Omdat we onverminderd vertrouwen hebben in de uitkomst, is de aanbesteding van het Eemhuis, als pijler van het project, wel gestart

Gemeente Amersfoort

RAADSVOORSTEL

Van Aan Portefeuillehouder

: Burgemeester en Wethouders : Gemeenteraad : Wethouder mr R. Luchtenveld

B&W-vergadering De Ronde Agenda Het Besluit Vastgesteld besluit

: 22-09-2009 : --: 06-10-2009 :

Reg.nr. Datum Agendapunt

: 3215969 : 22 september 2009 : HB-1

TITEL Stand van zaken ontwikkeling Eemplein

BESLISPUNTEN 1. In te stemmen met het aangepaste ruimtelijk concept en programma voor het Eemplein; 2. in te stemmen met de financiële consequenties van het voorliggende plan; 3. in te stemmen met de afspraken op hoofdlijnen zoals verwoord in bijgevoegde brief (kenmerk SOB/PO/3217892) aan Multi; 4. in te stemmen met het opstarten van het bestemmingsplan Eemplein conform model 1.

AANLEIDING Dit raadsvoorstel is een belangrijke stap voor de ontwikkeling van het Eemplein. De afgelopen periode is onzekerheid ontstaan als gevolg van de economische crisis, en discussies (ook in uw raad) over het programma en de consequenties voor het plan. Dit voorstel doet recht aan de omstandigheden en uw wensen. Met dit voorstel wordt de basis gelegd voor de ambitieuze uitbreiding van het Amersfoortse centrum op een hoogwaardige, aantrekkelijke en toekomstgerichte manier. Op 1 maart 2006 sloten de gemeente Amersfoort en Multi Vastgoed een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst (ORO) voor het Eemplein. Een multifunctioneel complex in het nieuwe stadsgebied aan de Eem. Voortvarend is gewerkt aan de ontwikkeling van het project. Door de extreem veranderende marktomstandigheden medio 2008 raakte het planontwikkelingsproces in zwaar weer. In november 2008 bleek dat de bouw van het Eemplein niet gestart kon worden. Sindsdien waren de acties erop gericht half mei 2009 duidelijkheid te hebben over de toekomst van het project. In februari 2009 bleek dat het plan zoals verwoord in de ORO niet gerealiseerd kon worden, omdat dit door de veranderde marktomstandigheden niet langer financieel haalbaar was. Sindsdien is samen met de ontwikkelaar nagedacht over aanpassingen, die het plan met behoud van kwaliteit, efficiënter, minder risicogevoelig moet maken en betere marktkansen moet bieden. Omdat we onverminderd vertrouwen hebben in de uitkomst, is de aanbesteding van het Eemhuis, als pijler van het project, wel gestart. Daarna zijn, samen met Multi Vastgoed en supervisor Peter Wilson de contouren van een aangepast plan uitgewerkt. Zowel Multi als de supervisor zijn enthousiast over het plan. De aanpassingen zijn niet alleen nodig vanwege de veranderende marktvraag en marktomstandigheden, maar ook aantrekkelijk omdat het denkproces tegelijk geleid heeft tot een aantal slimme oplossingen, die de verblijfskwaliteit en het toekomstig functioneren van de parkeergarage en het plein, verder verbeteren. PEILING LEIDT TOT BIJSTELLING PLAN

Het aangepaste plan is juni jl. ter peiling in de Ronde besproken. De Raad heeft op enkele aspecten kanttekeningen geplaatst en om aanpassingen gevraagd. Dat betrof het amusementscentrum, het verdwijnen Inlichtingen bij:

P.F. Duijzer / A. de Ligt, SOB/PO, (033) 469 4703

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 3215336 pagina 2

van de dansgelegenheid, de omvang van de parkeergarage en de zorg over de toename van het detailhandelsprogramma en de verbinding tussen Eemplein en binnenstad. De Peiling heeft geleid tot verdere bijstelling van het aangepaste plan voor het Eemplein. Het amusementscentrum is vervallen en vervangen door de brede bestemming leisure/horeca. Multi spant zich in om daar een dansgelegenheid te realiseren, maar heeft zo ook andere mogelijkheden mocht dat niet lukken. Om overlast tijdens pieksituaties te voorkomen, wordt voor de piekuren een overloopmogelijkheid in het Oliemolenkwartier en later Trapezium voorgesteld. Met binnenstadsondernemers is gesproken over het belang van de extra detailhandelsmeters voor de ontwikkeling van de stad. Met Multi is in principe overeenstemming bereikt over het bijgestelde plan.

