Onze nieuwsbrief bereikt u op een kantelmoment tussen zomer en herfst. Ons Adlex-team is er weer helemaal klaar voor

advocaten

Nieuwsbrief: 7° jaargang, editie september 2013

VOORWOORD

Geachte lezer

Onze nieuwsbrief bereikt u op een kantelmoment tussen zomer en herfst. Wij hopen dat u een deugddoende vakantie heeft gehad en de batterijen weer opgeladen zijn. Ons Adlex-team is er weer helemaal klaar voor. Adlex 59 werd vorige week in gebruik genomen, schuin tegenover ons huidig kantoor in Genk werd een nieuw kantoor ingericht voor het domein Handelsrecht – Insolventierecht. Het domein bestaat voorlopig uit de advocaten Mr. Ivo Budé, Mr. Gerry Banken, Mr. Thomas Niclaes, de heer Edgard Vanduffel, licentiaat TEW, Christiane Beynsberger, secretaresse en zal in de toekomst nog uitgebreid worden.

COLOFON Dit is een uitgave van Adlex advocaten BREE-GENK 3600 Genk Grotestraat 122 Tel.: +32 89 32 23 00 Fax: +32 89 35 66 61 3960 Bree Bocholterstraat 14 Tel.: +32 89 46 15 62 Fax: +32 89 47 20 37 e-mail: [email protected] website: www.adlex.be Vormgeving & druk: Drukkerij Cornelissen Verschijnt 3x per jaar

Verder heeft Adlex de afgelopen maand de volgende nieuwe advocaten mogen verwelkomen: Mr. Thomas Niclaes, Mr. Elsbeth Loncke, Mr. Vicky Spiridakis, Mr. Robby Loos en Mr. Tine Vandeurzen. Het Adlex-team telt thans 28 advocaten, die elk gespecialiseerd zijn in een welbepaald rechtsdomein en 13 medewerkers. Onze vestiging in Bree is ook in volle uitbreiding en zal kortelings versterkt worden met enkele nieuwe collega’s, waarover verder nieuws op onze website. Ons motto topkwaliteit, snelheid en efficiëntie tegen een correct en redelijk tarief verklaart zeker voor een deel onze gestage groei. Enkele collega’s hebben met hun bijdrage in deze nieuwsbrief bepaalde aspecten en ontwikkelingen van het recht toegelicht.

Wij wensen u veel leesplezier.

Leo Panis advocaat-vennoot [email protected]

DE OMGEVINGSVERGUNNING: GEINTEGREERDE VERGUNNINGVERLENING MET HET OOG OP ADMINISTRATIEVE VEREENVOUDIGING In het kader van de administratieve vereenvoudiging van de verschillende vergunningsprocedures wordt reeds geruime tijd nagedacht over één allesomvattende vergunning waarbij zowel milieu- als stedenbouwkundige vergunning geïntegreerd worden. Deze nieuwe vergunning, de omgevingsvergunning, zou onder andere moeten leiden tot een meer vlotte maar vooral snellere afhandeling van administratieve vergunningsprocedures voor investeringsprojecten hetgeen op zijn beurt de Vlaamse economie dient te stimuleren. Op 19 april 2013 werd het ontwerpdecreet een eerste maal principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Thans wordt het ontwerp voorgelegd aan de Vlaamse adviesraden. Vervolgens zal de verdere parlementaire procedure doorlopen moeten worden. Men beoogt de inwerkingtreding van dit decreet begin 2014, al dient deze timing enigszins genuanceerd te worden. Het betreft immers een procedureel kaderdecreet zodat de effectieve uitvoering pas ten volle tot uiting zal komen na goedkeuring van de nodige uitvoeringsbesluiten. In hetgeen volgt zullen de krachtlijnen van de omgevingsvergunning kort toegelicht worden. 1 Integratie van zowel stedenbouwkundige als milieuvergunning Het hoofddoel van de nieuwe omgevingsvergunning betreft de realisatie van één enkele vergunning die zowel als stedenbouwkundige alsook als milieuvergunning beschouwd kan worden. Een dergelijke ‘geïntegreerde’ vergunning impliceert uiteraard ook een ‘geïntegreerde’ vergunningsprocedure. Conform de nieuwe procedure zal de aanvrager van de vergunning op grond van één enkele vergunningsaanvraag, één openbaar onderzoek en één adviesronde, een omvattende omgevingsvergunning kunnen bekomen. Deze vergunning zal zowel op stedenbouwkundig vlak als op milieurechtelijk vlak gevolgen ressorteren. Het spreekt voor zich dat een geïntegreerde procedure door de beperking van de te doorlopen procedures reeds een belangrijke tijdswinst voor de aanvrager van de vergunning zal opleveren. De decreetgever heeft echter ook binnen de geïntegreerde procedure zelf enkele garanties ingebouwd om een snelle afhandeling van de aanvraag te waarborgen. Zo zullen strikte termijnen in de procedure opgenomen worden. Een adviesorgaan dat haar advies bijvoorbeeld niet binnen de voorziene termijn heeft verleend, zal geacht worden geen bezwaar te hebben tegen het aangevraagde project.

advocaten

Daarnaast heeft de geïntegreerde procedure tot gevolg dat zowel de stedenbouwkundige als milieurechtelijke aspecten bij de beoordeling van de aanvraag in aanmerking genomen zullen worden. Het lijdt geen twijfel dat dit een kwalitatief betere vergunning tot gevolg zal hebben. Bovendien worden inhoudelijk tegenstrijdige beslissingen vermeden. 2

Omgevingsvergunning van onbepaalde duur

Een tweede krachtlijn van de omgevingsvergunning betreft het gegeven dat zij, naar analogie van de stedenbouwkundige vergunning, voor onbepaalde duur geldig is. Dit evenwel met uitzondering van enkele in het ontwerpdecreet limitatief omschreven gevallen (vb. zonevreemd bedrijf m.o.o. herlokalisatie, containerkantoren, omgevingsvergunning op proef, …). De gevolgen voor de begunstigde van de vergunning zijn niet te onderschatten. Hij dient na verloop van een de periode waarvoor de vergunning verleend werd, zoals dit onder de huidige milieuvergunningsprocedure het geval is, namelijk geen nieuwe aanvraag meer in te dienen. Een dergelijke aanvraag behelst heel wat kosten en formaliteiten. Deze zullen in de toekomst dus verdwijnen. Ook zal de rechtszekerheid voor het bedrijf dat exploiteert op grond van de omgevingsvergunning toenemen. Het huidige vergunningsregime schrijft bijvoorbeeld voor dat een verandering van de inrichting slechts vergund kan worden voor de resterende termijn van de basismilieuvergunning van het desbetreffende bedrijf. Indien deze basisvergunning niet verlengd dreigt te worden, loopt het bedrijf dus het risico slecht te investeren. Innovatie wordt op deze manier de kop ingedrukt. Met de omgevingsvergunning zal het bedrijf over een grotere garantie beschikken om te kunnen blijven exploiteren. De omgevingsvergunning stimuleert aldus te blijven investeren in bestaande inrichtingen. Het voorgaande heeft echter niet tot gevolg dat inrichting een vrijgeleide krijgt om te exploiteren. Het ontwerpdecreet voorziet specifieke evaluaties van de vergunde inrichtingen. Op grond van deze evaluaties kunnen de voorwaarden opgenomen in de vergunning aangepast worden. Bovendien zal aan omwonenden na verloop van een exploitatieperiode van 20 jaar de kans geboden worden om opmerkingen ten aanzien van de inrichting te formuleren. Ook deze opmerkingen zullen kunnen leiden tot een aanpassing van de voorwaarden opgenomen in de vergunning. Enkel binnen de hypothese dat een loutere aanpassing van de voorwaarden niet volstaat om de hinder tot een aanvaardbaar niveau te beperken, kan een deel van de inrichting aan de vergunning onttrokken worden.

