SWOT analyse Leek
De SWOT analyse is een beoordeling van de sterke en zwakke kanten, alsmede de bedreigingen en de kansen die kunnen optreden. De sterke en zwakke kanten zijn deels een gegeven, maar door gerichte actie of invloeden van buitenaf kunnen deze veranderen, ten goede of ten kwade. De bedreigingen en kansen zijn primair invloeden van buitenaf. Op basis van de SWOT analyse zijn de actiepunten verder uitgewerkt in de HBD Kansenkaart: -
Wat is een reële ambitie? Wat staat die ambitie in de weg? Hoe komen we verder? Onderstrepen van de sterke punten, aanpakken van de zwakke kanten, rekening houdend met de bedreigingen en profiterend van de kansen. Wie moet wat oppakken?
De SWOT analyse wordt hier gestructureerd rond de volgende aspecten:
Positie: factoren die de marktpositie beschrijven Structuur: de vastgoedsituatie waarbij het gaat om ruimtelijke ligging van de winkelpanden (inclusief de routing en trekkerbeeld) in het centrum zelf en ten opzichte van de directe omgeving en de (mede daarmee samenhangende) waarde(ontwikkeling) Aanbod: het winkelaanbod in het centrum, kwalitatief en kwantitatief Uitstraling: de belevingswaarde van het centrum door panden, openbare ruimte en winkelpresentatie Verkeer: de klantvriendelijkheid van zaken als parkeren, bereikbaarheid, bewegwijzering voor auto’s en fietsen Ondernemerschap: de mate waarin ondernemers zich actief opstellen om hun bedrijf positief te ontwikkelen, individueel of gezamenlijk Marketing/communicatie: alle aspecten die betrekking hebben op het onder de aandacht brengen en houden van het centrum bij de consument Overlegstructuur: de effectiviteit van samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven (zowel ondernemers als pandeigenaren)
1
SWOT Leek marktpositie
structuur
aanbod
sterk
zwak
bedreiging
kansen
Binding eigen bevolking
Afvloeiing naar Roden
Internet
Internet
Afvloeiing naar Groningen
Inkomensdaling
Toevloeiing uit directe omgeving Overdekt winkelgebied (Liekeblom)
Belangrijkste formules aanwezig
Geen winkelcircuit Ruimte in bestemmingplan (centrum Randgebied) Onduidelijke routing Recreatief aanbod
Consuminderen Verdere uitwaaiering Verplaatsing Lidl
Parkeerplaats De Tip Vastgoedstagnatie Herinrichtingsplan
Bedrijfsbeëindiging
Leegstand (>13%) Winkelpresentaties
uitstraling
Actualisering bestemmingsplan
Schaalverkleining
Herinrichtingsplan
Openbare ruimte Specifieke gebouwen
verkeer
Parkeercapaciteit
Uitbreiding parkeren
Gratis parkeren
ondernemerschap Zelfstandig
Filialisering
“de crisis”
ondernemers Financiering Jonge ondernemers Actieve vereniging
Marketing/ communicatie
Ondernemersfonds
overlegstructuur
Centrumpanel
Imago
Uitputting (geld en energie) Het Nieuwe Winkelen
Het Nieuwe Winkelen
Onduidelijke focus Kansenkaart traject
1. Positie: factoren die de marktpositie beschrijven Uit de beschikbare gegevens (2005) valt op te maken dat de binding van de bestedingen van de bevolking van Leek zelf vrij goed is. Daarnaast is er toevloeiing vanuit de omliggende kleine dorpen. Toch is er ook verlies van bestedingen naar het grotere Roden en naar de stad Groningen. De positie in de westelijk gelegen dorpen is mede afhankelijk van de aantrekkingskracht van Drachten. De positie van een winkelgebied ten opzichte van de concurrentie verandert niet snel. Afstand (die vaak moeilijk te verkorten is) is een belangrijk criterium voor de keuze van de aankoopplaats. Het gegeven dat de binding en toevloeiing van Leek niet maximaal zijn opent echter wel een mogelijkheid de positie iets te versterken. De positie van Leek wordt (net als alle vergelijkbare kernen) bedreigd door de groeiende betekenis van internetshoppen (in alle branches behalve de foodsector). Aan de andere kant kan internet voor winkeliers ook een kans bieden om zelfs op grote afstand klanten te bereiken. Dat vraagt wel een actieve opstelling.
