Onderzoeksproject Welvaarts- en Verdelingseffecten van het Fiscaal Beleid

Wat kunnen we leren van een analyse van doorsnedegegevens?

Beleidsrelevant onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen

Spoor Fiscaliteit Onderzoeksproject Welvaarts- en Verdelingseffecten van het Fiscaal Beleid Huisbezit en ongelijkheid in woonconsumptie in Vlaanderen en Wallonië: wat kunnen we leren van een analyse van doorsnedegegevens? herziene versie februari 2004

Bart Capéau & André Decoster1 INHOUDSTAFEL 1

Welvaart en uitgavenprofielen......................................................................................2

2

Gebruikskost en woonconsumptie op basis van de NIS budgetenquête 1997-98 ..........5

3

Huiseigendom en equivalent inkomen..........................................................................9

4

Budgetaandelen en globale uitgaven..........................................................................13

5

Verlaging van het Vlaamse registratierecht: een simulatie ........................................14

6

Doorsnede versus cohortegegevens ............................................................................16

Bronnen en verwijzingen.....................................................................................................18 Over de auteurs....................................................................................................................18

ABSTRACT In onderhavige bijdrage schetsen we een verdelingsprofiel van huisbezit en woonconsumptie op basis van gegevens uit de budgetenquête van 1997-98 van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS).2 In een tweede deel van deze tekst staan we stil bij de conclusies die dergelijke doorsnedegegevens toelaten voor de welvaartsanalyse van fiscale maatregelen die een effect doorheen de hele levenscyclus ressorteren. Doorsnedegegevens geven slechts een beeld van de welvaartspositie van gezinnen op een bepaald moment in de tijd. De statische welvaartsanalyse van intertemporele fenomenen neemt een foto van de welvaartsimpact van een gelijkaardige (en dus fictieve) dwarsdoorsnede conditioneel op de nieuwe situatie. We illustreren het concept aan de hand van een simulatie van de belastinghervorming die het Vlaamse gewest doorvoerde in de registratierechten bij aankoop van een woning op de secundaire markt.

1

2

Met bijzondere dank aan Kris De Swerdt, Guy Van Camp en Frederic Vermeulen voor het ter beschikking stellen van data en de hulp bij het processen van een aantal gegevens. Alle berekeningen op basis van deze budgetenquête werden uitgevoerd voor rekening van het NIS.

Bart Capéau & André Decoster

1

Steunpunt beleidsrelevant onderzoek

- bestuurlijke organisatie Vlaanderen

1 WELVAART EN UITGAVENPROFIELEN Gemiddeld besteedt een Belgisch huisgezin ruim een vijfde (22,6%) van zijn budget aan huisvesting. Voor de armere huisgezinnen loopt dit cijfer op tot een kwart (en zelfs 30% indien het om huurders gaat op de private markt). Dat is een pak meer dan bijvoorbeeld het budgetaandeel van voeding (15,5%), kledij (6,2%) of vervoer (7,7%)3. In de volgende paragrafen leggen we uit waarom deze cijfers de bewering kunnen schragen dat huisvesting een belangrijke determinant van de welvaart is. Het consumptiepatroon van een gezin bepaalt grotendeels welke behoeften van de gezinsleden gelenigd worden. Honger en dorst worden gestild door voeding en drank. Om ons te ontspannen kopen we allerlei vrije tijdsgoederen. Naargelang de weersomstandigheden, passen we onze kleding aan. Ook de algehele graad van behoeftebevrediging hangt in belangrijke mate af van het geen verbruik van diverse goederen. Het is deze graad van behoeftebevrediging die we in het vervolg zullen hanteren als welvaartsconcept. We nemen daarbij aan dat de gezinsleden zich in hun aankoopgedrag en bij de keuze van consumptiemiddelen laten leiden door het objectief om deze behoeften zo goed mogelijk te bevredigen. Meer algemeen volstaat het zelfs dat we het aankoopgedrag en verbruikspatroon kunnen interpreteren als ware het voortgesproten uit een poging om de (ons verder onbekende) behoeften van het gezin naar best vermogen te lenigen, gegeven de beschikbare middelen. We gaan er dus vanuit dat een gezin het beschikbaar inkomen in de eerste plaats aanwendt om die goederen te kopen die de hoogste noden lenigen. In die optiek dienen goederen waaraan een belangrijk deel van het budget besteed wordt, zoals huisvesting, ter leniging van de grootste noden. De mate waarin deze noden gelenigd worden vormt dus een belangrijke determinant van de welvaart. Indien alle gezinnen een zelfde behoeftepatroon zouden hebben, en we zouden de graad van behoeftebevrediging van verschillende gezinnen kunnen meten en vergelijken met elkaar, dan volgt uit bovenstaande veronderstelling dat gezinnen met een hoger inkomen beter af zijn dan andere gezinnen. Zij hebben immers meer middelen ter beschikking om dezelfde behoeften te bevredigen. Men kan zelfs argumenteren dat ze beter af zijn, zelfs indien ze feitelijk andere objectieven dan de bevrediging van dit behoeftepatroon zouden nastreven en derhalve deze behoeften in mindere mate zouden leningen dan een gezin met een lager inkomen. Immers, ze hadden in principe de mogelijkheid om een zelfde graad van behoeftebevrediging te bereiken. Dat ze geopteerd hebben om de beschikbare middelen voor andere doeleinden aan te wenden, is een zaak van eigen keuze, waarin de overheid niet hoeft tussen te komen met eventuele (fiscale) beleidsmaatregelen. Gezinsbehoeften verschillen evenwel aanzienlijk. Gezinnen met jonge kinderen hebben luiers nodig, terwijl dit product natuurlijk niet (of slechts bij uitzonderlijke gelegenheden) voorkomt in het winkelkarretje van de alleenstaande kinderloze volwassene. Anderzijds zal het theater- en/of filmbezoek van een jong koppel mogelijks een flinke duik nemen bij de geboorte van hun eerste kindje. Behoefteverschillen tussen gezinnen met dezelfde samenstelling (een kinderloos koppel, bijvoorbeeld) zijn door de band genomen ook veel kleiner dan behoefteverschillen tussen heterogene gezinnen. Om het beschikbaar inkomen van gezinnen met diverse samenstelling toch nog vergelijkbaar te maken, wordt gebruik gemaakt van equivalentieschalen. Deze herschalen het beschikbaar inkomen van een gezin zodanig dat het een zelfde mate van behoeftebevrediging toelaat als het inkomen van een bepaalde referentietype, meestal een alleenstaande zonder kinderen. Wij 3

2

Tabel 1 in sectie 2 bevat een overzicht van de gemiddelde budgetaandelen aan alle goederencategorieën uit de budgetenquête.