3

Voorafgaand overleg met de vergunningverlenende overheid

Door de decreetgever werd vastgesteld dat onder huidige procedures regelmatig aanvragen worden ingediend zonder dat er enige transparantie bestaat omtrent de haalbaarheid van het beoogde project. Eens de procedure gestart kunnen echter geen essentiële wijzigingen meer aangebracht worden. Dit leidde al te vaak tot procedures met een negatieve afloop. Teneinde de aanvrager in staat te stellen een voor beide partijen aanvaardbaar project in te dienen, wordt met de omgevingsvergunning in een voorafgaand overleg met de vergunningverlenende overheid voorzien. Dit overleg dient de investeerder enerzijds in staat te stellen zich een beeld te vormen over de haalbaarheid en anderzijds de mogelijkheid te creëren essentiële wijzigingen door te voeren alvorens de eigenlijke procedure gestart wordt. Een tweede nieuwigheid is dat de aanvrager na het openbaar onderzoek in staat gesteld zal worden wijzigingen door te voeren conform de opmerkingen die tijdens het openbaar onderzoek werden ingediend. Daar waar in dergelijk geval, onder huidige procedures, een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd dient te worden, zal dit in de toekomst niet meer het geval zijn voor zover de rechten van derden door de wijzigingen niet geschaad worden.

5

Besluit

De nieuwe omgevingsvergunning zal het landschap van de vergunningen binnen afzienbare termijn grondig wijzigen. De geïntegreerde vergunning zal zowel voor aanvrager als vergunningverlenende overheid moeten leiden tot een administratieve vereenvoudiging. Of deze nieuwe procedure onze economie daadwerkelijk een nieuwe stimulans zal geven, zal uiteraard pas blijken na de inwerkingtreding van het decreet en haar uitvoeringsbesluiten. De intenties ogen alvast positief al zal de volledig nieuwe procedure ongetwijfeld ook enkele groeipijnen kennen. Het valt uiteraard te hopen dat deze snel verholpen worden.

Christophe Bodvin advocaat [email protected]

Eventuele procedurefouten zal men kunnen rechtzetten zonder dat de hele procedure opnieuw doorlopen dient te worden. Uiteraard kan dit ook enkel in de hypothese dat de rechten van derden door de procedurefouten niet geschaad worden. 4

Omgevingsvergunningscommissie dient te waken over de kwaliteit van de vergunningverlening

Tot slot dient nog kort aangestipt te worden dat een provinciale of gewestelijke omgevingsvergunningscommissie zich zal buigen over omvangrijke projecten. Op deze manier wil de decreetgever de kwaliteit van de vergunning waarborgen. De concrete werking van deze commissie zal vastgelegd worden in een uitvoeringsbesluit.

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

CYBERSQUATTING: EEN NIEUWE GOLF AAN DOMEINNAAMGESCHILLEN

Het belang van de aanwezigheid van uw onderneming op internet en op de diverse sociale media nam de laatste jaren exponentieel toe. Internetgebruikers zijn immers frequenter en langduriger online en gebruiken het internet zowel voor privé- als voor professionele doeleinden. Uw aanwezigheid op het wereldwijde web vereist echter de registratie van een domeinnaam. Deze registratie en de handel in domeinnamen in het algemeen deed sinds haar liberalisering en de versoepeling van de registratieregels een nieuwe markt in dit relatief nieuwe onlichamelijk onroerend goed ontstaan. De versoepeling van de registratieregels maakte echter eveneens bepaalde misbruiken mogelijk, die gekend zijn onder de noemer cybersquatting. Deze bijdrage beschrijft (1) het fenomeen cybersquatting in het kader van domeinnaamregistratie, (2) de recent gecreëerde mogelijkheden voor nieuwe registraties en (3) de methoden om misbruiken te remediëren. 1

Cybersquatting of het wederrechtelijk registreren van domeinnamen

Teneinde het aantal registraties te doen toenemen en de hieraan verbonden administratieve kosten te verlagen, werd deze markt aan het begin van deze eeuw geliberaliseerd en werden de regels voor registraties versoepeld. Concreet betekende dit dat de instantie die de domeinnaam toekent, niet langer zou nagaan of deze domeinnaam overeenstemt met de merk, handels- of vennootschapsnaam van de aanvrager en dat het ‘first come, first serve’ principe zou worden toegepast. Deze administratieve versoepeling leidde tot misbruiken die bekend staan als cybersquatting. Cybersquatting is het aanvragen van domeinnamen die identiek of gelijkaardig zijn aan een bestaand handelsmerk, een bestaande handelsnaam, familienaam, geografische aanduiding, of elk ander intellectueelrechtelijk beschermd woord, zonder dat de aanvrager van de domeinnaam een legitiem recht of belang heeft om deze domeinnaam te bezitten. In de meeste gevallen wordt deze praktijk toegepast (a) om een concurrent te schaden, bijvoorbeeld door deze te verhinderen zijn eigen merknaam of handelsnaam als domeinnaam te registreren of (b) om een onrechtmatig voordeel te behalen, bijvoorbeeld door de wederrechtelijk geregistreerde domeinnaam voor exorbitante bedragen te koop aan te bieden aan de houder van de corresponderende merk- en/of handelsnaam of door een domeinnaam die overeenstemt met een bekend merk automatisch te laten doorverwijzen naar de eigen website. De verwarring die dergelijke praktijken bij uw cliënteel kunnen veroorzaken, komt uw onderneming uiteraard niet ten goede.

advocaten

2 Recent toegevoegde tekens voor domeinnaamregistraties Een recente ontwikkeling heeft het risico op de in de vorige titel beschreven misbruiken nog verhoogd. Sinds 10 december 2009 werden internationale tekens – waaronder ß, è, é, ô, ü, ç – toegelaten tot de mogelijke tekens in Europese domeinnamen (.eu). De Belgische officiële beheerder van het .be domein DNS vzw, volgde het Europese voorbeeld en liet vanaf 11 juni 2013 een 30-tal nieuwe tekens toe bij de registratie van nieuwe .be domeinnamen. Tekens die voorkomen in talen zoals het Frans, Duits, Zweeds, Deens en Fins, kunnen dus voortaan deel uitmaken van de domeinnaam van uw website. De vooruitziende cybersquatter zag hierin echter een mogelijkheid om zijn slag te slaan. Door een snelle registratie op 11 juni 2013 kon hij immers een domeinnaam registreren die identiek overeenstemt met de handels- of merknaam van een nietsvermoedende onderneming. Een onderneming met als handelsnaam Hôtel Élysée bijvoorbeeld, die wegens de vroegere beperkingen de domeinnaam www.hotel-elysee.be moest registreren, zou nu wel eens kunnen ontdekken dat een cybersquatter in de tussentijd de domeinnaam www.hôtel-élysée.be geregistreerd heeft, waardoor het hotel potentieel cliënteel niet of minder efficiënt weet te bereiken. Gelukkig zijn er steeds manieren om dergelijke misbruiken te voorkomen of om er tegen op te treden. 3

