ONDERZOEK RAPPORT 24 eengezinswoningen jaren 50 mei 2011

TASKFORCE CO2 ONDERZOEK RAPPORT 24 eengezinswoningen jaren ‘50 mei 2011

Inhoud voorwoord

1

managementsamenvatting

2

1.

inleiding

4

1.1 1.2

integrale complexanalyse opbouw rapportage

4 4

2.

Complex en Omgeving

7

2.1 2.2 2.3

het onderzoeksgebied stedenbouwkundige analyse onderzoeksgebied waardering onderzoeksgebied

7 9 12

3.

kwaliteit complex

13

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

technische opname energetische kwaliteit woontechnische analyse doelgroep en woningmarkt uitstraling waardering complex

13 14 15 16 16 16

4.

ingreepscenario’s

17

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.6

uitgangspunten ingrepen scenario 1: in stand houden en sloop-nieuwbouw(0-10 jaar) kwaliteiten kosten en opbrengsten scenario 2: doorexploiteren(15 jaar) kwaliteiten kosten en opbrengsten scenario 3: verlengen levensduur(25 jaar) kwaliteiten scenario 3 kosten en opbrengsten kwaliteiten scenario 3a kosten en opbrengsten scenario 4: nieuwe start(50 jaar) kwaliteiten scenario 4 kosten en opbrengsten kwaliteiten scenario 4a kosten en opbrengsten mutatie versus complexgewijs, per scenario optimum aangeven

17 17 21 22 23 23 24 25 26 28 28 28 29 30 34 34 34 35

5

afwegingen & conclusies

36

5.1 5.2

beoordeling van de varianten naar een integrale afweging

36 38

Voorwoord De bestaande woningvoorraad van Nederland moet worden verduurzaamd, zowel vanuit milieuoverwegingen als om de betaalbaarheid van het wonen bij stijgende energielasten te garanderen. In Nederland staan zo'n 2,4 miljoen corporatiewoningen, waarvan ongeveer 1,6 miljoen een energielabel D of lager hebben. Bij die woningen maken de energielasten een steeds groter onderdeel uit van de woonlasten. In het Convenant Energiebesparing corporatiesector van najaar 2008 moet in 2018 een energiebesparing (en CO2) van 20% gerealiseerd zijn. Dit is een eerste stap om op middellange en lange termijn tot betaalbare woonlasten voor de doelgroep te komen en een gezond en prettig woonmilieu toegerust op de vraag van de toekomst te realiseren. Alleen als er vanuit een lange termijnvisie in de woningen van de toekomst wordt geïnvesteerd, kan gestuurd worden op waardestijging of -behoud. Vanuit deze achtergrond is stichting Taskforce CO2 reductie bestaande bouw opgericht. De Taskforce CO2 is een innovatieve coalitie van marktpartijen gericht op het sturen van de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad vanuit een integraal perspectief. De Taskforce CO2 bestaat uit verschillende marktpartijen die hun ervaring, aanvullende expertise en inventiviteit bij elkaar brengen om de CO2 -reductie in een breder kader te kunnen plaatsen. De Taskforce is ontstaan uit de overtuiging dat integrale samenwerking van verschillende disciplines een voorwaarde is voor succesvolle verduurzaming van de bestaande voorraad. Naast techniek, installaties en CO2 -reductie gaat het nadrukkelijk ook om de toekomstige waardeontwikkeling van woningen, volkshuisvestelijke doelstellingen (beheersbaarheid woonlasten), stedenbouw en architectuur, passendheid voor nieuwe en toekomstige doelgroepen en de gevolgen voor reguliere beheer- en onderhoudskosten. Door de doelstelling tot energiereductie nadrukkelijk met andere vraagstukken te verbinden, ontstaan nieuwe kansen en een scherper afwegingskader. Bovendien kunnen de investeringen in CO2 -reductie en energiebesparing tegelijkertijd worden ingezet als budget voor de ontwerpopgave aan de bestaande voorraad.

Door integraal en met elkaar na te denken over verduurzaming van de bestaande voorraad dragen wij effectief bij aan de transformatie naar een betaalbare duurzame sociale woningvoorraad

1

Managementsamenvatting Deze studie bevat een complexanalyse en biedt een handvat voor een integrale investeringsafweging bij renovatie of verbetering van de bestaande woningvoorraad. Op basis van een stedenbouwkundige, bouw- en woontechnische inventarisatie zijn een viertal scenario's uitgewerkt. Daarbij gaat het om een combinatie van CO2 -besparing, labelsprongen, verbeteringen in beeld- en gebruikskwaliteit, oplossen van bouwtechnische gebreken, geschiktheid voor meerdere doelgroepen en terugverdienmogelijkheden via hogere huren, lagere woonlasten of waardeontwikkeling op termijn. De vier scenario's variëren van: 1. Tijdelijk in stand houden gevolgd door sloop-nieuwbouw (0-10 jaar) 2. Doorexploiteren (15 jaar, uitgestelde beslissing voor sloop of hoog niveau renovatie) 3. Levensduurverlening (25 jaar) exclusief (3) en inclusief opties (3a) 4. Een nieuwe start (50 jaar) exclusief (4) en inclusief uitbreidingsopties (4a) De stedenbouwkundige analyse maakt duidelijk dat er op de locatie geen aanleiding is om te komen tot wijzigingen op dit schaalniveau. In alle varianten worden de stedenbouwkundige principes gehandhaafd. Ook vanuit verhuurbaarheid en woningmarkt is er geen directe aanleiding. Vanuit woningmarktperspectief is het wel van belang in te spelen op de ontgroening en vergrijzing, de afname van de doorstroming en een toename van het aantal woningzoekenden in de huursector. Vanuit de opgestelde scenario's zijn er verschillende mogelijkheden om diverse doelgroepen te accommoderen, zoals een inzet op starters (scenario 2) of juist senioren (scenario 4a). De stedenbouwkundige opzet met afzonderlijke stempels maakt het bovendien mogelijk om de drie stempels verschillend te positioneren. Deze afweging hangt echter ook sterk samen met een analyse en opbouw van de woningportefeuille van de Corporatie. Vanuit de prijs-kwaliteitsverhouding is een scenario waarbij wordt gekozen voor een verlenging met 15 jaar (scenario 2) ongunstig. Bij de gegeven investeringen zou de woning uiteindelijk eigenlijk langer moeten worden doorgeëxploiteerd. Een verlenging met 25 jaar in het basisscenario (scenario 3) geeft weliswaar een positieve netto contante waarde, maar resulteert in een beperkte woontechnische kwaliteit. Er blijft in dit scenario immers sprake van relatief kleine woningen, die ongeschikt zijn voor senioren. Bovendien zijn de kosten van dit scenario vrij hoog in relatie tot de te realiseren kwaliteiten. Voor een relatief beperkte verslechtering van de netto contante waarde kunnen de kwaliteiten en levensduurverlenging van scenario 4 behaald worden. Ondanks deze slechtere netto contante waarde resulteert dit scenario wel in een hogere prijs-kwaliteitverhouding dan de scenario's 2 en 3. In scenario 4a is vervolgens sprake van een duidelijke woontechnische verbetering en bestaat er de mogelijkheid de woning expliciet voor andere doelgroepen (senioren of werken aan huis) geschikt te maken. Dit scenario scoort in prijs-kwaliteit beduidend beter dan de andere optievariant (3a). De technische analyse en mogelijke CO2 reductie maakt duidelijk dat reeds bij scenario 2 sprake is van een aanzienlijke reductie in CO2 (47%). Dit loopt in de verschillende scenario's op naar 51% (scenario 3) tot 69% (scenario 4). In de maximale variant, waarbij aanvullende opties op de basisvarianten worden meegenomen, bedraagt de reductie 75%. Hierdoor dalen de energielasten voor bewoners, mits de opties zoals een serre juist gebruikt worden, met bijna €100,- per maand. De verschillende mogelijkheden die in de scenario-analyse worden uitgewerkt zouden in een vervolg nadrukkelijk gekoppeld moeten worden met een analyse van de portefeuille van de corporatie en de volkshuisvestelijke visie op haar bezit. Door de varianten vanuit financiële, bouwtechnische, woontechnische en doelgroepen te confronteren met de huidige portefeuille kan een gezamenlijke voorkeursvariant worden gedefinieerd.

