Projectresultaat Visie op Ruimte Pilots ruimtelijke kwaliteit
Documentstatus
Status
Datum
Auteur
Versie
Opmerkingen projectgroep verwerkt
Concept
11-3-2011
PBo
1.00
Goedgekeurd door bestuur / MT op Pas invullen als bestuursvergadering is geweest
Definitief
2.00
Programma: Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit
Datum: 11 maart 2011
Archiefcode: 8H012 en 8H009
Status:
concept
Opdrachtgever:
Versienummer:
1.00
Auteur: Pepijn Boekhorst
Datum vastgesteld:
2
Inhoud 1
Inleiding 1.1 Pilots ruimtelijke kwaliteit 1.2 Visie op ruimte 1.3 Projectresultaat
2
Wat 2.1 2.2 2.3
3
Initiatief- en planfase 3.1 Onderzoek de opgave 3.2 Richt een goed proces in 3.3 Maak een beeldverhaal 3.4 Reken en teken met alle kosten 3.5 Een project is mensenwerk
12 12 12 13 14 14
4
Realisatie- en beheerfase 4.1 Tijdens het werk gaat het project door 4.2 Investeer in goede materialen 4.3 Bouwen is beheren 4.4 Monitor en evalueer
16 16 16 17 18
5
Samenvatting
19
6
Vervolg
20
7
Gebruikte informatiebronnen
21
Bijlage: Vragenlijst Pilots Ruimtelijke Kwaliteit
22
is ruimtelijke kwaliteit? Actuele opgave voor woningcorporaties Matrix ruimtelijke kwaliteit Futuraschema ruimtelijke kwaliteit
4 4 5 6 7 8 8 10
3
1
Inleiding
De Futuracorporaties vinden ruimtelijke kwaliteit belangrijk1. Medewerkers spraken de afgelopen jaren met elkaar over de inhoud van ruimtelijke kwaliteit en op welke wijze dit gerealiseerd kan worden. In de praktijk blijkt het verre van eenvoudig om kwaliteit te definiëren en daadwerkelijk te realiseren. Niet zelden begint een gebiedsontwikkeling met hoge kwaliteitsambities maar sneuvelen deze in de complexiteit van het proces. In 2010 voerden de Futuracorporaties twee projecten uit rondom het thema ruimtelijke kwaliteit. Dit eindrapport vormt het gebundelde resultaat van beide projecten. Voor deze vorm is gekozen omdat beide projecten als doel hebben om de opdrachtgeversrol van corporaties bij vastgoedontwikkeling beter te benutten om daarmee te sturen op ruimtelijke kwaliteit. 1.1
Pilots ruimtelijke kwaliteit
Het project Pilots ruimtelijke kwaliteit gaat over vier vastgoedprojecten en betreft het schaalniveau van de locatie. De projectgroep is op locatie gaan kijken en heeft het ontwikkelproces besproken. Aan de hand van een digitale vragenlijst2 is geïnventariseerd wat relevante en interessante gesprekspunten over ruimtelijke kwaliteit zijn. Bij ieder project is in een eerste bijeenkomst met alle direct betrokkenen gesproken. In alle gevallen betrof het de verschillende disciplines binnen de corporatie (zoals wonen, vastgoed, techniek), soms was ook de architect, zorgpartij of de gemeente aanwezig. In een tweede bijeenkomst heeft de projectgroep van Futuramedewerkers het project onder de loep genomen: men heeft elkaar bevraagd en bespreekbaar gemaakt hoe de corporatie werkte aan ruimtelijke kwaliteit. Met de vier verschillende vastgoedontwikkelingen zijn alle fasen uit het ontwikkelingsproces aan de orde geweest. In de initiatief- en planfase komen twee projecten voor: De ontwikkeling van het Credogebied in Roosendaal bevindt zich (grotendeels) in de initiatieffase. AlleeWonen pakt overlastgevende panden in de binnenstad aan en wil de veiligheid en leefbaarheid verbeteren. Het project start met deze smalle doelstelling maar krijgt een bredere horizon door (ruimtelijke) kansen en mogelijkheden die voorbijkomen. Tijdens de workshop spreken partijen uit dat een samenhangende visie gewenst is: dat helpt de professionals elkaar te vinden, brengt samenhang tussen straten en gebieden en zorgt ervoor dat projecten in de markt gezet kunnen worden. De flat aan de Hendrik Chabotstraat in Sprang-Capelle is een seniorenflat die niet meer aan de (woon)eisen van deze tijd voldoet en niet goed meer in het omgevingsbeeld past. Casade formuleert de opgave om na sloop te streven naar eenzelfde aantal woningen met veel aandacht voor de directe omgeving, het parkeren en groenvoorzieningen. Over de ruimtelijke uitgangspunten van het bouwplan is lange tijd overleg geweest met de gemeente Waalwijk. Conclusie tijdens de workshop is dat (organisatorische) borging van het thema ruimtelijke kwaliteit wenselijk is.
1 Het ondernemingsplan 2009-2011: Binnen het programma duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit formuleren we een visie op duurzame gebiedsontwikkeling. In deze visie gaan we in op de vraag hoe corporaties voor een goede stedenbouwkundige structuur kunnen zorgen en hoe zij kunnen bijdragen aan een aantrekkelijk ontwerp. Daarbij kijken we verder dan het lokale schaalniveau en belichten we ook de verhouding stad-platteland en het werken aan identiteit in Brabant. 2 Zie de bijlage.
4
In de realisatie- en beheerfase komen ook twee projecten voor: Het gebouw Rijserf heeft 105 zorgwoningen en staat in het dorp Rijsbergen. Het gebouw is een combinatie van bestaande aanleunwoningen en nieuwe zorgwoningen die door Thuisvester en zorgpartij Avoord zijn ontwikkeld. Tijdens het project verloopt de samenwerking zeer voorspoedig, men spreekt van partnership, en dat zorgt ervoor dat gedurende het proces er eenheid in de plannen ontstaat. Belangrijkste succesfactor: realistisch ambities. Vorig jaar werden 56 koopwoningen en 56 huurwoningen nieuw opgeleverd in het project Theresia’s Rozen, een herstructureringsproject in Tilburg van WonenBreburg. Belangrijkste bevinding tijdens de workshop is de interne borging. Collega’s van de afdelingen verhuur, beheer en verkoop moeten het verhaal van de locatie kennen en gedurende de verschillende fasen van het project meegenomen worden. Daarmee worden ambities voor ruimtelijke kwaliteit behouden. Concrete lessen die getrokken zijn uit de bespreking van deze vier vastgoedprojecten, staan in dit document opgenomen. 1.2
Visie op ruimte
Als belangrijke opdrachtgever voor gebiedsontwikkeling hebben de Futuracorporaties een verantwoordelijkheid voor versterking van de identiteit van Brabant. Vanuit het besef dat verrommeling van het landschap -en misschien is dat wel erger- saaiheid en anonimiteit op de loer ligt. Wanneer stad en landschap onzorgvuldig worden ontwikkeld, verdwijnt een belangrijk deel van de Brabantse identiteit en daarmee ook ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast hebben de Futuracorporaties een ambitie om de lokale geschiedenis, het verhaal van de plek en het landschap te leren kennen en mee te nemen bij gebiedsontwikkeling. Omdat daarmee bewoners aan een gebied verbonden worden en er een vertrouwde, leefbare en toekomstbestendige leefomgeving ontstaat. Waarmee een triviaal belang zichtbaar wordt: het makkelijker verkopen of verhuren van woningen en een positieve waardeontwikkeling van de woningen. Daarmee zorgt de geschiedenis voor een duurzame toekomst. In het project Visie op ruimte formuleren we een visie op volkshuisvesting en ruimtelijke kwaliteit in Brabant, die gebruiks- belevings- en toekomstwaarde op verschillende schaalniveaus met elkaar verbindt. Voor het schrijven van de visie maken we gebruik van het adviesrapport ‘Brabantstad Mozaïek’. Dit inspirerende boekwerk beschrijft hoe het landschap van ons werkgebied is ontstaan en welke kwaliteiten daarvan zichtbaar zijn. Samen met experts op het terrein van cultuurhistorie, gebiedsontwikkeling, cultureel opdrachtgeverschap en sociologie hebben we een verbinding gemaakt tussen woningcorporaties en ‘Brabant Mozaïek’. Tijdens deze twee expertmeetings hebben we vooral gesproken over een goed proces. Het ambitieniveau bleek te hoog om op het schaalniveau van de regio de inhoud van ruimtelijke kwaliteit te verwoorden. Het bespreken van de ruimtelijke kwaliteit van de regio verdient een andere aanpak zoals de regionale planningsoverleggen die de provincie Noord-Brabant organiseert. Het project Visie op ruimte heeft zich daarom gericht op ruimtelijke kwaliteit op het lokale schaalniveau. De belangrijkste conclusies uit de expertmeetings zijn opgenomen als onderdeel van de verschillende procesfasen.
