Onderdeel. mr. dr. G.M. Kerpestein

Onderdeel mr. dr. G.M. Kerpestein

Inhoudsopgave mr. dr. G.M. Kerpestein

HR 24 september 2010, NJ 2010/649 (Toko Mitra/PMT)............................. 1 HR 26 maart 2010, NJ 2010/190 (Van Helsdingen/Klein) ............................8 HR 28 mei 2010, NJ 2010/300 (Momus II) .................................................. 11 HR 24 januari 1997, NJ 1997/558 (Tokkie/Michaël) ................................... 15 HR 15 juni 2001, NJ 2001/478 (Van Oest/Redevco) .................................... 19 HR 13 februari 2009, NJ 2009/242 (Mariënwaerdt/van Grunsven).......... 24 Toevoegingen ................................................................................................. 29

NJ 2010/649 Hoge Raad (Civiele kamer) 24 september 2010 Huur bedrijfsruimte. Opzegging tegen einde verlengde huurtermijn door opvolgend huurder die ruimte aan derde wil verhuren. Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A. Hammerstein, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel, C.A. Streefkerk Zaaknr: 10/00172 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BM9758 Noot: P.A. Stein Roepnaam: Toko Mitra/PMT Wetingang: BW 7:226, 7:292, 7:296; BW (oud) art. 7A:1631, 7A:1631a Essentie Huur bedrijfsruimte. Opzegging tegen einde verlengde huurtermijn door opvolgend huurder die ruimte aan derde wil verhuren. Een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. De in art. 7:296 lid 2 BW voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, is niet van toepassing indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd. De rechter kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak. Samenvatting Eiseres tot cassatie heeft met de rechtvoorgangster van verweerster in cassatie een overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte afgesloten. De huur is ingegaan op 1 februari 1998 voor een periode van vijf jaar met telkens een verlengingsmogelijkheid voor dezelfde duur. Verweerster is op 22 december

2005 eigenares geworden van het complex waar ook de verhuurde bedrijfsruimte deel van uitmaakt. Verweerster heeft onder inachtneming van de contractuele opzeggingsvoorschriften tegen 1 februari 2008 de huur opgezegd; verweerster heeft als reden gegeven, dat zij de bedrijfsruimte wil verhuren aan een medehuurster die reeds het grootste gedeelte van het complex huurt en dreigt te vertrekken als zij de overige ruimte niet kan huren. Eiseres heeft niet met de huurbeëindiging ingestemd; verweerster heeft in eerste aanleg beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd tegen 1 februari 2008. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld, dat de reden voor de opzegging moet worden aangemerkt als persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurder waardoor deze, als rechtsopvolger van een vorige verhuurder, de in art. 7:296 BW opgenomen wachttijd van drie jaar in acht moet nemen alvorens tot opzegging over te kunnen gaan. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en het einde van de huur bepaald op 1 september 2008; in appel heeft het hof dit oordeel bekrachtigd. Het tegen deze beslissing gerichte cassatieberoep slaagt. Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. De onderhavige opzegging van de huurovereenkomst, teneinde het verhuurde aan een medehuurster te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” net 1

rijksuniversiteit groningen juridisch contractonderwijs

zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, onder het oude recht het geval was met het “gebruik” als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld “gebruik” volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het middel bepleite ruime uitleg van “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn. De klacht, dat met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter de huurovereenkomst eindigt met ingang van een vóór de datum van het in cassatie bestreden arrest gelegen tijdstip, is terecht voorgesteld. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. Partij(en) C.V. Toko Mitra, te Utrecht, eiseres tot cassatie, adv.: aanvankelijk mr. E. Grabandt, thans mr. L. Kelkensberg. tegen Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek, te Rijswijk, verweerster in cassatie, adv.: mr. R.A.A. Duk. Uitspraak Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 541522 UC EXPL 0713202 LvB van de kantonrechter te Utrecht van 21 mei 2008;

b. het arrest in de zaak 200.012.651 van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009 (verbeterd bij arrest van 5 oktober 2009). Het arrest van het hof van 1 september 2009 is aan dit arrest gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Toko Mitra beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. PMT heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Toko Mitra toegelicht door haar advocaat en mr. L. van den Eshof, advocaat bij de Hoge Raad. Voor PMT is de zaak toegelicht door mr. M. Ynzonides en mr. S. Derksen, beiden advocaat te Amsterdam. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en van het daarbij bekrachtigde vonnis van de eerste aanleg, tot afwijzing van de vordering(en) in conventie en tot veroordeling van de verweerster in cassatie in de kosten van het geding in de drie instanties. Mr. L. Kelkensberg, advocaat bij de Hoge Raad, heeft namens Toko Mitra bij brief van 8 juli 2010 op die conclusie gereageerd. De advocaat van PMT heeft bij brief van 9 juli 2010 op die conclusie gereageerd. 3.Beoordeling van het middel 3.1.In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Toko Mitra heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met Despa Deutsche Sparkassen Immobilien Anlage GmbH ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum ‘La Vie’ te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m2 in de kelder. (ii) De huurovereenkomst is ingegaan per 1 februari 1998 voor de duur van vijf jaar. Ingevolge art. 4 van de huurovereenkomst wordt deze telkens met vijf jaar verlengd, 2


tenzij één der partijen uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de huurperiode per aangetekende brief de andere partij te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. (iii)PMT heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW, opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft PMT Toko Mitra schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging. (iv)La Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca. 11.520 m2, een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa 9.140 m2 en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen. (v)Van de 11.520 m2 winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) vanaf in ieder geval 1 maart 1998 een oppervlakte van 10.766 m2. Ook ten aanzien van dit huurperceel is PMT de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen PMT en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart 2013. (vi) Bij brief van 30 januari 2007 heeft PMT de huurovereenkomst met Toko Mitra opgezegd tegen 1 februari 2008. Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. (vii) In reactie op de huuropzegging heeft Toko Mitra aan PMT op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen. 3.2.1. PMT heeft in eerste aanleg gevorderd om de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 februari 2008, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, en Toko Mitra te veroordelen tot ontruiming en doorbetaling van de huur tot aan de datum van ontruiming. Daaraan heeft PMT, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De Bijenkorf zal de huurovereenkomst met PMT beëindigen indien zij niet de beschikking krijgt over de door haar verlangde extra huurruimte in La

Vie, waartoe onder meer het door Toko Mitra gehuurde gedeelte behoort. Aangezien De Bijenkorf thans La Vie bijna geheel (voor ca. 93,5%) in gebruik heeft, zal door haar vertrek een kwalitatief en omzettechnisch zeer hoogwaardige huurder wegvallen, hetgeen een zeer negatieve uitwerking op de beleggingswaarde van La Vie zal hebben. De belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW dient daarom in het voordeel van PMT uit te vallen. 3.2.2. Toko Mitra heeft als verweer, kort samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende aangevoerd. PMT heeft de overeenkomst opgezegd teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. Met de intentie van PMT om het desbetreffende gedeelte van La Vie aan De Bijenkorf te verhuren teneinde op die manier haar exploitatiepositie te versterken streeft PMT haar eigen belang na; daarmee is de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen gegeven. De vordering tot opzegging kan dan ook niet worden toegewezen, aangezien de opzegging is geschied binnen de door PMT ingevolge art. 7:296 lid 2 BW in acht te nemen wachttijd van drie jaar nadat Toko Mitra in kennis is gesteld van de rechtsopvolging door PMT. 3.2.3. De kantonrechter heeft (in conventie) de vorderingen van PMT toegewezen, in die zin dat het einde van de huurovereenkomst is vastgesteld op 1 september 2008 en Toko Mitra is veroordeeld de bedrijfsruimte per die datum te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van PMT. In voorwaardelijke reconventie heeft de kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden. 3.3.1. In het door Toko Mitra ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis in conventie van de kantonrechter bekrachtigd. 3.3.2. Het oordeel van het hof houdt, samengevat, het volgende in. PMT heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst is verlengd op grond van art. 7:292 lid 2 BW. In art. 7:296 lid 3 BW is bepaald, voorzover hier van belang, dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging 3


van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst; de rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder bij een redelijke afweging van zijn voormelde belangen niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Van de mogelijkheid op te zeggen op grond van art. 7:296 lid 3 BW kan pas gebruik worden gemaakt, als de huurovereenkomst, zoals in dit geval, tien jaar of langer heeft geduurd. Aan die voorwaarde heeft PMT voldaan. (rov. 4.2). Toko Mitra stelt dat PMT met haar opzegging de in art. 7:296 lid 2 BW bedoelde wachttijd van drie jaar wil omzeilen. Toko Mitra meent dat het niet aannemelijk is dat de wetgever deze mogelijkheid tot omzeilen heeft willen creëren. Onder het oude recht gold de wachttijd ook als de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst nastreefde door zich te beroepen op voorgenomen persoonlijk gebruik en er is geen reden daarover anders te denken onder het huidige recht, aldus Toko Mitra. Die stelling gaat niet op. De wachttijd geldt volgens de wetstekst alleen voor de verhuurder die beëindiging vordert op grond van lid 1 onder b. Ook doet de in lid 2 bedoelde situatie dat de verhuurder het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen zich hier niet voor. PMT wil het gehuurde immers verhuren aan een derde. Het enkele feit dat een verhuurder belang heeft bij opzegging brengt niet mee dat deze het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. (rov. 4.3). Wat betreft het door Toko Mitra gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, geldt dat deze uitspraak is gedaan onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kan worden beschouwd. Onder het hier toepasselijke nieuwe recht verwijst art. 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie doet zich hier niet voor. Toko Mitra stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens art. 7:296 lid 3 BW. Deze aan de wetgever toegeschreven

bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop. (rov. 4.4). Bij een redelijke afweging van de belangen van PMT en van Toko Mitra komt in de gegeven omstandigheden het meeste gewicht toe aan de belangen van PMT. De omstandigheid dat de opzegging binnen drie jaar heeft plaatsgevonden wordt daarbij in aanmerking genomen, maar is in de geschetste omstandigheden niet doorslaggevend. (rov. 4.5–4.6). 3.4. De rechtsstrijd in cassatie spitst zich toe op twee vragen: (1) of een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder kan worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW, en (2) of de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen ook geldt indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd. Het hof heeft beide vragen ontkennend beantwoord. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 hebben betrekking op vraag (2) en bestrijden het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 bedoelde wachttijd van drie jaar geen toepassing vindt als de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd en de rechter tot de in art. 7:296 lid 3 bedoelde belangenafweging zal moeten overgaan. De rechtsklacht van onderdeel 3 heeft betrekking op vraag (1) en betoogt, naar de kern genomen, dat een opzegging teneinde het verhuurde aan een derde te verhuren moet worden aangemerkt als een opzegging wegens ‘eigen gebruik’ waarbij de in lid 2 van art. 7:296 bedoelde wachttermijn geldt. 3.5. Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling 4


van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. Op grond van :art. 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens :art. 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat ‘de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht’ brengt en dat ‘de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (…) zijn gehandhaafd’ (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in art. 7:296 neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 stuiten op dit een en ander af. Ook de motiveringsklachten kunnen niet tot cassatie leiden, nu deze zich richten tegen een rechtsoordeel. 3.6. Onderdeel 3 kan reeds wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden, nu de daarin aangevoerde klachten zich richten tegen een overweging ten overvloede. Maar ook afgezien daarvan treffen die klachten geen doel. De onderhavige opzegging door PMT van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan De Bijenkorf te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het ‘persoonlijk

duurzaam in gebruik nemen’ net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, onder het oude recht het geval was met het ‘gebruik’ als bedoeld in :art. 7A 1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld ‘gebruik’ volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn. 3.7. Onderdeel 4 klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, de huurovereenkomst te beëindigen met ingang van een vóór de datum van zijn arrest gelegen tijdstip. Deze klacht is terecht voorgesteld. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. De beslissing van het hof kan dan ook in dit opzicht niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde in ontruimde staat aan PMT ter beschikking moet worden gesteld, zal worden vastgesteld op 1 maart 2011. 4.Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009, doch uitsluitend voorzover daarbij het bestreden vonnis is bekrachtigd ten aanzien van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst; stelt het einde van de huurovereenkomst tussen PMT en Toko Mitra vast op 1 maart 2011; 5


veroordeelt Toko Mitra de bedrijfsruimte, deel uitmakend van (voormalig) winkelcentrum La Vie te Utrecht (hoek Lange Viestraat — St. Jacobsstraat), leeg en ontruimd van alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels, op 1 maart 2011 ter vrije beschikking van PMT te stellen; veroordeelt Toko Mitra in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van PMT begroot op € 466,43 aan verschotten en € 2600 voor salaris. Noot Auteur: P.A. Stein Het einde van de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 lid 2 BW) Toen de regeling van de middenstandsbedrijfsruimte tot stand kwam, was de vraag of de verhuurder aan de huur een einde kan maken, wel het meest omstreden onderwerp. Dat gold bij de huur van woonruimte eveneens, zij het dat de belangen die daarbij een rol spelen anders van aard zijn dan die bij de middenstandsbedrijfsruimte. Bij dit laatste was het de wetgever voornamelijk te doen om de huurder bescherming te verlenen voor de tien eerste jaren dat de huurovereenkomst duurt, zulks in verband met de afschrijving van investeringen in het winkelbedrijf, waarvoor gewoonlijk een periode van 10 jaar wordt aangehouden. De huidige regeling van de materie in art. 296 van boek 7 BW draagt daarvan nog altijd de kenmerken. De huur wordt aangegaan voor vijf jaren met een verlenging van een tweede huurperiode tot in totaal 10 jaar. Na het verstrijken van de eerste periode van vijf jaar is er slechts een beperkte mogelijkheid voor de verhuurder om aan de huur een einde te maken, namelijk alleen op de grond dat de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder betaamt of wegens dringende benodigdheid van de verhuurde ruimte voor eigen gebruik door de verhuurder (lid 1 van het artikel). Dat zijn verplichte gronden voor beëindiging; het belang van de huurder wordt daarbij niet in aanmerking genomen, tenzij de verhuurder ter zake van de gebruikmaking van zijn bevoegdheid misbruik van recht op grond van disproportionaliteit (art. 3:13 BW) kan worden verweten. Tegen het einde van de tweede vijfjaar-periode kan

de huur door de verhuurder worden opgezegd en nu kan zijn op die opzegging gebaseerde rechtsvordering tot huurbeëindiging worden toegewezen, doch wanneer hij aantoont dat zijn belang bij beëindiging zwaarder weegt dan dat van de huurder bij voortzetting, met dien verstande dat dringende behoefte voor eigen gebruik of onbetamelijk gedrag van de huurder tot beëindiging aanleiding kan geven zonder dat toetsing aan de hand van de belangenafweging plaatsvindt (lid 3 en 4 van art. 296). Is de huurovereenkomst na de tweede verlenging niet beëindigd, dan wordt zij voortgezet voor onbepaalde tijd tenzij in de overeenkomst een andere wijze van voortzetting is geregeld; maar ook dan is er rechterlijke toetsing van de opzegging (art. 7:300 BW). Dit betrekkelijk eenvoudige systeem wordt nu gecompliceerd doordat de wetgever speciaal bezorgd is voor rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder. Deze rechtsopvolging kan immers voor de huurder bezwaarlijk zijn, omdat de nieuwe eigenaar een ander, dikwijls meer urgent belang bij de ingebruikneming van het huurpand zal hebben dan de vorige, die dit pand aan hem heeft verkocht. Daaruit is het tweede lid van het artikel voortgekomen. De nieuwe eigenaar zal binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging heeft plaats gevonden en ter kennis van de huurder is gebracht, de huurovereenkomst niet kunnen opzeggen. Zo zal het kunnen gebeuren dat de nieuwe eigenaar wel acht jaar moet wachten voordat hij het huurpand zal kunnen betrekken, hetgeen onaantrekkelijk is uit het oogpunt van verhandelbaarheid van het huurpand: het belang van de nieuwe eigenaar wordt bij dat van de gebruiker achtergesteld. Op grond daarvan moesten in het bovenstaande arrest twee vragen worden beantwoord. 1.Geldt de wachttijd na rechtsopvolging ook voor de verlenging van de huurovereenkomst na de tweede huurperiode, of is de regeling inzake de wachttijd beperkt tot de beëindiging na de eerste huurperiode van vijf jaar? 2.Kan de verhuurder de verplichte toewijzingsgrond van dringende behoefte voor eigen gebruik ook dan inroepen, wanneer hij voornemens is het pand aan een ander te verhuren?

6


De nieuwe eigenaar, een Pensioenfonds, trof in het huurpand twee huurders aan: een groot warenhuis en een naar verhouding kleine toko. De complicatie was dat het warenhuis te kennen had gegeven te willen vertrekken als de ruimte die door de toko werd ingenomen, niet tot zijn beschikking kon komen, hetgeen de eigenaar verhuurder zwaar in zijn belangen zou treffen. Bijgevolg zegde de nieuwe eigenaar de huur aan de toko op en eiste huurbeëindiging plus ontruiming, zonder de verplichte wachttijd na de rechtsopvolging af te wachten. Ad 1. Nu besliste de Hoge Raad (r.o. 3.5) dat de wachttijd na rechtsopvolging alleen van belang is voor huurbeëindiging na afloop van het eerste tijdvak van vijf jaar en niet in geval van de verlengde duur. Dit is een algemeen aanvaarde opvatting in de literatuur, zie bijv. A.R. de Jonge, Huurrecht 2009, p. 363. Dat vloeit volgens het arrest voort uit de letterlijke tekst van art. 296, hoewel men deze ook anders kan lezen, want in lid 4 van de bepaling (betreffende de opzegging tegen het einde van de tweede periode) wordt aan lid 2 (dat de wachttijd bevat) gerefereerd. Men zie concl. A-G Huydecoper, die in nr. 26 en. 27 van zijn conclusie tevergeefs ervoor pleitte om de verplichtte wachttijd na rechtsopvolging ook bij de beëindiging na de tweede huurperiode toe te passen. Met deze beslissing in het arrest van de HR is ook de vraag van de baan, of bij de belangenafweging cf. het derde lid van art. 296 de wachttijd door de opzeggende verhuurder die rechtsopvolger is van de vorige, in acht genomen moet worden, zoals nog door HR 22 juni 2001, werd beslist. Nu deze belangenafweging niet aan de orde kan komen na de eerste vijfjaren-termijn, doch alleen bij de tweede, terwijl alsdan volgens het bovenstaande arrest de wachttijd niet geldt, kan die vraag thans geen rol meer spelen. Men mag aannemen dat hetzelfde geldt voor verlenging na afloop van 10-jarige periode van vijf jaar (art. 7:300 lid 3 BW). Ad 2. Hierbij gaat het om de term ‘in gebruik nemen’ dat bepalend is voor de verplichte toewijzing op grond van de benodigdheid van het pand voor de verhuurder. Het komt niet zelden voor dat de verhuurder die de huur van het winkelpand opzegt dit niet zelf in gebruik wil nemen, doch wenst te verhuren aan een partij terwijl hij daarmee een eigen belang dient. Meestal is dat een partij die nauw aan de verhuurder is gelieerd. Een voorbeeld

daarvan is de verhuurder die zelf voor 100% aandeelhouder is in een BV waaraan hij de ruimte wil verhuren. Er zijn uitspraken van de Hoge Raad (20 september 1985, betreffende woonruimte; 20 oktober 2000, ) waaruit blijkt dat er aanleiding kan zijn om in dergelijke gevallen de regel van voornemen tot eigen gebruik aanwezig te achten. Men vindt meer rechtspraak en gegevens daarover in de conclusie van de A-G Huydecoper bij HR 28 mei 2010, LJN BM0139. Anders is het als de verhuurder de wens heeft tot verhuur aan een partij die niet aan hem is gelieerd, zoals zich hier voordeed met het warenhuis dat met vertrek dreigde als de additionele winkelruimte niet voor haar ter beschikking kwam. Er is dan een groot belang van de verhuurder bij het behoud van deze huurder, maar dat kan moeilijk betiteld worden als een voornemen om het pand zelf duurzaam in gebruik te nemen. De verplichte toewijzingsgrond die het voornemen voor eigen gebruik kenmerkt, deed zich dus niet voor (r.o. 3.6). Het arrest is besproken door R.A. Veldman in , p. 180.

