Omslagfoto Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Waterlandplein

Jaarboek 2012

Vijftien jaar verkoop in Amsterdam / De Amsterdamse woningmarkt / Investeren in de stad / Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken / Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer / Leden en bureau van de Federatie / Woningmarkt in cijfers

Omslagfoto Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Waterlandplein

Jaarboek 2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Inhoudsopgave 4

Inhoudsopgave

Voorwoord Pagina 7

Vijftien jaar verkoop in Amsterdam

1

De Amsterdamse woningmarkt

2

Investeren in de stad

3

Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken

4

Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer

5

Leden en bureau van de Federatie

6

Woningmarkt in cijfers

Pagina 8 t/m 27

Pagina 28 t/m 39

Pagina 40 t/m 47

Pagina 48 t/m 57

Pagina 58 t/m 65

Pagina 66 t/m 69

Pagina 70 t/m 91

5


Voorwoord 6

Voorwoord Woningmarkt in cijfers

Voor u ligt het Jaarboek 2012 met traditiegetrouw een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt, zoals de nieuwbouwproductie, de verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van bestaand bezit. Tijdens het opstellen van dit Jaarboek liepen de Catshuisonderhandelingen spaak en viel het kabinet. Er werd vervolgens in recordtempo een begrotingsakkoord gesloten door de zogeheten Kunduzcoalitie. De gevolgen zijn nog niet helemaal te overzien, maar duidelijk is wel dat de verhuurdersheffing die gepland stond voor 2014 waarschijnlijk al in 2013 wordt doorgevoerd. Zittende huurders met een inkomen tussen 34.000 en 43.000 euro kunnen 1 procent huurverhoging bovenop inflatie krijgen en waarschijnlijk kunnen de hogere inkomens rekenen op inflatie plus 5 procent. De huurmarkt dreigt daarmee de melkkoe van het kabinet te worden. De investeringsmogelijkheden van de corporaties, toch al onder druk vanwege de economische crisis, worden daarmee verder beperkt. De opbrengsten van de verkoop zijn daardoor meer dan ooit de kurk waarop de corporatiefinanciën drijven. We besteden dit Jaarboek om die reden apart aandacht aan de verkoop van huurwoningen. Het is bovendien vijftien jaar geleden dat de corporaties voorzichtig begonnen met het verkopen van sociale huurwoningen. Inmiddels zijn ze volledig overtuigd van het nut en de noodzaak. Het ongeclausuleerde kooprecht zoals dit wordt voorgesteld door het demissionaire kabinet past daar niet bij. Het is voor de corporaties niet goed voor te stellen dat zij geen regie meer hebben op welke woningen wel en welke niet worden verkocht. Vanuit de sterke betrokkenheid en hun zorg voor leefbare en gedifferentieerde wijken blijft het van groot belang dat corporaties aan het stuur blijven zitten als het gaat om welke woningen worden verkocht en welke niet. Na de verkiezingen zal blijken in hoeverre er maatschappelijk draagvlak blijkt te zijn voor dit voorstel. Hans van Harten directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Juni 2012

7



Dit jaar besteden we in het jaarboek extra aandacht aan het onderwerp verkoop. Het is vijftien jaar geleden dat in Amsterdam werd begonnen met de verkoop van sociale huurwoningen. Daarnaast staat verkoop onverminderd hoog op de politieke agenda. Zo ligt er een voorstel om corporaties te verplichten 75 procent van hun woningen te koop aan te bieden. In dit themahoofdstuk daarom een overzicht van 15 jaar verkoop in de stad. Historisch moment Vijftien jaar geleden zijn Amsterdamse corporaties gestart met de verkoop van sociale huurwoningen. In de jaren die daaraan vooraf gingen, groeide het besef in de stad dat het goed ging in Amsterdam: mensen wilden weer graag in Amsterdam wonen. Er was een grote en toenemende vraag naar koop- en huurwoningen in de stad. Tegelijkertijd kwam het besef bij de gemeente en corporaties dat het woningaanbod veelzijdiger moest worden. In Amsterdam bestond op dat moment slechts 14 procent van de totale woningvoorraad uit koopwoningen, tegen 56 procent sociale huur en 30 procent particuliere huur. Landelijk lag het percentage koopwoningen op dat moment op 48 procent. De partijen in Amsterdam waren ervan

overtuigd dat één van de speerpunten voor de komende jaren lag bij het vergroten van het aanbod koopwoningen. Het was ook iedereen duidelijk dat dat niet alleen via de nieuwbouw gerealiseerd kon worden. Toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Remkes stimuleerde Amsterdam in die periode dan ook om de verkoop van sociale huurwoningen voortvarend op te pakken. Hoewel er via het Akkoord erfpacht en de regeling Aankopen, opknappen, splitsen en verkopen (AOSV) al op kleine schaal ruimte was voor corporaties om sociale huurwoningen te verkopen, veranderde er in 1998 voor de corporaties veel. In de Beleidsovereenkomst Wonen en het eerste Convenant Verkoop werd opgenomen dat de gemeente de regelgeving zou wijzigen ten aanzien van het splitsen van huurwoningen. Daarnaast werden er afspraken gemaakt over het totale aantal te verkopen woningen (15.000), de verdeling hiervan over de verschillende stadsdelen en de kwaliteit van de te verkopen woningen. Hoewel er dus al op kleine schaal in diverse stadsdelen werd verkocht, werd het met het eerste Convenant Verkoop voor het eerst mogelijk voor corporaties om in de stad op grote schaal sociale huurwoningen te verkopen. Langzaam op gang gekomen

figuur 0.1 Woningvoorraad 1997

Particuliere huur 30%

Koop 14%

Corporatie huur 56%

De nieuwe mogelijkheid om woningen te verkopen kwam aanvankelijk langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een splitsingsvijver worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het eerste Convenant Verkoop wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten kwam de verkoop goed op gang. Er waren voor corporaties drie argumenten om sociale huurwoningen te verkopen. Allereerst wilden zij tegemoetkomen aan de wens van klanten om hun woning te kopen en op die manier een bijdrage leveren aan de bevordering van het eigen-


9


10

woningbezit in Amsterdam. Daarnaast waren corporaties ervan overtuigd dat verkoop een bijdrage zou leveren aan de differentiatie en daarmee de leefbaarheid van wijken. Tot slot was verkoop voor corporaties een mogelijkheid om financiële middelen te genereren voor (onrendabele) investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw. Tussen de gemeente en de corporaties was de afspraak gemaakt om de extra opbrengsten die door middel van verkoop werden gegenereerd in te zetten ten behoeve van investeringen in het kader van de Beleidsovereenkomst. De huuropbrengsten waren ook toen al onvoldoende om deze vaak noodzakelijke investeringen te doen.

hoge huurprijs. De sprong van huur naar koop was als gevolg daarvan geringer. In die jaren waren het dus ook vrij veel zittende huurders die een voormalige sociale huurwoning kochten. In totaal verkochten de corporaties in de eerste jaren van het Verkoopconvenant ongeveer 300 woningen per jaar. Niet meer weg te denken

Inmiddels is verkoop van sociale huurwoningen voor Amsterdamse corporaties business as usual: het is een niet Figuur meer weg te denken onderdeel van hun FIGUUR 0.2 0.3 Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 Bron: OGA AFWC (splitsingen vanaf 2002) Figuur 0.2 /Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 werkzaamheden. Vanaf 2002 nam het Aantal gesplitste woningen Bron: OGA / AFWCFiguur (splitsingen 2002) 0.2vanaf Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 aantal verkopen door corporaties in en verkoop per stadsdeel sinds 1998(splitsingen vanaf 2002) Bron: OGA / AFWC Amsterdam gestaag toe. Dit had mede gesplitst 2.000 gesplitst te maken met het feit dat gebouwen eerst verkocht verkocht gesplitst gesplitst verkocht Voor corporaties was het afwachten hoe juridisch gesplitst moesten worden in Bron: OGA/AFWC (splitsingen vanaf 2002) verkocht groot de belangstelling voor het kopen appartementsrechten alvorens verkocht van een sociale huurwoning zou zijn. In te kunnen worden. Kort na de eeuwwisde eerste jaren werden er vooral relatief seling was er een vijver van ongeveer dure sociale huurwoningen in Zuidoost 5.000 gesplitste woningen ontstaan die Argumenten niet veranderd en Noord verkocht. Dit had enerzijds te vervolgens jaarlijks met 5.000 – 10.000 het aantal verkopen zich rond de 1.500 maken met het feit dat er geen splitsingsgesplitste woningen groeide. De verkoop woningen op jaarbasis. • figuur 0.2 De argumenten waarom corporaties in vergunning nodig was voor naoorlogse door corporaties groeide hierdoor tot Amsterdam vijftien jaar geleden zijn Figuur 0.2 Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 woningen. Ook voldeden de woningen een hoogtepunt van ruim 2.400 verkochte gestart met de verkoop van sociale huurLandelijk is het percentage eigenwoningBron: OGA / AFWC (splitsingen vanaf 2002) in deze stadsdelen (bijna) automatisch sociale huurwoningen in 2005. Sindsdien woningen staan nog steeds overeind. bezit in de afgelopen vijftien jaar gegroeid aan het afgesproken kwaliteitsniveau. is er, mede onder invloed van de crisis, Door de jaren heen is er echter een aantal van 48 naar 60 procent. In Amsterdam Anderzijds hadden deze woningen een een daling in het aantal verkochte argumenten bijgekomen en hebben een is deze groei veel explosiever geweest. gesplitst relatief lage verkoopprijs met een relatief woningen zichtbaar. Inmiddels beweegt aantal argumenten een ander gewicht Mede door de inspanningen van corverkocht gekregen. Dat betekent echter niet dat de poraties om sociale huurwoningen te Amsterdamse corporaties het beoogde verkopen is het percentage eigenwoningvoorstel steunen om huurders op grote bezit inmiddels gestegen tot 31 procent. schaal het recht te geven op het kopen Dit betekent meer dan een verdubbeling figuur 0.2 van hun eigen huurwoning. in vijftien jaar tijd. In het vierde Convenant Verkoop van corporatiewoningen tussen 1998 en 2011 Verkoop is afgesproken dat corporaDifferentiatie ties de komende tien jaar nog eens de 3.000 ruimte krijgen om 30.000 woningen te Ook in 2012 geldt dat de woningvoor verkopen en daar bovenop nog eens 5.000 raad nog redelijk eenzijdig is. Bijna de 2.500 woningen met Koopgarant. Dat betekent helft van de woningen in de stad bestaat dat het percentage eigenwoningbezit uit (kleine) sociale huurwoningen. In 2.000 – voor zover de markt dat toelaat – nog de afgelopen vijftien jaar zijn door cor verder kan stijgen. Om dat te bereiken is poraties, zoals bij de start ook beoogd, 1.500 de splitsingsvijver van de Amsterdamse veel sociale huurwoningen verkocht corporaties inmiddels bijna 60.000 in de naoorlogse stadsdelen met een 1.000 woningen groot. Waarschijnlijk groeit die hoog aandeel corporatiebezit. In Noord splitsingsvijver de komende jaren nog werden bijna 4.000 woningen verkocht, 500 door tot 100.000 woningen. Amsterdamse tien procent van de totale woningvoorcorporaties hebben inmiddels vijftien jaar raad in dat stadsdeel. In Zuidoost werden 0 ervaring met verkoop en er zijn in totaal ruim 3.200 corporatiewoningen verkocht ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ruim 17.000 woningen verkocht aan partien dat is acht procent van de woningen culieren. • figuur 0.3 in dat stadsdeel. De laatste jaren zien Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 2011: Corporaties


11

FIGUUR 0.4 Corporatieverkoop (1998 - 2011) als % van corporatiebezit in 1998 en als % van de totale voorraad in 1998 14% Jaarboek 2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

12

12%

10%

8%

6%

4%

Middengroepen

2%

0%

Gemeente en corporaties gaan er van uit dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee keer modaal – een woning tot 261.000 euro kunnen kopen. Voor lage middeninkomens – tot anderhalf keer modaal – wordt een maximumprijs van 220.000 euro gehanteerd. In 2011 was 94 procent van alle verkochte corporatiewoningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 66 procent voor de lage middeninkomens. In de afgelopen vijftien jaar hebben de corporaties door de verkoop van hun woningen een ontbrekend segment in de Amsterdamse koopmarkt toegevoegd.

woningen, brengt het verkoopgereed maken van het volledige woningbezit zeer hoge kosten met zich mee. Niet alleen moeten woningen aan een bepaald kwaliteitsniveau voldoen, ook moeten corporaties de erfpacht van te verkopen woningen afkopen en moeten zij alle woningen in een complex splitsen, wat vooraf hoge kosten met zich meebrengt. Bij een kooprecht voor vrijwel iedere huurder zal dit dus ten koste gaan van de investeringen van corporaties in stedelijke vernieuwing en leefbaarheid.

Centrum

Zuid

Nieuw-West

verkoop als % van corporatiebezit in 1998

West

Oost

Zuidoost

Noord

verkoop als % van totale voorraad in 1998

Bron: AFWC, O+S Amsterdam

we ook in de vooroorlogse stadsdelen de verkoop toenemen. Zo zijn er in stadsdeel West de afgelopen vijftien jaar ruim 3.300 woningen verkocht. Op een totaal van ruim 70.000 woningen is dat overigens slechts twee procent. In de grafiek zijn de gegevens voor alle stadsdelen opgenomen. Gemiddeld over heel Amsterdam is in vijftien jaar in totaal acht procent van het corporatiebezit verkocht aan particulieren. Per jaar wordt daarmee ruim een half procent van het corporatiebezit verkocht. • figuur 0.4 De Amsterdamse corporaties hanteren een gericht verkoopbeleid. In de hele stad worden complexen van verkoop uitgesloten als die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt (voldoende aanbod voor huishoudens met een laag inkomen) of vanwege het strategisch voorraadbeheer (toekomstige renovatie of sloop in het kader van stedelijke vernieuwing) essentieel zijn. Een ongeclausuleerd kooprecht voor huurders zou dit beleid doorkruisen: corporaties kunnen zelf niet meer bepalen welke woningen zij willen verkopen en welke niet. Het risico is dan groot dat

de beste woningen worden verkocht en de slechtste overblijven voor de sociale verhuur. Ook kunnen geen garanties meer worden gegeven dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de mensen met de laagste inkomens.

Door de jaren heen zijn corporaties verkoop van sociale huurwoningen meer en meer gaan zien als instrument om de middeninkomens in Amsterdam te bedienen. In Amsterdam ontbreekt dit middensegment van oudsher grotendeels, zowel in de huur als in de koop. Dit komt door de aantrekkelijkheid van Amsterdam als woonstad én de (over) regulering van de sociale huurvoorraad. Hierdoor liggen de sociale huurprijzen laag en de marktprijzen (koop en vrije sector) hoog. De Amsterdamse corporaties zien de middeninkomens als hun secundaire doelgroep, die zij onder meer via de verkoop van voormalige sociale huurwoningen kunnen bedienen.

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen Er is een verschuiving te zien in het ‘soort’ kopers. Waren het in het begin vaak zittende huurders, tegenwoordig wordt het merendeel van de woningen verkocht aan jonge één- en tweepersoonshuishoudens, die ook van buiten Amsterdam komen. De Federatie heeft van de ruim 4.000 corporatieverkopen in de periode van 2008 tot en met 2010 de leeftijd en herkomst van de kopers geanalyseerd. Van de kopers van corporatiewoningen is 65 procent jonger dan 35 jaar en 18 procent

Financiën Bij het vierde Convenant Verkoop is geld vrijmaken voor andere (onrendabele) investeringen van corporaties in de stad één van de redenen voor de uitbreiding van de verkoopvijver. Dit financiële argument heeft in de afgelopen vijftien jaar aan belang gewonnen. Door de kostenstijgingen in de bouw, het langdurige inflatievolgende huurbeleid en de grote vernieuwingsopgave in Amsterdam is het investeringsniveau van corporaties inmiddels (deels) afhankelijk van het tempo van de verkoop uit de bestaande voorraad. Het doel van het kabinet om meer sociale woningen van corporaties te verkopen vindt op zich steun bij de Amsterdamse corporaties. Echter, vanwege afspraken tussen gemeente, corporaties en Huurdersvereniging over het kwaliteitsniveau van de te verkopen

FIGUUR 0.5 Leeftijdsverdeling hoofdbewoners bij betrekken woning 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

18-25

corporatieverkopen, ’08-’10

26-34

35-39

alle verkopen, ’07-’09

40-49

50-64

nieuwbouwverkoop, ’07-’09

Bronnen: corporatieverkoop: OGA/ Kadaster. Alle verkoop en nieuwbouwverkoop: WIA 2009. Sociale verhuur: WoningNet Bewerking Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

65+

sociale verhuur, ’09


13


14

zelfs jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van verkochte sociale huurwoningen hoger dan bij de huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen in combinatie met de lange wachttijden in de huursector. In de figuur is te zien dat kopers van alle particuliere koopwoningen gemiddeld wat ouder zijn dan kopers van corporatiewoningen. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld nog wat later in de wooncarrière. Het betreft hier meer doorstromers en stellen met kinderen. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Deze hebben over het algemeen een lange woonduur op kunnen bouwen en hebben dus in vergelijking met jongeren een gunstige positie binnen het aanbodmodel. • figuur 0.5 In de prestatieafspraken Bouwen aan de Stad II is afgesproken dat corporaties uit de bestaande voorraad maximaal 5.000 woningen kunnen verkopen ‘onder voorwaarden’, bijvoorbeeld via Koopgarant. In deze constructie krijgt een toekomstige eigenaar/bewoner korting bij het kopen van een woning en bij verkoop de korting én een deelt in de waardestijging of –daling. De Amsterdamse corporaties zijn al enkele jaren geleden gestart met de voorbereidingen voor het aanbieden van woningen via Koopgarant, maar door problemen met de Belastingdienst vanwege het Amsterdamse erfpachtstelsel zijn er tot op heden nog geen woningen op die manier verkocht. Begin 2012 was de weg helemaal vrij en is een aantal corporaties gestart met de toepassing van Koopgarant. Naar verwachting zullen corporaties dit instrument op bescheiden schaal gaan toepassen. Voor zittende huurders kan dit een goede manier zijn om de stap van huur naar koop te kunnen zetten.

Zolang er huurwoningen in het complex blijven, is de corporatie altijd betrokken bij de VvE. Zowel huurder, kopers als corporatie delen hiermee de belangrijke opgave om het beheer voor de lange termijn zeker te stellen. De toename van dit ‘gespikkelde bezit’ en het beheer ervan is een nieuwe uitdaging voor de corporaties. Het koopaanbod van corporaties is een belangrijke manier geworden om de stap naar Amsterdam te kunnen zetten, of binnen de stad een stap te maken naar een nieuwe woning. Door de toevoeging van dit koopaanbod is de koopmarkt als geheel gevarieerder geworden. Daar dragen de corporaties graag hun steentje aan bij. figuur 0.6 Woningvoorraad 2011

Verkoop in vier Amsterdamse buurten Verkoop van corporatiewoningen leidt tot differentiatie van de woningvoorraad. Dat is te zien in buurten als Bijlmer Centrum, Landlust, Indische Buurt West en Nieuwendam-Noord. Stuk voor stuk zijn dit buurten die aanvankelijk grotendeels uit corporatiewoningen bestonden, maar waar geleidelijk het percentage koopwoningen is gegroeid. Tegelijkertijd zien we dat de tevredenheid van de bewoners over deze buurten de afgelopen tien jaren fors is toegenomen. Uiteraard komt dat niet alleen door

FIGUUR 0.7 % koop in 1999 en 2011 in buurten waar de corporaties veel hebben verkocht 30% 25% 20% 15% 10%

Particuliere huur 21%

5%

Koop 31%

0%

Bijlmer centrum

% koop 1999

Landlust

Indische Buurt West

Nieuwendam-Noord

% koop 2011

Bron: O+S Amsterdam

FIGUUR 0.8 Rapportcijfer voor de buurt in 2001 en 2011 in buurten waar de corporaties veel hebben verkocht Corporatie huur 48%

7 6

5

4

3 2

Met de verkoop van huurwoningen zien we dat er veel meer Verenigingen van Eigenaren ontstaan. In ieder complex waar een woning wordt verkocht moet immers een VvE worden opgericht.

de verkoop van sociale huurwoningen. In al deze buurten is immers ook stedelijke vernieuwing en wijkaanpak aan de orde. De woningen en de openbare ruimte worden verbeterd, er worden nieuwbouwwoningen gebouwd en er wordt geïnvesteerd in leefbaarheid. Het is deze combinatie van maatregelen die resulteert in stijgende rapportcijfers voor de buurt. In de andere hoofdstukken van dit jaarboek is meer te lezen over verkoop en over de ontwikkelingen in de leefbaarheidsscores in Amsterdam. • figuur 0.7 en 0.8

1

0

Bijlmer centrum

rapportcijfer buurt 2001

Landlust rapportcijfer buurt 2011

Bron: WIA 2001 en WIA 2011

Indische Buurt West

Nieuwendam-Noord


15

16

Bijlmer Centrum (stadsdeel Zuidoost) < Dostojevskisingel


Boris Pasternakstraat

>


17



18

19

Landlust (stadsdeel West) > Bestevaerstraat ≥ De Rijpgracht

Charlotte de Bourbonstraat

<

<



20

21

Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) > Waterlandplein >> Zandvoortstraat < Katrijpstraat

Egmondenstraat

<

≤



22

23

Indische Buurt West (stadsdeel Oost) <

≤ Timorplein Borneostraat < Riouwstraat > Borneostraat ≥ Lombokstraat

Bijlmer Centrum (stadsdeel Zuidoost)


24

De vernieuwing van de Bijlmer, die dit jaar twintig jaar geleden van start ging, is inmiddels bijna afgerond. Er zijn rond de 7.000 woningen gesloopt en eind 2011 waren een kleine 5.000 nieuwe woningen opgeleverd of in aanbouw. Ongeveer de helft van de flats is of wordt vervangen door nieuwbouw, vaak laagbouw. Hierdoor wordt het woningaanbod gevarieerder. Ook is er meer verscheidenheid in prijsklasse aangebracht. Van de karakteristieke hoogbouw die blijft staan, is het grootste deel inmiddels gerenoveerd. Er is in de Bijlmermeer nog steeds een groot aanbod van sociale huurwoningen maar inmiddels ook van koop- en vrije sector huurwoningen. Uiteindelijk zullen er aan het eind van de vernieuwing in de hele Bijlmermeer bijna 1.000 woningen zijn toegevoegd. Het gebied Bijlmer Centrum bestaat uit vijf verschillende buurten: Venserpolder, de Amsterdamse Poort, de F-Dbuurt, Vogeltjeswei en de H-buurt. Venserpolder ligt in het noordwesten van stadsdeel Zuidoost. De buurt is begin jaren tachtig gebouwd naar het model van Amsterdam-Zuid: grote blokken portiekwoningen met openbare binnentuinen. De Amsterdamse Poort is het belangrijkste winkelgebied van Zuidoost, met zo’n 180 winkels en ruim 500 woningen. Samen met het aan de andere kant van het spoor gelegen ArenA-gebied vormt dit het ‘centrumgebied’. De F-D-buurt ligt ten noorden en op loopafstand van de Amsterdamse Poort. De Daalwijkdreef is de grootste straat in het gebied en een van de drie hoofdstraten van de Bijlmer (naast de Bijlmerdreef en de Karspeldreef). De F-buurt, waar de vernieuwing al vergevorderd is, ligt tussen de Gooiseweg, de Bijlmerdreef en de Dolingadreef in. Vogeltjeswei is een wijkje met laagbouwwoningen. De wijk grenst aan het Bijlmerpark en winkelcentrum Amsterdamse Poort.

