ONTWIKKELKADER NIEUW HEMBRUG METROPOLITAAN MONUMENT VOL BUITENKANSEN NOVEMBER 2011
1
www.rvob.nl
www.zaanstad.nl
2
INHOUDSOPGAVE
1
Inleiding .................................................................................................................................................. 4 Van Hembrugterrein naar industrieel landgoed Nieuw-Hembrug....................................................... 4 Leeswijzer........................................................................................................................................... 5 2 Visie en positionering.............................................................................................................................. 6 2.1 Nationale, provinciale en regionale context ........................................................................................... 6 2.2 Lokale context en betekenis ................................................................................................................... 7 3 Toekomstperspectief ............................................................................................................................ 10 3.1 Doel ...................................................................................................................................................... 10 3.2 Programmatische uitgangspunten: innovatie, creativiteit en handelsgeest ......................................... 10 3.3 Inhoudelijke randvoorwaarden ............................................................................................................ 12 3.4 Cultuurhistorische en fysiek/ruimtelijke uitgangspunten ..................................................................... 13 4 Ontwikkelingsstrategie ......................................................................................................................... 17 4.1 Het vliegwiel wordt in beweging gezet ............................................................................................. 17 4.2 Anticiperen op lange termijn ontwikkeling ....................................................................................... 21 1.1 1.2
BIJLAGEN
3
1
INLEIDING
Het Hembrugterrein heeft een bijzondere geschiedenis. Vanaf het eind van de negentiende eeuw vormde het het hart van de Nederlandse militaire industrie. Het complex groeide uit tot een militair productielandgoed zonder weerga. Hier waren wapen-, patronen- en munitiefabrieken gevestigd van de Artillerie Inrichtingen en groeide een uitgestrekt bos waarin munitie en explosieven beproefd en opgeslagen konden worden. Dit ‘plofbos’ is één van de meest tot de verbeelding sprekende plekken op het terrein. Als bevoorradingscentrum en geografisch hart van de Stelling van Amsterdam, dat op de UNESCO werelderfgoedlijst staat, heeft het Hembrugterrein een bijzondere cultuurhistorische waarde. Het is een industrieel, monumentaal en groen landgoed, dat met zijn ruige, geheimzinnige en avontuurlijke atmosfeer de hoofden en harten van gebruikers en bezoekers snel weet te veroveren. Het terrein prikkelt creatieve en innovatieve ambities en daagt uit tot ondernemerszin, spannende vormgeving en toepassing van vernieuwende technieken. Gebieden met zo’n ligging, omvang en kwaliteiten zijn een zeldzaamheid. Met zijn ruim 43 hectare is het Hembrugterrein een parel in de Metropoolregio Amsterdam, waarmee de economische kracht van de regio een nieuwe groei impuls krijgt. 1.1 Van Hembrugterrein naar industrieel landgoed Nieuw-Hembrug In 2000 verliet het ministerie van Defensie het Hembrugterrein en in 2003 sloot ook munitieproducent Eurometaal zijn deuren. Sindsdien zijn er verschillende overheden pogingen gedaan om tot herontwikkeling te komen en zijn diverse opties voor herbestemming op tafel gekomen, zoals nat bedrijventerrein maar ook vestiging van een gevangenis. Zonder resultaat. In 2007 bracht de toenmalige minister Cramer een bezoek, naar aanleiding waarvan het Rijks Vastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) (toen nog Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf) werd ingeschakeld. Sindsdien staat de herontwikkeling van het terrein weer op de bestuurlijke agenda’s. Het RVOB kreeg de opdracht om dit proces ter hand te nemen. Onder aansturing van Rijk, provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad met de gemeente Amsterdam als toehoorder heeft de projectgroep Hembrugterrein activiteiten ontwikkeld om het terrein op de kaart te zetten en ontwikkeling mogelijk te maken. Met dit doel voor ogen werd in 2009 een marktconsultatie gehouden. Alle betrokken partijen beseffen intussen dat het herontwikkelen van het Hembrugterrein niet eenvoudig is. Niet voor niets zijn al vele jaren verstreken sinds de laatste gebruikers het terrein hebben verlaten. De aanwezige bodemvervuiling en de slechte staat van de monumenten zorgen voor een complexe opgave en vergen stevige investeringen. De betrokken overheden zijn er echter van overtuigd dat start van de herontwikkeling nu kan en moet beginnen. Dit ontwikkelkader is het resultaat van intensief gezamenlijk optrekken en legt de basis voor het bestuursconvenant tussen de betrokken overheden, waarin de toekomstige samenwerking wordt vormgegeven, en de verdere concretisering van de aanpak in een uitvoeringsprogramma. Dit ontwikkelkader “Nieuw Hembrug – een metropolitaan monument vol buitenkansen” beschrijft met welk doel en op welke wijze het Rijk, gemeente Zaanstad en provincie Noord-Holland gezamenlijk de herontwikkeling van het Hembrugterrein naar Industrieel Landgoed Nieuw-Hembrug ter hand willen nemen. De bijzondere kwaliteiten van het terrein bieden hiervoor talloze aanknopingspunten en mogelijkheden. In combinatie met de unieke ligging tekent zich een toekomstperspectief af, waarmee het terrein waarde en betekenis voor de hele Metropoolregio krijgt. De identiteit en de kwalitatieve potenties van het terrein mogen in de regio rondom Amsterdam en wellicht zelfs in ons hele land als uniek worden beschouwd. De kansen liggen voor het grijpen, maar de economische en financiële realiteit dwingt tot een nieuwe opvatting over de wijze waarop gebiedsontwikkeling programmatisch ingevuld en aangepakt wordt. Het ontwikkelkader is daarom geen blauwdruk, maar biedt ruimte en mogelijkheden om gelijke tred te houden met toekomstige maatschappelijke en economische ontwikkelingen en is realistisch ten aanzien van de (huidige) investeringsmogelijkheden van markt en overheden. Inherent aan dit ontwikkelproces is dat ‘aan de voorkant’ nog niet alle randvoorwaarden en condities concreet zijn ingevuld. Uiteraard moet wel rekening gehouden worden met huidige wet- en regelgeving. We geven aan op welke onderdelen dat specifiek aan de orde is. Het gaat dus om duidelijkheid en sturing enerzijds en flexibiliteit en ruimte anderzijds.
4
1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 positioneert het Hembrugterrein en haar waarde en betekenis in relatie tot nationale, regionale en lokale ontwikkelingen. Aan de hand van een aantal programmatische uitgangspunten worden vervolgens in hoofdstuk 3 de toekomstkansen voor Nieuw-Hembrug in beeld gebracht. De weg daar naar toe biedt uitdagingen voor innovatieve manieren van werken en experimentele methodieken, bijvoorbeeld in het kader van duurzaamheid. Zo laag mogelijk energiegebruik, gebruik van en voorzieningen voor het opwekken groene stroom, hergebruik van materialen, herbestemming van de panden zijn thema’s die op het Hembrugterrein een belangrijke rol bij de ontwikkeling spelen. Het monumentale karakter van het Hembrugterrein herbergt een groot aantal bijzondere kwaliteiten. Deze zijn zorgvuldig in kaart gebracht in de cultuurhistorische analyse en het beeldkwaliteitsplan en vormen daarmee de fysiek/ruimtelijke basis voor de herontwikkeling. Uiteraard dient daarnaast ook rekening gehouden te worden met bestaande regelgeving en wettelijke randvoorwaarden. Deze zijn opgenomen in de bijlage. In hoofdstuk 4 schetsen wij hoe we er op korte termijn voor willen zorgen dat het terrein in gebruik genomen kan worden. Vervolgens geven een doorkijk naar onze beoogde aanpak voor de langere termijn. Overigens spreken we in dit document over het Hembrugterrein als het gaat om de meer historische context en over Nieuw Hembrug in het kader van de herontwikkeling.