7


NJ 2010, 190 Hoge Raad (Civiele kamer) 26 maart 2010 Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf. Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein, C.A. Streefkerk Zaaknr: 08/03290 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BL0683 BW art. 7:204, 7:255, 7:272, 7:274 Essentie Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven.

Samenvatting Eisers tot cassatie verhuurden aan verweerder in cassatie een woning. Op gegeven moment hebben eisers aan verweerder de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik; zij waren inmiddels eigenaars geworden van het belendende pand en wilden deze twee woningen samenvoegen en renoveren. De in eerste aanleg door eisers gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 2005 is toegewezen; tevens is verweerder veroordeeld tot ontruiming van de woning per 1 april 2006. In hoger beroep heeft het hof de oorspronkelijke vorderingen alsnog afgewezen op de grond dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Het tegen dit oordeel gerichte cassatieberoep slaagt. Het hof heeft bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de renovatie uit het oog verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden en is niet ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van eisers dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met 8


voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. Partij(en) 1. Jacques Jelle Laurens van Helsdingen,, 2. Alexander Philip Christiaan van Helsdingen, beiden te 's-Gravenhage, eisers tot cassatie, adv.: mr. E. Grabandt, tegen Peter Johan Charles Klein, te 's-Gravenhage, verweerder in cassatie, adv. mr. P.P. Hart. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Van Helsdingen c.s. hebben bij exploot van 10 juni 2005 Klein gedagvaard voor rechtbank 'sGravenhage, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de Willemstraat 68 (hierna: de woning) te Den Haag per 1 oktober 2005 zal eindigen. Voorts hebben Van Helsdingen c.s. gevorderd Klein te veroordelen tot ontruiming van de woning en deze ter beschikking te stellen aan Van Helsdingen c.s. Klein heeft de vorderingen bestreden. De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 september 2005, verbeterd bij vonnis van 22 september 2005, de vorderingen van Van Helsdingen c.s. toegewezen. Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft Klein hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. Bij tussenarrest van 18 juli 2007 heeft het hof een comparitie van partijen bevolen. Bij eindarrest van 2 april 2008 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Van Helsdingen alsnog afgewezen. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof hebben Van Helsdingen c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Klein heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het in cassatie bestreden arrest. 3.Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Van Helsdingen c.s. zijn sinds maart 1998 eigenaar van de woning aan de Willemstraat 68 in Den Haag. (ii) De woning was verhuurd aan de vader van Klein, die in 2003 is overleden. Klein was sedert 1993 medehuurder van de woning. (iii) De huurprijs van de woning bedroeg omstreeks februari 2006 € 237,96 per maand. (iv) Van Helsdingen c.s. hebben in januari 2003 aan de vader van Klein laten weten dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen. Na het overlijden van de vader van Klein hebben zij aan Klein de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij waren inmiddels eigenaar geworden van het buurpand op nr. 70 en hadden het plan deze beide woningen samen te voegen en te renoveren. 3.2. De rechtbank heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2005 en dat ontruiming moest plaatsvinden per 1 april 2006. Het hof heeft de vorderingen van Van Helsdingen c.s. afgewezen op de grond dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd (rov. 2.10 in verbinding met rov. 2.3 tot en met 2.9 waarin het hof ingaat op verschillende aspecten, waaronder in rov. 2.4 de feitelijke uitvoering van de renovatie en rov. 2.6 en 2.7 de kosten van de exploitatie van de woning in verhouding tot de huurprijs). 3.3. Onderdeel 1 klaagt terecht dat het hof bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de 9


renovatie in rov. 2.4 uit het oog heeft verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden Willemstraat 68 en 70 en niet is ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van Van Helsdingen c.s. dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd. 3.4.1. Onderdeel 2 stelt, in verband met hetgeen het hof daaromtrent heeft overwogen in rov. 2.6 en rov. 2.7, aan de orde of een bouw- en renovatieplan tot toewijzing van de vordering op grond van art. 7:272 lid 2 BW kan leiden wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1, onder c, BW. Onderdeel 2a bevat de klacht dat het in art. 7:255 BW neergelegde stelsel van huurprijsverhoging na woningverbetering daaraan, anders dan het hof heeft geoordeeld, niet in de weg staat. Onderdeel 2b strekt ten betoge dat dit ook geldt voor het in art. 7:255 lid 1, onder b, in verbinding met art. 7:204 bepaalde omtrent herstel van gebreken aan het verhuurde. Onderdeel 2c verwijt het hof te zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onbegrijpelijk te hebben gemotiveerd, door niet in te gaan op de stellingen van Van Helsdingen c.s. dat sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde, en door een toetsing achterwege te laten of het handhaven van de bestaande situatie voor de verhuurder zodanige kosten met zich brengt dat alle omstandigheden in aanmerking genomen, het maken daarvan in redelijkheid van de verhuurder niet kan worden gevergd. 3.4.2. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan

worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 3.4.3. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. 3.4.4. De klachten van onderdeel 2 dat het hof het vorenstaande heeft miskend en daarmee is uitgegaan van een te beperkte rechtsopvatting, slagen in zoverre, en onderdeel 2 behoeft voor het overige geen behandeling. 3.5.1. Onderdeel 3 bevat motiveringsklachten die zijn gericht tegen het in rov. 2.6 vervatte oordeel dat het exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand, waarvan Van Helsdingen c.s. sedert de verwerving daarvan hebben geprofiteerd. 3.5.2. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich — naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld — na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. De klachten van het onderdeel stuiten hierop af. 3.6. Onderdeel 4 heeft geen zelfstandige betekenis. 4.Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te 'sGravenhage van 2 april 2008; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam; veroordeelt Klein in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Helsdingen c.s. begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2600 voor salaris.

10


NJ 2010, 300 Hoge Raad (Civiele kamer) 28 mei 2010 Huur bedrijfsruimte. Vordering ex art. 7:303 BW tot nadere vaststelling huurprijs; overgangsrecht; afwijkingen van art. 7:303 ten gun... Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven, W.D.H. Asser Zaaknr: 08/02927 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BL9562 Roepnaam: Momus II Maastricht BV/Bierbrouwerij De Leeuw BV BW art. 7:291, 7:303; ONBW art. 68a, 206; (oud) BW, art. 7A:1632a Essentie Huur bedrijfsruimte. Vordering ex art. 7:303 BW tot nadere vaststelling huurprijs; overgangsrecht; afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van huurder toegestaan? Ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op vorderingen tot nadere vaststelling van de huurprijs die zijn ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus 2003. Art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, is ook van toepassing op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 BW opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 BW ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht. Samenvatting Eiseres tot cassatie Momus II huurt — na indeplaatsstelling in 1999 door een vorige huurster — van verweerster in cassatie De Leeuw een bedrijfspand; de huur was in 1984 aangegaan voor 20 jaar en is tussentijds verlengd tot 2014 door middel van een desbetreffende contactuele optie. Voor de verlengingsperiode bepaalde de huurovereenkomst dat tussen 1 maart 2004 en 28 februari 2014 de huurprijs zal gelden

die jaarlijks overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst wordt vastgesteld. De Leeuw heeft nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd overeenkomstig art. 7:303 BW; de kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd en het standpunt verworpen dat verhuurster contractueel heeft afgezien van de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsaanpassing; het hof overwoog, dat een afspraak die tijdens de eerste huurperiode is gemaakt over de huurprijs in een volgende termijn, niet in de weg staat aan de toepasselijkheid van de desbetreffende wettelijke bepalingen. De tegen dit oordeel gerichte cassatieklacht slaagt. Bij de beoordeling van het middel wordt vooropgesteld dat ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op de vordering van De Leeuw, die is ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus 2003. Voorts moet uitgangspunt zijn dat art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht, waarin met de woorden ‘ongeacht enig andersluidend beding’ in art. 7A:1632a tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in deze bepaling gegeven bevoegdheid. Dit heeft het hof miskend. Partij(en) Momus II Maastricht B.V., te Eindhoven, eiseres tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, adv.: aanvankelijk mr. M.V. Polak, thans mr. R.A.A. Duk, mede toegelicht door mr. D. Vlasblom, te Amsterdam tegen Bierbrouwerij De Leeuw B.V., te Valkenburg aan de Geul, verweerster in cassatie, eiseres in 11


het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, adv.: mr. D.M. de Knijff, mede toegelicht door mr. A. van Staden ten Brink. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 193698 CV EXPL 05-1715 van de kantonrechter te Maastricht van 2 november 2005 en 28 december 2005, b. de arresten in de zaak 103.003.119 (rolnummer C0600211/MA) van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april 2008. De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen de arresten van het hof heeft Momus beroep in cassatie ingesteld. De Leeuw heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Momus toegelicht door mr. M.V. Polak en mr. D. Vlasblom, advocaten te Amsterdam. Voor De Leeuw is de zaak toegelicht door haar advocaat en mr. A. van Staden ten Brink, advocaat bij de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk. De advocaat van De Leeuw heeft bij brief van 9 april 2010 op de conclusie gereageerd. 3.Uitgangspunten in cassatie 3.1. De Leeuw is verhuurster van een bedrijfspand, dat is bestemd te worden gebruikt als horecabedrijf, aan het Vrijthof te Maastricht. Momus is in 1999 bij wege van indeplaatsstelling huurster geworden van dit pand. De huurovereenkomst was in 1984 aangegaan voor een periode van 20 jaar en is tussentijds (in maart 1987) verlengd tot 2014 door uitoefening van een daarop betrekking hebbend optierecht. Voor deze verlengingsperiode is in de huurovereenkomst een regeling getroffen voor de geldende huurprijs in dier voege dat voor de periode