Spoor Fiscaliteit


zullen in onderhavige bijdrage gebruik maken van de oude OESO-equivalentieschaal, waarbij een volwassen alleenstaande als referentietype optreedt en een gewicht 1 krijgt. Deze schaal geeft aan elke bijkomende volwassene (dit is een persoon ouder dan 14 jaar) een gewicht van 0.7 mee, en kinderen (of andere niet-volwassene gezinsleden) krijgen een gewicht van 0.5. Dit betekent dat het inkomen van een koppel met één kind zal gedeeld worden door een factor 2.2 (=1+0.7+0.5) om een geëquivaliseerd inkomen te bekomen. Bijvoorbeeld een jaarlijks inkomen van 26400 laat een koppel met één kind grosso modo toe een zelfde levensstandaard te bereiken als een alleenstaande die over 12000 per jaar beschikt. De beschikbare middelen worden natuurlijk niet enkel besteed ter leniging van de momentane behoeften. Gezinnen sparen met het oog op het leningen van toekomstige noden, wanneer een lager inkomen in de toekomst verwacht wordt. Sparen verzekert ook in zekere mate tegen toekomstige inkomensschokken. Aangezien inkomen een volatiel gegeven is, worden de doorgaans stabielere uitgaven aan consumptiemiddelen beschouwd als een betere maatstaf voor de momentane behoeftebevrediging en dus van het huidige welvaartsniveau van een gezin. Sparen dient tenslotte ook om grote uitgaven in de toekomst aan goederen die gedurende verschillende perioden van de levenscyclus diensten verlenen, geheel of gedeeltelijk te dekken. Zulke goederen noemen we duurzame goederen. Na aankoop van een wagen, bijvoorbeeld, kan je je hiermee gedurende verschillende jaren verplaatsen. Een woonhuis is een ander voorbeeld van een goed dat, gedurende zeer lange tijd, de woonbehoeften van een gezin dekt. Maar het is niet omdat een gezin zich op een bepaald moment in de tijd geen wagen aanschaft (en we dus geen uitgave registreren), dat het geen wagen bezit. En omgekeerd impliceert de aanschaf van een eigen huis niet dat het gezin een heel hoog welvaartsniveau bereikt tijdens het jaar van aankoop, dat nadien weer als pudding in elkaar zou zakken. De uitgaven aan de aanschaf van duurzame goederen is dus zeker geen goede maatstaf voor het meten van de ermee verbonden behoeftebevrediging of welvaart. Een beter beeld van de bijdrage van duurzame goederen tot de welvaart van de gezinnen, krijgen we door rekening te houden met de periodieke gebruikskost van deze goederen. Dit zijn de uitgaven die verbonden zijn aan het gebruik van de diensten die deze goederen leveren gedurende een bepaalde tijdsperiode. Voor niet-duurzame goederen vallen deze gebruikskosten in feite samen met de aankoopprijs van het goed. Een brood koop je en verbruik je vrijwel onmiddellijk, maar een wagen heeft nog een aanzienlijke gebruikswaarde de eerstkomende jaren na aankoop. Voor de meeste duurzame goederen bestaat er zowel een koop- als een huurmarkt. Indien de toegang tot beide markten vrij zou zijn, dan kan men argumenteren dat de gebruikskost dient samen te vallen met de huurprijs. Maar de aankoopprijs van veel duurzame goederen is in verhouding tot de periodieke inkomsten vrij hoog, zodat voor dergelijke aankopen frequent beroep wordt gedaan op schuldfinanciering. De kredietmarkt is evenwel niet vrij toegankelijk4: potentiële leners worden gescreend op hun capaciteit om het geleende bedrag terug te betalen. Deze toegangsbelemmering tot de kredietmarkt kan een verschil tussen gebruikskost en huurprijs veroorzaken (bijvoorbeeld omdat de interest voor leningen hoger is dan de opbrengstvoet van diverse beleggingen). Er is een bijkomende reden die het verschil tussen de huurprijs en de gebruikskost van een duurzaam goed kan verklaren. Gezien de aankoop van vele duurzame goederen makkelijker te registreren valt dan deze van andere consumptiegoederen, wordt het bezit en de aankoop van deze goederen niet zelden onderworpen aan een speciaal en geïndividualiseerd belastingregime. Zo is het 4

We verwaarlozen hier andere factoren die eveneens imperfecties in de markt van duurzame goederen met zich mee brengen, zoals aanbodfactoren (Sieper en Swan, 1973) en transactiekosten, zoals bijvoorbeeld de kosten verbonden aan het zoeken naar een geschikte woning op de secundaire markt (Lundborg en Skedinger, 1999).


3



bezit en de aankoop van een eigen woning in België onderworpen aan belastingen die, evenals de belastingvoordelen verbonden aan het hypothecair krediet, afhankelijk zijn van de gezinssamenstelling van de koper. Gezien de administratiekost om belastingen te individualiseren lager is bij duurzame goederen, zijn deze goederen dikwijls geschikter om de herverdelingsobjectieven van een overheid via fiscale weg te realiseren. Maar, het individualiseren van belastingen heeft ook een belangrijke implicatie voor de hierboven voorgestelde welvaartsmaatstaf, met name de geëquivaliseerde periodieke uitgaven aan goederen. Immers, de redenering waarmee we dit welvaartsbegrip onderbouwden, was cruciaal afhankelijk van de veronderstelling dat iedereen alle goederen aan dezelfde prijs kon kopen. Geïndividualiseerde belastingen maken de eenheidsprijs van een goed echter individuspecifiek. Terwijl de belasting op toegevoegde waarde (BTW) voor iedereen gelijk is5, verschilt de eenheidsprijs van een koopwoning al naargelang de leenvoorwaarden en gezinssamenstelling van de koper. Maar het is niet omdat bepaalde gezinnen een hogere belasting betalen, dat ze welvarender zijn, wel integendeel. Nochtans zouden we dat wel besluiten indien we naar de periodieke geëquivaliseerde uitgaven zouden kijken. Daarom zullen we de geëquivaliseerde periodieke uitgaven in de rest van deze tekst meten aan prijzen voor belasting, dit is aan de producenten- of aanbodprijs. We noemen dit reële geëquivaliseerde uitgaven, omdat het hier in feite om een maatstaf gaat voor de per capita geconsumeerde kwantiteit. In de volgende sectie gaan we wat dieper in op de wijze waarop de gebruikskost van koopwoningen en een index voor geconsumeerde kwantiteit van koopwoningen kan geconstrueerd worden op basis van de voor deze studie aangewende data. Daarna behandelen we drie vragen: −

Hoe wijd verspreid is het bezit van eigen woning in België? En zijn de huiseigenaars welvarender dan de huurders? (sectie 3) − Geven armere gezinnen meer uit aan huisvesting dan rijkere? (sectie 4) − Wie geniet van de in Vlaanderen doorgevoerde verlaging van het registratierecht? (sectie 5) In de slotparagraaf (sectie 6) maken we enkele belangrijke kanttekeningen bij de hier gepresenteerde analyse. Met name de niet te onderschatten levenscycluseffecten waaraan, in het bijzonder, de consumptiepatronen van duurzame goederen onderhevig zijn, blijven hier buiten beeld. Huurders treft men vooral aan bij jonge gezinnen. Nadat een zekere spaarpot is aangelegd, stappen de meeste huishoudens over naar de markt der koopwoningen. Eens de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, doet een deel van de huisgezinnen hun woning van de hand (via schenking, erflating of door wederverkoop) en stapt opnieuw over naar de huurmarkt voor de voldoening van de woonbehoeften. Het statische beeld dat we hier schetsten, houdt er geen rekening mee dat op termijn een groter deel van de huisgezinnen van de fiscale voordelen van eigendomverwerving van een woonhuis geniet dan we kunnen meten met de huidige techniek. Een voorzichtige interpretatie maakt het hier geschetste beeld evenwel niet waardeloos. Wij besluiten met enige reflecties over onderzoekspaden die aan het vermelde euvel kunnen tegemoetkomen.

5

4

Wat niet betekent dat de BTW geen herverdelende werking zou hebben. Immers, de overheid kan steeds beslissen om goederen die voornamelijk door meer welvarende gezinnen worden geconsumeerd te belasten aan een hoger tarief dan zogenaamde noodzakelijke goederen (Sah, 1983).