2
De economische situatie en het daardoor onder druk staan van de huishoudensinkomens is eveneens een bedreiging voor de positie van Leek. “Consuminderen”, minder kopen, het tevreden zijn met wat je hebt, wordt momenteel natuurlijk door voorzichtigheid ingegeven, maar het lijkt ook een trend op zich zelf te zijn. Een duurzame levensstijl is in steeds meer kringen doorgedrongen. Uiteraard hebben alle winkelgebieden hiermee te maken, maar de consument wordt hierdoor wel kritischer ten aanzien van de aankoopplaats. Als er dan wat gekocht wordt, dan op de plek die het best aan de verwachtingen voldoet. Voor een plaats als Leek, die op een aantal aspecten minder scoort als concurrenten Roden en Drachten of een stad als Groningen is dit een handicap, die op een andere manier weer gecompenseerd moet worden. 2. Structuur: de vastgoedsituatie waarbij het gaat om ruimtelijke ligging van de winkelpanden (inclusief de routing en trekkerbeeld) in het centrum zelf en ten opzichte van de directe omgeving en de (mede daarmee samenhangende) waarde(ontwikkeling) Ten opzichte van omliggende plaatsen onderscheidt Leek zich met een overdekt winkelcentrum, De Liekeblom. Hoewel het gedateerd is en beperkt van omvang biedt dit bij slecht weer extra comfort. Het kan een extra reden geven om in Leek inkopen te doen en de moeite waard zijn om extra te promoten in de seizoenen dat de consument daar behoefte aan heeft. Net als veel veendorpen die gegroeid zijn door hun ligging aan een kruispunt van kanalen heeft Leek een weinig compact centrum. Het doorbouwen langs de (voormalige) kanalen leidt als vanzelf tot uitwaaiering. Pogingen om de winkelstraten te verbinden en circuits te maken brengen vaak vooral achterkanten in beeld. De grote spreiding van het centrum beperkt de aantrekkelijkheid als recreatief winkelcentrum, waarin van winkel naar winkel lopen een vorm van vrijetijdsbesteding is. De afgelopen 10 jaar is de spreiding van het winkelgebied van Leek nog verder toegenomen (onder meer door de bouw van De Hulst) en in 2012 wordt met de verplaatste Lidl zelfs een nieuwe loot toegevoegd. Vanuit de wens van samenhang is het dan weer een voordeel dat de eerder ver buiten het centrum gevestigde Action zo weer aansluiting krijgt. Buiten het toch al uitgewaaide centrum is er ook nog een perifere detailhandelslokatie met de gebruikelijke bouwmarkten en woninginrichtingszaken. Ongunstig is echter dat hier ook een sterke supermarktcluster aanwezig is: de tweede Jumbo van Leek en Aldi. Dit is nadelig voor de toevloeiing van bestedingen naar het centrum en de daar aanwezige supermarkten (Jumbo, AH en Lidl). Nog verdere uitwaaiering, vestiging van solitaire detailhandel in de wijken en branchevervaging in de periferie is uiteraard niet wenselijk. Het te actualiseren bestemmingsplan van de zone rond het centrum biedt hier nu echter nog wel mogelijkheden voor. Branchevervaging in de periferie en het nieuwe fenomeen van internetophaalpunten (die als winkels beschouwd moeten worden) vragen veel aandacht bij het formuleren van bestemmingsplannen en de handhaving van de regels.. De vastgoedstagnatie is niet bevorderlijk voor een compactere structuur. Er kan langdurige leegstand ontstaan, waardoor ook binnen de aaneengesloten winkelgebieden gaten vallen. De voorgenomen herinrichting zal het centrum niet compacter kunnen maken. Wel kan de als geheel ontworpen openbare ruimte helpen om het centrum meer als eenheid te beleven. Het biedt ook de mogelijkheid de routing voor het autoverkeer goed aan te pakken. Dat is zowel in het belang van de automobilist (geen ergernis over onduidelijkheid) als van de fietser en de voetganger (zo weinig mogelijk onnodige autorondjes).
