OBSAH ÚVOD
3
ANALYTICKÁ ČÁST
5
1. ATRAKTIVITA BYDLENÍ V KRNOVĚ
5
2. OBYVATELSTVO, DOMÁCNOSTI A PŘEDPOKLÁDANÝ DEMOGRAFICKÝ VÝVOJ
6
3. BYTOVÝ FOND NA ÚZEMÍ MĚSTA
7
4. NOVÁ BYTOVÁ VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ LOKALITY PRO BYTOVOU VÝSTAVBU 1998 – 2008 9 5. PODPOROVANÉ BYDLENÍ, SOCIÁLNÍ BYDLENÍ, ZAŘÍZENÍ SOCIÁLNÍ PÉČE
9
6. HOSPODAŘENÍ S BYTOVÝM FONDEM MĚSTA, VČ. VÝNOSŮ A NÁKLADŮ
10
7. PRIVATIZACE OBECNÍHO BYTOVÉHO FONDU V KRNOVĚ
13
STRATEGICKÁ ČÁST
14
1. OPTIMALIZACE SKLADBY A POČTU BYTŮ VE VLASTNICTVÍ MĚSTA KRNOVA
14
2. SPRÁVA BYTOVÉHO FONDU
18
3. LOKALITY PRO NOVOU BYTOVOU VÝSTAVBU
22
2
ÚVOD Bydlení představuje jednu ze základních podmínek zachování a rozvoje funkcí města a uspokojování potřeb jeho obyvatel. Role města je v této oblasti nezastupitelná. Stát vytváří pouze právní rámec a základní podmínky pro zabezpečení bydlení občanů. Největší tíhu realizace podmínek bydlení nesou obce. Je to dáno také tím, že jsou v současnosti významným majitelem na trhu s byty a zákon o obcích jim obecně ukládá povinnost vytvářet příznivé podmínky pro život občanů. Nepříjemné je, že jejich role v oblasti bydlení není jasně definována a v podvědomí občanů stále přežívá představa, že obec je povinna jim střechu nad hlavou zajistit. Dalším problémem je, že obce mají v současné době „dvojjedinou“ roli – jednak mají s péčí řádného hospodáře maximalizovat výnosy ze svého majetku tak, aby se účinně naplňovala příjmová stránka obecního rozpočtu, a jednak mají obce za úkol pečovat o rozvoj podmínek pro své občany, včetně podmínek pro bydlení. K poskytování pomoci skupinám osob, které jsou ohroženy chudobou či sociálním vyloučením, nejsou obce zavázány a stát nemá nástroje, kterými by plnění těchto úkolů prosadil. S tím souvisí i nejasná definice segmentu sociálního bydlení u nás. Lze se však v této otázce opírat o Rozhodnutí EK z 28. 11. 2005, které sociální bydlení definuje jako: „zařízení sociálního bydlení poskytované znevýhodněným občanům nebo příslušníkům sociálně méně zvýhodněných skupin, kteří nejsou schopni z důvodů omezené solventnosti získat bydlení za tržních podmínek.“ Přiznáme-li se k principu subsidiarity, pak v situaci, kdy bydlení si není schopen zajistit občan sám svými silami a silami své rodiny, povinnost přechází na obec, aby mu zajistila tuto základní životní potřebu. Je proto důležité, aby si i naše město definovalo minimálně zásady své vlastní bytové politiky, která na základě zevrubné analýzy místních podmínek určí cíle a stanoví záměry krátkodobého i střednědobého horizontu. Od chvíle, kdy se město stalo vlastníkem velkého počtu bytů (1993), byly otázky s nimi spojené řešeny pouze dílčími kroky a dosud žádná z politických reprezentací nevytvořila komplexní a koncepční pohled na tuto dosti vážnou politiku města. Příprava jednotlivých opatření byla přenášena na výkonný orgán, na odbor úřadu, aniž by bylo jasně definováno politické zadání. Odbor potom nezaslouženě sklízel také kritiku.
3
Je nezbytné jednotlivé dílčí otázky spojit do jednotného dokumentu, který bude řešit: správu, privatizaci a její zásady, definování adresátů jednotlivých druhů bydlení, definování sociálního bydlení, rekonstrukci městského bytového fondu, způsob nakládání s výnosy apod.
Rada města na své schůzi 19. 9. 2007 schválila teze zadání formulace bytové politiky a ustanovila pracovní skupinu. Pracovní skupina se na svých jednáních zabývala stávajícím stavem bytového fondu města a možnostmi dalšího nakládání s bytovými domy. Závěry pracovní skupiny se staly podkladem pro vytvoření dokumentu, který projednala rada města usnesením č. 1378/47 ze dne 4.11.2008 a schválilo zastupitelstvo města usnesením č. 728/17 ze dne 11.2.2009.
Složení pracovní skupiny Renata Ramazanová Mgr. Alena Krušinová Ing. Bedřich Marek Ing. Libor Nowak Jaroslav Mlček Josef Hercig Mgr. Ludmila Čajanová Ing. Jaromír Foltýn Lubomír Halaška Bc. Petr Fojtík Radomíra Strumínská Jakub Horáček
Zpracovatelé Renata Ramazanová Ing. Bedřich Marek Ing. Lenka Andršová
4
ANALYTICKÁ ČÁST
1. Atraktivita bydlení v Krnově 1.1 Základní charakteristiky města s vlivem na atraktivitu bydlení Geografie Město Krnov je situováno v severovýchodní části České republiky na soutoku řeky Opavy s Opavicí, v podhůří Nízkého Jeseníku v těsné blízkosti česko-polské hranice v Moravskoslezském kraji. Dle počtu obyvatel se jedná o 48. největší město v ČR. Krnovsko má charakter průmyslově – zemědělské oblasti. Rozloha města: 44,4 km2. Pozitivním faktorem geografické polohy je malebnost města samotného a jeho okolí, negativem je značná odlehlost od hlavních tras a složitá dopravní dostupnost. Velikost města je dalším příznivým faktorem, zachovány jsou sociální vazby, není nezbytné se po městě pohybovat dopravními prostředky. Životní prostředí Podle sociologického průzkumu, který ve městě proběhl v roce 2005, je 83 % obyvatel spokojeno s kvalitou životního prostředí města a dobré životní prostředí je považováno za výhodu života na Krnovsku hned za vlastnictvím domu či rodinným zázemím. I když je kvalita životního prostředí hodnocena velice dobře, považují obyvatelé investice do životního prostředí za jedny z nejdůležitějších. Toto vše ukazuje, že vztah obyvatel k životnímu prostředí a zájem o udržení jeho kvality je velmi důležitým a zavazujícím ukazatelem udržitelného rozvoje města. Problémy, které je třeba řešit, se obvykle prolínají ve více složkách životního prostředí, ovlivňují život ve městě všestranně a mají své ekonomické i sociální rozměry. Ekonomika a pracovní příležitosti Se změnami tržního prostředí po roce 1990, se změnila také ekonomická struktura na území města. Krnov, který byl znám jako textilní město, musel čelit postupnému zániku textilních závodů. Rozpad velkých závodů dal ovšem příležitost středním a malým podnikatelům, kteří se přeorientovali především na strojírenskou výrobu. Vývojové perspektivy jsou optimistické. Město zřídilo průmyslovou zónu a přivedlo zahraniční investory, strojírenská výroba se přeorientovala na složitější výrobky s vyšší přidanou hodnotou a dobré podnikatelské prostředí podpořil i vstup České republiky do EU.
