Op onze website vind u een verkorte versie van ons jaarverslag

JAARVERSLAG 2012

Op onze website www.idealis.nl vind u een verkorte versie van ons jaarverslag.

1

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1

BESTUURSVERSLAG .......................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4

2

ONZE KOERS ..................................................................................................... 8 2.1 2.2 2.3 2.4

3

Beleid en prestaties ........................................................................................... 34 Nieuwbouwprojecten ......................................................................................... 35 Instandhouding kwaliteit woningvoorraad ........................................................ 36 Veiligheid........................................................................................................... 38 Verkoop huurwoningen ..................................................................................... 39 Aan- en verkoop gronden .................................................................................. 39 Overzicht bestaand vastgoed ............................................................................. 39

BELANGRIJKSTE RELATIES ............................................................................. 41 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

9

Beleid en prestaties ........................................................................................... 30 Klimaatneutraal ................................................................................................. 31 Duurzaam vastgoed ........................................................................................... 31 Duurzaam wonen ............................................................................................... 32 Interne duurzaamheid ....................................................................................... 33

VASTGOED ...................................................................................................... 34 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

8

Beleid en prestaties ........................................................................................... 25 Sociaal beheer ................................................................................................... 25 Enquête leefbaarheid ......................................................................................... 27 Kosten leefbaarheid ........................................................................................... 28

DUURZAAMHEID ............................................................................................. 30 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

7

Beleid en prestaties ........................................................................................... 16 Woonruimteverdeling ........................................................................................ 16 Huurbeleid en huurtoeslag ................................................................................ 23 Wonen en zorg................................................................................................... 24

LEEFBAARHEID ............................................................................................... 25 5.1 5.2 5.3 5.4

6

Beleid en prestaties ........................................................................................... 10 Bewonersparticipatie ......................................................................................... 10 Samenstelling huurdersbestand ........................................................................ 11 Monitor studentenhuisvesting ........................................................................... 12 Communicatie met bewoners............................................................................. 13 Klantenwaardering ............................................................................................ 13 Geschillencommissie.......................................................................................... 14

VERHUURPRESTATIES ..................................................................................... 16 4.1 4.2 4.3 4.4

5

Ondernemingsplan 2012 - 2015........................................................................... 8 Missie en strategische keuze ............................................................................... 8 Uitbreiding studentenhuisvesting ........................................................................ 9 Voorgenomen kabinetsbeleid............................................................................... 9

HUURDERS ...................................................................................................... 10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4

Algemeen............................................................................................................. 4 Samenwerking bestuur/managementteam ......................................................... 5 Bestuursbesluiten ................................................................................................ 5 Verklaring Bestuur............................................................................................... 7

Beleid en prestaties ........................................................................................... 41 Bewonersorganisatie ......................................................................................... 41 Onderwijsinstellingen ........................................................................................ 41 Gemeenten ........................................................................................................ 42 Woningcorporaties ............................................................................................ 42 Sponsoring en donaties ..................................................................................... 43 Visitatie ............................................................................................................. 43

DE ORGANISATIE ............................................................................................ 45 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7

Beleid en prestaties ........................................................................................... 45 Organisatiestructuur ......................................................................................... 47 CAO Woondiensten ............................................................................................ 47 Integriteitsbeleid ............................................................................................... 47 Arbeidsomstandigheden .................................................................................... 48 Stagebeleid ........................................................................................................ 48 Verslag Ondernemingsraad................................................................................ 49

2

10

FINANCIEN ..................................................................................................... 50 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8

11

RISICOBEHEERSING EN MONITORING ............................................................ 63 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

12

Beleid en prestaties ........................................................................................... 50 Financiële continuïteit ....................................................................................... 50 Resultaat 2012 .................................................................................................. 56 Financiële positie ............................................................................................... 57 Ontwikkeling huursom....................................................................................... 58 Treasury ............................................................................................................ 58 Onrendabele investeringen ................................................................................ 62 Verbindingen ..................................................................................................... 62

Vraag en aanbod studentenhuisvesting ............................................................. 63 Overheidsbeleid ................................................................................................. 64 Samenwerking ................................................................................................... 65 Financiële risico’s .............................................................................................. 66 Overige bedrijfsrisico’s ...................................................................................... 67

KENGETALLEN ................................................................................................. 69

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 1 2 3

70

Governance structuur ........................................................................................ 70 Verslag .............................................................................................................. 71 Verklaring Raad van Commissarissen ................................................................ 76

JAARREKENING

78

BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (NA RESULTAATBESTEMMING) .......................... 79 WINST EN VERLIESREKENING OVER 2012 ............................................................. 81 KASSTROOMOVERZICHT 2012................................................................................ 82 TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST EN VERLIESREKENING ...................... 83 1 2 3 4 5 6

7 8 9

Algemene toelichting ......................................................................................... 83 Grondslagen voor waardering van activa en passiva ........................................ 84 Grondslagen voor waardering van het resultaat ................................................ 90 Financiële instrumenten en risicobeheersing ..................................................... 92 Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling ..................... 93 Kasstroomoverzicht ........................................................................................... 94 Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans ........................................ 94 Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening ........ 101 Overige gegevens ............................................................................................ 106

3

1

Bestuursverslag

1.1

Algemeen

In het verslagjaar 2012 is na raadpleging van onze stakeholders een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2012 – 2015 tot stand gekomen. Om in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting te voorzien zal Idealis in de planperiode tot 2015 investeren in ca. 1.100 eenheden in Wageningen en zal de stichting Woonstede te Ede 260 eenheden opleveren die ten behoeve van vooral de studenten aan de Christelijke Hogeschool door Idealis zullen worden verhuurd. Omdat volgens dit plan het bezit van Idealis in Wageningen een betrekkelijk eenzijdige samenstelling kent, zal met de invulling van de investeringsprojecten worden nagestreefd een grotere diversiteit en flexibiliteit in het vastgoed aan te brengen. De nadruk blijft daarbij liggen op kamers met gedeelde woonkamer/keuken, relatief kleine woongroepen van 4 tot 6 studenten, duurzaam energieverbruik, gevarieerde kamergrootte (veelal tussen 14 en 16 m2) en daarmee vooral acceptabele woonlasten. Goede voorbeelden daarvan zijn het project Kortenoord met 95 eenheden dat in 2012 in gebruik is genomen en het project Rijnveste met 345 eenheden dat in 2012 grotendeels is gerealiseerd en vanaf 1 april 2013 is bewoond. Ultimo 2012 verhuurt Idealis 4.176 eenheden (excl. Rijnveste) in Wageningen en 422 eenheden in Ede. Op een omzet van 15,4 miljoen is vóór belastingen, afschrijvingen, rente en waardeveranderingen een operationeel resultaat geboekt van 3,4 miljoen. Dat is ruim twee keer meer dan in 2011, omdat in dat jaar veel extra is geïnvesteerd in onderhoud van bestaand bezit. In 2012 kent Idealis niet meer dan 0,19% leegstand. In 2012 is het, in tegenstelling tot 2011, weer gelukt om alle eerstejaars van studiejaar 2011/2012 voor 1 mei te huisvesten. Dit kwam o.a. van de oplevering van het complex aan de Ben van Londenstraat waardoor 95 kamers werden toegevoegd. In 2012 heeft Idealis blijkens dit verslag in hoofdlijnen aan de verwachtingen van haar huurders voldaan. Dat blijkt uit de Feeddex enquête waarin Idealis op alle aspecten goed scoort en uit de resultaten van de enquête leefbaarheid. Op grond van de in 2012 gesloten intentieovereenkomsten zijn de eerste voorbereidingen in 2012 getroffen voor de in het ondernemingsplan opgenomen projecten Lawickse Hof (150 eenheden) en Nobelweg (148 eenheden). Twee factoren zijn verder beeldbepalend geweest voor het jaar 2012: het overheidsbeleid en de relatie met Wageningen UR (WUR). Regeerakkoord en Woonakkoord In de kabinetsformatie was overeengekomen een WOZ waarde gerelateerde huur en een zogenoemde verhuurdersheffing die uiteindelijk 2 miljard diende op te leveren. Nog in 2012 zijn de afspraken uit het regeerakkoord vervangen door het zogeheten woonakkoord. Als gevolg van de verhuurdersheffing werd een inkomensafhankelijke huur geïntroduceerd en werd de verhuurdersheffing teruggebracht naar ruim 1,7 miljard. Een nieuw woningwaarderingsstelsel ter vervanging van het huidige puntensysteem is in het vooruitzicht gesteld. Naast deze rechtstreekse aanslagen op de kasstroom van de corporaties was er al het voornemen om een saneringsheffing ten laste van de corporaties te brengen, onder meer om de gevolgen van de sanering en reorganisatie van Vestia af te dekken. Vast staat dat de saneringsheffing, die ook voor Idealis geldt, een geschat effect heeft ongeveer 5,5 ton op jaarbasis. Mede naar aanleiding van de discussies met het platform van de studentenhuisvesters KENCES worden mogelijk de studentenhuisvesters geheel of gedeeltelijk ontzien bij de zogenoemde verhuurdersheffing. Omdat de Tweede en Eerste kamer nog later in 2013 moeten besluiten over de verhuurdersheffing, staan de effecten daarvan voor 2013 en volgende jaren niet vast. Van doorslaggevend belang in dit verslagjaar 2012 is geweest dat WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) in oktober een besluit kenbaar heeft gemaakt aan alle corporaties om voor 2014 en volgende jaren geen enkele borgingsruimte meer te verlenen voor het lenen van geld voor de voorgenomen investeringen. Met name dit besluit heeft geleid tot de noodzaak om projecten on hold te zetten en tot stagnatie in de voorbereidingen voor de met name hiervoor genoemde projecten Lawickse Hof en Nobelweg. In de loop van 2013 zal blijken of en voor welke projecten alsnog borgingsruimte zal worden vrijgegeven. Voor 2013 en volgende jaren kennen we verder nog niet de overige effecten als gevolg van de verhuurdersheffing en het te wijzigen woningwaarderingsysteem.

4

Het overheidsbeleid is hiermee de grootste risicofactor voor Idealis en de overige corporaties geworden. Uit het jaarverslag blijkt immers, dat Idealis een financieel zeer gezonde corporatie is met haar lage schuldpositie, rentedekkingsgraad en solvabiliteit, en hierdoor zeer wel in staat is om financiële lasten als gevolg van de in het ondernemingsplan voorgenomen investeringen te dragen. Relatie met de WUR Waar de relaties met de stakeholders in Ede goed zijn, zijn die in Wageningen met name tussen de WUR en Idealis, in een aantal jaren verslechterd. In de ogen van de WUR heeft Idealis geen gelijke tred weten te houden met een passend aanbod dat in voldoende mate tegemoet komt aan de groei van het aantal (buitenlandse) studenten voldoet als gevolg van de sterke (internationale) positie van de universiteit. Om uiteenlopende redenen heeft de WUR in de afgelopen jaren met ca. 800 overwegende tijdelijke eenheden zelf voorzien in de groeiende behoefte aan studentenhuisvesting, die nog in 2013 wordt aangevuld met bijna 180 (tijdelijke) eenheden in het voormalige bestuursgebouw van de WUR, bij elkaar bijna 1.000 eenheden. In een kleine gemeente als Wageningen met een sterke en grote universiteit en een kleine particuliere markt luistert een goede planning en afstemming tussen vraag en aanbod van voorzieningen voor (buitenlandse) studenten en promovendi zeer nauw. Om die reden is in 2012 besloten de bestuurder te vervangen door een interim bestuurder die de basis moet leggen voor de verbetering van de relatie tussen de WUR en Idealis (zie hoofdstuk RvC en governance structuur). Nagestreefd wordt om een gezamenlijk ontwikkeld en vastgesteld en vervolgens jaarlijks te herijken door gemeente WUR en Idealis gedeeld beeld over de ontwikkeling van vraag en aanbod vast te stellen. Op basis van dit beeld zullen WUR en Idealis de planning van investeringen en desinvesteringen op elkaar afstemmen, rekening houdend met investeringen van derde partijen in de markt. Samenwerking biedt vele kansen voor beide organisaties, in het belang van de huisvesting en dienstverlening aan huidige en toekomstige Nederlandse en buitenlandse studenten. 1.2

Samenwerking bestuur/managementteam

Samenstelling, besluitvorming en advisering managementteam Het managementteam (MT) bestaat uit de directeur/bestuurder (voorzitter), de hoofden Wonen, Financiën en Vastgoed en de stafmedewerker Beleid & strategie. Het MT vergadert 1 x per 14 dagen. Waar nodig worden tussentijds extra bijeenkomsten aan bepaalde thema’s gewijd. Het bestuur neemt geen belangrijke besluiten zonder MT-raadpleging. Besluitvorming vindt in principe plaats op basis van consensus en op basis van vooraf met betrokken medewerkers besproken stukken. Na elke MT-vergadering worden alle medewerkers direct geïnformeerd over besluiten. Directeur/bestuurder In het kader van de beoordeling van de directeur/bestuurder door de remuneratiecommissie van de RvC worden jaarlijks de overige MT-leden gehoord. Ook in 2012 vond een dergelijk gesprek plaats. Het traject rondom de beoordeling van de bestuurder heeft in 2012 geleid tot vaststelling bij de RvC dat er geen basis meer was voor een productieve samenwerking tussen commissarissen, bestuurder en organisatie (zie meer in hoofdstuk Raad van Commissarissen en governance structuur). 1.3

Bestuursbesluiten

ONZE KOERS • Jaarverslag 2011 • Jaarplannen 2013 en activiteitenoverzicht 2013 HUURDERS • Update woningmarktverkenning Besluit om, samen met gemeente Wageningen en De Woningstichting, opdracht te geven aan ABF voor een jaarlijkse update van de verkenning van de Wageningse woningmarkt. • Analyse klantenwaardering Feeddex 2011 Besluit tot vaststelling van de analyse 2011 en tot het voor 2012 als norm stellen dat de gemiddelde waardering van alle huurders voor de vijf aspecten tenminste gelijk dient te zijn aan die van 2011. VERHUURPRESTATIES • Huurbeleid per 1 juli 2012 Besluit tot inflatievolgende huuraanpassing per 1 juli van 2,3%. • Vaststelling huurprijzen en servicekosten Ben van Londenstraat Besluit tot vaststelling huurprijzen: 100% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten (incl. vloerbedekking) van € 60 per maand. 5

•

•

Vaststelling huurprijzen en servicekosten Rijnveste Besluit tot vaststelling huurprijzen: de eenheden met gedeelde voorzieningen: 95% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten (incl. vloerbedekking) van € 75 per maand. de grote zelfstandige kamers en appartementen: 100% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten van € 95 per maand. Pilot toewijzing kamers Rijnveste Een nieuw model woonruimteverdeling, waarbij het aanbod niet meer gelabeld is op basis van nationaliteit of studieprogramma van de klanten, zal gefaseerd worden ingevoerd. Vooruitlopend daarop kunnen buitenlandse studenten ook reageren op een aantal niet gemeubileerde kamers in Rijnveste.

LEEFBAARHEID • Analyse enquête leefbaarheid 2011 Vaststellen resultaten enquête leefbaarheid en voorgenomen verbeteracties 2012. DUURZAAMHEID • Idealis klimaatneutraal Besluit tot compensatie voor de onvermijdelijke CO2-uitstoot vanaf 2011, door aankoop van Gold Standard Credits. De credits ondersteunen kleinschalige, duurzame energieprojecten in ontwikkelingslanden • Verlenging inkoopcollectief Aenergie Besluit tot het verlengen van het huidige contract met Aenergie tegelijkertijd met de nieuwe collectieve overeenkomst die Aenergie met GDF Suez heeft afgesloten. De nieuwe collectieve overeenkomst is gesloten voor de periode 2014-2015, met een optionele verlenging t/m 2018. VASTGOED • Investering Rijnsteeg Besluit tot investering nieuwbouw Rijnveste van € 19.375.333 (incl. BTW). • Haarweg 297 Besluit tot verbouwing woning Haarweg 297 tot 6 studenteneenheden. • Ondertekenen intentie-overeenkomst Lawickse Hof Besluit tot ondertekening intentie-overeenkomst Lawickse Hof. • Verkoop stuk grond Dijkgraaf Besluit tot verkoop van 1 are en 40 centiare voor de aanleg van de busbaan over de campus van Wageningen UR. • Wijziging onderhoudsbegroting Besluit tot vervanging van de switches bekabeling internet op de complexen voor een bedrag van € 490.000, incl. BTW (19%). BELANGRIJKSTE RELATIES • Prestatie-afspraken 2012 - 2015 Besluit tot vaststelling van de prestatie-afspraken met de gemeente Wageningen. Het betreft met name afspraken over nieuwbouw, leefbaarheid, duurzaamheid en doelgroepen. DE ORGANISATIE • Stagebeleid Besluit tot vaststellen van het stagebeleid. • Automatisering Besluit tot het houden van een 0-meting onder het personeel in 2013 en een hieraan gekoppeld verbeterplan. • Beperking openingstijden Besluit tot beperking openingstijden balie van 9 tot 14 uur vanaf 1 januari 2013, voor een proefperiode van 6 maanden. • Bereikbaarheidsdienst Besluit tot het stoppen van de interne bereikbaarheidsdienst per 1 november 2012 en tot het extern onderbrengen hiervan. • Verlenging huur Duivendaal Besluit tot verlenging huurcontract kantoor Duivendaal. FINANCIEN • Begroting 2013 en Meerjarenraming 2013 t/m 2032 Besluit tot vaststelling van de begroting 2013 en de meerjarenraming 2013 t/m 2032. • Vaststelling Treasury jaarplan 2012 Het bestuursbesluit is door de RvC goedgekeurd in de vergadering van 15 februari.

6

1.4

Verklaring Bestuur

De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat en effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2012 is op 24 april 2013 vastgesteld door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2012 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in de voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 24 april 2013 A. Huijsmans directeur/bestuurder

7

2

Onze koers

2.1

Ondernemingsplan 2012 - 2015

In januari 2012 heeft Idealis haar ondernemingsplan 2012-2015 gepresenteerd. Dit plan is te lezen en te downloaden via onze website. Vanzelfsprekend kan ook een gedrukt exemplaar worden opgevraagd. Van ondernemingsplan naar jaarverslag Het in november 2011 vastgestelde ondernemingsplan sluit af met een overzichtstabel van voorgenomen doelen, prestaties en normen voor de vierjarige planperiode. In dit jaarverslag starten wij de volgende hoofdstukken telkens met een paragraaf ‘Beleid en prestaties’. In die paragraaf vermelden wij de in het ondernemingsplan voorgenomen prestaties die op dat hoofdstuk betrekking hebben. In het vervolg van elk hoofdstuk worden die prestaties, of een actualisatie daarvan, dan verder toegelicht. 2.2

Missie en strategische keuze

Specialist in studentenhuisvesting Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie zijn, gezien hun beperkte inkomen, aangewezen op sociale huisvesting. Aan de huisvesting van deze doelgroep ontleent Idealis haar bestaansrecht. Bij studentenhuisvesting gaat het om de optimale combinatie van studie, wonen en sociale contacten binnen dezelfde stad. Studenten maken de bevolking van een stad gemiddeld slimmer, jonger en vitaler. Voor de ontwikkeling van de Nederlandse kenniseconomie is studentenhuisvesting een onmisbare faciliterende factor. Food Valley is een regionaal samenwerkingsverband van 8 gemeenten. Binnen deze regio is sprake van een unieke verzameling van samenwerkende voedsel gerelateerde kennisinstellingen die zich richt op innovatie van gezonde en duurzaam geproduceerde voeding en op verdere versteviging van de positie van dit agrofoodcentrum binnen Europa. Deze kenniscluster vormt voor Idealis een kansrijke omgeving. Wij zijn ingesteld op internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en specifieke aandacht voor sociaal beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Binnen Wageningen en Ede nemen we een bijzondere positie in: Idealis is geen ‘gewone’ woningcorporatie, maar specialist in kortverblijf. Idealis wil haar beheerexpertise ook inzetten in vastgoed van derden, zowel structureel als tijdelijk. Missie Idealis staat voor het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Kansen en risico’s Bij het bepalen van het strategisch kader voor het ondernemingsplan inventariseerden wij de belangrijkste kansen en risico’s voor Idealis. Samenvattend zien we de toenemende en gedifferentieerde vraag naar studentenhuisvesting en de strategische samenwerking met onze belangrijkste relaties (onderwijsinstellingen, gemeenten, collega-corporaties en studentenhuisvesters) als kansen voor Idealis. Daarnaast vormen de onzekerheid van studentenprognoses, het rijksbeleid en de economische ontwikkelingen onze belangrijkste risico’s. Sterkten en zwakten Vervolgens stelden wij vast wat de sterke en zwakke punten zijn van Idealis. Samenvattend zien we ons specialisme, onze financieringsruimte en de klantenwaardering als sterke punten van de organisatie. De samenstelling van ons huidige woningbezit is onze zwakte: de veelal grootschalige complexen hebben een beperkte differentiatie, zijn weinig flexibel en niet altijd afgestemd op de actuele woonwensen van studenten en promovendi. Strategische ambitie De externe en interne analyse hebben geresulteerd in een visie op de onderlinge samenhang van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Dit leidt tot onze strategische ambitie: Idealis voorziet in de planperiode van het ondernemingsplan in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting, binnen de grenzen van haar financieringsruimte. Nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden de risico’s (die samenhangen met onzekere studentenprognoses en een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. es e

8

2.3

Uitbreiding studentenhuisvesting

Uitbreiding vastgoed In hoofdstuk 4 van dit jaarverslag kunt u meer lezen over onze nieuwbouwplannen. Jaarlijks worden de voorgenomen investeringen in nieuwbouw geactualiseerd op basis van de monitoring van zowel de vraagen aanbodsituatie in Wageningen en Ede als ook van de financiële continuïteit van Idealis. Nieuwbouw van ruim 1.100 eenheden Ons in het ondernemingsplan vastgelegde voornemen is het realiseren van ruim 1.100 structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Binnen dit kader is allereerst, in juni 2012, het complex Ben van Londenstraat opgeleverd en betrokken door 95 studenten. Daarnaast zal in maart 2013 de Rijnveste met 345 eenheden voor studenten en PhD-ers worden opgeleverd en verhuurd. Bovendien is momenteel in Ede het nieuwbouwcomplex Hoefweg in aanbouw. Dit betreft appartementen met elk 5 studentenkamers, voor de huisvesting van in totaal 260 studenten. Afstemming op woonwensen De meeste studenten willen een woonkamer/keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft een totaal andere leefstijl en andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen. Die woningen zijn op lange termijn (mocht dat nodig zijn bij een sterk verminderde vraag naar studentenhuisvesting) ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. Daarnaast realiseren we ook voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. De hierboven genoemde drie nieuwbouwcomplexen zijn hier voorbeelden van. 2.4

Voorgenomen kabinetsbeleid

Dat het kabinetsbeleid voor Idealis een van de belangrijkste risicofactoren is werd in 2012 wederom duidelijk. Dan gaat het vooral om het rijksbeleid ten aanzien van Wonen en Onderwijs. In deze paragraaf beperken we ons tot Wonen. Voor Onderwijs: zie paragraaf Overheidsbeleid, in hoofdstuk Risicobeheersing en monitoring. Het Woonakkoord In februari 2013 heeft het kabinet met D66, Christen Unie en SGP overeenstemming bereikt over de aanpak van de woningmarkt. In dit Woonakkoord wordt o.a. uitgegaan van: • huurverhoging voor de laagste inkomensgroep van 1,5% boven inflatie en ( inkomensafhankelijke stijgingspercentages van resp. 2 en 4% boven inflatie voor hogere inkomens); • een jaarlijkse verhuurdersheffing oplopend tot 1,7 miljard in 2017, die mogelijk gemaakt wordt door bovengenoemde huurverhogingen; • geen bijdrage voor de verhuurdersheffing voor onzelfstandige eenheden; • een indexatie van de maximale huurprijsgrens overeenkomstig het inflatiepercentage; • vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat gebruik maakt van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is dat dit niet mag leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten.’ Deze vereenvoudiging moet in september 2013 zijn afgerond. Het Woonakkoord geeft vooralsnog voor Idealis geen duidelijkheid over met name: gaat het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) nu vanaf 2014 wel weer nieuwe financiering borgen? (Die borging is noodzakelijk om voor nieuwbouw benodigde leningen af te sluiten.) wat is de toekomstige omvang van de bijdrageheffing voor het saneringsfonds van het CFV? Wat zijn de financiële consequenties voor Idealis door het aanpassen van de WWS? Wordt hierbij adequaat rekening gehouden met de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van de meeste studentencomplexen? Het voorgaande betekent vooralsnog dat Idealis de investeringen in nieuwbouw na de Rijnveste zal heroverwegen. Het gaat daarbij bij om een heroverweging van de verschillende locaties en de prioritering en tijdsplanning van de nieuwbouwprojecten. Daarbij spelen ook de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting en de afstemming met Wageningen UR over het al dan niet continueren van 800 tijdelijke eenheden van Wageningen UR een belangrijke rol.

9

3

Huurders

3.1

Beleid en prestaties

Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Goede afstemming met bewonersvertegenwoordigers Tijdige en open communicatie met onze klanten Tevreden klanten

Prestatie Actualisatie samenwerkingsovereenkomst met SFO Nieuwe website waarin social media geïntegreerd zijn Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders

Norm 1 x per 2 jaar; gereed in 2012 en in 2014 Medio 2012 gereed Persoonlijke service, Dienstverlening en Reputatie Scoren ‘goed’

Bewonersvertegenwoordiging De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flatoverleg (SFO), waarin zowel Nederlandse als buitenlandse huurders zitting hebben. Idealis vindt advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer belangrijk voor het ontwikkelen van nieuw beleid en verbeteracties. Daarnaast is er voor de seniorenwoningen (Bassecour/Herenstraat) een actieve bewonerscommissie, waarmee wij ook de komende jaren nauw zullen samenwerken. In 2012 maakten wij dankbaar gebruik van de adviezen die wij van onze huurdersorganisatie kregen. De basis voor de bewonersparticipatie bij woningcorporaties ligt in het rijksbesluit BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en in de Wet Overleg Huurders/Verhuurder. Bij Idealis is de bewonersparticipatie ook vastgelegd in de statuten. De RvC bestaat uit 7 leden, waarvan 2 personen op zgn. huurderszetels. Bij een vacature van een huurderszetel in de RvC wordt gewerkt met een selectiecommissie, waarin 2 leden van de RvC en 2 leden van de huurdersorganisatie SFO zitting hebben. De RvC stelt de profielschets vast, de commissie voert gesprekken met kandidaten en draagt uiteindelijk unaniem een kandidaat voor benoeming door de RvC voor. Bij de werving van kandidaten voor de RvC wordt altijd geworven via een advertentie. De voordracht van deze twee personen is ook vastgelegd in de hieronder genoemde samenwerkingsovereenkomst. Samenwerkingsovereenkomst met SFO Wij hebben de praktische uitwerking van de bewonersparticipatie verwoord in een samen met de SFO opgestelde ‘Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder’. De samenwerking met de SFO verloopt zeer constructief. De samenwerkingsovereenkomst wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd en geactualiseerd. Binnen de tijdsperiode van het ondernemingsplan zal dat plaatsvinden in 2012 en in 2014. In 2012 heeft de periodieke evaluatie plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die begin 2013 door beide partijen is getekend. 3.2

Bewonersparticipatie

Studentencomplexen Op basis van de Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder vindt bij Idealis het overleg met bewonersvertegenwoordigers plaats op verschillende niveaus: Overlegvorm

Frequentie

Bureau/SFO Projectgroepen

5 x per jaar n.v.t.

Overleg in complex

2 x per jaar

Bestuur/SFO

2 x per jaar

Idealis

Directeur/bestuurder/overige MT-leden Hoofd Wonen, Teamleider Wonen Een of twee MT-leden en/of (staf)medewerkers Beheerder en medewerker team Woondiensten

SFO

Alle SFO-leden Alle SFO-leden Een of meer SFO-leden Het betreffende SFO-lid

Wij streven er naar, zodra in Ede nieuwbouw voor studenten is gerealiseerd en studenten niet langer uitsluitend in verspreid liggende appartementen wonen, ook daar bewonersparticipatie vorm te geven.

10

Niet-studentencomplexen Ook voor de niet-studentencomplexen Herenstraat/Bassecour en Salvo bestaat een samenwerkingsovereenkomst. Met de bewonerscommissie vindt enkele keren per jaar overleg plaats. De overige kleine (stads)panden, zoals Pedelgebouw, Kloostersteeg en Wilhelminaweg hebben geen bewonerscommissie. Met deze bewoners wordt rechtstreeks gecommuniceerd. Beschikbaar stellen van middelen Conform de wet Overleg Huurders/Verhuurder zijn, binnen redelijke grenzen, de kosten van de huurdersorganisatie van Idealis volledig voor onze rekening. Verder stelt Idealis aan de SFO een grote kantoorruimte ter beschikking. Informatie-uitwisseling, advisering en instemming In de structurele vormen van overleg wordt op basis van een gezamenlijk vastgestelde agenda informatie uitgewisseld en bediscussieerd. Daar waar sprake is van adviserings- of instemmingsrecht wordt de SFO schriftelijk om advies gevraagd. Daarnaast worden in gezamenlijke projectgroepen onderwerpen zoals de ontwikkeling van de nieuwe website en de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst, voorbereid. Onderstaand de belangrijkste onderwerpen die in 2012 met de SFO zijn besproken: • • • • • • • • • • • 3.3

Landelijke en lokale ontwikkelingen in de volkshuisvesting en in het bijzonder de studentenhuisvesting; Diverse (nieuwbouw)projecten; Prestatieafspraken Idealis met gemeente; Afrekening en begroting servicekosten; Duurzaamheidscampagne; Nieuwe website Idealis; Upgrading ICT netwerk in complexen; Invoering nieuwe basisadministratie gemeente (BAG); Oprichting landelijk overleg bewonersvertegenwoordiging studentenhuisvesters (LOSH); Toewijzingsbeleid; Nieuwe structuur SFO. Samenstelling huurdersbestand

Het huurdersbestand van Idealis bestaat vooral uit studenten (93%), waarvan 66,8% Nederlandse studenten en 26,2% buitenlandse studenten. Van de huurders is 2,8% afgestudeerd en 2,2% PhD-er. Onder de categorie Overig (2%) vallen de huurders van senioren- en vrije sectorwoningen, werkende jongeren en huurders van parkeerplaatsen en van bedrijfsruimte. Werkende jongeren kunnen zich niet meer inschrijven als woningzoekende. Eind 2012 vielen er dan ook nog maar 7 huurders in deze categorie. In Ede wonen 422 huurders, zij behoren allen tot de doelgroep Nederlandse student.

Huurders naar categorie (peildatum 31-12-2012)

Nederl. student

Buitenl. student

PhD-er

Afgestudeerd

1180 3005

99 125 91 Afbeelding 1; bron Idealis

11

Overig

Bij het verder inzoomen op de ruim 3.000 Nederlandse studenten blijkt dat 83,9% studeert bij Wageningen UR en 10,3% bij de CHE. De overige onderwijsinstellingen vormen samen ca. 6%.