5
2
VISIE EN POSITIONERING
Het Ontwikkelkader Nieuw-Hembrug verbindt het Hembrugterrein met de (economische) beleidsdoelstellingen van het Rijk, de provincie Noord Holland, de Metropoolregio Amsterdam en de gemeente Zaanstad. 2.1 Nationale, provinciale en regionale context Het Hembrugterrein maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam. Dit is één van de drie economische groeiregio’s, die specifiek benoemd worden in de nieuwe Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. Hierin schetst het Rijk haar ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028. Hoewel nadrukkelijk gekozen wordt voor een decentrale benadering van het ruimtelijke beleid definieert het Rijk dertien. ‘nationale belangen’, die het rijk met de regio samen wil realiseren. Eén daarvan is ‘een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren’, waaronder de Metropoolregio Amsterdam. De Zaan IJ oevers worden specifiek genoemd in het kader van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Verder noemt het Rijk ‘ruimte voor behoud en versterking van (inter-)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten. Landschap en cultuurhistorie geven identiteit en kwaliteit. Ook het nieuwe coalitieakkoord van de Provincie Noord-Holland legt een stevig accent op behoud van erfgoed, niet alleen in het kader van ruimtelijk beleid maar ook voor versterking van economie en toerisme. Daarnaast wil de provincie zich blijven inzetten voor versterking van goederen- en personenvervoer over water. Bereikbaarheid over water is een belangrijke randvoorwaarde voor een succesvolle ontwikkeling van Nieuw-Hembrug. In de gebiedsagenda Noord-West Nederland van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) noemt het rijk het Hembrugterrein als onderdeel van het Zaan IJ ontwikkeling. Daarbij worden de noordelijke oever van het Amsterdamse IJ verbonden met die van de Zaan, zodat een doorlopend waterfront van Amsterdam naar Zaanstad ontstaat. De metropoolregio Amsterdam stelt, dat het gebied de potentie heeft om door te groeien tot een hoogwaardig metropolitaan gebied waar gewoond (45.000 woningen), gewerkt (20.000 arbeidsplaatsen) en gerecreëerd kan worden. Verbetering en intensivering van de bereikbaarheid via het openbaar vervoer maakt onderdeel uit van de ontwikkeling. In deze Zaan IJ ontwikkeling vormt het Hembrugterrein een centrale en cruciale schakel. Een gebied waar nu al kan worden begonnen met een ontwikkeling om de genoemde beleidsdoelstellingen te realiseren, daar waar op andere plaatsen complexe transitie- en transformatieopgaven moeten plaatsvinden. Hembrug: even ver van Amsterdam CS als IJburg Daarnaast maakt het terrein onderdeel uit van het Noordzeekanaalgebied. De Havenvisie van de gemeente Amsterdam geeft aan, dat de havenbedrijvigheid in de toekomst meer en meer westwaarts richting de Noordzee wordt verplaatst. Tot 2020 zal het huidige havengebied niet verder uitbreiden en vindt groei alleen binnen het bestaande areaal plaats. Na 2020 is verdere uitbreiding van de haven alleen aan de orde als breed aanvaard wordt dat de maatschappelijke voordelen groter zijn dan de nadelen. In deze visie wordt voor het Hembrugterrein de nadruk gelegd op creatieve bedrijvigheid, recreatie en toerisme. Meer en meer zijn overheden er van overtuigd geraakt, dat gebiedsontwikkeling anno nu een andere ontwikkelingsstrategie vraagt dan tot nu toe gebruikelijk was: meer vraaggericht, organisch, met voldoende flexibiliteit in programma en fasering om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen op lange termijn.
6
Het Rijk heeft in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport onderzoek laten doen naar de financiële uitvoerbaarheid van de toekomstige binnenstedelijke bouwopgave, waarbij onder meer gekeken is naar meer speelruimte binnen bestaande wet- en regelgeving, ‘onorthodoxe maatregelen’ en toekomstige betrokkenheid vanuit het rijk. Het onderzoek levert een pakket aan aanbevelingen op, o.a. ten aanzien van verwerving en verevening, toepassing van (milieu-)wet- en regelgeving en uitbreiding van mogelijkheden voor tijdelijke functies. In de uitvoeringsstrategie voor Nieuw-Hembrug zal gebruik gemaakt worden van de resultaten uit dit MIRT onderzoek.
2.2 Lokale context en betekenis Nieuw-Hembrug heeft een belangrijke sleutelrol binnen het ruimtelijke, economische en milieubeleid van de gemeente Zaanstad. De nieuwe Ruimtelijke Structuurvisie “Zichtbaar Zaans” positioneert het Hembrugterrein als strategische schakel tussen de ontwikkeling langs de Zaan- en IJ oevers en als uniek gebied met een hoge cultuurhistorische en natuurwaarde. In de (eveneens nieuwe) Economische Structuurvisie 2030 “ Zaanstad: stad van denker, durvers en doeners” wordt het terrein geduid als ontwikkellocatie voor creatieve bedrijvigheid, leisure en toerisme, waarbij verbetering van de bereikbaarheid over het water genoemd wordt als belangrijke infrastructurele randvoorwaarde. De Ruimtelijke Milieuvisie inventariseert de belangrijkste knelpunten en beschrijft een gebiedsgerichte aanpak, die aangeeft waar grenzen én waar kansen liggen voor ontwikkeling. Zaanstad heeft hoge milieuambities. De gemeente heeft als ambitie uitgesproken om te behoren tot de Top 10 van klimaatvriendelijke en duurzaam ontwikkelde steden van ons land.
Hembrug in Structuurvisie Zaanstad
7
Het Ontwikkelingsplan Zaan IJ, de ontwikkeling van stedelijke knooppunten zoals het centrumgebied van Zaandam en de verbetering van de lokale en regionale infrastructuur vormen de drie pijlers voor de ontwikkeling van Zaanstad in de komende decennia. Een Ruimteplan en een Milieuplan vormen de bouwstenen voor het Ontwikkelingsplan Zaan IJ. Het Ruimteplan is een verkenning naar de toekomstmogelijkheden van de Zaanoevers, benoemt ontwikkelperspectieven voor de korte en langere termijn en geeft spelregels, die flexibiliteit bieden en kwaliteit stimuleren. Het Milieuplan brengt de ontwikkelingskansen en -beperkingen van het Zaan/IJ gebied op milieugebied in kaart. Het ontwikkelplan benoemt zes gebieden, waar gestart wordt met herontwikkeling, waaronder het Hembrugterrein. Het Hembrugterrein ligt midden in de Kanaalzone, die verder bestaat uit de Achtersluispolder, Zuiderhout, Westerspoor-Zuid en HoogTij. Deze zone wordt (her)ontwikkeld voor werken, met daarbij mogelijkheden voor wonen en recreatie. Tot 2020 is op het bedrijventerrein Achtersluispolder sprake van geleidelijke ‘verkleuring’’ door het toevoegen van meer publiektrekkende functies, zonder dat deze de bestaande bedrijven belemmeren. Op de lange termijn – niet vóór 2020 – is er mogelijk ook sprake van woningbouwontwikkeling op kleine schaal. Bedrijvigheid blijft wel een belangrijke rol spelen in het gebied. Zuiderhout biedt vooral ruimte voor Perifere Detailhandel (PDV) en voor kleinschalige representatieve bedrijven met bijbehorende kantoren. Met de bedrijvenlocatie Hoogtij (100 ha.) heeft Zaanstad ruimte om een deel van de westwaartsbeweging vanuit Amsterdam te accommoderen. De Zuidelijke Randweg vormt de levensader tussen de deelgebieden in de Kanaalzone en vormt ook de belangrijkste wegverbinding naar het Hembrugterrein. Momenteel wordt gewerkt aan een verbreding van de Den Uylbrug. Nauwlettend zal worden gemonitord of de capaciteit van de bestaande infrastructuur gelijke tred houdt met de ontwikkelingen in de gehele Kanaalzone en op welke momenten (in welke jaren) aanpassingen noodzakelijk zijn. In het eerste kwartaal van 2012 zal meer duidelijkheid worden verschaft over die momenten op basis van een, realistische aanname omtrent de ontwikkeling van de bedrijfsterreinen langs het Noordzeekanaal en de verkeersbewegingen die daarbij verwacht worden.
