Oceňování pozemků ve zvláštních případech

M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

Oceňování pozemků ve zvláštních případech 1

JAKUB HANÁK http://img.wikinut.com/img/r8vm1u25wn1novh6/jpeg/0/Land-Is-For-Sale-On-The-Moon!.jpeg

21.3.2016

Osnova 2

 oceňování v rámci pozemkových úprav  oceňování veřejného majetku

 oceňování pro účely vyvlastnění  směrná hodnota


21.3.2016

OCEŇOVÁNÍ V POZEMKOVÝCH ÚPRAVÁCH 3


21.3.2016

Charakteristika 4

 účel: určení nároku vlastníka pro uskutečnění směny v

pozemkových úpravách  specifika: 

směňovány jsou zpravidla zemědělské pozemky; méně pozemky lesní a vodních ploch 

s řešením pozemků jiného druhu musí vlastník souhlasit

 ocenění: co nejlevnější a nejjednodušší způsob  oceňovatel: pozemkový úřad, zpracovatel návrhu

pozemkových úprav či znalec


21.3.2016

Pravidla pro oceňování 5

 priorita skutečného stavu (dtto v ZOM) 

u jedné parcely i více druhů dle zaměření skutečného stavu

 odděleně se uvádí cena porostu a pozemku u pozemků

zahrad, chmelnic, vinic, sadů a pozemků s lesním porostem  pozemky vymezené v § 3 odst. 3 ZPÚ, které jsou řešeny v PÚ se oceňují jako zemědělské 

podle druhu původního, resp. nejbližšího zemědělského pozemku

 oceňuje se podle cenového předpisu (tj. OV 441/2013 Sb.) 

předpis platný ke dni vyložení soupisu nároků

 oceňuje se pouze podle BPEJ bez úpravy přirážkami a

srážkami v příloze č. 5 OV 

vychází se z BPEJ v celostátní databázi


21.3.2016

Srovnání ocenění zemědělského pozemku 6

Úprava ceny zemědělského pozemku podle OV Sousední obce (pol. 1) Vzdálenost od zastavěné části obce (pol. 2) Zvýšená balvanitost či množství pevných překážek (pol. 3) Lokalizace ve ZCHÚ (pol. 3.4)


Kritéria přiměřenosti v PÚ =

= -

Všechny pozemky v téže obci Kritérium vzdálenosti od společného bodu /

+-

Nutný souhlas vlastníka pozemku a OOP s řešením v PÚ

+

Nutnost zohlednit také výměru a druh pozemku 21.3.2016

Srovnání ocenění: příklad 7

 BPEJ 83424 

= 2,42 Kč

 sousední obec 10-25 tisíc

obyvatel 

+ 60 %

 ZCHÚ – III. zóna CHKO 


až – 30 %

21.3.2016


Podle OV pro PÚ

Podle OV standardně BPEJ Základní cena - Kč Přirážka dle přílohy č. 5 – 1.6.2 Srážka dle přílohy č. 5 – 3.4

83424 2,42

Základní cena - Kč

83424 2,42

-5%

Přirážka dle přílohy č. 5 – 1.6.2 Srážka dle přílohy č. 5 – 3.4

Upravená cena - Kč

3,75

Upravená cena - Kč

2,42

Výměra m2

1333

Výměra m2

1333

Cena

+60 %

BPEJ

4998,75

Cena

* **

3222,86

* všechny řešené pozemky jsou ve stejné obci (téměř vždy) ** vlastník musí s řešením pozemku souhlasit


21.3.2016

Oceňování nezemědělských pozemků 9

 oceňování lesních pozemků → § 7 OV  oceňování pozemků vodních ploch → § 8 OV  včetně oceňování močálů, mokřadů a bažin 

neupravují se přirážkou za sousední obce (srov. metodiku)

 oceňování pozemků jiných ploch → § 9 OV  často však oceněny jako zemědělské (viz pravidlo výše): zastavitelné, zastavěné stavbou, v zastavěném území  zvláštní pravidla pro polní cesty !?  oceňují se také omezení – tj. zejména věcná břemena

(viz přednáška č. 4) M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016



21.3.2016


Výpočet ceny dle OV

Výpočet ceny pro PÚ ZC Výměra

8,03 Kč

ZC

307 Kč

10 631 m2

IT

1,25

85 370 Kč

IO

0,98

IP

0,448

ZCU

168,48

§ 9 odst. 4 OV (x 0,3)


50,55 Kč/m2

Výměra

10 631 m2

Cena (§ 50 OV)

537 400 Kč

21.3.2016


12

21.3.2016

OCEŇOVÁNÍ VEŘEJNÉHO MAJETKU 13


21.3.2016

Charakteristika 14

 účel: transparentní a objektivní stanovení ceny pro

převod práv nebo účetnictví  specifika: 

běžně atypické (neporovnatelné) pozemky 



http://www.uzsvm.cz/majetek/prodej-nemoviteho-majetku/

formalizovaný způsob prodeje (opakovaně)

 ocenění: standardní s metodickými požadavky státu a

ÚSC jako zadavatelů ocenění  oceňovatel: zpravidla znalec, byť obligatorně jen výjimečně M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Pozemky ve vlastnictví státu 15

