Bankovní institut vysoká škola
Martin Dobyáš
OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU
Vedoucí práce : Ing. Petr Ort Ph.D.
2009 -1-
OBSAH OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU ......................................................................... 1 OBSAH .............................................................................................................. 2 ÚVOD ................................................................................................................ 3 POPISNÉ INFORMACE................................................................................... 5 POPIS LOKALITY ........................................................................................ 5 OCEŇOVANÝ MAJETEK ........................................................................... 5 HISTORIE .................................................................................................. 6 POZEMEK .................................................................................................. 6 VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY ...................................... 6 BYTOVÝ DŮM.......................................................................................... 7 AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU ........................................................... 8 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ .............................. 8 OCENĚNÍ .......................................................................................................... 9 ÚVOD ......................................................................................................... 9 PŘÍJMOVÁ METODA .................................................................................. 9 PŘÍMÁ KAPITALIZACE ........................................................................ 10 VÝNOSOVÁ KAPITALIZACE .............................................................. 11 ZÁVĚR ............................................................................................................ 12
-2-
ÚVOD Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako
Bytový dům č.p. 523 Uvedený na listu vlastnictví č. 977, pro katastrání území Nusle, městská část Praha 2, obec Praha Nacházejícího se na adrese Jaromírova 523/25, Praha 2 – Nusle, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu některých bytových jednotek), jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18.únoru 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovateli tohoto dokumentu je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro závěrečnou bakalářskou zkoušku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit k jakémukoliv jinému účelu. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 2, na listu vlastnictví č. 977, pro katastrální území Nusle, městská část Praha 2, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.2.2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byl pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jako nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. -3-
Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (24.února 2009) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 10 nájemními byty a 2 nebytovými prostory v 1.NP. Polovina, tedy 5 bytů, podléhá reţimu regulovaného nájemného, ostatních 5 bytů je pronajato smluvně. Oba nebytové prostory jsou pronajaty za smluvní cenu. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhajícímu právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.
Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku Převaţující trendy v dané lokalitě, relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
-4-
POPISNÉ INFORMACE
POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 523 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Nusle. Celkový charakter lokality je bytové bydlení středního a vyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. V dochůdné vzdálenosti je kompletní občanská vybavenost – hotely, restaurace, obchodní síť, divadlo, apod. Zastávka tramvaje je v dochůdné vzdálenosti. Nejbliţší stanice metra (trasa B – Karlovo náměstí) je vzdálena asi 5 minut jízdou tramvají. Lokalita je tedy především výhodná svoji polohou vůči centru (dopravní dostupností po celé Praze). Oceňovaný majetek se nachází na památkově chráněném území. Parkování, které se nachází v placené zóně, je moţné na přilehlých veřejných prostranství, ale kapacita míst není pro potřeby dané lokality dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku není moţné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou. Dům se nachází na území se zvýšenou hladinou hluku, kterou ovlivňuje kolejová doprava, z přední strany domu tramvajová, ze zadní vlaková.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a dvou nebytových prostor. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
-5-
HISTORIE
Povolení ke stavbě domu bylo uděleno v polovině roku 1909, dům tedy pravděpodobně pochází z roku 1910. Dům stojí jako vnitřní v řadě domů. Po dobu jeho existence na domě nedošlo k výrazným stavebním úpravám. Od doby svého vzniku aţ dodnes byl vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení. Nynější vlastník nemovitosti koupil nemovitost roku 2002. Od té doby provedl několik dílčích rekonstrukcí domu. Rekonstrukce fasády přední strany domu, výměna střešního pláště, průběţně byly postupně kompletně zrekonstruovány 4 byty za účelem dalšího pronájmu. Někteří nájemci bytů si své pronajaté byty částečně modernizovali převáţně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména výměnami původních lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače teplé uţitkové vody. Další ţivotnost domu vzhledem k jeho dobrému technickému stavu odhaduji na 40 let.
POZEMEK
Pozemek parcelní číslo 1255 o rozloze 396 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Malou nezastavěnou část pozemku tvoří zahrádka za bytovým domem, nacházející se v blízkosti vlakového traktu. Pozemek je pokryt částečně betonovým krytem, jinak trvalým porostem. Trvalé porosty jsou bez trţní hodnoty. Nachází se zde také studna.
