ONTWERP Omgevingsvergunning

ONTWERP

Omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden gezien het verzoek ingediend door: adres: postcode en woonplaats: ingekomen op: geregistreerd onder nummer

XXX XXX XXX 03-06-2011 Wabo 110970 / 76156 OLO.

waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor het volgende project: ‘Het verbouwen van een kerkgebouw tot een kantoor en het uitvoeren van diverse bouwkundige wijzigingen op het perceel, plaatselijk bekend Lammermarkt 57 te Leiden’, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • Het bouwen van een bouwwerk. • Het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument. overwegende: ten aanzien van de procedure De aanvraag tot omgevingsvergunning is op 14-06-2011 op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen. In artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning staat dat afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht onder andere van toepassing is op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning, indien de aanvraag geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op een activiteit voor het wijzigen van een rijksmonument of indien de aanvraag tot omgevingsvergunning slechts kan worden verleend met toepassing van 2.12, eerste o lid, onder 3 van de Wabo . De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van 28 november 2011 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn de volgende / geen zienswijzen en / of adviezen op de ontwerpbeschikking ingediend: adviezen • zienswijzen naam

adres

de zienswijze heeft betrekking op de volgende activiteiten:

Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie of de adviezen verwijzen wij naar de achter dit besluit gevoegde zienswijzennota, die hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. of Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie op de adviezen verwijzen wij naar de activiteit verderop in dit besluit waarop betreffende zienswijze en / of advies betrekking heeft. ten aanzien van de activiteit bouwen De aanvraag ziet op het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a. van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, redelijke eisen van welstand en het bestemmingsplan. Bouwbesluit (artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Wij hebben geconstateerd dat het bouwplan in strijd is met artikel 3.27, 5.2 en 5.3 van het Bouwbesluit. Wij hebben besloten om op grond van artikel 1.11 van het Bouwbesluit ontheffing van bovengenoemde artikelen te verlenen omdat de bestaande monumentale constructie, bij het aanbrengen van isolatie, ernstig zou worden aangetast. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan, na het verlenen van bovengenoemde ontheffingen, onder de gestelde voorwaarden, voldoet aan deze voorschriften. bouwverordening (artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in de bouwverordening. Wij hebben geconstateerd dat het bouwplan in strijd is met de bouwverordening omdat dat in artikel 2.5.30, lid 1 is bepaald dat, indien een gebouw gelegen is in een deel van de gemeente dat is aangeduid als zijnde een gebied dat per openbaar vervoer uitstekend of goed bereikbaar is, moet- voor zover de omvang of de bestemming van het gebouw daartoe aanleiding geeft- ten behoeve van het parkeren of stallen van auto’s in beperkte mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwd terrein dat bij dat gebouw behoort. Het bouwplan is gelegen in het gebied als omschreven in artikel 2.5.30, lid 1. In de bestaande situatie wordt voorzien in een parkeerbehoefte van 30 x 0,1 = 3 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie moet worden voorzien in 600/100 x 0,8 = 4,8 afgerond 5 parkeerplaatsen. Het bouwplan voorziet niet in 2 extra parkeerplaatsen en is derhalve in strijd is met artikel 2.5.30, lid 1;

In artikel 2.5.30, lid 6b is bepaald dat burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van het bepaalde in het eerste lid voor zover het gebouw is gelegen in een gebied waarvoor een parkeerrestrictie in de vorm van betaald parkeren en/of parkeerplaatsen alleen voor vergunninghouders geldt; Het bouwplan is gelegen in het gebied waarvoor een parkeerrestrictie geldt; Om ontheffing op grond van de bouwverordening artikel 2.5.30 lid 6b te verlenen, moet zijn voldaan aan de voorwaarde dat de toename van het aantal benodigde parkeerplaatsen niet meer dan vijf bedraagt; Het bouwplan voldoet aan de genoemde voorwaarden en op grond van bovenstaande is er voldoende aanleiding om de benodigde ontheffing te verlenen; Het is aannemelijk gemaakt, dat het bouwplan na het verlenen van ontheffing voor de parkeereis op grond van de bouwverordening artikel 2.5.30 lid 6b voldoet aan de voorschiften uit de bouwverordening. bestemmingsplan Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan ‘Binnenstad I’ van kracht en geldt de bestemming ‘gemengde doeleinden I’. De activiteit bouwen is in strijd is met het genoemde bestemmingsplan. Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. Op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij zijn dan ook voornemens medewering aan het plan te verlenen. De ruimtelijke onderbouwing (NL.IMRO.0546.PB000300201) is als bijlage bij dit besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. welstand (artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo mag de omgevingsvergunning alleen worden verleend indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de gemeente Leiden is de Welstandsnota gemeente Leiden 2010 van toepassing. Het bouwplan voldoet niet aan de in de welstandsnota opgenomen sneltoetscriteria en is daarom voorgelegd aan de Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML). De WML heeft in haar vergadering van 28-08-2011 geoordeeld dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

Wij hebben dit advies overgenomen en zijn daarmee van oordeel dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. ten aanzien van het rijksmonument De aanvraag ziet tevens toe op het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder f. van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. De omgevingsvergunning kan gezien artikel 2.15 van de Wabo alleen worden verleend indien het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Bij de beslissing op de aanvraag dienen wij rekening te houden met het gebruik van het monument. Wij hebben de aanvraag voorgelegd aan de WML. Hieronder treft u het advies met betrekking tot het rijksmonument, zoals vervat in de notulen van de vergadering van 20-07-2011 aan. Toetsingskader: Monumentenadvies: Motivering:

Monumentenwet, De commissie heeft kennis genomen van de plananalyse van het team Monumenten & Archeologie. Niet akkoord. De commissie is van mening dat de optelling van ingrepen, te weten de dakkapellen, de lichtstraat en de vluchttrap inclusief een nieuwe gevelsparing tezamen een te grote aantasting van het monument en de openheid van de steeg betekenen. Geadviseerd wordt het ontwerp hierop te herzien. Met betrekking op het openen van de blindnis in de voorgevel bestaat geen bezwaar. Het plaatsen van nieuwe deuren achter de bestaande voordeuren is in principe akkoord. Met betrekking tot de uitwerking echter wordt geadviseerd de nieuwe deuren meer naar achter te plaatsen zodat de muurdikte ervaren kan worden. Met betrekking tot de bestaande trap wordt geadviseerd te (her) onderzoeken in hoeverre deze als veiligheidstrappenhuis gebruikt kan worden.

