ONTWERP STRUCTUURVISIE "GROENE MANTEL MET RODE KNOPEN"

ONTWERP STRUCTUURVISIE "GROENE MANTEL MET RODE KNOPEN" GEMEENTE BEST

21 mei 2014 077732942:A - Definitief B01055.000721.0300

Ontwerp Structuurvisie "Groene mantel met rode knopen"

Inhoud 1

2

Inleiding ................................................................................................................................................................ 3 1.1

Aanleiding voor de partiële herziening .................................................................................................. 3

1.2

Plangebied .................................................................................................................................................. 4

1.3

Doel en ambitie .......................................................................................................................................... 6

1.4

Proces .......................................................................................................................................................... 6

1.5

Relatie met de Structuurvisie voor het buitengebied ............................................................................ 7

1.6

Leeswijzer ................................................................................................................................................... 8

Visie “Groene mantel met rode knopen” ........................................................................................................ 9 2.1

Inleiding ...................................................................................................................................................... 9

2.2

Groene Mantel (blauwgroene raamwerk) .............................................................................................. 9

2.3

Rode knopen (stedelijke ontwikkelingen) ............................................................................................ 12

2.4

3

4

2.3.1

Zuidentree; afronding bestaande bebouwingsclusters ................................................... 12

2.3.2

Brainport Avenue ................................................................................................................ 14

Groene mantel met rode knopen (Omgevingskwaliteit) .................................................................... 16 2.4.1

uitgangspunten .................................................................................................................... 16

2.4.2

(beoogde) Kwaliteit groene mantel ................................................................................... 19

2.4.3

Kwaliteit rode knopen ......................................................................................................... 21

Beleidskader ....................................................................................................................................................... 26 3.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 26

3.2

Structuurvisie Best ................................................................................................................................... 26

3.3

Regionale visie ‘de geniale Brainportlocatie’ ....................................................................................... 27

3.4

Verordening Ruimte 2014 ....................................................................................................................... 29

3.5

Landschapsinvesteringsregeling gemeente Best ................................................................................. 31

3.6

Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................................ 33

Uitvoerbaarheid ................................................................................................................................................. 35 4.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 35

4.2

Ontwikkelingsstrategie ........................................................................................................................... 35

4.3

Financiële uitvoerbaarheid ..................................................................................................................... 35

4.4

Proces tot uitvoering ............................................................................................................................... 38

Bijlage 1

Beschrijving natuurdoeltypen .................................................................................................. 39

Bijlage 2

Criteria voor ruimtelijke kwaliteit, Brainport Avenue......................................................... 47

Bronnen

........................................................................................................................................................ 49

Colofon....................................................................................................................................................................... 50

077732942:A - Definitief

ARCADIS

1


1

Inleiding

Op 9 mei 2011 heeft de gemeenteraad van Best de Structuurvisie Best 2030 voor het gehele grondgebied van de gemeente vastgesteld. De structuurvisie schetst het toekomstbeeld van de gemeente Best tot 2030. De gemeente beoogt met deze structuurvisie verscheidene doelen te bereiken: 

integrale visievorming voor de lange termijn;



bijeen brengen en afwegen van belangen (inhoudelijk en procesmatig);



toetsings- en inspiratiekader voor ruimtelijke beslissingen;



basis voor uitwerking in sectoraal beleid en in juridisch-planologische kaders;



basis voor uitvoering.

Deze structuurvisie vormt een nadere invulling dan wel een actualisatie (herziening) van de Structuurvisie Best 2030 voor wat betreft de thema’s (het ontwikkelen van) stedelijke functies, natuur en landschap. De herziening geldt specifiek voor het deel tussen de snelwegen (A2/A58) en het bestaande stedelijk gebied. Voor initiatieven die andere thema’s omvatten wordt getoetst aan de Structuurvisie Best of de Structuurvisie buitengebied (wordt opgesteld). Om verwarring met de Structuurvisie Best 2030 en het buitengebied te voorkomen wordt deze structuurvisie benoemd als ‘partiële herziening’. Deze herziening heeft een eigen uitvoeringsparagraaf en wordt nader uitgewerkt in bestemmingsplannen. De planhorizon van deze herziening bedraagt circa 20 jaar.

1.1

AANLEIDING VOOR DE PARTIËLE HERZIENING

Best is een dorp van formaat in de periferie van Eindhoven. Om te voorkomen dat de twee kernen tegen elkaar aangroeien is de zuidrand van het grondgebied van Best extensief ingericht als een groene buffer tussen dorp en stad. Het plangebied is nu een lappendeken van verschillende functies, kwaliteiten en bestemmingen, waardoor het rommelig en toevallig oogt. Het gebied is echter ook opgenomen in de regionale visie 'De geniale Brainportlocatie', waardoor het in potentie ook een hoog stedelijke ontwikkellocatie is. In de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 (Vr 2014) is voor dit gebied de aanduiding “integratie stand-land” opgenomen. Dit is een gebied waar de provincie voorwaarden een stedelijke ontwikkeling toestaat, mits dat in samenhang is met een evenredige groene en blauwe landschapsontwikkeling. De provincie vraagt in haar Verordening bij het verlenen van toestemming (ontheffing van de algemene regels) voor stedelijke ontwikkelingen in een “integratie stad-land gebied” onder andere om een integrale ruimtelijke visie met betrekking tot de beoogde stedelijke ontwikkeling in samenhang met een groene landschapsontwikkeling. Om de mogelijkheden van ‘integratie stad-land’ te kunnen effectueren moet de gemeente haar structuurvisie voor dit gebied herzien. Met deze partiële herziening kunnen ontwikkelingen beter en met meer onderlinge samenhang tot stand worden gebracht.


ARCADIS

3


Nadat deze partiële herziening door de gemeenteraad is vastgesteld heeft de gemeente de mogelijkheid om bij Gedeputeerde Staten toestemming te vragen voor het planologisch toestaan van gewenste ontwikkelingen, passend binnen het beleid zoals dat is vastgelegd in deze visie. Vanwege het feit dat er diverse initiatieven spelen in het plangebied heeft de gemeente Best de behoefte om de ambitie en de gewenste ontwikkelingsrichting voor het plangebied verder uit te werken. De gemeente Best ziet het plangebied daarbij als een groene geledingszone tussen Best en Eindhoven, waarbinnen kleinschalige verstedelijking mogelijk is.

Ligging en begrenzing plangebied

1.2

PLANGEBIED

Het plangebied betreft grofweg het grondgebied van de gemeente Best tussen de A2, de A58, het Wilhelminakanaal en de westelijke gemeentegrens. Het plangebied wordt op dit moment gekenmerkt door een zeer divers gebruik. Tussen de snelweg en het Wilhelminakanaal liggen verschillende stedelijke ontwikkelingen uit uiteenlopende tijdsperioden. De bebouwing heeft een verschillende architectuur, korrelgrootte, oriëntatie en inrichting van de buitenruimte. Infrastructuur, spoor en onderliggend wegennet (in noord-zuidrichting) verdelen de strook tussen snelweg en kanaal in vakken. Het plangebied kan ruimtelijk onderverdeeld worden in 9 gebieden, het golfterrein Best Golf, de uitbreiding van het woongebied Villawijk/Koekoekbos, Batadorp, het gebied tussen de Eindhovenseweg-zuid en de A2, het gebied rondom de Ploegstraat, de Brainport Innovation campus (BIC), de Philips Healthcare Campus, de woonwagenlocatie Terraweg en Aquabest e.o. Het plangebied wordt doorsneden door de spoorlijn Eindhoven-Best en het Beatrixkanaal. Ook wordt het plangebied doorkruist door een ecologische hoofdstructuur (EHS) die de Oirschotse Heide, in vorm van ‘stepping stones’, verbindt met de Sonse en Nieuwe Heide en het Dommeldal.

4

ARCADIS



Impressies van het plangebied


ARCADIS

5


1.3

DOEL EN AMBITIE

De gemeente Best wil de aanduiding 'integratie stad-land' vanuit de Verordening Ruimte 2014 (Vr 2014) aangrijpen om het plangebied te structureren en de belevingswaarde ervan te versterken. Het doel van de voorliggende partiële herziening is het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig gebied aan de zuidzijde van de kern Best door de gewenste samenhang tussen rood en groen te benoemen, waarbij rode ontwikkelingen (rode knopen) mogelijk kunnen worden gemaakt met daarbij nadrukkelijk een bijdrage aan de samenhangende, kwalitatieve en natuurlijke groenzone; de ‘groene mantel’. Rode ontwikkelingen kunnen worden gehonoreerd, mits zij een bijdrage leveren aan: 

de versterking van de leesbaarheid van de ‘groene mantel’ zoals benoemd in de structuurvisie Best 2030.



het invullen van de doelstelling van artikel 9 van de Vr 2014 met betrekking tot het toevoegen van rood in relatie tot de compensatie in groen/blauw: − aansluiting op het bestaande stedelijk weefsel; − onderling verband rode ontwikkelingen; − onderling verband tussen groen/blauwe ontwikkelingen; − samenhang tussen rood en groen/blauw; − versterking van het groenblauwe casco en de kwaliteit van het geheel in relatie tot de mogelijke rode invullingen.



ontwikkelingen en situaties nu, zonder de mogelijkheden voor de in de toekomst te ontwikkelen ‘rode ladder’ en ‘groene vlinder’ (zie visie “de geniale brainportlocatie”) te frusteren.

Het resultaat is altijd dat de rode deelontwikkeling bijdraagt aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de versterking van de groene buffer tussen dorp en stad. De ambitie van de gemeente Best is het optimaal en duurzaam benutten van het economisch potentieel in het plangebied en het in balans brengen van de verschillende functies, zodat de ‘groene mantel met rode knopen’ als herkenbaar gebied op de kaart wordt gezet. De sleutel tot succes ligt in een integrale aanpak van het gebied, waarbij de gewenste rode ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt en waarbij op duurzame wijze aandacht wordt geschonken aan de landschappelijke structuur (natuur en water) van het gebied.

1.4

PROCES

De partiële herziening geeft richting aan het gesprek met andere overheden, maar is minstens zo belangrijk voor de inwoners, ondernemers en belangengroeperingen in het gebied. In de toekomst worden op basis van deze partiële herziening van de structuurvisie keuzes gemaakt die doorwerken naar andere gemeentelijke instrumenten, zoals beleid en bestemmingsplannen. Een formele inspraakprocedure heeft onderdeel uitgemaakt van het proces om te komen tot deze partiële herziening ‘groene mantel met rode knopen’. De ontwerp structuurvisie heeft in de periode van @@ tot en met @@ ter visie gelegen en inwoners en (individuele) ondernemers in de gelegenheid werden gesteld hun mening te geven over onderhavige herziening van de structuurvisie. Tevens is het plan gepubliceerd op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannnen.nl.

6

ARCADIS



1.5

RELATIE MET DE STRUCTUURVISIE VOOR HET BUITENGEBIED

Naast deze visie “Groene mantel met rode knopen”, een partiële herziening van de Structuurvisie Best 2030, werkt de gemeente Best ook aan de herziening c.q. verdieping van de Structuurvisie Best 2030 voor het buitengebied van Best. Er gelden in het buitengebied van Best momenteel verschillende bestemmingsplannen, van verschillende ouderdom. De gemeente Best wil het beleid voor haar buitengebied uitwerken via een Structuurvisie buitengebied. Deze structuurvisie zal een kader bieden voor de herziening van het bestemmingsplan buitengebied en een afwegingskader zijn voor initiatieven in het buitengebied. In onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven van de structuurvisie voor het buitengebied van Best. Deze overlapt voor een deel het plangebied voor deze partiële herziening.

Plangebied op te stellen Structuurvisie buitengebied In de Structuurvisie Buitengebied wordt specifiek ingegaan op onderwerpen als landbouw, recreatie en landschap. De Structuurvisie Best 2030, de Structuurvisie voor het buitengebied en deze partiële herziening vullen elkaar hierbij inhoudelijk aan. De Structuurvisie voor de totale gemeente geeft aan wat de overkoepelende doelen zijn voor de gemeente. In de op te stellen Structuurvisie buitengebied worden samenhangende keuzen met betrekking tot aan het buitengebied gebonden functies, zoals de veehouderij en een aantal recreatieve ontwikkelingen in het buitengebied.


ARCADIS

7


In deze partiële herziening zijn keuzen vastgelegd met betrekking tot de mogelijkheden voor nieuwe stedelijke functies gecombineerd met de ontwikkeling van het landschap (thema’s) specifiek voor een specifiek gebied (partieel). Bij de beoordeling van initiatieven in dit plangebied wordt in eerste instantie getoetst aan deze partiële herziening. Om inhoudelijke overlap toetsingskaders te voorkomen is ervoor gekozen de Structuurvisie Best 2030 en het buitengebied van toepassing te laten zijn voor thema’s die niet of onvoldoende zijn opgenomen in deze herziening. Naast toetsing aan deze partiële herziening worden initiatieven dan ook getoetst aan de Structuurvisie Best 2030, voor zover het niet gaat om de thema’s stedelijke functies, natuur en landschap. Voor de toetsing van initiatieven voor buitengebied gebonden functies (zoals landbouw) zal de op te stellen Structuurvisie voor het buitengebied het toetsingskader vormen. Voor de volledigheid zullen onderdelen uit deze partiële herziening worden opgenomen in de Structuurvisie voor het buitengebied. Mochten er alsnog dubbellingen voorkomen in deze partiële herziening en andere toetsingskaders, dan gaat het beleid uit deze herziening voor.

1.6

LEESWIJZER

De partiële herziening is een beleidsinstrument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente Best. Het is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid. Dit document schetst het ruimtelijk streefbeeld van de gemeente voor het plangebied ‘groene mantel met rode knopen’ en maakt inzichtelijk welke ontwikkelingen worden aangezet voor de komende jaren. Het biedt tevens een robuust kader dat geschetste veranderingen kan opvangen zonder afbreuk te doen aan de gewenste ontwikkelingsrichting op hoofdlijnen. Het kader is flexibel: dat wil zeggen veranderingen kunnen opvangen, maar ook aanpasbaar zijn als gevolg van nieuwe inzichten. Bovendien moet het kader van deze partiële herziening van de structuurvisie creativiteit en vernieuwing uitlokken om bewoners, ondernemers en overige partijen in de gemeente de kansen te laten benutten die de toekomst met zich meebrengt. De partiële herziening is opgebouwd uit 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de visie voor het plangebied op hoofdlijnen uiteengezet. In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van de meest relevante beleidsdocumenten voor de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. De uitvoerbaarheid (hoofdstuk 4) geeft tot slot weer hoe de partiële herziening structuurvisie Best ‘groene mantel met rode knopen’ tot realisatiekomt. Onderdelen hiervan zijn onder andere de financiering en de taakverdeling.