Misbruiken: voorkomen en verhelpen

Het is uiteraard aangewezen problemen te voorzien alvorens ze zich stellen. Wanneer u dus een onderneming wil oprichten, een nieuwe handelsnaam wil voeren of indien uw onderneming van plan is een nieuw merk te lanceren, kan u alvast via www.dns.be nagaan of de door u gewenste domeinnaam nog beschikbaar is. Hierbij is het dan aangewezen uw domeinnaam te registeren voor u een publieke bekendmaking omtrent de lancering van uw merk of de oprichting van uw onderneming doet. Op deze wijze kan u zichzelf heel wat ellende besparen. Indien uw domeinnaam reeds geregistreerd is door een derde, kan de situatie nog steeds rechtgezet worden. Hierbij kunnen twee mogelijke pistes bewandeld worden. U kan opteren voor alternatieve geschillenbeslechting of de zaak aanhangig maken bij de gewone rechtbanken. De alternatieve geschillenbeslechting verloopt via het Belgisch Centrum voor Arbitrage en Mediatie CEPINA. Deze procedure is snel en efficiënt. Bovendien is de pro-

cedure juridisch afdwingbaar, aangezien zij in artikel 10 van de Algemene Voorwaarden van DNS wordt voorzien en elke titularis van een domeinnaam deze Algemene Voorwaarden bij registratie heeft ondertekend. De beslissingsbevoegdheid van de derde-beslisser bij alternatieve geschillenbeslechting is echter beperkt tot de schrapping of overdracht van de domeinnaam, zonder dat bijkomende schadevergoedingen kunnen worden toegekend. Naast de alternatieve geschillenbeslechting, kan ook een vordering tot staking op basis van de wet betreffende het wederrechtelijk registreren van domeinnamen van 26 juni 2003 worden ingesteld. Deze procedure wordt ingeleid bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg of van de rechtbank van koophandel en betreft een vordering zoals in kortgeding. Om de overdracht van de domeinnaam te bekomen, moeten drie cumulatieve voorwaarden voldaan zijn: 1) De domeinnaam moet identiek zijn aan, of overeenstemmen met een merk, een geografische aanduiding, een handelsnaam, een auteursrechtelijk beschermd oeuvre, een vennootschapsnaam, een familienaam of voornaam die aan iemand anders toebehoort, waardoor een zekere graad van verwarring kan ontstaan. 2) De huidige domeinnaamhouder of titularis heeft geen enkel recht of legitiem belang met betrekking tot de geregistreerde domeinnaam.

Conclusie Indien u een onderneming wil oprichten, een nieuwe naam wil hanteren of een nieuw product en merk wil lanceren, kan het aangewezen zijn op voorhand de gewenste domeinnaam te registreren. Indien uw onderneming zich pas in een later stadium op het internet zou begeven of indien zij gebruik wil kunnen maken van de sinds juni 2013 door DNS beschikbaar gemaakte tekens, dient u de beschikbaarheid van uw domeinnaam eerst na te gaan. Indien de domeinnaam die correspondeert met uw handels- of vennootschapsnaam al door een derde geregistreerd blijkt te zijn, kan uw raadsman u adviseren of alternatieve geschillenbeslechting of de procedure via de gewone rechtbanken voor u de meest aangewezen oplossing is. TIP 1 Probeer domeinnaamgeschillen altijd eerst minnelijk te regelen. Vaak zal een brief van uw raadsman volstaan, zodat de overdracht van de domeinnaam vervolgens op basis van een onderhandse overeenkomst geregeld kan worden. TIP 2 Registreer ook variaties van de door u gewenste domeinnaam, zodat u kan voorkomen dat typosquatters verwarring kunnen veroorzaken.

3) De huidige domeinnaamhouder of titularis handelde te kwader trouw, met name met het doel een derde te schaden of een ongerechtvaardigd voordeel te bekomen. Indien aan al deze voorwaarden is voldaan, kan de voorzitter van de rechtbank hetzij de schrapping, hetzij de overdracht van de domeinnaam bevelen.

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Michael D’Aubrey advocaat [email protected]

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

“TOO HEAVY TO LIFT?” FITNESSCONTRACTEN TE ZWAAR OM OP TE HEFFEN Fitnesscentra krijgen de laatste jaren alsmaar meer de slechte reputatie dat ze hun klanten verstikkende contracten zouden opleggen. Heel wat consumenten mispakken zich aan de strenge en vaak zelfs onrechtmatige voorwaarden die hen worden voorgeschoteld. Indien u zelf van plan bent een fitnesscontract af te sluiten, sta dan even stil bij de kleine lettertjes en stel u de vraag waartoe u zich precies verbindt. In deze bijdrage zal er op beknopte wijze worden ingegaan op enkele belangrijke aandachtspunten, die u best in het achterhoofd houdt bij het afsluiten van een zogenaamd fitnesscontract. 1

Sluit enkel een schriftelijke overeenkomst af en dring aan op een exemplaar van de algemene voorwaarden alvorens ondertekening.

Indien u van plan bent een overeenkomst aan te gaan met een fitnesscentrum, zorg er dan voor dat u enkel een schriftelijke overeenkomst afsluit en dat u zeker een exemplaar van de algemene voorwaarden ontvangt. Hoewel fitnesscentra volgens een strikte interpretatie van de wet niet verplicht zijn om een schriftelijke overeenkomst ter beschikking te stellen of te voorzien in algemene voorwaarden, is het toch ten zeerste aangewezen dat u hierop aandringt. Fitnesscentra zijn namelijk wel verplicht de consument in te lichten over alle facetten van zijn overeenkomst en dit in een duidelijke taal. Zonder enige schriftelijke overeenkomst of algemene voorwaarden, wordt het moeilijk om de verbintenissen die men aangaat af te bakenen. Het spreekt voor zich dat u de kans moet krijgen om de overeenkomst of de algemene voorwaarden grondig door te nemen, alvorens u overgaat tot ondertekening. Algemene voorwaarden die, vaak louter pro forma, slechts na de ondertekening van het contract worden meegegeven aan de consument bieden in deze optiek dan ook geen soelaas. Een schriftelijk overeenkomst, dan wel uw eigen exemplaar van de algemene voorwaarden dat u kunt doornemen alvorens u het contract ondertekent, is dan ook een eerste cruciale voorwaarde om te vermijden dat u zich laat vangen aan één van de veelvoorkomende valstrikken, die hieronder zullen worden besproken. 2

Hoed u voor een stilzwijgende verlenging!

