Ocenění bytového domu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Ocenění bytového domu Diplomová práce

Petr Hrubý

Březen, 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Ocenění bytového domu Diplomová práce

Autor:

Petr Hrubý Oceňování nemovitostí

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

Březen, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe diplomovou práci na téma „Oceňování bytového domu“ jsem vypracoval samostatně. Pouţitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloţeném seznamu literatury.

Praze dne 31. Března 2010

Petr Hrubý

Poděkování:

Rád bych touto cestou poděkoval panu Doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za cenné připomínky, ochotu a trpělivost při zpracování mé diplomové práce.

Anotace práce:

Diplomová práce je v teoretické části zaměřena na vysvětlení základních pojmů a metodologických přístupů k oceňování nemovitostí. Jsou zde pouţity metody zaloţené na oceňování dle vyhlášky a proti tomu metody, které se svým postupem zásadně liší tj. metody zaloţené na trţních principech. Praktická část je věnována bytovému domu v Praze čítající 133 bytových jednotek. Ocenění bylo provedeno různými metodami, aby bylo docíleno objektivity prodeje a porovnání účinnosti jednotlivých metod na stanovovanou cenu.

Annotation:

The thesis is in the theoretical part focused on explaining the basic concepts and methodological approaches to property valuation. Methods used are based on valuation by a decree against the methods that your procedure is fundamentally different method that is based on market principles. The practical part is devoted Apartment House in Prague, comprising 133 residential units. Valuation was carried out by various methods to obtain a sale of objectivity and compare different methods for fixed price.

Obsah Úvod ................................................................................................................................. 7 1 Teoretická část – základní pojmy .................................................................................. 9 1.1 Legislativa .............................................................................................................. 9 1.2 Nemovitost.............................................................................................................. 9 1.2.1 Součásti nemovitosti ...................................................................................... 10 1.2.2 Příslušenství nemovitosti ............................................................................... 11 1.2.3 Pozemek ........................................................................................................ 11 1.2.4 Parcela ........................................................................................................... 12 1.2.5 Stavba ............................................................................................................ 12 1.2.6 Budova ........................................................................................................... 14 1.2.7 Byt ................................................................................................................. 14 1.3 Cena ...................................................................................................................... 14 1.3.1 Cena administrativní ...................................................................................... 15 1.3.2 Cena pořizovací ............................................................................................. 15 1.3.3 Cena reprodukční........................................................................................... 15 1.3.4 Hodnota ......................................................................................................... 15 1.4 Ţivotnost staveb.................................................................................................... 16 1.5 Opotřebení stavby ................................................................................................. 17 1.6 Věcná práva u nemovitostí ................................................................................... 20 1.6.1 Vlastnické právo ............................................................................................ 20 1.6.2 Zástavní právo ............................................................................................... 20 1.6.3 Věcné břemeno .............................................................................................. 21 2 Oceňování nemovitostí ................................................................................................ 22 2.1 Podklady pro oceňování nemovitostí ................................................................... 23 2.1.1 Obecné podklady pro ocenění ....................................................................... 23 2.2 Metody trţního oceňování .................................................................................... 24 2.2.1 Nákladové metody oceňování nemovitostí ................................................... 24 2.2.2 Porovnávací (komparativní, srovnávací) metody .......................................... 25 2.2.3 Výnosové metody oceňování nemovitostí..................................................... 26 2.3 Administrativní ocenění nemovitosti.................................................................... 27 2.3.1 Oceňování nákladovým způsobem ................................................................ 28 2.3.2 Oceňování porovnávacím způsobem ............................................................. 29 2.3.3 Oceňování výnosovým způsobem ................................................................. 29 3 Praktická část ............................................................................................................... 30 3.1 Administrativní ocenění nemovitosti.................................................................... 30 3.1.1 Podklady pro vypracování posudku .............................................................. 31 3.1.2 Celkový popis nemovitosti ............................................................................ 32 3.1.3 Ocenění nákladovým způsobem .................................................................... 34 3.1.4 Venkovní úpravy ........................................................................................... 40 3.1.4.1 Přípojka vody.............................................................................................. 40 3.1.4.2 Přípojka kanalizace ..................................................................................... 41 3.1.4.3 Zpevněná plocha ......................................................................................... 43 3.1.4.4 Venkovní schodiště .................................................................................... 44 3.1.4.5 Teplovodní potrubí ..................................................................................... 46 3.1.5. Pozemky ....................................................................................................... 47 3.1.4 Ocenění výnosovým způsobem dle vyhlášky................................................ 50 3.2 Trţní ocenění nemovitosti .................................................................................... 52 3.2.1 Ocenění porovnávacím způsobem ................................................................. 52 3.2.2 Zjištění věcné hodnoty .................................................................................. 56

3.2.2.1 Hlavní stavba .............................................................................................. 56 3.2.2.2 Přípojka vody.............................................................................................. 56 3.2.2.3 Přípojka kanalizace ..................................................................................... 57 3.2.2.4 Zpevněná plocha ......................................................................................... 57 3.2.2.5 Teplovodní potrubí ..................................................................................... 57 3.2.3 Ocenění výnosovým způsobem ..................................................................... 58 4 Zhodnocení .................................................................................................................. 60 5 Závěr ............................................................................................................................ 62 6 Seznam pouţité literatury ............................................................................................ 64 7 Přílohy ......................................................................................................................... 65

Úvod S oceňováním majetku se dnes setkáváme v mnoha oborech lidské činnosti. V běţném ţivotě se setkáme s tím, ţe je potřeba stanovit základ pro daňové přiznání, prodeji, nákupu či darování nemovitosti, při vypořádání dědictví, pro záruky na úvěry bankám a pro další účely potřebujeme odborné stanovení ceny. Oceňování majetku získalo svůj význam zejména po roce 1989. Do roku 1989 totiţ v České republice byly ceny určovány dle centrálního plánu tehdejšího reţimu. V centrálně plánovaných ekonomikách nemá cena zboţí vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu poptávky a nabídky. A jako taková nemá vypovídací schopnost. Odhady nemovitostí byly v této době velmi zkreslené, často podhodnocené a podřízené tehdejšímu reţimu. Proto vedle úředně stanovených a regulovaných cen existovaly ještě ceny, které vznikaly v důsledku existence šedé ekonomiky. Tyto ceny odráţely stav mezi nabídkou a poptávkou, tedy odpovídaly trţním cenám. Ocenění majetku se nyní v České republice provádí hlavně dvěma způsoby – trţní a administrativní ocenění. Co se týče trţního ocenění, jedná se o cenu, která vzniká na základě střetu poptávky a nabídky. Tato cena je ve skutečnosti pouze odhadem, nikoliv konkrétní cenou, za kterou daný objekt musí být směněn. Poměrně velkým nedostatkem tohoto ocenění je skutečnost, ţe výsledná cena můţe být do značné míry ovlivněna subjektivním přístupem znalce a tím oceňovaný majetek úmyslně podhodnotit nebo nadhodnotit, protoţe pro trţní ocenění neexistují ţádná závazná pravidla. Druhý způsob je administrativní ocenění, které se provádí podle cenového předpisu, konkrétně podle zákona a vyhláškou o oceňování majetku a tento způsob je tedy přesně daný. Cílem Diplomové práce v teoretické části se autor zaměří na vymezení základních pojmů, které se v oblasti oceňování nemovitostí běţně pouţívají a které je nezbytné znát a orientovat se v nich, na charakteristiku jednotlivých metod pouţívaných v oceňování jak na trţních principech, tak i podle oceňovací vyhlášky. Stěţejní pro Diplomovou práci je teoretická část, která se věnuje ocenění bytového domu, který je tvořen třemi samostatnými vchody a je zde dohromady 133 bytových jednotek. Bytový dům bude oceněn několika různými metodami jak administrativními 7

tak i metodami zaloţenými na trţních principech, které mají přesnější vypovídající schopnost a odráţejí reálnou hodnotu. K administrativnímu ocenění bude pouţit zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb.

8

1 Teoretická část – základní pojmy Teoretická část se zabývá vymezením pojmů pouţívaných pří oceňování, řekneme si, co to vlastně nemovitost je, s jakými druhy nemovitostí se můţeme setkat, co znamená ţivotnost staveb, jejich opotřebení atd. Vysvětlíme si také základní principy oceňování na trţních principech a metody pouţívané při ocenění podniků.

1.1 Legislativa Základní legislativní normou v oblasti oceňování nemovitostí je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Mimo to jsou některé pojmy a definice související s touto oblastí obsaţeny i v dalších právních normách, mezi které patří např. Zákon o katastru nemovitostí, Zákon o cenách, Občanský zákoník aj. To bude patrné i při definování základních pojmů, které jsou vysvětleny v následujícím textu.

1.2 Nemovitost Nemovitost je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Můţe to být také byt nebo nebytový prostor. Pojem nemovitost je také uveden v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Nemovitosti jsou i porosty jakoţto součást pozemků a dále vodní plochy, které pozemky překrývají. Za nemovitosti, tedy stavby spojené se zemí pevným základem, se povaţují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Přitom o stavby jde i v případě, ţe jsou teprve ve stadiu výstavby, tzv. rozestavěné stavby. Musí však jít o fázi skutečné realizace, nikoliv pouhé přípravy. Objekty, které nesplňují podmínky této definice, se označují jako věci movité. Patří sem např. stroje, výrobní zařízení, dopravní prostředky atd.

9

1.2.1 Součásti nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součástí věci (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a k oceňování je jedna podstatná věta „Stavba není součástí pozemku“ Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji trvalé porosty. Obecně platí, ţe součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčený jiný právní reţim. Součástí pozemku např. není: loţisko tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu, archeologické nálezy (věda studující lidskou společnost prostřednictvím nalezených předmětů a jiných zbytků), paleontologické nálezy (věda o ţivotě v minulých geologických obdobích). Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na jinou, nebo na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozní propojení není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení apod. (zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění, výtahy, eskalátory, centrální klimatizační jednotky, vybavení kotelen atd.). Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do el. zásuvky (např. mobilní klimatizační jednotka, mobilní dotápějící jednotka) nejsou součástí nemovitosti.

10

1.2.2 Příslušenství nemovitosti Podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány (motor automobilu). Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Vedlejšími místnostmi jsou zpravidla komory, koupelny, záchody, spíţe, šatny, příp. také stavebně technicky oddělené kuchyňské kouty, předsíně atd. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi většinou záleţí na vlastníkovy věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale můţe to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace).