8

ARCADIS



2 2.1

Visie “Groene mantel met rode knopen” INLEIDING

Deze partiële herziening is erop gericht om particuliere initiatieven te sturen en kanaliseren zonder dat de versterking van de ‘groene mantel’ of de ambities van 'De geniale Brainportlocatie' of de ambities zoals verwoord en verbeeld in de structuurvisie Best ter discussie komen te staan. Het betreft een integrale visie, waarbij begrippen als eenheid/samenhang, herkenbaarheid en ‘uniek decor’ centraal staan. De uitrol van de ambities op het gebied zal ‘bottum up’ geschieden, maar wel ‘top-down’ beargumenteerd. Uitgangspunt is het versterken van de ‘groene mantel’ die in de basis wordt gevormd door de aanwezige Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het gebied. Deze ‘groene mantel’, het blauwgroene raamwerk, biedt ruimte aan rode ontwikkelingen (rode knopen), waarbij het uitgangspunt geldt dat de gewenste ontwikkelingen óók de ontwikkeling van groen integraal meenemen in de planvorming én realisatie.

2.2

GROENE MANTEL (BLAUWGROENE RAAMWERK)

In het plangebied is, vanuit het thema “integratie stad-land” sprake van een nauwe relatie tussen de gewenste rode ingrepen en het hierbij gewenste landschapsbeeld. Het herstellen en realiseren van de ‘groene mantel’ aan de zuidzijde van Best is dan ook een keiharde voorwaarde voor het realiseren van rode ontwikkelingen en vormt het decor van de beleving en inrichting van het gebied. De reeds aanwezige ecologische hoofdstructuur (EHS) vormt hierbij het leidende ontwerpprincipe, waaraan en waarbinnen nieuwe groene en rode functies integraal tot ontwikkeling kunnen komen. De realisatie van dit blauwgroene raamwerk is voorwaarde voor het realiseren van rode ontwikkelingen en daarmee draagt de realisatie van natuur/groen bij aan de economische ontwikkeling van het gebied. Dit raamwerk moet een fundamentele en duurzame basis bieden om versnippering en verrommeling te voorkomen, waarbij het groen niet alleen gebruikt wordt als camouflage van ongewenste ontwikkelingen. Het streven naar eenheid en herkenbaarheid in het plangebied is dan ook een belangrijk ontwerpprincipe. De structurerende groenstructuur in het gebied is opgespannen tussen twee ecologische verbindingszones (EVZ) ten noorden en zuiden van het visiegebied. De EHS loopt diagonaal door het gebied van zuidwest naar noordoost en vormt de fysieke scheiding tussen de dorpse schaal van Best en de stedelijke schaal van Eindhoven. De ambitie is om deze structuur te versterken. Stedelijke ontwikkelingen in het gebied maken dit mogelijk en worden gemotiveerd vanuit de Verordening ruimte 2014 (Vr 2014).


ARCADIS

9


Naast het streven naar een eenheid en herkenbaar gebied liggen de hierna volgende ontwerpprincipes ten grondslag aan de ontwikkeling van de ‘groene mantel’. Deze ontwerpprincipes vormen concrete, richtinggevende uitspraken voor de toekomstige ontwikkeling van het landschap en de natuur in de ‘groene mantel’ en sluiten reeds aan op bestaande plannen en beleid. Bestaande groen/blauwe structuren als identiteitsdrager (basis) 

De EHS is in het gebied aanwezig in de vorm van een aantal ‘steppingstones’. Deze ‘groene mantel’ vormt potentieel de ruggengraat in het gebied. Uitgangspunt bij het toetsen van initiatieven is dat de EHS niet wordt verstoord, maar versterkt. De EHS in het gebied wordt aan de noorden zuidzijde opgespannen tussen de EVZ die de Oirschotse Heide in het westen verbindt met De Nieuwe Heide in het oosten. In het voorkomende geval dat een ontwikkeling de EHS direct of indirect aantast zal de initiatiefnemer na akkoord van de Provincie aanvullende maatregelen moeten treffen om de EHS te compenseren en verbeteren/uitbreiden1.



Natuurcompensatie Rijkswaterstaat; in het plangebied heeft Rijkswaterstaat (RWS) een deel van de compensatieopgave voor de ombouw A2/N2 uitgevoerd. De natuurontwikkeling heeft plaatsgevonden op het voormalige tracé van de snelweg en op de gronden langs de A2/A58 die RWS in eigendom heeft. Het groen wordt beheerd door Brabants Landschap.

Versterken van de visuele waarde van het landschap De ambitie van deze visie gaat verder dan het behoud van bestaande landschappelijke kwaliteit door zich nadrukkelijk te richten op het versterken van de visuele waarde van het landschap. Het landschap in het gebied is divers en varieert van natte en droge heide, vennen en houtwallen tot bosgroepen. Om het landschap en diens kwaliteit nader te duiden dient onafhankelijk ecologisch onderzoek te worden gedaan. De versterking wordt ingevuld door twee ‘sporen’. Enerzijds wordt ingezet op een zeer terughoudende houding ten aanzien van het bieden van bouwmogelijkheden in de groenblauwe structuur. Anderzijds wordt ingezet op uitvoering en financiering van maatregelen die de landschappelijke en ecologische functie van de ‘groene mantel’ versterken. Deze maatregelen worden in samenhang met de te ontwikkelen rode functies uitgewerkt en gefinancierd door de initiatiefnemers van rode ontwikkelingen. Om invulling te geven aan de kwaliteitsverbetering en versterking van bestaande natuurwaarden zijn in het plangebied twee soorten versterkingsvlakken benoemd: ‘Versterkingsvlak, geen verstedelijking’ en ‘Versterkingsvlak, aanvullend landschap’. Versterkingsvlak , geen verstedelijking (verplicht) De ‘Versterkingsvlakken, geen verstedelijking’ hebben een verbindende functie tussen de in het gebied aanwezige ‘stepping-stones’ van de EHS. Dit versterkingsvlak vormt een natuurlijke aanvulling op de bestaande EHS en de natuurcompensatie van RWS in het gebied. Met de ontwikkeling van de versterkingsvlakken ontstaat een groenblauwe structuur die ecologisch functioneert (meerwaarde heeft) en daadwerkelijk een fysieke scheiding vormt tussen de dorpse schaal van Best en de stedelijke schaal van Brainport Avenue. Prioritair in de ontwikkeling van de groenblauwe structuur is dan ook de realisatie van groenmaatregelen in de Versterkingsvlakken, geen verstedelijking. Binnen deze versterkingsvlakken is verstedelijking niet toegestaan. Investeringen van initiatiefnemers van (aangrenzende) ontwikkellocaties dienen daarnaast primair plaats te vinden in de Verstedelijkingsvlakken, geen verstedelijking.

1

De EHS heeft zijn eigen beschermingsregime. Verwezen wordt hiervoor naar de vr 2014. Voor de EHS geldt een

separate procedure voor mogelijke aanpassingen (verkleinen of vergroten). Dit wordt door de gemeente voorbereid en voorgelegd aan de Provincie Noord Brabant.

10

ARCADIS



Voor mogelijke (groenblauwe) maatregelen wordt verwezen naar paragraaf 2.4. Voor meer informatie over de mate waarin geïnvesteerd moet worden, wordt verwezen naar Hoofdstuk 4.

Versterkingsvlak, aanvulling landschap (wens / ambitie) De gronden die zijn aangeduid als ‘Versterkingsvlak, aanvulling landschap’ vormen de flexibele schil bij de investeringsverplichting. Het zijn de gebieden die grenzen aan de doorgaande groenstructuur in het gebied. Door investeringen in het landschap ter plaatse van de Versterkingsvlakken, aanvulling landschap, worden de opeenvolgende ontwikkelingen in het groen geplaatst. De plek en afmeting van deze versterkingsvlakken zijn flexibel en variabel, omdat ze volgend zijn op de vorm en afmeting van de ontwikkeling die ze flankeren. Ook deze versterkingen dragen bij aan de versterking van de ‘groene mantel’. De Versterkingsvlakken, aanvulling landschap vormen een aanvulling op de Versterkingsvlakken, geen verstedelijking. Investeringen van (aangrenzende) ontwikkellocaties vinden zoals beschreven primair plaats in de Versterkingsvlakken, geen verstedelijking.


ARCADIS

11


Mocht er niet voldoende ruimte beschikbaar zijn binnen de Verstedelijkingsvlakken, geen verstedelijk, dan moet geïnvesteerd worden in groenblauwe maatregelen ter plaatse van de Versterkingsvlakken, aanvulling landschap. Ook eventuele extra investeringen kunnen hier plaatsvinden. Voor meer informatie over de mate waarin geïnvesteerd moet worden, wordt verwezen naar Hoofdstuk 4.

2.3

RODE KNOPEN (STEDELIJKE ONTWIKKELINGEN)

Ruimte bieden vanuit het blauwgroene raamwerk aan stedelijke ontwikkelingen betekent dat de voorgenomen ontwikkeling daar waar mogelijk ook de ontwikkeling van groen en blauw integraal meeneemt in de planvorming én realisatie. Het landschap bepaalt in grote mate het decor van de inrichting van het plangebied. De zorg voor de omgeving, investeringen in ruimte en ruimtelijke kwaliteit dragen bij aan het verdien-model van de mogelijke ontwikkelingen. De contramal van het blauwgroene raamwerk is de beschikbare ruimte voor mogelijke stedelijke ontwikkelingen. Daarbij wordt opgemerkt dat de initiatieven voort dienen te komen uit een grotere ruimtelijke eenheid, een stedelijke functie vervullen en gepaard gaan met een infrastructurele inpassing in de context. In onderstaande paragrafen worden de verschillende ruimten nader toegelicht.

2.3.1

ZUIDENTREE; AFRONDING BESTAANDE BEBOUWINGSCLUSTERS

De aanduiding Zuidentree verwijst naar de dorpse schaal. Alle initiatieven die hieronder worden beschreven worden als zodanig begrepen. De dorpse schaal impliceert dat alle genoemde ontwikkelingen een versterking/afronding van de bestaande stedelijke structuur vormen. In het gebied van de Zuidentree worden de volgende ruimten voor stedelijke ontwikkelingen onderscheiden.

Ligging deelgebieden in Zuidentree

12

ARCADIS





Villawijk/Koekoeksbos is een lommerrijk woongebied met grote vrijstaande villa’s op zeer ruime kavels. Aan de zuidzijde is de wijkbegrenzing vooral bepaald door particulier eigendom en niet door vanzelfsprekend of logische begrenzingen. Aan de zuidzijde wordt de wijk afgerond tot de vanzelfsprekende begrenzing die wordt gevormd door de Ploegstraat. Dit betekent dat de infrastructuur van Villawijk/Koekoekbos wordt aangeheeld en afgerond. Flankerend daaraan ontstaat een beperkte mogelijkheid tot het toevoegen van woningbouw. De eerste voorkeur hierbij gaat uit naar het topsegment op ruime kavels. Een goed alternatief voor dit programma is innovatieve duurzame woningbouw, waarbij ambities zoals energieneutraal of ondergronds bouwen tot de mogelijkheden behoren. Deze mogelijkheid biedt ook (financiële) mogelijkheden voor het uitplaatsen van het bestaande ongewenste programma (bedrijvigheid / transport) en dit te vervangen door wenselijk woonprogramma. De compensatieopgave voor alle mogelijke initiatieven wordt bij voorkeur opgelost op privaat domein. Dit kan individueel of in gezamenlijkheid. In totaal is hier ruimte voor 50 tot 100 (grondgebonden) woningen in het hoge marktsegment met bij voorkeur innovatieve bouwtechnieken. Daarnaast is er ruimte voor 25 tot 30 appartementen in het hoogste segment die worden gecombineerd met zorgen voorzieningenaanbod (bijvoorbeeld fysiotherapie, maaltijden vanuit het clubhuis aan huis geserveerd, etc.) gelden als doorstoom mogelijkheid voor de huidige bewoners van Villawijk Koekoekbos. De genoemde segmenten, aantallen en oppervlakten maken geen onderdeel uit van de regionale afspraken, maar passen wel in de ambitie van Brainport als innovatieve proeftuin. Toetsing aan het regionale woningbouwprogramma vindt plaats in de bestemmingsplanfase.



Eindhovenseweg-Zuid met ruime groene boskavels met luxe (kantoor)villa’s vormt ook de entree van Eindhoven Noord. Dit past in de trend dat bedrijven zich meer willen vestigen in kleinschalige kantoorgebouwen in plaats van grote (onpersoonlijke) gebouwen. Door de dorpse schaal en kwaliteit te versterken kan Best zich duurzaam onderscheiden van het stedelijke karakter ten zuiden van de A2/A58. Het beeld van een avenue wordt versterkt door, passend in de ritmiek van de bestaande opstallen, toevoeging van een aantal extra bouwvlakken. Hierdoor krijgt de Eindhovenseweg-Zuid tussen A2/A58 en Wilhelminakanaal een samenhangend en kwalitatief beeld dat recht doet aan de functie van de route. Binnen de Bestse context vormt Eindhovenseweg-Zuid een volwaardige tegenhanger voor de stedelijke schaal van de bebouwing die aan de A2 wordt voorzien (Rode Ladder). De ontsluiting van de villa’s geschiedt via de fietsstraat/ventweg die parallel loopt aan beide zijden van de Eindhovenseweg-Zuid. Er wordt gedacht aan het toevoegen van ongeveer 15 (kantoor)villa’s met elk een oppervlak van circa 1.000 – 1.500 bvo.


ARCADIS

13




Woonwagenlocatie Terraweg staat voor een transformatie naar minder standplaatsen. De gemeente en de woningcorporatie gaan hiertoe investeren in het verbeteren van de woon- en leefklimaat en algemene veiligheid. Dit wil de gemeente bereiken zonder gedwongen vertrekken. In de tussenliggende fase moet een goede leefomgeving voor de huidige bewoners worden gegarandeerd. Hiertoe zal tijdelijk een tiental kindplaatsen worden toegevoegd voor kinderen die reeds ter plaatse woonachtig zijn. Tevens wordt een tweede calamiteitenroute aangelegd en wordt geïnvesteerd in groen en spelenvoorzieningen.

2.3.2

BRAINPORT AVENUE

De breed gedragen en door alle participerende partijen vastgestelde regionale ruimtelijke visie ‘De Geniale Brainportlocatie’ draagt de ambitie uit om in navolging van de ombouw van de A2/N2 het flankerende gebied te transformeren tot de etalage van Brainport Eindhoven. Brainport Avenue verbeeldt de hoog stedelijke ambities van Brainport Eindhoven. Daarmee komt het gebied mogelijk in een spagaat terecht tussen de bestaande kleine schaal en dit nieuwe grootschalige programma. De stad Eindhoven komt zo mogelijk in conflict met de autonomie en het dorpse karakter van Best. De introductie van de ‘groene mantel’ als drager van het gebied speelt hierin een cruciale rol. Hij kan ook dienen als drager van de identiteit van het gebied als geheel en als scheiding tussen de twee schaalniveaus: de dorpse schaal richt zich op de Eindhovenseweg-Zuid (introvert) en de (inter)nationale ambitie van Brainport Avenue, dat zich primair richt op de A2. In de regionale visie ‘de geniale Brainportlocatie’ visie zijn verschillende gebieden benoemd met verschillende uitstraling en profilering. De gemeente Best heeft vijf ontwikkellocaties geheel of gedeeltelijk binnen de gemeentegrenzen. Voor de plandelen die in twee gemeenten liggen zal de gemeente Best afstemming zoeken met de betreffende buurtgemeenten.