Vybavenost Město Krnov disponuje vybaveností odpovídající velikosti sídla. V dostatečné míře jsou zastoupeny školy od mateřských po střední, kulturní instituce a sportovní zařízení. Jsou vytvořeny podmínky pro vzdělávání nejmladší generace, celoživotní vzdělávání i aktivní trávení volného času. Pozitivní je také situace v zastoupení služeb a institucí.
Bezpečí Bez ohledu na blízkost hranic, je Krnov místem bezpečným. Kriminalita má sestupný charakter a ani v minulosti nebyla problémem, který by ovlivňoval kvalitu života v Krnově.
5
2. Obyvatelstvo, domácnosti a předpokládaný demografický vývoj Obyvatelstvo 06/2008 Místní části Pod Bezručovým vrchem Pod Cvilínem Krásné Loučky Krnov celkem Tabulka č. 1
ženy
muži 8 668 4 151 305 13 036
celkem
8 092 4 124 293 12 311
16 760 8 275 598 25 347
Pramen: MěÚ Krnov, evidence obyvatel
Tabulka č. 2 Vývoj počtu obyvatel Krnova v letech 1991 – 2008 Rok 1991
Rok 1992
Rok 1993
Rok 1994
25 826
25 810
25 948
26 055
Rok 2001
Rok 2002
Rok 2003
25 713
25 654
25 547
Rok 1995
Rok 1996
Rok 1997
Rok 1998
Rok 1999
Rok 2000
26 078
26 163
26 178
26 049
25 993
25 953
Rok 2004
Rok2005
Rok 2006
Rok 2007
Rok 2008
25 442
25 282
25 300
25 360
25 347
Pramen: ČSÚ a MěÚ Krnov, evidence obyvatel
Graf č. 1 Vývoj počtu obyvatel v letech 1991 – 2008
19 9 19 1 9 19 2 9 19 3 9 19 4 9 19 5 9 19 6 9 19 7 9 19 8 9 20 9 0 20 0 0 20 1 0 20 2 0 20 3 0 20 4 0 20 5 0 20 6 0 20 7 08
26 400 26 200 26 000 25 800 25 600 25 400 25 200 25 000 24 800
Zdroj: ČSÚ a MěÚ Krnov, evidence obyvatel
Migrace Kladný vývoj přirozeného přírůstku obyvatel do roku 1995 byl následován také pozitivním saldem migrace. Nejvyšší nárůst přistěhovalých obyvatel se uskutečnil v roce 1991. V letech 1996 a 1997 kladné saldo migrace ještě nahrazovalo přirozený úbytek obyvatelstva Krnova, v následujících letech a především v roce 1998 vykazuje nejvyšší ztrátu migrace. V roce 2005 lze zaznamenat nejvyšší nárůst vystěhovaných obyvatel (458 oproti 305 přistěhovalých). Během posledních 14ti let je klesající trend salda migrace způsoben především odchodem obyvatelstva za prací či z jiných sociálních příčin. Tabulka č. 3 Obyvatelstvo podle věku Obyvatelstvo 2001 celkem 25 764 v tom ve věku
0-4
1178 (4,6% obyvatel)
5-14
3189 (12,4% obyvatel)
15-19
1735 (6,7% obyvatel)
20-29
4451 (17,3% obyvatel)
30-39
3297 (12,7% obyvatel)
40-49
3767 (14,6% obyvatel)
50-59
3778 (14,7% obyvatel)
60-64
1057 (4,1% obyvatel)
6
65-74
1850 (7,1% obyvatel)
75+nez.
1462 (5,7% obyvatel)
Pramen: Sčítání lidu, domů a bytů 2001
Graf č. 2 Demografický strom obyvatel Krnova k 06/2008
Pramen: Evidence obyvatel MěÚ Krnov
Vzdělanostní struktura obyvatel V Krnově je velká kapacita adaptabilního obyvatelstva převážně s nižší vzdělanostní úrovní. Ve struktuře vzdělání se, ale jinak město Krnov od složení celé ČR příliš neliší. Pouze u vysokoškolsky vzdělaných občanů lze vysledovat nižší podíl takto vzdělané krnovské populace než v celé ČR. Vysokoškolského vzdělání dosáhlo 7,1 % obyvatel města Krnova (dle SLDB 2001 celá ČR čítá 8,9 %). Výrazně jsou naopak v Krnově zastoupeni lidé se středoškolským vzděláním bez maturity, a to 37,5 %. Nepříznivým stavem je vysoký počet obyvatel se základním vzděláním, jejichž uplatnění na trhu práce je v celé řadě případů velmi ohroženo.
Předpokládaný demografický vývoj Pro město je výzvou a cílem dosáhnout 30 000 obyvatel. K tomuto je nezbytné vytvořit podmínky a bydlení je jednou z nich. Dalšími požadavky je dostupnost pracovních příležitostí i pro vysoce kvalifikovanou pracovní sílu a komunikační dostupnost města taková, aby nebylo časově náročné pro obyvatele dojíždět také za prací do větších center.
