Oceňování podle cenového přepisu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování podle cenového přepisu

Bakalářská práce

Autor:

Daniel Drechsel studijní obor oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením prof. Ing. Josefa Michálka, CSc. s využitím uvedených pramenů a literatury.

V Polici nad Metují dne 14.4.2009

Daniel Drechsel

Poděkování Zde bych chtěl poděkovat vedoucímu práce za správné nasměrování do tvorby bakalářské práce a za čas, který mi obětoval při konzultacích na dané téma práce.

Anotace práce

Bakalářská práce na téma Oceňování podle cenového předpisu byla zpracována nejen z důvodu úspěšného ukončení bakalářského studia na Bankovním institutu, ale především za účelem poskytnutí užitečných informací zájemcům o problematiku oceňování tímto způsobem. Cílem práce je seznámit čtenáře o všech aspektech oceňování podle cenového předpisu, zobrazit aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, objasnit důležité pojmy, nahlédnout do základních předpisů pro tuto formu oceňování a následně tyto podklady využít pro zobrazení řešení dané problematiky v konkrétních praktických případech.

Výsledkem je všeobecný přehled o metodě oceňování podle cenových předpisů, znalost zákona o oceňování majetku a aktuální cenové vyhlášky pro tento rok, informovanost o dění na trhu s nemovitostmi v Náchodském okrese a vývoji cen bytů a nájmů, získání podkladů pro tvorbu ocenění podle cenových předpisů a následného ukázání praktického využití těchto informací k vypracování těchto ocenění.

Obsah 1 ÚVOD

6

2 TEORETICKÁ ČÁST

7

2. 1 VYSVĚTLENÍ POJMU OCEŇOVÁNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU 2. 2 ZÁKON Č. 151/1997 SB. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 2. 2. 1 STRUČNÝ PŘEHLED ČÁSTÍ ZÁKONA Č. 151/1997 SB 2. 3 OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKA

8 10 12 14

2. 3. 1 VYHLÁŠKA Č. 456/2008 SB A JEJI ZMĚNY

14

2. 3. 2 ZMĚNY V PŘÍLOHÁCH OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKY

19

2. 3. 3 PŘEHLED OCEŇOVACÍCH VYHLÁŠEK

22

2. 4 SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI

25

3 PRAKTICKÁ ČÁST

26

3. 1 OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM – RODINNÝ DŮM

27

3. 1. 1 OBSAH OCENĚNÍ

27

3. 1. 2 POPIS NEMOVITOSTÍ

28

3. 1. 3 OCENĚNÍ

31

3. 1. 4 VEDLEJŠÍ STAVBY

31

3. 1. 5 POZEMKY

35

3. 1. 6 OVOCNÉ, OKRASNÉ, RÉVA

37

3. 1. 7 REKAPITULACE CEN

37

3. 1. 8 VÝSLEDNÁ CENA

38

3. 2 OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU – ROZESTAVĚNÝ DŮM

39

3. 2. 1 OBSAH OCENĚNÍ

40

3. 2. 2 POPIS NEMOVITOSTÍ

40

3. 2. 3 OCENĚNÍ

47

3. 2. 4 VENKOVNÍ ÚPRAVY

47

3. 2. 5 POZEMKY

51

3. 2. 6 TRVALÉ POROSTY

53

3. 2. 7 VÝSLEDNÁ CENA

54

3. 3 SHRNUTÍ PRAKTICKÉ ČÁSTI

55

4 ANALYTICKÁ ČÁST

56

4. 1 CHARAKTERISTIKA OKRESU NÁCHOD

58

4. 2 SITUACE NA TRHU

59

4.3 CENY BYTŮ A NÁJEMNÉHO

59

4. 4 VÝVOJ PRŮMĚRNÝCH CEN BYTŮ

61

4. 5 CENOVÉ ROZPĚTÍ NEMOVITOSTÍ A POZEMKŮ

63

4. 6 CENOVÁ MAPA

64

4. 7 VÝZNAM CENOVÉ MAPY PRO MĚSTA

71

4. 8 MARKETINGOVÝ VÝHLED

72

4. 9 SHRNUTÍ ANALITICKÉ ČÁSTI

73

5 ZÁVĚR

74

6 POUŽITÁ LITERATURA

76

7 PŘÍLOHY

77

1 Úvod Tématem mé bakalářské práce se stalo jedno z témat doporučené katedrou oceňování. Toto téma jsem si zvolil, protože mě jako první oslovilo, informace k vypracování jsem pokládal za dostupné a také jsem přihlédl k doporučení od člověka, který se již dlouhá léta zabývá problematikou oceňování. Za nasměrování k tvorbě bakalářské práce vděčím vedoucímu práce prof. Josefu Michálkovi. Rady a cenné informace mi také poskytl odhadce nemovitostí v Polici nad Metují pan Ludvík Pivnička.

Oceňování podle cenového předpisu je jedním ze způsobů ocenění nemovitostí, je více objektivní než tržní ocenění, oproti tržnímu ocenění však nemůže přesně vystihnout reálnou cenu danou trhem. Cílem této práce je seznámit čtenáře právě s problematikou oceňování podle cenového předpisu, obecně vysvětlit tento pojem a uvést případy, ve kterých je vhodné použití tohoto způsobu ocenění, informovat o nových změnách v oceňovací vyhlášce od tohoto roku, sloužící jako podklad k samotnému ocenění. Dále chci ukázat konkrétní řešení ocenění v konkrétních posudcích, vypracovaných za tímto účelem. V závěru je mým cílem informovat čtenáře o situaci na trhu s nemovitostmi v Náchodském okrese, kde také žiji.

Doufám, že mohu poskytnout užitečné podklady a informace těm, kteří k problematice oceňování podle cenových předpisů zavítají, upozornit je na různé změny v oceňování od tohoto roku (např. nová metodika oceňování rodinných domů, rekreačních chalup a rekreační domků porovnávacím způsobem od roku 2009) , zobrazit řešení oceňování v praktických posudcích a seznámit je s předpisy potřebnými k oceňování tímto způsobem. Dávám tu také možnost čtenáři nahlédnout do cenových map města Náchoda a přilehlých obcí, obsahujících zajímavé informace o vývoji cen pozemků v okrese Náchod.

Bakalářská práce čítá kromě úvodních listů 83 stran textu, je rozdělena do 3 hlavních častí – teoretické, praktické a analytické, ty jsou pak případně děleny do menších podkapitol. Na závěr uvádím přehled použité literatury a přílohy.

6

2 Teoretická část

7

2 Teoretická část - oceňování podle cenového předpisu 2. 1 Vysvětlení pojmu oceňování podle cenového předpisu Cena stanovená podle cenového předpisu se nazývá cenou administrativní aneb administrativní způsob ocenění je založený na oceňování nemovitosti podle cenových předpisů. Pojmy administrativní oceňování a oceňování podle cenového předpisu jsou tedy totožné. Použití administrativní ceny už vyplývá ze samotného názvu. Administrativní úkony, při kterých je vyžadováno ocenění nemovitostí, jsou u nás představovány především za účely daňovými. Nejedná se tedy o ocenění pro tržní účely, ale pro účely a potřebu státní správy.

Uplatní se tedy zejména pro •

daňové účely,

•

ocenění majetku investičních fondů,

•

pro účely výpočtu daně z převodu nemovitosti

•

při poskytnutí hypotečního úvěru,

•

vyvlastňování,

•

při rozhodnutí o společném jmění manželů,

•

restitucích

•

při ocenění podílového spoluvlastnictví

•

konkurzech. 1) S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným

břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.

1)

http://www.znalecky.cz/ocenovani-nemovitosti-pro-bydleni (9.1.2009)

8

Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, t.j. stanovení vyhláškové ceny dle aktuálně platných oceňovacích předpisů k určenému datu ocenění se uplatňuje zejména při ocenění:

•

rodinných domků

•

budov a hal

•

pozemků

•

bytů a nebytových prostor

•

staveb nedokončených

•

rekreačních staveb (chalupy, chaty, zahradní chaty apod.)

•

inženýrských a speciálních staveb

•

vedlejších staveb

•

garáží

•

studní

•

trvalých porostů (ovocné dřeviny, vinice, chmelnice, okrasné porosty)

•

vodních ploch 2)

Celá tato metoda je založena na oceňování nemovitosti podle cenových předpisů. Těmito předpisy jsou zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne 16. 12. 2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. V zákoně o oceňování majetku je kromě jiného definováno členění nemovitostí a stanoveny zásady postupu při jejich oceňování. Rozpracování podrobností ukládá zákon prováděcí vyhlášce.Většina základních cen, koeficientů a dalších číselných údajů potřebných pro ocenění je obsažena v přílohách vyhlášky. Vyhláška je rozdělena celkem do sedmi částí. Platnost příslušné vyhlášky v dnešních podmínkách v české republice je přibližně 1 rok. Více o vyhlášce a o její změnách v samostatné kapitole. 3)

Odhadce je při použití administrativního ocenění striktně vázán těmito platnými právními

předpisy a pravidly, které příliš neumožňují ovlivnit ocenění subjektivním

názorem odhadce. Administrativního ocenění je více objektivní než tržní ocenění.

2) 3)

www.tomasdolezal.com/ocenovaninemovitosti (9.1.2009) www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php (21.12.2008)

9

Je však nutné podotknout, že cena určená administrativním oceněním nemůže přesně vystihnout reálnou cenu danou trhem. Na rozdíl od tržního ocenění je bezesporu obrovskou výhodou této metody objektivnost. Postup určení ceny je přesně dán výše zmíněnou oceňovací vyhláškou. Jako vše, má i tato metoda své nevýhody, a to nemožnost zohlednit cenové vlivy, jež cenu nemovitosti v praxi ovlivňují. Konstrukce administrativní ceny je tedy přesně dána a problematika oceňování se potom soustředí především na správný výklad platné právní normy.

2. 2 Zákon o oceňování majetku Tím je zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je majetek a služba oceněn obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou je ve znění tohoto zákona chápana cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. V potaz jsou brány všechny faktory, které mají na cenu vliv a zároveň jsou vyloučeny ty okolnosti, které se nepromítají do ceny majetku. Těmito faktory jsou např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.

Postup při zjištění obecné ceny neboli ceny obvyklé Na základě mezinárodních oceňovacích standardů lze doporučit pro stanovení ceny obvyklé nemovitosti následující metodiku: V případě, že v místě ocenění v dané době existuje trh s daným druhem nemovitostí a údaje z tohoto trhu jsou dostupné, věrohodné a

z dostatečného počtu srovnávacích

nemovitostí, provést ocenění porovnávací metodikou, pokud ocenění cenovým porovnáním není možné, případně pokud je to vyžadováno, provést výpočet výnosové hodnoty za předpokladu optimálního, ale u dané nemovitosti v daném čase a místě reálně dosažitelného nájemného a přiměřených nákladů na jeho dosažení, provést výpočet věcné hodnoty staveb – časová cena stavby s pozemky, z výnosové a věcné hodnoty vypočíst

10

aritmetický prostý, resp. vážený průměr, vodítkem pro obecnou cenu nemovitosti by pak byl tento průměr. 4)

Zákon o oceňování vedle ceny obvyklé stanoví další způsoby určení ceny, které jsou buď nařízeny nebo cenu obvyklou nahrazují:

Nákladový způsob - vychází se z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení majetku v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.Lze ho uplatnit u většiny nemovitostí, je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy, prodejnosti a z technického opotřebení stavby. Dále se počítá s koeficienty, které jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce a které významným způsobem ovlivňují konečnou cenu oceňované nemovitosti.

Výnosový způsob - vychází z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Uplatnění tohoto způsobu předpokládá dlouhodobější stabilitu výnosů, proto se použije zejména pro oceňování nájemních domů, zemědělské půdy, lesních pozemků a porostů, produkčních vodních ploch, majetkových práv a v kombinaci s jinými způsoby i pro oceňování některých druhů finančního majetku a podniků. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.