8
Metropoolregio Amsterdam, Zaan IJ oevers Aanmerkelijke demografische en economische groei verwacht; hiervoor is ontwikkelruimte nodig Gewild woonmilieu en aantrekkelijk werkmilieu gaan hand in hand in Zaan IJ ontwikkeling Nadruk Hembrug op creatieve bedrijvigheid, recreatie en toerisme
N I E u w
Noord Holland
stevig accent in coalitie akkoord op behoud erfgoed vanuit ruimtelijk en economisch perspectief en vanuit toerisme inzet op versterking goederen- en personenvervoer over water faciliteren hoogwaardig woon/werkmilieu regio Amsterdam en Noordzeekanaal gebied
H e m b r
Rijk Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte: Metropoolregio Amsterdam (MRA) is één van de drie economische groeiregio’s Drie rijksbelangen die rijk met regio wil realiseren: Excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in stedelijke regio’s met concentratie van topsectoren, waaronder MRA binnenstedelijke gebiedsontwikkeling via Zaan IJ Versterking van internationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten
u g
9
3
TOEKOMSTPERSPECTIEF
Dit hoofdstuk beschrijft de programmatische, cultuurhistorische en fysiek/ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Nieuw-Hembrug. Zo ontstaat een toekomstperspectief ‘op maat’, dat enerzijds helder en sturend is en anderzijds voldoende ruimte en flexibiliteit biedt om in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen. Het ontwikkelkader geeft een breed scala aan functies aan dat als kenmerken creatieve bedrijvigheid, toerisme, leisure, en evenementen heeft. Met name de aantrekkelijkheid van het industrieel erfgoed in een cultuurhistorische context met een groen landgoedkarakter, uniek in de metropoolregio, zal ondernemers trekken die zich op het Hembrugterrein willen vestigen. De dynamiek in de markt, die steeds andere en nieuwe initiatieven laat zien en veranderingen in de behoeften van ondernemers vertoond, is in belangrijke mate leidraad bij het toelaten van vestiging van gewenste functies. Daar passen geen zware programmatische regels en restricties op voorhand bij die remmend werken op initiatieven. Zorgvuldigheid ten aanzien van de afwegingen en concurrentiepositie ten opzichte van ontwikkelingen elders in de stad is daarbij een voorwaarde
3.1 Doel Een duurzame herontwikkeling van het Hembrugterrein tot Industrieel Landgoed Nieuw–Hembrug, dat met een eigen herkenbaar cultuurhistorisch karakter uniek is binnen de Metropoolregio Amsterdam. Hier kunnen creatieve en innovatieve ondernemers, bezoekers en toeristen, inwoners van Zaanstad en andere gebruikers plezierig en geïnspireerd vertoeven, werken, recreëren en op termijn wonen.
3.2 Programmatische uitgangspunten: innovatie, creativiteit en handelsgeest In deze paragraaf geven we aan welke functies op Nieuw-Hembrug mogelijk en gewenst zijn op basis van de intrinsieke kwaliteiten, signalen vanuit de markt en ambities vanuit Zaanstad en de regio Amsterdam. Daarbij past overigens wel enige bescheidenheid over de ‘maakbaarheid’ van de programmatische invulling. Keuzes voor functies en gebruikers – tijdelijk dan wel permanent – aan het begin van het herontwikkelingsproces kunnen bepalend zijn voor de toekomstige uitstraling en bekendheid. Anderzijds vergroten flexibiliteit en variatie in programmatische mogelijkheden de ontwikkelingskansen van het gebied. Innovatie, creativiteit en handelsgeest vormen de drie kernwaarden voor de recent opgerichte Economic Development Board Amsterdam (EDBA) en de hiermee beoogde ‘Triple Helix’ samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden binnen de regio Amsterdam. Deze waarden zijn ook van toepassing op de herontwikkeling van het Hembrugterrein. Hier kunnen we immers niet ‘leunen’ op beproefde recepten en gebaande paden. Nieuw-Hembrug wil binnen de metropoolregio een plek creëren, waar de ‘Triple Helix’ gedachte concreet in praktijk wordt gebracht. Creatieve en innovatieve bedrijvigheid De Noordelijke IJ-oevers worden beschouwd als dé motor voor creatieve industrie binnen de Metropoolregio. Nieuw Hembrug sluit hier rechtstreeks op aan, maar wil aanvullend zijn en zich onderscheiden ten opzichte van andere ontwikkelingen in de creatieve sector. De industriële geschiedenis van de Zaanstreek en de economische structuur met van oudsher sterke clusters in food-, ’maak’-industrie en ambachtelijke bedrijvigheid biedt goede aanknopingspunten voor het ontwikkelen van een herkenbaar eigen profiel. Dat wordt nog eens versterkt door de uitstraling van het industriële erfgoed, het vele groen, het water en de betaalbaarheid van de locatie. Ook innovatieve kennis- en researchbedrijven zijn welkom. Daarbij is de ligging in de directe nabijheid van Amsterdam voor potentiële vestigers uit Amsterdam een groot voordeel, omdat bestaande netwerken in stand kunnen blijven en nieuwe kunnen worden ontwikkeld. Het gebied leent zich voor ateliers, studio’s en (ambachtelijke) werkplaatsen en kantoorbedrijvigheid (in creatieve en kennis- en researchsectoren). Diverse creatieve bedrijven van binnen, maar ook van buiten de Zaanstreek, hebben zich gemeld met plannen voor vestiging op Nieuw-Hembrug.
10
De gemeente Zaanstad voert de lijn, dat op bedrijventerreinen het maximaal toegestane kantooraandeel 50% per vestiging is. Afspraken binnen de Metropoolregio Amsterdam sluiten solitaire vestiging van kantoren op het Hembrugterrein weliswaar niet uit, maar roepen wel een halt toe aan verdere uitbreiding van het volume aan kantoren. Dit mag het aanwezige volume kantoren en plancapaciteit per 01-2-2011 niet overschrijden. Groei op het Hembrugterrein betekent dus automatisch reductie elders in de gemeente. Binnen de uitgangspunten van het ontwikkelkader wordt het mogelijk maken van vestiging van kleinschalige kantoren, geflankeerd door een reductie op bedrijfsterreinen elders in Zaanstad die voor transformatie en herstructurering in aanmerking komen. Dit zal worden afgestemd met afspraken die in regionaal verband zijn gemaakt (Plabeka) over het terugdringen van het capaciteitsoverschot van binnenstedelijke bedrijfsterreinen. Het Hembrugterrein heeft een potentiële kwaliteit en geheel eigen identiteit die niet op bestaande bedrijfsterreinen voor handen is. Het westelijk van het Hembrugterrein gelegen Zuiderhout is in Zaanstad de locatie voor perifere detailhandel. Grootschalige detailhandel concentreert zich vooral op Inverdan. Eventuele verdere uitbreidingsmogelijkheden worden onderzocht. Ten aanzien van de vestiging van kleinschalige detailhandel, tot 500m2 per voorziening,, zal op het Hembrugterrein geen restrictie worden aangebracht zolang dit bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid van het Hembrugterrein en aan een functie gekoppeld is van zich vestigende andere functies, waaronder bijvoorbeeld ambachtelijke en creatieve producten fabricerende bedrijven. Toerisme en congressen Amsterdam behoort tot de Top 10 van toeristische bestemmingen in Europa en heeft een sterke positie op de internationale congresmarkt. De concurrentie is echter groot. Er is eveneens een groot tekort aan verblijfscapaciteit (hotels, campings, camperplaatsen). De Amsterdamse binnenstad raakt overbelast, waardoor de behoefte groeit aan toeristische bestemmingen elders in de regio. Binnen de Metropoolregio Amsterdam is een strategie ontwikkeld om Amsterdam als internationale toeristische magneet te versterken en daarbij méér gebruik te maken van de kwaliteiten in omringende gebieden. Door de unieke ligging van het terrein en haar ruige industriële uitstraling biedt Nieuw-Hembrug een aantrekkelijke ‘niche’-locatie voor bijzondere typen van verblijfsaccommodaties, horeca en leisure, congressen en evenementen. Door toeristische functies en creatieve en innovatieve kennis en bedrijvigheid met elkaar te vervlechten ontstaat spanning en