BIJLAGENUMMER 27
Overeenkomstig voorstel besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad, gehouden op 7 mei 2009
AAN DE RAAD
Stede Broec, 24 maart 2009 Onderwerp: Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht op en aantal gronden gelegen binnen het plangebied ”Gebiedsvisie Enkhuizen-Stede Broec, fase I”
Financiële gevolgen: Nadat het voorkeursrecht van kracht is geworden kunnen grondeigenaren hun eigendommen aan de gemeente te koop aanbieden. Door het voorkeursrecht spreekt de gemeente uit dat zij in beginsel geïnteresseerd is in verwerving van de betreffende grond. De raad zal dan ook tijdig de benodigde financiële middelen beschikbaar moeten stellen om eventuele aankopen te kunnen bekostigen. Het is echter niet de bedoeling dat de gemeente terstond een actief verwervingsbeleid gaat voeren. Eerst zal er meer duidelijkheid moeten komen over de inhoud van de plannen.
Inleiding In de tweede helft van 2008 heeft er een aantal gesprekken plaatsgehad tussen bestuurders van de gemeenten Enkhuizen en Stede Broec en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (hierna: NHN) met als doel te komen tot een gemeentegrensoverschrijdende gebiedsvisie. Omdat het steeds moeilijker werd de noodzakelijke vertrouwelijkheid te bewaren en te voorkomen dat derden in het plangebied grondposities zouden innemen, waardoor de belangen van de gemeenten ernstig zouden kunnen worden geschaad, heeft zowel ons college als het college van Enkhuizen op 3 maart jl. op basis van artikel 6 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna WVGem) een besluit genomen tot voorbescherming. Hierdoor is er een voorkeursrecht ontstaan voor de duur van maximaal drie maanden. De raden van beide gemeenten worden thans in de gelegenheid gesteld binnen deze termijn een besluit voor te bereiden tot vestiging van een voorkeursrecht. Gebiedsvisie Enkhuizen-Stede Broec NHN is bezig met een onderzoek naar de herstructureringsopgave op verouderde bedrijventerreinen in onder meer West-Friesland. Op voorhand heeft NHN al geconstateerd dat herstructurering van het “natte” bedrijventerrein Krabbersplaat in Enkhuizen op korte termijn wenselijk is. In besprekingen met de gemeente Enkhuizen is dit ter sprake gebracht en de gedachte is dat uitbreiding van het bedrijventerrein Schepenwijk de gewenste herstructurering op het bedrijventerrein Krabbersplaat positief kan beïnvloeden, doordat bedrijven die niet watergebonden zijn worden verplaatst naar het bedrijventerrein Schepenwijk, waardoor vervolgens weer ruimte voor verdere herstructurering van Krabbersplaat wordt gecreëerd. Door uitbreiding van het bedrijventerrein Schepenwijk komt de bedrijvigheid dichterbij de gemeentegrens van Stede Broec te liggen en het lijkt dan ook niet meer dan logisch om verder te kijken en de mogelijkheden voor het gehele gebied tussen de huidige bebouwing van Enkhuizen en Stede Broec nader te onderzoeken. Daarnaast loopt door beide gemeenten de verbindingsweg Alkmaar-Zwolle (N302) die in de nabije toekomst zal moeten worden gereconstrueerd om het toenemende verkeersaanbod adequaat te kunnen verwerken. Aangezien NHN en de gemeenten Stede
1