Heel wat fitnesscentra maken gebruik van het principe van de stilzwijgende verlenging: u sluit een overeenkomst af voor een bepaalde duur, bijvoorbeeld voor een periode van 12 maanden. Na afloop van de periode van 12 maanden maken de fitnesscentra gewoon gebruik van een automatische verlenging indien u niet uitdrukkelijk heeft laten weten dat u uw contract niet

advocaten

verder wenst te zetten, waardoor uw contract van bepaalde duur meestal zal worden omgezet in een contract voor onbepaalde duur. De vraag stelt zich of dit zomaar kan. Wel, de clausule voor een automatische, stilzwijgende verlenging van uw overeenkomst is op zich niet onwettig, maar moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. De clausule moet in de overeenkomst als het ware extra in de verf gezet worden, d.w.z. dat de clausule opgenomen moet worden op de eerste bladzijde van de schriftelijke overeenkomst, in een vet lettertype en in een apart kader dat duidelijk afgescheiden is van de rest van de andere tekst. Verder dienen ook de gevolgen van de contractverlenging en de opzeggingsmogelijkheden vermeld te worden. Na een stilzwijgende verlenging kunt u als consument de overeenkomst namelijk op elk ogenblik opzeggen. Hierbij kan er van de consument geen opzegvergoeding gevraagd worden, de consument dient daarentegen wel rekening te houden met de in de overeenkomst voorziene opzegtermijn. Deze opzegtermijn kan echter maximaal twee maanden bedragen. Een opzeg dient steeds te gebeuren met een aangetekend schrijven. Een stilzwijgende verlenging van een contract voor bepaalde duur voor een identieke periode (in het geval van bovenstaand voorbeeld dus opnieuw 12 maanden) is hoe dan ook onwettig en kan door de consument op elk ogenblik opgezegd worden. De bovenstaande voorwaarden worden echter maar al te vaak niet nageleefd door de fitnesscentra. Bijna alle fitnesscentra maken gebruik van een clausule houdende een stilzwijgende verlenging, maar uit een onderzoek van Testaankoop blijkt dat slechts bij minder dan de helft deze clausule in regel is wat betreft de wettelijke vormvoorwaarden en inhoudelijke voorwaarden. Indien de clausule niet voldoet aan de wettelijke voorschriften, is ze nietig en kan ze door de consument als onbestaande worden beschouwd. De stilzwijgende verlenging zal in dat geval uiteraard geen uitwerking kunnen hebben. Het is echter aangewezen om het allemaal zo ver niet te laten komen en alleszins niet te wachten tot uw contract afloopt, in de veronderstelling dat uw abonnement automatisch zal worden stopgezet. Het is aan te raden om een aangetekend schrijven te sturen vooraleer uw contract eindigt, waarin u uitdrukkelijk te kennen geeft dat u uw overeenkomst niet wenst verder te zetten. U consulteert best de algemene voorwaarden van uw fitnesscentrum om na te gaan hoeveel weken of maanden op voorhand u dit schrijven dient te versturen.

Let op: het simpelweg stoppen met sporten in uw club of het annuleren van de domiciliëring is vaak niet voldoende, een aangetekend schrijven is wel degelijk vereist. 3

Wat te doen in een situatie van overmacht?

Stel, u loopt een blessure op of u verhuist en ten gevolge hiervan kunt u niet langer gaan sporten in het fitnesscentrum waar u geabonneerd bent. Het spreekt voor zich dat het onredelijk zou zijn dat u de duur van uw contract toch nog dient uit te zitten en maandelijks zou moeten blijven betalen voor een dienst waarvan u geen gebruik kunt maken. De meeste fitnesscentra voorzien in hun algemene voorwaarden in een bepaling voor zulke situaties, waardoor uw contract makkelijker of onmiddellijk kan worden stopgezet. Ook hier is echter waakzaamheid geboden. Hoewel uit een voornoemde onderzoek blijkt dat quasi alle fitnesscentra bereid zijn een abonnement stop te zetten of tijdelijk te bevriezen op voorwaarde van een bewijs van overmacht, zoals een medisch attest of een bewijs van inschrijving in de gemeente, ervaren heel wat consumenten toch maar al te vaak grote obstakels om hun contract ook effectief stop te zetten. Zo hanteren heel wat fitnesscentra bijvoorbeeld een wel erg strenge invulling van het begrip overmacht. Sommige centra vereisen, in geval van een verhuizing, dat men buiten een straal van 15 km van het dichtstbijzijnde centrum gaat wonen om het contract voortijdig te kunnen stopzetten, anderen vereisen een verhuizing van meer dan 30 km en nog anderen staan een voortijdige opzegging enkel toe in het geval men kan aantonen dat men naar het buitenland moet verhuizen om professionele redenen. Tot slot zijn er zelfs fitnesscentra die geen enkel geval van overmacht lijken te aanvaarden om een contract voortijdig te verbreken, zelfs niet het overlijden van de abonnee, hetgeen uiteraard volstrekt onredelijk en bovendien onwettig is. Het is met andere woorden aangeraden om voldoende aandacht te besteden aan de passages in de overeenkomst of de algemene voorwaarden omtrent situaties van overmacht. Wees steeds op uw hoede voor al te strenge voorwaarden verbonden aan een voortijdige stopzetting bij overmacht, evenals voor onwettige voorwaarden.

4

Opgepast voor eenzijdige verplichtingen!

Tot slot zijn er in de overeenkomsten of algemene voorwaarden van fitnesscentra ook vaak bepalingen terug te vinden die er op gericht zijn eenzijdige of onwettige verplichtingen op te leggen aan de abonnees, dan wel hun rechten aanzienlijk te beperken. Heel wat centra ontkennen in hun overeenkomsten of algemene voorwaarden bijvoorbeeld dat de klant het recht heeft zijn betalingen op te schorten wanneer het fitnesscentrum zijn deel van verplichtingen niet nakomt. Evident dat dit recht van de consument helemaal niet op rechtmatige wijze kan worden uitgesloten of beperkt. Op basis van het gemeenrecht heeft u steeds het recht om uw verplichtingen te staken zolang uw contractspartij die van hem niet naleeft, op voorwaarde dat u hem hiervan schriftelijk op de hoogte stelt. Verder dringen sommige fitnesscentra hun abonnees een betaling via domiciliëring op en durven ze zelfs een meerprijs vragen wanneer u hier niet op in gaat. Zulke praktijken zijn uiteraard volstrekt onwettig en men kan u niet verplichten via domiciliëring te betalen. Tot slot dient u ook in uw achterhoofd te houden dat fitnesscentra niet eenzijdig de voorwaarden voor uw overeenkomst mogen wijzigen. Een typevoorbeeld: uw fitnesscentrum verhuist, waardoor u zich veel verder moet verplaatsen. In zo’n geval hebt u te allen tijde het recht om de overeenkomst kosteloos op te zeggen. 5

Besluit

“Bezint eer ge begint (met sporten)!“: indien u van plan bent een fitnesscontract af te sluiten, lees dan de overeenkomst die ter beschikking wordt gesteld, evenals de algemene voorwaarden, grondig na alvorens u deze ondertekent. Wees hierbij vooral op uw hoede voor de bepalingen omtrent de duur van uw contract en de stilzwijgende verlenging ervan, de opzegging van uw contract in het algemeen en in situaties van overmacht en allerhande onrechtmatige bedingen die er op uit zijn uw rechten te beknotten of u eenzijdige verplichtingen op te leggen. Op deze wijze kunt u vermijden dat u vastzit aan al te zwaar of al te verstikkend fitnesscontact, dat u liever kwijt dan rijk bent.