Spoor Fiscaliteit


2 GEBRUIKSKOST EN WOONCONSUMPTIE OP BASIS VAN DE NIS BUDGETENQUÊTE 1997-98 Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) bevraagt sinds medio 1995 nagenoeg permanent een jaarlijks wisselend representatief staal van Belgische huisgezinnen omtrent hun consumptie-uitgaven.6 Naast de consumptie-uitgaven wordt ook gepeild naar het beschikbaar inkomen van de gezinnen en beschikt de dataset over een ruim gamma van sociologische karakteristieken van het gezin (samenstelling, beroep, leeftijd, woonplaats,…). De budgetenquêtes van het NIS zijn overigens de enige representatieve dataset in België die een consumptieanalyse op gedesaggregeerd niveau (dit wil zeggen: met gedetailleerde goederengroepen) mogelijk maken. De representativiteit van de dataset laat toe om basis van de geregistreerde gegevens statistische uitspraken te doen voor de gehele Belgische populatie.7 In onderhavige bijdrage maken we gebruik van de enquête van het jaar 1997-98.8 De steekproef van 1997-98 bestaat uit 2213 gezinnen. We beschikken dus over de uitgaven aan diverse goederencategorieën van deze gezinnen in het betreffende jaar. Uit het belastingsimulatieprogramma ASTER konden we de prijs van alle consumptiegoederen uit de budgetenquête distilleren.9 Ook de aankoop van duurzame goederen gedurende de laatste vier maanden voorafgaand aan de enquête wordt geregistreerd. Zoals in sectie 1 vermeld, dienen deze uitgaven niet opgenomen te worden in een welvaartsmaatstaf. Enkel de gebruikskost dient in aanmerking te worden genomen. Voor alle duurzame goederen behalve woningen, werd aangenomen dat de gebruikskost samenvalt met de lopende uitgaven verbonden aan het gebruik van deze goederen. Voor wagens werden bijvoorbeeld de uitgaven aan onderhoud en benzine in rekening gebracht. Er werd weinig of geen aandacht besteed aan de amortisatie van de aankoopkost van deze goederen. Voor de uitgavencategorie die onze aandacht in onderhavige bijdrage trekt, met name de uitgaven aan huisvesting, werd wel bijzondere aandacht besteed aan de constructie van een theoretisch gefundeerde schatting van de gebruikskost en geconsumeerde kwantiteit. Zoals vermeld in de inleidende sectie omvat de gebruikskost zowel de kosten verbonden aan de financieringsmodaliteiten van de woonaankoop, als de belastingvoor- en nadelen verbonden aan de aankoop van een huis. Wij overlopen de belangrijkste elementen van de gebruiskost van eigen woning, en geven aan hoe die uit de NIS budgetenquête werden geconstrueerd. -

6

7

8 9

Leenkosten: het jaar van aankoop van de woning werd bevraagd. Op basis van een standaardcontract met een looptijd van 20 jaar werd de ratio van uitstaande schuld t.o.v. de waarde van het onroerend goed op moment van de enquête voor elk gezin berekend. Deze schuldratio vermenigvuldigd met de interestvoet van een hypothecair krediet vormt de leenkost per eenheid van een woning. Om de huidige woonkost te berekenen dient men de interestvoet van

Tevoren vonden deze budgetenquêtes ongeveer om de tien jaar plaats. De bevraging was veel intensiever. Gezinnen moesten gedurende een volledige jaar nauwgezet alle uitgaven noteren. Nu is deze intensieve bevraging beperkt tot één maand. Het opschalen van de steekproefgegevens naar het populatieniveau gebeurt aan de hand van de door het NIS geleverde ponderatiefactoren. Deze gewichten geven aan hoeveel huisgezinnen er in België zijn met dezelfde of nauw gelieerde kenmerken als de respectieve steekproefwaarnemingen. Inmiddels is ook de versie van 1999 beschikbaar, maar op deze gegevens werden tot nog toe veel minder analyses uitgeoefend. Het gebruik van de versie 1997-98 liet daarom een snellere en betere controle toe van de uitgevoerde berekeningen. ASTER (Analysis and Simulation of Taxes and Evaluation of Reforms) is een programma dat de effecten van indirecte belastingen in België simuleert en evalueert. Het werd door André Decoster, Stef Proost en Erik Schokkaert ontwikkeld aan het Centrum voor Economische Studiën. Meer informatie vind je in Decoster, Delhaye en Van Camp (1996).


5



hypothecaire kredieten op moment van de enquête te gebruik. Deze was uitzonderlijk laag in 1998 (5.01%).10 -

Opportuniteitskost: de kosten verbonden aan een belegging van eigen vermogen in vastgoed zijn gelijk aan de opbrengst van een alternatieve belegging. Wij opteerden hier voor de opbrengst van lineaire obligatie met een looptijd van 20 jaar. Deze was in 1998 gelijk aan 6.25%. Het is hoogst uitzonderlijk dat deze opbrengstvoet de leeninterest overstijgt.

-

Depreciatiekosten: dit zijn de fysische waardevermindering en onderhoudskosten verbonden aan een woning. In onderhavige oefening werd een administratieve bepaling gebruikt van deze definitie, met name het verschil tussen de bruto huuropbrengsten van de woning, indien ze verhuurd zou worden op de private markt, en het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van deze woning. Het kadastraal inkomen is immers een administratieve schatting van de netto huuropbrengsten van een woning (dit is huur minus depreciatie- en onderhoudskosten). Zowel de bruto huuropbrengsten van een woning (cf. infra) als het KI worden bevraagd in de budgetenquête. Het is echter algemeen aanvaard dat dit een ruime overschatting is van de feitelijke depreciatiekosten.

-

Kapitaalaanwinsten: huisprijzen stijgen aanzienlijk. Bij wederverkoop van de woning kan er dus een ruime winst geboekt worden. Er is evenwel geen prijsindex voor woningen beschikbaar in België.11 Daarom gebruikten we voorlopig de tijdsevolutie van een (gewogen) gemiddelde van de verkoopprijs van de verkochte woningen, zoals gepubliceerd door het vastgoed studiebureau STADIM (Gids der onroerende waarden, Annex Trends, 13 juni 2002). In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van verkochte woningen met 6% in 1998. In Brussel en Wallonië was dat ongeveer 3%.

-

Belastingen en belastingvoordelen: 1e Transactiebelasting: afhankelijk van het feit of de woning op de primaire of secundaire markt werd verworven, is de aankoop onderworpen aan hetzij het BTW-regime (21%) of een registratierecht. Deze belasting moet in mindering gebracht worden van de kapitaalwinsten. Daar het om een eenmalige belasting gaat, dient het bedrag over de gehele periode uitgesmeerd gedurende dewelke het goed wordt aangehouden. Daarom werd het tarief van de transactiebelastingen geannualiseerd. Of de eigenaar de woning gebouwd of in nieuwe staat verworven heeft (primaire markt) namen we niet rechtstreeks waar. We reconstrueerden deze variabele op basis van de summiere informatie over het bouwjaar van de woning te vinden in de budgetenquête. 2e Belasting op fictieve huurinkomsten van eigen woning: gewesten, provincies en gemeenten heffen een belasting op de fictieve netto-inkomsten van vastgoed. De zogenaamde onroerende voorheffing wordt geheven op basis van het reeds vermelde geïndexeerde KI. 3e De opportuniteitskost dient verminderd met de belasting op roerende inkomsten. In België worden deze afzonderlijk belast aan 15%. 4e Belastingvoordelen:

10

11

6

De interestvoeten van hypothecaire kredieten werden van http://www.nbb.be/belgostat/ geplukt. Let wel, voor de berekening van de uitstaande schuldratio werden wel representatieve historische interestvoeten gebruikt, voorzover we deze konden achterhalen. Op hetzelfde adres vonden we de opbrengst voet van een lineaire lange termijn obligatie, die als opportuniteitskost werd gebruikt (cf. infra). Zie onze nota (Capéau, 2002) voor meer technische details hierover.