14

ARCADIS



Rode Ladder

Groene Vlinder

Philips Healthcare Campus Uitbreiding BestGolf Park Batadorp

BIC

Ligging deelgebieden in Brainport Avenue 

Rode ladder, voorziet in ruimte voor hoogwaardige bedrijvigheid met een totaal bvo van circa 150.000 m2 in solitaire elementen die stevig verankerd worden in een groene context. De gebouwen zullen alzijdig zijn, maar primair gericht op de A2. De visie ‘De geniale Brainportlocatie’ voorziet in een etalage functie voor een aansprekend programma (zie hiervoor) in het high tech segment. De ontwikkellocaties zijn niet bedoeld als regulier bedrijventerrein, maar als maatwerkoplossing.

Rode ladder 

Groene vlinder

Groene vlinder, als versterking van de ‘groene mantel’, waarin ondergeschikt ontwikkelingen zijn toegestaan in paviljoenachtige setting. Hierin is een terughoudend programma van circa 2.000 m2 bvo per paviljoen voorzien dat gericht is op leisure en regionale recreatie in relatie tot natuur en omgeving. Hierbij valt te denken aan programma dat varieert van een crematorium tot sauna of mountainbike circuit. Het gebied zal zich laten lezen als een groen intermezzo tussen de ontwikkellocaties Rode Ladder en Brainport Innovation Campus.


ARCADIS

15




Uitbreiding BestGolf is binnen de ‘groene vlinder’ gelegen. Hier ligt de wens van de ondernemer om het aantal holes uit te breiden van 18 naar 27. De ambitie is om de zichtbaarheid te vergroten vanaf de snelweg. Dit is mogelijk omdat een groot deel van de gronden in het gebied tussen EindhovensewegZuid en het spoor in eigendom van BestGolf zijn en daarmee een bepalende factor in het succes van de ‘groene vlinder’.



Brainport Innovation Campus (BIC) is een nieuw te ontwikkelen bedrijvencluster/campus voor de High Tech Materials & Systems (HTMS). BIC ligt tussen het Beatrixkanaal en de Brainport Avenue zowel op grondgebied van Eindhoven als Best. De werklocaties zijn georganiseerd in zeer compacte clusters met een hoge bebouwingsdichtheid. Gedacht wordt aan een te ontwikkelen omvang van 175.000 m2 bvo, waarvan de helft op Bests grondgebied. Samenhang met het omliggende landschap is essentieel. Het onderliggende landschappelijke raamwerk verbindt de clusters middels groenstructuren en paden met elkaar. Het noordelijke deel, dat op Bests grondgebied ligt, is voorzien als 2e fase en wordt niet op korte termijn (< 10 jaar) ontwikkeld.



Park Batadorp is een stand alone cluster, met een eigen infrastructuur en ontsluiting. Het betreft een concreet particulier initiatief dat na een zorgvuldig voortraject via de planologische procedure binnen afzienbare termijn gerealiseerd gaat worden. Het voorziene programma/segmentering kan regionaal nader worden afgestemd, maar zal zich richten op hands-on Research & Development (R&D) en living lab en flexibele multifunctionele werk-, ontwikkelen kantoorruimte. De totale oppervlakte bedraagt 40.000m2 b.v.o.



Philips Healthcare Campus onderzoekt een mogelijke transitie van primaire R&D en productielocatie naar een meer open structuur waar meer kruisbestuiving en kennisdeling met de toeleverende bedrijven mogelijk is. Deze ontwikkeling vraagt geen nieuw ruimtebeslag, maar zal wel leiden tot infrastructurele aanpassingen. De zichtbaarheid van Philips Healthcare als uitgesproken Brainport programma aan één van de entrees is nog wel een opgave. Hierbij wordt gedacht aan een hoogbouwaccent.

2.4

GROENE MANTEL MET RODE KNOPEN (OMGEVINGSKWALITEIT)

In deze paragraaf wordt allereerst het vertrekpunt toegelicht. In paragraaf 2.4.1 wordt daarom eerst ingegaan op de uitgangspunten waarmee rekening gehouden moet worden bij de ontwikkeling van het plangebied. Vervolgens wordt de beoogde kwaliteit toegelicht van het groenblauwe raamwerk (paragraaf 2.4.2). Hierbij wordt ook ingegaan op uitgangspunten en maatregelen voor verbetering van natuur- en landschapswaarden. Tot slot wordt in paragraaf 2.4.3 een beeld geschetst van de gewenste omgevingskwaliteit van de ontwikkellocaties (rode knopen).

2.4.1

UITGANGSPUNTEN

De gemeente Best hecht veel waarde aan haar buitengebied en in het bijzonder aan de ‘groene mantel’ aan de zuidzijde van de gemeente als overgangszone naar de gemeente Eindhoven. De gemeente streeft er naar de kwaliteiten van de ‘groene mantel’ te beschermen en te verbeteren en kwaliteitsverlies tegen te gaan. Nieuwe ontwikkelingen worden in principe gezien als aantasting van de kwaliteiten in deze zone. Een totaalverbod op bouwen is echter niet wenselijk.

16

ARCADIS



De gemeente beoogt daarom een balans te vinden tussen de instandhouding en verbetering van de aanwezige kwaliteiten van de ‘groene mantel’ enerzijds en de mogelijkheden tot bouwen anderzijds (rode knopen). De belangrijkste ambitie van deze visie is dan ook het versterken en expliceren van de ‘groene mantel’ als buffer tussen schaal van het dorp en schaal van de stad. Om dit doel te bereiken voorziet deze visie mede in de randvoorwaarden waarbinnen stedelijke ontwikkelingen binnen deze ‘groene mantel’ kunnen worden gerealiseerd. In deze paragraaf wordt naast gewenste kwaliteit van de ‘groene mantel’ ook de kwalitatieve inpassing van de stedelijke ontwikkelingen behandelt. Aan de hand van een beknopte ambitiebeschrijving worden de rode knopen ( stedelijke ontwikkelingen) benoemd als: 

afronding van bestaand stedelijk weefsel of uitwerking van een visie;



schaal van het dorp of schaal van de stad;



ontwikkelingen nu mogen de mogelijkheden voor in de toekomst te ontwikkelen Rode Ladder en ‘groene vlinder’ (visie ‘De geniale Brainportlocatie’) niet frustreren.

De aanwezige infrastructuur deelt het gebied op in drie zeer verschillende landschappen, met elk zijn eigen natuurwaarden en -soorten. Het meest oostelijke deel omvat een grote zandwinplas (Aquabest), die naast recreatieve stranden omzoomd is met natte bosjes en moerasjes. De strook tussen de plas en het Wilhelminakanaal contrasteert hier sterk mee en omvat droog naaldbos met een enkel ven en kleine heide restantjes. Het middendeel tussen A2 en Eindhovenseweg-Zuid bestaat uit een afwisseling van bebouwing, golfbaan en water, moeras en bosjes. Hier zijn zeer veel gradiënten aanwezig. De westelijke strook van het plangebied omvat nog een oud heiderestant, waar ondanks de snelweg nog enkele kenmerkende heidesoorten voorkomen. In het gebied zijn diverse beschermde of bijzondere dieren aangetroffen, al betreft het vooral incidenteel en versnipperd voorkomen. De natuurontwikkeling zoals deze in de visie is voorgesteld, heeft daarom kenmerken van heideontwikkelingen in zich. De kenmerken zijn: heide, heideschraal grasland, naaldbos en vennen. Daarnaast heeft het ook meer op cultuurhistorie gebaseerde kenmerken in zich zoals akkers, graslanden, sloten, bomenrijen en loof- en gemengd bos. Deze kenmerken hebben en relatie met Het Groene Woud in het noorden en de Wielewaal, Philips De Jongpark in het zuiden. Bestaande groenblauwe structuren EHS Grote delen van het plangebied vallen onder de ecologische hoofdstructuur (EHS) en de groene hoofdstructuur (GHS). Uitgangspunt binnen deze visie is dat er zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met het behouden en versterken van deze structuren. Binnen de structuren kan, in overleg met de provincie, wel sprake zijn van het plaatselijk wijzigen van het natuurdoel. De motivatie om deze wijzigingen door te voeren is dat de in deze visie voorziene natuurdoeltypen ten opzichte van de huidige situatie een verbetering betekenen. Daarnaast wordt er goed naar het gebied en het omliggend gebied gekeken zodat de binnen de visie gekozen natuurdoeltypen beter aansluiten bij de situatie ter plekke. Er is sprake van maatwerk. Natuurcompensatie RWS Rijkswaterstaat heeft een compensatieverplichting ten aanzien van de verbreding van Rijksweg A2. Deze compensatie is in 2002 al aangegeven in het landschaps- en compensatieplan randweg Eindhoven behorend bij het Tracébesluit A2/A67 Randweg Eindhoven. De wijze van compenseren past binnen deze visie. Er bestaat echter wel een relatie met het mogelijke tracé van de zuidelijke randweg. Zowel delen van de natuurcompensatie als het mogelijke tracé zijn geprojecteerd op dezelfde locatie.


ARCADIS

17


Met de uiteindelijke oplossing wordt in de visie geen rekening gehouden. De natuurcompensatie (stand per 31 augustus 2009) is in de visie overgenomen omdat deze al in 2002 (in grote lijnen) bekend was. De natuurcompensatie bestaat naast maatregelen aan terreinen mogelijk ook uit het aanbrengen van faunatunnels (A2, Eindhovenseweg Zuid) en het indien nodig aanpassen van de bestaande faunatunnel onder het spoor. Verder voorziet het plan in de aanleg van een oeverzwaluwwand in het zuidwesten van het gebied (de “Lus”).

Natuurcompensatie RWS

18

ARCADIS



Biodiversiteit De gemeente heeft zich geconformeerd aan het Countdown 2010-programma. Dat houdt in dat er op het grondgebied van Best geen achteruitgang van de biodiversiteit mag plaatsvinden. In deze visie is rekening gehouden met toename van biodiversiteit. Deelnemende gemeentes kiezen tevens een natuurambassadeur. Best heeft gekozen voor de Groene Specht. In deze visie wordt ook met deze vogelsoort van kleinschalig landschap rekening gehouden. Het landschap blijft zijn kleinschalige karakter behouden en wordt versterkt.

2.4.2

(BEOOGDE) KWALITEIT GROENE MANTEL

Landschap Het dekzandlandschap, een afwisseling van heide, bos, vennen en moerasachtige situaties vormt de inspiratiebron voor deze gebiedsvisie. In de loop van de 20e eeuw is de historische dimensie van dit landschap grotendeels verloren gegaan door stedelijke uitbreidingen, recreatie en veranderingen in de landbouw. Toch zijn er nog voldoende karakteristieken aanwezig binnen het plangebied. Het versterken van deze karakteristieken vormt de voornaamste opgave binnen het onderdeel landschap. De landschapsonderdelen zijn versnipperd aanwezig. Door omvorming kunnen de onderdelen aan elkaar gekoppeld worden zodat er robuustere landschappen ontstaan. Enkele belangrijke aanbevelingen zijn: 

Breng heide en heischrale situaties terug en verbind deze.



Door het verbinden van de twee zandwinplassen in het centrum van het gebied en door deze uit te breiden in de richting van de Slowlane wordt de beleving van het natte karakter van het gebied vergroot. De Slowlane komt zo als het ware op een dijk te liggen die door een nat gebied heen snijdt.



De oppervlakte van overige oeverzones zou kunnen worden vergroot door een meer organisch gevormde oeverlijn in combinatie met het verflauwen van taluds. Dit houdt wel in dat er grond nodig is om dit te verwezenlijken.



Er wordt gestreefd naar een combinatie van functies. Bijvoorbeeld recreatie en natuurontwikkeling of drijvende rode ontwikkelingen op de plassen. Het landschap moet ook gebruikt kunnen worden. Landbouw op enkele percelen blijft mogelijk.

Doordat versnippering van natuurtypen (bijvoorbeeld heide) wordt verminderd en doordat er heide in het gebied wordt teruggebracht, nemen de natuur en landschapskwaliteit toe. Water en natte natuurbeleving Door het dichter bij elkaar brengen of fysiek met elkaar verbinden van de twee plassen in het middendeel van het plangebied ontstaat de impressie dat de Ploegstraat een dijk is. Aan weerszijden is water met moerasbegroeiing aanwezig. Op die plek kan ook gespeurd worden naar bijzondere planten en dieren die van water afhankelijk zijn of in de buurt van water voorkomen. Golfbaanlandschap Op de golfbaan bevinden zich de zogenaamde roughs. Dit zijn delen die natuurlijker worden beheerd. Omdat de golfbaan gesitueerd is op een locatie waar vroeger heide en bos is geweest is de uitgangssituatie, de bodem, in principe geschikt voor heideontwikkeling. De roughs dienen daarvoor beheerd te worden met heideontwikkeling voor ogen.


ARCADIS

19


Natuurwaarden In het plangebied zijn veel verschillende biotooptypen aanwezig. De kwaliteit daarvan is echter wisselend. Er zijn wel potenties aanwezig om de natuurwaarden te verhogen. De maatregelen hebben een relatie met de landschapsvisie. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 

Er liggen grote groene gebieden om het plangebied heen (de Groene Vlinder). Het plangebied vormt het verbindend element tussen deze gebieden;



De maatregelen moeten duurzaam leiden tot een hogere biodiversiteit;



De huidige aanwezige beschermde en bijzondere soorten dienen duurzaam beschermd te worden.

Voor het verhogen van de natuurwaarden worden onderstaande maatregelen voorgesteld: 

Aan elkaar koppelen van wateren voor uitwisseling van populaties;



Moerasontwikkeling begeleiden;



Verflauwen van oevers;



Aanleg van poelen;



Niet dienstdoende sloten verondiepen en/ of dicht laten groeien met struweel;



Kwel stimuleren door verlagen maaiveld;



Aanleg van ecoduikers en faunapassages;



Aanleg van oeverzwaluwwand (overgenomen van Rijkswaterstaat);



Bestaande akker en grasland omvormen naar bloemrijk grasland;



In plaats van maïs oude akkergewassen toepassen;



Door verschraling en rooien van bos een doorlopende strook heide ontwikkelen;



Bos omvormen naar natuurlijker bos.

