Regula ce ná jemného : teo rie a praxe Vý zku mná zpráv a ke grantu IGA 3 2/07 ( t é m a g r a n t u L i b e r a l i s m u s a r e g u l a c e v Č R – v yb r a n é p ř í p a d y, ř e š i t e l grantu mgr. ing. Václav Adamec, garant doc. ing. T. Ježek, CSc.)
mgr. ing. Václav Adamec, ing. P. Paneš, ing. M. Lapáček VŠE, Praha, 2008
Obsah Obsah ........................................................................................ 1 Úvod ......................................................................................... 2 1. Teoretická část ....................................................................... 6 1.1. K existenci sociální politiky obecně ..................................... 6 1 . 2 . D i s k u z e o v h o d n o s t i b yt o v é p o l i t i k y j a k o t a k o v é . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0 1.3. Teorie regulovaného nájemného .......................................... 20 1.3.1
Dopady regulace nájemného – winners a loosers ........... 20
1.3.2
Dopady regulace nájemného na ekonomický řád ............ 28
1.3.3
Některé
konkrétní
výtky
vůči
regulovanému
nájemnému od vybraných autorů ..................................... 30 2. Zahraniční zkušenosti s regulovaným nájemným ......................... 43 2.1. Zkušenosti Velké Británie .................................................. 43 2.2. Zobecnění zkušeností a interpretace vývoje ve VB ................ 54 3. Regulované nájemné v ČR ....................................................... 72 3.1. Chronologie regulovaného nájemného v 90. letech 20. století . 72 3.1.1
Vývoj regulace v 90. letech ....................................... 72
3.1.2
Poznámka ke srovnání situace VB v 80. letech a
v ČR v 90. letech .......................................................... 76 3.1.3
Poznámka
k
problému
Path
Dependency
–
v yt v o ř e n í z v yk ů a v s t u p n í s i t u a c e d o 9 0 . l e t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 9 3.1.4
P o z n á m k a k d o s t u p n o s t i b yd l e n í v Č R v 9 0 . l e t e c h . . . . . . . . 8 2
3.2. Chronologie regulovaného nájemného od roku 2000............... 83 3.3. Dopady regulovaného nájemného v ČR – sonda do roku 2007 .. 88 3.3.1
B yd l e n í v Č R j a k o i n v e s t i c e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 9
3.3.2
Problém
regulovaného
nájemného
a
nezaměstnanosti.......................................................... 105 Závěr ..................................................................................... 111 Seznam použitých pramenů ........................................................ 115 Přílohová část ......................................................................... 120 1
Ú vod P ř e d m ě t m é h o z k o u m á n í b yl p ů v o d n ě v y m e z e n v e l m i o b e c n ě a b yl u r č e n k d a l š í k o n k r e t i z a c i : ú č e l e m b yl o p o u k á z a t n a p r o b l é m y, které jsou spojené s takovým státním zásahem do tržního řádu, který se pokouší „humánně“ pomoci vrstvám, o nichž se politici domnívají,
že
pomoc
potřebují.
To
však
vede
k negativním
dopadům jak na tržní řád, tak někdy i na cílenou skupinu samotnou. J a k o t yp i c k ý p ř í p a d n e g a t i v n í h o d o p a d u n a o c h r a ň o v a n o u s k u p i n u s e u d á v á m i n i m á l n í m z d a , k t e r á z d r a ž u j e p r a c o v n í s í l u v yb r a n ý c h profesí tak, že se pracovníky nevyplatí zaměstnávat a tito pak zůstanou
nezaměstnaní.
Z problematiky
minimální
mzdy
jsem
nechtěl udělat hlavní předmět mého zkoumání, a to ze dvou důvodů: jednak mám pocit, že o málokterém ekonomickém tématu se již popsalo více papíru než o minimální mzdě. V kombinaci s druhým důvodem, kterým je nízký reálný význam minimální mzdy v ČR vzhledem k její výši, resp. poměru k tržním mzdám a který p o v a ž u j i z a p o d s t a t n ě j š í , j s e m b yl v e d e n k r o z h o d n u t í z a b ý v a t s e jinou oblastí. Nakonec jsem zvolil problematiku regulovaného nájemného. Regulované nájemné bylo roku 2007 celkem žhavým předmětem
diskuzí
k postupné
deregulaci
vzhledem
k politickým
nájemného.
Proto
krokům jsem
vedoucím
považoval
za
zajímavé blíže toto téma rozebrat a to na třech rovinách: jednak, jak je to u podobné akademické práce nutné, z čistě teoretického hlediska,
jednak
z hlediska
zahraničních
zkušeností
(jak
jsou
popsány v dostupných pramenech), a konečně z hlediska zřejmě nejzajímavějšího, empirické situace v ČR. Tomuto členění také odpovídá struktura práce. První část je tedy teoretická. Po stručném zamyšlení nad existencí samotné sociální politiky (které slouží jako zasazení práce do obecného společenského rámce) přecházím k diskuzi nad 2
v h o d n o s t í b yt o v é p o l i t i k y j a k o t a k o v é . T a t o d i s k u z e j e p r o p o h l e d n a r e g u l o v a n é n á j e m n é k l í č o v á . P o k u d e x i s t u j í s i l n é a r g u m e n t y, ž e 1 . B yt o v á p o l i t i k a j e z u r č i t ý c h d ů v o d ů p o t ř e b n á a e k o n o m i c e prospěšná 2. Vhodným
nástrojem
b yt o v é
politiky
z hlediska
cílů
je
regulované nájemné, pak bude náhled na regulované nájemné zcela jiný, než pokud e x i s t u j í s i l n ě j š í a r g u m e n t y v yv r a c e j í c í b o d 1 n e b o 2 . Diskuze se dále soustředí na samotné důsledky regulovaného nájemného.
Jsou
uvedeny
přístupy
připomínky
a
zahraničních
k a p a c i t , k t e r é s e r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m z a b ý v a l y. J i ž v t é t o č á s t i s e a d h o c v ys k y t u j í p o u k a z y n a e m p i r i c k é d o p a d y v z a h r a n i č í , nicméně jádrem je teoretický rozbor problematiky (ať už jde o u v e d e n í c i z í c h n á z o r ů , n e b o r o z v e d e n í m ý c h v l a s t n í c h m yš l e n e k ) . Následuje druhá (empirická) část zabývající se zahraničními zkušenostmi s regulovaným nájemným. Některé země mají bohaté a velmi dlouhodobé zkušenosti s interakcí regulovaného nájemného s t r ž n í m p r o s t ř e d í m ( t a t o d l o u h o d o b á z k u š e n o s t u n á s c h yb í ) . D o m n í v á m s e , ž e v Č R n e j s o u t yt o z a h r a n i č n í z k u š e n o s t i d o s t a t e č n ě z n á m y, t u d í ž a n i r e f l e k t o v á n y. J e d e n z h l a v n í c h p ř í n o s ů m é p r á c e spatřuji právě v rozboru zahraniční empirie. Na prvním místě se jedná
o
Velkou
Británii,
která
se
s regulací
nájemného
(ve
striktnější nebo uvolněnější podobě) potýká bezmála sto let. Takto dlouhá zkušenost by měla vést k rozpoznání základních tendencí, kterými se regulované nájemné projevuje. Další (třetí) část je již zaměřena na ČR samotnou. Nejdříve je stručně shrnut vývoj legislativy spojené s regulovaným nájemným od počátku 90. let do současné doby. Jádrem této části je na datech z roku
2007
rozebrat
problematické
působení
regulovaného
n á j e m n é h o n a u r č i t é o b l a s t i č e s k é e k o n o m i k y. J d e p ř e d e v š í m o d v ě věci: 3
1 . J a k o u r o l i h r a j e r e g u l o v a n é n á j e m n é n a t r h u s b yt y? ( o t á z k a vhodnosti
investice
prostředků
obecně
do a
b yt u
s
jako
rozborem
finančních
zhodnocení působení
regulovaného
nájemného, otázka investic do oprav a údržby bytů neboli otázka
chátrání
b yt o v é h o
fondu,
otázka
podpory
b yt o v é
výstavby regulací nájemného). 2. Jaká
je
role
regulovaného
nájemného
ve
vztahu
k nezaměstnanosti a k institutům, které vznik nezaměstnanosti z a p ř í č i ň u j í ( r i g i d i t y a i m o b i l i t y p r a c o v n í s í l y) ? Celá práce je doplněna rozsáhlou přílohou, která obsahuje jak výpočty a tabulky použité v kalkulacích, zejména však grafické znázornění dat pro ČR, se kterými se v empirické části práce počítá. Doporučuji věnovat pozornost i této části práce. Nakonec
musím
zmínit
jednu
p o c h yb n o s t ,
která
se
pojí
s předmětem práce. Může se zdát, že téma práce je s postupnou deregulací
nájemného
stále
méně
aktuální.
S tímto
tvrzení
se
nemohu ztotožnit. Dá se očekávat, že diskuze o regulaci cen b yd l e n í b u d e v Č R ( s t e j n ě j a k o v E v r o p ě ) v ž d y a k t u á l n í . I d o budoucna se dá očekávat, že spíše než diskuze „regulace ano/ne“ bude relevantní diskuze, jaká má být podoba a míra regulace trhu s b yd l e n í m . V t o m t o o h l e d u j e d o b r é m í t p o r u c e e l a b o r á t , k t e r ý poukazuje na aspekty regulace nájemného jak z teoretického, tak z empirického hlediska (mluvme o historické sondě do situace v ČR v roce 2007). Argumentace je jasná: čím více (méně) regulace bude kdy existovat, tím více (méně) vznikne efektů, které jsou v této p r á c i p o s p á n y. Doufám, regulovaného argumenty
či
že
práce
nájemného. postupy
přispěje I
k porozumění
přestože
v práci
problematiky
nemusí
čtenář
se
obsaženými
úplně
souhlasit,
všemi
p o v a ž o v a l b yc h z a ú s p ě c h , p o k u d č t e n á ř n a z á k l a d ě p r á c e n a b u d e nebo posilní přesvědčení, že tržní řád je velmi složitý mechanismus 4
s mnoha často neuvažovanými vazbami. Je to soukolí, které se snadno naruší, pokud se ho pokusí opravit někdo, jehož záměrná činnost
toto
soukolí
sama
nezkonstruovala.
Touto
formulací
z á r o v e ň u p o z o r ň u j i č t e n á ř e n a t o , ž e v yc h á z í m z H a ye k o v s k é h o paradigmatu, které se bude prací prolínat.
5
1. Teoretická část
1.1. K existenci sociální politiky obecně Tématika role státu v ekonomice je předmětem trvalých sporů o d s a m o t n ý c h p o č á t k ů e k o n o m i c k é v ě d y. P o k u d z a t e n t o p o č á t e k považujeme Smithovo dílo Pojednání o podstatě a původu bohatství n á r o d ů ( 1 7 7 6 ) , p a k m u s í m v ý š e u v e d e n o u v ě t u o p r a v i t v e s m ys l u sporů od počátků ekonomického myšlení.1 Ve 20. století, zejména od 30. let, kdy západní svět silně zasáhla Velká hospodářská krize, t yt o
debaty
prospěšnost
nabývají státem
nových
rozměrů.
neregulované
Víra
funkčnost
ve
neviditelné
ruky
trhu
a
b yl a
otřesena a s tím vzniká mnoho teorií zaměřených na prokázání teze, že stát musí svou hospodářskou politikou trhy ovlivňovat, aby tyto plnily efektivně svou alokační funkci. S jistou mírou vágnosti můžeme
t yt o
teorie
p r o u d y.
Akce
však
shrnout v yv o l á v á
zejména reakci
pod -
různé
mnozí
k e yn e s i á n s k é
ekonomové
se
opakovaně postavili na stranu trhu, poukazujíce na to, že státní z á s a h y m a j í s v é n e g a t i v n í d o p a d y, k t e r é p á c h a j í v í c e š k o d y, n e ž z l o volného
trhu,
které
se
daná
hospodářské
politika
pokoušela
napravit. Podat výčet (velmi nejednotných) směrů (natož autorů), které poukazují na problematičnost působení státu, přesahuje rámec t é t o p r á c e . O m e z u j i s e p r o t o n a t o m t o m í s t ě n a z m í n k u o H a ye k o v ě magnum opus ze 70. let – třísvazkové dílo „Právo zákonodárství a s v o b o d a “ ( p o u ž í v a n ý č e s k ý p ř e k l a d H a ye k ( 1 9 9 1 ) ) , a t o z t o h o d ů v o d u , ž e v m é m z k o u m á n í v yc h á z í m z p r i s m a t u , k t e r ý H a ye k v t o m t o d í l e p ř e d s t a v u j e . J d e o n á h l e d n a t r h j a k o n a s l o ž i t ý s ys t é m a
1
řád
(katalaxe),
kde
státní
zásah
v jedné
oblasti
v yv o l á v á
E ko no mi c k é my š len í p ř ed c ház í vz n i k u e ko n o mic ké v ěd y, p o d o b ně j ako to mu j e i u
d al šíc h věd e c k ýc h o b o r ů .
6
nezamýšlené důsledky v téže či jiné oblasti trhu (v empirické části se to projeví např. interakcí trhu bydlení a trhu práce). Jedním
z tradičních
polí
silné
hospodářsko-politické
angažovanosti státu je oblast, která se poněkud mlhavě nazývá o b l a s t í „ s o c i á l n í “ ( m l u v í m e p a k o s o c i á l n í p o l i t i c e ) 2. O d ů v o d e c h , proč se stát angažuje, se zmiňuje každá základní učebnice sociální p o l i t i k y. N a p ř . Ž i ž k o v á i n K r e b s a k o l . ( 1 9 9 7 , s t r . 3 1 ) u v á d í , ž e stav sociálního napětí (existence ekonomických i jiných rozdílů mezi různými sociálními skupinami) ohrožují vnitřní smír a tím i existenci společnosti (nebo alespoň existuje pocit ohrožení). Z toho pak
je
v yv o z e n o ,
že
stát
řečeno
(lépe
pod
úhlem
pohledu
metodologického individualismu „subjekty zastupující stát“, tedy konkrétní politici, např. vláda v daném funkčním období – pojem stát bude nadále vnímán v těchto intencích) má zájem na uvolnění t o h o t o n a p ě t í p r o s t ř e d n i c t v í s v é s o c i á l n í p o l i t i k y. Na existenci sociální politiky (či lépe řečeno důvody její e x i s t e n c e ) j e m o ž n é d í v a t s e m i n i m á l n ě d v ě m a p o h l e d y. Z a p r v é , jde o pohled zvažující nutnost sociální politiky pro fungování společnosti. V tomto pohledu jde o diskuzi o zmíněné alokační funkci trhu či efektivnosti trhu jako takové. Zastánci konkrétního sociálního programu (např. veřejně placené zdravotnictví) tvrdí, že samotný tržní mechanismus nedostatečně plní svou funkci a dochází k výraznému
tržnímu
selhání.