Spoor Fiscaliteit


Verrekening van onroerende voorheffing: de betaalde interesten leveren een korting op van 12.5% op de onroerende voorheffing. Verhoogde intrestaftrek: indien de woning verworven is op de primaire markt kan een deel van de betaalde interesten die het geïndexeerde KI overschrijden, afgetrokken worden van het gezamenlijk belastbaar inkomen. Het belastingvoordeel is desgevallend het marginaal tarief van de inkomstenbelasting. Kapitaalaflossingen: een deel van de kapitaalaflossingen geven recht op een belastingvermindering aan het marginaal tarief (dat eventueel verhoogd wordt tot 30%, indien de marginale aanslagvoet op de inkomsten lager zou zijn). Kapitaalaflossing en betaalde interesten werden berekend op basis van het standaard hypothecair contract. De marginale aanslagvoet kan niet gereconstrueerd worden op basis van de NIS budgetenquête. Wij maakten gebruik van de marginale tarieven uit een fiscaal bestaand dat in het kader van een ander onderzoeksproject werd gekoppeld aan de NIS budgetenquête van 1997-98.12 Op basis van deze elementen werd voor elk gezin dat de woning waarin het leeft in eigendom heeft, een gebruikskost berekend. Dit is de prijs van een wooneenheid. We zijn echter tot nog toe vaag gebleven over de kwantiteitsmaatstaf die we hanteren voor het meten van de hoeveelheid woonconsumptie.Aan de respondenten die eigenaar zijn van hun woning, werd gevraagd om een schatting te geven van de bruto huurinkomsten, indien ze deze woning zouden verhuren. De opgegeven huurwaarde werd door de enquêteurs en verwerkers van de enquête vergeleken met de huurprijzen van gelijkaardige woningen in dezelfde buurt als diegene waar het pand van de respondent is gelegen, en zonodig aangepast. Deze huurprijs is de prijs die het gezin zou moeten betalen indien het dezelfde woning zou moeten huren. Op betaalde huren wordt er langs de consumentenzijde geen belasting geheven. We maken nu dezelfde assumptie voor de huurmarkt van woningen, die we voor alle andere goederen maken, met name dat deze markt voldoende transparant is opdat een aanbieder van woningen voor dezelfde wooneenheid geen prijsdiscriminatie kan toepassen. Hiermee verwaarlozen we, zoals reeds vermeld in voetnoot 4, de effecten van marktimperfecties op de huurmarkt. Aangezien alle huizen specifieke kenmerken hebben, vertoont de aanbodzijde ongetwijfeld kenmerken van een monopolie. Maar anderzijds kan een monopolist die een duurzaam goed aanbiedt zijn marktmacht niet steeds ten volle exploiteren (Coase, 1972). Ook de kosten verbonden aan de zoektocht naar een voor het behoeftepatroon van het gezin geschikte woning worden hier verwaarloosd. Wanneer we het hier hebben over de prijs, dan gaat het hier echter om de prijs voor een zelfde wooneenheid. Regionale prijsverschillen worden dikwijls bepaald door de omgevingsfactoren (milieu, lawaai) en in het bijzonder ook door de nabijheid van (zaken)centra, waar mensen werken. Wie in goedkopere regio’s gaat wonen, betaalt gemiddeld een hogere transportkost om dagelijks naar zijn of haar werkplaats te pendelen, en woont derhalve minder “goed”. Onder de gemaakte assumptie volgt dat de betaalde huurprijs een maatstaf is voor de hoeveelheid woonheden die het gezin consumeert. Hierbij dient benadrukt dat een wooneenheid staat voor alle kenmerken van de woning (grootte, comfort, ligging, nabijheid van de werkplaats,…). Vermits we een goede schatting hebben van de potentiële huuropbrengsten van de woningen die door de respondenten werden gekocht, hebben we derhalve een kwantiteitsmaatstaf voor alle woningen. De uitgaven aan huisvesting voor huiseigenaars zijn dan gelijk aan de geschatte gebruikskost per eenheid woning vermenigvuldigd met de bruto huurinkomsten (het aantal wooneenheden dat werd geconsumeerd).


7



Op basis van deze gegevens werden de gemiddelde budgetaandelen (de uitgaven aan een bepaalde categorie gedeeld door de totale uitgaven die het gezin heeft gedaan gedurende de referentieperiode) aan 13 goederencategorieën berekend. De resultaten vind je in onderstaande tabel. Hieruit blijkt nogmaals dat huisvesting voor de gemiddelde Belg de belangrijkste uitgavencategorie is, ook nadat gecorrigeerd wordt voor de belastingvoordelen die verbonden zijn aan het kopen van een eigen woning. Uit de standaardafwijking van het gemiddelde blijkt dat deze schattingen vrij betrouwbaar zijn en met een kans van meer dan 99% in een interval van .1% rond de geschatte waarde liggen. Hierbij verwaarloosden we wel het feit dat we voor de categorie huisvesting zowel de prijs (gebruikskost) als kwantiteit (bruto huur) afzonderlijk dienden te schatten. Tabel 1 Budgetaandelen van diverse goederencategorieën – budgetenquête 1997-98 Uitgavencategorie 1. voeding 2. niet-alocohol. dranken 3. alcoholische dranken 4. tabak 5. kledij 6. huisvesting 7. andere woning 8. energie, water woning 9. privaat transport 10.openbaar vervoer 11.hygiëne 12.vrije tijd 13.andere a

12

8

gemiddelde

Mediaan

standaard afw. gem.

0.155 0.011 0.018 0.012 0.062 0.226 0.025 0.067 0.072 0.005 0.073 0.143 0.132

0.150 0.009 0.010 0.000 0.051 0.210 0.012 0.063 0.065 0.000 0.060 0.134 0.122

0.001324 0.000204 0.000514 0.000560 0.001059 0.003561 0.000775 0.000784 0.001240 0.000248 0.001611 0.001678 0.001459

p-waardea 7.965203E-05 0.000000E+00 0.000000E+00 0.000000E+00 1.162857E-06 3.894272E-01 5.559520E-11 8.969070E-11 2.773054E-05 0.000000E+00 9.565617E-04 1.445034E-03 3.047194E-04

De p-waarde geeft de kans aan dat we ten onrechte de hypothese van .1% afwijking ten opzichte van de geschatte waarde van het gemiddeld budgetaandeel zouden verwerpen.

Zie Decoster en Van Camp (2002).

Spoor Fiscaliteit


3 HUISEIGENDOM EN EQUIVALENT INKOMEN In onderhavige sectie schetsen we een verdelingsprofiel van huiseigenaars versus huurders. Hiermee trachten we een genuanceerd antwoord te geven op de vraag of enkel de rijkeren toegang hebben tot de koopmarkt. Bij wijze van inleiding geven we in Grafiek 1 een beeld van de mate waarin huisbezit verspreid is in België. Nagenoeg driekwart van de Belgische huisgezinnen woont in zijn eigen huis. De sociale sector bestrijkt nog geen 4% van de markt, terwijl slechts een kleine 20% van de mensen een woonhuis (of appartement of studio) huurt. Huisbezit is iets minder wijd verbreid in Wallonië dan in Vlaanderen. Maar het verschil is wel statistisch significant. Het Brussels gewest vormt een buitenbeentje met een huurmarkt die bijna de helft (49%) van de globale markt bestrijkt, waarvan een kleine 7% in de sociale sector. De restcategorie bestaat uit mensen die over gratis of privaat gesubsidieerde huisvesting beschikken of waarvan we het eigenaarstatuut niet kennen. Het gaat hier om een verwaarloosbare groep. Eveneens niet gevat door de NIS budgetenquête, zijn de daklozen. Wij zullen dan ook in onze analyse geen uitspraken kunnen doen omtrent het effect van fiscale maatregelen in de huisvestingsector op de toegang tot de koop- en/of huurmarkt van daklozen. Grafiek 1 Eigenaarstatuut eigen woning in België en gewesten Eigenaarsstatuut eigen woning in België per gezin