Nederlandse studenten naar onderwijsinstelling (peildatum 31-12-2012)

Wageningen University

Christ. Hogeschool Ede

Van Hall Larenstein

Stoas Vilentum

Anders Wageningen

Anders Ede 10,3% 2,7% 0,3% 1,9% 0,9%

83,9%

Afbeelding 2; bron Idealis

3.4

Monitor studentenhuisvesting

Het Apollo-model In 2011 is de landelijke monitor studentenhuisvesting (Apollo) door ABF ontwikkeld. In het Apollo model worden prognoses gemaakt voor studentenhuisvesting. Het model bestaat uit twee modules. De kwantitatieve module berekent voor 27 studentensteden tot 2020 het aantal WO- en HBO-studenten en de onderverdeling naar leeftijd en woonsituatie (uit- of thuiswonend en binnen of buiten de studentenstad) tot 2020. De kwalitatieve module gaat in op de vraag naar studentenhuisvesting en de knelpunten tussen vraag en aanbod per studentenstad. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de kwantitatieve ramingen en van de resultaten van een woonwensen-enquête. In dit model wordt uitgegaan van de huidige woonsituatie van met name de in de betreffende stad uitwonende studenten. Vervolgens wordt rekening gehouden met de instroom (vraag), doorstroom (vraag en vrijkomend aanbod) en uitstroom (vrijkomend aanbod). Pilotfunctie Wageningen Wageningen heeft, samen met Groningen en Eindhoven, binnen Apollo een pilotfunctie vervuld voor het uitvoeren van de woonwensen-enquête. De enquête vond plaats in de 1e helft van december 2011. Uit het huurdersbestand en het kamerzoekendenbestand van Idealis werden alle studenten van de Wageningse onderwijsinstellingen geselecteerd. Deze studenten werden benaderd via een persoonlijke e-mail met een enquête-link. Daarnaast werd de respons gestimuleerd door de Student Council, door het plaatsen van de enquête-link op hun Facebook-pagina met ca. 1.150 followers. Mede hierdoor was sprake van een goede respons: de enquête werd in Wageningen ingevuld door ruim 1.750 studenten. ABF heeft vervolgens (met behulp van DUO-gegevens) de respons vertaald naar de totale studentenpopulatie. Na uitvoering van de pilot werd in 2012 de enquête ook in de overige studentensteden gehouden. In september 2012 heeft ABF op het KENCES-congres de landelijke resultaten van het Apollo-model gepresenteerd. Vervolgens werden in oktober ook de resultaten van de lokale rapportages bekend gemaakt. De lokale ABF-rapportage In de lokale rapportage richt ABF zich met name op drie kwalitatieve aspecten: • de mate van zelfstandigheid (op kamers met gedeelde voorzieningen, op kamers met eigen voorzieningen en in woningen); • prijs (onderscheid in goedkoop en duur); • locatie (onderscheid in enkele deelgebieden per gemeente). De rapportage resulteert in een schets van een zo goed mogelijk op de woonwensen afgestemd nieuwbouwprogramma tot 2020. Voor Wageningen betreft dit ca. 1.000 eenheden, te onderscheiden in ca. 250 kamers met gedeelde voorzieningen, 425 kamers met eigen voorzieningen en 325 woningen.

12

Op basis van de resultaten van de ABF-enquête heeft Idealis zelf verder ingezoomd op de specifieke woonwensen van de Wageningse studenten. Deze woonwensen worden als volgt samengevat. Verhuisplannen De meeste studenten (59,6%) hebben geen verhuisplannen. Van de ca. 40% verhuisgeneigden wil ca. 30% binnen een jaar verhuizen en ca. 10% over meer dan een jaar. Van alle studenten is ruim 70% niet van plan nog te verhuizen binnen hun studententijd. Woonwensen Ongeacht of studenten willen verhuizen hebben zij hun woonwensen/voorkeuren. Van de studenten met een voorkeur voor een kamer wil 63,4% gedeelde voorzieningen en 36,4% eigen voorzieningen. De gewenste kamergrootte in m2 is sterk gedifferentieerd. De categorie 16 tot 18 m2 scoort het hoogst (29,3%) maar ook andere m2-categorieën scoren hoog. De meeste studenten die een keuken willen delen geven de voorkeur aan 4 tot 6 personen. De gewenste maximale woonlasten zijn gedifferentieerd. Bij de studenten met een voorkeur voor gedeelde voorzieningen legt 70% de maximumgrens bij € 300. Bij studenten met een voorkeur voor eigen voorzieningen ligt dit maximum € 50 hoger. Belangrijke aspecten van wonen Bij het kiezen van woonruimte vinden studenten de totale woonlasten het belangrijkste. Daarna vinden zij vooral de grootte van de kamer, de staat van onderhoud en de nabijheid van openbaar vervoer belangrijk. Voor de meeste studenten is een gedeelde keuken erg belangrijk. Een minderheid vindt juist een eigen keuken belangrijk. Gedeelde voorzieningen Studenten die voorzieningen met anderen willen delen geven met name voorkeur aan een gedeelde woonkamer (84%) en keuken (81,9%). Daarnaast is er bij deze studenten wel een voorkeur voor een eigen wastafel (68,9%). De voorkeur voor eigen toilet (22,5%), douche (19,0%) en keuken (5,2%) is beperkt. 3.5

Communicatie met bewoners

Tijdige en open communicatie met huidige en toekomstige klanten vinden wij belangrijk. Relatief veel buitenlandse studenten Alle communicatie met individuele huurders vindt zowel in het Nederlands als in het Engels plaats. Structureel overleg met de SFO is Engelstalig in geval er buitenlandse huurders bij aanwezig zijn. Voorlichtingsdagen Om ons te profileren bij aanstaande eerstejaars en hen te wijzen op de huisvestingsmogelijkheden nemen we deel aan voorlichtingsdagen van de relevante onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Nieuwe website In mei 2012 is onze vernieuwde website gelanceerd. Hiermee is de website uitgebreid met een interactief gedeelte voor de huurders. Na aanmelding komt de huurder op de Plaza site van zijn complex; daar is alle ‘need and nice to know’ informatie te vinden en kan men eigen gegevens beheren. Zoals persoonlijke gegevens wijzigen, een inboedelverzekering regelen, huur betalen of opzeggen. We communiceren steeds minder met brieven en vooral via email. In de vorm van digipost krijgen huurders alle belangrijke informatie in hun mailbox. Die kunnen zij ook altijd terugvinden op hun Plaza. 3.6

Klantenwaardering

Feedback bewoners Feedback van bewoners is een belangrijke basis voor het ontwikkelen van verbetervoorstellen en om te meten of genomen maatregelen succesvol zijn. We doen dit via de Feeddex-enquête en de enquête Leefbaarheid. De resultaten van de Feeddex worden in deze paragraaf samengevat, die van de enquête Leefbaarheid in hoofdstuk 6. De resultaten zijn ook terug te vinden op onze website. Feeddex-enquête Zowel nieuwe als vertrekkende huurders ontvangen de enquête binnen ca. 4 tot 6 weken na ingang huur of opzegging. In 2012 hebben 1.233 respondenten (respons 38,2%) de Feeddex-enquête ingevuld. Huurders kiezen bij ruim 30 onderwerpen uit vijf kwalificaties die in Feeddex worden omgerekend in scores: ‘uitstekend’ (+100 score), ‘zeer goed’ (+80), ‘goed’ (+40), ‘redelijk/matig’ (0) en ‘slecht’ (-100).

13

Normering voor 2012 Vanaf 2012 streeft Idealis naar een waardering voor alle vijf aspecten die tenminste gelijk is aan die van het voorgaande jaar.

Beoordeling aspecten klantenwaardering 2012 en eerder, alle huurders 2012

2011

2010

2009

2008

60 50 40 30 20

40

37

34 32 34

42 40

42 40 41

37 35 38 24

10

21

48 47 38 39

45 44

49

43

39

35 34 25

16

13

15

0 Feeddex 100 score

Product

Prijs/kwaliteit

Dienstverlening

Persoonlijke service

Reputatie

Afbeelding 3; Idealis, brongegevens Feeddex

In 2012 is aan de gestelde normering voldaan Uit de grafiek blijkt dat in 2012 de Feeddex 100 score (40) wat hoger is dan in 2011 (37) en dat voor elk van de vijf aspecten van klantenwaardering geldt dat zij hoger scoren hoger dan vorig jaar. De klantenwaardering is ‘goed’ voor Product (42), Dienstverlening (42), Persoonlijke service (48) en Reputatie (43) en ‘redelijk/matig’ voor Prijs/kwaliteit (24). Complexen die het beste scoren op een of meer aspecten Ben van Londenstraat heeft voor Product de hoogste score (67), Asserpark voor Prijs/kwaliteit (55) en Binnenveld voor de aspecten Dienstverlening (48), Persoonlijke service (55) en Reputatie (64). Complexen die het laagste scoren op een of meer aspecten Langenhorst heeft voor Product de laagste score (11), Bornsesteeg voor Prijs/kwaliteit (-2), O. Eekmolenweg voor Dienstverlening (31) en Ben van Londenstraat voor Persoonlijke service (35) en Reputatie (30). Overleg en verbeteracties De resultaten van de enquête worden binnen Idealis besproken. Daarnaast komt het aan de orde in het structureel overleg per complex, waaraan de betreffende bewonersvertegenwoordiger, beheerder en medewerk(st)er Woondiensten deelnemen. 3.7

Geschillencommissie

Functie en werkwijze Voor de functie en werkwijze van de Geschillencommissie verwijzen we naar het reglement van de commissie (zie onze website). Samenstelling commissie De geschillencommissie van Idealis bestaat uit drie leden. Eén lid wordt voorgedragen door de bewonersorganisatie SFO, één lid door Idealis en één extern lid (tevens voorzitter) door Idealis en SFO gezamenlijk. Voorzitter van de commissie is de heer mr. P.H.N. van Spanje, werkzaam bij A&S Advocaten. SFO en Idealis waren in 2012 in de commissie vertegenwoordigd door respectievelijk de heren L. Steinbuch en W. van Alphen. De drie commissieleden zijn per 1 januari 2013 voor twee jaar herbenoemd. Jaarlijks overleg met directeur/bestuurder Jaarlijks vindt in december overleg plaats tussen de Geschillencommissie en de directeur/bestuurder. Als zich een geschil voordoet wordt de RvC daarover achteraf in de eerstvolgende RvC-vergadering geïnformeerd, d.m.v. een afschrift van het bestuursbesluit. 14

Geschillen in 2012 In 2012 heeft zich één geschil voorgedaan (in 2011: 1, in 2010: 1 en in 2009: 0). Geschil Boterstraat Inhoud Het geschil had betrekking op een factuur voor herstel- en schoonmaakwerkzaamheden. De bewoners van het betreffende studentenhuis hadden de volgende bezwaren: • zij zouden te weinig kans gehad hebben om zelf schoon te maken of te herstellen; • er zouden werkzaamheden in rekening zijn gebracht die niet in het inspectierapport voorkwamen; • het zou onterecht zijn dat de kosten werden doorberekend aan alle bewoners. Advies De geschillencommissie constateerde dat de bewoners voldoende tijd en gelegenheid hadden gehad voor schoonmaak en herstel. Ook constateerde de commissie dat collectieve doorberekening van kosten plaatsvond conform de huurvoorwaarden. De geschillencommissie gaf in overweging om in dit geval en in het algemeen: • na te gaan of niet meer kosten worden doorbelast dan op de eindinspectie worden vermeld; • als kosten voor herstel van schade voor algemene ruimten in studentenwoningen worden doorbelast aan huurders, de huurders er schriftelijk op te wijzen dat de kosten in principe aan elke huurder worden doorbelast, tenzij de huurders bewijzen dat slechts een of enkelen de schade hebben veroorzaakt. Besluit De directeur/bestuurder heeft het 1e deel van het advies niet overgenomen. Dit omdat soms ook schoonmaak- of herstelwerk wordt meegenomen dat (nog) niet in het inspectierapport vermeld (kon) worden. Het 2e deel van het advies werd wel overgenomen.

15

4

Verhuurprestaties

4.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Tijdige huisvesting nieuwe studenten

Bewust kiezen van woonruimte door klanten Gedifferentieerd en acceptabel woonlastenbeleid

Prestatie Geleidelijke instroom 1ejaars binnen 1e studiejaar in kamers met gedeelde voorzieningen Ontwikkelen voldoende short stay eenheden Naar een nieuw model van woonruimteverdeling 100% max. sociale huurprijs, echter, als geen huurtoeslag mogelijk is: huurmatiging Herijking totale huurbeleid

4.2

Norm Streefdatum: voor 1 mei 1e studiejaar Definiëren norm ‘voldoende omvang’ in 2012 Uitwerking en fasering door projectgroep in 2012 Matiging bestaande studenteneenheden: 80% Matiging nieuwbouw: binnen range 80 - 100% Score Prijs/kwaliteit: ‘redelijk’ In 2012

Woonruimteverdeling

Eerstejaars Eerstejaars komen rond augustus/september met velen tegelijk naar Wageningen en willen graag bij het begin van de studie al in de stad wonen. Afgestudeerden daarentegen vertrekken verspreid over het jaar, zodat zelfs bij een ontspannen kamermarkt sprake blijft van een instroompiek. Voor de meeste kamers vindt toewijzing plaats via het aanbodsysteem. Uit belangstellenden die reageren op aanbod wordt eerst degene die al in het complex woont (interne verhuizing) en daarna die met de langste inschrijfduur geselecteerd. Idealis wil naast het bieden van structurele huisvesting ook bijdragen aan de opvang van de zgn. ‘zomerpiek’, door het tijdelijk onderdak bieden aan eerstejaars in vastgoed van derden. Idealis stelt daarvoor haar beheerexpertise ter beschikking, zodat in samenwerking met bv. het hoger onderwijs en/of collegacorporaties piekopvang tot stand komt. Een andere vorm van tijdelijke huisvesting is onderhuur. Veel studenten gaan, in verband met onderzoek of stage, een bepaalde periode elders wonen. Gedurende die tijd (meestal 6 maanden) kunnen zij hun kamer onderverhuren. Idealis faciliteert hierbij door middel van formele onder(ver)huurcontracten. Instroom in het eerste studiejaar Idealis streeft naar een vraag-/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen. Hierbij wordt huisvesting voor 1 mei van het eerste studiejaar als streefdatum gehanteerd. Bij een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod gaat dan vervolgens de geleidelijke instroom van de volgende generatie eerstejaars van start. Voor de meeste buitenlandse studenten is een geleidelijke instroom niet werkbaar: zij hebben bij aanvang van de studie al huisvesting nodig. Met Wageningen UR zijn daarom in een langdurige overeenkomst t/m 2015 afspraken gemaakt over reservering van 1.200 inventariskamers voor buitenlandse studenten. In gezamenlijk overleg wordt bezien hoe de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst het beste geregeld kan worden (zie verder paragraaf ‘Naar een nieuw model van woonruimteverdeling’). Instroom en doorstroom ouderejaars en promovendi Sommige studenten kiezen ervoor pas na het eerste studiejaar bij Idealis te gaan huren. Bijvoorbeeld omdat zij eerst in Wageningen of elders tijdelijk woonruimte kunnen (onder)huren, of er bewust voor kiezen eerst op en neer te reizen en/of te wachten tot ze aan de beurt zijn voor een kamer met eigen voorzieningen. Sommige huurders willen binnen Idealis verhuizen naar een andere kamertype en/of woongroep. In complexen waar woongroepen beperkt van omvang zijn, kiezen bewoners zelf een nieuwe medebewoner (coöptatie). Soms kunnen bewoners na een periode van onderhuur daardoor in dezelfde woongroep blijven. Ook bij de nieuwbouw op Rijnveste en Hoefweg heeft elke woongroep de mogelijkheid nieuwe bewoners voor te dragen. Huidige Idealis-huurders hebben in een vroegtijdig stadium de mogelijkheid gekregen nieu16

we woongroepen te vormen en samen door te verhuizen naar de nieuwbouw. De bij doorverhuizing van Idealis-huurders vrijkomende kamers worden via het aanbodmodel en dus op inschrijfduur verhuurd. Het woningbezit in Wageningen verdeeld naar doelgroep: Doelgroep-Woningtype

Aantal woonheden

Student Onzelfstandige kamer (voor 1 persoon) Zelfstandige kamer (voor 1 persoon) Zelfstandige 2-kamer (voor 2 personen)

3.217 668 94

Subtotaal

Aantal complexen 16

3.979

PhD* Appartementen (voor 1,2 of meer personen)

108

Andere doelgroep 55 plus woningen Vrije sector woningen Totaal

58 13 4.158

7 3

*PhD (heeft een arbeidsovereenkomst met de WUR)

Idealis verhuurt 108 appartementen. Promovendi (PhD-ers), zowel Nederlanders als buitenlanders werkzaam bij Wageningen UR, reageren op vrijkomende appartementen. Andere PhD-ers hebben veelal een geringer inkomen en worden door Wageningen UR voorgedragen voor inventariskamers. Bij nieuwbouw wordt woonruimte voor PhD-ers gerealiseerd. Zo worden er in Rijnveste 9 appartementen voor PhD-ers opgeleverd. Overzicht inventariskamers per 31 december 2012 Complex Bornsesteeg Asserpark Hoevestein Dijkgraaf Haarweg Totaal

Aantal inventariskamers 616 105 110 197 144 1.172

Percentage v/h complex 96 28 29 31 15

Naar een nieuwe model van woonruimteverdeling In de huidige woonruimteverdeling is de keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van klanten sterk aan banden gelegd door regels. Buitenlandse MSc-studenten worden gehuisvest in inventariskamers in een beperkt aantal complexen en kunnen niet reageren op aanbod van andere kamers. Voor Nederlandse studenten geldt het omgekeerde: de voor buitenlandse studenten gelabelde kamers zijn voor hen niet bereikbaar. Ook kunnen BSc- en MSc-studenten niet reageren op aangeboden appartementen voor PhD-ers, die weer niet kunnen kiezen voor kamers en 2-kamerwoningen in studentencomplexen. Toekomstige woonruimteverdeling De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons aanbod in Wageningen/Ede. Vanzelfsprekend blijft sprake van basisregels, zoals het vereiste om in Wageningen of Ede te studeren (of promotieonderzoek te doen), inschrijfduur als selectiecriterium bij reacties op aanbod en procedureafspraken over hoe (in bepaalde complexen) bewoners een nieuwe bewoner kunnen voordragen. De contouren van de toekomstige woonruimteverdeling worden als volgt samengevat: • • • • • • • •

Idealis maakt geen onderscheid in nationaliteit of studieprogramma; de keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi worden zoveel mogelijk verruimd; alle nieuw te bouwen kamers worden voorzien van een basisvloerbedekking; bij reguliere kamers regelt de huurder zelf of wel/geen inventaris wordt gehuurd/gekocht; naast reguliere kamers worden volledig ingerichte short stay kamers verhuurd; short stay kamers worden volledig ingericht en tijdelijk verhuurd: jaarlijks komen deze eenheden uiterlijk per 1 augustus weer beschikbaar voor nieuwe instromers; huurders van short stay kamers kunnen zich opnieuw inschrijven en reageren op regulier aanbod; short stay kamers worden via de website aangeboden, inschrijfduur bepaalt volgorde en selectie;

17

•

het aantal short stay kamers is beperkt; een deel daarvan kan door onderwijsinstellingen worden gereserveerd, zodat zij bepaalde studenten vooraf een kamergarantie kunnen geven.

Eind 2012 is een werkgroep met medewerkers van Idealis en de WUR gestart de consequenties van het nieuwe model van woonruimteverdeling nader uit te werken. In 2013 zal dit worden afgerond, inclusief een plan van aanpak inzake een gefaseerde invoer. Inschrijvingen Iedereen die aan de inschrijfvoorwaarden voldoet kan zich bij Idealis gratis via de website inschrijven. Eind 2012 waren er ruim 4000 ingeschreven (Nederlandse) studenten en 425 ingeschreven Phd-ers. In totaal hebben zich in 2012 ruim 2.000 potentiele eerstejaars ingeschreven. In de praktijk blijkt dat ongeveer 40% van deze ingeschrevenen nooit op aanbod reageert en dus ook niet bij Idealis komt wonen, o.a. doordat men uiteindelijk niet in Wageningen gaat studeren.


Eerstejaars De eerstejaars studiejaar 2011/2012 waren rond mei 2012 nog niet allemaal gehuisvest. In juli 2012 is het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat opgeleverd, direct en indirect heeft dit nog tientallen eerstejaars aan een kamer geholpen. In september waren de eerstejaars grotendeels onder dak. In 2011 was het ook niet meer gelukt om de eerstejaars voor 1 mei grotendeels te bedienen, in 2012 is dat iets beter gegaan omdat we 95 kamers nieuwbouw en 6 kamers door verbouwing van een woning hebben toegevoegd. De eerstejaars kunnen zich inschrijven vanaf 1 januari van het jaar waarin ze gaan studeren en kunnen dan direct reageren op het aanbod. Van de ruim 2.000 eerstejaars 2012/2013 hebben er 304 in 2012 woonruimte bij Idealis gevonden, er stonden eind 2012 nog 800 eerstejaars ingeschreven die een of meerdere malen op een kamer gereageerd hebben. Door de oplevering van het nieuwbouwcomplex Rijnveste met 336 kamers verwachten wij de eerstejaars, na 2 jaar waarin dat niet gelukt is, weer voor 1 mei gehuisvest te hebben. In 2013 staat niet alleen de oplevering van Rijnveste in Wageningen gepland maar ook de Hoefweg, een nieuwbouwcomplex in Ede met 260 eenheden. In beide complexen mogen studenten uit Wageningen en Ede wonen. In 2012 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2012/2013 In 2011 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2011/2012 In 2010 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2010/2011

304 270 364

Zowel in 2011 als ook in 2012 zagen we dat ondanks dat er sprake was van een tekort aan kamers er ook al weer leegstand ging ontstaan in de maanden februari tot mei. Niet in Wageningen, maar wel in beperkte mate in Ede. De afweging om nog een aantal maanden te reizen (of andere tijdelijke oplossingen) dan wel een niet zo gewenste kamer te kiezen en daarmee de inschrijftijd kwijt te raken valt dan toch in het voordeel van nog even wachten uit.

18

Urgenties Urgentie op basis van sociaal/medische gronden wordt regelmatig aangevraagd. In 2012 zijn 56 urgenties toegekend, hiervan hebben 45 urgent woningzoekenden gebruik gemaakt en daarmee sneller een kamer kunnen aanvaarden. Verder neemt Idealis in Kencesverband deel aan het zogenaamde kamerhopproject. Dit houdt in dat als men bij één van de bij Kences aangesloten studentenhuisvesters woont en men in een andere studentenstad gaat studeren voor urgentie in aanmerking komt. Verhuringen studentenkamers Aantal verhuringen Wageningen/Ede Nederlandse huurders Waarvan Wageningen Waarvan Ede Buitenlandse huurders (via SSC) Totaal

2012 1016 831 185 867 1.883

2011 970 780 190 884 1.854

2010 1.009 838 171 968 1.977

Het aantal verhuringen is licht gestegen, met name bij de kamers in Wageningen en licht gedaald bij de kamers met inventaris en in Ede. Opzeggingen De mutatiegraad (exclusief parkeerplaatsen, bedrijfspanden, Bassecour en Wilhelminaweg) is gelijk aan het jaar daarvoor. Opzeggingen 2012 2011 2010 2009

Aantal 1.909 1.875 1.932 2.152

Mutatiegraad Wageningen 42 42 43 48

Totaal aantal

Aantal mutaties

Percentage Mutaties 2012



Wageningen totaal

3.995

1698

42

42

43

Niet inventarisbestand Inventarisbestand

2.823 1.172

831 867

29 74

29 75

27 81

422

185

44

44

37

Uitsplitsing mutatiegraad studenteneenheden

Ede

totaal

De mutatiegraad in Wageningen met betrekking tot de studenteneenheden is gelijk aan vorig jaar. Ook voor het hele woningbezit is de mutatiegraad in Wageningen en Ede gelijk gebleven in vergelijking met vorig jaar. Verhuizingen binnen Idealis In 2012 zijn er in totaal 355 huurders verhuisd binnen Idealis. Van deze 355 huurders zijn er 133 verhuisd binnen het complex waar zij al woonachtig waren. Naar het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat met 95 studentenkamers zijn in totaal 57 Idealishuurders door verhuisd vanuit andere studentencomplexen.

19

Gemiddelde wachttijd in maanden per complex (complexen met > 10 nieuwe huurders per jaar)

2012

2011

Haarweg

12,2

13,1

11,7 11,6

Hoevestein

11,4 11,2

Dijkgraaf

10,9

Asserpark Droevendaalsesteeg

12,9

10,7

7,9

10,6 11,2

Totaal gemiddeld 6,9

Binnenveld

10,1

6,2 6,2

Nw Maanderbuurtweg Walstraat

5,9

Langenhorst

5,7 5,9 4,8

A Koningstraat

0

2

4

9,0

7,8

6

8

10

12

14


Gemiddelde wachttijd per complex • In 2012 is de gemiddelde wachttijd tussen datum van aanmelding en ingangsdatum huurcontract (10,6 maanden) iets gedaald t.o.v. 2011 (11,2 maanden). Het betreft het gemiddelde van alle nieuwe huurders, dus niet alleen die van de in de grafiek genoemde complexen waar in elk van beide jaren meer dan 10 nieuwe huurcontracten zijn afgesloten). • In 2012 zijn er in totaal 938 nieuwe huurcontracten afgesloten in reguliere verhuureenheden, in 2011 waren dat er bijna evenveel: 927. • Bij de complexen met coöptatie zijn de verschillen het grootst. Bij Droevendaal is de gemiddelde inschrijfduur met ruim 3 maanden toegenomen, bij Binnenveld en Walstraat met 3 maanden afgenomen. • De gemiddelde inschrijfduur voordat een huurcontract wordt getekend is op Droevendaal ongeveer gelijk aan die van bv. Asserpark of Dijkgraaf (ca. 11 maanden ondanks het verschil in toewijzingsprocedure). • Verschillen tussen kamertypes zijn beperkt. De wachttijd voor een kamer met gedeelde voorzieningen bedraagt ca. 11 maanden en voor een zelfstandige kamer is dat ca. 5 maanden langer (bv. Marijkeweg 16 maanden). • Op de Haarweg is gemiddelde wachttijd 13 maanden. Voor kamers met gedeelde voorzieningen 11, voor zelfstandige kamers 19 en voor 2-kamerwoningen 29 maanden. • Verschillen tussen de complexen in Wageningen en Ede bedraagt ca. 6 maanden.

20

Gemiddeld aantal reacties per complex (complexen met > 10 advertenties per jaar) 2012

2011 58 58

Hoevestein 54

Asserpark 47

Dijkgraaf

46

Marijkeweg 42

Haarweg 29

Totaal gemiddeld

59

50 57

48

37

7 8

Nw Maanderbuurtweg 5

A Koningstraat 3

Langenhorst 0

6

5 10

20

30

40

50

60

70


Gemiddeld aantal reacties per complex • In 2012 is het gemiddelde aantal reacties per advertentie (29) gedaald t.o.v. 2011 (37). Het betreft het gemiddelde van alle advertenties, dus niet alleen die van de in de grafiek genoemde complexen waar in elk van de beide jaren meer dan 10 advertenties op de website zijn geplaatst. • In 2012 zijn er in totaal 1026 advertenties op de website geplaatst, in 2011 waren dat er 952. • Bij Marijkeweg is het verschil het grootst (van 57 in 2011 naar 46 in 2012). • Verschillen tussen kamertypes (kamers met gedeelde resp. eigen voorzieningen) zijn vrij gering (Dijkgraaf (47) en Marijkeweg (48). • Op de Haarweg is het gemiddelde aantal reacties 42. Voor kamers met gedeelde voorzieningen 43, voor zelfstandige kamers 41 en voor 2-kamerwoningen 33. • Het verschil tussen de complexen in Wageningen (meer dan 40 reacties) en die in Ede (minder dan 10 reacties) is erg groot. Dit grote verschil illustreert de aanzienlijk lagere druk op de kamermarkt in Ede in vergelijking met Wageningen.

21

Leegstand In maart heeft zich de eerste leegstand in de onzelfstandige eenheden in Ede aangediend. Er hebben zo’n 20 kamers in Ede leeggestaan, in juni waren ze weer verhuurd aan eerstejaars.