van 1 maart 2004 tot en met 28 februari 2014 een huurprijs zal gelden die jaarlijks wordt vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in lid 2 van art. 2 van de huurovereenkomst. 3.2. De vordering van De Leeuw strekt tot nadere vaststelling van de huurprijs van het verhuurde pand op de voet van art. 7:303 BW. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Daarbij heeft het hof in rov. 4.6 tot en met 4.8 het standpunt van Momus verworpen dat de bepaling in de optieovereenkomst met zich brengt dat door de verhuurster is afgezien van toepasselijkheid van eertijds art. 7A:1632a (oud) BW en thans art. 7:303 BW voor de optieperiode van 2004 tot 2014, omdat een afspraak die is gemaakt tijdens de eerste huurperiode omtrent de huurprijs voor de periode daarna, niet in de weg staat aan de toepasselijkheid van deze bepalingen. Het hof heeft vervolgens Momus toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat bij het inroepen van de optie is afgesproken dat de huur vanaf dat moment niet anders dan gecorrigeerd voor inflatie door verhuurster zou mogen worden aangepast, met afzien van enige marktconforme huurprijsaanpassing als bedoeld in voormelde bepalingen. In zijn eindarrest acht het hof (in rov. 8.5) Momus in dit bewijs niet geslaagd. Daarbij heeft het hof overwogen dat twee getuigen weliswaar hebben verklaard dat is afgesproken dat de verlaagde huur zou worden gecontinueerd, ook voor de periode 2004–2014, doch dat het hof niet de overtuiging heeft gekregen dat ook daadwerkelijk bindende prijsafspraken zijn gemaakt, waarbij voor het hof het ontbreken van enige schriftelijke bevestiging van zo'n essentiële afspraak heeft meegewogen (rov. 8.6). Ook de volgende passage in de akte van indeplaatsstelling van 29 juni 1999 wijst volgens het hof (rov. 8.7) niet op het afzien van toepasselijkheid van het wettelijk recht op marktconforme huurprijsaanpassing: ‘Het is partijen bekend, dat Roli [de oorspronkelijke huurster] gebruik heeft gemaakt van haar optie tot verlenging van de huurovereenkomst met tien jaren als bedoeld in […], gelijk het partijen bekend is, dat, voorzover in der minne niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs per 1 maart 2004, De Leeuw huurprijswijziging zal vorderen bij de 12


Kantonrechter, een en ander gebaseerd op artikel 1632a Boek 7A BW.’ 4.Beoordeling van het middel in het principale beroep 4.1. Onderdeel a van het middel betoogt dat het hof in rov. 4.6 – 4.8 heeft miskend dat art. 7:303 BW gelezen in samenhang met art. 7:291 BW — in afwijking van art. 7A:1632a (oud) BW — een bepaling van semi-dwingend recht is, dat wil zeggen een bepaling waarvan niet ten nadele van de huurder — maar wel ten nadele van de verhuurder — kan worden afgeweken. Als partijen, zoals in dit geval, een bepaling hebben opgenomen in de huurovereenkomst omtrent de huurprijs die zal gelden na de mogelijke verlenging daarvan en met het oog op de belangen van de huurder, sluit zulks een door de verhuurder op de voet van art. 7:303 BW gevorderde nadere huurprijsvaststelling uit. 4.2. Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op de vordering van De Leeuw, die is ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus 2003. 4.3. Voorts moet uitgangspunt zijn dat art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht, waarin met de woorden ‘ongeacht enig andersluidend beding’ in art. 7A:1632a tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in deze bepaling gegeven bevoegdheid. Dit heeft het hof miskend. Hieruit volgt dat de rechtsklacht van onderdeel a slaagt en dat, nu het hof de uitleg van het onderhavige beding in het midden heeft gelaten, verwijzing moet volgen voor een nieuwe beoordeling van het geschil in hoger beroep.

4.4. Door het slagen van onderdeel a behoeven de onderdelen b en c geen behandeling. 5.Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep 5.1. Het middel, dat aan de orde komt nu de voorwaarde waaronder het is ingesteld is vervuld, keert zich tegen rov. 4.8, 4.11 en 8.6 waarin volgens de lezing van De Leeuw het hof heeft geoordeeld dat de afspraak tussen De Leeuw en Roli (de oorspronkelijke huurster) in de allonge van 1987, alsmede de gestelde bindende prijsafspraak tussen De Leeuw en Roli van 1994 ook in de verhouding tussen De Leeuw en Momus gelden. 5.2. Volgens onderdeel 1 had het hof zo nodig met ambtshalve toepassing van art. 6:159 lid 2 BW moeten oordelen dat dit niet het geval was, nu art. 4 van de overeenkomst van indeplaatsstelling bepaalt dat De Leeuw per 1 maart 2004 (behoudens een minnelijke regeling) huurprijswijziging zal vorderen en De Leeuw een beroep heeft gedaan op deze bepaling en heeft gesteld dat Momus door ondertekening van de akte van indeplaatsstelling ermee heeft ingestemd dat De Leeuw in ieder geval per 1 maart 2004 huurprijswijziging kon vorderen. 5.3. Voorzover onderdeel 1 berust op de opvatting dat de rechter art. 6:159 lid 2 ambtshalve moet toepassen, faalt het, omdat deze opvatting onjuist is. Voorzover het berust op de veronderstelling dat het hof de juistheid van het standpunt van De Leeuw heeft aanvaard dat de optieregeling is achterhaald door de overeenkomst van indeplaatsstelling, gaat het uit van een onjuiste lezing van de aangevallen overwegingen en kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De onderdelen 2 en 3 stuiten eveneens hierop af. 6.Beslissing De Hoge Raad; in het principale beroep: vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april 2008; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Arnhem; veroordeelt De Leeuw in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan 13


de zijde van Momus begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2600 voor salaris; in het incidentele beroep: verwerpt het beroep; veroordeelt De Leeuw in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Momus begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

14


NJ 1997, 558 Hoge Raad 24 januari 1997 Huur bedrijfsruimte / beëindiging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik / onzelfstandige woning in zin van 7A:1624 lid 2 BW Magistraten: Snijders, Korthals Altes, Neleman, Herrmann, De Savornin Lohman Zaaknr: 16138 Conclusie: A-G Hartkamp LJN: ZC2255 Noot: P.A. Stein BW art. 7A:1624; BW art. 7A:1628; BW art. 7A:1631a Essentie Huur bedrijfsruimte. Beëindiging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW. Samenvatting De vordering van de verhuurders is niet voor toewijzing vatbaar, indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor zij stellen het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Falende klachten tegen het oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art. 1624 lid 2. Partij(en) Ariane Jacqueline Tokkie, te 's-Gravenhage, eiseres tot cassatie, incidenteel verweerster, adv. mr. L.C. Blok, tegen 1. Saad Aziz Michael, 2. Maher Aziz Michael, tezamen de v.o.f. Bar Bistro De Hooischuur, te 's-Gravenhage, verweerders in cassatie, incidenteel eisers, adv. mr. H.A. Groen. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Verweerders in cassatie — verder te noemen: Michael c.s. — hebben bij exploit van 22 mei

1992 eiseres tot cassatie — verder te noemen: Tokkie — gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Hooistraat 1 bis/hoek Denneweg te 'sGravenhage zal eindigen, alsmede die van ontruiming, met veroordeling van Tokkie de bedoelde bedrijfsruimte vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip te ontruimen. Tokkie heeft primair de vorderingen bestreden, en subsidiair gevorderd, indien de Kantonrechter mocht menen dat de vordering tot het vaststellen van een beëindigingstijdstip dient te worden toegewezen, dit te doen onder toekenning van een vergoeding aan haar van ƒ 400 000. Bij tussenvonnis van 2 december 1992 heeft de Kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Tegen dit tussenvonnis heeft Tokkie hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 'sGravenhage. Bij tussenvonnis van 22 december 1993 heeft de Rechtbank Michael c.s. in de gelegenheid gesteld aannemelijk te maken dat de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) verkregen zullen worden. Nadat partijen zich daaromtrent hadden uitgelaten, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 22 maart 1995 het bestreden tussenvonnis van de Kantonrechter bekrachtigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar die Kantonrechter verwezen. (…) 3.Beoordeling van de middelen in het principaal beroep en in het incidenteel beroep 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. i. Tokkie huurt van Michael c.s. een winkelruimte en de daarboven gelegen eerste en tweede verdieping op de hoek van de Denneweg en de Hooistraat te 's-Gravenhage; in de winkelruimte exploiteert zij een koffieen sandwichbar, terwijl de eerste en tweede verdieping door haar worden bewoond. ii. De huurovereenkomst met betrekking tot het pand is in 1980 gesloten tussen de rechtsvoorganger van Michael c.s. en de toenmalige echtgenoot van Tokkie. In 1985 zijn Michael c.s. eigenaar van het pand geworden; in 1989 is Tokkie als huurster in de plaats van haar echtgenoot getreden.

15


iii. Ingevolge art. 3b van de huurovereenkomst kon de verhuurder deze voor het eerst opzeggen tegen 1 april 1993. Op 20 december 1991 hebben Michael c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 1993. Zij hebben daarbij aangegeven dat zij de verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig hadden voor de uitbreiding van het restaurant, dat zij onder de naam Bar Bistro De Hooischuur in het aangrenzende, hun eveneens in eigendom toebehorende pand exploiteren. Tokkie heeft Michael c.s. bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met deze opzegging in te stemmen. 3.2.1 Michael c.s. hebben Tokkie gedagvaard voor de Kantonrechter en hebben gevorderd vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde zal worden ontruimd. Tokkie heeft tot haar verweer in de eerste plaats aangevoerd dat de woonruimte boven de winkel als een zelfstandige woning moet worden aangemerkt en dat de vordering van Michael c.s. derhalve in zoverre nietontvankelijk is. Voorts heeft zij betwist dat Michael c.s. het gehuurde werkelijk dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De Kantonrechter heeft deze verweren verworpen en heeft, mede gelet op het subsidiaire verzoek van Tokkie tot vaststelling van een beëindigingsvergoeding, een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast. 3.2.2 Tegen dit vonnis heeft Tokkie hoger beroep ingesteld. De Rechtbank heeft in een tussenvonnis — anders dan de Kantonrechter — geoordeeld dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW kan worden aangemerkt. Naar aanleiding van de twee overige appelgrieven van Tokkie heeft zij overwogen dat Michael c.s. aannemelijk dienden te maken dat zij de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) kunnen verkrijgen, aangezien een beroep op dringend eigen gebruik zal falen als reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen, omdat in dat geval niet kan worden gesproken van een serieuze wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen.