dynamiek en wordt Nieuw Hembrug ‘the place to be’. Dit wordt nog eens versterkt door toevoeging van publieke functies aan het terrein, eventueel in combinatie met ambachtelijke en culturele/creatieve (leer)werkplaatsen, die (deels) opengesteld worden voor publiek. Evenementen, culturele festivals en congressen, die aangetrokken worden door het ruige en ‘on-affe’ karakter van het terrein en de gebouwen, kunnen daarbij als katalysator fungeren. Industriële architectuur begint steeds meer een trekpleister te worden. Toeristen met historische belangstelling willen bijzondere gebouwen, installaties en machines met eigen ogen zien. De Zaanstreek geldt als de bakermat van de industriële ontwikkeling in West-Europa en heeft daarom binnen de Metropoolregio ’industrieel erfgoed’ als ‘eigen’ toeristische karakterisering. Twee belangrijke regionale erfgoedroutes - de militaire Stelling van Amsterdam en de International Route of Industrial Heritage (ERIH) – vinden elkaar op het Hembrugterrein. Nieuw Hembrug kan hiervan profiteren, bijvoorbeeld door de vestiging van het regionaal (ERIH)-informatiecentrum, dat niet alleen het verhaal van de industrie in de regio vertelt maar ook van de ontstaansgeschiedenis en ontwikkeling van het Hembrugterrein zelf. Onderwijs & opleidingen Nieuw-Hembrug kan een interessante locatie zijn voor onderwijs- en opleidingsinstellingen. Vestiging van grootschalige instellingen ligt niet direct voor de hand. Het gaat in eerste instantie vooral om het leggen van een relatie met te vestigen bedrijven in de vorm van een creatieve of innovatieve vakopleidingen, praktijkwerkplaats of ateliers en studios. Voor het opknappen van de monumenten wordt bijvoorbeeld samengewerkt met leerwerkplaats De Herstelling. Momenteel vinden ook verkennende gesprekken met het ROC Zaanstreek-Waterland plaats. Nieuw-Hembrug biedt ook een uitdaging voor innovatieve methoden en technieken, die bij de herontwikkeling en herbestemming van het terrein kunnen worden toegepast. Wonen Nieuw-Hembrug biedt door zijn ligging en uitstraling aantrekkelijke perspectieven voor woningbouw. Dat geldt met name voor wat ’luwe’ locaties langs de noord en eventueel westrand. Op basis van de huidige milieucontouren is wonen voorlopig nog niet haalbaar. In de huidige situatie wordt gekozen voor
11
ontwikkelingsgerichte sanering, die parallel oploopt met een gefaseerde ontwikkeling. Daar waar een concrete herontwikkeling plaatsvindt, dient de bodem geschikt te worden gemaakt voor het beoogde gebruik, conform de geldende wet en regelgeving. Een woonfunctie en eventuele andere gebruikfuncties vragen om andere – lees: ingrijpender – maatregelen. Wonen op de langere termijn is ook afhankelijk van de milieucontouren van bedrijven in het Westelijk Havengebied van Amsterdam en de het vinden van een nieuwe balans tussen stad en haven . Toch wordt het mogelijk maken van wonen van groot belang geacht in het kader van de rol die Zaan IJ, waarvan het Hembrugterrein deel uit maakt, speelt in de verstedelijkingsopgave van Zaanstad in de metropoolregio. Ook kan het een bijdrage leveren aan de levendigheid van het gebied en het ontwikkelen van een financieel haalbare exploitatie. Indien realisatie van woningbouw mogelijk wordt zal er voor de in aanmerkingen komende delen van het terrein gesaneerd moeten worden op basis van die functie en rekening worden gehouden met de daarbij te verwachten financiële gevolgen. Partijen streven er gezamenlijk naar woningbouw mogelijk te maken. 3.3 Inhoudelijke randvoorwaarden Duurzaamheid Behoud, herontwikkeling en hergebruik van oude fabrieksterreinen en industrieel erfgoed vormen belangrijke uitgangspunten. Onze duurzaamheidsambitie voor het Hembrugterrein krijgt enerzijds vorm door de keuze voor herontwikkeling en herbestemming en door het versterken en gebruiken van de bestaande kwaliteiten. Anderzijds willen wij samen met partners een schone werk- en leefomgeving realiseren en de klimaatambities vormgeven. De herontwikkeling op het terrein draagt bij aan verbetering van het klimaat door energiezuinig te bouwen en door het lokaal opwekken van schone energie. Tot slot streven we naar een goede bereikbaarheid van de voorzieningen op het terrein, gekoppeld aan een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, waaronder een regelmatige bootverbinding met Amsterdam. Robuustheid en flexibiliteit Robuustheid wil in dit verband zeggen dat de ontwikkeling van Nieuw-Hembrug bestand is tegen veranderende omstandigheden. Het herontwikkelingsproces wordt flexibel uitgewerkt en vormgegeven volgens de principes van de ontwikkelingsplanologie (Wro), in de wetenschap dat de maatschappelijke en economische ontwikkelingen razendsnel gaan en steeds weer nieuwe en andere eisen stellen aan onze ontwerpen. Dat betekent: omgaan met onzekerheden, met een “onplanbare” toekomst, tijdelijke en permanente situaties en veranderende rollen van private partners, gebruikers/stedelingen en bewoners. Nieuw-Hembrug vraagt van de betrokken overheden een toepassing van regelgeving, die meer dan louter op toetsing en controle, gericht is op het creëren van kansen. Beperking en vereenvoudiging van regelgeving vormen dan ook een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. Stimuleren en faciliteren van tijdelijk gebruik maakt onderdeel uit van deze strategie. Uiteraard moet rekening gehouden worden met bestaande wet- en regelgeving op het gebied van milieu, monumenten, archeologie en verkeer. Deze worden in de bijlage vermeld. Twee opgaven spelen daarin een cruciale rol: de bodemsanering en de zorg voor het erfgoed. De bodemsanering wordt gekoppeld aan concrete (her-)ontwikkeling. Dat betekent, dat de bodem gefaseerd en ‘op maat’ geschikt wordt gemaakt voor nieuw gebruik. Op die manier kunnen ook de kosten worden gespreid. Zo ontstaat ruimte en gelegenheid om in te spelen op voortschrijdende technische en juridische ontwikkelingen. Door de sanering van het terrein te koppelen aan het tempo van de ontwikkelingen wordt het terrein deel voor deel in zijn geheel geschikt gemaakt voor de gewenste functies. Voor een verantwoorde start van de lange termijnontwikkeling, moet ook rekening gehouden worden met actuele veiligheids- en gezondheidsrisico’s voor mens, dier en plant (bijvoorbeeld als gevolg van spoedeisende verontreinigingen) zowel op het terrein alsmede voor de directe omgeving. Ook vanuit de monumentenzorg wordt rekening gehouden met een ruimtelijke context, die voortdurend in beweging is. Het adagium ‘behoud door ontwikkeling’ geldt zeker voor het Hembrugterrein. Dat laat onverlet, dat de bestaande lijst van rijks- en gemeentelijke monumenten richtinggevend is voor de toekomstige ontwikkeling. Vanwege de omvang en complexiteit van de herbestemmingsopgave op Nieuw-Hembrug is een langdurige en intensieve overleg- en adviesrelatie met de landelijke Taskforce Herbestemming binnen de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed tot stand gekomen. Deze samenwerking draagt er mede toe bij, dat in
12
het herontwikkelingsproces alle belangen met zorg tegen elkaar worden afgewogen en de focus vooral gericht is op kansen in plaats van belemmeringen. Innovatie De nutsvoorzieningen in het gebied moeten opnieuw worden aangelegd. Dit biedt kansen om innovatieve technologie toe te passen, en te werken aan het sluiten van kringlopen. Beproefde oplossingen zullen veelal niet voldoende zijn om doelen te bereiken. Innovatie op Nieuw-Hembrug is niet alleen een technische aangelegenheid, maar gaat ook over stimuleren van nieuwe vormen van samenwerking; tussen overheden en marktpartijen, maar ook tussen verschillende beroepsgroepen en bedrijven. Ook op het gebied van (internet)communicatie en marketing dienen zich tal van nieuwe mogelijkheden aan, waar Nieuw-Hembrug op zal moeten aanhaken.