3. Bytový fond na území města Tabulka č. 4 Trvale obydlené byty Právní důvod užívání počet Ve vlastním domě 2173 Byt v osobním vlastnictví 2120 Jiné bezplatné užívání bytu 254 Byt nájemní (vč. LBD) 3928 Byt člena stavebního družstva 848 Byt člena družstva nájemců 9 Byt služební, domovnický 36 Jiný důvod 197 celkem 9565
v% 22,7 22,2 2,7 41,1 8,9 0,1 0,4 2,1 100
Zdroj ČSÚ 2001
7
Graf č. 3 Byty podle vlastnictví Ve vlastním domě
4000 3500
Byt v osobním vlastnictví
3000 2500 2000 1500 1000 500
Jiné bezplatné užívání bytu Byt nájemní (vč. LBD)
0
Byt člena
zdroj ČSU 2001
Byty ve vlastnictví města Tabulka č. 5 Vývoj počtu bytů Rok 1995 Rok 2007
4300 bytů 1578 bytů
Tabulka č. 6 Byty a domy ve vlastnictví města podle velikosti počet bytových domů 2007 počet bytů 1+0 počet bytů podle velikosti 2+0 1+1 2+1 3+1 4+1 5+1
115 1 578 137 66 564 563 235 12 1
Graf č. 4 Bytový fond města podle kvality
8%
4%
I.kategorie II.kategorie III.kategorie IV.kategorie
3%
85%
Pozn. Dle zákona č. 107/2006 Sb. se byty již nerozdělují do kategorií, platným pojmem ve smyslu jeho kvality je byt (bývalá kategorie I. a II.) a byt se sníženou kvalitou (bývalá kategorie III. a IV). Graf má především informativní charakter.
8
4. Nová bytová výstavba a rozvojové lokality pro bytovou výstavbu 1998 – 2008 Tabulka č. 7 Nová bytová výstavba 1998 - 2008
lokalita DPS Rooseveltova kasárna Albrechtická 100a Chářovská 82, ubytovna Půdní vestavby Albrechtická 98 Opavská 43-45 celkem
počet bytových jednotek 35 36 27 13 23 28 41 208
Lokality pro individuální výstavbu 1998 – 2008 Ježník I
31 parcel
ul. Městská
6 parcel
Ježník II
44 parcel
Pozemky se od roku 1998 do současnosti nabízejí a prodávají za cenu 500 Kč/m2. Na ulici Městské byla cena snížena o náklady stavebníků na pořízení inženýrských sítí, Město vybudovalo jen komunikaci.
5. Podporované bydlení, sociální bydlení, zařízení sociální péče Podle EU je sociálním bydlením takové bydlení, k němuž je přístup vymezen pravidly zvýhodňujícími ty domácnosti, které mají při hledání bydlení potíže. V této oblasti nabízí město Krnov bydlení v domech s pečovatelskou službou, v domovech pro seniory, ubytování v domě pro začínající rodiny, sociální bydlení v domech pořízených se státní dotací a ubytování v ubytovně. Sociální bydlení je přizpůsobeno také pohybovým možnostem uživatelů.
Domy s pečovatelskou službou Adresa Hlubčická, Slezská, U Jatek Rooseveltova
Počet bytů 181 41
Žadatelé jsou příjemci starobního nebo invalidního důchodu, podmínkou poskytnutí bydlení je užívání služeb pečovatelské služby. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí bydlení a podmínky užívání bytu stanoví občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města. Pobytové sociální služby (domovy pro seniory)
Zařízení Domov důchodců Rooseveltova Domov důchodců Ježník
Kapacita osob 140 35
Hlavní kriteria pro přijetí do pobytového zařízení určuje zákon 108/2006 Sb., o sociálních službách. Žádosti o přijetí vyřizuje poskytovatel sociálních služeb. Zařízení na Ježníku má statut „se zvláštním určením“, k dispozici je 35 lůžek pro ženy s určenou diagnózou.
9
Startovací byty pro mladé rodiny Adresa Albrechtická 100 a
Počet bytů 27
Žadatelem může být mladá rodina bezdětná nebo s jedním dítětem, uzavírá se smlouva o ubytování na max. 5 let. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí ubytování a podmínky užívání bytu stanoví občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města.
Sociální bydlení v domech pořízených se státní dotací Adresa Počet bytů půdní vestavby Albrechtická 43, 45, 47 10 Albrechtická 98 18 Opavská 43,45 41 (z toho 14 bytů podporovaných) Možnost získání bytu je omezena příjmem žadatele dle podmínek přidělení státní dotace na pořízení bytové jednotky. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí ubytování a podmínky užívání bytu stanoví MMR ČR, občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města. Ve 14 bytech v domě Opavská 43, 45 navrhují nájemníky organizace, které v oblasti Krnovska poskytují sociální služby.
Ubytování Adresa Hlubčická 29 Chářovská 82
Počet pokojů 8 13
Řešení krátkodobého ubytování těch, kteří přišli o bydlení v městských bytech rozhodnutím soudu nebo se bez vlastního zavinění ocitli bez střechy nad hlavou.
6. Hospodaření s bytovým fondem města, vč. výnosů a nákladů Forma správy bytového fondu Realitní kancelář APEX, Rekop 1994 - 2003 Od 1.1.2004 odbor správy majetku města, oddělení správy bytů a nebytových prostor Výše nájemného 2007 regulované - podle kvality bytu od 9,08 do 18,03 Kč/m2 (měsíčně) výše pro každý rok stanovena MMR ČR neregulované – podle Opatření obce (řízení obálkovou metodou, základní cena 35 Kč/m2) Výnosy z nájmu 2006, 2007 předpokládané čisté nájemné r.2006 skutečně vybrané nájemné r.2006 skutečné nájemné ubytovna r. 2006 poplatky z prodlení r. 2006
19,032 mil. Kč 19,623 mil. Kč 117 tis. Kč 1,402 mil. Kč
předpokládané čisté nájemné r.2007 skutečně vybrané nájemné r. 2007 poplatky z prodlení r. 2007
20,050 mil. Kč 20,311 mil. Kč 1,300 mil. Kč
Náklady na opravy a údržbu bytového fondu 2006, 2007 2006 - 16,009 mil. Kč 2007 - 13,260 mil. Kč
10
Technický stav bytových domů ve vlastnictví města Hodnocení 1 bez nároku
2 drobné opravy
3 větší opravy.