<

Borneostraat

Er wonen in totaal in dit deel van Zuidoost ruim 21.000 mensen. Van de hele woningvoorraad van ruim 9.600 woningen is

het aandeel koopwoningen in Bijlmer Centrum gestegen van 1 procent in 1999 naar een kleine 20 procent in 2011. In Bijlmer Centrum is het rapportcijfer voor de buurt gestegen van 5,5 in 2001 naar 6,6 in 2011. De positie op de Amsterdamse lijst van buurten wat betreft totaaloordeel is gestegen van plaats 77 naar 67. Landlust (stadsdeel West) Deze buurt werd gebouwd in de jaren dertig van de twintigste eeuw. Het is een van de oudste officiële uitbreidingsplannen en dankt zijn naam aan een voormalige boerderij aan de Haarlemmerweg. Het plan werd, vooruitlopend op het Algemeen Uitbreidingsplan, vastgesteld in 1934 en hier werd in Amsterdam voor het eerst strokenbouw toegepast volgens het principe van het Nieuwe Bouwen. Architect Ben Merkelbach was een van de pioniers. De drukke Admiraal de Ruijterweg verdeelt Landlust in twee helften, die elk een eigen karakter hebben. Ten oosten ligt het oudste deel van Bos en Lommer, dat nog behoort tot de stadsring die tussen 1920 en 1940 gebouwd is. Het westelijk deel bestaat vooral uit strokenbouw met daartussen openbare plantsoentjes en speelplaatsen. Eigen Haard heeft in Landlust het prestigieuze renovatieproject De Koningsvrouwen van Landlust. Ruim 240 portiekwoningen, die een monumentale status hebben, worden gerenoveerd zodat ze voldoen aan de eisen van deze tijd. Eind 2012 wordt de laatste woning opgeleverd. In Landlust staan ruim 9.000 woningen, waarvan inmiddels ruim 21 procent koop, terwijl dit in 1999 nog 6 procent was. Er wonen ruim 18.000 mensen in dit deel van de stad. Bewoners van Landlust gaven in 2001 nog een rapportcijfer van 5,5 als totaaloordeel voor de buurt. In 2011 is dat gestegen naar 6,5. Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Nieuwendam-Noord wordt omgrensd door de A10, de Zuiderzeeweg, de Schellingwouderbreek en het Baanakkerspark. Nieuwendam-Noord is als tuinstad gebouwd nabij Nieuwendam


25


26

en Tuindorp Nieuwendam. In de wijk staan ongeveer 5.000 woningen, gebouwd in de eerste helft van de jaren zestig. De huidige bewoners vinden de rust, ruimte en goede ligging ten opzichte van de ringweg van hun wijk prima, maar zijn minder te spreken over de portiekflats (zonder lift), waar er erg veel van zijn. Ook vinden zij dat het groen erg verspreid in de wijk ligt. Aanpak van de woningvoorraad en de openbare ruimte is dus noodzakelijk. In de periode tot 2015 moeten bijna 1.500 woningen gesloopt worden en 1.650 nieuwe woningen gebouwd, waarvan ruim 500 sociale huurwoningen en ruim 1.100 koopwoningen. Een groot aantal woningen wordt verbeterd door ze op te knappen en/of samen te voegen. Het Waterlandplein vormt het hart van de wijk en wordt ingrijpend vernieuwd door Ymere en AM. De eerste woningen zijn inmiddels gerenoveerd en naast een winkelcentrum van ruim 10.000 vierkante meter komen er nog 319 nieuwe woningen in de koop, vrije sector- en sociale huur bij. Het gehele plein zal in de tweede helft van 2013 klaar zijn. Er wonen in totaal ruim 12.200 mensen in Nieuwendam-Noord en bijna 28 procent van alle woningen (ruim 5.100) is een koopwoning, tegen 16 procent in 1999. In Nieuwendam-Noord is het totaaloordeel voor de buurt toegenomen van 6 in 2001 naar 6,5 in 2011.

ring. Vanaf de jaren tachtig is hier volop gewerkt aan stadsvernieuwing. In de Indische Buurt West wonen in totaal een kleine 12.500 mensen in ruim 6.300 woningen. Medio 2007 ondertekenden het voormalige stadsdeel Zeeburg en de corporaties Ymere, Eigen Haard en de Alliantie voor de periode 2007-2010 een convenant voor de vernieuwing van de Indische Buurt. Het was duidelijk dat forse inspanningen nodig waren om zowel op fysiek, sociaal als economisch terrein het woonen leefklimaat van de Indische Buurt te verbeteren. In 2010 is deze samenwerking verlengd tot medio 2014. dat de investeringen in leefbaarheid en in de woningen succesvol is, blijkt wel uit het oordeel van bewoners over hun buurt. In 2011 is het oordeel van de bewoners van de Indische buurt West gestegen van een 5,4 naar een 7. De buurt maakte daarmee in tien jaar tijd de grootste stijging van alle Amsterdamse buurten door. Het percentage eigenwoningbezit is tussen 1999 en 2011 gestegen van 3 procent naar ruim 23 procent.

Landlust Bestevaerstraat De Rijpgracht Charlotte de Bourbonstraat


Nieuwendam-Noord Nieuw Waterlandplein Katrijpstraat Egmondenstraat

Indische Buurt West (stadsdeel Oost) De Indische Buurt in stadsdeel Oost dateert grotendeels uit de vroege twintigste eeuw en de straatnamen zijn vernoemd zijn naar eilanden en andere geografische begrippen uit het voormalig Nederlands-Indië. De Indische Buurt is onder te verdelen in twee delen: de Indische Buurt West en de Indische Buurt Oost. De Molukkenstraat vormt de scheidslijn tussen de twee delen van de Indische Buurt. De Indische buurt is etnisch zeer divers; een hoog percentage van de inwoners is allochtoon en er worden naar schatting rond de honderd talen gesproken. De Indische Buurt is een buurt in verande-

Indische Buurt West Borneostraat Lombokstraat Timorplein Bijlmer Centrum Boris Pasternakstraat Dostojevskisingel


1

De Amsterdamse woningmarkt In 2011 zijn de effecten van de economische crisis duidelijk merkbaar. Voor het eerst sinds jaren neemt de primaire doelgroep van lage inkomens in Amsterdam weer toe. De verkoop van nieuwbouwwoningen bevindt zich nog steeds op een laag pitje. Mede als gevolg daarvan wordt er veel minder gebouwd in de stad. Maar er zijn ook lichtpuntjes. De verkoop van voormalige corporatiewoningen zet goed door. Ondanks de crisis is het aantal werkzoekenden in de stad afgenomen. Ook komt de aanpak van het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad van de corporaties goed op gang. Verder oefent de stad nog steeds een enorme aantrekkingskracht uit op studenten en jonge startende kenniswerkers.

1 In dit hoofdstuk • • • • • • • • • • • • • • •

Stijgende inkomens tussen 1995 en 2009 2011: effecten economische crisis merkbaar Sociale huurwoningen voor lagere inkomens Europadoelgroep Nieuwbouw Stad wordt populairder Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Woningvoorraad en inkomensgroepen vergeleken Dynamiek in corporatiebezit Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel 1999 – 2012 Schaarstepunten per 1 oktober 2011 Energielabel in WWS Grote ambitie labelstappen 5.500 labelstappen per jaar bij renovatie Effect schaarstepunten en labelpunten op maximale huur

Hoofdstuk 1 De Amsterdamse woningmarkt

Stijgende inkomens tussen 1995 en 2009 In de jaren zestig, zeventig en tachtig van de vorige eeuw verruilden veel middengroepen hun woning in de stad voor een eengezinshuis in de randgemeenten. Deze trend werd nog eens versterkt door de bouw van groeikernen als Almere en Purmerend. De stad werd daardoor steeds armer. In de jaren negentig deed zich een omslag voor, mede dankzij het beleid om meer woningen in de stad te bouwen. Bovendien groeide de economie vanaf de jaren negentig sterk. Het opleidingsniveau in de stad nam toe en de inkomens stegen. In de verschillende beleidsovereenkomsten vanaf 1994 is dan ook steeds het streven naar differentiatie en transformatie van de voorraad verwoord. Dat geldt ook voor de recente prestatieafspraken in Bouwen aan de Stad II (2011 – 2014). De primaire doelgroep van lage inkomens daalde in de periode 1995 – 2009 van 47 procent naar 31 procent van de Amsterdamse huishoudens. Tegelijkertijd is het aantal huishoudens met hogere inkomens toegenomen. Deze ontwikkeling vertaalde zich in een vraag naar meer kwaliteit in de woningvoorraad: er ontstond behoefte aan meer ruime woningen en meer koopwoningen.

2011: effecten economische crisis merkbaar Volgens het recente onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (dat iedere twee jaar wordt uitgevoerd in opdracht van de corporaties en de gemeente) is er echter een einde gekomen aan deze langjarige trend van inkomensstijging in Amsterdam. De effecten van de economische crisis zijn inmiddels merkbaar. Voor

het eerst in jaren is bijvoorbeeld de primaire doelgroep tussen 2009 en 2011 toegenomen van 31,5 naar 32,5 procent. Ook de Amsterdamse Armoedemonitor laat zien dat het aantal minimahuishoudens is gestegen. De groep met hoge inkomens groeit overigens ook nog licht (van 21 procent in 2009 naar 21,4 procent in 2011). De verhuisgeneigdheid is de laatste twee jaar licht gestegen, maar de belangstelling voor koopwoningen is in 2011 iets geringer dan in 2009. • figuur 1.1

Sociale huurwoningen voor lagere inkomens De Europese Commissie heeft zich uitgesproken over het onderscheid tussen de gesubsidieerde activiteiten (staatssteun) van de woningcorporaties en de activiteiten die in de reguliere markt plaatsvinden. Een direct gevolg van deze uitspraak is dat de corporaties per 1 januari 2011 sociale huurwoningen vrijwel alleen nog mogen verhuren aan huishoudens die minder verdienen dan 34.085 euro (prijspeil 1 januari 2012). Dit betekent dat minimaal 90 procent van de zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot 664,66 euro (prijspeil 1 januari 2012) moet worden toegewezen aan bovengenoemde doelgroep. De Amsterdamse corporaties waren tegen de invoering van deze grens. Veel gezinnen met een inkomen net boven deze grens komen in de knel: het inkomen is te hoog voor sociale huur maar te laag voor een vrijesector- of een koopwoning. Bovendien leidt de maatregel tot segregatie omdat huishoudens met een middeninkomen geen toegang meer hebben tot wijken met veel sociale huurwoningen. De corporaties in de Stadsregio Amsterdam hebben daarom met elkaar afgesproken dat zij iets gaan doen voor deze huishoudens.

29


Nieuwbouw

FIGUUR 1.1 Ontwikkeling van de inkomensgroepen 40% 35% 30%

30

25% 20% 15% 10% 5% 0% 2005

lage inkomens 2007

laag tot e34.085 2009

e34.085 - e43.000 e43.000 tot 2x modaal

> 2x modaal

2011

Bron: Wonen in Amsterdam

De economische crisis zorgt voor een sterke terugval in de nieuwbouw. In 2011 werden 3.071 woningen opgeleverd tegen 4.022 in 2010. De start bouw kwam in 2011 uit op 2.044 tegen 2.710 in 2010. Opmerkelijk is de sterke stijging van het aandeel sociale huur. Bij de opleveringen steeg dit van 31 procent in 2010 naar 49 procent in 2011 en bij de start bouw zelfs van 29 procent naar 57 procent. De toename van het aandeel sociale huur heeft veel te maken met de crisis op de woningmarkt. De voorverkoop van nieuwbouwkoopwoningen is sterk afgenomen. In hoofdstuk 2 wordt dieper ingegaan op de woningbouwproductie.

Stad wordt populairder Vanaf eind april 2012 stellen de corporaties in de Stadsregio Amsterdam een deel van hun sociale huurwoningen open voor gezinnen met een inkomen tot 38.533 euro. Binnen de beperkte mogelijkheden die er zijn hopen de corporaties hiermee de groep te bedienen die het meest in de knel is gekomen door de Europese regelgeving. Corporaties blijven wel voorstander van verhoging van de inkomensgrens tot 43.000 euro, maar zo kan er in ieder geval iets gedaan worden voor de meest schrijnende gevallen. Hierbij wordt opgemerkt dat de gezinnen worden geholpen binnen de 10 procent ruimte die daarvoor is. Er wordt goed in de gaten gehouden dat de corporaties daar niet boven uitschieten. Mocht de grens in zicht komen, dan zijn ze genoodzaakt de regeling weer stop te zetten.

Europadoelgroep Tussen 2009 en 2011 is de omvang van de zogenaamde Europadoelgroep ondanks de economische crisis afgenomen van 50,2 procent naar 49,6 procent. Al met al behoort dus in 2011 bijna de helft van de Amsterdamse huishoudens tot de Europadoelgroep. Beschouwen we alleen

de corporatiewoningen dan gaat het volgens Wonen in Amsterdam om 76 procent. De grens van 34.085 euro wordt vanaf 1 januari 2011 gehanteerd op het moment van toewijzing. Maar veel mensen maken in de periode nadat zij een sociale huurwoning hebben betrokken een inkomensstijging door, bijvoorbeeld omdat ze van baan veranderen of samen gaan wonen. Daardoor worden veel corporatiewoningen bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. Volgens Wonen in Amsterdam wordt in 2011 24 procent van de corporatiewoningen bewoond door huishoudens met een inkomen boven 34.085 euro en zo’n 14 procent met een inkomen hoger dan 43.000 euro. Vooral van de laatste groep is het redelijk dat ze een wat hogere huur betalen. Vergelijkbare huishoudens die een huurwoning betrekken op de vrije sector huurmarkt zouden immers veel meer kwijt zijn aan woonlasten. De extra huurinkomsten die deze hogere inkomensgroepen genereren, kunnen vervolgens weer door de corporaties worden ingezet, bijvoorbeeld voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen.

Het maartnummer van demografisch tijdschrift Demos laat zien dat de vier grote steden vooral sinds de eeuwwisseling zijn gegroeid. De groei van de stad wordt veroorzaakt door vestiging vanuit de rest van Nederland en het buitenland. Maar ook doordat er in de stad nu meer kinderen worden geboren, dan er mensen sterven. Daarmee is voor het eerst in vijftig jaar de unieke situatie ontstaan dat alle drie de componenten van de bevolkingsgroei – binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas – bijdragen aan de groei van Amsterdam en de drie andere grote steden. Het geboorteoverschot in Amsterdam wordt mede veroorzaakt doordat stellen en gezinnen langer in de stad blijven wonen. Dat heeft veel te maken met het gewijzigde woningbouwbeleid sinds begin jaren negentig. Door ruimere woningen in de stad te bouwen (zoals in het Oostelijk Havengebied en op IJburg) is de stad aantrekkelijker geworden voor gezinnen. Tegelijkertijd werkt de stad als magneet op kenniswerkers, hoogopgeleide starters en zelfstandigen. Dat geldt vooral voor Amsterdam

met de sterke concentratie van onderwijsinstellingen, creatieve bedrijvigheid, en culturele en economische voorzieningen. Opmerkelijk is ook dat de laatste jaren, na een jarenlange daling, de gemiddelde woningbezetting in Amsterdam oploopt. De groei van de Amsterdamse bevolking wordt dus ook veroorzaakt doordat het aantal personen per woning toeneemt. Behalve door de stijging van het geboortecijfer komt dat omdat mensen bereid zijn met meerdere personen een huis te delen. Bijvoorbeeld een aantal studenten dat samen een etage huurt. Om de groei van Amsterdam te faciliteren en de rol van emancipatiemachine mogelijk te maken zijn ook op de lange termijn meer woningen nodig in de stad. De economische crisis zorgt wat dat betreft slechts voor een tijdelijke terugval in de structurele vraag naar woningen in de Metropoolregio Amsterdam. Wat de economie zelf betreft zijn er overigens ook lichtpuntjes. In de afgelopen jaren is het aantal werkzoekenden in de Noordvleugel van de Randstad (onder meer Amsterdam en Utrecht) fors afgenomen. Dat blijkt uit een analyse van gegevens over 2010 en 2011 van de uitkeringsinstantie UWV door het ANP en Sargasso. In de gemeente Amsterdam stonden in januari 2010 43.276 mensen bij het UWV ingeschreven, terwijl dat er in januari 2012 nog maar 28.277 waren. In vrijwel alle Amsterdamse wijken nam het aantal niet-werkende werkzoekenden af. Amsterdam steekt wat dat betreft gunstig af bij Rotterdam. Dat komt omdat Amsterdam veel meer een dienstenstad is dan Rotterdam, waar meer traditionele industrie is. Vooral die laatste sector is hard getroffen door de crisis. Daarnaast speelt het opleidingsniveau van de beroepsbevolking een rol. Van de Amsterdamse werkzoekenden is de helft laag opgeleid, van de Rotterdamse 65 procent.


31


32

Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Door nieuwbouw neemt het aandeel koopwoningen in de stad toe. Dat geldt ook voor de verkoop van bestaande huurwoningen, zowel sociale huur als particuliere huur. Tussen 2001 en 2011 zijn er in Amsterdam 50.000 koopwoningen bijgekomen, terwijl het aantal huurwoningen met bijna 30.000 is afgenomen. Wat we nogal eens vergeten is dat Amsterdam voor een groot deel van de twintigste eeuw een stad van particuliere huurwoningen was. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit sociale huurwoningen en maar 6 procent uit koopwoningen. In de jaren tachtig zijn in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur. Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de particuliere huursector. In

1987 was de sociale huursector voor het eerst groter dan de particuliere en in 1995 werd in procenten de top bereikt met 58 procent corporatiewoningen. De particuliere huursector maakte toen nog maar 30 procent van de voorraad uit. Vanaf 1995 zien we een andere transformatie, waarbij zowel de sociale huursector als de particuliere huursector afnemen en de koopsector groeit. Deze transformatie wordt door alle partijen ondersteund. Het aandeel koopwoningen is toegenomen van ongeveer zes procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 31 procent in 2011. Het aandeel corporatiewoningen is ondertussen met 10 procent afgenomen van 58 procent in 1995 naar 48 procent in 2011. Het percentage particuliere huurwoningen is inmiddels gedaald naar 21 procent. Dat dit aandeel niet sterker daalt wordt mede veroorzaakt doordat de gemeente de verkoop van particuliere huurwoningen begrenst. • figuur 1.2

figuur 1.2 Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad sinds 1995

Woningvoorraad en inkomensgroepen vergeleken De factsheet Eerste resultaten van Wonen in Amsterdam 2011 maakt een vergelijking van de inkomensgroepen met de woningmarktsegmenten naar prijs. Allereerst wordt de omvang van de primaire doelgroep van lage inkomens (32,5%) vergeleken met de omvang van het huursegment tot 561,98 euro rekenhuur. Dat is de aftoppingsgrens in de huurtoeslag voor gezinnen met kinderen. Dit huursegment maakt in 2011 56 procent van de Amsterdamse woningvoorraad uit. Het verschil met de omvang van de doelgroep is nog altijd ruim 23 procentpunten. De ‘Europadoelgroep’ (huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro) maakt bijna 50 procent van de huishoudens uit. Deze groep is aangewezen op huurwoningen met een huur tot 664,66 euro en koopwoningen tot 151.400 euro. Dit segment maakt 63 procent van de woningvoorraad uit. Het verschil is ruim 13 procent. Ten opzichte van de omvang van de doelgroep is

er dus nog steeds een ‘overmaat’ aan betaalbare woningen. Door de veranderingen in de voorraad en de eigendomsverhouding wordt de Amsterdamse woningvoorraad beter afgestemd op de wensen van de Amsterdamse bevolking. Deze structurele trends zullen de komende jaren nog wel doorzetten, ondanks de crisis. Uiteindelijk is er overigens wel een gewenst minimumniveau van de omvang van de sociale huursector in relatie tot de omvang van de lage inkomensgroepen.