3.4 Cultuurhistorische en fysiek/ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke kwaliteit op Hembrugterrein vormt een grote kans maar is ook noodzakelijk voor een onderscheidende ontwikkeling in de regio, die grote aantrekkingskracht oplevert. In het proces van ontwikkeling is de interesse van initiatiefnemers en investeerders vanuit de markt van groot belang om tot een succesvolle ontwikkeling te komen. De ruimtelijke kwaliteit die uiteindelijk gerealiseerd wordt speelt een grote rol om tot waardecreatie te komen. Het fundament voor die kwaliteit is vastgelegd in de 15 uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan. Gedurende het ontwikkelingsproces van het Hembrugterrein is het nodig gezamenlijk de regie te houden op de kwaliteit, ook bij mogelijk noodzakelijke afwegingen en afwijkingen van deze uitgangspunten. In de aanloop naar dit ontwikkelkader is een cultuurhistorische verkenning - “Cultuurhistorische Analyse Hembrugterrein” - uitgevoerd om de bijzondere kwaliteiten en waarden van het Hembrugterrein te beschrijven en waarderen. Het terrein is een tastbare erfenis van de Nederlandse defensiepolitiek en militaire ontwikkeling sinds 1890 en daarmee een uniek industriegebied; niet alleen in Nederland maar ook in internationaal perspectief. Het is bijzonder dat het gehele terrein en de afzonderlijke gebouwen als integraal ensemble bewaard zijn gebleven, al kampen veel gebouwen met achterstallig onderhoud en staan constructies op instorten. De vele gebouwen, (groen)structuren en overige objecten geven het gebied een grote authenticiteit. en cultuurhistorische waarde en bieden volop aanknopingspunten voor de herontwikkeling van het terrein. De cultuurhistorische verkenning vormt het vertrekpunt voor het Beeldkwaliteitsplan Hembrugterrein. Dit plan biedt een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten voor de naar verwachting langdurige en deels onvoorspelbare ontwikkeldynamiek van Nieuw-Hembrug. En geeft ruimte aan een strategie die een stapsgewijze herontwikkeling van het terrein mogelijk maakt, zowel op de korte als de lange termijn. Het is zo ontworpen dat functies uitgesteld en gemengd kunnen worden en elkaar in de loop van de tijd op kunnen volgen. Het is een instrument dat geen gefixeerd eindbeeld vastlegt en flexibel omgaat met nieuwe programmatische invulling. Het is de kunst om de tijd te nemen en te zien hoe het gebied zich ontwikkelt. Het Beeldkwaliteitsplan bestaat uit een reeks van stedenbouwkundige, landschappelijke, bebouwings-, ruimtelijke, programmatische uitgangspunten en ontwerprichtlijnen voor de publieke ruimte en vormt daarmee de basis voor de verdere planontwikkeling, het bestemmingsplan en de welstandsparagraaf. In dit ontwikkelkader zetten we de vijftien uitgangspunten in het kort uiteen en zoomen daarmee wat verder in op de situatie van het terrein. Voor een uitgebreide weergave verwijzen we naar de tekst van het Beeldkwaliteitsplan.
13
Uitgangspunten Beeldkwaliteitsplan 1 Versterken van het unieke groene landgoed Binnen de metropoolregio Zaanstad / Amsterdam is het Hembrugterrein een unieke groene plek in een verder sterk versteende industrielandschap. De groene opbouw en het militaire verleden maken het tot een bijzonder Industrieel landgoed. De uniciteit van het terrein wordt versterkt door in te zetten op de ruimtelijke kwaliteiten van het landgoed en de relatie met het water. 2 Verdichten binnen het cultuurhistorisch kader Het landgoed kent een aantal ontwikkelfases die hun historische kenmerken hebben achtergelaten. Dit ‘DNA’ is beschreven in de cultuurhistorische analyse en vormt één van de onderleggers voor verdichtingsmogelijkheden op het terrein. 3 Herstel van het monumentale Front De zuidzijde van het terrein langs het Noordzeekanaal is als één geheel ontworpen, waarbij de huidige entree een dominante positie heeft. De gebouwen worden geflankeerd door twee lommerrijke tuinen. Dit brede Front wordt hersteld door de bestaande gebouwen te restaureren en nieuwe gebouwen toe te voegen 4 Toevoegen van een nieuwe tijdslaag Binnen het cultuurhistorisch kader kunnen nieuwe gebouwen worden geplaatst. Er is ruimte voor toevoeging van bijzondere blikvangers in de vorm van vier hoogteaccenten op strategische plekken. Zo ontstaat een trapsgewijze opbouw van het landgoed – de ‘ladder’ - met lage gebouwen in het groen op de voorgrond en hoge bouwaccenten op de achtergrond in de ‘tweede linie, waardoor het beeld van het landgoed met zijn groene randen niet wordt aangetast. 5 Monumenten zoveel mogelijk handhaven Alle monumentale gebouwen zijn in principe als te behouden aangemerkt. Mocht dit om onvoorziene redenen niet haalbaar zijn, dan kan een even groot volume in nieuwbouw worden teruggebouwd. Om de monumenten goed tot hun recht te laten komen worden de detonerende gebouwen in principe afgebroken. 6 Scherpere begrenzing van het landgoed De randen van het terrein worden gemarkeerd door een samenhangend stelsel van muren, hekwerken, hagen en bosschages. Deze markering geldt zowel voor de informele entrees van het Hembrugbos aan de oost-, westen noordzijde als voor de formele entree aan de zuidzijde. 7 Versterken van de tweedeling in het landgoed Voor de inpassing van toekomstige programma’s en gebruikers wordt de bestaande tweedeling in het terrein als uitgangspunt genomen: concentratie van gebouwen op het oude productiegedeelte en in het Front langs het Noordzeekanaal en beperkte bebouwing daaromheen. 8 Meer samenhang in ontsluiting De bereikbaarheid is intensief aan de zuid- en westzijde kant en extensief en verkeersluw aan de oostkant. Aan de westzijde komt een extra ontsluiting voor auto’s tegenover de Symon Spiersweg. De unieke groene atmosfeer van de randen, het Hembrugbos en de Havenstraat worden ontzien van doorgaand autoverkeer. De interne ontsluiting komt tot stand door een nieuwe asymmetrische route te verbinden met de huidige Boslaan. 9 Meer verbinding met de omgeving Het terrein wordt toegankelijker voor langzaam verkeer door het maken van meer entrees. Doorgaande fietsen wandelpaden maken de luwe zijde van het terrein bereikbaar en takken aan op de structuren van het productieterrein in het zuiden en westen.
14
10 Variatie van negen ontwikkeleenheden De hoofdlijnen van het landgoed bestaan uit het stelsel van openbare ruimte, de gemarkeerde contouren van het landgoed, de kades en het Hembrugbos. Hierbinnen zijn negen deelgebieden onderscheiden met ieder een eigen karakter en daardoor verschillende mogelijkheden voor herontwikkeling. 11 Versterken van het contact met het water Het contact met de Zaan, het IJ en het Noordzeekanaal wordt zowel langs de randen van het terrein - de zuidzijde de zuidwestpunt – als door nieuwe bebouwing met uitzicht op het water – hoogteaccenten vanaf de ‘ladder’ - gerealiseerd. 12 Voortborduren op bestaande architectuur Door de lange ontwikkelingsgeschiedenis is er een familie van gebouwen ontstaan die het aanzien van het terrein bepalen en de identiteit, de uniciteit en het landgoedkarakter versterken. Voor de nieuwe gebouwen wordt voortgeborduurd op het DNA van de bestaande ‘gebouwenfamilie’. 13 Parkeren binnen de eenheden Binnen de hoofdstructuur - Noordzeekanaalkade, hoofdinritten, asymmetrische route en Boslaan - mag niet geparkeerd worden. Per deelgebied wordt, afhankelijk van omvang en functie, het benodigde aantal parkeerplaatsen ontworpen en aangelegd. De voorkeur gaat uit naar gebouwd parkeren. 14 Openbare ruimte als bindend middel Voor de ruimtelijke kwaliteit en uniciteit van het terrein geldt het materiaalgebruik van de openbare ruimte als het bindmiddel tussen de architectuur en de atmosfeer in de openbare ruimte. Het bosgebied wordt gemeenschappelijk bos en zodanig ingericht en onderhouden. De installaties in de openbare ruimte worden zoveel mogelijk behouden. 15 Ontwikkelen vanuit duurzaamheid De ambitie ten aanzien van duurzaamheid komt tot uitdrukking in het versterken en gebruik maken van de ruimtelijke historische kwaliteiten en de gebouwen. Verder wordt ingezet op het autoluw maken van de locatie en een goede OV-bereikbaarheid. Zelfvoorziening van energie en hergebruik van materialen worden aangemoedigd. Op het terrein wordt innovatief gesaneerd. Bouwplannen moeten aansluiten op de duurzaamheidsagenda van de gemeente Zaanstad.
Inspiratiebeelden voor deelgebieden Het Beeldkwaliteitsplan biedt ook een set aan inspiratiebeelden voor een mogelijke invulling van de deelgebieden. Leidend voor de herontwikkeling van Nieuw-Hembrug zijn de kenmerken van het Industriële Landgoed. De strook langs het Noordzeekanaal vormt het meest toegankelijke en publieke gedeelte en kan een interessante en levendige mix opleveren van hotels, horeca, culturele- en andere representatieve en publieke functies. De luwe delen liggen in de groene randen aan de oost-, west- en noordzijde. Deze gebieden lenen zich beter voor een meer introverte en minder publieke programmering, zoals werk- en atelierruimtes, dienstverlening en woningbouw. Het hart van dit luwe gedeelte is het Hembrugbos met zijn bunkers en andere zeldzaamheden. Dit deel vormt als het ware een rustpunt op het Hembrugterrein en is alleen bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Een stelsel van paden en lanen verbindt het bos met de rest van het terrein en met de randen.