Eigenaarsstatuut eigen woning in Vlaanderen per gezin

2.73% 2.70%

3.69% 2.86% 19.30%

15.66%

37.54%

39.36%

39.55%

36.60%

eigenaar z. lening

eigenaar m. lening

huurder sociale woning

andere

huurder private markt

Eigenaarsstatuut eigen woning in Brussel per gezin

eigenaar z. lening

eigenaar m. lening


andere


Eigenaarsstatuut eigen woning in Wallonië per gezin

6.69% 2.94%

4.33% 3.10%

26.10%

17.96%

38.25%

42.08% 22.19% 36.36%

eigenaar z. lening

eigenaar m. lening


andere


eigenaar z. lening

eigenaar m. lening


andere


In de volgende grafiek gaan we na in hoeverre huisbezit gelieerd is met de welvaartspositie van de diverse huisgezinnen. Zoals in de inleiding uiteengezet gebruiken we de reële equivalente uitgaven aan consumptiegoederen (exclusief aankopen van duurzame goederen) als welvaartsmaatstaf. We deelden de populatie op in tien decielen en geven voor elk deciel weer hoeveel gezinnen er op de diverse deelmarkten actief zijn voor het vervullen van hun woonbehoeften. In de eerste (armste) vier decielen zijn het aantal huurders duidelijk oververtegenwoordigd. Maar een maal de kaap van het vijfde deciel is gerond blijft het aantal huurders nagenoeg constant (15%), met een kleine piek rond het zesde deciel (19%). De veel gehoorde opvatting dat huurders tot


9



de armere bevolkingslagen behoren, wordt hier bevestigd, maar dient toch genuanceerd. Ook in het hoogste deciel zijn er relatief veel huurders te vinden (14%) vergeleken bij het globaal aantal huurders (19%). De welvaartspositie van eigenaars zonder lening levert een omgekeerd beeld: ondervertegenwoordiging in de lagere decielen, oververtegenwoordiging in de hogere decielen. Het gaat hier voornamelijk om gepensioneerden of gezinnen in een rijpere fase van de levenscyclus, wier lening reeds is afbetaald. Indien we de uitgaven niet geëquivaliseerd hadden, dan zou het regressief karakter van deze verdeling nagenoeg volledig verdwijnen en zelfs enigszins omkeren. Huisbezit met nog lopende leningen blijkt voorts nauwelijks gelieerd te zijn met de welvaartspositie van de gezinnen (in termen van equivalente reële uitgaven). Jonge gezinnen met kinderen (die doorgaans in lagere decielen te vinden zijn) blijken ongeacht hun welvaartspositie toegang te hebben tot de koopmarkt. Enkel in het laagste deciel is er duidelijke ondervertegenwoordiging van de eigenaars. Tot slot blijkt de sociale sector voornamelijk geconcentreerd in de laagste drie decielen. Ook al is deze sector dus globaal genomen zeer klein, in tegenstelling tot wat wel eens beweerd wordt, komt hij vooral de armere lagen van de bevolking ten goede. Grafiek 2 Eigenaarstatuut en welvaart (reële equivalente uitgaven in decielen) – België 0 .5 0

D e c ie l, 1 1 = a ll e d e c ie le n

0 .4 5 0 .4 0

Percentage

0 .3 5 0 .3 0 0 .2 5 0 .2 0 0 .1 5 0 .1 0 0 .0 5 0 .0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0 .4 7

0 .4 9

10

11

e ig e n a a r z . le n in g

0 .1 6 5 0 . 2 1 5 0 .2 9 9 0 .3 4 8 0 . 3 4 9 0 .3 9 8 0 . 3 9 2

e ig e n a a r m . le n in g

0 .2 8 8 0 . 3 9 9 0 .3 5 6 0 .4 0 3 0 . 4 4 6 0 .3 6 5 0 . 4 0 8 0 . 3 3 4 0 .3 1 7 0 . 3 6 1 0 . 3 6 6

h u u r d e r p r iv a t e m a r k t

0 .3 3 9 0 . 2 9 8 0 .2 4 7 0 .2 1 2 0 . 1 4 3 0 .1 9 1 0 . 1 5 6 0 . 1 5 6 0 .1 4 1 0 . 1 4 4 0 . 1 9 3

h u u r d e r s o c ia le s e c to r

0 .1 6 8 0 . 0 5 3 0 .0 7 6 0 .0 1 9 0 . 0 4 1 0 .0 1 1 0 . 0 0 5 0 . 0 1 9

0 .0 3

0 .4 5 5 0 .3 7 5

0 .0 0 3 0 .0 3 7

Ook al hebben Vlaanderen en Wallonië een gelijkaardige profiel wat het bereik van de diverse marktsegmenten betreft, de verdeling van huurders en eigenaars over diverse welvaartsdecielen verschilt grondig in beide gewesten, zoals blijkt uit Grafiek 3. Daar waar de huurders duidelijk geconcentreerd zijn in de laagste vier decielen in Wallonië, is dit veel minder uitgesproken in Vlaanderen. In het laagste deciel vormen de huurders op de private markt zelfs de grootste groep in Wallonië. Eveneens kan men stellen dat in Wallonië vooral de rijkere gepensioneerden in staat zijn geweest een huis te verwerven en af te betalen, terwijl er in de laagste twee decielen minder dan 10% van de gezinnen woont in een eigen huis waarvan de lening is afbetaald. Enkel voor jongere gezinnen, blijk de keuze om een huis te kopen in beide gewesten nogal onafhankelijk van de welvaartspositie van deze gezinnen, met uitzondering van het eerste deciel in Vlaanderen en het eerste en derde deciel in Wallonië.

10

Spoor Fiscaliteit


Grafiek 3 Eigenaarstatuut en welvaart (reële equivalente uitgaven in decielen) – Vlaanderen (links) en Wallonië (rechts) 0.6 Deciel, 11=alle decielen

Deciel, 11=alle decielen

0.5

0.5

0.4

0.4 Percentage

Percentage

0.6

0.3

0.3

0.2

0.2

0.1

0.1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0.315 0.294 0.313 0.377 0.329 0.427 0.37 0.501 0.508 0.4 0.394