Wij hebben uw gemachtigde dit advies op de hoogte gesteld, waarna u op 10 -08-2011 een aangepast bouwplan heeft ingediend. Wij hebben de aanvraag opnieuw voorgelegd aan de WML. Hieronder treft u het advies zoals vervat in de notulen van de vergadering van 24-08-2011 aan. Monumentenadvies: Motivering:

Akkoord. Het plan en de wijzigingen zijn door de architect toegelicht. Belangrijkste wijziging is de vluchttrap: de trap in de steeg is vervallen en de vluchttrap is inwendig opgelost. Daarnaast is de schuifpui in de voorgevel aangepast. Er is voldoende tegemoetgekomen aan de eerder genoemde bezwaren/opmerkingen van de commissie. De monumentale waarden worden voldoende gerespecteerd.

Het hoofd van de regioafdeling West van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, heeft namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, bij brief van 7 oktober 2011, nr. CIK 2011

1577 het met uitzonderingen een positief advies uitgebracht: 1. 2. 3. 4.

advies om de vluchttrap tegen de linker zijgevel op een andere wijze op te lossen; advies om de glasstrook in de kap achterwege te laten; advies om de begane grond een tegelvloer aan te brengen in plaats van een hardstenen vloer; advies om op de verdieping een parketvloer aan te brengen in plaats van een hardstenen vloer, overeenkomstig de 2e verdieping.

Wij hebben, gelet op het onderhavige verzoek, het uitgebrachte advies door de WML en het advies van de Minister het volgende overwogen. Ten aanzien van het advies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed merken wij op dat het plan inmiddels is aangepast voor wat betreft de vluchttrap tegen de linker zijgevel. De vluchttrap is inpandig geplaatst. Deze nieuwe positie leidt niet of nauwelijks tot aantasting van monumentale waarden en is daarmee voorstelbaar. De glasstrook in de kap is een beperkte visuele en fysieke aantasting van de monumentale kap maar kan op eenvoudige wijze in de oorspronkelijke staat worden hersteld. Vanuit dit aspect en vanuit het gebruik is deze glasstrook voorstelbaar. De tegelvoer op de begane grond is van recente datum. Het vervangen van deze vloer door een hardstenen vloer is daarom, mede vanuit het gebruik en de nieuwe functie, voorstelbaar. De vloerconstructie van de 1e verdieping is van recente datum. Het aanbrengen van een hardstenen vloer leidt niet tot aantasting van monumentale waarden. Deze voorziening is vanuit monumentenzorg en vanuit het gebruik en de nieuwe functie daarom voorstelbaar. Een parketvloer past echter wel beter bij de karakteristiek van het oorspronkelijke kerkgebouw. Daarmee is ook een parketvloer voorstelbaar. Wij doen daarom de aanbeveling om een parketvloer aan te brengen. Deze aanbeveling is in het besluit opgenomen. Wij zijn van oordeel dat op grond van het vorenstaande en na zorgvuldige afweging van alle in het geding zijnde belangen en gelet op de Monumentenwet 1988 het belang van de monumentenzorg zich niet verzet tegen het onder voorwaarden en met een aanbeveling verlenen van de vergunning voor deze activiteit.

BESLUIT Burgemeester en wethouders besluiten: de omgevingsvergunning te verlenen voor het project: ‘Het verbouwen van een kerkgebouw tot een kantoor en het uitvoeren van diverse bouwkundige wijzigingen op het perceel, plaatselijk bekend Lammermarkt 57 te Leiden’, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • Het bouwen van een bouwwerk, inclusief ontheffing van de artikelen 3.27, 5.2 en 5.3 van het Bouwbesluit met toepassing van artikel 1.11 van voornoemd besluit en ontheffing op grond van artikel 2.5.30 lid 6b van de Bouwverordening voor twee parkeerplaatsen. • Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, met toepassing van 2.12, lid1, sub a, onder 3 van de Wabo . • Het wijzigen van een rijksmonument.