Prodej pozemků

Nákup pozemků  pouze do výše rovnající se

ocenění tohoto majetku podle zvláštního právního předpisu17)  ve veřejném zájmu předchozí souhlas MF ke sjednání ceny vyšší. To platí obdobně, je-li majetek nabýván v dražbě  

částečná neplatnost při překročení cenová regulace


 nejméně ve výši, která je v

daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak35) 

taktéž např. § 20 HorZ – pozemky v dobývacích prostorech a CHLÚ

 autonomní definice obvyklé

ceny 



běžné metodiky či vzorové posudky východisko pro kupní cenu 21.3.2016

Privatizace zemědělské půdy 16

 obecné pravidlo – obvyklá cena18) [§ 14 zákona o SPÚ]

 veřejná nabídka – SPÚ stanoví cenu zemědělských pozemků

podle BPEJ, nebo nejsou-li zemědělské pozemky bonitovány, za průměrnou cenu pro jednotlivá katastrální území podle jiného právního předpisu25 [§ 12] ≠ zjištěná cena  



podpora rozvoje venkova a zemědělské činnosti použije se cenový předpis platný k poslednímu dni kalendářního roku předcházejícího vyhlášení veřejné nabídky nikoliv, jde-li o pozemky v zastavitelné nebo zastavěné (sic!) ploše obce → cena obvyklá

 ex lege není nutný znalecký posudek  http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=7&T=575 M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Pozemky obcí a krajů 17

 § 39 odst. 2 OZř, resp. § 18 odst. 2 KrZř, resp. § 36 odst. 2

ZHMP 



„Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.“ v praxi ztotožňována s obvyklou cenou dle ZOM (dle MV je tento postup „nejjednodušší“) – autonomní definice

 oceňovatel: není požadavek na znalecký posudek  nabídky realitních kanceláří apod.  schopnost obce objektivně stanovit?  ceníky obcí pro různé účely  odůvodnění odchylky M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Výkupy pozemků pod komunikacemi 18

 ceníky a postupy obcí, resp. krajů  oceňuje se téměř vždy zjištěnou cenou: neexistuje trh  cenová regulace, je-li nabyvatelem stát  lze odejmout nebo omezit vlastnické právo k pozemku,

jestliže byla dálnice, silnice nebo místní komunikace zřízena na cizím pozemku  



nevztahuje se na účelové komunikace do roku 2016 šlo pouze omezit vlastnické právo zřízením věcného břemene dle DZ odnětí, pokud se bude jevit jako racionálnější


21.3.2016

Předkupní práva 19

 § 101 StZ  vztahuje se na pozemky určené územním plánem pro veřejně prospěšné stavby, resp. veřejné prostranství  obvyklá cena; se zhodnocením pozemku veřejně prospěšnou stavbou  § 13 zákona o státní památkové péči  nemovité národní kulturní památky  za cenu stanovenou podle zvláštních právních předpisů; nelze-li cenu takto určit → za cenu obvyklou odpovídající povaze věci  § 61 ZOPK  pozemky ve vybraných ZCHÚ a související s jeskyněmi  obecná úprava v NOZ  § 12 zákona o majetku ČR M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Dohoda předcházející vyvlastnění 20

 nucený výkup (není ochotný prodávající) 

není splněna definice tržní hodnoty (ochotný prodávající)

 různá pravidla podle „vyvlastnitele“ 

  



§ 5 odst. 2 VyvlZ: „znalecký posudek, podle kterého navrhl vyvlastňovanému cenu za získání potřebných práv k pozemku nebo ke stavbě“ dolní hranice, tj. minimální nabídka? stát – horní hranice ve výši zjištěné ceny (regulace) obce a kraje – horní hranice omezena zdůvodněním soukromá osoba – horní hranice neomezena

 různá pravidla podle druhu stavby 

podle zákona č. 416/2009 Sb.: „pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury“  viz dále


21.3.2016

Vývojové etapy: dálnice D11 21 1600

Hradec Králové 1400

1416

1200

1091

1113

1121

1000

806

Cena pozemku

800

Výkup Vyvlastnění

709

600

400

až 304

200

36

160

0 2007

2008

2009

XI.09


2012

2013

II.13

IX.14

V.16

21.3.2016

Vývojové etapy: „dálnice“ 22

 1984 – 2006: vyhláška o náhradách

 2007 – 11/2009: zjištěná cena dle § 12 ZMČR 

výhodnější bylo vyvlastnění (byla-li obvyklá cena vyšší)

 2009 – 2/2013: tržní cena obvyklá 

úspěšné výkupy, ale drahé (oceňovány jako stavební)

 2013 – 9/2014: obvyklá bez zhodnocení s bonusem 

zastavení výkupů: výrazný pokles ceny (skutečný stav, nízký bonus)