Leegstand niet gelabelde eenheden Idealis 0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

0

jan

feb

mrt

apr

mei

jun 2012

jul

aug

sept

okt

nov

dec

2011


De leegstand is ten opzichte van 2011 iets gedaald, van 0,2 naar 0,19%. Leegstand reguliere kamers (excl. Inventariskamers) 2012 2011 2010 2009 2008

Percentage 0,19 0,20 0,64 0,55 1,2

Voor de inventariskamers zijn in de overeenkomst met Wageningen UR afspraken gemaakt. Hierbij neemt Idealis maximaal 2% van de leegstand voor haar rekening. De leegstand is in 2012 t.o.v. 2011 gestegen, de WUR heeft in 2012 150 kamers in eigen beheer toegevoegd aan de 580 die ze al hadden. Dit heeft, naast enkele andere zaken, mede tot gevolg dat er meer leegstand ontstaat in de kamers die ze van ons huren. In 2012 zijn er 20.187 leegstand dagen (4,62%), in 2011 waren dat er 6.344 (1,46%). Uitstroombeleid Het uitstroombeleid van Idealis houdt in dat de huurovereenkomst van een studentenkamer eindigt binnen één of twee jaar nadat de door de huurder gevolgde studie (MBO, HBO, WO-opleiding) of PhD-overeenkomst wordt beëindigd. Contracten tot 31 december 2010 gaan uit van een periode van maximaal 2 jaar. Huurcontracten die na 1 januari 2011 zijn afgesloten hebben een uitstroomtermijn van 1 jaar. Met dit beleid wil Idealis haar woningbezit beschikbaar houden voor haar doelgroepen. Op basis van een bestandsvergelijking met de diverse onderwijsinstellingen worden huurders aangeschreven. Het resultaat is goed; 5/6 van het aantal huurders vertrok al in het eerste jaar na afstuderen, waardoor het inkorten van de uitstroomtermijn zonder problemen ingevoerd kon worden. Voor PhD-appartementen geldt dat men uiterlijk 1 jaar na het beëindigen van het PhD-contract de woonruimte moet verlaten. Verandert men van doelgroep, dan blijven de voorwaarden van de eerste doelgroep gelden. Dit betekent bijvoorbeeld dat als men afgestudeerd is en vervolgens PhD-er wordt, de afstudeerdatum blijft gelden als peildatum voor het moment waarop men de kamer moet opzeggen. Met een uitstroomtermijn van 1 jaar trekken we voor al onze huurders één lijn. Idealis is met dit beleid een uitzondering: nagenoeg overal worden door studentenhuisvesters zogenaamde campuscontracten gehanteerd, waarbij men uiterlijk 6 maanden na het beëindigen van de studie moet zijn vertrokken. Reglement verhuiskostenvergoeding Voor onzelfstandige studenteneenheden is binnen Kences (Kenniscentrum Studentenhuisvesting) een verhuiskostenvergoeding vastgesteld en na overleg met de SFO voor alle typen eenheden vastgelegd in een ‘Reglement bijdrage verhuiskosten Idealis bij sloop of renovatie’. De bedragen worden geïndexeerd conform

22

het percentage dat de minister jaarlijks voor 1 maart kan vaststellen. Idealis rondt hierbij voor studenteneenheden de bedragen op € 5 naar boven af. Inmiddels zijn de bedragen vanaf 1 maart 2012 gewijzigd in € 500 voor kamers en voor woningen bedraagt de vergoeding € 5.520. Ingeval de (on)zelfstandige studenteneenheid door Idealis is voorzien van stoffering en inventaris bedraagt de bijdrage € 105. 4.3

Huurbeleid en huurtoeslag

Algemeen Idealis is voor haar inkomsten vrijwel uitsluitend afhankelijk van de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verhuren wij aan een doelgroep die het over het algemeen financieel niet breed heeft. Mede omdat wij zo’n forse nieuwbouwopgave hebben te vervullen, streven wij naar een huurniveau dat dit mogelijk maakt en toch gematigd is. Idealis richt zich in het huurbeleid op: • een op de (toekomstige) vraag afgestemd gedifferentieerd aanbod qua kwaliteit en huurniveau; • een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding; • het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat de financiële continuïteit is gegarandeerd. Gedifferentieerd aanbod qua huurprijs en kwaliteit De meeste studenten beschikken over een beperkt besteedbaar inkomen en vinden de woonlasten een belangrijk aspect bij het kiezen van woonruimte. Differentiatie in gewenste kwaliteit leidt via het woningwaarderingsstelsel (vastgelegd in de Huurprijzenwet woonruimte) tot differentiatie in huurprijs. Evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding Bij de woningwaardering wordt de kwaliteit van wooneenheden objectief en door huurders controleerbaar beoordeeld en een puntenscore berekend. De systemen van puntenwaardering van zelfstandige woonruimte en die van kamers met gedeelde voorzieningen zijn echter verschillend en sluiten niet altijd goed op elkaar aan. Daardoor is de huur van een zelfstandige kamer soms niet of nauwelijks hoger dan van een vergelijkbare kamer met gedeelde voorzieningen. Eventuele correctie brengen wij dan aan door variatie in het percentage van de maximaal toegestane huurprijs (zie volgende alinea). Studentenhuisvesting Idealis gaat voor bestaande studentenkamers uit van 80% van de maximaal toegestane sociale huurprijs. Daarmee geeft zij dus een algemene huurkorting. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar wordt bij nieuwe huurders 100% gehanteerd. Ook bij nieuwbouw (vanaf 2010) passen wij in principe 100% toe. Dat is nodig om ons ambitieuze nieuwbouwprogramma te kunnen bekostigen. Om bij nieuwbouw tot een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding en acceptabele woonlasten te komen matigen wij, waar nodig, de huur van kamers met gedeelde voorzieningen (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is), binnen een range van 80 tot 100%. Woonlasten en huurtoeslag Bij huurtoeslag wordt uitgegaan van subsidiabele huur (kale huur plus een beperkt deel van de kosten van enkele servicekostencomponenten) en van huurprijsgrenzen die jaarlijks door de rijksoverheid worden geactualiseerd op basis van de inflatie van het voorgaande jaar. Bij huurtoeslag geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens, de zgn. kwaliteitskortingsgrens (€ 374, prijspeil 2012). Vrijwel alle kamers van Idealis hebben een lagere subsidiabele huur (zie tabel). Bij 35 eenheden is de huur hoger en geeft Idealis huurkorting tot de 23-jarige leeftijd is bereikt, om het ontvangen van huurtoeslag voor deze huurders mogelijk te maken. Jaarlijkse huurverhoging In het door het Rijk vastgelegde huurbeleid wordt de jaarlijkse huurstijging gekoppeld aan het inflatiepercentage over het voorafgaande kalenderjaar. De huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. Samenvatting huurbeleid In principe verhuren we volgens de door de overheid maximaal toegestane huurprijs. Uitzondering daarop vormen studenteneenheden waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is: • bij bestaande kamers met gedeelde voorzieningen gaan we uit van 80% en • bij nieuwbouw van kamers met gedeelde voorzieningen matigen we de huur binnen een range van 80 tot 100%. Binnen deze range is voor Ben van Londenstraat besloten tot 100% en bij Rijnveste tot 95% van de maximum redelijke huur. Aanpassingen rijksbeleid In het landelijk huurbeleid is de mogelijkheid opgenomen om in schaarste regio’s (waar ook Wageningen en Ede deel van uitmaken) extra basispunten aan de woningwaardering toe te voegen, afhankelijk van de WOZwaarde/m2. Idealis maakt vooralsnog geen gebruik van de mogelijkheid om schaarste-punten om te zetten

23

in hogere huren. De eerder genoemde 80% en 100% van de maximaal toegestane huurprijs hebben dan ook betrekking op een woningwaarding waarin die extra punten niet zijn opgenomen. In het Woonakkoord is vastgelegd dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) zal worden vereenvoudigd, waarbij gebruik zal worden gemaakt van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde is dat dit niet mag leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten.’ De vereenvoudiging van de WWS moet in september 2013 zijn afgerond. Onbekend is of bij de aanpassing van de WWS adequaat rekening wordt gehouden met de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van de meeste studentencomplexen. Overzicht subsidiabele huurprijzen Idealis, incl. Ede Woningtype

<= € 222

Onzelfstandige kamers

(peildatum 31 december 2012)

> € 222

> € 374

> € 536

> € 681

<= € 374

<= € 536

<= € 681

Totaal 927

410

517

1.659

1.028

17

2.704

3

648

18

669

12

89

1

1

103

15

26

66

107

2

56

13

71

Niet aangewezen* Onzelfstandige kamers Aangewezen* Zelfstandige kamers Studentenwoningen PhD-woningen Overige woningen Totaal

2.072 % 45,2%

2.205 48,1%

141 3,1%

83 1,8%

80 1,7%

4.581 100%

Huurtoeslag mogelijk: Toelichting tabel * Aangewezen eenheden: studenteneenheden gebouwd voor 1997 en aangewezen door het Rijk kunnen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Dit geldt voor de meeste kamers van Idealis. Vanaf 1997 is bij nieuwbouw van studenteneenheden huurtoeslag alleen nog mogelijk voor zelfstandige woonruimte. Maximum huurtoeslag voor 1Van € 222,18 t/m € 374,44: Van € 374,44 t/m € 535,91: Van € 535,91 t/m € 681,02:

en 2-persoonshuishoudens: 100% voor dit deel van de subsidiabele huur 65% voor dit deel van de subsidiabele huur, huurtoeslag mits 23 jaar of ouder 40% voor dit deel van de subsidiabele huur, huurtoeslag mits 23 jaar of ouder en bovendien alleenstaand, of 65+, of gehandicapt

Kengetallen huur Voor het totaal van alle 4.581 verhuureenheden geldt op peildatum 31 december 2012 een gemiddelde kale huur van € 230,47 en een gemiddelde subsidiabele huur van € 256,04. Per 31 december 2012 bedraagt de werkelijke totale huur 78,85% van de maximaal redelijke huur. 4.4

Wonen en zorg

Idealis voert geen actief beleid op het gebied van wonen en zorg. Dit komt zowel door de primaire doelgroep van Idealis als het daarop afgestemde bezit. Wel worden, waar nodig, specifieke voorzieningen aangebracht voor gehandicapten in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). Idealis beschikt over een aangepaste 2-kamer woning. In periodes waarin er geen geschikte kandidaat voor deze woning beschikbaar is, wordt de woning verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd wordt als er zich wel een geschikte kandidaat meldt. De betreffende huurder krijgt dan vervangende woonruimte aangeboden. In nieuwbouwcomplexen neemt Idealis, indien mogelijk, een rolstoelgeschikte eenheid op. In de nieuwbouw van Rijnveste is dit gerealiseerd. In complex Marijkeweg is het voormalige beheerderskantoor omgebouwd tot een volledig rolstoelgeschikte woning. Idealis verhuurt twee 5-kamer woningen in het complex Ben van Londenstraat aan Stumass. Deze stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Er is veel belangstelling van studenten die in Wageningen willen studeren en deze intensieve begeleiding daarbij nodig hebben. 24

5

Leefbaarheid

5.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Prettig en veilig woon- en leefklimaat

Prestatie Goede leefbaarheid studentencomplexen, meting via jaarlijkse enquête leefbaarheid

Norm > 70% van de bewoners geeft 7 of hoger voor totale leefbaarheid

Woon- en leefklimaat De studentencomplexen bestaan vooral uit kamers waarvan de bewoners keuken, douche e.d. delen met anderen. Dit betekent dat bewoners nadrukkelijk rekening met elkaar moeten houden. Wij hechten veel waarde aan een goed, prettig en veilig woon- en leefklimaat. De bewoners, maar ook onze beheerders en medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij. Waar mogelijk steunen wij bewonersinitiatieven die bijdragen aan een goede leefbaarheid. Het zijn de bewoners zelf die de woonruimte en de woonomgeving dagelijks ervaren. Zij kunnen de leefbaarheid daarom het beste beoordelen. De jaarlijkse enquête leefbaarheid is dan ook een nuttige graadmeter van de beoordeling door de bewoners. Goede staat van onderhoud Het beleid is er op gericht om de wooneenheden, gebouwen en directe woonomgeving in goede staat van onderhoud te houden. Beschadigingen en vandalisme aan de infrastructuur worden snel en adequaat hersteld. Een goed verzorgde infrastructuur heeft een positieve uitstraling op de bewoners en hun woongedrag. Bij het in stand houden en verbeteren (ook esthetisch) van woonruimte en omgeving worden de bewonersvertegenwoordigers betrokken. In relatie tot een goede staat van onderhoud ligt ook de veiligheid van de complexen. Slechts een beperkt deel van de onderhoudskosten worden benoemd als kosten voor leefbaarheid. Zie verder de paragraaf Kosten leefbaarheid. Ontmoetingsruimtes Bij vijf complexen van Idealis is een ontmoetingsruimte. Bewoners organiseren zelf diverse activiteiten in deze ruimten, zoals thema-avonden en feesten. Deze ruimten hebben een belangrijke sociale functie. Zij zorgen er voor dat feesten niet op afdelingen worden gegeven, zodat overlast daar wordt voorkomen. Periodiek vindt overleg plaats met de besturen van de ontmoetingsruimten. De technische installaties en de brandveiligheid van de ontmoetingsruimtes worden jaarlijks gecontroleerd en waar nodig aangepast. Samenwerking Samenwerking tussen individuele bewoners, bewonersvertegenwoordigers en Idealis is nodig om een goed leefklimaat te behouden en zo mogelijk te verbeteren. Daarbij is intensieve samenwerking en afstemming met andere instellingen zoals gemeente, politie, collega-corporaties en zorginstellingen onontbeerlijk. 5.2

Sociaal beheer

Studentencomplexen vragen om zorgvuldig beheer: huurders wonen relatief dicht op elkaar in wooncomplexen. Zij moeten in grote mate rekening met elkaar houden. Een belangrijk aspect daarbij vormt het grote verschil in nationaliteit en culturele achtergrond. Samenleven verloopt niet vanzelfsprekend. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder die toeziet op het reilen en zeilen, vraagbaak is voor huurders en indien nodig zal optreden. De beheerders zijn goed bereikbaar voor de huurders, er wordt steeds meer gebruik gemaakt van de mail om met elkaar te communiceren. Hun aanwezigheid en signalerende taken hebben allereerst een preventief karakter, maar zorgt daarnaast voor directe aanpak van problemen zoals illegale bewoning en overlast. Ook is er op deze wijze toezicht op de veiligheid in en rond de complexen. De medewerker Sociaal beheer ondersteunt de beheerders daar waar nodig in de uitvoering en heeft een totaalbeeld van het sociaal beheer van alle wooncomplexen. Het naleven van de huurvoorwaarden door de huurders en het zo nodig afdwingen hiervan is noodzakelijk om het samenleven in de wooncomplexen leefbaar te houden. De medewerker Sociaal beheer voert zo nodig gesprekken met huurders en waar nodig juridische procedures om overlast en illegale woonsituaties op te heffen. Goed zicht op de woonsituatie, goede informatievoorziening en advisering, helder neerzetten van ieders verantwoordelijkheid en een snelle aanpak van problemen zorgen ervoor dat het beheer soepel verloopt. Praktijk en beleid worden voortdurend op elkaar afgestemd wat een effectief sociaal beheer mogelijk maakt. Om goede invulling te geven aan het sociaal beheer, ook preventief, neemt de medewerker sociaal beheer deel aan diverse overlegvormen met onder

25

meer gemeente, politie, RIBW en onderwijsinstellingen. Met name de samenwerking met politie is voor beide organisaties van groot belang en verloopt voorspoedig. Het beheer van PhD-complexen en seniorenhuisvesting verloopt in beginsel overeenkomstig. Ook hier is veel aandacht voor de leefomgeving van de huurders en de problemen die gemeld worden. Idealis onderhoudt structureel en zorgvuldig contact met de huurders van deze complexen. Overlast De meeste meldingen die de medewerker sociaal beheer in 2012 heeft ontvangen (in totaal 145; in 2011 177) hadden betrekking op geluidsoverlast en illegale bewoning (illegale onderhuur en overbewoning), maar er waren ook andere meldingen die betrekking hadden op persoonlijke problematiek, problemen tussen huurders en vandalisme/insluiping/inbraken. In studentencomplexen is geluidsoverlast een bijhorend fenomeen. Muziek, feestjes en elkaar kunnen horen vanwege het dicht op elkaar wonen hangen samen met de huisvestingsvorm. Geluidsoverlast is in vergelijking met vorig jaar als probleem toegenomen. Bewoners lijken minder rekening te houden met hun omgeving, een trend die zich ook maatschappelijk gezien voortzet. Idealis stelt duidelijke grenzen aan dit gedrag. Overbewoning is niet toegestaan en wordt vooral veroorzaakt door buitenlandse studenten die met een medestudent, partner of kind op een kamer wonen. Idealis is hoofdzakelijk een studentenhuisvester. Het zijn met name de particuliere woningmarkt en andere corporaties in de omgeving Wageningen die gezinshuisvesting verzorgen. Ook worden kamers zonder toestemming van Idealis onderverhuurd. In alle gevallen wordt overbewoning en illegale onderhuur aangepakt (zo nodig via een juridische procedure). In geval van problemen tussen bewoners treedt Idealis bemiddelend op. Dit blijkt helaas steeds moeizamer te verlopen ten gevolge van een verdergaande verstarring en een eisende opstelling van betrokken huurders. Ook dit is een maatschappelijke trend. Dit vraagt een empatische en duidelijke opstelling in het sociaal beheer en het kunnen omgaan met cultuurverschillen. Persoonlijke problematiek bij huurders uit zich de laatste jaren op steeds heftigere wijze en heeft zijn weerslag op medebewoners. Verwaarlozing, eenzaamheid, stoornissen, agressie en zelfdoding zijn helaas onderdeel geworden van de studentenpopulatie. Idealis neemt haar verantwoordelijkheid in zorgaandacht, zorgbemiddeling en grenzen stellen. Vandalisme-schade wordt zo spoedig mogelijk hersteld en indien de dader bekend is op de dader verhaald. Vandalisme gaat deels samen met aanwezigheid van hangjongeren. Met name in de winter houden deze jongeren zich op in en om de studentenflats. De studentencomplexen van Idealis hebben een open karakter. De toegangshallen zijn open en vanwege brandveiligheidsvoorschriften kunnen niet alle ingangen en ruimten worden afgesloten. In samenwerking met bewoners en politie kunnen de jongeren worden aangesproken opdat ze zich niet meer in de complexen ophouden. Met betrekking tot insluiping en diefstal voert Idealis een informatief beleid richting haar huurders en zijn er gezamenlijke acties met politie om bewoners bewust te maken van gevaar van insluiping en diefstal. Hierdoor is het aantal diefstal/insluipingen teruggelopen van 23 zaken in 2011 naar 8 zaken in 2012.

Aantal meldingen naar aard Persoonlijke problematiek; 7

Ontmoetingsruimten; 8

Geluidsoverlast; 34

Relationale problemen; 8 Overige; 27

Overbewoning; 8 Illegale onderhuur; 14

Huurschuld/ verhuur; 13

Vandalisme; 10

Vervuiling; 8 Diefstal/insluiping; 8

Afbeelding 8; brongegevens Idealis

26

5.3

Enquête leefbaarheid

Belangrijke graadmeter De enquête leefbaarheid vormt een belangrijke graadmeter van de leefbaarheid in onze studentencomplexen. Het zijn immers de bewoners zelf die de woonruimte en de woonomgeving dagelijks ervaren. Zij kunnen de leefbaarheid dan ook het beste beoordelen. De enquête leefbaarheid is gehouden in oktober 2012 en werd ingevuld door 1.497 studenten. Zie voor een uitgebreide analyse onze website. Wanneer is de leefbaarheid goed? Idealis beschouwt de leefbaarheid in een complex goed als een ruime meerderheid van de bewoners (tenminste 70%) zich er prettig en veilig voelt. We toetsen dit door het bepalen van het percentage respondenten dat een rapportcijfer 7 of hoger geeft bij de vraag: ‘Welk rapportcijfer geef je voor de totale leefbaarheid van jouw complex?’. Evenals vorig jaar wordt met 86,4% ruim voldaan aan deze norm. De ruime meerderheid van 86,4% die een 7 of hoger geeft voor de totale leefbaarheid heeft betrekking op alle respondenten. Bij Nederlanders ligt dit percentage hoger (89,3%) dan bij buitenlanders (78,3%). Bij buitenlanders is de verbetering opvallend groot: van 60,9% in 2010 naar 75% in 2011 en 78,3% in 2012.

Waardering totale leefbaarheid % respondenten per rapportcijfer 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10

9

8

7 2012

6

5

2011

2010

4

3

2

1


Veiligheid scoort het hoogst Aspecten die in het hoogst scoren zijn: de veiligheid binnen de afdeling/woning (8.51), de veiligheid in en rondom het complex (7.86) en het ontbreken van overlast binnen de afdeling/woning (7.68). Ondersteuning bij/aanpak van overlast scoort het laagst We streven ernaar dat op alle aspecten van leefbaarheid gemiddeld het rapportcijfer 6 of hoger wordt gegeven. Er is maar één aspect (van de 23) die gemiddeld iets lager scoort dan 6.0: de ondersteuning bij/ aanpak van overlast (5.95). De waardering is geleidelijk verbeterd van 5.30 in 2010 naar 5.58 in 2011 en 5.95 in 2012. Opvallend hoge scores zijn er voor: Langenhorst (8.00) en Bornsesteeg (7.29). Droevendaal, Ben van Londenstraat, Burgtstraat en Binnenveld scoren het hoogst Nederlandse respondenten geven voor de totale leefbaarheid het hoogste rapportcijfer aan de volgende complexen: Droevendaal (8.53), Ben van Londenstraat (8.44), Burgtstraat en Binnenveld (beide 8.00). Het laagste rapportcijfer wordt gegeven aan de complexen Langenhorst (6.91), Arnold Koningstraat (6.98) en Nieuwe Maanderbuurtweg (7.32). Bij de buitenlandse respondenten scoort Droevendaal ook het hoogst (7.94), Dijkgraaf het laagst (7.18). Waardering fietsenstallingen geleidelijk verbeterd Met name door investeringen in terreininrichting en fietsvoorzieningen is de waardering voor de fietsenstallingen de laatste jaren geleidelijk verbeterd. In 2010 lag de gemiddelde score nog onder 6.0, te weten 5.86. In 2011 was de waardering 6.04 en in 2012 is die 6.20. De gemiddelde score voor fietsenstallingen is in Ede (5.18) opvallend lager dan in Wageningen (6.29). Bij de Wageningse complexen is de bandbreedte groot: hoogste score 8.50 (Ben van Londenstraat), laagste score: 5.15 (Marijkeweg).

27

5.4

Kosten leefbaarheid

Benoemen kosten leefbaarheid Onder kosten van leefbaarheid rekenen we kosten van aanvullende activiteiten en voorzieningen, die technisch gezien, of op grond van regelgeving, niet noodzakelijk of verplicht zijn, maar waartoe Idealis toch heeft besloten in verband met sociaal beheer, upgrading van een complex of een project van leefbaarheid. Bij de kosten van leefbaarheid gaat het zowel om structurele kosten als om projectkosten. Een deel van de kosten van leefbaarheid wordt bij huurders in rekening gebracht via de servicekosten. Wanneer die verrekening in mindering wordt gebracht op de totale kosten voor leefbaarheid resteren de feitelijke bedragen die Idealis aan leefbaarheid besteedt. Zo zijn voor 2012 de uitgaven van Idealis voor leefbaarheid als volgt berekend per aspect van leefbaarheid. Fysieke kwaliteit Planmatig onderhoud in het kader van (leefbaarheids)projecten, verbeteracties op grond van enquêtes e.d. is volledig voor rekening van Idealis. In 2012 betrof dit vooral de afronding van het project terreininrichting en fietsvoorzieningen op de complexen Hoevestein, Dijkgraaf, Marijkeweg en Haarweg. Deze werkzaamheden waren voornamelijk gericht op het uitbreiden van de capaciteit van fietsplaatsen en een veilige en onderhoudsarme terreininrichting. Daarnaast zijn op alle afdelingsgangen van complex Dijkgraaf draaibare stellingen gemonteerd waarop bakken zijn geplaatst ten behoeve van de afvalscheiding. Verder worden de kosten voor het klachtenonderhoud aan de ontmoetingsruimten en dienstruimten aan het aspect leefbaarheid toegerekend. Ook herstel van schade door vandalisme komt voor rekening van Idealis. Vormgeving/kleurstelling van algemene ruimten van complexen en afdelingen valt eveneens onder dit aspect. In 2012 heeft daarover geen externe advisering en/of enquêtering over kleurvarianten plaatsgevonden. Sociaal beheer en toezicht Vandalisme wordt snel en adequaat hersteld en waar mogelijk verhaald op daders. De beheerders en de medewerker sociaal beheer spelen hierbij een belangrijke rol. Ook de kosten van het inschakelen van RIBWzorgbemiddeling vallen onder sociaal beheer en toezicht. In de meeste studentencomplexen maken de huurders gangen, douches, toiletten e.d. zelf schoon. Om deze schoonmaak goed te laten verlopen is in de servicekosten een component teruggave schoonmaak opgenomen. Dat bedrag wordt maandelijks door Idealis teruggestort op de rekening van de afdelingsvertegenwoordiger (mits voldoende wordt schoongemaakt door de bewoners). De afdelingsvertegenwoordiger verdeelt het bedrag over de medebewoners. De maandelijkse vergoeding van afdelingsvertegenwoordigers als contactpersoon wordt doorberekend aan de huurders via de servicekosten. De kosten van het toezicht op de schoonmaak en op het afvoeren van afval maken deel uit van het takenpakket van de beheerders. Naast het algemene toezicht van de beheerders op vrijhouden van vluchtwegen e.d. tijdens de halfjaarlijkse afdelingscontroles vinden er onaangekondigde veiligheidsinspecties plaats. De beheerders letten daarbij vooral op noodverlichting, blusmiddelen en eventuele onveilige situaties. De kosten voor algemeen beheer en toezicht op de complexen betreft de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Daarnaast betreft het 80% van het takenpakket en de personeelslasten van de medewerker sociaal beheer. Deze kosten komen volledig voor rekening van Idealis. Overige kosten Overige kosten betreffen de jaarlijkse enquête leefbaarheid en eventuele communicatiecampagnes rond leefbaarheid. In 2012 hadden de overige kosten alleen betrekking op de jaarlijkse enquête en de verloting van VVV-bonnen onder de respondenten.

28

Totale kosten leefbaarheid 2012 De totale kosten voor leefbaarheid bedroegen in 2012 € 1.301.429, daarvan is: • via de servicekosten doorberekend aan de huurders : € 660.106 ( 50,7%); • bekostigd door Idealis : € 641.323 ( 49,3%). In de volgende grafiek worden voor 2012 de kosten per aspect weergegeven, voor zover die voor rekening van Idealis komen.

Kosten leefbaarheid Idealis 2012 Fysieke kwaliteit

Sociaal beheer en toezicht

€ 209.234

€ 428.936

€ 3.154 Afbeelding 10; brongegevens Idealis

29

Overig

6

Duurzaamheid

6.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 – 2015 Doel Bevorderen duurzaamheid in beheer en nieuwbouw CO2-neutrale organisatie

Prestatie Integraal milieubeleidsplan 2012 – 2015 gereed, incl. ambities en normen Inventarisatie CO2-uitstoot en toepassing van de gekozen vorm(en) van compensatie

Prestatie Integraal milieubeleidsplan 2012 – 2015 gereed, incl. ambities en normen Inventarisatie CO2-uitstoot en toepassing van de gekozen vorm(en) van compensatie

Norm Voldoen aan vastgestelde ambities en normen Realisering in 2012

Resultaat Idealis rondt in het eerste kwartaal van 2013 een integraal milieubeleidsplan af, waarin het beleid is vastgelegd voor alle genoemde aspecten van duurzaamheid in de komende jaren. De onvermijdelijke CO₂ uitstoot, voor onze interne organisatie en gemeenschappelijke ruimtes op de complexen, is in beeld gebracht en gekozen is compensatie op basis van Gold Standard credits.

Beleid Duurzaamheid is en blijft een belangrijk speerpunt ondanks alle maatregelen van de overheid. We blijven ons inzetten voor de doelstellingen van het ondernemingsplan. Vanwege de ernst en urgentie van de klimaatproblematiek zet Idealis krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Ook wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het daarbij echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden in verband met het beheersen van het huurprijsniveau van studentenhuisvesting. Een aanzienlijk deel van de totale woonlasten wordt bepaald door het energieverbruik. Juist in tijden dat het minder gaat is het beperken van de woonlasten voor onze doelgroep enorm van belang. Investeringen die het energieverbruik beperken leveren ieder jaar weer een besparing op voor onze bewoners. Daarnaast is Idealis van mening dat het denken in termen als investering en lange termijn resultaat meer oplevert dan alleen kijken naar korte termijn uitgaven. Een integrale aanpak is dus essentieel. Idealis conformeert zich aan het convenant Energiebesparing Corporatiesector (2008). Dit is een convenant tussen Aedes, de Woonbond en de ministeries van VROM en WWI. Hierin staat een aantal doelstellingen voor energiebesparing. De ambities in dit convenant zijn: • 20% procent energiebesparing in de bestaande voorraad te realiseren door alle corporaties in de periode 2008-2018. • Een verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 25% per 2011. Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,6 per 2011. • Een verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 50% procent per 2015. Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,4 per 2015. • Bij het treffen van energiebesparende maatregelen door corporaties wordt aansluiting gezocht bij natuurlijke momenten, zoals verhuizing, planmatig onderhoud en ingrijpende woningverbetering/ herstructurering. • Door bewustwordings- en voorlichtingscampagnes het gebruikersgedrag beïnvloeden. • Het streven bij ingrijpende woningverbetering is energielabel B, of minimaal twee klassen verbetering in het energielabel. Daarnaast committeert Idealis zich aan de klimaatdoelstellingen van de overheid (het kabinetsprogramma Schoon en Zuinig, 2007). Dit akkoord heeft de ambitie om voor 2020 30% CO2-reductie te realiseren ten opzichte van 1990 en Idealis sluit zich ook aan bij de ambitie ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’ en is ook op dit gebied partner van de gemeente. Bij nieuwbouw gaat Idealis uit van tenminste de wettelijke energieprestatie coëfficiënt, waarbij gekozen wordt voor een gebouwen energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd, waar de wetgeving uitgaat van tenminste 6,5.

30

Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifiek Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut. 6.2

Klimaatneutraal

Doel ondernemingsplan: CO2-neutrale organisatie, om voor 2020 30% CO2-reductie te realiseren ten opzichte van 1990 en ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’. Prestatie 2012: De onvermijdelijke CO₂ uitstoot voor onze interne organisatie en gemeenschappelijke ruimtes op de complexen, is in beeld gebracht en gekozen is compensatie op basis van Gold Standard credits. Hiermee is Idealis een klimaat neutrale organisatie geworden in 2012. Idealis heeft in 2012 gekozen om de organisatie klimaatneutraal in te richten conform de richtlijnen zoals deze zijn opgesteld door Agentschap NL en zijn opgenomen in de Factsheet Klimaatneutrale Organisatie. Aan de hand van de factsheet is de gebouwgebonden energie, procesgebonden energie, eigen transport en woon-werk vervoer medewerkers in beeld gebracht. De onvermijdelijke CO2 uitstoot is vastgesteld en geeft onderstaande CO2-voetafdruk voor Idealis in 2012. Omschrijving

Interne Organisatie (kantoren) Gemeenschappelijke ruimtes complexen

Uitstoot elektra in ton CO2

Uitstoot gas in ton CO2

Uitstoot papier in ton CO2

Uitstoot vervoer in CO2

Totaal in ton CO2

0,71 309,5

37,43

10,9

37,43

86,47 309,5

Doordat Idealis de onvermijdelijke CO2 uitstoot met terugwerkende kracht vanaf 2011 compenseert is Idealis een klimaat neutrale organisatie. Het vaststellen van deze CO2 uitstoot gebeurt jaarlijks achteraf na vaststelling van het werkelijke verbruik van energie, papier, verreden kilometers etc. Idealis heeft gekozen voor een compensatie op basis van Gold. Door te kiezen voor de Gold Standard credits dragen wij ook bij aan de ontwikkeling van minder ontwikkelde en ontwikkelingslanden. Ontwikkelingen zoals: werkgelegenheid, kennisoverdracht, gezondheidsverbetering, stimulering van de eigen economie, lokale milieuverbeteringen, etc. 6.3

Duurzaam vastgoed

Ben van Londenstraat In 2012 is het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat opgeleverd. In de wijk Nieuw Kortenoord zijn voor Idealis 19 energiezuinige woningen gebouwd. Alle woningen in Nieuw Kortenoord zijn energiezuinig (A+ label). Dit is niet alleen goed voor het milieu maar hierdoor blijven de energielasten beperkt en zijn de woningen erg comfortabel. Een warmtepomp in de woning zorgt ervoor dat de woningen in de zomer gekoeld kunnen worden en er in de winter weinig energie nodig is om de woningen te verwarmen. Extra in de woningen is een zonneboiler om de woningen op een energiezuinige manier van voldoende warm water te kunnen voorzien. Daarnaast zijn er duurzame materialen toegepast en LED-verlichting toegepast. Ook zijn de woningen geschikt voor andere doelgroepen. Rijnveste Bij ontwerp van het gebouw is veel aandacht besteed aan het gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. Maar ook dat het complex in de toekomst niet alleen geschikt is voor studentenhuisvesting maar ook voor andere doelgroepen. De woningen en appartementen krijgen energielabel A+ en zelfs A++. Naast dat de woningen extra geïsoleerd worden en zonwerend glas wordt toegepast krijgt elke woning en appartement een eigen zonnecollector voor de opwarming van warmtapwater. Op Rijnveste wordt door Idealis de eerste windmolen van Wageningen geplaatst! Deze windmolen komt op het hoogste bouwblok. De hiermee opgewekte energie wordt gebruikt voor de verlichting van collectieve voorzieningen. Bestaande voorraad In aansluiting op de landelijke afspraken zoekt Idealis bij elke onderhoudsklus naar duurzame oplossingen en bestudeert en creëert mogelijke energiebesparingen. Dit beleid zien duidelijk terug in het energieverbruik van de afgelopen jaren. Naast dat we ons bezit verduurzamen zullen de woonlasten voor onze huurders minder hard stijgen. Immers door stijging van de energieprijzen en belastingen stijgen de servicekosten. Idealis koopt uitsluitend groene stroom en gas CO2-neutraal in voor die complexen waar wij de inkoop van energie regelen voor de huurders.