15
Binnen deze hoofdlijnen worden negen deelgebieden onderscheiden, met ieder een eigen karakter en daardoor specifieke mogelijkheden voor herontwikkeling. Voor ieder deelgebied afzonderlijk worden in het Beeldkwaliteitsplan ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling geformuleerd. Per deelgebied wordt aangegeven binnen welke driedimensionale grenzen er ontwikkeld kan worden, gebaseerd op bandbreedtes ten aanzien van bruto vloeroppervlakten en bouwhoogten en op referentiebeelden. Hierdoor kan optimaal geprogrammeerd worden, rekening houdend met de unieke cultuurhistorische waarde en de ruimtelijke logica van het terrein. De deelgebieden zijn: 1. Front: representatieve en monumentale uitstraling en entree . 2. Ladder: grote bedrijfsvolumes van beperkte hoogte binnen een raster van openbare paden. 3. Campus: gebouwen met forse doch verschillende volumes binnen een groene setting. 4. Uitwisselingszone: afwisseling tussen paviljoens en grote bouwmassa’s. 5. Bospaviljoens: kleine volumes in een groene setting. 6. Kop op de Kaap: groene kop met representatief programma en hoogteaccent ‘in de tweede linie’. 7. Enclaves aan de oostzijde: hergebruik van de kazernes en toevoegen nieuwe enclaves. 8. Boskavels: vrije kavels in een groene setting. 9. Hembrugbos: recreatie bos met divers padenstelsel. (noordelijke zone in afbeelding)
16
4
ONTWIKKELINGSSTRATEGIE
Rijk, Gemeente Zaanstad en provincie Noord-Holland maken zich samen hard om de gezamenlijk geformuleerde doelen te bereiken. Medewerking van en samenwerking met de gemeente Amsterdam en Stadsregio Amsterdam zijn daarbij onontbeerlijk. De ambitie zoals geschetst in dit ontwikkelkader vraagt om robuuste afspraken, vertaald in een bestuursconvenant en een uitvoeringsstrategie, waar de drie overheden zich langdurig aan committeren. Dit betekent dat op korte termijn delen van het terrein in gebruik zullen worden genomen en een lange termijn aanpak waarbij sanering, het opknappen van panden en geleidelijke toevoeging van nieuwbouw samengaan en de herontwikkeling werkende weg wordt ingevuld. In dit hoofdstuk geven we aan hoe we dit proces willen vormgeven.
4.1 Het vliegwiel wordt in beweging gezet De herontwikkeling van Nieuw-Hembrug is eigenlijk al geruime tijd geleden ‘officieus’ van start gegaan. In 2010 hebben er diverse constructie-onderzoeken en asbestonderzoeken/-saneringen plaatsgevonden in diverse gebouwen op de Campus. In 2011 zijn er voor een drietal rijksmonumenten bestek en tekeningen gemaakt en deze panden worden momenteel verhuurklaar gemaakt. De aanbesteding is inmiddels met succes verlopen. Daarnaast zijn onderhandelingen gaande voor aanleg van nutsvoorzieningen en riolering op de Campus waarbij wordt gekeken naar mogelijke duurzame oplossingen. Verder is er een inventarisatie gemaakt van de kosten voor het conserveren van de overige ca. 40 gemeentelijke – en rijksmonumenten met als doel deze panden te behoeden tegen verder verval door middel van gericht onderhoud. Naast de eerder genoemde drie monumenten worden ook twee andere gebouwen verhuurklaar gemaakt.
Het station (341)
Schaftgebouw (326)
Affuitenhal (336-229)
Waslokaal (316)
Zandreinigingsgebouw (333)
Her en der zijn op tijdelijke basis gebouwen op het terrein verhuurd en in gebruik genomen. Intussen hebben zich veel meer kandidaat-gebruikers gemeld. Vanaf het najaar 2011 beginnen we met actief openstellen en in gebruik nemen van delen van het terrein. We roepen een halt toe aan verdere teloorgang van het terrein, door reuring te organiseren en door meer functies – in eerste instantie met name op tijdelijke basis - te huisvesten, die aansluiten op de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden uit dit ontwikkelkader. Ontwikkeling in vier deelgebieden In het deelgebied De Campus worden in 2011/2012 drie monumenten wind- en waterdicht en daarmee ‘verhuurklaar’ gemaakt. Wind- en waterdicht betekent renovatie van de buitenkant. De inrichting is de verantwoordelijkheid van de huurder. De genoemde drie gebouwen zijn bestemd voor het huisvesten van creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid, een toeristisch informatiecentrum en voor conferenties, beurzen en evenementen. Tevens wordt besloten of een vierde gebouw in gebruik kan worden genomen voor een
17
hotelfunctie. Een haalbaarheidonderzoek heeft intussen aangetoond, dat deze functie hier in principe mogelijk is. Naast nutsvoorzieningen wordt in dit deelgebied ook riolering aangelegd. Ook in de deelgebieden het Front, de Enclaves en de Bospaviljoens worden panden opnieuw in gebruik genomen, of zijn al in gebruik. Er worden momenteel twee gebouwen opgeknapt en verhuurd als kantoorvoorziening en voor evenementen. Het streven is er op gericht dat in 2012 in totaal 14 gebouwen (waarvan de meeste een monumentenstatus hebben) in gebruik worden genomen, waarbij een marktconforme huurprijs wordt doorberekend. Een deel van deze gebouwen is nu al verhuurd en heeft een doorlopend huurcontract. Het overige deel wordt wind- en waterdicht gemaakt of komt leeg en opnieuw beschikbaar voor verhuur.
14 13 12 11
9
10 8
7
5
4
6
3 2
14
1
Monumenten in de verhuur in 2012 (planning) 1. Bureelgebouw (41) rijksmonument, reeds verhuurd 2. Magazijn (43) rijksmonument, reeds verhuurd 3. Werkplaats (57) gemeentelijk monument 4. Werkplaats (46) gemeentelijk monument 5. Het Station (341) rijksmonument, wordt in 2011 opgeknapt 6. De Affuitenhal (290/336) rijksmonument, wordt in 2011 opgeknapt 7. Het Waslokaal (316) rijksmonument, wordt in 2011 opgeknapt 8. Autogarage (A3) rijksmonument 9. Schilderswerkplaats (A5) gemeentelijk monument 10. Loodswagenmakerij (A6) gemeentelijk monument 11. Wagenmakerij (A7) gemeentelijk monument 12. Werkplaatsen Kleurderij (A11) gemeentelijk monument 13. Springstoffenmagazijn (M8) rijksmonument 14. Springstoffenmagazijn (M9) rijksmonument
18
Op de korte termijn ligt de nadruk op verhuur in plaats van verkoop. Verkoop (met bijvoorbeeld erfpacht) van gebouwen is alleen aan de orde als zeker is dat het initiatief in het programma past in/niet strijdig is met het ontwikkelprofiel en partijen zich willen committeren voor de lange termijn. Bij verhuur en eventueel verkoop wordt rekening gehouden met de onderhoudsstaat, toegankelijkheid en indeelbaarheid van de te ontwikkelen/te verhuren panden en met de bereikbaarheid en de locatie op het terrein. Door een gefaseerde openstelling, waarbij voor de korte termijn het accent ligt op het deelgebied de Campus, wordt het terrein stapsgewijs (semi-)openbaar. Functies die grote investeringen vergen op het gebied van infrastructuur, sanering of vastgoed zijn op de korte termijn nog niet mogelijk, tenzij hier subsidies voor gevonden kunnen worden In 2011 heeft voor de derde keer op het Hembrugterrein het evenement Smaakexplosies plaats gevonden. Het terrein is ook opgenomen in het programma van de Open Monumentendag, waarin Zaanstad en Amsterdam samenwerken, en de Havensafari door het Westelijk Havengebied. Gedurende de evenementenmaand september is in de weekenden gezorgd voor een bootverbinding tussen Zaandam en Amsterdam, die ook het Hembrugterrein aandoet. Ook voor de navolgende jaren wordt ingezet op manifestaties, evenementen en andere activiteiten die de aandacht trekken en het terrein ‘in de schijnwerpers’ zetten.