Sarah Van Heghe advocaat [email protected] Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

DE GEWIJZIGDE WCO: WAT IS NIEUW EN WAAROM? De Wet Continuïteit van de Ondernemingen (hierna: “WCO”) werd in 2009 als opvolger van de Wet Gerechtelijk Akkoord geïntroduceerd, en beoogt ondernemingen met financiële problemen de mogelijkheid te bieden deze problemen met een gestructureerd en gespreid plan aan te pakken. Op deze manier kan de onderneming hopelijk bespaard worden van een faillissement. De wet bestaat nu ruim 4 jaar en wordt mede dankzij het ongunstig economisch klimaat van dit decennium steeds meer toegepast. Zo waren de jaarlijkse opschortingen na de derde jaargang al met meer dan 40% toegenomen. Aangezien heel wat WCO-procedures onder het voormalige regime niettemin uitmondden in een faillissement of vereffening, en gelet op de vele misbruiken, drong een wetswijziging zich op. De wetgever achtte het echter niet nodig om grote wijzigingen aan te brengen. De gewijzigde Wet Continuïteit van de Ondernemingen (hierna: “nieuwe WCO’”) bouwt dan ook grotendeels voort op de principes en beginselen van de eerste wetsversie. De nieuwe WCO is op 1 augustus 2013 in werking getreden. 1

Waar de WCO tekort schoot

Om het welslagen van de procedure te maximaliseren, werd het opstarten van de procedure zo goedkoop mogelijk gehouden, het een en ander in lijn met het recht op vrije toegang tot de rechter. Niettemin resulteerden bijna 70% van de hangende of afgeronde procedures alsnog in een faillissement. Gekende oorzaken hiervoor zijn een onvoldoende vertrouwdheid met de procedure in het ondernemingsleven, het (te) lang wachten vooraleer men de procedure aanvraagt en de laagdrempeligheid van de procedure op zich, hetgeen de poort naar misbruiken opent. Immers, om een WCO-procedure in te leiden moet de schuldenaar enkel aantonen dat het voortbestaan van de onderneming bedreigd is, en dat met andere woorden een tijdelijke opschorting van de betalingsplicht noodzakelijk is om het stilvallen van de bedrijfsactiviteit te vermijden. Deze laagdrempeligheid liet echter toe dat ondernemers een eenvoudig instrument hadden om vorderingen en beslagen af te wenden, of bepaalde schuldeisers te bevoordelen door deze al bij voorkeur te betalen in de aanloop naar een faillissement. Het een en ander heeft ertoe geleid dat de verzoekschriften steeds kritischer werden beoordeeld door de rechtbanken van koophandel, tot spijt van de schuldenaren te goeder trouw.

advocaten

2

Provisie bij opstart procedure

Om de inleiding van ondoordachte procedures alsook misbruiken te vermijden, werd in de nieuwe WCO een financiële rem voorzien. Voortaan zal er een provisie van e 1.000,00 gestort moeten worden bij het inleiden van een nieuwe procedure. Hiertoe werd ook het wetboek registratie-, hypotheek en griffierechten aangepast. Daarnaast werd er ook voorzien in bijkomende procedurele eisen (zoals het verplicht bijvoegen van boekhoudkundige gegevens). 3 Preventief opsporen van ondernemingen in moeilijkheden Vervolgens is er in de nieuwe WCO een belangrijke rol weggelegd voor externe adviseurs, accountants en bedrijfsrevisoren. Deze personen kennen voortaan een meldingsplicht. Zij zullen feiten, die de continuïteit van de onderneming in het gedrang kunnen brengen, aan het licht moeten brengen bij de bevoegde instanties. Daarnaast werd de mogelijkheid voor de RSZ en de fiscus om de rechtbank van koophandel op de hoogte te brengen van betaalachterstanden van langer dan een kwartaal behouden. 4

Overige aanpassingen en doelstellingen

Naast bovenstaande wijzigingen zijn vooral volgende aanpassingen het vermelden waard. Zo wordt het toepassingsgebied van de nieuwe WCO uitgebreid uit tot landbouwers, om geen onderscheid te creëren tussen de landbouwvennootschappen en de landbouwers-natuurlijke personen. In de vorige wetsversie was het immers niet steeds duidelijk of de landbouwers-natuurlijke personen tevens in aanmerking kwamen voor deze beschermingsmaatregel, dan wel enkel de landbouwvennootschappen. Ten behoeve van de schuldeisers heeft de wetgever vervolgens de transparantie van een WCO-dossier willen vergroten. Voortaan zal er een elektronisch dossier worden aangelegd, dat toegankelijk is voor de schuldeisers en elke belanghebbende partij. Zo zien de schuldeisers hun recht op informatie gegarandeerd, ook wanneer de schuldenaar zelf hiervoor geen initiatief neemt. Daarnaast wordt het voordeel van de bescherming uitgebreid tot de partner en de ex-partner van de schuldenaar, analoog aan de bepalingen van de Faillissementswet.

Mede gelet op de talrijke misbruiken uit het verleden, zullen de rechtbanken van koophandel voortaan strenger toezien op de effectieve uitvoering van de bereikte akkoorden met de schuldeisers. Ten slotte, en belangrijk, zal de schuldenaar nog slechts vrijwillige betalingen uitvoeren wanneer hij kan aantonen dat deze vrijwillige betaling in de beschermingsperiode vereist is voor het voortbestaan van de onderneming. Voorheen kon de schuldenaar vrij kiezen welke schuldeisers hij wenste te betalen, hetgeen in een navolgend faillissement voor gevolg had dat de andere schuldeisers in de kou bleven staan. 5

Besluit

De WCO was voor de wetswijziging zeker en vast geen succes. Heel wat procedures eindigden alsnog in een faillissement of een vereffening, en in het licht van deze soms onvermijdelijke uitkomst werden procedures opgestart om schuldeisers op hun honger te laten wachten. De wetgever heeft met de aangebrachte wijzigingen getracht tegemoet te komen aan dit euvel. De praktijk zal echter moeten aantonen of deze wijzigingen het verhoopte resultaat opleveren. Ook in de nieuwe WCO zijn en blijven de inspanningen en de medewerking van de schuldenaar echter doorslaggevend voor het welslagen van de procedure en, bijgevolg, het herstel van de onderneming.

Gerry Banken advocaat [email protected]

Laurenz Bové Zomerstagiair Adlex

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

DE WIN-WINLENING: IGNOTI NULLA CUPIDO1 Vaak is het zo dat de aanzet tot het schrijven van een welbepaald artikel voortkomt uit een praktijkgeval. Dit geldt des te meer voor onderhavig onderwerp. De vraag werd gesteld of een vader een niet-onaanzienlijke geldsom kon schenken aan de onderneming (bvba) van zijn zoon en wat hiervan de fiscale consequenties waren.“Schenken aan een onderneming” staat nu niet bepaald in het handboek van een fiscalist, maar het was alleszins niet de bedoeling rechtstreeks te schenken aan de zoon opdat die het bedrag vervolgens zelf kon inbrengen in zijn eigen BVBA. Ongetwijfeld zal vader wel zijn redenen hebben gehad om het geld niet rechtstreeks in handen van zijn zoon te geven en dus moest er verder worden gekeken naar een directe geldoverdracht tussen vader en de BVBA van zijn zoon. En zowaar… er is wel degelijk een valabel alternatief om zulke rechtstreekse geldoverdracht te bewerkstelligen: de win-winlening2. Het probleem ligt enkel in het feit dat dit instrument, dat sedert 2006 bestaat, blijkbaar nog steeds relatief onbekend is bij het grote publiek. Tijd voor een nadere kennisname dus. 1

Wat is een win-winlening?

De naam geeft eigenlijk de essentie al weer: het is een lening die voordelen geeft aan de lener/kredietgever én aan de ontlener/kredietnemer. Het voordeel voor de kredietnemer is duidelijk. In het aangehaalde ‘vader-zoon’-voorbeeld had de vennootschap van de zoon een tekort aan financiële middelen en diende zij dringend over vers kapitaal te beschikken teneinde de nodige investeringen te kunnen verrichten. In de huidige economische omstandigheden zijn kredietinstellingen evenwel niet snel geneigd om nog risicovolle leningen toe te staan en ook de zoon geraakte niet aan een financiering voor zijn onderneming, tenzij aan te hoge interestvoeten en mits zware persoonlijke borgstellingen. Voor zulke situaties is de win-winlening uiterst geschikt aangezien vader – die uiteraard het volste vertrouwen heeft in de ondernemerskwaliteiten van zijn nageslacht – zich heel wat soepeler zal opstellen dan een bankinstelling en de lening wel zal willen toestaan. Eén en ander laat misschien uitschijnen dat de win-winlening enkel interessant is in de gevallen waarbij de kredietnemer in financiële moeilijkheden verkeert, maar dit is zeker niet altijd zo: een win-winlening kan ook worden aangegaan om simpelweg al te hoge rentevoeten die de bank zou aanrekenen op een risico-project te vermijden.

Vrije vertaling: “Onbekend maakt onbemind”. Volgens het decreet van 19 mei 2006 (B.S. 30.06.2006) geschreven als “winwinlening”. 3 Cfr. infra sub titel D. 4 Cfr. infra sub titel E. 1 2

advocaten

Hier ook weer zal vader in principe een veel lagere rentevoet vragen dan die welke op de financiële markten wordt gehanteerd. Bovendien staat er een plafond op de rentevoet die men naar aanleiding van een win-win­ lening mag overeenkomen3. En de kredietgever dan? Wat heeft hij of zij te winnen aan het toekennen van een al dan niet (zeer) risicovolle lening? Welnu, in de eerste plaats doet het Vlaamse Gewest hier haar duit in het zakje: de kredietgever krijgt namelijk een jaarlijkse belastingvermindering gedurende de gehele looptijd van de lening4. In de tweede plaats kan de win-winlening voor de kredietgever ook worden gebruikt voor iets minder ‘vaderschapslievende’ doeleinden; het kan namelijk ook gewoon een goede belegging zijn indien er een rente wordt overeengekomen die hoger ligt dan dat vaders geld op de spaarrekening zou opbrengen. Uiteraard moet het krediet dan wel zijn bestemd voor een niet-risicovolle onderneming. 2

Wie zijn de partijen bij een win-winlening?

De win-winlening is een krediet dat wordt verschaft aan een KMO (zelfstandige of rechtspersoon) door een particulier/natuurlijke persoon. Meestal gaat het om bekenden (vrienden, kennissen, familie,..) die met elkaar de leningsovereenkomst aangaan. De KMO- kredietnemer moet op de datum van afsluiting van de win-winlening (a) zijn ingeschreven in de KBO en (b) zijn/haar exploitatiezetel hebben in het Vlaamse Gewest. Indien (c) de KMO een rechtspersoon is mag de kredietgever (noch diens echtgenote of wettelijk samenwonende partner) bovendien geen aandeelhouder zijn van of een bestuurdersmandaat uitoefenen binnen de KMO. De particulier-kredietgever mag de lening (a) niet afsluiten in het kader van zijn beroepsactiviteiten, (b) mag geen werknemer van de kredietnemer zijn en (c) mag niet de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer zijn. Belangrijk om te vermelden is ook dat de kredietgever (als zelfstandige/natuurlijke persoon) op zijn beurt geen kredietnemer kan zijn bij een andere win-winlening. 3

Wat zijn de kenmerken van een win-winlening?

De belangrijkste kenmerken van een win-winlening zijn enerzijds het bedrag dat kan worden ontleend en anderzijds de interesten die de kredietnemer verschuldigd is aan de kredietgever.

Wat het eerste kenmerk betreft is het zo dat het totale bedrag aan kapitaal dat kan worden ontleend in het kader van win-winleningen aan een kredietnemer ten hoogste e 50.000,00 per kredietgever bedraagt. Anderzijds kan er slechts voor maximaal e 100.000,00 aan win-winleningen voor eenzelfde kredietnemer worden toegestaan. De interesten die de kredietnemer dan weer dient te betalen – de win-winlening kan niet renteloos zijn! – is tussen partijen te bepalen, maar de toepasselijke rentevoet mag niet hoger zijn dan de wettelijke rentevoet5 die geldt op de datum waarop de win-winlening wordt afgesloten en mag niet lager zijn dan de helft van diezelfde rentevoet. Voor het overige is het vermeldenswaardig dat een win-winlening steeds achtergesteld is op alle bestaande en toekomstige schulden van de kredietnemer, dat ze in principe een looptijd heeft van 8 jaar en dat de terugbetaling ofwel volgens een aflossingstabel (maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks,…) verloopt dan wel in één keer na 8 jaar. Indien uitdrukkelijk voorzien is ook de gehele vervroegde terugbetaling van het krediet mogelijk. 4

Naast de jaarlijks terugkerende belastingvermindering kan de kredietgever mogelijkerwijze ook rekenen op een rente-opbrengst die hoger ligt dan wat spaarrekeningen aanbieden. Indien er eerder liefdadigheidsmotieven spelen, zoals bv. in de hierboven geschetste vader-zoonrelatie, belet bovendien ook niets dat de vader de bekomen interesten terug wegschenkt aan de zoon via een simpele handgift. 5

Conclusie.