Broec en Enkhuizen het wenselijk achten het huidige traject van de N302 om te leggen, zullen ook de gemeente Drechterland en de provincie Noord-Holland een rol gaan spelen in de op te stellen gemeenschappelijke gebiedsvisie. De provincie is eerst verantwoordelijke voor de wenselijk geachte reconstructie van de N302. De voorlopige en globale begrenzing van het plangebied voor de op te stellen gebiedsvisie is als volgt: het (open) gebied gelegen tussen Enkhuizen en Stede Broec en tussen het Markermeer en de spoorlijn Hoorn-Enkhuizen. In het overleg tussen NHN en de gemeenten Stede Broec en Enkhuizen is een aantal mogelijkheden voor de invulling van het gebied besproken en is uiteindelijk geconcludeerd dat het wenselijk is dat er wordt gestart met de uitbreiding van het bedrijventerrein Schepenwijk en de herstructurering van het bedrijventerrein Krabbersplaat (fase O) om daarna te komen tot een bredere invulling van het gebied (fase I). Het voorkeursrecht op basis van de voorbeschermingsbesluiten van ons college en van het college van Enkhuizen is uitsluitend gevestigd op de gronden gelegen in het plangebied voor fase O: het gebied gelegen ten oosten van de bebouwde kom van Bovenkarspel-Zuid en globaal omsloten door de spoorlijn en de provinciale weg Zuiderdijk (N506). Ons college ziet vooralsnog geen reden tot toepassing van het voorkeursrecht voor de gronden die nodig zijn voor fase 1. Ons college ziet veel meerwaarde in het gezamenlijk - met de gemeente Enkhuizen en NHN - bestemmen en ontwikkelen van het totale gebied. Wij achten het van groot belang dat er een goede invulling komt voor het deel van het plangebied dat op het grondgebied van de gemeente Stede Broec ligt en dat als buffer dient tussen de bestaande bebouwing en het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein op het grondgebied van gemeente Enkhuizen. In breder perspectief (fase 1) zal met name aandacht worden besteed aan het groen/blauwe karakter van het gebied, het aanbrengen van vaarroutes en de aansluiting daarvan op de bestaande routes en de ontwikkeling van recreatie aan de oevers van het Markermeer. Om het geheel mogelijk te maken is woningbouw met lage bebouwingsdichtheid (maximaal 1 woning per hectare) in het plangebied van fase O een mogelijkheid. Nog dit jaar zullen beide gemeenten in samenspraak met het Ontwikkelingsbedrijf NoordHolland Noord en de overige betrokken partijen werken aan de verdere uitwerking van een gemeenschappelijke gebiedsvisie, die vervolgens in een (intergemeentelijk) bestemmingsplan zal worden vastgelegd. Gelet op het nog prille stadium van de planvorming is thans nog niet duidelijk of voorafgaand aan het bestemmingsplan een structuurvisie zal worden vastgesteld. In dit stadium van de planvorming kan nog geen oordeel worden gevormd over de financiële haalbaarheid van de plannen. Het opstellen van een globale exploitatie-opzet voor het plangebied is eerst aan de orde, indien het plangebied meer concreet is afgebakend en er duidelijkheid ontstaat over aard en omvang van de noodzakelijke ruimtelijke ingrepen, de nieuwe bestemmingen en bebouwingsmogelijkheden, alsmede de kosten van infrastructuur en de verdere inrichting van het gebied. Samenwerking NHN is bereid tot een, samen met marktpartijen en gemeenten, risicodragende deelname in de ontwikkeling van het totale gebied en het beheer daarvan, met inbegrip van de parkinrichting, gronduitgifte, projectcalculatie e.d. De colleges van Enkhuizen en Stede Broec zijn in beginsel bereid planologische medewerking te verlenen om te komen tot uitvoering van de uiteindelijke gebiedsvisie. De gemeenteraden van beide gemeenten zullen hier uiteraard “groen licht” voor moeten geven. Partijen sonderen de bereidheid van dat de provincie om een rol te spelen bij de verwerving van de benodigde gronden middels een actief aankoopbeleid.
