Printversie activiteitenActiviteitenoverzicht 2012 overzicht Actium 2013 Wilt u een versie met beeldmateriaal? Kijk dan voor de digitale versie op onze website.
Activiteitenoverzicht 2013
Inhoudsopgave
Voorwoord
pagina 5
Hoofdstuk 1:
Algemeen
pagina 6
Hoofdstuk 2:
Wonen
pagina 8
Hoofdstuk 3:
Onderhoud aan de woning
pagina 10
Hoofdstuk 4:
Woningvoorraad
pagina 12
Hoofdstuk 5:
Financiën
pagina 16
Winst en Verliesrekening 2013
pagina 18
Organogram Actium
pagina 19
3
4
Voorwoord In 2009 heeft Actium de volgende missie geformuleerd: Het leveren van een bijdrage aan het betaalbaar en comfortabel wonen voor, met name, mensen met een bescheiden inkomen. Vanuit deze missie is ons activiteitenoverzicht voor 2013 opgesteld. In dit overzicht leest u op welke wijze wij bijdragen aan de kwaliteit van het wonen in de wijken en dorpen waar Actium bezit heeft. De tijden zijn echter roerig te noemen. Al enige tijd is er een aantal trends waar te nemen met een grote impact op taakvervulling van de woningcorporaties. Zo is er een toenemende politieke invloed op ons werk, zowel vanuit Europa als van onze landelijke en lokale overheden. Er is een sterke roep om hervorming van de woningmarkt. De economische groei is laag. De demografische ontwikkelingen laten een sterke vergrijzing en kleinere huishoudens zien. Vanuit de technologische ontwikkelingen ligt er een sterke focus op het duurzaam bouwen. Al deze ontwikkelingen geven een spanning tussen de brede taakopvatting voor corporaties en de mogelijkheden om invulling aan die taak te geven. De investeringscapaciteit staat onder druk en de legitimatie ter discussie. Alle reden voor een herbezinning op de rol van de woningcorporatie. Dit geldt ook voor Actium. Binnen de context zoals hierboven geschetst zal in 2013 een nieuw bedrijfsplan worden opgesteld. In dit bedrijfsplan worden de keuzes voor de komende jaren helder beschreven zodat u weet waar Actium voor staat en waar men ons op kan afrekenen. Dat doen wij uiteraard niet alleen maar met betrokkenheid van al onze belanghouders. Maar welke doelen er worden gesteld en welke strategie er ook zal worden gevolgd, een ding staat vast!. Actium zal als maatschappelijk ondernemer altijd blijven sturen op een goede balans tussen het financieel en het maatschappelijk rendement. Dit om de continuïteit van onze organisatie te waarborgen en er ook nog te zijn voor de huurders van morgen. Ik wens u veel leesplezier! Elles Dost
5
1
Algemeen Externe ontwikkelingen Voor 2013 wordt opnieuw gerekend met een forse invloed op het beleid van Actium als gevolg van overheidsmaatregelen. Het nieuwe kabinet legt nog meer dan in het verleden lastenverzwaring neer bij woningcorporaties. De verhuurdersheffing die door het vorige kabinet was voorgesteld is meer dan verdubbeld. Zoals de kabinetsplannen nu gepresenteerd worden, zal in 2017 een bijdrage van bijna € 2 miljard worden gevraagd van de verhuurders. Aan de andere kant zouden de huren verhoogd mogen worden naar maximaal 4.5% van de WOZ waarde. In sommige delen van de Nederland liggen de huren al boven het maximum van 4,5% van WOZ waarde. De verwachting is dat er een aanpassing op de voorgestelde huurbeleid gaat komen. De effecten van deze maatregelen op de activiteiten van woningcorporaties zijn groot, de bouw van nieuwe sociale huurwoningen komt nog verder onder druk te staan. Sommige corporaties hebben nieuwbouwprojecten stilgelegd, ook Actium heeft een pas op de plaats gemaakt en een flink aantal projecten die gepland stonden voor 2014 en latere jaren `on hold` gezet. Deze projecten zijn niet opgenomen in de meerjarenbegroting. Actium gaat ervan uit dat haar plannen voor 2013 gerealiseerd kunnen worden. De gevolgen van de bezuinigingen van eerdere kabinetten werken ook steeds meer door in de opstelling van lagere overheden en de (boven) lokale instellingen (welzijn en zorg) die hiervan afhankelijk zijn. De scheiding in de financiële stromen tussen wonen en zorg maakt dat er steeds vaker de vraag aan Actium gesteld wordt hoe om te gaan met bewoners met zorgzwaarte pakketten 1 t/m 4 en hoe deze groep te huisvesten. Strategisch voorraadbeleid Het volledige bezit van Actium is gescoord op een aantal prestatie-indicatoren, te weten verhuurbaarheid, woontechnische en bouwtechnische kwaliteit, gemiddelde kosten van mutatieonderhoud en reparatieverzoeken, gemiddelde bedrijfswaarde en leefklimaat. Deze scores zijn als hulpmiddel gebruikt om standpunten te bepalen over te nemen maatregelen en de toekomstige strategie van complexen. Voor alle complexen met een levensduur korter dan 15 jaar is een toekomstige strategie met bijbehorende beheerstrategie vastgestled. Op basis daarvan is het onderhoudsbeleid bepaald. De uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid zijn één op één doorvertaald naar het meerjarenonderhoudsplan. Tevens zijn de effecten meegenomen in de berekening van de bedrijfswaarde. De financiële consequenties zijn vertaald in de begroting voor 2013 en deels in de meerjarenbegroting, omdat diverse projecten `on hold` zijn gezet. Corporate governance Onder druk van de Europese Commissie zijn de btw-regels voor commissarissen veranderd. Bij het vervullen van niet meer dan vier commissariaten hoefde een commissaris geen btw in rekening te brengen. Per 1 januari 2013 moeten commissarissen – ook al hebben ze maar één commissariaat – btw afdragen over de ontvangen commissarissen beloning. Deze btw afdracht gaat kostenverhogend werken voor de corporaties.