Dynamiek in corporatiebezit In 1999 waren in Amsterdam 15 woningcorporaties actief die in de gemeente Amsterdam 207.000 woningen in eigendom hadden. Dat was de top van het aantal corporatiewoningen in absolute zin. Inmiddels zijn er nog acht woningcorporaties (inclusief DUWO en Woonzorg) die per 1 januari 2012 nog 194.347 woningen en onzelfstandige eenheden in hun bezit hebben. Tussen het topjaar 1999 en 2012 is het aantal corporatiewoningen met bijna

FIGUUR 1.3 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel

60% 50%

40.000

35.000

40%

30.000

25.000

30%

20.000

15.000

20%

10.000 5.000 0

10%

-5.000 0% 1995 corporaties Bron: AFWC

1997

1999

particuliere huur

2001 koop

2003

2005

2007

2009

2011

-10.000 1999 Bron: AFWC

Zuidoost

Noord

2012

Saldo

Nieuw-West

West

Zuid

Centrum

Oost


33


34

13.000 afgenomen, waarvan 1.500 in 2011. Het corporatiebezit als percentage van de voorraad zelfstandige woningen is daarmee in 2011 gedaald van 48 naar 47 procent van de voorraad. In 2012 is corporatie Far West opgeheven en is het bezit van Far West herverdeeld over de deelnemende corporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot. Deze wijziging per 1 januari 2012 is al verwerkt in de cijfers van dit jaarboek. • figuur 1.3

Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel 1999 – 2012 Figuur 1.3 laat goed zien waar de transformatie van het corporatiebezit plaatsvindt. De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en 2012. In de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden neemt de corporatievoorraad het sterkst af. Precies conform de doelstellingen van gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, zien we transformatie vooral daar optreden waar sprake was van een eenzijdige voorraad. Zuidoost is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel alleen is verantwoordelijk voor de helft van de afname van het corporatiebezit in Amsterdam in de afgelopen dertien jaar. Tegelijkertijd is in Zuidoost de sloop inmiddels grotendeels afgerond. Daarna volgen Noord en Nieuw-West. Maar er zijn ook stadsdelen waar het corporatiebezit de afgelopen dertien jaar is toegenomen. Stadsdeel Oost is het duidelijkste voorbeeld (met IJburg en het Science Park). Maar ook in het Centrum (Westerdokseiland) is het corporatiebezit toegenomen. Van een uitverkoop of enorme afname van de corporatievoorraad in de zogeheten ‘gouden band’ is met andere woorden geen sprake.

Schaarstepunten per 1 oktober 2011 De maximale huur wordt in Nederland bepaald op basis van het landelijke woningwaarderingsstelsel (WWS). De grootte van de woningen is de belangrijkste factor in dit stelsel. Maar

de locatie van de woning speelde tot op heden nauwelijks een rol en huurwoningen in Delfzijl hebben dus dezelfde prijs als die in Amsterdam. De populariteit van de woningen kwam daardoor niet in de huurprijs tot uitdrukking. Locatie is immers de belangrijkste determinant van de populariteit op de woningmarkt. Mede om die reden is voormalig minister Donner met een voorstel gekomen om de punten volgens het WWS in tien schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, op te hogen met 15 of 25 punten afhankelijk van de WOZ-waarde. Per 1 oktober 2011 hebben huurwoningen in de schaarstegebieden met een WOZ-waarde boven de 2.900 euro per vierkante meter er 25 punten bij gekregen en woningen met een WOZ-waarde onder de 2.900 euro per vierkante meter 15 punten. Hierdoor komt de maximale huurprijs volgens het WWS ook hoger te liggen. Dat geeft de mogelijkheid om bij nieuwe verhuring de huur te verhogen. Bij 15 punten extra kan bij nieuwe verhuring ruim 70 euro meer huur worden gevraagd en bij 25 extra punten ruim 120 euro. Boven de liberalisatiegrens (664,64 euro) is de vraagprijs vrij.

Energielabel in WWS De toevoeging van schaarstepunten is niet de enige wijziging in het WWS in 2011. Per 1 juli van dat jaar zijn namelijk de punten voor verwarmingswijze en isolatie in het WWS vervangen door punten voor het energielabel. Voor een appartement met een zuinig A-label worden 32 WWS-punten gegeven en voor een slecht geïsoleerd appartement met een G-label 0 punten. Deze maatregel beoogt de investeringen van verhuurders in energiezuinigheid te bevorderen. Landelijk heeft deze wijziging niet tot een stijging of daling van het aantal punten geleid, maar per individuele woning en regio kunnen de effecten wel verschillen. De Amsterdamse corporaties zijn er tot nu toe vanuit gegaan dat de invoering van de energielabels een licht negatief effect heeft op

het aantal WWS-punten van huurwoningen vanwege de ouderdom van de Amsterdamse woningvoorraad. Er staan immers nog veel slecht geïsoleerde woningen in de stad. Op termijn zal het aantal WWS-punten van de corporatiewoningen weer gaan toenemen door investeringen van de corporaties in de bestaande woningvoorraad. De corporaties zetten in op energiebesparing vanuit duurzaamheidsoverwegingen maar ook vanwege woonlasten. De verwachte prijsstijgingen voor energie treffen in het bijzonder de bewoners van slecht geïsoleerde woningen. Daarom is het van belang dat de bestaande woningvoorraad van woningcorporaties wordt geïsoleerd. De energiekosten van bewoners gaan daardoor op termijn omlaag. Het is dan ook redelijk dat daar een huurverhoging tegenover staat.

Al vóór de koppeling van het energielabel aan het WWS waren de corporaties bezig hun woningen van een energielabel te voorzien. In januari 2010 waren er ruim 70.000 Amsterdamse corporatiewoningen voorzien van een energielabel (38 procent van de voorraad). Inmiddels is dat aantal toegenomen naar 116.000 woningen per 1 januari 2012 (60 procent van de voorraad). Corporatiewoningen zijn gemiddeld veel vaker van een energielabel voorzien dan koopwoningen of particuliere huurwoningen. Van de gelabelde woningen in Amsterdam is 77 procent een corporatiewoning, terwijl deze woningen 47 procent van de voorraad uitmaken. • figuur 1.4 Figuur 1.4 geeft een beeld van de verdeling van de energielabels van het corporatiebezit. Dertig procent van de woningen heeft per januari 2012 label C en 21 procent label B.

FIGUUR 1.4 Verdeling energielabels corporatiebezit in 2010 en 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A in % 2010

B

in % 2012

Bron: Agentschap.nl / Databank AFWC 2010: 38% bezit gelabeld, 2012: 60% bezit gelabeld

C

D

E

F

G


35


36

Ruim de helft van het corporatiebezit bestaat dus uit C en D woningen. A-woningen komen nauwelijks voor. Dat komt doordat nieuwbouwwoningen jonger dan tien jaar niet van een energielabel hoeven te worden voorzien. Naar verwachting komt die verplichting er wel in 2013 of 2014. Nieuwbouwwoningen hebben meestal een A- of B-label, maar zijn dus nu niet zichtbaar in de figuur. Omgekeerd hebben veel G- en F-woningen die op de nominatie staan voor sloop geen energielabel gekregen. Ook het aantal G- en F- woningen ligt dus vermoedelijk hoger dan in de grafiek staat aangegeven. De grootste opgave zit bij het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad en in het bijzonder de woningen met een G en F-label. Tussen januari 2010 en januari 2012 zien we het percentage G- en F-woningen afnemen van 19 procent naar 16 procent van het corporatiebezit (de cijfers zijn niet helemaal vergelijkbaar, omdat in 2010 een kleiner deel van de voorraad was gelabeld). Toch is

het waarschijnlijk dat de afname van het aantal slechte labels het resultaat is van de maatregelen om de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. De meeste corporaties streven ernaar om bij renovatie de woningen op te knappen tot minimaal label B. • figuur 1.5 Figuur 1.5 laat zien hoe de labels van het corporatiebezit zijn verdeeld per stadsdeel. De meeste woningen met een G- en F-label zijn te vinden in de stadsdelen West en NieuwWest (22 procent) en de minste in stadsdeel Zuidoost (7 procent). Al deze cijfers zijn uiteraard voorlopig, omdat 60 procent van de corporatiewoningen is gelabeld.

Grote ambitie labelstappen In de afspraken Bouwen aan de Stad II hebben de corporaties de ambitie neergelegd om in de periode 2011-2014 jaarlijks 12.000 tot 18.000 labelstappen te maken. Dat is een forse toename ten opzichte van de 8.000 labelstappen die naar schatting in de voorafgaande periode op jaarbasis werden gemaakt. • figuur 1.6

Figuur 1.6 Labelstappenambitie Bouwen aan de Stad II

Aantal per jaar

Labelstappen

Labelstappen op jaarbasis

Sloop/nieuwbouw

1.000 – 1.500

5

5.000 – 7.500

Renovatie diverse labelstappen

1.500 -2.000

Minimaal 2

5.000 -6.500

Labelstap bij mutatie

2.000 -4.000

1

Totaal

Uit het vastgoeddeel van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting komen gelden beschikbaar die worden ingezet ter stimulering van extra investeringen door corporaties in energiebesparing. Dit wordt vorm gegeven middels een premie per labelstap per woning. In totaal kan er tot en met 2014 voor maximaal 33,1 miljoen euro aan premies worden toegekend. De premie voor energiebesparing is 2.000 euro (prijspeil 1 januari 2010) per labelstap (met uitzondering van sloop/nieuwbouw), waarbij een drempel geldt van twee stappen. De regeling geldt voor woningen die zijn gerenoveerd en opgeleverd vanaf 1 juli 2011. Inmiddels zijn door de corporaties de premieaanvragen ingediend voor de tweede helft van 2011.

5.500 labelstappen per jaar bij renovatie

FIGUUR 1.5 Verdeling energielabels corporatiebezit per stadsdeel in 2012

De resultaten stemmen hoopgevend. In totaal zijn er in de tweede helft van 2011 734 woningen gerenoveerd en energiezuiniger gemaakt. Daarbij zijn ruim 2.700 labelstappen gemaakt. Per woning zijn dus gemiddeld maar liefst vier labelstappen gemaakt. Op jaarbasis zouden we daarmee uitkomen op zo’n 5.500 labelstappen bij renovatie. Op het gebied van renovatie lijkt de ambitie dus te worden gerealiseerd.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Zuidoost A

B

C

Centrum D

Noord E

F

Oost G

Bron: Databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Agentschap.nl

Zuid

West

Nieuw-West

Hoofdstuk 1

Grote projecten zijn de Koningsvrouwen van Landlust in Bos en Lommer van Eigen Haard (gemiddeld 6 labelstappen), de Walmolen in de Molenwijk van de Alliantie, de Oostzaanstraat in de Spaarndammerbuurt van De Key en de Sportstraat en omgeving van Ymere in de

2.000 -4.000

12.000 – 18.000

Stadionbuurt. Over de Koningsvrouwen en de Stadionbuurt heeft het AT5-programma Aanbouw een uitzending gemaakt (zie www. at5.nl/tv/aanbouw). Vermeldenswaardig is ook dat de Alliantie in 2011 de Groene Speld heeft gewonnen voor het project Saenredamstraat. Met deze renovatie is energielabel A++ gerealiseerd. Dit complex uit 1880 is 79 procent energiezuiniger geworden. Verder neemt het aantal zonnepanelen op de Amsterdamse daken snel toe. Zo wordt Het Breed in Amsterdam Noord door Ymere en Eigen Haard voorzien van zonnepanelen. In februari 2012 zijn in Nieuw-West op woningen van Stadgenoot en De Key 1.215 zonnepanelen geplaatst. Deze zonnepanelen wekken per jaar 237.500 kWh op. Dat is genoeg om 70 woningen een jaar lang van elektriciteit te voorzien.

Effect schaarstepunten en labelpunten op maximale huur Per januari 2012 hebben nog niet alle corporaties de veranderingen in de WWS-punten doorgevoerd voor de gehele voorraad. Bij ongeveer 60 procent van de woningen zijn de schaarstepunten en energielabelpunten bekend. Voor deze woningen hebben we de maximale huren vergeleken met januari 2011. De cijfers zijn dus zeer voorlopig en geven een indicatie van de veranderingen in de maximaal toegestane huur als gevolg van de invoering van het energielabel in het WWS en de schaarstepunten. Tussen 2011 en 2012 is de maximale huur van

De Amsterdamse woningmarkt

37


38

het corporatiebezit in Amsterdam gestegen van gemiddeld 517 euro naar 632 euro. Dat wil overigens zeker niet zeggen dat de corporaties altijd de maximale huur zullen vragen en de ruimte in het huurbeleid volledig zullen benutten. Veel woningen worden afgetopt om ze bereikbaar te houden voor huishoudens met een laag inkomen. Verder geldt dat de huursprong naar de maximale huur alleen bij leegkomst kan worden gerealiseerd. De gemiddelde kale huur van zelfstandige woningen is tussen 2011 en 2012 toegenomen van 412 euro naar 426 euro. • figuur 1.7 Figuur 1.7 laat overigens zien dat ook na de invoering van de schaarstepunten de maximale huur nog steeds het hoogst ligt in Zuidoost en het laagst in West, Centrum en Zuid. Wat dat betreft geven de maximale huren en de WWS-punten nog steeds geen goede afspiegeling van de populariteit op

de woningmarkt. Het effect is vooral dat de verschillen in maximale huur tussen de stadsdelen zijn afgenomen. Hetzelfde effect zien we bij het aandeel woningen dat geliberaliseerd zou kunnen worden bij een maximale huur op basis van het nieuwe WWS. Vóór de invoering van de punten voor energielabel en schaarste was dat 12 procent, daarna zou 37 procent geliberaliseerd kunnen worden op basis van maximale huur. Feit is dat per 1 januari 2012 slechts 2 procent van de corporatiewoningen is geliberaliseerd. In Zuidoost kan op basis van de nieuwe maximale huren 48 procent worden geliberaliseerd. Los van het feit dat de corporaties dat absoluut niet van plan zijn, zal de markt dat in de meeste gevallen niet toelaten. In de populairste stadsdelen als West, Zuid en Centrum staan veel kleine woningen. Toevoeging van schaarstepunten leidt daar wel tot stijging

FIGUUR 1.7 Maximale huur voor en na invoering energielabel in WWS en Schaarstepunten

van de maximale huur, maar meestal niet tot stijging van de maximale huur boven de liberalisatiegrens. De paradox van het bestaande WWS blijft dus bestaan: de hoogste huren kunnen worden gevraagd in de stadsdelen met de laagste marktprijzen. • figuur 1.8 Belangrijk bij de interpretatie van de cijfers in de figuren 1.7 en 1.8 is dat dit de maximale ruimte aangeeft in het huurbeleid, dat dergelijke huursprongen alleen kunnen worden gerealiseerd bij nieuwe verhuringen en dat de corporaties huren blijven aftoppen voor de lage inkomens. Ook in het verleden is de maximale ruimte in het huurbeleid niet volledig door de corporaties benut. Tegelijkertijd bestaat de wens om iets te doen aan de woonwensen van de middeninkomens. De groep met een inkomen boven 34.085 krijgt immers geen toegang meer tot de sociale huursector. Er is in Amsterdam veel vraag naar huurwoningen in

FIGUUR 1.8 Percentage vrije sector bij kale huur, maximale huur 2011 en maximale huur 2012

e 700

e 600

60%

e 500

50%

e 400

40%

e 300

30%

e 200

20%

e 100

e0 West 2011

Centrum

Zuid Amsterdam Oost Nieuw-West Noord Zuidoost

2012

Voorlopige cijfers berekend over 60% van het corporatiebezit, peildatum 1-1-2012)

het middensegment met een prijs tussen 664 en 930 euro. De schaarstepunten bieden de mogelijkheid daar gedeeltelijk aan tegemoet te komen. We moeten ons er wel bewust van zijn dat een toename van het aanbod voor middeninkomens ten koste gaat van het aanbod voor lage inkomens. Er is immers sprake van communicerende vaten. Het aanbod in de sociale huursector zal dan ook de komende jaren gaan afnemen.

10%

0 kale huur

West

Zuid

Centrum Amsterdam Nieuw-West

maximale huur 2011

maximale huur 2012

Voorlopige cijfers op basis van 60% van de woningen, peildatum 1-1-2012

Oost

Noord

Zuidoost


39


1

Investeren in de stad

In 2011 werd duidelijk dat de Nederlandse economie er niet zomaar weer bovenop kwam. De tijdelijke stimuleringsmaatregelen van het Rijk en de gemeente om een terugval in de bouwproductie te beperken liepen af en het kabinet sprak het voornemen uit de crisis- en herstelwet permanent te maken. Omdat de banken de eisen voor het verstrekken van een hypotheek aanscherpten én de discussie in de samenleving over een integrale herziening van de woningmarkt (inclusief aanpassing van de hypotheekrenteaftrek) werd aangewakkerd, nam de bereidheid van huishoudens om een woning te kopen verder af. Hierdoor werd het steeds moeilijker voor corporaties en ontwikkelaars om nieuwe bouwprojecten te starten.

2 In dit hoofdstuk • • • • • • • • • • • • • •

Europese Beschikking Bouwen aan de Stad II Start bouw Opleveringen Verkoop Verkoopprijzen Stedelijke vernieuwing Zuidoost Noord Nieuw-West Richting Parkstad 2015 en de Raamovereenkomst De ontwikkeling van de woningvoorraad Maatschappelijk vastgoed en kleinschalig bedrijfsonroerend goed Herhuisvesting

Hoofdstuk 2 Investeren in de stad

Europese Beschikking Op 1 januari 2011 ging de regeling in waarin is vastgelegd dat corporaties 90 procent van hun sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro (prijspeil 1 januari 2012) moeten toewijzen als zij in aanmerking willen komen voor borging van leningen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In diezelfde regeling is vastgelegd dat corporaties voor de bouw van vrijesectorhuurwoningen en/of koopwoningen in gemengde complexen voortaan een lening op de markt moeten aantrekken. Ook het maatschappelijk vastgoed dat door het WSW geborgd wordt, is door de ministeriële regeling beperkt. Alleen op de wijk gerichte voorzieningen, die niet commercieel worden geëxploiteerd, worden nog geborgd. Het was voor corporaties dus niet alleen de economische situatie die noopte tot een heroriëntatie van de investeringsbeslissingen, maar ook dit nieuwe speelveld.

Bouwen aan de Stad II Eind 2010 hadden de gemeente, de Huurdersvereniging en de corporaties een onderhandelaarsakkoord gesloten: Bouwen aan de Stad II. De afspraken moeten het mogelijk maken dat er, ondanks de lastige economische situatie, de komende tien jaar 24.000 tot 36.000 woningen gebouwd worden in de stad. Dertig procent daarvan zullen sociale huurwoningen zijn. Daarnaast zullen de corporaties de komende jaren extra investeren in energiebesparende maatregelen en krijgen zij meer mogelijkheden om woningen te verkopen.