2
Tevens wordt nagedacht over de mogelijkheden om een of meer private partijen bij de gebiedsontwikkeling te betrekken. Private partijen kunnen in beginsel waardevolle expertise inbrengen waarover de gemeente zelf niet beschikt. Tevens kunnen zij een deel van het financiële risico op zich nemen. Wij zullen u hieromtrent te zijner tijd separaat informeren. Nut en noodzaak voorkeursrecht De inzet van het instrument van het voorkeursrecht is ingegeven door de wens van ons college om - in samenwerking met de gemeente Enkhuizen en NHN - te komen tot een actief grondbeleid voor de ontwikkeling van het plangebied fase O. Toepassing van het voorkeursrecht is voornamelijk dan aan de orde, indien de gemeente kiest voor een actief grondbeleid en in de planvorming tevens is voorzien in rode functies, bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. De rode functies zorgen immers voor “verdiencapaciteit”. Bij een actief grondbeleid laat de gemeente de realisatie van de door haar gewenste ruimtelijke ontwikkeling niet over aan de markt, met als risico dat de gemeente wordt opgezadeld met verliesgevende planonderdelen, maar koopt zij zelf de benodigde gronden aan en neemt zij het voortouw bij de integrale uitvoering van het ruimtelijke plan. De praktijk leert dat de overheid dat dan veelal doet in samenwerking met een of meer vooraf geselecteerde private partijen (PPS), maar verplicht is dit uiteraard niet. Private partners kunnen kennis en ervaring inbrengen waar de gemeente niet over beschikt en bovendien kunnen zo de financiële risico’s gedeeld. Door gebruik te maken van het voorkeursrecht vergroot de gemeente haar kansen om gronden binnen het plangebied minnelijk in eigendom te verwerven. Door vervolgens de in eigendom verkregen gronden voor eigen rekening en risico te ontwikkelen, creëert de gemeente optimale kansen voor het behalen van exploitatiewinst. Die winst kan vervolgens worden aangewend ter bestijding van de kosten die gemoeid zijn met de realisatie van onrendabele plandelen. De realisatie van de gebiedsontwikkeling voor fase O vraagt om een sterke regisserende rol voor de gemeente. In eerste instantie gaat het daarbij om het maken van een bestemmingsplan en eventueel - voorafgaand daaraan - het vaststellen van een structuurvisie, waarin ten aanzien van het plangebied concrete aanwijzingen voor de toegedachte bestemming zijn opgenomen. Daarnaast is het wenselijk om ook op het terrein van de grondverwerving te komen tot een versterking van de gemeentelijke regie. Ons college acht het niet wenselijk dat er door speculatie in de markt voor wordt gezorgd dat de grondprijs binnen het gebied worden opgestuwd. In dat licht bezien vinden wij het noodzakelijk dat een gemeentelijk voorkeursrecht wordt gevestigd op de gronden gelegen in het plangebied fase O. Hierdoor verschaft de gemeente zichzelf een krachtige positie op de (lokale) grondmarkt en kunnen grondtransacties die het gemeentelijke beleid zouden kunnen doorkruisen effectief worden tegengegaan. Toepassing van het voorkeursrecht is uitsluitend toegestaan, indien de nieuwe bestemming niet-agrarisch is. Aan de in dit raadsvoorstel aangewezen gronden wordt de volgende niet-agrarische bestemming toegedacht: landschappelijk wonen (waarbij gedacht wordt aan maximaal 1 woning per hectare), groenvoorziening en water (alle bestemmingen nader uit te werken). De betreffende gronden zijn niet eerder in een aanwijzing als bedoeld in de WVGem betrokken geweest. Het voorkeursrecht is een passief instrument. Het voorkeursrecht kan een eigenaar nooit verplichten zijn grond te verkopen. Indien grondeigenaren niet op vrijwillige basis hun grond willen verkopen en geen (succesvol) beroep doen op zelfrealisatie, kan de gemeente in een later stadium het instrument van de onteigening inzetten. Het voorkeursrecht verschaft de overheid een sterke uitgangspositie op de grondmarkt. De overheid kan vrijwel alle grondtransacties blokkeren. Speculatieve grondaankopen – met een ongewenst prijsopdrijvend effect - kunnen zo effectief worden tegengegaan.
3
Procedure Op 3 maart jl. heeft ons college een besluit genomen tot vestiging van een voorkeursrecht voor de duur van maximaal drie maanden, de zogeheten voorbescherming. Binnen drie maanden na dagtekening van dit besluit dient de raad een besluit te nemen tot vestiging van een voorkeursrecht. Gebeurt dat niet, dan verloopt de voorbescherming en vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Voor het plangebied is nog geen structuurvisie of bestemmingsplan vastgesteld waarin de wenselijk geachte ruimtelijke ontwikkeling is vastgelegd. Dit betekent dat de raad uitsluitend een zogeheten voorlopig voorkeursrecht kan vestigen op basis van artikel 5, eerste lid WVGem. Het voorkeursrecht heeft een voorlopig karakter, omdat er op dit moment