6
Matching door collegiale participatie In 2013 worden de lopende verplichtingen op het terrein van studentenhuisvesting in Delft en Utrecht voortgezet. Zowel met DUWO Delft als met SSH Utrecht zijn 10-jarige verplichtingen aangegaan in de financiering van wooneenheden voor studenten. Als tegenprestatie bieden DUWO en SSH Utrecht ook in 2013 aan 20 studenten uit het werkgebied van Actium voorrang bij het zoeken naar woonruimte in Den Haag, Delft en Utrecht. Voor deze optie werft Actium actief onder huurders en woningzoekenden, onder meer via advertenties in huis-aan-huisbladen en vermelding op de website. Interne Organisatie Eind 2012 is de projectadministratie opgenomen in Alom!, daarmee is de implementatie van het nieuwe informatiesysteem afgerond. Tevens is in het najaar van 2012 een analyse gemaakt van de bedrijfsprocessen in relatie tot het primair systeem en zijn diverse verbeteracties geformuleerd. Zo is er behoefte aan extra kennis hoe te werken met het primaire systeem, variërend van een knoppencursus tot kennis over werken in een keten. Daarnaast is er behoefte aan het verdiepen en verbeteren van de werkprocessen. In 2013 wordt gestructureerd met deze verbeteringen aan de slag gegaan. Tevens zijn de technische aanpassingen aan de website afgerond en is een nieuw intranet ingevoerd. Hiermee wordt het mogelijk om verregaande digitale dienstverlening te leveren aan onze klanten. Met het nieuwe intranet is het mogelijk om kennis met elkaar te delen en op een digitale manier de interne samenwerking te verbeteren. In het derde kwartaal 2013 zal naar verwachting het nieuwe kantoorgebouw op het Messchenveld worden opgeleverd. De planning is om voor het einde van 2013 de verhuizing te realiseren. In diverse werkgroepen worden activiteiten die te maken hebben met de herhuisvesting voorbereid en uitgewerkt, variërend van werkplekinrichting tot daadwerkelijke verhuizing.
7
2
Wonen Dienstverlening aan klanten Actium blijft continue aandacht houden voor de bereikbaarheid en dienstverlening voor haar klanten. Dat de dienstverlening op orde is, blijkt uit het behalen van het KWH-label. In 2013 bouwt Actium verder aan haar dienstverlening via internet. Zo wil Actium in 2013 bijvoorbeeld het gebruik van digitale nota’s introduceren en inzetten op het vergroten van de individuele dienstverlening via de website. Doel is het de klanten gemakkelijker te maken en hen zoveel mogelijk inzicht te geven in de persoonlijke situatie. Het afgelopen jaar is ook een begin gemaakt met de inzet van sociale media, bijvoorbeeld Facebook-pagina’s voor nieuwbouw en Twitter. Ook in 2013 wil Actium blijven werken aan laagdrempelige werkwijzen als het gaat om contact met en bereikbaarheid voor klanten. Voorlichting en communicatie met klanten In 2013 continueert Actium de lokale berichtgeving via de nieuwspagina’s in de lokale media. Daarnaast wordt volop ingezet op bewonersparticipatie. In 2012 is er met het huurdersplatform MEVM gewerkt aan een nieuwe participatiestructuur. De nieuwe structuur geeft aanleiding tot hervorming van het huurdersplatform en het realiseren van nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Gedacht kan worden aan de organisatie van themabijeenkomsten en de oprichting van een klantenpanel. Deze initiatieven dragen bij aan een veranderende participatie-behoefte onder onze klanten (kortdurend en thematisch) en leiden tot een meer representatieve input van onze klanten op beleid en dienstverlening. Woningmarkt De woningmarkt is het afgelopen jaar verder gestagneerd. Het aantal mutaties van huurwoningen in 2012 lag hoger dan de jaren ervoor. Dit was met name het gevolg van de oplevering van nieuwbouw en sloop. De verkoop van woningen liep in 2012 nog moeizamer dan de jaren ervoor. Onzekerheid over de woningmarkt, inkomens en moeizame verkrijging van hypothecaire leningen zorgen voor terughoudendheid bij klanten ten aanzien van het kopen van een woning. Het is dus van belang om ook in 2013 te blijven