1.2.3 Pozemek Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky, nebo hranicí katastrálního území, hranicí evidenční, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobů vyuţití pozemků., Pozemky mají omezenou plochu, nelze je tedy libovolně rozšiřovat nebo dodatečně vyrábět. Cena pozemku se mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané vyuţití. Významný vliv na cenu pozemku mají také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné. Byla vyvinuta řada metod, které se snaţí cenu pozemku buď administrativně určit, nebo co nejpřesněji odhadnout.

Pro účely oceňování se pozemky v § 9 zákona o oceňování člení na pozemky: 1. stavební pozemky a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Je li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 11

b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. 2. zemědělské pozemky evidované jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 3. lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 4. pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní toky a vodní nádrţe, 5. jiné pozemky – např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako můţe být roklina, močál, baţina, mez s kamením a jiné.

1.2.4 Parcela Parcela je obraz pozemku, který je polohově a geometricky určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

1.2.5 Stavba Stavby podle stavebního zákona nezohledňují stavební technické provedení, účel, ani dobu trvání, ale za stavbu povaţují jakékoliv stavební dílo (i černou stavbu).

12

Pro účely oceňování se stavby dělí na:1 a) Stavby pozemní, kterými jsou 1. Budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním, nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 2. Venkovní úpravy. b) Stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energii a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru. c) Vodní nádrţe a rybníky. d) Jiné stavby.

Dále můţeme stavby rozdělit na jednoduché stavby, např. stavby pro bydlení (jejichţ zastavěná plocha nepřesahuje 300m2), stavby pro individuální rekreaci, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizaci, opěrné zdi, podzemní stavby. Mezi drobné stavby patří stavby s jedním nadzemním podlaţím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, slouţící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5m. Za drobné stavby se nepovaţují stavby garáţí, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, poţární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl.

1

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004

Sb. a č. 296/2007 Sb.

13

1.2.6 Budova Budova je objekt ohraničený zevně obvodovými stěnami a střechou, uvnitř dělený stropy na podlaţí spojovaná schodišti. Budovy jsou uţitkové, například obytné domy, továrny, skladiště ap., budovy monumentální, například muzea, divadla ap. Podle účelu se budovy dělí na: 1. budovy občanské (obytné, školní, kulturní); 2. budovy výrobní a průmyslové (továrny, skladiště); 3. budovy zemědělské (kravíny, sila, stáje, stodoly); 4. budovy dopravní (nádraţí, letiště); 5. budovy se speciálním účelem (například vojenského charakteru, hvězdárny). Budovy s větším počtem pater jsou budovy výškové, věţové.

1.2.7 Byt

Byt (bytová jednotka) je místnost, nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určené k bydlení.

1.3 Cena Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou, nebo skutečnou zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Obecně je cena pojem pouţívaný pro částku, která je poţadována, nabízena, nebo zaplacena za zboţí, nebo sluţbu. Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, je cenou peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.

14

1.3.1 Cena administrativní Cena administrativní je cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb. Tato cena věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb je určena těmito zvláštními předpisy k daňovým účelům. Zákon neupravuje sjednávání cen tam, kde jde o volnou tvorbu cen. Také se nevztahuje na oceňování přírodních zdrojů s výjimkou lesů. Nepouţije se ani na případy převádění majetku podle zvláštních předpisů tam, kde zvláštní předpis odkazuje na jiný předpis (např. se jedná o restituční zákon či zákon o privatizaci).

1.3.2 Cena pořizovací Cena pořizovací je cenou historickou. Udává, za jakou cenu bylo moţno věc získat v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení + náklady s jeho pořízením související. Tato cena se vyskytuje nejčastěji v účetní evidenci.

1.3.3 Cena reprodukční Cena reprodukční je cenou, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technickohospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.

1.3.4 Hodnota Hodnota je ekonomický pojem. Jedná se o odhad. Zásadně je nutné si uvědomit, ţe znalec určuje (aţ na výjimky – např. oceňování pro daňové účely) hodnotu věci či majetku, nikoliv jejich cenu. Cena movitých věcí, ale i nemovitostí je určena trhem, konkrétním vztahem mezi poptávkou a nabídkou. Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je pouţít z moţných oceňovacích způsobů takový, který umoţní při znalosti 15

konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co moţná nejlépe stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí.

1.4 Ţivotnost staveb Ţivotností stavby rozumíme při oceňování dobu vyjádřenou v rocích, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání (zániku) za předpokladu, ţe je v průběhu jejího ţivota prováděna běţná údrţba. Ţivotnost stavby je ovlivněna mnoha faktory, mezi nejvýznamnější patří konstrukční řešení stavby, způsob zaloţení stavby, konstrukční řešení a technologické provedení trvalých prvků stavby, či provádění průběţné a pravidelné údrţby. Samotný způsob a intenzita uţívání mají také na ţivotnost stavby vliv. Existuje několik druhů ţivotností a to ţivotnost technická, ekonomická a právní: Technická ţivotnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nejde bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let – ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řádově niţší. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků a celků nalezneme v oceňovací vyhlášce. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost je počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost, jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

16

1.5 Opotřebení stavby Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe je jen málo kdy předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebená. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod: Lineární metoda (znehodnocení stejnoměrné) Předpokladem aplikace metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50%, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění.

Opotřebení stavby lineární metodou:

kde O – opotřebení stavby v procentech, S – stáří stavby, Ţ – celková ţivotnost stavby.

17

100%

0% 0 let

100 let

Nelineární metody Nelineární „křivočaře“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení apod. Existuje asi 30 různých nelineárních metod – kvadratická, semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji.

100%

0% 0 let

100 let

Opotřebení stavby nelineární metodou:

18

Dnes jsou tyto nelineární metody zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost – jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem – menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. Analytická metoda Analytická metoda je naprosto nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje („rozkládá“) stavbu na jednotlivé prvky (základy svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: nedokončená stavba, stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod., stavba v mimořádně špatném stavu. Opotřebení stavby analytickou metodou:

Si = stáří I-té části stavby, Ţi = celková ţivotnost i-té části stavby, Pi = podíl i-té části na hodnotě stavby.

19

1.6 Věcná práva u nemovitostí 1.6.1 Vlastnické právo Vlastnictví či vlastnické právo je přímé a výlučné právní panství nad věcí. Jde o nejsilnější a nejrozsáhlejší věcné právo. Je právem absolutním, které působí vůči všem ostatním osobám (latinsky erga omnes) na rozdíl od závazkových práv, které působí jen mezi stranami závazku (inter partes). Vlastnickému právu odpovídá povinnost všech ostatních subjektů nerušit vlastníka ve výkonu jeho práva k věci. Předmětem vlastnického práva můţe být jakákoli věc v právním smyslu. Pokud vlastnické právo nad stejnou věcí svědčí více vlastníkům, jedná se o spoluvlastnictví. V takovém případě jsou absolutní práva jednoho (spolu)vlastníka omezena obdobnými právy ostatních spoluvlastníků.2 Vlastnické právo zahrnuje: právo věc drţet (ius possidendi), právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky (ius utendi et fruendi), právo s věcí nakládat (ius disponendi).

1.6.2 Zástavní právo Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který na ní připadá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení ze zpeněţení zástavy. Zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem do katastru nemovitostí.

2

http://cs.wikipedia.org/wiki/Vlastnictvi

20

1.6.3 Věcné břemeno Věcné břemeno je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby tak, ţe vlastník je povinen něco strpět, něco konat nebo něčeho se zdrţet. Věcné břemeno je vhodné zřídit tehdy, nejde-li věc řešit prodejem, koupí, nájmem, pronájmem. Věcné břemeno mnohdy napomůţe řešení vztahů mezi sousedy, resp. prodávajícími kupujícími, rodinnými příslušníky atp.

Mezi důleţité pojmy, vztahující se k věcnému břemenu patří: oprávněný (oprávněná osoba) - ten, jenţ má své právo nad cizí věcí (doţivotně uţívá něco, co není jeho vlastnictví, přechází po cizím pozemku atd.), povinný (povinná osoba) - ten, jenţ věcné břemeno umoţňuje (v jeho domě bydlí oprávněný, po jeho pozemku umoţňuje sousedovi přecházet či chodit např. ke studni). Je zřejmé, ţe oprávněný získává z věcného břemena uţitek, povinnému vyvstává určitá újma.

21

2 Oceňování nemovitostí Při určování hodnoty nemovitého majetku můţeme zvolit trţní přístup, kterým zjistíme trţní hodnotu nemovitosti, anebo administrativní přístup, který se řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, kdy výsledkem je určení ceny nemovitosti. Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou tyto:3 1. Reflexe - je počáteční a relativně nejjednodušší metodou pro zjišťování trţní hodnoty. Důleţité je zachycení daného stavu a určení základních axiomatických jednotek (metr čtvereční celkové zastavěné plochy, počet výdejních stojanů benzínové čerpací stanice, počet míst v restauraci, apod.).

2. Indukce a dedukce – jsou způsoby předcházení od jedněch výroků k druhým. Indukcí rozumíme postup od jednotlivého k obecnému a dedukcí rozumíme postup inverzní od obecného k jednotlivému. 3. Analogie (modelování) – je způsob poznání určitého jevu (procesu, toku) který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných liší. 4. Analýza a syntéza – je většinou závěrečná metoda při stanovení trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům a syntéza je potom inverzní postup od principů k jevům.

3

ORT, Petr.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVS 2007 ISBN: 80-7265-

085-8

22

2.1 Podklady pro oceňování nemovitostí Ke kaţdému ocenění je nezbytné doloţit tyto podklady, pokud si to druh ocenění vyţaduje.

2.1.1 Obecné podklady pro ocenění Znalec (odhadce) má povinnost uvést ve znaleckém posudku přehled všech podkladů pro ocenění. Jsou to zejména podklady tykající se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických údajů a v neposlední řadě také informaci ekonomických. Zejména se vyuţívají: 

Výpis z katastru nemovitosti mladší tři měsíců.



Kopie příslušně časti katastrální mapy, odpovídající reálné situaci i s vyznačením příslušných oceňovaných pozemků (co nejaktuálnějších).



Výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se to tyká starších staveb.



Cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracovaná a je k datu odhadu platná.



Výkresová dokumentace skutečného provedeni staveb, pokud moţno schválena stavebním úřadem.



Stavebně právní dokumentace (uzemní rozhodnutí, stavební povoleni, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací).



Nájemní smlouvy a výměry nájemného za prostory v oceňované nemovitosti.