nog geen uitgewerkt en door de raad vastgesteld ruimtelijk plan beschikbaar is, waarvan de financiële haalbaarheid is aangetoond. Een voorlopig voorkeursrecht heeft een geldigheidsduur van maximaal drie jaar. Uiterlijk binnen die termijn dient de raad een structuurvisie of een bestemmingsplan te hebben vastgesteld. Het voorkeursrecht wordt dan automatisch verlengd met een periode van drie jaar, als de raad een structuurvisie heeft vastgesteld , dan wel met maximaal tien jaar, indien de raad een bestemmingsplan heeft vastgesteld. Indien bij wijze van tussenstap eerst een structuurvisie wordt opgesteld, dient de raad uiterlijk binnen drie jaar na vaststelling van de structuurvisie alsnog een bestemmingsplan vast te stellen. Het voorkeursrecht wordt dan automatisch verlengd voor een periode van 10 jaar. De gemeente zal te zijner tijd in goed onderling overleg met de gemeente Enkhuizen en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord de mogelijkheden onderzoeken van de totstandkoming van een intergemeentelijk bestemmingsplan. Een belangrijk voordeel van die constructie is dat dan ook een intergemeentelijk exploitatieplan door de raden van beide gemeenten kan worden vastgesteld. Het intergemeentelijk exploitatieplan biedt optimale mogelijkheden voor de verrekening van kosten tussen rendabele en aan onrendabele plandelen van de beide betrokken gemeenten. Voor de kortere termijn vraagt echter de uitwerking van de gebiedsvisie onze volle aandacht. Rechtsbescherming Het voorkeursrecht houdt een zekere beperking in van het eigendomsrecht en de toepassing van dit instrument is om die reden door de wetgever met een aantal rechtswaarborgen omkleed. Tegen het raadsbesluit kan door belanghebbenden bezwaar worden gemaakt. Aansluitend staat voor belanghebbenden beroep in twee instanties open, eerst bij de (gewone) bestuursrechter, daarna in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voorafgaand aan het raadsbesluit worden belanghebbenden gedurende een periode van drie weken in de gelegenheid gesteld hun zienswijze tegen het voorstel aan de raad kenbaar te maken. Ingebrachte zienswijzen dienen in het raadsvoorstel te worden verwerkt en zullen worden meegenomen in de door de raad te maken belangenafweging. De rechtsbescherming speelt ook een belangrijke rol voor belanghebbenden die hun eigendom te koop aanbieden aan de gemeente. De gemeente dient tijdig en op een zorgvuldige wijze te reageren op aanbiedingen van grondeigenaren. Zodra de gemeente de wettelijke termijnen overschrijdt, vervalt de verplichting van de grondeigenaar om met de gemeente te onderhandelen over de verkoop van zijn eigendom en is de eigenaar vrij om het aangebodene te vervreemden aan wie hij wil. In de WVGem is bepaald dat de verkopende partij recht heeft op de waarde economisch verkeer (= de waarde die een redelijk denkend en handelend koper en verkoper overeen zouden komen), conform artikel 40b-40f Onteigeningswet. De hoedanigheid van de eigenaar (particulier, agrarisch ondernemer of projectontwikkelaar) heeft geen invloed op de prijs. De waarde van grond wordt uitsluitend bepaald door de planologische bestemming, zowel de vigerende als een op de peildatum te verwachten bestemming, indien en voor zover deze laatste invloed heeft op de waarde economisch verkeer van de betreffende met voorkeursrecht belaste onroerende zaak. Als er bijvoorbeeld duidelijke aanwijzingen bestaan dat in de nabije toekomst agrarische grond in het plangebied zal worden herbestemd voor woningbouw, zal zich dit onmiddellijk vertalen in een zekere
4
verwachtingswaarde: de grondprijs zal stijgen. Als de grond in het plangebied daarentegen grotendeels zou worden bestemd voor natuur en waterberging, en in een geringe mate voor woningbouw (en er bij de uitvoering van het project dus geld bij moet, of in ieder geval aannemelijk is dat er in het project als geheel geen exploitatiewinst gemaakt zal worden), dan zal de gemeente zich op het standpunt kunnen stellen dat geen sprake kan zijn van enige verwachtingswaarde.
Zienswijzen Er is door 6 belanghebbenden een zienswijze tegen het raadsvoorstel ingediend. Voor informatie over de inhoud van de zienswijzen en onze reactie daarop, verwijzen wij u kortheidshalve naar de bijgevoegde zienswijzennota. De zienswijzen zijn voor ons geen aanleiding af te wijken van de inhoud van dit raadsvoorstel. Voorstel Wij stellen u dan ook voor, door vaststelling van bijgaand conceptbesluit, een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op de gronden gelegen binnen het plangebied “Gebiedsvisie Enkhuizen - Stede Broec, fase I”, teneinde de gemeentelijke grondpositie in dat plangebied te versterken en ongewenste ontwikkelingen op de grondmarkt te voorkomen.
Burgemeester en wethouders van Stede Broec, de secretaris, de burgemeester,
5