31

Energieverbruik 2012

Elektra

2011

2010

2009

Gas

2008

2007

Water


Voorbeelden van verduurzaming van het bezit in het planmatig onderhoud van 2012 zijn: Project: Renovatiewerkzaamheden liftinstallatie Complex: Asserpark De liftmachine van 1 van beide liftinstallaties is vervangen door een energiezuinig model. Daarnaast is een zogenaamde EcoBox (Kone) geplaatst die de bewegingsenergie van de cabine bij het remmen omzet en gebruikt voor de energievoorziening van (o.a) de liftbesturing. Project: Vervangen galerijverlichting Complex: Bornsesteeg Alle armaturen van de galerijverlichting zijn vervangen door energiezuinige armaturen met LED-verlichting. Project: Sanitair-renovatie Complexen: Haarweg gebouw C, Vijzelstraat/Salverdaplein en Marijkeweg We hebben ervoor gekozen om waterbesparende sanitaire installaties te plaatsen en er zijn, waar mogelijk, volumestroombegrenzers geplaatst in de waterleidingen. Project: Aanpassen luchtkanalen en ventielen tbv ventilatie Complex: Asserpark, Hoevestein en Bornsesteeg Op bovengenoemde complexen zijn de bestaande ventielen van de ventilatiekanalen vervangen voor zelfregelende ventielen. Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifiek Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut. Zo is Idealis als partner verbonden aan Stichting Zonneenergie Wageningen. Deze Stichting is opgericht in 2011 met als doel verschillende organisatorische, juridische en fiscale modellen te verkennen en daarmee bestaande barrières te slechten en investeringen in zonne-energie zo aantrekkelijk mogelijk te maken. De partners van de Stichting zijn verenigd in de Raad van Advies. De Stichting is opgericht in het kader van het Innovatieprogramma Klimaatneutrale Steden. De realisatie van zonne-energie in Wageningen draagt bij aan de ambitie van de gemeente Wageningen om klimaatneutraal te zijn in 2030. 6.4

Duurzaam wonen

Energie besparen is niet alleen het verduurzamen van ons vastgoed. Energie besparen is ook bewust woongedrag. Energie besparen doe je niet alleen maar doe je samen. • Door bewust woongedrag kunnen ook bewoners energie besparen. Idealis heeft (eind 2011) de energiebespaarcampagne ‘That was Easy’ uitgevoerd. Via de website, stickers en posters werden bewoners opgeroepen om zuinig om te gaan met energie. Energiebewust gedrag is een regelmatig terugkerend onderwerp in de communicatie met onze huurders • Op 1 oktober 2012 is door Upact de online competitie 'Het Duurzaamste Studentenhuis' gestart. Het DuurzaamsteStudentenhuis.nl daagt studenten uit om je huis te verduurzamen door energiebesparende acties uit te voeren. Idealis promoot deze duurzaamheidscampagne.

32

•

6.5

Idealis ondersteunt StudentCar. StudentCar ziet het als één van de belangrijkste taken om studenten te introduceren in het innovatieve en duurzame concept van car-sharing. De studenten staan aan het begin van hun carrière als automobilist en zullen in de nabije toekomst de keuze tussen een eigen auto of een deelauto maken. StudentCar wil studenten de voordelen van car-sharing laten ervaren tijdens een periode in hun leven dat zij nog niet het geld hebben om een eigen auto te bezitten. Op deze manier hopen wij dat de Young Professionals van morgen hun beslissing om een eigen auto te rijden, zo lang mogelijk uitstellen of zelfs afstellen. Dit is een belangrijke eerste stap op weg naar het veranderen van de huidige cultuur waarin elke Young Professional een eigen auto bezit of krijgt aangeboden van de baas. Wanneer de studenten car-sharing zeer positief ervaren hebben tijdens hun studententijd, zullen zij in de toekomst tegen hun werkgever zeggen: `Doe mij maar een abonnement voor het openbaar vervoer in combinatie met een abonnement voor een deelauto'. Interne duurzaamheid

Naast een duurzame woningvoorraad vindt Idealis interne duurzaamheid belangrijk. Interne duurzaamheid gaat over alle aspecten die te maken hebben met onze hulpmiddelen en ons kantoor. Idealis heeft al veel gedaan aan interne duurzaamheid. In 2012 is interne duurzaamheid nog verder doorgezet. De volgende doelen zijn behaald of verder uitgewerkt: • In 2012 is de nieuwe website online gegaan. Een belangrijke verbetering is ‘mijn Idealis’. Naast algemene informatie kunnen huurders nog meer hun wooninformatie online vinden. • Idealis stuurt belangrijke informatie vanaf 2012 digitaal; per Digipost of persoonlijke mail. Een voorbeeld van het digitaal verzenden is de afrekening servicekosten. Dit resulteerde in 5.533 mailtjes met een persoonlijke afrekening als bijlage in PDF-formaat. Per post hadden wij 1.253 afrekeningen niet kunnen versturen omdat wij van deze ex-huurders geen adres hebben. Naast de verduurzaming levert het ook minder kosten op door minder gebruik van papier, printer, enveloppeermachine en mankracht aan deze machines en ook het bezorgen en/of portikosten.

33

7

Vastgoed

7.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Voorzien in vraag studentenhuisvesting

Nieuwbouw afgestemd op woonwensen studenten Nieuwbouw op lange termijn, indien nodig, geschikt voor verkoop/verhuur aan niet-studenten Sober en doelmatig onderhoud

Prestatie Nieuwbouw in 2011-2016: ruim 1.000 wooneenheden

Norm Jaarlijkse monitoring vraag en aanbod

Verlengde exploitatie studentencomplexen

Tot tenminste 2025, m.u.v. Walstraat

Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders en studentenmonitor Flexibel en gedifferentieerd bouwen

Score Product: ‘goed’ Score Prijs/kwaliteit: ‘redelijk’ Nieuwbouw afgestemd op prognose lokale woningmarkt

Uitvoering planning meerjarenonderhoud met behoud van kwaliteit en leefbaarheid

>70% van de bewoners geeft 7 of hoger voor leefbaarheid. Prijs/kwaliteit: score ‘redelijk’

Toenemende vraag naar studentenhuisvesting Jaarlijks wordt op basis van actuele studentenprognoses de vraag naar studentenhuisvesting berekend. In de periode t/m studiejaar 2015/2016 verwachten we een toename van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen van bijna 1.500 eenheden. Wageningen UR heeft in 2011 en 2012 zelf enkele honderden eenheden voor buitenlandse studenten gerealiseerd. Dit betreft echter uitsluitend tijdelijke huisvesting, voor een periode van vijf en deels tien jaar. Verder verwachten we dat de komende jaren de particuliere kamermarkt in Wageningen beperkt zal groeien. Ons voornemen is het realiseren van ruim 1.100 structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Daarnaast realiseert woningcorporatie Woonstede in Ede appartementen, die wij kamergewijs gaan verhuren aan 260 studenten. Voorgenomen investeringen nieuwbouw 2011-2016 Investeringen Aantal Bouwjaar Aanvangsjaar nieuwbouw wooneenheden exploitatie Nieuw Kortenoord 95 2011/2012 2012 Rijnveste 345 2011/2012 2013 Campus Ede (Woonstede) 250 2012 2013 Nobelweg ca. 150 2013 2014 Lawickse Hof (was: vd Kolk Nrd) ca. 150 2014 2015 Vervanging WUR-units -250/+250 2014* 2015 Centrumlocatie, indien haalbaar 75 2015 2016 Walstraat, sloop/nieuwbouw -109/+85 2016 2017 Totaal eenheden nieuwbouw ca. 1.400 2011/2016 2012/2017 * Bouwjaar wordt bepaald door de duur van de tijdelijke ruimtelijke ontheffing (vooralsnog 5 jaar, mogelijk 10 jaar) We spreken nadrukkelijk over ‘voorgenomen’ investeringen. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd op basis van de monitoring van de vraag/aanbodsituatie en de financiële continuïteit. Ook vindt een dergelijke monitoring plaats voorafgaand aan elk te nemen investeringsbesluit.

34

Woonwensen van studenten zijn verschillend Bij studentenhuisvesting heeft kwaliteit betrekking op de woonruimte, maar hangt ook samen met woongenot en leefstijl. Daarbij speelt een rol of men wel of niet voorzieningen met anderen wil delen. De meeste studenten willen woonkamer/ keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners is gewenst. Een minderheid van de studenten heeft andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Flexibel inzetbare nieuwbouw Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen op aantrekkelijke locaties. Die woningen zijn op lange termijn (mocht dat nodig zijn bij een verminderde vraag naar studentenhuisvesting) ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. Daarnaast realiseren we ook voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. Huidige studentencomplexen De komende jaren worden, na de grootscheepse modernisering in de afgelopen jaren, in de bestaande verhuureenheden en voorzieningen geen ingrijpende vastgoedmaatregelen uitgevoerd. We gaan uit van exploitatie van de huidige studentencomplexen, tot tenminste 2025. Uitzondering vormt het complex Walstraat: om de kosten van upgrading sterk te reduceren is verlengde exploitatie beperkt tot eind 2015. Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Bij het planmatig onderhoud van de bestaande complexen wordt de goede kwaliteit van onderhoud en van leefbaarheid voor de bewoners gehandhaafd. Idealis hecht ook sterk aan de veiligheid van de complexen. Zo houden we strak de hand aan brandweervoorschriften die zich onder meer vertalen in vrijhouden van afdelingsgangen en overige verkeersruimten. Hiernaast informeren we bewoners over de wijze waarop zij zelf een bijdrage kunnen leveren aan (brand)veiligheid. Daarnaast nemen wij voldoende fysieke maatregelen ter voorkomen van inbraken. Het niet-planmatig onderhoud heeft geen direct preventief doel, maar is er op gericht om storingen en reparatieverzoeken goed en snel af te doen. Veiligheid Idealis staat voor een veilige woonomgeving. Idealis heeft er voor gekozen om alle complexen te voorzien van gekoppelde rookmelders in de vluchtwegen en de gezamenlijke keukens. Daarnaast zijn de complexen voorzien van noodverlichting en vluchtwegaanduiding. Hiermee gaat Idealis verder dan de weten regelgeving aangeeft. Naast de periodieke keuringen van brandblussers, gasapparatuur en op legionella wordt in overleg met de SFO en de Wageningse brandweer periodiek brandoefeningen gehouden. Deze oefeningen worden, zowel door de brandweer en de bewoners, als ook door ons, als erg leerzaam ervaren. Praktische gegevenheden, zoals toegankelijkheid en communicatie worden tijdens deze oefeningen getoetst. Verder zorgen de oefeningen ervoor dat de Wageningse brandweerlieden nog beter bekend worden met onze complexen. Met het bovenstaande beleid wil Idealis zich ook onderscheiden van sommige particuliere aanbieders van studentenhuisvesting. Onder passende huisvesting verstaan wij ook veilige huisvesting. 7.2

Nieuwbouwprojecten

Naast onderstaande concrete projecten heeft Idealis in dit verslagjaar diverse locaties van derden in Wageningen en Ede onderzocht op markttechnische en economische haalbaarheid. Dit heeft echter niet altijd tot concrete (nieuwbouw)locaties en/of projecten geleid. Voor een paar locaties zijn we nog in gesprek. Rijnveste In 2011 is het nieuwbouwproject Rijnveste opgedragen na een onderhandse aanbesteding. Dit complex gaat huisvesting bieden aan 345 studenten en promovendi. Rijnveste omvat 272 onzelfstandige kamers, 64 éénkamerappartementen en 9 meerkamerappartementen. De woningen en appartementen liggen aan de buitenranden van het complex verspreid over drie bouwblokken met in het midden van het complex drie paviljoens. Bij het ontwerp van het gebouw is uiteraard veel aandacht besteed aan flexibel en gedifferentieerd bouwen, het gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. De woningen en appartementen krijgen energielabel A+ en zelfs A++ (zie verder hoofdstuk 7 Duurzaamheid). Medio maart 2013 is de oplevering van het gehele complex gepland. Nieuwbouw Ben van Londenstraat In 2012 is het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat opgeleverd. In de wijk Nieuw Kortenoord zijn voor Idealis 19 energiezuinige woningen gebouwd. Deze woningen bieden huisvesting aan 95 studenten. In september 2011 startte de bouw. Medio juli 2012 zijn alle kamers in dit complex verhuurd. De 19 woningen die

35

Idealis verhuurt liggen langs de Ben van Londenstraat. In iedere woning zijn 5 ruime kamers. De 5 bewoners van iedere woning delen gezamenlijk een woonkeuken en badkamer. Alle woningen in Nieuw Kortenoord zijn energiezuinig (A+ label). Zie verder hoofdstuk Duurzaamheid. Nieuwbouw Ede In 2010 heeft Idealis een samenwerkingsovereenkomst getekend met Woonstede, waarin is opgenomen dat Woonstede een appartementencomplex op de kenniscampus van Ede bouwt. Op dit terrein worden, op basis van het programma van eisen van Idealis, 260 onzelfstandige verhuureenheden gecreëerd met bijbehorende infrastructuur. Idealis wordt op basis van een vastgestelde huurprijs huurder voor 20 jaar van het complex. De oplevering staat gepland in het derde kwartaal van 2013. Notitie studentenhuisvesting Wageningen, ‘Een ruimtelijk kader voor studentenhuisvesting in Wageningen’ De gemeente Wageningen heeft een notitie opgesteld met een verkenning van mogelijke bouwlocaties in Wageningen die mogelijkheden bieden om het tekort aan studentenhuisvesting op te lossen. De notitie is opgesteld in overleg met Idealis en Wageningen UR en biedt opties voor 600 extra studentenkamers. De gemeenteraad van Wageningen heeft deze notitie op 27 juni vastgesteld en gekozen voor scenario 2. Het tweede scenario is een mix van het zowel mogelijk maken van studentenhuisvesting in de binnenstad als op de campus. De mix van zowel bouwen op de campus als in de binnenstad levert de meeste fysieke ruimte op om studentenkamers te realiseren en het tekort op korte termijn voor een groot deel op te lossen. Het scenario levert bovendien zowel levendigheid op de campus als in de binnenstad op door het creëren van studentenkamers. Studenten blijven graag in de stad wonen en komen en voor een deel van de studenten wordt ook voorzien in een woonbehoefte op de campus. Een mix betekent zeer waarschijnlijk dat niet gelijktijdig zowel een locatie in de binnenstad als op de campus ontwikkeld zal worden, maar eerder volgtijdelijk. Intentie-overeenkomst Nobelmavo Na de door de gemeenteraad vastgestelde notitie Studentenhuisvesting Wageningen, waarbij het mogelijk is geworden om studentenhuisvesting te realiseren op de locatie van de voormalige Nobelmavo, heeft Idealis samen met de eigenaar van de grond plannen ontwikkeld. Op het braakliggende terrein langs de Nobelweg en Dolderstraat in Wageningen, waar vroeger de Nobelmavo stond, zijn in een schets ongeveer 150 eenheden voor studenten en promovendi ontworpen. De ontwikkeling past binnen de kaders die gesteld zijn in het strategisch voorraadbeleid. Door de flexibele opzet van de woningen en de differentiatie van het complex kunnen we relatief makkelijk inspringen bij eventuele veranderende marktomstandigheden. Inmiddels is in begin 2012 met de projectontwikkelaar een intentie-overeenkomst getekend. Echter in maart 2013 is het duidelijk geworden dat het project niet geborgd wordt door WSW. Hierdoor kan Idealis geen turnkeyovereenkomst ondertekenen op 15 april zoals de intentieovereenkomst aangaf. Idealis heeft ervoor gekozen om het project “on hold” te zetten. Intentie-overeenkomst Lawickse Hof Ook de locatie Lawickse Hof, gelegen tegen het centrum van Wageningen op de hoek Lawickse Allee en Rooseveltweg, is door de gemeenteraad aangewezen als geschikte locatie voor het huisvesten van studenten. Met de ontwikkelaars en tevens eigenaren van de grond is onlangs in maart 2012 een intentie-overeenkomst gesloten welke als doel heeft om tot een turn key-overeenkomst te komen. Echter in maart 2013 is het duidelijk geworden dat het project niet geborgd wordt door WSW. Hierdoor kan Idealis geen turnkeyovereenkomst ondertekenen op 1 april zoals de intentie-overeenkomst aangaf. Idealis heeft ervoor gekozen om het project “on hold” te zetten. 7.3

Instandhouding kwaliteit woningvoorraad

Idealis heeft in 2012 € 3.652.000 opgedragen om de verhuurbaarheid van zijn complexen op het voor Idealis gewenste niveau te behouden en/of te krijgen. De grootste uitgave posten zijn planmatig onderhoud € 3.016.000 en niet-planmatig onderhoud € 312.000. Planmatig onderhoud In vergelijking met wat is begroot € 4.508.000, inclusief het project vervangen internetswitches, hebben we € 1.492.000 niet besteed. Een deel daarvan (€ 704.000) zijn werkzaamheden die zijn vervallen omdat ze bij nader inzien niet noodzakelijk of wenselijk waren, zoals onderdelen van het binnenschilderwerkproject Hoevestein (€ 49.000), Asserpark (€ 85.000) en Bornsesteeg (€ 274.000). Daarnaast zijn de mutaties van de woningen Hoevestein 243 en Marijkeweg 30 (€ 49.000) vervallen omdat er geen mutaties hebben plaatsgevonden. Ook het budget dat was aangevraagd voor het vervangen van de internetswitches op diverse complexen (€ 490.000) is komen te vervallen. Het deel van het budget wat niet is besteed (€ 1.492.000) minus de vervallen onderhoudsposten (€ 704.000) resulteert in een inkoopvoordeel en/of afwijkingen ten opzichte van het budget van € 789.000.

36

Onderbouwing status planmatig onderhoud 2012

€

Oorspronkelijk budget 2012 (prijspeil 2011) BTW correctie Aangepast budget Indexatie onderhoud prijspeil 2012 (1,95%) Aangepast budget Internetswitches Definitief budget 2012

4.107 -166 3.941 77 4.018 490 4.508

Verschuivingen / vervallen onderhoudsposten 2012 Budget - verschuivingen/vervallen posten

704 3.804

-

Totaal besteed 2012

3.016

-

Budget - totaal verplichtingen

788

Restant budget Bedragen inclusief btw, x € 1.000 afgerond

788

+ + +

18%

Met de criteria die genoemd zijn in de eerste paragraaf als uitgangspunt heeft Idealis in 2012 diverse uiteenlopende projecten uitgevoerd ten behoeve van het planmatig onderhoud. Hieronder volgt een illustratie van de hoofdprojecten van 2012. Project: Terreininrichting en fietsvoorzieningen Complexen: Hoevestein, Haarweg, Marijkeweg en Dijkgraaf De laatste onderdelen van het project terreininrichting en fietsvoorzieningen zijn uitgevoerd op bovengenoemde complexen. De werkzaamheden waren voornamelijk gericht op uitbreiding van de capaciteit van fietsplaatsen en een veilige en onderhoudsarme terreininrichting. Project: Sanitair-renovatie Complexen: Haarweg gebouw C, Vijzelstraat/Salverdaplein en Marijkeweg Op bovengenoemde complexen zijn de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen op de afdelingen gerenoveerd. Al het sanitair is vervangen, schilderwerk is uitgevoerd en op de Vijzelstraat/Salverdaplein zijn ook wand- en vloertegels vervangen. Op de Marijkeweg zijn de sanitaire ruimten van de zelfstandige kamers gerenoveerd. Hier is al het sanitair vervangen en is het schilderwerk uitgevoerd. In 2013 en 2014 worden de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen van Haarweg gebouw B en A op dezelfde manier uitgevoerd. Project: Vervangen galerijverlichting Complex: Bornsesteeg Op de Bornsesteeg is alle galerijverlichting vervangen voor nieuwe armaturen met LED-verlichting. Enerzijds ingezet als energiebesparende maatregel en anderzijds omdat onderhoudswerkzaamheden aan deze armaturen, vanwege de bereikbaarheid, niet gemakkelijk binnen de ARBO-wetgeving kunnen worden uitgevoerd. Door de veel hogere levensduur van deze armaturen verwachten we dan ook dat hier (bijna) geen onderhoudswerkzaamheden meer hoeven te worden uitgevoerd. Dit project dient als een pilot en zal zeer waarschijnlijk ook bij de andere sterflats worden uitgevoerd. Project: Aanbrengen valbeveiliging Complex: Boomgaarden, Ancora en Oude Bennekomseweg Aan de hand van een risico inventarisatie en evaluatie voor het veilig werken op daken zijn op de bovenstaande complexen verschillende valbeveiligingsvoorzieningen aangebracht. Eigen personeel en derden die voor ons werkzaamheden op of aan het dak moeten uitvoeren zijn verplicht om zich volgens de richtlijnen te “zekeren” aan deze veiligheidsvoorzieningen of te houden aan de voorschriften die er gelden. Project: Afvalscheiding afdelingsgangen Complex: Dijkgraaf Op basis van een proefopstelling zijn op alle afdelingsgangen van de Dijkgraaf draaibare stellingen geplaatst voor afvalscheiding. De stellingen zijn, door ruimtegebrek, geplaatst in de nis voor de meterkast en kunnen eenvoudig worden weggedraaid als daar noodzaak toe is. Project: Complex:

Aanpassen luchtkanalen en ventielen tbv ventilatie Asserpark, Hoevestein en Bornsesteeg

37

Op bovengenoemde complexen zijn de bestaande ventielen van de ventilatiekanalen vervangen voor zelfregelende ventielen. Daarnaast is op Asserpark en Hoevestein meteen asbest verwijderd wat in een gedeelte van de ventilatiekanalen aanwezig was. Het betrof hier de kanalen van de gemeenschappelijke toiletruimte op de afdelingsgang. Project: Renovatiewerkzaamheden liftinstallatie Complex: Asserpark Op Asserpark zijn renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan één van beide liftinstallaties. De cabinedeuren zijn vervangen, de schachtdeuren gerenoveerd en de liftmachine is vervangen. In 2013 wordt de andere liftinstallatie gerenoveerd. Project: Buitenschilderwerk Complex: Asserpark, Herenstraat, Wilhelminaweg, Droevendaal, Bassecour, Salvogebouw,Kloostersteeg Op bovenstaande complexen is het (cyclische) buitenschilderwerk uitgevoerd. Op Droevendaal betrof dit de uitgestelde werkzaamheden uit 2011. Project: Binnenschilderwerk e.d. Complex: Asserpark, Hoevestein, Bornsesteeg, Haarweg en Vijzelstraat/Salverdaplein Op bovenstaande complexen is divers binnenschilderwerk uitgevoerd aan de algemene en gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast is op de Bornsesteeg de vloerbedekking van de traphallen en afdelingsgangen vervangen. Op de Haarweg betrof het schilderwerk van het noodtrappenhuis. Niet planmatig onderhoud Kosten voor niet planmatig onderhoud worden onderverdeeld in kosten Idealis, servicekosten en servicekosten inventariskamers. De servicekosten zijn de bijdragen voor bijkomende leveringen en diensten en komen voor rekening van de huurder. De servicekosten inventariskamers hebben betrekking op extra faciliteiten, zoals onder andere schilderwerk, onderhoud aan meubilair en vloerbedekking die alleen bij een inventariskamer behoren. Budget 2012 235 214 44 493

Besteed 2012 270 3 209 39 521

Besteed 2011 215 1 275 38 529

Servicekosten

-214

-209

-275

Totaal niet planmatig onderhoud kosten Idealis

279

312

254

-

115

34

Niet planmatig onderhoud kosten Idealis Niet planmatig onderhoud bedrijfsgebouwen Servicekosten Internet Totaal niet planmatig onderhoud

Niet planmatig onderhoud doorbelast Bedragen in €, inclusief btw x 1.000

De kosten voor niet planmatig onderhoud zijn in 2012 € 8.000 lager uitgevallen dan in 2011. Het budget voor 2012 is wel overschreden met € 28.000. Dit verschil is voornamelijk te verklaren door een stijging van de kosten voor vandalisme (+€ 16.000) en mutatieonderhoud (+€ 6.000). 7.4

Veiligheid

Risico-inventarisatie legionella Idealis heeft op diverse complexen collectieve leidingwaterinstallaties. Voor eigenaren van deze installaties geldt er een zorgplicht om deugdelijk leidingwater te leveren. Ook in 2012 is een uitgebreide legionellacontrole uitgevoerd. Daarnaast wordt bij de collectieve installaties de gehele warmwater-installatie gemonitord door een gebouwbeheersysteem en worden er adequaat maatregelen getroffen bij risicovorming. Volgens de richtlijnen van ISSO is gebleken dat er in 2012 geen overschrijdingen zijn geweest.

38

Controle installaties en gasapparatuur In 2012 zijn de nodige controles uitgevoerd met betrekking tot veiligheid en kwaliteit van de diverse installaties. Daarnaast zijn in diverse complexen de ketels voor verwarming en warm tapwater gecontroleerd volgens de geldende voorschriften in het kader van de Wet Milieubeheer en in orde bevonden. Opnieuw zijn de diverse liftinstallaties gekeurd door een gecertificeerde keuringsinstantie. Ook de brandblusvoorzieningen in de complexen zijn gekeurd. Alle keuringen en inspecties vinden plaats op basis van vigerende regelgeving en zijn als zodanig cyclisch opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. Gebruiksbesluit en veiligheid Sinds 1 november 2008 gelden landelijke regels voor het brandveilig gebruik van gebouwen die vastgelegd zijn in het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, kortweg het landelijke gebruiksbesluit. In 2011 zijn de laatste werkzaamheden afgerond en voldoen alle complexen van Idealis aan het gebruiksbesluit, uitgezonderd complex Haarweg welke in 2013 wordt uitgevoerd. Controle brandweer Naast de jaarlijkse controles van de brandblusapparatuur en de controle van de zogenoemde droge stijgleidingen, zijn de complexen van Idealis wederom in nauwe samenwerking met de brandweer geïnspecteerd en waar nodig aangepast op het gebied van brandveiligheid. Als gevolg van een zeer hoge mutatiegraad bij onze studentencomplexen, is het van groot belang dat de huurders voortdurend op een goede wijze geïnformeerd worden. Naast schriftelijke informatie die de huurder bij het tekenen van de huurovereenkomst krijgt, zijn er op de afdeling brandinstructies aanwezig. De beheerders hebben in 2012 controles uitgevoerd op de afdelingen en hebben huurders, indien nodig, gewezen op gevaarlijke situaties. Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) PKVW stelt eisen aan elke afzonderlijke verhuureenheid. Om het certificaat PKVW te verkrijgen betekent dit voor Idealis dat elke toegangsdeur van een verhuureenheid aan deze eisen moet voldoen. Idealis beperkt zich tot het voldoen aan de eisen zoals PKVW die stelt tot de begane grondvloer en de toegangen van de afdelingen. De kamerdeuren binnen een woongroep, welke vaak openstaan, worden niet extra beveiligd. In het onderhoud controleren we jaarlijks het hangen sluitwerk op het goed functioneren hiervan en zo nodig worden gebreken hersteld. 7.5

Verkoop huurwoningen

Er zijn in 2012 geen woningen door Idealis verkocht. Idealis wil met aanvullende nieuwbouw bereiken dat het bezit meer gedifferentieerd en flexibel inzetbaar wordt. Nieuwbouw wordt zo gebouwd dat kamergewijze verhuur voor studenten wordt gerealiseerd, maar op lange termijn desgewenst ook verkoop of verhuur van de totale zelfstandige woning mogelijk is. Hiermee zal op termijn onze woningvoorraad minder kwetsbaar worden voor fluctuaties in studentenaantallen. Wij zien verkoop van niet aan onze missie gerelateerde complexen als een mogelijke uiterste maatregel ter verhoging van onze liquiditeit. Daartoe zullen wij slechts overgaan als de gewenste investeringen in nieuwbouw van studentenhuisvesting en het waarborgen van de financiële continuïteit dat vereisen. 7.6

Aan- en verkoop gronden

In het verslagjaar 2012 heeft Idealis een stuk grond van 1 are en 40 centiare verkocht aan de Provincie Gelderland voor een bedrag van € 8.000 (kosten koper). Dit stukje was nodig voor de aanleg van de busbaan over de campus van Wageningen UR. 7.7

Overzicht bestaand vastgoed

De meerderheid van de complexen bestaat uit afdelingen met onzelfstandige eenheden. De meeste afdelingen hebben een gezamenlijke keuken en/of zitruimte. Naast de studentencomplexen heeft Idealis in het centrum van Wageningen woningen voor senioren en promovendi, enkele appartementen in de vrije sector en parkeerplaatsen in een afgesloten parkeergarage. In 2012 zijn in totaal 101 verhuureenheden (vhe’s) meer in exploitatie genomen. 95 vhe’s van het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat, op het complex Haarweg zijn in totaal 5 vhe’s toegevoegd door een woning om te bouwen naar studentenhuisvesting en in Ede is 1 triowoning toegevoegd. Daarnaast bestaat het complex Boterstraat uit 1 vhe minder door de realisatie van een extra vluchtroute.

39

Vastgoed in eigendom per 31 december 2012 Complex

Walstraat Asserpark Hoevestein Bornsesteeg Dijkgraaf Marijkeweg Haarweg Oude Eekmolenweg Oude Bennekomseweg Binnenveld Burgtstraat Herenstraat 14 Droevendaalsesteeg Vijzelstraat/Salverdaplein Ben van Londenstraat Boterstraat Bassecour Wilhelminaweg Pedelgebouw Salvogebouw Kloostersteeg Boomgaarden Nobelweg Parkeerplaatsen Boterstraat Vijzelstraat 10 Totaal

Studentenkamers voorzieningen (keuken/douche e.d.) gedeeld 104 373 373 387 625 834

eigen

totaal 104 373 373 618 625 324 901 40 8 150 34 13 198 10 95 13

231 324 73 40

8 150 34 13 198 10 95 13

3.217

Woningen

668

3.885

Totaal

14 3 1 18

109 375 375 642 625 330 975 40 8 150 36 13 199 10 95 14 58 12 17 5 5 41 24 14 3 1 4.176

0

23 192 114 87 6 422

5 2 2 24 6 68

2 1

1 58 12 17 5 5 41 24

273

Extern vastgoed (van Woonstede) in beheer per 31 december 2012 TRIO woningen 23 23 Nieuwe Maanderbuurtweg 192 192 Arnold Koningstraat 105 105 9 Langenhorst 87 87 Mariendaal 6 6 Totaal 413 0 413 9

40

Overig

8

Belangrijkste relaties

8.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Goede afstemming met bewonersvertegenwoordigers Goede afstemming met onderwijs Goede afstemming met gemeenten Bevorderen maatschappelijk rendement 8.2

Prestatie Actualisatie samenwerkingsovereenkomst met SFO Nadere uitwerking toekomstige short stay en afstemming met Wageningen UR Prestatie-afspraken 2012 – 2015 over studentenhuisvesting met gemeente Wageningen Maatschappelijke visitatie, 1 x per 4 jaar

Norm 1 x per 2 jaar; gereed in 2012 en in 2014 In 2012 overeenkomst met Wageningen UR gereed Voorjaar 2012 gereed Opdracht uitgevoerd in 2012

Bewonersorganisatie

De bewonersvertegenwoordigers van alle studentencomplexen zijn verenigd in de Stichting Flatoverleg (SFO). Voor Idealis vormen de SFO en Wageningen UR de belangrijkste strategische partners. Advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer zijn belangrijk voor beleidsontwikkeling en verbeteracties. Meer over samenwerking met de SFO leest u in hoofdstuk Huurders, ‘Bewonersparticipatie’. 8.3

Onderwijsinstellingen

Wageningen UR Goede samenwerking met Wageningen UR, onze belangrijkste partner, is een belangrijke voorwaarde om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting. Idealis werkt actief aan verbetering van de onderlinge samenwerking. De bestuurlijke relatie Helaas is de afgelopen jaren de bestuurlijke relatie tussen Wageningen UR en Idealis steeds verder verslechterd. Zo was er in 2012 zelfs feitelijk geen sprake meer van gezamenlijk structureel overleg op bestuursniveau. De ernstig verstoorde relatie met onze belangrijkste strategische partner heeft uiteindelijk geleid tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst met de voormalige directeur/bestuurder en het benoemen van een interim bestuurder in december 2012. Zie verder hoofdstuk Bestuursverslag. Toekomstige samenwerking In het eerste kwartaal van 2013 heeft inmiddels al meerdere malen overleg plaatsgevonden tussen leden van de Raad van Bestuur van Wageningen UR en de nieuwe interim directeur/bestuurder van Idealis. Deze gesprekken zijn zeer constructief en bieden perspectief voor een goede samenwerking in de toekomst. Deze samenwerking is van groot belang voor de huisvesting van studenten en daarmee ook voor de aantrekkelijkheid en groeipotentie van Wageningen Universiteit. Gezamenlijke prognose vraag en aanbod studentenhuisvesting Gestreefd wordt naar een gezamenlijk afgestemde update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, jaarlijks rond 1 juli, voor een periode van ca. 5 studiejaren. Bij deze afstemming betrekt Idealis niet alleen Wageningen UR, maar ook de gemeente Wageningen. Om deze vorm van samenwerking te bevorderen werd in december 2012 door Idealis een bijeenkomst georganiseerd waarin ABF de prognose van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen kwam toelichten. Zowel vertegenwoordigers van Wageningen UR, gemeente, SFO en Student Council waren bij deze presentatie aanwezig. Bij dit overleg werden ook de mogelijke consequenties van het kabinetsbeleid besproken, met name voor wat betreft huurbeleid en invoering van een sociaal leenstelsel. Gezamenlijke afstemming nieuwbouw en tijdelijke huisvesting Voor wat betreft het aanbod is het van groot belang dat de realisatie van nieuwbouw door Idealis goed wordt afgestemd met de voorgenomen nieuwbouw op de campus, het mogelijk verlengen van tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan voor de ca. 800 eenheden van Wageningen UR en het tijdelijk huisvesten van studenten in leegstaande kantoorgebouwen van met name Wageningen UR.