Start bouw In 2011 is in Amsterdam gestart met de bouw van 2.044 woningen, waarvan 1.160 sociale

huurwoningen (57%), 148 vrije sector huurwoningen (7%) en 736 koopwoningen (36%). Ten opzichte van 2010 is de nieuwbouwproductie gedaald: toen werd nog gestart met de bouw van 2.710 woningen. Daarnaast is een belangrijk verschil met 2010 dat de helft van de nieuwbouwproductie in 2011 bestemd is voor studenten. De meeste studentenwoningen die in aanbouw zijn genomen zijn zelfstandige woningen. Onder invloed van de financiële crisis is de woningproductie in Amsterdam inmiddels meer dan gehalveerd ten opzichte van de topjaren 2005 en 2006 toen resp. 5.585 en 6.494 woningen in aanbouw werden genomen. In 2011 hebben corporaties en ontwikkelaars regelmatig moeten besluiten nieuwbouwprojecten door te schuiven naar latere jaren, projecten te herontwikkelen of pas te starten met bouwen na een voorverkoop van 70 tot 80 procent. De grootste nieuwbouwlocatie in de stad was in 2011 stadsdeel Oost. Bijna de helft van de nieuwe projecten lag in dit stadsdeel. Op IJburg werden weliswaar nauwelijks nieuwe projecten meer gestart, maar op de Amstelcampus (154 studentenwoningen), het project Science Park (558 studentenwoningen) en in de nieuwe wijk Overamstel (243 woningen) werden grote projecten in aanbouw genomen. DUWO was in 2011 verantwoordelijk voor de start van een kwart van de totale sociale woningbouwproductie in de stad (558 woningen). De andere corporaties startten ieder met de bouw van ongeveer 100 woningen. In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden, verantwoordelijk voor de start van 83 procent van alle nieuwe projecten.

41


42

Opleveringen In 2011 zijn de nieuwbouwopleveringen in de stad verder gedaald. Er zijn in 2011 3.071 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarmee was 2011 het tweede jaar dat er in Amsterdam minder dan 5.000 woningen werden opgeleverd. In de periode 2006 tot en met 2010 zijn er 25.500 woningen opgeleverd. In 2011 zijn in het westelijk deel van de stad (Nieuw-West en West) de helft van het totaal aantal opleveringen gerealiseerd. Daarnaast leverde de nieuwbouw in Noord met 480 woningen een belangrijke bijdrage aan de opleveringen in 2011 (zie ook tabellen 9, 10 en 11 in hoofdstuk 6). • figuur 2.1 In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars, verantwoordelijk voor de oplevering van 83 procent van alle nieuwe woningen in 2011. Bijna vijftig procent van de nieuwbouwopleveringen in 2011 waren sociale huurwoningen (1.508 woningen). Daarnaast werden er ook nog eens 119

woningen in het middensegment, met een huurprijs tot 950 euro opgeleverd. Deze woningen staan grotendeels in West en Zuidoost. Ymere kreeg van het tijdschrift NUL20 de ‘Gouden Bouwsteen’ uitgereikt voor de grootste bouwer in 2011. De afgelopen jaren eindigde Ymere elke keer in de top 3. Dit jaar bleven zij met 875 opleveringen de Alliantie voor (oplevering van 437 nieuwe woningen). Eigen Haard (oplevering van 382 nieuwe woningen) eindigde op de derde plaats.

Verkoop De investeringen van corporaties in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing zijn grotendeels afhankelijk van de opbrengsten uit de verkoop van bestaande sociale huurwoningen. In Bouwen aan de Stad II is daarom afgesproken dat de verkoopruimte voor corporaties wordt vergroot. In de periode tot en met 2020 mogen corporaties zo’n 30.000 woningen verkopen. Dit betekent dat er jaarlijks gemiddeld 3.000 woningen

kunnen worden verkocht. Daarnaast kunnen corporaties nog 5.000 woningen verkopen via constructies als Koopgarant, waarbij de corporatie de woning te zijner tijd van de klant terugkoopt. Deze afspraken zijn vertaald naar een nieuw convenant Splitsen en Verkoop. Dit vierde convenant ging op 1 juli 2011 in en loopt tot en met 2020. In 2011 verkochten de corporaties in Amsterdam 1.584 sociale huurwoningen. Deze verkoop bleef ver achter bij de 3.000 woningen die volgens de afspraken uit Bouwen aan de Stad II verkocht mochten worden. Ten opzichte van 2010 steeg de verkoop echter. Corporaties bleven specifieke acties aanbieden, zoals verkoop vrij op naam of het verstrekken van keukencheques om de verkoop te bevorderen. Bovendien helpt het natuurlijk dat corporaties het merendeel van hun woningen in het goedkopere prijssegment (tot 200.000 euro) aanbieden. De kopers zijn immers vaak (startende) huishoudens onder de 35 jaar.

In stadsdeel West zijn in 2011 wederom de meeste corporatiewoningen verkocht (382), gevolgd door Noord (364) en Zuid (229). In Nieuw-West gaan de corporaties – gezien de grote herhuisvestingsopgave – terughoudender om met verkoop. Daar werden net als voorgaande jaren de minste woningen verkocht, namelijk 132. • zie ook tabellen 17 t/m 26 in hoofdstuk 6

Verkoopprijzen Verkoop van huurwoningen levert een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de huishoudens met een middeninkomen. Gemeente en corporaties gaan ervan uit dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee keer modaal – een woning tot 261.000 euro kunnen kopen. Voor lage middeninkomens – tot anderhalf keer modaal – wordt een maximumprijs van 220.000 euro gehanteerd. In 2011 was 94 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 66 procent voor de lage middeninkomens.

FIGUUR 2.1 Ontwikkeling totale nieuwbouw Amsterdam 10.000 9.000 2.044 3.071

2.710 4.022

2.273 5.094

4.400 5.652

4.386 5.644

6.494 5.110

5.585 2.897

4.940 2.233

7.000

3.103 2.409

2.721 2.393

8.000 6.000 5.000 4.000

FIGUUR 2.2 Gemiddelde verkoopprijs corporatiewoningen per Figuur 2.2 Gemiddelde stadsdeel 2011

3.000 2.000 1.000 0

‘80 ‘82 ‘84 ‘86 ‘88 ‘90 ‘92 ‘94 ‘96 ‘98 ‘00 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11

133.700 tot 152.300 152.300 tot 170.900 170.900 tot 189.500 170.900 tot 189.500 189.500 tot 207.900 189.500 tot 207.900

verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel

133.700 tot 152.300 152.300 tot 170.900

opleveringen

start bouw

Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, O+S Amsterdam

Figuur 2.2 Gemiddelde verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel 133.700 tot 152.300 152.300 tot 170.900 170.900 tot 189.500 189.500 tot 207.900


43


44

Ondanks de gestegen verkoopaantallen, zijn de prijzen van de door de corporaties verkochte woningen uit de bestaande voorraad gedaald in 2011. De gemiddelde verkoopprijs ging van 178.000 euro naar bijna 177.000 euro. In twee stadsdelen, te weten Centrum en West, is de gemiddelde verkoopprijs van corporatiewoningen gedaald. In de stadsdelen Zuid, Oost, Noord en Zuidoost steeg de gemiddelde verkoopprijs. In Oost en Zuid stegen de prijzen het meest: met ruim 2 procent.

Met 1.584 verkopen in 2011 zijn sinds 1998 in totaal 17.399 woningen verkocht door corporaties, conform de afspraken uit de diverse convenanten Verkoop. Door de afspraken uit Bouwen aan de Stad II geldt de verkoopruimte vanaf 2011 per marktgebied in plaats van per stadsdeel. Daarnaast is de verkoopruimte met 17.000 woningen uitgebreid, waardoor er in alle marktgebieden de komende jaren voldoende verkoopruimte is voor de corporaties. • figuur 2.3

Vanwege de teruglopende verkopen en de nieuwe verkoopafspraken uit Bouwen aan de Stad II, zijn de meeste corporaties ook in 2011 bezig geweest met de voorbereidingen om hun verkoopvijver flink uit te breiden. Het aantal splitsingen is in 2011 hoger dan voorgaande jaren: in totaal splitsten corporaties bijna 7.000 woningen. De totale verkoopvijver in de stad bestaat sinds eind 2011 uit 35.000 woningen. Ymere en De Key splitsten in 2011 relatief veel woningen, resp. ruim 3.000 en bijna 1.500 woningen.

Tot slot is in Bouwen aan de Stad II afgesproken dat corporaties uit de bestaande voorraad maximaal 5.000 woningen kunnen verkopen ‘onder voorwaarden’, bijvoorbeeld via Koopgarant. De kern van deze constructie is dat een toekomstige eigenaar/bewoner korting krijgt bij het kopen van een woning en, als tegenprestatie, bij verkoop de korting én een deel van de waardestijging terugbetaalt. De Amsterdamse corporaties zijn al enkele jaren geleden gestart met de voorbereidingen voor het aanbieden van woningen via Koopgarant,

maar door problemen met de Belastingdienst vanwege het Amsterdamse erfpachtstelsel zijn er tot op heden nog geen woningen op die manier verkocht. In het voorjaar van 2012 was de weg helemaal vrij zijn en kunnen de corporaties in de loop van 2012 starten met de toepassing van Koopgarant.

Stedelijke vernieuwing Vanwege de economische crisis kwam de stedelijke vernieuwing in de hele stad onder druk te staan. In Nieuw-West is in 2011 intensief overleg geweest tussen stadsdeel en corporaties over een nieuw meerjarenprogramma en daarnaast afspraken te maken over het beheer om de gevolgen van de vertraagde vernieuwing op te vangen. Ook in Noord en Zuidoost werd gesproken over een fasering van de aanpak. Gelukkig viel de stedelijke vernieuwing in de naoorlogse wijken (Nieuw-West, Noord en Zuidoost) in Amsterdam niet geheel stil. In deze drie stadsdelen werden in 2011 1.540 nieuwe woningen opgeleverd en werden 462 woningen

in aanbouw genomen. • zie ook tabellen 9 t/m 16 in hoofdstuk 6 en • figuur 2.4

Zuidoost De fysieke vernieuwing van de Bijlmermeer loopt tegen zijn eind, zoals ook blijkt uit de cijfers. In 2011 werden in Zuidoost 232 nieuwe woningen opgeleverd, waarvan ruim driekwart in de sociale huur. Er werden 274 woningen op hoog niveau gerenoveerd, maar er werden geen woningen meer in aanbouw genomen. Er werden 186 woningen verkocht aan particulieren, met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 133.000 euro. De focus van de vernieuwing in Zuidoost zal de komende jaren verder verschuiven naar investeringen in sociaal beheer, in de economische pijler en de (fysieke) aanpak van de H-buurt, de Venserpolder en op termijn Holendrecht.


45

Noord Sinds enige jaren is ook in Noord de vernieuwing flink op gang gekomen. Het is alweer een aantal jaar geleden dat de eerste woningen in

FIGUUR 2.3 Aantal verkochte woningen van 1998 t/m 2011

1.000

Centrum Zuid Nieuw-West Oost

Opleveringen 2009

Start bouw 2009 Opleveringen 2009 Opleveringen 2009 Opleveringen 2009

Zuidoost West Noord 0

Opleveringen 2009 Opleveringen 2009 Opleveringen 2010 Start bouw 2010 Start bouw 2009 Start bouw 2009 Opleveringen 2010 Start bouw 2009 Opleveringen 2010 Opleveringen 2010 Opleveringen 2011 Opleveringen 2010 Opleveringen 2010 Opleveringen 2010 Start bouw 2010 Opleveringen 2010 Start bouw 2010 Start bouw 2011 Start bouw 2010 Start bouw 2010 Start bouw 2010 Start bouw 2010 Opleveringen 2011 Start bouw 2010 Opleveringen 2011 2011 Opleveringen Opleveringen 2011 Opleveringen 2011 Opleveringen 2011 Start bouw 2011 Opleveringen 2011 Start bouw 2011 Start bouw 2011 Start bouw 2011 Start bouw 2011 Start bouw 20112011 Start bouw Opleveringen 2009 Start bouw 2009 Opleveringen 2009 Start bouw 20092009 Start bouw Start bouw 2009

1.000

2.000

3.000

4.000

Opleveringen 2009 Start bouw 2009 Opleveringen 2010

FIGUUR 2.4 Nieuwbouw opleveringen en start bouw per stadsdeel 2009 - 2011

Figuur 2.4: Totale nieuwbouw per stadsdeel

Figuur 2.4: Totale n

Bron: Ontwikkelingsbe Figuur 2.4: Tot

Figuur 2.4: FiguurOntwikkelin 2.4: Tot Tot Bron: Ontwikkelin Bron:

Bron: Bron: Ontwikkelin Ontwikkelin


46

het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) zijn opgeleverd. In 2011 is onder andere gestart met de ontwikkeling van het Bezaanjachtplein in de Banne. Dit plan omvat een winkelcentrum van 7.400 m², 200 appartementen, een activiteitencentrum van 3.400 m² en ruim 400 parkeerplaatsen. In totaal werden in 2011 in stadsdeel Noord 323 woningen gesloopt, 480 nieuwe woningen opgeleverd en maar liefst 711 woningen door corporaties op hoog niveau gerenoveerd. Daarnaast werden er in 2011 nog eens 226 woningen in aanbouw genomen. Er werden 364 woningen verkocht en in dit stadsdeel was de gemiddelde verkoopprijs ruim 163.000 euro.

Nieuw-West In Nieuw-West kwamen er in 2011 828 nieuwe woningen bij, waarvan meer dan de helft in de sociale huur. Er werden in dat jaar 402 woningen gesloopt. In 2011 is gestart met de bouw van 233 woningen en werden er 48 woningen op hoog niveau gerenoveerd door corporaties. Er werden 132 voormalige sociale huurwoningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van 160.000 euro. Tien procent van de verkochte woningen ging naar zittende bewoners.

Richting Parkstad 2015 en de Raamovereenkomst Het ontwikkelplan Richting Parkstad 2015 (vastgesteld in 2001 en herzien in 2007) gaat over de aanpak van woningen in negentien vernieuwingsgebieden in de Westelijke Tuinsteden (stadsdeel Nieuw-West en het deel van West buiten de ring). In de vernieuwingsgebieden zijn van 2001 tot en met 2011 8.800 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 5.800 woningen zijn gesloopt en 2.000 woningen zijn gerenoveerd. Met het sluiten van de Raamovereenkomst Parkstad in 2008 zijn afspraken gemaakt over nieuwe verhoudingen tussen gemeente en corporaties. De corporaties nemen het financiële risico van de grondexploitaties over, waardoor aan de kant van de gemeente geld beschikbaar komt voor het uitvoeren van het sociale kopprogramma Koers Nieuw-West. In ruil daarvoor krijgen de corporaties meer vrijheid bij het ontwikkelen van plannen. De reden voor het sluiten van de overeenkomst was dat de gemeente niet meer voldoende financiële middelen had om de vernieuwing door te zetten. Door de financiële crisis en de verminderde investeringscapaciteiten van de corporaties staat de Raamovereenkomst onder druk; de corporaties en de gemeente kunnen niet meer voldoen aan alle afspraken. In de loop van 2012 worden nadere afspraken over de overeenkomst gemaakt door de corporaties en de gemeente. Eén van de afspraken in de Raamovereenkomst gaat over de monitoring van de stedelijke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden. Door middel van een jaarlijkse monitor geven de corporaties inzicht in de stand van zaken van de ontwikkeling van de woningvoorraad (sloop, nieuwbouw en renovatie), de realisatie van maatschappelijk vastgoed en kleinschalig bedrijfsonroerend

goed en het verloop van de herhuisvesting. Over de jaren 2007 tot en met 2010 heeft deze monitoring een plek gekregen in het Jaarboek Nieuw-West, vanaf 2011 is deze opgenomen in het Jaarboek van de AFWC. • zie ook tabel 39 in hoofdstuk 6.

De ontwikkeling van de woningvoorraad In de Herziening Richting Parkstad 2015 uit 2007 zijn twee doelstellingen geformuleerd voor de woningvoorraad: enerzijds de verbetering en differentiatie van de woningvoorraad en anderzijds het toevoegen van woningen aan de voorraad (tussen 9.000 en 15.000 woningen). De woningvoorraad in de vernieuwingsgebieden is toegenomen met 2.965 woningen, dit is een derde van de doelstelling in Richting Parkstad. Op 1 januari 2012 bestaat de woningvoorraad voor 53 procent uit sociale huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (664,66 euro), dit is dertien procentpunt minder dan op 1 januari 1999. In het Ontwikkelplan wordt gestreefd naar een eindbeeld van 45 procent sociale huurwoningen.

Maatschappelijk vastgoed en kleinschalig bedrijfsonroerend goed Vanaf 1999 is 71.392 vierkante meter (bruto vloeroppervlak) maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. In 2011 is 3.677 vierkante meter bvo opgeleverd in De Raak in GeuzenveldZuid. In dit maatschappelijk vastgoed biedt Amsta groepswonen voor ouderen met dementie aan. In 2011 is gestart met het bouwen van het Multifunctioneelcentrum Slotermeer (3.500 vierkante meter bvo) in Buurt 5 en met het Community Centre August Allebé in Overtoomseveld (5.670 vierkante meter bvo). Vanaf 2007 is 6.874 vierkante meter bvo kleinschalig bedrijfsonroerend goed gerealiseerd in de Westelijke Tuinsteden. In 2011 zijn bedrijfsruimten

gerealiseerd in De Raak (GeuzenveldZuid), de New Kit (de Kolenkit) en de Reimerswaalbuurt (Osdorp Midden Noord).

Herhuisvesting In 2011 zijn 359 huishoudens met een stadsvernieuwingsurgentie, afkomstig uit de Westelijke Tuinsteden, geherhuisvest. In 2010 waren dit er nog 771 en in 2009 657. De vermindering van het aantal geherhuisveste huishoudens heeft te maken met het minder beschikbaar komen van sociale huurwoningen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. De prognose is dat er in 2012 ongeveer 1.200 stadsvernieuwingsurgenten uit de Westelijke Tuinsteden op zoek zullen zijn naar een andere woning. Ook in de rest van Amsterdam is in 2011 hard gewerkt aan de verbetering van de woningvoorraad. Het samenvoegen van woningen gebeurde in 2011 vooral in stadsdelen West en Centrum. In 2011 werden er stadsbreed 415 woningen door samenvoeging toegevoegd aan de voorraad en dat is een record. In 2010 werden er 169 woningen toegevoegd door woningen samen te voegen en in 2009 waren dit er 204. Zo’n 85 procent van deze woningen werd na samenvoeging opnieuw als sociale huurwoning verhuurd. Eigen Haard is met 275 samengevoegde woningen verantwoordelijk voor tweederde van alle samenvoegingen. Voor een belangrijk deel zijn deze woningen in het project De Koningsvrouwen van Landlust in stadsdeel West gerealiseerd. Naast deze samenvoegingen werden er in Amsterdam 1.745 woningen op hoog niveau gerenoveerd. Ten opzichte van 2010 ligt het aantal renovaties lager, toen er 2.207 woningen werden gerenoveerd. Rochdale renoveerde in 2011, net als in 2010, veruit de meeste woningen, namelijk 989. • zie ook tabellen 12 en 13 in hoofdstuk 6.


47


1

Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Het kabinet heeft vastgesteld dat de huren in 2012 met maximaal 2,3 procent mogen stijgen. Dit maximumpercentage geldt voor alle woningen. Er is dus geen ruimte voor huurdifferentiatie boven inflatie en ook geen ruimte om woningen met een zeer lage huur, in huur te verhogen. De behandeling van het wetsvoorstel om scheefwonen tegen te gaan, is met de val van het kabinet vertraagd. Huurders met een bruto inkomen boven de 43.000 euro zouden vanaf 1 juli 2012 een huurverhoging kunnen krijgen van maximaal 5 procent extra.

3 In dit hoofdstuk • • • • • • • • • • • • • •

Woningcorporaties en huurbeleid Corporatiesector omvat meer dan reguliere sociale verhuur Aanbiedingsafspraken Verhuringen sociale huur via WoningNet Aantal actief woningzoekenden neemt af Aandeel starters toegenomen in de verhuringen Afname gemiddeld aantal reacties Meer weigeringen Woonduur daalt; inschrijfduur stijgt Zoektijd Urgenties en bijzondere doelgroepen Labeling Veranderingen bij WoningNet Zoeklicht en aanpak woonfraude

Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken

Woningcorporaties en huurbeleid In tabel 5 in hoofdstuk 6 is te zien dat 68 procent van het corporatiebezit binnen de marge van 60 tot 90 procent van de maximale huur valt. Het gaat hier om de maximale huur die op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) aan een woning kan worden toegekend. 28 procent van de woningen heeft een huur lager dan 60 procent van het maximum en 4 procent zit boven 90 procent van het maximum. Mede als gevolg van de introductie van de schaarstepunten per 1 oktober 2011 is het percentage van de maximale huur gedaald van 80 procent in 2011 naar 67 procent in 2012. De gemiddelde kale huurprijs van een Amsterdamse sociale huurwoning is per 1 januari 2012 419 euro (inclusief onzelfstandige eenheden). Zittende huurders hebben maar beperkt belangstelling om hun woning te kopen. Dit komt mede door de grote kloof tussen de lage huur die zij betalen en de hypotheeklasten die zij bij koop van hun woning zouden moeten opbrengen (zelfs bij enige korting op de marktprijs). Huurders die inmiddels hogere inkomens hebben gekregen, blijven daardoor wonen in goedkope sociale huurwoningen.

worden zelfstandige en onzelfstandige studenteneenheden verhuurd en brengen de corporaties steeds meer vrijesectorhuurwoningen op de markt. Ook verhuren corporaties tijdelijk woningen, die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de corporaties huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. Voor het functioneren van de stad als roltrap en emancipatiemachine is dat essentieel. Om die reden geven we vanaf 2011 een zo volledig mogelijk beeld van de verhuringen van corporatiewoningen.