3
De aanleg van de parkeerplaats aan De Tip zorgt voor een verbetering van de structurele positie van het noordelijk gedeelte van het centrum. Helaas verdwijnt de Lidl van deze plek. Wanneer dit pand geen sterke nieuwe invulling krijgt is de balans voor de Tolberterstraat negatief. 3. Aanbod: het winkelaanbod in het centrum, kwalitatief en kwantitatief Het winkelaanbod is compleet. Supermarkten (full service en discount), overige dagelijkse branches, frequente non food (huishoudelijke artikelen, textiel, lectuur) en in- en om het huis (bloemen en planten, electronica etc.) zijn voldoende vertegenwoordigd. Ook modische branches (kleding, schoenen, optiek) zijn aanwezig en kunnen voorzien in de plaatselijke behoefte. Het aanbod in recreatieve branches (vooral mode, woninginrichting, cadeaus, kunst en media) is echter te beperkt om consumenten uit verderaf gelegen gebieden aan te trekken. De winkelleegstand is met meer dan 13% boven de wenselijke frictieleegstand van 5%, maar niet sterk afwijkend voor deze tijd voor een plaats als Leek. Alleen de A1 gebieden in de grotere steden hebben momenteel lagere leegstandscijfers. Zoals vaker concentreert de leegstand zich in de straten met de laagste passantenintensiteit, vaak de uiteinden van het winkelgebied zoals de Tolberterstraat. De leegstand kan verder oplopen als gevolg van bedrijfsbeëindiging. Het aflopen van huurcontracten biedt winkeliers de kans het al of niet voortzetten van de zaak te bezien in relatie tot hun leeftijd en de kansen op een rendabele exploitatie in het licht van de economische situatie. Kleinere plaatsen hebben de afgelopen jaren geprofiteerd van schaalverkleining. Om marktaandeel te vergroten zoeken retailers als HEMA de klant actief op door vestigingen van kleinere formules. Dat dit ten koste gaat van de omzet van de grotere vestigingen wordt gecompenseerd door de groei van de totale omzet. Ook firma’s als C&A en H&M kunnen zo op onverwachte plekken verschijnen. Of dit ook voor Leek opgaat is van veel factoren afhankelijk waaronder de economische situatie. 4. Uitstraling: de belevingswaarde van het centrum door panden, openbare ruimte en winkelpresentatie Het centrum van Leek wordt gedomineerd door gebouwen uit de jaren 80. Zowel de vormgeving als het materiaalgebruik spreken het overgrote deel van potentiele bezoekers niet aan. Dat is niet gunstig voor het versterken van een positie als recreatief winkelcentrum dat ook al bemoeilijkt wordt door de weinig compacte structuur en de beperkte omvang van het recreatieve aanbod in concurrentie met Roden en de stad Groningen. De voorgenomen herinrichting met veel ruimte voor bomen kan de uitstraling zeker verbeteren, al was het maar door het camouflerende effect . Ook het aanpakken van panden kan helpen; bijvoorbeeld aanbrengen van stucwerk en het vervangen van trespa door echt hout of metaalsoorten, hoewel het probleem zonder regelmatig onderhoud vaak even snel terugkomt. Het betreft hier bovendien de verantwoordelijkheid van de eigenaar, waarvan de praktijk leert dat het vaak moeilijk is deze in beweging te krijgen wanneer er geen hard bewijs is voor rendement op korte termijn. Wat betreft de presentatie van winkels zijn er uiteraard grote verschillen. Vaak doen uitstallingen in de openbare ruimte eerder afbreuk aan de aantrekkelijkheid van de winkel. De attentiewaarde van een fraai opvallend object is vaak groter dan wanden en rekken met gelijksoortige waar, die soms de gehele winkel aan het zicht onttrekken.