Vezměme
např.
tezi,
že
trh
zdravotnických služeb neplní dostatečně svou funkci zabezpečení potřebné zdravotní péče, pokud lidé nejsou veřejně pojištěni, neboli nejsou přinuceni se pojistit. Lidé např. podcení nutnost drahého zdravotního pojištění na komerční bázi, čímž se pak množí p ř í p a d y, k d y s e m n o h a l i d e m z d r a v o t n í p é č e n e d o s t a n e . T o j e vnímáno jako tržní selhání. Dále bývá nefunkčnost trhu spatřována
2
K b l iž ší mu v y me ze ní p o j mu „so c iá l ní “, vi z nap ř . Žiž ko v á i n Kr eb s a ko l. ( 1 9 9 7 , s tr . 1 6 n)
7
v
nepojistitelnosti
těch,
kteří
si
nemohou
komerční
pojištění
dovolit. Tento pohled na nutnost existence sociální politiky by se dal nazvat důvodem „teoretickým“ – různé ekonomické teorie se pokouší dokázat, že trh vzhledem k principům lidského chování selhává. Druhý pohled by se dal nazvat pohledem „praktickým“ – p o k o u š í s e v ys v ě t l i t , p r o č e x i s t u j e s o c i á l n í p o l i t i k a v n a š í r e a l i t ě – ať už je teoretické odůvodnění existence sociální politiky správné č i m yl n é . T e n t o p o h l e d s e b l í ž í p o h l e d u t e o r i e v e ř e j n é v o l b y a n e d á se o něm vést tolik diskuzí jako o důvodu „teoretickém“. Dá se totiž velmi jednoduše říci, že sociální politika (či konkrétněji určitý sociální program) existuje, protože rozdíl užitků a nákladů existence sociální politiky je pro toho, kdo o ni může rozhodnout, v yš š í , n e ž r o z d í l u ž i t k ů a n á k l a d ů p ř i n e e x i s t e n c i t é t o s o c i á l n í p o l i t i k y 3. J e d n á s e o v e l m i b a n á l n í t v r z e n í , k t e r é j e s p o j e n o s e samotnými základy ekonomie, a které potvrzuje samo sebe – každý j e d i n e c , p o l i t i c k é a k t é r y n e v yj í m a j e , j e d n á t a k , a b y b y l j e h o u ž i t e k v yš š í , n e ž v a l t e r n a t i v n í c h s c é n á ř í c h j e d n á n í . P o v a ž u j i z a v h o d n é tento „praktický“ pohled zmínit z toho důvodu, že se bohužel může jednat ve srovnání s teoretickým pohledem o dvě odlišné věci: i k d yb y s e n a t e o r e t i c k é ú r o v n i p o d a ř i l o d o k á z a t , ž e t r h j e v n ě j a k é oblasti schopen plnit svou funkci dobře (či lépe než se stáním „sociálním“ zásahem), tj. není důvod pro existenci dané sociální p o l i t i k y, p ř e s t o m ů ž e b ý t d a n á p o l i t i k a p o d p o r o v á n a a v yk o n á v á n a , pokud např. bude existovat přesvědčení o její vhodnosti mezi voliči 3
Uži t k y a n á klad y z hle d is k a to ho , kd o má r o z ho d o va cí p r a vo mo c, j e n ut n é s a mo zř ej mě
v y me zi t co nej š íř ej i – n ej d e j en n ap ř . o u ži te k a n á klad sp o j e n ý s p o čte m vo leb n íc h h la s ů, kt er ý j e o v li v n ě n ( ne ) ex i ste n cí d a né p o l it i k y. J d e r o v ně ž nap ř . o n á klad sp o j en ý s nad b yt eč n ý m ča se m a en er gi í, kt er é mu s í d a n ý p o l it i k v yn a lo ž it na z mě n u stá v aj ící ho na s ta ve n í, k ter é ne mu s í vl ád no uc í m p o li ti k ů m v yh o vo va t. J d e mi mo c ho d e m o n á klad p o d l e mé ho n ázo r u p o d c e ňo v an ý, n ic mé n ě p ř i p o h le d u na slo ži to s t so uča s n ého le g is la ti v n í ho p r o ce s u vel mi p o d s tat n ý a o vl i v ň uj ící na ší r ea li t u.
8
– tím se dotýkám problému politického populismu.4 Pokud se přidržím vymezení ekonomie jako vědy o lidském jednání jako takovém (nikoliv o jednání týkající se jen peněz apod., jak je ekonomie někdy mylně vnímána), pak zde snad mohu jen zmínit dodatečný náklad spojený s populismem, který může rozhodování o daném
sociálním
programu
ovlivnit:
jde
o
náklad
spojený
s jednáním proti vlastnímu přesvědčení, že daný program je ve svém důsledku nefunkční či škodlivý – to se týká jak rozhodování vlastního politika, tak lidí, kteří se rozhodují o volbě daného politika. Tuto úvahu nechci již dále rozvádět, neboť se dostávám na tenký led ekonomického pohledu na morálku, nicméně snad je vhodné ještě dodat, že jedním ze smyslů, proč vhodné na teoretické ú r o v n i p r o k a z o v a t č i v yv r a c e t n u t n o s t n ě j a k é h o s t á t n í h o z á s a h u , j e p r á v ě t o , ž e s e t í m z v yš u j e p r a v d ě p o d o b n o s t ( b o h u ž e l v z h l e d e m k výše uvedenému nemůžeme mluvit o jistotě), že v reálu bude podle daného teoretického výstupu konkrétní politika upravena. Tato
v yš š í
pravděpodobnost
je
spojená
s v yš š í m i
náklady5 na
v yk o n á v á n í p o l i t i k y, o n í ž z a č í n á p a n o v a t p ř e s v ě d č e n í u l i d í i vládnoucích politiků, že se jedná o politiku nevhodnou. Řekněme t e d y, ž e ú k o l e m v ě d c ů - e k o n o m ů j e z v yš o v a t „ p o l i t i c k é “ n á k l a d y n a
4
Něco p o d o b n é ho , co zd e na z ýv á m „p r a k ti c k ý m p o h led e m “, u v ád í nap ř . L u nd q u i st ( 1 9 9 2 ,
str . 7 -1 4 ) p o d p o j me m „p o wer r e so ur ce s ap p r o ac h “. V p r i nc ip u j d e o te n s a m ý j e v, kd y L u nd q u i st p o d á vá p o l it i ck é v ys v ě tl e ní e x is t uj íc í ne e fe k ti v no st i. Ak téř i , kt eř í j so u s lab í v tr ž n íc h
zd r o j í c h
( s o ciá l ně
sl ab š í) ,
se
p o ko u ší
v yu ž í t
r e lat i v n ě
s il něj ší
p o z ic i
v p o li tic k ýc h zd r o j íc h – p o lit ic i j ej ic h s íl u r e f l ek t uj í. L u nd q u is t p r ac uj e s m yš l e n ko u, že ak téř i z ís k á vaj í z o mez en í s fér y tr ž n íc h vz ta h ů tí m v íc, čí m mé ně m aj í tr ž n íc h ka p ac it . V ýs led ke m j e r ů st so c iál ní c h p r o gr a mů . L u nd q u i st d á le up o zo r ň uj e na to , že p r o s té sp o j e n í r ů st u so ci ál n íc h p r o g r a mů s le v ic í j e za vád ěj í c í – e mp ir ic k y s e d aj í u vé s t p ř í klad y, kd y p r av ic e p ř ij í má so ciá l ní p r o gr a m y a l e vi ce j e t lu mí - d o hr y to t iž v st u p uj í i k al k u lac e o zi s k u a ud r že ní mo c i a e xi s t uj e vl i v j iž n as ta v e n ého i n st it u cio ná l ní ho p r o stř ed í. 5
Op ět tí m má m na m ys li ná k lad y v n ej šir š í m mo ž n é m slo v a s m ys l u , ted y nej e n ná k lad
sp o j e n ý s mo ž n ý m úb yt ke m h la s ů, a le i ná kl a d p r o d an é ho p o l it i ka sp o j e n ý s j ed n á ní m p r o ti p ř es v ěd če n í o n u t n o st i d a n é p o l it i k y.
9
politiku, která je podle logického vědeckého závěru škodlivá. Tato může
práce
být
skromným
příspěvkem
ke
těchto
zvýšení
„politických“ nákladů v oblasti bytové politiky ČR, pokud bude shledáno, že její důsledky jsou, zejména co se týče regulace nájemného, zhoubné.
1.2. Diskuze o vhodnosti bytové politiky jako takové V ý š e b yl o u v e d e n o r o z d ě l e n í p o h l e d ů n a e x i s t e n c i s o c i á l n í politiky na „teoretický“ a „praktický“ pohled. Teoretický pohled chápu
spíše
programu a
jako
pozitivní
jeho důsledků.
ekonomickou
analýzu
však říci,
Nutno
sociálního
že v
odborných
u č e b n i c í c h a č l á n c í c h e k o n o m i c k é h o z a m ě ř e n í s e č a s t o v ys k y t u j e s p í š e n o r m a t i v n í o d ů v o d n ě n í e x i s t e n c e u r č i t é s o c i á l n í p o l i t i k y, b yt o v o u p o l i t i k u z t o h o n e v yj í m a j e ( n a p ř . o d ů v o d n ě n í e x i s t e n c e b yt o v é
politiky
s odkazem
nejvýznamnější k významnosti
lidské této
na
potřeby
životní
to, a
investice
že
patří
b yd l e n í
práva jsou
a
že
mnozí
mezi
vzhledem
odkázáni
na
aktivity státu – srov. Poláková in Krebs a kol. (1997, str. 249) – nic proti tomuto tvrzení krom toho, že co je a co není základním lidským
právem
není
diskuzí
ekonomickou.
Do
kolonky
n o r m a t i v n í c h z d ů v o d n ě n í s t á t n í c h z á s a h ů v o b l a s t i b yd l e n í s e d a j í zařadit i odkazy na sociální spravedlnost (srov. Poláková in Krebs a
kol.
(1997,
str.
260)).
Normativně
působí
i
implikace
o
p ř i m ě ř e n o s t i č i n e p ř i m ě ř e n o s t i c e n b yd l e n í č i c e n o v é h o r ů s t u , o nutnosti ochrany sociální skupiny apod., kteréžto implikace jsou v yv o z e n é z j i n a k z p o z i t i v n í c h t v r z e n í . V e z m ě m e n a p ř . f a k t , ž e v p o v á l e č n ý c h o b d o b í j e b yt ů v z h l e d e m k m a t e r i á l n í m š k o d á m nedostatek. Ke krátkodobému obnovení tržní rovnováhy dochází 10
pomocí růstu cen (stále pozitivní tvrzení). K tomuto tvrzení se pak často dodává dovětek o nepřiměřeném růstu v porovnání s příjmy a nepřiměřeném bydlení pro sociální skupiny (srov. Poláková in Krebs a kol., 1997, str. 261) – co je a co není nepřiměřené je již věcí normativní. Rovněž konstatování existence cenových fluktuací např. z důvodů cenových spekulací a bublin na volném trhu je pozitivním tvrzením – k cenovým fluktuacím a bublinám dochází, j a k j s m e t o h o b yl i s v ě d k y n a p ř . v 9 0 . l e t e c h v J a p o n s k u n e b o z n á m b l i ž š í h o p ř í p a d u p r u d k é h o r ů s t u c e n b yt ů p ř e d v s t u p e m d o E U . Dovozenou normativní implikací pak bývá potřeba „anticipovat nepříznivé sociální dopady fungování tržních vztahů a chránit některé
skupiny
o b yv a t e l s t v a
a
státní
regulací
zajišťovat
a
podporovat hladké a bezporuchové fungování tržního mechanismu.“ (Poláková in Krebs a kol., 1997, str. 263).6 Normativní tvrzení mají svůj význam, za nebezpečné však považuji jejich míšení s pozitivní ekonomickou analýzou. Normativní tvrzení se pak může zaměňovat s objektivním vědeckým výstupem. V této práci se nadále budu d r ž e t p o z i t i v n í a n a l ý z y, n e c h á v a j í c e n o r m a t i v n o s t s t r a n o u .
P r o b l é m s b yt o v o u p o l i t i k o u o b e c n ě ( o r e g u l o v a n é m n á j e m n é m to platí na prvním místě), je ten, že různé charakteristiky spojené s b yd l e n í j s o u n e o d l u č i t e l n ě s p o j e n y d o j e d n é s o u v i s l o s t i . G a r n e t t D . ( 2 0 0 1 , s t r . 3 ) i n P o l á k o v á a k o l . ( 2 0 0 6 , s t r . 1 2 ) ř í k á : „ B yt j e
6
Ko n kr ét n í i nd i k áto r y a j ej ich „ú no s né hr a n ic e “, k ter é měř í nap ř . f i na n č ní d o st up no st
b yd le ní, maj í p ak sa mo z ř ej mě r o v ně ž no r ma t i v ní char a kte r ( j ak up o zo r ň u j e L u x ( 2 0 0 2 , str . 3 ) , s tej ně j ako p o l it ic ké kr o k y, kter é z to ho p a k v yp l ýv aj í. J d e n ap ř . o v yt vo ř e n í a ak cep to v á ní p ř ed s ta v y, j aké ma x i má l ní b y mě lo b ýt n áj e mn é. L u x ( 2 0 0 2 , str . 3 ) z mi ň uj e p ř íp ad Ve l ké B r i tá n ie, kd e ke ko nc i 1 9 . s to le tí p ř ed sta vo v alo náj e mn é asi t ýd e n ní mzd u , z če ho ž se v yv i n u l a no r ma ti v n í p ř ed st a va, ž e n áj e mn é n e má b ýt v yš š í ne ž čt vr ti n a mzd y. Sa mo t n ýc h i nd i ká to r ů d o st up no s ti b yd l e ní a j ej ich ko n str u k cí j e p a k ve l ké mn o ž s t ví, p ř iče mž p r o tr a n s fo r mač ní o b d o b í j e vho d n é st a nd ar d n í i nd i k áto r y up r a vi t – b líž e v iz L u x ( 2 0 0 2 ) , L u x, S u ne ga ( 2 0 0 6 ) .
11
zároveň spotřebním zbožím, soukromou investicí a společenským statkem“
(i
společenským sociální
někdo
kdyby
statkem,
politice
toto
nesouhlasil
s tím,
každopádně
musí
paradigma
že
uznat,
existuje).
Ze
b yd l e n í
je
v současné
že
spojení
těchto
a s p e k t ů p a k v yp l ý v a j í u r č i t é n e p ř í j e m n o s t i : z a t í m c o s t á t n í b yt o v á p o l i t i k a o v l i v ň u j e u r č i t ý m z p ů s o b e m b yd l e n í h l a v n ě z t o h o d ů v o d u , že se jedná o „společenský statek“ (zaručení určitého standardu b yd l e n í p r o r o z v o j s p o l e č n o s t i ) , n u t n ě z a s a h u j e i d o d a l š í s t r á n k y v ě c i – d o b yd l e n í j a k o i n v e s t i c e , a ť u ž v e s m ys l u j e j í h o z v ý h o d n ě n í nebo znevýhodnění (to je případ plošné regulace nájemného) oproti dalším investičním možnostem. S principiální nemožností oddělit efekt
státní
b yt o v é
„investičního uvidíme
politiky
aspektu
např.
na
na
b yd l e n í “
britských
„sociální se
pojí
aspekt
mnohé
zkušenostech
b yd l e n í “
p r o b l é m y,
(snížení
od jak
ziskovosti
investice regulací nájemného vedoucí ke zmenšování nájemního sektoru). Stát se samozřejmě může pokusit efekty své politiky kompenzovat (při negativním ovlivnění investiční stránky přijít s p o d p o r o u i n v e s t i c d o b yt o v é h o s e k t o r u n a p ř . d o t a c e m i č i ú l e v a m i na
daních)
–
to
je
však
z principu
velmi
obtížné,
protože
i n v e s t o v á n í j e v e l m i d yn a m i c k o u z á l e ž i t o s t í a i n v e s t i č n í t o k y s e r yc h l e p ř e s m ě r o v á v a j í . P o k u d s e č i s t ě h yp o t e t i c k y p o d a ř í s t á t u v jeden
okamžik
kompenzovat
investorům
nějaký
státní
zásah
(např. plošné regulace nájmů) třeba zvýšenými dotacemi tak, aby r i z i k o v ě a l i k v i d i t n ě o č i š t ě n á v ý n o s n o s t b yl a s t e j n á , j a k o u d a l š í c h investičních příležitostí, pak v druhém okamžiku se vzhledem ke změnám v investičním prostředí rovnováha zničí. Stát přitom nemá m o ž n o s t p ř e s n ě o d h a d n o u t , j a k o u d o t a č n í č á s t k o u t yt o z m ě n y kompenzovat. Buď dojde k tomu, že kompenzační dotace budou p ř í l i š v ys o k é ( p a k n á k l a d y s t á t u b u d o u z b yt e č n ě v ys o k é a s t á t z investorů učiní skupinu „winners“), nebo příliš nízké (pak se investoři nebudou dostatečně kompenzováni, krátkodobě z nich 12
bude
skupina „loosers“).
dosáhnout
r o v n o v á h y,
patrně
Stát se
vzhledem
k tomu,
nebude ani pokoušet veřejné
že
investice
v b yt o v é p o l i t i c e k l a d o u d ů r a z n a „ p o l i t i c k é “ n e b o „ s p o l e č e n s k é “ aspekty spíše než komerční (srov. Špalková in Poláková a kol. (2006, str. 14).