2

CO2

scenario 2

CO2

scenario 3a

scenario 4a

3

1. Inleiding 1.1 Integrale complexanalyse De voorliggende analyse is onderdeel van een gecoördineerde serie onderzoeken voor verschillende complexen van verschillende corporaties (met ondersteuning en advies van AEDES, AgentschapNL, het Stimuleringsfonds voor Architectuur, Woonbond en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Deze afzonderlijke complexonderzoeken vormen ieder een zelfstandig advies en worden vervolgens als input voor een integraal afwegingsmodel gebruikt, waarmee beter inzicht verkregen wordt in welk type complexen de CO2 -opgave het effectiefst uitgevoerd kan worden. In een vervolg zullen ook de onderlinge resultaten tussen de verschillende complexanalyses tussen de deelnemers worden uitgewisseld. De voorliggende rapportage betreft de quickscan voor de investeringsafweging voor de verbetering van een drietal complexen. Deze complexen zijn van het type eengezinswoningen eind jaren vijftig (1959). Op basis van vier financieel onderbouwde scenario's wordt het kader geschetst op basis waarvan een integrale investeringsafweging kan worden gemaakt. In het onderzoek worden daartoe op hetzelfde detailniveau waarderingen gegeven voor de verbetering van de aspecten energiezuinigheid (CO2 -uitstoot), bouwtechnisch kwaliteit, markttechnisch kwaliteit, stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, binnenklimaat, sociale aspecten, etc. Daarmee is sprake van een kwalitatieve én een financiële weging van scenario's.

4

2. Complex en Omgeving 2.1 Het onderzoeksgebied

N Complex en omgeving

7

Het onderzoeksgebied is 1,93 hectare groot. De dichtheid is 44,0 won/ha. De 85 woningen in het onderzoeksgebied zijn gebouwd in dezelfde periode. Deze woningen zijn verdeeld over een drietal blokken met elk 8 rijwoningen van 2 lagen met kap, drie blokken met elk 24 portiekwoningen van 3,5 laag met kap en drie kleine blokjes van 2 of 3 woningen (1 laag met kap). Door deze combinatie ontstaat een stempel die in het onderzoeksgebied herhaald wordt. De woningblokken staan licht gedraaid ten opzichte van elkaar, waardoor de ruimten tussen de woonblokken, privé en openbaar, van elkaar afwijken.

stedenbouwkundig plangebied 1:10.000

De uitstraling van het onderzoeksgebied is nogal donker en stenig, maar de groen- en speelvoorzieningen geven de wijk een prettig karakter.

Complex en omgeving

8

2.2 stedenbouwkundige analyse onderzoeksgebied: Openbaar groen De openbare ruimte heeft een groene uitstraling. Deze is ruim van opzet en biedt voldoende ruimte aan bomen, speeltuintjes en dergelijke met een goede verblijfskwaliteit. Binnen de stempels, aan de voorzijden van de woningen, bevinden zich grote openbare groene ruimten. De openbare ruimte is goed onderhouden. Het percentage prive-groen gaat ongeveer gelijk op met openbaar groen. Dat betekent dat de uitstraling van de wijk mede sterk wordt bepaald door de tuininrichting. Een aantal straten hebben bomen in het straatprofiel, waardoor deze straten in de zomer een groen karakter krijgen. Deze zijn niet meegenomen in het percentage openbaar groen.

1:5.000

1:5.000

Ontsluiting en parkeren Het aantal parkeerplaatsen op privé-grond is beperkt waardoor de meeste auto's op straat staan. Er zijn ca. 0,74 pp/won. De straten zijn vrij smal met tweerichtingsverkeer.

Complex en omgeving

9

De rijwoningen worden aan de straatzijde ontsloten. Tussen voordeur en straat ligt een voortuin (privé).De voortuinen zijn beeldbepalend in het openbaar gebied en maken de overgang openbaar-prive ‘vriendelijk en zacht’.

1: 1000

slapen

wonen

doorsnede 1:200

Complex en omgeving

10

Kengetallen Groen, verharding, bebouwing

bebouwing privé openbaar

14,3% 14,3% 0,0%

verharding privé openbaar

19,6% 1,4% 18,2%

groen privé openbaar

66,1% 42,7% 23,4%

Eigendomsverhoudingen

prive collectief openbaar

57% 1,4% 41,6%

1:5.000

Fsi - Gsi verhouding

fsi netto fsi bruto gsi osr bouwlagen

Complex en omgeving

0,25 0,14 0,14 0,86

11

Morfologie Binnen het plangebied bevinden zich drie verschillende woningtypen. Rijwoningen, portiekwoningen en 2/3 onder één kap woningen. Deze zijn in een per blok steeds terugkomende structuur geplaatst.

Schets morfologie 1:5000

1:2000

typologische eenheid

2.3 Waardering onderzoeksgebied De woningen in het onderzoeksgebied worden door bewoners redelijk goed gewaardeerd door voornamelijk de ligging van de woningen in de wijk en de groene uitstraling van de directe omgeving. Een heel aantal bewoners woont al lange tijd in dezelfde woning.

rijwoningen

Complex en omgeving

portiekoningen

12

3. Kwaliteit complex 3.1 Technische opname Op basis van een analyse van beschikbare complex-documentatie gecombineerd met een drietal woningopnames is de huidige staat van de woningen beoordeeld. Hieruit blijkt dat na de bouw in 1959 vrijwel geen isolerende maatregelen zijn genomen. In de verschillende constructies (houten en steenachtige begane grondvloer, spouwmuur, paneelconstructies en houten dakbeschot) is geen isolatie aanwezig. Voor wat betreft de beglazing is in de meeste woningen conventioneel dubbel glas in de kozijnen op de begane grond (woonvertrekken) geplaatst; in de overige kozijnen is nog het oorspronkelijke enkel glas aanwezig.

De kwaliteit van de bouwkundige constructies laat te wensen over. Zo klagen bewoners veelvuldig over tocht vanwege het ontbreken van een effectieve luchtdichting, is de kwaliteit van het metsel- en voegwerk matig en zorgt de vochtige kruipruimte in combinatie met een houten vloer voor veel vochtproblemen. In enkele woningen is geconstateerd dat bewoners de kruipruimteventilatie hebben dichtgezet omwille van tochtklachten; consequentie hiervan is dat de kwaliteit van de houten vloer – die waarschijnlijk reeds is aangetast – nog verder zal verslechteren. Dit alles heeft negatieve gevolgen voor het binnenklimaat en woongenot in de woningen. Naast deze bouwkundige gebreken zorgt de naastgelegen spoorlijn voor een hoge geluidbelasting op de gevels. Door de huidige constructieopbouw (ontbreken van kierdichting, enkel glas, ventilatieroosters, etc.) leidt dit tot veel geluidsoverlast in de woningen. Installatietechnisch zijn de woningen op onderdelen wel gerenoveerd. Zo worden vrijwel alle woningen inmiddels verwarmd en voorzien van warmtapwater door een HR-107 combiketel in combinatie met radiatoren. Het ventilatiesysteem is in de loop der jaren niet aangepast; de woningen worden volledig natuurlijk geventileerd. In alle verblijfsruimten zijn daarvoor te openen ramen of ventilatieroosters (grote slaapkamers en incidenteel in de keuken) aanwezig. In de keuken en badkamer is een open rooster op een natuurlijk afvoerkanaal aanwezig. Ook is in een aantal woningen een afzuigkap aangetroffen.

