Onderbouwing voor het aanpassen van de Verordening ruimte nabij de woonwijk Ruitersbos Doel notitie Onderbouwing voor het aanpassen van de provinciale regelgeving uit de Verordening Ruimte door de gebiedsaanduiding te wijzigen van groenblauwe mantel naar integratie stad – land en stedelijk concentratie gebied langs de oostelijke oever van de Aa of Weerijs ter hoogte van de woonwijk Ruitersbos. Aanleiding notitie De gewenste herontwikkeling van de voormalige locatie manege Ruitersbos wordt belemmerd door het huidige provinciaal planologisch ruimtelijk beleid. Samenvatting Het aanpassen van de provinciale regelgeving uit de Verordening Ruimte om de gebiedsaanduidingen Agrarisch gebied en Groenblauwe mantel te wijzigen, is van toepassing op een zeer beperkt gebied op de oostelijke oever van de Aa of Weerijs nabij de woonwijk Ruitersbos. Het beleid terzake van de gebieden met de aanduiding Groenblauwe mantel biedt op stedelijk niveau het beekdal van de Aa of Weerijs bescherming. Dit is conform het gemeentelijk standpunt. Dit dient dan ook gehandhaafd te blijven. De aanduiding Groenblauwe mantel in Ruitersbos ligt echter gedeeltelijk over bestaand stedelijk gebied. Het is logisch en ook aannemelijk te maken dat voor dit deel van de Groenblauwe mantel de aanduiding wijzigt in Stedelijk concentratiegebied. Verder is in deze notitie aangetoond dat een aanduiding ‘integratie stad – land’ beter aansluit bij de bestaande toestand in het gebied en hiermee de kansen in het gebied beter benut kunnen worden zodat, samenhangend met de herontwikkeling van de manege, een meerwaarde ontstaat ten aanzien van natuur, recreatie, landschap en cultuurhistorie. Op deze wijze is een geringe verstedelijking de motor voor nieuw groen. De aanduiding ‘Integratie stad – land’ beperkt zich alleen tot de gronden waar het op lange en op korte termijn niet reëel is dat de huidige grondgebruiksfuncties volledig kunnen transformeren naar natuur. Het gaat hierbij dan met name om de terreinen van atletiekvereniging Sprint en hockyclub Breda. Gezien de kapitaalintensieve investeringen die er hebben plaatsgevonden, is de grondwaarde er te hoog voor. De visie op het gebied is om de huidige ecologische verbindingszone te versterken met complementaire natuur en om daarvoor een landschappelijk casco te bouwen.
Onderbouwing Huidige situatie
Bovenstaand figuur geeft de locatie en directe omgeving van de voormalige manege Ruitersbos weer. De gronden van de manege zijn circa 4,5 hectare groot. Op de gronden staan enkele bouwwerken waaronder een fraaie beeldbepalende monumentale boerderij en grote stallen. De stallen staan al geruime tijd zo goed als leeg en het gehele complex geeft een desolaat beeld dat om vernieuwing vraagt. De planlocatie manege Ruitersbos wordt als volgt begrensd: -aan de noordzijde door de voetbalvelden van de sportvereniging SAB; -aan de westzijde door de ecologische verbindingszone van het riviertje de Aa of Weerijs; -aan de zuidzijde door de sportvelden van de atletiekvereniging Sprint en de hockeyvereniging Breda; -aan de oostzijde door de woonwijk Ruitersbos.
Manege Ruitersbos ligt in het bestemmingsplan Uitbreiding woongebied Ruitersbos en omgeving (vastgesteld door de gemeenteraad van 26 maart 2002). De locatie heeft een agrarisch bouwvlak waarbinnen de boerderij met opstallen liggen. Het bouwvlak is circa 7500 m2 groot en mag 100% worden bebouwd ten behoeve van de manege. Terug bouwen op het huidige bouwvlak heeft de voorkeur. Omdat de agrarische locatie ingeklemd ligt tussen stedelijke en randstedelijke functies en relatief te gering van omvang is, kan deze niet langer ingevuld worden met een agrarische – dan wel een manege functie.
