Opmerkingen en vragen bij MJB DUWO 2009. Door E.Meijerman, versie 01, 18-01-2009 Algemeen. In 2008 en 2009 is zeer kritisch naar besparingen gekeken. In het bijzonder op investeringen en onderhoud. Opvallend waren t.o.v. 2007 én 2008 de veel hogere huurlasten voor de kantoren. Kansen: - Stijgend tekort aan studentenwoningen in Delft, Amsterdam - Stijgende omvang leeftijdgroep 15-24, onderwijsparticipatie - Aanbod voor “uitstromers”, c.q. starters met hoge potentie op de reguliere markt - Specialisatie in beheer en ontwikkeling tijdelijke en permanente studentenhuisvesting, campusmodel - Stijgende internationalisering, behoefte SSH - Samenwerkingsovereenkomst Rochdale - Strategische alliantie met Woonbron - Gesprek met Portaal over strategische alliantie Leiden - Onderzoek naar alliantie met Haag Wonen - Versterken band met partners (gemeenten en corporaties), erkenning rol als specialist - Kennisuitwisseling in Kences - Investeringen in beleid (vastgoed, onderhoud) en stuurinformatie Bedreigingen: 1. Onduidelijke opzet meerjarenbegroting: niet helder zijn: a. onderscheid exploitatie eigen bezit; exploitatie bezit van derden en exploitatie(duur) van tijdelijke eenheden (eigen/derden) b. onderscheid eigen investeringen, ontwikkeling voor derden; waarvoor wel/niet collegiale financiering c. gevolgen wél doorgaan van investeringen, wat is het onrendabel, wanneer kan financiering nodig zijn, effect op kasstromen; d. geen leningoverzicht, financieringsplanning e. geen interne financieringsnorm (investeringen deels uit eigen kasstroom i.p.v. leningen), f. kostenverdelingsprincipes tussen vestigingen niet expliciet gemaakt en toegelicht g. geen onderhoudsopname buiten/binnen en expliciet normen gewenste toestand in relatie tot het “Strategisch Voorraadbeleid” in combinatie met in 2007 relatief lage onderhoudsuitgaven en onderhoudsuitstel in 2009 i.v.m. liquiditeit. 2. Geen duidelijk overzicht projecten per fase en welke fasen/beslismomenten DUWO hanteert; 3. Aflopen diverse tijdelijke verhuur
1
4. Intrekken/beëindigen beheercontracten 5. Eisen collegiale financiers m.b.t. beheer/beheervergoeding/vermogensaandeel zijn niet vermeld, onduidelijk 6. Kredietcrises bedreigt internationalisering, c.q. groeimogelijkheden SSH 7. Afhaken Stadgenoot, Woonbron, Rochdale, niet aanhaken Portaal, Haag Wonen, niet herhuisvesten jongeren Uilenstede door de Woongroep Holland 8. Hoge beheerkosten, ondanks relatief laag bedrag aan onderhoud per kamer t.o.v. de referentiegroep (onderhoudstoestand?) 9. Beperkte financiële ruimte, te krappe liquiditeit 10. Toenemende concurrentie sterke ontwikkelaars (Ymere, Vestia, Stadgenoot, Key) 11. Besluit geen nieuwe gunningen te doen voor projecten in 2009 (p22) zet kansen op projecten onder druk 12. Ondertussen wél doorgaan met de voorbereiding betekent een financieel risico omdat voorbereidingskosten moeten worden afgeboekt als kosten als projecten niet doorgaan. Dit risico is er natuurlijk altijd, maar het stijgt als DUWO niet kan gunnen en een concurrent wel. 13. Kan DUWO eigenlijk nog wel nieuwe projecten dragen waardoor de rente lasten verder oplopen, de vermogenspositie verder wordt verzwakt en een positieve exploitatie verder naar de toekomst schuift. 14. Rochdale in onderzoek, Woonbron onder versterkt toezicht 15. Kences te zwak/traag voor lobby VPB/heffing? Is DUWO alleen sterker/slagvaardiger? Werkplan 2009 vragen: - Uitkomsten marktonderzoeken te verwerken in nieuw SVB - BO’s betrokken bij vraag waarmee KWH te vervangen? Op welke punten past het niet? - Klopt het dat SSH vóórgaat op reguliere verhuur aan studenten? Zo ja, is dat in overeenstemming met de doelstelling en BBSH? - Zijn CATS en het nieuwe personeels info systeem in 2008 ingevoerd (Zie MJB 2008)? - ? Hoe zit het in 2009 en verder met de doelgroep jongeren, met name uitstromende studenten (Zie MJB 2008)? - Positief: Onderhoudenquête, klantpanel(s), fysiek-internet - Geen oordeel: aanpak participatie Investeringen. Doelstelling Ondernemingsplan 2006-2010: 1. Nieuwbouw + 4.950 2. Renovatie + 540 3. Nieuw in Beheer + 2.150 (Van de nieuwbouw? Extra) Gerealiseerd tot 01-07-2008? 1. Nieuwbouw ? 2. Renovatie ?