5
1.3
Projectresultaat
Het is gelukt om ruimtelijke kwaliteit beter te operationaliseren en handvatten te bieden aan medewerkers die verantwoordelijkheid hebben voor ruimtelijke kwaliteit bij nieuwbouw en herstructurering, beheersvraagstukken of renovatieopgaven. Het projectresultaat biedt inzicht in de vraag hoe het streven naar ruimtelijke kwaliteit tot uitvoering gebracht kan worden. Dat gaat over (competenties van) medewerkers, keuzes die de corporatie maakt en acties die worden uitgevoerd. We bieden concrete handvatten voor iedere fase van het planproces omdat kwaliteit continue van belang is. Daarmee stellen we (medewerkers van de) Futuracorporaties beter in staat de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de gebieden waarin zij werken te versterken. Zoals verwacht, hebben we geen eenduidige set van norm gevonden. De projecten hebben dan ook niet het ultieme handboek voor ruimtelijke kwaliteit opgeleverd. Er zijn geen sluitende criteria gevonden aan de hand waarvan goed en fout zijn af te vinken. Wel kunnen medewerkers met behulp van dit projectresultaat actiever sturen op ruimtelijke kwaliteit en dit thema bespreekbaar maken met collega’s, opdrachtnemers en belanghouders bij een ruimtelijke ontwikkeling. Naast deze notitie is er vanaf maart 2011 op de website van Futura een onderdeel over ruimtelijke kwaliteit online. Deze website sluit aan bij de dagelijkse werkpraktijk van corporatiemedewerkers die actief bezig zijn met ruimtelijke kwaliteit: voor verschillende typen projecten en de verschillende projectfasen beschrijven we hoe ruimtelijke kwaliteit een rol speelt en hoe hierop gestuurd kan worden. De Futuramedewerkers brengen de ruimtelijke kwaliteit van een vastgoedproject zelf in beeld en voegen periodiek filmmateriaal over projecten toe. De eerste bijdrage is van corporatie Zayaz over de binnenstedelijke aanpak voor de Citadellaan, een complex van 72 sociale huur- en koopwoningen, appartementen en drie winkeltjes. Het complex stamt uit de dertiger jaren en wordt nu gesloopt. Zayaz wil voor de leefbaarheid in de wijk voor meer doelgroepen bouwen door de woningen en appartementen in huur en koop aan te bieden. De uitdaging is om het gebouw terug te plaatsen in een rijksbeschermd stad- en dorpsgezicht. Dit betekent een goede verhouding met de ‘oude’ omgeving en tegelijk een kwaliteit die op de toekomst is gericht. Ook corporatie WonenBreburg heeft filmmateriaal aangeleverd over het Woonpark Sculptura, een nieuwbouwproject aan de rand van de Bredase wijk De Heuvel. Het woonpark is ruim opgezet en kent een hedendaagse uitstraling in een fraaie, groene omgeving. In een aantal deelplannen worden twee-onder-eenkapwoningen, vrije kavels, rijwoningen, koop- en huurappartementen opgeleverd in een periode van vijf jaar.
6
2
Wat is ruimtelijke kwaliteit?
“Ruimtelijke kwaliteit ontstaat door een juiste balans te vinden tussen de plek, het programma en het ontwerp. De opdrachtgever en de ontwerpers moeten bewijzen in staat te zijn het gevoel van de plek in een programma van eisen en ontwerp om te kunnen zetten3”. Ruimtelijke kwaliteit is een prima start om met elkaar in gesprek te gaan over ambities die met een vastgoedproject gepaard gaan. Het is leuk om met elkaar dat gesprek aan te gaan. Om dit gesprek te faciliteren, ontwikkelen we een Futuraschema voor ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit. Twee woorden met elk een duidelijke betekenis, zoals in de van Dale: ruimtelijk [planmatig inrichten/benutten/aanpassen van ruimte. Hierbij rekening houden met gezamenlijke/individuele belangen/ aanpassingen in samenleving] kwaliteit [eigenschap of iets aan zijn doel beantwoord]. Toch is het een lastig te omschrijven kwaliteit. Het heeft iets te maken met mooi of lelijk, met geordend of rommelig, met harmonie of contrast. Het gaat over plekken, gebouwen of een landschap. Ontbreken van kwaliteit is meestal voor iedereen zichtbaar. Maar beschrijven van kwaliteit is veel lastiger. Er zijn tal van pogingen gedaan om ruimtelijke kwaliteit in criteria en maatstaven uiteen te zetten, om het begrip te operationaliseren, om het meetbaar te maken maar echt overtuigend zijn de resultaten niet. Een heldere definitie, waarmee professionals in de Futuracorporatie direct aan de slag kunnen, is er niet. Ruimtelijke kwaliteit is uiteindelijk gewoon mensenwerk. Meetbaar is het dus niet, maar wel bespreekbaar. Habiform benadrukt dat ruimtelijke kwaliteit bestaat uit verschillende waarden die van belang zijn. Dat besef is belangrijker dan de precieze definities van de belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. De Belvederegedachte verbindt de ruimtelijke opgave en de locatie. Ieder nieuw initiatief voegt een nieuwe laag toe aan de geschiedenis van die locatie. Ruimtelijke kwaliteit betekent aandacht voor het nieuwe gebouw en de relatie van dat gebouw met de omgeving. Futura heeft uit de Belvedere subsidieregeling projectsubsidie gekregen om op zoek te gaan naar de identiteit van Brabant en de rol van corporaties daarbij. Vanwege de verantwoordelijkheid en ambitie in gebiedsontwikkeling van de Futuracorporaties werken we aan een visiedocument over ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van Brabant. In de Futurapublicatie4 over ruimtelijke kwaliteit lezen we dat het sterk afhankelijk is of het vanuit de ruimtelijke, temporele of maatschappelijke context wordt beschouwd. Deze definities leiden tot het besef dat ruimtelijke kwaliteit overal anders en voor iedereen anders is. Aan de ene kant biedt dat weinig houvast en kan het suggereren dat bij iedere ruimtelijke opgave het wiel opnieuw moet worden uitgevonden. Aan de andere kant biedt het de ruimte en de creativiteit om per opgave te differentiëren, te zoeken naar specifieke aspecten waarmee ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd kan worden.
