Raadsvoorstel no. R2015.0011
Agendapunt no. 13
Onderwerp Verklaring van geen bedenkingen Stierop 3
Uitgeest, 14 april 2015
Aan de gemeenteraad
Aanleiding Op 2 juli 2014 is er een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de activiteit ‘bouwen’ voor de herbouw van een stolp op het adres Stierop 3. Op 17 november 2014 is de aanvraag aangevuld met het verzoek om de schuur (afgeknotte stolp) op hetzelfde perceel te gebruiken voor bewoning (activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’). De aanvraag is ingeboekt onder kenmerk OV2014-054. De vergunning wordt slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 Wabo niet mogelijk is. Wij hebben afgewogen of afwijking van het bestemmingsplan wenselijk is. Op onderstaande luchtfoto is de locatie aangeduid met een rode omcirkeling.
Bouwplan De activiteit ‘bouwen’ betreft de herbouw van een stolpwoning met een bouwhoogte van 13 meter waar in de huidige situatie een stolpwoning met een bouwhoogte van 10 meter staat. De gronden ter plaatse van de woning worden met circa 1 meter opgehoogd zodat deze gelijk komen met het voorliggende dijkniveau. Het aangevraagde kan niet vergunningvrij worden gerealiseerd. Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan dient ingevolge het bepaalde in artikel 2.10 lid 2 Wabo de aanvraag mede aangemerkt te worden als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c (activiteit ‘strijdig gebruik’). 1
De aangevraagde stolp heeft een afmeting van 14.6 x 14.6 meter, goothoogte 3.0 meter en een dakhelling van 50 graden, dit leidt tot totale hoogte van 13 meter (inclusief ophoging van het maaiveld). Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening De activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ behelst het gebruik van de schuur (afgeknotte stolp) op hetzelfde perceel als woning. Er vindt geen verbouwing plaats, slechts het gebruik als woning wordt aangevraagd. In totaal behelst deze aanvraag dus 2 woningen. Bestemmingsplan De gronden waarop het aangevraagde is gelegen hebben in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ de bestemming ‘Wonen’. Het aangevraagde is in strijd met de in artikel 20.2 onder h opgenomen bouwregels omdat de maximale bouwhoogte van 10 meter wordt overschreden. De woning in de schuur (afgeknotte stolp) is in strijd met artikel 20.2 onder c van de planregels waarin in bepaald dat de woning binnen het bouwvlak gebouwd dient te worden. Hier wordt niet aan voldaan omdat er geen bouwvlak is opgenomen voor de schuur (afgeknotte stolp). Voorafgaande besluitvorming Op 11 juni 2013 heeft ons college besloten in principe medewerking te willen verlenen aan het bouwplan (B2013.0499) voor de herbouw van de stolp. Het aangevraagde gebruik voor de schuur (afgeknotte stolp) als woning maakte geen onderdeel uit van het principebesluit en is zodoende een nieuw element in de aanvraag. Bewoning schuur (afgeknotte stolp) De beleidslijn extra woningen op een perceel is hier niet van toepassing vanwege de ligging buiten het bij de beleidslijn daarvoor aangewezen gebied. De bestaande volumes zijn 2 stolpen die met een tussenstuk aan elkaar zijn verbonden. Deze stolpen hebben een belangrijke landschappelijke waarde maar bevinden zich nu in slechte staat van onderhoud. Het behouden en onderhouden van deze twee stolpen is meer gewaarborgd als hier twee woningen van worden gemaakt. In de Structuurvisie Uitgeest 2020 is opgenomen dat het huidige voorzieningenniveau binnen het bebouwde gedeelte van Uitgeest behouden en waar mogelijk versterkt dient te worden. Ook wil de gemeente doorgroeien naar 14.000 inwoners (per 1 januari 2014 heeft Uitgeest 13.242 inwoners). Om dit getal te bereiken dient de huidige woningvoorraad te worden behouden (en uitgebreid). In de Structuurvisie wordt aangegeven dat het huidige woningaanbod qua samenstelling te eenzijdig is. Binnen een specifieke doelgroep, de ouderen, is er nog een tendens gaande. Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen. Het plan is in overeenstemming met dit beleid. Voorts wijzigt het aangezicht van het erf niet omdat de afgeknotte stolp bestaande bebouwing betreft. Afwijkingsmogelijkheden Er kan medewerking worden verleend aan het aangevraagde door toepassing te geven aan de in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo opgenomen afwijkingsbevoegdheid indien het aangevraagde niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
2