2
3. Beheer ? (Haarlem/Hoofddorp gerealiseerd, Amsterdam “op streek”, Delft, Den Haag. Leiden, Amstelveen “nog veel te doen”). Gepland in Werkplan 2009-2013 2009 1. Nieuwbouw
2010
2011 3.854
2012
2013
Voor 68%, 2.478 kamers, collegiale financiering nodig Nieuw Plan extra t.o.v. OP 2006-2010: 1. Nieuwbouw nodig? Onrendabel?
+ 3000, wanneer, wanneer is financiering
Kansen op nieuwe investeringen buiten de MJB bijlagen investeringen/financiering: - 750 woningen op plek VU Guesthouse, start 2009/2010 (Amstelveen) - Samenvoeging eenheden Toren B, (“op korte termijn”) (Amstelveen) - Sciencepark II, planvorming gestart? (Amsterdam) - Zeeburgerpad, 90 woningen start planvorming 2009 (Amsterdam) - Renovatie Daalwijk 230 woningen, start 2009/2010 - Boelelaan 100 eenheden, Gershwinlaan, kantoren (Amsterdam), start …. - Verlenging NDSM, COA(?) (Amsterdam) - VU campus InHolland, Amstelcampus (Amsterdam) - Station Zuid (Delft) - Overname van woningen (Delft) - Waldorpstraat 565 eenheden in 2009 in uitvoering (Den Haag) - Groot onderhoud DUWO foyer (Den Haag) - Campus Boerhave/Wassenaarsweg 550 woningen (Leiden) - Landgoed Nieuweroord/tenders (Leiden) Doelen Den Haag/Leiden +1600, +950, mits…. Financiering en dekking onrendabel. Kansen op desinvesteringen/bedreigingen. - Verkoopplan per vestiging - Exploitatie einde tijdelijke eenheden - Beëindigen beheercontracten - Projecten gaan naar concurrent - Collega’s financieren niet of tegen te zware voorwaarden CFV vergelijking inhoudelijke vragen: - Tabel 2.1.1 Een mutatiegraad van 80% in 2007, dus 8 van de 10 woningen in 2007 opnieuw verhuurd. a) klopt dat, 40% meer dan de referentiegroep, 30% meer dan in 2006! b) is dit niet een verontrustende voorbode van leegstand? - Is er geen leegstand geweest in de jaren 2005-2007 (en hoe ging het in 2008)? - Kan het verschil tussen enerzijds een lagere benutting van de ruimte maximale huur (tabel 2.1.2) dan de referentie, en anderzijds een hogere prijs per punt (Tabel 2.2.1) dan de referentie verklaard worden?