3
Johan Westra (directeur-bestuurder van Thuisvester) in ‘Ruimtelijke kwaliteit, zorgen om, zorgen voor’. Ruimtelijke kwaliteit - zorgen om, zorgen voor. Wallagh en Lekkerkerker in opdracht van Futura, voorjaar 2009. Voor dit essay zijn verschillende directeur-bestuurders van de Futuracorporaties bevraagd over ruimtelijke kwaliteit. 4
7
2.1
Actuele opgave voor woningcorporaties
De kwaliteit van onze leefomgeving is en blijft onderwerp van gesprek. Een verklaring hiervoor is het veranderende proces rondom ruimtelijke kwaliteit: publieke en private partijen samen aan beleid en planvorming, waar eerst de overheid top-down aangaf wat er moest gebeuren. In het proces hebben consumenten, belanghebbenden en maatschappelijke organisaties hun positie verworven en dat is een groot goed. Het biedt kansen voor de Futuracorporaties om beter aan te sluiten op de vraag van de (toekomstige) bewoner. Die vraag lijkt meer en meer te schuiven naar de hang en waardering van de eigenheid van een gebied. Mensen hebben een duidelijkere vraag naar een leefwereld die beheersbaar, overzichtelijk en eigen moet zijn. Daar kunnen woningcorporaties een belangrijke bijdrage aan leveren omdat zij al lange tijd zijn geworteld in de Brabantse samenleving. Corporaties zijn duurzaam betrokken bij de leefwereld van bewoners, kennen de ontstaansgeschiedenis van de steden en dorpen die zij zelf mee hebben ontwikkeld en vormgegeven. Ruimtelijke kwaliteit is van belang voor de Futuracorporaties. Demografische ontwikkelingen leiden ertoe dat de vraag naar ruimtelijke kwaliteit toeneemt. Door een afname van de bevolking(sgroei), huishoudenverdunning, de ontvolking van het buitengebied en de trek naar de (Rand)stad komen er woongebieden leeg te staan en dat zullen in veel gevallen de minst aantrekkelijke gebieden zijn. Daarbij komt dat mede onder invloed van de huidige economische lastige tijd er geen grootschalig nieuwbouw wordt gerealiseerd. Het gevaar van verrommelling van het landschap door grote uitleglocaties in het buitengebied lijkt daarmee geweken. Zeker omdat de kernkwaliteit van Brabant het unieke samenspel van stad en platteland is. Van stedelijke en landelijke gebieden, van binnen- en buitenruimte. Vanuit het groen is de stad altijd nabij, vanuit de stad is het groen altijd nabij. Corporaties ontwikkelen steeds vaker vastgoed in kleinschalige projecten in de bestaande gebouwde omgeving. Renovatie wordt verkozen boven nieuwbouw vanwege de teruglopende investeringskracht. Daarmee ligt een gevaar op de loer: door versobering van plannen verdwijnt de ruimtelijke kwaliteit al snel naar de achtergrond. Dit terwijl corporaties terecht worden gezien als partijen die in staat zijn kwaliteit te realiseren, juist omdat zij belangen op korte en lange termijn hebben en daarom duurzaam willen en kunnen investeren. 2.2
Matrix ruimtelijke kwaliteit
Aan ruimtelijke kwaliteit zitten veel aspecten die niet iedereen hetzelfde interpreteert. Het is daarom van belang om met elkaar het gesprek te voeren over ruimtelijke kwaliteit: wie geeft welke invulling aan ruimtelijke kwaliteit? Juist de verschillende antwoorden maken een gesprek mogelijk en zorgen voor een spannend ontwerp. De matrix5 van Hooimeijer helpt om ruimtelijke kwaliteit grijpbaar en bespreekbaar te maken. Door de combinatie van 'waarden' en 'belangen' in de matrix ontstaan aandachtsvelden voor ruimtelijke kwaliteit. Deze velden of kenmerken maken het begrip concreter, waarbij juist de samenhang telt. Het is geen kwestie van of/of maar van en/en. Een vakmatig gezien fantastisch stedenbouwkundig plan heeft een geringe ruimtelijke kwaliteit als het niet aansluit bij het gebruik. Een fantastisch functionerend plan heeft een geringe ruimtelijke kwaliteit als het als een vreemde enclave in de omgeving ligt.
5 In de Werkbank Ruimtelijke Kwaliteit van Habiforum wordt een handreiking gegeven voor het gebruiken van de matrix. Zie www.werkbank.habiforum.nl. Ook in de Futurapublicatie ‘ruimtelijke kwaliteit, zorgen om, zorgen voor’ staat de matrix.
8
De matrix is te gebruiken om kwaliteitsaspecten te inventariseren en te ordenen, prioriteiten aan te geven, inspiratiebron, 'witte vlekken' in het kwaliteitsbesef te signaleren, spanningen tussen kwaliteiten te benoemen en risico's en kansen van plannen aan te geven.
Economisch belang Gebruikswaarde
Belevingswaarde
Ecologisch belang
Cultureel belang
Allocatie / efficiency
Toegang
Veiligheid, hinder
Keuzevrijheid
Bereikbaarheid
Verdeling
Verontreiniging
Verscheidenheid Ontmoeting
Stimulerende effecten
Deelname
Water in balans
Gecombineerd gebruik
Keuze
Versnippering
Imago
Ongelijkheid
Ruimte, rust
Attractiviteit
Toekomstwaarde
Sociaal belang
Eigenheid
Verbondenheid
Schoonheid
Schoonheid
Veiligheid
Gezondheid
Contrast
Stabiliteit / flexibiliteit
Insluiting
Voorraden
Erfgoed
Samenhang
Sociaal draagvlak
Ecosystemen
Integratie
Gebundelde aantrekkelijkheid
Vernieuwing
De matrix is geschikt om verschillende belangen bij de ruimtelijke ontwikkeling expliciet te maken: om wiens ruimtelijke kwaliteit gaat het nu eigenlijk? Alle belanghouders kunnen naar eigen inzicht een invulling geven aan de cellen in de matrix. Dat helpt om verschillen bespreekbaar te maken: vakmensen hebben bijvoorbeeld andere kwalitatieve normen en waarden dan gebruikers. Maar ook binnen de corporatie hebben verschillende afdelingen zoals wijkontwikkeling, vastgoed en techniek andere opvattingen. De matrix helpt om elkaars ideeën te toetsen. Een intercollegiale gesprek is waardevol om een visie te formuleren en te toetsen. In de Futurapublicatie wordt reeds geconstateerd dat een proces voor een ruimtelijke ontwikkeling nooit verloopt zoals voorgeschreven, namelijk in een projectmatige werkstijl. Per fase roept ruimtelijke kwaliteit als het ware een eigen opgave op. De matrix helpt om ruimtelijke kwaliteit in de verschillende fasen van de ruimtelijke planvorming en ontwikkeling specifieker te duiden. Van ‘streven’ via ‘plannen’ naar ‘maken’ en ‘beleven’. Omwille van de eenvoud reduceren we in dit document het proces in twee belangrijke fasen: de initiatief- en planfase en de realisatie- en beheerfase. Vooral in de eerste fase is de matrix goed bruikbaar. Maar ook bij het uitwerken van projecten en het bepalen van de beleving van kwaliteit in bestaande situaties kan de matrix dienst doen. Verschillende schaalniveaus De matrix is bruikbaar voor projecten met een verschillende schaal. Het gebruik van de matrix is echter telkens anders. Wanneer de corporatie als ontwikkelaar één gebouw of op één locatie een klein aantal woningen ontwikkelt, functioneert de matrix als een middel om over alle aspecten en details na te denken. Het gaat heel concreet over bomen, parkeerplaatsen, de plaats van de entree en de uitstraling naar de omgeving. Wanneer de ruimtelijke ontwikkeling echter op gebieds- of wijkniveau plaatsvindt, is de matrix vooral geschikt om belangen te signaleren, te benoemen en hierin een keuze te maken. Het geeft op die wijze sturing aan de ontwikkeling.