Vervolgens hebben Michael c.s. bij akte overgelegd een bouwvergunning en een vergunning krachtens de APV, die hun inmiddels door de Gemeente waren verleend. Tokkie heeft daartegen bij antwoordakte onder meer — samengevat — aangevoerd dat de bouwvergunning was verleend op basis van onjuiste gegevens van de zijde van Michael c.s., omdat op de bij de vergunningaanvraag behorende bouwtekening de tussen het restaurant van Michael c.s. en de winkelruimte van Tokkie gelegen hal en trap naar de woning boven die winkel niet nauwkeurig waren aangegeven; anders dan die tekening suggereert is — aldus Tokkie — de door Michael c.s. beoogde doorbraak tussen het restaurant en de winkelruimte onmogelijk zonder schending van haar rechten met betrekking tot de tussengelegen hal en trap. Tegen de bouwvergunningaanvraag had zij geen bezwaar kunnen maken, omdat zij van deze aanvraag onkundig was. Dit brengt mee dat — naar volgens Tokkie de Gemeente haar had medegedeeld — Michael c.s. van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik kunnen maken. Bij eindvonnis heeft de Rechtbank met verwerping van de tweede en derde appelgrief van Tokkie geoordeeld dat Michael c.s. voldoende aannemelijk hadden gemaakt dat zij de serieuze wil hebben om hun restaurant uit te breiden met de aan Tokkie verhuurde winkelruimte, dat zij die ruimte daartoe dringend nodig hebben, en dat aan die serieuze wil, die in dit geval, mede in het licht van de verkregen vergunningen, aannemelijk is geworden, niet kan afdoen dat — voor zover in cassatie van belang — 'op een bouwtekening bij de vergunningaanvraag een ingang ten behoeve van een belanghebbende niet geheel juist zou zijn aangegeven, terwijl die belanghebbende niet (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de vergunning'. 3.2.3 Het middel in het principale beroep richt zich tegen voormelde beslissingen in het eindvonnis van de Rechtbank. Het middel in het incidentele beroep richt zich tegen het in het tussenvonnis van de Rechtbank vervatte oordeel dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning kan worden aangemerkt.

16


3.3 Het middel in het principale beroep is gegrond, voor zover het erover klaagt dat de hiervoor aan het slot van 3.2.2 geciteerde overweging van de Rechtbank niet een voldoende motivering oplevert van de verwerping door de Rechtbank van het verweer van Tokkie dat Michael c.s. de door hen beoogde doorbraak tussen hun restaurant en de aan Tokkie verhuurde winkelruimte — teneinde deze ruimte op de door hen omschreven wijze in eigen gebruik te kunnen nemen — niet tot stand kunnen brengen zonder schending van haar rechten ter zake van de bij de bovenwoning behorende, tussen het restaurant en de voormelde winkelruimte gelegen hal en trap, die naar haar stellingen over de gehele diepte van het pand doorlopen, en dat Michael c.s. aldus van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik zullen kunnen maken. Die overweging miskent immers dat de vordering van Michael c.s. niet voor toewijzing vatbaar is, indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor zij stellen het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Nu het middel in zoverre gegrond is, behoeven de overige klachten geen bespreking. 3.4.1 Het door het middel in het incidentele beroep bestreden oordeel van de Rechtbank steunt — samengevat — op de volgende overwegingen. In het onderhavige geval is weliswaar in één huurovereenkomst één huurprijs overeengekomen — hetgeen een aanwijzing kan zijn dat de woonruimte een onzelfstandige woning is — maar zulks behoeft niet het geval te zijn, als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte. Naar de verhuurders niet, althans niet voldoende, hebben betwist, vergt de aard van het bedrijf van Tokkie niet een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder, is de exploitatie van het bedrijf geheel zelfstandig en wordt daaraan niet bijgedragen door de bewoning van de woning. Voorts is er een aparte rechtstreekse opgang naar de woning. In het licht hiervan is de Rechtbank van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn dat gesproken kan

worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art. 1624 lid 2. 3.4.2 Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen — die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven — geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat onderdeel 2 van het middel faalt. Anders dan onderdeel 1 van het middel aanvoert, behoefden de twee in dat onderdeel genoemde argumenten van Michael c.s. ten betoge dat te dezen sprake is van een onzelfstandige woning, de Rechtbank niet tot een ander oordeel te leiden. De enkele omstandigheid dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde zelf te gebruiken, kan niet een zodanige omstandigheid opleveren. Voorts heeft de Rechtbank de omstandigheid dat er een inwendige verbinding is tussen de winkelruimte en de opgang naar de bovengelegen woning, bij voormelde beoordeling kennelijk van minder gewicht geacht dan de omstandigheid dat deze een eigen opgang heeft en zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden. Zulks viel binnen de aan de Rechtbank als feitenrechter toekomende beoordelingsvrijheid. Ook onderdeel 3 kan niet tot cassatie leiden, nu het miskent dat de in dit onderdeel vermelde en door de Rechtbank aan haar oordeel ten grondslag gelegde omstandigheden relevant kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of een woning al dan niet zelfstandig is. 4.Beslissing De Hoge Raad: in het principaal beroep: vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 'sGravenhage van 22 maart 1995; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 'sGravenhage; veroordeelt Michael c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tokkie begroot op ƒ 697,01 aan verschotten en ƒ 3500 voor salaris; in het incidenteel beroep: verwerpt het beroep;

17


veroordeelt Michael c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tokkie begroot op ƒ 150 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris. Noot P.A. Stein Huur van de winkelwoning De artikelen 1624–1636b van boek 7A BW bevatten een afzonderlijke regeling voor de verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte die met name van toepassing is op winkels, cafés en restaurants. Volgens art. 1624 wordt tot de bedrijfsruimte mede gerekend de bij winkel, restaurant of café behorende onzelfstandige woning. Heeft men te maken met een zelfstandige woning die samen met middenstandsbedrijfsruimte is verhuurd, dan is die verhuur onderworpen aan de voor woonruimte geldende regeling in de artikelen 1623a–1623o van boek 7A BW. Dat maakt verschil zowel wat de wijze van vaststelling van de huurprijs aangaat als de gronden voor beëindiging. Het komt vooral aan op dit laatste. Heeft de verhuurder aangetoond een van de in de wet vermelde redenen te hebben om de huur van de middenstandsbedrijfsruimte te beëindigen en is daarvoor door de kantonrechter met inachtneming van art. 1631a jo 1627a lid 1 van boek 7A BW het tijdstip van beëindiging vastgesteld, geldt dat tevens voor de onzelfstandige woning die deel uitmaakt van de middenstandsbedrijfsruimte. Wordt de woning daarentegen als zelfstandig aangemerkt, zal de huurder gerechtigd zijn de huur van de woning voort te zetten, ook al dient hij de middenstandsbedrijfsruimte te verlaten. Bij het vaststellen van de criteria, aan de hand waarvan het zelfstandig dan wel onzelfstandig karakter van de met de winkel verhuurde woning moet worden bepaald, worden diverse aanknopingspunten met elkaar in combinatie gebracht: men kan daardoor niet met een enkele toverformule volstaan. Worden woning en winkel met één huurprijs tegelijkertijd verhuurd, levert dat een vermoeden op dat men met een onzelfstandige woning te maken heeft (Ktr. Delft 17 dec. 1992, Prg. 1993, blz. 430); maar meer dan een vermoeden is dat niet. Aanwijzing voor de zelfstandigheid van de woning en de daarmee gepaard gaande versterking van de positie van de huurder kunnen worden ontleend aan de aard van het

bedrijf dat deze in de middenstandsbedrijfsruimte uitoefent. Is daarvoor zijn aanhoudende aanwezigheid niet geboden, zodat de exploitatie van het bedrijf van de huurder zonder de bewoning van de tegelijkertijd verhuurde woning goed mogelijk is, kan dat een reden zijn om het vermoeden weerlegd te achten; temeer indien de woning beschikt over wezenlijke voorzieningen en een eigen ingang heeft, zodat zij geschikt is om los van het bedrijf te worden verhuurd. Men zie RO 3.4.2. en tevoren al HR 2 dec. 1977, NJ 1978, 149. De beschikking over wezenlijke woonvoorzieningen en de eigen ingang zijn in dat arrest op zichzelf onvoldoende geacht om de winkelwoning als zelfstandige woonruimte aan te merken. Men zie omtrent het begrip onzelfstandige woonruimte nader R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, blz. 308 en 309. De criteria die daarbij een rol spelen, vertonen verwantschap met die welke gelden voor het onderscheid tussen de eigenlijke dan wel de oneigenlijke dienstwoning, waarvan de bewoning gepaard gaat met een arbeidsovereenkomst. Volgens de rechtspraak is van een eigenlijke dienstwoning, waarvoor het einde van de arbeidsovereenkomst tevens de beëindiging van het gebruik van de woning teweegbrengt, sprake als het gebruik van de woning bijdraagt tot een goede taakvervulling, zodat dit gebruik een verplichting voor de bewoner uit hoofde van de arbeidsovereenkomst oplevert. Men zie HR 17 maart 1961, NJ 1961, 237; 29 juni 1979, NJ 1979, 612. Op het voetspoor van deze jurisprudentie kan men ook bij de interpretatie van art. 1624 aannemen dat de mede verhuurde woning als een zelfstandig huurobject moet worden aangemerkt als de bewoning geen bijdrage levert tot een goede exploitatie van de middenstandsbedrijfsruimte. PAS