Natuurdoelen De onderstaande figuur geeft op hoofdlijnen de ligging van de gewenste natuurdoelen in het plangebied. Hierin is ook de natuurcompensatie van Rijkswaterstaat (globaal) meegenomen.

Natuurdoeltypen

20

ARCADIS



In bijlage 1 worden te behouden en te realiseren natuurdoeltypen verder uitgewerkt. Hierbij worden onder andere soorten genoemd die kunnen verschijnen, of zich uitbreiden wanneer er wordt gewerkt aan het behalen van de natuurdoelen. Vaak zijn dit bijzondere en/ of beschermde soorten. Niet alle natuurdoeltypen zijn op de natuurdoeltypenkaart aangegeven. Daarvoor is het abstractieniveau te hoog. De grotere gebieden waarvoor een natuurdoeltype geldt zijn indicatief aangegeven. Daarnaast zijn tevens indicatief enkele poelen aangegeven. Andere kleinere gebieden/ landschapselementen kunnen gelet op het hogere abstractieniveau niet op hun exacte locatie worden aangegeven. De visie geeft hiervoor wel de richting aan. De hier gekozen natuurdoeltypen en doelsoorten zijn gerelateerd aan de natuurdoeltypen zoals ze zijn beschreven in het handboek Natuurdoeltypen van het ministerie van LNV (Bal e.a., 2001, conform nummering). De volgende typen zijn onderscheiden: 

Poel



Sloot



Meer



Ven



Moeras



Bloemrijk grasland



Heide



Akker



Struweel



Bos



Kleine landschapselementen

2.4.3

KWALITEIT RODE KNOPEN

Zuidentree; afronding bestaande bebouwingsclusters De aanduiding Zuidentree verwijst naar de dorpse schaal. Alle initiatieven die hieronder worden beschreven worden als zodanig begrepen. De ambitie van de gemeente is om de toevalligheid van de rafelige stedenbouwkundige structuur te verbeteren. Ook kan deze metamorfose van het gebied worden aangegrepen om bedrijfsverplaatsingen te realiseren en zodoende de algemene woonkwaliteit te vergroten De dorpse schaal impliceert dat alle genoemde ontwikkelingen een versterking/afronding van de bestaande stedelijke structuur vormen. In het gebied van de Zuidentree worden de reeds genoemde plekken voor stedelijke ontwikkelingen nader uitgewerkt. Villawijk/Koekoeksbos De afronding van Villawijk/Koekoeksbos volgt in sfeer en met name de natuurlijke uitstraling het beeld van Koekoeksbos. Deze wijk wordt gekenmerkt door een smalle meanderende wegenstructuur. Het stratenplan is uitgevoerd in asfalt zonder kantbanden of uitgebreide detaillering. De weg wordt geflankeerd door een smalle grasstrook tot aan de perceelsgrenzen. De percelen worden omringd door een strook van zeven meter beplanting (‘tuin-bos’), waardoor de villa’s grotendeels aan het oog worden onttrokken. De villa’s zijn meestal één tot twee lagen met een kap. Architectuur, kleur- en materiaalgebruik variëren per kavel. Het algemene beeld van de wijk wordt gevormd door het informele stratenpatroon en de royale bosstroken. Dit biedt een aanknopingspunt om mogelijk de natuurinvesteringsverplichting per kavel te realiseren. Een alternatieve mogelijkheid is om de woningen meer te concentreren en de natuurinvestering in mandeligheid uit te voeren en te beheren.


ARCADIS

21


Dorpsentree Eindhovenseweg-Zuid De voormalige Rijksweg tussen Eindhoven en Den Bosch wordt geflankeerd door zeer ruime bosrijke kavels met daarop grote villa’s. Deels zijn deze villa’s verscholen in het lommerrijke groen, deels presenteren en oriënteren zij zich op de Eindhovenseweg-Zuid. Het grootste verschil met Villawijk/Koekoeksbos is de maat van de kavels die veel groter is dan die in de andere delen. De bosrijke kavels komen overeen met koekoeksbos, maar de presentatie aan de weg past meer bij Villawijk. De bouwvlakken en afstand tot de Eindhovenseweg-Zuid van de toegevoegde kavels zijn afgestemd op de bestaande bouwvlakken. De oriëntatie is gericht op de Eindhovenseweg-Zuid. Het middengebied van de percelen geldt als natuurversterkingsvlak en verzorgd de fysieke en visuele scheiding met de Rode Ladder die zich in hetzelfde gebied primair richt op de A2. Voor wat betreft de beeldkwaliteit geldt voor de villa’s een bouwvolume één tot twee lagen met een kap. Architectuur, kleur- en materiaalgebruik variëren per kavel. Woonwagenlocatie Terraweg Woonwagens kennen namelijk hun eigen specifieke vormgeving; er is geen algemeen belang om daar qua uiterlijke verschijningsvorm verder regulerend in op te treden. Bij de beoordeling wordt voornamelijk gekeken naar de architectonische kwaliteit van het ontwerp op zichzelf. De vormgeving van de openbare ruimte is eenvoudig en robuust. Brainport Avenue Aan de Brainport Avenue liggen diverse bedrijventerreinen en natuurgebieden die de komende jaren in ontwikkelingen worden genomen. Elk gebied heeft nu al zijn eigen karakter en kenmerkende elementen die bepalend zijn voor de verdere ontwikkeling. Het is heel nadrukkelijk de bedoeling met respect voor het karakter van de deelgebieden een eenheid te creëren die meer is dan de som der delen. Van elk van de ontwikkellocaties is de kernopgave benoemd en ook wat diens bijdrage is aan Brainport Avenue als geheel. De nadruk ligt daarbij vooral op het uitdagen van initiatiefnemers om mee te bouwen aan de kracht van de regio. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het vastleggen van de kwaliteiten op schaal van de regio en het laten van ontwikkelruime, zodat flexibiliteit en anticipatie mogelijk blijven. Echter, soms is precisie en strakke sturing vereist. Hiervoor is regionaal het document ‘Criteria voor ruimtelijke kwaliteit’ (november 2010) opgesteld en vastgesteld door het college. Met het opstellen van deze structuurvisie wordt het document ook aan de raad ter besluitvorming aangeboden aan de raad. Het document is opgenomen als bijlage 2 van deze partiële herziening van de structuurvisie Best 2030. Voor het plangebied wordt verwezen naar hoofdstuk 5 Deelgebied ‘Mozaïek’ en hoofdstuk 6 Deelgebied ‘Park’. Rode Ladder Komend vanuit de richting Den Bosch/Amsterdam is de Rode Ladder de eerste kennismaking met de Brainport. De Rode Ladder is een volledig nieuw te ontwikkelen locatie. Nu is de locatie slecht zichtbaar vanwege de forse geluidwal. Het doel is hier een locatie te ontwikkelen die voor de automobilist een representatief beeld geeft van Brainport Avenue. Zichtbaarheid van kennisintensieve bedrijvigheid is daarom een must. Anderzijds mag het groene karakter van het gebied niet verloren gaan. Het gebied moet het werken in een groene omgeving uitstralen.

22

ARCADIS



Aan de zuidzijde van de Rode Ladder grenst de locatie aan knooppunt Ekkerswijer. Dat knooppunt is één van de hoekstenen van Brainport Avenue; een nadrukkelijke markering met een gebouwd volume is hier gewenst. Op enkele plekken is het wenselijk om direct aan de snelweg te laten zien wat er op het terrein plaatsvindt. Te denken valt aan uitkragende bebouwing met ‘etalages’ waarin producten of (werk)activiteiten zichtbaar zijn. De bouwhoogte van de gebouwen direct aan de A2 is maximaal 30 meter. De Gebouwen op afstand van snelweg torenen boven de bomen uit en zijn minimaal 45 meter om de verticale beleving vanaf de A2 te waarborgen. Een icoon (gebouw) bij knooppunt Ekkerswijer is een uitzondering. Hier gelden geen beperkende bouwhoogte voor. Wel dient rekening te worden gehouden met de invliegfunnel van Eindhoven Airport. De bebouwing is alzijdig vormgegeven, maar georiënteerd op de A2 en staat los in het landschap. Vanaf de snelweg is het onderliggend maaiveld niet zichtbaar. Hierdoor wordt de bebouwing vanaf de weg als losstaande volumes in het groen ervaren. Door de bebouwing niet in een strakke lijn te zetten wordt de suggestie gewekt dat de bebouwing niet aan één straat staat, maar dat hier sprake is van een gebiedsontwikkeling. Voor deze werklocatie wordt een eigen ontsluitingsstructuur voorzien, die aangetakt is op de Eindhovenseweg-Zuid. Voor de van toepassing zijnde criteria ruimtelijke kwaliteit in dit deelgebied wordt verwezen naar Hoofdstuk 5 onderdeel “T-Best: Rode Ladder” (vanaf pagina 54) in het in bijlage 2 opgenomen document ‘Criteria voor ruimtelijke kwaliteit’.

Groene vlinder (Ploegstraat) / Uitbreiding Bestgolf Dit gebied geldt als een moment van ruimte aan de Brainport Avenue. De locatie biedt een vista in het landschap, de openheid is kenmerkend voor de plek. Het beeld dat daarmee ontstaat is een open landschap met poelen, waterplassen, paardenweitjes, golfbaan en natuur. Het relatief open karakter geeft nog een andere kwaliteit: het maakt de omgeving van Brainport Avenue ‘gelaagd’ en geeft het decor van de weg diepte. Om dit beeld te waarborgen dient terughoudend te worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe bebouwing. Als er toch wordt gekozen om deze omgeving te ontwikkelen, dan in kleinschalige paviljoenachtige bebouwingsvormen geclusterd aan de rand van het open landschap. De ruimte binnen de clusters is collectief en heeft een groene, parkachtige inrichting. De oriëntatie is gericht op zowel de snelweg als op het omringende landschap. De bebouwingsclusters zijn opgenomen in de bosrand en daardoor zichtbaar vanaf de snelweg. De positie van de bebouwing mag geen verstoring beteken voor het landschappelijke karakter van de plek. Hetzelfde geldt voor de uitbreiding van de golfbaan.


ARCADIS

23


De uitbreiding zal aansluiten bij de huidige opzet, waarin waterpartijen en roughs (houtwallen, struweel) de belangrijkste elementen zijn. Bij de uitbreiding moet nadrukkelijk worden onderzocht hoe de doorwaadbaarheid en relatie met de natuurlijke omgeving kan worden gewaarborgd. Voor de van toepassing zijnde criteria ruimtelijke kwaliteit in dit deelgebied wordt verwezen naar Hoofdstuk 5 onderdeel “T-Best: Ploegstraat” (vanaf pagina 58) in het in bijlage 2 opgenomen document ‘Criteria voor ruimtelijke kwaliteit’. Park Batadorp De architectuur moet terughoudend zijn en tegelijkertijd iconisch. Het programma dat hier wordt voorzien is hoogwaardig. In dit scenario dient een hoogbouwaccent het knooppunt te accentueren. Het planconcept kenmerkt zich door een gelaagde opbouw. In de onderste laag op maaiveld zijn bedrijfsruimten en/of parkeergelegenheid ondergebracht. Deze bebouwing krijgt een parkdak dat via taluds is verbonden met de omgeving, waardoor het aan het onder het landschap lijkt te zijn geschoven. Het parkdak wordt doorbroken door drie of vier elementen met een hoogte van zeventien meter tot maximaal vijfendertig meter. Deze bebouwing kan worden gebruikt voor werken kantoorruimte, maar eveneens voor showrooms en laboratoria.

De hoge elementen bepalen het beeld van het project. Hiervoor wordt nadrukkelijk uitgegaan van ‘beeldende samenspraak’. Vanaf de snelweg wordt het beeld van het project ervaren vanuit het dynamische perspectief vanaf de snelweg en beperkt zich tot de hoofdvormen. De volumes moeten voldoende expressief zijn, maar wel een duidelijke onderlinge samenhang vertonen. De totaalcompositie onderscheidt zich door een krachtig, iconisch silhouet. Dat beeld wordt versterkt door een ton-sur-ton materialisatie. Vanaf de entreezijde moet het beeld de kwaliteit van de locatie uitstralen en moet zijn afgestemd op de menselijke maat; zowel werkers als bezoekers. Over deze ontwikkeling is reeds afstemming geweest met Kwalitetsteam Brainport Avenue en de Provincie Noord-Brabant (ambtelijke toets). De ontwikkeling is ruimtelijk geaccordeerd en zal in de beoordeling worden beschouwd als een zelfstandige stedelijke ontwikkeling. Brainport Innovatie Campus De Brainport Innovation Campus ligt tussen het Beatrixkanaal en Brainport Avenue. De werklocaties zijn georganiseerd in zeer compacte clusters met een hoge bebouwingsdichtheid. Samenhang met het landschap er omheen is essentieel. Het onderliggende landschappelijke raamwerk verbindt de clusters middels groenstructuren en paden met elkaar.

24

ARCADIS



De kracht van de Brainport Innovation Campus is niet de directe zichtbaarheid van een bedrijf afzonderlijk, de kracht van de Brainport Innovation Campus zijn de stevige collectieve clusters in een landschappelijke omgeving, op enige afstand van Brainport Avenue. Voor de van toepassing zijnde criteria ruimtelijke kwaliteit in dit deelgebied wordt verwezen naar Hoofdstuk 6 onderdeel “Brainport Innovatie Campus” (vanaf pagina 80) in het in bijlage 2 opgenomen document ‘Criteria voor ruimtelijke kwaliteit’. Philips Healthcare Campus Philips Healthcare is een uitgesproken Brainport Avenue activiteit aan de westelijke entree van Brainport Avenue maar is, door de stevige beplanting, onzichtbaar. Er ligt dus een opgave om enerzijds de zichtbaarheid te vergroten, maar zonder de groene mantel al te veel aan te tasten. Voor de toekomst zijn er plannen om middels nieuwbouw de zichtbaarheid te vergroten. Een tweede middel dat wordt overwogen is het plaatsen van een Brainmarker ter plaatse van de afslag.

Op de plant zelf (de grootste Philipsvestiging ter wereld met ruim 3.500 medewerkers) wordt een kwaliteitsslag gemaakt om het omliggende heide landschap hoogwaardig op het terrein door te zetten. Men heeft hiervoor onder andere samenwerking gezocht met de vlinderstichting. Voor de van toepassing zijnde criteria ruimtelijke kwaliteit in dit deelgebied wordt verwezen naar Hoofdstuk 5 onderdeel “Philips Medical Systems en Breeven” (vanaf pagina 67) in het in bijlage 2 opgenomen document ‘Criteria voor ruimtelijke kwaliteit’.


ARCADIS

25


3 3.1

Beleidskader INLEIDING

Deze structuurvisie bouwt verder op bestaande beleid van provincie en gemeente. De verschillende beleidsdocumenten bevatten bouwstenen waarmee rekening gehouden dient te worden bij de verdere uitwerking en ontwikkeling van het gebied. Dit hoofdstuk beschrijft de relevante beleidskaders met de aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden.