Porovnávací způsob - vychází přímo z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, na základě řady hledisek - druh a účel, technické parametry, materiál, kvalita provedení, technický stav, obec, poloha atd. Je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Použije se zejména při oceňování stavebních pozemků podle tzv. cenových map. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Tyto podíly jsou specifikovány jako podíl nákladů jednotlivých konstrukcí a vybavení z celkových nákladů stavby. Mohou být vyjádřeny v procentech

4)

Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004, s. 559

11

nebo jako reálné číslo. Jejich celkovým součtem je v případě procent 100 % nebo v případě reálných čísel 1,00. Podíly jsou ve výše zmíněných tabulkách uvedeny jako průměrné standardní provedení. 5)

Další jiné způsoby oceňování jak zákon jmenovitě uvádí jsou

•

oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

•

oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

•

oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu

•

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 6)

O tomto pojednává Hlava první v první části zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

2. 2. 1 Stručný přehled č. zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Samotný zákon je rozdělen do 10 častí, kde se ještě první část dělí do 6 hlav:

Hlava druhá - člení stavby pro účely oceňování na: •

stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy,

•

stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru,

5) 6)

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

12

•

vodní nádrže a rybníky,

•

jiné stavby. Dále se zde posuzují stavby podle účelu užití, kdy a za jakých podmínek se použijí

různé způsoby ocenění a poté následuje část, kde je uvedeno jak se postupuje při oceňování: • Stavby • Bytu a nebytového prostoru • Pozemků – stavebních, zemědělských, lesních, vodních nádrží a toků a jiných pozemků • Trvalých porostů – lesních, ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin 7)

Hlava třetí – pojednává o majetkových právech Hlava čtvrtá – se zmiňuje o cenných papírech Hlava pátá – uvádí oceňování ostatního majetku Hlava šestá – nám řekne pár slov o oceňování podniku

V částech 2 – 8 zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (část devátá byla zrušena a část desátá obsahuje přechodná a závěrečná ustanovení) se vždy dovíme o určité změně zákona české národní rady. Jde o změny o: •

cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb.

•

působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění zákona č. 135/1994 Sb.

•

konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů

•

soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů

•

dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů

•

správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů

•

dani z příjmů, ve znění pozdějších předpisů 8)

Tyto změny se vztahují ke změnám předchozích zákonů o oceňování nemovitostí, pro podrobné změny v letošním roce je nezbytné se podívat do prováděcího právního předpisu, tedy aktuální vyhlášky. 7) 8)

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

13

Jde pouze o stručný přehled hlavních bodů zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, cílem této kapitoly bylo se seznámit s jedním ze dvou důležitých předpisů úzce spjatých s problematikou oceňování nemovitosti podle cenových předpisů.

Úplné znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nalezneme například na webových stránkách ministerstva financí České republiky.

2. 3 Oceňovací vyhláška Jde o předpis č. 456/2008 Sb. ze dne 16. 12. 2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Novela má za úkol, stejně tak jako předcházející předpisy, co nejvíce přiblížit ceny zjištěné cenám sjednaným na trhu. 9)

Tato část práce se zabývá právě předpisem č. 456/2008 Sb. ze dne 16. 12. 2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb, jedná se o novelu této vyhlášky, proto jsou zde zachyceny především změny ve vyhlášce oproti stávající vyhlášce doplněné přehledem oceňovacích vyhlášek a jejich změn od roku 1964. Nejsou zde uvedeny všechny údaje, např. pro vzorce, výpočty a změny v upřesnění textu je nutné nahlédnout do předpisu 456/2008 Sb.

2.3.1 Vyhláška č. 456/2008 Sb Zákon o oceňování majetku stanoví základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práv a služeb. Má však obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis neboli na vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování staveb, pozemků, trvalých porostů, ale i majetkových práv. 10)

Tato vyhláška je aktualizační novelou vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je prováděcím předpisem k zákonu č. 151/1997 Sb. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a 9) 10)

http://www.vakinfo.cz/legislativa/novela-vyhlasky-o-ocenovani-majetku (12.1.2009) http://www.vakinfo.cz/legislativa/novela-vyhlasky-o-ocenovani-majetku (12.1.2009)

14

jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V ustanovení § 33 odkazuje tento zákon na možnost vydat vyhlášku k provedení taxativně vyjmenovaných ustanovení.

Vyhláška je tedy prováděcím předpisem ke zmíněnému zákonu a v žádném případě nemůže jít nad jeho rámec. Má pouze za úkol každoročně aktualizovat základní ceny, koeficienty prodejnosti a upravit některá ustanovení takovým způsobem, aby se výsledná zjištěná cena (stanovena administrativním způsobem) co nejvíce přibližovala skutečným cenám na trhu. 11)

Z výše uvedeného vyplývá, že se prováděcí vyhláška každý rok mění nebo aktualizuje, níže se s těmito změnami seznámíme:

Změny c oceňovací vyhlášce: § 5 (rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky) uvádí, že dokončené do OP 1100 m3 nyní oceňují nově porovnávacím způsobem podle § 26a.

V § 10 (venkovní úprava) bylo upřesněno, že kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnula v její ceně.

V § 20, pojednávajícím o stavbě s víceúčelovým užitím, je upřesněno, že pokud lze určit převažující účel užití, ocení se podle něj celá stavba. V § 21 (opotřebení stavby) bylo doplněno, že u dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena, lze přihlédnout k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 % obdobně, jako u stavby bez základů.

V § 22, kde je uvedeno ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu byl přeformulován odstavci 2 (nepronajaté resp. částečně pronajaté vyjmenované budovy a haly) ,v odstavci 3 byla vypuštěna slova „jednomu nebo více nájemcům " a v odstavci 7 bylo upřesněno, že se jedná o cenu stavby nebo staveb oceňovaných kombinaci nákladového a výnosového způsobu. 12) 11) 12)

http://www.vakinfo.cz/legislativa/novela-vyhlasky-o-ocenovani-majetku (12.1.2009) http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp (17.2.2009) - Předpis č. 456/2008 Sb

15

§ 24 až § 26a upřesňují změny v oceňování staveb a bytu porovnávacím způsobem:

V § 24 je rozepsané, jak se zjistí cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a 26a, cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1 ve vyhlášce. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I. Jde o zcela novou metodiku zpracování porovnávacím způsobem. Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté. Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu jejího příslušenství, jako venkovní úpravy, uvedené v příloze č. 11, kromě položky 2.7. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Dále jsou tu uvedené všechny vzorce, přílohy, indexy a jejich vysvětlení podstatné pro zjištění ceny garáže.

§ 25 (byt ve vícebytovém domě porovnávacím způsobem) - zcela nová metodika porovnávacího způsobu, která se spočívá vynásobení počtu m2 podlahové plochy základní cenou, která se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. 13) Je důležité se zmínit o tom že cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté.

13)

Předpis č. 456/2008 Sb

16

V § 26 se uvádí jak dospějeme ke zjištění ceny rekreační a zahrádkářské chaty. Také jde o zcela novou metodiku porovnávacího způsobu podobně jako u garáží, cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č. 7. Tyto přílohy a tabulky jsou příliš obsáhlé aby byly součástí této práce, jak bylo již výše zmíněno, pro samotný výpočet a zjištění ceny je nutné se podívat přímo do cenového předpisu č. 456/2008 Sb., kde je vše přehledně a kompletně uvedeno.

U rekreační a zahrádkářské chaty se základní cena násobí indexem cenového porovnání podle stejného vzorce jako u předchozích případů. I další podmínky k tvorbě ceny se odkazují na příslušné tabulky jednotlivých příloh. Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. 14)

Nejrozsáhlejším paragrafem je § 26a, ve kterém zjišťujeme cenu dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do 1 100 m3. Opět se základní cena násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I, kde ZCU představuje základní cenu upravenou za 1 m3, ZC vyjadřuje základní cenu podle přílohy č. 20a tabulky č. 1 a I značí index cenového porovnání. Jde o nové ustanovení této metody. Více o výpočtu je uvedeno ve vyhlášce a jejích přílohách.

Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících jeho příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu,

14)

Předpis č. 456/2008 Sb

17

rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená pro podnikání, zjistí se jejich cena podle § 5. Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté. 15)

Změnami si prošly i další paragrafy původní vyhlášky č. 3/2008 Sb., jedná se ale téměř vždy o úpravy v doplnění nebo nahrazení části textu, případně o vložení nového odstavce do již existujícího textu.

§ 27 (cenová mapa stavebních pozemků): v odst. 6 upřesněno: „Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2.“

V § 28, který se pojednává o stavebním pozemku neuvedeném v cenové mapě stavebních pozemků, jsou odstavce 7 ,8 a 10 upraveny:

Odstavec 7 je nově přeformulován, v písm. a) je upřesněno, že slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně základní cena ZC uvedená v odstavci 1 písm. a) až 1), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny.

Odstavec 8 - koeficient pro lomy, pískovny, odvály a výsypky je diferencován od 0,50 do 1,00 podle velikosti obce.

Odstavec 10 zní: „Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán, územní rozhodnutí nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva, ocení se podle skutečného účelu užití.“ 16) 15) 16)

Předpis č. 456/2008 Sb Předpis č. 456/2008 Sb

18

§ 29 o zemědělském pozemku se dosavadní odstavec 4 označuje jako odstavec 5, vkládá se nový odstavec 4: „Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 41 odst. 2 starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65.“ 17) § 31 (pozemek vodní plochy): odst. 6: minimum 10 Kč/ m2 se týká všech předchozích odstavců. § 42 nám uvádí změny v oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem podle paragrafů 5, 6, 13, 25, 26 a 26a. § 44 (používání koeficientu prodejnosti) – zde byla provedena různá upřesnění 9): •

v odst. 3

(stavby tvoří příslušenství k

více stavbám)

se doplňuji i stavby

oceňované porovnávacím způsobem podle § 26a: •

v odst. 4 (stavby oceňované podle § 4, plnící funkci venkovních úprav nebo tvoří příslušenství) -nyní u staveb oceňovaných podle § 3, 5, 6. 24, 26 a 26a;

•

v odst. 6 (jsou-li na pozemku stavby více druhu) se doplňuji i RD oceňované porovnávacím způsobem podle § 26a.

Nalezneme tu ještě několik málo změn v textové části oceňovací vyhlášky, pro tuto práci není nezbytně nutné se o nich zmiňovat. Jde o nahrazení slov a přidání pár nových odstavců. Změny se týkají i příloh k vyhlášce, jde tu podobně jako v hlavní části o změny textu, nahrazení, odstranění nebo vložení nových slov nebo vět do textu a tabulek, upřesnění názvosloví a indexů a další jiné změny pro tento rok. 2. 3. 2 Změny v přílohách oceňovací vyhlášky Příloha č. 1 - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí: v bodě 4 odst. 2 a 3 upřesněny, mj.: Do úhrnu podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké něho jejichž podlahová plocha je větši než 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké. Vložen nový odst: (4) V případě místnosti, které tvoři příslušenství bytu a jsou společné pro více bytu nebo nebytových prostor (např. společné WC předsíň, aj.), se do podlahové plochy 17)

Předpis č. 456/2008 Sb

19

bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor. Dosavadní odstavec „4“ se označuje jako odstavec „5“. Příloha č. 11 –

Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení: upřesňují se některé kódy CZ-CC, ruší se některé kódy SKP

Příloha č. 14 - Koeficient polohový – K5 Kostelec u Zlína se přeřazuje do typu A Příloha č. 17 - Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro oceněni kombinací nákladového a výnosového: podstatně změněna tabulka č. 2 Příloha č. 18 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáží: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č. 18a - Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti: nová příloha Příloha č. 19 - Základní ceny za m 2 podlahové plochy byt v budovách typu K a K: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č. 20 - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č. 20a - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků: nová příloha Příloha č. 21 - Úprava základních cen stavebních pozemků: - zde byla příloha přepracována, jen pro zajímavost je zde uveden dopad polohové přirážky: •

v městech s počtem nad 250tis. obyvatel se použije plná výše polohové přirážky,

•

v městech s počtem od 50 do 250 tis. obyvatel nejméně její polovina a

•

v ostatních vyjmenovaných městech nejméně její čtvrtina."

Příloha č. 22 - Základní ceny zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek: změna několika cen Příloha č. 38 - Koeficienty změn cen staveb - Kj: příloha jako obvykle s novými hodnotami, v původní struktuře Příloha č. 39 - Koeficienty prodejnosti - Kp: příloha jako obvykle s novými hodnotami, v původní struktuře 18)

Novela č. 456/2008 Sb. nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2009

18)

Předpis č. 456/2008 Sb

20

Přesné znění změn týkajících se letošního roku (2009) se dozvíte v novele č. 456/2008 Sb. Zde jsou uvedeny ty podstatnější z nich jako je např. nová metoda ocenění rodinných domů porovnávacím způsobem. Avšak pro tvorbu ocenění je třeba zapátrat i v jiných předpisech týkajících se oceňování. Jak bylo uvedeno již na začátku této kapitoly, nejsou zde uvedeny všechny potřebné údaje k vypracování posudku, např. pro vzorce, výpočty a změny v upřesnění textu je nutné nahlédnout právě do předpisu č. 456/2008 Sb., kterým se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. z minulého roku. Pro úplnost zpracování teoretické části práce je zde uveden přehled oceňovacích vyhlášek, které byli vydány ministerstvem financí během minulých 45-ti let.