41

Gezamenlijke uitwerking huisvesting buitenlandse studenten Een ander belangrijk aandachtspunt betreft het maken van concrete afspraken over structurele huisvesting van buitenlandse studenten op langere termijn. Hoewel de huidige overeenkomst met Wageningen UR loopt tot eind 2015 wordt komende jaren al geleidelijk een ander model van woonruimteverdeling ingevoerd. In dit nieuwe model zullen studenten en jonge promovendi, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons totale aanbod in de regio Wageningen/Ede. Nadere uitwerking en afstemming tussen Idealis en Wageningen UR zal in 2013 worden afgerond. Het gaat daarbij o.a. om overdracht van verhuurtaken aan Idealis, het aanbieden van kamers aan buitenlandse studenten via de website en het bepalen van het aantal short stay eenheden en het deel daarvan dat Wageningen UR bij Idealis kan reserveren. Christelijke Hogeschool Ede Ook de Christelijke Hogeschool Ede (CHE) is een belangrijke relatie van Idealis. Een aanzienlijk deel van de uitwonende studenten van de CHE woont in door Idealis kamergewijs verhuurde appartementen van onze collega Woonstede. Met CHE, gemeente Ede en Woonstede wordt samengewerkt om in 2013 nieuwbouw op de Kenniscampus Ede te realiseren. Zie verder in dit hoofdstuk paragraaf Woningcorporaties. 8.4

Gemeenten

Gemeente Wageningen Zowel gemeente als Idealis spannen zich maximaal in om bij te dragen aan het zo goed mogelijk afstemmen van vraag en aanbod van studentenhuisvesting in Wageningen. Gestreefd wordt naar een jaarlijkse gezamenlijke monitoring van vraag een aanbod van studentenhuisvesting, op basis van actuele studentenprognoses en huisvestingsvraag, voor telkens een periode van ca. 5 jaar. Met de gemeente wordt veelvuldig overleg gevoerd over diverse zaken op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening. Naast overleg met de betrokken wethouder betrekt Idealis ook de raadscommissie en de afzonderlijke politieke fracties bij voorgenomen beleid. Prestatieafspraken met de gemeente Wageningen Eind 2012 heeft Idealis nieuwe prestatie-afspraken met de gemeente gesloten voor de periode 2012 tot 2015. In deze overeenkomst staan concrete afspraken over de inzet van Idealis en de gemeente op het terrein van nieuwbouw, leefbaarheid, duurzaamheid en doelgroepen. Idealis en de gemeente staan de komende jaren voor een opgave om te zorgen voor voldoende studentenhuisvesting in de gemeente Wageningen. Om dit te kunnen realiseren is een gezamenlijke aanpak noodzakelijk, waaraan elke partij vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid deelneemt. Idealis heeft het voornemen om de komende jaren studentenhuisvesting op diverse locaties in Wageningen bij te bouwen. (zie hoofdstuk Onze koers). Om structurele nieuwbouw mogelijk te maken zet de gemeente zich in om de planologische procedures voortvarend te doorlopen, rekent de gemeente met een sociale grondprijs en stelt een bijdrage uit het stimuleringsfonds goedkope woningbouw ter beschikking. Hiermee sluiten de gemeente en Idealis goed aan bij het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting om te komen tot 16.000 extra studentenkamers in 2016. De gemeente en Idealis werken daarnaast met name samen in de ambitie ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’ (zie hoofdstuk Duurzaamheid). Gemeente Ede De gemeente Ede wil de belangrijke onderwijsfunctie van de stad nadrukkelijker profileren. Zij ziet onderwijs en studenten als goede mogelijkheden voor het versterken van de levendigheid, het culturele leven en de economie van de stad. De gemeente werkt, samen met het onderwijs en de beide woningcorporaties, van harte mee aan nieuwbouw voor studenten en inrichting van een kenniscampus. 8.5

Woningcorporaties

Woonstede Al vele jaren werken woningcorporaties Woonstede en Idealis naar tevredenheid samen op het gebied van studentenhuisvesting in Ede. Deze samenwerking werd nog versterkt door afspraken over nieuwbouw. Woonstede bouwt op de te ontwikkelen kenniscampus een appartementencomplex voor 260 studenten en voor jongeren met een zorgvraag. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van de expertise van Woonstede op het gebied van ontwikkeling en van Idealis op het gebied van verhuur van studentenhuisvesting. Daarnaast hebben Woonstede en Idealis een intentieverklaring getekend voor operationele samenwerking en wederzijdse advisering op velerlei gebied in de komende jaren. Daarbij behouden beide organisaties hun zelfstandigheid en wordt de eigen identiteit naar de klanten toe gehandhaafd.

42

De Woningstichting Idealis streeft binnen Wageningen naar afstemming van het strategisch voorraadbeleid met De Woningstichting. Een meer integrale benadering van de Wageningse woningmarkt en de bestaande woningvoorraad van beide corporaties kan tot betere oplossingen leiden en is in het belang van studenten, recent afgestudeerden en jonge promovendi. Overige collega-corporaties regio Food Valley Na de gemeenten hebben ook de woningcorporaties in de WERV-regio besloten hun samenwerking te verbreden tot de nieuwe regio Food Valley. De samenwerking van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal is hiermee uitgebreid met Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude. De 11 woningcorporaties nemen ook deel in het bestuur van de ‘Food Valley Vastgoedmonitor’. Kences In de stichting Kences, de branche-organisatie van studentenhuisvesters werkt Idealis landelijk samen met andere woningcorporaties/studentenhuisvesters. Vrijwel alle universiteitssteden worden door Kencesleden bediend. Samen beheren zij bijna 72.000 wooneenheden. De bestuurders van deze studentenhuisvesters vormen het bestuur van Kences. Speerpunten binnen Kences zijn: belangenbehartiging, synergie uit samenwerking en innovatie. Kences heeft zich o.a. ingezet voor een Nationaal Actieplan Studentenhuisvesting en de ontwikkeling van een landelijke monitor studentenhuisvesting (zie hoofdstuk Huurders). Voor Kences vormt vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (WWS), die het kabinet wil afronden voor september 2013, een belangrijk aandachtspunt. Kences vraagt aandacht voor de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van de meeste studentencomplexen. Ook zullen concrete voorstellen voor het WWS voor studentenkamers aan het ministerie van BZK/Wonen worden voorgelegd. 8.6

Sponsoring en donaties

Idealis straattheaterfestival Idealis is al meerdere jaren hoofdsponsor van het Idealis Straattheaterfestival. Dit festival vindt jaarlijks plaats in augustus en vormt inmiddels een vast onderdeel van de algemene introductieweek AID (Annual Introduction Days) voor nieuwe Wageningse studenten van zowel de universiteit als beide hbo’s. De AID is een geweldige start van de studententijd, waarbij op ludieke wijze kennis wordt gemaakt met medestudenten, de stad Wageningen en het studentenleven. Bovendien is het Idealis Straattheaterfestival vrij toegankelijk voor zowel studenten als de overige Wageningse bevolking. Sponsorbeleid Een sponsorbijdrage is mogelijk voor activiteiten die georganiseerd worden door, of vrij toegankelijk zijn voor, (alle) huurders van Idealis. De activiteiten moet bovendien een duidelijke samenhang hebben met studenten en/of huisvesting of zet de gemeente als studentenstad positief op de kaart. Overzicht sponsoractiviteiten Idealis heeft in 2012 de volgende activiteiten gesponsord: € 14.500,00 Idealis straattheaterfestival € 1.000,00 Stichting 4 en 5 mei € 300,00 Belmondo festival 8.7

Visitatie

Visitatiemethodiek Door een onafhankelijke, externe visitatie legt Idealis op eenduidige wijze verantwoording af over de maatschappelijke prestaties, de beleidskeuzes die worden gemaakt en de wijze waarop de belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. De door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) ontwikkelde visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld door de prestaties van de woningcorporatie te beschrijven en af te zetten tegen: • • • • •

de eigen ambities en doelstellingen; de opgaven in het werkgebied; het oordeel van de belangrijkste strategische relaties; de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie; de eisen van governance.

43

Kansen voor verbetering Idealis laat zich graag visiteren om op objectieve wijze aan de omgeving te laten zien waar zij voor staat en hoe wij daarin presteren. Visitatie biedt ook mogelijkheden om te leren van de externe beoordeling door visitatieteam en belanghouders en op grond daarvan tot verbeteringen te komen. Idealis is in 2008 voor de eerste maal gevisiteerd (door ECORYS) en in december 2012 is door de RvC opdracht verleend voor een tweede maatschappelijke visitatie (door Raeflex). De rol van belanghouders Onze strategische relaties spelen een belangrijke rol in het visitatietraject. De visitatiecommissie heeft in februari 2013 individuele gesprekken gevoerd met bestuurders en medewerkers van Wageningen UR, Christelijke Hogeschool Ede, gemeente Wageningen, SFO en de collega-corporaties Woonstede en Woningstichting. De betreffende bestuurders en medewerkers worden uitgenodigd voor de presentatie van het visitatierapport door Raeflex en de reactie daarop van Idealis. Naar verwachting vindt deze externe presentatie plaats in juni 2013.

44

9

De organisatie

9.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Goed functionerende organisatie

Prestatie Evaluatie personeelsbeleid, 1 x per 3 jaar, vastgelegd in nota ‘Samen werken’ Scan en toekomstvisie personeelsbestand

Norm Actualisatie gereed in 2014

Acceptabele werkdruk

Bespreken/monitoren werkdruk, taken, functies en processen

Tevreden medewerkers

Positieve beoordeling door personeel, 1 x per 3 jaar onderzoek medewerkerstevredenheid

Vanaf 2012 in team- en afdelingsoverleg en in verslagen beoordelingscyclus Gereed in 2013 Score algemene tevredenheid: 7,4 of hoger

In 2013 gereed

Specialisme studentenhuisvesting Onze organisatie is gewend aan enorme aantallen verhuizingen in korte tijd en aan het omgaan met jonge mensen. Studenten hebben meestal nog maar kort het ouderlijk huis verlaten en zijn voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Vanwege hun studie komen zij een aantal jaren, of soms zelfs maar een paar maanden, bij ons wonen. Veel verhuizingen en het delen van voorzieningen met medebewoners vragen speciale aandacht voor onderhoud, beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Bijna 1/3 van onze bewoners komt uit het buitenland. In de communicatie met onze klanten is de Engelse taal dan ook even belangrijk als het Nederlands. De organisatiestructuur, de personeelsformatie, de functies en de processen zijn afgestemd op ons specialisme: studentenhuisvesting. Wij zijn er trots op dat onze klanten de dienstverlening en persoonlijke service van Idealis zo goed waarderen. Uitgangspunten personeelsbeleid Gemotiveerde en goed opgeleide medewerkers, een prettige werksfeer en goede arbeidsomstandigheden zijn medebepalend voor het realiseren van onze missie, strategie en doelstellingen. Onze klanten kunnen rekenen op een goede dienstverlening en open communicatie. Leidinggevenden moeten vooral betrokken, richtinggevend, voorwaardenscheppend, overtuigend en inspirerend zijn. Het totale personeelsbeleid van Idealis is omschreven in de nota ‘Samen Werken’. De nota ‘Samen Werken’ De nota personeelsbeleid ‘Samen Werken’ wordt elke drie jaar geëvalueerd. Kernwaarden Ter ondersteuning van de gewenste bedrijfscultuur zijn organisatie breed met alle medewerkers vier kernwaarden benoemd: proactief, duurzaam, relatiegericht en bewust kiezen. Van alle medewerkers wordt verwacht dat zij de kernwaarden daadwerkelijk uitdragen in houding en gedrag. De kernwaarden zijn vast onderdeel geworden in het beoordelingssysteem. Daarmee zijn de kernwaarden echt gaan ‘leven’ en vormen zij een leidraad voor ons handelen en denken. Beoordelingssysteem Elk jaar wordt met alle personeelsleden een beoordelingscyclus doorlopen, bestaande uit een plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprek. De beoordeling wordt gebaseerd op prestaties, resultaatafspraken, ontwikkeling van competenties en de persoonlijk invulling die wordt gegeven aan de kernwaarden. Resultaatafspraken zijn gekoppeld aan het algemene jaarplan en uitwerking daarvan in afdelingsplannen. Competenties gaan over het gedrag dat nodig is om goed te functioneren en zijn voor elke functie geformuleerd. In het planningsgesprek worden ook de te volgen opleidingen besproken. Personele consequenties ondernemingsplan De voorgenomen uitbreiding van ons vastgoed in de komende 5 jaar heeft invloed op de organisatie. De wijze waarop medewerkers de nieuwe uitdaging vertalen in de dagelijkse praktijk is cruciaal.

45

Personeelsformatie Doelstelling is de kwaliteit van de dienstverlening zoveel mogelijk te behouden. Voorkomen dient echter te worden dat de werkdruk te hoog wordt en daarom zal de komende jaren vooral worden ingezet op efficiency verbetering, verdere automatisering, vergroten van de kennis en vaardigheden van de medewerkers en het kwalitatief zo goed mogelijk invullen van vacatures. Bij de doorrekening van de financiële consequenties van het voorgenomen beleid is hiermee rekening gehouden. Monitoring werkdruk en taken De teamleiders zullen ontwikkelingen in werkdruk, taken, functies en processen bespreken en monitoren. Onder andere door deze aan de orde te stellen in teamoverleg en in de individuele gesprekken die plaatsvinden in het kader van de jaarlijkse beoordelingscyclus. Algemene demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing, maken het noodzakelijk om op strategisch niveau na te denken over de personele organisatie. Bij woningcorporaties zijn medewerkers over het algemeen lang in dienst; doorstroming is beperkt. Ook bij Idealis ligt de gemiddelde leeftijd van medewerkers hoog. Daarmee dreigen binnen relatief korte tijd kennis en capaciteit verloren te gaan. Vertrek van personeelsleden zal met name plaatsvinden in de jaren direct na de periode waarop dit ondernemingsplan betrekking heeft. We zien de huidige leeftijdsopbouw niet als een kwetsbaarheid: het biedt kansen om een personeelsbestand, waarin zich relatief weinig mutaties voordoen, op adequate wijze aan te passen aan een veranderende omgeving. Scan en toekomstvisie personeelsbestand In 2012 zou per afdeling een scan worden gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het ondernemingsplan. Door de bestuurlijke omstandigheden en de voornemens van het kabinet ten aanzien van de woningmarkt is deze scan verschoven naar 2013. De scan vormt de basis voor invulling van een strategische personeelsplanning voor de komende jaren. Bij het opstellen van de scan gaat het concreet om het beantwoorden van de volgende vragen. • Wat is de gewenste capaciteit van de organisatie en de verschillende teams, gezien de strategische doelen en de manier waarop we die willen bereiken? Hoe verhoudt de gewenste capaciteit zich tot de verwachte uitstroom. Wie vertrekken en wat betekent dat voor de opgebouwde deskundigheid? Hoe draag je er zorg voor dat kennis niet verloren gaat en tijdig overgedragen wordt? • In hoeverre zijn de aanwezige talenten stimulator of juist beperking voor de strategie? Zijn de benodigde talenten te ontwikkelen bij huidige medewerkers? Hoe doen we dat? Wat heeft prioriteit? Hebben we daarvoor ‘vers bloed’ nodig? Als talenten niet te ontwikkelen zijn, wat doen we dan? Is outsourcing mogelijk en gewenst? • Hoe gaan we om met beloningsbeleid? Hoe houden wij ons aantrekkelijk als werkgever voor nieuwe medewerkers en hoe motiveren we huidige medewerkers? • Hoe organiseren we de betrokkenheid van medewerkers bij de strategie en passen we de strategie aan op de ervaringen, mogelijkheden en onmogelijkheden van de medewerkers? Medewerkerstevredenheid Idealis hecht veel waarde aan tevredenheid van medewerkers, verbetering van onderlinge samenwerking, meer eigen verantwoordelijkheid, meer ontplooiingskansen, meer ruimte voor eigen initiatieven. Deze zaken meten wij eenmaal per 3 jaar door een tevredenheidsonderzoek onder medewerkers. In 2010 heeft het meest recente onderzoek plaatsgevonden. Over het algemeen was het onderzoeksresultaat heel positief en bleek dat de meeste mensen met veel plezier bij Idealis werken. Op grond van de rapportage zijn in overleg met de OR een drietal verbeterpunten vastgesteld. Idealis scoorde voor algemene tevredenheid het rapportcijfer 7,4 (andere organisaties gemiddeld 7,2). Een nieuw onderzoek naar de tevredenheid van medewerkers vindt plaats in 2013. We streven ernaar dat het huidige niveau van algemene tevredenheid van de medewerkers voor het werken bij Idealis wordt behouden (een gemiddelde score van 7,4 of hoger). Kantoorpand Het kantoorpand Duivendaal 1 wordt gehuurd van Wageningen UR. Idealis onderzoekt de mogelijkheden om andere kantoorruimte te betrekken vanwege de beperkingen van het huidige kantoor en de onzekere toekomst van het totale gebied Duivendaal. In 2011 zijn we gestart met het opstellen van een programma van eisen voor een nieuw kantoor. Ook worden de mogelijkheden bezien om dit te combineren met nieuwbouw voor studentenhuisvesting.

46

9.2

Organisatiestructuur

De organisatiestructuur van Idealis wordt schematisch samengevat in het volgende organogram. Raad van Commissarissen

Directeur/bestuurder 1 fte

Ondersteuning 2,6 fte

Wonen 15,3 fte

Staf 1,7 fte

Financiën 6 fte

Vastgoed 5,8 fte

Kengetallen personeel Aantal medewerkers Aantal fte’s Full time medewerkers Parttime medewerkers Ziekteverzuimpercentage Leeftijd 20 tot 35 jaar Leeftijd 35 tot 50 jaar** Leeftijd 50 en 65 jaar Opleidingskosten Opleidingskosten in % loonsom

2012 35 32,3 26 9 6,7* 2 17 16 € 31.000 1,6

2011 35 32,3 26 9 6,1* 4 16 15 € 39.000 2,3%

2010 34 31,7 26 8 5,6

€ 62.000 3,7%

* Het ziekteverzuimpercentage is zowel in 2011 als in 2012 sterk beïnvloed door enkele langdurig zieken (langer dan 1 maand). ** De gemiddelde leeftijd van medewerkers van Idealis bedraagt 49,5 jaar (december 2012), landelijk is de gemiddelde leeftijd van werknemers 41,4 jaar (bron: CBS, april 2013).

9.3

CAO Woondiensten

De CAO Woondiensten is de basis voor het personeelsbeleid van Idealis. Werkgever en ondernemingsraad kunnen, binnen aangegeven kaders, in overeenstemming met elkaar zelf een deel van het arbeidsvoorwaardenpakket van de onderneming invullen. In 2011 hebben de directie en de OR hierover opnieuw afspraken gemaakt, welke in 2012 ongewijzigd zijn gecontinueerd. Veelal is uitgegaan van de standaard regelingen. In de CAO is ook het Woondiensten Cafetaria Systeem opgenomen. Dit systeem gaf de werknemers ook in 2012 het recht om te ruilen tussen verschillende vastgestelde arbeidsvoorwaarden. 9.4

Integriteitsbeleid

Idealis hecht veel waarde aan eerlijk, transparant en integer werken. Dit is nader omschreven in de door elke medewerker ondertekende integriteitscode. Daarnaast is er een klokkenluidersregeling en een frauderisicobeleid. De integriteitscode richt zich op 4 hoofdgebieden: de toewijzing van kamers en woningen, het zakelijk houden van relaties en nevenactiviteiten (ter voorkoming van belangenverstrengeling), het gebruik van eigendommen/middelen van Idealis en de respectvolle omgang met klanten en collega’s en hun (privacygevoelige) gegevens. Een op redelijke gronden gebaseerd vermoeden van een misstand kan gemeld worden bij de directeur, of in bepaalde gevallen rechtstreeks bij de voorzitter van de RvC. Voor het melden van een misstand op het gebied van discriminatie of seksisme is binnen de organisatie een vertrouwenspersoon aangewezen. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2012 geen meldingen van (mogelijke) integriteitschendingen.

47

Begin 2012 heeft, met begeleiding van een extern deskundige, een opfrissessie integriteitsbeleid met alle medewerkers plaatsgevonden. Hierbij is aan de hand van een aantal dilemma cases uitvoering gesproken over integriteit en zijn diverse standpunten en ervaringen bediscussieerd. Hierbij is ook geconcludeerd dat de code geen uitputtend reglement is en dat je niet alle zaken kunt voorzien. Dilemma’s in de dagelijkse praktijk die niet in de code voorkomen worden besproken in het werkoverleg of met de leidinggevende. In de RvC is afgesproken dit onderwerp jaarlijks te agenderen. Dit zowel voor wat betreft hoe hiermee wordt omgegaan in de werkorganisatie, als ook bij het eigen functioneren van de RvC in deze. 9.5

Arbeidsomstandigheden

Idealis heeft ten behoeve van de arbozorg structureel ondersteuning ingehuurd van een arbodienst, MK Basics (dochter van Arbo Unie). Idealis stelt alle medewerkers met een vast dienstverband in de gelegenheid om op vrijwillige basis 1 maal in de 5 jaar een uitgebreide medische check-up te laten verrichten op kosten van Idealis. Het meest recent hebben deze check-ups in 2011 plaatsgevonden. In 2012 hebben drie medewerkers in verband met hun functie van bedrijfshulpverlener enkele herhalingscursussen bedrijfshulpverlening gevolgd. Idealis beschikt over een eigen defibrillator (AED) in het kantoor op Duivendaal. 9.6

Stagebeleid

Idealis rekent het opleiden en bieden van werkervaring in het arbeidsproces aan studenten tot een van haar maatschappelijke verantwoordelijkheden. In 2011 is het stage beleid herijkt. Gestreefd wordt naar een minder afwachtend en meer proactief stage beleid. Kern daarvan is dat jaarlijks in het 4e kwartaal, bij het maken van de jaarplannen voor het volgende kalenderjaar, meteen ook bezien wordt welke stage mogelijkheden er binnen de organisatie ingepland kunnen worden voor het volgende jaar. Door omstandigheden is in 2012 nog geen actieve invulling hieraan gegeven.

48

9.7

Verslag Ondernemingsraad

Hieronder volgt het verslag van de ondernemingsraad zelf. Afgelopen jaar was voor de OR het tweede zittingsjaar. Volgens het Reglement van de Ondernemingsraad van Idealis is de zittingsduur van de OR drie jaar. Dit betekent dan ook dat 2013 het laatste volledige jaar zal zijn dat de huidige OR zitting heeft. Uiterlijk in april 2014 zullen er verkiezingen zijn voor een nieuwe OR. Ontbinding arbeidsovereenkomst directeur/bestuurder Een belangrijk overlegstuk van 2012, met in dit geval, de RvC was het voornemen van de RvC tot het ontbinden van de arbeidsovereenkomst met de directeur/bestuurder Hans van Medenbach. Wij hebben ons hier uitgebreid over laten informeren door de RvC. Daarnaast hebben wij een gesprek gehad met het MT en met Hans van Medenbach. Na deze gesprekken zijn wij tot een positief advies gekomen over de voorgenomen ontbinding van de arbeidsovereenkomst. Wat er verder ter sprake kwam In het derde kwartaal van 2012 stond de personeelsscan gepland. Door het vertrek van de directeur/bestuurder is deze personeelsscan verzet naar 2013. De belangrijkste onderwerpen die we verder behandelden waren: • • • • • • •

Vervolg Medewerkers tevredenheidsonderzoek Vervolg kernwaarden Systeembeheer Jaarlijks bedrijfsuitje Jubilea kas Fietsenstalling kantoor Afschaffen Nieuwjaarsontbijt

Enkele resultaten zijn; Kerstborrel in plaats van Nieuwjaars ontbijt, realisatie fietsenstalling in voormalige transformator huisje van de WUR. Overleg met de RvC Door het voornemen om de arbeidsovereenkomst met de directeur/bestuurder te ontbinden is er in 2012 geen regulier overleg geweest met de RvC. Wel hebben wij met de RvC intensief overleg gehad over het voorgenomen besluit tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder. Naast twee vergadermomenten is er per mail en telefoon veel intensief overleg gevoerd. Vergadermomenten 2012 Ondernemingsraad Ondernemingsraad + directie Ondernemingsraad + RvC

12x 2x 2x

Naast de maandelijkse overleggen heeft de OR afgelopen jaar behoorlijk wat extra overleggen gevoerd over de ontbinding van de arbeidsrelatie met de directeur/bestuurder. Daarnaast hebben de voorzitter en vicevoorzitter zich in 2012 laten bijscholen in hun OR-taken. Vooruitblik op 2013 In 2013 zullen wij ons met name richten op ons advies met betrekking tot de aanstelling van een nieuwe directeur/bestuurder. Verder zullen wij de voortgang van de personeelsscan, het Medewerkers tevredenheidsonderzoek, invoering van de Werkkostenregeling en het opnieuw onder de aandacht brengen van de kernwaarden nauwlettend volgen. Ondernemingsraad Idealis Barbara Heutink – Voorzitter Maarten Straatman – Vicevoorzitter Erik Vleeming – Secretaris

49

10

FINANCIEN

10.1


Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Waarborgen financiële continuïteit 10.2

Prestatie Structurele en waar nodig incidentele doorrekening Wals (financieel prognosemodel Ortec)

Norm Voldoen aan normen ICR, solvabiliteit, loan to value en direct rendement

Financiële continuïteit

In artikel 21 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is geregeld op welke wijze een woningcorporatie invulling dient te geven aan het verantwoordingsveld financieel beleid. Enerzijds is in lid 1 van het artikel bepaald dat een zodanig financieel beleid gevoerd dient te worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is, anderzijds is aangegeven dat middelen die niet benodigd zijn voor de waarborging van de continuïteit ingezet dienen te worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Jaarlijks wordt de financiële positie van de woningcorporaties in opdracht van het ministerie van BZK beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het advies van het CFV vormt de basis van het oordeel van het ministerie over het gevoerde financiële beleid en beheer van de corporaties. 10.2.1 Beoordeling van Idealis door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van de woningcorporaties en brengt daar advies over uit aan de minister van BZK. Op basis van de door Idealis ingediende verantwoordingsinformatie over 2011 heeft het CFV geconcludeerd dat het vermogen per 31 december 2011 groter was dan het voor Idealis vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Dit heeft geleid tot het oordeel “voldoende solvabiliteit”. De financiële positie van Idealis volgens de waarderingsregels van het CFV was als volgt: Volkshuisvestelijk vermogen

Bedrag (x € 1.000)

Per woongelegenheid (x €1)

In % balanstotaal

€ 37.402

9.215

66,2

Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen incl Vpb-beklemming Risicobronnen Marktrisico 2.535 Macro-economisch risico 4.086 Operationeel risico 2.095

625 1.007 516

4,5 7,2 3,7

Totaal risico

5.245

1.292

9,3

Vpb-beklemming

2.033

501

3,6

Totaal risico inclusief Vpb-beklemming

7.278

1.793

12,9

Volkshuisvestelijk vermogen einde 2011

Het totaal risico is bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze risico’s

10.2.2 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op basis van de door Idealis ingediende prognosegegevens voor 2012 tot en met 2016 heeft het WSW verklaard dat wij onveranderd kredietwaardig zijn en een faciliteringsvolume afgegeven van € 2.900.000 voor 2013. In november 2012 heeft het WSW besloten om voor 2014 en verdere jaren voorlopig geen faciliteringsvolume beschikbaar te stellen als gevolg van de impact van het regeerakkoord op de kasstromen van woningcorporaties. Inmiddels hebben wij signalen ontvangen dat voor nieuwbouwplannen weer borging mogelijk is.

50

10.2.3 Beoordeling Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Jaarlijks beoordeelt het ministerie de door corporaties ingediende Prospectieve (dPI)en Verantwoordingsinformatie (dVI) en stuurt hierover de oordeelsbrief. Eind 2012 ontvingen wij de oordeelsbrief over 2011. De onderwerpen in deze brief waren: A. de financiële positie; B. de mate waarin wetten en relevante regels zijn nageleefd; A. Financiële positie Op grond van het door het CFV uitgebrachte advies heeft het Ministerie geconcludeerd dat de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende was. B Rechtmatigheid De beoordeling op dit onderdeel is gebaseerd op het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de verklaringen van de onafhankelijke accountant bij de verantwoordingsstukken dVI 2009. Deze beoordeling heeft niet geleid tot het maken van opmerkingen over in het verleden geconstateerde onrechtmatigheden. De minister heeft op grond van de oordeelsonthouding van de accountant ten aanzien van de toewijzing in het kader van de staatssteunregeling wel opgemerkt dat Idealis niet aan de voorwaarden voldoet. Omdat 2011 als overgangsjaar gold heeft dit geen gevolgen voor staatssteun in 2013. De verwachting wordt uitgesproken dat in 2012 de administratie wel op orde zal zijn. 10.2.4 Corporatie in perspectief Naast de jaarlijkse beoordeling heeft het CFV in 2012 de rapportage Corporatie in Perspectief uitgebracht op basis van cijfers uit 2011 waarin een analyse is gemaakt van de gegevens van Idealis. Daarin vindt vergelijking plaats met de referentiegroep (andere studentenhuisvesters) en het landelijk beeld van alle corporaties. Hieronder volgt de weergave van een aantal relevante aspecten: Volkshuisvestelijke gegevens Verhuurgegevens Mutatiegraad Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur Gemiddelde huurprijs per vhe Gemiddelde huurprijs huurwoningen Gemiddelde huurprijs oz eenheden Huur in % van maximaal toegestane huur

2008 50,2 0,15 1,65 173

2009 47,6 0,18 0,44 177

2010 45,36 0,28 0,46 185

78,35

79,82

80,53

Idealis 2011 41,7 0,2 0,12 192 272 168 74,16

Realisatie 2010

Realisatie 2011

* * *

*

Referentie 2011 52,8 0,6 1,0 239 327 196 81,1

Landelijk 2011 7,9 1,3 1,5 434 433 436 70,2

Index 2010 (2007=100)

Huurprijsontwikkeling 2008 2009 (in € per vhe) Idealis 2.073 2.118 2.222 2.306 111 Referentie 2.720 2.757 2.902 2.871 107 Landelijk 4.829 4.911 5.055 5.204 108 *Alleen de cijfers voor huurwoningen zijn weergeven. Omdat Idealis overwegend overige wooneenheden verhuurt zijn de cijfers aangepast.