BEOOGD EFFECT De realisatie van een nieuw centrum op de voor Amersfoort en de Amersfoorters zo belangrijke plek aan de Eem. Een multifunctioneel centrum waar de uitbreiding van de nieuwe stedelijke voorzieningen een plek krijgt. Voorzieningen, die nodig zijn voor de groeiende stad, rond een uniek plein waar men elkaar kan ontmoeten, uitgaan, genieten van cultuur, winkelen, maar ook om te wonen of te werken. Nieuw stedenbouwkundig concept Het nieuwe plan is in een workshop met projectleiders en stedenbouwkundigen van gemeente en Multi onder leiding van supervisor Peter Wilson ontwikkeld. Middels een Supervisorreport (zie bijlage) heeft Wilson het plan beschreven en is het door hem als passend binnen de kaders en/of de bedoelingen van het Beeldkwaliteitplan akkoord bevonden. Met Multi zijn wij over de wijzigingen enthousiast. Qua functioneren van het complex, garage en plein is tot een uitdagend plan gekomen. Gezien het akkoord van Peter Wilson is wijziging van het beeldkwaliteitplan niet nodig. Door het verleggen van de in- en uitrit van de parkeergarage en het samenvoegen van de toegangsstraten ontstaat een heldere toegang naar het plein. Bijkomend voordeel is dat door de inrit verder van de rotonde Nieuwe Poort te leggen, de kans dat de wachtrij voor de garage op de Eemlaan ook de toegang naar het Oliemolenkwartier of zelfs de rotonde Nieuwe Poort gaat blokkeren, veel kleiner wordt. Door de vlakke zone voor blok 2 in combinatie met de traptreden in de lengterichting ontstaat een natuurlijke tribune voor evenementen. Door het efficiënter indelen van de parkeergarage is een kleiner oppervlak onder het plein nodig en komt een deel van het plein op zandbodem en kunnen daar de bomen in de volle grond groeien, wat de kwaliteit en beheerlasten ten goede komt. De voetgangerstoegang naar de garage komt niet op het plein maar in blok 1-2. Het ontwerp dient qua exacte loop van trappen, plaats van inrichtingselementen etc herzien te worden. Technisch worden geen onoplosbare problemen verwacht. Nog niet besloten is op welke wijze een fietsenstalling in of bij het Eemplein wordt gerealiseerd. Dit zal in de komende periode worden uitgewerkt. Waarbij ook de financiële consequenties in beeld worden gebracht. Programma Voorgesteld wordt het programma ten opzichte van de afspraken in de ontwikkelings- en realisatieovereenkomst (ORO) van 1 maart 2006 te wijzigen. Juni 2009 is voorgesteld de detailhandel uit te breiden van 10.000 m2 naar 12.600 m2 en de dansgelegenheid te vervangen door een amusementscentrum. Verder is sprake van een verkleining van de bioscoop, het horecaprogramma, de leisure en een verkleining en wijziging van het woningbouwprogramma naar meer huur. Per saldo levert dit een kleiner programma op, waardoor ook de parkeergarage verkleind kon worden. Multi heeft aangegeven dat deze aanpassingen nodig zijn, om huurders en beleggers over de streep te trekken en het plan daarmee voor hun financieel haalbaar te maken. Naar aanleiding van de raadspeiling is het voorgestelde amusementscentrum/gokhal geschrapt en vervangen door een bredere leisure/horecafunctie (waaronder ook een dansgelegenheid valt en niet de functie ‘gokken’). De op 30 juni 2009 aangenomen motie om een dansgelegenheid op te nemen in het programma lijkt niet mogelijk zonder negatieve financiële consequenties voor de grondopbrengsten van de gemeente. Om deze reden wordt de dansgelegenheid nu niet dwingend opgelegd. Mede omdat er vanuit de

