n
2009
Van Slingelandtlaan 9 2101 BP Heemstede tel. 023-529 28 30 mob. 06-55 707 710 email: hsmkruijer@compuserve. com
Mr ir H.S.M. Kruijer
College van B&W van de gemeente Heemstede Raadhuisplein 1, 2101 HA Heemstede Heemstede, 23 november 2009 Betreft: vergoeding van planschade
Geacht college,
Op 13 november j.l. is het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest in werking getreden. Ten gevolge van de daarin aan mijn buren verstrekte mogelijkheden om mij in te bouwen is de waarde van mijn woning/perceel met € 75.000,- gedaald, van € 725.000 naar € 650.000. Ik verwijs daarvoor naar het bijgaande taxatierapport d.d. 16 september 2009 van Peter Grajer makelaars te Heemstede.
Ik maak aanspraak op een vergoeding van deze door mij geleden "inbouw"-planschade, ter grootte van: € 75.000 (zegge: vijfenzeventigduizend Euro). Ik verzoek u om deze schadevergoeding op korte termijn over te (doen) maken naar mijn bankrekening met nr. 44.44.33.600.
Hoogachtend,
Bijlage: taxatierapport
P.S. Voor het geval dat u van plan zou zijn om mij af te schepen met de opmerking dat mijn voornoemde planschade gecompenseerd zou worden door de bouwmogelijkheden die mij door het plan verstrekt zijn: 1
Allereerst stel ik op deze bouwmogelijkheden, evenals de grote meerderheid van de inwoners van Heemstede, absoluut geen prijs zodat zij voor mij van nul en generlei waarde zijn. Maar bovendien blijken deze bouwmogelijkheden - indien benut - in het economische verkeer zelfs een schadepost van ca. € 200.000 te vormen - die dus nog veel groter is dan mijn "inbouwschade"! Bij gebruik van deze eigen bouwmogelijkheden - waardoor wellicht de "inbouwschade" vermindert moeten bouwkosten gemaakt worden. En die blijken veel groter te zijn - met het genoemde bedrag van € 200.000 - dan de waardestijging die mijn woning aldus ondergaat.
BS
Peter Grajer
u
makelaars | k e n r e r s in
Kennemerland
RJ. Grajer J.R.F. Grajer beëdigde register makelaars en taxateurs
TAXATIERAPPORT VAN SLINGELANDTLAAN 9 HEEMSTEDE september 2009
Raadhuisstraat 67 2101 HD Heemstede tel (023) 547 46 45 fax (023) 5281419 www.petergrajer.nl
[email protected] A B N A M R O 50 2013 0 4 4 KvK 341 02097
Peter Grajer makelaars j
TAXATIERAPPORT
( r e n n e r s in
Kennemerland
pgrajerfii iRFiGrajet •SS égister makelaar n taxateufsr. il
Op verzoek van: De heer mr. ir. H.S.M. Kruijer wonende te 2101 BP Heemstede van Slingelandtlaan 9 verklaart ondergetekende, Petrus Johannes Grajer, beëdigd register makelaar in en taxateur van onroerende goederen, kantoorhoudende te 2101 HD Heemstede aan de Raadhuisstraat 67 ( Peter Grajer makelaars) en ingeschreven in het register Stichting VastgoedCert te Rotterdam, onder nummer BV01.20.504.5.1248, tevens lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM.
«
op de eed door hem als makelaar in onroerende goederen, bij de aanvang van zijn functie afgelegd, te hebben opgenomen en gewaardeerd de navolgende onroerende zaak:
te weten: "Het halfvrijstaande woonhuis m e t ondergrond, garage en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te 2101 BP Heemstede, aan de Van Slingelandtlaan 9, kadastraal bekend Gemeente Heemstede sectie A n u m m e r 6 0 3 7 ter grootte van 3.91 are alsmede Een perceel tuin gelegen achter het pand Van Slingelandtlaan 9, kadastraal bekend Gemeente Heemstede sectie A n u m m e r 9425 ter grootte van 1.21 are ( Zoals in geel is ingekleurd op de als bijlage toegevoegde kadastrale kaart.)