Vogelvlucht huidige situatie
Verzoek initiatiefnemer
Concept stedenbouwkundig plan in luchtfoto
Een initiatiefnemer heeft bovenstaand stedenbouwkundig plan ingediend waarbij een woonzorgcomplex voor dementerende ouderen binnen het bouwvlak van de voormalige manege wordt gerealiseerd. Bij woonzorgcentrum Ruitersbos is deze planlocatie in beeld gekomen omdat het zorgcentrum het beleidsvoornemen heeft haar verpleeghuisplaatsen voor dementerende senioren te verplaatsen van woonzorgcentrum Ruitersbos aan de Boeimeerweg naar een tweede locatie binnen de wijk Ruitersbos. De vrijkomende plaatsen in woonzorgcentrum Ruitersbos zullen omgezet worden in plaatsen voor verzorgd wonen. Voor het huisvesten van deze functie dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen waarbij de bestemming Agrarisch omgezet wordt naar Maatschappelijk. Belemmering provinciaal beleid Het ingediende verzoek past niet binnen de huidige provinciale regelgeving uit de Verordening ruimte. De her te ontwikkelen planlocatie ligt in de groenblauwe mantel. Binnen de Verordening ruimte bestaat de mogelijkheid om VAB-locaties (voormalige agrarische bedrijven) om te vormen naar niet agrarische functies, zoals bijvoorbeeld maatschappelijke functies. Hierbij is wel bepaald dat binnen de groenblauwe mantel en agrarisch gebied maximaal 5000 m2 van het bestaande bouwvlak mag worden gebruikt voor een andere bestemming. Het woonzorgcentrum zoals dat is aangevraagd omvat het gehele bouwvlak van ongeveer 7500 m 2 groot. Van deze bepaling is geen ontheffing van de Verordening ruimte mogelijk.
Oplossingsroute provincie Met de provincie Noord – Brabant is ambtelijk besproken dat er 3 mogelijkheden zijn waarlangs de ontwikkeling eventueel toch mogelijk zou kunnen zijn: 1.De ontwikkeling blijft binnen een oppervlakte van 5000 m2; 2.De provincie besluit om het instrument van een pro-actieve aanwijzing in te zetten; 3.De gemeenteraad dient bij Gedeputeerde Staten een verzoek in voor aanpassing van de Verordening ruimte door de gebiedsaanduiding aan te passen van groenblauwe mantel naar integratie stad-land. Ad1 5000 m2 is een te krappe maat om een gesloten intramurale afdeling voor dementerende ouderen rendabel te kunnen opzetten. Dit zou wel mogelijk zijn als het gebouw enkele verdiepingen hoger zou mogen worden. Dit is echter niet wenselijk op deze locatie Ad2 In het geval van een pro-actieve aanwijzing moet er sprake zijn van een aantoonbare bijdrage aan het leveren van maatschappelijke meerwaarde. Bij deze locatie is een bijdrage aan de ecologische en recreatieve kwaliteit van het gebied als meerwaarde op te voeren. De in te brengen oppervlakte en de kwaliteit natuur die hier kan worden gerealiseerd (gezien de ligging tegen de stadsrand) is niet van een zodanige meerwaarde dat een pro-actieve aanwijzing hier aan de orde is. Ad3 Conclusie is dat mogelijkheid drie de meest reële optie blijkt te zijn. Het verzoek tot aanpassing van de Verordening ruimte dient vóór 1 januari van een jaar bij de provincie te zijn. In dit geval betekent het dat dit verzoek meegenomen kan worden in de aanpassing die in 2013 wordt opgestart en waarbij vaststelling is voorzien in 2014. Voordat een dergelijk verzoek bij de provincie binnenkomt, wordt geadviseerd een korte onderbouwing en motivering van dit verzoek naar de provincie te sturen (liefst intern bestuurlijk afgestemd) met: -een eerste globale visie op het gebied (betrek daar ook de naastliggende sportvelden bij); - hoe ontwikkeling van deze locatie past in deze visie (dus een samenhangende ontwikkeling van rood met groen); -hoe invulling van dit gebied een bijdrage kan leveren aan versterking van de naastliggende EVZ. De onderbouwing wordt, met een provinciaal ambtelijk advies, voorgelegd aan de betreffende gedeputeerde, zodat die zich hier ook een mening over kan vormen. Op deze wijze wordt duidelijk of deze invalshoek al of niet op bestuurlijk draagvlak zou kunnen rekenen.
Analyse provinciaal planologisch kader / groenblauwe mantel
De groenblauwe mantel dringt op stadsniveau via het beekdal van de Aa of Weerijs diep door tot aan het centrum van Breda. Dit past binnen de visie van Breda om een gelede stad te zijn, om natuur en water in het stedelijk weefsel te integreren en om beekdalen niet te bebouwen. De Aa of Weerijs is de enige rivier binnen de kom van Breda waarvan het beekdal onbebouwd is. Vergelijk dit met het binnenstedelijk gelegen beekdal van de Mark dat in de dertiger jaren is volgebouwd. Conclusie De groenblauwe mantel biedt op stedelijk niveau het beekdal van de Aa of Weerijs bescherming. Dit is conform het gemeentelijk standpunt.