investeren in het aantrekkelijk maken van het kopen van een voormalige huurwoning of nieuwbouw koopwoning van Actium. Het aanbieden van verkooppakketten maakt hier onderdeel van uit. In aansluiting op de woonplannen, ligt het in de planning om in 2013 nieuwe prestatieafspraken overeen te komen met de gemeenten Midden-Drenthe, Westerveld, De Wolden en Meppel. Woningzoekenden In 2013 zullen woningzoekenden bij Actium jaarlijks inschrijfgeld gaan betalen. Op deze wijze wil Actium een representatiever beeld krijgen van het aantal woningzoekende dat daadwerkelijk actief is op de huurmarkt. Actium is verplicht om minimaal 90% van haar DAEB-woningen toe te wijzen aan inkomens onder de € 34.085 (inkomensgrens 2012). Actium heeft de beleidsruimte die ze heeft om 10% van haar verhuringen van sociale huurwoningen boven deze inkomensgrens te doen, ingevuld door een algemene grens van € 38.000 te hanteren. Deze beleidskeuze heeft de wettelijke verplichting niet in de weg gestaan, zodat dit toewijzingsbeleid ook in 2013 zal worden gehanteerd.
8
De afgelopen jaren is het aantal urgent woningzoekenden sterk toegenomen (2010:55, 2011:107, 2012>200). Urgenten krijgen voorrang bij het toewijzen van een woning. Een steeds kleiner aandeel van onze woningen is hierdoor beschikbaar voor de reguliere woningzoekenden. Actium ziet zich in 2013 genoodzaakt een strenger urgentiebeleid te ontwikkelen en in te voeren. In 2012 is de toewijzing van zelfstandige zorgwoningen (aanleunwoningen) geëvalueerd. In 2013 worden in samenwerking met de zorginstellingen afspraken gemaakt over een transparantere manier van toewijzen. Woonomgeving en leefbaarheid De gebiedsgerichte benadering wordt in steeds meer kernen ingezet. Doelstelling is om in het gehele werkgebied vanuit een duidelijke visie op een gebied, samen te werken met klanten en partners. Daarbij is het de ambitie van Actium om, door het realiseren van een gezamenlijke visie en integrale samenwerking, met een efficiënte inzet van middelen een optimaal leefbare woonomgeving te realiseren. In Assen, Hoogeveen en Meppel zijn al verschillende vormen van het gebiedsgericht werken in gang gezet, waarbij vooral in Assen, met de lancering van de website Mijnbuurtassen.nl, de komende jaren nog het nodige gerealiseerd zal worden. Ook zal in 2013 het leefbaarheidsproject Bouwen aan de Buurt weer plaatsvinden. Hierin nodigt Actium alle inwoners van het werkgebied van Actium uit om mooie, originele en uitvoerbare ideeën in te sturen. De beste ideeën komen in aanmerking voor (een deel van) de leefbaarheidsprijs van € 75.000,-. De aanwezigheid van de wijkbeheerders en medewerkers wonen in de wijken, zowel op straat als in het overleg met bewoners(organisaties), zorgt ook het komende jaar voor een grote betrokkenheid van Actium bij de buurt. Huurbeleid en incasso De laatste jaren bedroeg de jaarlijkse huurverhoging van woningen maximaal het inflatiepercentage. Het zal dit jaar wederom de moeite waard zijn om te bezien hoe het huurbeleid gaat veranderen. Naar verwachting zal er in 2013 een extra huurverhoging mogelijk worden voor huurders met een inkomen tot € 33.000 (1,5%) tussen de € 33.000 en € 43.000 (2,5%) en voor huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 (6,5%). De vraag is echter of deze wijzigingen op tijd wettelijk worden vastgelegd en dus in 2013 kunnen worden doorgevoerd. Ook zal Actium in 2013 een nieuw huurharmonisatiebeleid introduceren. Vanaf de fusie hanteert ze een maximale stap van € 55 huurharmonisatie bij mutatie. In het nieuwe beleid zal dit maximumbedrag worden losgelaten. Actium constateert een toenemende betaalproblematiek bij haar klanten, wat onder meer tot uiting komt in een verhoging van de huurachterstanden. Actium probeert dit op verschillende wijze aan te pakken o.a. door het digitale factureren, maar ook door het innen van de eerste verhuurnota per pin. Dit om te voorkomen dat huurders meteen beginnen met een huurachterstand bij aanvang van het huurcontract.