Z a v h o d n é o d ů v o d n ě n í v h o d n o s t i b yt o v é p o l i t i k y ( s t á t n í h o z á s a h u ) b y s e d a l p o v a ž o v a t d ů k a z s p e c i f i c k é h o c h a r a k t e r u b yd l e n í , z n ě h o ž p l yn o u t r ž n í s e l h á n í v t é t o o b l a s t i ( a n u t n o s t k o r e k c e t r h u ) . Samotná existence tržního selhání však není dostatečným důvodem pro vhodnost státního zásahu, ač tak bývá často tvrzeno. Teorie veřejné volby totiž poukazuje na možnou existenci státního selhání (problémy plynoucí z regulace). Otázkou tedy je, zda státní selhání n e m á v yš š í n á k l a d y n e ž s a m o t n é t r ž n í s e l h á n í . K v a n t i f i k a c e o b o j í c h s e l h á n í j e v e l m i o b t í ž n á . P ř i d r ž m e s e p r o t o j e n v yj m e n o v á n í udávaných tržních selhání jako důvodu pro zásah státu a zmiňme p r o t i a r g u m e n t y e x i s t e n c e s p e c i f i c k é b yt o v é p o l i t i k y j a k o ř e š e n í tohoto tržního selhání (tržní selhání – seskupena podle Špalková in Poláková
a
kol.
(2006,
str.
11nn),
kde
je
z výčtu
učiněn
j e d n o z n a č n ý z á v ě r , ž e t r ž n í s ys t é m j e p r o p o s k yt o v á n í b yd l e n í nevhodný).
1 . A r g u m e n t p r o s t á t n í z á s a h : N e d o s t u p n o s t b yd l e n í v z h l e d e m k v ys o k é c e n ě v p o m ě r u k d i s p o n i b i l n í m p ř í j m ů m v k o m b i n a c i s faktem,
že
bydlení
je
základní
( n e z b yt n ý
statek).
Trh
n e p ř i d ě l u j e b yt n e j p o t ř e b n ě j š í m . N a n e r e g u l o v a n é m t r h u j e nesplnitelný
požadavek,
aby
statek
b yl
k dispozici
za
přiměřenou kvalitu a přiměřenou cenu.
Problém: Nízké příjmy spojené s nemožností pořídit si vlastní b yd l e n í j s o u j i s t ě v e l m i z á v a ž n ý p r o b l é m . N i c m é n ě ř e š i t h o 13
p a r t i k u l á r n í b yt o v o u p o l i t i k o u j e v e l m i d i s k u t a b i l n í . D á s e očekávat, že nízkopříjmové domácnosti budou mít problémy se
zabezpečením
svým
statků.
důvodu
Z tohoto
i
v dalších se
oblastech
vhodnější,
zdá
n e z b yt n ý c h
aby
problém
chudoby byl řešen komplexně, nikoliv po jednotlivých tržních segmentech řešením
( p o t r a v i n y,
může
doprava,
např.
být
Příkladným
energie...).
komplexní
koncept
negativní
důchodové daně ve Friedmanově pojetí. Výhodou komplexního řešení
je,
že
nedochází
k takovým
tržním
deformacím
a
zkreslením, jako v případě mnoha partikulárních sociálních politik. P o k u d s e b yt y n e p ř i d ě l u j í t r ž n í m m e c h a n i s m e m , m u s í s e najít
mechanismus
např.
alternativní,
administrativní
přidělování. S tímto mechanismem jsou spojeny vždy velmi vážné
problémy
(klientelismus,
ú p l a t k y,
fronty
na
b yt y
spojené s nemožností správného odhadu potřebného množství b yt ů p ř i n e e x i s t e n c i c e n č i p ř i v e l m i d e f o r m o v a n ý c h c e n á c h , omezená
Každopádně
mobilita).
se
alternativní
alokační
(netržní) mechanismy jeví jako empiricky jako neefektivní.
2. Argument pro státní zásah: Rigidity na trhu spojené s tím, že se jedná o statek dlouhodobý, nebo s tím, že se trh velmi pomalu přizpůsobuje, protože transakční náklady (spojené např.
se
stěhováním)
poptávkovým krátkodobě
šokům velmi
jsou je
velmi
velmi
neelastické
vysoké.
pomalé nabídce
Přizpůsobení
a
vzhledem
bude
efekt
ke
růstu
p o p t á v k y s p o j e n h l a v n ě s r ů s t e m c e n y, n i k o l i v n a b í z e n é h o množství.
Problém: Rigidity na tomto trhu jistě existují. Problém ovšem je, že stát je svými zásahy často dále prohlubuje. 14
O b e c n ě , n e j f l e x i b i l n ě j š í t r h y j s o u t y, k d e n e e x i s t u j e s t á t n í regulace. Naopak, pokud trvalé rigidity (neobnovování tržní r o v n o v á h y) e x i s t u j í , p a k j e t o m u t a k p a t r n ě z t o h o d ů v o d u , ž e stát svým zásahem obnovení rovnováhy brání (příkladem je r e g u l o v a n é n á j e m n é ) . S t á t m ů ž e t ě ž k o p ů s o b i t v e s m ys l u s n i ž o v á n í r i g i d i t s p o j e n ý c h n a p ř . s v ys o k ý m i t r a n s a k č n í m i náklady na stěhování – takovou partikulární politiku s jejími pravidly si lze přestavit jen těžko. Naopak, existence rigidit a v ys o k ý c h t r a n s a k č n í c h n á k l a d ů j e o b e c n ě v h o d n ý m p r o s t ř e d í m pro podnikatelské aktivity a inovace, které by vedly ke snížení těchto transakčních nákladů (snižování transakčních nákladů je raison d´être podnikání).
3. Argument pro státní zásah: Nemožnost perfektní znalosti trhu – jedná se o velmi rozptýlený trh, informace o cenách j s o u v e l m i n e d o k o n a l é . B yd l e n í j e z b o ž í v e l m i h e t e r o g e n n í , komplexní a multidimenzionální, lišící se ve velkém množství charakteristik.
Problém: Obdobně jako u výše uvedeného bodu se dá namítnout, že tato nedokonalost trhu je spojená s příležitostí p r o p o d n i k a t e l s k é a k t i v i t y t yp u r o z v o j e r e a l i t n í c h a g e n t u r ( k čemuž v poslední době také v ČR dochází). Navíc „perfektní znalost trhu“ je vždy nedosažitelný mýtus, který zřejmě není ani optimální – z Beckerovy ekonomie informací vyplývá, že „dokonalá informovanost“ není efektivní. Dále dodejme, že stát toto tržní selhání napraví jen velmi obtížně. A konečně: na
kterém
trhu
jsou
dokonalé
informace?
Prakticky
na
ž á d n é m , p ř e s t o n a n ě s t á t n e v s t u p u j e . N a t r h u s b yt y j e n a v í c podle
mého
názoru
informovanost
o
cenách
i
vzhledem
k heterogennosti statků relativně dostupná – výše nájmů i cen 15
b yt ů j e s n a d n o z j i s t i t e l n á p o r o v n á n í m t i s í c e n a b í d e k i n z e r á t ů , které
jsou
díky
k o m u k o l i v 7.
internetu
Jednotkové
dostupné
náklady
prakticky
na
získání
k d yk o l i v relevantní
i n f o r m a c e j s o u v z h l e d e m k v ys o k é c e n ě s t a t k u n i ž š í , n e ž u nákladů na získání stejně relevantní informace na trhu jiného zboží.
4 . A r g u m e n t p r o s t á t n í z á s a h : S e l h á n í k o n k u r e n c e – t r h s b yt y nesplňuje
charakteristiky
dokonalé
konkurence
(je
zde
omezený vstup a výstup, statky jsou nehomogenní, odlišné t yp y b y t ů s i n e k o n k u r u j í ) , t a k ž e n e l z e v o l n ý m n e r e g u l o v a n ý m fungováním trhu uspokojit zájmy spotřebitelů.
Problém:
Který
trh
je
konkurenční?
dokonale
Jde
v p o d s t a t ě j e n o u č e b n i c o v é p ř í k l a d y t y p u p l o d i n o v é b u r z y. J e to
důvodem
pro
to,
aby
stát
reguloval
všechny
ostatní
„ n e d o k o n a l e k o n k u r e n č n í t r h y“ ? N a v í c d o k o n a l e k o n k u r e n č n í trh
je
v některých
charakteristikách
(včetně
jedné
zde
zmíněné) pro spotřebitele neoptimální – spotřebitel může být velmi
rád,
že
statky
nejsou
homogenní,
protože
s homogenností je spojená nulová možnost výběru. Konkrétně na trhu s nemovitostmi se dá považovat různost za velký p ř í n o s – k a ž d ý s i z v o l í b yt p o d l e s v ý c h s p e c i f i c k ý c h p o t ř e b . Co se týče vstupu a výstupu do odvětví – vstup do odvětví je o m e z e n v e v ys o k é m í ř e p r á v ě s t á t n í m i z á s a h y a r e g u l a c e m i
7
K he ter o g e n no s ti b yd le ní a r ůz n ý m c har a k ter i st ik á m p o z na me n á vá L u x ( 2 0 0 2 , s tr . 1 0 ) , ž e
v ýs l ed ná ce na b yd l e ní j e ve k to r e m j ed no t li v ýc h cen b yto v ýc h sl u žeb . V ýs led ná p o p t á v ka j e p o celé m ko mp le x u fa k to r ů, k ter é d o cen y b yd le n í vs t up uj í. V to m j e p a k ur č it á sp ec i fi č no st b yd le n í. T ato sp ec i f ič no st v ša k sa ma o so b ě n eza k lád á p o tř eb u s tát n í ho zás a h u v této o b la s ti.
16
(dlouhá administrativní řízení apod., případně regulace zisku, která vstup do odvětví velmi omezuje). V ys o k é n á k l a d y s p o j e n é s i n v e s t o v á n í m ( s č í m ž s o u v i s í omezený počet soutěžících) není také obecnou příčinou toho, že trh nefunguje a spotřebitel je bit – často může existovat daleko tvrdší konkurence (s benefity pro spotřebitele) na oligopolním trhu než na trhu, kde je soutěžících mnoho. A konečně
se
opět
naskýtá
otázka:
dokáže
stát
zájmy
spotřebitelů uspokojit svou regulací lépe, než to umí byť nedokonalý trh?
5 . A r g u m e n t p r o s t á t n í z á s a h : E x i s t e n c e p o z i t i v n í e x t e r n a l i t y: Z kvalitního
bydlení
jednotlivce
mají
užitky
nejen
b e z p r o s t ř e d n í s o u s e d é , a l e c e l á s p o l e č n o s t – k v a l i t n í b yd l e n í slouží jako prevence negativních společenských jevů, kvalitní b yd l e n í
je
ekonomického
podmínkou rozvoje,
společenského
celkového
z něhož
profituje
a
společnost.
celá
B yd l e n í j e i s o u č á s t í i n f r a s t r u k t u r y, t a k ž e k v a l i t n í b y d l e n í m á vliv
na
hospodářský
růst,
z něhož
opět
profituje
celá
s p o l e č n o s t . K v a l i t n í b yd l e n í m ů ž e p ř i t á h n o u t k v a l i f i k o v a n o u pracovní sílu, z čehož opět profituje celá místní společnost. Při
existenci
pozitivní
externality
musí
stát
svým
zásahem zvýšit spotřebovávané množství tak, aby se mezní užitek a mezní náklad z celospolečenského hlediska vyrovnal. Naopak
s b yd l e n í m
se
mohou
pojit
i
negativní
e x t e r n a l i t y ( s p o j e n é n a p ř . s t í m , ž e j e d e n b yt u ž í v á p ř í l i š osob), které musí stát řešit.
Problém: Obecné řešení problému externalit je spojené v první řadě s efektivním vymezením vlastnických práv a s f u n g u j í c í m s o u d n í m s ys t é m e m ( b l í ž e – v i z Š í m a ( 2 0 0 4 ) . 17
Dále,
pokusy
řešit
státu
„nespravedlnosti“
spojené
s externalitami jsou také samy o sobě problematické. Problém s externalitami
je
ten,
že
někdo
profituje
(nebo
ztrácí)
z něčeho, co dělá nebo vlastní ten druhý. Logika je jasná: pokud já profituji z něčeho, co dělá druhý, bude spravedlivé, pokud mu na jeho činnost přispěji (maximálně) v té míře, jaké z ní profituji. To navíc povede k tomu, že daný člověk bude p r o d u k o v a t o p t i m á l n í m n o ž s t v í s v é a k t i v i t y. P o k u d r e a l o k a c i nezajistí trh sám, může se o to pokusit stát (např. dotováním těch, kteří jsou původci pozitivních externalit, výběrem daní od těch, kteří jsou původci negativních externalit). Problém ale vždy bude v tom, že stát nemá dostatek informací k tomu, aby
zvolil
takovou
míru
kompenzace
(dotace),
aby
n e s p r a v e d l n o s t v y m i z e l a a b yl o d o s a ž e n o e f e k t i v n í h o s t a v u . Konkrétně: jak může stát ocenit pozitivní externalitu z toho, ž e k v a l i t n í b yd l e n í ( z á z e m í ) z v yš u j e n a p ř . m ů j e k o n o m i c k ý výkon? Z principu to je nemožné. Je velmi nejisté, jestli nespravedlnosti
a
neefektivnosti,
které
jsou
spojené
s e x i s t e n c í e x t e r n a l i t , s t á t n e v yř e š í t a k o v ý m z p ů s o b e m , ž e nespravedlnosti a neefektivnosti se ještě zvětší. Diskuze o externalitách by byla daleko složitější, pokud b yc h t e n t o p r o b l é m c h t ě l r o z e b r a t d ů k l a d n ě j i . O m e z í m s e proto jen na analogii, která obecně a přehledně vysvětluje problém spojený s působením státu na poli externalit. Jako pozitivní externalita spojená se vzděláním je uváděno to, že vzdělaný člověk je produktivnější, z čehož profituje celá společnost.
Je
proto
v této
logice
spravedlivé,
aby
celá
společnost za vzdělání jednotlivce platila. Díky veřejné dotaci (bezplatné školství) pak bude studovat takové množství lidí, že ze celospolečenského hlediska se mezní náklady a mezní v ý n o s y s p o l e č n o s t i v yr o v n a j í . T a k o v á m ů ž e b ý t l o g i k a n a p ř . 18
za
bezplatným
v ys o k ý m
školstvím.
Problém
ale
je,
že
příjemcem benefitů je kromě společnosti rozhodně i jedinec ( v yš š í m z d y v ys o k o š k o l á k ů ) – d a ň o v í p o p l a t n í c i t a k p l a t í v yš š í p ř í j m y v y s o k o š k o l á k ů , c o ž s e j e v í j a k o n e s p r a v e d l i v é , o n e m o ž n o s t i u r č e n í o p t i m á l n í h o m n o ž s t v í v ys o k o š k o l á k ů ( a veřejných výdajů v této oblasti) nemluvě. Tento problém se stáními zásahy v oblasti externalit je obecný – vždy tak bude v yt v á ř e n a s k u p i n a „ w i n n e r s “ a „ l o o s e r s “ , n e s p r a v e d l o n s o t však nevymizí (spíše naopak).
6. Argument pro státní zásah: Existence veřejných statků, které jsou
charakteristické
nerivalitou
a
n e v yl u č i t e l n o s t í
ze
s p o t ř e b y – n e t ý k á s e b yt ů s a m o t n ý c h , a l e n a p ř . v e ř e j n ý c h ploch jako parků.