21

2. 3. 3 Přehled oceňovacích vyhlášek (1964 – 2009) Vyhláška (V) Zákon (Z)

Platnost od

Platnost do

Název

V 73/1964 Sb.

1.5. 1964

31.5. 1969

o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí

V 43/1969 Sb.

1.6. 1969

31.12. 1984 o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí

V 122/1984 Sb.

1.1. 1985

-

V 128/1984 Sb.

1.1. 1985

31.12. 1988 o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků

V 182/1988 Sb.

1.1. 1989

31.10. 1991 o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků

V 316/1990 Sb.

1.9. 1990

31.12. 1990 Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 182/1988 Sb.

V 589/1990 Sb.

1.1. 1991

30.1. 1991

V 40/1991 Sb.

1.2. 1991

31.10. 1991 Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 589/1990 Sb.

V 393/1991 Sb.

1.11. 1991

31.10. 1994 o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků

V 110/1992 Sb.

24.3. 1992

31.10. 1994 Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 393/1991 Sb.

V 611/1992 Sb.

1.1. 1993

31.10. 1994 Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 393/1991 Sb.

V 178/1994 Sb.

1.11. 1994

31.12. 1997 o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů

V 295/1995 Sb.

1.1. 1996

31.12.1997

o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů

Z 151/1997 Sb.

1.1. 1998

-

Zákon o oceňování majetku

V 279/1997 Sb.

1.1. 1998

31.12. 2002 Vyhláška Ministerstva financí ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku

V 127/1999 Sb.

1.7. 1999

31.12. 2002 Vyhláška Ministerstva financí ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

Z 121/2000 Sb.

1.1. 2000

-

o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim

Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 316/1990 Sb.

Zákon o právu autorském , o právech souvisejících

22

s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon) V 173/2000 Sb.

1.7. 2000

31.12. 2002 Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb.

V 338/2001 Sb.

1.10. 2001

31.12. 2002 Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. a vyhlášky 173/2000 Sb.

V 325/2002 Sb.

19.7. 2002

31.12. 2002 Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

V 540/2002 Sb.

1.1. 2003

31.1.2008

Vyhláška Ministerstva financí, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Pozn.: Vyhláškou se zrušují vyhlášky 279/1997, 127/1999, 173/2000, 338/2001, 325/2002

V 452/2003 Sb.

1.1. 2004

31.1.2008

Vyhláška č. 452/2003 Sb. ze dne 11. prosince 2003, kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

V 640/2004 Sb.

1.1. 2005

31.1.2008

Vyhláška č. 640/2004 Sb. ze dne 13. prosince 2004, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb.

V 456/2005 Sb.

1.1. 2007

-

Vyhláška č. 456/2005 Sb. ze dne 25. 10. 2005, kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.

V 468/2006 Sb.

1.1. 2007

-

Vyhláška č. 468/2006 Sb. ze dne 25. 9. 2006, kterou se mění vyhláška č. 456/2005 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.

V 513/2006 Sb.

1.1. 2007

-

Vyhláška č. 513/2006 Sb. ze dne 3. listopadu 2006, kterou se mění vyhláška č. 564/2002 Sb., o stanovení

23

území okresů České republiky a území obvodů hlavního města Prahy, ve znění pozdějších předpisů. V 617/2006 Sb.

1.1. 2007

31.1.2008

Vyhláška č. 617/2006 Sb. ze dne 20. prosince 2006, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

V 76/2007 Sb.

13.4.2007

31.1.2008

Vyhláška č. 76/2007 Sb. ze dne 6. dubna 2007, kterou mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

V 287/2007 Sb.

1.1.2008

-

Vyhláška č. 287/2007 Sb. ze dne 2.11.2007 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků

V 3/2008 Sb.

1.2.2008

-

Vyhláška č. 3/2008 Sb. ze dne 3. 1. 2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška)

V 412/2008 Sb.

1.1.2009

-

Vyhláška č. 412/2008 Sb. ze dne 18. 11. 2008 o seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků

V 456/2008 Sb.

1.1.2009

-

Vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne 16. 12. 2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majet-ku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) 19)

19)

http://www.znalecnemo.cz/vyhlasky.html (12.1.2009)

24

2. 4 Shrnutí teoretické části práce:

V této části práce se dozvíme o ceně stanovené podle cenového předpisu, je zde objasněn vlastní pojem i ostatní pojmy související s oceněním tímto způsobem. Dozvíme se pro jaké účely je toto ocenění vhodné a jakými způsoby toho lze dosáhnout. Velká část věnuje pozornost zákonu o oceňování majetku a především oceňovací vyhlášce, resp. její novele a v ní obsažených změnách platných pro letošní rok. Pro celé znění zmíněných publikací je nezbytné nahlédnout do originálního vydání.

Vysvětlené pojmy, zákon o oceňování majetku i cenová vyhláška jsou velmi důležité podklady pro další - praktickou část práce.

25

3 Praktická část

26

3 Praktická část 3. 1 Ocenění porovnávacím způsobem: Rodinného domu čp. 69 v Suchém Dole, na stavební parcele č. 106 s touto parcelou, přilehlou pozemkovou parcelou č. 42, v katastru nemovitostí vedenou jako trvalý travní porost, s ovocnými porosty a příslušenstvím domu - vedlejšími stavbami a venkovními úpravami, vše v katastrálním území Suchý Důl.

Účel posudku: Úkolem ocenění je stanovit cenu nemovitostí porovnávacím způsobem k 5. lednu 2009.

Předpis pro ocenění: Dle vyhl. MFČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Podklady pro ocenění: LV č. 139 a snímek mapy KN, obojí pro obec a katastrální území Suchý Důl, prohlídka a zaměření na místě samém dne 14. prosince 2008.

3. 1. 1 Obsah ocenění Rodinný dům č.p. 69 Suchý Důl porovnávacím způsobem Vedlejší stavby nákladovým způsobem Zděná kolna Dřevěná kolna Pozemky Stavební parcela Zahrada – jednotný funkční celek Ovocné, okrasné, réva (zjednodušeně) Celková rekapitulace zjištěných cen

27

3. 1. 2 Popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v roztroušené zástavbě Suchého Dolu, sestávají z rod. domu č.p. 69 s vedlejšími stavami – zděnou a dřevěnou kolnou o celkové zastavěné ploše 66,94 m2, venkovních úprav - přípojky vody, septiku, drenáže ze septiku s přepadem na zahradu pod domem, zpevněných ploch, venkovních schodů, oplocení s vrátky a ovocných porostů. Dále jsou předmětem ocenění pozemky vedené v KN jako stavební parcela č. 106 zastavěná plocha rod. domem č.p. 69 a nádvoří a pozemková p.č. 42 – vedená v KN jako trvalý travní porost, parcela je přilehlá ke stavební parcele a tvoří s ní jednotný funkční celek. Obec Suchý Důl čítá 407 obyvatel, nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků, lokalita se nachází v CHKO Broumovsko, v místě není veřejná kanalizace.

Rodinný dům čp. 69 Suchý Důl

Dům charakteru rodinného je situován při místní asfaltové komunikaci ze které je přístupný, osa domu je východ – západ, uliční průčelí je k severu, vstup do domu je přes verandu na západní straně. Dům je volně stojící, tradičně zděný o tl. stěn 45 cm, přízemní s částečným podkrovím nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1.NP, podsklepený do 1/2 zastavěné plochy I.NP, v době prohlídky neužívaný. Má běžné zakládání, s izolací pouze sklepa z r. 1964 - 6% vč. svislé, obvodové zdivo je z cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, dřevěný vázaný sedlový krov je krytý osinkocementovými šablonami, z části živičnou, svařovanou krytinou, klempířské úplné konstrukce vč. parapetů jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, fasáda vápenná stříkaná s kamenným soklem, vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, WC, části kuchyně, schody jsou betonové s terasovou úpravou a zábradlím, dveře plné, hladké, okna dvojitá, špaletová, podlahy obyt. místností v přízemí jsou PVC a parkety, v podkroví prkenné, ostatních místností keramické dlažby a cementové potěry,

vytápění je centrální kotlem na tuhá paliva umístěného v koupelně v I.NP, el.

230/400 V, voda je po domě rozvedena jak studená, tak teplá, zdroj el. bojler, odkanalizování je do septiku z kuchyně, koupelen a WC, vybavení – el. sporák, vana, umyvadla, 2x standardní splachovací WC. Dům nemá hromosvod, není v něm instalován

28

plyn, nemá krb, digestoř, nejsou vestavěné skříně, není rozvod domácího a veřejného telefonu, není odvětrání prostoru ventilátory, nemá mříže, rozvod antén pod omítkou a okenice. Dispozice: Sklep:

sklad potravin

Přízemí :

veranda, chodba se schodištěm, spíž, kuchyně, koupelna se záchodem, obytný pokoj a veranda u zadního vstupu do domu

Podkroví:

dvě ložnice, koupelna se záchodem, volný půdní prostor

Dům je běžně udržovaný, prohlídkou nebyly zjištěny závady, které by ovlivnily jeho životnost. Vzhledem k výše uvedenému je opotřebení stanoveno analytickou metodou, kde je podrobný propočet opotřebení jednotlivých prvků domu s uvedením jejich stáří a životnosti dle jejich stavebního stavu. Výměry - obestavěný prostor Spodní stavba Původní sklep (4,60x3,00)x(1,90+0,30) = Sklep z r.1964 (5,10x2,45)x(2,15+0,20) = ──────────── spodní stavba celkem Vrchní stavba (10,70x6,40)x(0,30+4,10+2,75/2) = veranda ((2,00x1,85)x(0,30+2,45+0,30/2)) zadní veranda +((2,45x1,80)x(0,10+2,10+0,35/2)) = ──────────── Obestavěný prostor celkem Z toho

30,36 m3 446,03 m3

Pův. základy Zbylá část

6,37 93,63

30,36 m3 29,36 m3 59,72 m3 395,47 m3 21,20 m3 476,39 m3 % %

Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti:

2009 - 1964 = 45 r. z r. 1880 sklep 13,8 m3, z r. 1964 vlastní dům (druhý sklep + I.NP), v r. 1987 úprava podkroví + ÚT v I.NP z r. 1975

Stavba po celk.rekonstrukci: celková rekonstrukce není provedena Kraj:

Královéhradecký

Oblast/obec/kategorie:

do 2000 obyv.

29

Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota ────────────────────────────────────────────────────────── 1 Situace na trhu II. 0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu ────────────────────────────────────────────────────────── Index trhu = 1 - 0,05 = 0,950 1 Úřady v obci III. 0,02 obecní úřad, pošta 2 Poloha nemovitosti II. 0,00 na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. 0,00 objekty pro bydlení 4 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. 0,00 základní škola I.stupně 6 Zdravotnické zařízení I. -0,03 žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. 0,00 omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 9 Pracovní příležitosti II. 0,00 omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů ────────────────────────────────────────────────────────── Index polohy = 1 - 0,01 = 0,990 1 Druh stavby III. samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. hodnota více jak 1 do 2 včetně ZP I.NP = 76,60 m2, ZP všech podlaží 143,90 m2 5 Napojení na veřejné sítě III. přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III.