9
3
Onderhoud van de woningen Niet planmatig onderhoud Voor niet planmatig onderhoud is voor 2013 ruim € 6 miljoen begroot. Voor mutatie onderhoud is uitgegaan van een mutatiegraad van 9%, waarbij de netto gemiddelde mutatiekosten € 1750 per woning bedragen. De begroting van service onderhoud bedraagt ruim € 3,4 miljoen. Planmatig onderhoud Het jaar 2013 is het eerste jaar waarin het geplande onderhoud gebaseerd zal zijn op een 8-jarige cyclus. In het kader van het project doorontwikkeling Actium is besloten de bestaande cyclus van 6 jaar te wijzigen. Dit uit oogpunt van doelmatigheid. De grootste wijzigingen zijn het verlengen van de vervangingscyclus van binnenwerk als toiletten, douches en keukens, die nu op 24 jaar is gesteld. Het schilderwerk wordt in het vervolg in een 8-jaars cyclus uitgevoerd, waarbij de schilderbeurten wel intensiever zullen worden. Installaties als cv’s en mechanische ventilatie worden daarentegen binnen een kortere tijd vervangen, 16 in plaats van 18 jaar. Op basis van de nieuwe indeling in werkgebieden, zullen de onderhoudsactiviteiten van Actium in hoge mate geconcentreerd zijn in gebied F (Meppel en omgeving, gemeente Noordenveld, het zuidwestelijk deel van de gemeente Ooststellingwerf en het Noorderpark in Assen). Naast het geplande onderhoud zijn nog 2 grote projecten opgenomen in de begroting, te weten de aanpak van de Omloop en Stelling in Assen en de aanpak van Oosterwolde zuid. Het betreft hier een tweetal projecten waar onvoorziene schades zijn ontstaan. Het project Omloop/Stelling omvat de aanpak van een aantal lekkage problemen om daarna de kleuren van het complex weer in ere te herstellen. In Oosterwolde Zuid leveren bestaande kunststof kozijnen zoveel constructieve problemen op dat er tot vervanging en aanpak van de constructieve problemen moet worden overgegaan. Tegelijkertijd wordt de energieprestatie van dit complex aangepakt. Voor 2013 is er een bedrag van ruim 25 miljoen uitgetrokken voor planmatig onderhoud. Dit bedrag valt als volgt te specificeren: Veiligheidscheck 1,3 Isolatiemaatregelen 3,1 Exterieur algemeen 2,5 Exterieur daken 2,9 Exterieur metselwerk 1,3 Exterieur terreinen 1,0 Interieur (toiletten, douches, cv’s) 3,6 Schilderwerk 6,6 Contractonderhoud 3,3
10
De isolatiemaatregelen hebben betrekking op ruim 500 woningen, waarmee we weer een goede stap in de richting van onze doelstelling – alle woningen minimaal op label-C in 2020 – zetten. De veiligheidscheck wordt uitgevoerd in ruim 2000 woningen. Hierbij wordt nagegaan of de gas- en elektriciteitsinstallaties van de woningen voldoende veiligheid bieden, en worden er waar nodig aanpassingen aan de installatie aangebracht. Ervaringen leren dat de veiligheidscheck daadwerkelijk van grote waarde is voor de veiligheid in huis. Door het afpersen van de leidingen komen - ook kleine – lekkages van gasleidingen aan het licht. Ook worden elektrische installaties nagekeken op een goede aarding en op gevaarlijke constructies met snoeren e.d. Bij de uitvoering van de veiligheidscheck worden waar nodig ook een of meerdere rookmelders geplaatst. De uitvoering van de veiligheidscheck voor het gehele bezit wordt met de activiteiten in 2013 afgerond.
11
4
Woningvoorraad De totale woningvoorraad van Actium daalt naar verwachting in 2013 van 16061 (exclusief garages en overige woongelegenheden) naar 15851 (exclusief garages en overige woongelegenheden). Hierbij wordt uitgegaan van de verkoop van 80 woningen, daarnaast worden er 333 woningen gesloopt. Er worden 225 nieuwe woningen opgeleverd. Het betreft 65 zorgplaatsen, 138 gezinswoningen of appartementen en 22 koopwoningen. De afname wordt veroorzaakt door het grote aantal sloopwoningen. Ontwikkeling voorraad in 2013
Aantal
Beginsaldo
16061
Sloop
-/-333
Verkoop Nieuwe huurwoningen Eindsaldo
-/-80 203 15851
Het werkgebied van Actium is groot en gevarieerd. Actium heeft als doel om met de ontwikkeling van nieuwbouw en herstructurering te voldoen aan de wensen van de huidige en toekomstige woningmarkt. De effecten van het regeerakkoord Rutte II hebben invloed op onze projecten, een aantal zijn `on hold` gezet. In de meerjarenplanning 2013-2017 gaat Actium er voorlopig vanuit dat er 661 nieuwe woningen of appartementen opgeleverd en nog een aantal zorgwoningen, zorgplaatsen en koopwoningen.