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 3215336 pagina 3

markt een initiatief is voor een dansgelegenheid in Amicitia. Wij staan niet onwelwillend tegenover een dergelijke ontwikkeling binnen nog op te stellen randvoorwaarden. Uw raad sprak ook haar zorg uit over het voorgestelde aantal parkeerplaatsen, wat in het licht van de recent vastgestelde parkeernota, onvoldoende zou kunnen zijn. Daarover zijn ook Raadsvragen gesteld, die in juli jl. zijn beantwoord. Daarin is aangegeven dat wij er in het huidige afsprakenkader met Multi vanuit gaan dat het voorgestelde aantal parkeerplaatsen in de garage voldoende is. Mocht in de toekomst blijken dat onvoldoende capaciteit beschikbaar is in de garage, dan zorgt het college dat er voldoende parkeermogelijkheden in de nabijheid van het Eemplein aanwezig zijn om pieken op te vangen. Het gaat hierbij om: • Het Oliemolenkwartier: als ontwikkelaar en grondeigenaar van het Oliemolenkwartier handhaven we de 300 parkeerplaatsen hier als overloop voor onder meer het Eemplein. Veranderingen in dat aantal parkeerplaatsen zullen eerst met uw raad worden besproken. • Trapezium: In de in 2005 opgestelde milieueffectrapportage (MER) voor het Eemplein wordt deze locatie als geschikte overloop voor het Eemplein genoemd. In deze plannen zijn 1000 parkeerplaatsen opgenomen, gericht op dubbelgebruik buiten kantooruren. De zorgen van uw Raad en binnenstadsondernemers over de toename van het detailhandelsprogramma zijn samen met Multi met de vertegenwoordiging van de ondernemers besproken. Gezamenlijke conclusie is dat hier een aantrekkelijke mix van winkels gerealiseerd moet worden, die de aantrekkelijkheid en levendigheid van het plein versterkt. Zij moet een belangrijke toegevoegde waarde hebben voor de versterking van de regionale uitstraling en de aantrekkelijkheid van het winkelklimaat in de stad, door ruimte te bieden aan formules die te groot zijn voor vestiging in het historische kernwinkelgebied. Door de ondernemers te betrekken bij de verdere invulling van het programma en daarnaast Multi en het Eemplein nadrukkelijk te betrekken bij de uitvoering van de Binnenstadsvisie, inclusief verbinding van Eemplein naar de binnenstad, en Binnenstadsmanagement zal deze gezamenlijke betrokkenheid onderstreept en geconcretiseerd worden. Het volgende programma wordt voorgesteld: Programma Eemplein

Overeenkomst 1 maart 2006

Voorstel 22 september 2009

Eemhuis Detailhandel/Diensten - AH

13000 m2 10.600 m2 3.500

13.000 m2 13.200 m2

4.500 1.500 500 0 600

3.200 4.800 2.000 100 2.500 600

13.500 m2

7.500 m2

2.600 5.600 1.800 2.000 1.500

2.000 4.000 1500 (fitness/leisure) 0 1.500

- huurwoningen Nieuwe Poort - studenten/jongerenwoningen - woningen Eemlaanzijde - woningen Eempleinzijde - appartementen aan de Eem

40 35 (koop) 11 (dure Koop) 11 (dure Koop) 42

24 10 (huur/koop Eemlaanzijde) 15 (sociale huur) 15 (huur) 42

Kantoor Parkeergarage

15.700 m2 850 parkeerplaatsen

15.700 m2 750 parkeerplaatsen

- Mediamarkt - GDV-unit - afzoomwinkels - winkels - diensten

Horeca/Leisure - horeca - bioscoop - fitness - overig leisure - dansgelegenheid wordt leisure/horeca

Woningen

Deze programmatische wijzigingen passen niet in het door uw Raad vastgestelde kader, het Programma van Eisen Eemcentrum van 2004. Om die reden worden de afwijkingen van het Programma van Eisen aan

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 3215336 pagina 4

uw Raad ter goedkeuring voorgelegd. Met dit raadsvoorstel wordt het gemeentelijk en commercieel programma vastgelegd. Planning en fasering Tijdpad op hoofdlijnen is dat na besluitvorming in uw raad: - de aanpassingen worden verwerkt in een Wijzigingsovereenkomst - de bestemmingsplanherziening wordt opgestart. - Multi het aangepaste programma in de markt zet bij beleggers en exploitanten. - Multi met de uitwerking van de ontwerpen voor de aangepaste gebouwen start. - De aanbestedingsprocedures worden voortgezet. Uiterlijk 15 januari 2010 moet duidelijk zijn of marktpartijen bereid zijn in het project te investeren of te willen huren, zodat de Wijzigingsovereenkomst getekend kan worden. Als dat niet zo mocht zijn, kan de gemeente besluiten meer tijd te nemen of zonder verplichtingen over en weer uit elkaar te gaan. Daarmee is 15 januari 2010 een harde deadline voor het doorgaan van het project. Na ondertekening van de Wijzigingsovereenkomst worden de ontwerpen en bouwvergunningen voorbereid en aangevraagd. Pas na afronding van de bestemmingsplanprocedure na de zomer van 2010 kunnen alle bouwvergunningen worden verleend en kan de ontwikkelingsfase afgesloten worden. Bij het afsluiten van de ontwikkelingsfase wordt door vaststelling van de uitvoeringsplanning ook duidelijk wanneer de exacte start bouw en oplevering van het Eemplein plaats zal vinden. Het Eemplein wordt in één bouwstroom ontwikkeld met uitzondering van de bouw van Blok 3 aan de Eem, zodat tot uiterlijk 2012 meer tijd beschikbaar is om kopers/beleggers te vinden. Ook de in de ORO opgenomen langere termijn om de kantoortoren te ontwikkelen wordt met 2 jaar verlengd. Op dit moment is in de markt geen vraag naar deze onderdelen.