Tot slot wordt opgemerkt dat het afwerkingsniveau in de woning eveneens matig en verouderd is. Naar schatting is de laatste renovatie van de badkamer en keuken al enige tijd geleden. Ook is in een aantal woningen geconstateerd dat het stucwerk loslaat, waarschijnlijk als gevolg van het vochtig binnenmilieu.

Kwaliteit complex

13

3.2 Energetische kwaliteit Voor deze woningen is een indicatieve berekening van de Energie Index (EI) opgesteld. In onderstaande tabel staan de gehanteerde uitgangspunten en de bijbehorende labelclassificatie weergegeven.

onderdeel

huidig niveau

begane grondvloer

steen achtige en houten vloer, geen isolatie

buitengevels

spouwmuur, geen isolatie

paneelconstructie

trespa naneel, geen isolatie

hellend dak

ho uten dakbeschot, geen isolatie

zoldervloer

ho uten zoldervloer, incidenteel isolatie aanwezig

gevelopeningen

ho uten kozijnen met dubbel glas (woonvertrekken) en enkel glas verdiepingen

deuren

ho uten deuren (voor- en achterdeur)

luchtdichtheid

matig tot slecht

verwarming & warmtapwater

HR-107 combiketel

ventilatie

volledig natuurlijke toe- en afvoer

zonne-energie

ge en

EI Quintusweg 25 (hoekwoning hoekwoning

2,55 (F)

EI Sitterweg 3 (tussenwoning) tussenwoning

2,57 (F)

Kwaliteit complex

14

3.3 Woontechnische analyse Het gaat om kleine laagbouwwoningen met een gemiddeld gebruiksoppervlak (gbo) van 70 m2. De woningen zijn ondiep (5,96 meter), maar hebben een brede beukmaat (6,17 meter). De woningen hebben een woontechnische kwaliteit zoals die nieuw niet meer zou worden gebouwd. Een vervangend nieuwbouwprogramma zou direct ruimer van opbouw zijn. Vooral de verkeersruimten, de hal en de badkamer zijn krap bemeten. De eerste verdieping heeft 3 slaapkamers. De zolder is toegankelijk middels een vlizotrap. Deze zolder is enkel geschikt als bergruimte vanwege zijn geringe hoogte van ca. 1,35 m onder de nok. De woningen hebben verder opvallende diepe achtertuinen (gemiddeld 18 meter) waar standaard een kleine berging in staat. De tuinen zijn gelegen op het zuidoosten.

1:200

Kwaliteit complex

15

3.4 Doelgroep en woningmarkt In de huidige staat zijn de woningen geschikt voor 2 a 3 persoonshuishoudens. De woning is niet geschikt voor senioren, aangezien het oppervlak van de begane grond zodanig is dat het niet mogelijk is deze zo te organiseren dat er een slaapkamer op de begane grond mogelijk wordt. Gezien de woningmarkt vormt de gebrekkige woontechnische kwaliteit geen belemmering in de markt. De woningmarkt ter plaatse is zo sterk dat de verhuurbaarheid van de woningen als sociale huurwoning niet snel onder druk zal komen te staan.

voorgevel

achtergevel

kopgevel

1:200

3.5 Uitstraling De uitstraling van de woningen is weinig bijzonder. De woningen zijn destijds gerealiseerd in een sobere kwaliteit. De detaillering is 'vlak', de neggen hebben een minimale diepte. De voor- en achtergevel zijn vrijwel identiek. De kopgevel is met één opening erg gesloten. De woningen onderscheiden zich niet in positieve of negatieve zin van de gebouwde kwaliteit in de directe omgeving. De sobere uitstraling zal geen belemmering vormen voor de verhuurbaarheid. Wel is te verwachten dat de woningen een hogere marktwaarde zouden kunnen hebben wanneer de architectonische kwaliteit van de schil een impuls zou krijgen. 3.6 Waardering Complex Ondanks de goede waardering voor de omgeving, wordt de woning zelf, voornamelijk door de bouwtechnische staat van de woningen, slecht gewaardeerd. Bewoner klagen over vochtproblemen en geluidsoverlast door het spoor dat aan het onderzoeksgebied grenst.

Kwaliteit complex

16

4. Ingreepscenario’s 4.1 Ingrepen De vier basisscenario's voor de woningverbetering variëren in exploitatietermijn van in stand houden en sloopnieuwbouw (scenario 1, 0-10 jaar) tot doorexploiteren (scenario 2, 15 jaar), levensduurverlenging (scenario 3, 25 jaar) of een nieuwe start (scenario 4, 50 jaar). Per scenario zijn de belangrijkste ingrepen gedefinieerd en is aangegeven wat de kwalitatieve en financiële consequenties van de ingreep zijn. 4.2 Uitgangspunten ingrepen Stedenbouwkundig De stedenbouwkundige structuur is helder van opzet en biedt voldoende ruimte aan nieuwe invullingen op kavelniveau. Om die reden wordt er geen wijziging in de stedenbouwkundige opzet van het plangebied voorgesteld. Bouwtechnisch De kwaliteit van de bouwkundige constructies laat nogal te wensen over (vocht, tocht, geluid). Ook is het afwerkingsniveau in de woning gedateerd. In het eerste scenario (beperkte levensduur) worden alleen kleine reparatie- en schilderwerkzaamheden uitgevoerd. In scenario 2 worden grote gebreken zoveel mogelijk hersteld en vanaf scenario 3 worden onderdelen van de constructie geheel vervangen. Energetisch De energetische kwaliteit van deze woningen is met labelclassificatie F matig. Vrijwel geen enkele constructie is voorzien van isolatie. Vanaf scenario 2 (doorexploiteren) worden isolerende maatregelen genomen, waarbij het niveau van de ingreep in lijn met de exploitatietermijn verhoogd wordt. In scenario 3 wordt label B en in scenario 4 wordt label A+ nagestreefd. Woontechnische kwaliteit De woningen uit het complex zijn erg klein en bieden weinig flexibiliteit in de woningplattegrond. In scenario 4 wordt een vernieuwde inrichting van de woning voorgesteld binnen de huidige maatvoering om de kwaliteit van de huidige woninginrichting te verbeteren. De huidige badkamer kan een bergruimte worden en de badkamer komt in de plaats van de kleine slaapkamer aan de achtergevel. Hierdoor gaat 1 slaapkamer verloren. De wand tussen keuken en woonkamer komt te vervallen waardoor een open keuken ontstaat. De tuinen zijn erg diep en bieden ruimte aan uitbreidingen. Hierdoor is een optimalisatie van de woningplattegrond en uitbreiding van de woningen mogelijk. Dit wordt voorgesteld in scenario 3a en 4a. Doelgroep en woningmarkt De grondgebonden rij-woningen bieden ruimte aan een- en tweepersoons huishoudens en kleine gezinnen. Ze liggen in een wijk van voornamelijk 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen en bieden daarmee een goede aanvulling op het woningaanbod in de wijk. Het is verder een wijk waar momenteel voornamelijk gewoond wordt. Door uitbreidingen aan de woning in de tuin (scenario 4 a) kan de woning geschikt worden gemaakt voor senioren of bedrijvigheid aan huis. Voor scenario 4 a zijn ook nog alternatieven denkbaar. Een van de alternatieven is om de woning aan de achterzijde over twee lagen uit te breiden waardoor een woning voor gezinnen mogelijk wordt. Uitstraling en waardering De woonomgeving wordt positief beoordeeld. De buurt en de wijk zijn ruim van opzet. De openbare ruimte is ruim opgezet en er is een grote hoeveelheid (volgroeid) groen. Om die reden wordt geen wijziging voorgesteld voor de uitstraling van de buurt of wijk. De woningen zijn karakteristiek voor de periode waarin ze gebouwd zijn en hebben daarmee een eigen sfeer en uitstraling.

Ingreepscenario’s

17

In het onderstaande schema is een overzicht gegeven van de ingrepen per scenario op hoofdlijnen, de kwaliteiten die worden gerealiseerd en de kosten en opbrengsten van de scenario's. In de volgende paragrafen wordt per scenario ingegaan op het niveau van de ingreep. Een volledig overzicht van de te nemen maatregelen is opgenomen in de bijlage.