De volgende projecten zijn in aanbouw: ■
Appelscha, Riemsoord
Het project omvat het zorgproof maken (geschikt maken voor het geven van zorg) van de 36 bestaande seniorenwoningen inclusief de aanpassing van de algemene ruimten en het overkappen van de galerij. De overkapping van de galerij en het aanpassen van de algemene ruimtes zijn al gerealiseerd. Het zorgproof maken van de bestaande woningen zal mutatiegewijs gebeuren. Het project is in 2008 gestart en loopt door totdat alle woningen zijn aangepast. Op dit moment zijn er 18 van de 36 woningen zorgproof gemaakt ■
Assen, Baggelhuizen (De Wouden)
In de wijk Baggelhuizen in Assen worden in opdracht van Actium 16 eengezinswoningen gebouwd. De bouw vindt gefaseerd plaats. In juni 2012 zijn de eerste 11 woningen opgeleverd. De bouw van de 2e fase – bestaande uit de resterende 5 woningen – is gestart in augustus 2012. De oplevering vindt in de zomer van 2013 plaats. Alle 16 woningen zijn bestemd voor de sociale verhuur. ■
Assen, Ceresplein (Mercuriuscentrum)
Dit project wordt gerealiseerd in samenwerking met projectontwikkelaar CBRE en omvat de herontwikkeling van het winkelcentrum Mercurius in Assen. Het projectdeel van Actium bestaat uit een verzorgingshuis met 54 zorgwoningen, een verpleegtehuis met 23 verpleegplaatsen en een zorgcentrum. Deze onderdelen worden alle na oplevering verhuurd aan Stichting Icare.
12
De bouw is in 2011 gestart. Actium verwacht dat het project in het voorjaar 2013 zal worden opgeleverd. ■
Hooghalen, Geelbroekerweg 8-8a
Aan de Geelbroekerweg in Hooghalen bouwt Actium 18 zorgplaatsen voor Stichting Vanboeijen. Hiervoor zijn een Finse woning en een voormalige kampeerboerderij aangekocht. De Finse woning wordt verbouwd om 4 zorgplaatsen te realiseren. De kampeerboerderij wordt vervangen door een nieuwbouw boerderij met 14 zorgplaatsen. De bouw is gestart, naar verwachting zal het project in het voorjaar van 2013 worden opgeleverd. In plaats van het complex te huren van Actium, is Stichting Vanboeijen van plan het gehele project te kopen. De ministeriële regeling voor complexgewijze verkoop is hiervoor inmiddels opgestart. ■
Norg, Dorpshuisstraat
Op deze locatie zijn 46 woningen gesloopt en worden er 50 nieuwe woningen gerealiseerd. De bouw vindt gefaseerd plaats. De eerste fase bestaat uit 24 sociale huurwoningen en 10 koopwoningen (koopgarant). De bouw van deze woningen is in het laatste kwartaal van 2012 gestart en zal ruim een jaar in beslag nemen. ■
Roden, Roderveld IV (Heijmans)
In de nieuwe woonwijk Roderveld IV worden 18 sociale huurwoningen voor Actium gerealiseerd. Het betreft de 2e fase van dit project, in de eerste fase zijn al 8 woningen gerealiseerd welke in oktober 2012 zijn opgeleverd. De oplevering van de 2e fase vindt in de zomer van 2013 plaats.
■
Smilde, Beurtschip fase C
In een aantal jaren is ’t Beurtschip in Smilde gefaseerd vervangen door nieuwbouw. In totaliteit komen er in het nieuwe Beurtschip 84 huurappartementen voor senioren, 24 zorgplaatsen voor Stichting Icare en een dienstencentrum. Beurtschip fase C is het derde en laatste deel van het nieuwe woonzorgcomplex ‘t’ Beurtschip. In deze fase zijn er 41 woningen gesloopt en worden er 20 sociale huurappartementen, 24 verpleegplaatsen en het dienstencentrum gerealiseerd. De bouw heeft een aanvang genomen in de tweede helft van 2011. De oplevering vindt plaats omstreeks de zomer van 2013. ■
Zuidwolde, Middelveen IV
In opdracht van Actium worden in Zuidwolde in het plan Middelveen IV 6 sociale huurwoningen gerealiseerd in twee blokken van drie woningen. De bouwstart vindt eind 2012 plaats, de oplevering is voor de zomer van 2013.