Přiznaní k dani z nemovitosti.



Pojistné smlouvy na ţivelné pojištěni staveb a pojištěni odpovědnosti za škodu



Smlouvy o správě nemovitosti.



Smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti.



Příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura.

23

2.2 Metody tržního oceňování I kdyţ dříve bylo spíše preferováno administrativní ocenění před trţním, dnes vzhledem k uvolnění trţních cen se stává trţní ocenění stále významnější. Trţní ocenění vychází také ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ale pro samotné stanovení této ceny neexistuje jednotný postup, proto si jednotlivé instituce a subjekty vytvořily vlastní metodiky. Trţní hodnotu lze odhadnout pomocí výnosového, nákladového či porovnávacího způsobu ocenění. Trendem v oblasti trţních cen je, ţe trţním oceněním není zjišťována cena, ale hodnota majetku. Hodnota má dlouhodobější charakter a od skutečné realizované prodejní ceny se můţe lišit.

2.2.1 Nákladové metody oceňování nemovitostí Nákladová metoda, někdy téţ označována jako metoda stanovení věcné hodnoty, představuje takový způsob ocenění, který vychází z celkových nákladů, jeţ by musely být vynaloţeny na pořízení pozemku a postavení stavby ke dni ocenění. Samozřejmě musí být zohledněna skutečnost, ţe oceňovaná stavba jiţ není novostavbou. To se provede sníţením ceny o přiměřené opotřebení. Při určování výchozích stavebních nákladů je v podstatě moţné zvolit tři způsoby, jak postupovat. Zjištěním výchozí ceny rozpočtem,

metodou

agregovaných

poloţek,

metodou

technickohospodářských

ukazatelů. Rozpočtový způsob rozlišuje jednotlivé poloţky stavby podle druhu a výměry. Výsledné objemy kaţdého druhu a provedení se vynásobí jednotkovou cenou, uvedenou v katalogu cen stavebních prací. Po sečtení těchto násobků dostaneme výslednou reprodukční cenu. Tento způsob oceňování představuje sice nejsloţitější, ale současně také nejpodrobnější a nejpřesnější metodu. Pro pouţití metody je zapotřebí disponovat projektovou dokumentací, podrobným výkazem výměr ve vhodném členění a jednotkovými cenami příslušných poloţek rozpočtu. Metoda agregovaných poloţek je určitým kompromisem mezi pouţitím velmi přesného, ale také pracného rozpočtového způsobu a méně přesných technicko-hospodářských ukazatelů. Jednotlivé příbuzné konstrukční části se sdruţí do jediné poloţky, která vyjadřuje průměrné náklady na přesně určenou část či díl stavby. Všechny agregované 24

poloţky dohromady tvoří ucelenou konstrukci. Výhodou agregovaných poloţek je jejich snadné upravení, či doplnění podle skutečného provedení oceňované stavby. Metoda technicko-hospodářských ukazatelů je nejjednodušší, proto také nejuţívanější, na druhé straně nejméně přesná. Princip této metody je takový, ţe se zvolí jedna vhodná měrná jednotka pro celou stavbu, která se následně ocení. Takovou měrnou jednotkou můţe být 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m3 podlahové plochy, 1 bytová jednotka apod. Z katalogu technicko-hospodářských ukazatelů se pro danou nemovitost zjistí jednotková cena, která se vynásobí příslušným počtem měrných jednotek, a tím získáme reprodukční cenu.

2.2.2 Porovnávací (komparativní, srovnávací) metody Porovnávací metody vycházejí z porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí, tzv. srovnávacích nemovitostí. Výsledkem je porovnávací hodnota. Tyto metody oceňování jsou ve světě nejpouţívanější a přinášejí poměrně přesný výsledek. Rozlišujeme porovnání přímé a nepřímé. Při přímém porovnání bezprostředně srovnáváme oceňovanou nemovitost s nemovitostí prodanou, která zde plní funkci porovnávacího vzorku. Nevýhodou tohoto způsobu je moţné riziko chybného výběru vzorku s nereprezentativní cenou. U nepřímého porovnání je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem, jenţ má přesně definované vlastnosti. Cena tohoto standardu, majícího formu průměrné ceny, je získána na základě sběru dat, jejich vyhodnocení a statistickém ošetření z většího počtu realizovaných obchodů. Nepřímé porovnání má univerzální pouţití, neboť se díky průměrování vyvarujeme extrémních vlivů.

25

Při pouţití porovnávací metody musí být k dosaţení optimálního výsledku splněny čtyři základní podmínky:4 oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn., musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. Ačkoli porovnáváme velmi podobné nemovitosti, kaţdá z nich je jedinečná a přece jen se v něčem liší (např. polohou, vybavením, velikostí), a proto je potřeba tyto odlišnosti cenově zohlednit a ţádnou z nich neopomenout. Platí, ţe čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím delší je časový odstup data ocenění od data nashromáţdění porovnávaných údajů a čím menší je soubor realizovaných obchodů porovnávaných s oceňovanou nemovitostí, tím se úměrně zvyšuje riziko nepřesného výsledku. Z toho plyne, ţe je tato metoda jen s obtíţemi pouţitelná v případech mimořádných typů nemovitostí, které nejsou často obchodované. Příkladem mohou být historické památky.

2.2.3 Výnosové metody oceňování nemovitostí Výnosové metody oceňování jsou zaloţeny na čistě ekonomickém pohledu na nemovitost, která má pronajímáním přinášet maximální výnos. Kritériem ceny nemovitosti je tedy zisk, kterého můţe vlastník nemovitosti ve formě nájemného v budoucnu

dosáhnout.

Výnosová

hodnota

je

pak

součet

diskontovaných

předpokládaných budoucích čistých výnosů z nájemného. Čistý výnos před zdaněním zjistíme, pokud od hrubého výnosu z nájemného, tedy peněţní částky hrazené

4

HEŘMAN Jan.: Oceňování nemovitostí. Praha, Economica VŠE 2005. ISBN 80-245-0947-4

26

nájemcem nemovitosti bez poplatků souvisejících s uţíváním, odečteme náklady s pronajímáním nemovitosti spojené, např. daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na údrţbu a opravy apod. Výše nájemného je ovlivněna zejména velikostí a významem obce, polohou nemovitosti v obci, nabídkou pracovních příleţitostí, občanskou vybaveností v okolí atd. Při zjišťování výnosu z nemovitosti musíme uvaţovat pronájem všech pronajímatelných prostor nemovitosti a současně je třeba počítat s tím, ţe se všechny prostory nemusí podařit pronajmout na celý rok.

2.3 Administrativní ocenění nemovitosti Odhadce je při pouţití administrativního ocenění striktně vázán platnými právními předpisy a přísně vymezenými pravidly, která příliš neumoţňují do ocenění zakomponovat individuální názor, a tudíţ by měla být výsledná cena jediná moţná bez ohledu na to, který odhadce odhad provádí. Výhodou administrativního ocenění je větší objektivnost oproti trţnímu ocenění. Na druhou stranu je administrativní cena uměle vytvořená a nemůţe tedy přesně vystihnout reálnou cenu určité nemovitosti, vycházející ze současného stavu na trhu. Administrativní cena se dnes pouţívá především pro daňové účely, zejména pro zjištění daňového základu pro stanovení daně dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Před rokem 1989 bylo její uplatnění mnohem širší, protoţe se podle ní stanovovaly kupní ceny a byla nejvyšší přípustnou cenou. Administrativní ocenění se v současné době řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Uvedená vyhláška v jednotlivých paragrafech stanovuje postup oceňování jednotlivých typů nemovitostí. Většina údajů jako jsou základní ceny, koeficienty a další číselné údaje, potřebných pro ocenění je obsaţena v přílohách vyhlášky. Druhá část vyhlášky se věnuje oceňování staveb, a to nákladovým způsobem, výnosovým způsobem a porovnávacím způsobem. Třetí část vyhlášky upravuje oceňování pozemků, čtvrtá oceňování staveb a pozemků výnosovým způsobem, pátá oceňování rybníků a vodních nádrţí a část šestá oceňování trvalých porostů. 27

2.3.1 Oceňování nákladovým způsobem První hlava druhé části vyhlášky se věnuje oceňování staveb nákladovým způsobem, jeţ se uplatňuje především u nepronajatých staveb. Jedná se zejména o různé druhy budov (rodinné domy, rekreační chalupy a domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty), byty a nebytové prostory, které jsou samostatným jednotkami, studny, venkovní úpravy atd. Postup při výpočtu ceny nákladovým způsobem je s ohledem na jednotlivé druhy staveb následující: •

Výpočet fyzického objemu (obestavěný prostor, délka, počet měrných jednotek) dle charakteru stavby.

•

Stanovení základní ceny za m3 v závislosti na účelu uţití.

•

Úprava základní ceny pomocí koeficientů. Koeficienty zohledňují druh konstrukce, velikost průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, průměrnou výšku podlaţí v objektu, vybavení stavby, polohu, prodejnost a změnu ceny stavby. Koeficienty vybavení, vyuţití podkroví a řadových domů zohledňují rozdíly konkrétní stavby oproti standardnímu vybavení. Polohový koeficient upravuje cenu o vliv umístění stavby. Koeficient změny cen přepočítává jednotkové ceny na aktuální cenovou úroveň a koeficient prodejnosti vyjadřuje průměrný poměr mezi nákladovými cenami podle vyhlášky a reálnou trţní hodnotou.

•

Součin fyzického objemu, základní ceny a příslušných koeficientů vyjadřuje cenu plnou, tj. cenu před odpočtem opotřebení.

•

V závislosti na stáří, předpokládané ţivotnosti a technickému stavu se stanoví opotřebení stavby, a to buď lineární metodou pro celou stavbu najednou, nebo analytickou metodou, kdy opotřebení celé stavby je součtem dílčích opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení.

•

Stanovíme rozdíl ceny plné a opotřebení. V některých případech je nutné uplatnit i další faktory jako je nedokončenost stavby či absence základů.

28

2.3.2 Oceňování porovnávacím způsobem

Třetí hlava druhé části vyhlášky se zabývá oceňováním staveb a bytů porovnávacím způsobem. Tento druh ocenění se pouţívá pro ocenění samostatných nebo řadových garáţí, které netvoří příslušenství jiných staveb, dále bytů ve vícebytovém domě. V případech, kdy garáţ tvoří příslušenství jiné stavby, resp. její zastavěná plocha nerozdělená příčkami přesáhne 100 m2, se pro její ocenění pouţije metoda oceňování nákladovým způsobem.