3.2

STRUCTUURVISIE BEST

In de Structuurvisie Best (2010) is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente vastgelegd. Het gebied tussen het bestaand stedelijke gebied en de A2 is in de structuurvisie aangeduid als ‘gebied voor nieuwe bedrijven in het groen’ en ‘groene buffer’. Het gebied aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied kan worden getransformeerd naar bedrijven met bijbehorende voorzieningen. Hierbij moet rekening worden gehouden met aanwezige kwaliteiten en structuren. Een aaneengesloten bedrijventerrein is niet wenselijk. Het creëren van hoogwaardige bedrijvigheid heeft de voorkeur. De realisatie van herkenbare eye-catchers nabij de aansluitpunten kan een versterking van het profiel van Best betekenen. Best krijgt hierdoor een gezicht aan het rijkswegennet. De locatie T-Best (tegenwoordig BestPoort) is een locatie waar ook perifere detailhandel een plek kan krijgen. Langs de A2 is een groene buffer voorzien, enerzijds om ervoor te zorgen dat Best ook ruimtelijk een zelfstandig dorp blijft en anderzijds om de landschappelijke en ecologische waarden te versterken. Het beleid is gericht op het behoud van en de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van landschappelijk en ecologische functies. De ontwikkeling van rode functies is niet per definitie uitgesloten, maar een groene inpassing is noodzakelijk. Ingezet wordt op een parkachtige inrichting.

Uitsnede van structuurvisiekaart

26

ARCADIS



Conclusie De gewenste ontwikkeling van de Groen Mantel – zoals geschetst in hoofdstuk 2 – past in de Structuurvisie Best. Middels deze structuurvisie wordt het beleid dat is vastgelegd in de Structuurvisie Best nader uitgewerkt en geconcretiseerd.

3.3

REGIONALE VISIE ‘DE GENIALE BRAINPORTLOCATIE’

Ontwerpopgave T-Best Centraal gelegen tussen de A2, de A58, de Eindhovenseweg/Boschdijk en het Wilhelminakanaal ligt een kansrijk gebied voor een stedelijk hoogtechnologisch werken recreatiegebied, ‘T-Best’ genaamd. Het gebied is goed bereikbaar en goed zichtbaar vanaf de snelweg. Er liggen kansen voor het huisvesten van bedrijven aan de snelweg in een groene of parkachtige omgeving. Vanuit Best gezien vormt het gebied Ploegstraat de groene voortuin aan de snelweg. Aan de westzijde van de A2 zijn gebouwen met een representatieve uitstraling waarneembaar die, ingebed in het groen, boven het talud van de A2 uitsteken. Kantoorachtige bedrijvigheid en ‘brand-stores’ gerelateerde functies zijn genoemd als wenselijke ontwikkeling.

Ontwerpopgave T-Best In de richting van het knooppunt Ekkersweijer is ruimte gereserveerd voor intensieve of hoge solitaire bebouwing die doorloopt tot op het grondgebied van Eindhoven langs de Boschdijk. Deze rode ladder verbindt het stedelijke gebied van Best met dat van Eindhoven. Vanuit de A2 gezien is T-Best de noordelijke toegang tot Brainport. Op het knooppunt Ekkersweijer markeert een groot kunstwerk het belangrijke scharnierpunt tussen de A2, A58 en de Boschdijk. Opvallend binnen het gebied is de groenblauwe structuur (de ‘groene vlinder’ genaamd) in oost-westelijke richting. Deze structuur wordt verder versterkt. Het gaat hier om het hechten van het groen (Nieuwe Heide/Oirschotsche Heide), recreatie aan de oosten westzijde van de A2 en het accentueren van het beekdal van de Ekkersrijt. Een bijdrage aan de versterking van het groen wordt ook geleverd door de natuurcompensatie die plaatsvindt rond het knooppunt De Hogt.


ARCADIS

27


Aan de westzijde van de A2 ligt het gebied Ploegstraat. Dit gebied heeft mogelijkheden als uitloopgebied van Aquabest, maar ook als uitbreiding van het golfterrein Best waarin incidentele bebouwing in het groen voorkomt. Het gebied is goed zichtbaar omdat de A2 ter plaatse ruim boven maaiveld ligt. Tussen knooppunten Batadorp en Ekkersweijer zijn mogelijkheden voor een nat natuurgebied, voorzien van een nieuwe waterstructuur. Een meanderende zijtak van de Ekkersrijt voert langs waterplassen, waardoor een parkachtige omgeving wordt gemaakt. Deze nieuwe natuurlijke en ecologische omgeving vormt een geschikte vestigingsplaats voor hoogwaardige bedrijfsbebouwing. Bebouwing in een campusachtige opzet, een zeer lage bebouwingsdichtheid en een beperkte bouwhoogte, heeft de voorkeur. Criteria voor ruimtelijke kwaliteit Brainport Avenue De Brainport Avenue is geen ontwerp vanuit een blanco situatie. Gebiedsontwikkeling en ombouw van de A2 vinden plaats in een functionerende stedelijke omgeving. Dit leidt tot verschillende snelheden in verschillende projecten, terwijl de samenhang te allen tijde bewaakt moet worden. In dat kader is het rapport “criteria ruimtelijke kwaliteit Brainport Avenue’ opgesteld om enerzijds eenheid in de verschillende ontwikkelingen binnen de Brainport Avenue te verkrijgen, waarbij het totaal meer is dan de som der onderdelen en anderzijds om de kernopgave voor de verschillende locaties te benoemen en wat de bijdrage is van de betreffende ontwikkeling aan de Brainport Avenue. De criteria richten zij expliciet op de beleving van de A2/N2 en pogen geen stedenbouwkundige blauwdruk of dichtgetimmerd beeldkwaliteitplan te vormen voor uitwerkingen van de verschillende deellocaties. De criteria zijn de leidraad voor de toetsing van deelplannen en uitwerkingen door het Kwaliteitsteam dat de samenhang en het kwaliteitsniveau van de Brainport als geheel borgt. De zuidrand van Best maakt deel uit van het deelgebied ‘mozaïek’. De hoofddoelstelling is ‘eenheid brengen in uiteenlopend gebruik’. De bedoeling is om achterkanten van de bestaande stedelijke locatie naar een kwalitatief gebied te transformeren tussen Eindhoven en Best. Landschappelijke inpassing van bestaande bedrijventerreinen verbeteren en landschappelijke kwaliteiten van de nog niet bebouwde locaties inzetten bij gebiedsontwikkeling. Het Mozaïek is een gevarieerd palet van werklandschappen. Door selectief te zijn in wat wel en niet zichtbaar is, kan de uitstraling van dit deelgebied aan samenhang winnen. Gestreefd moet worden naar expliciete keuzes in wat wel en niet te ontwikkelen.

Uitsnede Deelgebied ‘Mozaïek’ (gemeente Best)

28

ARCADIS



De kern van de opgave ligt in het definiëren van eenheden en het aanbrengen van samenhang. De basis voor het gedeelte van Best is bos. Daarin zijn vanaf de Brainport Avenue open ruimtes zichtbaar welke zicht geven op achtereenvolgens heide, de akkers van de Ploegstraat en de waterpartijen van Aquabest. In het bos liggen de werklocaties. Bebouwing is daarvan slechts zichtbaar wanneer het boven de bomen uitsteekt. Hoogwaardige werklocaties zijn ook middels gaten in de bebossing, en onder de bomen door, zichtbaar. Gestreefd wordt naar het zichtbaar maken van de plint van de bebouwing en de hoogwaardige inrichting van de openbare, of bedrijfs-, ruimten van de werklocaties. Voor Best: 

Rode ladder: vanaf de A2 zicht op de beboste geluidswal. Boven de bomen steekt bebouwing uit. Op een enkele plek steekt bebouwing door de bebossing heen. Zo ontstaan etalages aan de A2.



Omgeving Ploegstraat: kamer in de bosstructuur, zichtbaar vanaf de A2. De ontwikkelingen richten zich op landschappelijke kwaliteit. Inpassing van werklocaties alleen mogelijk als ook aan landschappelijke ontwikkelingen wordt voldaan om het karakter van het gebied te versterken. Het open gebied geeft ook zicht op de westzijde van de bebouwing in de Rode Ladder. Deze zichtrelatie dient te worden behouden. Een terughoudende houding ten opzichte van ontwikkelingen in dit gebied is gewenst, de voorkeur gaat uit naar het concentreren van ontwikkelingen in de Rode Ladder en herstructurering van Breeven / Batadorp.

3.4

VERORDENING RUIMTE 2014

De provincie geeft in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Zaken uit de structuurvisie die van provinciaal belang zijn, zijn vastgelegd in de Verordening ruimte 2014 (Vr 2014). Dat wat is vastgelegd in de Verordening werkt (juridisch) door in gemeentelijke structuurvisies en bestemmingsplannen. In de Vr 2014 is het gebied ‘groene mantel’ aangeduid als ‘Integratie stad-land’ en deels als ‘Ecologische hoofdstructuur’. Daarnaast geldt voor de locatie Terraweg art 5.5 uit de Vr (kleinschalige ingrepen). Binnen de aanduiding ‘Integratie stad-land’ is verstedelijking onder voorwaarden mogelijk, binnen de aanduiding ‘Ecologische hoofdstructuur is verstedelijking niet mogelijk.

Uitsnede kaarten Verordening ruimte 2014. Links integratie stad-land in bruin, Rechts ecologische hoofdstructuur in lichtgroen


ARCADIS

29


Integratie stad - land Ten aanzien van de aanduiding ‘integratie stad – land’ geldt artikel 9 uit de Vr 2014, zie tabel 1. Achter elke bepaling is aangegeven in hoeverre de beoogde ontwikkeling van de ‘groene mantel’ aansluit op het gestelde in de Verordening. Bepalingen

Wordt voldaan aan vereisten?



In afwijking van artikel 4.2 (stedelijke ontwikkeling) kan een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding Integratie stad-land, voorzien in een stedelijke ontwikkeling mits: a.

deze in samenhang en in evenredigheid geschiedt met een groene en

Ja, structuurvisie beschrijft

blauwe landschapsontwikkeling in het gebied integratie stad-land zelf of de

op welke wijze.

naaste omgeving; b.

deze geen betrekking heeft op een te ontwikkelen of een uit te breiden

Ja.

middel zwaar en zwaar bedrijventerrein; 

Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid strekt ertoe dat: a.

b.

de stedelijke ontwikkeling aansluit bij het bestaand stedelijk gebied of

Ja, aansluitend aan

plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;

bestaand stedelijk gebied.

bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke

Ja, structuurvisie beschrijft

ontwikkeling rekening wordt gehouden met de aanwezige ruimtelijke

op welke wijze.

kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken; c.

d.

is verzekerd dat de beoogde stedelijke ontwikkeling in omvang en

Ja, verevening is

ruimtelijke kwaliteit evenredig is met de beoogde groene en blauwe

vastgelegd in deze

landschapsontwikkeling;

structuurvisie.

voor zover een bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling als

Ja, binnen EHS gebieden

bedoeld in het eerste lid, is artikel 2, vierde lid (zwaarste regiem geldt) niet

wordt geen in principe

van toepassing en heeft het tweede lid, onder b voorrang op de

geen ontwikkelruimte

beschermingsregels die elders in deze verordening zijn opgenomen,

gegeven.

behoudens in geval dat artikel 5 (EHS) van toepassing is.

Artikel 9 Integratie stad – land Ecologische hoofdstructuur Ten aanzien van de percelen die zijn aangeduid als ecologische hoofdstructuur geldt artikel 5 uit de Vr 2014. Het artikel bepaalt dat gronden voor ecologische hoofdstructuur bedoeld zijn voor behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. Verstedelijking is hier niet toegestaan. Voor bestemmingsplannen die liggen buiten de ecologische hoofdstructuur, maar die leiden tot aantasting van ecologische waarden of kenmerken geldt dat waar mogelijk de effecten worden beperkt en overblijvende negatieve effecten worden gecompenseerd volgens de compensatieregels (artikel 5.6). Op verzoek van de gemeente kan Gedeputeerde Staten de begrenzing van de ecologische hoofdstructuur wijzigen in het geval van ruimtelijke ontwikkelingen met toepassing van het nee-tenzij principe. De volgende voorwaarden zijn dan van toepassing: 

er moet sprake zijn van een groot openbaar belang;



voor de ontwikkeling zijn geen alternatieve locaties beschikbaar buiten de ecologische hoofdstructuur (voor de wijze van onderbouwing zie artikel 5.4 onder 4);

30

ARCADIS





voor de ontwikkeling zijn geen andere oplossingen mogelijk waardoor de aantasting van de ecologische hoofdstructuur wordt voorkomen;



de negatieve effecten worden beperkt en overblijvende negatieve effecten worden gecompenseerd volgende de compensatieregels in artikel 5.6. Compensatieregels 

Compensatie is mogelijk door fysieke compensatie (artikel 5.7) of financiële compensatie (artikel 5.8).



De omvang van de compensatie wordt bepaald door de omvang van het vernietigde areaal, waarbij een toeslag op de omvang van het vernietigde areaal wordt berekend, zowel in oppervlak en budget. 1.

Ontwikkeltijd van 5 jaar of minder: geen toeslag.

2.

Natuur met een ontwikkeltijd tussen de 5 en 25 jaar: toeslag van 1/3 oppervlak plus de gekapitaliseerde kosten van ontwikkelingsbeheer.

3.

Natuur met een ontwikkeltijd tussen de 25 en 100 jaar: toeslag van 2/3 oppervlak plus de gekapitaliseerde kosten van ontwikkelingsbeheer.

4.

Bij een ontwikkelingsduur van meer dan 100 wordt maatwerk toegepast.

Conclusie Deze structuurvisie geeft vorm aan de wijze waarop de ontwikkeling van de ‘groene mantel’ wordt ontwikkeld. In hoofdstuk 2 is onder andere aangegeven wat de beoogde samenhang tussen groene en blauwe landschapsontwikkeling en rode ontwikkelingen moet zijn en hoe in de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening wordt gehouden met aanwezige kwaliteiten en structuren. Hiermee voldoet de vorm van deze structuurvisie aan de vereisten uit de Vr 2014. In het gebied is geen sprake van een middelzwaar of zwaar bedrijventerreinen. De ‘groene mantel’ ligt daarnaast aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied. Ook aan deze voorwaarden uit de Vr 2014 wordt voldaan. In de ecologische hoofdstructuur mag in beginsel geen verstedelijking plaatsvinden. De structuurvisie biedt geen mogelijkheden voor verstedelijking in deze hoofdstructuur (uitzondering is de locatie aan de Terraweg). Voor verstoring van natuurwaarden geldt dat natuurcompensatie plaats moet vinden (verwezen wordt naar art 5 uit de Vr en Hoofdstuk 0). De Verordening stelt dat de omvang en ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke ontwikkeling evenredig moet zijn met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling. Aan de borging van dit aspect wordt vormgegeven in Hoofdstuk 4.