9
2.3
Futuraschema ruimtelijke kwaliteit
Een aantal begrippen uit de matrix zijn in de praktijk te ingewikkeld gebleken om daadwerkelijk te gebruiken in het ontwikkelproces. Termen zoals allocatie, verdeling en insluiting bleken te abstract om toepasbaar te zijn in de corporatiepraktijk. Andere termen bleken minder toepasbaar op de stedelijke woningbouwopgave, zoals water in balans. Gebleken is dat de inhoud van de matrix eenduidiger en gemakkelijker opgesteld kan worden, zonder daarmee aan inhoud te verliezen. Een aantal begrippen bleek bij de bespreking van de vier corporatieprojecten nauwelijks van toegevoegde waarde. Het nieuwe Futuraschema kent minder begrippen (van 37 naar 29) en is hierdoor beter te gebruiken in de werkpraktijk dan de oorspronkelijke matrix van Hooimeijer.
Gebruikswaarde
Belevingswaarde
Toekomstwaarde
Economisch belang
Sociaal belang
Ecologisch belang
Cultureel belang
Bereikbaarheid
Toegang
Veiligheid, hinder
Keuzevrijheid
Stimulerende effecten
Deelname
Verontreiniging
Verscheidenheid
Gecombineerd gebruik
Keuze
Versnippering
Ontmoeting
Imago
Ongelijkheid
Ruimte, rust
Eigenheid
Attractiviteit
Veiligheid
Stabiliteit / flexibiliteit Samenhang
Sociaal draagvlak
Schoonheid
Schoonheid
Gezondheid
Contrast
Voorraden
Erfgoed
Ecosystemen
Vernieuwing
Samenvattend is ruimtelijke kwaliteit afhankelijk van persoon, tijd en plaats. Tijdens het werken aan een ruimtelijke ontwikkeling wordt duidelijk wat de betrokkenen in de specifieke situatie en in deze context ruimtelijke kwaliteit vinden. Het planproces zorgt voor de juiste voorwaarden om goede plannen te maken! In de komende hoofdstukken beschrijven we per procesfase wat de sturingsmiddelen. Het Futuraschema kan ingezet worden om verschillende redenen: 1. Het maakt zichtbaar waarover het project gaat Het Futuraschema wordt als analyse-schema ingezet bij aanvang van ieder project of gebiedsontwikkeling. Het laat zien waar het om gaat in een project. En wat minder belangrijk is. Gecombineerd met de juiste beelden geeft het een compleet beeld van wat een project of een gebiedsontwikkeling feitelijk is. 2. Het ordent de inhoud van de opdracht Het Futuraschema draagt bij aan goed opdrachtgeverschap. Het ordent de inhoud van de opdracht maar ook het proces om tot advisering en besluitvorming te komen (hebben alle interne belanghebbenden – te herleiden uit het schema: zowel vakspecialisten, als medewerkers die in de verschillende planfasen werkzaam zijn – kunnen adviseren?). 3. Het laat belanghebbenden dezelfde taal spreken Goed gebruik van het Futuraschema zorgt ervoor dat er tussen ‘ontwikkelaars’ en ‘beheerders’ een continue uitwisseling mogelijk is; het kan ervoor zorgen dat beide groepen dezelfde taal leren spreken, waardoor het optimale resultaat bereikt wordt.
10
4. Het zorgt voor een gezamenlijke visie op ruimtelijke kwaliteit Door samen met externe belanghebbenden over het schema te bespreken en het in te vullen, ontstaat de mogelijkheid om tot een gemeenschappelijke visie op ruimtelijke kwaliteit te komen. 5. De kwaliteit kan gemonitord worden Het Futuraschema kan ingezet worden voor interne monitoring: doen we nog wat is afgesproken bij de opdrachtverlening? Zijn er goede redenen om er van af te wijken? Ook met externen kan het ingezet worden om de inhoudelijke continuïteit te borgen. 6. Risico’s op verlies van kwaliteit worden beheersd Bij aanvang van een project kan het schema vergezeld gaan van een risico-analyse: op welke onderdelen staan de kwaliteitsambities onder druk en moet er extra aandacht zijn? Daarmee functioneert het schema als een beheersinstrument voor kwaliteitsrisico’s.
11
3
Initiatief- en planfase
“Voorop staat dat je weet wat je wilt bereiken, het ontwerp is hier een afgeleide van. Het gaat om inzicht in het DNA van de locatie, in de mentale betekenis van plekken bij omwonenden, om duidelijkheid over het gevoel of het klimaat dat je op een bepaalde plek wilt bereiken6”. In dit hoofdstuk staan vijf lessen voor corporatiemedewerkers waarmee zij kunnen werken aan ruimtelijke kwaliteit bij de startfasen van een vastgoedproject. 3.1
Onderzoek de opgave
Ruimtelijke kwaliteit wordt behaald door het gebied en de ruimtelijke opgave(n) met elkaar in verband te brengen met als doel het ‘beste te halen uit wat de ruimte te bieden heeft’. In deze fase moet er ruimte zijn voor een uitgebreide inventarisatie en analyse: fysiek, maatschappelijk, economisch, cultuurhistorisch en sociaal. Hoe ziet het gebied er nu uit, hoe wordt de ruimte beleefd en wat betekent dit voor het onderzoeken van de opgave? Door integraal in beeld te brengen welke aspecten er allemaal spelen in en om het plangebied, krijgen aspecten die elkaar beïnvloeden al bij de start van de planontwikkeling betekenis. Het plangebied krijgt hierdoor meer kleur en identiteit, wat een vector is voor nieuwe ontwikkelingen. Een grondige inventarisatie die aansluit op de kenmerken van het gebied levert meer geld op dan het geld kost. Een ruimtelijke opgave verdient een goede opdrachtgever. Binnen de corporaties vormt de meerjarenonderhoudsbegroting of het strategisch voorraadbeleid vaak een aanleiding tot een fysieke ingreep in de woningvoorraad. Zorg dat er een open onderzoeksvraag wordt gesteld, ondanks dat de aanleiding heel technisch van aard is of sectoraal vanuit één afdeling komt. Een goede opdrachtgever stelt zichzelf en anderen de vraag: voor wie gaan we bouwen, wat willen we bereiken, waar gaat het over? Een goede opdrachtgever wil eerst de gebiedsopgave helder hebben voordat er opdracht wordt verstrekt voor het werken aan oplossingen. Een gesprek over identiteit en doelgroep dus en nog niet over het programma. Praktijkvoorbeeld: Bij de herstructurering van het plangebied Theresia’s Rozen in Tilburg heeft de corporatie goed nagedacht voor welke doelgroep gebouwd werd. De keuze ging tussen de traditionelen en de nieuwe stedelingen. Bewust is gekozen om voor deze laatste groep te bouwen en dus niet voor de huidige bewoners. Omdat duidelijk is wie de gebruikers zullen zijn, kunnen er uitspraken worden gedaan over de gewenste gebruikswaarde van het plan. De architect kan daarmee aan de slag. 3.2
Richt een goed proces in
De matrix biedt de mogelijkheid om met belanghouders te praten over ruimtelijke kwaliteit. Daarom is het nodig om in het begin van de initiatieffase zorgvuldig te bepalen wie de spelers zijn. Een goede discussie over ruimtelijke kwaliteit is erbij gebaat om belanghouders vanaf het begin bij de ontwikkeling te betrekken, juist omdat met behulp van de matrix deelnemers vrij zijn hun eigen visie te geven. Vraag dan ook van hen om vanuit de belangen te praten en niet namens de belangen. Het werken in Brabant maakt dat overigens makkelijk: het netwerk is klein en veel partijen kennen elkaar.