3
-
-
-
-
-
Goed: -
Wordt de relatief hoge toewijzing niet doelgroep (Tabel 2.1.5) 11,7% t.o.v. de referentie (1,1%) verklaard door relatief veel SSH of anders? Tabel 2.2.2 wat is de verklaring voor a) €80 per woongelegenheid lagere uitgaven voor onderhoud (klachten -10, plan -138, mutatie +69!) dan de referentie en €10.504 lagere uitgaven voor woningverbetering per verbeterde eenheid dan de referentie (want 0 van 2005 t/m 2007)? Daarbij valt nog de relatief ongunstige verhouding planmatig/mutatie onderhoud op (t.o.v. de referentiegroep). Tabel 2.2.4 Is nul uitgaven leefbaarheid een definitie/boekhoudkundige kwestie of beleid? Tabel 3.1.1. Verklaring €350 hogere netto bedrijfslasten (kosten na aftrek vergoedingen) per woongelegenheid dan referentie(ruim 30%)? Tabel 4.1.1 Hoeveel bedraagt het verschil restant levensduur CFV en DUWO (waardeverschil per vhe €888) en wat vindt DUWO hiervan? Hangt dit verschil samen met het verschil restwaarde? Wat is de verklaring voor de verbetering van de accepetatie van het lastenniveau van DUWO door het CFV (stap 7) Tabel 4.1.2 Wat is de verklaring voor de zeer positieve ontwikkeling van de WOZ waarde per woongelegenheid van 2006 op 2007 (overigens jammer voor de heffing en OZB) Tabel 4.2.1/4.2.2 Wat is de verklaring voor de relatief hoge nominale en actuele waarde van het bedrag aan leningen per VHE t.o.v. de referentie (Ruim €3.000 op ca €20.000, als je de kortlopende schuld verrekent). Het leidt ook tot een vergelijkbare hogere rentelast per VHE; Tabel 5.2 Hoe waardeert DUWO de enorme daling van het Volkshuisvestelijke vermogen (met ruim €4000, meer dan 50%) van 2007 tot 2012 en het verschil met de referentiegroep Tabel 5.4 Wat vindt DUWO van het relatief hoge risico prognose
Gematigde huurontwikkeling (perspectief huurder) Prestaties Nieuwbouw; Realisatie t.o.v. prognose; Licht dalende trend bedrijfslasten, maar nog te zwak en teveel door minder onderhoud Herstel netto kasstroom (na rente) per VHE, maar meer financiering op komst Herstel rente dekkingsgraad Ontwikkeling WOZ waarde Gemiddeld rentepercentage over leningportefeuille Ontwikkeling schuldverdienratio (m.n. door stijgende kasstroom) Daling aandeel vreemd vermogen (tabel 4.2.4), maar wat gebeurt er als investeringen doorgaan? Eind oordeel A status verslagjaar, prognose
4
Financiële MJR vragen: - P22 Kan er gezien de penibele liquiditeitstoestand met vergaande gevolgen voor gunningen en onderhoud een of meer liquiditeitsscenario’s (investeringen, verkoop, borging ja/nee) worden verstrekt? -
P22/37 De post onderhoud maakt in 2010 wel een sprong (door doorschuiven €3 miljoen van 2009 naar 201) maar daalt daarna niet meer. Verklaring?
-
P23 is de VPB begroot op het concept VSO2? Zo nee, wat is de afwijking en het materiële risico?
-
P23 als DUWO exploitatie meer op de referentiegroep CFV gaat lijken (prijspeil 2007 onderhoud +€90 per eenheid per jaar, algemeen beheer -€350 per eenheid per jaar), zou een verbetering van de exploitatie, exclusief lagere financieringslasten met ruim €4 miljoen per jaar mogelijk zijn, zeg minus frictiekosten €3 miljoen per jaar. Dat zou een positieve exploitatie aanzienlijk dichterbij brengen.
-
P24 Waar komen de verschillen in onderhoudsuitgaven per eenheid tussen Delft/Den Haag/leiden/Amsterdam vandaan? Zit dat in de verhouding zelfstandig/onzelfstandig? Aandeel SSH? Aandeel tijdelijk? Gemiddelde leeftijd eenheden? Anders?
-
P25/p41 De geplande daling EV (gecorrigeerd CFV) is nu bijna €14 miljoen (rest €64 miljoen) en ongecorrigeerd €22 miljoen (rest €6miljoen), de ruimte t.o.v. de CFV norm van 11,6 % is in 2013 nog ca €22.500. Wat gebeurt met het EV als de investeringskansen gerealiseerd worden?
-
Wat is ruwweg de prognose ongewijzigd beleid EV 2018?
-
P26 de ingerekende huurverhoging en inflatie is met de kennis van nu aan de hoge kant, wat is het effect van 2009-2013 inflatie 2 % en huurverhoging 2,25% (inclusief harmonisatie)?
-
P26/28/33 Overzicht regel 5.4 kasstroom spoort niet met overzicht geplande investeringen p26/33;
-
P26/28/p33/p37 Gezien de teksten over de investeringen is het overzicht geplande investeringen incompleet of zou tenminste een waarschijnlijkheids scenario moeten bevatten en is het kasstroomoverzicht en de bedrijfsbegroting veel te
5
-
P26/28 van de €128 miljoen borgingsruimte is €108.752 belegd in 2009-2011 (kasstroommodel regel 5.14). Wat betekent dat voor de nog niet ingerekende investeringen?
-
P29 Wie dekt de, overigens fors gestegen post “dekking algemeen beheer”? wordt er geactiveerd, is er een fonds? Een reserve? Anders?
-
P35: Wat voor systeem wisseling heeft er van 2008 op 2009 plaatsgevonden bij de posten 8x09 (servicekosten) en 8x00 Betaalde brutohuren SSH?