4 havarijní stav
STŘECHA
7%
15%
55% 23%
1 2 3 4
FASÁDA
16% 33% 15%
1 2 3 4
36%
OKNA DVEŘE
18%
17%
12%
1 2 3
53%
4
11
ZT
18% 44%
1 2 3
15%
4 23%
ELEKTRO
13%
8% 42%
1 2 3 4
37%
PLYN 11% 1% 1
5%
2 3 4 83%
Odhad nákladů na nezbytné opravy (v cenové hladině 2007) voda, plyn, kanalizace 550.000 Kč elektro 500.000 Kč okna, dveře 3.400.000 Kč fasády 3.700.000 Kč střechy 2.150.000 Kč výtahy 3.200.000 Kč 12.451.050 Kč celkem
12
7. Privatizace obecního bytového fondu v Krnově Počty prodaných bytů 1995 – 2008 (k 1. 7. 2008) 1995 1996 1997 1998 133 127 189 125 2002 2003 2004 2005 365 370 359 272
1999 274 2006 90
2000 212 2007 18
2001 358 2008 4
Celkem prodáno 2896 bytů Způsob stanovení prodejní ceny ZM 24. 1. 1996 (č. usn. 206/14) přijalo směrnici „Pravidla pro prodej bytů a bytových domů“. Prodejní cena bytu zde byla stanovena jako šestnáctinásobek čistého ročního nájemného bytu, a to nájemného platného v době podání žádosti o prodej. Byla poskytována sleva z takto vypočítané ceny podle počtu bytových jednotek v domě a podle stáří domu v případě, že se prodá celý dům. Pro příklad je uvedena výše čistého nájemného v roce 1996 pro byt I. kategorie – 8,74 Kč/m2/měsíc. K ceně bytu byly připočítány náklady na opravy za posledních 15 let a odečtena amortizace (7% z této částky za každý rok). ZM 22. 12. 1999 (č. usn. 236/10) přijalo nová „Pravidla pro prodej bytů a domů v majetku města“. Prodejní cena bytu se podle nově přijaté metodiky stanovila jako součin užitkové plochy bytu a ceny za 1 m2 plochy bytu dle kategorie bytu (I. kat. 1.000 Kč/m2, IV. kat. 700 Kč/m2). Kupní cena byla upravena o slevy podle stáří domu, počtu bytů, charakteru stavební konstrukce a o přirážku v případech, kdy v domě byly max. 3 bytové jednotky. K ceně bytu byly také připočítány náklady na opravy za posledních 15 let minus amortizace 7% z této částky za každý rok. Tato metodika dosud nebyla zrušena ani změněna.
13
STRATEGICKÁ ČÁST 1. Optimalizace skladby a počtu bytů ve vlastnictví města Krnova 1.1 Otázky spojené s rozhodováním o další privatizaci bytového fondu jak město naloží se zbývajícím obecním bytovým fondem? Jaký je optimální počet bytů ve vlastnictví města Krnova? které funkce je město Krnov připraveno v budoucnosti plnit v oblasti bydlení? je privatizace po osmnáctiletém vývoji tržního hospodářství za 1/10 tržní hodnoty bytů ještě ekonomicky zdůvodnitelná a sociálně spravedlivá? nevyvolává časově neohraničená privatizace nové nerovnosti na již tak velmi nerovném trhu s bydlením? na jakém principu se má stanovit prodejní cena bytu?
1.2 Obecné charakteristiky míry privatizace bytového fondu většina odborníků zastává názor, že městům má zůstat určitá část bytového fondu, aby mohla přiměřeně plnit svou roli v oblasti bydlení (zejména sociálního bydlení, bydlení specifických skupin obyvatel) na základě zkušeností ze zahraničí je za přiměřený podíl ve vlastnictví města považováno 15 - 25% z celkového počtu bytů, jednoznačná norma však z tohoto pohledu neexistuje v současnosti z cca 10 000 trvale obydlených bytů v Krnově, je ve vlastnictví města 1578 bytů, tj. cca 15% z celkového počtu bytů ve městě tržní (v místě obvyklé) ceny starších bytů 3+1 přesahují v Krnově hodnotu Kč 900.000,--, tržní nájemné dosahovalo v roce 2007 úrovně 90 Kč/m2/měsíc, tj. je cca 4,5 násobně vyšší než současné regulované nájemné (Kč 20,37 v bytě bývalé I. kategorie) můžeme předpokládat, že do r. 2011 bude nájemné v městských bytech představovat 30 Kč/m2/měsíc (regulované nájemné), sociální nájemné podle rozhodnutí RM, taktéž základní tržní nájemné dle rozhodnutí RM. pro město Krnov tak existuje reálná možnost více než 2 x znásobit (průměr tržního a sociálního nájemného) příjmy z nájemného v nejbližších letech. Z dlouhodobějšího hlediska je možno předpokládat další růst ziskovosti bytového fondu a tedy i zabezpečení kvalitní údržby bytového fondu ve vlastnictví města v souvislosti s procesem deregulace nájemného je možno předpokládat, že povinnosti obcí v oblasti bydlení budou spíše posilovány, podobně jak tomu je v jiných zemích. Střecha nad hlavou patří mezi základní lidské potřeby a její zabezpečení pro různé skupiny obyvatel, které nejsou schopny tuto potřebu uspokojit vlastními silami, bude i v budoucnu, jako jinde v Evropě, na bedrech obcí.