Corporatiesector omvat meer dan reguliere sociale verhuur

In 2011 zijn via WoningNet 7.643 woningen onder de huurtoeslaggrens verhuurd, 1.069 via instellingen en overige directe bemiddelingen, 1.087 zelfstandige studentenwoningen via Studentenwoningweb, 592 onzelfstandige studentenwoningen via Studentenwoningweb,1.423 woningen werden tijdelijk verhuurd en 1.658 woningen werden in de vrije sector aangeboden. Daarmee komen we op 13.472 verhuringen van corporatiewoningen in 2011. Het beeld is daarmee nog niet helemaal compleet, omdat er ook studentenwoningen en onzelfstandige eenheden worden verhuurd buiten Studentenwoningweb om.

In de afgelopen jaren hebben we de dynamiek in de corporatiesector vooral weergegeven door te kijken naar het aantal vrijkomende woningen via WoningNet. In werkelijkheid verhuren de corporaties echter veel meer woningen. Zo worden er woningen verhuurd via instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking. Daarnaast

Het aantal reguliere verhuringen van sociale huurwoningen via WoningNet is de laatste jaren afgenomen van 9.659 in 2009 naar 7.643 in 2011. Als we alleen sociale verhuur via WoningNet meenemen komen we in 2011 op een mutatiegraad van 4,1 procent. Nemen we echter alle bovenstaande categorieën mee, dan bedraagt de mutatiegraad 6,9 procent. Tellen we daar ook nog de verkoop van 1.584 sociale

49


50

huurwoningen bij op, dan komen we zelfs op een mutatiegraad van 7,8 procent. • figuur 3.1

Aanbiedingsafspraken

woningmarktgebied bijgehouden. Er worden drie woningmarktgebieden onderscheiden: • figuur 3.2

In Bouwen aan de Stad II is opgenomen dat de Europese beschikking uitgangspunt is bij de aanbiedingsafspraken. Voor het monitoren of corporaties voldoen aan de Europese beschikking, wordt uitgegaan van alle verhuringen inclusief studentenwoningen en onzelfstandige eenheden. In Bouwen aan de Stad II hebben partijen afgesproken dat wordt gemonitord of per jaar tenminste 7.500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens worden verhuurd met een huurprijs onder 561,98 euro (prijspeil 1 januari 2012). Door deze afspraak wordt gemonitord of huishoudens met een lager inkomen voldoende aan bod kunnen komen op de Amsterdamse woningmarkt. Het aantal van 7.500 vrijkomende woningen is gebaseerd op 70 procent van de vrijgekomen woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens over de jaren 2008 en 2009. Dat laatste wordt ook per

Gebied 1 stadsdelen Centrum en Zuid, het voormalig stadsdeel Oud-West, het Oostelijk Havengebied, Overhoeks en de Houthavens Gebied 2 stadsdeel Oost (excl. de Indische buurt en het Oostelijk Havengebied), stadsdeel West (excl. Oud-West, Bos en Lommer en de Houthavens) en Buiksloterham. Gebied 3 stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost, Noord (excl. Overhoeks en Buiksloterham), de Indische buurt en het voormalige stadsdeel Bos en Lommer.


51

Figuur 3.2 Woningmarktgebieden in Amsterdam in Amsterdam Figuur 3.2: 3 3 woningmarktgebieden woningmarktgebieden Figuur 3.2: in Figuur 3.2: 3 woningmarktgebieden in Amsterdam Amsterdam Gebied1 1 Gebied Gebied 1 Gebied 1 2 Gebied 3 Gebied 3 Gebied3 3 Gebied Gebied2 2 Gebied Gebied 2

Voor de monitoring van de aanbiedingsafspraken baseren wij ons op de reguliere verhuringen via WoningNet en de verhuring Studentenwoningweb om is nog niet meegevan zelfstandige en onzelfstandige studentennomen in deze cijfers. • figuur 3.3 Figuur 3.2: 3 woningmarktgebieden in Amsterdam woningen via Studentenwoningweb. Feitelijk ligt het aantal verhuringen ruim 1.000 hoger, Gebied 1 Uit figuur 3.3 blijkt dat zelfs als we de verhuur Gebied 2 vanwege de verhuur via instellingen (zie ook Gebied 3 via instellingen buiten beschouwing laten, de figuur 3.1). Ook de verhuring van onzelfstan70 procent verhuringen (onder 561,98 euro) dige eenheden en studentenwoningen buiten voor Amsterdam als geheel wordt gehaald. Het

percentage ligt namelijk op 75 procent in de stad als geheel. In gebied 1 ligt het percentage op 83 procent, in gebied 2 op 80 procent en in gebied 3 op 69 procent. Alleen in het laatste gebied wordt de 70 procent dus niet gehaald. In de aanbiedingsafspraken is ook afgesproken dat wordt bijgehouden hoeveel woningen

Figuur 3.1 Totaal aantal verhuringen corporatiewoningen 2009-2011 2009

Reguliere sociale huurwoningen verhuurd via WoningNet*

9.659

8.755

7.643

985

606

1.069

Woningmarktgebied

1.107

1.232

1.087

Gebied 1*

Reguliere verhuur sociale huur via instellingen e.d. Zelfstandige studentenwoningen verhuurd via Studentenwoningweb** Onzelfstandige studentenwoningen verhuurd via Studentenwoningweb** Tijdelijke verhuur***

2010 2011

Figuur 3.3 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam (sociale huur via Woningnet en StudentenWoningWeb)

< 423 < 561,98 (inclusief < 423) 999

1.830

688

702

592

Gebied 2*

898

1.698

413

2.111 80%

1.796

1.423

Gebied 3*

1.355

3.417

1.567

4.984 69%

onbekend*

Vrije sector verhuur (kale huur > 664)***

totaal WoningNet en StudentenWoningWeb* 3.277

*

Bron: WoningNet

totaal < 561,98 in % 2.195 83%

2.420

totaal aantal verhuringen corporatiewoningen

> – 561,98 365

968

1.393

1.658

15.827

14.484

13.472

25

30 1 31 97% 6.975

2.346

9.321 75%

Verhuringen via instellingen e.d.**

1.069

Totaal verhuringen < 664

10.390

** Bron: Studentenwoningweb

*

Bron: WoningNet, AFWC-bewerking

*** Bron: Eigen opgave corporaties

** Bron: eigen opgave corporaties


52

er vrijkomen onder de 423 euro (prijspeil 1 januari 2012). Dat waren er in 2011 3.277 (inclusief Studentenwoningweb).

Verhuringen sociale huur via WoningNet In de volgende paragrafen zoomen we in op de verhuringen van zelfstandige sociale huurwoningen via WoningNet, het aantal actief zoekenden, starters, doorstromers en de woonen inschrijfduur. Het aantal verhuringen via WoningNet onder de huurtoeslaggrens is afgenomen van 8.755 in 2010 naar 7.643 in 2011. Stadsdeel Oost is het enige stadsdeel waar het aantal sociale verhuringen via WoningNet is toegenomen. Stadsdelen West (-254) en NieuwWest (-235) vertonen de grootste afname. In 2011 zijn in Amsterdam 424 grote sociale huurwoningen verhuurd met tenminste 80 vierkante meter, waarvan 154 in stadsdeel Nieuw-West. • zie ook tabellen 27 t/m 32 in hoofdstuk 6

Aantal actief woningzoekenden neemt af Om te kunnen reageren op woningen die te huur staan, moeten woningzoekenden ingeschreven staan bij WoningNet. Het aantal woningzoekenden dat bij WoningNet staat ingeschreven en in Amsterdam woont, was op 31 december 2011 273.032 huishoudens, negenduizend huishoudens meer dan eind 2010. De introductie van de Europese richtlijn met een maximuminkomen van 34.085 euro voor de sociale huursector heeft niet geleid tot een daling van het aantal ingeschreven woningzoekenden. Het totaal aantal ingeschrevenen zegt echter niet veel. Om aan te kunnen geven of personen echt woningzoekend zijn, is niet zozeer de inschrijving bij WoningNet van belang, als wel de mate waarin woningzoekenden zich actief begeven op de woningmarkt. Om deze reden zullen wij in deze paragraaf aandacht besteden aan de actief woningzoekenden.

Van de bij WoningNet ingeschreven Amsterdamse woningzoekenden hebben er in 2011 ruim 50.000 eenmaal of vaker gereageerd op een woning, een daling van 14 procent ten opzichte van 2010. Het aantal doorstromers onder de actief woningzoekenden is in vergelijking met 2010 gedaald met ruim 5.500 woningzoekenden, het aantal starters daalde met bijna 2.300 woningzoekenden. Het aandeel actief woningzoekenden als percentage van het totaal aantal woningzoekenden is vier procent gedaald van 22 procent in 2010 naar 18 procent in 2011. • figuur 3.4 Woningzoekenden uit stadsdeel Nieuw-West zijn in 2011 het meest actief met 22 procent, in de stadsdelen Centrum en Zuid zijn de ingeschreven woningzoekenden het minst actief met 14 procent. In alle stadsdelen maken starters een groter deel uit van de woningzoekenden dan de doorstromers. In heel Amsterdam is 58 procent van de actief woningzoekenden een starter en 42 procent een doorstromer.

Afname gemiddeld aantal reacties Vanaf 2005 is een stijgende lijn te zien geweest in het gemiddeld aantal reacties per woning: van 114 reacties in 2005 naar 180 in 2010. In 2011 is sprake van een trendbreuk met een gemiddelde van 143 reacties per woning. Er is geen eenduidige relatie te leggen tussen het aantal reacties en het aanbod aan sociale huurwoningen. Het aantal reacties is afhankelijk van het aanbod en de vraag op het moment van reageren. Net als in de afgelopen jaren wordt het meest gereageerd op woningen in stadsdeel Centrum (gemiddeld 208 reacties per woning), terwijl in stadsdeel Zuidoost het minst wordt gereageerd, maar nog steeds gemiddeld 86 reacties per woning.

Meer weigeringen Het gemiddeld aantal reacties zegt niet alles; woningen in Amsterdam worden namelijk veel geweigerd. Als de druk op de woningmarkt groot is en de wachttijden zijn lang, worden woningzoekenden terughoudend om hun woonduur op te geven. Het zogeheten aanbiedingsresultaat ligt in Amsterdam in 2011 op 8,2. Dat betekent dat een woning gemiddeld

door kandidaat nummer 8,2 wordt geaccepteerd en dat de kandidaten die hoger op de ranglijst stonden, de woning hebben geweigerd. In 2010 lag dat cijfer nog op 7,1. Er wordt dus meer geweigerd. In Nieuw-West werd in 2011 het meest geweigerd met een aanbiedingsresultaat van 9,9.

Woonduur daalt; inschrijfduur stijgt Woningzoekenden in de regio Amsterdam komen voor een sociale huurwoning in aanmerking op basis van de opgebouwde woonduur of inschrijfduur. De woonduur van een doorstromer is het aantal jaren dat een woningzoekende in zijn woning heeft gewoond op het moment dat hij een nieuwe woning accepteert. De gemiddelde woonduur die doorstromers inleveren op het moment van acceptatie van de woning is in Amsterdam in 2011 15,5 jaar, een lichte daling ten opzichte van 2010 toen de woonduur nog 15,8 jaar was. De gemiddelde inschrijfduur van starters is toegenomen van 7,9 jaar in 2010 naar 8,3 jaar in 2011. Overigens reageren doorstromers sinds september 2008 op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is.

Aandeel starters toegenomen in de verhuringen Het aandeel starters onder de nieuwe huurders in de Amsterdamse sociale huursector is toegenomen van 47 procent in 2010 naar 51 procent in 2011. De toename van het aandeel starters wordt mede veroorzaakt door de afname van het aantal stadsvernieuwingsurgenten en overige voorrangskandidaten: in 2010 was 41 procent van het totaal aantal verhuringen een verhuring aan een voorrangskandidaat en in 2011 was dit 38 procent. In de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Oost en Noord zijn in verhouding meer woningen verhuurd aan doorstromers. In West, Zuid en Zuidoost zijn meer woningen verhuurd aan starters. In stadsdeel Zuidoost ligt het aandeel starters onder de nieuwe huurders het hoogst (64 procent) en in Oost het laagst (42 procent).

Figuur 3.4 Actief woningzoekenden in 2011 per stadsdeel naar doorstromers en starters Stadsdeel woningzoekende Centrum Westpoort West

doorstromers

starters

totaal

% actief

1.618 2.316 3.934 14% 6

34

40 21%

4.232 5.018 9.250 17%

Nieuw-West

3.925 5.922 9.847 22%

Oost

3.338 4.579 7.917 20%

Noord

2.653 3.370 6.023 20%

Zuid

2.528

Zuidoost

2.576 4.561 7.137 21%

Onbekend Amsterdam totaal Bron: WoningNet

3.518

23 20.899

6.046

52

29.370

14%

75 16%

50.269

18%


53


54

Zoektijd De woonen inschrijfduur geven geen volledig beeld van de periode die een woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom brengen wij nu ook de zogeheten zoektijd in beeld. De zoektijd bestrijkt de periode tussen de datum waarop een woningzoekende voor het eerst heeft gereageerd via WoningNet en de datum dat de woning wordt geaccepteerd. Figuur 3.5 laat zien dat de gemiddelde zoektijd in Amsterdam 20 procent bedraagt van de woonduur en 55 procent van de inschrijfduur. • figuur 3.5

Urgenties en bijzondere doelgroepen Van de 7.643 verhuringen via WoningNet werd een deel verhuurd aan huishoudens met een urgentie. In totaal ontvingen 3.137 woningzoekenden een urgentie. In 2010 waren dit nog 3.739 huishoudens. Echter, het totaal aantal verhuurde sociale huurwoningen daalde eveneens. Hierdoor is het aandeel verhuringen aan huishoudens met een urgentie ten opzichte van 2010 nagenoeg gelijk gebleven (41 procent versus 43 procent).

De Amsterdamse corporaties hebben afspraken met de gemeente Amsterdam over de gronden en voorwaarden voor het verlenen van een urgentie aan woningzoekenden. Voor de regulier woningzoekenden vindt de woningtoewijzing plaats op basis van inschrijf- of woonduur bij WoningNet. Voor een deel van de woningzoekenden is deze systematiek van woningtoewijzing echter niet passend. Dit geldt voor huishoudens die, bijvoorbeeld door sociale of medische redenen, per direct een woning nodig hebben. Maar ook voor woningzoekenden die zijn aangewezen op specifieke huisvesting, zoals een seniorenwoning met zorgvoorzieningen. De groepen die met urgentie een beroep kunnen doen op een sociale huurwoning zijn deels landelijk bepaald, bijvoorbeeld de verblijfsgerechtigden, en deels bepaald in samenspraak tussen gemeente en corporaties.

In aanloop naar de besluitvorming hebben de Federatie en de gemeente alle doelgroepen en afspraken in beeld gebracht. • figuur 3.6

In 2011 startte de gemeente Amsterdam een bezuinigingsdiscussie rond de woonruimteverdeling. Onderdeel hiervan was een bezinning op het aantal groepen dat stedelijk in aanmerking komt voor urgentieverlening. Deze discussie krijgt in de loop van 2012 zijn beslag.

Doelgroep

De tabel toont veertien doelgroepen die in aanmerking komen voor urgentieverlening. Deze groepen zijn grofweg op te delen in drie hoofdgroepen. De eerste groep betreft huishoudens uit maatschappelijke opvang of zorg. Voor een deel zijn dit huishoudens die dakloos waren, zich meldden in de maatschappelijke opvang en uiteindelijk instromen in de reguliere woningmarkt. Deels zijn het ook huishoudens die vanuit een (intramurale)

Afspraak per jaar Realisatie 2011 50

61

70

Extramuralisatie GGZ

75

75

75

Begeleid Wonen

180

66

75

Jeugdzorg

100 10 25

zoektijd

zoektijd

gemiddelde

zoektijd

als % van

gemiddelde

zoektijd

als % van

woonduur

doorstromers

woonduur

inschrijfduur

starters

inschrijfduur

40

stadsdeel

10

445 217 255 1.600 1.442 1.450

Subtotaal

1.600 1.442 1.450

Medisch en sociaal 5%-regeling

600

572

550

max. 650

240

300

Calamiteiten

10 10 10

(O)MPG

25 10 15

17,6 2,7 15%

West

15,5

3,2 21%

9,5 4,8 51%

Statushouders

Nieuw-West

16,1 3,2 20%

8,3 5 60%

Vrouwenopvang

Oost

14,7

3,4 23%

8,8 4,6 52%

Kunstenaars

Noord

14,5

2,8 19%

7,9 4,9 62%

Beroepsgroepen

Zuid

17,3

3,1

8,6

Subtotaal

Zuidoost

11,6

2,8 24%

6,6 4,3 65%

totaal

15,5

3,1 20%

8,3 4,6 55%

Totaal

18%

9,6 4 42%

Stadsvernieuwing

Centrum

Bron: WoningNet

5

Prognose 2012

Maatschappelijke Opvang (MO)

Subtotaal

De tweede groep in de tabel betreft de stadsvernieuwingsurgenten. Het gaat hier om huishoudens die vanwege sloop of ingrijpende

Figuur 3.6 Toewijzing aan voorrangskandidaten

Veldtafel jongeren

Figuur 3.5 Zoektijd doorstromers en starters

zorgomgeving uitstromen naar zelfstandig wonen. Veelal betreft de urgentie voor deze groep een urgentiebewijs voor een woning in combinatie met zorg of begeleiding. Voor de doelgroep maatschappelijke opvang zijn stedelijk afspraken gemaakt om jaarlijks 445 woningen ter beschikking te stellen. In 2011 zijn hiervan 217 woningen daadwerkelijk geleverd en de verwachting is dat dit in 2012 op 255 zal uitkomen.

4,1

48%

400 340 320 70 54 60 20 192 20 max. 250

-

2.025 1.478 1.275 4.070 3.077 2.980

Bron: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, afdeling Aandachtsgroepen


55


56

renovatie van hun woning moeten verhuizen. Voor deze groep zijn de corporaties door het college van B&W gemandateerd om urgenties af te geven. Dit deden zij in 2011 voor 1.442 woningzoekenden. Op basis van de op stapel staande renovatieprojecten verwachten de corporaties in 2012 een toename van het aantal huishoudens dat in aanmerking kan komen voor een stadsvernieuwingsurgentie. Echter, om deze woningzoekenden ook daadwerkelijk een goede kans op het vinden van een woning te bieden is het verwachte aantal af te geven urgenties voor 2012 vooralsnog op een vergelijkbaar niveau als in 2011 gesteld (1.450). De derde groep urgenten betreft een combinatie van landelijke en gemeentelijke groepen die in aanmerking komen voor urgenties. Het gaat dan bijvoorbeeld om huishoudens die op basis van sociale of medische gronden zijn aangewezen op een woning, maar ook om statushouders die volgend op een succesvolle asielaanvraag in aanmerking komen voor een woning. In totaal zijn er tussen gemeente en corporaties afspraken over een totaal van maximaal 2.025 urgenties voor deze groep. In 2011 werd hier 1.478 keer gebruik van gemaakt en de verwachting is dat dit in 2012 op circa 1.275 keer zal uitkomen. Een onderdeel van de tabel die specifieke aandacht behoeft is de lokale beleidsruimte. In uitzonderlijke gevallen kan het gewenst zijn woningen toe te kunnen wijzen buiten de reguliere regels om. Hiervoor is een lokale beleidsruimte in het leven geroepen. Deze ruimte bedraagt maximaal vijf procent van de toegewezen woningen met een maximum van 650 woningen. De corporaties gaan terughoudend om met de regeling. In 2011 werd 240 keer gebruik gemaakt van de regeling. In vrijwel alle gevallen wordt de ruimte ingezet als er sprake is van sociale problematiek. Het gaat dan om bijzondere gevallen zoals een

bewoner die bij aanhoudende overlast van buren een andere woning krijgt aangeboden. Het overzicht geeft een beter totaalbeeld van het aantal woningen dat jaarlijks wordt toegewezen aan bijzondere groepen woningzoekenden. Door de afspraken die ten grondslag liggen aan de woningtoewijzingen te bundelen is het bovendien beter mogelijk om in 2012 keuzes te maken over de woonruimteverdeling.

Labeling Een andere mogelijkheid om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten, naast het afgeven van urgenties, is door labeling van woningen. De corporaties geven woningen een label, waarmee deze met voorrang of exclusief voor bepaalde groepen worden gereserveerd. Voorbeelden zijn woningen voor jongeren en studenten, ateliers voor kunstenaars, woningen voor rolstoelgebruikers, woningen waar zorg wordt geleverd en woningen die extra toegankelijk zijn gemaakt voor mensen met een fysieke beperking. Een specifiek label dat in 2011 de aandacht verdiende was het jongerenlabel, door Eigen Haard en Stadgenoot in juni 2011 ingevoerd. De jongeren die de woning betrekken krijgen een huurovereenkomst met een looptijd tot de jongere 26 jaar wordt. Via dit speciale huurcontract kunnen de corporaties jongeren een start op de woningmarkt bieden. Inmiddels volgen meerdere corporaties het voorbeeld van Eigen Haard en Stadgenoot en heeft zelfs de minister zich positief uitgelaten over deze nieuwe contractvorm. Met het jongerencontract verscheen in 2011 een nieuw label ten tonele. Dit neemt echter niet weg dat net als bij de urgenties kritisch gekeken wordt naar een beperking van het aantal labels. Insteek van de gesprekken over de bezuinigingen op de woonruimteverdeling tussen de corporaties en de gemeente is om

de woningzoekenden minder te confronteren met labels en urgenties. De doelstelling is om zoveel mogelijk woningen voor een zo groot mogelijke groep woningzoekenden toegankelijk te maken. Net als bij de urgenties zal hierover in 2012 een beslissing vallen.