BESLISPUNT 1 In te stemmen met het aangepaste ruimtelijk concept en programma voor het Eemplein;

ARGUMENTEN 1.1 Met de voorgestelde aanpassingen is het Eemplein een haalbaar project. Met de aanpassingen blijven de oorspronkelijke ambities overeind en is er zicht op daadwerkelijke realisatie. 1.2 Middels een Supervisorreport heeft Peter Wilson het plan beschreven en is het door hem als passend binnen de kaders en/of de bedoelingen van het Beeldkwaliteitplan akkoord bevonden.

KANTTEKENINGEN 1.1 Vanwege de voorgestelde planaanpassingen dient de ontwikkelings- en realisatieovereenkomst Eemplein aangepast te worden middels een Wijzigingsovereenkomst. Daarbij heeft het college met Multi afgesproken dat Multi bij de uitwerking in de komende periode de mogelijkheid nog openhoudt om programma toe te voegen. Naast de programmatische aanpassingen dient ook een nieuw tijdspad worden afgesproken. 1.2 De aanpassingen passen formeel niet geheel binnen de door uw raad, voor de ontwikkeling van het Eemplein, vastgestelde kaders: het Programma van Eisen (PvE) en de gevoerde vrijstellingsprocedure (artikel 19.1) met bijborende Milieueffectrapportage. Met dit raadsvoorstel wordt aan uw raad gevraagd om in te stemmen met de afwijkingen van het PvE en het beeldkwaliteitplan. Voor de afwijkingen van de gevoerde vrijstellingsprogramma dient een nieuwe bestemmingsplanprocedure te worden gevoerd (zie bij beslispunt 2).

BESLISPUNT 2 In te stemmen met de financiële consequenties van het voorliggende plan;

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 3215336 pagina 5

De aanpassing in het programma leidt tot een lagere grondopbrengst van € 2.545.000,- (prijspeil 2004), wat een negatief effect van ongeveer € 2.700.000,- heeft op de grondexploitatie per 2009. Het verschil wordt met name veroorzaakt door het gewijzigde woningbouwprogramma. Daarnaast zullen de rentelasten stijgen vanwege de vertraging naar 2010 en het uitstel van blok 3 en het kantoor. Dat kost nog eens € 600.000,Om dit tekort te dekken worden de volgende mogelijkheden in ogenschouw genomen: • Bezien zal worden of nog een beroep gedaan kan worden op de “stimuleringsregeling woningbouw” van het rijk. Het gaat hierbij om het stimuleren van investeringen die versneld kunnen worden uitgevoerd. • Vervolgens bezien of het resterende tekort kan worden opgevangen binnen het totaal van de grondexploitaties in december 2009. • Binnen de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI) is nog een vrij besteedbaar bedrag aanwezig van € 2,6 miljoen. Dit bedrag is in de kadernota geoormerkt voor het Eemplein en de Kop van Isselt. Als de Grondexploitaties onvoldoende ruimte bieden kan worden overwogen om dit vrij aanwendbare bedrag exclusief te oormerken voor de ontwikkeling van het Eemplein. Dit betekent wel dat de ontwikkeling van de Kop van Isselt moeilijker te realiseren wordt. • Naar verwachting zal over de ISV-1 en ISV-2 periode een bedrag overblijven van € 2 miljoen. Dit bedrag zou kunnen worden ingezet voor de dekking van de ontwikkeling van het Eemplein. Dit betekent een herprioritering ten opzichte van Amersfoort Vernieuwt. • Aanbestedingsvoordelen dienen in deze tijd niet te worden uitgesloten. Indien deze voordelen daadwerkelijk optreden, dan kan hieraan de afspraak worden gekoppeld dat deze voordelen weer terug bloeien naar de budgetten van waaruit het ontbrekende tekort is gedekt (grondexploitaties, RRI, dan wel ISV). Bij de komende actualisatie van de grondexploitaties zal het definitieve dekkingsvoorstel aan u worden voorgelegd. Wij hebben eerder met u procedurele afspraken gemaakt over het budget van het Eemhuis.