1.3 Principy stanovení optimálního počtu bytů ve vlastnictví města Město si ponechá ve svém vlastnictví takovou skladbu bytového fondu, která bude schopna plnit následující funkce: městu zůstane relativně významný, druhově a místně diferencovaný rozsah nájemního bytového fondu pro potřeby aktivní bytové politiky a zevrubné 14
vyhodnocení dopadů deregulace nájemného na provoz a správu obecního bytového fondu. Tím se vyvaruje nezvratných kroků s tím, že v budoucnu může svůj přístup revidovat a přehodnotit. skladba bytových domů ve vlastnictví města zajistí: a) kontrolu nad stavem a obrazem bytových domů v atraktivních částech města (např. centrum) b) zachování určitých celků domů ve správě města v jednotlivých lokalitách. Celky usnadní správu a údržbu. c) zachování nebytových prostor ve správě města (možnost regulace jejich využití, vnější obraz nebytových prostor, zajímavá složka příjmů města) d) město garantuje bydlení se sociálním aspektem, bydlení pro znevýhodněné skupiny obyvatel e) různorodá skladba bytů je také v případě potřeby nástroj pro zajištění bydlení, stabilizace či motivace některých potřebných profesí či odborníků příjmy z nájemného umožní hradit běžnou údržbu a opravy, a postupně i odstranit dlouhodobě zanedbanou údržbu, provést rekonstrukce tam, kde je to nezbytné. Umožní, aby technický stav bytových domů a bytů ve vlastnictví města odpovídal stávajícím standardům bydlení příjmy z nájemného budou do budoucna schopny z velké části pokrývat investice do potřeb bydlení. Řešení této problematiky nebude výrazně zatěžovat městský rozpočet. 1.4 Stanovení ceny při privatizaci bytového fondu Obecná východiska Obdobně jako v jiných komunistických zemích také v Československu byl založen systém nerovného přístupu k bydlení. Část obyvatelstva, cca třetina, využívala možnosti nájemního bydlení, vlastníkem těchto domů byl stát, zprostředkovaně státní podniky. Nájemné bylo vždy regulované a nestačilo ani na zajištění řádné údržby. Bydlení pro tuto skupinu obyvatel bylo dotované i nová bytová výstavba byla financována ze státního rozpočtu. Zbývající část obyvatel si byla nucena zajistit bydlení vlastními silami a přes určitý systém půjček, také na vlastní náklady – bydlení soukromé a družstevní. V roce 1991 se stát s ohledem na zanedbanost bytového fondu rozhodl převést tento majetek do majetku obcí. Nebyly však vytvořeny podmínky pro hospodaření s bytovým fondem a spolu s bytovými domy obce získaly také odpovědnost za jejich zanedbaný technický stav. Zákon č. 72/1994 Sb. a související předpisy umožnil obcím část břemena zanedbanosti přenést na uživatele bytů prostřednictvím privatizace bytového fondu. Zákon však nestanovil tak jako v ostatních postkomunistických zemích právo nájemníků na koupi bytu ani podmínky prodeje. Nestanovil ani časový rámec takto prováděné masové privatizace. Určení bytů k prodeji a stanovení ceny je stále v pravomoci zastupitelstev měst a obcí. Obce jsou tak i dnes velice nestandardními aktéry na trhu s byty. Město Krnov, tak jako jiná sídla, řešilo dosud privatizací základní problém – převést co nejrychleji do rukou uživatelů potřebný počet bytů a přenést na ně zároveň i břemeno technického stavu prodaných domů. Tomuto cíli byla podřízena také politika prodejní ceny. Ta byla odvozena zprvu od výše nájemného a posléze od velikosti bytu a stáří domu. V obou případech je cena bytu hluboko pod cenou tržní, vytváří podmínky pro spekulace s takto výhodně zakoupenými byty a také splňuje charakteristiku mnohými odborníky kritizovaného výprodeje bytů obcemi. Při stanovení podmínek privatizace, odsouhlasilo zastupitelstvo města také seznam bytových domů, které budou prodávány. Každý nájemník městského bytu věděl, zda se právě jeho týká
15
privatizace bytu a v jakém časovém období se uskuteční. Prodeje dle takto schválených seznamů byly již realizovány. Cíl, který byl vymezen po roce 1991, byl již naplněn a také město Krnov se musí začít ve své politice prodejů přizpůsobovat stávající situaci na trhu. Zastavení prodeje bytů je nepopulárním opatřením ve vztahu k nájemníkům městských bytů také s ohledem na očekávané rostoucí ceny nájemného. Je ale nezbytné, aby si město zachovalo takový rozsah bytového fondu, který bude schopen z výnosů financovat nezbytné náklady a zároveň městu zajistí schopnost plnit jeho roli v zajišťování bydlení pro různé skupiny obyvatel. Tímto způsobem zabezpečí město svou zákonnou úlohu péče o vytváření podmínek pro uspokojování potřeb bydlení svých občanů. Stanovení ceny Od 1. 1. 2009 je prodejní cena bytových domů odvozena z ceny odhadní. Odhadní cena je stanovena s ohledem na polohu domu v lokalitě, napojení na inženýrské sítě, dostupnost služeb, zaměstnání, kulturního a společenského vyžití, stavu životní prostředí, typu stavby, vybavení bytu a jeho poloze v domě. K ceně bytu bude nezbytné připočítat cenu zastavěného pozemku. Pro prodej bytových jednotek ve vlastnictví Města Krnova je pro rok. 2009 stanovena cena bytu jako 30% ceny určené znaleckým posudkem (ceny odhadní). Usnesení ZM č… ze dne 11. 2. 2009. Seznam domů určených k prodeji po 1. 1. 2009 Usnesení ZM č. 540/12 z 21. 5. 2008 Ulice, č. orientační Počet bytových jednotek Albrechtická 24 5 Alšova 14 11 Alšova 15 15 Fügnerova 2 7 Hlubčická 29 7 pokojů - ubytovna Chářovská 27 7 Mánesova 20 6 Nám. Míru 10 7 Petrovická 251 3 Textilní 15 6 U Požárníků 57 4 U Požárníků 63 4
Nebytové prostory 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Usnesení ZM č. 728/17 z 11. 2. 2009 Ulice, č. orientační Počet bytových jednotek Petrovická 1 15 Petrovická 3 6 Nám. Hrdinů 14 6
Nebytové prostory Ano Ano Ano
Při prodeji bytů v uvedených domech nabídne Město Krnov převod bytu nájemcům s platnou nájemní smlouvou. Podmínkou prodeje bude přijetí nabídky alespoň od 65 % nájemníků. Každý se zájemců potvrdí svůj záměr koupit byt písemným prohlášením a složením zálohy ve výši Kč 5.000,--. Záloha bude započítána na kupní cenu. V případě nezájmu nájemníků o koupi bytu, rozhodne zastupitelstvo města o veřejné nabídce bytů nebo domu.
16
Byty v domech budou nabízeny dle abecedního seznamu adresy domu. Rozhodnutí o prodeji bytových domů se nevztahuje na prodej nebytových prostor, které se v nich nacházejí.
17
2. Správa bytového fondu Bytový fond musí být využíván účelně a hospodárně. Správce bytů pečuje o svěřený majetek tak, aby nedocházelo k jeho zničení, poškození nebo zneužití.