De win-winlening biedt een alternatief voor particulieren die een kennis of familielid (of diens bedrijf) een ondernemend duwtje in de rug willen geven. Het opzet van het instrument is dat beide partijen er beter van worden: de kredietnemer krijgt een (goedkope) lening en kan investeren; de kredietgever krijgt een fiscaal voordeel en een rente-opbrengst. Een win-winlening is wel onderworpen aan strikte vormvoorwaarden (een tiental verplichte vermeldingen en verklaringen alsook de correcte registratie van de leningsakte) om van de fiscale voordelen te kunnen genieten. Raadpleeg dus steeds een specialist ter zake om de overeenkomst op te stellen.

Wat is het (fiscale) voordeel voor de kredietgever?

De voordelen voor de kredietnemer zijn duidelijk: hij of zij kan vanwege de kredietgever een lening verkrijgen die een bankinstelling zou weigeren te verlenen of zou verlenen tegen een interestvoet die (zeer) hoog ligt. Indien er niets tegenover staat voor de kredietgever, die uiteindelijk alle risico’s van de ontlening draagt, dan zouden er allicht niet veel win-winleningen worden afgesloten.

Ive Pareyns advocaat [email protected]

Het Vlaamse Gewest wenste het KMO-leven evenwel te ondersteunen en particulieren fiscaal aan te moedigen om geldmiddelen ter beschikking te stellen van dit soort bedrijven. Vandaar dat zij: -

ten eerste, een jaarlijkse belastingvermindering toekent aan een kredietgever van 2,5% van het rekenkundig gemiddelde van alle uitgeleende bedragen op 1 januari en 31 december van het belastbare jaar. Het maximum bedrag van de jaarlijkse belastingvermindering bedraagt aldus e 1.250,00 (2,5% van max. e 50.000,00), en;

-

ten tweede, en enkel indien de kredietnemer de lening niet kan terugbetalen (bv. in geval van faillissement, stopzetting,…), voorziet in een eenmalige belastingvermindering van 30% van de verloren gegane hoofdsom.

5

Ter info: de wettelijke rentevoet bedraagt in 2013: 2,75%, in 2012: 4,25%, in 2011: 3,75%, in 2010: 3,25%, in 2009: 5,5% en in 2008: 7%.

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

ONDERSPLITSING VAN ONROEREND GOED IN MEDE-EIGENDOM – EEN AANRADER?IGNOTI NULLA U bent syndicus en beheert, al dan niet op professionele basis, een appartementsgebouw of een groep gebouwen. Misschien ergert u zich wel eens aan een gebrek aan efficiëntie tijdens een jaarlijkse algemene vergadering, op ogenblikken waarop mede-eigenaren beslissingen moeten nemen die hen niet rechtstreeks lijken aan te belangen. Of u bent een mede-eigenaar, en u stelt zich vragen bij het toenemend aantal onderwerpen dat tijdens een algemene of bijzondere vergadering de revue passeert. U zal allicht weten dat de organen en procedures binnen een appartementsgebouw nu eenmaal gebaseerd zijn op dwingende wettelijke voorschriften. Maar weet u ook dat er een alternatief bestaat voor de klassieke indeling van een mede-eigendom in slechts één algemene vergadering, één syndicus, en eventueel één raad van mede-eigendom? In deze korte bijdrage onderzoeken we welk dit alternatief is, en welke hiervan de voor- en nadelen zijn. 1

De klassieke indeling

Zodra een gebouw of een groep van gebouwen in eigendom is van minstens twee verschillende eigenaren, is er sprake van gedwongen mede-eigendom en voorziet de wet dat dit gebouw of deze groep van gebouwen verplicht een basisakte en een reglement van mede-eigendom moeten laten opstellen. De basisakte vermeldt vooreerst de oprichting van een vereniging van mede-eigenaars, die wordt benoemd. Voorts vermeldt zij o.a. de indeling van de mede-eigendom in zogenaamde kavels, en de hoeveelheid aandelen die elke kavel krijgt toegekend. Deze aandelen zullen de basis vormen voor de berekening van de verdeling van de lasten en kosten in de mede-eigendom, en zij zullen de stemkracht van een mede-eigenaar in de mede-eigendom bepalen. Het reglement van mede-eigendom bepaalt de werking van de mede-eigendom en zal aldus voornamelijk de organen van de mede-eigendom en hun werking regelen, maar ook het onderhoud en de instandhouding van de mede-eigendom. Een vereniging van mede-eigenaren heeft verplicht de volgende organen: de algemene vergadering, de syndicus, de rekening-commissaris en eventueel – bij meer dan twintig kavels – de raad van mede-eigendom. Klassiek beheert de syndicus de volledige mede-eigendom, en is er slechts één algemene vergadering die jaarlijks wordt bijeengeroepen (tenzij er een noodzaak bestaat tot het houden van tussentijdse bijzondere algemene vergaderingen). Alle beslissingen worden genomen door de algemene vergadering, samengesteld door de mede-eigenaren zelf.

advocaten

2

Wetswijziging vanuit een praktijknoodzaak

Vanuit de praktijk ontstond soms de noodzaak om aan deze klassieke indeling wijzigingen aan te brengen. De wetgeving inzake mede-eigendom was en is evenwel dwingend en liet eerst geen afwijkingen toe. De wetgever heeft uiteindelijk ingegrepen: vanaf juni 2010 werd - onder bepaalde voorwaarden - een mogelijkheid gecreëerd om in gebouwen of in groepen van gebouwen deelverenigingen te creëren. Deze deelverenigingen kunnen elk op zichzelf een syndicus, een algemene vergadering, een rekening-commissaris en eventueel een raad van mede-eigendom hebben, terwijl de hoofdvereniging eveneens blijft bestaan. 2.1. Groep van gebouwen Een concreet voorbeeld in een groep van gebouwen kan dit verduidelijken: in een mede-eigendom met drie blokken A, B en C, zal er verplicht een hoofdvereniging bestaan voor de drie blokken samen, beheerd door een syndicus. Voor de blokken A, B en C kan men elk afzonderlijk nog een deelvereniging oprichten, en dit voor alle beslissingen die specifiek gelinkt zijn aan de desbetreffende blok. Aldus kunnen er dan drie deelverenigingen worden gecreëerd, terwijl de hoofdvereniging uiteraard steeds overkoepelend blijft bestaan. 2.2 Gebouwen Ook indien er geen fysiek onderscheiden blokken zijn in de mede-eigendom, maar er wel onderscheiden entiteiten zijn in eenzelfde gebouw (bijvoorbeeld een grote centraal gelegen inkomhal die een duidelijke scheiding vormt tussen het linkse en het rechtse deel van dat gebouw), is er ondersplitsing mogelijk en kunnen er dus deelverenigingen worden opgericht. 2.3 Gevolg Het belangrijkste rechtstreeks gevolg voor mede-eigenaren in een residentie met ondersplitsing, is dat zij vanaf de ondersplitsing lid zijn van twee verenigingen. Zij zijn uiteraard lid van de hoofdvereniging doordat hun kavel gelegen is in een mede-eigendom die deel uitmaakt van deze hoofdvereniging, maar zij zijn tegelijk ook lid van de deelvereniging doordat hun kavel deel uitmaakt van een gebouw of groep van gebouwen waarvoor een deelvereniging werd opgericht.