Problém:
Zde
se
zřejmě
nejedná
o
selhání
trhu
s b yd l e n í m j a k o t a k o v é h o . S t á t m ů ž e d o p l ň o v a t s o u k r o m o u b yt o v o u v ý s t a v b u v yt v á ř e n í m p a r k ů , v ý s t a v b o u i n f r a s t r u k t u r y a p o d . M i m o c h o d e m m n o h é d e v e l o p e r s k é p r o j e k t y n a t yt o a s p e k t y d b a j í s a m y , p r o t o ž e p ř í j e m n é o k o l í z v yš u j e t r ž n í c e n u nemovitosti. B yd l e n í s a m o t n é m á p a k c h a r a k t e r n o r m á l n í h o s t a t k u , nikoliv veřejného. Přesto je považováno za „merit good“ („obecně
prospěšné
zboží“),
jehož
spotřeba
má
být
z normativních důvodů (viz výše) podporována státem (Lux M., (2002, str. 4))
D ů v o d , p r o č a r g u m e n t a c e o n u t n o s t i b yt o v é p o l i t i k y b ý v á spíše normativního než pozitivního charakteru, spočívá v tom, že t r h s b yt y m á t e n d e n c i o b n o v o v a t r o v n o v á h u ( b o h u ž e l p r o z a s t á n c e státních zásahů) – nerovnováha není tedy explosivní a v tomto 19
smyslu je trh funkční. Problém spočívá ovšem v tom (a zde je již nutně přítomná normativnost neodmyslitelně spojená s termíny jako „přiměřenost“ či „spravedlnost“), že obnovení rovnováhy se může j e v i t z a s t á n c ů m s t á t n í c h z á s a h ů v o b l a s t i t r h u s b yt y j a k o p ř í l i š dlouhodobou záležitostí (např. s odkazem na Keynesům slavný výrok,
že
v dlouhém období jsme
všichni mrtví) nebo
že
se
r o v n o v á h a o b n o v u j e n a „ s o c i á l n ě n e ú n o s n é “ c e n o v é ú r o v n i ( t j . b yt n e b o n á j e m j e „ p ř í l i š d r a h ý “ ) . Z t o h o j e p a k v yv o z e n a n u t n o s t u r č i t é b yt o v é p o l i t i k y, j e j í ž s m y s l e m j e r ů z n ý m i m e c h a n i s m y t l a č i t c e n u b yd l e n í n a ú r o v e ň , k t e r á j e ( o p ě t n o r m a t i v n ě ) v n í m á n a j a k o „únosná“ (srov. Špalková in Poláková a kol. (2006, str. 11nn)) Nástrojů,
které
stát
k tomuto
účelu
používá,
je
velké
m n o ž s t v í . O b v yk l e s e p r o p ř e h l e d n o s t d ě l í n a n á s t r o j e n a b í d k o v é a poptávkové.
Nabídkové
nástroje
se
snaží
o
zvýšení
nabídky
s d ů s l e d k y o b n o v e n í r o v n o v á h y n a ú r o v n i v yš š í h o m n o ž s t v í a nižších cen. Poptávkové nástroje mají působit na vyšší dostupnost b yd l e n í p o d p o r o u k u p n í s í l y o b y v a t e l s t v a ( ú č e l o v é d o t a c e , d á v k y, d a ň o v é ú l e v y a p o d . ) . Z v ý š e n á k u p n í s í l a p a k m á z a j i s t i t v yš š í d o s t u p n o s t b yd l e n í . P r o z v ý š e n í d o s t u p n o s t i b yd l e n í j e v yt v o ř e n ještě jeden zatím nezmíněný nástroj, který se nedá zařadit k čistě nabídkovým
nebo
poptávkovým
instrumentům
–
regulace
nájemného.
1.3. Teorie regulovaného nájemného 1.3.1
Dopady regulace nájemného – winners a loosers Idea regulovaného nájemného je velmi prostá. Vládnoucí
politici
mají
utilitaristických
na
tom
(ať
důvodů),
aby
bylo
zájem
20
už
z normativních,
nájemní
bydlení
nebo
„cenově
dostupné“.8 Toho se, obecně řečeno, dá docílit různými a někdy složitými mechanismy, které si kladou za cíl ovlivnit poptávkovou či nabídkovou stranu (některé jsou uvedeny výše). Vzhledem ke složitým přizpůsobovacím procesům (kdy do hry vstupuje např. o d h a d c e n o v é e l a s t i c i t y n a b í d k y a p o p t á v k y 9) j e v š a k n e j i s t é , nakolik se podaří dosáhnout požadované cenové výše. Naopak při stanovení jasného cenového stropu je normativně stanovené úrovně nájmů dosaženo přímo. K tomu přibude ještě jedna veliká výhoda z hlediska státu, o které bude ještě dále pojednáno: stát takto v yk o n á v á s v o u s o c i á l n í p o l i t i k u a n i ž b y m u s e l v yn a k l á d a t v l a s t n í f i n a n č n í p r o s t ř e d k y. B ř í m ě s o c i á l n í p o l i t i k y t a k n e n e s e s t á t , a l e vlastníci nemovitostí, o nichž často z nějakého důvodu existuje přesvědčení,
že
si
to
mohou
rentiéři
jakožto
dovolit
(srov.
Robinson (1979, str. 76-94), Balchin (1985, str. 95)). Robinson (1979) poukazuje na to, že efekt regulace nájemného se v podstatě rovná redistribuci bohatství, má tedy podobný dopad jako zdanění a následné
v yp l á c e n í
sociálních
dávek.
Robinson
si
však
klade
otázku, zda je zrovna tento způsob redistribuce efektivní (díky podstatným
výtkám
negativně).
Robinson
proti
regulaci
poukazuje
na
v yz n í v á to,
že
v
jeho
odpověď
empirii
z Velké
B r i t á n i e e x i s t u j e v ys o k á h e t e r o g e n i t a m e z i n á j e m c i – m n o ž s t v í z n i c h m á o b yč e j n é p o v o l á n í , n a d p o l o v i č n í v ě t š i n a p r o n a j í m á j e n 8
Ce no vá d o s t up no s t v yp l ýv aj íc í z p o p ul i st ic k ýc h r o z ho d n u tí ně kd y n ab ýv á až šo k uj í cí c h
r o z měr ů. N ap ř . d e J o u ve n el ( 1 9 4 7 , str . 3 6 ) u vád í, že P ař íža n é v d o b ě nap s á ní e sej e mě s íč ně utr a ti li za záb a v u v íce, než či n ilo tř í m ěs íč ní ( r e g u lo va né) n áj e mn é . 9
Co se t ýč e el as ti ci t, u nab íd k y v kr át ké m o b d o b í mů že me ml u v i t o vel mi až zc el a
ne ela s ti c ké f u n k ci. S p r o d l už uj íc í m se u važo v a n ý m ča so v ý m o b d o b í m ela st ic it a nab íd k y r o st e ( p o s t up ně se p r o j ev uj í r e ko n str u k ce, p ř ís ta vb y, no vé s ta vb y ) . V h i sto r ic k ýc h ce ntr ec h s e el as ti ci ta nab íd k y d á p o važo v at za v el mi níz ko u a ž n u lo v o u i v d lo u hé m o b d o b í ( no vá st a vb a v y lo u če na , mo ž no s ti p ř ís t av eb a p ř es ta v eb p a má t ko vě li mi to vá n y) . P o p tá v ka p o b yd le ní m á p o d le o d h ad ů ce no vo u el a sti ci t u mez i -1 ,5 a 0 . P r o zaj í ma vo st : d ůc ho d o v á el as ti ci ta p o p tá v k y s e p o d le r ůz n ýc h o d had ů p o h yb uj e mez i 0 ,3 5 a 1 ,5 0 p r o vl a st n ic ké b yd le n í a 0 ,5 -1 ,1 6 p r o náj e mn í b yd le ní ( L u x, 2 0 0 2 , s tr . 2 1 ) .
21
jednu nemovitost – to jsou fakta svědčící proti obecné vhodnosti podobné transferové politiky příjmu od nájemnců k nájemníkům. V našem prostředí zmiňuje tento problém např. Schwarz (2001, str. 57-58), který poukazuje na to, že regulované nájemné funguje jako s k r yt á ,
selektivní
nemovitostí.
a
neefektivní
Regulované
nájemné,
zdanění
forma podobně
jako
vlastníků
výše
uvedení
autoři, považuje Schwarz za formu sociální výpomoci, která se však nemusí dostat sociálně potřebným (Schwarz v citovaném příspěvku n a v r h u j e j a k o ř e š e n í s ys t é m a d r e s n ý c h d á v e k z a l o ž e n ý n a p o s o u z e n í nikoliv aktuální příjmové, ale majetkové situace). Ušetření státních prostředků se může zdát být pozitivní, na druhou stranu se dá očekávat, že přímější zásah do cenového tržního mechanismu bude mít za následek o to drtivější dopady díky zmrazení tržních procesů – pokud se vůbec nemohou hýbat ceny
nájmů
(alespoň
směrem
vzhůru),
bude
k přizpůsobování
směrem k tržní rovnováze docházet změnou jiných veličin. Zřejmým důsledkem regulace nájemného je pak, podobně jako v d ů s l e d k u j i n ý c h s t á t n í c h z á s a h ů d o t r h u ( j a k u k a z u j e n a p ř . H a ye k (1991)),
v yt v o ř e n í
skupin
„winners“
(vítězové)
a
„loosers“
(poražení). Část vítězů je zamýšlená cílovaná skupina – „sociálně slabí“ nájemníci. Dá se anticipovat, že mezi poražené budou patřit v l a s t n í c i b yt ů s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m . E x i s t u j í v š a k s a m o z ř e j m ě i další
skupiny
vítězů,
jimž
nemá
(alespoň
podle
o b v yk l ý c h
deklaratorních cílů) regulace nájemného za cíl pomoci – kromě „ s o c i á l n ě s i l n ý c h “ n á j e m n í k ů ( j e j i c h ž p ř í t o m n o s t n e n í v b yt e c h s regulovaným
nájemným
často
výjimkou)
jmenujme
zejména
v l a s t n í k y b yt ů s n e r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m ( p o k u d s a m o z ř e j m ě n e n í regulace
nájemného
neexistuje).
Pokud
se
celoplošná,
takže
regulace
nevztahuje
neregulovaný např.
jen
sektor na
nově
p o s t a v e n é č i u v o l n ě n é b yt y, p a t ř í j e j i c h v l a s t n í c i t a k é m e z i s k u p i n u „winners“.
To
v yp l ý v á
z následujícího 22
grafu
(obrázek
1),
znázorňujícího,
že
nedostatečně
uspokojená
poptávka
na
regulovaném trhu se realizuje na neregulovaném trhu – jde o obecně
známý
fakt,
že
za
existence
segmentu
regulovaného
nájemného je nájemné v neregulovaném sektoru vyšší, než při neexistenci regulace nájemného.
Obrázek 1: Trh nájemného při existenci regulovaného a neregulovaného segmentu
Pramen: vlastní obr. na základě Sunega in Poláková a kol. (2006, str. 52) a Lux (2002, str. 94) 10
10
S g r a fe m se p o j í p r o b lé m v ho d né ho za c h yc en í ce lé s it u ace. Z at í m co o b v yk l é g r a f y
p o p tá v k y a n ab íd k y zo b r az uj í s it ua ce v yp l ýv aj í cí z to ho , j aké mn o ž s t v í j so u p o p t á vaj íc í p ř i ur či té ce n ě o ch o tn i p o p tá vat , r es p . n ab í zej ící o ch o tn i nab íz et, si t ua ce r e g u lo va né ho náj mu j e tr o c h u j i ná – nab ízej í cí v ůb ec ne mu s í b ýt o c ho te n b yt z a d a no u c e n u nab íze t, ni c mé n ě v p o d st atě ne m á ča sto j i no u mo ž no s t, p r o to že v p ř íp ad ě r e g u l o va n é ho náj e mn é ho b ývá ča sto v la st n ic ké p r ávo v ýr az ně n ar u še no ve p r o sp ě c h náj e mc ů, o n i ch ž s e d o ko nce d á ho vo ř it j a ko o k v az i vla s tn íc íc h. V p ř íp ad ě j i n ýc h st át n íc h ce no v ýc h r e g ul ac í ( nap ř . ce no v ý str o p na v yr áb ě né mn o žs t ví v ýr o b k u X) p r o b lé m v té to p o d o b ě ne n as tá v á, p r o to ž e p r o d uc e nt se r o z ho d uj e o no v é v ýr o b ě ( vo l í te d y, zd a j e o ch o ten za d ano u c e n u n ad á le nab íze t, r esp . v yr áb ě t) . Vz hl ed e m k n e mo ž no s ti ta ko vé ho r o z ho d o vá n í v p ř íp ad ě vla s t ní k ů ex i st uj íc íc h r e g u lo va n ý ch b yt ů ( nap ř . r o z ho d n ut í o p ř e mě ně na neb yt o vé p r o sto r y) mu s í o p r o ti to mu v la st n í k nab íze t b yt za r e g ulo v a né n áj e mn é.
23
Luxova studie (Lux, 2002) se na podmínkách ČR pokusila odhadnout, jak by se snížilo tržní nájemné po deregulaci. Výsledek není překvapující: nejvíce by se nájemné snížilo tam, kde jsou deformace spojené s regulovaným nájemným největší, tj. v Praze, kde by nájemné kleslo asi o 47% (vlastní výpočet podle Lux (2002, str. 106)). V tomto případě neregulovaného segmentu jsou protistrannou vítězů (nájemců) nájemníci s neregulovaným nájmem. Paradoxně často může jít o mnohem sociálně slabší jedince, než někteří n á j e m n í c i s r e g u l o v a n ý m i n á j m y. Důvod, proč má stát zájem na existenci dvojího sektoru (s regulovaným nájemným a s neregulovaným nájemným), přestože r o z d ě l e n í n a „ w i n n e r s “ a n d „ l o o s e r s “ z t o h o p l yn o u c í n e n í v m n o h a případech v souladu s deklarovanými cíli, spočívá v tom, že při c e l o p l o š n é r e g u l a c i b y s e s t á t v y s o k ý m n á k l a d ů m n a b yt o v o u p o l i t i k u r o z h o d n ě n e v yh n u l – r e g u l o v a n é n á j e m n é b y o d r a z o v a l o soukromý
sektor
od
investic
( v ý s t a v b y)
do
nájemních
domů,
protože finanční prostředky by našly větší zhodnocení v jiném sektoru. spočívalo
Břemeno jen
na
nové
výstavby
veřejném
(resp.
sektoru
(čím
poté nižší
ú d r ž b y) by
by
tak
regulované
n á j e m n é b yl o , t í m m é n ě s o u k r o m ý c h i n v e s t i c d o n á j e m n í h o b yd l e n í by existovalo, v mezním případě pak žádné investice). Naopak při existenci dvou sektorů (regulovaného a neregulovaného) je situace o p a č n á – č í m v í c e j e v u r č i t é d o b ě r e g u l o v a n ý c h b yt ů a č í m j e r e g u l o v a n é n á j e m n é n i ž š í , t í m v yš š í j e n á j e m n é n a n e r e g u l o v a n é m trhu, což láká soukromé investory k investicím do výstavby nových ( n e r e g u l o v a n ý c h ) b yt ů ( p r o d e j b yt ů z a v yš š í c e n u ) . B yt o v ý s e k t o r tak má tendenci se rozvíjet. S novou výstavbou se pak prostor pro v ys o k é z i s k y d í k y v y s o k é n a b í d c e v yč e r p á v á , c o ž t l a č í n a p o k l e s c e n y t r ž n í h o n á j e m n é h o d o l ů ( p o d o b n ě j e t o m u v ž d y, k d yž j e c e n a z n ě j a k é h o d ů v o d u v yc h ý l e n a n a d r o v n o v á ž n o u ú r o v e ň ) . P o k u d 24
b yc h o m m ě l i t u t o d yn a m i k u z a c h y t i t g r a f i c k y v č a s e , p a k b y s e jednalo o následující obr.