4
5. Verkeer: de klantvriendelijkheid van zaken als parkeren, bereikbaarheid, bewegwijzering voor auto’s en fietsen Parkeren is een belangrijk pluspunt van het centrum van Leek. Zeker met de voorgenomen uitbreidingen bij de Schans en de Tip is er voldoende ruimte die bovendien goed gespreid is. Het blauwe zone systeem bevordert de doorstroming zonder betalingsverplichting. Wellicht kan een proef met volledig vrij parkeren worden genomen. Dat geeft het winkelpubliek nog meer ontspanning en versterkt de concurrentiepositie. Voorwaarde is uiteraard dat de belangrijke plekken niet door ondernemers en hun personeel en bewoners worden bezet; vandaar mogelijk een experiment na oplevering van de herinrichting. 6. Ondernemerschap: de mate waarin ondernemers zich aktief opstellen om hun bedrijf positief te ontwikkelen, individueel of gezamenlijk Leek heeft een relatief jonge ondernemerspopulatie. Sinds kort is er ook een actieve vereniging die de mouwen opstroopt om Leek goed te promoten. Gunstig is ook dat er een vorm van een ondernemersfonds is, waardoor alle winkels meebetalen aan activiteiten. Net als in andere plaatsen is het zelfstandig ondernemerschap echter kwetsbaar. Veel organiserend werk komt daardoor op de schouders van een beperkt aantal mensen te liggen. 7. Marketing/communicatie: alle aspecten die betrekking hebben op het onder de aandacht brengen en houden van het centrum bij de consument Leek is geen toeristisch recreatief winkeldorp in de zin dat men het dorp bezoekt vanwege de sfeer en vervolgens geld besteedt aan aankopen en consumpties. Toch is promotie wel degelijk van groot belang, want ook voor de boodschappen en doelgericht winkelen maken mensen keuzes. Het is daarbij heel belangrijk om duidelijk te maken wat de pluspunten zijn van Leek. Juist voor een plaats die het niet moet hebben van zijn uiterlijke verschijningsvorm (zelfs niet na de zorgvuldig tot stand gekomen herinrichting van de openbare ruimte) en die geen historisch bepaalde centrale plek inneemt is dat een opgave. Vanwege de beperkte middelen mogen daarbij ook niet te veel fouten gemaakt worden. Kortom, een goed doordacht en consequent te continueren promotieprogramma is noodzakelijk. Zowel als collectief, maar ook als individuele ondernemer moet daarbij ingespeeld worden op Het Nieuwe Winkelen, een verzamelterm die betrekking heeft op het antwoord van de winkelier/retailer op het veranderend zoekgedrag van consumenten door internet en mat name het mobiel internet. De jongere (en straks dus ook de oudere) consument zoekt naar een product/merk en niet naar een winkel. Vaak begint de oriëntatie thuis achter de PC/tablet. Soms eindigt de zoektocht daar al na het aanklikken van de bestelling. De kunst is de consument al op internet te bereiken en/of als zo aantrekkelijk bekend te staan dat een fysiek bezoek toch de moeite waard is. Actieve klantgerichtheid staat meer dan ooit centraal. 8. Overlegstructuur: de effectiviteit van samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven (zowel ondernemers als pandeigenaren) Alleen door samenwerking is het mogelijk de positie van een plaats als Leek te verstevigen: samenwerking tussen ondernemers en tussen gemeente en ondernemers. Hierbij moeten ook de pandeigenaren betrokken worden, omdat die vaak een lange termijnbelang hebben en ook vaak een belangrijke rol spelen als het gaat om het doen van investeringen.
5
Positief is dat er reeds een centrumpanel bestaat waarin de Handelsvereniging, bewoners, de Historische Kring en de gemeente elkaar treffen. De eerste stappen in de richting van een professionelere en meer projectgerichte samenwerking worden nu gezet, mede in het verlengde van de op handen zijnde herinrichting van het centrum. De HBD Kansenkaart traject biedt een kans om de samenwerking scherper te richten: wat is een reële positie van Leek en welke maatregelen zijn nodig om deze positie in te nemen en te versterken? De ervaring leert dat samenwerking niet vanzelf komt en nog minder vanzelfsprekend effectief blijft functioneren. Daarvoor is (behalve besef van urgentie bij alle partijen) ook een strak agendabeheer en een professionele voeding met beslispunten en oplossingsrichtingen noodzakelijk.
drs. F.O. (Olaf) Busch Ruimtelijk economisch adviseur --------------------------------------------------------------------------------------------
Contactgegevens Van Harinxmaweg 19 9246 TL Olterterp
Hoofdkantoor Nieuwe Parklaan 72-74 Postbus 90703 2509 LS Den Haag
T F E M
T F E I
(0512) 38 5610 (0512) 38 5218
[email protected] 06 20 01 87 31
(070) 338 56 76 (070) 338 57 11
[email protected] www.hbd.nl
6