Smaakexplosies
Hembrugmuseum
Overige activiteiten op Nieuw-Hembrug Uit voorlopige ramingen van het RVOB blijkt, dat het met de huidige beschikbare financiële middelen mogelijk is om maatregelen te treffen, die minder vérgaand zijn dan wind- en waterdicht maken, maar waarmee wel een groot deel van de monumentale panden1 op het terrein behoed kan worden voor verder verval. De gezondheid en veiligheid van de gebruikers van het terrein staat voorop. Daarvoor worden op delen van het terrein waar de herontwikkeling van start gaat op korte termijn maatregelen getroffen. In 2012 vindt onderzoek naar mosterdgas plaats en wordt de daaruit noodzakelijk geachte sanering uitgevoerd. Tevens vindt onderzoek plaats naar de aanwezigheid van energetisch materiaal. De gemeente heeft hiervoor bij het Rijkinstituut voor Volksgezondheid & Milieu (RIVM) een incidentele normstelling aangevraagd. Verder wordt op diverse plekken op maaiveldniveau onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest en worden op basis daarvan noodzakelijk geachte maatregelen getroffen. Delen van het terrein waar geen activiteiten plaatsvinden blijven voor het publiek afgesloten. In 2010 heeft een flora & fauna onderzoek plaatsgevonden. Daarnaast wordt ook rekening gehouden met actuele veiligheids- en gezondheidsrisico’s voor mens, dier en plant; zowel op het terrein zelf als in de directe omgeving. De eerste fase is inmiddels gestart op de Campus, waar de monumenten wind en waterdicht worden gemaakt. Subsidies Voor het Hembrugterrein zijn substantiële subsidies toegekend ten behoeve van het opknappen van de monumenten, c.q. tegengaan van verder verval: 1
Met uitzondering van het wapendepot/gebouw 8
19
Voor gemeentelijke cofinanciering is in totaal Euro 1,3 miljoen beschikbaar. Daarnaast worden gemeentelijke plankosten opgenomen als cofinanciering. In totaal is momenteel voor ca. Euro 6,8 miljoen aan subsidies beschikbaar voor het Hembrugterrein. Van alle geldstromen die op korte termijn/in de komende jaren worden ingezet wordt in het bestuursconvenant vastgelegd hoe deze worden aangestuurd en beheerd. Subsidieoverzicht Totaal Ministerie VROM - Motie Van Geel/van Heugtengelden
€ 4.000.000,€ 4.000.000,-
Totaal cofinanciering Provincie Noord HollandExtra Investeringsimpuls Noord- Holland (EXIN-H) :Provincie Noord Holland - Herstructurering en Intelligent Ruimtegebruik (HIRB) Gemeentelijke cofinanciering
€ 4.000.000,€ 700.000,-
Overige cofinanciering (mogelijk plankosten)
€ 698.075,-
Totaal cofinanciering Euro SRA (cofinanciering PiD) (in aanvraag)
€ 986.215,€ 100.000,-
Gemeentelijke cofinanciering
€ 748.000,(onderdeel van 1.298.000,-)* € 138.215,-
€ 1.303.925,-
€ 1.298.000,-*
Totaal: € 8.000.000,-
Totaal Gemeente Amsterdam)
€ 650.000,€ 650.000,-
Overige Totaal: € 1.636.215,-
* Gemeentelijke cofinanciering PID (€ 748.000,-) is onderdeel van de cofinanciering Van Geel (€ 1.298.000,-).
Communicatie Via een doelgerichte communicatiecampagne wil Nieuw-Hembrug díe (tijdelijke) gebruikers en potentiële investeerders interesseren en aantrekken, welke passen bij het eerder geschetste ontwikkelingsprofiel. Voor alle korte termijnactiviteiten en tijdelijke functies geldt, dat ze de langere termijn visie en ontwikkeling niet in de weg mogen staan en flexibiliteit gegarandeerd wordt. Stap voor stap wordt zo naar het eindbeeld toe gewerkt. Incidenteel kan het gewenst zijn, dat functies worden gehuisvest die wellicht niet helemaal passen in het ontwikkelingsprofiel, maar wel goed zijn voor de voortgang van het proces. Ook in dat geval gaat het er om, dat deze de beoogde herontwikkeling niet in de weg staan. Het gaat om een goede mix en dosering, met andere woorden: maatwerk.
20
4.2
Anticiperen op lange termijn ontwikkeling
Contouren voor de vervolgstrategie De ontwikkelopgave bestaat uit slim ontwikkelen en faseren, zodat de ruimtelijke en financiële doelen van de betrokken publieke en private partijen behaald worden. Daarbij wordt steeds rekening gehouden met de kwaliteiten en randvoorwaarden (erfgoed, bodemvervuiling, milieucontouren). Het terrein wordt gekenmerkt door diversiteit, tegenstellingen, kleinschaligheid in een groene omgeving. De verschillende deelgebieden lenen zich voor verschillende typen van ontwikkeling. Vanuit dit perspectief is de aanpak gericht op kansen pakken en ruimte bieden aan initiatieven vanuit de markt. De deelgebieden worden stapsgewijs ontwikkeld, op basis van de 15 uitgangspunten uit het Beeldkwaliteitsplan. In verband met de flexibiliteit in de strategie is het adequaat monitoren van de veranderende omstandigheden een vereiste. We doelen hiermee op maatschappelijke en economische veranderingen, de voortgang van de verstedelijkingsafspraken, de ontwikkeling van het Amsterdamse havengebied, het terugdringen van milieucontouren, benutten van de Crisis- en Herstelwet etcetera. Actuele kansen en mogelijkheden worden steeds betrokken bij het nader uitwerken van deelgebieden. De keuze om een deelgebied wel of niet ter hand te nemen kan van dit soort ontwikkelingen afhankelijk zijn. Een dergelijke benadering vergt goede samenwerking tussen de overheden en een goede interactie met de (eind)gebruikers, maar ook om actieve wisselwerking tussen de te vestigen (eind)gebruikers onderling. Hierdoor kunnen interessante kruisbestuivingen ontstaan, die de aantrekkingskracht van Nieuw-Hembrug nog meer versterken. Financiële strategie en de grondexploitatie Dit ontwikkelkader beperkt zich tot de ambities, het gewenste programma en de ruimte die wordt gegeven om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. In dit ontwikkelkader is vooral van belang dat die ruimte de haalbaarheid van de ontwikkeling optimaal ondersteund en geen onnodige beperking opwerpt voor te kiezen ontwikkelstrategieën en haalbare grondexploitatie(s). . Sanering Voor wat betreft de sanering is uitgegaan van een mix van saneringsoplossingen (deels storten, deels afdekken etc.), waarmee de kosten op globaal Euro 30 miljoen uitkomen. Wanneer meer grond wordt afgevoerd worden de kosten navenant hoger; omgekeerd kunnen innovatieve reinigingstechnieken leiden tot goedkopere oplossingen. Uiteraard wordt ook onderzocht of subsidies en/of alternatieve financieringsbronnen mogelijk zijn. Het Rijk, de Provincie Noord Holland en de gemeente Zaanstad trekken daar gezamenlijk in op. Het Hembrugterrein zal mede in het licht van de complexiteit van de opgave in de huidige economische situatie slechts via in een slimme gefaseerde aanpak ontwikkeld kunnen worden. Ook de bodemsanering zal slim ingezet worden in die fasering, waarbij ontwikkelingsopbrengsten en kosten zoveel mogelijk in balans worden gehouden. Infrastructuur Momenteel wordt door de gemeente onderzoek gedaan naar infrastructurele maatregelen, die op korte en op langere termijn voor de ontsluiting van het terrein nodig zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met: een extra ontsluiting op de Provinciale Weg ter hoogte van de Symon Spiersweg opwaardering van de kruising Provincialeweg - Dr. J.M. Den Uylweg op basis van de huidige ontwikkelingen in de omgeving van het Hembrugterrein aanleg van (veilige) fiets- en voetgangersverbindingen openbaar vervoer verbindingen over land en over water. Om de druk op de bestaande infrastructuur zo laag mogelijk te houden wordt onderzocht in hoeverre een de invulling van het Hembrugterrein kan leiden tot versterken van het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid. Per saldo betekent dat gestreefd wordt naar functies met een zo laag mogelijk aanbod van parkeermogelijkheden om het gebruik van alternatieve middelen van vervoer ( bijvoorbeeld fiets) te stimuleren. Dit kan eveneens leiden tot een hogere kwaliteit van de openbare verblijfsruimte Aanvullende en alternatieve vormen van openbaar vervoer, zijn daarbij randvoorwaarden, waaronder een geregelde bootverbinding met Amsterdam. Indien blijkt dat een dergelijk beleid bij de ontwikkeling van het Hembrugterrein belemmeringen oplevert voor