Ketennatuur
Het principe van de ecologische verbindingszone van de Aa of Weerijs bestaat hieruit dat de rivier een keten is die natuurgebieden aan elkaar rijgt. De Aa of Weerijs verbindt de natuur van het Zaartpark, met de natuur van het Zaartbos en de Trippelenberg. Deze natuurgebieden bestaat uit relatief ruige, grootschalige natuur waar bossen, moerassen, vissen en overstromingen voorkomen.
Feitelijke situatie Ruitersbos
Ingezoomd op de omgeving nabij de wijk Ruitersbos zijn in de groenblauwe mantel twee deelgebieden te onderscheiden namelijk: de westelijke en de oostelijke oever van de Aa of Weerijs. Westoever Hier is sprake van een ‘natuurlijk’ beekdal, ruig en grootschalig, met bos, moeras, vissen, overstromingen zijn er mogelijk en er vindt extensief beheer plaats door runderen. Conclusie Op de westoever is de ecologische verbindingszone ingevuld met het natuurtype van de grootschalige, ruige, extensief beheerde natuur. Oostoever
Hier is sprake van een ingedijkt beekdal. De dijk biedt bescherming aan de stedelijke en randstedelijke functies: sportvelden, manege, woningen, woonwagenkamp en kantoren. Anders gezegd, hier ligt de stad. Voor natuur en landschap is hier nagenoeg geen ruimte. Conclusie 1.De binnendijkse oostelijke oever draagt niet bij aan de ecologische verbindingszone. 2. De dijk beschermt de achterliggende functies en beperkt de kans voor een natuurlijk beekdal. 3.De groenblauwe mantel is hier over stedelijk gebied heengelegd en ongelukkig begrensd. 4. Op de lange en ook op de korte termijn is het niet reëel dat de huidige grondgebruikfuncties op de oostelijke oever naar natuur zullen transformeren. Gezien de kapitaalintensieve investeringen die er hebben plaatsgevonden is de grondwaarde hoog. De sportverenigingen Sprint en Breda hebben miljoenen geïnvesteerd om clubhuizen, atletiekbaan en hockeyvelden te vernieuwen. Met de aankoop van het agrarisch onroerend goed is ook in de voormalige manege Ruitersbos geïnvesteerd. 5. Op de oostelijke oever is het zaak te zoeken naar win-win situaties. Het ligt voor de hand de kansen voor natuur en landschap te benutten in combinatie met geringe stedelijke (her) ontwikkeling van locaties. Dit alles passend bij aard, schaal en functie van de omgeving. Op de oostoever is een samenhangende ontwikkeling van rood met groen het uitgangspunt. Op deze wijze is een geringe verstedelijking de motor voor nieuw groen.
Visie
De visie op het gebied is om de huidige ecologische verbindingszone te versterken met complementaire natuur. Anders gezegd de huidige ecologische verbindingszone wordt sterker door op de oostoever ruimte te maken voor natuur die een aanvulling is op de bestaande natuur van de westoever. Twee elkaar aanvullende typen natuur komen over volle lengte tegen elkaar aan te liggen met de rivier ertussen. type natuur westoever
type natuur oostoever
-grootschalig -ruig -vrijgelaten oorspronkelijke natuurlijke processen -overstromingen -extensief beheer (runderen) -bos, moeras, rivier
-kleinschalig -fijnmazig -patroongebonden natuur ontstaan door menselijke invloed op cultuurlandschap -geen overstromingen -intensiever beheer (mens) -sloot, struweel, laan, poel, bloemrijk grasland, weitje, ruigte
Landschappelijk casco Bestaande kwaliteiten De waterkwaliteit van de bestaande waterlopen in het gebied is heel mooi. Het water komt regelrecht uit het Mastbos en stroomt noordwaarts richting Zaart. Op diverse plekken in het gebied komt kwel voor wat zich hier en daar uit in hoge actuele natuurlijke waarden (libellen en kikkers). Het water is relatief schoon. Er zit geen landbouwwater op, hooguit is er wat bemesting van de sportvelden. Voor natuur is het water een waardevol systeem. De aanwezige groenstructuur bestaat uit struweel, een fraaie laan (huidige ontsluiting van de voormalige manege) en restanten van een oude bomenlaan die zich opspant tussen de karaktervolle monumentale boerderij van de manege en de huidige woonwijk Ruitersbos. Op de kaart van 1893 liep deze laan nog rechtstreeks het Mastbos in. De huidige water- en groenstructuur is in het plan opgepakt en vormt de basis van het landschappelijke casco. Bij herontwikkeling van manege Ruitersbos wordt aan de bestaande groen- en waterstructuur meerwaarde toegevoegd voor de functies: -natuur -landschap -cultuurhistorie -recreatie