30

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby k RD II. 0,00 bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 – oceněny nákladově 11 Pozemky ve funkčním celku se stav. III. 0,01 nad 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. 1,05 stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 ────────────────────────────────────────────────────────── Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,02) x 1,05 x 0,8 = 0,857 ─────────────────────────────────────────────────────────── Index cenového porovnání I = 0,950 x 0,990 x 0,857 = 0,806

3. 1. 3 Ocenění (§ 26a) Základní cena ZC (příloha č. 20a) 3.474,00 Kč/m3 Index cenového porovnání I x 0,806 ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 2.800,04 Kč/m3 Výměra obestavěného prostoru x 476,39 m3 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - Rodinný dům čp.69 S.Důl 1.333.911,06 Kč

V ceně RD jsou zahrnuty venkovní úpravy – přípojka vody o dl. 18,50 bm, septik o ob.pr. 3,80x1,60x3,00 =18.24 m3, drenáž od septiku po zahradě v dl. 20 bm, zpevněná bet. plocha o ploše 10,70x1,30 = 13,91 m2, zpev. plocha z dlaždic o ploše 16,30x1,05 = 17,12 m2, venkovní betonové schody s terasem na terén 4 x 1,20 m, oplocení ze strojového pletiva na ocel. sloupky do bet. patek o p.pl. (27,30+20,00+19,80+32,40)x1,50 = 149,25 m2, bet. práh mezi sloupky v dl. 9,50 bm a ocelová vrátka z drátěného pletiva.

3. 1. 4 Vedlejší stavby Zděná kolna Vedlejší stavba využitá jako domácí dílna je přistavěna k západní straně domu, přístupná je přes při-lehlou dřevěnou kolnu. Stavba je zděná, přízemní s podkrovím. Podrobný popis konstrukcí a vyba-vení je uveden níže. Základy, zdivo, strop, okna, dveře pocházejí z původní stavby o stáří údajně 128 let, zastřešení, krytina střechy, venkovní omítka, dlažba a elektroinstalace byly provedeny v r. 1964. analytickou metodou.

31

Opotřebení je provedeno

Výměry - obestavěný prostor Vrchní stavba (6,50x4,40)x(0,10+3,00+2,50/2) = 124,41 m3 ──────────────────────────────────────────────────────────── Obestavěný prostor celkem 124,41 m3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení:

nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP

Svislá nosná konstrukce:

zděná v tl. nad 15 cm

Velikost podkroví:

střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví

Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu B Základy

základové pásy

Obvodové stěny

zděné, tl. 30 cm

Strop

dřevěný s viditelnými trámy

Krov

pultový, neumožňující podkroví

Krytina

pozinkované, plechové šablony

Klempířské práce žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů

hladké, vápenné omítky

Schodiště

neuvažuje se, není

Dveře

dřevěné

Okna

dvojitá

Podlahy

prkenné

Elektroinstalace

světelná a motorová

Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ───────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy S 0,07100 100 1,00 0,07100 02 Obvodové stěny S 0,31800 100 1,00 0,31800 03 Stropy S 0,19800 100 1,00 0,19800 04 Krov S 0,07300 100 1,00 0,07300 05 Krytina S 0,08100 100 1,00 0,08100 06 Klempířské konstrukce S 0,01700 100 1,00 0,01700 07 Úpravy povrchů S 0,06100 100 1,00 0,06100 08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000 09 Dveře S 0,03000 100 1,00 0,03000 10 Okna S 0,01100 100 1,00 0,01100 11 Podlahy P 0,08200 100 0,46 0,03772 12 Elektroinstalace S 0,05800 100 1,00 0,05800 ─────────────────────────────────────────────────────────────

32

Koeficient vybavení stavby K4 Výpočet opotřebení (analytická metoda) Konstrukce a vybavení

0,956

Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) ───────────────────────────────────────────────────────────── Opotřebení konstrukce (B/C) stanoveno odborným odhadem 09 S Dveře 3,139 odhad 0,80 2,511200 10 S Okna 1,151 odhad 0,80 0,920800 12 S Elektroinstalace 6,069 odhad 0,80 4,855200 Z roku 1880 01 S Základy 02 S Obvodové stěny 03 S Stropy

7,429 33,273 20,717

129 129 129

150 6,388940 150 28,614780 150 17,816620

Z roku 1964 04 S Krov 7,638 45 80 4,296375 05 S Krytina 8,475 45 55 6,934092 06 S Klempířské konstrukce 1,779 45 55 1,455546 07 S Úpravy povrchů 6,383 45 55 5,222456 11 P Podlahy 3,947 45 55 3,229364 ───────────────────────────────────────────────────────────── Opotřebení analytickou metodou 82,25% Ocenění (§ 7) Typ stavby "B" (příloha č. 8) Koeficient za podkroví ──────────────────── Základní cena ZC

1.250,00 Kč/m3 1.250,00 Kč/m3

Koeficienty: x 0,956 vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 x 1,034 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 2.200,35 Kč/m3 Obestavěný prostor x 124,41 m3 ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 273.745,54 Kč Snížení o opotřebení 82,25 % -225.155,71 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - zděná kolna 48.589,83 Kč

Dřevěná kolna Dřevěná kolna, postavena na jižní straně slouží jako skladiště, je dřevěná, přízemní s pultovou střechou. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je uveden níže. Kolna byla postavena v r. 1964, dle provedení a stavebního stavu uvažuji se životností stavby 60 let.

33

Výměry - obestavěný prostor Vrchní stavba (7,10x5,40)x(0,10+2,10+0,65/2) =

96,81 m3

Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení:

nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP

Svislá nosná konstrukce:

dřevěná jednostranně obíjená, zdivo do 15 cm

Velikost podkroví:

střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví

Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu F Základy

Základové pásy

Obvodové stěny

Jednostranně obíjené

Strop

Není - podhled pultové střechy

Krov

Pultový, neumožňující podkroví

Krytina

Lepenka

Klempířské práce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů

Impregnace

Schodiště

Neuvažuje se, není

Dveře

Dřevěné

Okna

Jednoduchá

Podlahy

Betonové

Elektroinstalace

Světelná

Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ───────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy S 0,08000 100 1,00 0,08000 02 Obvodové stěny S 0,31300 100 1,00 0,31300 03 Stropy Ch 0,21800 100 0,00 0,00000 04 Krov S 0,00000 100 1,00 0,00000 05 Krytina S 0,11200 100 1,00 0,11100 06 Klempířské konstrukce S 0,01600 100 1,00 0,01600 07 Úpravy povrchů S 0,06300 100 1,00 0,06000 08 Schodiště S 0,00000 100 1,00 0,00000 09 Dveře S 0,03800 100 1,00 0,03700 10 Okna S 0,01300 100 1,00 0,01400 11 Podlahy S 0,09700 100 1,00 0,10800 12 Elektroinstalace S 0,05000 100 1,00 0,04000 ───────────────────────────────────────────────────────────── Koeficient vybavení stavby K4 0,788 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby:

2009 - 1964 = 45 r.

34

Předpokládaná životnost:

60 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 60 r. x 45 r. = 75,00 %

Ocenění (§ 7) Typ stavby "F" (příloha č. 8) 970,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví ──────────────────── Základní cena ZC 970,00 Kč/m3 Koeficienty: x 0,788 vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 x 1,034 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 1.407,41 Kč/m3 Obestavěný prostor x 96,81 m3 ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 136.251,36 Kč Snížení o opotřebení 75,00 % -102.188,52 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - dřevěná kolna 34.062,84 Kč

Vedlejší stavby-rekapitulace _____________________________________________________________ 2.1 Zděná kolna 48.589,83 Kč 2.2 Dřevěná kolna 34.062,84 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── 82.652,67 Kč Zjištěná cena celkem

3. 1. 5 Pozemky Stavební parcela Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Suchý Důl, 407 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2

35

Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ───────────────────────────────────────────────────────────── 35,00 4.550,00 Kč st.p.č. 106 - RD 130 m2 Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci 2.8.1 Svažitost přes 15 % 2.9.2 Chráněná krajinná oblast

-7 % -3 % -3 % ────── -13 %

Úprava základní ceny celkem -591,50 Kč ────────────────── Základní cena upravená 3.958,50 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - stavební parcela č. 106 8.767,40 Kč Zahrada - jednotný funkční celek v KN vedená jako trvalý travní porost, oceněna dle skutečného užívání jako přilehlá zahrada, tvořící se stavební parcelou č. 106 jeden, oplocený funkční celek Ocenění (§ 28 odst. 5) Obec: Suchý Důl, 407 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ───────────────────────────────────────────────────────────── 35,00 28.560,00 Kč p.p.č. 42 816 m2 Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci 2.8.1 Svažitost přes 15 % 2.9.2 Chráněná krajinná oblast

-7 % -3 % -3 % ────── -13 %

Úprava základní ceny celkem -3.712,80 Kč ────────────────── Základní cena upravená 24.847,20 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 55.032,27 Kč Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - zahrada - jedn.funkč. celek 22.012,91 Kč

36

Pozemky-rekapitulace _____________________________________________________________ 3.1 Stavební parcela 8.767,40 Kč 3.2 Zahrada - jedn.funkč.celek 22.012,91 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 30.780,31 Kč

3. 1. 6 Ovocné, okrasné, réva (zjednodušeně) Specifikace porostů a jejich pokryvná plocha: 2 ks jabloň VK – 22 m2, 2 ks hrušeň VK – 20 m2, 2 ks jabloň ČK – 20 m2, 2 ks švestka – 20 m2, 3 ks rybíz – 8 m2 Ocenění (§ 42) Zjištěná jednotková cena pozemku 26,98 Kč/m2 Výměra porostu 90,00 m2 Koeficient pro ovocné dřeviny 0,035 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - ovocné,okrasné,réva 84,99 Kč

3. 1. 7 Rekapitulace zjištěných cen REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp ───────────────────────────────────────────────────────────── 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl 1.333.911,06 1.333.911,06 Kč 2. Vedlejší stavby 396.515,48 409.996,90 Kč 3. Pozemky 29.768,19 30.780,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 84,99 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Cena bez opotřebení celkem 1.760.194,73 1.774.773,26 Kč vč. Kp REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp ───────────────────────────────────────────────────────────── 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl 1.333.911,06 1.333.911,06 Kč 2. Vedlejší stavby 79.934,90 82.652,67 Kč 3. Pozemky 29.768,19 30.780,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodučeně) 84,99 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Cena po odpočtu opotř. celkem 1.443.614,15 1.447.429,03 Kč

37

REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN _____________________________________________________________ 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl 1.333.911,06 Kč 2. Vedlejší stavby 82.652,67 Kč 3. Pozemky 30.780,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 84,99 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem - zaokrouhleno 1.447.430,00 Kč

3. 1. 8 Cena Výsledná zjištěná cena předmětných nemovitostí k 5. lednu 2009 činí 1.447.430,00 Kč

38

3. 2 Ocenění podle cenového předpisu: Rozestavěného rodinného domu č.p. 91 na st.p.č. 141 v Polici nad Metují, v ulici Na Sibiři, okres Náchod, s příslušenstvím domu – venkovními úpravami, dále s pozemky, vedenými v katastru nemovitostí jako stavební parcela č. 141 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemkové parcely č. 959/4 – zahrady s ovocnými a okrasnými porosty, vše v katastrálním území Velká Ledhuje.

Účel posudku: Úkolem ocenění je stanovit cenu předmětných nemovitostí ku dni 4. února 2008 dle cen. předpisů, platných ku dni ocenění.

Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.

Podklady pro ocenění: LV č. 616 a snímek mapy KN pro obec Police nad Metují a katastrální území Velká Ledhuje, stavební povolení na přístavbu a rekonstrukci rod. domu čp.91 č.j. Výst. 1194/2/01/02 Šk které vydal odbor výstavby MěÚ v Polici nad Metují dne 7. ledna 2002 – dosud nezkolaudováno, prohlídka a měření se znalcem na místě samém, měřeno laserovým měřičem DISTIMAX 100, informace od spoluvlastníka PhMr. Miroslava Martince, údaje o počtu obyvatel a vybavení obce z internetu http://města.obce.cz a Malého lexikonu obcí ČR.

Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 11. května 2008 za přítomnosti objednavatele posudku, místního znalce a autora této bakalářské práce.

Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ku dni 4. února 2008.