18


NJ 2001, 478 Hoge Raad (Civiele kamer) 15 juni 2001 Vaststelling huurprijs bedrijfsruimte. ‘Onzelfstandige woonruimte’. Correctiefactoren bij vergelijking huurprijs: verbeteringen huurd... Magistraten: P. Neleman, R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink, P.C. Kop Zaaknr: C99/285HR Conclusie: A-G Langemeijer LJN: AB2146 BW art. 7A:1624; BW art. 7A:1632 Essentie Vaststelling huurprijs bedrijfsruimte. ‘Onzelfstandige woonruimte’. Correctiefactoren bij vergelijking huurprijs: verbeteringen huurder; bijzondere geschiktheid verhuurde. Rechtbank heeft voor beantwoording vraag of bovenwoning niet ‘onzelfstandig’ was in zin art. 7A:1624 lid 2 BW kennelijk en terecht als maatstaf aangelegd of de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond; Rechtbank behoefde niet tot ander oordeel omtrent (on)zelfstandigheid te komen op grond dat partijen zijn uitgegaan van ‘onzelfstandigheid’. Verbeteringen door huurder kunnen geen grond opleveren tot verhoging huurprijs; bijzondere geschiktheid van verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor doel waarvoor het is verhuurd, kan evenwel factor zijn die op huurwaarde van invloed is en mag bij bepaling van huurwaarde in aanmerking worden genomen. Samenvatting In deze zaak vordert de verhuurder op de voet van art. 7A:1632a BW nadere vaststelling van de huurprijs van een bedrijfsruimte met bovenwoning en erf. In hoger beroep heeft de Rechtbank onder meer geoordeeld (1) dat de bovenwoning geen onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW is, zodat deze bij de vaststelling van de huurprijs buiten beschouwing dient te blijven en (2) dat aan de bebouwingsmogelijkheid van het erf in casu geen huurwaardeverhogend effect kan worden

toegekend nu niet is gesteld of gebleken dat de bedrijfsruimte met betrekkelijk geringe kosten door bebouwing van het erf beter geschikt kan worden gemaakt voor het doel, waarvoor het is verhuurd. Voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, heeft de Rechtbank heeft kennelijk en terecht als maatstaf aangelegd of in de gegeven omstandigheden de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond (vgl. HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558) en vervolgens geoordeeld dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW. Aan dat oordeel doet niet af dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen — die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven — geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Anders dan het middel aanvoert behoefde de Rechtbank niet tot een ander oordeel te komen op de grond dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan zijn uitgegaan dat de woning ‘onzelfstandig’ was. Evenmin is juist, zoals het middel verder aanvoert, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het betreffende oordeel duidelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan het standpunt waarvan de partijen bij het aangaan van de betreffende overeenkomst zijn uitgegaan, de doorslag moeten geven. Ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, laatste volzin, kunnen verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond opleveren tot verhoging van de huurprijs. Een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan evenwel een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is en mag bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking worden genomen (HR 26 april 1996, NJ 1996, 630; HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198). 19


In lijn met deze rechtspraak heeft de Rechtbank terecht niet de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het huurobject door middel van bebouwing met meer dan geringe kosten als factor die de huurwaarde verhoogt, in aanmerking genomen. Partij(en) 1. Janneke Afke van Oest-Swierstra, te Zeist, 2. Janny Johanna Eil-van Oest, te Hengelo, 3. Landgoed Bloemenhof B.V., te Zeist, eiseressen tot cassatie, adv. mr. J.L.R.A. Huydecoper, tegen Redevco Benelux B.V., voorheen genaamd Maatschappij tot exploitatie van onroerende zaken ‘Beurspassage’ B.V., te Amsterdam, verweerster in cassatie, adv. mr. E.D. Vermeulen. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Eiseressen tot cassatie — verder te noemen: Van Oest c.s. — hebben bij exploit van 29 september 1993 verweerster in cassatie — verder te noemen: Beurspassage — gedagvaard voor het Kantongerecht te Utrecht en gevorderd dat de Kantonrechter de huurprijs van de bedrijfsruimte c.a. gelegen aan de Slotlaan 283 te Zeist met ingang van 29 september 1993 vast te stellen op ƒ 68 650 exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten met handhaving van de overeengekomen indexeringsclausule. Beurspassage heeft de vordering bestreden. De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 16 juni 1994 de bedrijfshuuradviescommissie, ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken, verzocht drie door haar uit haar leden aan te wijzen deskundigen advies uit te doen brengen omtrent de in het tussenvonnis onder a, b, c, en d genoemde punten. Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs van bedoelde bedrijfsruimte, exclusief bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47 405 exclusief BTW. Tegen de tussenvonnissen van 16 juni 1994 en 21 september 1995 en tegen het eindvonnis

van 19 juni 1996 hebben Van Oest c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht. Nadat de Rechtbank bij tussenvonnis van 22 april 1998 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 19 mei 1999 het bestreden vonnis bekrachtigd. (…) 2.Het geding in cassatie (…) 3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Beurspassage heeft op 1 september 1978 voor een periode van tien jaar van Van Oest c.s. de bedrijfsruimte met bovenwoning en erf, gelegen aan de Slotlaan 283 te Zeist, gehuurd. Tegelijkertijd heeft Beurspassage deze ruimte onderverhuurd. De huidige onderhuurder is G.J. van Beest (verder te noemen: Van Beest). De kantonrechter te Utrecht heeft op verzoek van Beurspassage bij beschikking van 4 juli 1990 de huurprijs van deze bedrijfsruimte vastgesteld op ƒ 45 000 per jaar excl. BTW met ingang van 1 september 1988. Na opeenvolgende aanpassingen van de huurprijs op grond van de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs thans ƒ 53 136,37 per jaar. 3.2 Van Oest c.s. hebben Beurspassage gedagvaard en gevorderd dat de huurprijs met ingang van de dag van dagvaarding wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 68 650 per jaar, excl. BTW. Bij tussenvonnis van 16 juni 1994 heeft de Kantonrechter de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (verder te noemen: BHAC) verzocht advies uit te brengen. Nadat bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie was gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs voor de bedrijfsruimte, exclusief de bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47 405 excl. BTW per jaar. Tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning dient volgens de Kantonrechter de dáárvoor in de wet aangewezen procedure te worden gevolgd, omdat de bovenwoning een zelfstandige woning is. Van Oest c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Bij tussenvonnis heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast onder meer met betrekking tot de vraag of de bovenwoning een zelfstandige woning is dan wel een 20


onzelfstandige woning. In haar eindvonnis heeft de Rechtbank de vonnissen van de Kantonrechter bekrachtigd. Het middel, dat is opgebouwd uit vier onderdelen, waarvan de onderdelen 2, 3 en 4 zijn verdeeld in sub-onderdelen, keert zich tegen de vonnissen van de Rechtbank en de gronden waarop zij berusten. Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht. 3.3 De Rechtbank heeft in rov. 7.4 van het eindvonnis de feiten opgesomd, die van belang zijn voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW is: 'Het pand wordt als een geheel in een huurcontract verhuurd tegen een ongedeelde huurprijs aan Beurspassage. Beurspassage factureert aan Van Beest om fiscale redenen separaat een huurprijs voor de bedrijfsruimte en de woonruimte. De voorgevel heeft een luifel. Die luifel is destijds verkort omdat deze alleen boven het winkelgedeelte mocht hangen. In de voorgevel bevinden zich twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Op verzoek van de PUM is daar één meter van gemaakt.' De Rechtbank heeft vervolgens in rov. 7.5 de volgende omstandigheden genoemd: 'Beurspassage heeft onweersproken gesteld (…) dat de woning zich uitstekend leent voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde huur. Voorts heeft Beurspassage onweersproken gesteld dat voor de uitoefening van het stomerijbedrijf niet is vereist dat Van Beest in de woonruimte woonachtig is. Daarnaast staat het uitoefenen van de stomerij niet aan de bewoning van de woonruimte in de weg.' Deze omstandigheden, bezien in het licht van de in rov. 7.4 van het eindvonnis genoemde feiten, hebben de Rechtbank tot het oordeel gebracht: 'dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW. Aan dat oordeel doet niet af dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan.' (rov. 7.5)'

3.4 Onderdeel 2.1 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel dat de bovenwoning niet 'onzelfstandig' is als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtsklacht houdt in, dat de Rechtbank zich van een verkeerd criterium heeft bediend. Volgens het onderdeel is voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, niet bepalend of zodanige samenhang en economisch verband aanwezig zijn, dat dat de kwalificatie van de woning als onzelfstandige woning rechtvaardigt, maar behoort deze vraag te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het gegeven geval. Anders dan de Rechtbank van oordeel is, behoort volgens het onderdeel een 'doorslaggevend gewicht, of aanzienlijk dan wel relevant gewicht' toe te komen aan de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Onderdeel 2.2 sluit hierbij aan met de klacht, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het oordeel uitdrukkelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan de partijbedoeling de doorslag moeten geven. In het vonnis ontbreekt een aanduiding van zulke andere factoren. Onderdeel 2.3 herhaalt het bezwaar in de vorm van een subsidiaire motiveringsklacht. 3.5 De Rechtbank heeft kennelijk en terecht als maatstaf aangelegd of in de gegeven omstandigheden de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond (vgl. HR 24 januari 1997, nr. 16138, NJ 1997, 558) en heeft vervolgens geoordeeld, zoals hiervoor in 3.3, laatste alinea, is weergegeven. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen — die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven — geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. Anders dan onderdeel 2.1 aanvoert behoefde de Rechtbank niet tot een ander oordeel te komen op de grond dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan zijn uitgegaan dat de woning 'onzelfstandig' was. 21