eigenaar m. lening

0.292 0.428 0.394 0.428 0.471 0.355 0.456 0.349 0.313 0.448 0.395

huurder private mark t

0.194 0.202 0.228 0.172 0.132 0.174 0.133 0.135 0.129 0.107 0.157

huurder sociale sector 0.153 0.049 0.051 0.01 0.05

0

0

0

0.035

0

0

11

eigenaar z. lening

0.027

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

eigenaar z. lening

0.067 0.103 0.336 0.341 0.455 0.396 0.51 0.477 0.503 0.516 0.382

eigenaar m. lening

0.316 0.419 0.329 0.433 0.397 0.422 0.346 0.339 0.339 0.348 0.364

huurder private mark t

0.403 0.382 0.206 0.191 0.084 0.158 0.105 0.128 0.098 0.106 0.18

huurder sociale sector 0.18 0.057 0.095

0

0.033 0.024

0

0.025 0.024

0

0.043

Vraag is natuurlijk of het wel veel uitmaakt of je een huis koopt dan wel huurt. Alleszins blijkt uit volgende grafiek dat de reële woonconsumptie per capita ongelijk verdeeld is in de maatschappij. Grafiek 4 bevat een zogenaamde Lorenz curve van de reële woonconsumptie per capita. De reële woonconsumptie per capita is, zoals in sectie 2 vermeld, gemeten aan de hand van de bruto (geïmputeerde) huur, gedeeld door het aantal equivalente gezinsleden in het huishouden. Vervolgens rangschikken we de gezinnen van een kleine consumptie per capita naar een hoge consumptie. We zetten dan op de horizontale as het aandeel van de gezinnen met de laagste woonconsumptie in de bevolking uit. Op de verticale as wordt dan aangegeven wat het aandeel is van die armste gezinnen (in termen van woonconsumptie) hun reële uitgaven aan huisvesting (per capita) in de totale woonconsumptie. Vervolgens doen we hetzelfde voor de armste en iets mindere arme groep samen, enzovoort. Naarmate diegenen met de laagste woonconsumptie een minder groot deel van de totale woonconsumptie verorberen, is de Lorenz curve verder van de 45° lijn verwijderd en zijn de globale huisvestingsmiddelen in de maatschappij ongelijker verdeeld. De Gini-coefficiënt meet deze ongelijkheid als de oppervlakte tussen de 45°-lijn en de Lorenz curve. Deze bedraagt hier bijna 25%. Grafiek 4 Lorenz curve reële uitgaven per capita aan wonen 1

aandeeel in de per capita woonconsumptie

0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 0

0.1


0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

aandeel in de populatie GINI=.2407

0.7

0.8

0.9

1

11



Ook hier rijst natuurlijk de vraag in welke mate de reële woonconsumptie samenhangt met de globale welvaartspositie van de gezinnen. Uit Grafiek 5 blijkt dat de reële equivalente woonconsumptie, als determinant van de welvaart, zeer sterk gelieerd is met de globale welvaartspositie van de gezinnen. Dit bevestigt onze inleidende beweringen, die we maakten op basis van de gemiddelde budgetaandelen. Straffer is wellicht de vaststelling dat het eigenaarstatuut van geen tel blijkt voor de verklaring van de equivalente woonconsumptie. Conditioneel op de welvaartspositie van de huisgezinnen, is de woonkwaliteit van de gezinnen nagenoeg identiek, ongeacht of men huurder is dan wel eigenaar. Beide lijnen vallen immers nagenoeg samen met het gemiddelde. Men kan op basis van deze cijfers derhalve niet beweren dat eigenaars beter gehuisvest zijn dan huurders. Wie iets meer in detail wil treden kan vaststellen dat de armere huurders iets slechter gehuisvest zijn dan de armere eigenaars, en de rijkere huurders iets beter dan de rijkere eigenaars. Nochtans is er wel een verschil in de niet-geëquivaliseerde woonconsumptie (woonconsumptie per gezin) naar gelang het eigenaarstatuut: eigenaars wonen in grotere of betere huizen (we geven hiervan geen grafische illustratie). Daar dit effect volledig verdwijnt als we de woonconsumptie equivaliseren, vermoeden we dat er relatief meer eigenaars onder de grotere gezinnen zijn.

Grafiek 5 Woonconsumptie per capita, welvaart en eigenaarstatuut

reële equivalente uitgaven aan huisvesting (mio bef)

0 .2 0 0 .1 8 0 .1 6 0 .1 4 0 .1 2 0 .1 0 0 .0 8 0 .0 6 0 .0 4

g e m . r e ë le e n g e ë q u iv a lis e e r d e u itg a v e n a a n h u is v e s tin g

0 .0 2

h u u r d e r s p r iv a t e m a r k t

e ig e n a a r s

0 .0 0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

d e c ie l

Indien we naar de nominale uitgaven aan huisvesting (aantal wooneenheden maal gebruikskost) zouden kijken (ook het detail van deze cijfers laten we in deze bijdrage achterwege), stellen we vast dat de huurders gemiddeld een hoger prijs betalen voor dezelfde woonkwaliteit (met uitzondering van het zesde deciel). Zij geven immers meer uit per capita aan huisvesting dan eigenaars, terwijl het onderscheid in reële termen nagenoeg te verwaarlozen was.

12

Spoor Fiscaliteit


4 BUDGETAANDELEN EN GLOBALE UITGAVEN Gezien het uitgavenpatroon en de reële consumptie van huisvesting per welvaartsdeciel duidelijk verschillen naargelang we naar equivalente of niet-geëquivaliseerde uitgaven per gezin kijken, concentreren we ons in de nu volgende statistische analyse van de woonuitgaven op een variabele die onafhankelijk is van de gezinsgrootte, met name het budgetaandeel van wonen. Het budgetaandeel werd vroeger reeds gedefinieerd als de uitgaven aan een bepaalde goederencategorie gedeeld door de totale uitgaven. In het geval van huisvesting zijn de uitgaven gelijk aan de gebruikskost maal de woonconsumptie. Een eventuele equivalisering komt neer op het delen van teller (uitgaven aan wonen) en noemer (totale uitgaven) door de equivalentieschaal, en laat derhalve het budgetaandeel ongemoeid. In Grafiek 6 hebben we Engelcurven voor de belangrijkste goederencategorieën geplot. Een Engelcurve geeft de relatie weer tussen budgetaandelen en (de logaritme van) het inkomen (gedefinieerd als totale uitgaven). Goederen worden luxegoederen genoemd als het budgetaandeel toeneemt naarmate het inkomen stijgt. In onderstaande grafische voorstelling is dit geval indien deze curve monotoon stijgt. Grafiek 6 Engel curven voor diverse goederen (niet-parametrische regressie – Gaussiaanse kernel) 0 .3 9

0 .3 4

budgetaandeel

0 .2 9

0 .2 4

0 .1 9

0 .1 4

0 .0 9

0 .0 4 1 1 .5

1 2 .5

1 3 .5

1 4 .5

lo g to ta le u itg a v e n

v o e d in g v e rv o e r o n d e r b e tr o u w b . in te r v a l


h u is v e s tin g h y g ië n e b o v e n b e tr o u w b . in te r v a l

13



Alweer blijkt dat huisvesting eerder noodzakelijk dan een luxegoed is, behalve misschien voor de zeer rijke gezinnen waar een lichte stijging van het budgetaandeel waar te nemen is. De schatting op het uiteinde van deze curve is echter hoe dan ook veel minder betrouwbaar. Om enig idee te krijgen van deze betrouwbaarheid, plotten we voor de categorie huisvesting een 99%betrouwbaarheidsinterval. Deze geeft aan tussen welke waarden het feitelijke budgetaandeel met een kans van 99% zal liggen, gegeven een bepaald inkomensniveau. De daling van het budgetaandeel –dat overigens gepaard gaat met een stijging van de uitgaven in nominale en reële termen, zoals men zich uit vorige sectie moge herinneren– is voorts veel uitgesprokener dan bijvoorbeeld voor voeding, het typevoorbeeld bij uitstek van Engel voor een noodzakelijk goed. Vervoer (en derhalve mobiliteit) is daarentegen een uitgesproken luxegoed. We dienen hier te benadrukken dat het onderscheid tussen luxe- en noodzakelijke goederen een analytisch en empirisch onderscheid is. Empirisch, omdat het geen waardeoordeel inhoudt omtrent het geobserveerde consumptiepatroon. Slechts onder bepaalde specifieke normatieve assumpties zal een beleidsmaker doorheen fiscale of andere maatregelen de consumptie van noodzakelijke goederen proberen te stimuleren. Het is ook analytisch, daar sommige goederen zowel een luxe als een noodzakelijk karakter kunnen hebben. Hygiëneproducten, bijvoorbeeld, lijken eerder een luxegoed voor de armere leden van de Belgische bevolking, maar zijn eerder noodzakelijk voor de rijkeren.