6
Johan Dunnewijk (directeur-bestuurder van WonenBreburg) in ‘Ruimtelijke kwaliteit, zorgen om, zorgen voor’. 12
Bij een ruimtelijke ontwikkeling zijn er verschillende partijen betrokken, met ieder hun eigen belangen. Het is belangrijk om deze belangen in kaart te brengen en onderscheid te maken naar schaalniveaus. De milieubeweging kan op lokaal niveau tegen windmolens zijn, terwijl op mondiaal niveau deze windmolens wenselijk zijn om klimaatverandering tegen te gaan. Wanneer partijen commitment tonen (en een goed proces vergroot de kans daarop) wordt voorkomen dat er nog losse plannen worden gemaakt voor verschillende sectoren. Ruimtelijke kwaliteit ontstaat gedurende het planproces. Daarom is het belangrijk om ruimte in de planning te houden. Houd ruimte voor waardevolle inzichten, creatieve ideeën en het aanbrengen van verbeteringen. Het proces is geen blauwdruk maar een kompas. Praktijkvoorbeeld: het verzorgingshuis Rijserf in Rijsbergen wordt gebouwd door de corporatie en de zorginstelling. Beide partijen werken aan een gezamenlijk programma van eisen, waarbij ervaringen van voorgaande projecten zijn meegenomen. De samenwerking typeren beide partijen als partnership. Er is veel vertrouwen onderling en door het stellen van realistische financiële kaders kan het project op een goede manier worden gerealiseerd. 3.3
Maak een beeldverhaal
Wanneer de kwaliteiten van de locatie goed zijn geanalyseerd is het zaak deze in te zetten om enthousiasme te creëren. Zet daarom de analyse in om gezamenlijke ambities te formuleren en te zoeken naar mogelijke combinaties. Sluit op voorhand niet teveel uit, in deze fase is nog veel toegestaan. Het zogenaamde ontwerpend onderzoeken kan hierbij helpen: door te schetsen en te ontwerpen wordt verder onderzoek gedaan naar de locatie7. Een corporatie heeft een unieke positie vanwege de focus op de lange termijn en de duurzame betrokkenheid bij het wonen. Benut deze positie door deze langere termijn als horizon te nemen voor de ruimtelijke ontwikkeling. Praat vooral over de kwaliteiten op de langere termijn, daarmee richt het gesprek zich op wat mensen motiveert en ontroert. De problemen van morgen komen immers vanzelf wel. Op basis van de kwaliteiten en de lange termijn kan een concept worden geformuleerd, dat in een vervolgfase vertaald kan worden naar vastgoed. In de initiatieffase is het beeld en het verhaal belangrijker dan woorden en cijfers. De doelstelling van de ruimtelijke ontwikkeling vervat in een beeldverhaal geeft op een krachtige wijze de urgentie en de passie weer. Daarmee wordt in één oogopslag duidelijk waarom de ruimtelijke ontwikkeling nodig is. Een beeld verlaagt de drempel om over ruimtelijke kwaliteit te spreken en om hier over na te denken. Het is daarmee cruciaal om belanghouders te verleiden en te overtuigen. Praktijkvoorbeeld: de aanpak van het Credogebied start ééndimensionaal om de veiligheid van het gebied te vergroten. Onderweg komen er veel kansen en mogelijkheden bij en krijgt het project meer dimensies. Het zou helpen wanneer er een nieuwe gemeenschappelijke richting wordt geformuleerd waardoor er samenhang tussen straten en gebieden komt en deelprojecten in de markt gezet kunnen worden. Een beeldverhaal geeft energie en schetst het einddoel voor alle betrokkenen. Die opgave wordt nu volop opgepakt.
7
Ook de Rijksbouwmeester is van mening dat het ontwerp nog veel effectiever ingezet kan worden in de verkennende, planvormende en uitvoerende fase. 13
3.4
Reken en teken met alle kosten
Het formuleren van heldere en breedgedragen intenties, ambities, uitgangspunten en eisen, is van groot belang voor het succes. In het Programma van Eisen (PvE) worden de ambities en kaders gesteld voor de (gebieds)ontwikkeling. Als input dient marktonderzoek, woonwensen van bewoners, de economische, sociale en cultuurhistorische onderzoeksresultaten en vanzelfsprekend het beeldverhaal. In het beeldverhaal en als uitwerking daarvan het PvE, komen al deze onderdelen samen. De opdrachtgever definieert welke doelen moeten worden bereikt en welke middelen hiervoor het meest geschikt zijn. Inspiratie kan gehaald worden uit goede voorbeelden uit de vakwereld en oplossingen van elders. Het programma wordt gemaakt en de vertaling naar het vastgoed wordt gemaakt. Pas nu komen aantallen, cijfers en euro’s in beeld. Het gevaar is groot dat ‘zachte waarden’ zoals ruimtelijke kwaliteit sneuvelen. Het beeldverhaal zorgt er voor dat gezamenlijke ambities en uitgangspunten overeind blijven, zodat hierop in de vervolgfasen niet te makkelijk op kan worden beknibbeld. Het is daarom van belang om realistisch te zijn over het financiële kader en de afzetbaarheid. Wanneer de discussie over (investeringen in) ruimtelijke kwaliteit blijft, moeten randvoorwaarden bespreekbaar worden gemaakt. In deze fase is het belangrijk dat de corporatie initiatief houdt en dat de gemeente aangehaakt blijft. Afspraken over wederzijdse investeringen zijn van belang, net als de ruimtelijke relatie tussen gebouw en openbare ruimte. Praktijkvoorbeeld: na oplevering van het project Theresias Rozen in Tilburg duurt het nog lang voordat een stuk openbaar groen door de gemeente wordt aangelegd. De nieuwe bewoners hebben inmiddels volop ideeën voor het gebied en vinden het jammer dat ze het groen nog nauwelijks kunnen gebruiken. Omdat de kosten voor aanleg/aanpak van openbare ruimte bij nieuwe ontwikkelingen voor de initiatiefnemer zijn (in dit geval de corporatie), kan het interessant zijn om als corporatie zelf de openbare ruimte aan te leggen. De gemeente moet dan wel bereid zijn om eisen in beperkte mate en op hoofdlijnen te stellen. 3.5
Een project is mensenwerk
Een projectorganisatie is essentieel omdat deze het vertrouwen tussen alle betrokken partijen kan versterken en onafhankelijk van de lijnorganisatie kan werken. Een projectleider die geen affiniteit en historie heeft met het beeldverhaal is wellicht minder geschikt. Afstemming met de gemeentelijke afdeling stedenbouw of de adviescommissie voor welstand / ruimtelijke kwaliteit is nodig waarbij meestal geldt, hoe eerder hoe beter. Minstens zo belangrijk is de keuze voor een goede ontwerper: sluit deze aan op de opgave, de schaal en de locatie? Is de ontwerper enthousiast over het beeldverhaal, of heeft deze wellicht hieraan meegewerkt? De ontwerper staat voor de opgave om de ambitie te vertalen in een kostenaantrekkelijk ontwerp. De opdrachtgever moet expliciet toetsen of de ontwerpen een juiste vertaling zijn van het beeldverhaal en de visie van het PvE (dat vanzelfsprekend formeel wordt vastgesteld). Laat ieder ontwerp zowel naast specifieke projectgerichte kwaliteitsdoelen ook expliciet nagaan waar aan algemene kwaliteitsdoelen wordt bijgedragen. Deelname aan een projectgroep vergt een goede rolopvatting met bijbehorende verantwoordelijkheid. Medewerkers die lid zijn van een projectgroep, zitten daar met mandaat vanuit hun afdeling of team en zorgen voor terugkoppeling. Het kan zinvol zijn deze rolopvatting expliciet met elkaar te bespreken. Houdt als projectgroep een goede afstemming met de formele opdrachtgever, vaak de directeur-bestuurder of het bestuur.