Ruimtelijke onderbouwing Het bouwplan is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, welke is getoetst door de afdeling Ruimte en de Omgevingsdienst IJmond. Op basis van de ruimtelijke onderbouwing kan worden geconcludeerd dat het aangevraagde in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Welstand Op 25 augustus 2014 is het bouwplan voorgelegd aan de welstandcommissie. De commissie heeft geoordeeld dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ betreft slechts het gebruik en niet de activiteit ‘bouwen’ en hoeft daarom niet voorgelegd te worden aan welstand. Provincie Noord-Holland Het gebied bevindt zich tevens binnen de bestemming ‘Waarde-Landschap’. Op deze gronden mag worden gebouwd indien: 1. dit verenigbaar is met behoud, herstel en/of versterking van de aardkundige waarden; 2. dit conform advies van de provincie Noord-Holland of een daarvoor in de plaats tredende commissie, niet leidt tot een wezenlijke verandering van de aanwezige waarden. De aanvrager heeft contact gezocht met de provincie. Uit de reactie van de provincie komt naar voren dat de activiteit ‘bouwen’ niet leidt tot een wezenlijke verandering van de aanwezige waarden Voor de extra bewoning van de schuur (afgeknotte stolp) bestaat vanuit ruimtelijk oogpunt ook geen bezwaar. Het betreft een bestaand gebouw, dus er vindt geen toename van de bebouwde oppervlakte plaats. De ruimtelijke onderbouwing is akkoord bevonden door de afdeling Ruimte en de Milieudienst IJmond. Vooroverleg De conceptstukken van de aanvraag zijn toegezonden aan de provincie en het Hoogheemraadschap ten behoeve van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro jo. artikel 6.18 Bor. Procedure Nadat de raad heeft verklaard geen bedenkingen te hebben tegen het verlenen van de omgevingsvergunning, kan het ontwerpbesluit gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegd. Een ieder kan een zienswijze indienen. Als er geen zienswijzen worden ingediend, kan de omgevingsvergunning voor het bouwplan worden verleend. Als er wel zienswijzen worden ingediend, worden de zienswijzen voorgelegd aan de raad omdat in dat geval opnieuw een verklaring van geen bedenkingen nodig is om de vergunning te verlenen. Na afgifte van de vergunning staat gedurende zes weken voor belanghebbenden de mogelijkheid open voor het indienen van een beroep en/of verzoek om voorlopige voorziening. Financiële aspecten/risico's: - Met de initiatiefnemer wordt een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee komt eventuele planschade voortvloeiend uit uw besluit omtrent deze omgevingsvergunning voor rekening van de initiatiefnemer. - Er hoeft geen exploitatieovereenkomst te worden gesloten omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (artikel 6.12 lid 2 Wro). - Er is beroep mogelijk tegen hetbesluit op de aanvraag om omgevingsvergunning. Conclusie Het bouwplan is een gewenste invulling van het perceel. De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorwaarden zoals gesteld door het bestemmingsplan. De enige afwijking is het verhogen van de bouwhoogte en het toestaan van het gebruik van een bestand gebouw als woning. Dit heeft geen nadelige effecten voor de omgeving. De welstandcommissie heeft ingestemd met het bouwplan 3
waarmee het voldoet aan redelijke eisen van welstand. Er zijn geen belemmeringen die in de weg staan aan het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen tegen het verlenen van de omgevingsvergunning.
Burgemeester en wethouders van Uitgeest, de secretaris, de burgemeester,
P. Schouten
4
mw. W.J.A. Verkleij
Raadsbesluit no.R2015.0011
Onderwerp Verklaring van geen bedenkingen Stierop 3
De raad van de gemeente Uitgeest;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 14 april 2015, nr. R2015.0011; gehoord de beraadslagingen in de commissie Grondgebiedzaken d.d. 14 april 2015; besluit: 1. geen bedenkingen te hebben als bedoeld in artikel 2.27 Wabo jo. artikel 6.5 Bor, tegen het verlenen van de omgevingsvergunning voor het project voor het oprichten van een woning op het perceel Stierop 3, evenals het toestaan van een woning in de bestaande afgeknotte stolp voor zover er geen zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit van de omgevingsvergunning; 2. indien wel zienswijzen naar voren worden gebracht tegen het ontwerpbesluit, dat opnieuw een verklaring van geen bedenkingen dient te worden gevraagd bij de raad; 3. geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd en er geen noodzaak wordt gezien om nadere regels te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Uitgeest, gehouden op 30 april 2015, de griffier, de voorzitter,
W. Zoetelief
5
mw. W.J.A. Verkleij