2.3.3 Oceňování výnosovým způsobem

Druhá hlava druhé části vyhlášky se věnuje oceňování staveb výnosovým způsobem. Oceňování staveb výnosovým způsobem se uplatňuje v případech, je-li stavbami příp. stavba s příslušenstvím a pozemkem, pronajata jednomu nebo více nájemcům. Výnosová cena nemovitosti se vypočítá jako podíl upraveného ročního nájemného a upravené míry kapitalizace v procentech. Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li tyto doklady k dispozici, stanoví se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení ceny obvyklé. Pouţití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny sluţeb poskytovaných s uţíváním pronajatých nemovitostí. Takto zjištěné roční nájemné se dále upravuje, o náklady jako je nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, odpisy, náklady na údrţbu a opravy, náklady na správu podle účetní evidence, částku daně z nemovitosti, pojistné, je-li stavba pojištěna.

29

3 Praktická část 3.1 Administrativní ocenění nemovitosti Objednatel posudku: Bytové druţstvo Hrabákova 72-73-74 Hrabákova 1974/1 14800 Praha 4 - Chodov

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Bytový dům č.p. 1972, 1973, 1974 Hrabákova 1974/1 Praha 4 - Chodov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění:

31. Března 2010 30

3.1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly pouţity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV 9942 Vlastník: Bytové druţstvo Hrabákova 1972-1973-1974, Hrabákova 1974/1, Praha 11, Chodov, 148 00 Praha 414 Pozemky:

Parcela č.

Výměra (m2)

Druh pozemku

3341/56

358 m2

zastavěná plocha a nádvoří

3341/57

355 m2


3341/58

361 m2


Budovy: Chodov, č.p. 1972

bydlení na parc. č.3341/58

Chodov, č.p. 1973


Chodov, č.p. 1974


Katastrální mapa: Uvedena v příloze Projektová dokumentace: Projektová dokumentace vypracovaná Ing. Arch. Škeřík

Smlouva o věcném břemeni: Předkupní právo na dobu do zaplacení celé kupní částky, nejdéle 5 let ode dne vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí Městská část Praha 11, Ocelíkova 672/1, Praha 11, Háje 149 41 RČ/IČ: 00231126 Budova: Chodov, č.p. 1972 V-33516/2006-101 Budova: Chodov, č.p. 1973 V-33516/2006-101 Budova: Chodov, č.p. 1974 V-33516/2006-101 31

Parcela: 3341/56

V-33516/2006-101

Parcela: 3341/57

V-33516/2006-101

Parcela: 3341/58

V-33516/2006-101

Oceňovací předpis: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., (oceňovací vyhláška).

3.1.2 Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt k bydlení. Jde o bytový dům nacházejících se v katastrálním území Hlavní město Praha 11, Obec Praha, Chodov. Bytový dům je tvořen třemi samostatnými vstupy, z nichţ jeden vede vţdy do parkové části směrem na Východ a druhý s výhledem do ulice Hrabákova směr Západ. Kaţdý vchod má 12 nadzemních podlaţí a 1 podzemní podlaţí. Celkově se v bytovém domě tedy nachází 133 bytových jednotek. Dům je kompletně podsklepen a v tomto prostoru se nachází sklepní kóje a jiné nyní uţ jen minimálně pouţívané části jako např. sušárna, kočárkárna atd., které jsou nyní z části pronajímány jako nebytové prostory. V kaţdé ze třech částí bytového domu je tzv. nákladní výtah, který po částečné rekonstrukci splňuje potřebné normy. Konstrukce domu je montovaná z dílců betonových plošných. Dle dostupné výkresové dokumentace byl dům zkolaudován v roce 1986. Na kaţdém podlaţí kromě přízemí, 5. a 9. patra se nachází 4 byty. V přízemí a jsou byty 3 taktéţ v 5. a 9. patře, které slouţí jako propojovací bod mezi jednotlivými domy. Který je pouţíván zejména při poruše některého z výtahu jednoho z domů. V tomto prostoru jsou sklepní kóje pro obyvatele domu z vyšších pater. Pro obyvatele čtvrtých a niţších pater jsou sklepní kóje umístěny v suterénu domu, pro obyvatele od 8. aţ do 5. patra jsou sklepní kóje v pátém patře a 32

pro obyvatele 12. aţ 9. patra jsou sklepní kóje v patře č. 9. Jednotlivé byty mají stejné uspořádání svisle nad sebou a liší se jen zrcadlovým překlápěním. Ve střední části bytového domu s č.p. 1973 jsou v 5. a 9. patře pouze 2 byty s typickým uspořádáním 3+kk. U vchodu s č.p. 1972 a 1974 tedy v okrajových částech jsou na tomto podlaţí byty 3. Objekt je vytápěn centrálně z místní teplárny. Poloha bytového domu je dle mého soudu velmi dobrá. V dochůdné vzdálenosti cca. 5 min směrem na Východ je velké nákupní centrum s prakticky veškerou občanskou vybaveností a stanice metra Chodov kde jsou i další povrchové spoje BUS. Směrem na Západ je také v dochůdné vzdálenosti cca. 5 min základní škola. Stejným směrem je také mateřská školka, která je ovšem cca. 1 min od bytového domu. V těsné blízkosti bytového domu je Kunraticko-Michelský les, který je ideální pro procházky a odpočinek.

Venkovní úpravy: Oceněny budou níţe popsané venkovní úpravy: Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka Teplovodní potrubí Zpevněná plocha Venkovní schodiště

33

3.1.3 Ocenění nákladovým způsobem

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova (dle přílohy č. 2):

typ J (domy vícebytové – typové)

Svislá nosná konstrukce:

montovaná z dílců betonových plošných

Počet nadzemních podlaţí:

12

Podsklepení:

Ano

Podkroví:

Ne

Střecha:

Plochá

Dům:

Typový

Kód standardní klasifikace produktu (SKP):

46.21.12.1..1

Základní cena :

ZC = 1 950,- Kč/m3

Ocenění bude provedeno nákladovým způsobem podle § 3.

ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp

Výměry pro ocenění domu Pro ocenění nákladovým způsobem je třeba zjistit velikost obestavěného prostoru. Obestavěný prostor se stanoví jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení.

34

Výpočet výměr pro ocenění – velikost obestavěného prostoru a zastavěné plochy

1. Podzemní podlaţí 1. Nadzemní podlaţí 2. Nadzemní podlaţí 3. Nadzemní podlaţí 4. Nadzemní podlaţí 5. Nadzemní podlaţí 6. Nadzemní podlaţí 7. Nadzemní podlaţí 8. Nadzemní podlaţí 9. Nadzemní podlaţí 10. Nadzemní podlaţí 11. Nadzemní podlaţí 12. Nadzemní podlaţí (výtahová strojovna) Celkem

Délka m 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60 54,60

Šířka m 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70 18,70

Výška 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2,87

ZP m2 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 1021,02 14 294,28

OP m3 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2603,60 2930,32 36 777,12

Zastavěná plocha všech podlaţí je 14 294,28 m2 a obestavěný prostor je 36 777,12 m3.

Výměry jednotlivých podlaţí – uţitné plochy Počet bytů m3 1. Podzemní podlaţí 0 1. Nadzemní podlaţí 9 595,8 2. Nadzemní podlaţí 12 794,4 3. Nadzemní podlaţí 12 794,4 4. Nadzemní podlaţí 12 794,4 5. Nadzemní podlaţí 12 794,4 6. Nadzemní podlaţí 8 529,6 7. Nadzemní podlaţí 12 794,4 8. Nadzemní podlaţí 12 794,4 9. Nadzemní podlaţí 12 794,4 10. Nadzemní podlaţí 8 529,6 11. Nadzemní podlaţí 12 794,4 12. Nadzemní podlaţí 12 794,4 Celkem 133 8804,6 Průměrná výška podlaţí: 35

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

= 1021,02 m2

Základní cena Základní cenu objektu zjistíme v příloze č. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Jelikoţ se jedná o dům vícebytový, typový, tedy typ J, základní cena za m3 obestavěného prostoru je 1950,- Kč. Jednotlivé koeficienty koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce

K1 = 1,037

koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K2 = 0,92646 K2 = 0,92 + 6,60 / 1021,02 = 0,92646 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí K3 = 1,14 K3 = 2,10 / 2,57 + 0,30 = 1,11712 koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n)

K4 = 0,974

koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,23

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38

Ki = 2,162

koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39

Kp = 1,252

36

Výpočet koeficientu vybavení K4 Číslo pol. 1.

Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací

2.

Svislé konstrukce

3.

Stropy

4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah

15.

Vytápění

16.

Elektroinstalace

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy

24. 25. 26.

Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra Celkem

Provedení Betonové pasy s izolací Montované (prefa) stěny Montované (prefa) stropy Montované (prafa) Modifikované asfaltové pásy Pozinkovaný plech Omítka dvouvrstvá hladká Panel Ne Montované (prefa) Hladké Ne Ano Převáţně z PVC Dálkové Původní (hliník) Ano Ano Ano Ne Ne Ano WC,vana, umyvadlo Ano Zvonky,poţární hydranty, Vyskytuje se

Stand . S

Objem. podíl

Koef. úpravy 1,00

Obj. podíl Po úpravě

S

0,182

100

0,182

1,00

0,182

S

0,084

100

0,084

1,00

0,084

S

0,049

100

0,049

1,00

0,049

S

0,023

100

0,023

1,00

0,023

S

0,007

100

0,007

1,00

0,007

S

0,057

100

0,057

1,00

0,057

S

0,029

100

0,029

1,00

0,029

S

0,013

100

0,013

1,00

0,013

S

0,029

100

0,029

1,00

0,029

S C S S

0,033 0,053 0,030

100 100 100

0,033 0,053 0,030

1,00 1,00 1,00 1,00

0,033 0,053 0,030

S S

0,048 0,051

100 100

0,048 0,051

1,00 1,00

0,048 0,051

S S S C C S S

0,004 0,032 0,031 0,004 0,022 0,019 0,039

100 100 100 100 100

0,004 0,032 0,031 0,004 0,022 0,019 0,039

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,004 0,032 0,031 0,00 0,00 0,019 0,039

S S

0,013 0,057

100 100

0,013 0,057

1,00 1,00

0,013 0,057

S

0,037

100

0,037

1,00

0,037

K4

0,974

0,054

1,000

37

% 100

Upraven ý podíl 0,054

0,054

S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná hodnota konstrukce, X = nehodnotí se

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Koeficient K4 pro zvolený vícebytový dům dosahuje výše 0,974, coţ odpovídá danému rozpětí.