14
Praktijkvoorbeeld: de architect werkt hard aan het ontwerp van de Chabotflat, hij wordt aangestuurd door een externe projectmanager die door Casade is ingehuurd. Deze persoon heeft de projectcoördinator van Casade als opdrachtgever. Het inhoudelijke opdrachtgeverschap ligt echter bij de vestiging Sprang-Capelle, in dat werkgebied wordt de Chabotflat immers gesloopt en nieuw gebouwd. Om de relatie opdrachtgever-opdrachtnemer scherper te krijgen en om tijdwinst en kwaliteit te boeken, is het zinvol om de uiteinden van deze keten (architect en de vestiging) met elkaar in gesprek te brengen. Kader: hoe gebruik ik de matrix in de initiatief- en planfase? In deze fase is de matrix geschikt om ideeën aan te reiken. Tijdens een brainstorm kan de matrix helpen om antwoorden te vinden op de vraag aan welke kwaliteit het gebied / de locatie moet voldoen over vijftig jaar. Zomaar deze vraag stellen aan collega’s, bewoners of andere belanghouders is wat lastig. De matrix zorgt ervoor dat ideeën geclusterd worden en brengen het totaal aan mogelijkheden in beeld. Deze oogst leidt tot uitgangspunten voor het ontwerp, die opgenomen worden in het programma van eisen. Deze uitgangspunten zijn concreet genoeg om de ontwerper handvatten mee te geven en laten tegelijk voldoende ruimte voor creativiteit. De vertaling van ideeën naar uitgangspunten betekent ook keuzes maken en een prioriteit aangeven. Deze uitgangspunten vormen het sturingsmiddel om ontwerpen (schets-, voorlopig en definitief) en vergunningaanvragen te toetsen op hun ruimtelijke kwaliteit. Een grote meerwaarde van de matrix is, dat de uitgangspunten niet alleen over fysieke ingrepen gaan. De discussie wordt niet verengd tot m2 prijzen maar de ‘rode draad’ van het project (de combinatie tussen fysiek en sociaal) blijft onderwerp van gesprek.
15
4
Realisatie- en beheerfase
“Juist in tijden dat sprake is van economische tegenslag mag je van een duurzame partij verwachten dat het kwaliteit hoedt. Ga nu vooral niet inleveren op kwaliteit maar temporiseer desnoods8”. In dit hoofdstuk staan vier lessen voor corporatiemedewerkers waarmee zij kunnen werken aan ruimtelijke kwaliteit bij de eindfasen van een vastgoedproject. 4.1
Tijdens het werk gaat het project door
Als de plannen eenmaal tot in detail zijn uitgewerkt en er wordt daadwerkelijk gebouwd of verbouwd, is de neiging aanwezig om het verder aan de reguliere afdelingen over te laten. De projectorganisatie kan in deze fase juist zorgen voor een goede communicatie en goede bijsturing. Door de betrokkenheid van het projectteam in de eerdere fasen, kunnen deze mensen zorgen voor continuïteit in de opgaven en ambities. Ook zijn zij in staat om verrassingen te voorkomen, door vooraf een risicoanalyse te maken voor kwaliteitsaspecten in het uitvoeringstraject zoals financiering, timing en aan technische valkuilen. Het is in deze fase van belang om afdelingen te betrekken die verantwoordelijk zijn voor het beheer. Zorg dat medewerkers wonen, huismeesters, verhuurmakelaars de doelstellingen en de achtergronden van het plan leren kennen. Zodat zij op een goede wijze kunnen handelen wanneer de beheerfase aanbreekt. Praktijkvoorbeeld: in het Credogebied in Roosendaal wil de corporatie samen met gemeente en ondernemers werken aan een veilig en leefbaar gebied. De eerste resultaten zijn zichtbaar, er wordt aantoonbaar vooruitgang geboekt. Het is belangrijk om kleine projecten in te zetten of acties uit te voeren om het vertrouwen vast te houden. Wanneer de overlast in een straat is afgenomen, kan het weghalen van verbodsboden, hekwerken en camera’s een symbolische daad zijn om de progressie te tonen. 4.2
Investeer in goede materialen
Ruimtelijke kwaliteit gaat op het microniveau over detaillering en materiaalkeuze, gebruik en toepassing: ook dit zijn aspecten om op te sturen. Goed toezicht helpt om de ontwerpkwaliteit optimaal door de aannemer te laten uitvoeren, met als doel een excellent architectonisch kwaliteitsniveau te behalen binnen de vooraf overeengekomen prijs. Voer daarom in de uitvoeringsfase op een optimale wijze kwaliteitscontroles uit. Het klinkt vanzelfsprekend maar aanvaard het werk van de bouwer alleen als het werk is uitgevoerd conform de vooraf benoemde kwaliteit. Wanneer toekomstige gebruikers al bekend zijn, kunnen zij in deze fase hun mening en ideeën inbrengen, zodat aanpassingen na opleveringen voorkomen worden. Een goed ontwerp en een juiste realisatie, afgestemd op de behoefte en een juist gebruik, leiden tot beheersbare instandhoudingkosten. De gebruikskwaliteit wordt dan ook niet gerealiseerd door aan het eind van de realisatiefase een aantal onderhoudsmaatregelen aan het papier toe te vertrouwen en over te dragen aan de beheerder. Beheer en gebruik moeten een vaste en geaccepteerde plek in het complexe proces van ontwerp en inrichting hebben: de kosten van instandhouding van een gebied gedurende de levensduur zijn immers vaak vele malen hoger dan de investeringen in de inrichting ervan.