Scenario

Basisingrepen op hoofdlijnen ivm levensduur. (per scenario extra’s t.o.v vorige scenario)

1. Tijdelijk in stand houden / sloopnieuwbouw

2. Doorexploiteren

3. Levensduurverlenging

4. Nieuwe Start

0-10 jaar

15 jaar

25 jaar

50 jaar

klein reparatie- en schilderwerk

draaiende delen

vervangen dak

kozijnen vervangen

nieuwbouw (weergegeven als optie)

metselwerk?

buitenbeplating

Kierdichting

vloeren vervangen

herstelwerk dak

plattegrond wijzigen

reparatie vloeren cv installatie/electra riolering sanitair Ingrepen op hoofdlijnen ivm energie

geen

HR ++ glas

geïsoleerd dak

triple glas

Isolatie

installaties

dubbele kierdichting

kierdichting

Serre als bufferruimte (optie)

Serre als bufferruimte (optie)

dak/gevel ventilatie Kosten basis

€ 4.248

€ 33.641

€ 44.158

€ 86.740

Kosten optievariant

nvt

nvt

€ 81.432

€ 133.882

€ 5.000

€ 5.000

B/B

A/A+

overige kosten/verhuis Energielabel basis/optie

F/A

Ingreepscenario’s

C/C

18

Scenario

1. Tijdelijk in stand houden / sloopnieuwbouw

2. Doorexploiteren

3. Levensduurverlenging

4. Nieuwe Start

0-10 jaar

15 jaar

25 jaar

50 jaar

CO 2 besparing CO2 besparing tov tov huidige basis (kg) / optie

0

2.331 (47%)

2.523 (51%)-2.958 (60%)

3.406 (69%)- 3.719 (75%)

Woontechnische kwaliteit (extra’s t.o.v. vorige)

- ongewijzigd

binnenklimaat verbeterd

binnenklimaat verbeterd

Woningplattegrond verbeterd

sanitair/keuken sanitair/keuken Uitstraling

- ongewijzigd

Schilderwerk

optie uitbreiding - gevel vernieuwd

- gevel vernieuwd

optie: gevel vernieuwd Onderhoud

- ongewijzigd

- ongewijzigd

- ongewijzigd

keuze kozijnen

Stedenbouwkundig

- ongewijzigd

- ongewijzigd

- ongewijzigd

- ongewijzigd

Optievariant (afwijking t.o.v. basis)

nvt

nvt

Serre

serre & uitbouw

zonneboiler

zonneboiler

Huurpunten energie

+0

+ 24

+ 32

+32

Huurpunten oppervlakte

+0

+0

+0

+ 18 (optie)

Huurpunten totaal

123

147

166

166-184

max redelijk

562,89

673,26

760,28

760,28 - 842,72

Huur max redelijk

63%-nieuw:80% tot grens

63%

70%

80% tot grens

Nieuwe huur

355- 652,52

424

532

532 -652,52 (674)

Daling energielasten

0

€ 77,38-

€ 93,12-

€ 98,86-

Bedrijfswaarde basis

€ 3.581

€ 19.609

€ 51.907

€ 83.587

Bedrijfswaarde incl. opties

nvt

nvt

€ 51.907

€ 104.731

NCW project basis

€ 668- / € 48.500 -

€ 14.032-

€ 2.749

€ 8.153-

NCW project incl opties

nvt

nvt

€ 34.525-

€ 34.151-

Ingreepscenario’s

19

4.2 Scenario 1: Tijdelijk in stand houden t.b.v. sloop - nieuwbouw (0-10 jaar) In scenario 1 wordt een sloopbesluit genomen. De exploitatie wordt voortgezet voor zolang mogelijk en voor zover dit financieel lucratief is. Er is vanwege het sloopbesluit geen sprake meer van indexering van de huur. Ingrepen vinden alleen plaats binnen de economische afweging, voor zover noodzakelijk om de rendabele exploitatie tot het einde voort te zetten. Dat betekent dat de eventuele ingreep afhankelijk is van de huidige verhuurbaarheid tot einde exploitatie en de technische staat. Bij noodzakelijke ingrepen met een hoger kostenniveau wordt de exploitatie eerder beëindigd. In dit geval is het mogelijk de woningen tot maximaal 10 jaar door te exploiteren. Er zijn kleine ingrepen noodzakelijk om die exploitatie mogelijk te maken. Het scenario moet vooral worden beoordeeld op basis van de kwaliteit en het saldo van de te realiseren nieuwbouw. Omdat de maatvoering van de huidige woningen niet voldoet aan de eisen die daaraan vandaag worden gesteld, is het onontkoombaar dat bij sloopnieuwbouw in een andere vorm dan de huidige wordt teruggebouwd. De prijs-kwaliteit van het nieuwbouwscenario zal ook moeten worden afgewogen tegen het scenario van 'de nieuwe start'. In beide gevallen is sprake van een exploitatie voor 50 jaar, waarbij de kwaliteiten van nieuwbouw vergelijkbaar moeten zijn is met die van de variant 'nieuwe start' inclusief de uitbreidingsopties. Nieuwbouw In deze variant zou sprake zijn van nieuwbouw in 2020. Een volledige beoordeling van de variant vraagt om een berekening van de kosten en opbrengsten van de vervangende nieuwbouw. Voor de vervangende nieuwbouw is gerekend met woningen van 90m2 gbo. Daarmee is de woningoppervlakte gelijk aan de oppervlakte van de bestaande woningen inclusief uitbouw, zoals weergegeven in scenario 4a. Overigens geldt voor alle varianten dat het naar achteren schuiven van de ingreep zou leiden tot een verbetering van het resultaat. Wel zijn bij de andere scenario’s de opties om de ingreep naar achteren te schuiven beperkter dan in deze variant.

Ingreepscenario 1

20

4.2.1 Kwaliteiten scenario 1 In dit scenario gebeuren alleen die dingen die noodzakelijk zijn om de woning nog 10 jaar door te verhuren tot einde exploitatie. Stedenbouwkundig Er is geen stedenbouwkundige wijziging. Bouwtechnisch Bouwtechnisch is sprake van de minimaal noodzakelijke ingrepen om de woning in de verhuur te kunnen houden. Dat betekent dat er alleen sprake is van kleine ingrepen zoals: - reparatie en schilderwerk aan de kozijnen - herstel gebreken sanitair en elektra Er is in dit scenario niet gerekend met kwaliteitsopties. Energetisch Er is geen sprake van energetische maatregelen. Dat betekent dat de woning het huidige F label behoudt. Dit zal betekenen dat de energielasten de komende 10 jaar sterk zullen stijgen. Bij een verdere stijging van energielasten van 7,5% per jaar (dit is de gemiddelde stijging de afgelopen 10 jaar) zullen deze tegen het einde van de exploitatie op een niveau van € 275 per woning per maand liggen. De nieuwbouwwoningen zijn energetisch op niveau EPC ≤ 0,4 (nieuwbouw 2020). Dat wil zeggen dat deze woningen op niveau A+ zitten. Woontechnische Er is geen verbetering van de woontechnische kwaliteit. Er mag worden aangenomen dat tegen het einde van de exploitatieperiode de woonkwaliteit verder verslechtert, mede omdat een deel van de buurwoningen dan inmiddels leeg staat. Uitstraling Er is geen verandering van de uitstraling van de woningen, behoudens door schilderwerk en kleine reparaties.