aan deze vergunning de volgende voorwaarden te verbinden: ten aanzien van het monument: • indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden tot dan toe onbekende onderdelen van het monument worden aangetroffen, waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat deze (cultuur)historische waarde bezitten, dient, voordat de werkzaamheden die met die onderdelen samenhangen worden voortgezet, het team Monumenten & Archeologie (071-516 5299) daarvan in kennis te worden gesteld; • tijdens de uitvoering van werkzaamheden dient er de mogelijkheid te worden geboden voor eventueel documentair bouwhistorisch onderzoek ten behoeve van kennisvergaring, door of in opdracht van de bouwhistorici van het Team Monumenten & Archeologie (071-5165786). ten aanzien van de constructie: • De hieronder genoemde gegevens dienen ten laatste drie weken (21 kalenderdagen) voor de aanvang van de desbetreffende werkzaamheden ter beoordeling aan burgemeester en wethouders via het Omgevingsloket Online te worden ingediend. Voor aanvang van deze werkzaamheden moeten deze stukken door dit team beoordeeld zijn: • een constructieberekening en tekeningen waar uit blijkt dat de stabiliteit van het pand en van de gevelpenanten voldoende is ondanks: - het creëren van vides bij de voor en achtergevel in diverse vloeren; - het creëren van glazen vloerelementen. • de berekening van trappen en raveelbalken; • de berekening van de bevestiging van de glazen balustrades; • een constructieve beschouwing over de invloed van het verwijderen van het dakbeschot ter plaatse van de glazen dakpannen: • de gegevens en sterkteberekeningen van glasconstructies: Glasconstructies zoals vloeren, trappen, balkons, daken en balustraden dienen weerstand te kunnen bieden aan de belastingen vermeld in NEN6702. Hierbij moet ook worden voldaan aan de bepalingen omtrent stootbelasting in NEN 6702; art 9.5 en 9.6. Het bestand zijn tegen stootbelastingen kan ook worden aangetoond door middel van een glaszakvalproef in geval van vloeren daken en luifels respectievelijk een glaszakslingerproef in geval van verticale afscheidingen ter plaatse van hoogteverschillen. aan deze vergunning de volgende aanbeveling te verbinden • er wordt aanbevolen de eerste verdiepingvloer uit te voeren met een parketvloer. authentiek adres De vergunning wordt verleend voor het volgende authentieke adres: Lammermarkt 57 te Leiden bijgevoegde documenten De volgende stukken maken deel uit van de vergunning: • Papierenformulier.pdf van 03-06-2011; • Situatietekening,Opnametekening van tekening 01 20110531 bestaand.pdf van 03-06-2011; • Geveltekening,Plantekeningen 6818 2011-08-09 aanvulling nieuw.pdf van 10-08-2011; • Detailtekening 6818 tekening 03 20110531.pdf van 03-06-2011; • Detailtekening 6818 tekening 04a 20110531.pdf van 03-06-2011; • Detailtekening 6818 tekening 04b 20110531.pdf van 03-06-2011; • Detailtekening 6818 tekening 04c 20110531.pdf van 03-06-2011; • Detailtekening 6818 tekening 04d 20110531.pdf van 03-06-2011;

• • • • • • • •

Detailtekening 6818 tekening 04e 20110531.pdf van 03-06-2011; Detailtekening 6818 2011-08-09 aanv details.pdf van 10-08-2011; Ruimtelijke onderbouwing NL.IMRO.0546.PB00030-0201 van dd-mm-2011; Kleurenfoto's situatie schets interieur.pdf van 03-06-2011; Kleurenfoto's situatie schets exterieur.pdf van 03-06-2011; Werkbeschrijving casco en constructie OV 110531 monumentbeschrijving.pdf van 03-06-2011; Overig 6818 2011-08-09 flora en fauna.pdf van 10-08-2011; Overig akoestisch onderzoek 2312 CM - 57 WO 001 18.08.11 V1.1.pdf van 23-09-2011;

Leiden, Burgemeester en wethouders namens dezen,

A.H. Karbet Teamleider Vergunningen en Subsidies

Ruimtelijke onderbouwing Lammermarkt 57

2

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

3

Hoofdstuk 1

Inleiding

3

Aanleiding Begrenzing Plangebied Vigerend bestemmingsplan

3 3 3

1.1 1.2 1.3

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Geschiedenis van het plangebied Inventarisatie plangebied Ontwikkeling

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Procedure Procedureverloop

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Omgevingsaspecten

Inleiding Cultuurhistorie Ecologie Milieu Stedenbouwkundige inpassing Verkeer en vervoer Wonen

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bijlagen Bijlage 1

5 5 6 6

7 7 7 8 8 11 11 12

14 14 14 14

16 16 16

17 Plancontour

Ruimtelijke onderbouwing Lammermarkt 57 (ontwerp)

17

3

Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 3 juni 2011 is bij de gemeente Leiden een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen en wijzigen van een kerkgebouw naar kantoor en het uitvoeren van diverse bouwkundige wijzigingen aan de Betlehemskerk, gelegen op het perceel Lammermarkt 57.

1.2

Begrenzing Plangebied

Het plangebied van de omgevingsvergunning "Lammermarkt 57" beslaat het perceel Lammermarkt 57, kadastraal bekend als perceel B1077. De plancontour is vastgesteld in een verbeelding met kenmerk GE-11145, opgenomen als bijlage 1.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op het plangebied, zoals beschreven in paragraaf 1.2, vigeert onderstaand bestemmingsplan: Naam bestemmingsplan

Vastgesteld

Goedkeuring

Onherroepelijk

Binnenstad I

30 juni 2005

14 februari 2006

11 oktober 2007

Uitsnede Bestemmingsplan en luchtaanzicht plangebied

Op het perceel Lammermarkt 57 rust de bestemming Gemengde doeleinden I, waarmee het is toegestaan een kantoor te realiseren op de begane grond. Op de verdiepingen is alleen wonen toegestaan. Omdat de aanvraag wel ziet op het gebruik van de verdiepingen als kantoor, is de aanvraag strijdig met het bestemmingsplan. De aanvraag moet daardoor tevens worden gezien als een verzoek tot afwijking van het bestemmingsplan. Het verlenen van een omgevingsvergunning op basis van een afwijking van het bestemmingsplan kan in dit geval alleen wanneer uit een ruimtelijke onderbouwing Ruimtelijke onderbouwing Lammermarkt 57 (ontwerp)

4 blijkt dat het project getuigt van een goede ruimtelijke ordening. In deze ruimtelijke onderbouwing is de invloed van het project op verschillende ruimtelijke aspecten besproken, waarbij telkens gebruik is gemaakt van de adviezen van verschillende adviesorganen, waaronder het Hoogheemraadschap van Rijnland, de Milieudienst WestHolland, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en verschillende gemeentelijke vakdisciplines.