11
:
Obrázek 2: Dynamika vývoje ceny a regulovaného a neregulovaného sektoru
množství
bytů
při
P(R)... výše regulovaného nájemného (stanovená v čase 0) P(E)... výše rovnovážného nájemného z a předpokladu neexistence (stanovené v čase 0) P(T)... výše tržního nájemného v neregulovaném segmentu ekonomi ky Q(R)... množ ství bytů s regulovaným nájemným Q(T)... množství bytů s tržní nájemným (neregulovaný sektor ) Pramen: Vlastní obr.
Výše
uvedený
graf
znázorňuje
postupný
existenci
regulace
úbytek
b yt ů
v sektoru regulovaného nájemného. To je samozřejmě závislé na konkrétním nastavení regulace v dané zemi. Uvedený průběh křivky p o č í t á s p o z v o l n ý m p o k l e s e m m n o ž s t v í r e g u l o v a n ý c h b yt ů , a t o z t o h o d ů v o d u , ž e n o v é b yt y s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m p o d l e v ý š e uvedeného předpokladu nevznikají (pokud neuvažujeme veřejnou v ý s t a v b u b yt ů p r o r e g u l o v a n é n á j e m n é ) , n a d r u h o u s t r a n u v š a k d o c h á z í k j e j i c h p o z v o l n é m u ú b yt k u – d ů v o d e m j e j e d n a k z á n i k regulovaného nájemného při úmrtí nájemce (pokud uvažujeme, že nájemní smlouva s regulovaným nájemným přechází na dědice, 11
D yn a mi c k ý p o h led n a nab íd k u b yt ů v zá v i slo s ti n a v ýš i r e g ulo v an é ho náj e mn é h o
p o s k yt uj e v o b d o b n é m v yz n ě ní n ap ř . Ro b i n so n ( 1 9 7 9 ) – v iz p ř íl o ha č. 1 .
25
přímka
bude
degeneraci
méně
klesat
b yt o v é h o
strmě),
fondu
postupně
jednak
v sektoru
regulovaného
dochází
k
nájemného,
j e d n a k e x i s t u j e v n ě k t e r ý c h p ř í p a d e c h ú s p ě š n á s n a h a m a j i t e l ů b yt ů se
nájemců
s regulovaným
nájmem
často
zbavit
pololegálními
c e s t a m i 12. E x i s t u j e t o t i ž p a t r n á a l o g i c k á s n a h a v l a s t n í k ů b yt ů vymanit se ze sektoru regulovaného nájemného – stát této snaze v z á j m u b r á n ě n í p o k l e s u p o č t u r e g u l o v a n ý c h b yt ů m u s í o d p o r o v a t – o b v yk l e s e t a k d ě j e z m i ň o v a n ý m o m e z e n í m v l a s t n i c k ý c h p r á v nájemců. Jde o ukázkový případ toho, jak se státní intervence mají t e n d e n c i m n o ž i t – n a p o č á t k u s t o j í r e g u l a c e c e n ( n á j m ů ) . A b y b yl a cenová
regulace
efektivní,
regulovaného
nájemného,
nerentabilního
odvětví
tj.
musí –
stát
nedošlo
k zániku
regulovat
okleštěním
sektoru
výstup
z tohoto
vlastnických
p r á v . 13
Každopádně i při celkem komplexní regulaci není možné přinutit investory k nové výstavbě pro účely pronajímání, pokud by tyto b yt y m o h l y b ý t p ř e d m ě t e m r e g u l a c e . K zaručení efektivnosti regulace nájemného se zákonné normy m u s í t ý k a t i s t a n d a r d ů k v a l i t y, k t e r é m á n á j e m c e z a r u č i t – n á j e m c e totiž spontánně tíhne k tomu, aby omezoval veškeré investice a s l u ž b y s p o j e n é s b yt e m t a k , a b y s e n á j e m n é c o n e j v í c e b l í ž i l o s v é t r ž n í h o d n o t ě ( j a k o p o m ě r v ý n o s / c e n a b yt u ) . P o k u d n e l z e z v yš o v a t položku „výnos“, pak pro přiblížení tržnímu podílu musíme snížit položku „cena bytu“ – ta klesá neúdržbou. Tržní nájemné v sobě zahrnuje kromě samotného zisku pro nájemce také další položky 12
J so u z ná m y n ap ř . p ř íp a d y, kd y maj it el b yt u s r eg u lo va n ý m n áj e mn ý m nab íd l n áj e mc ů m,
kt eř í b yl i nap ř . v mo m en tá l ní f i na n č ní tí s n i, f in a nč n í p ůj č k u č i f i na n čn í d ar za z mě n u náj e mn í s mlo u v y. 13
d e J o u v e ne l ( 1 9 4 7 , s tr . 3 9 -4 1 ) j a ko p ř í kl a d to ho to v ýv o j e u v ád í p r a kt ic k ý z á kaz
v ýp o věd í náj e mn í k ů m, kt er ý so u vi se l s vel mi str i kt n í r e g u lac í náj e mn ého p o 1 . s vě to vé vá lce . zá ka z v ýp o věd i mu sel c hr á ni t st á vaj í cí n áj e mce , ab y r e g u l ace b yla e f e kt i v ní. Z v la st n í k ů se d í k y r e g u lac í m p o st up n ě s tá v aj í s p íš e sp r á vc i b ud o v.
26
(prostředky
na
další
investice,
zaplacení
nadstandardních
služeb...). Pokud nájemník chce zachovat co nejvíce ze ziskové položky při regulaci nájmů (nebo se jí co nejvíce přiblížit), je jasné, že další části z nájemného musí omezit. ( Srov. Balchin (1985, str. 100), Robinson (1979, str. 76, str. 90)). Robinson (1979, str. 79) dokonce nazývá pokles investic do údržby „optimální strategií nájemce k ochraně zisků“ (při legislativním zabránění tohoto
poklesu
p ř e b yt e k
vznikne
poptávaného
množství
nad
nabízeným a černý trh). S tím souvisí i dlouhodobý relativní pokles k v a l i t y n á j e m n í h o b yd l e n í . T e n j e p a k p o s í l e n i t í m , ž e s o u k r o m í i n v e s t o ř i n e s t a v í n o v é b yt y, k t e r é b y m o h l y b ý t p ř e d m ě t e m r e g u l a c e nájmů.
Rostoucí
průměrné
stáří
b yt ů
nájemních
pak
logicky
spolupůsobí na zaostávání kvality bydlení. Ve výčtu kumulace státních zásahů (odvozených od prvotní r e g u l a c e , k t e r á m u s í b ý t d á l e d o p l ň o v á n a , a b y b yl a e f e k t i v n í ) b y s e zřejmě dalo pokračovat. Zřejmě totiž budou např. potřební státní ú ř e d n í c i , k t e ř í b u d o u m u s e t d o h l í ž e t n a t o , a b y b yl i n á j e m n í c i dostatečně
chráněni
před
popsanými
tendencemi
nájemců
ke
s n i ž o v á n í k v a l i t y b yd l e n í . T i t o ú ř e d n í c i s a m o z ř e j m ě m u s í b ý t p l a c e n i z v e ř e j n ý c h r o z p o č t ů , z č e h o ž v yp l ý v á n u t n o s t d a l š í h o státního
zásahu
(ať
už
ve
formě
daní
nebo
vyššího
státního
zadlužení). Problém spočívá v tom, že si aktéři trhu hledají cestu směrem ke stavu, který by existoval bez státní regulace (k ex ante tržní rovnováze). Pokud stát jednu cestu přehradí, budou aktéři přirozeně hledat jinou cestu – stát proto musí stavět stále více hrází, aby p ř i r o z e n ý m p o h yb ů m a t e n d e n c í m z a b r á n i l . 14
14
Podobné množící efekty mají i další státní (veřejné) regulace. Např. stanovení
vysokých
výkupních
cen
zemědělských
plodin
a
další
státní
intervence
v zemědělství, které udržují neefektivní a drahou produkci (a vysoké ceny), musí být zároveň doprovázeny další státní regulací, která ochrání domácí trh (resp.
27
1.3.2
Dopady regulace nájemného na ekonomický řád R e g u l a c e n á j e m n é h o b yl a z a t í m p ř e d s t a v e n a j a k o p ř í m ý z á s a h
d o t r ž n í h o ř á d u . T e n t o z á s a h m á s v é d ů s l e d k y, z n i c h ž v yb r a n é s e p o k u s í m n a p ř í p a d ě Č R v a n a l yt i c k é č á s t i i d e n t i f i k o v a t . D ů s l e d k y regulace nájemného mohou být dalekosáhlé a zasahovat do oblastí, s n i m i ž o b v yk l e n e n í r e g u l a c e n á j e m n é h o v ů b e c s p o j o v á n a ( b o h u ž e l m ů ž e b ý t p r o b l é m s i d e n t i f i k a c í d o p a d ů n a v z d á l e n ě j š í s e g m e n t y) . V yp l ý v á t o z f a k t u , ž e t r ž n í ř á d ( j a k u k a z u j e H a y e k ( 1 9 9 1 ) ) j e komplex navzájem propojených vztahů. Zásah v jedné oblasti proto řetězovou
reakcí
ovlivňuje
situaci
v dalších
segmentech
trhu.
Pokud zůstaneme např. u regulovaného nájemného: omezený dopad m ů ž e e x i s t o v a t n a p ř . n a s e k t o r d o p r a v y. R e g u l a c e n á j m ů v e d e k tomu, že se lidé méně stěhují (včetně stěhování za prací), protože n o v ý n á j e m b y o b v yk l e n e b yl j i ž r e g u l o v a n ý . 15 Z t o h o v yp l ý v á , ž e p o k u d n á j e m n í k n e s e ž e n e p r á c i p ř í m o v m í s t ě b yd l i š t ě , b u d e ( v některých případech) do práce s vyšší pravděpodobností dojíždět (závisí samozřejmě na množství faktorů jako je dostupnost práce v nějak definovaném okolí, výše dávek v nezaměstnanosti, cena d o p r a v y a p o d . ) . 16 P o p t á v k a p o d o p r a v n í c h s l u ž b á c h b u d e t u d í ž v yš š í , n e ž p ř i n e e x i s t e n c i r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o . T o m ů ž e t l a č i t c e n u d o p r a v y v r e g i o n u s v ys o k ý m p o d í l e m r e g u l o v a n ý c h b yt ů nahoru – ovšem za předpokladu, že cena dopravy není předmětem další státní cenové regulace. Dopad na dopravní sektor nemusí být
producenty) před efektivnější produkcí ze zahraničí – může se jednat o dovozní kvóty nebo cla. S tímto případem se setkáváme např. u cukrové politiky EU. 15
T ato zaj í ma vá m yš le n ka b ud e e mp ir ic k y t es t o vá n a n a d at ec h za Č R v p o sled n í čá s ti
p r áce. 16
B líže a o b ec n ě k e vzt a h ů m me zi se k to r e m b yd le ní a p r aco v n í mi gr ací : vi z L u x, S u ne ga
( 2 0 0 7 ) , kd e a uto ř i p o u k az uj í na d ůl eži t ý d o p ad „ho u s i n g te n ur e “ ( p r á v n í fo r ma b yd le ní) n a p r aco v ní mi gr a ci v ČR .
28
veliký, nicméně existuje. Vzhledem k tomu, že dopravní sektor ovlivňuje další sektory (sektor výroby biopaliv...), můžeme mluvit o vlivu regulace nájmů i na velmi nepřímo ovlivněné a zdánlivě n e s o u v i s e j í c í s e k t o r y. B o h u ž e l , m o ž n o s t i e m p i r i c k é h o t e s t o v á n í těchto vlivů jsou velmi omezené – jednak kvůli dalším státním r e g u l a c í m , k t e r é z m í n ě n é d o p a d y b u ď p o d p o r u j í n e b o v yr u š u j í (např. cenové regulace v dopravě), jednak kvůli slábnoucímu vlivu regulace nájmů, čím zprostředkovanější a méně přímý bude daný v l i v . S i t u a c e j e p o d o b n á k a m e n u h o z e n é m u d o p r o s t ř e d r yb n í k a (regulace nájemného) – voda by se jako důsledek zvlnila i velmi d a l e k o , n e b ý t d a l š í c h v l n z j i n ý c h z d r o j ů ( j i n é k a m e n y, t j . j i n é státní regulace, vítr, tj. jiné tržní tlaky apod.). Ač by statistická k o r e l a c e v yš l a v e l m i n e s i g n i f i k a n t n ě a v l i v j e n a z á k l a d ě t v r d ý c h empirických dat často neprokazatelný, není možné z principu dopad na zdánlivě nesouvisející sektory zamítnout. Předpokládám však, že některé
dopady
(„blíže“
regulaci
nájemného)
budou
číselně
z a c h yt i t e l n é . Pokud dostanu
z a c h yt í m
následující
zmíněný
( h a ye k o v s k ý ) Všimněme
obrázek.
si
pohled jen,
že
g r a f i c k y, zatímco
v sektorech, kde nepředpokládám státní regulaci, jsou uvedeny oboustranné
šipky
regulovaného
značící
nájemného
ovlivňování,
vzájemné
vede
šipka
jen
od
v případě
regulovaného
nájemného ven – vliv na regulované nájemné zde není, protože regulované
nájemné
je
„vnější
vstup“
z politického
procesu.
V p ř í p a d ě n e r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o b y s a m o z ř e j m ě š i p k a b yl a oboustranná.
Obrázek 3: Příklad propojení regulovaného nájemného
sektorů
29
ekonomiky
se
znázorněním
Pramen: vlastní obr.
Výsek ekonomiky na obrázku je samozřejmě jen velmi úzký a příkladný. Nicméně při pohledu na uvedený graf je jasné, že z principu musí mít regulace nájemného (stejně jako jakýkoliv jiný státní zásah) velké množství nezamýšlených důsledků.
1.3.3
Některé
konkrétní
výtky
vůči
regulovanému
nájemnému od vybraných autorů Na
negativní dopady regulace
počátků
zavedení regulace
Pennance
(1972)
nájemného
mnozí liberálně
v yj m e n o v á v á
podpora
imobilit,
zkreslení
výrobní
incentivy,
narušení
následující
orientovaní
autoři.
ekonomická
„zla“:
spotřebitelských efektivní
poukazovali od
alokace
prefencí, p ů d y.
nízké
Pennance
(1972) jako řešení navrhuje nepomáhat nájemcům obecně (tedy zrušit plošnou regulaci nájemného), ale jen cíleně potřebným r o d i n á m ( z ř e j m ě m ě l n a m y s l i s y s t é m v ys o c e a d r e s n ý c h d á v e k , v textu
neupřesněno,
pozn.
aut.).
Paish
(1950)
trefně
nazývá
regulované nájemné „podmíněnou dotací“, o kterou nájemník při
30
stěhování (mobilitě) přijde (závisí ale na konkrétním nastavení s ys t é m u r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o – j e h o p l o š n o s t i ) . H a ye k
(1972)
poukazuje
na
problémy
spojené
s regulací
n á j e m n é h o z h l e d i s k a , n a k t e r é b yl o j i ž u p o z o r n ě n o : j e s i c e b ě ž n é , ž e s e z v a ž u j í d o p a d y ( b e n e f i t y, n á k l a d y) p r o n á j e m c e a n á j e m n í k y, n i c m é n ě o p o m í j í s e č a s t o d o p a d y n a e k o n o m i c k ý s ys t é m ( ř á d ) , včetně takových věcí, jako je nabídka kapitálu a úroveň mezd v j e d n o t l i v ý c h o d v ě t v í c h . H a ye k ( 1 9 7 2 ) s i v š í m á t o h o , c o o d l i š u j e n á j e m n í s e k t o r o d o s t a t n í c h o d v ě t v í e k o n o m i k y, r e s p . c o p r á v ě z d e u m o ž ň u j e r e g u l a c i n a r o z d í l o d j i n ý c h s e k t o r ů : b yt y j s o u s t a t k e m s v ys o k o u t r v a l o s t í ( v ř á d e c h d e s í t e k l e t ) a s v ys o k o u c e n o u . Z t o h o v yp l ý v á ,
že
zranitelnost
státní
regulací
je
v ys o k á .