39

3. 2. 1 Obsah ocenění Rozestavěný rodinný dům č.p. 91 Venkovní úpravy Přípojka vody Přípojka kanalizace Přípojka elektro Plynová přípojka Domácí regulátor Pilíř pro HUP Plotová vrata Pozemky Stavební parcela č. 141 Přilehlá zahrada č. 959/4 Trvalé porosty Ovocné dřeviny Okrasné rostliny Rekapitulace zjištěných cen

3. 2. 2 Popis nemovitostí Dům čp. 91 se nachází v SZ, zastavěné části města, v zástavbě rodinných domů. Situován je na stavební parcele č. 141 vedené v LN jako zastavěná plocha a nádvoří. Nemovitosti sestávají z domu č.p. 91 charakteru rodinného, t.č. v přestavbě, dosud nezkolaudovaného, příslušenství domu - venkovních úprav – přípojek vody, elektro, plynu s HUP, kanalizace, plotových vrat, stavební parcely č. 141, přilehlé pozemkové parcely č. 959/4 vedené v KN jako zahrada s trvalými porosty na pozemku. Dům je t.č. v probíhající přestavbě s přístavbou započaté v r. 2002, dle výše citovaného stavebního povolení, není dokončen ani zkolaudován, venkovní úpravy představují pouze přípojky médií, zahrada je od od r. 2002 naprosto neudržovaná, zarostlá plevelem a náletem, trvalé porosty v minimálním rozsahu jsou rovněž zanedbané, neudržované. Město Police nad Metují čítá 4.270 obyvatel, nemá zpracovánu cenovou mapu

40

pozemků, lokalita se nachází v CHKO. Pozemky jsou rovinné, přístupné jednak z místní zpevněné komunikace ulice Na Sibiři, jednak ze st. silnice „Ostašské“, jsou mírně svažité k jihu, v místě jsou potřebné inženýrské sítě vč. plynu, přilehlá p.p.č. 959/4 – zahrada tvoří se stavební parcelou č. 141 s rod. domem č.p. 91 jeden, uzavřený funkční celek.

Rozestavěný rodinný dům č.p. 91

Dům je volně stojící, přízemní s podkrovím, převážně podsklepený, neobydlený, od r. 2002 v přes-tavbě, dosud nedokončené, nezkolaudovaný. Podrobný popis konstrukcí a vybavení domu je uveden níže, popis je proveden jako dokončeného domu dle současného stavu, který se liší od stavu k únoru 2008 (práce na domě po tomto datu pokračují) a dle projektové dokumentace.

Dispozice: V přízemí domu se nachází byt jednotka velikosti 2+1 s příslušenstvím, garáž pro osobní automobil o jednom stání, v podkroví dvě byt. jednotky velikosti 1 + kk rovněž s příslušenstvím. Přízemí: I.NP - Hlavní vstup do domu je přes předzahrádku a zapuštěnou verandu do vnitřní chodby, druhý vedlejší vstup plánován jako samostatný vstup pro byt. jednotku v přízemí je při garáži. Přízemí sestává z chodby s plyn. kotlem a se schodištěm do podkroví – veranda, chodba se schodištěm se nacházejí v dodatečné přístavbě, část chodby se schodištěm na zahradu a do sklepa je v půdorysu původního domu, dále se v přízemí nachází byt. jednotka o kuchyni se spíží, 2 pokojích, koupelně, WC a chodbičky k bočnímu vstupu.. Z chodbičky je přístupná garáž pro osobní automobil o jednom stání s vraty od silnice Na Sibiři i ze zahrady. Podkroví sestává ze společné chodby se sklápěcím schodištěm do volné půdy, byt. jednotky o předsíni se sklápěcím schodištěm do volného, nízkého půdního prostoru, pokoje s kuch. koutem, koupelny se sprch. koutem, WC a druhé byt. jednotky shodné dispozice.

Původní dům byl pořízen v r. 1928, převážná část prvků dlouhodobé životnosti je původní, převážná část prvků krátkodobé životnosti pochází z přestavby s přístavbou

41

započaté v r. 2002, z přestavby v r. 1965 je dochována koupelna s WC v I.NP. Opotřebení domu je stanoveno analytickou metodou, vzhledem k tomu, že některé konstrukce a práce nebyly k 4.2.2008 dokončeny (a nejsou dokončeny dosud – dům není zkolaudován) je tu uveden propočet rozestavěnosti domu k 4.2.2008. Výměry - obestavěný prostor spodní stavba původní část ((5,50x5,70)+(2,20x3,75)+(4,60x4,60)) x(2,40+0,10) = 151,90 m3 přístavba (4,45x2,95)x(2,40+0,10) = 32,82 m3 ──────────── spodní stavba celkem 184,72 m3 Vrchní stavba pův.část ((10,50x4,50)+(4,20x1,00))x((2,35x3,70)/2)= 223,68 m3 přístavba ((1,60x5,55)+(5,20x2,50))x3,25 = 71,11 m3 ──────────── Vrchní stavba celkem 294,79 m3 Zastřešení + podkroví pův.část ((10,50x4,50)+(4,20x1,00))x(0,80+3,60/2) +((5,80x1,20x6,50)x2) = 224,25 m3 přístavba ((1,60x5,50)+(5,20x2,50))x(0,80+3,60/2) = 56,68 m3 ──────────── Zastřešení celkem 280,93 m3 ───────────────────────────────────────────────────────────── Obestavěný prostor celkem 760,44 m3 Z toho

599,83 m3 160,61 m3

Původní část Přístavba

78,88 21,12

% %

Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení:

podsklepené

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Počet nadzemních podlaží:

2

Typ střechy:

šikmá nebo strmá

Velikost podkroví:

nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP

Dům:

volně stojící

Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu D, stav k 4.2.2008

01 Základy

Zřejmě základové pásy bez, nebo s neúčinnou izolací vč.

42

svislé, s izolací pouze přístavba 21% 02 Svislé konstrukce

Původní zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, přístavba z r. 2002 - 21% na tl. 30 cm

03 Stropy

Původní z 79% převážně s rovným podhledem, v části podkroví - 10% zkosený strop, nový nad přístavbou 21% nespalný s rovným podhledem

04 Zastřešení

Dřevěný krov sedlový s mansardami, běžného provedení, 79 % z r. 1928, 21% z r. 2002

05 Krytiny střech

Bramac z r. 2003

06 Klempířské konstr.

Úplné z pozinkovaného plechu parapety dosud chybí

07 Vnitřní omítky

Vápenné štukové, 65% původní, 35% nové z r. 2004, z 15% dosud chybí

08 Fasádní omítky

Vápenné štukové-podklad k nátěru z r. 2006

09 Vnější obklady

Nejsou, uvažován kabřinec

10 Vnitřní obklady

Pouze 1 koupelny a WC v I.NP z r. 1965, ostatní chybí

11 Schody

Monolitické z r. 2005, chybí obklad a zábradlí, na půdu 3x žebříkové, sklápěcí z r. 2006

12 Dveře

Hladké plné nebo prosklené z r. 2006, chybí z 15%

13 Okna

Dřevěná EURO z r. 2007

14 Podlahy obyt. místností

1 místnost v přízemí původní prkna, ostatní z r. 2005, hrubý beton, chybí vrchní vrstva a PVC

15 Podlahy ost. místností

Keramické dlažby z r. 1965 v přízemí koupelny, ostatní hrubý beton z r. 2005, chybí ker. dlažby

16 Vytápění

Plyn. kotel + radiátory Korádo z r. 2003

17 Elektroinstalace

230/400 V z r. 2006, chybí 20 % - kompletace

18 Bleskosvod

Z r. 2003

19 Rozvod vody

Studená a teplá z r. 2005 z 95%

20 Zdroj teplé vody

Bojler, dosud není

21 Instalace plynu

Zemní plyn z r.2003

22 Kanalizace

Odkanalizování ze 3 kuchyní, 3 koupelen,3 WC

23 Vybavení kuchyní

Dožitý el. sporák v I.NP, v podkroví není- úvaha plyn.

43

sporák 24 Hygienické vybavení

V I.NP vana z r. 1965, umyvadlo a WC, v podkroví chybí 2x sprch. kout a 2x umyvadlo

25 Záchod

Standardní splachovací v I.NP z r. 1965, v podkroví 2x chybí

26 Ostatní

Není krb, nejsou dosud digestoř, nejsou vestavěné skříně, není rozvod domácího a veřejného telefonu, dosud chybí odvětr. prostoru ventilátory, nejsou mříže, není rozvod antén pod omítkou, nejsou okenice

Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ───────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy, zemní práce S 0,04300 21 1,00 0,00903 01 Základy, zemní práce P 0,04300 79 0,46 0,01563 02 Svislé konstrukce S 0,24300 79 1,00 0,19197 02 Svislé konstrukce P 0,24300 21 0,46 0,02347 03 Stropy S 0,09300 90 1,00 0,08370 03 Stropy P 0,09300 10 0,46 0,00428 04 Zastřešení S 0,04200 100 1,00 0,04200 05 Krytiny střech S 0,03000 100 1,00 0,03000 06 Klempířské konstrukce S 0,00700 100 1,00 0,00700 07 Vnitřní omítky S 0,06400 100 1,00 0,06400 08 Fasádní omítky S 0,03300 100 1,00 0,03300 09 Vnější obklady S 0,00400 100 1,00 0,00400 10 Vnitřní obklady S 0,02400 100 1,00 0,02400 11 Schody S 0,03900 100 1,00 0,03900 12 Dveře S 0,03400 100 1,00 0,03400 13 Okna S 0,05300 100 1,00 0,05300 14 Podlahy obyt. místn. S 0,02300 100 1,00 0,02300 15 Podlahy ostat. místn. S 0,01400 100 1,00 0,01400 16 Vytápění S 0,04200 100 1,00 0,04200 17 Elektroinstalace S 0,04000 100 1,00 0,04000 18 Bleskosvod S 0,00500 100 1,00 0,00500 19 Rozvod vody S 0,02800 100 1,00 0,02800 20 Zdroj teplé vody S 0,01600 100 1,00 0,01600 21 Instalace plynu S 0,00500 100 1,00 0,00500 22 Kanalizace S 0,02900 100 1,00 0,02900 23 Vybavení kuchyní S 0,00500 70 1,00 0,00350 23 Vybavení kuchyní N 0,00500 30 1,54 0,00231 24 Hygienické vybavení S 0,05000 100 1,00 0,05000 25 Záchod S 0,00400 100 1,00 0,00400 26 Ostatní S 0,03000 30 1,00 0,00900 26 Ostatní Ch 0,03000 70 0,00 0,00000 ───────────────────────────────────────────────────────────── 0,929 Koeficient vybavení stavby K4

44

Výpočet koeficientu rozestavěnosti k 4.2.2008 Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku ───────────────────────────────────────────────────────────── 01 S Základy, zemní práce 0,00972 100 % 0,00972 01 P Základy, zemní práce 0,01683 100 % 0,01683 0,20663 02 S Svislé konstrukce 0,20663 100 % 02 P Svislé konstrukce 0,02527 100 % 0,02527 03 S Stropy 0,09011 100 % 0,09011 03 P Stropy 0,00461 100 % 0,00461 0,04070 04 S Zastřešení 0,04522 90 % chybí podbití římsy 05 S Krytiny střech 0,03230 100 % 0,03230 06 S Klempířské konstrukce 0,00754 85 % 0,00641 chybí plech. parapety 0,05857 07 S Vnitřní omítky 0,06890 85 % chybí omítky v části garáže a sklepa 0,02487 08 S Fasádní omítky 0,03553 70 % chybí vrchní nátěr a oprava odmrzlé spodní vrstvy 09 S Vnější obklady 0,00431 0 % 0,00000 10 S Vnitřní obklady 0,02584 65 % 0,01680 chybí obklady koupelen, WC a části kuchyně v podkroví 11 S Schody 0,04199 50 % 0,02100 chybí ker. obklad a zábradlí 12 S Dveře 0,03660 90 % 0,03294 chybí dveře z chodby do předsíně v I.NP 0,05135 13 S Okna 0,05706 90 % chybí vnitřní parapety 14 S Podlahy obyt. místn. 0,02476 0 % 0,00000 pouze podkadní betony 0,00000 15 S Podlahy ostat. místn. 0,01507 0 % pouze podkladní betony 16 S Vytápění 0,04522 100 % 0,04522 0,03445 17 S Elektroinstalace 0,04306 80 % chybí kompletace v podkroví 18 S Bleskosvod 0,00538 100 % 0,00538 19 S Rozvod vody 0,03014 95 % 0,02863 chybí část kompletace v podkroví 0,00000 20 S Zdroj teplé vody 0,01722 0 % chybí osadit zdroj 21 S Instalace plynu 0,00538 100 % 0,00538 0,03122 22 S Kanalizace 0,03122 100 % 23 S Vybavení kuchyní 0,00377 65 % 0,00245 chybí dovybavení kuchyní v podkroví 23 N Vybavení kuchyní 0,00249 100 % 0,00249 0,03499 24 S Hygienické vybavení 0,05383 65 % chybí zař. předměty v koupelnách v podkroví 25 S Záchod 0,00431 65 % 0,00280 chybí mísy se splachovačem ve 2 WC v podkroví 0,00872 26 S Ostatní 0,00969 90 % ───────────────────────────────────────────────────────────── Koef. stupně rozestavěnosti 0,854