en hieraan de navolgende waarde te hebben toegekend:
TV-
m
m
Peter Grajer makelaars [
EEN ONDERHANDSE VERKOOPWAARDE VRIJ VAN HUUR EN GEBRUIK, in de huidige staat en met de huidige omliggende bebouwing, VAN; € 725.000,--
(zegge: Z E V E N H O N ^ ^ ^ I ^ ^ ^ r T T T f l G S u i Z E N D euro)
TOELICHTING: Opdracht Wij ontvingen op 9 september 2009 van de eigenaar de opdracht om het hiervoor vermelde object te taxeren. Op 10 september 2009 heeft ondergetekende het pand opgenomen en bezichtigd. Doel De specifieke opdracht is een taxatie te maken, waarbij inzicht wordt gegeven in de huidige onderhandse verkoopwaarde, gebaseerd op de huidige staat van onderhoud en met de huidige afmetingen en vorm van het getaxeerde pand, alsmede op basis van de huidige, bestaande bebouwing van de omliggende percelen. Bovendien geeft de opdrachtgever aan dat hij inzicht wil hebben in de waarde van het hierbij getaxeerde pand als de omliggende panden fors hebben uitgebouwd. NVM Op deze taxatie zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende, of Peter Grajer makelaars te Heemstede, ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waarvoor het is gemaakt. Ondergetekende verklaart dat hij, noch zijn kantoor, betrokken is of was bij de (ver-)kooptransactie die eventueel ten grondslag ligt aan deze taxatie. Waarde Onder onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, verstaan wij: de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van h u u r en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede
Peter Grajer mafcelaaTsj kvnrerf
in
Kennemerland
BTW De bij een eventuele eigendomsoverdracht wettelijk verschuldigde omzetbelasting (BTW) is niet in de opgegeven waarden begrepen. Akte Wij hebben ter inzage gekregen de akte van levering d.d. 14 juli 1989 ten overstaan van notaris Kleine te Heemstede (huis). Een akte van levering d.d. 10 mei 1995 ten overstaan van notaris Krans, Helmig te Haarlem (tuin). Een akte van het vestigen van erfdienstbaarheden d.d. 9 februari 1993 ten overstaan van Notaris Krans, Helmig te Haarlem. Toelichting ten aanzien van de onroerende zaak Wij troffen aan een halfvrijstaande villa uit de dertiger jaren van de vorige eeuw; degelijk gebouwd, met een goede maatvoering en in een aantrekkelijke woonomgeving. De indeling is als volgt: Parterre: entree, hal, woonkamer met open haard en parket, keuken en bijkeuken, toilet, kelderkast. l e etage: Aan de voorzijde een slaapkamer met balkon; badkamer met ligbad, wastafel en toilet, slaapkamer aan de achterzijde met balkon en zijkamer aan de achterzijde. 2 e etage Slaapkamer aan de voorzijde; 2 e kamer aan de achterzijde en zolderberging met vliering. Het woonhuis is goed onderhouden doch niet recent gemoderniseerd. Toelichting ten aanzien van de taxatieopdracht De eigenaar/opdrachtgever heeft de specifieke vraag gesteld wat de waardeinvloed is als de direct aangrenzende panden worden uitgebouwd. Daarbij zijn we uitgegaan van een uitbouw aan de achterzijde met een diepte van 10 meter over de volle breedte van het perceel met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter.
Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede
1^
Peter Grajer makelaars | t e n n t n tn K e n n e m e r l a n d
Als z o n uitbouw aan beide zijden wordt gerealiseerd dan zal de consequentie hiervan zijn dat het hierbij getaxeerde pand veel lichtinval/zonlicht zal moeten missen. De kamers op de parterre zullen dit duidelijk merken en de kamers op de eerste etage enigszins. Bovendien zal het aanzien van de tuin veranderen. Waar nu een gevoel van ruimte, vrijheid en groen overheerst, zal dan het gevoel van opgeslotenheid, een benauwend effect geven. Ook de mogelijkheid van inkijk in de tuin zal aanmerkelijk groter zijn waardoor de privacy sterk zal afnemen. Hierbij is het van belang op te merken dat de eigenaar, samen met de eigenaren van de omliggende panden, in 1993 in een notariële akte erfdienstbaarheden heeft laten vastleggen die verbieden om inkijk en/of uitzicht te hebben op buurman's erf. Een groot gedeelte van de tuin zal geen of veel minder zonlicht krijgen, waardoor de plantengroei zal veranderen. Als de achterburen (Herenweg) ook gaan uitbouwen met hetzelfde volume, dan zal het hiervoor genoemde een nog groter effect hebben. Voor de verkoopbaarheid van het hierbij getaxeerde zal dit een beduidend negatief effect hebben. Omdat dit type huis veelvuldig voorkomt in andere delen van de gemeente en in de omliggende gemeenten, zullen kopers uitwijken naar panden die het zelfde wooncomfort geven maar niet het risico van dergelijke volumineuze uitbouw(mogelijkheden) hebben. Uitgaande van en rekening houdend met h e t vorenstaande kan de waarde van het getaxeerde pand gesteld worden op: € 6 5 0 . 0 0 0 , - (zegge: ZESHONDE^^SrriGDUIZEND euro) Vervolgens heeft de opdrachtgever de vraag gesteld wat de waardeinvloed is als zijn pand over de volle breedte 10 meter diep wordt uitgebouwd met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter. Als deze aanbouw uitgevoerd zou worden, ontstaat er een pand met een indeling, die slechts door een enkeling geapprecieerd zal worden. Immers dan zal de totale diepte van het pand ruim 21 meter bedragen. Hierdoor zal de indeling van de totale parterre ingrijpend moeten worden gewijzigd. Zo'n totale verbouwing (ruim 300 m3) moet geraamd worden op tenminste € 250.000,— inclusief afwerking en andere bijkomende kosten.
Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede
Peter Grajer makelaars |
De waarde van het pand zal na deze verbouwing € 7 7 5 . 0 0 0 , - (zegge: ZEVENHONDERD
worden op: NTIG DUIZEND euro)
Bij het bepalen van deze wa^de^wordt uitdrukkelijk het voorbehoud opgenomen dat de werkelijke waarde zeer sterk afhankelijk is van het definitieve ontwerp van deze aan- en uitbouw, de bouwaard en het afwerkingsniveau. Ten tijde van de taxatie was geen ontwerp of schetstekening aanwezig. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met inachtneming van stand, ligging, bouwaard, staat van onderhoud en andere factoren die bij deze taxatie van belang kunnen zijn. Opgemaakt en getekend te Heemstede, 16 september 2009
Bijlage: kadastrale kaart foto (op voorblad)
Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede
r
Uw referentie: slingelandtlaan 9
Uittreksel Kadastrale Kaart
Deze kaart is noordgericht 12345 Perceeinummer 25 Huisnummer Kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, AMSTERDAM, 15 september 2009 pe bewaarder van hel kadaster en de openbare registers
Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel
HEEMSTEDE A 6037
K
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het data ban ken recht.