Stávající
nájemníci nemají příliš mnoho možností se z regulace vymanit. Regulace
zřízená
regulovaných
v určitém
statků
na
okamžiku
dlouhou
dobu
určité
zajistí dopředu
(druhá
množství věc
je
s a m o z ř e j m ě d yn a m i c k ý p o h l e d – m i z í c í n o v á v ý s t a v b a ) . P o k u d b y se stát pokusil podobným způsobem regulovat jiné odvětví, kde jsou statky méně trvanlivé, došla by zásoba mnohem dříve (ceteris paribus). D a l š í m p r o b l é m e m s p o j e n ý m p o d l e H a ye k a ( 1 9 7 2 ) s r e g u l a c í nájemného
je
to,
co
b yc h
nazval
„kumulovatelností
státních
zásahů“ – efektivní regulace (nájemné pod tržní úrovní) vede k p ř e v i s u p o p t á v a n é h o m n o ž s t v í n a d n a b í z e n ý m 17. T o v l á d a v n í m á jako problém a má tendenci tuto mezeru doplňovat dalšími zásahy d o t r ž n í h o ř á d u , n a p ř . v e ř e j n o u v ý s t a v b o u d o m ů . H a ye k ( 1 9 7 2 ) přitom upozorňuje na to, že pokud bude nájemné regulované, tj. n e b u d e s e m o c i p o h yb o v a t t a k , a b y z a r u č i l o d o s t a t e č n ý z i s k , s t á t
17
Na p o d p o r u to ho to t vr ze ní H a ye k up o zo r ň uj e na fa kt , že v R a ko u s k u s e v 5 0 . let ech
p o čet b yt ů o p r o ti s ta v u p ř ed 2 . s vě to vo u vá l k o u z v ýš i l o d e se ti n u, p o p u lace p o k le sl a o sed mi n u ,
ni c mé n ě
v si t uac i
s r e g u lo va n ý m
náj e mn ý m
ne u sp o ko j e no u p o p tá v k u p o b yd le n í.
31
je
s tál e
p o u ka zo vá no
na
n e m ů ž e s v o u v ý s t a v b o u h r á t r o l i „ d o p l ň o v á n í c h yb ě j í c í n a b í d k y s o u k r o m ý c h n á j e m n í c h b yt ů “ , a l e b u d e m u s e t d l o u h o d o b ě p ř e v z í t z o d p o v ě d n o s t z a c e l o u n o v o u v ý s t a v b u n á j e m n í c h b yt ů . D a l š í m problémem
spojeným
s „doplněním
n a b í d k y“
je
v š u d yp ř í t o m n ý
problém veřejné produkce – vzhledem k neexistenci tržních cen n e j s o u j a s n é s i g n á l y, k t e r é k o n k r é t n í b yt y ( c o s e t ý č e v e l i k o s t i a k v a l i t y) a v j a k é m m n o ž s t v í j e v h o d n é s t a v ě t . P r o d u k c e a d i s t r i b u c e proto bude nutně méně efektivní než v případě volného trhu. Dalším
problémem
k podnájmům
je
(podnájem
podle
o b v yk l e
H a ye k a slouží
snížení k doplnění
motivace příjmů
p r o n a j í m a t e l e , a b y b yl s c h o p e n n á j e m c i p l a t i t n á j e m n é ) . R e g u l a c e nájemného tak má za důsledek nejen pokles soukromého nájemního sektoru, ale i sektoru (soukromých) podnájmů. To může mít velmi negativní důsledky zejména pro ty, kteří se z nějakých důvodů nedostanou
pod
ochranu
regulovaných
nájmů
–
neplatí
ani
regulované nájemné, ani nebudou schopni sehnat podnájem, takže j i m n e z b u d e , n e ž p l a t i t t r ž n í n á j e m n é , k t e r é s e s t a n o v í n a v yš š í ú r o v n i , n e ž t r ž n í n á j e m n é b e z r e g u l a c e n á j e m n é h o . 18 H a ye k
(1972)dále
zmiňuje
negativní
dopady
na
mobilitu
p r a c o v n í s í l y, k t e r á b y m ě l a p ů s o b i t n a v yr o v n á n í m e z d m e z i regiony (arbitrážní efekt). Nižší míra stěhování vede plýtvání díky nadměrnému používání dopravy při dojíždění za prací (ve srovnání se
stavem
bez
regulace
nájemného),
případně
nižší
mobilita
v p o d o b ě s t ě h o v á n í t l a č í n a r ů s t n e z a m ě s t n a n o s t i . 19 K r o m ě t ě c h t o č a s t o z m i ň o v a n ý c h e f e k t ů p o u k a z u j e H a ye k ( 1 9 7 2 ) i n a z a j í m a v ý negativní urbanistický (regionalistický) efekt: regulované nájemné
18
P r akt ic k ý m d o p ad e m b ud e tř eb a to , ž e mlad í b ud o u mu s et d é le z ů stá v a t z e ko no mi c k ýc h
d ů vo d ů s r o d ič i a k j ej ic h o sa mo s tat n ě ní d o j d e p o zd ěj i. 19
I mo b il it u p r aco v n í s íl y p o va ž uj e Ha ye k za p r o b le ma ti c ko u zej mé n a p r o to , že mo d er ní
d o b a má na fl e xib il it u v ýr o b n íc h fa kto r ů st ále v yš š í p o žad a v k y. P o k ud Ha ye k to to n ap s al p ř ed 4 0 t i l et y, o č p r a vd i věj i to v yz n í vá d n e s.
32
znemožní
růst
nájemného
ve městech.
Růst
nájemného
přitom
působí jako přirozená brzda přílivu lidí do měst. Důsledek tak je m a m u t í r ů s t m ě s t . 20 H a ye k ( 1 9 7 2 ) d á l e o d m í t á p o p u l á r n í v í r u , ž e r e g u l o v a n é n á j e m n é m ů ž e s l o u ž i t j a k o s t i m u l k r ů s t u H D P d í k y s k r yt é p o d p o ř e n a b í d k o v é s t r a n y e k o n o m i k y. Z a m y š l e n k o u , k t e r o u H a ye k ( 1 9 7 2 ) o d m í t á , s t o j í m yl n á ú v a h a r i c a r d i á n s k é h o n á k l a d o v é h o p o j e t í t v o r b y c e n y, r e s p . m z d y: m z d a m u s í p o k r ý t ž i v o t n í n á k l a d y p l u s n ě c o n a d t o . P o k u d s n í ž í m e ž i v o t n í n á k l a d y ( n á k l a d y n a b y d l e n í , n á j m y) , klesnou mzdy (aniž by se to negativně dotklo pracujících) a produkce díky růstu agregátní nabídky poroste. Hayek tento kanál dementuje:
nejen,
že
se
mzdy
netvoří
tímto
„nákladovým
způsobem“, ale regulace nájemného může navíc skrz různé kanály tlačit
na
růst
mezd
(omezení
nabídky
práce
díky
popsaným
nemobilitám vedoucí k nezaměstnanosti). Co se týče dopadů na investování, nemá smysl opakovat, že s o u k r o m é i n v e s t i c e d o n á j e m n í h o s e k t o r u k l e s n o u č i z m i z í . H a ye k (1972) však upozorňuje na negativní důsledky „veřejného doplnění n e d o s t a t e č n é n a b í d k y b yt ů “ , t e d y v e ř e j n ý c h i n v e s t i c d o b yd l e n í . Jako každá veřejná investice, i tato má za následek „crowding out“ e f e k t , t e d y v yt l a č o v á n í s o u k r o m ý c h i n v e s t i c ( n i k o l i v s a m o z ř e j m ě zrovna
v odvětví
výstavby
pro
soukromé
n á j m y,
ale
investic
o b e c n ě ) . J s o u p o h l c e n y z d r o j e , k t e r é m o h l y b ý t v yu ž i t y n a p ř . v p r ů m ys l u p r o d u k t i v n í m z p ů s o b e m .
20
V to mt o b o d ě n u t no z m ín it , že zál ež í na p o d o b ě r e g ul ace náj e mn é h o : p o k ud se r e g u la ce
t ýk á j en s tá v aj ící c h b yt ů, kte r é j so u p l ně o b s az en y, l id é se n e maj í ka m p ř i st ě ho vat kr o mě no v ýc h b yt ů , kd e j e v š ak n áj e mn é vo l n é a z mí n ě ná b r zd a zd e ted y p ů so b í. Ha ye k o va ma mu t iza ce mu s í b ýt p o d le mé h o n ázo r u sp o j en a s no vo u v ýs t a vb o u s le v n ý mi n áj my, kt er á mu s í b ýt vě cí veř ej né ho s e kto r u ( so u kr o mé mu se k to r u se n eb ud e ta ko v á i n ve st ice j evi t j a ko l u k r at i v ní) .
33
Řešení
vidí
Hayek
(1972)
v
návratu
k tržním
vztahům.
K u p o d i v u s e H a y e k ( 1 9 7 2 ) n e p ř i m l o u v á z a r yc h l é z r u š e n í r e g u l a c e nájemného,
protože
okamžité
odhalení velkých nerovnováh
by
m o h l o v é s t k n e ú n o s n ý m z m ě n á m c e n b yt ů a n á j m ů ( d i s o r g a n i z a c e trhu). Optimální cesta by spočívala v postupné deregulaci počínaje velkými
b yt y
s doplňujícími
opatřeními
jako
podpora
přeměn
v e l k ý c h b yt ů n a m a l é , d a ň z n á j m ů p r o n e o b s a z e n é b y t y a p ř í p a d n ě s d o č a s n ý m d o p l ň k e m v e ř e j n é v ý s t a v b y m a l ý c h l e v n ý c h b yt ů . J e z a j í m a v é , ž e H a y e k ( 1 9 7 2 ) n e n í p ř í z n i v c e m n ě j a k é h o r yc h l é h o r a d i k á l n í h o ř e š e n í v e s t yl u „ s h o c k t h e r a p y“ , j a k b y s e s n a d d a l o z jeho zdrcující kritiky regulace nájmů předpokládat. Za
r yc h l o u
deregulaci
se
nepřimlouvají
ani
další
kritici
regulovaného nájemného kvůli neúnosným sociálním důsledkům. Paish (1950) proto např. navrhuje, aby část postupně rostoucího nájemného
b yl a
odváděná
do
zvláštní
daně,
ze
které
by
po
p ř e c h o d n é o b d o b í b yl i d o t o v á n i s o c i á l n ě s l a b í a v l a s t n í c i d o m ů b y d o s t á v a l i p r o s t ř e d k y ú č e l o v ě v á z a n é n a ú d r ž b u a o p r a v y. D a l š í n á m i t k o u p r o t i r yc h l é
deregulaci nájemného
kromě
s o c i á l n í c h d ů s l e d k ů b ý v á v yt v o ř e n í n e s p r a v e d l n o s t í – n ě k d o r yc h l e z b o h a t n ě , n ě k d o b u d e m u s e t n á h l e p l a t i t v í c . R yd e n f e l t ( 1 9 7 2 ) odmítá tento argument proti odstranění regulace s tím, že spíše než o tvorbu nespravedlností se jedná o odstranění dlouhodobých privilegií (tedy odstranění nespravedlnosti). Ke
zřízení
regulace
nájemného
o b v yk l e
vedl
pociťovaný
nedostatek nabídky bytů (např. v poválečném období). Původně se mělo proto často jednat jen o dočasnou záležitost. Dočasnost se však leckdy podle efektu záklopky mění na trvalost. Efekt záklopky popisuje např. na případu Francie de Jouvenel (1947). Zmražení změn nájemného za 1. světové války se postupně prodlužovalo
z politických
důvodů
–
po
válce
přišel
návrat
v e t e r á n ů – h r d i n ů , j i m ž n e b yl o m o r á l n í z v e d a t ž i v o t n í n á k l a d y, 34
postupně pak ve 20. letech rozdíl mezi předpokládaným tržním n á j e m n ý m a s t á v a j í c í m r e g u l o v a n ý m b yl t a k v ys o k ý , ž e u v o l n ě n í b y způsobilo takový skok, který si politici nechtěli vzít zodpovědnost. Ke
zlepšení
situace
nedošlo
ani
za
deflačních
let
Velké
hospodářské krize, kdy by při fixním nájemném a poklesu ostatních cen reálné nájemné rostlo. Vláda totiž v tomto období nájemné snížila. Poté následovala 2. světová válka a obtížná poválečná léta, která jsou živnou půdou pro argumenty pro regulaci nájemného. S a h a t v d a n é m o b d o b í n a r e g u l a c i b yl o v yl o u č e n é . Z k r á t k a , d ů v o d pro regulaci se vždy našel. Institut regulovaného nájemného tak postupně zakořenil a stal se z něj zvyk. Podobně
na
efekt
záklopky
v případě
Velké
Británie
poukazuje Robinson (1979, str. 81-84). Původně měla být regulace nájemného
z roku
1915
součástí
ochrany
spotřebitelů
kvůli
válečným nedostatkům, přičemž nájemné mělo být po válce opět uvolněno. Doba pro uvolnění se ale pak vždy zdála z nějakého důvodu nevhodná, a čím déle regulace nájemného existovala, tím t ě ž š í j i b yl o k v ů l i u t v á ř e j í c í m u s e z v yk u z r u š i t . R o k u 1 9 1 9 b yl a deregulace odmítnuta a regulace se dokonce rozšířila i na dražší b yt y. V n á s l e d u j í c í c h l e t e c h s e s t ř í d a l y r e g u l a č n í a d e r e g u l a č n í t e n d e n c e ( z a h r n u t í r ů z n ý c h t yp ů b y t ů d o r e g u l a c e p o d l e v l á d n í c h postojů). Plná deregulace všech bytů však neproběhla (viz níže vývoj regulace nájemného ve Velké Británii). Na efekt záklopky na švédském příkladu z 2. světové války p o u k a z u j e R yd e n f e l t ( 1 9 7 2 ) . „ N o u z o v á r e g u l a c e “ b yl a z ř í z e n a r o k u 1942 s tím, že díky očekávané poválečné deflaci se při fixním maximálním nominálním nájemném zvedne reálné nájemné, takže se v yr o v n á s t r ž n í m , c o ž u m o ž n í b e z p r o b l é m ů r e g u l o v a n é n á j e m n é zrušit. Deflace však ve Švédsku po 2. světové válce nenastala (předpoklad se zdá dost naivní), takže zrušit regulaci (při současně v ě t š í m p o c i ť o v a n é m n e d o s t a t k u b yt ů ) j i ž b yl o o b t í ž n é . 35
Regulace nájemného bývá často pociťovaným nedostatkem ospravedlňována. Další dva liberálně orientovaní autoři, Stigler a Friedman (1972) se proto rozhodli zaútočit na nutnost „státní pomoci trhu“ na tomto jejím „nejsilnějším místě“. Ukazují, že při n e n a r u š e n í t r ž n í c h v z t a h ů s e r o v n o v á h a o b n o v í r yc h l e a e f e k t i v n ě ( z d e o p r o t i p ř e v i s u p o p t á v k y p o b yt e c h n a d n a b í d k o u ) . J a k o p ř í k l a d jim posloužilo zemětřesení v San Francisku roku 1906, které zde zničilo
přes
polovinu
nepřispěchala.