3.5

LANDSCHAPSINVESTERINGSREGELING GEMEENTE BEST

LIR (2012); uitwerking van Verordening ruimte In artikel 2.2. van Verordening ruimte2 wordt verplicht gesteld dat ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied bij moeten dragen aan de verbetering van de kwaliteit van het landschap. De Verordening schrijft niet voor hoe en in welke mate ontwikkelingen aan de kwaliteit van het landschap moeten bijdragen. Om medewerking te kunnen verlenen aan ontwikkelingen in het buitengebied die in strijd zijn met het bestemmingsplan heeft de gemeente Best een landschapsinvesteringsregeling (LIR) opgesteld. De LIR vormt de uitwerking van en geeft ‘handen en voeten’ aan de verplichting uit de Verordening ruimte.

2

Die gold ten tijde van het opstellen van het LIR. In de Vr 2014 is artikel 3.2.


ARCADIS

31


De verplichting om te kwaliteit te verbeteren komt bovenop de ‘basis’-verplichting om te zorgen voor de (handhaving) van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, zoals is opgenomen in artikel 2.1 van de Verordening ruimte3. Op grond van de Verordening worden investeringen in de kwaliteit van bodem/water/natuur/landschap/cultuurhistorie en in extensieve recreatieve mogelijkheden beschouwd als investeringen in de kwaliteit van het landschap. Soorten ruimtelijke ontwikkelingen In de LIR wordt onderscheid gemaakt in grofweg drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen: 1. Planmatige (stedelijke) ontwikkelingen en infrastructuur (nieuwe woonlocaties, werklocaties, recreatiecomplexen, glastuinbouw en infrastructuur). 1. Uitbreiding van individuele functies (agrarische bedrijven en niet-agrarische functies). 2. Hergebruik op bestaande locaties (functieverandering). Impact op omgeving als leidend principe voor omvang tegenprestatie Rekening houdend met de impact van ontwikkelingen op de omgeving worden categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden. Afhankelijk van de impact bepaalt de LIR hoe invulling wordt gegeven aan artikel 2.2. van de Vr 2014. Categorie 1. Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen. Hiertoe behoren alle ontwikkelingen die primair tot doel hebben de fysieke verbetering van de kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden. Categorie 2. Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Het gaat hierbij om ontwikkelingen die een relatief beperkte invloed op de omgeving hebben en (traditioneel) als passend binnen en eigen aan het landelijk gebied worden beschouwd. Voorbeelden zijn vormverandering van agrarische bouwvlakken, aanleg van minicampings, en functieverandering van voormalige agrarische gebouwen. Bij dergelijke ontwikkelingen wordt alleen verlangd dat deze op eigen terrein goed landschappelijk worden ingepast. Dit betekent een zodanige vormgeving en inpassing dat deze is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Categorie 3. Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen). Dit zijn alle ontwikkelingen die niet binnen de reikwijdte van categorieën 1 of 2 vallen. Het gaat om ontwikkelingen die wel ruimtelijk inpasbaar zijn maar die een beduidende invloed hebben op de omgeving. Voorbeelden zijn ontwikkelingen waarbij vergroting van de vigerende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Afhankelijk van de hoogte van de basisinspanning, die op basis van normen wordt vastgesteld, zal in een aantal gevallen nog een aanvullende investering nodig zijn. ‘Buitencategorie’. De LIR bevat een zogenaamde ‘buitencategorie’ voor ontwikkelingen die niet te vangen zijn in één van voorgaande categorieën. Hierbij gaat het onder andere om complexe ontwikkelingen. Voor deze ontwikkelingen is het noodzakelijk maatwerk te houden en te leveren. Alleen in die gevallen waar substantiële kwaliteitswinst is te halen kan medewerking worden overwogen. Als deze initiatieven zich voordoen zal een passende invulling worden gegeven aan de LIR.

3

32

Die gold ten tijde van het opstellen van het LIR. In de Vr 2014 is artikel 3.1

ARCADIS



Methode voor bepalen hoogte tegenprestatie Voor ontwikkelingen die vallen in categorie 3 bevat de LIR een methode voor het bepalen van de minimale kwantitatieve omvang van de tegenprestatie. In de LIR is gekozen voor een methode waarbij gewerkt wordt met gestandaardiseerde normbedragen (forfataire bedragen) per ruimtelijke ontwikkeling. 1. Hierbij wordt de ‘rode’ ontwikkeling eerst omgerekend naar euro’s op basis van waardestijging door de planologische wijziging. 2. Vervolgens wordt op basis van een percentage de minimale investering in euro’s in de kwaliteit van het landschap bepaald. Dit percentage bedraagt ten minste 20% van de waardestijging. Het staat de gemeente echter vrij een hoger percentage vast te stellen, al naar gelang de ambities op het vlak van de landschapsontwikkeling. Investeren in de kwaliteit van het landschap Bij voorkeur wordt geïnvesteerd in het landschap in de directe nabijheid van het initiatief. Het is echter mogelijk dat investeringen niet in de nabijheid gerealiseerd kunnen worden. Het is daarom ook mogelijk om de verschuldigde bijdrage te storten in een speciaal daarvoor opgericht gemeentelijk fonds. De gemeente zorgt dan voor kwaliteitsverbetering van het landschap. In de structuurvisie geeft de gemeente aan welke ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage (kunnen) leveren aan een kwaliteitsverbetering van het buitengebied en welke kwaliteitsverbeteringen van het buitengebied de gemeente nastreeft. Conclusie Op basis van de Vr 2014 zullen ontwikkelingen buiten het bestaande stedelijke gebied een bijdrage moeten leveren aan de landschapskwaliteit. De gemeente heeft deze verplichting uitwerkt in de LIR. Met name de beoogde ‘rode’ ontwikkelingen in de ‘groene mantel’ passen niet in het geldende bestemmingsplan. De LIR is dan ook van toepassing op deze ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 wordt nader in gegaan op de wijze waarop wordt omgegaan met de LIR binnen de totale ontwikkeling van de ‘groene mantel.

3.6

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 vervolgens als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.


ARCADIS

33


De ladder voor duurzame verstedelijking kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen: 1. Behoefte. 2. Bestaand stedelijk gebied. 3. Bereikbaarheid. Bij de verdere uitwerking van deze partiële herziening van de structuurvisie Best in bestemmingsplannen dienen de treden van de ladder te worden doorlopen.

34

ARCADIS



4 4.1

Uitvoerbaarheid INLEIDING

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) vereist dat gemeenten in een structuurvisie aangeven op welke wijze zij denken de beoogde ontwikkelingen te kunnen realiseren. In dit hoofdstuk wordt hier invulling aan gegeven door in achtereenvolgens in te gaan op: 

de ontwikkelstrategie: rol van de gemeente bij verwezenlijking van de structuurvisie;



de financiële uitvoerbaarheid: wijze van financiering van de verschillende ontwikkeling in het structuurvisiegebied;



het vervolgproces: de te nemen vervolgstappen en in te zetten (plan)instrumenten.

4.2

ONTWIKKELINGSSTRATEGIE

In deze structuurvisie is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst voor de ‘groene mantel’. De gemeente heeft zeer beperkt grondeigendom in het structuurvisiegebied en momenteel geen eigen of slechts beperkte financiële middelen beschikbaar om de visie te verwezenlijken. De gemeente voert voor het structuurvisiegebied dan ook een passief grondbeleid. Daarbij biedt de gemeente marktpartijen ontwikkelruimte om binnen de nog nader uit te werken randvoorwaarden tot een economisch uitvoerbaar plan te komen, waarbij invulling wordt gegeven aan de ambities en doelen voor het gebied. De gemeente zal optreden als gebiedsregisseur en facilitator van marktinitiatieven. De primaire verantwoordelijkheid van de gemeente richt zich op het faciliteren van de planvorming en toetsing van de initiatieven aan de ambities en doelen voor de ‘groene mantel’. De gemeente heeft een belangrijke coördinerende rol ten aanzien van de kwaliteit van de deelontwikkelingen en de samenhang van de ontwikkelingen met de rest van het gebied. De gemeente wil met initiatiefnemer(s) een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieure overeenkomst) sluiten, waarin de afspraken over kostenverhaal fasering en eisen aan werken en werkzaamheden worden vastgelegd.

4.3

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID

De Wro schrijft voor dat een structuurvisie in moet gaan op de wijze waarop de gemeenteraad zich voorstelt de beoogde ontwikkeling te verwezenlijken. In deze paragraaf wordt hier vanuit financieel perspectief invulling aan gegeven. Wet ruimtelijke ordening (Wro) De structuurvisie vormt het ruimtelijk beleidskader en kent nog een aantal onzekerheden. Hierdoor is het abstractieniveau van de structuurvisie hoog en zit er een bandbreedte in de kosten en opbrengsten die zijn gemoeid met uitvoering van de projecten.


ARCADIS

35


De kosten van de verschillende projecten zijn afhankelijk van diverse factoren – zoals fasering en definitief programma – en daarom in dit stadium nog niet goed te bepalen. Bij het vaststellen van het ruimtelijke besluit ( bestemmingsplan) voor de concrete projecten dient de economische uitvoerbaarheid aangetoond te worden. Hierbij dient het kostenverhaal voor de gemeente veiliggesteld te zijn. Kostenverhaal In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeente verplicht is een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hier gemotiveerd van afwijken als kostenverhaal anderszins verzekerd is en het stellen van nadere eisen of regels niet noodzakelijk is. Het veilig stellen van het kostenverhaal wil de gemeente regelen middels het sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemers . Deze overeenkomst dient gesloten te worden voor vaststelling van het ruimtelijk besluit. Als het de gemeente niet lukt om met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst te sluiten en het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd is, is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Voor het publiekrechtelijk kostenverhaal zijn onderstaande punten van belang: 

De te verhalen kosten zijn limitatief in de wet (Wro/Bro) opgenomen.



Er kunnen niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn. Voor de kosten die de opbrengsten te boven gaan dient de gemeente aanvullende dekking veilig te stellen.



Er is geen mogelijkheid tot kostenverhaal inzake bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie hierna).



Bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen dient te voldoen aan 3 criteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit).

De mogelijkheid is dus aanwezig dat middels een exploitatieplan niet alle kosten verhaald kunnen worden waardoor de mogelijkheid kan ontstaan dat het planologisch besluit economisch niet uitvoerbaar is. Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst zijn de mogelijkheden van kostenverhaal ruimer en is er in een vroegtijdig stadium duidelijkheid over kostenverhaal en de economische uitvoerbaarheid. In het vervolg van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de belangrijkste kostensoorten in relatie tot de structuurvisie en de mogelijkheid tot het verhalen van kosten. Wettelijk te verhalen kosten. In artikel 6.2.4 en 6.2.5 Bro is limitatief opgenomen welke kosten publiekrechtelijk verhaald kunnen worden. Hieronder zijn ook begrepen kosten van noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen. Voor deze structuurvisie betekent dit dat onderstaande kosten publiekrechtelijk verhaald kunnen worden: 

De verplichte investering in omgevingskwaliteit op basis van de Verordening ruimte 2014, art 9 ‘integratie stadland’. Aan deze verplichting – voortvloeiend uit de Vr 2014 – wordt als volgt invulling gegeven. Per initiatief mag maximaal 1/3 van de totale kavel (grondeigendom) worden ontwikkeld voor ‘rode’ functies. Daarbij geldt dat de rode ontwikkeling alleen is toegestaan op de gronden die zijn aangeduid als ‘bebouwingsvlak’. Het overige deel van de kavel mag niet bebouwd worden en is bedoeld voor versterking van de groenblauwe structuur (zie ook hierna). Op deze manier wordt invulling gegeven aan de voorwaarde van de provincie dat de economische ontwikkelingen bijdragen aan de realisatie van de groenblauwe structuur.

36

ARCADIS



De huidige grondeigenaren van de rode ontwikkellocaties hebben ook gronden in eigendom in de groenblauwe structuur zoals weergegeven in de structuurvisiekaart (versterkingsvlakken ‘geen verstedelijking’ en ‘landschap aanvullend’). Hierdoor is het mogelijk investeringen in de groenblauwe structuur plaats te laten vinden gekoppeld aan de fasering van rode ontwikkelingen. In gevallen waarin dit niet direct mogelijk is, zal maatwerk worden geleverd. 

De op basis van het LIR benoemde investering in de inrichting van het perceel van 20% van de meerwaarde die gecreëerd wordt door bestemmingswijziging van de betreffende gronden. Met de gelden worden de groenblauwe maatregelen gefinancierd op het resterende 2/3 deel van de kavel van initiatiefnemers (zie hiervoor). Voor de mogelijke maatregelen wordt verwezen naar paragraaf 2.4. Conform hoofdstuk 2 dient de investering in eerste instantie plaats te vinden ten behoeve van groenblauwe maatregelen op de gronden die zijn aangeduid als ‘Versterkingsvlak, geen bebouwing’. Mocht er niet voldoende ruimte beschikbaar zijn binnen de Verstedelijkingsvlakken, geen verstedelijk, dan moet geïnvesteerd worden in groenblauwe maatregelen ter plaatse van de Versterkingsvlakken, aanvulling landschap. Ook eventuele extra investeringen kunnen hier plaatsvinden.



De compensatie van natuurwaarden op basis van de Verordening ruimte 2014, art 5 ‘Ecologische hoofdstructuur’. Hierbij gaat het om directe of indirecte aantasting van natuurwaarden (in de EHS). Bij directe aantasting gaat het om fysieke aantasting van de EHS. Bij indirecte effecten gaat het om effecten van initiatieven die buiten de EHS worden gerealiseerd, maar het functioneren van de EHS verstoren (bijvoorbeeld effecten als gevolg van geluid en lichtuitstraling). Op de compensatie van natuurwaarden zijn de regels van de provincie van toepassing. Verwezen wordt naar art 5 van de Vr 2014.