45

Výpočet opotřebení (analytická metoda) k 4.2.2008 Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) ───────────────────────────────────────────────────────────── Stáří konstrukce není prokazatelné, opotřebení konstrukce (B/C) stanoveno odborným odhadem dle stavu konstrukce a provedení 07 S Vnitřní omítky 0,50 x 6,851 odhad 0,70 2,397850 15 S Podlahy ostat. místn. 1,763 odhad 0,75 1,322250 23 N Vybavení kuchyní 0,291 odhad 0,80 0,232800 Z roku 1928 01 P Základy, zemní práce 02 S Svislé konstrukce 03 S Stropy 04 S Zastřešení

1,969 24,170 0,70 x 10,540 0,80 x 4,761

80 80 80 80

Z roku 1965 10 S Vnitřní obklady 24 S Hygienické vybavení 25 S Záchod

0,35 x 0,35 x

1,965 4,093 0,328

43 43 43

50 50 50

1,689900 1,231993 0,098728

Z roku 2002 01 S Základy, zemní práce 02 P Svislé konstrukce 03 P Stropy 03 S Stropy 04 S Zastřešení

1,137 2,956 0,539 0,30 x 10,540 0,20 x 4,761

6 6 6 6 6

150 100 80 100 100

0,045480 0,177360 0,040425 0,189720 0,057132

3,778 0,750 5,289 0,629 0,629 3,652

5 5 5 5 5 5

80 45 40 40 40 50

0,236125 0,083333 0,661125 0,078625 0,078625 0,365200

0,50 x

6,851

4

70

0,195743

0,70 x 0,30 x

2,456 2,456 3,349

3 3 3

100 30 50

0,051576 0,073680 0,200940

Z roku 2006 08 S Fasádní omítky 12 S Dveře 13 S Okna 17 S Elektroinstalace 26 S Ostatní

2,909 3,853 6,006 4,030 1,020

2 2 2 2 2

50 70 80 45 30

0,116360 0,110084 0,150150 0,179109 0,068000

Z roku 2007 23 S Vybavení kuchyní

0,287

1

30

0,009567

Z roku 2003 05 S Krytiny střech 06 S Klempířské konstrukce 16 S Vytápění 18 S Bleskosvod 21 S Instalace plynu 22 S Kanalizace Z roku 2004 07 S Vnitřní omítky Z roku 2005 11 S Schody 11 S Schody 19 S Rozvod vody

46

150 1,050133 120 16,113341 120 4,918669 120 2,539201

Z roku 2008 24 S Hygienické vybavení 0,65 x 4,093 0 50 0,000000 25 S Záchod 0,65 x 0,328 0 50 0,000000 ───────────────────────────────────────────────────────────── Opotřebení analytickou metodou 34,76%

3. 2. 3 Ocenění (§ 5) Typ stavby "D" (příloha č. 6) 1.900,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví (nad 2/3) x 1,100 ──────────────────── Základní cena ZC 2.090,00 Kč/m3 Koeficienty: x 0,929 vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 x 2,031 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 3.095,58 Kč/m3 Obestavěný prostor x 760,44 m3 ──────────────────── Cena dokončené stavby 2.354.002,86 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,855 ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 2.012.672,45 Kč -699.604,94 Kč Snížení o opotřebení 34,76 % ───────────────────────────────────────────────────────────── 1.313.067,51 Kč Zjištěná cena - rozestavěný rodinný

3. 2. 4 Venkovní úpravy - stav k 4.2.2008 Přípojka vody Nález - potrubí ocelové DN 25 mm z veřej. vodovodního řadu z ulice Na Sibiři Výměra: 7,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 1968 = 40 r.

Předpokládaná životnost:

50 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 50 r. x 40 r. = 80,00 %

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 1.1.1) Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města)

47

340,00 Kč/m x 1,000

změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 2222) x 2,136 x 0,785 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) ──────────────────── Základní cena upravená 570,10 Kč/m Výměra x 7,00 m ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 3.990,70 Kč Snížení o opotřebení 80,00 % -3.192,56 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - přípojka vody 798,14 Kč Přípojka kanalizace Nález - potrubí kameninové DN 150 mm přes zahradu do Ostašské ulice Výměra: 30,50 m Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 2000 = 8 r.

Předpokládaná životnost:

80 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 80 r. x 8 r. = 10,00 %

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha Koeficienty: poloha K5 (příloha změna ceny Ki (příloha prodejnost Kp (příloha ──────────────────── Základní cena upravená

č. 11, pol.č. 2.1.1) č. 14, ostatní města) č. 38, kód 2223) č. 39, NA 2-5tis, sl.11)

1.180,00 Kč/m x 1,000 x 2,136 x 0,785 1.978,58 Kč/m

Výměra x 30,50 m ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 60.346,69 Kč -6.034,67 Kč Snížení o opotřebení 10,00 % ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - přípojka kanalizace 54.312,02 Kč Přípojka elektro Nález - 3 fázová, příp. NN pro rodinné domy, kabel Al 16 mm2 v zemi Výměra: 3,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 1998 = 10 r.

Předpokládaná životnost:

50 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 50 r. x 10 r. = 20,00 %

48

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 3.1.1) 140,00 Kč/m Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 x 2,104 změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 2224) prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ──────────────────── Základní cena upravená 231,23 Kč/m Výměra x 3,00 m ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 693,69 Kč -138,74 Kč Snížení o opotřebení 20,00 % ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - přípojka elektro 554,95 Kč Plynová přípojka Nález - z HUP na hranici pozemku při ulici Na Sibiři, do DN 40 Výměra: 7,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 1998 = 10 r.

Předpokládaná životnost:

40 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 40 r. x 10 r. = 25,00 %

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 4.1) 305,00 Kč/m Koeficienty: x 1,000 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 2221) x 2,139 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ──────────────────── Základní cena upravená 512,13 Kč/m Výměra x 7,00 m ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 3.584,91 Kč Snížení o opotřebení 25,00 % -896,23 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - plynová přípojka 2.688,68 Kč Domácí regulátor Výměra: 1 ks Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 1998 = 10 r.

Předpokládaná životnost:

30 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 30 r. x 10 r. = 33,33 %

49

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 4.2) 3.000,00 Kč/ks Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 x 2,139 změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 2221) prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ──────────────────── Základní cena upravená 5.037,35 Kč/ks Výměra x 1 ks ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 5.037,35 Kč -1.678,95 Kč Snížení o opotřebení 33,33 % ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - domácí regulátor 3.358,40 Kč Pilíř pro HUP Nález - na hranici pozemku v ulici Na Sibiři, prefabrikovaný, pohledový díl do 1 m2 Výměra: 1,00 m3 Výpočet opotřebení Stáří stavby:

2008 - 1998 = 10 r.

Předpokládaná životnost:

50 r.

Celkové opotřebení:

100 % / 50 r. x 10 r. = 20,00 %

Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 4.3.3) 3.780,00 Kč/m3 Koeficienty: x 1,000 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) změna ceny Ki (příloha č. 38, kód 2221) x 2,139 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ──────────────────── Základní cena upravená 6.347,05 Kč/m3 Výměra x 1,00 m3 ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 6.347,05 Kč Snížení o opotřebení 20,00 % -1.269,41 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - Pilíř pro HUP 5.077,64 Kč Plotová vrata Nález - směrem do ulice Na Sibiři, ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků původní, fyzicky dožitá Výměra: 1 ks

50

Výpočet opotřebení Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. Ocenění (§ 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 14.5) 3.420,00 Kč/ks Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,029 x 0,785 prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) ──────────────────── Základní cena upravená 5.447,26 Kč/ks Výměra x 1 ks ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 5.447,26 Kč -4.630,17 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - plotová vrata 817,09 Kč Boční plot – pouze torza plotu z plotových dílů s pletivem na ocelové sloupky do patek, díly plotu z převážné části chybí, zbylé značně prorezavělé, podobně sloupky u terénu – hodnota 0 Kč Venkovní úpravy - rekapitulace stav k 4.2.2008 _____________________________________________________________ 2.1 Přípojka vody 798,14 Kč 2.2 Přípojka kanalizace 54.312,02 Kč 2.3 Přípojka elektro 554,95 Kč 2.4 Plynová přípojka 2.688,68 Kč 2.5 Domácí regulátor 3.358,40 Kč 2.6 Pilíř pro HUP 5.077,64 Kč 2.7 Plotová vrata 817,09 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 67.606,92 Kč

3. 2. 5 Pozemky Stavební parcela č. 141 Ocenění (§ 28 odst. 2) Město: Police nad Metují, 4.270 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(4.270-1.000)x0,007414) x 1,00 = 59,24 Kč/m2

51

Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ───────────────────────────────────────────────────────────── 59,24 10.840,92 Kč č. 141 stavební RD 183 m2 Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.9.2 Chráněná krajinná oblast 2.11 Možnost napojení na plynovod

-3 % 10 % ────── 7 %

Úprava základní ceny celkem 758,86 Kč ────────────────── Základní cena upravená 11.599,78 Kč x 2,029 Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - stavební parcela č. 141 18.475,72 Kč Přilehlá zahrada č. 959/4, tvoří se stavební parcelou č. 141 jeden funkční celek Ocenění (§ 28 odst. 5) Město: Police nad Metují, 4.270 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(4.270-1.000)x0,007414) x 1,00 = 59,24 Kč/m2 Základní cena Parcela Výměra Kč/m2 ───────────────────────────────────────────────────────────── č.959/4 přil.zahrada 1.023 m2 59,24 60.602,52 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.9.2 Chráněná krajinná oblast 2.11 Možnost napojení na plynovod

-3 % 10 % ────── 7 %

Úprava základní ceny celkem 4.242,18 Kč ────────────────── Základní cena upravená 64.844,70 Kč x 2,029 Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 103.282,37 Kč Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - přil.zahrada č. 959/4 41.312,95 Kč

Pozemky - rekapitulace _____________________________________________________________ 3.1 Stavební parcela č. 141 18.475,72 Kč 3.2 Přil.zahrada č. 959/4 41.312,95 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── 59.788,67 Kč Zjištěná cena celkem

52

3. 2. 6 Trvalé porosty stav k 4.2.2008 Ovocné dřeviny Ocenění (§ 41) Druh dřeviny: jabloň - vysokokmen nebo polokmen Skupina dřevin (příloha č. 34) 21 JHKM-Vk Základní cena pro stáří 50 let 140,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) ───────────────────── Základní cena upravená 140,00 Kč/ks Počet x 2,00 ks ───────────────────── Cena dřevin bez koef. prodejnosti 280,00 Kč x 1,000 Koef. prodejnosti Kp (příloha č. 39) ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - ovocné dřeviny 280,00 Kč Okrasné rostliny Ocenění (§ 41) Název druhu: smrk Skupina rostlin (příloha č. 37) 4 Základní cena (ZC) pro stáří 15 let 7.620,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) x 1,000 Koef. polohy K5 (příloha č. 14, ostatní města) Koef.stanoviště (příl.č. 37, tab.č. 30, pol. 4) x 0,75 ───────────────────── Základní cena upravená 5.715,00 Kč/ks Počet x 1,00 ks ───────────────────── Cena rostlin bez koef. prodejnosti 5.715,00 Kč Název druhu: hloh obecný Skupina rostlin (příloha č. 37) 7 Základní cena (ZC) pro stáří 15 let 1.090,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) Koef. polohy K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 Koef.stanoviště (příl.č. 37, tab.č. 30, pol. 4) x 0,75 ───────────────────── Základní cena upravená 817,50 Kč/ks Počet x 1,00 ks ───────────────────── Cena rostlin bez koef. prodejnosti 817,50 Kč Celková cena rostlin bez koef. prodejnosti 6.532,50 Kč x 1,000 Koef. prodejnosti Kp (příloha č. 39) ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - okrasné rostliny 6.532,50 Kč

53

Trvalé porosty - rekapitulace _____________________________________________________________ 4.1 Ovocné dřeviny 280,00 Kč 4.2 Okrasné rostliny 6.532,50 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 6.812,50 Kč Rekapitulace zjištěných cen stav k 4.2.2008 REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp ───────────────────────────────────────────────────────────── 1. Rozestavěný rodinný dům 2.563.911,33 2.012.672,45 Kč 2. Venkovní úpravy 108.850,40 85.447,65 Kč 3. Pozemky 76.163,91 59.788,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812,50 6.812,50 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Cena bez opotřebení celkem 2.755.738,14 2.164.721,27 Kč vč. Kp REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp ───────────────────────────────────────────────────────────── 1. Rozestavěný rodinný dům 1.672.695,75 1.313.067,51 Kč 2. Venkovní úpravy 86.123,39 67.606,92 Kč 3. Pozemky 76.163,91 59.788,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812,50 6.812,50 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── Cena po odpočtu opotř. celkem 1.841.795,55 1.447.275,60 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN stav k 4.2.2008 _____________________________________________________________ 1. Rozestavěný rodinný dům č.p. 91 1.313.067,51 Kč 2. Venkovní úpravy 67.606,92 Kč 3. Pozemky 59.788,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812,50 Kč ───────────────────────────────────────────────────────────── 1.447.280,00 Kč Zjištěná cena celkem - zaokrouhleno

3. 2. 7 Výsledná cena Cena nemovitostí ku dni 4. února 2008 činila 1.447.280,00 Kč

54

3.3 Shrnutí praktické části práce: Praktická část navazuje na poznatky z teoretické části práce a také s ní úzce souvisí. Obsahem této části práce jsou dvě ocenění rodinných domů, první porovnávací metodou a druhé ocenění podle cenového předpisu. První ocenění se týká rodinného domu v Suchém Dole, je provedeno porovnávací metodou, podle aktuální cenové vyhlášky. Součástí dokumentu je i ocenění zděné a dřevěné kolny, pozemku a okrasných a ovocných dřevin. Cena zahrnuje i ocenění venkovních úprav jako jsou např. přípojka vody, septik, oplocení nebo ocelová vrátka. Výsledná cena tohoto souboru nemovitostí činí 1.447.430 Kč. Druhé ocenění je svojí náročností zpracování o poznání složitější, je provedeno metodou ocenění podle cenového předpisu a týká se rozestavěného rodinného domu v Polici nad Metují. Ocenění je provedeno ke dni 4. únoru 2008, samotný posudek byl vypracován v květnu 2008 v období praxe z oceňování majetku u pana Ludvíka Pivničky, odhadce nemovitostí z Police nad Metují. Součástí ocenění jsou rozsáhlé venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Cena této nemovitosti, ač to nebylo záměrem, je dosti podobná jako v předchozím případě, a to 1.447.280 Kč. Velkým pomocníkem při tvorbě ocenění se stal softwarový program NEM3000, který celou práci znatelně ulehčil. Důraz při vypracování ocenění byl kladen u těchto metod především na znalost aktuálních cenových předpisů a zákonu o oceňování majetku. Pro tržní ocenění je třeba znát především aspekty a situaci na trhu s nemovitostmi, další část práce se proto zabývá právě touto problematikou.

55

4 Analytická část

56

4 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Náchod Dostáváme se do analytické části práce, která se snaží zmapovat situaci na trhu s nemovitostmi v bývalém Náchodském okrese, nyní součástí Královéhradeckého kraje. Tvorbu této kapitoly provázelo v souvislosti se získáváním informací i několik návštěv místních realitních kanceláří a městského úřadu v Náchodě, kde ochotní pracovníci poskytli pár užitečných informací pro tuto část práce. Dozvíme se pár faktů o Náchodském okresu, nahlédneme do cenové mapy města Náchoda a přilehlých obcí, také se seznámíme se současnou situací na trhu s nemovitostmi, s cenami domů, bytů a pozemků a s výhledem situace do budoucna.

Okres Náchod

57

4. 1 Charakteristika okresu Území a poloha Okres Náchod leží v severovýchodní části Královéhradeckého kraje. Přibližně polovinou své hranice sousedí s Polskem, na jihu s okresy Hradec Králové a Rychnov nad Kněžnou ze západu pak s okresem Trutnov.

Rozloha Jeho rozloha činí téměř 17,9 % z celkové plochy kraje. Ze 61,7 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 64,4 % zabírá orná půda a 29 % trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 27 % plochy okresu.

Města Mezi největší města Náchodského okresu patří: Jaroměř, Náchod, Nové Město nad Metují, Broumov, Česká Skalice, Hronov, Police nad Metují, Červený Kostelec a Teplice nad Metují.

Obyvatelstvo Meziročně v Královéhradeckém kraji byl nárůst obyvatel o 0,2%, což v absolutních číslech představuje 1 275 obyvatel. V okrese Náchod se narodilo 1 157 a zemřelo 1 120, přistěhovalo 1 219 a vystěhovalo 1 247 obyvatel. Celkem došlo k nárůstu o 9 obyvatel.

Ekonomická charakteristika K 31.3.2007 bylo z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno do registru ekonomických subjektů 24.662 podnikatelských subjektů, to představuje 19,6 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. 84,7 % tvořily fyzické osoby a 15,3 % právnické osoby. V členění podle odvětvové činnosti tvořily z celkového počtu 13,9 % podniky zabývající se průmyslem, 13,1 % tvořily stavební podniky, 9,5 % zemědělské podniky, ale nejvíce, 63,5 % podniky zabývající službami.

Cestovní ruch Velká část návštěvníků Náchodska směřuje do Teplicko-adršpašských skal a dalších přírodních rezervací pískovcových útvarů jako například Broumovské stěny, ke stolové

58

hoře Ostaš, na Křížový vrch, Borek a Kočičí skály. Přírodní rezervace Babiččino údolí je ukázkou harmonicky vytvářené krajiny s kulturní památkou, Dubno u České Skalice je nejseverněji se vyskytujícím zbytkem lužního lesa. K nerostnému bohatství kraje se řadí především minerální prameny, které vyvěrají v Náchodě – Bělovsi a Hronově, rašelinové slatiny se nacházejí v okolí Velichovek spolu s lázněmi stejného jména. Nejen za přírodními krásami a do lázní přijíždějí návštěvníci z tuzemska i ciziny. I bohatství kulturních památek především benediktinský klášter v Broumově, zámky v Náchodě, Novém Městě nad Metují, Opočně a Ratibořicích, dřevěný kostelík ve Slavoňově, pevnost Josefov, pevnosti z roku 1938 a další lákají k návštěvě tohoto malebného koutu naší republiky. 20)

4. 2 Situace na trhu Na vývoj trhu s nemovitostmi mají vliv zejména socioekonomické předpoklady regionu, jako je výše průměrné mzdy, nezaměstnanosti nebo i návyky bydlení. Pozitivní vliv východočeských metropolí se podepisuje i na rozvoji Náchoda, tržní ceny starších bytů i tržní nájemné však zpomalily tempo růstu a ve 4. čtvrtletí roku 2008 zaznamenáváme jejich stagnaci. Tržní ceny bytů a tržní nájemné jsou však stále podprůměrné. Pokud se bude zlepšovat celkově problematické dopravní napojení Náchodska, lze očekávat i další růst.

4. 3 Ceny bytů a nájemného v Náchodském okrese Tržní cena standardního bytu je přibližně1 226 000 Kč (družstevní i osobní vlastnictví - podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%)

Index měsíční změny ceny bytů je 0,52 % (což by ročně znamenalo 6,42 %). Tento ukazatel vychází z vyhodnocení vývoje tržních cen bytů a nájemného v daném městě k datu jeho vydání a vychází z pravidelných čtvrtletních (v případě Prahy měsíčních) závěrek. U menších měst, kde není možné získat v krátké době dostatečné množství údajů, je zohledněn i vývoj v nedalekém větším městě . Index měsíční změny odpovídá aktuální situaci a jeho okamžitá výše nemusí odpovídat celoročnímu vývoji. 20)

http://www.komora.cz/hk-cr/inmp/knihovna-informaci-pro-podnikani/regionalni-informace/krajecr/kralovehradecky-kraj-h/art_22638/okres-nachod.aspx (12.2.2009)

59

Tržní nájemné standardního bytu činí 5304 Kč (cena za metr čtvereční je 78 Kč). Jde o nájemné, vznikající na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku. Jde o tržní cenu pro zvolený standard bytu, tj. cenu, za kterou je možné byt za obvyklých podmínek v daném místě pronajmout.

Index měsíční změny nájemného je -0,25 % (což by ročně znamenalo: -2,96 %). Definice je stejná jako u indexu měsíční změny ceny bytu.

Regulované nájemné standardních bytu je průměrně 2 247 Kč (cena za metr čtvereční je 33 Kč) Jedná se o nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který nabyl účinnosti 31. března 2006. Ve své první části upravuje možnost jednostranného zvyšování nájemného z bytu, které je možné uplatnit během čtyřletého období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010. Reálně se jedná o nájemné dočasné a maximální pro tuto skupinu bytů, pokud nebylo sjednáno nebo změněno na základě dohody stran jinak. Hodnota je stanovena na základě aktuálně platného sdělení MMR a jeho příloh. 21)

21)

http://cenybytu.idnes.cz/cbbyty.asp?kraj=8&oblast=101 (16.2.2009)

60

4. 4 Vývoj průměrných cen bytů na Náchodsku - vývoj cen od září roku 2008 do března roku 2009

61

Ačkoli po odstartování krize v USA klesly ceny nemovitostí během tří měsíců i o desítky procent, od prosince 2008 již je na trhu znát, že se situace stabilizovala. Možná lokálně ještě ceny o pár procent poklesnou, ale v dlouhodobém trendu to bude mít pouze minimální vliv na výhodnost této investice. Dá se totiž předpokládat, že se ceny během pár let nejen vrátí na úrovně podzim 2008, ale půjdou ještě výše. 22)

22)

http://www.realitymorava.cz/informace/statistiky?switch=0&sort=cena&okres=10053605 (7.3.2009)

62

4. 5 Cenové rozpětí nemovitostí a pozemků v Náchodském okrese k 12. 3. 2009

Vesnické rodinné domky

349 000 Kč – 3 490 000 Kč

Městské rodinné domky

435 000 Kč– 6 610 000 Kč

Činžovní domy

2 590 000 Kč – 4 750 000 Kč

Budovy Restaurací

499 000 Kč – 3 470 000 Kč

Byty 1+kk

590 000 Kč – 1 230 600 Kč

Byty 2+1

549 000 Kč – 1 780 000 Kč

Orná půda

za 9 Kč/ m2

Louky

od 9 Kč/ m2 do 580 Kč/ m2

Stavební parcely

od 21 Kč/ m2 do 1 713 Kč/ m2

Pozemek Byty nové Byty starší Nájmy – byty starší

23)

jednotka Kč/ m2 Kč/ m2 Kč/ m2 Kč/byt/měsíc

centrum 1200 18000 12500 7000

http://vychodo.ceskereality.cz (12.3.2009)

63

23)

širší centrum 1000 16000 12000 6800

okrajové 600 14000 11000 5500

4. 6 Cenová mapa Tento dokument, který byl pro tuto práci zapůjčený na městském úřadě v Náchodě, nese název DOPORUČENÉ CENY POZEMKŮ - NÁCHOD, jelikož nebyla městem odsouhlasena, není tedy součástí aktivních cenových map na našem území. Cenová mapa byla zpracována na základě objednávky Města Náchod v období 12. 2002.

Použité podklady :

•

cenová mapa města Náchod zpracoval AURIJM s.r.o. - VII. 1993

•

Územní plán sídelního útvaru Náchod zpracoval URBAPLAN, spol. s r.o. - X. 1997 schválený - VII. 1998

•

Změny ÚPSÚ Náchod zpracoval URBAPLAN, spol. s r. o. v roce 2001/2002

•

Mapové podklady 1 : 5 000 Kartografie - strav r. 2002

•

Statistické údaje cen pozemků a bytů v ČR 2002

Dále bylo přihlédnuto k aktuální cenové situaci, celkovému vývoji hospodářské situace, vývoji kupní síly, inflaci apod.

Cenová mapa je zpracována pro celé správní území města (jeho zastavitelné území), členěné po urbanistických obvodech.

Stanovuje ceny pro: •

stavební pozemky zastavěné

•

stavební pozemky nezastavěné, ale určené k zastavění schválenou územně plánovací dokumentací nebo platným územním rozhodnutím

Doporučené ceny pozemků města Náchoda je informativní podklad, konkrétní ceny ovlivňují aktuální tržní mechanismy.

64

Centrum města Náchoda 1 – cenová mapa z roku 1993

65

Centrum města Náchoda 1 – cenová mapa z roku 2002

66

Centrum města Náchoda 2 – cenová mapa z roku 1993

67

Centrum města Náchoda 2 – cenová mapa z roku 2002

68

Obce Lipí a Jizbice nedaleko Náchoda – cenová mapa z roku 1993

69

Obce Lipí a Jizbice nedaleko Náchoda – cenová mapa z roku 2002

70

4. 7 Význam cenové mapy pro města

Definice cenové mapy: „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami.“

Do cenové mapy pozemků se ze zákona zapisují tržní ceny, získané z kupních smluv, ostatní parcely, které ten rok nebyly prodány, se oceňují metodou srovnání. V případě prodeje nemovitostí slouží cenové mapy a ceny pozemků v nich uvedené jako informace a neomezují výši smluvní ceny, jako indikátor však jednání o tržní hodnotě nemovitosti ovlivňují. Kromě nastavení tržních cen slouží cenové mapy odhadcům ke stanovení ceny pozemku, která je základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí. V případě, že pozemek je součástí dědického vypořádání, je cena uvedená v cenové mapě základem pro dědickou daň a může sehrát svoji roli například i při vyvlastnění pozemků, neboť v tomto případě je náhrada placena v souladu s cenovou mapou.

Cenová mapa jako obecně uznávaný celoplošný materiál o cenách pozemků slouží i jako oceňovací podklad pro jednání s bankovními ústavy o zárukách v podobě obecních pozemků na jednotlivé úvěry. Svojí všeobecnou dostupností je cenová mapa významnou pomůckou pro investory, pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu s nemovitostmi a nepřímo přispívá k podpoře urbanistické a investiční politiky města. Pokud obec vydala cenovou mapu stavebních pozemků, je povinností oceňovatele ji použít.

Obce každoročně doplňují obecně závaznou vyhláškou cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků a informují ministerstvo financí o platnosti mapy za účelem zveřejnění v Cenovém věstníku. Aktivní mapu udržuje přibližně 18 obcí a měst v ČR. Mezi největší patří Praha, Brno, Ostrava, Olomouc, Mladá Boleslav, Most a Zlín. 24)

24)

dokument Městského úřadu v Náchodě

71

4. 8 Marketingový výhled Co se týče cen nemovitostí v Náchodě a jeho okolí, až do podzimu tohoto roku, byly opravdu vysoké. Bylo to způsobeno menší nabídkou a větší poptávkou. Takže bylo otázkou času, kdy ceny opět klesnou. Samozřejmě se na poklesu cen podepisovala všude zmiňovaná hospodářská krize, ale jak uvedli někteří pracovníci realitních kanceláří na Náchodsku, ceny by stejně klesly – byla to jen otázka času.

To, že se byty prodávaly za vyšší ceny, bylo také způsobeno tím, že banky půjčovaly i méně bonitním klientů, než je tomu dnes. Když ale porovnáme banky v zahraničí - např. v USA a v ČR, stále byly podmínky pro získání u našich bank mnohem přísnější. Ceny nemovitostí na Náchodsku se samozřejmě liší podle lokality. Obecně řečeno - směr Náchod - Hradec Králové jsou ceny vyšší než směr Náchod - Broumov. Rozdíly jsou statisícové.

Co se týče aktuální situace, ceny nemovitostí samozřejmě klesly a trh se maličko zbrzdil. Lidé, kteří chtějí koupit, totiž čekají, že ceny ještě klesnou a ti, kteří chtějí prodat, čekají, že se ceny dostanou na stejnou úroveň na které byly. Obě možnosti se jeví špatné. Ceny už se na stejnou úroveň nedostanou a další pokles může být jen minimální. To, že ne každý, kdo si chce vzít na financování koupi nemovitosti hypotéku, ji dostane, se na cenách a prodeji nemovitostí také promítne.

Budou se také stále více rozevírat nůžky mezi novým a starším bydlením. Pryč jsou doby, kdy panelákový byt stál skoro stejně jako byt v novostavbě. Letos přestávají platit obecná doporučení držet či koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující bude detailně upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně hodnocený poměr ceny a kvality bydlení.

72

4. 9 Shrnutí analytické části práce: Závěrečná část bakalářské práce je věnována analýze trhu s nemovitostmi v okrese Náchod. Jsou zde uvedeny základní informace o okrese, o aktuální situaci na trhu a také o předpokládaném vývoji cen nemovitostí. Dále je tu přehled o vývoji cen bytů a nájmů a cenové rozpětí pozemků a nemovitostí v okrese Náchod. Velká část se zabývá cenovou mapou města Náchoda a přilehlých obcí, kde je zobrazen vývoj cen pozemků v této lokalitě. Z této části práce získá případný kupující jakékoliv nemovitosti užitečné informace k danému předmětu své koupě a také je zde pár cenných poznámek, které by mohly napomoci při tvorbě tržního ocenění nemovitosti v této oblasti.

73

5 ZÁVĚR

V této části práce se pokusím o shrnutí a zhodnocení poznatků plynoucích z přečtení této bakalářské práce.

V teoretické části jsou uvedeny základní pojmy, se kterými se setkáme i v další části práce a jsou dále využity při tvorbě ocenění. Seznámili jsme se tu s cenou stanovenou podle cenového předpisu, jakým způsobem oceňujeme, pro jaké účely se takovéto ocenění využívá a v jakých konkrétních případech toto ocenění použijeme. Práce se stručně zmiňuje o zákonu o oceňování majetku a především o novele vyhlášky a jejich změnách pro tento rok. Pro zájemce, který by chtěl mít přehled o nových změnách oproti stávající a téměř rok a půl staré vyhlášce, je tato část práce určitě užitečná a nalezne zde podstatné informace důležité např. pro ocenění rodinného domu novou porovnávací metodou.

Stěžejní částí bakalářské práce je praktická část, která je zaměřena na dvě ocenění rodinných domů, přilehlých vedlejších budov, venkovních úprav, rozestavěných částí, trvalých porostů a pozemků. První ocenění se týká rodinného domu v Suchém Dole, které je provedeno porovnávací metodou, aktuální právě podle nové cenové vyhlášky. Součástí hlavní nemovitosti je i ocenění zděné a dřevěné kolny, pozemku a okrasných a ovocných dřevin. Výsledná cena tohoto souboru nemovitostí činí 1.447.430 Kč. Druhé ocenění je podstatně složitější a týká se rozestavěného rodinného domu v Polici nad metují, oceněného podle cenového předpisu 3/2008 z minulého roku, kde se současně oceňují i venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Toto ocenění vzniklo za spolupráce s odhadcem nemovitostí panem Ludvíkem Pivničkou, který mě uvedl do dané problematiky a na celou tvorbu ocenění dohlížel. Celková cena nemovitostí k 4. únoru 2008 činila paradoxně téměř jako v předchozím ocenění 1.447.280 Kč. Obě tyto ocenění vznikly částečně za pomocí softwaru NEM3000, do kterého jsem měl možnost nahlédnout a seznámit se s touto tvorbou ocenění. Překvapilo mě, co všechno lze jeho pomocí ocenit a v jakém časovém intervalu vyhotovit.

74

Náročnost vypracování závisí podle mého úsudku spíše na technických znalostech oceňovaných objektů, přičemž nejdůležitějším elementem ocenění se mi jeví práce v terénu a s tím spojené získání podkladů pro vypracování ocenění. Po získání těchto údajů se samotné ocenění odehrává za stolem u počítače, ale při použití programu k oceňování, kterých je na trhu k dostání hned několik, lze si tuto práci podstatně ulehčit a časově zkrátit, ačkoliv ocenění každé položky souboru nemovitostí zabere nemalou chvíli, je to ve srovnání několika strávených hodin nad vyhláškou časově rychlejší. Samozřejmě nesmím zapomenout na fakt, že lze práci zpracovat svědomitěji a přesněji po konzultaci nebo pod dohledem člověka znalého oboru s mnohaletou praxí v oceňování.

V analytické části práce jsem se snažil seznámit čtenáře s vývojem cen na trhu s nemovitostmi v bývalém okrese Náchod, nyní součástí Královéhradeckého kraje. Jsou zde uvedeny užitečné informace o okresu, vývoji cen bytů v uplynulém roce a možné dopady celosvětové hospodářské krize na trh s nemovitostmi. Přínosem pro některého zájemce o tuto práci mohou být uvedené cenové mapy města Náchoda a přilehlých obcí, které se ve veřejném dokumentu neobjevily a informace o budoucím vývoji trhu s nemovitostmi.

Na úplný závěr bych se rád zmínil o faktu, že byly některé informace občas dost těžce získatelné a ne každý, s kým jsem se během hromadění podkladů setkal, byl natolik ochotný a vstřícný mi pomoci. Věřím, že se mi však podařilo danou problematiku zpracovat jistým osobitým způsobem, informovat čtenáře o perspektivách studovaného problému a také svědomitě vypracovat něco, co může sloužit jako podklad pro práci jiným zájemcům v oblasti oceňování nemovitostí.

75

6 Přehled použitých zdrojů Literatura 1. Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde, Praha 1994, ISBN 80-7201-441-2 2. Orth P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101 3. Hebáková O.: Oceňování nemovitostí, nakladatelství SNTL ve spol. vydání s nakladatelstvím ALFA, Praha 1976, ISBN 04-331-76

Internetové stránky − http://www.znalecky.cz/ocenovani-nemovitosti-pro-bydleni − www.tomasdolezal.com/ocenovaninemovitosti − www.ocenovaninemovitosti.cz − http://www.vakinfo.cz/legislativa/ − http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp − http://nahlizenidokn.cuzk.cz − http://vychodo.ceskereality.cz − http://www.komora.cz/ − http://cenybytu.idnes.cz − http://www.realitymorava.cz/informace/statistiky − http://vychodo.ceskereality.cz

Právní předpisy − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, − Vyhláška č. 456/2008 Sb., novela vyhlášky č. 3/2008 Sb.

Ostatní zdroje Informace z realitních kanceláří v Náchodě Informace od odhadce nemovitostí p. Ludvíka Pivničky, Police nad Metují Dokument: Doporučené ceny pozemků – Městský úřad v Náchodě, Náchod 2002

76

7 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 1

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 106

Výměra [m2]:

130

Katastrální území:

Suchý Důl 759333

Číslo LV:

139

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 69

Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

František Remeš

Hynčice 38, Hynčice, 549 83

1/2

Zlata Slezáčková

Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, 544 01

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název rozsáhlé chráněné území Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod

77

Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 2

Informace o parcele Parcelní číslo:

42

Výměra [m2]:

816

Katastrální území:

Suchý Důl 759333

Číslo LV:

139

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

trvalý travní porost

Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

František Remeš

Hynčice 38, Hynčice, 549 83

1/2

Zlata Slezáčková

Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, 544 01

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

84089

816

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod

78

Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 3

Informace o budově č.p.:

69

Část obce:

Suchý Důl

Číslo LV:

139

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Suchý Důl 759333

Na parcele:

st. 106

Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

František Remeš

Hynčice 38, Hynčice, 549 83

1/2

Zlata Slezáčková

Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, 544 01

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod

79

Snímek z katastru nemovitostí

Příloha č. 4

Snímek z katastru nemovitosti parcely č. 106 a č. 42 a budovy č. p. 69, Suchý důl

80

Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 5

Informace o parcele Parcelní číslo:

959/4

Výměra [m2]:

1023

Katastrální území:

Velká Ledhuje 725340

Číslo LV:

616

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Jméno

SJM

Adresa

PhMr. Miroslav Martinec

Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, 400 01

PhMr. Jitka Martincová

Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, 400 01

Název rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

72511

558

75001

465

Omezení vlastnického práva Věcné břemeno vedení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod

81

Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 6

Informace o budově č.p.:

91

Část obce:

Velká Ledhuje

Číslo LV:

616

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Velká Ledhuje 725340

Na parcele:

st. 141

Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Martinec Miroslav PhMr. a Martincová Jitka PhMr.

SJM

PhMr. Miroslav Martinec

Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, 400 01

PhMr. Jitka Martincová

Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, 400 01

Způsob ochrany nemovitosti Název rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod

82

Snímek z katastru nemovitostí

Příloha č. 7

Snímek z katastru nemovitosti parcely 959/4 a budovy č. p. 91, Police nad Metují – Velká Ledhuje

83