Měsíc
domů. po
Vláda
tehdy
zemětřesení
již
na
pomoc autorů
podle
trhu nic
nesvědčilo o tom, že by existoval převis poptávaného množství nad nabízeným (soudě podle dobových inzerátů). Větší konkurence mezi p o p t á v a j í c í m i v e d l a k r ů s t u n á j e m n é h o a c e n b yt ů ( z d e s e r o z c h á z í situace
s řešením
skrz
regulaci
nájemného
veřejné
a
b yt o v é
v ý s t a v b y) . T o v e d l o k e z v ý š e n é r a c i o n a l i z a c i v n a k l á d á n í s b yt y (sestěhovávání, odstěhování těch, kteří mají šanci nalézt práci v jiném
regionu
s nižšími
nájmy)
a
v d yn a m i c k é m
pohledu
k p o d s t a t n é m u s t i m u l u k r ů s t u n a b í d k y ( n o v á v ý s t a v b a j a k r yc h l é h o p r o v i z o r n í h o b yd l e n í , t a k n o v ý c h n o r m á l n í c h d o m ů ) . Ú s p o r n o s t a nepříjemnost spojená s racionalizací je jen dočasná, dokud se n e p r o j e v í d o s t a t e č n ě e f e k t y n o v é v ý s t a v b y. O p r o b l é m u n e d o s t a t k u b yt ů s e v e s v é e s e j i z m i ň u j e i d e Jouvenel (1947). Z de Jouvenelovy eseje na příkladu poválečné P a ř í ž e j e d n o z n a č n ě v yp l ý v á , j a k ý j e v z t a h m e z i n e d o s t a t k e m b yt ů a r e g u l a c í n á j e m n é h o v e s m ys l u p ř í č i n y a n á s l e d k u . J e t o p r á v ě n í z k é nájemné,
které
podle
de
Jouvenela
způsobilo,
že
b yt ů
b yl
nedostatek, nová výstavby byla prakticky nulová a díky rostoucímu s t á ř í b yt o v é h o f o n d u s e s t á l e v í c e d o m ů b l í ž i l o s t a v u , k d y j e d ů m už 21
spíše
na
z b o u r á n í . 21 d e
Jouvenel
(1947)
odhadl,
že
aby
Na ho r š íc í s e s ta v b yt o vé ho fo nd u d í k y r e g ul aci náj e mn é h o p o u k az u j e nap ř . i P ai s h
( 1 9 5 0 ) s tí m, ž e c há tr á ní b yt ů n áj e mc ů m p ř í li š ne v ad í – p ř íj m y z n áj mů n e vě n uj í na in v e st ice d o ner e n tab il n íc h d o mů , al e p ř e so u vaj í j e ně k a m j i na m.
36
existovala motivace k nové výstavbě (díky zhodnocení kapitálu), musela by existovat možnost pronájmů za 10-13krát vyšší cenu (!), n e ž b yl a m a x i m á l n í v ý š k a r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o . R yd e n f e l t ( 1 9 7 2 ) v e s h o d ě s d a l š í m i k r i t i k y r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o p o u k a z u j e n a t o , ž e s e h l e d a j í v š e c h n a m o ž n á v ys v ě t l e n í n e d o s t a t k u b yt ů , p ř i č e m ž s e n e p ř i z n á v á , ž e h l a v n í p ř í č i n o u j e p r á v ě samotná regulace nájemného. Ve Švédsku se po 2. světové válce v ě ř i l o , ž e n e d o s t a t e k b yt ů j e s p o j e n s v ý j i m e č n ý m v á l e č n ý m a p o v á l e č n ý m s t a v e m ( n e d o s t a t e č n á v ý s t a v b a a p o d . ) . K d yž n e d o s t a t e k b yt ů p o v á l c e n e u s t a l , p ř i š l o s e s d e m o g r a f i c k ý m v y s v ě t l e n í m , ž e b yt ů
nedostatek
musí
být
spojen
s r yc h l e
rostoucí
populací
v p o v á l e č n ý c h l e t e c h . R yd e n f e l t ( 1 9 7 2 ) v š a k p o u k a z u j e n a t o , ž e p o č e t b yt ů r o s t l r y c h l e j i n e ž s t a v p o p u l a c e . R yd e n f e l d ( 1 9 7 2 ) p a k tvrdí,
že
nedostatek
b yt ů
je
spojen
zejména
s nedostatečnou
ekonomizací (co je levné, toho se chce spotřebovávat mnoho), takže
při
neregulovaném
nájemném
by
b yl
bytů
d o s t a t e k . 22
R yd e n f e l d ( 1 9 7 2 ) t a k u k a z u j e , ž e p ř i r e g u l o v a n é m n á j e m n é m b u d e vznikat pocit nedostatku i při masivní veřejné výstavbě (nedostatek tedy není spojen jen s nízkou výstavbou spojenou s nerentabilními i n v e s t i c e m i ) . P o c i ť o v a n ý n e d o s t a t e k b yt ů v e Š v é d s k u v 5 0 . a 6 0 . letech podle něj způsobovali zejména mladí svobodní lidé, kteří k a ž d ý s a m o s t a t n ě p o p t á v a l i v l a s t n í b yt – p ř i d a n ý c h n á j m e c h s i h o m o h l i d o v o l i t ( d ř í v e d é l e b yd l e l i s r o d i č i n e b o s e d á v a l i r ů z n ě d o h r o m a d y) .
Primární
problém
je
tedy
narušení
relace
mezi
rostoucími příjmy a regulovaným nájemným, což zvyšuje poptávané m n o ž s t v í v l a s t n í c h b yt ů . P r o m l a d é s v o b o d n é j e d n o t l i v c e t o t i ž
22
Na n íz ko u e ko no mi zac i p ř i r e g u lo va n é m náj e m né m p o u kaz uj e n a e mp ir ic ké r o v i ně n ap ř .
i Ro b i n so n ( 1 9 7 9 , s tr . 9 2 ) n a p ř í k lad u r e g ulo va n ýc h náj e mn í c h b yt ů v Gr e ate r Lo nd o n v 7 0 . l et ec h 2 0 . sto le tí, kd e p r ů mě r n ý p o č et už i va te l ů e k vi va le n t ní ho b yt u b yl n iž ší než u b yt ů s o so b n í m vla s t ni c tv í m ( a to i p o zo h led ně n í fa k t u, že v r e g ulo va n ýc h b yte c h ži li sp í še s tar ší l id é, k teř í ví ce ž ij í sa mi ) .
37
n e p l a t í , ž e b y b y d l e n í b yl o n e z b yt n ý m s t a t k e m . 23 P r o m l a d é l i d i j e vlastní
b yd l e n í
spíše
luxusním
statkem
(s
v ys o k o u
cenovou
e l a s t i c i t o u p o p t á v k y) , c o ž v e d e k v ys o k é c i t l i v o s t i p o p t á v a n é h o množství na změně nájmů. R yd e n f e l t
(1972)
poukazuje
na
to,
že
veřejná
masivní
v ý s t a v b a b yt ů n e m u s í p r o b l é m n e d o s t a t k u b yt ů p ř i r e g u l o v a n é m n á j e m n é m v yř e š i t i z t o h o d ů v o d u , ž e r e g u l a c e z p ů s o b u j e v ys o k ý o d l i v b yt ů z e s e k t o r u p r o n a j í m á n í ( „ z á h a d a m i z e j í c í c h b yt ů “ ) . N á j e m c i h l e d a j í r ů z n é z p ů s o b y, j a k b yt p ř e v é s t d o n e r e g u l o v a n é h o sektoru, např. do nájmů komerčních prostor. Podobně Paish (1950) zmiňuje případy plateb nájemníkům za opuštění bytu, aby se dal t e n t o b yt n a p ř . p r o d a t d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í . S problematikou ekonomizace se pojí problém počtu volných b yt ů . V k a ž d é m o b d o b í e x i s t u j e u r č i t é m n o ž s t v í v o l n ý c h b yt ů k p r o n á j m ů m ( n a p ř . k v ů l i s t ě h o v á n í , v yč k á v á n í a p o d . ) . J e d n á s e o jakousi obdobu frikční nezaměstnanosti – lidé jsou nezaměstnaní po u r č i t o u p ř e c h o d n o u d o b u , n e ž s i n a j d o u n o v o u p r á c i . T yt o v o l n é b yt y p a k n e t l a č í n a p o k l e s c e n y n á j m ů . D á s e v š a k s o u d i t , ž e p o k u d p o r o s t e c e n a n á j m ů ( p o d o b n ě , j a k o k d yž r o s t e m z d a ) , p o č e t t ě c h t o v o l n ý c h b yt ů s e s n í ž í , p r o t o ž e u š l é z i s k y z v o l n é h o b y t u s e z v yš u j í . U regulovaného (tj. nižšího) nájemného tomu je naopak – motivace r yc h l e o b s a d i t b y t ( p ř i v ě t š í m ú s i l í ) j e n i ž š í , s č í m ž j e s p o j e n é určité plýtvání. Friedman námitkami
a
proti
Stigler tržnímu
(1972)
se
vyrovnávají
(racionalizačnímu)
s jednotlivými
řešení
akutního
n e d o s t a t k u b yt ů : p o u k a z u j í n a t o , ž e u r č i t é b yd l e n í s i i c h u d í l i d é r yc h l e s e h n a l i . Z d l o u h o d o b é h o h l e d i s k a p a k n a v r h u j í ř e š i t p r o b l é m chudých 23
lidí
a
dostupnosti
bydlení
nikoliv
po
jednotlivých
Nezb yt n ý st ate k má ní z ko u c e no vo u e la st ic ito u p o p tá v k y – n íz ká ce no vá ela s tic it a
p o p tá v k y p a k p o d le za st án c ů r e g u lac e ved e k to mu , že p ř i r e g u lac i náj mů b ud e ned o st ate k b yt ů j en mi n i má l ní.
38
spotřebních položkách (včetně regulace nájmů), ale komplexním přístupem k chudobě a distribuci příjmů (ač to není v eseji přímo řečeno, jedním z takových řešení by zřejmě mohla být „negative income
tax“,
jíž
b yl
v určitém
Friedman
pojetí
zastáncem).
S podobnou argumentací odmítají Friedman a Stigler (1972) obavu, že v případě, že se nájemné nebude regulovat, dojde díky růstu n á j m ů k v ys o k é i n f l a c i . F r i e d m a n j a k o m o n e t a r i s t a p o u k a z u j e n a t o , že inflace je věcí v první řadě nadměrného růstu peněžní zásoby – léčení inflace musí být spojeno s bojem s touto příčinou, nikoliv v o m e z e n í j e d n é p a r t i k u l á r n í c e n o v é p o l o ž k y. N a v í c b y p o u v o l n ě n í nájemného
povzbuzená
budoucí
nabídka
(nová
výstavba)
v dlouhodobém časovém horizontu růst nájemného eliminovala. Friedman
a
Stigler
(1972)
také
odmítají,
že
vlastníci
neregulovaných bytů by na situaci „příliš“ získali. Samozřejmě, v l a s t n í c i s t á v a j í c í c h n e r e g u l o v a n ý c h b yt ů m a j í p ř i n e d o s t a t k u b yt ů v ys o k é p ř í j m y, e k o n o m i c k ý z i s k v š a k m á z a n e e x i s t e n c e p l o š n é r e g u l a c e t e n d e n c i k v ym a z á n í – a č í m j e e k o n o m i c k ý z i s k v yš š í , t í m v e d e k r yc h l e j š í m u v y m a z á n í d í k y p ř í l i v u k o n k u r e n t ů n a n a b í d k o v é straně – to je poznatek ze základních učebnic mikroekonomie. Podobně
je
nesmysl,
aby
vlastníci
nemovitostí
získávali
po
deregulaci z nájmů „příliš“ – pokud by získávali „příliš“, rostoucí nabídka by zafungovala stejně jako ve výše uvedeném případě. V regulaci nájemného naopak vidí Friedman a Stigler (1972) p r o b l é m y s p o j e n é n a p ř . s d i s t r i b u c í b yt ů . C e n o v ý s t r o p n a n á j e m n é v yv o l á v á p ř e b yt e k p o p t á v a n é h o m n o ž s t v í n a d n a b í z e n ý m ( o b e c n ý p r o b l é m f r o n t p ř i c e n o v é r e g u l a c i ) – k d o j e t e d y t e n , k d o b yt z í s k á a kdo nikoliv? Kromě klientelismu a náhody bude úspěšný ten, kdo i n v e s t u j e n e j v í c e č a s u d o h l e d á n í u v o l n ě n é h o b yt u – t o p o d l e Friedmana a Stiglera (1972) diskriminuje zejména pracující, kteří n e m a j í t o l i k č a s u k v yh l e d á v á n í . K v l a s t n í m u u s k r o m n ě n í ( s p o l e č n é
39
b yd l e n í ) p a k n e d o j d e u l i d í s n i ž š í m i p ř í j m y a v o l n ý m p r o s t o r e m , ale u těch s nejsilnějším pocitem zodpovědnosti za své známé. Z dosud nezmíněných věcí stojí za zmínku Friedmanův a Stiglerův poznatek, že pocit nedostatku při regulovaném nájemném vzniká i při stejném růstu výstavby jako růstu populace. Je to nejen z toho důvodu, že při nižších cenách poptávají lidé víc, ale také z t o h o d ů v o d u , ž e p ř i s t á l e r o s t o u c í m p r o d u k t u n a o b yv a t e l e r o s t e všeobecná životní úroveň – tento růst životní úrovně však není d o p r o v á z e n o d p o v í d a j í c í m r ů s t e m ú r o v n ě b yd l e n í . S t a g n u j í c í n á j m y v š a k n e v yt v á ř í d o s t a t e č n ý s t i m u l p r o n a b í d k u , a b y ž i v o t n í ú r o v e ň b yd l e n í
mohla
růst
způsobem
požadovaným
při
( b yť
v yš š í c h
cenách). Friedman a Stigler (1972) opakují obecně známý fakt nižších motivací
výstavbě
k nové
příjmů
(rozdíl
nákladů
a
n e v yt v á ř í
dostatečný zisk). Při stagnujících příjmech může zisk (jakožto motiv pro rostoucí nabídku) růst hlavně díky dramatickému poklesu nákladů (např. významná změna technologie). Začarovaný kruh v š a k s p o č í v á v t o m , ž e n o v á t e c h n o l o g i e z ř e j m ě n e b u d e v yv i n u t a , protože ta bývá závislá na soukromém podnikání, které je v případě regulovaného nájemného na ústupu. Druhým začarovaným kruhem podle Friedmana a Stiglera ( 1 9 7 2 ) j e t e n e f e k t , ž e d o k u d e x i s t u j e p o c i t n e d o s t a t k u b yt ů ( k t e r ý je podle výše uvedeného způsobený regulací nájemného), bude existovat požadavek na existenci regulace nájemného díky obavám z prudkého růstu nájmů kvůli zmíněnému nedostatku. S kritikou
regulace
nájemného
z jiného
hlediska
přichází
Paish (1950). Paish poukazuje na to, že regulované nájemné je spojeno
s absurditami,
které
často
působí
tak,
že
regulované
nájemné neplní svou primární „sociální“ funkci. Paish (1950) ukazuje na paradox, že pokud ve Velké Británii v době napsání eseje
stály vedle
sebe
3
velmi
podobné 40
d o m y,
pak
nájemné
v každém z nich mohlo být diametrálně odlišné v závislosti na roce v ý s t a v b y,
přičemž
neplatí,
že
nejchudší
nájemník
obývá
ten
n e j l e v n ě j š í d ů m , p ř í p a d n ě n e j c h u d š í n á j e m c e p r o n a j í m á b yt y z a n e j v yš š í n á j e m n é . 24 P o 5 0 l e t e c h o d n a p s á n í P a i s h o v y e s e j e j e m o ž n é s l yš e t v e l m i p o d o b n o u k r i t i k u r e g u l a c e i v Č R . T ě s n á souvislost mezi sociální potřebností a
regulovaným nájemným
neexistuje. Asociálnost regulace nájemného je spojena podle Paishe hlavně s tím, že převis poptávky nad nabídkou tvrdě zasáhne (i c h u d é ) n e b yd l í c í , k t e ř í h l e d a j í b y d l e n í – t i t o j s o u v yt l a č e n i d o „ l u x u s n ě j š í h o “ n e r e g u l o v a n é h o s e k t o r u ( v e V e l k é B r i t á n i i t o b yl n a p ř . s e k t o r z a ř í z e n ý c h b yt ů ) , k d e s e t a k d á l e z v e d á p o p t á v k a a cena roste. Na určitou asociálnost regulace nájemného poukazuje i R yd e n f e l t ( 1 9 7 2 ) . Z a p ř e d p o k l a d u , ž e s e r e g u l a c e v z t a h u j e i n a u v o l n ě n é b yt y, p a k v e d e d e f i c i t k „ t r h u p r o d á v a j í c í c h “ ( „ s e l l e r ´ s m a r k e t “ ) – n á j e m c e s i m ů ž e m e z i z á j e m c i m n o h e m v í c e v yb í r a t , k o m u b yt p r o n a j m e . L o g i c k y n a t o m b u d o u t r p ě t r o d i n y s d ě t m i , protože s většími rodinami je spojeno více problémů (více hluku, o p r a v . . . ) . P o č e t n ě j š í r o d i n y, k t e r é s i n e m o h o u d o v o l i t ř e š i t s i t u a c i jinak (pronájem vně regulovaného sektoru), musí volit nějaké o b v yk l e n e p ř í j e m n é ř e š e n í s d l o u h ý m i č e k a c í m i l h ů t a m i n a v e ř e j n é s o c i á l n í b yd l e n í . P r á v ě p o č e t n ě j š í m r o d i n á m ( k t e r é b ý v a j í s o c i á l n ě slabší) mělo regulované nájemné přitom pomoci. 24
T ato fo r mu l ac e „nej c h ud ší n áj e mce “ mo ž ná zn í p ar ad o x n ě, ni c mé ně P a i s h ( 1 9 5 0 )
up o zo r ň uj e na to , že v l as t ní k d í k y r e g ul ací m mů ž e b ýt c h ud š í ne ž n áj e mn í k. P ar ad o x ní v yz n ě ní fo r mu l ace j e sp o j e no s p ř ed s ta vo u o b ec ně b o hat ýc h v la st n í k ů ne mo v ito st í a ch ud ýc h n áj e mn í k ů, k ter é j e tř eb a p r o t i b o h at ý m vl as t ní k ů m c h r á ni t. V e xt r é mn í p o d o b ě se mů ž e me set k at s p o j et í m b o ha té ho náj e mce u Mar x e - náj e mc e j ak o žto p ar az it , k ter ý nep r o d u k uj e žád no u ho d no t u, a le j en si p ř i v l as t ň uj e čá s t nad ho d no t y, kter á b y j i na k zů s tal a ( v ho r š í m p ř íp ad ě) kap it al is t ů m- v ýr o b c ů m, neb o ( v lep ší m p ř íp a d ě) p r ac uj íc í m ( viz B alc h i n ( 1 9 8 5 , str . 9 5 ) ) . I u d al š íc h a u to r ů se p ak mů že me set k at s m yš le n ko u, ž e zř íze n í r eg u la ce n áj e mn é ho j e ví těz st v í p r ů m ys lo v ýc h kap i ta li st ů nad vl a st ní k y ne mo vi to s tí, p r o to že p r aco v ní s íla se d ík y n iž ší m ži vo t ní m n ák lad ů m st á vá le v něj š í.