-
8x35 De verlaging onderhoud is puur ingegeven door liquiditeitoverwegingen (p22 werkplan) en leidt daarmee eigenlijk tot en te optimistisch begrotingsbeeld, meer ontevreden klanten, KWH/imago verlies en later meer kosten.
-
Is de opgenomen VPB gebaseerd op de concept VSO2? Zo nee, wat is de afwijking?
-
Wat is de post dekking (4387), wie dekt wat zodat de kosten verlaagd worden?
-
P39 Als een reeks van de mogelijke investeringen doorgaat is de rentebegroting onvolledig en te optimistisch;
-
P43: Waar komt de enorme stijging afschrijving kantoor (p50 Delft, +€75.000), overige huisv. kosten (Delft, Amsterdam) én huur kantoor vandaan? (ook al in 2008 t.o.v. 2007)
-
En p43/p60 Is de daling energielasten bij Amsterdam met €46.000/€50.000 het gevolg van besparingsinvesteringen, inkoopvoordeel of een andere kostenverdeling (bijv. met huurders)?
-
P43 Is de stijging drukwerk + €55.000, porti +€25.000 bij de algemene beheerkosten totaal en bij groep een gevolg van de folders voor het KWH label of wat anders?
-
P43,45 Waar komt de stijging contributie (bij groep) met €50.000 vandaan?
-
P43/ P45/p60 Waarom belast Amsterdam €122.5000 huisv. kosten door aan groep (regel 4018)
-
P45: Groep Algemeen beheer, waarom geen doorbelasting groep aan SSH en wel aan vestigingen?
6
-
P48: In het werkplan staan aarzelingen bij de opbrengst verkoop (€2.000.000), kan deze wel zo worden begroot? Moet het verkoopplan gezien de nog niet gefinancierde voorgenomen/mogelijke investeringen niet ambitieuzer en dwingender?
-
P48 Door €3 miljoen onderhoud door te schuiven wordt de stijging onderhoudsuitgaven t.o.v. 2008 met €1 miljoen niet zichtbaar;
-
P48 8x 87 Is de inventaris afgeschaft, nu er niet meer op wordt afgeschreven?
-
P p48, P53, p58, p63 8x88 Vestigingen, wat is de beleidswijziging doorbelasting SSH personeel van 2008 op 2009 (in 2009 overal €0)? Waarom betaalt SSH geen vergoeding personeel meer? Dit wordt niet verklaard door meer eigen personeel (p65). Ook die lasten dalen bij SSH
-
P63 Wat is de verklaring voor de enorme stijging (+€4,7 miljoen, ruim 50%) betaalde huren? Zijn er t.o.v. 2008 veel meer eenheden van derden onder SSH exploitatie gekomen? De huuropbrengst stijgt maar met €400.000, naast ene nieuwe post opbrengst servicekosten +€4,3 miljoen. De SSH had en heeft een negatieve huuropbrengst! Er zijn nu twee posten opbrengst servicekosten (8x09 en de reeks 8x06- 8x88 exclusief 8x09.
-
P63/65 De daling algemene beheerkosten met ruim €500.000 komt €200.000 ten laste van de exploitatie van de vestigingen, door nu SSH personeel aan de vestigingen door te belasten (regel 4018 algemene beheerkosten) door €200.000 diverse lastenstijging en de SSH vanaf 2009 ook voor €500.000 te laten profiteren van de mysterieuze post “dekking”(regel 4386)
Amsterdam - Wat is het saldo voor de daling van de kosten en opbrengsten voor einde exploitatie/de sloop in 2009 van de Rochdale One; COA Westerpark (als dat doorgaat); Boelelaan; woningen Stadgenoot (AWV); 182 woningen en woningen Florijn Rochdale; Daalwijk; 300 woningen VU guesthouse Uilenstede? - Hoeveel draagt (exclusief investering/financieringslasten) in 2010 de opname van 750 huurwoningen, 4000m2 bedrijfsruimte, 230 woningen Daalwijk bij aan de exploitatie (saldo, kosten, opbrengsten)? - Wat zijn de gevolgen voor MJB exploitatie, investering- en rente begroting van de projecten VU Guesthouse; Sciencepark II, Zeeburgerpad, meevaller van het kunnen door exploiteren van de NDSM (en COA Woningen)? - Wordt groot onderhoud Toren A inderdaad in 2009 afgerond?