 2014 – 5/2016: obvyklá bez zhodnocení s vyšším bonusem 

obnovení výkupů: až 16ti násobek ceny

 2016 - ??: pevný bonus (č. 49/2016 – účinnost od 1. 5. 2016) 

pokračování výkupů?: 8násobek


21.3.2016

Vývojové etapy: protipovodňová nádrž 23 Nové Heřminovy 70

60

50

60

50

60

60

50

40 Cena Výkup

30

Vyvlastnění

20

10 4,16

4,16

4,98

0 2007

2008

2009

XI.09


2012

II.13

IX.14

V.16

21.3.2016

Dohoda v režimu 416/2009 Sb. 24

 stanoví se obvyklá cena pozemku nebo stavby

 ocenění se provede podle oceňovacího předpisu (!?) účinného

ke dni odeslání návrhu kupní smlouvy cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití;  

nepřihlédne se k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury explicitní zákaz tzv. cenové spirály od května 2016

 bonus - od května 2016 výše kupní ceny se jednává ve výši 



ceny vynásobené koeficientem 8 v případě pozemku s výjimkou stavebního pozemku7) ceny vynásobené koeficientem 1,15 v případě stavebního pozemku7) nebo stavby


21.3.2016

Ocenění metodou „pole za pole“: proč? 25

 vlastník nemůže pozemek svým jednáním aktivně

zhodnotit  vyšší cena pozemku vytváří značný prostor pro spekulace 

díky bonusům stále prostor existuje (ovlivňují ho spíše jiné faktory)

 vlastníci pozemků vybraných pro veřejně prospěšné

stavby jsou nespravedlivě zvýhodnění oproti ostatním 

fakticky nedobrovolná ztráta vlastnického práva

 je obtížné stanovit obvyklou cenu pozemku, pokud s

ním trh neexistuje M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČELY VYVLASTNĚNÍ 26


21.3.2016

Charakteristika 27

 účel: přiměřená a spravedlivá náhrada za odnětí

vlastnického práva – částka, kterou by vlastník docílil při převodu  specifika:   

nedobrovolnost transakce – zásah do vlastnického práva veřejný zájem na transakci často liniové stavby, resp. ocenění většího počtu pozemků v téže lokalitě

 ocenění: standardní s odlišným náhledem na způsob

využití pozemku  oceňovatel: vždy znalec; moderační právo soudu M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Ústavní východisko 28

 … jakýkoli zásah do práva na ochranu majetku musí

zachovávat spravedlivou rovnováhu mezi požadavky obecného zájmu společenství a imperativy ochrany základních práv jednotlivce. Vyvlastněná osoba má v zásadě obdržet náhradu, jejíž výše je v rozumném poměru k tržní hodnotě majetku v době, kdy k odnětí vlastnictví došlo. 

II. ÚS 1135/14 a I.ÚS 1904/14


21.3.2016

Oceňování pro účely vyvlastnění 29

 ve výši obvyklé ceny7) [§ 10 odst. 1 VyvlZ] 

odkaz na definici v ZOM – problém  viz dále

 náhrada se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby

odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění – tj. možnost získat obdobný pozemek  je-li zjištěná cena vyšší, tak náhrada v této výši  ocenění podle skutečného stavu 

nepřihlíží se ke zhodnocení účelem vyvlastnění

 moderační právo soudu [§ 28 VyvlZ] 

i vlivy v obvyklé ceně nezohledňované (např. délka vlastnictví, zmírnění tvrdosti)


21.3.2016

Problémy s oceněním v praxi 30

 nelze-li stanovit obvyklou cenu porovnáním na základě

skutečně realizovaných prodejů, tak ...? 



dnes již mnohem méně – zpravidla oceňovány běžné nemovitosti (často navíc stavba na zelené louce) navýšení ceny z důvodu rizika chyby při ocenění?

 skokové změny cen  změny katastrálního území  liniové cenové mapy?  nepřihlíží se ke znehodnocení zbývající části pozemku  avšak ani ke zhodnocení zbývajících pozemků  zohlednění využití pozemku k podnikání M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Schéma vývoje ceny pro VPS 31 120

112

Silnice R 48 MÚK Bělotín – Rybí. Pozemek v k.ú. Bělotín.

100

80

70 60

40

20 20

14

14

0 Cena pozemku

Předkupní právo § 101 StZ


Dohoda v režimu 416

Vyvlastnění

Soudní náhrada

21.3.2016

Rekapitulace 32

 pro konkrétní účel určen druh ceny (hodnoty)  určení metody (způsobu) ocenění  implicitně v definicích; zákaz přihlédnout k budoucímu využití; § 469 zákona č. 90/2012 Sb.

 určena doba platnosti ocenění, resp. použitelný cenový

předpis 

§ 469, vyvlastnění; pozemkové úpravy, privatizace zemědělské půdy

 požadavek na ocenění odborníkem M17468K Oceňování pozemků - přednáška č. 3 - jaro 2016

21.3.2016

Oceňování pozemků ve zvláštních případech

Recommend Documents