ARGUMENTEN 2.1 Met de voorgestelde aanpassingen is het Eemplein een haalbaar project. Met de aanpassingen blijven de oorspronkelijke ambities overeind en is er zicht op daadwerkelijke realisatie.

KANTTEKENINGEN 2.2 Voor deze lagere opbrengsten is vooralsnog geen dekking binnen de grondexploitatie. Het tekort in de grondexploitatie zal bij de verdeling van de middelen RRI/ISV worden betrokken.

BESLISPUNT 3 In te stemmen met de afspraken op hoofdlijnen zoals verwoord in bijgevoegde brief (kenmerk SOB/PO/3217892) aan Multi. Hierbij leggen wij de brief aan Multi ter instemming aan u voor. Dit doen wij op grond van het bepaalde in artikel 169 lid 4 Gemeentewet. De afspraken worden door ons juridisch technisch vertaald in een Wijzigingsovereenkomst met Multi. Met het voorleggen van de afspraken op hoofdlijnen zoals verwoord in bijgevoegde brief voldoen wij tevens ten aanzien van de wijzigingsovereenkomst aan het bepaalde in voornoemd artikel van de Gemeentewet.

BESLISPUNT 4 In te stemmen met het opstarten van het bestemmingsplan Eemplein conform model 1. De bij beslispunt 1 omschreven aanpassingen zijn op de volgende punten strijdig met de in april 2006 verleende vrijstelling: • Leisure is niet opgenomen in de vrijstelling voor blok 6; • De ontsluiting voor de parkeergarage komt op een andere plek en is daarmee in strijd met de vrijstelling; • De hoogte van de bebouwing bij blok 2 overschrijdt het maximum in de vrijstelling.

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 3215336 pagina 6

•

De aanpassingen van functies in blok 1 én 2 levert strijd met de vrijstelling.

Voor de procedure voor een bestemmingsplan kan op grond van de notitie “De rol van de raad in RO procedures” behandelschema Model 1 gevolgd worden. De afwijkingen ten aanzien van de al verleende vrijstelling zijn beperkt van karakter. Ook is er geen strijd met andere beleidsterreinen en de beleidskaders zijn in de verleende vrijstelling al bepaald. Volgens het behandelschema kan de inspraak worden overgeslagen en zal de raad worden geïnformeerd. Een raadslid kan binnen 2 weken een voorstel doen om het ontwerpbestemmingsplan toch te bespreken. Na tervisielegging volgt de vaststelling door de raad.

ARGUMENTEN 4.1 De bestemmingsplanherziening is noodzakelijk. Het gaat hierbij met name om het gewijzigde voorstel voor blok 1 en 2.

KANTTEKENINGEN 4.1 Omdat de wijzigingen minimaal zijn worden geen problemen verwacht maar is tijd nodig voor de procedure. In juni 2009 werd gedacht dat dit geen tijdconsequenties had voor de gewenste start bouw in april 2010, omdat de bouw van blok 1 en 2 in de bouwvolgorde een half jaar later kan starten dan de rest. Voor afname van de grond en start van de bouw heeft Multi echter financiering nodig. Nieuwe voorwaarden van de banken zeggen dat eerst alle bouwvergunningen onherroepelijk verleend moeten zijn, zodat gewacht moet worden met start bouw tot najaar 2010.

Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester,

H. Huitink

A. van Vliet-Kuiper

Bijlagen

- ontwerp-raadsbesluit Ter inzage

- Ruimtelijk concept Eemplein d.d. 25 mei 2009 - Supervisorreport Peter Wilson d.d. 23 april 2009 - concept brief (kenmerk SOB/PO/3217892) aan Multi

Gemeente Amersfoort

RAADSBESLUIT

Reg.nr.

3215969

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 september 2009, sector SOB/PO (nr. 3215969);

b e s l u i t:

1. in te stemmen met het aangepaste ruimtelijk concept en programma voor het Eemplein; 2. in te stemmen met de financiële consequenties van het voorliggende plan; 3. in te stemmen met de afspraken op hoofdlijnen zoals verwoord in bijgevoegde brief (kenmerk SOB/PO/3217892) aan Multi; 4. in te stemmen met het opstarten van het bestemmingsplan Eemplein conform model 1.

Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter