Oceňování budov v centrech měst

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Oceňování budov v centrech měst Bakalářská práce

Autor:

Přemysl Boehm oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort Ph.D.

Duben 20

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 26. 4. 2009

Přemysl Boehm

2

Poděkování Je příliš dlouhá řada lidí, které bych měl na tomto místě jmenovat, ale za trvalou podporu během studia chci poděkovat Bc. Karle Kučerové Bc. Jarce Polívkové Bc. Josefu Bartovi Ing. Petru Ortovi Ph.D.

3

Anotace Tato práce má dvě části, první část je teoretická, ve které jednoduše objasňuji principy jednotlivých metod oceňování, druhá část je ryze praktická, z reálného ţivota, a bude slouţit při investičním rozhodování mého klienta, na základě přesných informací.

4

Annotation Following work is consisting of two parts. First part is just theory easily specify principles of different approaches and methods to estimate property value. Second part is from really life, and allows my client to make informed and well based decision in his investment.

5

obsah Prohlášení ......................................................................................................................... 2 Poděkování ....................................................................................................................... 3 Anotace ............................................................................................................................. 4 Annotation ........................................................................................................................ 5 Úvod ................................................................................................................................. 8 1. Oceňování budov v historických centrech měst ........................................................... 9 1.1. Podstata oceňování ................................................................................................ 9 1.1.1. Trocha historie ................................................................................................ 9 1.1.2. terminologie a definice ................................................................................. 10 1.2. Oceňování nemovitostí ........................................................................................ 11 1.3. Metody oceňování na trţních principech............................................................. 12 1.3.1 Porovnávací (srovnávací) metoda ................................................................. 12 1.3.2 Příjmová (výnosová) metoda ......................................................................... 15 1.3.3 Nákladová metoda ......................................................................................... 17 1.4. Oceňování budov ................................................................................................. 19 2. Odhady ....................................................................................................................... 20 2.1. Zadání .................................................................................................................. 20 2.2. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví ................................................................ 21 2.3. Stanovení dosaţitelných cen bytových jednotek ................................................. 21 2.3.1. Expresní ocenění .......................................................................................... 22 2.3.2. Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 23 2.3.3. Rekapitulace ................................................................................................. 26 2.4. Stanovení ceny rekonstrukce ............................................................................... 26 3. Vyhodnocení výsledků ............................................................................................... 27 3.1. Jiný pohled........................................................................................................... 28 4. Stanovení maximální ceny rekonstrukce .................................................................... 29 Závěr ............................................................................................................................... 30 seznam pouţité literatura ................................................................................................ 31 Přílohy ............................................................................................................................ 32 Příloha č. 1 .................................................................................................................. 32 příloha č. 2 .................................................................................................................. 34 příloha č. 3 .................................................................................................................. 36 6

příloha č. 4 .................................................................................................................. 38 příloha č. 5 .................................................................................................................. 40 Příloha č. 6 .................................................................................................................. 41 Příloha č. 7 .................................................................................................................. 43 Příloha č. 8 .................................................................................................................. 44 Příloha č. 9 .................................................................................................................. 46

7

Úvod Téma Oceňování budov v historických centrech měst jsem si vybral, jelikoţ se s tímto problémem setkávám denně ve své profesi hypotečního makléře. Bakalářská práce nemá přestavovat vědecké dílo vymýšlející nové metody oceňování, spíš naopak, chci jednoduše popsat pojmy a metody stávající a v praktické část jak si musím mnohdy pomoci. Práce má několik příloh, některé přesahují více stran, pro lepší přehled jsou uvedeny v obsahu jako podkapitoly. K vytvoření těchto příloh jsem musel v některých případech pouţít skeneru a tím utrpěla jejich kvalita prosím omluvte ji.

8

1. Oceňování budov v historických centrech měst 1.1. Podstata oceňování 1.1.1. Trocha historie Oceňování je činnost, kterou lidstvo provádí vlastně od pradávna. Ocenit lze prakticky vše – statky hmotné i nehmotné. Důvodem tohoto úsilí byla vţdy potřeba zjistit hodnotu majetku a to ať byl pouţit pro směnu – hrnec za obilí, dcera za velbloudy, látky za koření. nebo pro vyjádření postavení vlastníka v tehdejší společnosti. V současné době jsme zvyklí vyjadřovat trţní hodnotu penězi coţ vytváří všeobecný názor, ţe tato trţní hodnota je cena.. Cena, dnes vyjádřená penězi, je vytvořena na trhu. Tato cena však nemusí být vţdy vyjádřena penězi, jak tomu zřejmě v historii bylo – směnný obchod. Trţní hodnota je určována časem a místem. Uvědomme si například, ţe pro starověkého člověka ţijícího u Baltu představoval jantar jen hezký kamínek slouţící mu ke zdobení se, neţ přišel na to, ţe v jiných krajích je natolik vzácný, ţe jej můţe vyměnit za pro něj ţivotně důleţité a nedostupné věci – obilí, nástroje, zbraně. V tomto momentě tento člověk začal přemýšlet, kolik kamínků bude ochoten či nucen dát za meč, pytel obilí, látku na šaty, nevěstu atd. Z výše uvedeného jasně vyplývá – jantar na Baltu představuje jen malou hodnotu, jelikoţ je ho v daném místě dostatek, a cena na trhu v tomto místě je nízká. Odvezl-li ho však do zemí kde byl vzácný, směnil jej za zboţí, které se v baltské oblasti nevyskytuje, tedy vzácné a drahé. Tímto se potvrzuje teorie o trţní hodnotě určované místem.V tomto okamţiku přichází na řadu role času – od našeho známého Balťana okoukali jeho šikovnou směnu a začali obchod s jantarem také, čímţ se mohlo stát, ţe došlo k nasycení trhu a cena tak šla dolu. Porovnávací metoda přestala platit, co dostal Balťan za jantar včera, dnes jiţ neplatí. Nedělal tedy nic jiného, neţ ţe zjišťoval hodnotu svého majetku – a to takového, který byl ochoten směnit. V počátku mohly být jeho představy mylné, ale po rozběhnutí trhu s jantarem byly určitě vytvořeny určité standardy pro obchod s jantarem. Z toho vyplývá, ţe chceme-li něco ocenit na trţních principech, je nutná podmínka existence trhu s danou komoditou. Jestliţe tento neexistuje není moţné zjistit jeho trţní hodnotu. Zcela analogicky z tohoto vyplývá, ţe v oceňování budov v historických částech měst hraje místo podstatou úlohu. Zpravidla centrum bývá draţší neţ okrajové části, ale nemusí tomu tak být vţdy. 9

1.1.2. terminologie a definice I v běţném ţivotě se setkáváme s pojmy hodnota, tržní hodnota, tržní cena, cena obvyklá, tyto pojmy se běţně zaměňují a příliš to nikomu nevadí, rozdíl se pokusím jednoduše vysvětlit. V podstatě vše co je hodnota vyjadřuje předpokládanou cenu. Tento předpoklad můţe stanovit odhadce podle cen jiţ dosaţených na trhu v minulosti mezi skutečnými prodávajícími a skutečnými kupujícími, pak mluvíme o tržní hodnotě Tržní cenu nemůţe nikdo odhadnout, ta vznikne aţ v konkrétním čase na konkrétním místě mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím. Aby to nebylo jednoduché, je tu ještě cena obvyklá, a tato cena zase vlastně vyjadřuje tržní hodnotu. Zde si musím pomoci definicí z českého zákona o oceňování. Cituji: 1Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvaţují všechny okolnosti , které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají zvláštní vlivy mimořádných okolností trhu. osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího , ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové , rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Pro lepší objasnění uvedu ještě jednu definici, tentokrát podle Evropského práva. Cituji: 2Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji.

1

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH

PRINCIPECH 2

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH

PRINCIPECH

10

1.2. Oceňování nemovitostí V prvé řadě si uvědomme co je to nemovitost. Můţeme vymýšlet spoustu sloţitých definicí. Jednoduše řečeno je to však vše, co je zapsané v katastru nemovitostí. Na kaţdou zapsanou nemovitost existuje List vlastnictví a je zanesena v katastrální mapě. Jedná se o pozemky a stavby pevně spojené se zemí. Obráceně však můţeme říci, ţe ne kaţdá stavba, která je pevně spojená se zemí, je nemovitostí, jestliţe není evidována v katastru nemovitostí, právně neexistuje, a jestliţe něco neexistuje, nemůţe to být nemovitostí. Předchozí věta se můţe zdát zbytečná, ba i banální. Ze své praxe však znám mnoho případů, kdy se majitel nemovitostí domnívá, ţe garáţ či dílna nacházející se na jeho pozemku u rodinného domu hodnotu nemovitosti zvyšuje, ale opak je pravdou. Nezapsaná, tzv. „černá“ stavba, naopak hodnotu této nemovitosti sniţuje a to o náklady na její odstranění, v lepším případě o náklady na její legalizaci. Nemovitosti můţeme ocenit v zásadě dvěma způsoby: 1. oceněním dle cenového předpisu (zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a následných prováděcích vyhlášek) - znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem. Pouţívá se zejména při prodeji nemovitosti, neboť zákon ukládá prodávajícímu odvést daň ve výši 3% z prodejní ceny nebo ceny stanovené znaleckým posudkem, podle toho, která je vyšší. Tyto ceny se mohou diametrálně lišit. Prodejní cena nemovitosti vytvořená trhem, bude podstatně vyšší v Praze, neţ prodejní cena obdobné nemovitosti v Hrobu u Teplic, kdeţto cena stanovená znaleckým posudkem nemusí rozdíl lokalit, a tedy i rozdíl v trţní ceně zcela přesně postihnout, jelikoţ vychází z pevně stanovených pravidel. Pouţití cenového předpisu je vhodné zejména vţdy, kdyţ potřebujeme oporu v zákoně. Mimo jiţ zmíněnou povinnost při odvodu daně, mohu uvést např. vypořádání dědictví. 2. oceněním na tržních principech - odhad trţní hodnoty vypracovaný certifikovaným odhadcem. Základní podmínkou pro pouţití tohoto způsobu ocenění je existence trhu s nemovitostmi, případně trhu s nájmy těchto nemovitostí. Metody pouţívané při oceňování na trţních principech se u nás vyvíjejí od 90. let minulého století tak, jak se rozvíjel trh s nemovitostmi. 11

Pouţívají se všude tam, kde zájemce potřebuje, z jakéhokoliv důvodu, zjistit trţní hodnotu určité nemovitosti. Nejčastějším zájemcem o odhad trţní hodnoty jsou, z pohledu mé praxe, hypoteční banky, které tak zjišťují zástavní hodnoty nemovitostí slouţících jako záruka k hypotečním úvěrům.

1.3. Metody oceňování na tržních principech 1.3.1 Porovnávací (srovnávací) metoda spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi srovnatelných parametrů, které byly jiţ prodány za srovnatelných podmínek a bezpečně známe jejich cenu, za kterou byly prodány. Z tohoto důvodu si kaţdý odhadce vytváří vlastní databázi realizovaných cen pozemků a realizovaných cen staveb. Nejbezpečnějším zdrojem informací potřebných pro vytvoření této databáze je katastr nemovitostí, ze kterého lze čerpat jak informace o dané nemovitosti, tak informace o skutečné prodejní ceně. Pravdou však zůstává, ţe i takto získaná informace o ceně nemusí být zcela pravdivá, neboť z důvodů různých daňových optimalizací můţe být v kupní smlouvě uvedena poněkud jiná cena, neţ za kterou byla nemovitost skutečně prodána. V případě, ţe odhadce nemá ve své databázi ţádnou srovnatelnou nemovitost, lze se značnou mírou obezřetnosti pouţít i nabídkové ceny realitních kanceláří, které jsou rychle a snadno dostupné a zahrnují širokou škálu různých nemovitostí. To, ţe je obezřetnost na místě, dokládám nabídkovými listy dvou různých nejmenovaných realitních kanceláří v příloze č 1. I nezasvěcenému čtenáři je na první pohled jasné, ţe tyto nabídky k porovnávací metodě nelze pouţít. Chceme-li ocenit nemovitý majetek skládající se z budovy a pozemku, postupujeme ve dvou krocích. V první řadě oceníme pozemek, v řadě druhé potom majetek jako celek, kdy informace získané při prvním kroku jsou vyuţity v kroku druhém. Pro přehlednost zpracovávaných údajů je vhodné pouţít tedy dvou tabulek. První pro ocenění pozemku a druhou pro ocenění majetku jako celku. Vzory těchto tabulek tvoří přílohu č. 2 a 3. Z přiloţených tabulek vyplývá, ţe nutných údajů je celá řada, avšak chtěl bych upozornit na porovnávací jednotku a korekci.

12

Porovnávací jednotka u pozemku je jednoznačně 1 m² plochy pozemku. U budov je stanovení této jednotky poněkud sloţitější, protoţe můţeme pouţít: a) zastavěná plocha (building area – BA) b) celková zastavěná plocha (gross floor area – GFA) c) čistá podlahová plocha (net floor area – NFA) d) čistá pronajímatelná plocha ( net rentable area – NRA) V závorkách jsou pouţity názvy v angličtině a od nich odvozené všeobecně uţívané zkratky. V praxi je nejpouţívanější jednotkou celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je také vyjádřena v m². Představuje součet zastavěných ploch všech nadzemních i podzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tuto plochu můţeme zjistit nejsnadněji, dnes třeba i elektronickým náhledem do katastrálních map, kde existuje funkce, která nám tuto plochu jednoduše vypočte. Korekce upravuje všechny korekční údaje tak, aby se z neporovnatelných staly porovnatelné. Následuje část tabulky č. 2, na které vysvětlím princip korekce.

Pořadové číslo nemovitosti

Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost 1

Porovnávaná nemovitost 2



C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1434 585 910 546 507 Prodejní cena celkem X 27 000 000 57 650 000 25 000 000 25 700 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 16991750 33470068 13562000 13690100 Cena za 1 porovnávací jednotku X 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 Datum transakce 1.3.2007 1.2.2007 1.7.2007 1.7.2007 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 22354,94505 24301,95266

Všimněme si korekce ceny po údaji o ceně a o druhu transakce. V údaji o ceně je koeficient 1, protoţe všechny transakce proběhly zhruba ve stejném období. Jak jsem jiţ v předchozí části zmínil, má čas vliv na trţní cenu. Takţe pokud by transakce s některou z porovnávaných nemovitostí proběhla v roce 2006 a byl-li v tomto období meziroční nárůst cen 10%, pouţili bychom u této nemovitosti korekční koeficient 1,1,

13

Tím bychom se dostali na srovnatelnou cenu roku 2007 i u této nemovitosti a její cena je porovnatelná s ostatními. Obdobně budeme korigovat druh transakce. V daném případě se u prvních dvou porovnávaných nemovitostí jedná o jiţ prodané objekty, a jejich prodejní cenu přesně známe, můţeme ji tedy k porovnání pouţít bez korekce. U třetí a čtvrté nemovitosti se jedná o nabídku. Předpokládáme, a zkušenosti kaţdého člověka, který v ţivotě něco prodával nebo kupoval, a nemusí jít o nemovitost, potvrzují, ţe nabídková cena zřejmě není konečná a s velkou pravděpodobností bude při uskutečnění transakce niţší. Uvedený korekční koeficient 0,9 vyjadřuje náš předpoklad, ţe konečná cena bude o 10% niţší. Při úpravách dalších korekčních údajů budeme jiţ na všechny porovnávané nemovitosti pohlíţet jako na prodané ve stejném časovém období a tudíţ srovnatelné. Tímto způsobem budeme upravovat další korekční údaje, aţ dosáhneme srovnatelných cen

za jednotku u

porovnávaných nemovitostí a cena za jednotku oceňované

nemovitosti vyjde jako matematický průměr cen nemovitostí porovnávaných. Výsledná cena oceňované nemovitosti je tedy cena za jednotku krát počet jednotek oceňované nemovitosti. Z uvedeného vyplývá, ţe kaţdá skutečně realizovaná cena na trhu svým způsobem přímo ovlivňuje odhad trţní hodnoty jiných nemovitostí. Toto si většina lidí neuvědomuje a milně se domnívá, ţe při nákupu nemovitosti financovaným hypotéčním úvěrem, můţe být zástavní hodnota nemovitosti vyšší neţ kupní cena. Toto je opravdu moţné pouze v případech, ţe prodej nemovitosti je pro nějakou skupinu výrazně zvýhodněn, většinou jde o privatizaci bytového fondu, kdy města prodávají za výhodné ceny nemovitosti svým nájemníkům. V tomto případě odhadce prodejní cenu nebere v úvahu a stanoví hodnotu obdobně jako by šlo o zástavu k jiného jinému účelu neţ je nákup nemovitosti. Jde-li o nákup nemovitosti na volném trhu, a smluvní strany se na ceně dohodli, ať prostřednictvím makléře, nebo pouze mezi sebou, a není-li transakce prováděna za jednostranně výhodných či nevýhodných podmínek, v podstatě kupující s prodávajícím vytvořili trţní hodnotu dané nemovitosti. Úlohou odhadce, ve vztahu k bance je posoudit jestli je tato hodnota vyjádřená touto cenou odpovídající trhu s nemovitostmi v daném místě, tedy zda není nadhodnocená a dále se vyjadřuje k tomu, zda je objekt vhodný k zástavě po technické stránce. Do jisté míry do této kapitoly patří také ocenění podle cenové mapy. Cenové mapy vznikají také na základě uskutečněných prodejů, jasnou výhodou je rychlost a jednoduchost vypracování ocenění, nevýhodou je to, ţe pomalu reagují na chování trhu. 14

Elektronické cenové mapy běţně pouţívají hypotéční banky, které je mají implementovány v kalkulačkách pro obchodní sluţbu, a hypotéční makléř můţe jednoduchá ocenění provést sám. Příklad takového expresního ocenění uvádím v příloze č. 4. Za povšimnutí stojí skutečnost, ţe i toto ocenění reaguje na kupní cenu. Jedná se o ocenění stejného bytu (jednoho z bytů oceňovaných v praktické části), v jednom případě je však zadána kupní cena 600 000,- Kč – výsledkem je zástavní hodnota 600 000,- Kč, v druhém případě je zadána kupní cena 717 000,- Kč a zástavní hodnota vychází také 717 000,- Kč. V obou případech je uveden odhad ceny 717 000,Kč, toto je údaj z cenové mapy, který je korigován údajem o kupní ceně z kupní smlouvy.

1.3.2 Příjmová (výnosová) metoda představuje zcela jiný pohled na zjištění trţní hodnoty nemovitosti neţ metoda porovnávací. Nezabývá se stavem nemovitosti ani místem výskytu dané nemovitosti, ale základem pro výpočet jsou budoucí příjmy plynoucí z této nemovitosti. Mluvíme-li o budoucím příjmu je zřejmé, ţe příjmová metoda je vhodná pro stanovení hodnoty nemovitosti určené ke komerčním účelům. Tato metoda je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a umoţňuje investorovi rychlým způsobem otestovat svůj investiční záměr, stejně jako celá teorie časové hodnoty peněz pomáhá testovat investiční záměry i v jiných oblastech, ať uţ se jedná o investice na kapitálových či komoditních trzích nebo o posuzování investičních projektů při zavádění průmyslové výroby. Investor se zřejmě rozhodne pro investici s nejvyšší mírou kapitalizace vloţených prostředků a v této fázi rozhodování je svým způsobem jedno, jde-li se o prostředky z vlastních či cizích zdrojů.V tomto případě by však měl mít na zřeteli riziko

s danou investicí spojené. Dále bychom mohli pokračovat o

rozhodování o tom, zda tedy investor pouţije vlastní či cizí zdroje nebo co je to pákový efekt a podobně. To se však jiţ dostáváme do teorie všeobecného investování, coţ je nad rámec této práce. Vraťme se tedy k příjmové metodě. Řekli jsme, ţe je mnohem rychlejší neţ porovnávací, ale i tak potřebujeme zjistit několik údajů, a to co nejpřesněji. Nutné údaje pro výpočet trţní hodnoty jsou v níţe uvedené tabulce.

15

Potenciální hrubý příjem vyjadřuje veškeré příjmy z nájmů (pokud půjde o nájemné z budoucích nájmů, je dobrým zdrojem vlastní databáze obvyklých nájmů) případné další příjmy přispívající k výnosu z objektu dle zásad nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného je poloţka, která vlastně vyjadřuje výši podnikatelského rizika. Velice těţko se stanovuje. Odhadce musí vycházet ze znalosti trhu s pronájmy v daném místě a čase. Dobrým zdroje je vlastní databáze obvyklých nájmů. Efektivní hrubý příjem je rozdíl mezi potenciálním hrubým příjmem a neobsazeností a ztrát vlivem neplacení nájemného. Náklady na údržbu jsou náklady na předpokládané drobné opravy v průběhu roku Náklady na pojistné vychází z uzavřených pojistných smluv, pojištění je uzavíráno na cenu reprodukční, coţ znamená cena znovupořízení shodné nemovitosti Daň z nemovitosti je daná zákonem a její výše se odvíjí od místa, účelu a kapacitních parametrů Pronájem cizích pozemků a marketing jsou poloţky, které se v nákladech mohou, ale nemusí vyskytovat. Dle jejich názvu je však zřejmé, o jaké případné nákladové poloţky by se jednalo. Ostatní provozní náklady je pomocná poloţka, do které zahrneme veškeré ostatní náklady v jiných nákladových kolonkách neuvedené Provozní náklady celkem je součet všech provozních nákladových poloţek. Provozní příjem je rozdíl mezi efektivním hrubým příjmem a provozními náklady celkem Rezervy na renovace představují významnou nákladovou poloţku. Dá se vyjádřit vzorcem rezerva na renovaci = reprodukční cena/ţivotnost. Čistý provozní příjem (net operating income – NOI) je rozdíl mezi provozním příjmem a rezervou na renovace Míra kapitalizace (return of capital - R) je zaloţena na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitostí. Tento poměr vyjádříme vzorcem: R = výnosy x 100/ cena Výnosy násobíme 100, aby kapitalizační míra vyšla v procentech, jak je obvyklé. Pokud nejsou k dispozici přesné údaje o prodejních cenách nemovitostí a příjmech z těchto nemovitostí je obtíţné stanovit kapitalizační míru. Nejjednodušší způsob je převzít údaj uvedený v oceňovacím předpise zák. č. 151/1999 Sb. O oceňování majetku. 16