5 VERLAGING VAN HET VLAAMSE REGISTRATIERECHT: EEN SIMULATIE Deze uitgebreide analyse van de samenhang tussen welvaartsniveau en diverse aspecten van de huisvestingsituatie van de gezinnen toonde alleszins aan dat huisvesting een belangrijke (zoniet de belangrijkste) determinant van de welvaart is, en dat de huisvestingssituatie van de Belgische gezinnen zeer nauw gelieerd is met de globale welvaartspositie van de huisgezinnen. Ook al zijn de huurders eerder in de armere lagen van de bevolking terug te vinden, het eigenaarstatuut lijkt niet veel van tel voor een verklaring van de reële woonconsumptie, althans in per capita termen. Nochtans betalen de huurders gemiddeld meer voor een zelfde eenheid woonkwaliteit dan de eigenaars. Dit is een belangrijke empirische vaststelling. Het Belgische belastingstelsel inzake vastgoed is bijzonder complex. Het is een combinatie van belastingen (op fictieve onroerende inkomsten) en belastingvoordelen (belastingvermindering voor bouwsparen, verrekening onroerende voorheffing). Het is derhalve niet a priori vast te stellen of het netto-effect van dit stelsel batig is. In de praktijk is het voor praktisch twee derden van de steekproef goedkoper om te kopen dan om te huren. Gegeven het belang van de huisvesting voor de welvaart van de gezinnen, kan de overheid met behulp van fiscale maatregelen de woonconsumptie trachten te beïnvloeden. Wie wordt nu eigenlijk getroffen door een fiscale maatregel? Daarop zijn twee extreme visies mogelijk. Enerzijds zal een fiscale maatregel de prijs, in casu de gebruikskost, van een goed wijzigen. Hierop zal de consument reageren door een reallocatie van het budget over diverse goederencategorieën. Anderzijds vinden velen dat we die reactie in de allocatie van het budget, op korte termijn, niet dienen te overdrijven. Verhogingen of verlagingen van de belastingen hebben in de eerste plaats een prijskaartje, dat is de verandering in uitgaven om dezelfde consumptiebundel te kopen als voorheen. Wij berekenden dit prijskaartje van de belastingverlaging die het Vlaamse gewest in het begin van 2002 doorvoerde in het registratierecht. De belasting op aankoop van een woning op de secundaire markt werd verlaagd (van 12.5% naar 10%, resp. van 6.5% naar 5%). Tevens werd een belastingvrijstelling ingevoerd op de eerste schijf van de aankoopprijs (tot 12.500 ). Deze

14

Spoor Fiscaliteit


prijsreductie van woonaankopen beïnvloedt ook de periodieke gebruikskost van eigen woning (cf.1e punt van ons schematisch belastingoverzicht, op pagina 6).13 Wij verwachten dat deze prijsverlaging een vraagstijging met zich meebrengt. Gezien ook het aanbod, op korte termijn, niet verandert, verwachten we een stijging van de prijsappreciatie van koopwoningen. Wij stelden het bedrag van deze waardevermeerdering vast op één procent. Gegeven onze assumpties omtrent huurmarkt, impliceert dit dat de huurprijzen met een zelfde bedrag zullen stijgen. We zijn nu niet zozeer geïnteresseerd in de feitelijke budgettaire kost van deze belastinghervorming voor de overheid, maar eerder in de kenmerken van de winnaars en verliezers van deze hervorming. De feitelijke periodieke budgettaire kost van de belastingverlaging hangt immers enkel af van de mensen die in de referteperiode een nieuwe woning kopen. Het welvaartseffect beïnvloedt echter al diegenen die ooit eigenaar zullen worden. Om een idee te krijgen van de winnaars en verliezers in de maatschappij op basis van doorsnedegegevens maakten we volgende assumptie: we gingen ervan uit dat het dwarsprofiel van eigenaars en huurders, dat we hier maakten, stabiel is. Om het volle effect van deze maatregel te vatten, kunnen we derhalve de nieuwe gebruikskost toerekenen aan alle huidige eigenaars. We kijken dus naar een maatschappij met hetzelfde dwarsprofiel als het huidige waarin het nieuwe tarief geldt. In Grafiek 7 rangschikten we alle Vlaamse huisgezinnen van diegenen wier gebruiskost het meest is gestegen naar diegenen wier gebruikskost het meest is gedaald. Vervolgens deelden we deze populatie op in decielen van winnaars en verliezers. Voor elk van die decielen berekenden we de gemiddelde welvaartspositie, in termen van reële geëquivaliseerde uitgaven (volle lijn). Grafiek 7 Winnaars en verliezersprofiel verlaging registratierecht (Vlaanderen)

0.55

gem. reële equivalente uitgaven gem. reële equivalente uitg. (winnaars en verliezers zonder rekening te houden met abattement)

reële equivalente uitgaven (mio bef)

0.5

0.45

0.4

0.35

0.3 0

13

1

2

3

4

5 deciel

6

7

8

9

10

Daarnaast werd ook het principe van de zogenaamde meeneembaarheid ingevoerd: bij wederverkoop van eigen woonhuis en aankoop van een andere woning dient enkel nog op de toegevoegde waarde van de nieuwe woning een transactiebelasting betaald. Maar het meeneembare bedrag is wel beperkt tot 12500 .


15



De welvaartspositie van de 40% grootse verliezers (of beter kleinste winnaars, want de verliezers van de hervorming bevinden zich uitsluitend in de eerste twee decielen) blijft nagenoeg constant: het zijn niet de overmatig rijken, noch de allerarmsten, die proportioneel meer van de lasten (of minder van de baten) van deze hervorming dragen.14 Na het vierde deciel begin de welvaart van de winnaars te stijgen, met uitzondering voor het zevende en achtste deciel Onder de grotere winnaars bevinden zich wel meer welvarende burgers. Dat wil niet zeggen dat er geen armere gezinnen van deze belasting zouden profiteren. Wel dat ze minder vertegenwoordigd zijn bij de grotere winnaars. Dat komt onder meer omdat de huurders, die enigszins oververtegenwoordigd zijn bij de armere bevolkingslagen, in de hier voorliggende simulatie tot de verliezers behoren. Maar ook indien we focussen op het patroon van de winnende eigenaars, dan blijkt dat het diegenen zijn die reeds welvarend waren, die van de verlaging der tarieven profiteren. Dit fenomeen is het meest uitgesproken voor 30% grootste winnaars. Toch is dit beeld niet uniform, en grilliger dan voor meerdere andere hervormingen. Mogelijks zorgde de invoering van het abattement ervoor, dat het regressief effect van verlaging der tarieven hier en daar (bijv. in deciel 7) werd doorkruist. Om dit na te gaan simuleerden we ook de situatie na een hervorming zonder belastingvrijstelling. De resultaten vind je in Grafiek 7 (stippellijn). Hieruit blijkt dat het effect van de vrijstelling het beeld van de winnaars en verliezers nauwelijks beïnvloedt. Een andere reden voor het grillig verloop ligt wellicht in het feit dat het onderscheid tussen normaal tarief en klein beschrijf niet echt inkomens gerelateerd is. Wellicht ligt ook een deel van de verklaring voor dit grillig patroon in het feit dat de grootste winnaars volgens de hier gehanteerde maatstaf meestal ook grotere gezinnen zijn: de gemiddelde gezinsgrootte bij de 10% grootste winnaars is 3 terwijl dit terugvalt tot 2 voor de grootste verliezers. De hervorming blijkt dus grotere en/of rijkere gezinnen te bevoordelen. Beide kenmerken komen echter niet vaak samen voor, zodat je een nogal grillig patroon krijgt indien je deze effecten afzonderlijk beschouwt. Samenvattende kan men stellen dat de grootste winnaars van deze hervorming eerder grotere gezinnen zijn met oudere kinderen, en eerder welvarend zijn. Er dient benadrukt dat bovenstaande analyse enkel kijkt naar de wie getroffen wordt of profiteert van de belastingverlaging op zich. De verdelingsimpact van de lagere belastingsontvangsten op publieke voorzieningen of andere subsidies werd hier niet in de analyse betrokken.