Výpočet opotřebení Jelikoţ stavba dosud nebyla ve větší míře nijak rekonstruována, pouţiji pro výpočet opotřebení lineární metodu, která má u tohoto typu nemovitosti dostatečnou vypovídací schopnost. Při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Pouţije li se, pro výpočet lineární metoda, opotřebení můţe činit nejvýše 85%. Kolaudace budovy 1986 Posudek z roku 2010 Stáří budovy lineární metodou 24 let = 24%

38

Ocenění ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp Výpočet ceny budovy nákladovým způsobem Základní cena (dle typu z přílohy č. 2 vyhlášky č.3/2008sb.) Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce (příloha č. 4) Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu Koeficient vybavení stavby (dle výpočtu) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Základní cena upravená s Kp (ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp) Obestavěný prostor Rok odhadu Rok pořízení Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Stupeň dokončení stavby Plná cena (ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp) x OP Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Jedná se o stavbu s doloţeným výskytem radonu Sníţení ceny za doloţený výskyt radonu ( § 21 odst. 4 vyhlášky) Cena budovy ke dni odhadu

Zjištěná cena bytového domu je 173 951 121,16Kč

39

ZC K1 K2

Kč/m3

1 950,00 1,037 0,9265

K3

1,14

K4 K5 Ki Kp

0,974 1,23 2,162 1,252 6223,51 36777,12 2010 1986 Lineárně 100 24 100 228 883 054,16 -54 931 932,99 173 951 121,16 ne 0 173 951 121,16

OP

Z O D

CN

Kč/m3 m3

roků % % Kč

Kč Kč

3.1.4 Venkovní úpravy 3.1.4.1 Přípojka vody Popis Vodovodní přípojka je z plastového potrubí DN 40 mm. Rok pořízení je 1986. Výpočet výměr pro ocenění Vodovodní přípojka je 5 m dlouhá. Zatřídění pro potřeby ocenění Dle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky: poloţka 1.1.6.2 SKP 46.21.41.1 ZC = 385,- Kč/m Koeficienty a) koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,23

b) koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38

Ki = 2,162

c) koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39

Kp = 1,252

Stáří a opotřebení Posudek k roku:

2010

Stavba z roku:

1986

Stáří (S)

24 roků

Předpokládaná celková ţivotnost (Z): 50 roků Výpočet opotřebení: Opotřebení činí:

Lineárně O = S/Z * 100 % 24/50 * 100 % = 48,00%

40

Ocenění ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Výpočet ceny vodovodní přípojky Základní cena (příloha č. 11 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Výměra Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Základní cena upravená ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Plná cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu

ZC K5 Ki Kp

m S

Roků

Z O ZCU CN O

Roků % Kč Kč Kč

Zjištěná cena vodovodní přípojky je 3 332,72 Kč.

3.1.4.2 Přípojka kanalizace Popis Kanalizační přípojka je z potrubí DN 200 mm. Rok pořízení je 1986. Výpočet výměr pro ocenění Kanalizační přípojka je 9 m dlouhá. Zatřídění pro potřeby ocenění Dle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky: poloţka 2.1.4.2. SKP 46.21.41.4 ZC = 1 555,- Kč/m

41

Kč/m3

385 1,230 2,162 1,252 5 2010 1986 24 lineárně 50 48 1 281,81 6 409,08 -3 076,36 3 332,72 3 332,72

Koeficienty a) koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,230


Ki = 2,126


Kp = 1,252


2010

Stavba z roku:

1986

Stáří (S):

24 roků


Lineárně O = S/Z * 100 % = 24/90 * 100 % = 26,66 %

Ocenění ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Výpočet ceny kanalizační přípojky Základní cena (příloha č. 11 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Výměra Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Základní cena upravená ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Plná cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

Zjištěná cena kanalizační přípojky je 34 172,67 Kč.

42

ZC K5 Ki Kp

Kč/m3

m S

Roků

Z O ZCU CN O

Roků % Kč Kč Kč Kč Kč

1 555 1,230 2,126 1,252 9 2010 1986 24 Lineárně 90 26,66 5177,20 46 594,86 -12 422,19 34 172,67 34 172,67

3.1.4.3 Zpevněná plocha Popis Jedná se o přístupovou rampu pro invalidy, ke kaţdému ze třech vstupů, z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC. Výpočet výměr pro ocenění Kaţdý vstup má vlastní rampu tzn. 6,6 m2 x 3 = 19,8 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Dle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky: poloţka 8.3.2 SKP 46.23.11.5 ZC = 260 Kč/m2 Koeficienty a) koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,230


Ki = 2,162


Kp = 1,252


2010

Stavba z roku:

1986

Stáří (S):

24 roků


Lineárně O = S/Z * 100 % = 24/50 * 100 % = 48 %

43

Ocenění ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Výpočet ceny zpevněné plochy Základní cena (příloha č. 11 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Výměra Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Základní cena upravená ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Plná cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

ZC K5 Ki Kp

Kč/m2

S

Roků

Z O ZCU CN O


m2

260 1,230 2,162 1,252 19,8 2010 1986 24 Lineárně 50 48 865,64 17 139,72 -8 227,06 8 912,65 8 912,65

Zjištěná cena zpevněné plochy je 8 912,65 Kč.

3.1.4.4 Venkovní schodiště Popis Jedná se o přístupové schodiště s podestou z ulice Hrabákova, ke kaţdému ze tří vstupů, schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované. Výpočet výměr pro ocenění Kaţdý vstup má vlastní schodiště s podestou 2 m x 3 = 6 m. Zatřídění pro potřeby ocenění Dle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky: poloţka 12.8 SKP 46.21.64.5 ZC = 710 Kč/m

44

Koeficienty a) koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,230


Ki = 2,162


Kp = 1,252


2010

Stavba z roku:

1986

Stáří (S):

24 roků


Lineárně O = S/Z * 100 % = 24/50 * 100 % = 48 %

Ocenění ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Základní cena (příloha č. 11 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Výměra Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Základní cena upravená ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Plná cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

Zjištěná cena venkovního schodiště je 7 375,27 Kč.

45

ZC K5 Ki Kp

Kč/m

m S

Roků

Z O ZCU CN O


710 1,230 2,162 1,252 6 2010 1986 24 Lineárně 50 48 2 363,86 14 183,22 -6 807,94 7 375,27 7 375,27

3.1.4.5 Teplovodní potrubí Popis Jedná se o přípojku s podzemním vedením DN 2x400. Rok pořízení je 1986. Výpočet výměr pro ocenění Délka je 10 m. Zatřídění pro potřeby ocenění Dle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: poloţka 15.1 SKP 46.21.42.2 ZC = 20 043 Kč/m Koeficienty a) koeficient polohový podle přílohy č. 14

K5 = 1,230


Ki = 2,136


Kp = 1,388


2010

Stavba z roku:

1986

Stáří (S):

24 roků


Lineárně O = S/Z * 100 % = 24/40 * 100 % = 60 %

46

Ocenění ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Výpočet ceny teplovodního potrubí Základní cena (příloha č. 11 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient polohový (příloha č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Koeficient prodejnosti (příloha č. 39 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Výměra Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná ţivotnost Opotřebení lineární metodou Základní cena upravená ZCU = ZC x K5 x Ki* Kp Plná cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

ZC K5 Ki Kp

Kč/m3

m S

Roků

Z O ZCU CN O


20 043 1,230 2,162 1,252 10 2010 1986 24 Lineárně 40 60 66 731,03 667 310,34 -400 386,2 266 924,14 266 924,14

Zjištěná cena zpevněné plochy je 266 924,14 Kč.

3.1.5. Pozemky Cena pozemků vzhledem k dostupné cenové mapě byla zjištěna a přepočtena dle jednotlivých výměr za m2. Výpis jednotlivých pozemků Katastrální území Městská část Praha 11 Parcela

Výměra (m2)

Druh pozemku

a) 3341/56

358

Zastavěná plocha a nádvoří

b) 3341/57

355


c) 3341/58

361


47

Ocenění Ocenění stavebního pozemku na parcele 3341/56 Dle cenové mapy. a) Výpočet ceny stavebního pozemku parcely 3341/56

Cena 2090 m2 Počtem m2 358 Cena parcely 3341/56 je 748 220 Kč b) Výpočet ceny stavebního pozemku parcely 3341/57

Cena 2090 m2 Počtem m2 355 Cena parcely 3341/57 je 741 950 Kč c) Výpočet ceny stavebního pozemku parcely 3341/58

Cena 2090 m2 Počtem m2 361 Cena parcely 3341/56 je 754 490 Kč Cena pozemků celkem je stanovena dle cenové mapy na 2 244 660,00Kč

48

Rekapitulace cen nemovitostí Objekt

Současný stav Před odpočtem opotřebení Cena výchozí, současný stav (Kč)

Bytový dům 228 883 054,16 Venkovní úpravy: 1)přípojka vody 6 409,08 2)přípojka kanalizace 46 594,86 3)zpevněná plocha 17 139,72 4)venkovní schodiště 14 183,22 5)teplovodní potrubí 667 310,34 Stavby celkem 229 634 691,3 Pozemky 748 220 1)parcela č. 3341/56 741 950 2)parcela č. 3341/57 754 490 3) parcela č. 3341/58 Pozemky celkem 2 244 660 231 879 351,3 Cena celkem Cena bytového domu včetně příslušenství a po zaokrouhlení

Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč)

173 951 121,16 3 332,72 34 172,67 8 912,65 7 375,27 266 924,14 174 271 838,6 748 220 741 950 754 490

2 244 660 176 516 498,6 176 516 500 Kč

Výsledná cena nemovitostí (bez odpočtu opotřebení) činí celkem 231 879 351,3Kč. Cena nemovitostí (bez odpočtu opotřebení) po zaokr. dle § 46 celkem: 231 879 300 Kč.

Výsledná cena nemovitostí (se započtením opotřebení) činí celkem 176 516 498,6 Kč. Cena nemovitostí (se započtením opotřebení) po zaokr. dle § 46 celkem: 176 516 500 Kč.

49

3.1.4 Ocenění výnosovým způsobem dle vyhlášky Obecně jde o součet budoucích čistých příjmů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Na nemovitost se nahlíţí jako na budoucí zdroj příjmů, tedy jako na budoucí výnos. Jedním z nejdůleţitějších kriterií při stanovení ceny nemovitosti výnosovým způsobem je výše míry kapitalizace, která určuje jistý výnos připadající vlastníkovi nemovitosti po odečtení veškerých nákladů spojených s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti. Většinou se pohybuje mezi 3 aţ 5% p.a. „Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.5“ Obvyklé nájemné V domě se nenachází ţádný nájemník, tudíţ přikročím k porovnání nájmů v okolí k dosaţení přibliţné ceny za nájem. Vzhledem k poloze a velké obchodovatelnosti s byty není problém nalézt totoţné byty, které jsou k pronájmu nabízeny realitními kancelářemi. V domě se nachází 130 bytů o rozloze 66 m2 nebo 3+kk. a 3 byty o rozloze 49 m2 nebo 2+kk. Tyto tři byty mají zanedbatelný vliv na výnosovou metodu a tudíţ i na celkovou hodnotu nemovitosti.

5

Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde, Praha 2004.

50

Číslo objektu 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Objekt/ulice Lečkova Ke Kateřinkám Zdiměřická Metodějova Ke škole Konstantinova Jeřábkova Hrabákova Hrabákova Ke Kateřinkám Celkem Průměr

Nájemné 10 990 14 000 10 000 9 000 12 000 9 500 10 000 12 500 11 500 11 000 11 049

m2 65 65 65 67 66 65 67 73 70 66

Stav Velmi dobrý Výborný Dobrý Dobrý Velmi dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Velmi dobrý

V příloze uvádím tabulku s jednotlivými byty a jejich odhadovanými nájmy. V současné době jsou v bytovém domě pronajaty jen tři nebytové prostory o celkové výměře 79,2 m2 za celkovou sumu 96 230 Kč za rok.

Výpočet výnosové hodnoty podle vyhlášky 3/2008 Sb. Pro výpočet ceny je pouţita míra kapitalizace pro bytové domy dle přílohy č. 16, která je stanovena ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. – 5 % za rok. Výpočet ceny výnosovým způsobem byt. domu s příslušenstvím Zastavěná plocha parcely 3341/56 Zastavěná plocha parcely 3341/57 Zastavěná plocha parcely 3341/58 Celkem Cena za m2 pozemků Roční nájemné za dům celkem CV Sníţení nájemného podle § 23 odst. 4 o 40 % Sníţení nájemného podle § 23 odst. 4 o 5 % z ceny zastavěného pozemku Sníţení celkem Maximální sníţení - 50 % z nájemného Upravené nájemné dle § 23 odst. 4 N Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty p Výpočet ceny výnosovým způsobem podle § 23 Cena zjištěná výnosovým způsobem včetně příslušenství Cena pozemků Cena zjištěná výnosovým způsobem včetně příslušenství a pozemků po zaokrouhlení

51

m2 358 m2 355 2 m 361 2 m 1074 Kč/m2 2 244 660 Kč 17 524 440,00 Kč - 7 009 776 Kč - 112 233,00 77,00 Kč - 7 132 106 Kč 8 762 220,00 Kč 8 762 220,00 P(%) 5 CV = (N/p) * 100 CV 175 244 400 Kč 2 244 660 CV 177 489 060

Výsledná cena nemovitostí zjištěná výnosovou metodou dle § 23 vyhlášky činí celkem 177 489 060 Kč.

3.2 Tržní ocenění nemovitosti 3.2.1 Ocenění porovnávacím způsobem

Jako podklad pro porovnání oceňované nemovitosti byly vybrány 4 typově stejné byty z realitní inzerce na internetu z Února roku 2010. Byla stanovena jejich trţní hodnota a přepočítána dle počtu bytů v objektu. Tento způsob jsem zvolil z důvodu nízké obchodovatelnosti s bytovými domy panelového typu. V domě se nachází 130 bytu typu 3+kk a pouze 3 byty v přízemí 2+kk o rozloze 49m2. Tabulka pro výpočet porovnávací metody byt 3+kk Oceňovaný majetek

BYT 3+kk Porovnávaný majetek

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

Městská část Praha 11 Praha 11 Praha

Porovnávaný majetek


Porovnávaný Majetek

1

2

3

4





68 2 850 000 44 531,25 14.02.2010 1 44 531,25

66 2 190 000 32 686,567 13.01.2010 1 32 686,567

67 2 990 000 44 626,865 24.02.2010 1 44 626,865

Nabídka 0,9 40 078,125 Druţstevní



1 40 078,125 Nezjištěna



Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 67 67 Prodejní cena 2 290 000 Cena za jednotku X 34 179,104 Datum transakce 15.02.2010 Korekce 1 Upravená hodnota 34 179,104 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 30 761,193 Vlastnická práva Druţstevní Druţstevní Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Zástavní právo


52

smluvní Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bydlení

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Průměrný Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Průměrné Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost MHD, dálnice, Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací 2 321 999,7 hodnota Zaokrouhleno 2 322 000

1 30 761,193 Bydlení

1 40 078,125 Bydlení 1 40 078,125 Ano 1 40 078,125 Ne

1 29 417,910 Bytová jednopodlaţ ní 1 29 417,910 Ano 1 29 417,910 Ne

1 40 164,179 Bytová jednopodlaţ ní 1 40 164,179 Ano 1 40 164,179 Ne

1 30 761,193 Ano 1 30 761,193 Ne 1 30 761,193

1 40 078,125

1 29 417,910

1 40 164,179

Dobrá 1 30 761,193 Průměrný 1 30 761,193 Průměrné 1 30 761,193 Dobrá 1 30 761,193 Omezený 1 30 761,193 MHD, dálnice 1 30 761,193 Průměrná 1 30 761,193 N/A 1 30 761,193




Obdobný 1 30 761,193 Obdobný




1 30 761,193

1 40 078,125

1 29 417,910

1 40 164,179

53

Tabulka pro výpočet porovnávací metody byt 2+kk Oceňovaný majetek

BYT 3+kk Porovnávaný majetek

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území




Porovnávaný Majetek

1

2

3

4





47 2 490 000 52 978,72 1.02.2010 1 52 978,72

46 1 900 00 41 304,34 19.02.2010 1 41 304,34

49 2 050 000 41 836,73 7.01.2010 1 41 836,73




1 38 160 Nezjištěna




1 38 160 Bydlení

1 47 680,85 Bydlení

1 37 173,91 Bydlení

1 37 653,06 Bydlení

1 38 160 Ano 1 38 160 Ne

1 47 680,85 Ano 1 47 680,85 Ne

1 37 173,91 Ano 1 37 173,91 Ne

1 37 653,06 Ano 1 37 653,06 Ne

1 38 160

1 47 680,85

1 37 173,91

1 37 653,06

Dobrá 1 38 160 Průměrný 1 38 160 Průměrné 1 38 160 Dobrá 1 38 160

Dobrá 1 47 680,85 Průměrný 1 47 680,85 Průměrné 1 47 680,85 Dobrá 1 47 680,85



Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 49 50 Prodejní cena 2 120 000 Cena za jednotku X 42 400 Datum transakce 16.02.2010 Korekce 1 Upravená hodnota 42 400 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 38 160 Vlastnická práva Druţstevní Druţstevní Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Bydlení plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Průměrný Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Průměrné Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota

54

Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Omezený MHD, dálnice, Průměrná N/A

Podíl hodnoty pozemku

Omezený 1 38 160 MHD, dálnice 1 38 160 Průměrná 1 38 160 N/A 1 38 160

Omezený 1 47 680,85 MHD, dálnice 1 47 680,85 Průměrná 1 47 680,85 N/A 1 47 680,85



Obdobný 1 38 160 Obdobný




1 38 160

1 47 680,85

1 37 173,91

1 37 653,06

1 926 000 1 926 000

MAJETEK JAKO CELEK Výsledná porovnávací hodnota Cena za jednotku Byt 3+kk 2 322 000 Kč Byt 2+kk 1 926 000 Kč Celkem

Počet jednotek v objektu 130 3

Cena celkem 301 860 000 Kč 5 778 000 Kč 307 638 000 Kč

Výsledná cena nemovitostí zjištěná porovnávací metodou činí celkem 307 638 000 Kč.

55

3.2.2 Zjištění věcné hodnoty Časovou cenou (věcnou hodnotou) se rozumí cena, za kterou je moţno nemovitosti pořídit v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), sníţená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obecné, je u staveb pouţito cen z cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. Cena zjištěná za obestavěný prostor m3 dle publikace ÚRS PRAHA.6

3.2.2.1 Hlavní stavba Orientační cena obestavěného prostoru pro Domy bytové typové, montované z dílců betonových plošných činí 5 083 Kč/m3. Celkový obestavěný prostor činí 36 777,12 m3 Celková cena zjištěná nákladovou metodou činí 186 938 101 Kč.

3.2.2.2 Přípojka vody Orientační cena za vodovody trubní do 100 mm z plastických hmot činí 9 726 Kč/m. Celková délka potrubí 5 m Celková cena zjištěná nákladovou metodou činí 48 630 Kč.

6

ÚRS PRAHA a.s.: ROZPOČTOVÉ UKAZATELE 2010 - Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na

měrovou a účelovou jednotku, ÚRS PRAHA a.s., Zemské právo 5, 102 00 Praha 10 – Hostivař, 2010. ISBN 978-80-7369-254-4

56

3.2.2.3 Přípojka kanalizace Orientační cena za kanalizace trubní do 200mm kameninové činí 10 646 Kč/m. Celková delka potrubí 9 m Celková cena zjištěná nákladovou metodou činí 95 814 Kč.

3.2.2.4 Zpevněná plocha Orientační cena plochy komunikace v provedení dláţděném činí 821 Kč/m2. Celková plocha zpevněné komunikace 19,8 m2 Celková cena zjištěná nákladovou metodou činí 16 255,8 Kč.

3.2.2.5 Teplovodní potrubí Orientační cena za teplovody trubní potrubí ocelové (včetně stavební části) činí 83 314 Kč/m. Celková délka teplovodního potrubí 10 m Celková cena zjištěná nákladovou metodou činí 833 140 Kč. Rekapitulace ceny nákladovou metodou Objekt MJ Cena za MJ 3 Hlavní stavba m 5 083 Přípojka vody m 9 726 Přípojka kanalizace m 10 646 Zpevněná plocha m2 821 Teplovodní potrubí m 83 314 Celkem

Celkem MJ 36 777,12 5 9 19,8 10

Výpočet ceny výnosovým způsobem byt. domu s příslušenstvím činí 187 931 940,80 Kč. 57

Celkem 186 938 101 48 630 95 814 16 255,8 833 140 187 931 940,8

3.2.3 Ocenění výnosovým způsobem Výpočet probíhá obdobně jako u administrativního ocenění výnosové metody. Ceny nájemného jsou z internetové nabídky z Února roku 2010. Vzhledem k velkému statistickému souboru, který v dané lokalitě je, lze pouţít z počtu 10 statistických jednotek aritmetický průměr ke zjištění průměrného nájemného za jeden byt.