Veranderingen bij WoningNet In 2011 is een groot project afgerond waarin de corporaties de overstap maakten naar het sneller aanbieden van vrijkomende woningen. Eind april 2011 heeft WoningNet een nieuwe website opgeleverd, die woningzoekenden in staat stelt gerichter een woning te zoeken. De website toont op basis van de woonwens van de klant alle passende woningen op volgorde van slaagkans. Zo kan een woningzoekende reageren op woningen waar hij de meeste kans op maakt. Een abonnement op het Digizine, een wekelijks e-mail met daarin de woningen met de hoogste slaagkans, helpt daarbij. Na lancering van de nieuwe website en het Digizine is de papieren woningkrant uit roulatie genomen. Dit werd vooraf gegaan door een grote communicatiecampagne met informatie over de nieuwe mogelijkheden om een woning te zoeken. Daarbij is uitdrukkelijk aandacht besteed aan de woningzoekenden die daarbij begeleiding nodig zouden kunnen hebben. In Amsterdam werd in nauwe samenwerking met de Wijksteunpunten Wonen een cursus georganiseerd met uitleg over de website van WoningNet. Ook bieden alle corporaties praktische hulp bij hun balies aan woningzoekenden die de weg naar internet nog niet hebben gevonden. Inmiddels hebben de corporaties de overstap gemaakt van tweewekelijks naar het wekelijks aanbieden van woningen. In 2012 is gestart met het vervolg van het project: de voorbereidingen voor het dagelijks aanbieden van woningen.

Zoeklicht en aanpak woonfraude Veruit de meeste woningen komen vrij doordat de huurder verhuist en netjes de huur opzegt.

Helaas komt het ook veelvuldig voor dat bewoners de woning doorverhuren als zij zelf elders zijn gaan wonen. In 2011 werd deze fraude bij 1.100 corporatiewoningen en 73 particuliere huurwoningen beëindigd. Deels zijn deze woningen vrijgekomen door inspanningen in het samenwerkingsverband Zoeklicht en deels door eigen woonfraudeteams van de corporaties en particuliere verhuurders. • zie ook tabel 37 in hoofdstuk 6 Zoeklicht is het Amsterdamse samenwerkingsverband tegen woonfraude van de gemeente en grote verhuurders dat in 1995 van start is gegaan. In Zoeklicht werken de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse corporaties, Vereniging Vastgoedbelang, Makelaarsvereniging Amsterdam en de Politie Amsterdam-Amstelland samen.


57

Hoofdstuk2012 Jaarboek 4 Amsterdamse Wijkaanpak, Federatie vanleefbaarheid en sociaal beheer Woningcorporaties

Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer 58

De overheid wees in 2007 veertig aandachtswijken in heel Nederland aan die extra inspanning nodig hadden. Er zou langdurig extra aandacht en geld naar deze wijken gaan om de kwaliteit van leven in deze buurten te verbeteren. Inmiddels wordt de overheidsbemoeienis weer teruggeschroefd en valt de extra financiering voor de wijkaanpak en stedelijke vernieuwing weg. Ook zonder deze extra middelen blijven corporaties investeren in de wijken die dat nodig hebben, zij het in een lager tempo.

4 In dit hoofdstuk • Wijkaanpak • Investeringen van Amsterdamse corporaties in de wijkaanpak • Vijf beleidsthema’s in de wijkaanpak • • • • • •

Leefbaarheid Sterkste stijging tevredenheid bewoners in buurten wijkaanpak Veel last van vervuiling in Noord 10 jaar ontwikkeling in de leefbaarheid Veranderingen in de hot spots 2001 - 2011 Investeren in schoon, heel, veilig en prettig samenleven blijft essentieel

• • • • • •

Sociaal beheer Vroeg EropAf! Ontruimingen BeterBuren Huurcontract multiprobleemgezinnen Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering

Wijkaanpak Investeringen van Amsterdamse corporaties in de wijkaanpak De Amsterdamse wijkaanpak speelt zich af in vijf wijken die door het Rijk zijn aangewezen. Het gaat om delen van Amsterdam Noord, Zuidoost, Oost (Indische Buurt en Transvaalbuurt), West binnen de ring (delen van Bos en Lommer en De Baarsjes) en NieuwWest. In deze buurten werken corporaties nauw samen met de stadsdelen, maatschappelijke organisaties en bewoners om de noodzakelijke verbeteringen te realiseren. In 2011 hebben de Amsterdamse corporaties ruim 214 miljoen euro geïnvesteerd in de vijf Vogelaarwijken in Amsterdam. In deze wijken werden maar liefst 439 projecten gestart om de woningen en de leefomgeving verder te verbeteren. Voor 57 van de 439 projecten werd zogeheten ‘bijzondere projectsteun’ aangevraagd voor een bedrag van 12,9 miljoen euro. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting keert deze subsidie uit, die wordt geïnd bij de corporaties elders in Nederland die geen woningen hebben in de Vogelaarwijken. Met de 57 projecten was een totale investering gemoeid van ruim 44 miljoen euro, waar hieronder nader op ingegaan wordt.

Vijf beleidsthema’s in de wijkaanpak

het investeren in leefbaarheid en bewonersparticipatie. In 2011 vroegen de corporaties voor 17 projecten met een totale investering van 4,7 miljoen euro bijzondere projectsteun aan. Het thema Leren en opgroeien – waarvoor de Amsterdamse corporaties voor 10 projecten bijzondere projectsteun aanvroegen – behelst onder meer huiswerkbegeleiding, talentontwikkeling en het creëren van leerwerkplekken en stageplekken binnen de eigen organisatie of bij gecontracteerde bedrijven. Voor Veiligheidsprojecten (12 projecten in 2011) werd voor een investeringsbedrag van 1,2 miljoen euro bijzondere projectsteun aangevraagd. Bij dit soort projecten gaat het om veilige woningen en wooncomplexen, het tegengaan van woonoverlast en het inzetten van huismeesters en complexbeheerders. Binnen het thema Werken tot slot, gaat het om het beschikbaar stellen van werkplekken binnen de eigen corporatie of bij gecontracteerde bedrijven voor werkzoekende wijkbewoners en de verhuur van winkel- en bedrijfspanden onder woningen. Voor 9 projecten binnen dit beleidsthema met een totale investering van 844 duizend euro werd bijzondere projectsteun aangevraagd. Belangrijk bij deze opsomming is dat het overzicht aan projecten slechts een deel is van de daadwerkelijk opgestarte projecten. Omdat het totaal aantal projecten de beschikbare subsidie vele malen overstijgt, is gekozen om een selectie te maken van projecten waarvoor een aanvraag wordt ingediend. Dit bespaart de corporaties overbodige administratieve handelingen.

Het Rijk hanteert bij de wijkaanpak een indeling in vijf beleidsthema’s. Bij het thema Wonen gaat het om het creëren van een gedifferentieerd woningaanbod met voldoende betaalbare woningen, woningen en woonruimte voor bijzondere doelgroepen, wonen en zorg en onderhoud van de eigen woningen en stimulering zelfwerkzaamheid. Voor 9 projecten werd subsidie aangevraagd met een totale investering van 37 miljoen euro.

Leefbaarheid Sterkste stijging tevredenheid bewoners in buurten wijkaanpak

Het thema Integratie en sociale samenhang bevat het werken aan vitale buurten en wijken,

Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA) blijkt dat het rapportcijfer voor de buurt tussen 2009 en 2011 het sterkst is gestegen in

Hoofdstuk 4 Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer 59


60

Overtoomse Veld (van 5,6 naar 6,2), waardoor de buurt voor het eerst sinds jaren niet meer als laagste van Amsterdam scoort. Hier zien we dat de stedelijke vernieuwing en wijkaanpak duidelijk hun vruchten afwerpen. Vooral de inzet van het in 2011 opgeheven Far West zien we terug in een stijgende waardering van de bewoners van Overtoomse Veld. De tevredenheid over de woningen in de buurt en de woonomgeving is er sterk toegenomen. Ook in andere ‘wijkaanpakbuurten’ is de tevredenheid erop vooruitgegaan. Zo hebben de investeringen van corporaties en stadsdeel in de Transvaalbuurt geresulteerd in een hoger rapportcijfer (van 6,5 naar 6,9). In deze buurt is een goede samenwerking tussen stadsdeel, politie en de corporaties Ymere, Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale. De investeringen van deze partijen verdienen zich terug in een toenemende tevredenheid van bewoners over de buurt, de veiligheid en de openbare ruimte. Bewoners zijn in 2011 naar eigen zeggen bovendien sterker betrokken bij de Transvaalbuurt dan in 2009. • figuur 4.1 en 4.2

Veel last van vervuiling in Noord Amsterdammers ergeren zich evenals in voorgaande jaren het meest aan straatvuil. Voor ‘Overlast door vervuiling’ geven ze in ieder geval het laagste cijfer: 6,1 (een hoog rapportcijfer betekent weinig overlast). Maar liefst 36 buurten scoren onvoldoende op de overlast van vervuiling. In IJplein/Vogelbuurt en Volewijck hebben bewoners het meeste last van vervuiling (rapportcijfer 4,7). Bovendien is de tevredenheid over het schoonhouden van straten en stoepen er het sterkst afgenomen van de gehele stad. In IJplein/Vogelbuurt is het rapportcijfer voor schoonhouden gedaald van een 6 naar een 5 en in Volewijck van een 5,8 naar een 4,9. Ook in andere buurten in stadsdeel Noord is de overlast van vervuiling toegenomen, mede omdat het (grof)vuil minder vaak wordt opgehaald. In de meeste

stadsdelen wordt het grofvuil wekelijks opgehaald, maar in Noord is dat maandelijks. In veel buurten in stadsdeel Oost is de tevredenheid van bewoners over het schoonhouden van straten en stoepen juist toegenomen tussen 2009 en 2011. Amsterdammers hebben na vervuiling de meeste overlast van criminaliteit (6,5), parkeren (6,6), verkeerslawaai (6,8), andere groepen mensen (6,8), verkeersdrukte (7) en buren (7,2). • figuur 4.3


Figuur 4.1 Totaaloordeel de buurt Figuur 4.1:over Totaaloordeel

Figuur 4.1: 4.1: Totaaloordeel Totaaloordeel over over de de buur buur Figuur over de de buur buur

10 jaar ontwikkeling in de leefbaarheid

Figuur 4.1: Totaaloordeel over 1 = zeer ontevreden, 10 zeer 1= 10=zeer 1 = zeer zeerontevreden, ontevreden, 10 = =tevreden zeer tevreden tevreden 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden 1 zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden 1= =>8 zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden >8

zetten. • figuur 4.4

Bron: Wonen in Amsterdam 2011

>8 8 > >8 8 8 8 > 7,5 Dankzij Wonen in Amsterdam kunnen we 7,5 7,5tottot tot 8 8 7,5 tot 7,5 tot tot 7,5 8 7,5 8 7 7tot 7,5 tot 7,5 inmiddels de ontwikkeling van de afgelopen 77 tot 7,5 7 tot 7 7,5 7 7,5 6,5 tot 6,5 tot 7 6,5 tot 7 tien jaren in beeld brengen. Als we kijken 6,5 tot 7 6,5 tot 7 6,5 7 6 tot 6,5 6 tot 6,5 6 tot 6tot 6,5 tot 6,5 6,5 naar de ontwikkeling van het totaaloordeel 66 tot 6,5 tussen 2001 en 2011, dan valt een aantal Bron: Wonen in Amsterdam 2011 zaken op. We zien een toenemende tevredenheid in de gebieden rond het Centrum. Deze gebieden breiden zich steeds verder uit van de negentiende-eeuwse gordel naar de ring Figuur 4.1: Totaaloordeel over de buur = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden ’20–’40, vooral aan de westkant 1van de stad. > 8 alleen Deze toename van tevredenheid is niet 7,5 tot 8 het gevolg van autonome ‘gentrification’; 7 tot 7,5 het is aannemelijk dat de investeringen van 6,5 tot 7 woningcorporaties en gemeente in stedelijke 6 tot 6,5 vernieuwing en wijkaanpak leiden tot grotere tevredenheid over de buurt. Dat hebben wij bijvoorbeeld aan het begin van deze eeuw gezien in de Bijlmermeer, maar inmiddels zijn de positieve effecten ook te zien aan de westkant van de A10. Overtoomse Veld en Kolenkit zijn daarvan duidelijke voorbeelden. Ook in Osdorp-Midden en De Figuur 4.2 Punt (in Osdorp) zien we een toenemende Tevredenheid over schoonhouden Figuur 4.1: Totaaloordeelover overschoonhouden de buur tevredenheid. Het is mede aan de stedelijke straten en stoepen Kaart 4.2: Tevredenheid straten en stoepen Kaart 4.2: Tevredenheid over schoonhouden straten Kaart 4.2: Tevredenheid over schoonhouden straten en en stoepen stoepen 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden vernieuwing te danken dat deze ontwik1= zeer ontevreden, 10=zeer tevreden 11 == zeer zeer ontevreden, ontevreden, 10 10 == zeer zeer tevreden tevreden > keling doorzet, zowel binnen als buiten 77 7tot8 7,26 tot 7,26 7,26 tot 7 tot tot87,26 7,5 6,5 tot de A10. Alleen in Noord lijkt deze toene6,5 7 6,5 tot 77 6,5tottot tot7,5 7 7 6 tot 6,5 tot 6,5 mende tevredenheid (met uitzondering van 66 tot 6,5 6 tot 6,5 6,5 4,85tot tot766 4,85 tot 4,85tot tot 6 Nieuwendam-Noord) nog niet echt door te 4,85 66,5 6 tot

Kaart 4.2: Tevredenheid over schoonhouden straten en stoepen 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden

7

tot 7,26

Veranderingen in de hot spots 2001 - 2011


Van jaar tot jaar treden er ruimtelijke verschuivingen op in concentraties van leefbaarheidsproblemen. De status van ‘hot spot’ of ‘probleembuurt’ is gelukkig geen permanent gegeven. In 2011 is er geen enkele Amsterdamse buurtcombinatie die van de eigen bewoners een onvoldoende krijgt als totaaloordeel voor de buurt, terwijl dat in 2001 nog voor 14 buurten gold.

62

Figuur 4.3

Figuur 4.1: Totaaloordeel overschoonhouden de buur Ontwikkeling Tevredenheid over over Kaart 4.2: Tevredenheid straten en stoepen Kaart 4.2: over Kaart 4.2: Tevredenheid Tevredenheid over schoonhouden schoonhouden straten straten en en stoepen stoepen 1 = ontevreden, 10en zeer tevreden 1schoonhouden = zeer zeer ontevreden, 10 == zeer tevreden straten stoepen 11 == zeer zeer ontevreden, ontevreden, 10 10 == zeer zeer tevreden tevreden

> 8 tot significante 0,3 stijging tevredenheid 7,26 77 tot 0,6 tot 7,26

7 tot tot87,26 7,5 7 tot tot7,5 6,5 66 tot -0,6 -0,3 significante daling tevredenheid 6 tot tot 6,5 6,5 tot 76,5 4,85 tot 6 4,85 tot 6 4,85 tot 6 -1,07 tot -0,6 6 tot 6,5sterke daling tevredenheid

6,5tottot tot 7geen significante stijging of daling -0,3 0,37 6,5 6,5 tot 7

Figuur 4.5 Ontwikkeling totaaloordeel voor de buurt in de buurtcombinaties met een onvoldoende in 2001

guur 4.3: Ontwikkeling schoonhouden straten en stoepen, 2009-201

0,3 tot 0,6 significante stijging tevredenhei 0,3 tot 0,3 geen significante stijging of dalin 0,6 tot -0,3 significante daling tevredenhei 1,07 tot -0,6 sterke daling tevredenheid

Figuur 4.4 Figuur 4.4: Ontwikkeling totaaloordeel Ontwikkeling totaaloordeel 2001 - 2011 Figuur 4.4: Ontwikkeling totaaloordeel

2001 -- 2011 Figuur 4.4: 4.4: Ontwikkeling Ontwikkeling totaaloordeel totaaloordeel 2001 2001 -- 2011 2011 Figuur 2001 2011 stijging 1,2 tot 1,57 stijging 1,2 tot 1,57 stijging 1,2 tot 1,57 stijging 1,57 stijging 1,2 1,2 tot tot 1,2 1,57 1,57 1,57 1,2 1,2 stijging 0,6 0,9 tot tot 0,9 1,2 0,9 1,2 stijging 1,2 stijging 0,6 tot 0,9 stijging 0,6 0,9 tot 0,9 stijging 0,6 tot 0,9 stijging 0,6 tot 0,6 0,9 0,6 0,9 stijging 0,3 tot 0,6 0,9 stijging 0,3 tot 0,6 0,6 stijging 0,3 tot stijging 0,3 tot 0,6 stijging 0,3 tot 0,6stijging of daling stijging 0,3 tot tot 0,6 0,6 geen stijging 0,3 geen significante significante stijging of of daling daling geen significante stijging geen significante stijging of daling daling geen significante stijging of daling of geen significante stijging of daling -0,71 tot -0,3 geen significante stijging daling daling -0,71 tot -0,3 daling -0,71 tot -0,3 daling -0,71 tot -0,3 daling -0,71 tot -0,3 daling -0,71 tot -0,3 daling -0,71 tot -0,3 1,2 stijging tot 1,2 stijging 0,9 0,9 tot 1,2 stijging 0,9 tot stijging 0,9 tot

guur 4.4: Ontwikkeling totaaloordeel 2001 - 2011

stijging 1,2 tot 1,57 stijging 0,9 tot 1,2

Figuur 4.5 geeft een beeld van de ontwikkeling van het totaaloordeel van de buurt in de 14 buurten die in 2001 nog een onvoldoende kregen van de bewoners. In al deze 14 buurten is de tevredenheid in de afgelopen tien jaar dan ook veel sterker toegenomen dan het Amsterdamse gemiddelde. De buurten zijn

gerangschikt op de mate van stijging van de tevredenheid tussen 2001 en 2011. Opmerkelijk is dat van deze buurten de Indische Buurt West de sterkste stijging vertoont en de Indische Buurt Oost de geringste. Maar ook in die laatste buurt ligt de toename van de tevredenheid aanzienlijk boven het Amsterdamse gemiddelde. Ondanks deze stijgende tevredenheid behoudt een aantal buurten de lage positie op de Amsterdamse rangorde. Zo is het totaaloordeel voor de buurt in de Kolenkit weliswaar toegenomen van 5 in 2001 naar 6 in 2011, maar het is in 2011 opnieuw de laagst scorende buurt van Amsterdam. Sterke stijgingen in de rangorde zien we wel in de Indische Buurt West, Erasmuspark, De Krommert Zuid in De Baarsjes en de Transvaalbuurt. Ook de Bijlmer Centrum is in tien jaar 10 posities opgeklommen, mede dankzij de stedelijke vernieuwing. • figuur 4.5

gebiedsnaam

2001 2009 2011

Verschil Rangordepositie Rangordepositie 2001 – 2011

Verschil

2011

2001

rangorde

Indische Buurt West

5,4

7,0

7,0

1,6

57

79

22

De Krommert Zuid

5,5

6,7

7,0

1,5

53

78

25

Erasmuspark

5,8 6,9 7,2

1,4

47

72

25

Transvaalbuurt

5,7 6,5 6,9

1,2

61

75

14

Bosleeuw

5,1 6,6 6,3

1,2

81

82

1

Venserpolder

5,3 6,1 6,4

1,1

79

81

Bijlmer Centrum (D,F,H)

5,5

6,4

6,6

1,1

67

77

10

De Kolenkit

5,0

6,1

6,0

1,0

83

83

0

Bijlmer Oost (E,G,K)

5,7

6,5

6,7

1,0

64

73

9

Overtoomse veld

5,3

5,6

6,2

0,9

82

80

-2

2

Landlust Zuid

5,7

6,6

6,6

0,9

68

74

6

Landlust Noord/Sloterdijk

5,6

6,7

6,5

0,9

73

76

3

Osdorp-Midden

5,8 6,2 6,5

0,7

74

71

-3

72

70

-2

Indische Buurt Oost

5,9

6,5

6,5

0,6

Amsterdam Totaal

6,9

7,3

7,3

0,4

Bron: Wonen in Amsterdam 2011



64

Investeren in schoon, heel, veilig en prettig samenleven blijft essentieel Voor de nabije toekomst hebben we te maken met vertraging in de stedelijke vernieuwing en bezuinigingen op de wijkaanpak. Tegelijkertijd heeft de economische crisis negatieve gevolgen voor de sociaaleconomische situatie van bewoners. Veel buurten hebben intussen te maken met grote problemen voor wat betreft de overlast van vervuiling en criminaliteit. Een gezamenlijke inzet op leefbaarheid en veiligheid blijft daarom essentieel. De Federatie en de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven stellen gezamenlijk factsheets en rapporten op over het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011. Op www.afwc.nl zijn alle factsheets te downloaden.