Tento zákon je kaţdoročně doplňován prováděcí vyhláškou, která kromě jiného určuje kapitalizační míru. Nejčastější výpočet indikované tržní hodnoty je vzorec tzv. věčné renty, tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu, který má tvar V = NOI/R kde V je z anglického value tedy hodnota.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Potenciální hrubý příjem

840 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

5%

42 000 798 000

Náklady na údržbu

50 000

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

1 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

20 000

Provozní náklady celkem

76 000

Provozní příjem

722 0000

Rezervy na renovace

150 000

Čistý provozní příjem

572 000

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná tržní hodnota

11 440 000

Zaokrouhleno

11 440 000

1.3.3 Nákladová metoda je ve své podstatě velice „jednoduchá“, od reprodukční ceny odečteme opotřebení a to jak fyzické, tak morální. Základem pro výpočet hodnoty touto metodou je tedy reprodukční cena, a protoţe s tímto pojmem jsme se setkali jiţ v minulé metodě, je načase tento pojem vysvětlit. Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţné v současné době, za pouţití současných běţných technologií, postavit stavbu s obdobnými technickými parametry. Do této ceny však není zahrnuta cena pozemku. Otázkou však zůstává, jak tuto cenu vypočítat. Představme si, ţe stavíme zcela novou stavbu na klíč a od stavební firmy jsme dostali přesný rozpočet, zahrnující ceny prací a pouţitého materiálu. V tomto 17

případě rozpočtová cena bude cenou reprodukční a to zcela přesnou. Máme-li stanovit reprodukční cenu u budovy jiţ hotové, zřejmě nebudeme pouţívat stavební rozpočet. Pouţijeme tzv. vysoce agregovanou cenu stavby vztaţenou na 1 m³ obestavěného prostoru a vynásobíme obestavěným prostorem vyjádřeným v m³. Dostali jsme se k dalšímu pojmu „vysoce agregovaná cena“, coţ je cena zahrnující veškeré náklady na stavbu. V současné době můţeme

kalkulovat s vysoce agregovanou cenou cca Kč

5000,-/m³ při běţném standardu budovy. Přesné určení této vysoce agregované ceny můţe však být velice problematické, stejně jako můţe být problémem i velikost obestavěného prostoru, kdy je otázkou zda do obestavěného prostoru započítat i základy budovy, případně, arkýře, balkony, přístřešky a jiné výběţky budovy či nikoliv. V praxi je nejbezpečnější pouţití cenového předpisu tedy zák. č. 151/1999 Sb., jelikoţ autoři vyhlášek upřesňujících kaţdoročně tento předpis vycházejí z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, předpis však nezohledňuje místo stavby a náklady na stavbu ve velkých městech budou jiné neţ na malých a tam jiné neţ na venkově. Odhadce si pomůţe vlastní databází realizovaných nákladů na pořízení stavby. S pojmem

reprodukční

cena

se

setkáváme

i

v jiných

oblastech

například

v pojišťovnictví, kdy při pojištění budov je pojistná částka stanovena na reprodukční cenu. Současné elektronické obchodní systémy pojišťoven umoţňují na základě jednoduchého dotazníku o stavu stavby vypočítat návrh pojistné hodnoty, coţ prakticky můţeme povaţovat za reprodukční cenu. Tento způsob je, dle mého názoru, pro kaţdého smrtelníka, ten nejjednodušší, nejrychlejší a nejdostupnější. Stačí dojít na pojišťovnu a nechat si udělat návrh pojištění své nemovitosti. Nákladová metoda vůbec nezohledňuje v jaké lokalitě se budova nachází, ani stav trhu s daným typem budovy v dané lokalitě, ba ani zda budova generuje nějaké výnosy, a proto pouţít nákladovou metodu samostatně ke stanovení trţní hodnoty v trţním prostředí není vhodné. Vţdy však bude pouţita vahou 10% spolu s porovnávací a rozpočtovou metodou při zjišťování zástavní hodnoty pro účely hypotečních bank. Nezastupitelná je u budov, se kterými trh neexistuje, a v kombinaci s porovnávací a příjmovou metodou, je vhodná v případech, kdy je nutné zohlednit technický stav budovy.

18

1.4. Oceňování budov Centrum města je dané, nedá se s ním jiţ hýbat. Okrajové části měst se však rozšiřují. Budovy v centrech jsou jedinečné, a to ne jen svou historickou hodnotou, ale svým umístěním, významem-úřady, obchody apod. Budovy na okrajích měst mají tuto hodnotu podstatně niţší, jejich cenu ovlivňuje mnoho negativních faktorů, jako špatná dosaţitelnost, nízká infrastruktura, velký vliv má i sociální sloţení obyvatel dané čtvrti. Toto však nemusí platit věčně, a v mnoha případech to jiţ neplatí, protoţe centra se rozšiřují a vznikají nové obchodní centra jak nákupní ta centra sluţeb. Zejména centrály finančních institucí opouštějí centra, kde třeba zachovají své tradiční budovy, ale technologické centrály staví na volných prostranstvích na okrajích měst, vyuţívají niţších cen pozemků a sami vlastně zhodnocují okolní volné pozemky. Dále si musíme uvědomit, ţe i přesná lokace dané budovy můţe znamenat velký rozdíl v trţní hodnotě, je mnoho případů kdy se liší ceny obdobných nemovitostí na jedné straně ulice od strany druhé. Ceny na trhu

s nemovitostmi se vyvíjejí mnohem dynamičtěji a určitě

s větší volatilitou neţ na venkově. Sledujeme-li trh s nemovitostmi v přímých centrech můţeme být svědky různých paradoxů, kdy na jedné straně stojí relativně zachovalá historická budova, nejlépe památkově chráněná, a na druhé straně vybydlená ruina. S velkou pravděpodobností si ruina najde dříve kupce, a za dobrou cenu, neţ honosná historická budova. Problém bude v ekonomické vyuţitelnosti. Vzhledem k nákladné údrţbě a vysokým provozním nákladům můţe historická budova vykazovat záporný peněţní tok, tedy musí být dotována, zatím co po odstranění ruiny můţe vzniknout velice hodnotná stavební parcela na, které lze postavit lukrativní nemovitost. Toto se u nás netýká jen Prahy, znám podobné případy v Teplicích a věřím, ţe to podobně funguje i ostatních městech. Ke zhodnocení budov můţe dojít i jejich rozumnou přestavbou a změnou uţívání. V Teplicích existovala velká ubytovna pro zaměstnance Vodních staveb n.p. pak s.p. a nakonec a.s. Tato ubytovna byla postavena za dob n.p. a celá léta byla obývána zaměstnanci na montáţích aţ do likvidace a.s. Netrvalo dlouho a z ubytovny zbyl holý skelet, aţ přišel odváţný investor a začal rekonstruovat. Jak to dopadlo uvidíme v další části této práce.

19

2. Odhady 2.1. Zadání V této kapitole Vás chci uvést do problému, který skutečně řeším. Existuje skutečná nabídka viz příloha č. 5, která na první pohled vypadá velice lákavě, ale protoţe opatrnosti při posuzování investiční příleţitost není nikdy dost, poţádal mě můj dobrý klient, o nezávislé posouzení této příleţitosti. Podotýkám, ţe klient je zkušený stavitel a majitel několika nemovitostí, náklady na dokončení rekonstrukce si dokáţe spočítat sám, jde mu pouze o pohled ekonomický a to z „developerského“ hlediska, po ukončení rekonstrukce objekt rozprodá na jednotlivé bytové jednotky. Vzhledem k tomu, ţe budova nebude investorovy slouţit k pronájmu, ani nebude prodávána jako celek, není účelné oceňovat nemovitost jako celek, ale jako soubor jednotlivých bytů. Dále není třeba oceňovat pozemek pod budovou, protoţe podíl na tomto pozemku je zohledněn v cenách bytů. Zde se musím zastavit u malé nepřesnosti v nabídkovém listě realitní kanceláře, který prezentuje pozemek jako celek, ale z přílohy č. 8, je patrné, ţe je připravený geometrický plán na rozdělení pozemku s parcelním číslem (dále jen p.č.) 555 na pozemky p.č. 555/1 (zastavěná plocha/společný dvůr), pozemky p.č. 555/2, 555/3, 555/23 (ostatní plocha/ostatní komunikace) a pozemky p.č. 555/4 – 555/22 (ostatní plocha/jiná plocha). Plocha pozemku p.č. 555/1 je 1 757 m² a je v prohlášení vlastníka zahrnut do společných podílů k jednotlivým bytům, a bude tedy společně s nimi prodán. Plocha ostatních pozemků je 766,- m² a tyto nemusejí být prodány spolu s byty. V porovnání s částkami, o kterých máme rozhodnout je hodnota tohoto pozemku zanedbatelná a pro posouzení investice důleţitější vyřešit tyto úkoly. Úkoly: 1. Posoudit prodejnost vzniklých bytových jednotek 2. Stanovit dosaţitelné ceny těchto bytových jednotek 3. Stanovit maximální cenu rekonstrukce při poţadované míře kapitalizace vynaloţených prostředků 10% a při předpokládané době dokončení rekonstrukce jeden rok

20

2.2. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví Teplice se vyznačují velkým nedostatkem bytů v osobním vlastnictví, je to zřejmě způsobeno metodou privatizace bytového fondu z majetku města. K odkupu byly nabídnuty pouze menší domy ve starší zástavbě a to jako celky do podílového vlastnictví bývalých nájemníků. Jen málo domů z tohoto fondu je rozděleno na bytové jednotky. Velké sídlištní domy z poválečné výstavby město převedlo v rámci privatizace do několika velkých bytových druţstev, které v Teplicích působí dlouhou řadu let. Ceny bytů jsou v Teplicích velice diferencované, Velké byty ve starých nájemních vilách a činţovních domech na „dobré adrese“ se pohybují v rozpětí 2,5 – 4,miliony Kč, a podle dlouhotrvajících nabídek těchto bytů, lze usuzovat na mírný převis nabídky. Na druhou stranu je velká poptávka po menších či malometráţních bytech v cenách do 1,5 milionu Kč. Tato situace posuzovanému záměru vyhovuje, Jak vyplyne z dalších kapitol, prodejní ceny bytů vzniklých po dokončení rekonstrukce mohou být hluboko pod touto hranicí.

2.3. Stanovení dosažitelných cen bytových jednotek Ceny budou stanoveny na základě projektové dokumentace, prohlášení vlastníka jehoţ součástí je i schéma podlaţí. Tento materiál je příliš objemný na to, abych ho celý publikoval v této práci, pro dokreslení je k dispozici v příloze č. 6 titulní list prohlášení a schéma podlaţí, ze kterého je patrná metráţ jednotlivých bytů. K ocenění pouţiji expresní ocenění dle metodiky Hypotéční banky, a.s., (to, které zmiňuji v kapitole porovnávací metoda) a porovnávací metodu. Vzhledem k charakteru zadání mám zato, ţe pouţití expresního ocenění je v tomto případě zcela namístě, protoţe tímto způsobem dokáţi stanovit prodejní ceny, které bude banka bez výhrad akceptovat jako zástavní hodnotu pro případné financování hypotéčním úvěrem, a moţnost tohoto financování přispěje k rychlému a úspěšnému prodeji. Tuto cenu budu povaţovat za minimální. Porovnávací metodou pouze ověřím, zda není cenová mapa implementovaná v expresním ocenění příliš vzdálená realitě (v minulých letech při rychlém růstu cen se 21

to pro některé lokality stávalo), cenu získanou touto metodou budu povaţovat za maximální.

2.3.1. Expresní ocenění Ocenění je provedeno dne 12. 4. 2009 podle cenové mapy ze dne 1. 4. 2009. K tomuto datu byla mapa aktualizována podle posledního vývoje cen na trhu s nemovitostmi. Ceny jsou tedy aktuální v této chvíli a do budoucna se mohou měnit. Výsledky ocenění jednotlivých bytů a jejich souhrn je uveden v následující tabulce.

Ocenění bytů Denisova 407, Teplice - Řetenice Expresní ocenění cenovou mapou Hypotéční banky, a.s. Typy bytů dle Počet Ceny bytů dle Cena X Počet plochy bytů typu [m²] 1.PP 42,6 7 717 000,00 Kč 5 019 000,00 Kč 63,9 1 1 018 000,00 Kč 1 018 000,00 Kč 1.NP 42,6 7 732 000,00 Kč 5 124 000,00 Kč 35,1 6 605 000,00 Kč 3 630 000,00 Kč 23,1 2 390 000,00 Kč 780 000,00 Kč 42,0 1 722 000,00 Kč 722 000,00 Kč 58,6 1 951 000,00 Kč 951 000,00 Kč 80,2 1 1 310 000,00 Kč 1 310 000,00 Kč 2.NP 35,1 6 623 000,00 Kč 3 738 000,00 Kč 23,1 2 402 000,00 Kč 804 000,00 Kč 42,6 5 755 000,00 Kč 3 775 000,00 Kč 42,0 1 745 000,00 Kč 745 000,00 Kč 41,3 1 733 000,00 Kč 733 000,00 Kč 54,9 1 1 003 000,00 Kč 1 003 000,00 Kč 81,7 1 1 376 000,00 Kč 1 376 000,00 Kč 38,7 1 688 000,00 Kč 688 000,00 Kč 3.NP 35,1 6 623 000,00 Kč 3 738 000,00 Kč 23,1 2 402 000,00 Kč 804 000,00 Kč 42,6 5 755 000,00 Kč 3 775 000,00 Kč 42,0 1 745 000,00 Kč 745 000,00 Kč 41,3 1 733 000,00 Kč 733 000,00 Kč 54,9 1 1 003 000,00 Kč 1 003 000,00 Kč 81,7 1 1 376 000,00 Kč 1 376 000,00 Kč 38,7 1 688 000,00 Kč 688 000,00 Kč 4.NP 35,4 6 629 000,00 Kč 3 774 000,00 Kč 43,2 5 765 000,00 Kč 3 825 000,00 Kč 22

Cena za 1 m² plochy 16 830,99 Kč 15 931,14 Kč 17 183,10 Kč 17 236,47 Kč 16 883,12 Kč 17 190,48 Kč 16 228,67 Kč 16 334,16 Kč 17 749,29 Kč 17 402,60 Kč 17 723,00 Kč 17 738,10 Kč 17 748,18 Kč 18 269,58 Kč 16 842,11 Kč 17 777,78 Kč 17 749,29 Kč 17 402,60 Kč 17 723,00 Kč 17 738,10 Kč 17 748,18 Kč 17 473,87 Kč 16 842,11 Kč 17 777,78 Kč 17 768,36 Kč 17 708,33 Kč

39,0 42,6 41,9 73,5 48,1 23,4

1 693 000,00 Kč 693 000,00 Kč 1 755 000,00 Kč 755 000,00 Kč 1 743 000,00 Kč 743 000,00 Kč 1 1 235 000,00 Kč 1 235 000,00 Kč 1 801 000,00 Kč 801 000,00 Kč 2 407 000,00 Kč 814 000,00 Kč

Počet bytů celkem Užitná plocha všech bytů celkem[m²] Průměrná cena za 1 m² bytu Indikovaná cena budovy (suma cen všech bytů)

Nad rámec standardního výstupu

17 769,23 Kč 17 723,00 Kč 17 732,70 Kč 16 802,72 Kč 16 652,81 Kč 17 393,16 Kč

80 3641,3 17 346,06 Kč 56 918 000,00 Kč

uvádím v tabulce také cenu 1 m² uţitné plochy

jednotlivých bytů a v konečném sumáři také průměrnou cenu uţitné plochy bytu 1 m² za celou budovu. Tento údaj bude důleţitý při dalším porovnání.

2.3.2. Ocenění porovnávací metodou Pro porovnávací metodu jsem pouţil dva mě známé prodeje, a jednu nabídku viz příloha č. 7. Zelená ulice je v centru města, byty se nacházejí v panelovém domě po celkové rekonstrukci. Jankovcova ulice je v širším centru, byt se nachází v domě ve starší zástavbě na rozhraní centra a oblíbené obytné čtvrti Šanov. Poloha Denisovi ulice se dá charakterizovat také jako širší centrum na rozhraní centra a čtvrti Řetenice. Byty budou v domě po totální rekonstrukci v objektu se srovnatelným standardem s panelovým domem, i kdyţ stavebně je nosným prvkem ţelezobetonový skelet.

23

IINDIKACE TRŽNÍ HODNOTY BYTU č. 407/22, DENISOVA 407, 41501 TEPLICE POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaný majetek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek

Byt Teplice Teplice Teplice

1 Zelená ulice Teplice Teplice Teplice

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 54,9 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce X Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního Bytové domy plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a nejsou závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Po

67,4 1550000 22 997 VIII.08 1 22 997

2 Zelená ulice Teplice Teplice Teplice

49,5 1230000 24 848 XI.08 1 24 848

3 Jankovcova Teplice Teplice Teplice

60 1380000 23 000 1 23 000

Prodej

Prodej

nabídka

1 22 997 Absolutní 1 22 997 Nezjištěna 1 22 997 Bytové domy 1 22 997 Ano 1 22 997 nejsou

1 24 848 Absolutní 1 24 848 Nezjištěna 1 24 848 Bytové domy 1 24 848 Ano 1 24 848 nejsou

0,9 20 700 Absolutní 1 20 700 Nezjištěna 1 20 700 Bytové domy 1 20 700 Ano 1 20 700 nejsou

1 22 997

1 24 848

1 20 700

Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá 0,95 0,95 1 21 847 23 606 20 700 Po Po Velmi dobrý 24

rekonstrukcí

rekonstrukcí 1 21 847 Dobré 1 21 847 Dobrá 1 21 847 Omezený 1 21 847 MHD 1 21 847 Průměrná 1 21 847 dobré

rekonstrukcí 1 23 606 Dobré 1 23 606 Dobrá 1 23 606 Omezený 1 23 606 MHD 1 23 606 Průměrná 1 23 606 dobré

Korekce 1,1 Upravená hodnota 22 770 Technické vybavení Dobré Dobré Korekce 1 Upravená hodnota 22 770 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Korekce 1 Upravená hodnota 22 770 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Korekce 1 Upravená hodnota 22 770 Dopravní obsluţnost MHD MHD Korekce 1 Upravená hodnota 22 770 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Korekce 1 Upravená hodnota 22 770 Jiná technická korekce- Lepší Lepší příslušenství bytu Korekce 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 20 755 22 426 22 770 F. Ostatní parametry Velikost Větší Obdobný Obdobný Korekce 1,05 1 1 Upravená hodnota 21 793 22 426 22 770 Jiná korekce Obdobný Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 793 22 426 22 770 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 22 329,44 Kč jednotky Celková porovnávací 1 225 886,27 hodnota Kč Zaokrouhleno 1 226 000,00 Kč Výsledná porovnávací hodnota za celý objekt Užitná plocha všech bytů celkem[m²] 3641,3 Indikovaná cena budovy (suma cen 81 308 všech bytů) 190,64 Kč

25

2.3.3. Rekapitulace V následující tabulce uvádím výsledky dosaţené jednotlivými metodami Expresní ocenění

Porovnávací metoda

Cena za 1 m² bytu

17 346,- Kč

22 329,44 Kč

Cena za celou budovu

56 918 000,- Kč

81 308 000,- Kč

Zjištěné hodnoty se liší o více neţ 25%, coţ je i podle mých zkušeností s expresním oceněním příliš. Nemyslím, ţe jsem se dopustil závaţných chyb při stanovování korekčních koeficientů v porovnávací metodě, problém můţe být v jednom z nich. Pouţité prodeje

proběhli v srpnu a září roku 2008, tedy v době kdy se v České

republice naplno neprojevily důsledky světové finanční krize, a ceny na trhu s nemovitostmi, alespoň v lokálním Teplickém měřítku, měly stále rostoucí úroveň. Naopak cenová mapa, kterou jsem pouţil k expresnímu ocenění byla upravena k 1. 4. 2009 a to sníţením hodnot. Tato cena také lépe koresponduje s doporučenou pojistnou (reprodukční) hodnotou, zjištěnou v obchodním systému “TIA“ České pojišťovny a.s. Doporučená hodnota je v rozpětí 60 – 65 milionů Kč viz “print screen“ v příloze č. 9.

2.4. Stanovení ceny rekonstrukce Tato kapitola bude velmi krátká, známe-li kupní cenu, předpokládaný výnos z prodeje snadno vypočteme náklady spojené s rekonstrukcí za předpokládané kapitalizace vloţených prostředků. Pro výpočet pouţiji zaokrouhlené ceny na stotisíce dolu. Budu vycházet s ceny vzešlé z expresního ocenění, jak uţ jsem zdůvodňoval, jako z ceny minimální. Výsledky výpočtů jsou shrnuty do následující tabulky, ceny a výnos je v milionech Kč,

26

cena za nákup nemovitosti realizovaný prodej bytů kapitalizace náklady na rekonstrukci Hrubí výnos

23,00 Kč 56,90 Kč 10% 28,73 Kč 5,17 Kč

Tímto jsem splnil zadaný úkol, náklady na rekonstrukci s poţadovanou mírou kapitalizace za předpokladu velmi reálných prodejních cen bytů nesmějí přesáhnout částku 28 730 000,- Kč .

3. Vyhodnocení výsledků K vyhodnocení výsledků potřebuji alespoň hrubý odhad nákladů na rekonstrukci. Pomůţu si touto úvahou: Horní hranice doporučené pojistné hodnoty je 65 000 000,-Kč Tuto hodnotu budu povaţovat za reprodukční. Jinými slovy za rozpočtovou cenu tak jako by se dům stavěl od počátku. Prodávající prezentuje stavbu z 80% dokončenou, po osobní prohlídce si nechám rezervu a budu tuto stavbu dokončenou pouze z 65%. Zbývá tedy dokončit 35%. Toto procento z částky 65 000 000,- Kč dělá 21 550 000,Kč a tuto částku budu povaţovat za náklady nutné k dokončení rekonstrukce. V následující tabulce, jsou uvedeny hrubé výnosy a míry kapitalizace při různých zadaných hodnotách nákladů na dokončení rekonstrukce. Je-li moje úvaha správná, bude výsledný hrubý výnos přes 12 000 000,-Kč a míra kapitalizace přes 26%. Tyto hodnoty vysoce převyšují původně poţadovanou míru. cena za nákup nemovitosti realizovaný prodej bytů kapitalizace náklady na rekonstrukci Hrubí výnos

23,00 Kč 56,90 Kč 10%

19%

28,73 Kč 5,17 Kč

25,00 Kč 8,90 Kč

26%

35%

22,00 Kč 19,00 Kč 15,00 Kč 11,90 Kč 14,90 Kč 18,90 Kč

Vzhledem k tomu, ţe jsem ve všech poloţkách uvaţoval horší variantu mohu tuto investici podle svého nejlepšího vědomí a svědomí doporučit. 27

50%

3.1. Jiný pohled Zatím jsem se zabýval pohledem na nemovitost s tím, ţe nebude v dlouhodobém drţení investora. Otázkou je zda není výhodnější si tuto nemovitost ponechat v dlouhodobém drţení a vyuţívat výnosy plynoucí z nájmů. Na tuto otázku odpoví ocenění příjmovou metodou, které jsem provedl podle pravidel popsaných v teoretické část.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Potenciální hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

4 320 000 5%

Efektivní hrubý příjem

216 000 4 104 000

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

100 000 45 000 3 000 0 0 20 000 168 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

3 936 000 1 300 000 2 636 000

Míra kapitalizace

6% 47 927 273 47 920 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno dolu

Hrubý příjem vychází z předpokladu, ţe byty budou pronajímány v průměru za 4000,Kč p.m. coţ odpovídá realitě. Vyhodnocení výsledků získaných touto metodou je velice obtíţné, indikovaná hodnota nemovitosti zhruba odpovídá nákladům potřebným na nákup a dokončení rekonstrukce, z toho vyplývá i současná hodnota míry kapitalizace. Míru kapitalizace 6% bych všeobecně hodnotil jako průměrnou, ale vzhledem k relativní bezpečnosti a vzhledem k potenciálu zvýšení příjmů z nájmů v budoucnu, mohu prohlásit, ţe je vhodná k dlouhodobému uloţení vlastních volných finančních prostředků.

28

4. Stanovení maximální ceny rekonstrukce Poţadovanou cenu rekonstrukce jsem jiţ stanovil, a tuto cenu povaţuji i za absolutně maximální cenu rekonstrukce. Při výpočtech a oceněních jsem sice nechával „vatu“ na případné nepředvídatelné navýšení nákladů, drobná rezerva je také v nezahrnutém pozemku, ale při pohledu na tabulku, která udává náklady na rekonstrukci a hrubý výnos při kapitalizaci 10% a při současné míře nejistoty, kdy ceny bytů můţou poklesnout a naopak rekonstrukce se můţe prodraţit doporučuji maximální cenu na dokončení rekonstrukce 23 000 000,-Kč

cena za nákup nemovitosti realizovaný prodej bytů kapitalizace náklady na rekonstrukci Hrubí výnos

23,00 Kč 56,90 Kč 10% 28,73 Kč 5,17 Kč

Pro představu uvedu předpoklad, ţe ceny bytů klesnou během roku o 5% a náklady s zvýší o 3% bude to znamenat sníţení výnosu z prodeje bytů o téměř 2 800 000,- Kč a zvýšení nákladů o zhruba 870 000,- Kč tedy sníţení hrubého výnosu o 3 670 000,- Kč na 1 500 000,- Kč a o kapitalizaci nemá smysl ani mluvit.

29

Závěr Hlavním cílem této práce bylo, zjistit zda má smysl přemýšlet nad investicí do dané nemovitosti, já jsem přesvědčený, ţe stojí zato vypracovat řádný rozpočet na dokončovací stavební práce, ale to uţ nechám na svém klientu a moţná i na Vás nebo Vaše klienty.

30

seznam použité literatura Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TŢNÍCH PRINCIPECH ISBN 80-7265-085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH ISBN 80-7265-085-8 http://193.86.30.142/tms/cmp05/index.php?m_stype=par&m_year=2008&m_ctype=sea rch&m_map_size=middle_map&m_sparku=727415&m_sparku_l=727415&m_sparpg= 0&m_sadrpg=0&m_sparcis=726%2F1&m_sadr=&m_sdo=1 http://www.realitymorava.cz/informace/realitni-zpravodaj/2-byty-stale-nejhledanejsi http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974610983 http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974554125 http://www.sreality.cz/byty/prodej/2+1-teplice-1977035118

31

Přílohy Příloha č. 1

3

Prodej 1/2 RD, 100 m2, pl. pozemku 1 000 m2, Háj u Duchcova

Lokalita: Kubátova, Háj u Duchcova, 417 22 Cena: 2 000 000 Kč za nemovitost | (Cena bez provize RK.) Číslo zakázky: 61157 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 4.3.2008 | Datum vložení inzerátu: 19.10.2007 Popis: Prodej 1/2 dvougeneračního cihl. domu, 100 m2, pl. pozemku 1 000 m2, Háj u Duchcova. V přízemí domu se nachází byt. jednotka s obývacím pokojem, kuchyní, 1x pokoj, soc. zařízení. Voda a kanalizace je obecní, el. 200/380, přípojka plynu. K bytu patří garáţ.

Detailní informace Typ objektu Zastavěná plocha Plocha parcely Typ objektu Typ budovy Stav budovy

3

samostatný 0 m2 1 000 m2 přízemní panelová dobrý

zdroj: http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974610983

32

4

Prodej 1/2 RD s pozemkem v obci Háj u Duchcova Lokalita: Kubátova, Háj u Duchcova, 417 22 Cena: 990 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: 007/07 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 25.2.2008 | Datum vložení inzerátu: 2.10.2007 Popis: Nabízím k prodeji ideální polovinu rodinného domu s pozemkem, který se nachází v obci Háj u Duchcova. Nemovitost je situována na klidném místě této obce. Detailní informace Typ objektu Zastavěná plocha Užitná plocha Počet podlaží objektu Plocha parcely Typ objektu Typ budovy Stav budovy

4

samostatný 659 m2 648 m2 2 2 825 m2 patrový cihlová dobrý

zdroj: http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974554125

33

příloha č. 2 Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Rolnická 4

Porovnávaný pozemek




1 stavební parcela N/A

2 Stavební parcela N/A



Smíchov Praha Praha 5


Parcelní číslo 1782, 1783 Adresa pozemku Katastrální území Smíchov Smíchov Smíchov Obec Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

X 565 X

34 760 000 3160 11000 1.6.2007 1 11000 Prodej

1 11000 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 11000 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 11000 Vyuţití podle územního Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 Upravená hodnota 11000 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 11000 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 Upravená hodnota 11000 D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

Porovnatelná

8 000 000 752 10638,29787 1.3.2007 1 10638,29787

11 400 000 856 13317,75701 1.9.2007 1 13317,75701

Prodej

Nabídka

1 10638,29787 Absolutní vlastnictví 1 10638,29787 Bez věcných břemen 1 10638,29787 Bytový dům

0,9 11985,98131 Absolutní vlastnictví 1 11985,98131 Bez věcných břemen 1 11985,98131 Bytový dům

15 422 400 1680 9180 1.9.2007 1 9180 Nabídka 0,9 8262 Absolutní vlastnictví 1 8262 Bez věcných břemen 1 8262 Bytový dům

1 1 10638,29787 11985,98131 Ano Ano Ano 1 1 10638,29787 11985,98131 Nejsou Nejsou Nejsou 1 10638,29787