2011

Onderhoud (in € per woongelegenheid) Klachten- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud

2008 46 1.623

2009 46 1.144

2010 60 1.516

Idealis 62 1.045

Referentie 175 639

Landelijk 506 832

Uitgaven leefbaarheid (x € 1.000) Sociale activiteiten Fysieke activiteiten Totaal

2011 219 725 944

in € per woongelegenheid 2010 Idealis Referentie Landelijk 54 50 65 179 51 50 233 101 115

Idealis geeft veel uit aan leefbaarheid. Dit hangt samen met de specifieke huisvesting waarbij er veel aandacht wordt besteed aan complexbeheer en sociaal beheer. In 2011 zijn de fietsenstallingen in een aantal complexen aangepast, dit verklaart de hoge kosten voor fysieke activiteiten. Overigens is er geen eenduidige definitie van het begrip leefbaarheid.

51

Bedrijfsvoering Idealis 767 69.907 126

Netto bedrijfslasten Netto bedrijfslasten per vhe Personeelslasten per fte Aantal VHE per fte

Referentie 680 67.235 119

Landelijk 1.393 64.267 88

Ontwikkeling netto bedrijfslasten in € per vhe 1.600 1.400 1.200 1.000

Idealis

800

Referentie

600

Landelijk

400 200 0

2008

2009

2010

2011

Afbeelding 12; Idealis, brongegevens Centraal Fonds Volkshuisvesting

Netto kasstroom Idealis Netto kasstroom excl. verkopen per vhe Netto kasstroom na rente, overheidsbijdragen, vpb en heffing bijzondere projectsteun Referentie Netto kasstroom excl. verkopen per vhe Netto kasstroom na rente, overheidsbijdragen, vpb en heffing bijzondere projectsteun Landelijk Netto kasstroom excl. verkopen per vhe Netto kasstroom na rente, overheidsbijdragen, vpb en heffing bijzondere projectsteun

Interest coverage ratio (x € 1) Idealis Referentie Landelijk

2008

2009

2010

2011

-514 -234

-75 193

-188 3

422 288

1.020 315

1.200 421

1.358 516

1.481 691

1.888 625

2.017 687

2.350 1.029

2.410 1.073

2008 1,7 1,5 1,5

52

2009 0,4 1,6 1,6

2010 1,0 1,7 1,8

2011 2,2 1,9 1,8

Balanswaarden (per vhe x € 1) Bedrijfswaarde volgens corporatie Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde CFV WOZ-waarde: huurwoningen Overige woongelegenheden Kengetallen: Restant levensduur WOZ/volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden Waarde grondposities Langlopende leningen Nominale waarde per vhe Kortlopende schulden per vhe Rentelasten op leningenportefeuille Rentelasten per vhe Rentelasten in % leningenportefeuille

Idealis 15.414 13.714

Referentie niet bekend niet bekend

Landelijk 49.081 42.511

53.105 18.044

103.075 35.230

154.321 63.951

17,2 1,9 -

24,4 2,1 107

23,0 3,6 855

3.396 690

19.812 341

31.673 1.833

189 4,68

843 4,38

1.426 4,17

Financiële activa

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (VEW)/rentabiliteitswaarde leningen (per vhe x € 1) 2009

2010

2011

9.423 11.526 10.277 0,8 1,2 0,5

10.105 3.366

13.714 3.311

3,0 0,3 0,1

4,1 0,2 0,1

Referentie VEW per vhe Rentabiliteitswaarde leningen per vhe VEW/rentabiliteitswaarde leningen Loan to value (langlopende schulden/VEW) Loan to value (langlopende schulden/WOZ waarde)

25.664 17.172 1,5 0,7 0,3

26.026 18.765 1,4 0,8 0,3

29.309 18.494 1,6 0,7 0,3

Landelijk VEW per vhe Rentabiliteitswaarde leningen per vhe VEW/rentabiliteitswaarde leningen Loan to value (langlopende schulden/VEW) Loan to value (langlopende schulden/WOZ waarde)

37.886 27.284 1,4 0,8 0,2

40.171 30.376 1,3 0,8 0,2

45.511 29.451 1,4 0,7 0,2

Idealis VEW per vhe Rentabiliteitswaarde leningen per vhe Rentabiliteitswaarde beleggingen per vhe* VEW/rentabiliteitswaarde leningen Loan to value (langlopende schulden/VEW) Loan to value (langlopende schulden/WOZ waarde) * niet in cijfers CFV

53

10.2.5 Meerjaren perspectief Idealis Kengetallen Voor de beoordeling van de financiële continuïteit baseren wij ons op de volgende kengetallen en daaraan gekoppelde normen: Kasstroom gerelateerd: Vermogen: Rendement:

Interest dekkingsratio (ICR) Solvabiliteit en Loan to value Direct rendement

Deze kengetallen zijn berekend op basis van het in de begroting 2013-2017 vastgestelde beleid waarbij de parameters gelijk zijn gesteld aan de bij het jaarverslag gehanteerde uitgangspunten met de volgende uitzonderingen: • de huurharmonisatie is niet beperkt tot maximaal 5 jaar; • de waardering is zowel voor sociaal- als voor commercieel vastgoed gebaseerd op bedrijfswaarde; Daarnaast is rekening gehouden met de effecten van het voorgenomen kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en is de heffing voor de saneringssteun voor de jaren 2013 t/m 2017 meegenomen. In de prognoses is geen rekening gehouden met de boven inflatoire huurverhoging zoals het kabinet dat voor ogen heeft. Vervolgens hebben wij scenarioanalyse toegepast voor de kengetallen die bepalend zijn voor het oordeel van de toezichthouders, de rentedekking (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ofwel WSW) en de solvabiliteit (CFV). Hierbij is een groot aantal scenario’s doorberekend bij wisselende economische omstandigheden. Indien 95% van de doorgerekende scenario’s (‘95% Var’) voldoet aan de gestelde norm gaan wij ervan uit dat het economische risico acceptabel is, en dat daarmee de financiële continuïteit gewaarborgd is.

Uit de volgende grafieken blijkt dat bij de beoordeling van de financiële continuïteit ruimschoots wordt voldaan aan de gestelde normen en dat Idealis haar beleid niet hoeft aan te passen als gevolg van het voorgenomen kabinetsbeleid.

14

Rentedekkingsgraad (icr) (operationele kasstroom/rente betalingen)

12

%

10 8 6 4 2 0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 95% Var

icr


54

norm

Ontwikkeling solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen)

80 70 60 50

%

40 30 20 10 0

2013

2014

2015

2016

2017

95% Var

2018

2019

2020

2021

2022

Solvabiliteit (%)

norm


Ontwikkeling loan to value (netto schuld/waarde vastgoed) 80 70 60 50

%

40 30 20 10 0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Loan to value

norm


Ontwikkeling direct rendement (exploitatiekasstroom/waarde vastgoed)

9 8 7

%

6 5 4 3 2 1 0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Direct rendement Afbeelding 16; brongegevens Idealis

55

2019

2020 WACC

2021

2022

10.3

Resultaat 2012

Het resultaat over 2012 bedraagt € 2.273.000 en is als volgt opgebouwd: Resultaat uit kasstromen (x € 1.000) 2012

Begroting 2012

2011

Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten

10.052 5.076 285

9.979 5.780 281

9.334 4.913 338

Som bedrijfsopbrengsten

15.413

16.040

14.585

2.267 3.118 4.643 1.931

2.149 4.369 5.413 2.219

2.140 4.501 4.520 1.844

11.959

14.150

13.005

Bedrijfsresultaat

3.454

1.890

1.580

Financiële baten en lasten

-491

-354

-617

2.963

1.536

963

Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelslasten Externe onderhoudskosten Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Som bedrijfslasten

Totaal Mutaties waardering vaste activa Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverminderingen vaste activa

-3.783

-2.396

3.701 -202

-1.663 6

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.679

-3.090

-406

210

Resultaat na belastingen

2.273

-2.880

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

De voornaamste verschillen tussen de begroting en de realisatie over 2012 met betrekking tot de kasstromen hebben betrekking op: Huren (x € 1.000) Wijzigingen in voorgenomen investeringen Hogere huurverhoging Diverse aanpassingen, vnl huurharmonisatie Verschil in derving

-/- € € € €

3 7 63 6

Opbrengst servicecontracten

Het verschil van € 704.000 bestaat volledig uit aan huurders doorberekende servicekosten. De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik en zijn verantwoord onder de overige bedrijfskosten en de afschrijvingen. Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Beheeractiviteiten Ede Contractkosten GSM-masten Overige opbrengsten

Begroot 227 33 21 281

Realisatie 218 38 21 8 285

56

Verschil -9 5 8 4

Personeelslasten (x € 1.000) Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenpremie Overige personeelslasten Doorberekend naar servicekosten Totaal

Begroot 1.742 238 347 223 -401 2.149

Realisatie 1.919 264 347 153 -416 2.267

Verschil -177 -26 70 15 -118

Het verschil in lonen en salarissen wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door een in 2012 toegekende ontslagvergoeding, zie hoofdstuk Raad van Commissarissen. De lagere overige personeelslasten worden veroorzaakt door lagere kosten voor opleidingen en uitzendkrachten, het verschil in de sociale lasten is het gevolg van hogere premie ZVW. Onderhoud (x € 1.000) Het verschil tussen de begroting en de besteding van € 1.251.000 is als volgt te specificeren: Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud Totaal

Begroot 4.090 279 4.369

Realisatie 2.808 310 3.118

Verschil 1.282 -31 1.251

In hoofdstuk 4 wordt dit verschil nader geanalyseerd. Lasten servicecontracten De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik. Overige bedrijfskosten (x € 1.000) Huisvestingskosten Heffingen CFV Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Kosten buitenlandse studenten Totaal

Begroot 200 92 1.490 296 45 96 2.219

Realisatie 198 43 1.415 115 45 115 1.931

Verschil 2 49 75 181 -19 288

Begroot 922 568 -354

Realisatie 872 381 -491

Verschil 50 -187 -137

Financiële baten en lasten (x € 1.000) Rentelasten Rentebaten Totaal

10.4

Financiële positie

(x € 1.000) 2012 59.036

Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Schulden op lange termijn Lang en permanent vermogen Vaste activa Immateriële activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Samenstelling werkkapitaal Voorraden Vorderingen Liquide middelen Schulden op korte termijn Werkkapitaal

57

59.036 20.528 79.564

2011 49.558 727 50.285 13.609 63.894

414 80.351 6.141 1.645 88.551

432 62.165 3.832 2.051 68.480

19 329 11 359 -9.346 -8.987

14 448 16 478 -5.064 -4.586

*

* Idealis heeft voor in totaal € 20.000.000 financiering met variabele hoofdsom aangetrokken. Zodra de liquiditeitssituatie dat toelaat kan tot € 17.000.000 teruggeplaatst worden . Begin 2009 heeft Idealis een kredietfaciliteit verkregen van € 5.000.000, hiervan was ultimo 2012 € 2.172.000 opgenomen. Kengetallen Solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen) Liquiditeit (verhouding vlottende activa/vlottende passiva) Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/eigen vermogen) Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat + betaalde rente/totale vermogen) Rentedekking (operationele kasstroom/rente betalingen) Loan to value (verhouding netto schuld/waarde vastgoed) Direct rendement (uitgedrukt in gemiddelde waarde vastgoed)

2012

2011

66,40% 0,04 4,54% 6,01%

72,92% 0,09 -6.24% -3,37%

* *

4,07 30,35 5,07%

2,21 21,64 2,93%

* voor belastingen

10.5

Ontwikkeling huursom

De ontwikkeling van de totale huursom voor woningen en woongebouwen in 2012 is als volgt (x € 1.000): Huuropbrengsten 2011 Huurverhoging 1 juli 2011 Huurverhoging 1 juli 2012 Toename door harmonisatie Nieuw in exploitatie Ben van Londenstraat Nieuw in exploitatie nieuwe vhe Bornsesteeg Nieuw in exploitatie nieuwe vhe’s Marijkeweg Verbouwing Haarweg Huuropbrengsten 2012

10.6

1,30% 2,30%

9.297 167 420 138 1 2 1 10.026

Treasury

Algemeen Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat in 2009 is geactualiseerd. Daarnaast zijn op 5 september 2012 nieuwe beleidsregels derivaten gepubliceerd. In 2013 zal het statuut worden geactualiseerd onder meer op basis van deze beleidsregels en de herziene Woningwet. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin de operationele taken met betrekking tot de treasury worden beschreven. Het vormt de leidraad voor de uitvoering en aansturing van de treasurywerkzaamheden. De treasurycommissie, bestaande uit de directeur, adjunct-directeur, hoofd Financiën en een externe treasuryadviseur, heeft in 2012 driemaal vergaderd. In 2012 is één lening aangetrokken, te weten: Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente Herziening opslag

Fixe met variabele hoofdsom € 5.000.000 30 september 2012 1 november 2017 3 maand Euribor + 0,5% 3 november 2014

58

Financieringsbehoefte 2013-2022 Op basis van de meerjarenbegroting hebben de liquiditeitsprognose opgesteld voor de periode 2012-2021 om de financieringsbehoefte te bepalen. De liquiditeitsprognose luidt als volgt:

Afbeelding 17; brongegevens Idealis/Thésor

59

Faciliteringsruimte Het WSW gaat bij het bepalen van het faciliteringsvolume uit van de toekomstige kasstromen. Van corporaties wordt verwacht dat zij uit hun operationele kasstroom de rentelasten kunnen voldoen en een aflossingsnorm van 2%. Het saldo van operationele kasstroom, rentelasten en normatieve aflossing dient over een periode van 5 jaar positief te zijn om zonder meer voor borging in aanmerking te komen. Indien rekening wordt gehouden met de investeringen voor de projecten Rijnveste en Nieuw Kortenoord ziet het verwachte beeld er als volgt uit:


Renterisico Het WSW beoordeelt het jaarlijkse renterisico vanuit de bestaande leningen- en derivatenportefeuille. Hierbij worden eindaflossingen en renteconversies als renterisico beoordeeld en stortingen en derivaten als risico dekkend gezien. Een jaarlijks risico van 15% van de portefeuille wordt als aanvaardbaar beoordeeld. Op basis van de huidige portefeuille zal Idealis de norm in de periode 2016-2019 overschrijden als gevolg van eindaflossingen en opslagherziening. Dit beeld zal echter wijzigen indien nieuwe financiering wordt aangetrokken voor de nieuwbouwactivitieten.

60


Door naast de bestaande lening portefeuille ook rekening te houden met alle overige kasstromen wordt een completer beeld geschetst, het zogenaamde bedrijfseconomische renterisico.

Afbeelding 20; brongegevens Idealis/Thesor

61

De 15% norm relateren wij vervolgens aan de waarde van het de materiële vaste activa, dit geeft het vol-

gende beeld van het renterisico:

Afbeelding 21; brongegevens Idealis/Thesor

Stresstest Ultimo 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest uitgevoerd voor de derivatenportefeuille van corporaties. Voor Idealis leverde dit de volgende uitkomsten op: Overzicht portefeuille zonder tussentijdse marktwaardeverrekening Omschrijving Renteswaps payer Embedded swaps als onderdeel van zgn Basisrenteleningen totaal Wijziging marktwaarde 10.7

* € 1.000

Totaal onderliggende waarde 15.000 5.000

Totaal marktwaarde -2.976 -1.732

20.000 Bij rentedaling 1% -7.792

-4.708 Bij rentedaling 2% -12.079

Onrendabele investeringen

Het duurzaam onrendabele gedeelte van het in 2012 opgeleverde nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat bedraagt in totaal € 1.854.000 en is voor € 1.649.000 ten laste van het resultaat over 2011 gebracht. Het resterende deel van € 205.000 is in het resultaat over 2012 verwerkt. 10.8

Verbindingen

Eind 2012 kende Idealis geen verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen.

62

11

Risicobeheersing en monitoring

Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 2012 - 2015 Doel Optimaliseren risicobeheersing en monitoring stud. huisvesting 11.1

Prestatie Monitoring vraag-en aanbod, overheidsbeleid, samenwerking en financiële continuïteit

Norm Rapportage via bestuurdersbrieven, jaarverslag, kwartaalrapportages e.d.

Vraag en aanbod studentenhuisvesting

Onzekerheid studentenprognoses Voor de strategie van Idealis zijn studentenprognoses van groot belang. Daarbij gaat het om landelijke trends, maar ook om strategische besluiten van de onderwijsinstellingen die van invloed zijn op de vraag naar studentenhuisvesting. Voorbeeld: de komst van Stoas Hogeschool naar Wageningen met ingang van studiejaar 2011/2012. De onzekerheid van studentenprognoses (en daarmee ook van de afgeleide vraag naar studentenhuisvesting) beschouwt Idealis als een strategisch gegeven. Jaarlijkse monitoring van vraag en aanbod Jaarlijks wordt rond juni een inschatting gemaakt van de vraag/aanbodsituatie van studentenhuisvesting en wordt bezien of de instroom van eerstejaars naar verwachting conform doelstelling geschiedt. Halfjaarlijks wordt een analyse gemaakt van de woonadressen van alle WU-studenten. Dit is van belang voor de vertaling van studentenprognose naar de vraag naar studentenhuisvesting. Daarnaast wordt bezien of de actuele studentenprognoses aanleiding geven om de planning van voorgenomen investeringen in het strategisch voorraadbeleid aan te passen. Structureel overleg met de onderwijsinstellingen en afstemming over studentenprognoses is van groot belang voor Idealis. De actuele studentenprognoses van Wageningen University leiden tot een verwachte toename van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen van tenminste 1.000 en mogelijk zelfs 2.000 eenheden in de komende vijf jaar. Voor de vraag naar studentenhuisvesting van HBO-studenten wordt uitgegaan van een min of meer stabiele vraag. Gedifferentieerde en flexibele nieuwbouw Hoewel sprake is van een stijgend aantal studenten in Wageningen blijven wij kwetsbaar, vooral ook doordat wij een sterk eenzijdig woningbezit hebben dat nauwelijks geschikt is om andere doelgroepen te bedienen. Onze nieuwbouw draagt bij tot een grotere differentiatie en flexibiliteit van ons totale woningbezit. Bovendien voegt het kwalitatief hoogwaardige woonruimte toe, die nog beter aansluit bij de actuele en toekomstige woonwensen van studenten. Studentenmonitor ABF In opdracht van Kences heeft ABF een studentenmonitor ontwikkeld, waarin zowel landelijk als voor de afzonderlijke studentensteden gepoogd wordt beter inzicht te krijgen in vraag en aanbod en de mogelijke mismatch daartussen. De monitor richt zich zowel op de kwantitatieve aspecten als ook op de kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod. In 2012 is in de studentensteden een woonwensen-enquête gehouden, waarbij eerder Wageningen (naast Groningen en Eindhoven) al een pilotfunctie vervulde. Resultaten van het landelijk onderzoek zijn in september 2012 door ABF en Kences gepresenteerd. De lokale rapportages resulteren in een toename van de vraag naar studentenhuisvesting tot 2020 van ca. 1.000 eenheden in Wageningen en ca. 150 in Ede. (Zie verder hoofdstuk Huurders, paragraaf Monitor studentenhuisvesting.) Monitoring vraag en aanbod • Volgen studentenprognoses, feitelijke instroom en vraag naar studentenhuisvesting; • Volgen relevante ontwikkelingen rijksbeleid (studiefinanciering, huurtoeslag e.d.); • Woningmarktonderzoek, woonwensen-enquête, klantenwaardering, leefbaarheidsmonitor. • Rapportage: o.a. structurele managementinformatie, bestuurdersbrieven, jaarverslag, jaarlijkse monitor vraagen aanbod studentenhuisvesting.

63

11.2

Overheidsbeleid

Wijzigingen in het rijksbeleid vormen voor Idealis een zeer groot risico en kunnen zowel positieve als negatieve effecten hebben op het aantal studenten en de vraag naar studentenhuisvesting. Voor Idealis zijn daarbij met name de beleidsthema’s Wonen, Onderwijs en Energie van belang. Het overheidsbeleid op terreinen zoals huurbeleid, studiefinanciering, huurtoeslag e.d. kan grote financiële consequenties hebben voor Idealis. Ook Europese regelgeving kan indirect van invloed zijn. Regelgeving met betrekking tot woningbouw en gebruiksbesluit kan leiden tot verplichte grote investeringen in studentencomplexen. Het beleid van de overheid vormt voor Idealis een belangrijk risico. In het algemeen wordt bij totstandkoming van rijksbeleid geen rekening gehouden met studentenhuisvesting, met name waar het kamers met gedeelde voorzieningen betreft. Via Kences wordt getracht de politiek en de ambtelijke beleidsvoorbereiding waar mogelijk te beïnvloeden. Zie hoofdstuk 7 Belangrijkste relaties. Huurprijsbeleid In februari 2013 heeft het kabinet overeenstemming bereikt over de aanpak van de woningmarkt. In het Woonakkoord wordt o.a. uitgegaan van: • huurverhoging voor de laagste inkomensgroep van 1,5% boven inflatie (en inkomensafhankelijke stijgingspercentages van resp. 2 en 4% boven inflatie voor hogere inkomens); • een jaarlijkse verhuurdersheffing oplopend tot 1,7 miljard in 2017, die mogelijk gemaakt wordt door bovengenoemde huurverhogingen; • geen bijdrage voor de verhuurdersheffing voor onzelfstandige eenheden; • vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat gebruik maakt van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is dat dit niet mag leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten.’ De vereenvoudiging moet september 2013 zijn afgerond. Woningwaardering Per 1 juli 2011 is de energielabeling gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarnaast is in oktober 2011 de woningwaardering aangepast voor zgn. schaarste regio’s (waaronder ook Wageningen en Ede). In de schaarste regio’s worden extra basispunten aan de woningwaardering toegevoegd, afhankelijk van de WOZ-waarde/m2. Beide genoemde wijzigingen betreffen uitsluitend zelfstandige woonruimte. De financiële consequenties van een door het kabinet voorgenomen vereenvoudiging van de WWS en het daarin opnemen van de WOZ-waarde zijn voor Idealis vooralsnog onbekend. Deze consequenties zijn vooral afhankelijk van de mate waarin rekening wordt gehouden met de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van de meeste studentencomplexen. Via Kences wordt getracht de totstandkoming van een gewijzigde woningwaardering waar nodig aan te passen voor studentenhuisvesting. Sociaal leenstelsel en ov-jaarkaart Ook voor wat betreft de invoering van het sociaal leenstelsel is nog erg veel onduidelijk. Om instemming van de 1e Kamer te verkrijgen kunnen oppositiepartijen nog wel e.e.a. bijschaven. Dit geldt bv. voor het behoud van de ov-jaarkaart en misschien de aanvullende beurs. Het leenstelsel kan ertoe leiden dat mensen sneller studeren, maar ook dat ze er meer bij gaan werken en juist langer over de studie doen. Het sociaal leenstelsel zal ingevoerd worden voor studenten die hun studie beginnen vanaf het studiejaar 2014/2015 en later. Daarom zullen waarschijnlijk minder studenten een tussenjaar nemen na het behalen van hun middelbare school diploma en dat betekent dat er eenmalig een piek is in 2013/2014. Dat leidt er ook toe dat de jaren er na de instroom verhoudingsgewijs lager zal zijn. Voor de WU is de schatting dat de instroom in de BSc gemiddeld met 15% toeneemt in 2013/2014 en 2014/2015. Invoering van een leenstelsel kan ook de studiekeuze beïnvloeden (baanperspectieven, moeilijkheidsgraad en studieduur), maar of dit ook voor Wageningen University grote consequenties heeft is de vraag. Afschaffing van de ov-jaarkaart kan er toe leiden dat men meer kiest voor een onderwijsinstelling in de regio, maar dit zal naar waarschijnlijk meer gelden voor hbo’s en minder voor universiteiten. De consequenties voor Wageningen zullen naar verwachting niet zo groot zijn vanwege de landelijke herkomst van studenten en de veelal unieke studies van Wageningen University. Samenvattend: het is onzeker in welke mate de uiteindelijke beleidswijzigingen rond sociaal leenstelsel en ov-jaarkaart van invloed zullen zijn op bv. de animo om te gaan studeren, op de studiekeuze, op de keuze om bij de ouders te blijven wonen of op kamers te gaan en op de gemiddelde studieduur van de studenten. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is alleen van toepassing voor zelfstandige eenheden. Voor Idealis betekent dat een heffing van € 6.000 in 2013, € 140.000 in 2014 en oplopend tot € 231.000 in 2017. Daarbij is nog geen rekening gehouden met een eventuele groei van het aantal eenheden na 2013.

64

Bijdrageheffing saneringssteun Gezien de gewijzigde financiële omstandigheden van de woningcorporatiesector heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in 2011 een bijdrageheffing ingevoerd ten behoeve van het behoud van een adequate omvang van het saneringsfonds. Vanaf 2013 bedraagt de heffing € 220 per zelfstandige kamer/woning en € 110 per onzelfstandige kamer. Voor Idealis gaat het in totaal om € 561.000 per jaar. De verwachting is dat deze heffing tenminste t/m 2017 zal worden toegepast. Huurtoeslag Het kabinet heeft in het Woonakkoord (zie hierboven onder ‘Huurprijsbeleid’) aangegeven dat huurders met lage inkomens die huurtoeslag ontvangen gecompenseerd zullen worden voor de stijging van de huren (1,5% boven inflatie). De bijdrage in de verhuurdersheffing wordt niet berekend voor onzelfstandige eenheden, maar vooralsnog is onduidelijk of bij onzelfstandige woonruimte wel uitgegaan wordt van huurverhoging van 1,5% boven inflatie. Energieprijzen Het kabinet wil in de toekomst de subsidieregeling voor duurzame energie deels financieren uit een opslag op de energierekening. De opslag wordt gelijk verdeeld over burgers en bedrijven en ook evenredig verdeeld over gas- en elektriciteitsverbruik. De energierekening valt dan jaarlijks zo’n € 50 euro hoger uit, voor een gemiddeld gezin oplopend tot ca. € 200 per jaar na 2015. Naast deze door de overheid voorgenomen prijsverhoging voor gas en elektriciteit is de algemene ontwikkeling van de marktprijzen voor energie op lange termijn van belang voor de woonlasten. Sociale huurwoningen Woningcorporaties moeten tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huurders met een huishoudinkomen van maximaal € 33.614. Anders dan voor reguliere woningcorporaties zijn de directe consequenties voor Idealis beperkt, vanwege het geringe inkomen van studenten. Idealis toetst het inkomen van studenten, met name door het vragen naar een bewijs van studiefinanciering. Slechts bij toewijzing van vrijkomende PhD-appartementen kan sprake zijn van een huishoudinkomen boven de genoemde grens. Het aantal zelfstandige appartementen is echter slechts een fractie van het totale woningbestand en dit geldt nog sterker voor de mutatiegraad van deze woningen. Probleem voor Idealis (en de andere studentenhuisvesters) is de niet uitvoerbare inkomenstoets voor internationale studenten, waarbij zij een verklaring van de Belastingdienst zouden moeten overleggen dat ze niet bekend zijn bij de Belastingdienst. Zo’n vereiste verklaring is echter niet opvraagbaar en ook niet leverbaar door de Belastingdienst. Via Kences wordt getracht een volledige uitzondering te verkrijgen voor voltijd buitenlandse studenten. Monitoring overheidsbeleid • Volgen politieke besluitvorming; • Deelname Kences, bestuurlijk en in structureel of projectmatig overleg op beleidsniveau; • Rapportage: o.a. in jaarverslag, bestuurdersbrieven, notities e.d. 11.3

Samenwerking

Het waarborgen van voldoende studentenhuisvesting vraagt om goede samenwerking met onderwijs en gemeente. Idealis is zich ervan bewust dat goede samenwerking met de belangrijkste belanghouders van fundamenteel belang is en werkt actief aan het versterken van de relaties. Gestreefd wordt naar een met Wageningen UR en gemeente Wageningen afgestemde update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, jaarlijks rond 1 juli, voor een periode van 5 studiejaren. Structurele nieuwbouw van studentenhuisvesting vereist ook het kunnen beschikken over betaalbare locaties voor sociale woningbouw. In de samenwerking met de gemeente zijn met name de prestatieafspraken en overeenkomsten voor afzonderlijke bouwplannen van belang. Planontwikkeling is alleen mogelijk als die past binnen het lokale beleid van Wonen en Ruimtelijke Ordening. Structureel overleg wordt gevoerd met de wethouder en de lokale politiek. Waar mogelijk wordt gezamenlijk opgetrokken met andere strategische partners, de strategie op elkaar afgestemd en onze expertise aangeboden. Transparantie met betrekking tot investeringen, huuropbrengsten en onrendabele toppen draagt bij tot wederzijds begrip en samenwerking. Zie verder hoofdstuk Belangrijkste relaties.

65

Monitoring samenwerking • Bestuurlijk en projectmatig overleg met gemeenten, onderwijsinstellingen en collega-corporaties; • Volgen nieuwbouwplanning; • Rapportage: o.a. in bestuurdersbrieven, structurele voortgangsrapportage projecten, jaarverslag, externe visitatie e.d. voortgangsrapportage projecten, jaarverslag, 11.4

Financiële risico’s

Monitoring van ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden vindt zowel structureel jaarlijks plaats (bij het vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting) als incidenteel (bij financieel ingrijpende wijzigingen in parameters, nieuwe investeringskansen, weten regelgeving e.d.). Tevens wordt daarbij bezien of tussentijdse aanpassing van het strategisch voorraadbeleid nodig is. Financieel prognosemodel Om te beoordelen of de uit het strategisch voorraadbeleid voortvloeiende investeringsopgave financieel realiseerbaar is wordt de toekomstige ontwikkeling van de kasstromen en van het eigen vermogen bij verschillende beleidsvarianten in beeld gebracht. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het financiële prognosemodel Wals (van ORTEC). Om het economisch risico per variant te bepalen wordt een aantal scenario’s berekend. Bij de scenario’s worden de meerjarige prognoses voor verschillende economische parameters toegepast. Het gaat hierbij om prijsinflatie, looninflatie, korte rente, lange rente, bouwindex, onderhoudsindex en marktindex. Vervolgens wordt bepaald boven welke grens 95% van de waarnemingen ligt. Als dit niveau hoger is dan de gestelde normen voor rentedekkingsgraad en solvabiliteit kan gesteld worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is. Renteontwikkeling Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasury beleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Periodiek wordt het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringsbehoefte in kaart gebracht. Bij de uitvoering, binnen het beleid en het statuut, laat Idealis zich adviseren door een onafhankelijke adviseur (Thesor). (Her)financieringsrisico’s Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken. Kostenontwikkelingen De huuropbrengsten worden aangepast op basis van de algemene inflatie (de consumentenprijsindex). De lasten voor een corporatie als Idealis kennen echter een gemiddeld hogere prijsontwikkeling, bepaald door de stijging van personeelslasten, onderhouds- en bouwkosten. Eventuele verkoop van woningen Verkoop van niet aan de missie gerelateerde complexen ziet Idealis als een mogelijke maatregel. Daartoe zal pas worden overgegaan als gewenste investeringen in studentenhuisvesting en het op lange termijn kunnen waarborgen van de financiële continuïteit dat vereisen. Monitoring financiële omstandigheden • Structureel en waar nodig incidentele doorrekening met het financieel prognosemodel WALS; • Op grond daarvan bezien of tussentijdse aanpassing van de voorgenomen investeringen in nieuwbouw, zoals vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid, noodzakelijk is; • Treasury-overleg en volgen dagelijkse ontwikkelingen via website Thesor; • Rapportage: o.a. structurele kwartaalrapportages, jaarlijkse oordeelsbrief van het ministerie, • jaarlijkse ‘Continuïteitsoordeel’ en rapportage ‘Corporatie in perspectief’ van het CFV, managementletter PricewaterhouseCoopers accountants N.V., jaarverslag.