Číslo objektu 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Objekt/ulice Lečkova Ke Kateřinkám Zdiměřická Metodějova Ke škole Konstantinova Jeřábkova Hrabákova Hrabákova Ke Kateřinkám Celkem Průměr

Nájemné 10 990 14 000 10 000 9 000 12 000 9 500 10 000 12 500 11 500 11 000 11 049

m2 65 65 65 67 66 65 67 73 70 66

Stav Velmi dobrý Výborný Dobrý Dobrý Velmi dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Velmi dobrý

Průměrná cena, za kterou se v oceňované nemovitosti dá pronajmout byt porovnatelný s porovnávanými byty je 11 049 Kč. Vzhledem k počtu bytů v domě 133 je přibliţná cena výnosovým způsobem 178 451 300 Kč. Cena pozemku zjištěná na trţních principech je v dané lokalitě přibliţně 4 500 Kč za m2 Cena Pozemku komplet je pak 4 833 000 Kč.

58

Výpočet ceny výnosovým způsobem Zastavěná plocha parcely 3341/56 m2 358 Zastavěná plocha parcely 3341/57 m2 355 2 Zastavěná plocha parcely 3341/58 m 361 Celkem m2 1074 Cena za m2 pozemků Kč/m2 4 833 000 Roční nájemné za dům celkem CV Kč 17 524 440,00 Sníţení nájemného podle § 23 odst. 4 o 40 % Kč - 7 009 776 Sníţení nájemného podle § 23 odst. 4 o 5 % z ceny Kč - 112 233,00 77,00 zastavěného pozemku Sníţení celkem Kč - 7 132 106 Maximální sníţení - 50 % z nájemného Kč 8 762 220,00 Upravené nájemné dle § 23 odst. 4 N Kč 8 762 220,00 Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty p P(%) 5 Výpočet ceny výnosovým způsobem podle § 23 CV = (N/p) * 100 CV 175 244 400 Cena zjištěná výnosovým způsobem včetně Kč 4 833 000 Cena pozemků příslušenství CV 182 322 060 Cena zjištěná výnosovým způsobem včetněpříslušenství a pozemků po zaokrouhlení Výsledná cena nemovitostí zjištěná výnosovým způsobem činí 182 322 060 Kč

59

4 Zhodnocení Na základě výsledků jednotlivých metod pouţitých k ocenění bytového domu je patrné, ţe cena nemovitosti se pohybuje v rozmezí od 176 mil. Kč aţ 307 mil. Kč. Na první pohled je zde viditelný rozdíl u porovnávací metody. Která tvoří jakýsi odlehlý prvek tohoto souboru. V případě porovnávací metody bylo nutné přistoupit k výpočtu ceny nemovitosti takovým způsobem, ţe se porovnala cena standardního bytu 3+kk a tuto cenu jsem pak vynásobil počtem bytů v nemovitosti. Můţeme s úspěchem pochybovat, ţe výsledná cena zjištěná porovnávacím způsobem neodpovídá reálné ceně vzhledem k tomu, ţe ostatní pouţité metody se od sebe příliš neliší. V tomto případě tedy oblíbená porovnávací metoda nemá vypovídací schopnost pro malý počet nemovitostí, které byly jako celek k porovnání. Dále také stojí za úvahu, zda metoda pouţitá při výpočtu byla zvolena správně. Rozmezí, ve kterém se liší, pouţité metody vyjma porovnávací je od 176 mil. Kč do 187 mil. Kč. Coţ tvoří rozdíl 11 mil. Kč. Lze tedy za celkovou cenu nemovitosti povaţovat aritmetický průměr tvořený pouze 4 metodami bez zmiňované porovnávací. Takto vypočtená hodnota nemovitosti by se pak mohla začít prodávat za cenu 181 064 890 Kč. Zde je přiloţena ještě tabulka a graf pro lepší přehled o zjištěných hodnotách. Přehled cen a pouţitých metod po zaokrouhlení Pouţitá metodika ocenění Zjištěná hodnota Nákladovým způsobem dle vyhlášky 176 516 000 Kč Výnosovým způsobem dle vyhlášky 177 489 000 Kč Trţní ocenění porovnávacím způsobem 307 638 000 Kč Trţní ocenění nákladovým způsobem 187 932 000 Kč Trţní ocenění výnosovým způsobem 182 322 000 Kč Cena stanovena aritmetickým průměrem 206 380 000 Kč Aritmetický průměr bez porovnávací m. 181 065 000 Kč

60

Porovnání cen dle metody 350,000,000 Kč 300,000,000 Kč 250,000,000 Kč 200,000,000 Kč 150,000,000 Kč 100,000,000 Kč 50,000,000 Kč

Cena

0 Kč

61

5 Závěr Cílem mé diplomové práce bylo v teoretické části zachytit a popsat základní pojmy, postupy a výpočty týkající se disciplíny oceňování nemovitostí, v praktické části pak přistoupit k ocenění jako znalec a na konkrétní nemovitosti vypočítat hodnotu nemovitosti různými metodami. K výpočtu bylo pouţito jak administrativní ocenění nemovitosti tak i trţní metody. Při oceňování administrativním způsobem jsem pouţil časově nejnáročnější metodu, metodu nákladovou. Takto stanovená hodnota, která se sestává z bytového domu, venkovních úprav a pozemků byla mnou stanovena na 176 516 000 Kč. Při pouţití metody výnosové pak 177 489 000 Kč. U těchto dvou metod není rozdíl tak patrný a pohybuje se kolem 1 mil. Kč. Trţní ocenění, které jsem uskutečnil porovnávací, nákladovou a výnosovou metodou se pohybuje o něco výše. Je to dáno tím, ţe administrativní metody neodráţejí přesnou hodnotu nemovitosti a neuvaţují o spoustě okolností jako je např. politickoekonomická situace atd. Není moţné v dnešní době recese prodat nemovitost za stejných podmínek jako před ní. S tímto prostředím administrativní ocenění nepočítá. A proto hodnota nemovitosti porovnávací metodou byla stanovena na 307 638 000 Kč, nákladovou metodou na 187 932 000 Kč a výnosovou metodou na 182 322 000 Kč. Aritmetickým průměrem se hodnota nemovitosti můţe pohybovat okolo 206 380 000 Kč. Osobně se domnívám, ţe porovnávací metoda, která tvoří jakýsi odlehlý prvek, dosti ovlivňuje celkový průměr a potaţmo i celkovou cenu nemovitosti. Proto se toto ocenění z průměru odstraní a cena nemovitosti získaná čtyřmi metodami pak činí 181 065 000 Kč. Při zpracování diplomové práce narazil autor na drobná úskalí a to především v nepřehlednosti a objemu dat jak na straně obsahu zákonů, vyhlášek, tak i na straně realitních inzercí a projektové dokumentace objektu. V průběhu psaní, však většina problémů byla vyřešena. A hlavní přínos Diplomové práce, kterým je praktická aplikace metod oceňování a následné vyhodnocení ceny bytového domu bylo dosaţeno.

62

Činnost znalců a odhadců je povaţována za relativně časově náročnou. Pro správné ocenění nemovitosti a dalšího příslušenství je nutné znát nejenom zákony související s daným oborem, ale především schopnost zpracovat a vyhodnocovat velké mnoţství dat a informací souvisejících s trhem nemovitostí. Proto je velice přínosné, ţe nám v práci pomáhají počítačové programy, které zrychlují a zkvalitňují práci odhadců. Po dokončení odhadů pomocí tištěných zákonů, jsem pouţil program Delta-NEM a provedl výpočet pomocí tohoto program. Jeho výsledek je jako zajímavost přiloţen v příloze.

63

6 Seznam pouţité literatury 1. BRADÁČ, A. – FIALA, J.: NEMOVITOSTI – oceňování a právní vztahy. 2. vyd. Praha: LINDE Praha a.s.1996. ISBN 80-7201-017-4

2. HEŘMAN, J.: Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0967-9

3. HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0947-4

4. ORT, Petr.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVS 2007 ISBN: 80-7265-085-8 5. ÚRS PRAHA a.s.: ROZPOČTOVÉ UKAZATELE 2010 - Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku, ÚRS PRAHA a.s., Zemské právo 5, 102 00 Praha 10 – Hostivař, 2010. ISBN 978-80-7369-254-4 6. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 7. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. 8. ZAZVONIL Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK Praha, 1996 ISBN 80-902109-0-2

1. http://wgp.praha-mesto.cz 2. http://cs.wikipedia.org/wiki/Vlastnictvi 3. http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php 4. http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/6966/place 5. http://www.ckom.cz/index.php?st=ckom 6. http://www.sreality.cz/ 7. http://cenybytu.idnes.cz/ 1. Demoverze počítačového programu Delta-NEM

64

7 Přílohy Příloha č. 1: Tabulka s jednotlivými byty a jejích nájmy Příloha č. 2: Výstup z programu Delta-NEM Příloha č. 3: Cenová mapa Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Obrazová dokumentace

65

Příloha č. 1: Tabulka s jednotlivými byty a jejích nájmy. Číslo bytu

Č.P.