Sociaal beheer Vroeg EropAf! Sinds 2009 werken de Amsterdamse corporaties bij huurders met een huurachterstand volgens de werkwijze Vroeg EropAf! Bij huurders met twee maanden huurachterstand waar de corporatie geen contact mee kan krijgen, start Vroeg EropAf! de achter-de-voordeuraanpak. De corporatie schakelt de maatschappelijke dienstverlening in die op pad gaat om in contact te komen met de huurder. Als dit lukt dan ligt de focus op het achterhalen van de problemen die er spelen, naast de huurachterstand. Het primaire doel van Vroeg EropAf! is het voorkomen van woningontruimingen en het treffen van maatregelen om regelmatige huurbetaling te realiseren. Het secundaire doel is het verkrijgen van inzicht in de oorzaken van de vertraagde betalingen en het toeleiden naar adequate hulpverlening. Na een uitgebreide evaluatie en het doorvoeren van verbeteringen in de werkwijze ondertekenden de corporaties en de andere deelnemende partijen eind 2011 de verlenging van het convenant Vroeg EropAf! Over heel 2011 meldden de deelnemende partijen ruim 6.700

huishoudens met achterstanden. Het betrof daarbij in 1.785 gevallen een corporatiemelding van een huishouden met een huurachterstand van twee of meer maanden. De andere meldingen gingen om betalingsachterstanden bij de zorgverzekeraar of de energieleverancier.

Ontruimingen Onder meer met de aanpak Vroeg EropAf! werken de corporaties actief aan het voorkomen dat huurders als gevolg van huurschulden op straat komen te staan. In veel gevallen lukt het om, zelfs na een ontruimingsvonnis van de rechter, te zorgen dat de huurder met een passende regeling in de woning kan blijven wonen. Ondanks alle inspanningen zien de Amsterdamse corporaties zich regelmatig geconfronteerd met huisuitzetting. In 2011 moesten de corporaties 796 keer een ontruiming uitvoeren, tegen 675 huurders in 2010. Een duidelijk aanwijsbare reden voor de stijging van het aantal ontruimingen in 2011 is niet te geven, maar het ligt voor de hand dat de economische crisis hier een rol in speelt. Hoe dan ook blijven corporaties zich onverminderd inzetten om ontruimingen te voorkomen, ook in 2012.

BeterBuren De stichting BeterBuren is een Amsterdamse organisatie die mensen hulp biedt bij het oplossen van conflicten in de eigen woonomgeving. De stichting biedt bewoners instrumenten om zelf verantwoordelijkheid te nemen bij conflicten door het opzetten en implementeren van buurtbemiddeling en door de inzet van buurtbemiddelaars. De Amsterdamse corporaties en de gemeente financieren jaarlijks ieder de helft van de begroting van BeterBuren. De dienstverlening van BeterBuren groeit jaarlijks gestaag en inmiddels bemiddelt BeterBuren bij burenruzies in heel Amsterdam en in een aantal buurgemeenten. In 2011

bemiddelde BeterBuren bij meer dan 900 burenruzies en de stichting lijkt in 2012 door te groeien naar meer dan 1.000 meldingen.

Huurcontract multiprobleemgezinnen Begin 2011 hebben de corporaties en de gemeente afgesproken om jaarlijks 25 woningen voor (overlastgevende) multiprobleemgezinnen (OMPG) te reserveren via urgentieverklaringen. Punt van aandacht hierbij was de voorwaarde bij het huurcontract dat het betreffende gezin zorg en dienstverlening afneemt, zodat de kans op terugval wordt verkleind. Onderhandelingen tussen de corporaties en de verschillende gemeentelijke diensten leidden in december 2011 uiteindelijk tot een huurcontract dat zorg en begeleiding inderdaad voorwaardelijk stelt aan de huurovereenkomst. Vervolgens is in een stedelijk afsprakenkader de samenwerking tussen de gemeentelijke diensten en de corporaties vastgelegd. Begin 2012 zijn de afspraken door de deelnemende partijen ondertekend.

Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering In een lang en intensief traject werkten de Federatie, de corporaties, de gemeente, de stadsdelen en de Huurdersvereniging Amsterdam in 2011 aan de gehele vernieuwing van de Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering. Bij ingrijpende renovatieprojecten en bij sloop is het immers van belang dat alle betrokken goed weten wat zij van elkaar mogen verwachten. In het vernieuwde document wordt specifiek op de relatie tussen de bewoners en de corporatie in een project ingegaan. De landelijk geldende wettelijke kaders zijn hierbij leidend en zijn aangevuld met Amsterdamse afspraken en adviezen. De nieuwe set kaderafspraken vormen hiermee een handleiding om stap voor stap door het

renovatieproces te lopen en de bewoners daarbij te betrekken. Het resultaat van dit intensieve traject mag er zijn. De nieuwe kaderafspraken zorgen voor een eenduidige aanpak van vernieuwing en verbetering en bovendien werd het aantal stedelijke afspraken teruggebracht van ruim 50 tot nog slechts 19. Eind 2011 stemden de corporaties en de Huurdersvereniging al in met de afspraken en de gemeente is begin 2012 ook akkoord gegaan.



Leden en bureau van de Federatie

Hoofdstuk 5 Leden en bureau van de Federatie

66

67

De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is het samenwerkingsverband van woningcorporaties in Amsterdam en is op 23 maart 1917 opgericht. Het samenwerkingsverband is diep geworteld in de Amsterdamse traditie van de volkshuisvesting. De missie van de Federatie is geregeld in de statuten en volgens deze stelt de Federatie zich ten doel: Het behartigen van de belangen van de volkshuisvesting in het algemeen en die van haar leden in het bijzonder. Het bureau van de Federatie werkt als facilitair bureau voor de aangesloten leden. Het Federatiebureau richt zich met name op beleidsontwikkeling, onderzoek en communicatie. De Federatie maakt al jaren afspraken namens de corporaties, zoals Bouwen aan de Stad en het Verkoopconvenant, maar ook over erfpacht, woonruimteverdeling en dergelijke. Het is de taak van de Federatie om – voor zover afspraken niet individueel uit te onderhandelen zijn – effectieve belangenbehartiging te voeren. Voor actuele en gedetailleerde informatie over activiteiten van de Federatie, de samenstelling van federatieve commissies, onderzoeksrapporten of teksten van convenanten verwijzen wij u naar onze website:

www.afwc.nl

5

In dit hoofdstuk • • • •

Leden Buitengewone leden Algemeen Bestuur en Presidium Bureau van de Federatie


68

Leden Op 1 januari 2012 waren de onderstaande woningcorporaties lid van de Federatie

Bureau van de Federatie De personeelsbezetting is per 1 juni 2012 als volgt:

de Alliantie

James Wattstraat 100, 1097 DM Amsterdam

Cindy Aafjes

secretaresse

Stichting DUWO

Kanaalweg 4, 2628 EB Delft

Jolanda Bleeker

coördinator woonruimtebemiddeling (voor de SWZW)

Woningstichting Eigen Haard

Arlandaweg 88, 1043 EX Amsterdam

Patricia Bouza Carrodeguas

secretaresse

Woonstichting De Key

Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam

Josée Driessen

beleidsadviseur (voor de SWZW)

Woningstichting Rochdale

Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam

Cathelijn Groot

beleidsadviseur

Stadgenoot

Sarphatistraat 410, 1018 GW Amsterdam

Hans van Harten

directeur

Woonzorg Nederland

Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV, Amstelveen

Niels Raat

beleidsadviseur

Ymere

Jollemanhof 8, 1019 GW Amsterdam

Jeroen Rous

beleidsadviseur

Sandra Schuurman

beleidsadviseur (voor de SWZW)

Joke Sietses

administrateur (gedetacheerd vanuit Stadgenoot)

Maarten Stuurman

systeembeheer en facilitaire zaken

Buitengewone leden Onderstaande instellingen waren op 1 januari 2012 buitengewoon lid van de Federatie

Manon Tjoa

adviseur communicatie

Stichting Cordaan

Panamalaan 190, 1019 AZ Amsterdam

Jeroen van der Veer

beleidsadviseur

Woningbouwvereniging De Goede Woning

Burg. Bletzstraat 76, 1109 AM Amsterdam Zuidoost

Janita Zandijk

WoningNet-coördinator

Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging “Samenwerking” B.A.

Roelof Hartstraat 42, 1071 VK Amsterdam

Stadsherstel Amsterdam N.V.

Amstelveld 10, 1017 JD Amsterdam

Buitengewone leden betalen een beperkte contributie, zij nemen een beperkt pakket aan dienstverlening van de Federatie af en nemen niet deel aan de bestuurlijke besluitvorming.

Algemeen Bestuur en presidium De samenstelling van het Algemeen Bestuur was per 1 juni 2012 als volgt: Woningcorporatie

Lid

de Alliantie

A.J.P.M. Wilbers

Plaatsvervangend lid L.M.H. Bath/L.Lossez

DUWO

H. de Vreese

J.J. Benschop

Eigen Haard

N. Nieman

M.F. van den Berg

De Key

R.C. Haans

F. Claessens/L. van der Schaft

Rochdale

R. Grotendorst

N.T.J. Overdevest

Stadgenoot

G.P. Anderiesen

M. de Langen

Woonzorg Nederland

A.A. Verduijn

J. de Kleine

Ymere

P.D. de Jong

L.A. Bosveld

Onafhankelijk voorzitter:

J.W.A. Verlaan

Het Presidium kende per 1 juni 2012 de volgende samenstelling: J.W.A.Verlaan voorzitter N. Nieman

vice-voorzitter

P.D. de Jong

lid

Het Presidium heeft tot taak het vervullen van de rol van werkgever voor het personeel namens de vereniging. De leden van het Presidium worden benoemd voor een periode van vier jaar.

Hoofdstuk 5 Leden en bureau van de Federatie

69


Hoofdstuk 6 Woningmarkt in cijfers

Woningmarkt in cijfers 70

71

De tabellen in dit jaarboek zijn grotendeels gebaseerd op de databank van de Federatie. Hierbij worden uitsluitend woningen meegeteld binnen de gemeente Amsterdam. Tenzij anders vermeld, zijn de cijfers over de woningvoorraad van

Noord

corporaties inclusief onzelfstandige eenheden. Gegevens over nieuwbouw zijn afkomstig van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam. Gegevens over de woonruimteverdeling zijn deels afkomstig van WoningNet, deels een eigen opgave van

West Centrum

Nieuw-West

de corporaties. Gegevens over verkoop over de jaren tot en met 2010 zijn afkomstig van het Ontwikkelingsbedrijf. Over 2011 zijn deze gegevens gebaseerd op een eigen opgave

Oost

van de corporaties.

6

In dit hoofdstuk • • • • • •

Woningbouw algemeen Nieuwbouw, renovatie, samenvoegen en sloop Verkoop sociale huurwoningen Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Ontruimingen en aanpak woonfraude Overig

Zuid

Figuur 6.1 Stadsdelen Amsterdam

Zuidoost


Index

Woningmarkt algemeen

Nieuwbouw, renovatie, samenvoegen en sloop

Verkoop sociale huurwoningen

Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken

Ontruimingen en aanpak woonfraude

overig

Tabel 1

Tabel 9

Tabel 17

Tabel 27

Tabel 36

Tabel 38

Samenstelling woningvoorraad naar

Nieuwbouw in Amsterdam (1980 t/m

Verkoop van corporatiewoningen aan

Nieuwe huurders verdeeld in starters en

Aantal ontruimingen per stadsdeel (2008

Energielabels van Amsterdamse

koop, particuliere huur en sociale huur in

2011)

particulieren conform Convenant

doorstromers in procenten (2009 t/m

t/m 2011)

corporatiewoningen in 2010 en 2012-

Verkoop (1998-2011)

2011)

procenten Tabel 10

04-24 Tabel 37

Nieuwbouwopleveringen per stadsdeel

Tabel 18

Tabel 28

Aantal leeggekomen corporatiewoningen

Tabel 39

Aantal woningen per corporatie in

in 2011

Gemiddelde verkoopprijzen van

Aantal reacties bij WoningNet en

door aanpak woonfraude in 2011

Kerncijfers Westelijke Tuinsteden (1999-

corporatiewoningen per stadsdeel

aanbiedingsresultaat per stadsdeel

(2003-2011)

(2008 t/m 2011)

Tabel 19

Tabel 29

Verkochte corporatiewoningen in 2010

Gemiddelde woonen inschrijfduur bij

naar verkoopprijs en vierkante meters

WoningNet

Tabel 20

Tabel 30

Verkochte corporatiewoningen naar

Gemiddelde zoektijd via WoningNet

Tabel 11

6


Tabel 2 Amsterdam per 1 januari 2012 Tabel 3

Nieuwbouw start bouw per stadsdeel

Huurverhoging vanaf 2001 in procenten

in 2011

Tabel 4

Tabel 12

Aantal woningen per corporatie per

Hoog niveau renovatie per corporatie

stadsdeel per 1 januari 2012

(2009-2011)

Tabel 5

Tabel 13

Gemiddeld huurniveau naar percentage

Hoog niveau renovatie per stadsdeel

van maximale huur per 1 januari 2012

(2009-2011)

prijsklasse per stadsdeel in 2011 Tabel 31 Tabel 21

Aantal verhuringen corporatiewoningen

Verkochte corporatiewoningen naar

(2009-2011)

Tabel 6

Tabel 14

prijsklasse per stadsdeel in procenten

Corporatiebezit t.o.v. totale

Samengevoegde woningen per

in 2011

woningvoorraad per stadsdeel op 1

stadsdeel, sociale huur en vrije sector

januari 2012

huur en koop (2005-2011)

Tabel 32 Aantal verhuringen corporatiewoningen

Tabel 22

per stadsdeel in 2011

Verkochte corporatiewoningen naar Tabel 7

Tabel 15

huuropbouw en grootte per stadsdeel

Tabel 33

Onderverdeling in huurklassen per

Samengevoegde woningen per stadsdeel

in 2011

Aanbiedingsafspraken 2011

stadsdeel per 1 januari 2012

in de sociale huursector (2005-2011) Tabel 23

Tabel 34

Tabel 8

Tabel 16

Aantal verkochte corporatiewoningen

Verhuringen corporatiewoningen per

Onderverdeling in huurklassen per

Aantal gesloopte corporatiewoningen per

naar woningtype in 2011

stadsdeel via WoningNet (exclusief

corporatie per 1 januari 2012

Studentenwoningweb)

stadsdeel

Tabel 24 Verkochte corporatiewoningen aan

Tabel 35

zittende huurders in 2011

Toewijzing aan voorrangskandidaten in 2011

Tabel 25 Percentage vrij op naam verkochte woningen in 2011 Tabel 26 Percentage met korting verkochte woningen in 2011

Hoofdstuk 6

2011)

73


74

Tabel 1 Samenstelling woningvoorraad naar koop, particuliere huur en sociale huur in procenten

Tabel 4 Aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2012

koop

Amsterdam*

31 21 48

totaal de Alliantie DUWO*

Overig Stadsregio Amsterdam**

58

32

Nederland***

60 9

32

Centrum

particuliere huur 10

sociale huur

Westpoort

18.223

1.529

Eigen Haard

68

De Key Rochdale Stadgenoot Woonzorg

2.566 6.331

392

1.309

254 5.774

61 61

West

33.884

1.511

263

4.331 5.668 6.885

* Wonen in Amsterdam 2011

Nieuw-West

33.880

4.739

310

7.141 3.211 5.225

8.611

316 4.327

** WoOn 2009

Zuid

23.957

6.060

73

4.505 2.150 3.129

3.299

603 4.138

*** ABF Research - Systeem woningvoorraad (Syswov), stand 1 januari 2011

Oost

33.255

4.003 1.397

6.723 6.272 1.685

3.861

36 9.278

Noord

27.566

1.875

380

5.520 2.286 4.131

3.991 9.383

Zuidoost

23.521

846

5.025 2.196 8.708

2.829

Ymere

44.783

Eigen Haard

35.811

totaal

194.347

20.563

2.491

35.811 28.175 30.155

352 3.565 1.561 44.783

* 1.868 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te voegen. De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en 50% Rochdale.

Stadgenoot

30.808

Rochdale

30.155

De Key

28.175

de Alliantie Amsterdam

20.563

Tabel 5 Gemiddeld huurniveau naar percentage van maximale huur per 1 januari 2012

DUWO*

2.491

gemiddelde

Woonzorg

1.561

kale huur

totaal 194.347

6.908 8.318

30.808

percentage van maximale huur gemiddeld

verdeling in % van het bezit

< 60%

60% – 90%

> 90%

* 1.868 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te voegen. De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en 50% Rochdale.

de Alliantie Amsterdam 450

66

33

64

DUWO 276

75

12

63

Eigen Haard

66

27

71

415

4 25 2

De Key* 404

Tabel 3 Huurverhoging* vanaf 2001 in procenten

Rochdale 413

66

26

73

1

Stadgenoot 429

69

28

65

7

Woonzorg 427

91

0

34

66

2001

3,0

Ymere 422 67 28 69 3

2002

3,0

totaal 419

2003

3,3

2004

3,1

Bron: Databank AFWC 2012

2005

1,6

*

2006

2,5

huurprijs verwerkt

2007

1,9

2008

1,6

2009

2,2

2010

1,2

2011

1,3

voorgenomen in 2012

2,3

*

In 2007 inclusief harmonisatie, overige jaren exclusief harmonisatie

67

28


Ymere

Bronnen:

Tabel 2 Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2012

Hoofdstuk 6

68

4

De Key had ten tijde van de aanlevering van de cijfers de schaarstepunten en energielabel-punten nog niet in hun maximale

75


Tabel 6 Corporatiebezit t.o.v. totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2012

Tabel 8 Onderverdeling in huurklassen per corporatie per 1 januari 2012

onzelfstandige

zelfstandige

% zelfstandige corporatiewoningen

eenheden

woningen*

ten opzichte van de totale voorraad**

totale voorraad***

76 Centrum

2.696 15.527

Westpoort West

31 49.828

0 61 1.454

rekenhuur

rekenhuur

% < 423

> – 423 en % < 561,98

rekenhuur > – 561,98 en kale huur

kale huur

32.430

44

73.434


8.480 42

644 33.236

54 61.005

DUWO

2.390 96

8.724

Zuid

691

23.266

30

76.838

Eigen Haard

18.228

Oost

1.390

31.865

55

57.777

51

43

68 3

2.057

10

18 1

977

onbekend of < 20

5

325

5 0

10

13.984

39

2.776

8

610

2

213

8.793

31

2.235

8

1.303

5

209

de Key

15.635 56

Noord

472 27.094

68 39.835

Rochdale

14.926 51

11.303 39

2.319 8

677

2

930

Zuidoost

827 22.694

61 36.989

Stadgenoot

14.592 48

11.898 39

2.815 9

1.043

3

460

181 12

0

3

4

948

totaal

8.174 186.173

47 395.792

Woonzorg

Bronnen:

508 33

869 56

Ymere

22.970 52

15.562 36

totaal

97.729 51

71.201 37

3.355 8 15.756 8

1.948

6.563 3

3.098

Corporatiebezit: Databank AFWC 2012 Totale voorraad: O+S Amsterdam


* groepswoningen en eenheden waarvan onbekend is of ze zelfstandig of onzelfstandig zijn (Woonzorg, Rochdale) zijn als zelfstandige woningen geteld

Tabel 9 Nieuwbouw Amsterdam

** exclusief onzelfstandige woningen *** onzelfstandige eenheden zijn in de cijfers van O+S niet meegenomen. De cijfers van O+S zijn hier nog niet definitief. Bron: O+S, Amsterdam