Evenmin is juist, zoals onderdeel 2.2 aanvoert, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het betreffende oordeel duidelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan het standpunt waarvan de partijen bij het aangaan van de betreffende overeenkomst zijn uitgegaan, de doorslag moeten geven. De onderdelen 2.1 en 2.2 falen, evenals onderdeel 2.3 dat voortbouwt op deze onderdelen. 3.6 De in onderdeel 3 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 3.7 Onderdeel 4.1 is gedeeltelijk gegrond omdat de Rechtbank, zoals in het onderdeel terecht wordt aangevoerd, in rov. 4.9 van haar tussenvonnis ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de in deze zaak betrokken vergelijkingspanden over erven zouden beschikken, zoals dat met het pand Slotlaan 283, onbetwist, wél het geval is. Dat de vergelijkingspanden over erven beschikken staat immers tussen partijen niet vast, terwijl de aanwezigheid van een erf in beginsel relevant kan zijn voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs. Gegrondbevinding van deze klacht kan echter bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden nu de Rechtbank in rov. 4.9 van het tussenvonnis kennelijk heeft onderzocht of de aanwezigheid van het onbebouwde erf van het pand Slotlaan 283 van belang was voor de huurwaarde van de bedrijfsruimte en tot het oordeel is gekomen dat zulks niet het geval was, en dit oordeel, zoals blijkt uit hetgeen hierna in 3.8 is overwogen, tevergeefs is bestreden. 3.8 Onderdeel 4.3 klaagt dat rov. 4.9 onbegrijpelijk is, nu Van Oest gesteld heeft dat de aanwezigheid van het erf, met onder meer de mogelijkheid voor opslag, een factor vormt die de huurwaarde ten opzichte van (overigens) vergelijkbare bedrijfsruimte zonder een dergelijk erf verhoogt. De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat Van Oest in de feitelijke instanties niet concreet heeft gesteld en

toegelicht waarom de aanwezigheid van een erf, dat gebruikt kan worden voor 'de opslag van allerhande zaken' de huurwaarde van dit bedrijfspand, in gebruik als stomerij, kan beïnvloeden. De Rechtbank behoefde derhalve haar oordeel dat de aanwezigheid van het erf geen factor is, die de huurwaarde van de bedrijfsruimte ten opzichte van de vergelijkbare bedrijfsruimte verhoogt, niet nader te motiveren. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. Onderdeel 4.3 slaagt niet. 3.9 Onderdeel 4.2 bevat een rechtsklacht en een motiveringsklacht: de Rechtbank had, na door Van Oest c.s. in het na het tussenvonnis tussen partijen gevoerde debat op de hiervoor in 3.7 vermelde onjuiste praemisse te zijn gewezen, dit punt niet zonder nadere motivering mogen passeren. Gelet op hetgeen hiervoor in 3.8 is overwogen, behoeft dit onderdeel geen bespreking meer. 3.10 De Rechtbank heeft in rov. 4.10 overwogen: 'De stelling over de bebouwingsmogelijkheid van het erf komt erop neer dat die bebouwing de onderhavige bedrijfsruimte beter geschikt maakt voor het doel, waarvoor het is verhuurd. Daargelaten of dit het geval is, is de rechtbank van oordeel dat nu niet gesteld of gebleken is dat de bedoelde bijzondere geschiktheid door bebouwing met betrekkelijk geringe kosten kan worden bewerkstelligd, deze omstandigheid geen aanleiding geeft tot toepassing van een correctiefactor. (…).' 3.11 Onderdeel 4.4 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat ook als de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van een huurobject door middel van bebouwing slechts met méér dan geringe kosten kan worden verwezenlijkt dit een factor kan opleveren en in de gewone gang der dingen ook een factor zal opleveren, die de huurwaarde van het desbetreffende object verhoogt, althans dat de Rechtbank haar beslissing in dezen ontoereikend heeft gemotiveerd. Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt te worden genomen dat ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, laatste volzin, verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs. Een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten 22


voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan evenwel een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is en mag bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking worden genomen (HR 26 april 1996, nr. 8732, NJ 1996, 630; HR 9 juli 1990, nr. 7547, NJ 1991, 198). In lijn met deze rechtspraak heeft de Rechtbank terecht niet de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het huurobject door middel van bebouwing met meer dan geringe kosten als factor, die de huurwaarde verhoogt, in aanmerking genomen. Hierop stuit het onderdeel af. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Van Oest c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Beurspassage begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris.

23


NJ 2009, 242 Hoge Raad (Civiele kamer) 13 februari 2009 Cassatie; tussenbeschikking; ontvankelijkheid. Obiter dictum. Huur bedrijfsruimte; ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW; positie... Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk Zaaknr: 07/13290 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BF8925 Noot: P.A. Stein BW art. 7:230a; Rv art. 401a, 426 Essentie Cassatie; tussenbeschikking; ontvankelijkheid. Obiter dictum. Huur bedrijfsruimte; ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW; positie huurder die gehuurde reeds heeft ontruimd. Nu het hof niet reeds door een uitdrukkelijk dictum omtrent enig deel van het gevorderde een einde aan het geding heeft gemaakt, is zijn beschikking een tussenbeschikking. Dit leidt tot niet-ontvankelijkheid van niet slechts het principale maar ook van het incidentele beroep, waarvan de voorwaarde waaronder het is ingesteld, vervuld wordt door de nietontvankelijkverklaring van het principale beroep. Obiter dictum. Onjuist is het oordeel dat aan een huurder die de bedrijfsruimte heeft ontruimd geen beroep meer toekomt op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. Het beschermingskarakter van art. 7:230a brengt mee dat een beroep op ontruimingsbescherming niet wordt uitgesloten door het enkele feit dat de huurder het gehuurde heeft ontruimd, zonder dat sprake is van afstand van recht of rechtsverwerking. Wel kan de omstandigheid dat de huurder niet meer gebruik maakt van het gehuurde een factor zijn die moet worden meegewogen bij de belangenafweging op grond van lid 4 van art. 7:230a. Samenvatting Huurder vordert meer subsidiair verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van art. 7:230a BW. De kantonrechter oordeelt dat huurder geen beroep meer toekomt op de

ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW omdat hij het gehuurde al feitelijk heeft ontruimd, en verklaart huurder op die grond niet-ontvankelijk. Het hof honoreert het daartegen — met doorbreking van het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW — door huurder ingestelde hoger beroep en wijst de zaak na vernietiging van de bestreden beschikking terug naar de kantonrechter. Verhuurder stelt tegen de beschikking van het hof principaal cassatieberoep in, huurder voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. De Hoge Raad overweegt omtrent de ontvankelijkheid van de beide beroepen alsmede, bij wijze van obiter dictum, naar aanleiding van het principale beroep onder meer het volgende. De kantonrechter heeft huurder nietontvankelijk verklaard in zijn verzoek. In appel heeft huurder een grond aangevoerd, die naar het oordeel van het hof doorbreking van het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW rechtvaardigde. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en de zaak naar de kantonrechter teruggewezen voor verdere afdoening. Nu het hof hiermee niet reeds door een uitdrukkelijk dictum omtrent enig deel van het gevorderde een einde aan het geding heeft gemaakt, is zijn beschikking een tussenbeschikking. Volgens het hier toepasselijke art. 401a lid 2 Rv. in verbinding met art. 426 lid 4 Rv. kan derhalve beroep in cassatie van deze beschikking slechts tegelijk met het beroep tegen de eindbeschikking worden ingesteld, aangezien het hof niet anders heeft bepaald en de overige in art. 401a vermelde uitzonderingen evenmin van toepassing zijn. Dit leidt tot nietontvankelijkheid van niet slechts het principale beroep maar ook van het incidentele beroep, waarvan de voorwaarde waaronder het is ingesteld, vervuld wordt door de niet-ontvankelijkverklaring van het principale beroep. De Hoge Raad overweegt nochtans naar aanleiding van het middel in het principale beroep het volgende. Juist is het oordeel van het hof, dat het oordeel van de kantonrechter blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Weliswaar gaat dit artikel uit van de situatie waarin de huurder bij het einde van de huurovereenkomst nog van het gehuurde gebruik maakt en vanuit die situatie verzoekt om verlenging van de ontruimingstermijn, maar het artikel biedt geen grond voor de 24


daaraan door de kantonrechter verbonden conclusie dat slechts in die situatie een beroep op art. 7:230a openstaat. Anders dan het hof heeft aangenomen, kan dit echter niet worden gegrond op een limitatief karakter van lid 2 van dat artikel. Deze bepaling ziet slechts op de vraag in hoeverre de wijze waarop de huur is beëindigd, in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Zij sluit niet uit dat andere omstandigheden in de weg kunnen staan aan een beroep op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a, zoals met name afstand van het recht daartoe of omstandigheden die meebrengen dat de huurder dit recht heeft verwerkt. Het beschermingskarakter van art. 7:230a brengt echter mee, dat een beroep op ontruimingsbescherming niet wordt uitgesloten door het enkele feit dat de huurder het gehuurde heeft ontruimd, zonder dat sprake is van afstand van recht of rechtsverwerking. Wel kan de omstandigheid dat de huurder niet meer gebruik maakt van het gehuurde een factor zijn die moet worden meegewogen bij de belangenafweging op grond van lid 4 van art. 7:230a. Partij(en) 1. Exploitatie Maatschappij Heerlijkheid Mariënwaerdt V.O.F., te Beesd, 2. F.J.A. baron Van Verschuer, te Beesd,, 3. N.F. barones Van Verschuer-Des Tombe, te Beesd, verzoekers tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep, adv. mr. A.H. Vermeulen en mr. C.S.G. Janssens, tegen J.M. van Grunsven, h.o.d.n. Van Grunsven Cuisinier, te Vught, verweerder in cassatie, verzoeker in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep, adv. mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Met een op 10 april 2006 ter griffie van de kantonrechter te Tiel ingediend verzoekschrift heeft Van Grunsven zich gewend tot de kantonrechter aldaar en, na wijziging van zijn verzoek, verzocht: 1. primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren omdat het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is

aan te merken en dus niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW; 2. subsidiair, en alleen voor het geval het gehuurde niet kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW hem niet-ontvankelijk te verklaren omdat de tussen partijen sedert 1 oktober 2001 van kracht zijnde huurovereenkomst ook na 11 februari 2006 is blijven voortduren; 3. meer subsidiair, voor het geval de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst wèl op 11 februari 2006 is geëindigd en de ontruiming is aangezegd, om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, te verlengen tot één jaar, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, na het op rechtsgeldige wijze eindigen van deze huurovereenkomst. Mariënwaerdt heeft het verzoek bestreden. De kantonrechter heeft bij beschikking van 25 oktober 2006 Van Grunsven niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. Tegen deze beschikking heeft Van Grunsven hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem. Bij beschikking van 11 september 2007 heeft het hof de beschikking waarvan beroep vernietigd en de zaak teruggewezen naar de kantonrechter te Tiel. De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen de beschikking van het hof heeft Mariënwaerdt beroep in cassatie ingesteld. Van Grunsven heeft verzocht het beroep te verwerpen en voorwaardelijk incidenteel beroep ingesteld. Het cassatierekest en het verweerschrift, tevens houdende incidenteel cassatieberoep, zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit. In het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep heeft Mariënwaerdt zich gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt in het principale beroep tot verwerping, en in het voorwaardelijk incidentele beroep tot vernietiging met terugverwijzing van de zaak naar het gerechtshof te Arnhem. De advocaat van Mariënwaerdt heeft op 24 oktober 2008 op die conclusie gereageerd. 3.Beoordeling van de ontvankelijkheid van het principale en het incidentele beroep