1 11985,98131

1 8262 1 8262

1 8262

Horší Horší Horší 1 1,05 1,05 1,4 11000 11170,21277 12585,28037 11566,8 Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný

34

Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

1 11000 Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Omezené parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 11438,43933 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

Rovinný 1 11000 Kompletní 1 11000 Nezjištěna 1 11000 Kompletní 1 11000 Dobré 0,95 10450 Ne

1 11170,21277 Mírně svaţitý 1,05 11728,7234 Kompletní 1 11728,7234 Nezjištěna 1 11728,7234 Autobus, tramvaj 1,01 11846,01064 Dobré

1 12585,28037 Mírně svaţitý 1,05 13214,54439 Kompletní 1 13214,54439 Nezjištěna 1 13214,54439 Autobus

1 11566,8 Rovinný 1 11566,8 Kompletní 1 11566,8 Nezjištěna 1 11566,8 Autobus

1,02 1,02 13478,83528 11798,136 Výborné Průměrné

0,95 0,92 0,92 11253,71011 12400,52846 10854,28512 Ne Ne Ne

1 1 1 1 10450 11253,71011 12400,52846 10854,28512 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 10450 11253,71011 12400,52846 10854,28512 Obdobná

Menší Menší Menší 1 1,05 1,01 1,01 10450 11816,39561 12524,53374 10962,82797 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 10450 11816,39561 12524,53374 10962,82797 10450

11816,39561

12524,53374

10962,82797

565 6462718,222

Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1 2 Celkem

5

5

číslo parcely 1782 1783

Jednotková hodnota v výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 434 11438 4 964 092 131 11438 1 498 378 565 6462470 6 462 000

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

35

příloha č. 3 Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Bytový dům Bytový dům Rolnická 4 Smíchov Parcelní číslo 1782, 1783 Adresa nemovitosti Rolnická 4 Katastrální území Smíchov Smíchov Obec Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 565 875 Hodnota za 1 m2 pozemku 11 438 11 438 Hodnota pozemku celkem 6462470 10008250 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1434 585 Prodejní cena celkem X 27 000 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 16991750 Cena za 1 porovnávací jednotku X 29045,7265 Datum transakce 1.3.2007 Korekce 1 Upravená hodnota 29045,7265 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 29045,7265 Vlastnická práva Břemeno náj. Absolutní Smluv Korekce 0,9 Upravená hodnota 26141,15385 Existence věcných břemen Ano Ne Korekce 0,95 Upravená hodnota 24834,09615 Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Korekce 1 Upravená hodnota 24834,09615 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 24834,09615 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 24834,09615 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Korekce 1 Upravená hodnota 24834,09615 Technický stav objektu Průměrný Dobrý Korekce 0,9 Upravená hodnota 22350,68654 Technická vybavenost budovy Průměrna Dobrá

36




2 3 4 Bytový dům Bytový dům Bytový dům Smíchov Smíchov Smíchov




2114 11 438 24179932

1000 11 438 11438000

1050 11 438 12009900

910 57 650 000 33470068 36780,29451 1.2.2007 1 36780,29451

546 25 000 000 13562000 24838,82784 1.7.2007 1 24838,82784

507 25 700 000 13690100 27002,16963 1.7.2007 1 27002,16963

Prodej

Nabídka Nabídka 1 0,9 0,9 36780,29451 22354,94505 24301,95266 Absolutní Absolutní Absolutní 0,9 33102,26505 Ne 0,95 31447,1518 Bytový dům 1 31447,1518 Ano 1 31447,1518 Ne 1 31447,1518 Dobrá

0,9 20119,45055 Ne 0,95 19113,47802 Bytový dům 1 19113,47802 Ano 1 19113,47802 Ne 1 19113,47802

0,9 21871,7574 Ne 0,95 20778,16953 Bytový dům 1 20778,16953 Ano 1 20778,16953 Ne 1 20778,16953

Dobrá Dobrá 1 1,1 1 31447,1518 21024,82582 20778,16953 Výborný Dobrý Dobrý 0,8 0,9 0,9 25157,72144 18922,34324 18700,35257 Výborná Dobrá Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

0,95 21233,15221 Dobrá 1 21233,15221 Průměrný 0,95 20171,4946 Kompletní 1 20171,4946 Dobrá 0,95 19162,91987 Dobrá 1 19162,91987 N/A 1 19162,91987

Dobrá

Omezený Kompletní Omezená

Dobrá N/A


Větší Větší Větší 0,9 0,95 0,9 0,9 17246,62788 19412,64128 14601,18963 14429,89331 N/A N/A N/A N/A 1 1 1 1 17246,62788 19412,64128 14601,18963 14429,89331 16422,58803 23549991,23

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

6462470 30012461,23

6


Větší

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

6


17246,62788

19412,64128

14601,18963

zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

37

14429,89331

příloha č. 4

38

39

příloha č. 5

7

Detail nemovitosti -Nájemní domy - Prodej

Investiční příležitost koupi panelového domu v Lázeňském městě Teplice Lokalita: Denisova, Teplice Cena: 23 000 000 Kč za nemovitost | (Cena k jednání!) Číslo zakázky: 1700 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 15.1.2009 | Datum vložení inzerátu: 15.1.2009

Nabízíme prodej čtyř podlaţního panelového domu po celkové rekonstrukci, s novými plastovými okny, kompletními rozvody, novou střechou a zateplením celé budovy. Objekt stojí poblíţ centra města. Dispozičně je objekt řešen následovně: 8x garsoniéra (25 m2), 28x byt 1+1 (35 m2), 28x byt 2+kk (45 m2), 4x byt 2+1 (60 m2), 4x byt 3+1 (80m2), 800m2 nebytového prostoru v přízemí budovy. K objektu přísluší pozemek o rozloze 1500m2 vhodný k parkovacímu stání. Celý objekt je ve fázi dokončovacích prací, mimo koupě celého objektu je moţné se podílet na spoluinvestování s následným spoluvlastnickým podílem. V současné době mohu doporučit jako výhodnou příleţitost Detailní informace Popis:

Zastavěná plocha 950 m2 Užitná plocha 3 800 m2 Plocha parcely 2 500 m2 Počet podlaží objektu 4 Počet parkovacích míst150 Typ budovy panelová Stav budovy po rekonstrukci Počet bytů 72 Počet volných bytů 72 Umístění nemovitosti centrum obce Komunikace asfaltová Topení Ústřední - dálkové Doprava vlak, silnice, MHD, autobus Voda Voda - rozvod studené a teplé vody Odpad Kanalizace Elektřina Elektro - 230 V Vybavenost Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb

7

zdroj: http://www.sreality.cz/najemni-domy/prodej/teplice-1976516302

40

Příloha č. 6

41

42

Příloha č. 7

K prodeji byt 2+1 v Teplicích, cihlový dům. Lokalita: Jankovcova, Teplice, 415 01 Cena: 1 380 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: 1977035118 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 1.4.2009 | Datum vložení inzerátu: 1.4.2009 Popis: Nabídka bytu 2+1 v osobním vlastnictví v Teplicích, Jankovcova ulice, cihlový dům, 1.p., vlastní parkování u domu, vysoké stropy, vlastní plynový kotel.

Detailní informace Dispozice Podlaží Počet podlaží objektu Vlastnictví Podlahová plocha Typ budovy Stav budovy Vybavenost 8

8

2+1 1 3 osobní 60 m2 cihlová dobrý Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb

zdroj: http://www.sreality.cz/byty/prodej/2+1-teplice-1977035118

43

Příloha č. 8

44

45

Příloha č. 9

46

Oceňování budov v centrech měst

Recommend Documents