201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241

1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2 1972/2

Počet místností Ploch m2 Nájemné Kč/ měsíc nájem Kč/m2 2+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK

49 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05

66

8 000,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč

163,27 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

242 1972/2 3+KK 243 1972/2 3+KK 244 1972/2 3+KK 245 1972/2 3+KK Celkem za dům s Č.P. 1972/2 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339

1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3 1973/3

2+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK

66,05 66,05 66,05 66,05

11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 494 156,00 Kč

167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

49 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05

8 000,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč

163,27 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

67

340 1973/3 3+KK 341 1973/3 3+KK 342 1973/3 3+KK 343 1973/3 3+KK Celkem za dům s Č.P. 1973/3 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439

1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4 1974/4

2+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK 3+KK

66,05 66,05 66,05 66,05

11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 472 058,00 Kč

167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

49 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05

8 000,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč

163,27 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

68

440 1974/4 3+KK 441 1974/4 3+KK 442 1974/4 3+KK 443 1974/4 3+KK 444 1974/4 3+KK 445 1974/4 3+KK Celkem za dům s Č.P. 1974/4

66,05 66,05 66,05 66,05 66,05 66,05

Celkem Průměr Kč/m2 Plocha bytů Nájemné za všechny byty v domě Roční nájemné

11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 11 049,00 Kč 494 156,00 Kč

167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč 167,28 Kč

167,19 Kč 8535,35 1 460 370,00 Kč 17 524 440,00 Kč

69

Příloha č. 2: Výstup z programu Delta-NEM

Znalecký posudek č. 1 O ceně

Objednatel posudku: Bytové druţstvo Hrabákova 1972-19731974 Hrabákova 1974/1 148 00 Praha 4 - Chodov IČ: 27399133 DIČ: CZ 27399133 Účel posudku:

Stanovení hodnoty bytového domu.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 17. 2. 2010 posudek vypracoval: Programu Delta-NEM

17. 2. 2010

70

Nález Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2010.

Podklady pro vypracování posudku Výkresová dokumentace

Vlastnické a evidenční údaje

Dokumentace a skutečnost

Celkový popis nemovitosti

Obsah posudku a) Bytový dům Hrabákova Venkovní úpravy 1) Přípojka vody DN 40 mm 2) Přípojka kanalizace DN 200 mm 3) Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC 4) Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované Pozemky

71

Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Hlavní město Praha Oblast: Praha 11, Chodov Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o 1,3 % Minimální hodnota koeficientu Kp je omezena na 1,000.

1) Bytový dům Hrabákova – § 3 Předmětem ocenění je objekt k bydlení. Jde bytový dům nacházejících se v katastrálním území Hlavní město Praha 11, Obec Praha, Chodov. Bytový dům je tvořen třemi samostatnými vstupy, z nichţ jeden vede vţdy do parkové části směrem na Východ a druhý s výhledem do ulice Hrabákova směr Západ. Kaţdý vchod má 12 N.P. a 1 P.P. Celkově se v bytovém domě tedy nachází 133 bytových jednotek. Dům je celkově podsklepen a v tomto prostoru se nachází sklepní kóje a jiné nyní uţ jen minimálně pouţívané části jako např. sušárna, kočárkárna atd., které jsou nyní z části pronajímány jako nebytové prostory. V kaţdé ze třech částí bytového domu je tzv. nákladní výtah, který po částečné rekonstrukci splňuje potřebné normy. Konstrukce domu je montovaná z dílců betonových plošných. Dle dostupné výkresové dokumentace byl dům zkolaudován v roce 1986. Na kaţdém podlaţí kromě přízemí, 5. a 9. patra se nachází 4 byty. V přízemí a jsou byty 3 taktéţ v 5. a 9. patře, které slouţí jako propojovací bod mezi jednotlivými domy. Který je pouţíván zejména při poruše některého z výtahu jednoho z domů. V tomto prostoru jsou sklepní kóje pro obyvatele domu z vyšších pater. Pro obyvatele čtvrtých a niţších pater jsou sklepní kóje umístěny v suterénu domu, pro obyvatele od 8. aţ do 5. patra jsou sklepní kóje v pátém patře a pro obyvatele 12. aţ 9. Patra jsou sklepní kóje v patře č. 9. Jednotlivé byty mají stejné uspořádání svisle nad sebou a liší se jen zrcadlovým překlápěním. Ve střední části bytového domu s Č.P. 1973 jsou v 5. a 9. patře pouze 2 byty s typickým uspořádáním

72

3+kk. U vchodu s Č.P. 1972 a 1974 tedy v okrajových částech jsou na tomto podlaţí byty 3. Objekt je vytápěn centrálně z místní teplárny. Poloha bytového domu je dle mého soudu velmi dobrá. V dochůdné vzdálenosti cca. 5 min směrem na Východ je velké nákupní centrum s prakticky veškerou občanskou vybaveností a stanice metra Chodov kde jsou další povrchové spoje BUS. Směrem na Západ je také v dochůdné vzdálenosti cca. 5 min základní škola. Stejným směrem je také mateřská školka, která je ovšem cca. 1 min od bytového domu. V těsné blízkosti bytového domu je Kunraticko-Michelský les, který je ideální pro procházky a odpočinek.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Koeficient prodejnosti: 1,268 (Bytové domy) Podlaţí:

Název 1. P.P. 1. N.P. 2. N.P. 3. N.P. 4. N.P. 5. N.P. 6. N.P. 7. N.P. 8. N.P. 9. N.P. 10. N.P. 11.N.P. 12. N.P. Výtahová strojovna Součet:

Výška 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,55 m 2,87 m 36,02 m

Zastavěná plocha

Průměrná výška podlaţí (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP):

1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 1 021,02 m2 14 294,28 m2 = =

2,57 m 1 021,02 m2

= =

2 603,60 m3 2 603,60 m3

Obestavěný prostor (OP):

1. P.P. 1. N.P.

2,55 × 1021,02 2,55 × 1021,02 73

2. N.P. 2,55 × 1021,02 3. N.P. 2,55 × 1021,02 4. N.P. 2,55 × 1021,02 5. N.P. 2,55 × 1021,02 6. N.P. 2,55 × 1021,02 7. N.P. 2,55 × 1021,02 8. N.P. 2,55 × 1021,02 9. N.P. 2,55 × 1021,02 10. N.P. 2,55 × 1021,02 11.N.P. 2,55 × 1021,02 12. N.P. 2,55 × 1021,02 Výtahová 2,87 × 1021,02 strojovna Obestavěný prostor – celkem:

= = = = = = = = = = =

2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3 2 603,60 m3

= =

2 930,33 m3 36 777,13 m3

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvaţuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Vybavení:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:

Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: 74

1,0000 – 0,0040 – 0,0220 = 0,9740

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 950,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9265 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,1171 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9740 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1620 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2680 6 706,04 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 36 777,13 m3 × 6 706,04 Kč/m3 =

246 628 904,87 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří: 24 roků Předpokládaná další ţivotnost: 76 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 76) = 24,000 % Odpočet opotřebení: 246 628 904,87 Kč × 24,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Bytový dům Hrabákova – zjištěná cena:

59 190 937,17 Kč 187 437 967,70 Kč 187 437 967,70 Kč

Venkovní úpravy a.1) Přípojka vody DN 40 mm – § 10 Vodovodní přípojka je z plastového potrubí DN 40 mm. Rok pořízení je 1986. Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm: 5,00 m Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Koeficient prodejnosti: 1,268 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 5,00 m × 360,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

1 800,– Kč × × × =

1,2000 2,2960 1,2680 6 288,47 Kč

– =

3 018,47 Kč 3 270,– Kč


Stáří: 24 roků Předpokládaná další ţivotnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 26) = 48,000 % Odpočet opotřebení: 6 288,47 Kč × 48,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: 75

Přípojka vody DN 40 mm – zjištěná cena:

3 270,– Kč

a.2) Přípojka kanalizace DN 200 mm – § 10 Kanalizační přípojka je z potrubí DN 200 mm. Rok pořízení je 1986. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 9,00 m Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,294 Koeficient prodejnosti: 1,268 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 9,00 m × 1 450,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

13 050,– Kč × × × =

1,2000 2,2940 1,2680 45 551,68 Kč

– =

12 147,27 Kč 33 404,41 Kč


Stáří: 24 roků Předpokládaná další ţivotnost: 66 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 66) = 26,667 % Odpočet opotřebení: 45 551,68 Kč × 26,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přípojka kanalizace DN 200 mm – zjištěná cena:

33 404,41 Kč

a.3) Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC – § 10 Jedná se o přístupovou rampu pro invalidy, ke kaţdému ze třech vstupů, z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC. Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.2. Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC: 19,80 m2 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 1,268 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 19,80 m2 × 260,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:

5 148,– Kč × × 76

1,2000 2,2670

Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× =

1,2680 17 757,86 Kč

– =

8 523,77 Kč 9 234,09 Kč


Stáří: 24 roků Předpokládaná další ţivotnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 26) = 48,000 % Odpočet opotřebení: 17 757,86 Kč × 48,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC – zjištěná cena:

9 234,09 Kč

a.4) Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované – § 10 Jedná se o přístupové schodiště s podestou z ulice Hrabákova, ke kaţdému ze třech vstupů, schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované. Zatřídění pro potřeby ocenění 12.8. Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované: 6,00 m Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 242089 Ostatní inţenýrské stavby j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 1,268 (Bytové domy) Ocenění Základní cena: 6,00 m × 710,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

4 260,– Kč × × × =

1,2000 2,3190 1,2680 15 031,80 Kč

– =

7 215,26 Kč 7 816,54 Kč


Stáří: 24 roků Předpokládaná další ţivotnost: 26 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 26) = 48,000 % Odpočet opotřebení: 15 031,80 Kč × 48,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované – zjištěná cena:

7 816,54 Kč

Pozemky – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] 77

Cena [Kč]

1 2 3 Součet:

3341/56 3341/57 3341/58

358 355 361 1 074

Pozemky – zjištěná cena:

2 090,– 2 090,– 2 090,–

748 220,– 741 950,– 754 490,– 2 244 660,– 2 244 660,– Kč

78

Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytový dům Hrabákova Venkovní úpravy 1)Přípojka vody DN 40 mm 2)Přípojka kanalizace DN 200 mm 3)Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC 4)Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

246 628 904,87 Kč 6 288,47 Kč 45 551,68 Kč 17 757,86 Kč 15 031,80 Kč 2 244 660,– Kč 248 958 194,68 Kč 248 958 190,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Bytový dům Hrabákova Venkovní úpravy 1)Přípojka vody DN 40 mm 2)Přípojka kanalizace DN 200 mm 3)Plochy z betonových dlaţdic 30/30/3 do loţe z MC 4)Schodiště na ţelezobetonové desce, schody betonované Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

187 437 967,70 Kč 3 270,– Kč 33 404,41 Kč 9 234,09 Kč 7 816,54 Kč 2 244 660,– Kč 189 736 352,74 Kč 189 736 350,– Kč

Výsledná cena: 189 736 350,– Kč Cena slovy: jednostoosmdesátdevětmilionůsedmsettřicetšesttisíctřistapadesát Kč

17. 2. 2010 Programu Delta-NEM

79

Příloha č. 3: Cenová mapa

80

Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

81

82

Příloha č. 5: Obrazová dokumentace

83

Ocenění bytového domu

Recommend Documents