13
De volgende projecten zijn in voorbereiding: ■
Assen, Assen-Oost
In het herstructureringsproject in de wijk Assen-Oost worden 144 huurwoningen gesloopt. De nieuwbouw vindt gefaseerd plaats. In de eerste fase (Pelikaanstraat) worden 48 duplexwoningen gesloopt en vervangen door 16 sociale huurwoningen en 8 koopwoningen (koopgarant). De tweede fase bestaat uit het slopen van 96 duplexwoningen, aan de Roerdompstraat, Eiberstraat en Reigerstraat, deze worden vervangen door 29 sociale huurwoningen, 8 koopgarant woningen en 19 huurappartementen. De geplande bouwstart van de eerste fase is in mei 2013 en voor de tweede fase in oktober 2013. De bouwtijd bedraagt ongeveer een jaar per fase. ■
Assen, Gomarus (Troelstralaan)
Actium realiseert op deze locatie 27 huurwoningen voor de zorg. Actium heeft in 2009 een overeenstemming met Stichting Promens Care bereikt. Het aanpassen van het bestemmingsplan vraagt een uitgebreide procedure die meer tijd in beslag neemt dan was verwacht. De verwachte bouwstart is daarmee opgeschoven medio 2013. ■
Assen, Het Kanaal
Aan Het Kanaal in Assen gaat Actium 45 moderne stadsappartementen bouwen, waarvan 36 huurwoningen en 9 koopwoningen. Om plaats te maken voor de nieuwbouw worden 32 portiekwoningen en het naastgelegen café ‘De Pimpelaer’ gesloopt. De realisatie start naar verwachting medio 2013. De bouwtijd bedraagt ongeveer een jaar. ■
Diever, Kloosterstraat e.o.
Deze planontwikkeling bestaat uit de sloop van 16 woningen en de nieuwbouw van eveneens 16 woningen. Het betreft hier 12 levensloopbestendige sociale huurwoningen en 4 koopgarant woningen. Naar verwachting kan de realisatie in de tweede helft van 2013 starten. ■
Fluitenberg, Schuine Dijk
Dit betreft een samenwerking tussen Actium en Hegeman Projectrealisatie. Aan de Schuine Dijk in Fluitenberg worden voor Actium 7 sociale huurwoningen gebouwd. Daarnaast worden 6 bestaande huurwoningen aan de Fluitenbergseweg gesloopt. Er is een bestemmingswijziging nodig om de plannen mogelijk te maken. De voorbereidingen hiervoor zijn gestart. ■
Hoogersmilde, A.Pauwstraat fase 2
Op deze locatie zijn 36 woningen gesloopt. De nieuwbouw vindt gefaseerd plaats. De eerste fase omvatte 20 huurwoningen die begin 2012 zijn opgeleverd. De tweede fase bestaat uit 6 koopgarant woningen. Start bouw zal plaatsvinden bij voldoende verkoop van de woningen. ■
Meppel, Grote Oever/Kinkhorststraat
Actium heeft de voormalige kerk aan de Grote Oever in Meppel aangekocht. Gezamenlijk met de schoollocatie achter de kerk wil Actium de gehele locatie herontwikkelen om 28 sociale huurappartementen te kunnen bouwen. Naar verwachting kan er in eind 2013 worden gestart met de bouw. De realisatie is afhankelijk van de verplaatsing van de nu nog in gebruik zijnde basisschool op de locatie. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat de bouw gefaseerd plaatsvindt.
14
■
Oldeberkoop, Grietmanstraat
Aan de Grietmanstraat zijn 8 woningen aangewezen om te worden gesloopt. Hiervoor zullen 7 sociale huurwoningen worden teruggebouwd. Naar verwachting kan de bouwstart in de loop van 2013 plaatsvinden. In het kader van kostenbesparing en efficiency is besloten om dit project te combineren met Vledder, Prinses Beatrixstraat. ■
Ruinen, Priensenije
In fase 1 worden er 29 sociale huurwoningen gerealiseerd. In fase 2 worden er 56 aanleunwoningen omgezet naar intramurale zorgplaatsen. De voorbereidingen voor het nieuwe bestemmingsplan zijn inmiddels gestart. De verwachting is dat er in het eerste kwartaal van 2013 kan worden gestart met de bouwwerkzaamheden (fase 1). Fase 2 start begin 2014. ■
Vledder, Prinses Beatrixstraat
Aan de Prinses Beatrixstraat zijn 4 woningen aangewezen om te worden gesloopt. Hiervoor zullen 4 sociale huurwoningen worden teruggebouwd. Naar verwachting kan de bouwstart in de loop van 2013 plaatsvinden. In het kader van kostenbesparing en efficiency is besloten om dit project te combineren met Oldeberkoop, Grietmanstraat. ■
De Wijk, Parkweg/Wilhelminaweg/Briëtweg
Op deze locatie staan 46 woningen welke niet meer voldoen aan de eisen en zullen worden gesloopt. Vervolgens worden er 16 sociale huurappartementen, 26 sociale huurwoningen en 12 sociale koopwoningen gerealiseerd op de vrijgekomen locatie. Naar verwachting kan de bouw in 2013 starten.