66

11.5

Overige bedrijfsrisico’s

Hieronder verstaan we de risico’s die Idealis ziet als haar normale ondernemersrisico. Het betreft de waarde en technische staat van het vastgoed en nakomingsrisico’s veroorzaakt door derden. Daarnaast betreft het ook de operationele risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen zijn in processen niet uit te sluiten. Waardeontwikkeling vastgoed Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Idealis. De waardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd op basis van de bedrijfswaarde bij de begroting. Daarnaast wordt het bezit jaarlijks getaxeerd in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting hetgeen voor met name de niet-studenten woningen een goede indicatie oplevert. Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen de risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerende goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. Er vinden regelmatig inspecties van de staat van onderhoud plaats van het totale bezit met jaarlijkse actualisatie. De technische installaties worden jaarlijks geïnspecteerd op basis van concept NEN 2767. Door regelmatig planmatig onderhoud worden alle gebouwen in een technische goede staat gehouden en wordt de verhuurbaarheid bevorderd. Nakomingsrisico huurders Het risico bestaat voornamelijk uit huurbetalingsrisico. Risico voor schade aan het gehuurde is gezien de aard van huisvesting beperkt. De achterstanden worden maandelijks door middel van voortgangscontrole geëvalueerd. Gezien de kwetsbare inkomenspositie van onze huurders hanteren wij een strikt huurincassobeleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden. Gezien de beperkte omvang van de achterstanden is dit beleid effectief. Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Het risico is vooral van belang bij grote onderhouds- en nieuwbouwopdrachten. Opdrachtverstrekking gebeurt volgens modelovereenkomsten die regelmatig worden geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Idealis streeft naar bestendige relaties met leveranciers waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind wordt. Continuïteit personele bezetting Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is door de jaren heen beperkt gebleken. Ziekteverzuim kon tot op heden vrijwel altijd zonder problemen opgelost worden door tijdelijke vervanging. Vaak ging het hierbij door de (extra)-inzet van eigen personeel of het inhuren van uitzendkrachten. Voor vervanging van personeel op sleutelposities wordt eventueel een beroep gedaan op externe specialisten. Er is een overeenkomst gesloten met een externe partij waarbij de vervanging van het hoofd Financiën is geregeld in het geval van ontstentenis. Vertrekkende medewerkers konden tot op heden op redelijke termijn vervangen worden. Idealis kent een actief ziekteverzuimbeleid. Informatiesysteem Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan de kantoren van Idealis, de verbindingen zijn daarbij kritisch. Er is geen back-upverbinding, tot op heden heeft dit echter geen problemen opgeleverd. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. De applicaties die door Cegeka worden verzorgd draaien op locatie, voorzien van adequate beveiliging. Intern risicobeheersings- en controlesysteem Idealis heeft een administratieve organisatie die recht doet aan de omvang van de organisatie en waarin de interne controle is verankerd. De processen zijn beschreven en door de directeur/bestuurder vastgesteld en worden regelmatig geactualiseerd. Er is sprake van scheiding van uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door twee bevoegde functionarissen ondertekend, de finale ondertekening kan alleen door de directeur/bestuurder of de adjunct-directeur plaatsvinden. Integriteitscode Idealis kent een integriteitscode die door alle medewerkers is ondertekend en is gepubliceerd op onze website. In de code is inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor directie en medewerkers.

67

Managementinformatie Managementinformatie wordt periodiek opgesteld en bestaat uit maand-, kwartaal-, en viermaandsrapportages. De periodieke samenstelling van tussentijdse en jaarcijfers geschiedt op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd. Kwaliteitszorg Idealis laat zich met betrekking tot de kwaliteitszorg vooral leiden door de waardering van haar klanten. Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor verbetervoorstellen en om te meten of genomen maatregelen succesvol zijn. Zie verder hoofdstuk Huurders, par. Klantenwaardering en hoofdstuk Leefbaarheid, par. Enquête leefbaarheid. Medewerkerstevredenheid Idealis hecht veel waarde aan tevredenheid van medewerkers, verbetering van onderlinge samenwerking, meer eigen verantwoordelijkheid, meer ontplooiingskansen en ruimte voor eigen initiatieven. Deze zaken meten wij eenmaal per 3 jaar door een tevredenheidsonderzoek onder medewerkers. Een nieuw onderzoek naar de tevredenheid van medewerkers zal plaatsvinden in 2013. Externe visitatie Door een onafhankelijke, externe visitatie wordt verantwoording afgelegd over de maatschappelijke prestaties, de beleidskeuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. De eerste visitatie bij Idealis (door ECORYS) heeft plaatsgevonden in 2008. In december 2012 is door de RvC opdracht verleend voor een tweede maatschappelijke visitatie (door Raeflex). Monitoring overige bedrijfsrisico’s • Jaarlijkse waardering vastgoed op basis van bedrijfswaarde en door jaarlijkse WOZ-taxatie; • Jaarlijkse actualisatie op basis van inspecties staat van onderhoud en technische installaties; • Structureel onderzoek naar waardering klanten en medewerkers; • Externe visitatie 1 x per 4 jaar.

68

12

Kengetallen

Peildatum 31 december Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen Woningen in beheer Totaal Nieuwbouw Verhuureenheden in ontwikkeling

2012

2011

2010

2009

2008

4.176 422 4.598

4.059 421 4.480

4.056 416 4.472

4.015 438 4.453

4.014 483 4.497

345

440

36

150

-

Verhuur en incasso Huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur (2009 herrekend) Huurderving in % jaarhuur Gemiddelde wachttijd studenteneenheden in mnd. Gemiddeld aantal reacties per advertentie

0,07

0,12

0,14

0,18

0,33

0,24 10,6 29

0,17 11,2 37

0,46 * *

1,13 * *

1,19 * *

Leefbaarheid % huurders met waardering 7 of hoger Kosten leefbaarheid per verhuureenheid

86,4 154

86,4 233

79,0 113

77,5 72

78,5 99

0,04 66,40 4,54 6,01 4,07 30,35 5,07

0,09 72,92 -6,24 -3,37 2,21 21,64 2,93

0,60 64,05 8,56 9,93 1,01 25,66 0,01

0,95 34,84 11,48 6,44 1,59 26,25 1,68

0,47 32,86 -14,50 -2,05 1,45 19,13 1,45

14.137 543 747 1.010 462 759 -118

12.209 194 527 1.109 1.009 454 -609 -152

8.256 17 519 1.570

7.399 583 1.192

6.608 200 481 1.670

-97 544

51 -710

1.670 -289 222 774 226 933

1.852 18 299 533 -57 792

1.739 -732 315 -541 287 -671

3,8 21,5 7 82.985 49,5

3,8 21,5 7 78.967 48,5

3,8 20,8 7 77.025 *

3,8 22,8 7 1,8 81.100 *

2,8 21,9 7 1,8 74.253 *

Financiële continuïteit # Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen Rentedekking Loan to value Direct rendement Balans en winst- en verliesrekening # (bedragen per verhuureenheid) Eigen vermogen Voorzieningen Personeelskosten ** Kosten onderhoud Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten *** Bedrijfsresultaat Financiële baten/lasten Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Belastingen Jaarresultaat # De cijfers vanaf 2011 zijn op basis van de RJ-richtlijn 645

Personeel Technisch Administratief en overig Complexbeheer Schoonmakers Gemiddelde personeelskosten Gemiddelde leeftijd

* Berekening kengetal heeft in dat jaar nog niet of niet op vergelijkbare wijze plaatsgevonden. ** Met ingang van 2009 wordt een deel van de doorberekende personeelslasten als opbrengsten verantwoord. *** Met ingang van 2009 worden de afschrijvingen op mva t.d.v bewoners afzonderlijk gepresenteerd.

69

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 1

Governance structuur

Algemeen Woningcorporatie Idealis is een zgn. Toegelaten Instelling. De juridische entiteit is een stichting zonder commerciële verbindingen. De stichting wordt bestuurd door een eenhoofdig bestuur, de directeur/bestuurder die tevens leiding geeft aan de werkorganisatie. Idealis onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en past deze toe. Bestuurder en medewerkers houden zich aan een door de Raad van Commissarissen goedgekeurde integriteitscode die door elk van hen voor akkoord is getekend. Tevens is er voor de medewerkers een klokkenluidersregeling vastgesteld waarbij men zich bij vermoeden van misstanden in de organisatie tot de directeur/bestuurder en bij vermoeden van misstanden in het bestuur rechtstreeks tot de Raad van Commissarissen kan wenden. Elke vier jaar laat Idealis zich door een onafhankelijke instelling visiteren inzake haar maatschappelijke prestaties. In 2013 vindt voor de tweede keer een visitatie plaats. Op de site van Idealis www.idealis.nl is de volgende informatie over de governance structuur beschikbaar: • Governance structuur en organigram • Integriteitscode • Klokkenluidersregeling • Hoofdlijnen remuneratierapport • Reglement Raad van Commissarissen • Rooster van aftreden Raad van Commissarissen • Visitatierapport • Ondernemingsplan • Jaarverslag • Profiel RvC • Corporate brochure Uiteraard zijn bovenstaande gegevens ook op te vragen per e-mail of telefoon. Algemene samenstelling en benoemingstermijn RvC De Raad van Commissarissen (RvC) van Idealis bestaat uit 7 leden, waarvan 2 personen op zogeheten huurderzetels. Eén van beide huurderzetels wordt bezet door een huurder, de ander op voordracht van. Naast de onafhankelijke en professionele opstelling van de betrokken leden, is er getalsmatig een zodanige meerderheid van strikt onafhankelijke leden, dat de onafhankelijkheid van de RvC als geheel gewaarborgd is. Bij een vacature van een huurderzetel wordt gewerkt met een selectiecommissie, waarin 2 leden van de RvC en 2 leden van de huurdersorganisatie SFO zitting hebben. De RvC stelt de profielschets vast, de commissie voert gesprekken met kandidaten en draagt uiteindelijk unaniem een kandidaat voor benoeming door de RvC voor. Bij de werving van kandidaten voor de Raad wordt altijd geworven via een advertentie. Begin 2012 zijn de statuten van Idealis beperkt aangepast en daarmee lopen zij in de pas met de actuele Governance Code. Hierbij is ook de benoemingsperiode van RvC-leden (inclusief de voorzitter) gewijzigd in maximaal 4 jaar, met de mogelijkheid van een eenmalige herbenoeming voor 4 jaar. Reglement en profielschets RvC Idealis beschikt over een reglement en een algemene profielschets voor de RvC. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels met betrekking tot aangelegenheden van de RvC. Het gaat om zaken als: onafhankelijkheid, deskundigheid, samenstelling, onverenigbaarheden, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, taken RvC, vergaderingen en besluitvorming, honorering en vergoeding van kosten en relatie tot de ondernemingsraad. Verklaring toetreding RvC Bij toetreding tot de RvC tekent elk lid van de RvC een verklaring. Hierbij verklaart men, alvorens toe te treden tot de RvC, kennis te hebben genomen van de geldende statuten en het reglement voor de RvC en hiermee in te stemmen. Voorts verklaart men voor het functioneren in de Raad als uitgangspunt de aanbevelingen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties te hanteren. Ieder krijgt daarna een afschrift alsmede het handboek Corporate Governance. Tot slot verklaart men, indien sprake is van onverenigbaarheden, schorsing en ontslag, als het gaat om de eigen positie in de RvC, zich neer te leggen bij het oordeel en het besluit van de RvC en daarnaar te zullen handelen. Zoals in het navolgende vermeld, hanteert de RvC tevens een Gedragscode integriteit RvC Idealis.

70

Gedragscode RvC Alle leden van de RvC hebben een op de RvC toegespitste integriteitsverklaring in de vorm van een gedragscode getekend. Dit is een nadere aanscherping van hetgeen reeds inzake integriteit was opgenomen in het reglement voor de RvC. De verklaring omtrent de integriteit geeft helder aan hoe de RvC en zijn leden dienen te handelen ter voorkoming van belangenverstrengeling. Er bestaat geen overlapping van belangen ten opzichte van andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is, of was in het verleden, in dienst van Idealis. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn of haar lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Idealis, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Ook in 2012 hebben er geen transacties plaatsgevonden, waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Idealis heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar personeel, bestuur en commissarissen. Vergaderingen RvC Alle vergaderingen van de Raad van Commissarissen hebben een interne bespreking als eerste agendapunt. Bij alle overige agendapunten waaronder ‘Advisering/klankbordfunctie’, ‘Toezicht’ en ‘Goedkeuring bestuursbesluiten’ waren in 2012 de directeur/bestuurder, het hoofd Financiën en indien voor een agendapunt van belang een van de overige leden van het Managementteam (MT) aanwezig. Maatschappelijke verantwoording Idealis realiseert zich dat voor het realiseren van haar missie een goede samenwerking met o.a. onderwijsinstellingen, collega-corporaties, gemeenten en bewonersvertegenwoordigers noodzakelijk is en werkt hier dan ook voortdurend aan. In dit jaarverslag wordt beschreven hoe de samenwerking in het verslagjaar verlopen is. In elke RvC-vergadering wordt o.a. in een bestuurdersbrief verslag gedaan van de samenwerking met de diverse belanghouders. Daarnaast laat de RvC zich ook middels diverse rapportages op de hoogte brengen van de mate van tevredenheid van de belanghouders en de reputatie van Idealis. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om knipselkranten, resultaten van enquêtes en benchmarking met andere corporaties. In 2012 heeft de RvC verschillende malen contact gehad met de SFO. De voorzitter en vice voorzitter van de RvC hebben meerdere gesprekken gehad met de Ondernemingsraad. Zie verder onder 2. 2

Verslag

Wijzigingen samenstelling Raad van Commissarissen • Vertrek van de heer dr. ir. P. Booman als lid van de RvC per 1 juli 2012. • Herbenoeming van de heer ir. J.F. Houterman als voorzitter van de RvC per 13 september 2012 voor een periode van 1 jaar. • Herbenoeming van mevrouw drs. J.M. Ester als lid RvC per 8 december 2012 voor een periode van • 4 jaar. Benoeming van de heer ir. drs. A.N. Fraaij als lid van de RvC per 1 december 2012 voor een periode van 4 jaar als opvolger van de heer dr. ir. P. Booman. • Verlenging benoemingsperiode van mw. Wolters met 1 jaar tot 1 januari 2014. Vergaderingen RvC De RvC heeft in 2012 vijf reguliere vergaderingen gehad. Daarnaast is de RvC nog diverse malen bijeen geweest in verband met het vertrek van de directeur/bestuurder. Tijdens de RvC-vergaderingen in 2012 kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan de orde: Bouwprojecten In elke RvC-vergadering wordt de planontwikkeling en realisatie van de verschillende bouwprojecten voor studentenhuisvesting besproken. In 2012 ging het daarbij onder meer om: • Ondertekening intentie-overeenkomst met Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Roelofs & Haase ontwikkeling BV voor het project Lawickse Hof. • Stand van zaken nieuwbouw Ede. • Goedkeuring investeringsvoorstel Walstraat voor de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan van € 375.000 incl. 31% BTW. • Consequenties nieuwbouw als gevolg van voorgenomen nieuw Rijksbeleid. Monitoring vraag/aanbod studentenhuisvesting Jaarlijks wordt in de juni-vergadering de toekomstige vraag/aanbodsituatie besproken. Dat betreft zowel de verwachte instroom in het eerstvolgende studiejaar (2012/2013), als het bezien van de consequenties voor het strategisch voorraadbeleid op langere termijn. Geconcludeerd werd dat de verwachte groei van het aantal studenten vooralsnog niet leidt tot wijziging van de in het nieuwe ondernemingsplan omschreven voorgenomen investeringen in nieuwbouw van ca. 1.100 eenheden.

71

Jaarstukken en financieel beheer De RvC heeft, na bespreking daarvan met de accountant, het jaarverslag, inclusief het financieel verslag over 2011, goedgekeurd. De lange termijn financiering is besproken. Besloten is de accountantscontrole over het boekjaar 2012 op te dragen aan PricewaterhouseCoopers. Huurbeleid De RvC heeft kennis genomen van het door het bestuur voorgestelde huurbeleid per 1 juli 2012, zoals vastgelegd in het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast werd op die datum een huurverhoging toegepast conform de in het rijksbeleid toegestane huurverhoging, overeenkomstig het inflatiepercentage over het voorgaande kalenderjaar (2,3%). Werving lid RvC Ten behoeve van de selectie van een nieuw RvC-lid heeft een selectiecommissie bestaande uit de heren Houterman en De Jager onder begeleiding van het bureau Public Spirit, een kandidaat geworven. De voordracht leidde tot de benoeming van de heer ir. drs. A.N. Fraaij per 1 december 2012. Wijziging (onderhouds-)begroting De RvC heeft het voorgenomen bestuursbesluit tot vervangen van de switches internetverbinding op de studentencomplexen goedgekeurd en daarmee de begrotingswijziging van € 490.000 incl. BTW. Verkoop grond Dijkgraaf ten behoeve van busbaan De RvC heeft het voorgenomen bestuursbesluit om in te stemmen met de verkoop van 1 are en 40 centiare goedgekeurd. Deze grond is nodig voor de aanleg van een busbaan over de campus van Wageningen UR. Idealis ontvangt hiervoor€ 8.000 kosten koper. Ontslag directeur/bestuurder De Raad van Commissarissen van Idealis heeft besloten de relatie met directeur/bestuurder ir. H. van Medenbach niet langer voort te zetten. De kantonrechter heeft hierover uitspraak gedaan. De arbeidsrelatie is per 1 januari 2013 ontbonden. Visitatie De RvC heeft de procedure voor de visitatie, die in 2013 plaatsvindt, vastgesteld. Het betreft de benoeming van een RvC-delegatie die een voorstel zal doen voor de keuze van een bureau. De RvC heeft het voorstel om de visitatie door Raeflex te laten uitvoeren, overgenomen. Integriteit/belangenverstrengeling De notitie hierover is ter kennisgeving aangenomen. Dit punt wordt jaarlijks in de RvC besproken. Prestatieafspraken Idealis/gemeente Wageningen 2012-2015 De voorzitter, tijdelijk in de rol van bestuurder, heeft ingestemd met de voorgestelde prestatieafspraken tussen Idealis en de gemeente. Goedkeuring begroting en activiteitenplan 2012 De RvC keurde de begroting voor 2013 en het bijbehorende activiteitenplan goed. Beoordeling financiële positie door CFV en WSW De RvC heeft de rapportages van beide instellingen besproken en geconstateerd dat Idealis voldoet aan de normen van beide instellingen. Ook werd aandacht besteed aan de bedrijfsvergelijking (over 2011) van Idealis door het CFV, genaamd ‘Corporatie in Perspectief 2012’. Treasury De RvC besprak het gevoerde en voorgestelde treasurybeleid, in aanwezigheid van de adviseur van Thésor. Vervolgens werd het treasury-jaarplan 2012 door de RvC goedgekeurd. Evaluatie van het eigen functioneren van de RvC Elke vergadering van de RvC begint met een interne bespreking buiten aanwezigheid van het bestuur, om als RvC vertrouwelijk te kunnen overleggen over het interne toezicht. In februari 2012 heeft een interne evaluatie bijeenkomst plaatsgevonden. Belangrijkste besluiten zijn: • Ieder RvC-lid volgt minimaal 1 verdiepende cursus per jaar. • Ieder RvC-lid wordt aangemoedigd om mogelijke twijfels of onzekerheid aan te geven in de vergadering. • De bestuurder wordt gevraagd om een bijeenkomst met toezichthouders in KENCES-verband te organiseren. • Er wordt in 2012 een werkbezoek op locatie met de werkorganisatie georganiseerd.

72

• • • • •

Het beleid rondom ‘vooruitgeschoven posten’ wordt gehandhaafd. Hieronder wordt verstaan dat, in plaats van aparte commissies, een of twee RvC-leden zich meer verdiepen op een bepaald terrein, te weten: functioneren bestuurder, vastgoed, financiën/risicomanagement en wonen. De samenstelling tijdens de vergaderingen wordt gehandhaafd. Dit betreft de structurele aanwezigheid van de directeur/bestuurder en het hoofd Financiën. Het voorlopig handhaven van het aantal zetels van de RvC, dus incl. 2 zgn. huurderzetels. Het gedeeltelijk wijzigen van de invulling en het profiel van het onderwijslid. Informatie-uitwisseling via werkbezoek WUR om de 2 jaar.

BTW-afdracht RvC-leden De RvC houdt zich aan de Honoreringscode (compliance) en de consistentie met de honorering van de bestuurder vanaf 1 januari 2013. Werkbezoeken De Raad van Bestuur WUR is ontvangen door de Raad van Commissarissen van Idealis. Tijdens deze sessie heeft Idealis haar visie gegeven op de toekomstige studentenprognoses en de consequenties voor de huisvesting. De bijeenkomst werd van beide zijden als zinvol en informatief ervaren. Voorafgaand aan het werkbezoek werd gezamenlijke de nieuwbouw op Rijnveste bezocht. Deskundigheidsbevordering Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC stimuleert deelname van leden aan specifieke bijscholingen voor commissarissen. In 2012 hebben meerdere RvC-leden deelgenomen aan bijeenkomsten van de VTW. Het betrof het lustrumcongres waarbij de beloningscode centraal stond, de Algemene Ledenvergadering waarbij de presentatie van de uitkomsten van het experiment De aanspreekbare commissaris, een workshop Effectieve communicatie ende Regionale Thema Bijeenkomsten Bestuurlijke Vraagstukken en Samenspel Bestuurder en Commissaris. Daarnaast heeft een van de RvC-leden een terugkomdag NCD Commissarissencyclus bij Nyenrode bijgewoond en een ander de jaarvergadering van het CFV bijgewoond. Geschillencommissie In 2012 heeft zich 1 geschil voorgedaan (zie Hoofdstuk Huurders par. Geschillencommissie). De RvC wordt bij geschillen achteraf via de bestuurdersbrief geïnformeerd. Integriteitsbeleid De RvC heeft kennisgenomen van de constatering van de accountant dat integriteit passende aandacht krijgt binnen de organisatie. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2012 geen meldingen van (mogelijke) integriteitsschendingen. Interne risicobeheersing- en controlesystemen De Raad van Commissarissen is van mening dat de interne risicobeheersing en controle adequaat en effectief is en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. Onafhankelijkheid accountant In overeenstemming met de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. De externe accountant krijgt een jaarlijkse opdracht binnen een totale contractperiode van 4 jaar. Deze opdracht liep t/m 2011. De Raad van Commissarissen heeft besloten de opdracht voor de controle over de jaren 2012-2015 opnieuw te verlenen aan PricewaterhouseCoopers. Bewust is daarbij gekozen voor een wisseling van de accountant binnen PWC die eindverantwoordelijkheid draagt voor de controle. Commissies In 2012 is er sprake geweest van vijf commissies uit het midden van de RvC. • RvC als geheel heeft gefunctioneerd als Auditcommissie. • Een commissie betrof de selectie voor de benoeming van een nieuw RvC-lid. Op basis van een door de RvC vastgesteld profiel is de kandidaat openbaar geworven. Deze selectiecommissie voor de werving bestond uit de heer Houterman en de heer De Jager. De selectie leidde tot de benoeming van de heer ir. drs. A.N. Fraaij per 1 december 2012. • Een commissie werd gevormd door de voorzitter en de vice-voorzitter van de RvC, de heren Houterman en Van Weezel Errens, die als Remuneratiecommissie voor de directeur/bestuurder hebben opgetreden. • Een commissie bestaande uit mevrouw Ester en mevrouw Wolters is betrokken geweest bij de keuze voor een bureau die de visitatie in 2013 gaat uitvoeren. • Een selectiecommissie voor de interim directeur/bestuurder, bestaande uit de heren Van Weezel, De Jager en mevrouw Berends.

73

Remuneratierapport inzake beoordeling en beloning directeur/bestuurder De voorzitter en de vice-voorzitter traden namens de RvC op als werkgever voor de directeur/ bestuurder (hierna: bestuurder). Het traject rondom de beoordeling van de bestuurder heeft in 2012 geleid tot vaststelling bij de RvC dat er geen basis meer was voor een productieve samenwerking tussen commissarissen, bestuurder en organisatie. De RvC heeft geoordeeld dat dit niet in het belang was van de klanten en belangrijkste relaties van Idealis. Dit heeft geleid tot het vennootschappelijke ontslag van de heer van Medenbach per 26 september 2012. De RvC heeft op 19 oktober een verzoek tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst ingediend bij de kantonrechter die daarop heeft beschikt op 4 december 2012, resulterend in het ontslag per 1 januari 2013 onder toekenning van een schadevergoeding van € 175.000 (kantonrechtersformule correctiefactor 1). Idealis had zich beroepen op de Wet Normering Topinkomens (WNT), aangenomen door de Eerste Kamer op 13 november 2012 waaruit zou volgen dat een ontslagvergoeding maximaal € 75.000 zou mogen bedragen. Uit de uitspraak: ‘De WNT bepaalt echter in art. 2.10 dat geen hogere vergoeding dan € 75.000 overeen mag worden gekomen en beperkt daarmee slechts de bevoegdheid een hogere vergoeding overeen te komen. Van een overeengekomen vergoeding is echter geen sprake. De kantonrechter achtte het in dit geval ook niet aangewezen om een reflexwerking van de WNT aan te nemen, ook gelet op het feit dat werknemer gedeeltelijk arbeidsongeschikt is’. De RvC heeft per 10 december 2012 de heer drs. H.F.A.M. Huijsmans benoemd tot interim bestuurder. Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder 2012 Naam

Geboortedatum

Relevante nevenfuncties

Ir. H. van Medenbach

17.02.1951

Drs. H.F.A.M. Huijsmans

22.03.1948

*

Werkzaam in huidige functie bij Idealis sinds

Bruto salariskosten

*

01.12.2004 tot 01.01.2013

€

348.000**

*

10.12. 2012 a.i.

€

5.000

Relevante nevenfuncties bestuurder: Ir. H. van Medenbach: Lid Bestuur Kences, Lid bestuur corporatiedirecteuren Food Valley Drs. H.F.A.M. Huijsmans: Voorzitter RvC Rentree Deventer, voorzitter RvT Van Gogh Instituut, Voorzitter RvT Holding Punt Special, Lid bestuur Gelredome, Lid Industrial Advisory Board van Industri Kapital Limited (in London)

** Deze post bestaat uit onderstaande bedragen:

2012

Periodiek betaalde beloning Sociale verzekeringspremies

€ €

Beloningen betaalbaar op termijn

€

Uitkering beëindiging dienstverband

€ €

137.000 6.000

2011 **

€ €

134.000 5.000

30.000

€

29.000

175.000 348.000

€

168.000

*

* Hiervan heeft € 9.000 betrekking op voorgaande jaren en € 9.000 op uitbetaalde vakantiedagen. ** Hiervan heeft € 7.000 betrekking op uitbetaalde vakantiedagen.

De beloning 2012 van de bestuurder (en van de overige medewerkers) valt onder de WOPT grens (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens). De bestuurder, in dienst van 1 november 2004 tot 1 januari 2013, had een aanstelling voor onbepaalde tijd op basis van een vast salaris. Idealis kent geen bijzondere regelingen zoals een variabel deel van het salaris, een bonusregeling, een leaseauto-regeling of een extra pensioenbijdrage. Honorering leden Raad van Commissarissen in het verslagjaar De leden van de RvC worden gehonoreerd op basis van de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. Behalve de jaarlijkse indexering kwam er in 2012 geen wijziging in de honorering. In 2012 werd in dit kader een totaalbedrag van € 50.373 vergoed. Dit is inclusief een eenmalige extra honorering van de voorzitter en de vice-voorzitter (van resp. € 1.500 en € 1.000) in verband met hun incidenteel grote inzet bij het intensieve en lange traject omtrent het ontslag van de bestuurder.

74

Samenstelling Raad van Commissarissen in 2012 Dhr. ir. J.F. Houterman Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

(08.07.1962) - voorzitter sinds 15.09.2010 Lid Directieraad Nuffic Den Haag Voorzitter RvT Stichting Heifer Nederland 13.09.2009 13.09.2013, op deze datum is herbenoeming mogelijk € 11.292

Dhr. drs. ir. P.A. van Weezel Errens (21.03.1958) – vice voorzitter Functie Zelfstandig gevestigd adviseur VWE advies Relevante nevenfuncties geen Datum 1e benoeming 21.09.2005 Einddatum benoeming 21.09.2014 (niet herbenoembaar) Honorering € 9.161 Mw. ir. H. Berends Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

(06.07.1986) – huurder Idealis AIO Leerstoelgroep Diervoeding, Wageningen UR geen 01.01.2011 01.01.2014, op deze datum is herbenoeming mogelijk € 6.528

Dhr. dr. ir. P. Booman Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

(22.09.1955) Directeur Facilitair Bedrijf Wageningen UR Wageningen geen 01.07.2006 01.07.2012 (niet herbenoembaar) € 3.264

Mw. drs. J.M. Ester Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

(29.04.1965) Financieel directeur Kadaster Lid RvT ROC Graafschap College Doetinchem / Lid RvT Vincent van Gogh voor geestelijke gezondheidszorg 08.12.2008 08.12.2016, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk € 6.528

Dhr. drs. W. de Jager Functie

(09.03.1957) Directeur WDJ Nimmerdor bv

Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

RvT hospice Dome bestuur St. Vrienden / Voorzitter Grondbank Meerstad 13.09.2010 13.09.2013, op deze datum is herbenoeming mogelijk € 6.528

Directeur GEMWaalsprong

Mw. ir. G.W. Wolters-Van Keulen (10.05.1978) Functie Manager Beleid en Informatie Woonstichting De Key Amsterdam Relevante nevenfuncties Voorzitter kerkenraad Protestantse Gemeente Heemstede Datum 1e benoeming 01.01.2010 Einddatum benoeming 01.01.2014, op deze datum is herbenoeming mogelijk Honorering € 6.528 Dhr. ir. drs. A.N. Fraaij Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering

(11.09.1956) Directeur Cluster Facilitair Radboud Universiteit Nijmegen Bestuurslid Netherlands Facility Costs Index Coöperatie 01.12.2012 01.12.2016, op deze datum is herbenoeming mogelijk € 544

75

Wet normering topinkomens Met ingang van 2013 treedt de Wet Normering Topinkomens (WNT) in werking. Idealis zal bij de benoeming van de nieuwe bestuurder en bij (her)benoeming van commissarissen de honorering baseren op de in de wet en de wetsuitwerking opgenomen regelgeving. 3

Verklaring Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Idealis heeft geconstateerd dat Idealis ook in 2012 actief heeft ingespeeld op de veranderingen in de sector, maar daarbij wel bij zichzelf is gebleven: dienend aan de doelgroep, zonder branchevreemde nevenactiviteiten op te starten. De RvC heeft in 2012 veel aandacht besteed aan de besturing van de organisatie en het proces rond het ontslag van de bestuurder. De RvC heeft vast kunnen stellen dat de operationele processen van Idealis hieronder niet hebben geleden. Bij Idealis is de Governance Code Woningcorporaties, opgesteld door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) nageleefd. Het is voor de Raad, maar vooral ook voor onze belanghouders belangrijk om te weten dat Idealis een integere, stabiele en op samenwerking gerichte partner is. Dit is van belang omdat veel aandacht nodig is voor de mogelijkheden voor extra studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede, rekenschap gevend van de beperkende randvoorwaarden van het aangekondigde kabinetsbeleid. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het jaarresultaat. Overeenkomstig artikel 8, lid 2 van de statuten, heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag onderzocht en kennis genomen van de door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. afgegeven verklaring, die in dit jaarverslag is opgenomen. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van 24 april 2013 de jaarrekening en het jaarverslag, conform artikel 8, lid 3 van de statuten, goedgekeurd. Wageningen, 24 april 2013 Namens de Raad van Commissarissen,

___________________ de heer ir. J.F. Houterman voorzitter

76

77

JAARREKENING

78

Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)

(€ x 1.000)

Referentie toelichting

31-12-2012

31-12-2011

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa

6.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (On)roerende zaken ten dienste van bewoners (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

6.2

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

6.3

414

432

65.991 12.630 1.619 111 80.351

60.202 135 1.700 128 62.165

6.141

3.832

1 1.644 1.645

1 2.050 2.051

19

14

49 117 163 329

65 247 136 448

11

16

88.910

68.958

6.4

6.5

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

6.6

Liquide middelen

6.7

Totaal

79


Eigen vermogen Overige reserves

6.8 6.8.1

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

6.8.2

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

59.036

49.558

-

727

20.528 20.528

2.920 10.689 13.609

2.920 2.333 1.213 104 1.548 1.228 9.346

43 1.103 935 113 1.894 976 5.064

88.910

68.958

6.9

6.10

Totaal

80

Winst en verliesrekening over 2012

(x € 1.000)


Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengst servicecontracten 3. Overige bedrijfsopbrengsten

7.1 7.2 7.3

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5. Overige waardeverminderingen vaste activa 6. Personeelslasten 7. Lasten onderhoud 8. Lasten servicecontracten 9. Overige bedrijfskosten

7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9

Som der bedrijfslasten 10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.10

11. Financiële baten en lasten Rente baten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

7.11

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 12. Belastingen resultaat gewone bedrijfsuitoefening

7.12

Resultaat na belastingen

81

2012

2011

10.052 5.076 285

9.334 4.913 338

15.413

14.585

3.783 -3.701 2.267 3.118 4.643 1.931

2.396 1.663 2.140 4.501 4.520 1.844

12.041

17.064

-202

6

381 -872 -491

151 -768 -617

2.679

-3.090

-406

210

2.273

-2.880

Kasstroomoverzicht 2012

(indirecte methode) (x € 1.000)

2012

2011

3.170

-2.473

3.782 -727 -2.974 202

2.396

-5 119 175

8 199 -845

3.742

942

97 -872

121 -805

2.967

258

-125 -13.881 8 -13.998

-267 -3.019 -3.286

10.000 -197

-188

9.803

-188

-1.228

-3.216

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: • Afschrijvingen • Voorzieningen • Overige waarde mutatie • Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Veranderingen werkkapitaal: • Voorraden • Vorderingen • Kortlopende schulden(excl. Bankkrediet) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten

1.663 -6

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutaties geldmiddelen

82

Toelichting op de balans en de winst en verliesrekening 1

Algemene toelichting

1.1 Algemeen Idealis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Wageningen en Ede en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Duivendaal 1 te Wageningen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 1.2 Stelselwijziging Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • • • • • • • • •

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; De methode van afschrijvingen; De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; De verwerking van de vennootschapsbelasting; Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ 645 bij Idealis de volgende stelwijzigingen voorgedaan: •

Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de huurharmonisatie na 5 jaar wordt niet meer ingerekend en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 586.000 lager dan eind 2011.

Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 1.080.0000 hoger dan eind 2011. Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 493.000 Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 2.273.000. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € -526.000 hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 15.576.000. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € -2.880.000 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. 1.3 Schattingswijzigingen Bedrijfswaarde In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 1.4 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Idealis kiest voor het categoriale model. 1.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Idealis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, 83

opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 1.6 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Idealis wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Idealis op van € 31.000 in 2013 naar € 393.000 in 2017. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Idealis rekening met een totale saneringssteun van € 1.971.000. Uitgaande van een inflatievolgend huurbeleid en een investeringsbedrag van € 34 mln in de periode tot 2017 hoeft Idealis om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt haar beleid niet te wijzigen. 2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

2.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 1.2 en 1.3. 2.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Idealis zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de bouwvoorbereidingsfase is ingegaan. 2.4 Immateriële vaste activa Computersoftware Uitgaven die worden gemaakt voor de aanschaf en ontwikkeling van software worden geactiveerd tegen verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur. 2.5 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten: Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

84

Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedroeg deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Kwalificatie Het beleid van Idealis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Idealis zich als vastgoedbeheerder en vindt waardering plaats op basis van de bedrijfswaarde. Waarderingsgrondslag Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bij Idealis doet deze situatie zich niet voor. Complexindeling De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Idealis kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op het intern geformaliseerde ondernemingsplan en de daarop gebaseerde meerjarenbegroting. Daarbij zijn de kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende algemene uitgangspunten (ter vergelijk zijn de parameters weergegeven zoals die vorig jaar zijn gehanteerd): huurverhogingen: 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

% 2,50 2,75 2,53 2,37 2,26 2,18 2,00

% vorig jaar 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

85

jaarlijkse huurderving: 2013-2015 Vanaf 2016

% 0,50 1,50

% vorig jaar 0,50 1,00

Huurharmonisatie(gemiddeld): mutatiegraad : 40,8% tot: 86% van maximaal redelijke huur prijsstijging van de overige opbrengsten, de kosten van huisvesting buitenlandse studenten en de restwaarde: 2013 2014 2015 2016 2017 2018

% 2,75 2,53 2,37 2,26 2,18 2,00

% vorig jaar 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

prijsstijging van de onderhoudskosten en sloopkosten: 2013 2014 2015 2016 2017 2018

% 2,00 2,30 2,51 2,66 2,76 3,00

% vorig jaar 2,17 2,58 3,00 3,00 3,00 3,00

prijsstijging van de personeelskosten: 2013 2014 2015 2016 2017 2018

% 2,00 2,30 2,51 2,66 2,76 3,00

% vorig jaar 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00

prijsstijging van de overige kosten: 2013 2014 2015 2016 2017 2018

% 2,00 2,30 2,51 2,66 2,76 3,00

% vorig jaar 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00

genormeerde beheerskosten van (in €): 2013 2014 2015 2016 2017

875 856 856 879 879

Vorig jaar gehanteerde normen 818 818 827 836 836

Ten aanzien van het onderhoud: Voor de kosten voor 2013 is uitgegaan van de onderhoudsbegroting 2013. Voor de jaren 2014 en verder zijn wij uitgegaan van de gegevens uit de meerjarenonderhoudsbegroting. • Klachten- en mutatieonderhoud op basis van een norm per eenheid van € 69,79 (2011: € 61,19), en • € 209,37 voor een woning (2011: € 183,57). • Een rekenrente van 5,25% (2011: 5,25). • De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de resterende geschatte economische levensduur. Daarbij is voor de traditionele studenteneenheden uitgegaan van een economische levensduur van 40 jaar. Als na-investeringen of strategisch voorraadbeheer daar aanleiding toegeven kan een aangepaste levensduur van toepassing zijn. Voor flexibel gebouwde studentencomplexen en niet studentencomplexen geldt een levensduur van 50 jaar. • Uitgegaan is van een minimale levensduur van 15 jaar, tenzij er een beleidsvoornemen is tot sloop. • Restwaarde/sloopkosten:

86

Uitgegaan is van een restwaarde van de grond van € 13.589 per verhuureenheid, zijnde de in 2012 geactualiseerde sociale grondprijs. Voor een studenteneenheid geldt een grondprijs van € 4.077 per eenheid (30%). De waarde van de grond van het complex Rijnsteeg is bepaald door de verwachte bestemming. Tevens is rekening gehouden met een bedrag voor sloopkosten en verhuiskostenvergoeding van € 2.400 per studenteneenheid en van € 11.715 voor woningen. • De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing is alleen voor 2013 ingerekend. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Idealis gaat er van uit dat alle kosten gerelateerd zijn aan de exploitatie van het van het vastgoed. De kosten voor leefbaarheid vormen een onderdeel van de personeelslasten en de onderhoudskosten en zijn toegerekend aan de exploitatie van het vastgoed. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: •

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

•

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) wordt ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Idealis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de

87

onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. (On-)roerende zaken ten dienste van bewoners De (on-)roerende en roerende zaken ten dienste van bewoners worden gewaardeerd op basis van annuïtaire afschrijvingen. (On-)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Waardering van deze activa vindt plaats op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. 2.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Idealis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Idealis, zoals lopende huurcontracten. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties met een minimum van 33%. Tussen de taxaties en de WOZ taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. 2.7 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

88

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens de fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden, anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. 2.8 Voorraden De voorraden gronden hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 2.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 2.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Idealis heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Idealis betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Idealis heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Idealis. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

89

Voorziening derivaten Dit betreft de voorziening welke is getroffen voor de negatieve reële waarde van derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast of waarvan de hedge relatie niet volledig effectief is. 2.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 6.10.1. 2.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Idealis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Idealis een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Idealis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Idealis gedocumenteerd. Idealis stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Idealis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. 3

Grondslagen voor waardering van het resultaat

3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op de transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde (on)roerende zaken in exploitatie en afgeleide financiële instrumenten. 3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

90

3.2

Bedrijfsopbrengsten

3.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor 2012 was dit maximumpercentage 2,30%. 3.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 3.3

Bedrijfslasten

3.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van bewoners en ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire of annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met eventuele restwaarde is geen rekening gehouden. 3.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 3.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de geldende arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. 3.3.4 Pensioenen Idealis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 3.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord, onderhoudskosten die een stijging van de huuropbrengsten tot gevolg hebben worden geactiveerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Idealis kent geen eigen onderhoudsdienst zodat er alleen sprake is van kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 3.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 3.3.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 3.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten en disagio op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 3.3.9 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder de post rentebaten en soortgelijke opbrengsten. 3.3.10 Belastingen 91

Vanaf 1 januari 2008 is Idealis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Idealis heeft de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend wegens verschil van inzicht over de waardering van de studenteneenheden op de openingsbalans. Eind december hebben Idealis en de Belastinginspectie overeenstemming bereikt over de waardering, in januari 2013 is een vatstellingsovereenkomst door beide partijen ondertekend. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 4

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat in 2009 is geactualiseerd. Daarnaast zijn op 5 september nieuwe Beleidsregels gepubliceerd waaraan Idealis zich onverkort zal houden bij het gebruik van financiële derivaten. In 2013 zal het treasurystatuut worden geactualiseerd onder meer op basis van de Beleidsregels en de herziene Woningwet. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Idealis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Valutarisico Idealis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Idealis loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Idealis loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Idealis maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Idealis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Idealis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Idealis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een renteinstrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in 2013 met € 12.000 toe. Vanaf 2 april kent Idealis geen variabele leningen meer waarvoor de rente niet is gefixeerd. Kredietrisico Idealis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Idealis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden.

92

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Idealis loopt per balansdatum zijn als volgt (x € 1.000): In 2013 af te lossen op leningen Lopende investeringsverplichtingen Bankschuld Kredietlimiet Borgingsruimte WSW Verwachte operationele kasstroom

3.081 3.945 2.172 5.000 2.900 3.657

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Idealis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Stresstest Ultimo 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest uitgevoerd voor de derivatenportefeuille van corporaties. Voor Idealis leverde dit de volgende uitkomsten op: Overzicht portefeuille zonder tussentijdse marktwaardeverrekening Omschrijving Renteswaps payer Embedded swaps als onderdeel van zgn Basisrenteleningen totaal Wijziging marktwaarde

* € 1.000

Totaal onderliggende waarde 15.000 5.000

Totaal marktwaarde -2.976 -1.732

20.000 Bij rentedaling 1% -7.792

-4.708 Bij rentedaling 2% -12.079

Omdat er geen sprake is van tussentijdse verrekening van marktwaarde wordt er geen liquiditeitscrisis gelopen op dit aspect. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. 5

Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.1

Waardering vaste activa

5.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Idealis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Idealis heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd en € 31.000 ingerekend voor 2013.

93

5.1.2 Vastgoed beleggingen Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties met een minimum van 33%. Tussen de taxaties en de WOZ taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. 5.2 Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de bouwvoorbereidingsfase is ingegaan. De aannames, gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen, kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 5.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Idealis een aantal standpunten ingenomen, die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betroffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. • De waardering van de openingsbalans daarmee de omvang van de afschrijvingslasten. Inmiddels is overeenstemming bereikt over de waardering op de openingsbalans maar de aangifte over 2008 is nog niet afgewikkeld, de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren kan nog wijzigingen ondergaan. 6

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 7

Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans

(alle bedragen x € 1.000) 7.1 Immateriële vaste activa In deze post zijn de kosten die zijn gemaakt in verband met: • de implementatie van het Woonmatchingsysteem van het NCCW verantwoord. De investering zal in 6 jaar worden afgeschreven, deze termijn komt overeen met de looptijd van het contract met het NCCW; • de aanschaf van programmatuur ten behoeve van het maken van financiële prognoses (WALS), deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven; • de aanloopkosten voor de in 2012 gerealiseerde nieuwe website. Deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven; • de aanloopkosten voor de in 2012 in gebruik genomen programmatuur voor werkbonnen. Deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven.

94

2012

2011

636 -204 432

369 -149 220

Mutaties: Investeringen Afschrijvingen

125 -143

267 -55

31 december Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde

761 -347 414

636 -204 432

1 januari Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde

7.2 Materiële vaste activa De mutaties in het sociaal vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugname van waardeverminderingen Overboekingen Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

89.816 30.539 -56.814 63.541 -3.339 60.202 4.791 -8 7.205 -3.164 -2.392 2.040 -2.683 81.879 35.840 -51.728 65.991

Idealis onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal op basis van verwachte restantlevensduur variërend 3-50 jaar – Internet-bekabeling 12 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.118 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 104,9 miljoen.

95

De mutaties in de overige materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde 31 december 2011 Mutaties 2012 Investeringen Overboeking investeringen Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) Afschrijvingen Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen) Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Boekwaarde 31 december 2012 Specificatie: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

(On)roerende zaken t.d.v. bewoners

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie

3.633

4.205

331

-3.498 135

-2.505 1.700

-203 128

13.710 -4.713 -

352

25

-37

-22

-

-433 37

-42 22

1.644 1.854 12.630

-

-

1.619

111

4.520

334

-2.901 1.619

-223 111

Overboeking

Saldo 12.586

12.630 12.630

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Deze investeringen bestaan uit: Complex Rijnveste Kortenoord Walstraat

Investering 12.586 4.713 44 17.343

4.713 4.713

44 12.630

(On)roerende zaken ten dienste van bewoners Deze post bestaat uit inventaris ten behoeve van bewoners, afschrijving vindt plaats volgens de annuïtaire methode in 2-15 jaar. (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van het lineaire afschrijvingssysteem. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn 10 jaar voor meubilair en 3 of 5 jaar voor apparatuur en programmatuur. Verzekering De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten waarbij een vaste premie per eenheid geldt. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder garantie van de overheid of het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 7.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie betreffen:

Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Mutaties onrendabel deel beleggingen Herwaarderingen Overboekingen Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

3.832 3.832 -172 -202 2.683

11.742 1.671 -7.272

Boekwaarden per 31 december 2012

6.141

96

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 40 woningen, 14 parkeerplaatsen, 3 winkels en 1 horecagelegenheid opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 9,4 miljoen. 7.4 Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden gevormd door een deelneming in het aandelenkapitaal van Woningnet. Deelnemingen In 2007 heeft Idealis 100 aandelen in Woningnet NV verworven. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat Financiële vaste activa

Deelnemingen

Latente belasting vordering

Totaal

1 1

2.050 -406 1.644

2.051 -406 1.645

Compensabele verliezen 2.020 7 -406 1.621

Totaal

31 december 2011 Mutatie 31 december 2012

De samenstelling van de latente belastingvordering luidt als volgt: Verrekenbare tijdelijke verschillen 31 december 2011 Mutatie Over resultaat 2012 31 december 2012 Niet opgenomen 1 januari 2012

30 -7 23

2.050 -406 1.644

17.150

Naar verwachting zullen de opgenomen compensabele verliezen binnen de verliesverrekeningstermijn van 9 jaar verrekend worden. Van de niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 17,1 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Door doorexploitatie van het vastgoed zal de afwikkeling hiervan oneindig doorgeschoven worden naar de toekomst. 7.5 Voorraden Inventarisartikelen 7.6

31-12-2012

31-12-2011

19

14

49

65

Vorderingen

7.6.1 Debiteuren Huurdebiteuren * Totaal debiteuren

49

65

* terugwerkende kracht mutaties

26

35

105 12 117

236 11 247

64 55 20 24 163

57 50

7.6.2 Overige vorderingen* Te vorderen BTW WUR i.v.m. huisvesting internationale studenten Overige debiteuren Totaal overige vorderingen *deze vorderingen worden naar verwachting binnen een jaar afgewikkeld

7.6.3 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten: gas, water, elektra en rioolrecht Cegeka Verzekering Diversen Totaal overlopende activa

97

29 136

31-12-2012

31-12-2011

11

16

49.065 493 49.558 2.273 7.205 59.036

33.489

7.7 Liquide middelen Kas/bank Deze middelen zijn vrij beschikbaar. 7.8

Eigen vermogen

7.8.1 Overige reserves Het verloop van de algemene bedrijfsreserve is als volgt: Stand per 31 december Effecten stelselwijziging Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

33.484 15.576 49.065

Overeenkomstig artikel 12 van de statuten van Idealis moet het hele vermogen binnen de kaders van de woonwet en het BBSH besteed te worden. De overige mutaties hebben betrekking op mutaties in de herwaarderingsreserve van het sociale vastgoed. Ultimo 2012 is in totaal € 37.511.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (ultimo 2011 € 32.290.000). In 2012 is € 337.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 2.045.000 onttrokken wegens realisatie door afschrijvingen en € 7.603.000 toegevoegd wegens herwaardering ten gunste van het eigen vermogen. 7.8.2

Voorzieningen

Onrendabele investeringen 727 -727 -

Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 7.9

Langlopende schulden 2012 looptijd < 5 jaar

Leningen overheid annuïtair Leningen kredietinstellingen: Annuïtair Variabele roll-over Niet opgenomen Totaal langlopende schulden

Looptijd >5jaar

528 15.000

5.000

15.528

5.000

rentevoet

2011 Totaal

rentevoet

4,48%

2.920

4,48%

4,68% var var

689 10.000

4,68% var var

13.609

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting over 2012 bedraagt € 3.081.000. Leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2012 kunnen als volgt worden toegelicht:

Saldo per 1 januari Bij: nieuw aangetrokken leningen Af: aflossingen Saldo per 31 december

Leningen overheid 2.963 43 2.920

Leningen kredietinstellingen 10.843 10.000 154 20.689

Totaal 13.806 10.000 197 23.609

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 20.689.000 opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. De marktwaarde van de leningen op 31 december bedroeg € 23.599.000.

98

Onder de leningen is een 50 jarige zogenaamde basisrentelening van € 5 mln opgenomen. Op deze lening wordt met in gang van 2 april 2013 een vaste basisrente betaald van 3,62%, tot die tijd is 1 maand Euribor + 0,30 % verschuldigd. De credit spread die op deze lening wordt betaald wordt periodiek herzien. Tot 2 april 2018 is de credit spread 0,37%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 6,158 jaar (2011: 8,312 jaar). 7.10

Kortlopende schulden

Kortlopende schulden Af te lossen op lenigen overheid Af te lossen op leningen kredietinstellingen Bankkrediet* Schulden aan leveranciers Af te dragen loonheffing Af te dragen btw Overige schulden Af te dragen pensioenpremie Verplichting vakantiedagen Rekening courant inventaris* Rekening courant servicekosten Rekening courant vervanging vloerbedekking* Rekening courant huurdersonderhoud Waarborgsommen* Overlopende passiva: Nog te betalen rente op leningen Nog te betalen kosten Vooruit ontvangen huur Totaal kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

2.920 161 2.172 1.213 101 3

43 154 949 935 113 -

58 93 104 469 74 746 4

37 94 210 785 74 690 4

273 776 179 9.346

236 546 194 5.064

*deze schulden hebben een looptijd > 1 jaar

7.11

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Investeringsverplichtingen In het kader van de ontwikkeling van het nieuwe complex Rijnveste is totaal voor € 15.857.000 opgedragen, hiervan was ultimo 2012 € 11.912.000 voldaan. Er zijn intentieovereenkomsten gesloten tot een bedrag van € 89.000 voor de ontwikkeling van huurwoningen in de complexen Nobelweg en Lawickse Hof. Onderhoudsverplichtingen Van de onderhoudskosten die zijn ingerekend voor 2012 in de bedrijfswaarde is reeds voor € 635.000 verplichtingen aangegaan. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van de met de Wageningen UR aangegane huurverplichting van het kantoorpand Duivendaal 1 bedraagt in totaal € 131.000. Deze huurverplichtingen zijn met ingang van 2 september 1992 aangegaan voor 10 jaar, met optie tot verlenging van twee maal vijf jaar. Idealis heeft van deze optie gebruik gemaakt en vervolgens het contract verlengd tot 1 januari 2015. ICT In het kader van de ICT was per 31 december voor in totaal € 419.000 aan verplichtingen aangegaan in de vorm van contracten met NCCW (€ 205.000) en Cegeka (€ 214.000). Deze contracten hebben een looptijd van respectievelijk 7 en 5 jaar en lopen tot 2016 en 2015. Heffing saneringsfonds Idealis zal de komende 5 jaar naar verwachting € 1.971.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Dit bedrag is op basis van een tarief van € 110 per vhe voor onzelfstandige eenheden en € 210 per vhe voor zelfstandige eenheden. Wij zijn er van uitgegaan dat de heffing tot met 2017 van toepassing zal zijn. Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Idealis een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Idealis opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt dit obli99

go € 652.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Idealis het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Idealis verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Het bedrag van € 652.000 is als volgt bepaald: Schuldrestant geborgde lening Leningen met variabele hoofdsom Overige leningen totaal

Type € 15.000.000 € 5.689.000

berekenen over 75%

3,85% € 433.125 € 219.026 € 652.151

Financiële instrumenten Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat in 2009 is geactualiseerd en dat in 2013 zal worden aangepast aan de nieuwe voorschriften van de rijksoverheid. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Op 5 januari 2007 is een per 1 december 2009 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende modaliteiten: Hoofdsom Startdatum Einddatum Idealis betaalt Idealis ontvangt

€ 5.000.000 1 december 2009 2 december 2019 4.349% per jaar op basis van 30/360 3-maands Euribor op basis van werkelijk/360

Op 14 december 2007 is een per 1 januari 2008 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende modaliteiten: Hoofdsom Startdatum Einddatum Idealis betaalt Idealis ontvangt

€ 5.000.000 1 januari 2008 1 juli 2016 4.6825% per jaar op basis van 30/360 3-maands Euribor op basis van werkelijk/360

Op 3 maart 2008 is een per 1 november 2010 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende modaliteiten: Hoofdsom Startdatum Einddatum Idealis betaalt Idealis ontvangt

€ 5.000.000 1 november 2010 1 november 2017 4.55% per jaar op basis van 30/360 3-maands Euribor op basis van werkelijk/360

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012. (x € 1.000): 2012 reële boekwaarde waarde Liquide middelen 11 11 Schulden aan kredietinstellingen en overheid 23.599 23.609 Basisrenteleningen* -1.732 Rente swaps* -2.976 * bij deze producten is er geen sprake van bijstortverplichtingen

2011 reële waarde 16 13.737

boekwaarde 16 13.806

-2.468

Kredietfaciliteit Idealis heeft een kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten van € 5.000.000. Op 31 december was hiervan € 2.172.000 opgenomen. Energiebelasting/belasting op leidingwater In 2011 heeft Idealis om teruggave verzocht van energiebelasting en Belasting op Leidingwater over de jaren vanaf 2006 in verband met een gewijzigde objectafbakening voor de WOZ. Daarnaast is een beroep gedaan op de 50%-regeling die geldt voor organisaties met maatschappelijke doelstellingen voor de jaren 2006 en 2007. In 2012 is de situatie ongewijzigd gebleven.

100

Toezicht belemmerende maatregelen Idealis heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een opgave verstrekt van mogelijke toezichtbelemmerende maatregelen in haar leningen derivatencontracten. De uitkomst en de betekenis hiervan is vooralsnog nog onduidelijk. Potentieel brengt dit een liquiditeitsrisico met zich mee. 8

Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening

(x € 1.000) Specificaties

2012

2011

10.026 59 -33

9.297 58 -21

Totaal 10.052 De mutatie in de huuropbrengsten van woningen en woongebouwen bestaat uit: Huuropbrengsten 2011 9.297 verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging 167 Verhoging als gevolg van harmonisatie 420 het in exploitatie komen van nieuwe woningen 142 Huuropbrengst 2012 10.026

9.334

8.2 Opbrengsten servicecontracten De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : verhoging/verlaging van de vergoedingen het in exploitatie komen van nieuwe woningen

4.913

8.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Overige onroerende zaken Huurderving wegens leegstand

8.3 Overige opbrengsten Beheeractiviteiten Contractkosten Huur GSM-masten Diversen Totaal

5.076 129 34 218 38 21 8 285

213 39 20 66 338

143 3.164 434 42 3.783

55 1.899 393 49 2.396

-1.502 172 -2.576 205 -3.701

-2.555 -7 2.576 1.649 1.663

Af: doorberekende personeelskosten Totaal

1.919 264 347 153 2.683 -416 2.267

1.668 251 339 295 2.553 413 2.140

8.7 Lasten onderhoud Totaal onderhoudsuitgaven Doorberekend naar levering en diensten Overig doorberekend/geactiveerd Totaal

3.652 -321 -213 3.118

4.810 -275 -34 4.501

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Geactiveerde kosten/door te berekenen kosten Totaal

2.808 518 326 3.652

4.247 529 34 4.810

8.4

Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de bewoners Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal 8.5 Overige waardeverminderingen vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Rijnveste Ben van Londenstraat Totaal 8.6 Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelslasten

101

8.8

Lasten servicecontracten

8.9 Overige bedrijfskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Heffingen CFV Verzekeringen Kosten huisvesting buitenlandse studenten Totaal De huisvestingskosten bestaan uit: Huur kantoor Servicekosten en diversen Totaal De algemene kosten bestaan uit: Kosten automatisering Kosten marketing en communicatie Kosten kopiëren en kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Brand-/WA-/reconstructie- /CAR- en computerverzekering Accountantskosten* Bewonersparticipatie Externe adviseurs Bijdrage KENCES Contributie landelijke federatie Kosten Raad van Commissarissen Overige algemene kosten Totaal * Kosten PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.: • Controle van de jaarrekening • Andere controle werkzaamheden Totaal Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie

2012

2011

4.643

4.520

198 1.415 1.613

183 1.163 1.346

115 43 45 115 1.931

297 134 42 25 1.844

128 70 198

109 74 183

446 75 10 52 44 50 34 460 31 23 78 112 1.415

390 107 13 56 34 38 34 263 35 25 58 110 1.163

43 7 50

31 7 38

-202

6

131 698

134 580

43 872

54 768

284 97 381

30 106 15 151

-491

-617

8.10

8.11 Financiële baten en lasten Rente lasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten Rente baten en soortgelijke opbrengsten (On)roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken ten dienste van de bewoners Rente op liquide middelen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Totaal financiële baten en lasten

102

2012

8.12 Belastingen Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari Latente belastingen per 31 december Mutatie latente belastingen Jaarlast

37 30

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Overige waardeverminderingen vaste activa Voorzieningen Afschrijvingen Heffing bijzondere projectsteun Tijdelijke verschillen voorzieningen Vrijval latentie ten gunste van boekjaar Resultaat betreffende voor belaste periode Verschillen aangiften 2008-2011 a.g.v. nieuwe inzichten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting

-399 -7 -406 2.679 -3.701 2.537 43 -50 -28 -170 85 202 1.597 -399

2011 37 30

217 -7 210 -3.090 1.663 -70 1.098 83 15 -28 -534 -6 -869 217

Uitgegaan is van een gemiddeld wettelijk belastingtarief van 25%. De lagere effectieve belastingdruk (14.89%) wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit bijzondere waardeverminderingen, afschrijvingen op het vastgoed en activa ten dienste van de exploitatie, de verwerking van huurderonderhoud en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

103

8.13

Overige informatie

8.13.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had Idealis gemiddeld 32,33 (2011: 32,33) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (evenals in 2011). 8.13.2 Bezoldiging Raad van Commissarissen en bestuurder Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • •

bestuurders en voormalige bestuurders commissarissen en voormalige commissarissen

€ 353.456 (voorgaand jaar € 168.097) € 50.373 (voorgaand jaar € 46.779)

De bezoldiging van bestuurders omvat • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte), • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT) • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Periodiek betaalde beloningen

H. van Medenbach H.F.A.M. Huijsmans Totaal

Beloningen betaalbaar op termijn

Uitkering bij beeindiging van het dienstverband 2012 2011

2012

2011

2012

2011

143.041 5.082 148.123

138.863

30.333

29.234

175.000

-

138.863

30.333

29.234

175.000

-

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

J.F. Houterman, voorzitter P.A. van Weezel Errens, vice voorzitter P. Booman J.M. Ester W. de Jager G.W. Wolters-van Keulen H. Berends A.N. Fraaij

Als lid van de Raad Commissarissen 2012 11.292 9.161 3.264 6.528 6.528 6.528 6.528 544

Totaal

50.373

van 2011 9.568 7.974 6.379 6.379 6.379 6.379 3.721

46.779

Overige kosten vergoedingen 2012 71 148

2011

719 836 351

314

3.125

1.108

794

8.13.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens De bezoldiging van de functionarissen die over 2012 in het kader van de Wopt verantwoord worden, is als volgt (in €): Functie/ functies

Directeurbestuurder

Duur dienstverband in het verslagjaar

In dienst van af

In dienst tot

1-11-2004

1-1-2013

Belastbaar loon

2012

129.373

2011

128.854

104

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 2012

41.483

2011

39.977

Uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband 2012

175.000

2011

-

Wageningen, 10 juni 2013 Stichting Idealis, Directie,

De Raad van Commissarissen

H.F.A.M. Huijsmans

J.F. Houterman, Voorzitter

P.A, van Weezel Errens, Vice-voorzitter

H. Berends

J.M. Ester

W. de Jager

G.W. Wolters-van Keulen

A.N. Fraaij

105

9

Overige gegevens

9.1 Statutaire resultaatbestemming De stichting bestemt haar batige saldi uitsluitend ten behoeve van haar werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Wageningen. 9.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is ten gunste van de overige reserves gebracht. 9.3 Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurdersheffing voor Idealis zou voor de jaren 2013-2017 ca € 1.3 mln kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 1.6 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet, In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Idealis.

106

9.4

CONTROLEVERKLARING ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Controleverklaring onafhankelijke accountant Aan het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Idealis Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Idealis te Wageningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Idealis per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het BBSH en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd.

107

Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 10 juni 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door

G.A.N. Turkenburg RA

108

Naam: Adres: Datum van oprichting:

Idealis Duivendaal 1 6701 AP WAGENINGEN 11 april 1957

Toegelaten door het Ministerie van VROM op:

1 mei 1990

Datum en nummer van inschrijving in het Stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:

3 januari 1977 nummer S46137

Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:

4 december 1990 nummer 70389

Lidmaatschap:

Aedes, Vereniging van woningcorporaties Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting

Deelnemer van:

Food Valley woningcorporaties

109

Op onze website vind u een verkorte versie van ons jaarverslag

Recommend Documents