8
Harry Reininga (directeur-bestuurder van AlleeWonen) in ‘Ruimtelijke kwaliteit, zorgen om, zorgen voor’. 16
Wanneer er ingewikkelde technieken (warmtepompen) of constructies in het bouwplan worden toegepast is het verstandig de verantwoordelijke techneuten bij het ontwerp en de uitvoering te betrekken. Hiermee worden verkeerde keuzes voorkomen en kunnen beheerproblemen worden tegen gegaan. Praktijkvoorbeeld: het programma van eisen voor de Chabotflat in Sprang-Capelle bevat veel technische eisen, die van groot belang zijn voor het beheer van het nieuwe gebouw. De opdrachtgever wil meer duurzaam materiaalgebruik mogelijk maken door de lagere onderhoudskosten mee te nemen in de stichtingskosten. Een slimme denkwijze die nog wel lastig in de praktijk is te brengen. 4.3
Bouwen is beheren
In de praktijk is het bij een ruimtelijke ontwikkeling vaak zo dat de start van de beheerfase het einde van het project betekent. Het denken over ontwikkeling stopt op het moment dat het nieuwe gebied of gebouw gebruiksklaar aan de beheerder wordt overgedragen. De betrokkenheid van de afdeling Vastgoed(ontwikkeling) stopt, de afdeling Beheer neemt het stokje over. Bij een ruimtelijke ontwikkeling gaat het niet alleen om de kwaliteit van ontwerp en realisatie, maar ook om de beheerkwaliteit. Het maakt groot verschil of een nieuwe woonwijk of centrumplan netjes onderhouden wordt of dat al snel een rommelige en onveilige situatie ontstaat. Gebruiksregels moeten voldoende ruimte geven voor het beleven en gebruik maken van ruimtelijke kwaliteit. Optimale kwaliteit wordt bereikt wanneer over het toekomstige beheer en onderhoud van te ontwikkelen gebieden wordt nagedacht vanaf het moment dat het initiatief wordt genomen of een verkenning wordt uitgevoerd. Daarom is het verstandig een beheerplan op stellen dat aansluit op de ambities voor ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is het belangrijk om ongeplande kwaliteit een kans te geven te groeien. De kans is namelijk klein dat een gebouw gedurende zijn hele levensduur zich automatisch aanpast aan alle veranderingen in de omgeving. De beheerder kan signaleren dat voor bepaalde inrichtingselementen de kwaliteit niet conform de gedefinieerde ambities is gerealiseerd of functioneert. Dit kan leiden tot aanpassingen in de inrichting, waarbij het belangrijk is dat met de opdrachtgever van de oorspronkelijke ruimtelijke ontwikkeling te bespreken. Praktijkvoorbeeld: De stedenbouwkundige opzet van het gebied Theresia’s Rozen in Tilburg kent specifieke uitgangspunten zoals het bebouwd parkeren. Daarom huren nieuwe huurders verplicht een parkeerplaats. Omdat de verhuurmedewerkers hierover onvoldoende op de hoogte zijn, is een aantal nieuwe woningen zonder parkeerplaats verhuurd. Daarmee komt de openbare ruimte vol met geparkeerde auto’s te staan en wordt afbreuk gedaan aan de opzet van het plan. De corporatie herstelt dit snel.
17
4.4
Monitor en evalueer
Het is belangrijk om zowel het doorlopen proces, als het uiteindelijk opgeleverde resultaat te verantwoorden aan de opdrachtgever(s). Het is goed wanneer de gerealiseerde ‘opbrengsten’ van ruimtelijke kwaliteit in beeld gebracht kunnen worden (bijv: toegenomen WOZ-waarde, toegenomen aantal bezoekers, groter aantal excursies naar en publicaties over de buurt, het park etc.). Opdrachtgevers hebben op die wijze inzicht in de positieve resultaten en kunnen er ook profijt van hebben. Het is zinvol om met de betrokkenen terug te gaan naar het Programma van Eisen en/of het beeldverhaal. Hierin staan de ambities voor ruimtelijke kwaliteit, zodat het opgeleverde resultaat hieraan getoetst kan worden. Hoe dichter de ambities bij het resultaat liggen, hoe beter het project en proces verlopen is. Een voortgangsrapportage kan overigens behulpzaam zijn in het tijdig signaleren van structurele kwaliteitsverbetering. Gebruikersenquêtes leveren waardevolle informatie op over de gebruiks- en belevingswaarde van het project.
Kader: hoe gebruik ik de matrix in de realisatiefase? In de realisatie- en beheerfase dreigt de discussie over ruimtelijke kwaliteit al snel over details te gaan. Daar is op zich niets mis mee omdat ook details bepalend kunnen zijn voor de belevings- of gebruikswaarde van een gebouw. De matrix helpt om deze discussie te ontstijgen en terug te grijpen op de meest wezenlijke vraag: dragen de keuzes bij aan de ambitie zoals verwoord in het PvE of het beeldverhaal? De matrix dient hiermee als bewaker van de kwaliteitsambitie en functioneert als een rode draad door alle fasen van het ontwikkelingsproces. Wanneer het vastgoed eenmaal is opgeleverd, kan met behulp van de matrix met alle belanghouders worden gesproken over de kwaliteit van het eindresultaat. Is er gestuurd op alle belangen en waarden die vooraf zijn benoemd? Waarin zien we dat terug? De matrix biedt de mogelijkheid om op een enthousiasmerende en gestructureerde wijze met elkaar over de gerealiseerde ruimtelijke kwaliteit te spreken.
18
5
Samenvatting
In dit document introduceerden we in hoofdstuk 2 een nieuw Futuraschema voor ruimtelijke kwaliteit. Gebaseerd op de ervaringen uit de twee projecten uit 2010, formuleerden we in hoofdstuk 3 en 4 per procesfase van vastgoedontwikkeling negen lessen. Ook zijn de redenen genoemd waarom dit schema van belang is en op welke wijze het ingezet kan worden. Dat vormt tezamen de samenvatting van het projectresultaat, dat op deze A4 in schema staat.
Ik zet het Futuraschema in om: te laten zien waar het om gaat in een project de inhoud van de opdracht te ordenen alle belanghebbenden dezelfde taal te laten spreken een gezamenlijke visie op ruimtelijke kwaliteit te maken te monitoren of kwaliteit wordt gerealiseerd om risico’s op verlies van kwaliteit te beheersen
Futuraschema Ruimtelijke kwaliteit
Gebruikswaarde
Belevingswaarde
Toekomstwaarde
Economisch belang
Sociaal belang
Ecologisch belang
Cultureel belang
Bereikbaarheid
Toegang
Veiligheid, hinder
Keuzevrijheid
Stimulerende effecten
Deelname
Verontreiniging
Verscheidenheid
Gecombineerd gebruik
Keuze
Versnippering
Ontmoeting
Imago
Ongelijkheid
Ruimte, rust
Eigenheid
Attractiviteit
Veiligheid
Stabiliteit / flexibiliteit
Sociaal draagvlak
Samenhang
Initiatieffase
Planfase
Realisatiefase
Beheerfase
Schoonheid
Schoonheid
Gezondheid
Contrast
Voorraden
Erfgoed
Ecosystemen
Vernieuwing
Onderzoek de opgave Richt een goed proces in Maak een beeldverhaal Reken en teken met alle kosten Een project is mensenwerk
Tijdens het werk gaat het project door Investeer in goede materialen Bouwen is beheren Monitor en evalueer
19
6
Vervolg
Met dit projectresultaat worden de twee projecten uit 2010 over ruimtelijke kwaliteit afgerond. Op de website van Futura krijgt het thema een prominente plaats en wordt de inhoud van dit document op een laagdrempelige wijze vastgelegd. Er is een permanente kennisbank ingericht voor corporatiemedewerkers en de website wordt de komende maanden gevuld met filmpjes over de ruimtelijke kwaliteit van projecten die medewerkers van de Futuracorporaties hebben begeleid. Deze filmpjes zijn ondersteunend aan de tekst en bieden een concrete indruk wat ruimtelijke kwaliteit behelst. Op deze wijze is er een aantrekkelijk en gebruiksvriendelijk naslagwerk, dat er voor moet zorgen dat de inhoudelijke lessen, het enthousiasme en de betrokkenheid bij het thema geborgd blijven. De online kennisbank wordt ieder kwartaal gevuld met nieuw filmmateriaal dat aangeleverd wordt door de corporatiemedewerkers die met vastgoedprojecten bezig zijn. Zij brengen de website ook zelf onder de aandacht bij hun collega’s. In 2011 krijgt het thema ruimtelijke kwaliteit inhoudelijk een vervolg in twee projecten. Hiervoor wordt projectopdracht opgesteld in samenwerking met de projectgroep. Deze vervolgprojecten helpen verder het thema ruimtelijke kwaliteit in te bedden in de reguliere werkprocessen in de corporatiepraktijk. In het project ‘ontdek de plek’ maken we voor een aantal vastgoedprojecten een beeldverhaal, om daarmee een brug te slaan tussen identiteit (fysieke en sociale heden en verleden) en imago (fysieke en ruimtelijke toekomst). We beseffen ons dat een beeldverhaal veel meer is dan alleen een reclame-uiting. Het biedt vooral de gelegenheid om het verhaal van de plek en de ambities er mee met de samenleving te delen. Vier van de vijf Futuradeelnemers participeren in dit project dat in het twee kwartaal van 2011 wordt opgestart. Bij de intervisiebijeenkomsten voor ‘de wijk als opdrachtgever’ staat het interne opdrachtgeverschap centraal: hoe nemen projectmanagers en projectleiders een opdracht aan, op welke wijze zetten zij deze door naar externe partijen zoals architecten, stedenbouwkundigen of aannemers? Hoe kunnen medewerkers van de afdelingen wonen / wijken / buurten opdrachten geven voor nieuwbouw of renovatie van het vastgoed? Bij dit soort vragen gaat het al snel over competenties die van belang zijn voor goed opdrachtgeverschap: • • • •
Wordt er goed geluisterd, raadpleegt men verschillende bronnen en stelt men goede vragen? Weet men welke behoeften in een gebied zijn en lukt het om het individuele project te koppelen aan algemene beleidsdoelen en ontwikkelingen in een stadsdeel, wijk of gemeente? Lukt het om macrowensen (meer binnenstedelijk bouwen) in contact te brengen met de wensen op microniveau (een woning met een tuin)? Zet men de kennis en ervaring van voorgaande projecten op een goede wijze in en toont met duurzame en stabiele betrokkenheid?