Scenario 1

60jaar 50jaar 40jaar 30jaar 20jaar 10jaar jaar bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

Ingreepscenario 1

stedenbouwkundig

21

4.2.2 Kosten en opbrengsten Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen bedragen gemiddeld per woning € 4.248,- incl. BTW. Deze kosten moeten ook worden bezien in relatie tot de onderhoudskosten voor de verdere duur van de exploitatie. In de afweging kan worden betrokken dat de noodzakelijke kosten ineens worden genomen, terwijl in het verdere verloop minder kosten worden gemaakt dan gemiddeld voor het gehele bezit. Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor dit scenario bedraagt € 3.481,-. Dan is er rekening mee gehouden dat er nog 10 jaar wordt geëxploiteerd, waarbij geen sprake meer is van tussentijdse huurverhogingen. Wel is nog gerekend met gemiddelde onderhoudslasten en toerekening van bedrijfslasten. De derving is op 10% gezet in verband met het beëindigen van de exploitatie. Bij deze uitgangspunten is de netto contante waarde van deze variant - € 768 exclusief de nieuwbouwexploitatie. In deze variant kan de NCW in de praktijk nog flink schommelen. Op de periode van 10 jaar is het een groot verschil of sprake is van een exploitatie van 7 of 12 jaar. Bovendien ontstaan grote verschillen afhankelijk van de kosten voor onderhoud die in de exploitatie worden meegenomen en de mate van leegstand tegen het einde van de exploitatie. Nieuwbouw In deze variant zou sprake zijn van nieuwbouw in 2020. Een volledige beoordeling van de variant vraagt om een berekening van de kosten en opbrengsten van de vervangende nieuwbouw. Voor de vervangende nieuwbouw is gerekend met woningen van 90m2 gbo. Daarmee is de woningoppervlakte gelijk aan de oppervlakte van de bestaande woningen inclusief uitbouw, zoals weergegeven in scenario 4a. De stichtingskosten ex. grond van de nieuwe woningen bedragen nominaal heden: € 160.000. Daarnaast is sprake van sloopkosten en verhuiskosten van in totaal € 10.500. De nieuwbouw heeft een bedrijfswaarde gelijk aan die van scenario 4a: € 104.700. Daarmee komt de NCW van deze variant op - € 65.750 indien sloop-nieuwbouw vandaag plaats zal vinden. Dit is nadrukkelijk een referentie om de grootte van de nominale onrendabele investering aan te geven. Deze onrendabele top is hoog omdat in de nieuwbouw is gerekend met aantal extra kwaliteiten, vergelijkbaar met scenario 4a. In feite is echter sprake van een investering over 10 jaar. Dat betekent dat de kosten contant moeten worden gemaakt naar vandaag, uitgaande van sloopnieuwbouw in 2020. Op basis van die berekening is de NCW van de nieuwbouwvariant vandaag -€ 48.500 exclusief de opbrengsten van uitexploiteren van de bestaande woningen. Overigens geldt ook in de andere varianten dat het naar achteren schuiven van de ingreep zou leiden tot een verbetering van het resultaat. Wel zijn bij de andere scenario's de opties om de ingreep naar achteren te schuiven beperkter dan in deze variant. Ontwikkeling woonlasten De huidige energielasten zijn berekend op basis van een gestandaardiseerd energiegebruik. De berekening van de theoretische energiestijging is gebaseerd op de gemiddeld stijging in de afgelopen 10 jaar (periode 2000 – 2010). Op basis van deze aannames stijgen de energielasten in de komende 10 jaar van € 133,- naar € 275,-. Gecombineerd met een vaste huurprijs bedragen de woonlasten per maand aan het einde van de exploitatieperiode €631. Dit betekent een stijging van 29% ten opzichte van de huidige woonlasten.

Ingreepscenario 1

22

4.3 Scenario 2: Doorexploiteren (15 jaar, uitgestelde beslissing) In scenario 2 is eigenlijk sprake van een uitgestelde beslissing. Er wordt nu niet besloten de woning te slopen of ingrijpend te verbeteren. Er worden maatregelen genomen die het mogelijk maken de woning 15 jaar door te exploiteren om op dat moment opnieuw een afweging over de toekomst te maken. Dat betekent dat het nodig is de kwaliteit van de woning gedurende die periode in stand te houden, zodat er nog in vrijheid een beslissing kan worden genomen. De kwaliteit van de woningen wordt op een aanvaardbaar technisch minimumniveau gebracht. Energetisch is alleen sprake van die ingrepen die leiden tot een maximale labelsprong voor minimale investeringen ('laaghangend fruit'). Tenzij er bijzondere aanleidingen of kansen zijn is geen sprake van investeringen gericht op het verbeteren van de woontechnische kwaliteit en de uitstraling van de woning. 4.3.1 Kwaliteiten scenario 2 In dit scenario worden alleen maatregelen genomen die voor minimale investeringen relatief grote verbeteringen opleveren en waarmee de woning nog 15 jaar doorgeëxploiteerd kan worden. Daarbij wordt gekozen voor eenvoudige bouwkundige ingrepen die niet alleen een energetische verbetering bewerkstelligen, maar ook gebreken van bouwkundige aard kunnen herstellen/wegnemen. Stedenbouwkundig Er is geen stedenbouwkundige wijziging Bouwtechnisch Bouwtechnisch is sprake van de minimaal noodzakelijke ingrepen om de woning in de verhuur te kunnen houden. Dat betekent dat er alleen sprake is van kleine ingrepen zoals: - vervangen draaiende delen inclusief verbeteren luchtdichting - herstelwerk dak - vervangen buitenbeplating en isoleren - herstelwerk dak en vloeren - wanden, vloeren, plafonds - vervangen sanitair - optimaliseren ventilatiesysteem

- vervangen van panelen tussen de kozijnen - vervangen van enkel glas door HR++ glas - vervangen draaiende delen

Ingreepscenario 2

23

Energetisch Er is sprake van beperkte energetische maatregelen die in belangrijke mate samenhangen met de technische maatregelen. Er is alleen sprake van goedkope energetische maatregelen: - isoleren begane grondvloer en zoldervloer - na-isoleren spouw - vervangen enkel glas door HR++-glas - isolerende voordeur - optimaliseren ventilatiesysteem Met dit verbeterscenario worden de woningen na renovatie geclassificeerd met label C. Woontechnisch en binnenklimaat Door de gemaakte keuzes ter verbetering van de bouwkundige en energetische kwaliteit van deze woningen wordt ook het binnenklimaat aanzienlijk verbeterd. De veelgehoorde vocht- en tochtklachten behoren tot het verleden. Ook zorgen de maatregelen aan de bouwkundige schil ervoor dat het geluid van de naastgelegen spoorlijn in de woning minder hoorbaar is. Uitstraling Er is een beperkte verbetering van de uitstraling door schilderwerk, vervangen draaiende delen en door vervangen van de gevelbeplating. 4.3.2. kosten en opbrengsten Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen bedragen € 33.641,- incl. BTW gemiddeld per woning. Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor het doorexploiteren bedraagt € 19.609,-. Er wordt gerekend met de gemiddelde onderhoudslasten en bedrijfslasten van Woonborg. Bij deze uitgangspunten is de netto contante waarde van deze variant -€ 14.032. Ontwikkeling woonlasten Zonder ingrepen zullen, op basis van een voorzetting van de energieprijzenstijging in de afgelopen 10 jaar, de energielasten oplopen van €133 naar €396. De woonlasten lopen hierdoor op van €489 naar €886. De ingrepen in dit scenario verlagen de energielasten van €396 in 2026 tot €212 in 2026. De woonlasten blijven hierdoor, ondanks een hoger huurniveau samenhangend met de ingrepen, beperkt tot €748.

Scenario 2

60jaar 50jaar 40jaar 30jaar 20jaar 10jaar jaar bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

stedenbouwkundig

Ingreepscenario 2

24

4.4 Scenario 3: Verlengen levensduur (25 jaar) In scenario 3 is sprake van een investering die de levensduur duidelijk verlengt. De woning moet op een kwaliteitsniveau komen vergelijkbaar met woningen uit 1985-1990, waarvan de exploitatie 20-25 jaar geleden is gestart. Dat betekent dat het uitgangspunt is te komen tot een verbetering van de energetische kwaliteit naar label B of beter. Ook de woontechnische kwaliteit moet 25 jaar concurrerend zijn. Dat betekent dat investeringen in de woontechnische kwaliteit afhankelijk zijn van de huidige concurrerende woonvoorraad, de samenstelling van de eigen voorraad van de corporatie, de marktcontext en de demografische ontwikkeling. Mogelijke investeringen in de kwaliteit van de woonomgeving en in de uitstraling van de woning worden in dit scenario steeds onderzocht, evenals mogelijkheden tot het samenvoegen of splitsen van woningen. Of deze investeringen worden gedaan is afhankelijk van de huidige kwaliteit, de verhuurbaarheid gezien de marktcontext én van de positie van de corporatie in de gegeven wijk.

t.o.v. scenario 3 heeft scenario 3a extra m2 door toevoeging van serre op de begane grond

- vervangen van puien en kozijnen in de voor- en achtergevel - toevoegen serre aan achtergevel

Ingreepscenario 3 en 3a

25

4.4.1 Kwaliteiten scenario 3 In dit scenario worden maatregelen genomen waarmee de woning de komende 25 jaar concurrerend is met de huidige woonvoorraad. In dat kader is het maatregelenpakket ingrijpender dan het voorgaande scenario. In plaats van herstel of reparatie wordt in een aantal gevallen gekozen voor vervanging, waarmee energetisch en bouwtechnisch een aanzienlijke verbetering wordt gerealiseerd. Bouwtechnisch Bouwtechnische ingrepen zijn gericht op een levensduurverlenging tot 25 jaar. Daarbij is onder andere sprake van de volgende bouwtechnische ingrepen in aanvulling op de ingrepen van scenario 2: vervangen dakpannen Energetisch Er is sprake van verdergaande energetische maatregelen in aanvulling op scenario 2, gericht op het bereiken van label B: - vervangen dakconstructie door goed isolerende dakelementen - vervangen enkel en conventioneel dubbel glas door HR++-glas - toepassen van een vraaggestuurd ventilatiesysteem Daarmee wordt een verbetering gerealiseerd naar label B. Woontechnisch en binnenklimaat Aanvullend op scenario 2 wordt het binnenklimaat in deze woningen verder verbeterd. De genomen maatregelen zorgen voor een verdere afname van vocht- en tochtklachten. Daarnaast levert het vraaggestuurde ventilatiesysteem door CO2 -sturing precies de benodigde hoeveelheid ventilatie. Uitstraling Er is een beperkte verbetering van de uitstraling door schilderwerk, vervangen draaiende delen en door vervangen van de gevelbeplating. Stedenbouwkundig Er is geen stedenbouwkundige wijziging

Scenario 3a

Scenario 3

60jaar

60jaar

50jaar

50jaar

40jaar

40jaar

30jaar

30jaar

20jaar

20jaar

10jaar

10jaar

jaar

jaar bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

stedenbouwkundig

Ingreepscenario 3 en 3a

bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

stedenbouwkundig

26

Ingreepscenario 3 en 3a

27

4.4.2 Kosten en opbrengsten scenario 3 Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen bedragen € 44.158,- incl. BTW gemiddeld per woning. Daarnaast is er eventueel nog sprake van verhuiskosten. Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor het uitexploiteren bedraagt € 51.907,-. Er is gerekend met de gemiddelde onderhoudslasten en bedrijfslasten van Woonborg. Bij deze uitgangspunten is de netto contante waarde van deze variant € 2.749. Ontwikkeling woonlasten Dit scenario zullen zonder ingrepen de huidige energielasten (€133) en woonlasten (€489)oplopen tot respectievelijk € 816 en € 1.444. Opgemerkt moet worden dat dit een theoretische benadering is. In de praktijk zal er immers een omslag in energielasten plaatsvinden. Als de kosten zo hoog oplopen, zullen nu nog onrendabele investeringen gemakkelijker terug te verdienen zijn. Met ingrepen wordt de energielast teruggebracht tot € 398, waardoor de woonlast, ondanks hogere huren, beperkt blijft tot € 1.178. 4.4.3 Kwaliteiten scenario 3a Naast de basisscenario's wordt een aantal optionele verbeteringen voorgesteld ten opzichte van variant 3. Aanvullend op de maatregelen uit scenario 3 wordt aan de achterzijde van een woning een serre geplaatst. Tevens wordt de woning voorzien van een zonneboilercombi en een douchewtw (één van de uitgangspunten van de zonnehaardwoning). Vanwege de verhoogde geluidbelasting en de gunstige oriëntatie kan een serre bij goed gebruik bijdragen aan een comfortabel en energiezuinig huis. Ook is hiermee sprake van een verdere verbetering van de uitstraling van de woning. Belangrijke voorwaarde is wel dat de bewoners (huurders) geïnformeerd worden over het juiste gebruik van deze serre. De tussenpui moet in stand blijven omdat anders een extreme verslechtering van het binnenklimaat optreedt, zowel qua energieverbruik als qua comfort (oververhitting in de zomer en niet op temperatuur kunnen krijgen in de winter). 4.4.4 Kosten en opbrengsten scenario 3a Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen (inclusief de basiskosten van scenario 3) bedragen € 81.432,- incl. BTW gemiddeld per woning. Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor het uitexploiteren bedraagt € 51.907,-. Er is gerekend met de gemiddelde onderhoudslasten en bedrijfslasten van Woonborg. Ontwikkeling woonlasten In dit scenario worden de energielasten nog verder teruggebracht ten opzichte van het basisscenario. De energielasten dalen aan het eind van de exploitatieperiode van €398 (basisscenario) naar €316. De woonlasten dalen hierdoor van € 1.178 naar €1.096.

Ingreepscenario 3 en 3a

28

4.5 Scenario 4: Nieuwe start (50 jaar) In scenario 4 wordt de woning zo vernieuwd dat een nieuwe exploitatieperiode van 50 jaar kan worden gestart. De kwaliteit moet concurrerend zijn met nieuwbouwkwaliteit. Energetisch wordt gestreefd naar een label A+ of beter. Ook woontechnisch moet de woning 50 jaar concurrerend zijn. Dat betekent dat ook hoge eisen worden gesteld aan de geboden woonkwaliteit. De minimum kwaliteit wordt daarbij wel mede bepaald door de marktcontext en het concurrerend aanbod op de regionale markt. In dit scenario is steeds ook expliciet aandacht voor de kwaliteit van de woonomgeving en de uitstraling van de woning. Daarnaast houdt dit scenario rekening met het samenvoegen of splitsen van woningen en het toevoegen van volume/programma. Eventuele extra investeringen in de uitstraling en de uitbreiding van de woning worden afgewogen op basis van de marktcontext en de positie van de corporatie in de wijk. Daarnaast wordt ook de (toekomst)waarde van de woning in een eventueel verkoopscenario hierbij meegewogen.

extra bij 4a

t.o.v. scenario 4 heeft scenario 4a extra oppervlak door toevoeging van een uitbouw aan de serre op de begane grond

- vervangen dak en gevel voor- en achtergevel - toevoegen serre aan achtergevel + uitbouw

Ingreepscenario 4 en 4a

29

4.5.1 Kwaliteiten scenario 4 Voor een optimale bouwkundige, energetische en esthetische verbetering wordt in dit scenario de woning van binnen en van buiten volledig vernieuwd. Stedenbouwkundig Er is geen stedenbouwkundige wijziging Bouwtechnisch Bouwtechnische ingrepen zijn gericht op een totale vernieuwing van de woning, zodat deze weer 50 jaar meekan. Daarbij is onder andere sprake van de volgende bouwtechnische ingrepen in aanvulling op de ingrepen van scenario 3: - vervangen alle kozijnen door kozijnen met tripleglas - nieuw metselwerk buitenblad en een spouwisolatie met een Rc waarde van 5,0 m2K/W - nieuwe dakconstructie - vervangen houten begane grondvloer inclusief aanbrengen vloerverwarming Energetisch Er is sprake van verdergaande energetische maatregelen in aanvulling op scenario 3, gericht op het bereiken van label A: - alle beglazing wordt vervangen door tripleglas - dak en buitengevel wordt volledig vernieuwd tot een Rc waarde ≥ 5-6 m2K/W - begane grondvloer wordt geheel vervangen inclusief vloerverwarming woonkamer/keuken - op de cv-ketel wordt een zonneboiler aangesloten - het zuidelijk georiënteerd dakvlak wordt voorzien van pv-panelen - in de woning wordt een gebalanceerd ventilatiesysteem met wtw aangebracht. Na doorvoering van dit verbeterscenario worden de woningen A+ gelabeld. Woontechnisch en binnenklimaat Met dit maatregelenpakket wordt het binnenklimaat op de meest optimale manier verbeterd. Alle constructies die nu tot comfortklachten leiden, worden geheel vervangen. Ook zorgt het ventilatiesysteem voor een nog verdere afzwakking van het geluid van passerende treinen. De woningindeling wordt verbeterd door de badkamer naar de achtergevel te verplaatsen en de begane grond minder hokkerig te maken door o.a. de keuken bij de woonkamer te betrekken Uitstraling Het is mogelijk een volledig nieuwe uitstraling van de woning te realiseren doordat de gehele schil wordt vernieuwd. Scenario 4

Scenario 4a

60jaar

60jaar

50jaar

50jaar

40jaar

40jaar

30jaar

30jaar

20jaar

20jaar

10jaar

10jaar

jaar

jaar bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

stedenbouwkundig

Ingreepscenario 4 en 4a

bouwtechnisch

energetisch

woontechnisch

uitstraling

stedenbouwkundig

30

Ingreepscenario 4a

31

Ingreepscenario alternatief voor 4a

32

Ingreepscenario alternatief voor 4a

33

4.5.2 Kosten en opbrengsten Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen bedragen gemiddeld per woning € 86.739,95,- incl. BTW. Daarnaast is nog sprake van kosten in verband met uitplaatsen van bewoners. Daarvoor is gerekend met € 5.000,- per woning. Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor de nieuwe start bedraagt € 83.587,-. Er gerekend met de gemiddelde onderhoudslasten en bedrijfslasten van de Corporatie. Bij deze uitgangspunten is de netto contante waarde van deze variant € - 8.153. De relatief gunstige NCW wordt mede bepaald door het gehanteerde huurniveau op de liberalisatiegrens. Dit huurniveau lijkt verantwoord gezien de extra kwaliteiten in de woning. De huur moet echter wel door de corporatie verantwoord worden geacht. Ontwikkeling woonlasten In dit scenario lopen de huidige energielasten (€133) en woonlasten (€489) op tot een theoretische hoogte van respectievelijk €4.978 en €6.141 na 50 jaar. Zoals eerder opgemerkt zal de praktijk anders zijn, omdat er een omslagpunt plaats zal vinden. De berekening dient dan ook als referentie op basis van ontwikkelingen in het verleden. De ingrepen in dit scenario verlagen de energielasten van naar €1.429 na een exploitatieperiode van 50 jaar. De woonlasten bedragen hierdoor € 3.305. 4.5.3 Kwaliteiten scenario 4a In dit scenario wordt een aantal optionele extra maatregelen voorgesteld ten opzichte van variant 4. Dit zijn een serre en daarmee samenhangende maatregelen zoals omschreven bij variant 3a. Daarnaast wordt een uitbouw voorgesteld aan de achterzijde van de woning. Energetisch Door toepassing van een o.a. een serre en een zonneboiler blijft de energieprestatie op het niveau A+. Woontechnisch en binnenklimaat De serre zorgt voor een verbeterde ventilatie van de woning en een verdere beperking van de geluidsoverlast. Daarnaast is de serre een kwalitatieve toevoeging aan de woning. Ook wordt er een uitbouw toegevoegd om zodoende de woning geschikt te maken voor senioren met een slaapkamer en badkamer op de begane grond. 4.5.4 Kosten en opbrengsten Kosten ingreep De totale kosten van deze ingrepen (inclusief de basiskosten van scenario 3) bedragen € 133.881,- incl. BTW gemiddeld per woning. Daarbij komen de verhuiskosten van € 5.000 Bedrijfswaarde en NCW De bedrijfswaarde voor het uitexploiteren bedraagt € 104.731,-. Er is gerekend met de gemiddelde onderhoudslasten en bedrijfslasten van de Corporatie. Bij deze uitgangspunten is de netto contante waarde van deze variant -€ 34.151.

Ingreepscenario 4 en 4a

34

Ontwikkeling woonlasten Ten opzichte van het basisscenario nemen de energielasten voor de bewoner toe van € 1.430 tot € 1.501. Deze toename hangt samen met de extra vierkante meters die worden gerealiseerd. Per vierkante meter is echter wel sprake van een energiebesparing. Gecombineerd met de extra huren die samenhangen met de uitbreiding van de woning, stijgen de theoretische woonlasten van € 3.305 (basisscenario) naar €3.637. 4.6 Mutatie versus complexgewijs, per scenario optimum aangeven Er is ook gekeken naar de mogelijkheden om te komen tot verbetering van de woningen bij mutatie. In het algemeen is het mogelijk een groot deel van de ingrepen ook bij mutatie te realiseren. Alleen de meest extreme variant van het totaal vernieuwen van daken, metselwerk en vloeren is bij mutatie niet goed realiseerbaar. In het algemeen zullen de kosten van woningverbetering bij mutatie hoger liggen, omdat geen sprake meer is van volumevoordelen. Daar staat tegenover dat er een kostenvoordeel is omdat geen sprake is van verhuiskosten. Het belangrijkste knelpunt voor verdergaande ingrepen bij mutatie is steeds dat er grote onderlinge kwaliteitsverschillen tussen de woningen ontstaan. Daarmee is er steeds een natuurlijke grens aan de mutatieingreep. Het is onwenselijk dat de helft van de woningen na verbetering nog 25 jaar mee kan, terwijl de overige woningen op het einde van de exploitatie komen. In de bijlage is in een specificatie aangegeven welke maatregelen bij mutatie kunnen plaatsvinden.