Tabel 7 Onderverdeling corporatiebezit in huurklassen per stadsdeel per 1 januari 2012 rekenhuur

rekenhuur < 423

rekenhuur > – 561,98 > en kale huur – 423 en < 561,98

% Centrum

11.015 62

< 664,66

22.354 67

Nieuw-West

14.963 45

Zuid

13.670

58

8.927 27 13.172 40 7.659

33

3.597 11 1.599

7

start bouw

1980 1.853

–

1996 2.172

–

1981 2.983

–

1997 4.367

–

1982 4.261

–

1998 5.292

–

1983 6.375

–

1999 3.452

–

> – 664,66 (vrije sector)

onbekend

1984 8.843

–

2000 1.895

–

of < 20

1985 4.519

–

2001 1.881

–

1986 4.004

–

2002 2.393 2.721

318

1987 4.417

–

2003 2.409 3.103

59

1988 4.426

–

2004 2.233 4.940

663

1989 4.783

–

2005 2.897 5.585

5

577

1990 4.799

–

2006 5.110 6.494

2

449

1991 4.797

–

2007 5.644 4.386

691 4 1.230 4

opleveringen

huur

Westpoort 0 0 0 West

start bouw

kale huur

% % %

5.581 31

opleveringen

618 3 2 100 710 2 1.571 580

Oost

17.257 53

11.559 35

2.394 7

587

1992 4.942

–

2008 5.652 4.400

Noord

11.423 42

11.844 43

3.204 12

772

3

323

1993 4.565

–

2009 5.094 2.273

7.047 30

12.459 53

3.041 13

852

4

122

1994 3.463

–

2010 4.022 2.710

71.201 37

15.756 8

3.098

1995 3.924

–

2011 3.071 2.044

Zuidoost

totaal 97.729 51

1.458 4

6.563 3


Bron: O+S Amsterdam en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam


huur

> – 664,66 % (vrije sector) % < 664,66

71 86

Nieuw-West

Hoofdstuk 6

77


Tabel 10 Nieuwbouwopleveringen per stadsdeel in 2011

sociale huur

%

middeldure huur

% middeldure koop % vrije sector huur

Tabel 12 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per corporatie (2009 - 2011) % vrije sector koop

%

totaal

2009 2010 2011


78

Centrum

22 16

Westpoort

0 0

0

West

453 62

Nieuw-West

0

0 0 0

62 45 0

39 5

115 16

54 7

137

53 39 0

0

75 10

736

de Alliantie Amsterdam De Key DUWO

25

140

164

476

135

18

0 0 0

419 51

19 2

191 23

47 6

152 18

828

Eigen Haard

Zuid

68 30

20 9

0 0

0 0

138 61

226

Far West

Oost

157 36

15 3

39 9

47 11

174 40

432

Rochdale

Noord

211 44

0 0

28 6

148 31

93 19

480

Stadgenoot 322 135 20

247

41

275

95

326

0

219 1.179 989

Zuidoost 178 77 26 11 26 11 0 0 2 1 232

Ymere

totaal

totaal 1.508 49

119 4

399 13

358 12

687 22 3.071

*

309 251 279 1.693 2.207 1.745

Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc)

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Bron: eigen opgave corporaties

Tabel 11 Nieuwbouw start bouw per stadsdeel in 2011

sociale huur

%

middeldure huur

% middeldure koop % vrije sector huur

% vrije sector koop

%

totaal

Tabel 13 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel (2009-2011)

Centrum Westpoort West

0 0

0 0

63 100

63

0 0

0 0

0 0

2 100

2

0 0

320 68

8 2

0 0 471

0 0

0 0

0 0 143 30

Nieuw-West 102 44 31 13 94 40 0 0 6 3 233 Zuid

0 0

0 0

8 57

0 0

Oost

809 78

0 0

85 8

109 11

Noord

106 47

0 0

56 25

Zuidoost

0 0

0 0

0 0

0 0 0 0

1.160 57

31 2

563 28

117 6

Centrum

247 146 165

West

533 235 462

Nieuw-West 154 453 48

14

Zuid

158 48 34

31 3 1.034

Oost

171 111 51

Noord

429 463 711

6 43 64 28 1 100

226 1

totaal

173 8 2.044

Zuidoost totaal

1 751 274 1.693 2.207 1.745

*

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

2009 2010 2011

Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc)


79


Tabel 14 Samengevoegde woningen per stadsdeel, sociale en vrije sector huur en koop (2005 - 2011)

80

Centrum

Totaal

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Tabel 16 Aantal gesloopte corporatiewoningen per stadsdeel (2005 - 2011)

West

7 4 6 14 4 40 130 40 32 43 87 48 76 168

Nieuw-West 1 0 0 0 9 0 48 Zuid

0 13 7 0 0 4 21

Oost

13 10 58 82 132 29 33

Noord Zuidoost totaal

0 24

7 26 11 20 15

0 2 10 4 0 0 0 61

85 131 213 204 169 415

2005 2006

2007 2008

2009

494

Centrum 0 176 1 0 0 0 0 West

215

7

45

Nieuw-West 10

825

78 368 966

41

658

22 170

261 1.137 402

357

Zuid

103

Oost

115

0

174

125

102

44 206

Noord

125

0

357

247

782

273 323

16 1.278

99 1 28 25 104 0 0

Zuidoost 545 985 210 423 247 totaal

1.109 1.994

1.814 1.846

1.537

0 0

1.476 1.101

Bron: eigen opgave corporaties Bron: eigen opgave corporaties

Tabel 15 Samengevoegde woningen per stadsdeel in de sociale huursector (2005 - 2011)

2005 2006 2007 2008 2009 2010

waarvan

waarvan tenminste

Tabel 17 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren conform convenant Verkoop (1998 - 2011)

tenminste 80 m2

5 kamers (inclusief

< 80 m2) in 2011 WWS in 2011 2011

Totaal

Centrum 3 3 1 1 4 40 111 West

6 25 37 59 41 19 145

5 26

2 163 12

332

98-’00

‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11

totaal

2 6 47 114 119 68 94 55 53 84 77

816

Centrum

97

West

42 66 35 140 320 405 596 531 362 232 256 382 3.367

Nieuw-West 171

78 44

65 231 417

257 205 141 145 142 132 2.028

8 52 55 70 180 171 146 203 148 116 99 229 1.477

Nieuw-West 1 0 0 0 9 0 48

4

3 58

Zuid

Zuid

0 3 3 0 0 1 20

4

2 27

Oost

60 52 52 141 211 375 437 342 264 208 199 214 2.555

Oost

9 5 20 62 75 4 28

4

0 203

Noord

121 164 105 322 448 558 490 470 428 277 189 364 3.936

0

0 29

Zuidoost

479 88 137 283 398 357 302 326 306 183 175 186 3.220

0 16

totaal

978 502 434 1.068 1.902 2.402 2.296 2.171 1.704 1.214 1.144 1.584 17.399

Noord 0 0 1 25 1 2 0 Zuidoost 0 2 10 4 0 0 0 totaal

19 38 72 151 130 66 352

0 43

19

828

Bronnen:

Het betreft het aantal grote woningen toegevoegd door samenvoeging Bron: eigen opgave corporaties

1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2011: eigen opgave corporaties


2010 2011

205 58

Hoofdstuk 6

81


Tabel 18 Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningen per stadsdeel

Tabel 21 Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in procenten in 2011

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

< 122.000

122.000 - 151.400

151.400 - 183.000

183.000 - 261.000

> 261.000

totaal


82

Centrum

174.082 205.959 173.576 190.637 216.901 236.701 203.965 210.034 207.806

Centrum

3

West

155.073 153.611 161.016 164.843 174.551 195.160 195.205 210.180 190.666

West

Nieuw-West

148.173 138.867 140.074 155.135 150.787 158.779 165.098 160.564 160.829

43 18 100

21

16

2

14

48

25 11 100

Nieuw-West 2

37

32

29 0 100 100

Zuid

164.246 182.408 182.560 200.872 213.178 230.504 211.975 197.074 201.674

Zuid

2

30

52

Oost

164.592 161.787 156.250 162.263 183.201 193.205 180.190 180.481 184.742

Oost

3

14

37

42 4 100

Noord

133.893 136.556 137.391 147.736 150.166 158.089 157.333 162.881 163.700

Noord

1

37

43

18 1 100

Zuidoost

142.853 128.671 128.453 127.313 132.498 134.940 131.925 132.810 133.734

Zuidoost 30

52

13

totaal

147.723 149.354 148.464 157.733 167.875 176.132 172.841 178.061 176.852

totaal

25

36

7

5

10

6 0 100 29

6 100

Bronnen:

Bron: eigen opgave corporaties en Databank AFWC

2003-2010: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam , 2011: eigen opgave corporaties

Tabel 22 Verkochte corporatiewoningen naar huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2011

Tabel 19 Verkochte corporatiewoningen in 2011 naar verkoopprijs en vierkante meters WWS < 60 m2

60 - 80 m2

2 < € 423 < 60m2 < € 561,98 > – 60m

2 > – 80 m

oppervlakte onbekend

4

9

82 5%

13

391 25%

totaal

in %

Centrum West

< 122.000

69

48

12 44 382

30

37

20 2 132

27

58

20 13 229

121

28

23

10 32 214

131

101

55

65 12 364

10

22

40

89 6%

68%

38

43

Oost

7

133

in %

240

Noord

117

258

36

12

569 36%

435 27

13

453 29%

151.400 - 183.000 183.000 - 261.000

1.077

6 20 77

26

111

288

> 261.000

2

> – € 561,98 onbekend totaal

Zuid

122.000 - 151.400

totaal

88

Nieuw-West

€ 423 – € 561,98 < 60m2

Zuidoost

14

12

378

45

84 1.584 100%

totaal

24%

3%

5%

in %

100%

62

60

39

734

297

272

50

20

19

24 1 186 157


Bron: eigen opgave corporaties, percentages exclusief onbekend

Tabel 20 Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in 2011

Tabel 23 Aantal verkochte corporatiewoningen naar woningtype in 2011

< 122.000

122.000 - 151.400

151.400 - 183.000

183.000 - 261.000

> 261.000

totaal

eengezins gestapeld onbekend

totaal

77

Centrum

2

16

12

33 14 77

Centrum

0 59 18

West

9

52

185

95 41 382

West

0 364 18 382

Nieuw-West 3

49

42

38 132

Nieuw-West

Zuid

4

15

68

Oost

7

29

80

90 8 214

Noord

2

134

158

66 4 364

Noord

11 186

Zuidoost

Zuidoost 55 totaal

82

96 391

24 569

120

453


22

229

89 1.584

37 93 2 132

Zuid

1 226 2 229

Oost

6 178 30 214

totaal

86 276 2 364 15 169 2 186 145 1.365 74 1.584

Bron: eigen opgave corporaties en Databank AFWC 2012

124 1.584

11

100

83


84

Tabel 24 Verkochte corporatiewoningen aan zittende huurders in 2011

Tabel 27 Nieuwe huurders verdeeld in starters en doorstromers in procenten (2009 t/m 2011)

Centrum 12%

West 6%

Nieuw-West 10%

Centrum 59% 41% 57% 43% 52% 48%

doorstromers 2009

starters 2009

doorstromers 2010 starters 2010

doorstromers 2011 starters 2011

Zuid 12%

West

36%

64%

44%

56%

44%

56%

Oost 6%

Nieuw-West

56%

44%

58%

42%

53%

47%

Noord 11%

Oost

50%

50%

55%

45%

58%

42%

Zuidoost 9%

Noord

53%

47%

57%

43%

52%

48%

totaal 9%

Zuid

54%

46%

50%

50%

49%

51%

Zuidoost

38%

62%

49%

51%

36%

64%


totaal

49% 51%

53% 47%

49% 51%

Bron: WoningNet

Tabel 25 Percentage vrij op naam verkochte woningen in 2011

West 59%

Tabel 28 Aantal reacties bij WoningNet en aanbiedingsresultaat* per stadsdeel (2008 t/m 2011)

Nieuw-West 82%

aantal reacties

aantal reacties

aantal reacties

aantal reacties

aanbiedingsresultaat

Zuid 70%

WoningNet 2008

WoningNet 2009

WoningNet 2010

WoningNet 2011

2011

Centrum 86%

Oost 92% Noord 85%

Centrum

256

254

288

208

7,3

Zuidoost 90%

West

174

168

192

159

7,1

totaal 77%

Nieuw-West

146

151

166

136

9,9

Oost

204

200

216

176

9,6


Noord

134

130

140

120

8,6

Zuid

162

152

187

155

8,1

Zuidoost

116

135

130

86

5,8

totaal

163

167

180

143

8,2

Tabel 26 Percentage met korting verkochte woningen in 2011

Bron: WoningNet Kortingspercentage Centrum

2 - 4 %

4 - 6 %

6%

* >6%

58% 0% 42% 0%

West

31% 4% 60%

Nieuw-West

69% 6% 25% 0%

6%

Zuid

51% 6% 37% 6%

Oost

36% 10% 51% 3%

Noord

43% 5% 50%

2%

Zuidoost

37% 7% 41% 15%

totaal

43% 6% 46%


5%

aantal keren dat een woning is aangeboden, inclusief de aanbieding waarmee een verhuring tot stand komt


85


Tabel 29 Gemiddelde woonen inschrijfduur bij WoningNet

woonduur

inschrijfduur

doorstromers 86

starters

gem. woon-

woonduur

inschrijfduur

inschrijfduur doorstromers

Tabel 31 Aantal verhuringen corporatiewoningen (2009-2011) gem. woon-

starters inschrijfduur

2010 2010 2010 2011 2011 2011

8,6

11,9

17,6

9,6 13,8

Sociale huurwoningen verhuurd via WoningNet*

9.659

Zelfstandige studentenwoningen verhuurd via Studentenwoningweb**

West 15,7 9,0 11,9 15,5 9,5 12

Onzelfstandige studentenwoningen verhuurd via Studentenwoningweb**

Nieuw-West

Tijdelijke verhuur***

17,7

7,7

12,7

16,1

8,3

11,8

8.755

7.643

985

606

1.069

1.107

1.232

1.087

688

702

592

2.420

1.796

1.423

Zuid 15,5 8,5 12,0 14,7 8,8 11,6

Oost 15,1 7,5 11,1 14,5

7,9 10,9

Vrije sector verhuur (kale huur > 664)***

968

1.393

1.658

Noord 16,2 8,0 12,4 17,3 8,6 13

totaal aantal verhuringen corporatiewoningen

15.827

14.484

13.472

Zuidoost 11,7

6,1

7,6 11,6

6,6

8,1

totaal 15,8 7,9 11,5 15,5 8,3 11,5

*

** Bron: Studentenwoningweb

Bron: WoningNet

*** Bron: Eigen opgave corporaties

Bron: WoningNet

Woon- en inschrijfduur worden uitsluitend berekend op basis van verhuringen via WoningNet Voorrangskandidaten, stadsvernieuwingskandidaten en nieuwbouw worden in de berekening niet meegenomen.

Tabel 32 Aantal verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel in 2011 Tabel 30 Gemiddelde zoektijd via WoningNet in jaren in 2011

sociale huur

verhuur via

verhuur via

instellingen

gemiddelde gemiddelde

WoningNet*

studentenhuisvesting

e.o.**

zelfstandig en onzelfstandig***

tijdelijke verhuur**

vrije sector huur

Totaal

zoektijd zoektijd gemiddelde doorstromers Centrum

starters

2,7

zoektijd

4

3,3

West 3,2 4,8 4,1

Centrum 464

110

319

West 1.491

111

255

261

177 2.295

Nieuw West

136

245

272

258

108 1.427

1.630

59

Zuid 986

130

50

153

76 1.028 2.541

4,1

Oost 1.169

278

486

403

264 2.600

Zuid 3,4 4,6

4

Noord 940

67

273

204

304 1.788

Oost 2,8 4,9

4

Zuidoost 963

237

34

71

169 1.474

Nieuw-West

3,2

5

Noord 3,1 4,1 3,6

Totaal 7.643

Zuidoost

2,8

4,3

3,9


Sociale huurwoningen via instellingen e.d.

Centrum 15,0

2009 2010 2011

Hoofdstuk 6

1.069

totaal 3,1 4,6 3,9

*


Bron: WoningNet

*** Bron: Studentenwoningweb

Bron: WoningNet, bewerking door AFWC

1.679

1.423

1.658 13.472

87


Tabel 33 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam (sociale huur via Woningnet en StudentenWoningWeb) < € 423 < € 561,98

> – € 561,98

totaal < € 561,98 in %

Tabel 35 Toewijzing aan voorrangskandidaten in 2011 Doelgroep

Afspraak per jaar Realisatie 2011

Maatschappelijke Opvang (MO)

50

999

1.830

365

2.195 83%

Extramuralisatie GGZ

75

75

Gebied 2*

898

1.698

413

2.111 80%

Begeleid Wonen

180

66

Gebied 3*

1.355

3.417

1.567

4.984 69%

Jeugdzorg

100 10

25 30 1 31 97% 3.277

6.975

2.346

Verhuringen via instellingen e.d.**

40

5

9.321 75%

Subtotaal

1.069

Totaal verhuringen < 664,66 10.390 *

Veldtafel jongeren

445 217

Stadsvernieuwing

1.600 1.442

Subtotaal

1.600 1.442

Bron: WoningNet, AFWC-bewerking

Medisch en sociaal


5%-regeling

600

572

max. 650

240

Calamiteiten

10 10

Tabel 34 Verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel onder huurtoeslaggrens via WoningNet (exclusief Studentenwoningweb)

(O)MPG

25 10

Beroepsgroepen

2007

2008

2009

2010 2011

Statushouders

West

749

672

873

616 464

1.553

1.804

1.868

1.745 1.491

Nieuw-West 1.664

1.394

1.698

1.865 1.630

Zuid

1.085 1.302 1.196 1.112 986

Oost

1.452

Noord

1.301 1.119

1.193 1.143 940

Zuidoost

1.713 1.358

1.162 1.151 963

stadsdeel onbekend totaal

0 9.517

1.613

3 9.265

1.602

0 9.592

70 54

Kunstenaars

20 192 max. 250 2.025 1.478

Totaal

4.070 3.077

Bron: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, afdeling Aandachtsgroepen

1.123 1.169

0

0

8.755 7.643

Tabel 36 Aantal ontruimingen per stadsdeel (2008 - 2011)

Bron: WoningNet

400 340

Vrouwenopvang

Subtotaal Centrum

89

61

Gebied 1*

totaal WoningNet en StudentenWoningWeb*


(incl. < € 423)

88

onbekend*

Hoofdstuk 6

2008 2009 2010 2011

Centrum West Nieuw-West Zuid

32 51 52 89 76 134 132 183 103 161 107 81 46 58 36 32

Oost

77 95 117 145

Noord

84 108

Zuidoost

95 128

55 187 136 138

onbekend*

369

totaal

842 794 675 796

bron: eigen opgave corporaties *

niet alle ontruimingen konden door de corporaties naar stadsdeel teruggevoerd worden


Tabel 37 Aantal leeggekomen corporatiewoningen door aanpak woonfraude in 2011

via Zoeklicht

buiten Zoeklicht

totaal leeggekomen woningen

aantal ontruimde wietplantages

90


91

Hoofdstuk 6 Tabel 39 Kerncijfers Westelijke Tuinsteden* 1999 tot en met 2011

Woningmarkt in cijfers Woningvoorraad 1 januari 1999 1 januari 2012 Omvang woningvoorraad totaal

64.679 34.504

66%

53%

De Key

38

32

70

3

Eigen Haard

88

73

161

11

Rochdale 100 94

194

13

Gerealiseerd 1999 t/m 2011

Stadgenoot 104 106

210 1

aantal corporatiewoningen met huur onder 664,66

37.391

56

Woonzorg 1 0

1

56.865

35

% huurwoningen met huur onder 664,66

2

aantal woningen nieuwbouw opgeleverd in vernieuwingsgebieden

8.751

0

waarvan nieuwbouw sociale huur

3.289

% sociale huur van totaal gerealiseerde nieuwbouw

38%

Ymere

148 225

373

13

totaal

514 586

1.100

43

aantal woningen in aanbouw op 1 januari 2012

Bron: Bureau Zoeklicht, Gemeente Amsterdam

91

1.433

aantal woningen gesloopt

5.786

Tabel 38 Energielabels van Amsterdamse corporatiewoningen in 2010 en 2012 (exclusief nieuwbouw) % woningen

aantal woningen netto toevoeging (nieuwbouw-sloop) in vernieuwingsgebieden

Label

aantal gerenoveerde woningen investering > 45.000 euro

2.965

aantal verkochte sociale huurwoningen

2.028

1.998

A

B

C

D

E

F

G

met label

in % januari 2010

1%

10%

28%

21%

22%

13%

6%

38%

aantal m2 gerealiseerd maatschappelijk vastgoed in bruto vloeroppervlak

in % januari 2012

1%

13%

30%

21%

19%

11%

5%

60%

71.392

aantal m2 gerealiseerd kleinschalige bedrijfsruimte** in bruto vloeroppervlak

6.874

aantal geherhuisveste huishoudens***

3.854

Bron: Databank AFWC 2012 en Agentschap.nl

*

Onder de Westelijke Tuinsteden vallen het volledige stadsdeel Nieuw-West en het gedeelte van stadsdeel West buiten de Ring A10

** De gerealiseerde kleinschalige bedrijfsruimte is geregisteerd vanaf 2007 *** het aantal geherhuisveste huishoudens wordt gemonitord door de AFWC vanaf 2007 Bronnen: Omvang woningvoorraad: O+S Amsterdam Overige cijfers: eigen opgave corporaties


Uitgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam

92

020 – 346 03 60 [email protected] www.afwc.nl Auteurs Cathelijn Groot Hans van Harten Minke Kolstein Jeroen Rous Manon Tjoa Jeroen van der Veer Eindredactie Manon Tjoa Tabellen, grafieken en kaarten Cathelijn Groot Maarten Stuurman Jeroen van der Veer Ontwerp, fotografie en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Drukwerk Dékavé Oplage 650 Juni 2012

Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties worden gedrukt op FSC gecertificeerd papier.

Omslagfoto Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Waterlandplein

Recommend Documents