21
de afzetbaarheid van voldoende m2 bvo op het terrein, is een nadere afweging over infrastructurele maatregelen en investeringen noodzakelijk. De verwachting is dat de ontwikkeling van het aantal m2 in de huidige economische situatie in de eerstkomende jaren minder snel zal verlopen dan voor de grondexploitatie wordt aangenomen dat van een doorslaggevende invloed op de belasting van de infrastructuurknopen in Zaanstad nog geen sprake zal zijn. Op basis van aannames over het ontwikkelingstempo van de gebieden in de Kanaalzone en de bijdrage die de ontwikkeling van het Hembrugterrein daarin heeft, zal worden onderzocht op welk moment als gevolg van de ontwikkeling van het Hembrugterrein extra infrastructurele maatregelen noodzakelijk zijn. Op basis van monitoring van de werkelijke ontwikkeling en de daaruit voortkomende verkeersbelasting zal worden bepaald op welke wijze de daarvoor noodzakelijke infrastructurele investeringen publiek en privaat worden gedekt. Financiële haalbaarheid en markt Parallel hieraan wordt de financiële haalbaarheid nog nader onderzocht. Dat betekent: meer onderzoek naar de faseerbaarheid van het plan en de saneringskosten, in relatie tot de te realiseren functies, volumes en locaties op het terrein. Wellicht is het mogelijk om bepaalde stukken (met immobiele verontreiniging) niet of pas later tot ontwikkeling te brengen en daarmee later te saneren. Voor de eerste fase van de herontwikkeling (waarbij het accent op de Campus en het Front ligt) wordt een sluitende businesscase uitgewerkt plus een risicoanalyse. Op die manier wordt de financieringsbehoefte inzichtelijk gemaakt. In aanvulling op de marktconsultatie van 2009 wordt ook een geactualiseerde markttoets gedaan. Deze markttoets richt zich op het onderbouwen van het potentieel van deze unieke vestigingslocatie, de daarbij aangehouden diversiteit van de functies en de vestigingsbehoefte van ondernemers vanuit de metropoolregio. De betrokken overheden hebben de overtuiging, dat marktpartijen nodig zijn om Nieuw-Hembrug tot een succes te maken. Tegelijkertijd is er realisme. Het “in één keer op de markt zetten” van het terrein als geheel is in de huidige omstandigheden (de economische recessie; de staat van het terrein) niet kansrijk. Door als overheden betrokken te blijven wordt - al naar gelang de ontwikkeling - verkoop van delen van het terrein mogelijk. Duidelijk moet worden binnen welke randvoorwaarden de markt aan de slag kan in het plangebied en wat de juridisch-planologische status zal zijn. Over de randvoorwaarden en condities ten aanzien van risico’s en verantwoordelijkheden worden afspraken gemaakt in het bestuursconvenant. In het proces zullen momenten worden ingelast, waarin ruimte wordt geboden voor evaluatie en (zo nodig) heroverweging. Dat geldt ook voor dit ontwikkelkader. Afspraken maken in bestuursconvenant en uitvoeringsstrategie De punten zoals hierboven beschreven, worden na vaststelling van het ontwikkelkader vastgelegd in een bestuursconvenant en inhoudelijk en procedureel uitgewerkt in de uitvoeringsstrategie. In het bestuursconvenant wordt onder meer geregeld: beoogde publiek-publieke en (eventueel) publiek-private rolverdeling (o.a. opdrachtgeverschap sanering, rollen bij aanbesteding(en), opdrachtgever en beheerder openbare ruimte, verhouding tot private partijen) - positionering van documenten die partijen gezamenlijk opstellen en die samen met het bestuursconvenant de basis vormen voor vervolgstappen; - wijze van vaststelling van het formele planologische kader en de vergunningverlening. - financiële bijdragen van partijen - capaciteitsinzet Tevens wordt opgenomen hoe het convenant zich verhoudt tot de ambities en randvoorwaarden uit dit ontwikkelkader. Uiteraard gaat het daarbij over het Beeldkwaliteitsplan, de monumenten en de sanering: de wijze waarop en het tempo. Daarnaast is het van belang de programmatische uitgangspunten bij ontwikkeling vast te leggen. Tevens zal in het convenant een relatie worden gelegd met het Zaan IJ-programma en andere relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten en planologische randvoorwaarden. Partijen moeten het gezamenlijk eens worden over de wijze waarop en wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In 2013 vervallen door de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening alle bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar. Bekeken zal worden hoe hier mee om te gaan voor het Hembrugterrein. Er zijn meerdere opties denkbaar. Voorwaarde voor een bestemmingsplan is een goede onderbouwing van de financiële haalbaarheid. De genoemde opties worden onderzocht, waarbij nadrukkelijk gekeken wordt naar het inbouwen van voldoende flexibiliteit. Specifieke aandacht vergt de woonfunctie.
22
Het proces rond Nieuw-Hembrug laat zich kenschetsen door de term ontwikkelingsplanologie. Dit vereist een soepeler houding dan in de tot nu toe meer gebruikelijke toelatingsplanologie. Het ontwikkelkader van het Hembrugterrein kent duidelijke ambities en technische randvoorwaarden, maar vindt de eerstkomende jaren plaats in een onzekere economische situatie en mogelijk een zwak investeringsklimaat vanuit de private sector. De ontwikkeling van Nieuw-Hembrug vraagt om toepassing van wet- en regelgeving, die niet louter op toetsing en controle gericht is, maar vooral ook op het creëren van kansen. Veiligheid en gezondheid en het respecteren van de nationale wet en regelgeving staan daarbij voorop. Deze aanpak sluit aan bij de bestuurlijke ambitie tot deregulering en ruimte bieden voor ondernemerschap. In de bijlage bij het ontwikkelkader zijn de implicaties van de huidige wet- en regelgeving voor het Hembrugterrein in kaart gebracht. Daarmee is voor de betrokken partijen bij aanvang duidelijk vanuit welk vertrekpunt wordt gewerkt. Dit vraagt in een aantal om onorthodoxe oplossingen, (zoals langdurig tijdelijk gebruik) en een creatieve en oplossingsgerichte begeleiding en toetsing., waar soms de grenzen zullen moeten worden opgezocht die planologische en maatschappelijk verantwoord zijn. De ambitie is daarbij gebaseerd zijn op de intentie om de herontwikkeling van Nieuw- Hembrug als proces maximaal te faciliteren en te stimuleren. Dit vormt dan ook de basis voor de zoektocht naar een daarop toegesneden planologisch instrumentatrium, c.q. bestemmingsplan. Als onderbouwing en onderlegger voor het bestuursconvenant dienen een gezamenlijk gedragen financiële doorrekening en financiële strategie. Deze zijn bepalend voor het succes en de ontwikkelmogelijkheden van de locatie. De producten die zijn van belang zijn voor de herontwikkeling zijn: Product Cultuur Historische Analyse
Beeldkwaliteitsplan
Ontwikkelkader
Bestuursconvenant
Uitvoeringsstrategie
Planologisch instrumentarium
Kenmerken Analyse van cultuurhistorische waarden als basis voor ruimtelijke planontwikkeling Vaststelling van de fysiek /ruimtelijke uitgangspunten op basis van CHA en ruimtelijke verkenning.
Status/planning Verkenning vastgesteld gemeenteraad Zaanstad
door
Uitgangspunten vastgesteld door gemeenteraad Zaanstad
Vaststellen programmatische ambities gezamenlijke overheden, daarnaast vaststellen uitgangspunten en randvoorwaarden Juridische verankering afspraken tussen partijen
in procedure
Beschrijving hoe partijen concreet aan de slag gaan; wie doet wat wanneer
Begin 2012
Planologisch regime, bestemmingsplan
Zomer 2013
Begin 2012
Tot slot de projectorganisatie en plankosten. Herontwikkeling van het Hembrugterrein vergt inzet en bijdragen van alle partijen. Dit varieert van financiële bijdragen tot inzet in personele capaciteit en prioritering in het ruimtelijke beleid. Gezocht wordt naar een goede balans, die enerzijds voldoende sturing en anderzijds flexibiliteit biedt en waarmee alle partijen uit de voeten kunnen. In het convenant worden daarover afspraken gemaakt.
23