Ad. Natuur De belangrijkste ingreep is het opschuiven van het agrarische bouwblok in oostelijke richting (30 à 40 meter). Hierdoor ontstaat tussen dijk en toekomstige nieuwbouw ruimte voor een binnendijkse ecologische rand met her en der een poel, struweel en bloemrijk grasland. De continue rand is 550 meter lang en wordt niet onderbroken met bebouwing of verharding. Het duurzaam voortbestaan van de natuurlijke rand is in de verre toekomst het beste verzekerd als eigendom, beheer en onderhoud in één hand ligt. Ad. Landschap Een aanzienlijk groot en fraai vorm te geven landschapspark wordt toegevoegd rond het nieuwe woonzorgcomplex. Bestaande houtopstanden worden behouden en versterkt. Aanwezige struwelen hebben naast een ecologische functie ook een functie als erfafscheiding. De overgangen tussen park en omgeving worden gevormd met watergangen zodat natuurlijke erfafscheidingen ontstaan. Het gebied wordt ontdaan van een overdaad aan hekken. De nieuwe watergangen op de erfgrenzen verbinden bestaande watergangen uit het gebied met elkaar. Het parkeren wordt landschappelijk ingepast en niet gekoppeld aan de nieuwbouw of aan de haal en brengroute. Door afwezigheid van parkeren en auto’s voor het gebouw komt de nieuwbouw vrij in het landschapspark te liggen. Ad. Cultuurhistorie De oude historische laan tussen monumentale boerderij en het vroegere Mastbos wordt weer in ere hersteld. Ad. Recreatie Het landschapspark is openbaar toegankelijk. Er komen wandelpaden in het park. De historische laan wordt voorzien van een voetpad. Op de dijk komt een onverhard voetpad te liggen. De paden in het park zijn verbonden met de paden uit de directe
omgeving uit de woonwijk en op de dijk. De dam in de Aa of Weerijs wordt voorzien van beloopbare keien. De nieuwe wandelstructuur vult het gat op in de huidige routes uit de omgeving. Door deze ingreep ontstaan er nieuwe recreatieve verbindingen tussen Boeimeer/Zaartpark, Ruitersbos/Mastbos, het Zaartbos en de Trippelenberg. Toekomst Mochten er zich in de nabije of verre toekomst nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van de voormalige manege voordoen dan kan deze eerste aanzet voor een landschappelijk casco verder uitgebouwd worden tot een groter landschappelijk raamwerk. Het uitgangspunt is daarbij altijd om tot een samenhangende ontwikkeling van rood met groen te komen. Conclusie Door herontwikkeling van de voormalige manege is een ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en landschappelijke meerwaarde bereikbaar.
Aanpassen Verordening ruimte
Het aanpassen van de provinciale regelgeving uit de Verordening Ruimte om de gebiedsaanduiding van groenblauwe mantel te wijzigen, is van toepassing op een zeer beperkt gebied. Het beleid van de groenblauwe mantel biedt op stedelijk niveau het beekdal van de Aa of Weerijs bescherming. Dit is conform het gemeentelijk standpunt. Omdat de groenblauwe mantel gedeeltelijk over bestaand stedelijk gebied is gelegd, is het logisch dat dit deel van de groenblauwe mantel de aanduiding stedelijk concentratie gebied krijgt. Verder is in bovenstaande motivering aangetoond dat met de aanduiding integratie stad – land de kansen in het gebied beter benut kunnen worden zodat samenhangend met de herontwikkeling van de manege (rood) een meerwaarde ontstaat ten aanzien van natuur, recreatie, landschap en cultuurhistorie (groen). De aanduiding integratie stad – land beperkt zich alleen tot de gronden waar het op lange en op korte termijn niet reëel is dat de huidige grondgebruikfuncties volledig
kunnen transformeren naar natuur. Gezien de kapitaalintensieve investeringen die hebben plaatsgevonden is de grondwaarde er te hoog voor.