5

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Geschiedenis van het plangebied

De Bethlehemskerk bestaat onder deze naam sinds 1893, maar was oorspronkelijk op deze plaats als Hoogduitse kerk in 1644 door de Magistraat gesticht. Na 1736 werd de kerk niet meer voor dat doel gebruikt en als armkinderschool ingericht. Als zodanig werd het gebruikt tot 1756. De Armenkerk ontstond in 1804 voordat deze in 1893 werd omgedoopt tot Bethelemskerk. Verder zijn er nog volkslezingen gehouden in 1854 door de Maatschappij tot Nut van 't Algemeen. In 1899 werd het gebouw in zulke slechte staat bevonden, dat deze niet meer voor het houden van bijeenkomsten kon worden gebruikt. De kerkeraad kocht het gebouw vervolgens voor f 4000,- van de gemeente Leiden. Vermoedelijk is de kerk toen verbouwd en heeft het de huidige vorm en voorgevel gekregen. Dit blijkt uit de gevelstenen die zowel het jaartal 1644 als 1899 vermelden. In 1918 werd de kerk weer terug verkocht aan de gemeente Leiden en gebruikt als opslagplaats voor de dienst gemeentewerken, onder andere als turfschuur. In 1978 werd de kerk verworven door de Stichting Johan Maasbach Wereldzending en in 1986 tot de huidige staat verbouwd voor gebruik als evangeliecentrum door de Pinkstergemeente.

Van de oorspronkelijke kerk lijken nog de linker zijgevel en de kapconstructie bewaard te zijn gebleven. De linker zijgevel laat nog diverse gemetselde togen zien waar vermoedelijk ramen hebben gezeten. De voorgevel stamt uit 1899 en heeft nog de oude ramen uit 1899 met natuurstenen traceringen en glas-in-lood ramen. Bij de verbouwing in 1986 is in ramen kunststof beglazing geplaatst. De rechter zijgevel is vermoedelijk in 1899 of later opnieuw opgetrokken van oude stenen. De ramen zijn bij de verbouwing in 1986 vervangen door houten ramen met enkelglas en zijn voorzien van vaste achterzetbeglazing. Het houten skelet van de begane grond en de verdieping zijn vermoedelijk bij de verbouwing in 1986 geheel vernieuwd. Toen is ook de kap gerestaureerd. Hierbij zijn alle sporen tot de eerste gording vervangen, wederom door ongeschaafde half-rondhouten sporen. De kap is toen beschoten en voorzien van een waterkerende folie. De 'oorspronkelijke' Hollandse pannen zijn hierbij hergebruikt.

Aanvankelijk bestond het gebouw uit een hoge kerkzaal met een vermoedelijk houten of gestuct gewelf en met een onbeschoten kapverdieping. Bij de verbouwing in 1986 is er een extra verdiepingsvloer aangebracht. De onderste bouwlaag is vervolgens opgedeeld in een entreeportaal, een ontvangstruimte en een koffiekamer. Daartussen is een blok geplaatst met de toiletten en een pantry. Ook is er toen een liftschacht en een trappenhuis aangebracht. In de kerkzaal op de nu eerste verdieping is een podium aangebracht. Het trappenhuis en de lift ontsluiten ook de tweede verdieping. Hier zijn diverse scheidingswanden geplaatst voor het maken van diverse kamers en kregen de kinderen bijbelles. Ook is er een kastenwand aangebracht waarin het ventilatiesysteem is ondergebracht en is er en stookruimte gemaakt aan de achtergevel van het gebouw. Het gehele gebouw is voorzien van een cv-installatie en wordt verwarmd met radiatoren. Bij de verbouwing in 1986 is ook een extra vlieringvloer aangebracht. Op de vliering is de liftmachinekamer geplaatst. Verder zijn er stellingen aangebracht, waarschijnlijk voor opslag van diverse materialen. In de zijgevel is op zowel de begane grond als op de verdieping een doorbraak gemaakt voor het plaatsen van een vluchtdeur. In het dakvlak is een dakkapel gemaakt met deur die uitkomt op een bordes die toegang geeft tot een kooiladder.


6

2.2

Inventarisatie plangebied

Het pand ligt in de binnenstad binnen de singels in het beschermd stadsgezicht. De Lammermarkt wordt enerzijds begrensd door een historische context, aan de noordzijde staan nieuwere complexen. De kerk ligt in het historische deel van de Lammermarkt, aan de zuidzijde. Het gevelbeeld aan deze zijde is zeer divers: bouwhoogtes, kapvormen en gevelbreedte verschillen per pand. Samen zijn de panden beeldbepalend, en mede door de historische uitstraling zeer waardevol. De kerk is het hoogste gebouw in de rij.

2.3

Ontwikkeling

Het bouwplan ziet onder andere op het herbestemmen van de Bethlehemskerk tot kantoor. Om als kantoor te kunnen functioneren is het noodzakelijk dat verschillende inpandige aanpassing aan de kerk worden uitgevoerd, waaronder de realisatie van twee dakkapellen.

Bij het ontwerp is er van uitgegaan dat de herkenbaarheid van het (kerk)gebouw zoveel mogelijk wordt hersteld. De hokkerige indeling op de begane grond en de zolderverdieping doet hieraan momenteel afbreuk, evenals de vlieringvloer. De verschillende lagen zijn zoveel mogelijk als open ruimten ontworpen. Noodzakelijke toevoegingen als sanitaire groepen zijn als losse elementen ontworpen en worden zo meer meubels dan een dwingende bouwkundige structuur. De scheidingswanden, traphekken e.d. worden zoveel mogelijk transparant uitgevoerd. Om meer daglicht toe te laten treden en om het gebouw volledig te kunnen ervaren worden de verdiepingsvloeren los gehouden van de voorgevel door vides. Eveneens voor meer daglichttoetreding op de begane grond worden in de eerste verdiepingsvloer glasstroken aangebracht bij de rechter zijgevel. Installaties voor bijvoorbeeld ventilatie en verlichting zullen zoveel mogelijk los in de ruimten worden opgehangen, zodat ze zo min mogelijk interactie hebben met de zeer fraaie bestaande constructies


7

Hoofdstuk 3 3.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de relatie tussen het ingediende bouwplan en de verschillende relevante ruimtelijke wettelijke- en beleidsmatige kaders beschreven. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het geldende toetsingskader is aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken en wordt de passendheid binnen de geldende kaders overwogen.