2.1 Vztahy nájemce a pronajímatele Dle Občanského zákoníku je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, tzn. udržovat byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení a řádně poskytovat plnění (služby) s užíváním bytu a domu spojená. Potřebné činnosti zajišťuje v městských bytech oddělení správy bytů a nebytových prostor odboru správy majetku města. Je to zejména vystavování nájemních smluv, výběr a evidence nájemného a služeb spojených s užíváním bytu, vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů, zajišťování potřebných revizí, zajištění smluvních vztahů s dodavateli služeb, pasportizace bytů a domů a přejímání provedených prací. Tyto činnosti jsou společně s poskytovanými službami jiných subjektů klasifikovány jako „ostatní služby“. Dále jsou to práce na bytovém fondu, kdy se podle rozsahu a charakteru prováděných prací jedná o běžnou údržbu, běžné opravy, větší (jmenovité) opravy, rekonstrukce a investice. Zdrojem financování uvedených činností, služeb a prací je vybrané čisté nájemné z městských bytů.
2.2 Financování provozu bytových domů Stávající stav Nyní se provoz jednotlivých domů financuje z vybraného čistého nájemného bez ohledu na výši finančního výnosu příslušného domu. Plán oprav a rekonstrukcí je navržen jen s vazbou na současný stav domů. Podle harmonogramu oprav se opravují technologicky související celky – rozvody vody a topení, výměny oken a oprava fasád, rekonstrukce výtahů. Současně se rekonstruují uvolněné byty. V nákladech na provoz domů je dále zahrnuta splátka povodňové půjčky poskytnutá státem v roce 1997. Příjmy a výdaje 2005 - 2008 rok
2005 2006 2007 2008 (odhad)
příjmy v tis.Kč
24 451 21 706 22 304 23 700
běžné ostatní opravy služby v tis Kč v tis Kč 7 700 8 420 8 000 8 800
3 400 3 500 3 100 3 660
jmenovité akce (adresné opravy nad 100 tis.) 400 1 740 1 900 3 700
povodňová půjčka v tis Kč 1 500 1 500 1 500 1 500
investice v tis Kč
11 451 6 546 7 804 6 040
18
Výhled S ohledem na deregulaci nájemného a způsob obsazování vybraných bytů na základě nabídky tržního nájemného, je možno kalkulovat se zvýšenými příjmy čistého nájemného. Tak bude vytvořen dostatečný zdroj pro obnovu městských bytů. Dokončí se celoplošné výměny oken, opravy fasád a rekonstrukce výtahů. Stále se budou rekonstruovat uvolněné byty. Předpokládá se zavedení samostatných účtů jednotlivých domů. Princip solidarity by se pak uplatňoval jen pro určitou část vybraného nájemného. S postupujícím časem přesáhne podíl investic náklady na běžné opravy. Město nebude jen “udržovat“ své byty, ale nabízet bydlení určitého standardu. Výhled příjmů a výdajů 2008 - 2018 rok
příjmy v tis Kč
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
24 800 25 900 28 000 28 200 28 400 28 500 29 500 29 600 29 600 30 000
běžné ostatní jmenovité akce opravy služby (adresné opravy v tis. Kč v tis. Kč nad 100 tis.) 9 000 9 000 9 000 9 000 8 500 8 500 8 500 8 000 8 000 8 000
2 600 2 700 2 700 2 800 2 800 2 800 2 900 2 900 3 000 3 000
3 700 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000
náklady na správu v tis. Kč
povodňová investice půjčka v tis. Kč v tis. Kč
2 000 1 200 půjčka splacena 2 000 2 300 2 300 2 300 2 300 2 400 2 400 2 400 2 500
6 300 8 200 10 000 10 300 10 800 10 900 11 700 12 300 12 200 12 500
Základním principem je užití příjmů z nájemného z bytů pro potřeby oprav, údržby a investic do bytového fondu města. V případě přebytku, bude tento sloužit k vytváření rezervy účelově vázané na realizaci bytové politiky.
2.3 Nájemné Za užívání bytu je nájemce povinen pronajímateli platit nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby). Výše nájemného v městských bytech stanoví opatření obce „Poskytování bydlení v nájemních bytech a ubytovacích zařízeních v majetku Města Krnova“. Postupnou deregulací nájemného u bytů, kde vznikly nájemní vztahy v dřívějším období, dojde ke stanovení výše nájemného odpovídajícího nákladům na udržování a reprodukci bytu. Deregulace nájemného bude podle současných právních předpisů ukončena zvýšením nájemného v roce 2010. Později bude možné stanovit nájemné dohodou smluvních stran. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy je složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši trojnásobku měsíčního čistého nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu. Nájemné je možné hradit takovým způsobem, který nájemníkovi vyhovuje. Zvolí si možnost platby prostřednictvím systému SIPO, převodem z účtu nebo hotově na pokladně odboru správy majetku města.
19
2.4 Kdo se stane nájemcem městského bytu Pravidla pro získání městského bytu stanoví opatření obce „Poskytování bydlení v nájemních bytech a ubytovacích zařízeních v majetku Města Krnova“. Zde jsou jasně stanoveny jednotlivé postupy: podání žádosti, kriteria výběru uchazečů a podmínky uzavření smluvních vztahů. Město jako vlastník upřednostňuje při přidělování bytů své občany. Uchazeč o městský nájemní byt nemůže být vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti určené k bydlení, nekoupil v minulosti městský byt a v posledních pěti letech před podáním aktuální žádosti o nájem bytu neopustil městský byt z důvodu neplacení nájemného. Podmínkou získání městského bytu je také doložení měsíčního příjmu žadatele. Zájemce o městský nájemní byt může zvolit dvě možnosti. Buď si podá žádost a bude zařazen do pořadníku, který se každoročně obnovuje, nebo se zúčastní veřejných nabídek pronájmu uvolněných bytů. Nájemcem městského bytu se nemůže stát ten, kdo v minulosti nesplnil své finanční závazky vůči městu. Tato základní pravidla budou respektována i v následujícím období.
2.5 Byty krizové pomoci K zajištění bydlení na přechodnou dobu pro klienty, občany města, kteří se dostali do tíživé životní situace bez vlastního zavinění, uvolní město trvale tři byty, a to v různých domech.