Bovenwijkse kosten / -voorzieningen Bij bovenwijkse kosten gaat het om kosten die worden gemaakt voor het realiseren van een voorziening die van nut is voor één of meerdere andere exploitatiegebieden (rode knopen). Er zal sprake moeten zijn van ‘profijt’. Daarnaast zal sprake moeten zijn van een causaal verband, oftewel realisatie van de voorziening hangt samen met realisatie van het exploitatiegebied. In het geval van de ‘groene mantel’ gaat naar huidige inzichten om geprojecteerde weg tussen de Eindhovenseweg Zuid en De Maas. In de begroting van de gemeente zijn middelen gereserveerd voor de realisatie van deze voorziening en het restant benodigde budget dient te komen vanuit de in dit gebied voorziene rode ontwikkelingen. Bij de verdere uitwerking zullen de kosten bepaald worden en op basis van de 3 criteria toegerekend aan de betreffende rode ontwikkelingen. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen Naast de wettelijke verplichting inzake compensatie van waarden en bovenwijkse kosten kent het gebied een aantal ambities waarvan het wenselijk is deze te realiseren. Hierbij gaat het onder andere om de realisatie van de Versterkingsvlakken ‘aanvullend landschap’ en andere ambities die zijn benoemd in hoofdstuk 2. Of deze en andere ambities ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden is sterk afhankelijk van de financiële haalbaarheid en de bereidheid van de initiatiefnemer om aan deze ambities bij te dragen. De kosten benoemd in de structuurvisie kunnen alleen via een anterieure overeenkomst worden verhaald op initiatiefnemers. Publiekrechtelijk kostenverhaal is niet mogelijk4. 4

Opgemerkt wordt dat een deel van de Versterkingsvlakken, aanvullend landschap, gefinancierd (kunnen) worden op

basis van het art 9 Vr 2014 en het LIR. Als onvoldoende ruimte is om de verplichtingen op basis van art 9 Vr 2014 en het LIR uit te voeren op de gronden die zijn aangeduid als ‘Versterkingsvlak, geen bebouwing’, dan dient geïnvesteerd te worden in groenblauwe maatregelen op de gronden met de aanduiding ‘Versterkingsvlak, aanvullend landschap’. Of en in welke mate bijgedragen wordt aan de realisatie van de Versterkingsvlakken, aanvullend landschap is nu nog niet


ARCADIS

37


4.4

PROCES TOT UITVOERING

Als de structuurvisie is vastgesteld is de verwachting dat door initiatiefnemers voorstellen zullen worden gedaan voor ruimtelijke ontwikkelingen. Om tot realisatie van deze voorstellen te komen worden de volgende stappen voorzien: 1. Beoordeling of initiatief past binnen de gestelde kaders van de structuurvisie. 2. Sluiten van een intentieovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer(s), waarin het programma van eisen (PvE), het (voorlopig) ruimtelijk ontwerp en economische uitvoerbaarheid onderzocht. Hierbij wordt aandacht besteed aan de te betalen exploitatiebijdrage door initiatiefnemer en onderbouwing van bijdrage bovenwijks en mogelijke bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling. 3. Gekoppeld aan het bestemmingsplan wordt (in samenwerking met de gemeente) door de initiatiefnemer een natuurcompensatie-en inrichtingsplan opgesteld. Op basis van uit te voeren ecologisch- en landschappelijk onderzoek, (art. 5 en 9 uit) de Vr 2014 / LIR en deze structuurvisie wordt in dit plan invulling gegeven aan de wijze waarop het initiatief bijdraagt aan de doelen en ambities voor de ‘groene mantel’. Zo zal in ieder geval in gegaan moeten worden op de ecologische en landschapsmaatregelen die worden genomen in de gebieden die zijn aangeduid als: ‘ecologische hoofdstructuur’, ‘versterkingsvlak, geen verstedelijking’ en ‘versterkingsvlak, aanvulling’. 4. Sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer. 5. Vaststellen ruimtelijk besluit (bestemmingsplan). 6. Uitvoering.

duidelijk. Om deze reden wordt de realisatie van de Versterkingsvlakken, aanvullend landschap als ambitie gezien, waarvoor (ook) een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk is.

38

ARCADIS



Bijlage 1

Beschrijving natuurdoeltypen

Poel Natuurdoeltype gebufferde poel 3.14. Poelen werden vroeger voornamelijk aangelegd als drinkplek voor vee. Tegenwoordig worden poelen vooral specifiek aangelegd voor flora en fauna. Poelen vormen bijvoorbeeld leefgebied voor amfibieën, libellen en waterkevers. Ook kunnen er zich interessante vegetaties ontwikkelen. Deels wordt dit veroorzaakt door het blootleggen van oude zaadbanken, deels door het toevoegen van een droog-nat gradiënt. Toekomstbeeld is een “kralensnoer van poelen” van west naar oost. De term “kralensnoer” geeft al aan dat de poelen op geringe afstand van elkaar worden geprojecteerd. Dit wordt gedaan vanwege het beperkte verspreidingsvermogen van met name amfibieën. Er is op dit moment al een aantal poelen aanwezig op de golfbaan. Daarnaast ligt er een particuliere poel aan de zuidrand van het plangebied. Deze poel wordt volgens de plannen, overgenomen door Rijkswaterstaat in het kader van de natuurcompensatie. Door Rijkswaterstaat zullen ook nog enkele nieuwe poelen worden aangelegd. Bij het bepalen van de definitieve locatie van de poelen en het feitelijke ontwerp van de poelen moet rekening worden gehouden met een aantal factoren. De poel moet niet te klein en (vrijwel) het gehele jaar waterhoudend zijn. Er dient ruimte te zijn voor een flauw oeverprofiel zodat zich een oevervegetatie kan ontwikkelen en er dienen voldoende gradiënten gecreëerd te worden. Incidenteel droogvallen (in de nazomer) is overigens geen probleem. Dit voorkomt een hoge visstand wat de poel weer interessant maakt voor amfibieën die vishoudende wateren veelal mijden. Daarnaast is het van belang overwinteringsplekken in de buurt van de poelen te creëren zoals rillen, stobben, en bosjes. Voordat er poelen aangelegd worden, dient er eerst nauwkeurig te worden gekeken naar de lokale grondwatertrap en beschikbare ruimte om te kunnen bepalen waar de aanleg van een poel kan worden bewerkstelligd. Enkele doelsoorten zijn: kleine watersalamander, alpenwatersalamander, kamsalamander, brede waterpest en libellen.

Sloot Natuurdoeltype: gebufferde sloot 3.15. Sloten zijn gegraven ter ontwatering van gebieden en/of voor het aangeven van kavelgrenzen. Sloten maken onderdeel uit van een groter hydrologisch systeem en zijn daardoor zeer geschikt als verbindend element. Vooral wanneer ze permanent water bevatten, kunnen de waterafhankelijke soorten zich over een groot gebied verspreiden. Het slootprofiel laat gradiënten zien van nat naar droog. Hierdoor kunnen sloten het leefgebied vormen voor vele soorten. Vaak is de waterkwaliteit echter niet erg goed vanwege uitspoeling van voedingsstoffen, afkomstig van aangrenzende landbouwpercelen.


ARCADIS

39


Een nadelig effect van sloten kan ook zijn dat ze een te sterk verdrogend effect hebben. De visie is erop gericht zoveel mogelijk water in het gebied vast te houden. Er zal daarom, wanneer het gebied daadwerkelijk wordt ingericht, op inrichtingsniveau onderzocht moeten worden welke sloten worden behouden (waar dit vanwege het beeld en/of de waterafvoer gewenst is). Deels zal blijken dat een aantal in het verleden gegraven sloten geen duidelijke functie meer hebben. In deze sloten kan dan gestopt worden met onderhoud, zodat er vanzelf struweel ontstaat en er minder water wordt afgevoerd uit het gebied. Ook kunnen sloten worden gedempt of verondiept. Verondiepen kan ook gecombineerd worden met het verflauwen van oevers zodat er een bredere gradiënt ontstaat. In het gebied is ook kwel (uittredend grondwater) aanwezig. In het kader van het natuurcompensatieplan van Rijkswaterstaat wordt bijvoorbeeld een kwelslootje met naastliggend perceel vergraven. Kwel wordt hier gestimuleerd door het maaiveld te verlagen. Doelsoorten die zich in een slootmilieu (waterhoudend, goede waterkwaliteit, kwel) thuis voelen zijn bijvoorbeeld de alpenwatersalamander, libellen, bosbies, diverse zeggen en waterviolier. Meer Natuurdoeltype: gebufferd meer 3.18. In het plangebied is een 3-tal plassen aanwezig. Ekkerswijer (Aquabest) is de grootste. Deze plas heeft weinig natuurwaarde omdat in deze plas de recreatiefunctie voorop staat. Ook in het gebiedenbeleid (EHS/GHS) is deze plas niet opgenomen. In het middendeel van het plangebied liggen aan weerszijden van de Ploegstraat de andere twee plassen. De zuidelijke plas is ondiep en is op dit moment aan het dichtgroeien met voornamelijk wilgen en riet zodat daar nu sprake is van een moerassituatie (zie natuurdoeltype moeras). De ten noorden van de Ploegstraat gelegen plas is ongeveer 25 meter diep. Deze plas heeft steile oevers. Het omliggende grasland wordt begraasd met koeien en paarden. Op dit moment heeft de plas weinig natuurwaarde. In de visie wordt de plas voorzien van meer natuurlijke vormen en flauwere oevers zodat er zich ook langs deze plas moeras kan ontwikkelen. In de ondiepe randen van de plas kunnen zich dan ook waterplanten vestigen. Het aantal dieren plantensoorten zal daardoor toenemen. Er ontstaan bijvoorbeeld paaiplaatsen voor vissen en er ontstaat meer nestgelegenheid voor watervogels. De ten zuiden van de Ploegstraat gelegen plas annex moeras zal deels weer worden opengemaakt. Door vergraving zullen de plassen dichter bij elkaar komen te liggen. De twee plassen worden verbonden met één of enkele ecoduikers zodat uitwisseling tussen van waterafhankelijke populaties kan plaatsvinden. Hierdoor is de kans groter dat soorten behouden blijven. Enkele doelsoorten voor deze plassen zijn: watervleermuis, oeverzwaluw, ijsvogel en roerdomp. Ven Natuurdoeltypen: zuur- (3.23) en zwakgebufferd ven (3.23). Het gebied waarin het plangebied zich bevindt bevatte vroeger veel heidevennen en veenachtige situaties. Deze zijn merendeels ontstaan op plekken waar een leemlaag aanwezig is waardoor regenwater gedurende langere tijd vastgehouden wordt. Vennen hebben door het zure, of zwak gebufferde milieu een geheel eigen flora en fauna die sterk onder druk staat.

40

ARCADIS



Door het in cultuur brengen van de gronden, functieverandering (bijvoorbeeld visvijver) en het versneld afvoeren van water uit het gebied zijn er veel vennen verdwenen. Door vermesting, verdroging en verzuring zijn resterende vennen sterk achteruit gegaan. In het bosgebied ten noorden van Aquabest (noordoostzijde van het plangebied) ligt echter nog een permanent waterhoudend ven. Vroeger lag dit ven dus midden op de heide. Recent is er kritisch naar het herstel van dit ven gekeken en is onder meer de oever rond het ven vrijgemaakt van bos. Naast dit ven zijn er nog enkele andere venachtige, vochtige terreintjes in het bosgebied aanwezig. Deze zijn recent geplagd. Ontwikkelingen in het ven en de heiderestanten moeten in de gaten gehouden worden en door goed beheer moet de natuurwaarde in stand worden gehouden of verder ontwikkeld. In het zuidwesten van het plangebied, net boven de voormalige “lus” in de A2 ligt ook een vennetje. Op dit moment groeit dit vennetje dicht met riet en lisdodde. Dit geeft aan dat er sprake is van verrijking. In de visie wordt in het gebied waarin het vennetje zich bevindt heideontwikkeling gestimuleerd. Daarnaast blijft er (als scherm voor het achterliggende bedrijventerrein) ook bos met een groot deel naaldhout aanwezig. Het vennetje zal echter opgeschoond moeten worden om iets van het venachtige karakter terug te kunnen krijgen en volledig dichtgroeien te voorkomen. Deze maatregel zal vermoedelijk periodiek moeten worden herhaald. Een aantal doelsoorten die in een venachtig milieu thuishoren zijn: wilde gagel, witte snavelbies, veenpluis, kleine zonnedauw, moerashertshooi, moeraswolfsklauw, veenmossoorten, levendbarende hagedis en de klokjesgentiaan. Heide Natuurdoeltypen: natte heide 3.42, droge heide 3.45. Vroeger maakte het plangebied deel uit van een enorm heidegebied met vennen. De schrale zandgrond werd echter bebost of als landbouwgrond in cultuur genomen. Grote delen werden nadien bebouwd en er werd de nodige infrastructuur aangelegd. Heide is daarom nu vrijwel niet meer aanwezig. De heideterreintjes die zich nu nog in het plangebied bevinden liggen in het westelijke deel (de lus in het A2-tracé) en in het noordoosten van het plangebied. In de visie wordt opnieuw heide ontwikkeld. Het is mogelijk hierin gradiënten aan te brengen van droog naar nat. Het is de bedoeling in het noordoosten van het plangebied in het bosgebied van de gemeente Best het ven en de vochtige heiderestanten met elkaar te verbinden door omvorming van bos naar heide. Dit vergroot zowel het leefgebied van de kritische soorten als dat het de versnippering vermindert. De lus in de A2 gaat verdwijnen waardoor kansen ontstaan om daar meer heide te ontwikkelen. Dit is al in het natuurcompensatieplan van Rijkswaterstaat en deels in het gebiedenbeleid van de provincie meegenomen. Ook het aanliggende dennenbos kan voor een deel omgevormd worden naar heide. Het derde potentiële heideterrein ligt tegen de Eindhovenseweg. Het is nu een terrein met grazige vegetatie dat door de provincie is aangemerkt met het natuurdoeltype vochtige heide. In de visie wordt dit overgenomen.


ARCADIS

41


De laatste locatie waar heideontwikkeling mogelijk is, betreft de golfbaan. De roughs worden al extensief beheerd en bestaan vooral uit min of meer kruidenrijke graslandvegetaties. Omdat de bodem uit zand bestaat en er vroeger al sprake was van heide, is de uitgangssituatie voor omvorming naar heide waarschijnlijk gunstig. Op schrale plekken is in feite het aanpassen van het beheer normaliter voldoende om tot heideontwikkeling te komen. Hier zal eerst (hei)schraal grasland ontwikkelen dat zich daarna doorontwikkelt naar heide. Op voedselrijkere plaatsen zal iets afgeplagd moeten worden. Er zijn al voorbeelden bekend van golfterreinen waarop heideontwikkeling gaande is en zowel uit natuuroogpunt als landschappelijk levert dit een meerwaarde. Enkele soorten die in het plangebied zijn gevonden en waarvoor heideontwikkeling gunstig is betreffen: stekelbrem (Oirschotse heide), veldkrekel (Oirschotse heide), klein warkruid, moeraswolfsklauw (dijk Wilhelminakanaal), levendbarende hagedis (Oirschotse heide, Nieuwe heide). Enkele doelsoorten voor heide zijn: levendbarende hagedis, brem, stekelbrem, grote bremraap, struikheide, dopheide, heideblauwtje, rode bosmier, klein warkruid, veldkrekel, moeraswolfsklauw en kleine zonnedauw. Moeras Natuurdoeltypen: moeras 3.24 en natte strooiselruigte 3.25. Moerassen en natte strooiselruigten waren vroeger veel talrijker dan nu. Ze maakten deel uit van de “woeste gronden”. Het versneld afvoeren van water door het graven van sloten is één van de voornaamste redenen voor verdwijning van moerassen en natte strooiselruigten. Een natte strooiselruigte is een begroeiing met voornamelijk opvallend bloeiende hoge kruiden zoals moerasspirea, echte valeriaan en harig wilgenroosje. In moerassen en natte strooiselruigten kunnen zeer bijzondere planten- en diersoorten voorkomen. Moerasvorming vindt nu volop plaats rond de ten zuiden van de Ploegstraat gelegen plas. Er is sprake van zowel rietmoeras, natte strooiselruigte als ontwikkeling van moerasbos. De ontwikkeling van de moerassen in het gebied verloopt goed. In de toekomst moet wel voorkomen worden dat er teveel verlanding optreedt, omdat de plas in de visie beleefbaar moet zijn en ook een natuurdoel op zich is. Gedeeltelijk zal daarom rond deze plas het moerasareaal worden verkleind. Daartegenover staat dat door oeververflauwing en niet begraasbaar maken rond de noordelijke plas moerasontwikkeling en ontwikkeling van natte strooiselruigte wordt gestimuleerd. Omdat de twee plassen naar elkaar toe worden gebracht, ontstaat er tevens de mogelijkheid de moeraszones van de zuidelijke en noordelijke plas zoveel mogelijk op elkaar aan te laten sluiten. Een aantal doelsoorten voor moeras en natte strooiselruigte zijn de kleine karekiet, blauwborst, oeverzwaluw, ijsvogel, dotterbloem, rietorchis, waterspitsmuis en roerdomp.