3.2

Cultuurhistorie

Het pand in kwestie ligt in het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels' en betreft een rijksmonument. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder f van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is een omgevingsvergunning noodzakelijk voor de activiteit 'het wijzigen van een rijksmonument'. Voor die activiteit gelden deels andere toetsingskaders dan voor de activiteit 'het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan'. De twee activiteiten hebben echter een zekere relatie met elkaar, omdat een aantal bouwkundige wijzigingen aan het pand noodzakelijk is om het pand als kantoor te kunnen gebruiken. Daarom wordt ook in deze ruimtelijke onderbouwing, die in principe alleen betrekking heeft op de planologische gebruikswijziging, stilgestaan bij de effecten van het bouwplan op de monumentale waarden van het pand en op het beschermd stadsgezicht ter plaatse. Ten behoeve van die afweging zijn adviezen aangevraagd bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) en de gemeentelijke monumentencommissie.

Met uitzondering van de trap worden alle bestaande interne voorzieningen, zoals scheidingswanden, toiletgroepen en de vlieringvloer (deels) verwijderd. Deze elementen zijn bij de grootschalige verbouwing in 1986 in het gebouw aangebracht, en hebben daarom geen monumentale waarde. Met het (deels) verwijderen van deze moderne elementen wordt het pand daarmee feitelijk meer in oorspronkelijke staat hersteld, omdat de elementen ook van oudsher niet aanwezig waren. In aanvulling hierop wordt de eerste verdiepingsvloer uit 1986 voorzien van glasstroken langs de rechter bouwmuur en een vide nabij de voorgevel. Deze wijziging betreft eveneens een aanpassing van een modern element in de voormalige kerk, waarbij de historische buitenmuren beter zichtbaar worden en daarmee een prominentere plek krijgen in het gebouw.

Daarnaast wordt de bestaande tegelvloer op de begane grond (tevens van recente datum) vervangen door een vloer van Belgisch hardsteen. Ook hier geldt dat gelet op de beperkte historische waarde van de bestaande tegelvloer geen afbreuk wordt gedaan aan het historische karakter van het gebouw. De vervanging van de vloer ten behoeve de vloerverwarming brengt zelfs deels de noodzaak tot de aanwezigheid van zichtbare radiatoren terug, en levert in die zin een positieve bijdrage aan de monumentale waarde van het pand.

Ten aanzien van de kap wordt isolatie (Isobooster) op het bestaande beschot aangebracht, met daarop nieuwe tengels, panlatten en een waterkerende folie. Omdat de bestaande dakpannen worden hergebruikt zal de aanbreng van deze nieuwe dakisolatie geen gevolgen hebben voor het uiterlijk van het pand, en daarmee ook niet voor de impact van de ingreep op het aanzicht van het beschermd stadsgezicht.


8 In het linker dakvlak wordt de bestaande dakkapel vervangen en enigszins verplaatst. Twee nieuwe identieke dakkapellen worden toegevoegd. Boven in het dakvlak is een glasstrook voorzien van glazen dakpannen, met daaronder in het vlak van het dakbeschot een geisoleerde glasruit. Het aanbrengen van een dergelijke glasstrook is noodzakelijk om meer daglicht in het pand toe te laten en daarmee een beter verblijfsklimaat in het pand te borgen, gericht op de functie als kantoor. Daarbij vormt de strook een beperkte visuele en fysieke aantasting van de monumentale kap, die bovendien op eenvoudige wijze in oorspronkelijke staat kan worden hersteld, mocht het gebruik van het pand in de toekomst wijzigen naar een gebruik dat minder daglicht behoeft.

Aan een advies van de RCE tot wijziging van het bouwplan is in een aangepast ontwerp gehoor gegeven. Het ging daarbij om een alternatieve uitvoering van een vluchttrap tegen de linker zijgevel. Daarnaast is het uitvoeren van de eerste verdiepingsvloer in parket in plaats van hardsteen voorstelbaar, maar niet strikt noodzakelijk. Omdat de verdiepingsvloer van recente datum is, is geen sprake van een aantasting van monumentale waarde wanneer de vloer in hardsteen wordt uitgevoerd. Wel past een parketvloer beter bij het oorspronkelijke karakter van het pand. Het uitvoeren van de vloer in parket is daarom als aanbeveling in de beschikking op de aanvraag om omgevingsvergunning verbonden.

Gelet op bovenstaande aanpassingen in het bouwplan en de zeer beperkte of zelfs positieve impact van de bouwkundige wijzingen op de monumentale waarde van het pand en het beschermd stadsgezicht ter plaatse is de monumentencommissie van oordeel dat het belang van de monumentenzorg, zoals bedoeld in art. 2.15 Wabo, zich niet tegen het bouwplan verzet, en dat het plan tevens voldoet aan redelijke eisen van welstand.

3.3

Ecologie

Voor de beoordeling van het plan op basis van ecologische aspecten is een zogenaamde 'quickscan flora en fauna' uitgevoerd door bureau Het Natuurloket, waarin het pand is geinventariseerd op de mogelijke aanwezigheid van natuurwaarden. Uit de waarnemingen van het quickscanonderzoek is gebleken dat er geen belemmeringen bestaan voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling binnen het besluitgebied. De quickscan is als bijlage toegevoegd bij de omgevingsvergunning.

3.4

Milieu

3.4.1

Bedrijven en milieuzonering

De omgeving van de Lammermarkt kan worden getypeerd als een gemengd gebied (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009).

De volgende bedrijven en/of activiteiten zijn aanwezig in de buurt van het plangebied: Bedrijf/activiteit Adres

SBI-2009 Milieu cat.

Minimale Huidige gewenste afstand Afstand tot het plangebied

Emilie van Leeuwen, piano's

Lammermarkt 59 52.A

Geen Wm

nvt

1m

Dickens Style, antiek

Lammermarkt 63 52.A

Geen Wm

nvt

20 m

Stichting

Marktsteeg 1

2

10, geluid.