2.6 Vymáhání dlužného nájemného Odbor správy majetku města trvale sleduje, zda nájemci městských bytů včas a řádně plní své finanční závazky vyplývající z nájemních smluv, aby nedošlo k promlčení nebo zániku práv nájemce. V případě neúspěšných jednání o dobrovolných splátkách a zápočtech pohledávek a závazků, záležitost řeší soud. Po rozhodnutí soudu o uznání dluhu – jistina, poplatky z prodlení, soudní poplatky a náklady řízení – znovu jedná odbor správy majetku města s dlužníkem o způsobu úhrady dluhu. Jestliže ani v této chvíli není dlužník ochoten plnit své závazky, přikročí Město Krnov k exekučnímu řízení. U každého povinného se eviduje aktuální pohledávka a její vývoj. Celková výše dlužného nájemného a poplatků spojených s užíváním bytů se určí jako rozdíl mezi předpokládanými příjmy a skutečně vybraným nájemným a poplatky spojenými s užíváním bytu, ke kterým jsou připočteny splátky dluhů za minulá období. Odbor úřadu stále pracuje s celkovým dlužným nájemným a službami, které eviduje od roku 1993. Stav pohledávek a úspěšnost vymáhání poplatků z prodlení 2005 - 2007 Rok Vybrané poplatky z prodlení v Kč Dluh na nájemném a službách s nájmem spojených k 31. 12. v Kč 2005 2006 2007
1.249.123,90 1.401.786,15 1.300.275,50
7.966.271,50 7.592.923,20 7.455.293,--
20
Od roku 2006 je na základě usnesení zastupitelstva umožněno při splnění podmínek prominout polovinu poplatků z prodlení těm dlužníkům, o jejichž pohledávkách bylo soudně rozhodnuto v období od 1. 1. 1999 do 1. 1. 2005. K 30. 6. 2008 požádalo o prominutí poloviny poplatků z prodlení 25 povinných, jednalo se o částku Kč 234.501,--. Podmínky prominutí poloviny poplatků z prodlení jsou uvedeny v opatření obce „O prominutí poplatku z prodlení“. Postupy při vymáhání pohledávek jsou standardní a budou uplatňovány i v následujícím období.
21
3. Lokality pro novou bytovou výstavbu
3.1 Cíl města Nejprve je třeba v této souvislosti zmínit tři okolnosti, které zásadním způsobem ovlivňují politiku města v oblasti nové bytové výstavby. Tím zásadním faktorem je skutečnost uvedená v programovém prohlášení rady města z ledna 2007 a sice, že dlouhodobým záměrem rady města je zvýšit stávající počet obyvatel v Krnově z 25,5 tisíce na více než 30 tisíc obyvatel v horizontu 15 až 20 let; za určitých okolností se může jednat i o delší časový úsek. Jinými slovy - znamená to - připravit v Krnově bydlení pro dalších zhruba 5 tisíc obyvatel.
3.2 Podmínky pro rozvoj bytové výstavby Rada města vychází z toho, že v Krnově je dostatečná rezerva ve zdrojích pitné vody, stejně tak existuje rezerva v kapacitě čističky odpadních vod. Stávající elektrorozvodna na ul. Brantická, která patří ČEZu má rovněž rezervu pro předpokládaný nárůst obyvatel. Stejně tak i na přívodu vysokotlakého plynovodu do města, i v teplárně firmy Dalkia je dostatečná rezerva pro napojení dalších domácností na zdroj tepla. Z uvedeného vyplývá, že nárůst počtu obyvatel je možný, aniž by si tato skutečnost vyžádala nové nepřiměřené náklady na zajištění potřeb pitné vody nebo energií. Předpokládaný nárůst počtu obyvatel bude znamenat v budoucnu na jedné straně nárůst daňových příjmů v Krnově, které jsou přerozdělovány ze státu na obce v závislosti na počtu obyvatel, na straně druhé budou dlouhodobě zajištěna pracovní místa ve školství, zdravotnictví a dalších navazujících službách. Z hlediska možností potřeby dalších pracovních sil v Krnově v oblasti výroby lze očekávat, že poptávka po nových odborně vzdělaných pracovnících se nebude snižovat – samozřejmě za předpokladu, že ekonomický růst v ČR se výrazně nesníží. Kromě toho je k dispozici asi 16 ha plochy určené pro nové výrobní aktivity v průmyslové zóně v Červeném dvoře. Druhým faktorem, který úzce souvisí s naplňováním výše uvedeného dlouhodobého záměru rady města, je nově vznikající územní plán. Územní plán je jedním ze základních dokumentů, které určují směřování dalšího rozvoje města. Stávající územní plán z roku 1994 a jeho změny, ke kterým došlo v dalších létech, už nevyhovoval, proto bylo přistoupeno k vytvoření nového územního plánu. V tom se už počítá s novými lokalitami pro bytovou výstavbu. Na tomto místě je třeba zdůraznit jednu skutečnost, která úzce souvisí s bytovou výstavbou – jde o to, programové prohlášení rady města počítá s tím, že vlastní výstavba bytů je věcí soukromých investorů, nikoliv města. Z městského rozpočtu může být nanejvýš do určité míry podpořena výstavba sítí pro bytové i rodinné domy, nikoliv výstavba samotná. Jednoduchým výpočtem pro předpokládaný nárůst obyvatel o 5 tisíc při průměrném počtu 3 osob na jednu domácnost docházíme k závěru, že je třeba počítat s lokalitami pro umístění celkem asi 1 700 domácností. Dále územní plán předpokládá, že zhruba 60 % všech nových domácností by mělo být umístěno v rodinných domech – tzn., že je třeba vyčlenit ve městě asi 1 000 pozemků pro rodinné domy, zbývajících 40 % nových domácností, tj. asi 700
22
domácností - by mělo žít v bytových domech ať nájemních, popřípadě ve vlastních nových bytech. V souvislosti s výše uvedeným je třeba zmínit – jak zajistit pozemky pro novou bytovou výstavbu. Optimální je a zřejmě i do budoucna bude stav, kdy nabízené pozemky patří městu. V současné době je ve vlastnictví města pouze část pozemků. Další možností, která vyplývá ze stávající zákonné úpravy, je požádat Pozemkový fond ČR o převod všech pozemků státu, které budou v souladu s novým územním plánem (po jeho schválení) určeny pro bytovou výstavbu. Jinou možností je nákup pozemků od soukromých majitelů a jejich následný prodej investorovi, který je zasíťuje a následně – na základě přesně dojednaných pravidel dále prodává konečným zájemcům o výstavbu. U pozemků, které se nepodaří získat do vlastnictví města a budou zde zájemci o výstavbu, lze jednat s majitelem pozemku o způsobu – jak zajistit na stavebních pozemcích nutné sítě. Třetím faktorem je zpracování nového Strategického plánu rozvoje města Krnova, ke kterému došlo od dubna do prosince 2007. Tento materiál na základě seriózní analýzy nabízí optimální propojení rozvoje Krnova v nejrůznějších oblastech včetně nové bytové výstavby. Pokud by se v budoucnosti ukázalo jako potřebné, aby ve městě byly postaveny další sociální byty pro určité cílové skupiny, je to samozřejmě možné. Tento materiál neřeší možnou výstavbu sociálních bytů na území Krnova.