15
5
Financiën De belangrijkste bron van inkomsten voor Actium zijn de huren. Rekening houdend met een huurstijging van 3% per 1 juli 2013, het percentage dat overeenkomt met de verwachte inflatie + 1% stijgen de huurinkomsten in 2013 tot ruim € 87 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie voor huishoudens met inkomens tussen € 33.000 en € 43.000 en > € 43.000. De grootste uitgavenposten zijn rente en onderhoud, samen goed voor ruim € 43 miljoen. Met ingang van de jaarrekening 2012 is er een nieuwe richtlijn, de RJ 645, waaraan de verslaggeving moet voldoen. Deze richtlijn brengt mee dat corporaties kiezen hoe hun bezit te waarderen, als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Actium heeft gekozen haar vastgoed te zien als bedrijfsmiddel en heeft daarmee gekozen alle sociale vastgoed (DAEB) te waarderen op bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed (niet DAEB) te waarderen op marktwaarde. Tevens schrijft deze richtlijn voor dat bepaalde onderhoudsactiviteiten geactiveerd moeten worden. In het verleden werd alleen levensduurverlengend onderhoud geactiveerd, nu wordt ook onderhoud aan het interieur, zoals het vervangen van keukens, sanitair en technische installaties geactiveerd. Onderhoud aan het casco, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud gaat ten laste van de winst- en verliesrekening. Voor de meerjarenbegroting 2013-2017 betekent dit dat gemiddeld € 9 miljoen per jaar aan onderhoudswerkzaamheden worden geactiveerd. Hier tegenover staan geen extra huurinkomsten. Aan de lastenkant worden corporaties steeds meer geconfronteerd met belastinguitgaven die niet kunnen worden beïnvloed. Deze belastinguitgaven betreffen de integrale vennootschapsbelasting, waterschapslasten en heffingen van lagere overheden. Daarnaast heeft kabinet Rutte II besloten een verhuurderheffing op te leggen, die oploopt tot bijna € 2 miljard in 2017. In 2013 betekent dit voor Actium nog een kleine bijdrage van € 50.000, maar deze bijdrage loopt op tot ruim € 11 mln. in 2017. In 2012 werd de sector geconfronteerd met de zaak Vestia. Deze corporatie stond aan de rand van een faillissement. Dit faillissement is afgewend, maar de sector zal in totaal een bedrag van € 700 miljoen moeten bijdragen. Daarnaast zijn er meer corporaties, die mogelijk in de problemen komen. Door de toezichthouder Centraal Fonds Volkhuisvesting is aangekondigd dat het saneringsfonds versterkt moet worden. In 2013 moet 4% van de jaarhuuropbrengst worden bijgedragen aan dit saneringsfonds. Voor de jaren 2014 en 2015 zal nog 3% van de jaarhuuropbrengst moeten worden bijgedragen. In 2016 en 2017 wordt de bijdrage ingeschat op respectievelijk 2% en 1% van de jaarhuuropbrengst. De genoemde heffingen en bijdragen leiden tot een verminderde investeringsruimte voor nieuwbouw, herstructurering en onderhoud. Deze heffingen kunnen onmogelijk worden gefinancierd uit de inflatiecorrectie. In 2011 zijn er diverse ideeën en verbetervoorstellen aangedragen om aan de ene kant de inkomsten te verhogen en aan de andere kant de uitgaven te verlagen en tegelijkertijd de dienstverlening te waarborgen. In 2012 is onderzoek gedaan naar verlenging van de planmatig onderhoudscyclus en is de koppeling tussen strategisch voorraadbeleid en het meerjarenonderhoud gelegd. Dit resulteert in een verlaging van de jaarlijkse planmatig onderhoudskosten met ruim € 2,5 miljoen per jaar. Daarnaast wordt er gestuurd op de netto bedrijfslasten. Ook wordt kritisch gekeken naar de inkomstenkant, onder andere door
16
het strikter toepassen van huurharmonisatie en doorbelasting van kosten aan de huurders. De inkomsten uit verkoop van bestaande woningen staan onder druk. De verkoopprognoses zijn niet goed, voor 2013 wordt dan ook uitgegaan van de verkoop van 80 woningen, met een opbrengst van ruim € 8 miljoen. Voor de meerjarenbegroting wordt uitgegaan van 80 verkopen in 2013 en 2014, daarna wordt elk jaar een voorzichtige groei in de verkopen geprognosticeerd van 5 extra per jaar, zodat de verkopen in 2017 op 100 worden geschat. In een treasurystatuut heeft Actium haar visie ten aanzien van het financieringsbeleid beschreven. Het financieringsbeleid beleid is erop gericht renterisico’s te beheersen, een zekere mate van flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren en tijdelijke financiële overschotten tegen een aantrekkelijk