0m

9234


9 Scheltema

Verkeersindex 2

Eradus *

Lammermarkt 55 leegstand Geen Wm

nvt

5m

De Nobel (voormalig)*

Marktsteeg 10 12

nvt

5m

leegstand Geen Wm

* Opmerking: Eradus en de voormalige Nobel betreft hetzelfde pand

Het pand van de Stichting Scheltema (dansschool, balletschool, zalenverhuur) ligt vrijwel aanpandig. Gelet op de uitgave van de VNG zou deze afstand minstens 10 meter moeten zijn. Het beoogde kantoorpand zou geluidsoverlast kunnen ondervinden van de bedrijfsactiviteiten van Scheltema. In dat kader is bij de behandeling van de aanvraag een akoestisch onderzoek gevraagd en uitgevoerd. Zie hiervoor verder het hoofdstuk Geluid. De dichtstbijzijnde woningen bevinden zich aan de overkant van de Lammermarkt op circa 30 meter afstand. Deze woningen liggen buiten de invloedsfeer van het bouwplan.

Wet milieubeheer Aangezien het hier niet om een inrichting volgens de Wet milieubeheer gaat, is deze dan ook niet van toepassing. In de omgeving van de locatie bevinden zich geen inrichtingen die een belemmering kunnen vormen voor het plan.

3.4.2

Bodem

Bij de uitvoering van het beoogde en aangevraagde plan zal niet in de grond worden geroerd. Een bodemonderzoek en archeologisch onderzoek zijn daarom niet noodzakelijk.

3.4.3

Externe veiligheid

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt weliswaar in het effectgebied van de A4, maar wel op een ruime afstand van 2,5 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van enkele kilometers. Het beoogde gebruik van het onderhavige pand als kantoor heeft echter geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor het realiseren van het plan.

3.4.4

Geluid

Ter beoordeling van het aspect geluid is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de gevels van het pand ten gevolge van het wegverkeerslawaai vanaf de Lammermarkt. Het akoestisch onderzoek is als bijlage aan deze omgevingsvergunning toegevoegd. De Milieudienst heeft vastgesteld dat het akoestisch onderzoek aan de daaraan gestelde eisen voldoet en dat met de geadviseerde geluidwerende maatregelen wordt voldaan aan de eis van het Bouwbesluit. De berekende geluidsbelasting Lden op de voorgevel t.g.v. de Lammermarkt bedraagt 69 dB. Op basis van deze gevelbelasting is de benodigde geluidwering gebaseerd.


10 De vereiste karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie Gak op de eerste verdieping dient minimaal 29 dB te bedragen (69 – 40 dB) om het vereiste binnenniveau van 40 dB te bereiken. Voor de tweede verdieping geldt een vereiste geluidwering van 23 dB. Aan beide waarden wordt voldaan (zie onderstaande tabel). Verblijfs- gebied

Geluidwering Gak verblijfs Gebied

Gak vereist

dB(A)

dB(A)

Kantoor 1.1 verdieping 1

34

29

voldoet

Kantoor 2.4 verdieping 2

26

23

voldoet

Het kantoor zal worden voorzien van een mechanisch gebalanceerd ventilatiesysteem zodat er in de buitengevels geen ventilatierooster of suskasten hoeven te worden geplaatst.

Bij de berekeningen is rekening gehouden met de volgende bouwkundige aanpassingen aan de buitengevel: De linkerzijgevel wordt voorzien van nieuw te plaatsen beglazing met een minimale geluidsisolatie van 28 dB(A). In de rechterzijgevel worden de bestaande achterzetramen ter plaatse van de te handhaven glas-in-lood ramen vervangen. Hierbij is uitgegaan van 4 mm glas op een spouw van 40 mm met een minimale geluidsisolatie van 32 dB(A). Met toepassing van de in het rapport aangegeven bouwkundige aanpassingen wordt e voldaan aan de Karakteristieke gevelisolatie eis Gak van 29 dB(A) voor de 1 verdieping en de 23 dB(A) voor de 2 verdieping. Hiermee wordt voldaan aan de eis uit het Bouwbesluit.

3.4.5

Luchtkwaliteit

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet worden afgewogen of het aanvaardbaar is om de kantoren op deze locatie te realiseren. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool. Uit deze monitoringstool blijkt dat ter plekke langs de Lammermarkt in 2011 de concentraties stikstofdioxide en fijn stof beduidend lager zijn dan de grenswaarden (respectievelijk 31,6 µg/m3 en 19,8 µg/m3 inclusief zeezoutaftrek). Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager zal zijn. Hiermee wordt voldaan aan de extra ambities uit het regionaal beleidskader voor duurzame stedenbouw. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.


11

3.4.6

Milieueffectenrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling ook uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan niet genoemd in deze bijlage. Daarom is er geen vormvrije m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk.

3.5

Stedenbouwkundige inpassing

De verbouwing betreft hoofdzakelijk een inpandige verbouwing. Alleen de beoogde dakkapellen zijn in beperkte mate zichtbaar vanaf de openbare ruimte, maar de hoofdvorm van het pand blijft in tact, en tast daarmee het stedenbouwkundige beeld niet aan. Ook de functiewijziging heeft geen negatieve stedenbouwkundige gevolgen.

3.6

Verkeer en vervoer

3.6.1

Beleidskader

Met betrekking tot parkeren bevat het vigerende bestemmingsplan geen specifieke regels hetgeen tot gevolg heeft dat de regels in de gemeentelijke bouwverordening als leidend moeten worden gezien. In de bouwverordening is bepaald dat indien een gebouw is gelegen binnen een straal van 500 meter van een NS-station "ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in beperkte mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort." De bouwverordening bevat in de regels geen uitleg van hetgeen als invulling van 'in beperkte mate' moet worden gezien, al blijkt uit de toelichting van de verordening dat bij het bepalen van de parkeerbehoefte in beginsel gebruik wordt gemaakt van de kencijfers, zoals genoemd in publicatie 182 van het Kenniscentrum voor verkeer, vervoer en infrastructuur (CROW). Omdat slechts in beperkte mate in parkeerbehoefte moet worden voorzien, wordt de minimale norm in de desbetreffende bandbreedte van de CROW-kencijfers gehanteerd.