6 DOORSNEDE VERSUS COHORTEGEGEVENS Bovenstaande methode om een belastinghervorming te analyseren in de sector van duurzame goederen (die in ruime mate geïnspireerd is op de bijdragen van King, 1980, 1983a en 1983b) geeft enkel een statisch beeld. Het probleem hiermee is niet zozeer de veronderstelling dat de economische agenten hun budget niet zouden herschikken als reactie op een aangekondigde belastinghervorming. Onze spaarrekening is in wel meer gevallen de ideale buffer om dergelijke schokken op te vangen (indien ze niet te groot zijn en niet al te vaak voorkomen). Ook de analyse op basis van een maatschappij met hetzelfde dwarsprofiel als de huidige lijkt ons niet al te problematisch. Maar het statische beeld zelf kan slechts een zeer partiele weergave van de werkelijkheid bieden. Immers, veel meer dan de huidige welvaartspositie, lijkt de fase waarop een gezin zich in de levenscyclus bevindt, het eigenaarstatuut te bepalen. Terwijl we uit het dwarsdoorsnedeprofiel 14

Ter informatie: in 1997 bedroeg de gemiddelde reële welvaart gemeten in termen van equivalente uitgaven 406932, BEF in Vlaanderen. Het welvaartsniveau van de grootste verliezers schommelt dus rond dit gemiddledelde, met een dip in het tweede deciel.

16

Spoor Fiscaliteit


afleidden dat een klein vijfde van de gezinnen huurder is op de private markt, blijkt uit Grafiek 8 dat dit cijfer oploopt tot meer dan 50% voor jonge gezinnen (gezinshoofd jonger dan 25 jaar) of alleenstaanden. Dat is een pak meer dan de oververtegenwoordiging die we bijvoorbeeld in het eerste deciel vonden (34%). In het midden van de levenscyclus loopt het eigenaarschap van eigen woning op tot over de 80%. Bijna driekwart van de huurders uit de eerste fase van de levenscyclus zal dus vermoedelijk op een latere fase eigenaar worden. Indien de hervorming van het registratierecht daadwerkelijk de huurders treft, en de eigenaars beloont, dan viel het beeld van de vorige sectie misschien wat te negatief uit. Het hield immers geen rekening met dit levenscycluseffect, waarbij een deel van de huidige huurders toekomstige eigenaars zijn en derhalve mee profiteren van een verlaging van de gebruikskost. Anderzijds is het niet zo zeker of deze toekomstige eigenaars evenveel zullen profiteren als diegene die onmiddellijk, op het moment van de hervorming, op de koopmarkt actief zijn. Immers, de verwachte prijsstijging op de markt komt enkel ten goede van diegenen die onmiddellijk zijn overgegaan tot aankoop van een woning, nog voor de prijzen begonnen te stijgen. We zijn er overigens niet zo zeker van of de verdelingsimpact van het registratierecht gunstig zou beïnvloed worden door het opnemen van deze meer dynamisch elementen. We weten immers niet welke huurders in een later fase van de levenscyclus zullen overstappen naar het marktsegment der koopwoningen. Alles wijst er op dat dit niet de allerarmste huurders zullen zijn. En er is bovendien ook een averechts, zij het veel minder uitgesproken fenomeen aan het eind van de levenscyclus. Tot een kwart van de oudere generatie doet zijn huis van de hand, en stapt opnieuw over naar de huursector. Grafiek 8 Een cohorte analyse van het eigenaars profiel 0.800 0.700 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100 0.000 doorsnede

leeftijd gezinshoofd =>75

65<=75

55<=65

45<=55

35<=45

25<=35

<=25

eigenaar z. lening

0.375

0.607

0.733

0.626

0.339

0.145

0.058

0.046

eigenaar m. lening

0.366

0.040

0.025

0.175

0.481

0.622

0.534

0.348


0.193

0.260

0.171

0.143

0.142

0.152

0.338

0.540

huurder sociale sector

0.037

0.057

0.051

0.027

0.028

0.041

0.025

0.042

andere

0.029

0.035

0.019

0.029

0.009

0.039

0.044

0.024

Het moeilijkste aspect van een meer dynamische analyse ligt echter in een begrip van het moment waarop een gezin beslist over te stappen van de huur naar de koopsector. Het kopen van een woning gebeurt slechts één (of hoogstens een paar) keer tijdens de levenscyclus, en het is dan ook zeer moeilijk om over deze aspecten voldoende empirisch materiaal te verzamelen. Het lijkt ons daarom, zeker voor een welvaartsanalytische oefening, aangewezen om het aantal aankopen van een huis a priori vast te prikken op het meest typische geval, met name hoogstens één aankoop, en de determinanten van het moment van aankoop trachten te bepalen.


17



BRONNEN EN VERWIJZINGEN Capéau, B. (2002). De prijs(evolutie) van woningen op de secundaire markt. Leuven: SBOV-fiscaal spoor nota. Coase, R.H. (1972). Durability and monopoly. Journal of Law and Economics (15):143-149. Decoster, A., Delhaye, P. & Van Camp, G. (1996). Users Guide for Aster. A microsimulation model for indirect taxes Version 2. Public Economics Research Paper nr. 48, Leuven: Centrum voor Economische Studiën. Decoster, A. & Van Camp, G. (2002) De constructie van één samengesteld bestand op basis van twee bestanden: koppeling van de budgetenquête 1997-98 en het fiscaal bestand 1999 (inkomsten~1998). Leuven: DWTC-project AG/01/030, Eindrapport. King, M.A. (1980). An econometric model of tenure choice and demand for housing as a joint decision. Journal of Public Economics (14): 137-159. King, M.A. (1983a). Welfare analysis of tax reform using household data. Journal of Public Economics (21): 183-214. King, M.A. (1983b). The distribution of gains and losses from changes in the tax treatment of housing. in: M. Feldstein (ed.), Behavioural simulation methods in tax policy analysis. University of Chicago Press: Chicago, 109-132. Lundberg, P. & Skedinger, P. (1999). Transaction taxes in a search model of the housing market. Journal of Urban Economics (45): 385-399. Sah, R.K. (1983). How much redistribution is possible through commodity taxes? Journal of Public Economics (20): 89-101. Sieper, E., & Swan, P.L. (1973). Monopoly and competition in the market for durable goods. Review of Economic Studies (40): 333-351.

OVER DE AUTEURS Bart Capéau is doctor in de economische wetenschappen en licentiaat in de wijsbegeerte. Hij is momenteel werkzaam bij het Instituut voor de Overheid op het onderzoeksproject Welvaarts- en verdelingseffecten van het Fiscaal Beleid van het Fiscaal Spoor van het Steunpunt Bestuurlijke Organisatie in Vlaanderen. Hij is tevens verbonden aan het Centrum voor Economische Studiën. André Decoster is hoogleraar aan de Faculteit Economische en Toegepaste Economische Wetenschappen van de K.U.Leuven en de K.U.Leuven Campus Kortrijk.

18

Spoor Fiscaliteit

Onderzoeksproject Welvaarts- en Verdelingseffecten van het Fiscaal Beleid

Recommend Documents