20
7
Gebruikte informatiebronnen
Literatuur Bouwfonds ontwikkeling, de nieuwe ontwikkelaar. September 2010. IPO, Expeditie MOOI, de agenda voor ruimtelijke kwaliteit 2010. September 2010. BNA, architecten 2010/2011 informatie voor opdrachtgevers. Augustus 2010. Atelier Brabantstad, Brabantstad Mozaïek Metropool. April 2007. TELOS, Ruimte voor duurzaam Brabant. Themaboek 2003. Identiteitenbranding.nl, Methode voor gebiedsintegere ontwikkeling. Juni 2006. Provincie Noord Brabant, Agenda van Brabant. April 2010. Atelier Overijssel, ruimtelijke kwaliteit maken. Juni 2010. Atelier Overijssel, ruimtelijke kwaliteit en proces. Maart 2010. Werkbank Habiforum.nl Rijksbouwmeester, een cultuur van ontwerpen - Visie Architectuur en Ruimtelijk Ontwerp 20092012 Projectgroepleden John van Dijk - manager stedelijke herontwikkeling - WonenBreburg Breda Mart Wierenga - manager vastgoed - Casade Peter Nagel - projectleider - Zayaz Mariëlle de Groot - adviseur Markt & Innovatie - AlleeWonen Prosper de Bever - projectleider - WonenBreburg Breda Wouter Elema - teamleider projecten - AlleeWonen Pieter-Jan Schulz - coördinator projecten - Casade Gerben van Ballegooijen - projectleider - Thuisvester Caroline Timmermans - manager stedelijke herontwikkeling - WonenBreburg Tilburg Berry Brekelmans - accountmanager - Cofier Martin Beukeboom - adjunct-directeur - Cofier Project(bege)leiding Gertjan Arts - Gerrichhauzen en Partners Pepijn Boekhorst - Futura Deskundigen expertmeetings Erna van Holland – eigenaar COB-WEB Paul Meurs – architect Urban Fabric Eric Frijters – eigenaar/architect Fabric Steven Slabbers – directeur / landschapsarchitect Bosch Slabbers Wim Haarmann – onderzoeker Telos Hilde Blank – directeur/eigenaar BVR Adviseurs, voormalig atelierleider Atelier Overijssel Marja van der Tas – lid Vromraad Jeroen van de Ven – architect/eigenaar Tarra Hannah Bonjer – grafisch ontwerper bureau Wijkwiskunde Ad de Bont – stedenbouwkundige BVR Adviseurs
21
Bijlage: Vragenlijst Pilots Ruimtelijke Kwaliteit Initiatieffase en planfase Mocht het project nog "in voorbereiding" zijn, beperk de vragen dan tot de initiatief- en planfase. Vraag 1 Er was voldoende duidelijk welke publieke randvoorwaarden aanwezig waren. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 2 Er was sprake van een goede relatie met de gemeentelijke organisatie, in het bijzonder de afdeling / de dienst Stedenbouw. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 3 Het was voldoende duidelijk welke ruimtelijke kwaliteit wij zelf voor ogen hadden. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 4 We hadden een duidelijk beeld van de economische meerwaarde van het project. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 5 We hadden een duidelijk beeld van de sociale meerwaarde van het project. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 6 We hadden een duidelijk beeld van de milieukwaliteit van het project. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 7 We hadden een duidelijk beeld van de toekomstbestendigheid van het project. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________
22
Vraag 8 We hadden een duidelijk beeld van de belevingskwaliteit van het project. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 9 Ons project was georganiseerd / ingericht met het oog op de ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 10 De relatie tussen ons als opdrachtgever en de architect / stedenbouwkundige was duidelijk. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 11 Wij hadden zelf voldoende scherp voor wie wij het project zouden gaan realiseren. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 12 Wij hebben voldoende rekening gehouden met de uitvoeringsfase en de beheerfase. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 13 Wij keken bij het sturen op ruimtelijke kwaliteit vooral naar de architectuur van het gebouw. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 14 De kwaliteiten van de locatie, waar wij bouwden, waren bepalend voor de nagestreefde ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 15 Er waren veel belanghebbenden met een verschillende mening over ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________
23
Uitvoeringsfase Vraag 16 Er was in de uitvoering veel sprake van negatieve invloeden van externe partijen in het licht van de ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 17 Welke elementen van ruimtelijke kwaliteit betrof dit? ______________________________________
Vraag 18 Er was in de uitvoering veel sprake van negatieve invloeden van interne partijen in het licht van de ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 19 Welke elementen van ruimtelijke kwaliteit betrof dit? ______________________________________ Vraag 20 Er is tijdens de bouw zelf nog veel ingeleverd op ruimtelijke kwaliteit, zonder dat we dat goed in de gaten hadden. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 21 Welke elementen van ruimtelijke kwaliteit betrof dit? ______________________________________ Vraag 22 We hebben tijdens de realisatie veel moeten sturen op ruimtelijke kwaliteit, omdat er bijvoorbeeld tijdens de bouw nog veel fout ging. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________
24
Vraag 23 Welke elementen van ruimtelijke kwaliteit betrof dit? ______________________________________ Vraag 24 De samenwerking met de gemeente tijdens de uitvoering was van invloed op de gerealiseerde ruimtelijke kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Beheerfase Vraag 25 We hebben tijdens het beheer veel last van zaken in relatie tot ruimtelijke kwaliteit waarover we onvoldoende nagedacht hebben in de voorbereiding. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 26 Welke elementen van ruimtelijke kwaliteit betrof dit? ______________________________________ Vraag 27 De gebruikers zijn tevreden over de ruimtelijke kwaliteit van het gebouw. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 28 De gebruikers zijn tevreden over de omgevingskwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 29 Mijn opdrachtgever is tevreden over de bereikte kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________ Vraag 30 Ik ben zelf tevreden over de bereikte kwaliteit. Helemaal mee oneens Helemaal mee eens Toelichting: ______________________________________
25