42

ARCADIS



Bloemrijk grasland Natuurdoeltypen: matig voedselrijk grasland 3.32, droog schraalgrasland van de hogere gronden 3.33, bloemrijk grasland van het zandgebied 3.38. Door de invoering van kunstmest en overschot aan drijfmest zijn voedselarme graslanden in Nederland zeldzaam geworden. De graslanden in het plangebied waarop het natuurdoel “grasland” is geprojecteerd zijn binnen het plangebied echter niet intensief bemest. Op dit moment worden de graslanden rondom de twee plassen in het westelijke deel van het plangebied begraasd door koeien en paarden. Het gedurende langere tijd achterwege blijven van extra bemesting biedt daar goede uitgangspunten voor verschraling. In het zuiden van het plangebied (middendeel plangebied) is daarnaast sprake van enige lokale kwel. Op die locatie wordt in de visie maaiveldverlaging voorgesteld. Door de combinatie maaiveldverlaging, kwelwater en verschralingsbeheer kunnen zich daar bloemrijke graslanden ontwikkelen. Vochtige, bloemrijke graslanden maken ook deel uit van de door Rijkswaterstaat uit te voeren natuurcompensatie. Het toekomstbeeld is dat er ten opzichte van de huidige, eenvormige soortenarme graslanden zich steeds meer plantensoorten zullen gaan vestigen. Vele doelsoorten bloeien opvallend, waardoor ook het landschapsbeeld aantrekkelijker wordt. Door het toenemen van het aantal kruiden en een andere wijze van beheer zullen ook meer diersoorten zoals insecten voor kunnen komen. Een aantal doelsoorten van bloemrijke graslanden zijn: gevlekte orchis, veldkrekel, veldleeuwerik, zandblauwtje, patrijs, kwartel, groene specht, grote ratelaar, boerenzwaluw, steenuil, gewone vogelmelk, grasklokje, laatvlieger en geelgors. Akker Natuurdoeltype: akker van basenarme gronden 3.51. Vroeger werd nog geen gebruik gemaakt van kunstmest en grote hoeveelheden drijfmest. Daarnaast was het zaad van de akkerbouwgewassen ook niet volledig vrij van “onkruidzaad”. Hierdoor konden typische akkersoorten op de akkers stand houden. De huidige akkers worden intensief bemest en er wordt chemisch onkruid bestreden waardoor natuurwaarden momenteel minimaal zijn. Door het achterwege laten van deze bemesting en het gebruik van andere gewassen kan al vrij snel een aardig resultaat geboekt worden. Het gebruiken van ouderwets niet geschoond zaad zal voor een kruidenrijke akker zorgen. Door het gebruik van granen in plaats van maïs zal bijvoorbeeld ook het aantal vogelsoorten toenemen. Ook heeft het inzaaien van akkerranden (mits gebruik wordt gemaakt van gebiedseigen plantensoorten) een positief effect op de biodiversiteit. Een aantal doelsoorten zijn: graansoorten, gele ganzenbloem, korenbloem, akkerandoorn, kwartel, patrijs, torenvalk en steenuil. Struwelen Doeltypen: zoom, mantel en droog struweel van de hogere gronden 3.52 en wilgenstruweel 3.55. Struwelen vormen meestal lijnvormige, verbindende elementen of maken onderdeel uit van bosranden. Deze elementen bestaan uit ruigtekruiden, heesters en opslag van bomen. Struwelen ontstaan vaak langs sloten wanneer beheer achterwege wordt gelaten.


ARCADIS

43


Doordat struwelen vaak ondoordringbaar zijn vanwege de aanwezigheid van doornige heesters zoals bramen of vanwege de dichtheid van de begroeiing vinden met name vogelsoorten en kleine zoogdieren er geschikte nestgelegenheid. Lijnvormige struwelen worden ook door dieren, bijvoorbeeld door vleermuizen, als verbinding gebruikt. Ontwikkeling van meer struwelen in het plangebied is wenselijk. Ten aanzien van niet strikt noodzakelijke sloten kan worden gekozen voor het achterwege laten van beheer zodat er successie gaat optreden. De sloten groeien dicht, waarbij meestal in enkele jaren struweel ontstaat. Niet overal is dit wenselijk. Er lopen bijvoorbeeld sloten evenwijdig aan het Slowlane tracé. Struweel zou hier het uitzicht te veel belemmeren. Zicht op het landschap maakt onderdeel uit van het Slowlane-concept. Langs de bestaande bosgebieden wordt indien mogelijk gekozen voor geleidelijke overgangen in de vorm van zomen en mantels. Door toename van lichttoetreding en gebruikmaking van meer soorten bomen en heesters wordt de biodiversiteit verhoogd. De zomen en mantels worden bijvoorbeeld door vogels en vlinders gebruikt als verbinding. Ook kan de bodem door de grotere lichthoeveelheid meer begroeid raken met diverse plantensoorten. Een aantal doelsoorten voor struwelen, zomen en mantels zijn: buizerd, grasmus, grauwe klauwier, putter, kneu, geelgors, rode bosmier, steenuil, koninginnepage, bramensprinkhaan, egel, bunzing, meikever en nachtegaal. Bos Natuurdoeltypen laagveenbos 3.62 en bos van arme zandgronden 3.64. De twee belangrijkste van nature voorkomende bostypen in het plangebied zijn op de drogere delen zomereikenberkenbos met al dan niet een aandeel naaldhout en op de nattere delen elzenbroekbos. Op dit moment bestaat op de droge delen een groot deel van het bosareaal uit naaldbos. In de visie wordt daar waar zich heide bevindt het omliggende naaldbos, vanwege het karakter in stand gehouden. Naaldbos wordt ook in stand gehouden daar waar camouflage van storende objecten gewenst is zoals langs snelwegen, spoorweg, bedrijven, trafostation en het verdeelstation voor gas. Voor een groot deel van de op de droge delen gelegen bossen is echter in de toekomst een geleidelijke omvorming naar een gevarieerd zomereiken-berkenbos gewenst. Enkele karakteristieke boomsoorten zijn zomereik, ruwe berk en een klein aandeel grove den en beuk. De struiklaag bestaat naast jonge exemplaren van bovenstaande soorten voornamelijk uit sporkehout en lijsterbes. De randen van deze bossen zullen bestaan uit zomen en mantels. Binnen de bosgebieden zal sprake zijn van verschillende vegetatie- en kroonlagen, open plekken, natuurlijke verjonging en voldoende liggend dood hout, waaronder ontwortelingen, en staand dood hout. Hiermee wordt zoveel mogelijk het natuurlijke karakter benaderd. Uiteindelijk zal beheer van het bos zoveel mogelijk achterwege worden gelaten. Het elzenbroekbos ontstaat op de natte delen. Deze bossen zullen binnen het plangebied slechts een geringe plaats innemen omdat ze moeten concurreren met andere natuurtypen die ook op de rijkere vochtige delen aanwezig zullen zijn zoals struwelen, moeras, sloten, plassen en bloemrijke graslanden. Er zullen ook overgangstypen voorkomen met wisselende aandelen van zwarte els, wilgen, zachte berk en zomereik.

44

ARCADIS



Doelsoorten voor het zomereikenberkenbos zijn: eikvaren, grote bonte specht, groene specht, bosuil, ransuil, eekhoorn, brede wespenorchis, buizerd, rosse vleermuis, boomklever en bruine eikenpage. Voorbeelden van doelsoorten voor het elzenbroekbos zijn: dotterbloem, groene specht, alpenwatersalamander, koningsvaren, inlandse vogelkers en wilde kamperfoelie. Kleine landschapselementen De natuurtypen die te relateren zijn aan het handboek natuurdoeltypen bevatten niet alle groene landschapselementen. In het plangebied is sprake van vrijstaande (monumentale) bomen, bomenrijen en niet inheemse beplantingen die de moeite waard zijn om te handhaven. Daarnaast kunnen er ook nieuwe landschapselementen worden aangebracht. Hieronder wordt een verdere onderverdeling gemaakt. Bomenrijen Met name aan de Ploegstraat is een mooie bomenrij aanwezig. Bomenrijen kunnen bijvoorbeeld voor dieren foerageergebied en migratieroute vormen (met name voor vleermuizen). De bomen kunnen ook nestgelegenheid bieden, een voedselbron betekenen en bijvoorbeeld dienen als uitvalsbasis voor roofvogels. In de toekomst zullen de huidige bomenrijen worden gehandhaafd. Er wordt verder spaarzaam omgegaan met nieuwe aanplant van bomenrijen. In het geval van lijnvormige beplanting hebben houtsingels en houtwallen namelijk de voorkeur. Enkele doelsoorten ten aanzien van bomenrijen zijn: laatvlieger, rosse vleermuis en grote bonte specht. Houtsingels en houtwallen Houtwallen (met een verhoogd grondlichaam) zijn in het gebied niet aanwezig, houtsingels wel. Houtsingels zijn vaak aangeplant en bevinden zich op de drogere delen. Ze vormen belangrijke lijnvormige verbindende elementen. Dieren kunnen zich via houtsingels verplaatsen en hier dekking en voedsel vinden. Wanneer houtsingels gevarieerd beheerd worden, kan er sprake zijn van een hoge biodiversiteit. Toekomstbeeld: er bevinden zich storende elementen in het gebied, bijvoorbeeld het trafostation, de spoorweg en de rijksweg. Deze storende elementen kunnen aan het oog worden onttrokken door het aanbrengen van lijnvormige beplanting in de vorm van houtsingels. Doelsoorten: eikvaren, kneu, buizerd, steenuil, brede wespenorchis, nachtegaal.

Het voorgaande is gebaseerd op onderzoek dat is uitgevoerd door Ecologica. Ecologica Rondven 22 6026 PX MAARHEEZE www.ecologica.eu


ARCADIS

45


46

ARCADIS



Bijlage 2

Criteria voor ruimtelijke kwaliteit, Brainport Avenue

PM


ARCADIS

47


48

ARCADIS



Bronnen 

Bal, D., Beije H.M., Fellinge, M. et al. (2001) Handboek Natuurdoeltypen. Rapport Expertisecentrum LNV nr. 2001/020 Wageningen.



Buck Consultants International (2007): Brainport Avenue Businesscase. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu



Buck Consultants International (2009): Kosten- batenanalyse op hoofdlijnen Brainport Eindhoven/ A2 zone. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu



Directoriaat-Generaal Milieu, directie stoffen, afvalstoffen, straling (2005): advies met betrekking tot hoogspanningsleidingen



Gemeente Best (2007): Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan inventarisatienota ‘Waar staan we en wat komt er op ons af?’



Gemeente Best (2008): Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan ‘Waar willen we naartoe?’



Gemeente Best (2007): Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan uitvoeringsnota ‘Hoe komen we daar?’, periode 2008-2011



Gemeente Best: Groenbeleidsplan



Gemeente Best: Landschapsontwikkelingsplan



Grontmij Nederland B.V. (2009): Actieprogramma biodiversiteit gemeente Best



Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit: het Natuurloket



N.V. Nederlandse Gasunie: brochure gas externe veiligheid



N.V. Nederlandse Gasunie: Eisen omgevingsdata in het kader van groepsberekeningen bij ruimtelijke ontwikkelingen, revisie 4



Provinciale staten van Noord-Brabant (2004): streekplan Noord-Brabant 2002 'Brabant in Balans'. Provincie Noord-Brabant 2002, gedeeltelijke herziening 2004.



Provincie Noord-Brabant (2005): Reconstructieplan / Milieueffectrapport Boven-Dommel.



Provincie Noord-Brabant: inventarisatiegegevens flora en fauna



Raad voor het Landelijk Gebied (2007): Beleidsadvies ‘Gezondheid en natuur verbinden’



Spronk, J., J. Bruinsma en F. Lambert (2005): Atlas van de flora van Eindhoven. KNNV.



Topografische Dienst (2006): Topografische achtergrond kaartmateriaal. Topografische Dienst Kadaster, Emmen.



Urban affairs: Het geniale landschap ‘Ruimtelijke scenario’s voor Brainport’



Urban affairs: De geniale brainportlocatie: Integrale gebiedsontwikkeling A2-zone regio Eindhoven



Van den Berg A., en Van den Berg M (2001): essay ‘Van buiten word je beter’. Alterra

Zandvoort Ordening&advies (2001): Landschaps- en compensatieplan Randweg Eindhoven. Rijkswaterstaat


ARCADIS

49


Colofon ONTWERP STRUCTUURVISIE "GROENE MANTEL MET RODE KNOPEN" OPDRACHTGEVER: Gemeente Best

STATUS: Definitief

AUTEUR: Sandra Kemps (ARCADIS) Yoeri Schenau (ARCADIS) Kees Swinkels (ARCADIS) Martijn Coppoolse (gemeente Best)

GECONTROLEERD DOOR:

VRIJGEGEVEN DOOR:

21 mei 2014 077732942:A

ARCADIS NEDERLAND BV

Gemeente Best

Stationsplein 18d

Raadhuisplein 1

Postbus 1632

Postbus 50

6201 BP Maastricht

5680 AB BEST

Tel 043 3523 311 Fax 043 3639 961 www.arcadis.nl Handelsregister 09036504

©ARCADIS. Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden niets uit dit document worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, digitale reproductie of anderszins.

50

ARCADIS


ONTWERP STRUCTUURVISIE "GROENE MANTEL MET RODE KNOPEN"

Recommend Documents