Ingreepscenario 4 en 4a

35

5. Afwegingen en conclusies 5.1 Beoordeling van de varianten Onderstaand worden eerst de overwegingen bij de verschillende varianten gegeven. Vervolgens worden de varianten in de context geplaatst en integraal beoordeeld. Variant 1 In variant 1 wordt uiteindelijk door de sloop-nieuwbouw een hoog kwaliteitsniveau gerealiseerd. Door de goede verhuurbaarheid ontbreekt echter de noodzaak om op korte termijn tot sloop over te gaan. In deze gunstige locatie-context met zeer veel waarde gelegen in de stedenbouwkundige situatie geldt deze variant sloopnieuwbouw nadrukkelijk als een referentie voor overige scenario's. De totale netto contante waarde van deze variant wordt bepaald door een aantal factoren: a) werkelijke periode van uitexploiteren: in de praktijk zal deze periode korter kunnen uitvallen dan 10 jaar b) onderhoudskosten tijdens uitexploiteren: er is te beargumenteren dat deze kosten slechts gedeeltelijk moeten worden meegenomen, waardoor de variant iets gunstiger uitvalt. c) het kwaliteitsniveau van de nieuwbouw: er is een aantal kwaliteiten opgenomen die ook zouden kunnen vervallen. Het gaat bijvoorbeeld om een zonneboiler, tweede badkamer en een hoger architectuurniveau. Deze kwaliteiten zijn als uitgangspunt genomen om te komen tot een vergelijking met variant 4a. Ook in variant 4 a kunnen die kwaliteiten eventueel vervallen. Variant 2 In variant 2 is sprake van doorexploiteren, waarbij het volgende kan worden geconcludeerd: a) De NCW van deze variant is zeer ongunstig, zeker afgezet tegen de kwaliteiten die worden gerealiseerd b) Bij de gegeven investeringen zou de woning eigenlijk langer moeten worden doorgeëxploiteerd. Er is echter een aantal investeringen gedaan onder het kwaliteitsniveau passend bij een langere exploitatie. Daarmee valt deze variant af in vergelijking met de andere varianten. Variant 3 In variant 3 is sprake van een levensduurverlenging naar 25 jaar: a) De netto contante waarde van deze variant in de basis het meeste gunstig vanuit financieel oogpunt. b) Die gunstige netto contante waarde is mede een gevolg van een huurverhoging die mogelijk is op basis van extra huurpunten door de energiebesparing. Daarnaast is aangenomen dat het percentage maximaal redelijk omhoog kan door de verbeterde kwaliteit. In de markt ter plaatse zou die verhoging haalbaar moeten zijn. c) Bij een levensduur van 25 jaar is het ook van belang de woontechnische kwaliteit scherp te beoordelen. Hier zit in dit scenario het belangrijkste spanningsveld. De woontechnische kwaliteit blijft in deze variant namelijk beperkt doordat sprake is van relatief kleine woningen. De woningen zijn bovendien niet zeer geschikt voor senioren. Daar staat wel tegenover dat het risico dat de verhuurbaarheid onder druk komt te staan in deze woningmarkt beperkt is. Variant 3a In variant 3a is sprake van een toevoeging van een serre en zonneboiler: a) De invloed op de NCW is negatief, omdat de extra kwaliteiten niet direct aangrijpingspunten geven voor een verdere huurverhoging. Met name in vergelijking met variant 4a is het verschil in kwaliteit groot in verhouding met het verschil in het saldo tussen beide plannen. b) Er is wel een verbetering van de woontechnische kwaliteit door de serre, die niet alleen een verbetering van het energieverbruik geeft, maar ook bijdraagt aan het beperken van geluidhinder, en een duidelijke kwaliteit aan de woning toevoegt. c) Een nadeel van deze variant is dat ondanks het hoge investeringsniveau de woning niet extra geschikt wordt gemaakt voor senioren. d) Ten opzichte van de totale investering en ten opzichte van de basisvariant 3 zijn de toegevoegde kwaliteiten

36

Variant 4 In variant 4 wordt de woning volledig vernieuwd: a) De NCW in de basisvariant 4 is zeker in vergelijking met de sloop-nieuwbouwvariant en in vergelijking met de varianten 2 en 3a zeer gunstig. b) Een kritiek punt in de basisvariant 4 is dat nog steeds sprake is van vrij kleine woningen, die bovendien niet geschikt zijn voor senioren. Variant 4a In variant 4a wordt een aantal opties toegepast waardoor woontechnische kwaliteit en energieverbruik verder verbeteren: a) De NCW van het project is beduidend slechter dan in de basisvarianten 2 en 3. b) Wel is sprake van een duidelijk extra kwaliteit, doordat de woning expliciet geschikt wordt gemaakt voor senioren. c) De netto contante waarde is gunstiger dan die van de sloop-nieuwbouwvariant, waar een vergelijkbare kwaliteit wordt gerealiseerd. d) Er kan een nadere kwaliteitskeuze worden gemaakt, waarbij uiteindelijk een variant ontstaat die tussen de varianten 4 en 4a in ligt.

Afwegingen en conclusies

37

5.2 Naar een integrale afweging De stedenbouwkundige context en de kwaliteiten van de buurt geven geen aanleiding om te komen tot wijzigingen op dit schaalniveau. In alle varianten worden de stedenbouwkundige principes gehandhaafd. De brede beukmaat van de woning en de diepe tuin geeft aanleiding voor nieuwbouw of aanbouw van de bestaande woning. Deze optie hangt nadrukkelijk samen met de plaatselijke woningmarkt, de doelgroepen van beleid en de portefeuille van de corporatie. Vanuit woningmarktperspectief zijn de volgende ontwikkelingen van belang: · ontgroening en vergrijzing van de bevolking · tekort aan hoogwaardige appartementen met/zonder zorg · toenemende spanning op de woningmarkt en een zeer beperkte woningbouwproductie · afname van de doorstroming en een toename van het aantal woningzoekenden in de huursector Vanuit het complex geredeneerd zijn er mogelijkheden om verschillende doelgroepen te accommoderen, zoals een specifieke inzet op starters (scenario 2) of juist senioren (scenario 4a). De stedenbouwkundige opzet met afzonderlijke stempels maakt het bovendien mogelijk om de drie stempels verschillend te positioneren. Deze afweging hangt echter ook sterk samen met een analyse en opbouw van de woningportefeuille van de corporatie. Vanuit de prijs-kwaliteitsverhouding is een scenario waarbij wordt gekozen voor een verlenging met 15 jaar (scenario 2) ongunstig. Bij de gegeven investeringen zou de woning uiteindelijk eigenlijk langer moeten worden doorgeëxploiteerd. Een verlenging met 25 jaar in het basisscenario (scenario 3) geeft weliswaar een positieve netto contante waarde, maar resulteert in een beperkte woontechnische kwaliteit. Er blijft in dit scenario immers sprake van relatief kleine woningen, die ongeschikt zijn voor senioren. Bovendien zijn de kosten van dit scenario vrij hoog in relatie tot de te realiseren kwaliteiten. Voor een relatief beperkte verslechtering van de netto contante waarde kunnen de kwaliteiten en levensduurverlenging van scenario 4 behaald worden. Ondanks deze slechtere netto contante waarde resulteert dit scenario wel in een hogere prijs-kwaliteitverhouding dan de scenario's 2 en 3. In scenario 4a is vervolgens sprake van een duidelijke woontechnische verbetering en bestaat er de mogelijkheid de woning expliciet voor andere doelgroepen (senioren of werken aan huis) geschikt te maken. Dit scenario scoort in prijs-kwaliteit beduidend beter dan de andere optievariant (3a). De technische analyse en mogelijke CO2 -reductie maakt duidelijk dat reeds bij scenario 2 sprake is van een aanzienlijke reductie in CO2 (47%). Dit loopt in de verschillende scenario's op naar 51% (scenario 3) tot 69% (scenario 4). In de maximale variant, waarbij aanvullende opties op de basisvarianten worden meegenomen, bedraagt de reductie 75%. Hierdoor dalen de energielasten voor bewoners met bijna €100,- per maand. Deze CO2 -besparing is nadrukkelijk gerelateerd aan een juist gebruik van de serre. De serre biedt aanvullende woontechnische kwaliteiten en speelt in op de oriëntatie op het zuiden en de geluidsbelasting van het spoor. Echter, bij onjuist gebruik is sprake van een extreme verslechtering van het binnenklimaat optreedt, zowel qua energieverbruik als qua comfort (oververhitting in de zomer en niet op temperatuur kunnen krijgen in de winter). De verschillende mogelijkheden die in de scenario-analyse worden uitgewerkt zouden in een vervolg nadrukkelijk gekoppeld moeten worden met een analyse van de portefeuille van de corporatie en de volkshuisvestelijke visie op haar bezit. Door de varianten vanuit financiële, bouwtechnische, woontechnische aspecten en doelgroepen te confronteren met de huidige portefeuille kan tot een breed gedragen voorkeursvariant worden gekomen.

Afwegingen en conclusies

38

Contactpersonen Evelyn van der Ploeg Lindenburg Directeur stichting Taskforce Co2 reductie in de bouw Communicatie en strategie www.taskforceco2.nl Jan Winsemius Directie VGG Middelkoop adviseurs Kostencalculatie beheer, onderhoud en nieuwbouw www.vgg.nl Harm Valk Senior Advisor Adviesburo Nieman BV, Ingenieursbureau voor kwaliteitszorg en bouwfysica. www.nieman.nl Eric Amory Directie Amory en Jurriens Concept en projectmanagement www.amoryjurriens.nl Jurgen van der Ploeg Directie FARO Architecten/Research, Stedenbouw, architectuur en onderzoek www.faro.nl

financieel ondersteund door:

Samenstelling Taskforce Co2 (stichting)