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, zděným plotem ohraničující dvorek, studnou, zpevněnou plochou. Trţní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
-6-
BYTOVÝ DŮM Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní na jih. Zastavěná část pozemku bytovým domem je 248 m2. Je plně podsklepený, má pět nadzemních podlaţí a podkroví v malé části půdního prostoru. V části přízemí je vyuţíván pro obchodní účely, zbývající část slouţí potřebám bydlení. Tento dům je k datu ocenění plně pronajatý. Základy jsou bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo má po výšce budovy odstupňovanou tloušťku, jeho tepelně izolační vlastnosti jsou dostatečné. Stropy v suterénu jsou klenuté, stropy nadzemních podlaţích jsou s rovnými podhledy. Krytina na dřevěném sedlovém krovu je plechová, klempířské konstrukce jsou úplné. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Vnitřní keramické obklady jsou provedené jsou provedené ve většině kuchyních, koupelnách a WC. Schody v suterénu jsou betonové, v nadzemních podlaţí jsou schody ţulové. Dveře v domě jsou většinou náplňové, okna jsou dvojitá s deštěným ostěním. Podlahy místností jsou podle jejich účelu s nášlapnou vrstvou z vlýsků, PVC, dlaţby a betonové mazaniny. Vytápění je lokální s plynovými, nebo elektrickými kamny. Elektroinstalace je třífázová, bleskosvod je instalován. V domě je provedený rozvod vody a zemního plynu. Zdrojem teplé vody jsou bojlery a malé průtokové ohřívače. Kanalizace je provedena v obvyklém rozsahu od zařizovacích předmětů v kuchyních, koupelnách a na WC. V kuchyních jsou plynové a elektrické sporáky. V koupelnách jsou vany a umyvadla. Některé záchody mají umývátka. V celém domě je instalována telefonní síť. Na mezipodestách schodiště ve 2.NP a ve 4.NP jsou malé balkóny. V oknech v suterénu směrem do dvora jsou ocelové mříţe.
-7-
AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU
Ke dni ocenění obsahuje bytový dům : 10 bytů s dispozicemi 2x 1+1, 5x 2+1, 3x 3+1 2 nebytové prostory v prvním nadzemním podlaţí Z výše uvedených bytů je: 5 bytů s regulovaným nájmem 1x 1+1, 2x 2+1, 2x 2+1 5 bytů se smluvním nájmem 1x 1+1, 3x 2+1, 1x 3+1 4 byty se smluvním nájmem jsou po rekonstrukci Z výše uvedených nebytových prostor 2 nebytové prostory se smluvním nájmem
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který z technického hlediska umoţňuje jeho kompletní uţívání. Maximální ziskovost bude dosaţena, jakmile budou všechny bytové jednotky se smluvním nájmem. Výhledově, v roce 2012. Pro zvýšení ziskovosti nemovitosti je moţnost půdní vestavby.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším současným vyuţitím. -8-
OCENĚNÍ
ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmů je stanovením hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace, výnosové kapitalizace.
-9-
PŘÍMÁ KAPITALIZACE Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku. Výše potencionálních provozních příjmů byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
Neobsazenost je odvozena ze dvou průměrných měsíčních nájmů. Provozní náklady byly stanoveny procentuální sazbou z potencionálních hrubých příjmů, obvyklou pro porovnatelné majetky. Ostatní provozní náklady jsou odvozeny z dokumentace nákladů domu vedených majitelem domu. Rezervy na renovace jsou odvozeny s ohledem na technický stav objektu.
Míra kapitalizace je dle přílohy č.16 k vyhlášce č.3/2008 zákonu o oceňování č.151/1997 Sb. stanovena pro bytové domy jako 5%. S přihlédnutím k lokalitě, kde se dům nachází (nedaleko jsou vlakové koleje) upravuji míru kapitalizace na 5,5 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou přímé kapitalizace je :
15 800 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
- 10 -
VÝNOSOVÁ KAPITALIZACE Tato metoda se od přímé kapitalizace liší především o délku budoucího uvaţovaného období. Přímá kapitalizace vychází z transformace budoucích příjmů následujícího roku. Metoda výnosová uvaţuje v horizontu několika roků. Pro ocenění uvaţuji s obdobím o délce 10 let. Provozní příjem je převzat z přímé kapitalizace. V uvaţovaném období vzhledem k technickému stavu a k přihlédnutí k jiţ známým okolnostem se dá předpokládat, ţe bude provedena rekonstrukce fasády zadní strany domu, rekonstrukce vodovodní stoupačky, vymalování veřejných prostor a některé byty projdou při výměně nájemníků rekonstrukcí (cca. po 3 letech). Cena těchto úkonů byla odborně odhadnuta.
Očekávané náklady :
fasáda
500 000
stoupačka
70 000
vymalování
100 000
rekonstrukce bytu
170 000 x 3
celkem :
1 180 000 Kč
Náklady vztaţené k jednomu roku jsou 118 000.- Kč. Celkový čistý roční příjem je tedy 851 920 Kč. Zajištění návratnosti investice se předpokládá formou úročených částek za pouţití bezpečné úrokové míry 3%. Relativní roční změna hodnoty je pro uvaţovanou lokalitu přibliţně 2%. Výnosová míra je určena 6,5%.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou kapitalizací je :
18 600 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. - 11 -
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 24.února 2009.
Pro ocenění bytového domu byla zvolena příjmová metoda. Byly pouţity dva způsoby výpočtu, přímá kapitalizace a výnosová metoda. Přímá kapitalizace pro ocenění tohoto domu není příliš vhodná, oceňovaná nemovitost obsahuje regulované nájmy, který její výslednou hodnotu zkreslují. Pro indikaci konečné trţní hodnoty jsem jí proto přisoudil váhu 20 %. Výnosové metodě, jsem přisoudil váhu 80 %.
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Přímá kapitalizace
15 800 000
20
3 160 000
Výnosová kapitalizace
18 600 000
80
14 880 000
18 040 000
Zaokrouhleno
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 24.února 2009 reprezentována částkou = 18 040 000 Kč (slovy : Osmnáctmilionůtřistašedesáttisíckorunčeských)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv, nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
- 12 -