2.4 Bevoegdheden

bekrachtigen voordat ze bindend kunnen worden.

Aangaande bevoegdheden is de wetgever zeer duidelijk: de hoofdvereniging zal na de ondersplitsing enkel nog bevoegd zijn voor de algemeen gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld het onderhoud van de tuin en de vijvers tussen de blokken in), terwijl de deelvereniging bevoegd zal zijn voor de zogenaamde particulier gemeenschappelijke delen (zoals bijvoorbeeld het onderhoud van de lift van één desbetreffende blok). Voor de privatieve delen, zijnde de kavels die eigendom zijn van de respectievelijke mede-eigenaren, zijn enkel de mede-eigenaren zelf bevoegd, dit uiteraard binnen de regels in de basisakte en het reglement van medeeigendom.

3 Voor- en nadelen deelvereniging met rechtspersoonlijkheid

2.5. Deelverenigingen: met of zonder rechtspersoonlijkheid Hoewel dit geen verplichting is, is het de bedoeling van de wetgever dat deze deelverenigingen rechtspersoonlijkheid hebben, en aldus dat zij net als de hoofdvereniging een basisakte en reglement van mede-eigendom hebben, alsook een ondernemingsnummer, en dat zij de door wet aangeduide organen (syndicus, algemene vergadering, rekening-commissaris en eventueel een raad van mede-eigendom) eveneens verplicht in werking stellen. Beslissingen die rechtsgeldig worden genomen in een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid, binden de mede-eigenaars die een kavel hebben in deze deelvereniging. Er is aldus geen bekrachtiging of goedkeuring meer nodig van de algemene vergadering van de hoofdvereniging. De mogelijkheid bestaat evenwel ook om een deelvereniging te creëren zonder deze zogenaamde rechtspersoonlijkheid. Een dergelijke deelvereniging is een stuk informeler: zij zal niet verplicht zijn om een basisakte te hebben, of een syndicus of een algemene vergadering, en zal zich al helemaal niet hoeven te conformeren aan de wettelijke bepalingen inzake een mede-eigendom. Een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid vergadert hoe zij wil, wanneer zij wil, en met wie zij wil. Het grote verschil tussen beide is dat een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid door haar vrijblijvende statuut geen beslissingsbevoegdheid heeft. Deze deelvereniging zal slechts beslissingen mogen voorbereiden en voorleggen aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging, die autonoom beslist. In tegenstelling tot de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid, zal een algemene vergadering in deze hypothese aldus wél steeds de beslissingen van de deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid moeten

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Een groot voordeel van het werken met een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid is dat deze deelvereniging zelfstandig kan beslissen over haar eigen gemeenschappelijke delen. Zeker in grotere residenties kan het vervelend zijn als er op de agenda van de algemene vergadering een punt werd opgenomen betreffende “herstelling dak blok A”, en de mede-eigenaren van blokken B, C en D niet bereid zijn om voor deze herstelling te betalen. Eveneens een voordeel is dat de deelvereniging zelf haar contracten met haar leveranciers en eventuele aannemers kan afsluiten, hetgeen een vlotter handelsverkeer enkel ten goede komt. Een positief gevolg van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid kan voorts zijn dat het aanwezigheidsquorum op een algemene vergadering sneller zal worden bereikt, en dat er actiever aan de vergadering wordt deelgenomen. De mede-eigenaar zal zich immers meer betrokken voelen bij de agendapunten die worden besproken doordat hij sneller een rechtstreeks belang zal hebben bij de beslissingen die dienen te worden genomen. Helaas zijn er niet enkel voordelen en zullen de medeeigenaren die een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid willen oprichten, eerst het kostenplaatje dienen te bekijken. Er zullen immers per mede-eigenaar twee verschillende bijdragen worden gevraagd: enerzijds beheerskosten en bijdragen in de hoofdvereniging waartoe zij behoort, maar anderzijds ook beheerskosten en bijdragen in de deelvereniging waar zij lid van is. In kleinere residenties zal een dergelijke deelvereniging dan ook minder snel een optie zijn dan in een zeer grote residentie. 4 Voor- en nadelen deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid Indien de hoge beheerskosten de mede-eigenaar afschrikken, maar deze mede-eigenaar toch een voorstander is van een vergadering die systematisch afzonderlijk van de hoofdvereniging vergadert over de particulier gemeenschappelijke delen, is een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid te verkiezen. En ook al kan deze deelvereniging haar beslissingen niet afdwingen bij de hoofdvereniging, toch verliest de deelvereniging daardoor haar nut niet.

Tel.: +32 89 32 23 00 Fax: +32 89 35 66 61 Tel.: +32 89 46 15 62 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

Naast klankbord voor alle problemen met betrekking tot één blok, kan een afwijzing van een beslissing van de deelvereniging in de algemene vergadering een goed bewijsstuk vormen in het aanvechten van het onrechtmatig karakter van de beslissing van de algemene vergadering van de hoofdvereniging. 5

Samengevat

Afhankelijk van de grootte van de mede-eigendom, en afhankelijk van de wensen van de mede-eigenaren kan een deelvereniging met of zonder rechtspersoonlijkheid een meerwaarde betekenen voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom. Het verdient evenwel aanbeveling eerst degelijk juridisch advies in te winnen alvorens met een ondersplitsing te beginnen. Technisch gezien kan bij een dergelijke operatie immers wel wat voorbereiding komen kijken.

kristien Dejong advocaat [email protected]

advocaten

Curatoren Gerry Banken (midden) en Ivo Budé (uiterst rechts) die het nieuwe kantoor gaan leiden.

Adlex Advocaten BREE-GENK 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Fax: +32 89 35 66 61 Tel.: +32 89 46 15 62 Fax: +32 89 47 20 37

advocaten

Samen sterk

Ivo Budé

Leo Panis

Jan Vandersanden

Guy Heyvaert

Mathieu Cilissen

advocaat-vennoot

advocaat-vennoot

advocaat-vennoot

advocaat-vennoot

advocaat-vennoot

Jan Verlinden

Steven Menten

Kristien Thys

Hilde Geerkens

Caroline Pincemin

advocaat-vennoot

advocaat-vennoot

advocaat

advocaat

advocaat

Michiel Ryckalts

Anneleen Meylaerts

Kristien Dejong

Gerry Banken

Elsbeth Loncke

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

Annelies Vandersanden

Christophe Bodvin

Sarah Van Heghe

Jochem Martens

Vicky Spiridakis

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

Ine Vanbuel

Thomas Niclaes

Michael D’Aubrey

Ive Pareyns

Mieke Vanden Poel

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

advocaat

Jeffrey Amankwah

Robby Loos

Tine Vandeurzen

advocaat

advocaat

advocaat

e-mail: [email protected] website: www.adlex.be

advocaten 3600 Genk, Grotestraat 122 3960 Bree, Bocholterstraat 14

Tel.: +32 89 32 23 00 Tel.: +32 89 46 15 62

Fax: +32 89 35 66 61 Fax: +32 89 47 20 37