rentetarief veilig weg te zetten. Ook is daarin geregeld dat maandelijks inzicht wordt verkregen in de beschikbare liquiditeiten en te verwachten uitgaven. Daardoor kan snel worden ingesprongen bij afwijkingen van prognoses en bijtijds nieuwe financieringen worden aangetrokken. Actium had altijd al een zeer prudent beleid ten aanzien van derivaten en heeft, vooruitlopend op nieuwe beleidsregels, gekozen om voorlopig geen nieuwe derivaten aan te trekken. De nieuwe ministeriele beleidsregels zijn verwerkt in het aangepast treasurystatuut. Op basis van de begroting 2013 en de vastgelegde aflossing van bestaande leningen wordt de totale financieringsbehoefte voor 2013 geschat op ongeveer € 97 miljoen. Actium rekent in 2013 een uurloon van € 49.90 exclusief BTW. Dit uurloon wordt in rekening gebracht voor de activiteiten van Actium en de daarbij horende servicekosten, die voor rekening van de huurders komen. Dit uurloon is inclusief verbruik van klein materiaal. Daarnaast zijn ook de kosten van het wagenpark, mobiele communicatieapparatuur en de allround vaklieden met een goede kennis van woning en woonomgeving in dit tarief verdisconteerd. De afgelopen jaren is binnen Actium een groot bewustzijn ontstaan ten aanzien van de fiscale gevolgen van met name investeringsbeslissingen. Er wordt gewerkt aan een Tax Control Framework. Dit is een instrument van interne beheersing specifiek gericht op de fiscale functie binnen een bedrijf en gekoppeld aan de fiscale strategie. Het resultaat moet zijn beheersing van de totale fiscaliteit en daarmee te komen tot juiste, volledige en tijdige aangifte voor alle belastingen. Met dit instrument wordt het mogelijk om over te gaan tot Horizontaal Toezicht door de belastingdienst. De belastingdienst heeft zich tot nu toe in haar onderzoeken gericht op de aangiften van de jaren 2006 - 2010, vervolgens moet 2011 ook nog onderzocht worden. Dit betekent dat op zijn vroegst in 2013 overgegaan kan worden op Horizontaal Toezicht.
17
Begroting 2013
(bedragen x € 1.000) Begroting 2013
Prognose 2012
Jaarrekening 2011
87.512
83.114
79.555
2.136
2.172
1.972
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
61
174
161
8.154
7.824
10.777
-1.022
0
-107
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
726
1.400
440
Overige bedrijfsopbrengsten
118
930
550
97.685
95.614
93.348
17.193
17.715
17.171
9.328
15.037
6.467
Verkoop onroerende goederen bestaand bezit Verkoop onroerende goederen nieuwbouw koop
Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijving materiële vaste activa Waardeveranderingen activa Erfpacht
21
21
20
Lonen en salarissen
9.245
9.042
9.557
Overige personeelskosten
1.195
1.245
1.319
Sociale lasten
1.128
1.217
1.109
Pensioenlasten
1.648
1.606
1.471
Lasten onderhoud
23.898
29.447
26.778
Directe exploitatielasten
12.718
8.659
8.189
4.657
4.438
4.228
Som der bedrijfslasten
81.031
88.426
76.309
Bedrijfsresultaat
16.654
7.188
17.039
1.227
825
Overige bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille*
9.549
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
772
Waardeveranderingen financiële vaste activa
41
Mutaties deelnemingen
13
Rentelasten en soortgelijke kosten
18.931
17.358
17.113
Totaal financiële baten en lasten (per saldo last)
18.159
16.131
16.316
8.044
-8.943
723
0
990
-5.709
8.044
-9.933
6.432
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
Vennootschapbelasting JAARRESULTAAT
* In de prognose Q2-2012 en jaarrekening 2011 is geen rekening gehouden met de niet gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille
18
Organogram
Raad van commissarissen
Directeurbestuurder
Ondernemingsraad
Strategie en beleid
Controlling
Manager projectontwikkeling
- staf - administratie - projectleiding - opzichters
Manager onderhoud
- serviceonderhoud - planmatig onderhoud - bedrijfsbureau
Manager wonen
- rayon Assen - rayon Ooster wolde / Smilde - rayon Ruinen - wooninformatie - klant en markt - administratie wonen
Manager bedrijfsdiensten
- communicatie - financiën - personeel en organisatie - ICT - juridische zaken - facilitaire zaken
19
plezierig
duurzaam zorgeloos
wonen... dát is Actium!
Actium Postbus 500, 9400 AM Assen T. 0900 0604 F. (0592) 400 400 E.
[email protected] I. www.actiumwonen.nl Bezoekadressen Assen, Industrieweg 15 Assen, Eemland 1 (alleen op afspraak) Oosterwolde, Nanningaweg 37 Ruinen, Leeuwte 31 Smilde, Stuurboord 4