3.6.2

Onderzoeksresultaten

Bij de berekening van de parkeereis op basis van de landelijk geaccepteerde CROWkencijfers wordt altijd van de bestaande situatie uitgegaan als zijnde de nulsituatie, waarbij het uitgangspunt geldt dat de parkeersituatie niet mag verslechteren. Ook in gebieden waar de parkeersituatie reeds slecht is kunnen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, zolang aan dit uitgangspunt wordt voldaan.

Het plan betreft het omzetten van de functie van het pand van kerkgebouw naar kantoorruimte. Het bouwwerk is gelegen binnen 500 m vanaf het Centraal Station, dus moeten de minimale normen toegepast worden om de parkeerbehoefte te bepalen. De oppervlakte van het gebouw bedraagt ca 600 m2 bvo.


12 In de bestaande situatie als kerkgebouw bevat het pand een ontvangstruimte, sanitaire voorzieningen, een kerkzaal met podium en een leslokaal waar kinderen bijbelles kunnen krijgen. In redelijk kan worden aangenomen dat de ontvangstruimte en kerkzaal niet gelijktijdig in bedrijf zullen zijn, en dat tijdens een mis alleen hoeft te worden uitgegaan van een volledig bezette kerkzaal. Die kerkzaal (exclusief podium cq altaar) is ca 10 meter breed en 14 meter diep. Uitgegaan wordt van twee gangpaden van ieder 1 meter breed (krap bemeten), losse zitplaatsen die ieder 1 meter breed zijn (eveneens zeer krap bemeten) en 10 rijen aan zitplaatsen. Daarmee biedt de kerkzaal ruimte voor 80 personen.

Op basis van de CROW-kencijfers geldt voor gebiedstype 'centrum' en stedelijkheidsgraad 'zeer sterk stedelijk' een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per zitplaats. Daarmee komt de parkeerbehoefte uit op 0,1 * 80 = 8 parkeerplaatsen. Wanneer ook het leslokaal tijdens een mis in gebruik zou zijn, zou moeten worden uitgegaan van een parkeerbehoefte van één extra parkeerplaats. In de beoogde situatie is sprake van een kantoor van ca 600m2 bvo, waarbij op basis van de CROW-kencijfers een norm van 0,8 parkeerplaatsen per 100m2 bvo kantoorruimte geldt. De nieuwe parkeerbehoefte bedraagt daarmee 600/100 * 0,8 = 4,8 parkeerplaatsen (afgerond 5).

Concluderend kan worden gesteld dat de parkeerbehoefte naar aanleiding van de aangevraagde ontwikkeling met 3 parkeerplaatsen zal afnemen, zelfs wanneer het aantal zitplaatsen in de kerk zeer krap wordt berekend. De ontwikkeling leidt niet tot een toename van de parkeerbehoefte, en voldoet daarmee aan het gestelde in artikel 2.5.30 van de gemeentelijke bouwverordening.

3.7

Wonen

Het bestemmingsplan Binnenstad I schrijft voor dat op de verdiepingen van het pand mag worden gewoond. Deze woonfunctie heeft de Bethlehemskerk feitelijk nooit gehad, maar toch kan worden gesteld dat gebruik van de verdiepingen ten behoeve kantoorruimte ertoe leidt dat beschikbare woonruimte in planologische zin afneemt. In deze paragraaf wordt het aspect wonen daarom bij de onderbouwing betrokken.

Woonbeleid Het woonbeleid is beschreven in de Woonvisie 2005-2015. Er is een actualisatie aangekondigd via een brief aan de gemeenteraad (B&W.nr. 110196 dd. 1-3-2011). In de Woonvisie wordt geconcludeerd dat in de Leidse woningvoorraad de middeldure en dure huurwoningen en de duurdere koopwoningen ondervertegenwoordigd zijn. Bouwen en verbouwen naar deze categorieën brengt volgens de visie doorstroming op gang waardoor goedkopere woningen worden vrijgespeeld en 'scheef wonen' wordt tegen gegaan. In de brief aan de raad wil het college het woonbeleid bijstellen op basis van diverse recente woononderzoeken en de actuele situatie op de woningmarkt. De gedachten gaan o.a. uit naar de bouw van meer eengezinswoningen en naar afschaffing of herziening van regels waar deze niet meer relevant, weinig effectief en/ of niet meer actueel zijn. Geconstateerd wordt dat de verkoop van dure koopwoningen in het slop zit. De verhuur van zeer dure huurwoningen gaat moeizaam.


13 Overwegingen Het pand op het perceel Lammermarkt 57 betreft een voormalige kerk, dat ook voor dat doel gebouwd is. De maatvoering van de begane grond is ca. 10 meter bij 22 meter, waarbij de verdiepingen zich grotendeels onder de kap bevinden. In ruimtelijk opzicht zouden de verdiepingen ruimte kunnen bieden aan vier middelgrote appartementen, maar gelet op de vorm van het gebouw, de ligging en de aanwezige muurvensters (of eerder: gebrek daaraan), is de beschikbare ruimte niet bijzonder geschikt voor het realiseren van woningen. Een dergelijke ontwikkeling zou een veel grotere verbouwing van het rijksmonument noodzakelijk maken dan dat bij een flexibele kantoorinrichting het geval is. Immers gelden daarvoor hogere eisen ten aanzien van warmte- en geluidsisolatie, maar bevatten woningen ook meer tussenmuren, natte cellen en aansluitingen dan dat bij een kantoor het geval is. Bij dit alles zal met het bijzondere historische karakter van het pand rekening moeten worden gehouden. De daaraan gekoppelde investeringskosten zijn aanzienlijk hoger dan het geval bij nieuwbouw en de locatie van het plangebied in de historische binnenstad maken dat de appartementen aannemelijkerwijs in het dure segment zullen vallen.