25


De kantonrechter heeft Van Grunsven nietontvankelijk verklaard in zijn verzoek. In appel heeft Van Grunsven een grond aangevoerd, die naar het oordeel van het hof doorbreking van het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW rechtvaardigde. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en de zaak naar de kantonrechter teruggewezen voor verdere afdoening. Nu het hof hiermee niet reeds door een uitdrukkelijk dictum omtrent enig deel van het gevorderde een einde aan het geding heeft gemaakt, is zijn beschikking een tussenbeschikking. Volgens het hier toepasselijke art. 401a lid 2 Rv. in verbinding met art. 426 lid 4 Rv. kan derhalve beroep in cassatie van deze beschikking slechts tegelijk met het beroep tegen de eindbeschikking worden ingesteld, aangezien het hof niet anders heeft bepaald en de overige in art. 401a vermelde uitzonderingen evenmin van toepassing zijn. Dit leidt tot nietontvankelijkheid van niet slechts het principale beroep maar ook van het incidentele beroep, waarvan de voorwaarde waaronder het is ingesteld, vervuld wordt door de niet-ontvankelijkverklaring van het principale beroep. 4.Verdere overwegingen 4.1 De Hoge Raad overweegt nochtans aanleiding naar aanleiding van het middel in het principale beroep het volgende. 4.2 Mariënwaerdt heeft per 11 februari 2006 een tussen haar en Van Grunsven bestaande contractuele relatie opgezegd. Onderdeel van deze contractuele relatie — waarvan de precieze inhoud niet in rechte is vastgesteld — was een door Mariënwaerdt aan Van Grunsven verleend gebruiksrecht van een onroerende zaak, De Nieuwe Refter genaamd. Zich op het standpunt stellend dat hij huurder was van De Nieuwe Refter, heeft Van Grunsven zich tot de kantonrechter gewend met het hiervóór in 1 weergegeven verzoek, dat ertoe strekte om, indien — anders dan Van Grunsven in zijn primaire, respectievelijk subsidiaire standpunt stelde — (1) het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW is aan te merken en (2) de tussen partijen sedert 1 oktober 2001 van kracht zijnde huurovereenkomst op 11 februari 2006 is beëindigd en de ontruiming is aangezegd, de termijn waarbinnen

ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, op de voet van art. 7:230a te verlengen tot één jaar, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, na het op rechtsgeldige wijze eindigen van deze huurovereenkomst. Voor het geval dat zijn primaire of subsidiaire standpunt juist zou worden bevonden, verzocht hij niet-ontvankelijkverklaring. De kantonrechter heeft Van Grunsven in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard op een andere grond, namelijk dat, ook als het mocht gaan om bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:230a, de kantonrechter niet kan toekomen aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn, nu Van Grunsven de Nieuwe Refter vóór 11 februari 2006 feitelijk heeft ontruimd en weer volledig aan Mariënwaerdt ter beschikking heeft gesteld, en aan een huurder die de bedrijfsruimte heeft ontruimd geen beroep meer toekomt op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a. Daaraan doet niet af, aldus de kantonrechter, dat Van Grunsven op zich genomen wellicht wel een zwaarwegend belang zou kunnen hebben bij (tijdelijke) voorzetting van het gebruik van De Nieuwe Refter. In de gegeven omstandigheden kan hij dit belang niet meer via art. 7:230a geldend maken. Daarbij is niet van belang of Van Grunsven De Nieuwe Refter al dan niet onder protest heeft ontruimd. 4.3 In hoger beroep heeft Van Grunsven in een algemene grief gesteld dat de kantonrechter door zijn beslissing buiten het toepassingsgebied van art. 7:230a is getreden dan wel dat artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Het hof heeft met juistheid geoordeeld, dat Van Grunsven hiermee een grond heeft aangevoerd die doorbreking van het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW rechtvaardigt, en dat hij derhalve in zijn hoger beroep kon worden ontvangen. 4.4 Eveneens is juist het oordeel van het hof, dat het oordeel van de kantonrechter blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Weliswaar gaat dit artikel uit van de situatie waarin de huurder bij het einde van de huurovereenkomst nog van het gehuurde gebruik maakt en vanuit die situatie verzoekt om verlenging van de ontruimingstermijn, maar het artikel biedt geen grond voor de 26


daaraan door de kantonrechter verbonden conclusie dat slechts in die situatie een beroep op art. 7:230a openstaat. Anders dan het hof heeft aangenomen, kan dit echter niet worden gegrond op een limitatief karakter van lid 2 van dat artikel. Deze bepaling ziet slechts op de vraag in hoeverre de wijze waarop de huur is beëindigd, in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Zij sluit niet uit dat andere omstandigheden in de weg kunnen staan aan een beroep op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a, zoals met name afstand van het recht daartoe of omstandigheden die meebrengen dat de huurder dit recht heeft verwerkt. Het beschermingskarakter van art. 7:230a brengt echter mee, dat een beroep op ontruimingsbescherming niet wordt uitgesloten door het enkele feit dat de huurder het gehuurde heeft ontruimd, zonder dat sprake is van afstand van recht of rechtsverwerking. Wel kan de omstandigheid dat de huurder niet meer gebruik maakt van het gehuurde een factor zijn die moet worden meegewogen bij de belangenafweging op grond van lid 4 van art. 7:230a. 5.Beslissing De Hoge Raad: in het principale beroep: verklaart Mariënwaerdt niet-ontvankelijk in haar beroep; veroordeelt Mariënwaerdt in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Grunsven begroot op € 345,38 aan verschotten en € 1.800 voor salaris; in het incidentele beroep: verklaart Van Grunsven niet-ontvankelijk in zijn beroep; veroordeelt Van Grunsven in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Mariënwaerdt begroot op € 45,38 aan verschotten en € 1.800 voor salaris. Noot van P.A. Stein Ontruimingsbescherming en rechtsverwerking Bij huur van bedrijfsruimte zijn er twee regelingen: de ene m.b.t. de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en dergelijke, met een omschrijving in art. 7:290 BW, en de andere m.b.t. bedrijfsruimte die

niet is middenstandsbedrijfsruimte en evenmin woonruimte. Het verschil is van belang uit het oogpunt van continuatie van het recht van de huurder na afloop van de periode waarvoor de huur is aangegaan. Hebben wij te maken met huur die betrekking heeft op bedrijfsruimte zonder middenstandsbedrijfsruimte te zijn, dan geldt art. 7:230a BW. Na afweging van de belangen van huurder en verhuurder kan de kantonrechter op verzoek van de huurder de ontruimingstermijn met maximaal een jaar verlengen. Die termijn kan nogmaals worden verlengd doch niet meer dan twee keer en maximaal telkens voor een jaar. De bedrijfsruimte waarvoor deze regeling geldt is een niet onbelangrijke categorie: kantoren en fabrieken, soms ook aanlegkades (Ktg Brielle 18 mei 1999, WR 2000, 18) en jachthavens (Ktg Hilversum 22 mei 2000, WR 2001, 29). Het bovenstaande arrest van de Hoge Raad had betrekking op een cateringbedrijf, dat door de huurder in het gehuurde pand werd uitgeoefend. De huurder was niet langer in het bezit van het huurobject toen hij een verzoek indiende tot verlenging van de huur. Was hij daarin ontvankelijk? De kantonrechter vond van niet: uitgangspunt moet zijn, zo redeneerde hij, dat de huurder ten tijde van de beoordeling van zijn verzoek nog het voortgezette gebruik heeft van de voordien gehuurde bedrijfsruimte. In appel kwam het Hof tot een ander oordeel. In het tweede lid van art. 230a wordt namelijk bepaald dat de ontruimingsbescherming niet openstaat voor de huurder die zelf de huur heeft opgezegd of uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd. Volgens het Hof is dat een limitatieve opsomming en daaruit valt op te maken dat de huurder in zijn verzoek tot voortzetting kan worden ontvangen ook wanneer hij niet in het bezit is van het pand, want anders had het in het artikel moeten staan. Een andere opvatting zou ertoe leiden, zo redeneerde het Hof, dat een verhuurder de aan de huurder toekomende ontruimingsbescherming eenvoudig teniet kan doen door de huurder het voortgezet gebruik te ontzeggen of onmogelijk te maken; dat kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. In cassatie bleek de Hoge Raad met het resultaat te kunnen instemmen maar met deze interpretatiemethode niet. Het tweede lid, zo oordeelde de Hoge Raad, is niet limitatief 27


bedoeld, zoals uit de lezing van het Hof zou voortvloeien. Er kunnen zich immers omstandigheden voordoen, waarbij de huurder zijn recht op huurvoortzetting verspeelt, ook als dat niet in het tweede lid staat. Daarbij moet met name worden gedacht aan afstand van recht en rechtsverwerking. In een dergelijk geval zal de huurder niet in zijn verzoek ontvangen kunnen worden, al staat dat niet in het tweede lid (r.o. 4.4). Rechtsverwerking doet zich voor als de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 24 april 1998, NJ 1998, 621), zoals wanneer de huurder door toedoen van de verhuurder een vergelijkbaar huurpand is aangeboden dat hij om onverklaarbare redenen heeft geweigerd. Door het pand zonder deugdelijke motivering af te wijzen heeft de huurder het recht verspeeld om op verlenging aanspraak te maken. Ook dan kan hem een beroep op huurvoortzetting worden onthouden. Men zie omtrent de toepassing van de regel, dikwijls genoemd het verbod van het venire contra factum proprium Martijn Hesseling, De redelijkheid en billijkheid in het Europese privaatrecht blz. 62 en omtrent het verschil tussen afstand van recht en rechtsverwerking Tjittes in Mon. BW A6b p. 10.

28


29


30


31


32


33


34


35


36


37


38


39


40


41


42


43


44


45


46


47


48


49


50


51


52


53


54


55


56


57


58


59


60


61


62


63


64


65


66


67


68


69


70


71


72


73


74


75


76


77


78


79


80


81


82


83


84


85


86


Onderdeel. mr. dr. G.M. Kerpestein

Recommend Documents