7
-
Wat is het saldo van de onttrekkingen van gewone kamers voor SSH? Hoeveel SSH resteert na sloop/beëindiging en toevoeging? Hoe wordt in 2009 het proces ontwikkeling energievisie Uilenstede ingericht?
Delft: - Waar liggen de kansen voor exploitatieverlenging en herbestemming? - Waar kan worden aangekocht - Wat is het effect van de MER op de MJB investeringsbijlage en financieringsplanning en rentelasten? Den Haag/Leiden - Verwacht Den Haag/Leiden qua investeringen te worden achtergesteld bij Amsterdam/Delft (p14)? - Is de goedkope werkwijze in kantoor Den Haag een kans voor DUWO totaal (p17)? SSH -
Is er een plan per vestiging voor de omzetting van eenheden naar SSH en andersom (bij dalende belangstelling); Onderscheid huur en servicekosten is een kernbegrip in het BW en de huurprijzenwet. DUWO stelt zich daar nu terecht op in. Ook het begrip “naar zijn aard van korte duur” wordt traditioneel zeer beperkt uitgelegd. De weg naar een speciale wet is de Koninklijke en meest kansrijke Het is verboden, tenzij evident “Noorderzon”en dus ontruiming om sloten bij een huurder te vervangen om zo betaling af te dwingen. Er kan dus ook niet mee gedreigd worden. Wel met incasso, rente, ontruiming. Verleiden met kortingen bij automatische incasso kan ook.
Advies: 1. Een ingrijpend besparingsplan beheerkosten, dat op termijn ook de kasstroom en liquiditeit moet verbeteren en daarmee de rentelasten; 2. Regelen collegiale financiering tweede prioriteit, bij voorkeur projecten niet zelf, maar voor partners ontwikkelen, mits goed beheercontract dat past bij missie en met redelijk rendement; 3. Opstellen meerjarig verkoopplan, vaststellen interne financieringsnorm in relatie tot investeringsscenario’s gebaseerd op de projectkansen en bekende tijdelijke exploitaties; 4. Met gegevens 1-3 z.s.m. nieuw strategisch voorraadbeleid, nieuwe MJB/MJR, tevens basis om te beoordelen of DUWO zelfstandig verder kan/wil (Kunnen de noodzakelijke ambities zelfstandig goed gerealiseerd worden in het krachtenveld, kunnen ze gefinancierd worden tegen redelijke voorwaarden?). 5. Vaststellen algemeen beheer, onderhoud, rentelasten norm per eenheid; 6. Eventueel gepaard met verkoop bezit aan strategische partners, mits in ruil voor een beheercontract dat past bij de missie en dat een redelijk rendement kent om zo
8
7. Geen noodzakelijk onderhoud uitstellen; zorg voor een onderhoudspan gebaseerd op de een gewenste norm (vastgesteld in het SVB) per onderdeel/marktpositie en een binnen- en buitenopname; 8. Duidelijk onderscheid per “vestiging” tussen exploitatie in beheer en exploitatie voor eigen rekening. Bij voorkeur exploitatierekening per in beheer genomen complex. Maakt kosten/baten afweging in relatie tot inhoudelijk/maatschappelijk resultaat inzichtelijk. MJR op dit punt totaal niet transparant; 9. Bekend maken en toelichten normen voor intern over en weer doorbelasten tussen vestigingen/exploitaties. 10. Terug naar twee vestigingen Noord/zuid in (goedkope) huurpanden verder veel meer internettransacties, minimaal noodzakelijk bezette lokale balies. Indeling Leiden, twee opties. 11. Meer (planmatig/preventief!) onderhoud 12. Marktonderzoeken hoogste prioriteit 13. Maximumpercentage SSH in relatie tot tekort gewone studentenverhuur; aanbiedingsafspraak maken? 14. Participatie: overleg op niveau Noord- en Zuidvleugel, Leiden indelen op meest overeenstemmende woningmarkt kenmerken. 15. Sloten vervangen bij betalingsachterstand zonder ontruimingsbevel is onwettig. Alternatieven: - Fusie DUWO totaal met grote partner - Opknippen DUWO in Noord- (Amstelveen, Amsterdam, Hoofddorp) en Zuidvleugel (Delft, Den Haag), eventueel fusie van deze delen met partners in beide regio’s. Leiden is naar keuze bij een van beide onder te brengen (bijv. afhankelijk kenmerken woningmarkt) - Alles verkopen, alleen gespecialiseerd beheer- en ontwikkelbedrijf, geen “ontwikkeling voor eigen rekening” alleen gespecialiseerd voor partners.
9