In de huidige woningmarkt zijn dergelijke dure appartementen in zowel de koop- als huursector zeer moeilijk afzetbaar. Gelet hierop kan gesteld worden dat de uitvoerbaarheid van het realiseren van een woonfunctie op de verdiepingen zeer beperkt is, en alternatief gebruik (bijvoorbeeld als kantoor) moet worden verwelkomd. Wat betreft de bijdrage die wonen kan leveren aan het vergroten van de sociale veiligheid wordt opgemerkt dat er in de buurt al veel gewoond wordt.


14

Hoofdstuk 4 4.1

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden: indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo; indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur (Besluit omgevingsrecht) afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo; indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden.

4.2

Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Binnenstad I. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Deze notitie vormt de noodzakelijke ruimtelijke onderbouwing voor het plan aan de Lammermarkt 57.

4.3

Procedureverloop

Op de in paragraaf 4.2 vermelde procedure is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Het ontwerp van het besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning moet met bijbehorende stukken (inclusief deze ruimtelijke onderbouwing) voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze met betrekking tot het voornemen indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kunnen aan een omgevingsvergunning (aanvullende) voorwaarden gekoppeld, of kan de vergunning zelfs worden geweigerd. In dat laatste geval staat het de aanvrager vrij een aangepaste aanvraag in te dienen. Conform artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo treedt de gemeente in overleg met de waterbeheerder, het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op grond van artikel 6.12 Wabo zal, tenzij uit het provinciaal en rijksbeleid blijkt dat geen provinciale – dan wel rijksbelangen bij de omgevingsvergunning betrokken zijn, de ontwerp omgevingsvergunning naar Gedeputeerde Staten en de Inspecteur worden gezonden.


15 Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan worden de indieners van de zienswijzen door de betreffende raadscommissie gehoord. De raadcommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden. De omgevingsvergunning treedt in werking nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt en nogmaals voor een periode van zes weken ter inzage heeft gelegen. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan tijdens die beroepstermijn rechtstreeks beroep worden aangetekend en daarnaast een verzoek tot voorlopige voorziening worden gedaan.


16

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan betreft een particulier initiatief dat door de aanvrager, tevens eigenaar van het perceel, voor eigen rekening wordt uitgevoerd. Omdat het bouwplan niet ziet op de 2 toevoeging van woningen of meer dan 1000m bvo aan overige ruimte, valt dit plan niet binnen het bereik van de grexwet. Het vaststellen van een exploitatieplan ter dekking van de gemeentelijke exploitatiebijdragen is daarom niet vereist.

Aan het onderhavige project zijn twee gemeentelijke exploitatiebijdragen verbonden, namelijk: de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied (art. 6.2.4, lid h Bro), namelijk het opstellen van deze ruimtelijke onderbouwing; de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (art. 6.2.4, lid l Bro), ten behoeve van mogelijke planschade; De bovengenoemde plankosten worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschadekosten worden verhaald op de ontwikkelaar op basis van een getekende planschadeovereenkomst.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Vooroverleg

De gemeente is conform artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo in overleg getreden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Gelet op het gegeven dat het verharde oppervlak binnen het plangebied niet toeneemt, en ook anderszins geen strijdigheden tussen het bouwplan de Keur van Rijnland bestaan is geen watertoets opgenomen in deze ruimtelijke onderbouwing. Het bouwplan kent geen raakvlakken met rijksbelangen of provinciale belangen zoals genoemd in respectievelijk de Nota Ruimte en de Structuurvisie Visie op Zuid-Holland. Daarom is ervoor gekozen in het voortraject voor terinzage legging van het ontwerpbesluit geen vooroverleg aan te gaan met Gedeputeerde Staten en de VROM-Inspecteur. Wel is er, zoals beschreven in paragraaf 3.2 advies gevraagd aan de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Conform artikel 6.12 Wabo zal het ontwerp van de omgevingsvergunning naar Gedeputeerde Staten en de Inspecteur worden gezonden.

5.2.2

Zienswijzen

Zoals in paragraaf 4.3 uiteengezet, bestaat tijdens de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit (en de ruimtelijke onderbouwing) de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.


17

Bijlagen Bijlage 1

Plancontour


3

6

Nieuw 5

e Mare

4 t/m 10

LEGENDA

8

PLANGEBIED

7

M Korte

9

10

are

grens van de omgevingsvergunning

11

12

12a

226

13

218 t/m 224

4b 14a 1

100 t/m 214

Lammermarkt

53a

47

45

43a

41

43

39

8

53

55

57

59

49

15

11

Lange Scheistraat

19

17

17b 17a

6

4a

17

21

Nieuw 25

7a

23

Mark tsteeg

re e Ma

9a

9 7

27

2

5 t/m 5g

0

o_NL.IMRO.0546.PB00030.dwg 10

20

47 29 t/m

1 1a

ontwerp

1

3

Lammermarkt 57

49 t/m

re e Ma

63

Marktsteeg

Nieuw

42

30

Status

IDN.IMRO

Datum

46

48

50

52

54

56

58

60e 60f 60c 60d 60a 60b

50 m

Schaal

13-07-2011

NL.IMRO.0546.PB00030-0201

Archiefnummer pdf-versie

1:500

Formaat A3

GE-11145 44 44a

40

Omgevingsvergunning

2

4b

4

12

65

61

63

51

19 19a

VERKLARING

70c

Gemeente Leiden, Postbus 9100, 2300 PC Leiden

Bladnr

1 van 1

Leiden

Afdeling Realisatie Team Onderwijshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

37 37a

ONTWERP Omgevingsvergunning

Recommend Documents