3.3 Popis jednotlivých lokalit pro bytovou výstavbu 1. Plocha pro výstavbu 84 rodinných domů – Kabátův kopec nad ul. Ježnická. V tuto chvíli je hledán vhodný investor, který by byl ochoten zajistit v této lokalitě vybudování sítí pro výstavbu rodinných domů. Bylo osloveno 11 developerských firem, některá jednání průběžně probíhají. Je možné, že – pokud dojde k dohodě s vhodným investorem, mohou být sítě uloženy do země do r. 2010. 2. Plocha pro výstavbu zhruba 110 bytů v deseti polyfunkčních domech na ploše bývalých tankových garáží v prostoru kasáren (mezi ulicemi Albrechtická a Mikulášská). Bývalé garáže pro tanky budou do konce roku 2008 zbourány. Pokud se podaří v nejbližších měsících získat investory, k vlastní výstavbě bytových domů může dojít v létech 2009 a 2010. Jednání s některými zájemci o výstavbu bytových domů už byla zahájena, s dalšími budou jednání probíhat v následujících měsících. 3. Rekonstrukce areálu bývalého závodu Karnoly 1c na nám. Míru jako tzv. brownfieldu na zajímavé byty (i nebytové prostory) bude znamenat vznik 50 až 70 nových bytů v této lokalitě blízko středu města. Odhadnout – kdy k tomu dojde, je obtížné - dosud je tento areál ve správě správkyně konkurzní podstaty. Pokud se naplní přísliby správkyně konkurzní podstaty, může dojít k prodeji areálu soukromému investorovi ještě letos; k přebudování areálu na další využití může dojít do tří let. 4. Plocha pro výstavbu jak bytových domů, tak i řadových domků i dvojdomků na ploše mezi ul. Partyzánů a zahradami zástavby rodinných domů na Staré Ježnické. Podle studie zpracované v závěru roku 2006 firmou OSA projekt z Ostravy, by mohlo v této lokalitě vyrůst 600 až 650 bytových jednotek. Tato lokalita s ohledem na výši investic do sítí přichází na řadu dle odhadu až po roce 2015, popř. až po roce až 2017.
23
5. Další lokalitou pro výstavbu rodinných domů jsou plochy nad čerpací stanicí pohonných hmot na konci ul. Opavské směrem k lesu. Tato lokalita je zahrnuta už ve stávajícím územním plánu. Jinou lokalitou za Petrovým dolem směrem k Opavě jsou parcely za ulicí Zukalova. Celkem se zde počítá v souladu s územním plánem asi s 54 rodinnými domy. Příprava tohoto území bude záviset na zájemcích o stavbu rodinného domu, resp. na vyčerpání kapacity 84 domů na Kabátovém kopci. Termín realizace – po roce 2014. 6. Největší výhledovou plochou pro výstavbu jak rodinných domů, tak v menším množství i bytových domů, je plocha vpravo od ul. Petrovická (při cestě do Polska) – směrem k Hlubčickému předměstí. Zde je uvažována postupná výstavba jednotlivých menších sídlišť převážně rodinných domů. Celková kapacita těchto ploch pouze pro výstavbu rodinných domů činí minimálně 550 rodinných domů. Dalších 150 až 200 bytů lze umístit do bytových domů. Výstavba zde bude zahájena v roce 2011 a bude pokračovat odhadem 10 až 15 let. 7. Volné plochy pro výstavbu rodinných domů na Ježníku. Zde předpokládáme zájem investorů o zasíťování menších ploch pozemků developerským způsobem. V souladu s územním plánem zde může být postupně umístěno asi 50 nových rodinných domů. Výstavba může být zahájena už v roce 2009, 2010 a potrvá několik let. 8. Proluky ve městě – jsou nerovnoměrně rozmístěny po městě. Pro větší proluky budou zpracovávány zastavovací studie. Dle seriózních odhadů lze do proluk umístit 80 až 100 bytových jednotek. Výstavbu v některých prolukách lze zahájit prakticky okamžitě. 9. Menší volná plocha podél ul. Nová Cvilínská, převážně vlevo při jízdě do kopce – kapacita této lokality je odhadnuta na 25 rodinných domů. Zahájení výstavby je do určité míry omezeno tím, že zde není kanalizace ani plynovod.
3.4 Časový výhled Informace o termínech výstavby, tak jak jsou uvedeny v této kapitole, je třeba brát jako orientační zejména proto, že poptávka zájemců o byty bude pro soukromé investory tím nejdůležitějším faktorem, který bude stimulovat rozhodování soukromých investorů v čase. Je pochopitelné, že mnoho důležitých okolností, které mají zásadní vliv na ochotu lidí investovat do výstavby svých rodinných domů i větších investorů do výstavby bytových domů, leží mimo dosah samosprávy v Krnově – je to především celková ekonomická situace v republice, dostupnost hypoték, velikost skupiny obyvatel, kteří budou schopni po finanční stránce řešit svou bytovou situaci novou výstavbou atd. Nicméně vždy platí – připraveným štěstí přeje. Proto i zpracovatelé tohoto materiálu jsou přesvědčeni, že pokud Krnov bude schopen nabízet stavební pozemky i v budoucnu za rozumné ceny, přednosti Krnova, které bude třeba v médiích vhodným způsobem prezentovat, osloví postupně dostatečné množství stavebníků a investorů ochotných investovat do bytové výstavby.
24