I B alc hi n ( 1 9 8 5 ,
str . 9 7 ) t a kto v ys v ě t l uj e p r v n í zř íze n í r e g ula ce n áj e mn é ho ve Ve l ké B r itá ni i v r o ce 1 9 1 5 .
41
Tuto teoretickou část uzavřeme posteskem Robinsona (1979, str. 75), který poukazuje na to, že na teoretické rovině se často regulované nájemné zmiňuje jako exemplární příklad problémů spojených s neuspokojenou poptávkou kvůli ceně nižší než tržní. Odpůrci deregulace však teoretické odůvodnění nutnosti deregulace odmítají s poukazem na detailní empirické analýzy negativních dopadů deregulace, odmítajíce obecnost ekonomické teorie (často s velmi nedostatečným odůvodněním, proč by obecná teorie neměla b ý t v s e k t o r u p r o n á j m u b yt ů p l a t n á ) . R o b i n s o n s i p r o t o s t ě ž u j e n a propast, která často mezi zastánci a odpůrci regulace vzniká (množství empirických dat bez dostatečného teoretického zázemí, nebo
množství
podkladem).
teoretických
Doufám,
že
úvah
s nedostatečným
následující
pasáže
empirickým
pomohou
tento
nedostatek napravit – teoretická část bude v mé práci doplněna e m p i r i c k ý m i p o z n a t k y.
42
2. Zahraniční
zkušenosti
s regulo vaným
nájemným S r e g u l a c í n á j e m n é h o j a k o s n á s t r o j e m b yt o v é p o l i t i k y e x i s t u j í poměrně dlouhodobé zkušenosti. Je zřejmé, že regulace nájemného existovala v bývalém východním bloku včetně ČSSR – cena nájmů, p o d o b n ě j a k o i j i n ý c h s l u ž e b a z b o ž í , z d e b yl a p r o p o d s t a t n o u č á s t o b yv a t e l
administrativně.
stanovena
Vzhledem
míře
k v ys o k é
deformace veškerých tržních vztahů zde však nemá smysl zkoumat, jaké dopady zde měla regulace nájemného na trh (tržní řád). S regulací
nájemného
má
poměrně
však
bohaté
a
dlouhodobé
zkušenosti i západní Evropa. Může být proto inspirativní uvést, j a k é d o p a d y r e g u l a c e n á j e m n é h o z d e e k o n o m o v é v ys l e d o v a l i . L u n d q u i s t ( 1 9 9 2 ) u v á d í , ž e p r o k o m p a r a c i b yt o v ý c h p o l i t i k (včetně regulace nájmů a zmapování jejích důsledků) jsou vhodné v literatuře
dobře
Nizozemí,
Norska
zmapované a
bytové
politiky
Z důvodů
Švédska.
Velké
nejlepší
Británie,
dostupnosti
pramenů se zaměřím na prvně zmíněnou zemi
2.1. Zkušenosti Velké Británie Vývoj případem skutečnosti
b yt o v é regulace se
politiky
ve
nájemného
jednalo
o
B r i t á n i i 25 j e
Velké a
jejich
regulaci
dopadů
plošnější,
než
zajímavým
(oproti
české
ochrana
jen
stávajících nájemních smluv). Podle Balchina (1996, str. 211) je případ Velké Británie mimo jiné důkazem, jak klíčovou roli má vládní
politika
pro
„tenure
choice“
v l a s t n i c t v í b yd l e n í ) . 25
Zp r aco vá no p o d le L u nd q ui s ta ( 1 9 9 2 ) , B a lc hi n a ( 1 9 9 6 )
43
(tedy
pro
volbu
formy
Po 2. světové válce zde existoval díky nacistickým náletům v e l k ý n e d o s t a t e k b yt ů 26. L a b o u r i s t i c k á v l á d a n e v ě ř i l a , ž e b y b y l t r h schopný
tento
nedostatek
dostatečně
r yc h l e
v yř e š i t ,
aniž
by
docházelo k sociálně neúnosným jevům (tržní reakce by měla spočívat v tom, že nízká počáteční nabídka vede k vysokým cenám, c o ž n a t r h l á k á i n v e s t o r y a n á s l e d u j e r ů s t n a b í d k y a p o k l e s c e n y) . Problém spočíval nejen v obavě o rychlost tohoto procesu, ale také v obavě o výši ceny v počátečním období. Labouristé proto vzali b yt o v o u v ý s t a v b u z a s v o u z o d p o v ě d n o s t a d o š l o k m a s i v n í v ý s t a v b ě b yt ů
levných
financované
z veřejných
zdrojů.
Tyto
b yt y b y l y
p ů v o d n ě v e v l a s t n i c t v í v e ř e j n é h o s e k t o r u ( č a s t o o b c í ) a b yl y p r o n a j í m á n y z a a d m i n i s t r a t i v n ě u r č e n é c e n y ( o b v yk l e c e n o v ě v e l m i v ý h o d n é b yd l e n í ) . V o b d o b í p o v á l c e p r o t o ž i l o v e v e ř e j n ý c h n á j e m n í c h d o m e c h v ys o k é p r o c e n t o l i d í ( L u n d q u i s t , 1 9 9 2 ) . A b y n e b yl a r yc h l á v e ř e j n á v ý s t a v b a b r ž d ě n a , b yl a z a v e d e n a r e g u l a c e n a k l á d á n í s p ů d o u – s m y s l e m b y l o u p ř e d n o s t n i t r yc h l ý v ý k u p p ů d y pro veřejnou výstavbu. O výši nájmů v soukromém sektoru rozhodovaly „nájemní t r i b u n á l y“ .
Do
takového
stanovení
nájemného
se
zahrnovalo
v t o m t o o b d o b í i n o v é b yd l e n í . V z h l e d e m k t o m u , i n v e s t o ř i a s t á v a j í c í v l a s t n í c i n e b yl i n a v í c d a ň o v ě z v ý h o d ň o v á n i , p ř e s t a l a b ý t soukromá Došlo
investice
proto
soukromého
do
sektoru
k počátku nájemního
nájemního
dlouhodobého
b yd l e n í
( c h yb í
b yd l e n í
přitažlivou.
smršťování nová
produkce,
sektoru nízké
o p r a v y, v yu ž í v á n í m o ž n o s t i p r o d e j e b yt ů d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í ) . 27 26
L u nd q u i st ( 1 9 9 2 ) u vád í , že n eb ylo n i kt er a k v ýj i me č né, ab y v íce r o d i n ž i lo ve sp o l eč n ýc h
d o má c no ste c h. 27
Na to mt o mí s tě j e j e š tě d o b r é p ř ip o me no u t, p r o č b y mě lo b ýt s mr š ťo vá n í náj e mn í h o
se k to r u ve p r o sp ěc h se kto r u o so b ní ho v la st n ic tv í v ůb ec p r o b lé me m. Zd r a vá e ko no mi k a zř ej mě p o t ř eb uj e ur č it é p r o ce nto b yt ů k p r o n áj mů m – náj e mn í b yd l e ní má ne za ned b ate l né v ýh o d y – p r u ž něj š í r ea kc e n a ži vo t n í c yk l u s, ne n ár o č no st na vs t up ní kap it ál, p ř í no s p r o f le xib il n í tr h y p r áce ( „s tě ho va vá za mě s t ná n í “) a mo b il it u p r a co v ní sí l y a p r u ž něj š í r ea k ce
44
L a b o u r i s t ů m s e v š a k n e d o s t a t e k b yt ů n e p o d a ř i l o b ě h e m 4 0 . l e t v yř e š i t . K o n z e r v a t i v n í v l á d a , k t e r á n a s t o u p i l a r o k u 1 9 5 1 , t r e n d b yt o v é p o l i t i k y p o n ě k u d p o z m ě n i l a . V e ř e j n á p r o d u k c e n á j e m n í h o b yd l e n í s i c e p o k r a č o v a l a , a v š a k t ě ž i š t ě v ý s t a v b y s e m ě l o p ř e s u n o u t do soukromého sektoru. Veřejný sektor měl nadále zajišťovat jen p r o d u k c i b yt ů p r o z v l á š t ě s l a b é s o c i á l n í s k u p i n y. V ý s t a v b a v š e c h o s t a t n í c h b yt ů m ě l a b ý t v s o u k r o m ý c h r u k o u . S o u k r o m á v ý s t a v b a b yl a p o d p o ř e n a d a ň o v ý m i ú l e v a m i n a h yp o t é k y a n a p ř . z r u š e n í m „rozvojových poplatků“. Obecní bytová výstavba pak od roku 1956 přestala být dotována od státu a obce musely získávat soukromé p ů j č k y. O b e c n ý d ů r a z z a č a l b ý t k l a d e n n a z a j i š t ě n í c o m o ž n á nejširšího
podílu
o b yv a t e l
bydlících
v b yt e c h
v osobním
vlastnictví. Od roku 1952 proto dochází k privatizaci veřejných nájemních výstavbu
domů b yt ů
(preference
do
osobního
do
rukou
vlastnictví
nájemníka). mělo
i
Podpořit
zrušení
daně
z imputovaného nájemného roku 1963, vládní granty a zvýhodněné ú v ě r y p r o s t a v e b n í s p o l e č n o s t i s t a v í c í b yt y u r č e n é k o s o b n í m u v l a s t n i c t v í . V ý s l e d k e m b yl o r a d i k á l n í p o s í l e n í s e k t o r u o s o b n í h o vlastnictví na úkor nejen soukromého, ale i veřejného nájemního b yd l e n í . T o , ž e d í k y r e g u l a c í m b u d e č a s e m n á j e m n í j e n v e ř e j n é b yd l e n í
(soukromé
b yd l e n í
pak
věcí
osobního
vlastnictví)
předpověděl konec konců Paish (1950) krátce po válce. V oblasti regulace nájmů došlo během vlády konzervativců mezi roky 1951 a 1964 k posunu směrem tržní rovnováze – od roku 1 9 5 4 b yl u m o ž n ě n r ů s t n á j e m n é h o ( a v š a k z a p ř e d p o k l a d u i n v e s t i c do pronajímaného domu). Důležitý obrat nastal roku 1957, kdy byla zcela zrušena regulace nájmů pro domy pronajímané nad určitou v ý š i ( t e d y p o d l e s t á v a j í c í c h p r a v i d e l l u x u s n ě j š í b yt y ) , u o s t a t n í c h b yt ů p a k r e g u l a c e k o n č i l a p o s k o n č e n í s t á v a j í c í c h n á j e m n í c h s m l u v . b yt o vé ho s e kto r u n a ho sp o d ář s k ý c yk l u s ( v iz K ub a ( 2 0 0 1 , str . 1 7 ) n e b o Sc h wa r z ( 2 0 0 1 , str . 5 5 ) ) .
45
Regulované nájmy b yly v tomto roce zvednuty na dvojnásobek úrovně roku 1939. Nástup labouristické vlády roku 1964 však znamenal opět n á v r a t o d t r h u k r e g u l a c i n á j m ů . V s e k t o r u n e z a ř í z e n é h o b yd l e n í 28 (nájmy pod 400 GBP v Londýně, 200 GBP jinde) bylo roku 1965 nájemné zmraženo na tehdejší úrovni a nadále stanovováno na p r i n c i p u „ f a i r r e n t “ ( t e d y s l u š n é , č e s t n é n á j e m n é ) 29 s t a n o v e n é n a 3 r o k y ( z p r i n c i p u n o r m a t i v n ě ) ú ř e d n í k e m č i k o m i s í p r o n á j m y. Problém spojený s tímto mechanismem nastal v okamžiku, kdy se i n f l a c e v yv í j e l a j i n a k , n e ž r e g u l á t o r o č e k á v a l – z d e s e n a p l n o m o h l projevit
redistribuční
dopad
inflace
od
plátců
fixních
plateb
k příjemcům fixních plateb jakožto jeden z negativních dopadů inflace,
o
kterém
píší
všechny
základní
učebnice
e k o n o m i e . 30
R e g u l a c i n á j m ů v s ys t é m u f a i r r e n t o z n a č u j e P e n n a n c e ( 1 9 7 2 , s t r . XIV) ve své eseji z počátku 70. let za příčinu poklesu počtu p r o n a j í m a n ý c h b y t ů a r ů s t u p o č t u b yt ů v o s o b n í m v l a s t n i c t v í , přičemž poukazuje na to, že je mylné považovat vyšší zájem o p r o d e j b yt ů d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í z a p ř í č i n u s t a g n a c e n á j e m n í h o 28
V y mez e ní, co se d á p o va žo vat za zař íze n ý a c o za ne zař íze n ý b yt ( a t ud í ž co sp ad ne d o
r eg u lo va n é ka te go r ie) j e z p r i ncip u ve l mi p r o b le ma ti c ké, j a k z mi ň uj e nap ř . P ai s h ( 1 9 5 0 , str . 4 7 ) : ko li k náb yt k u j e j eš tě p r á v ě tř eb a, ab y b yl b yt u z ná n z a z ař íz e n ý? Ať už j e d ěl íc í čár a v ed e na k ud i ko l i v, vžd y v z ni k n e p ř i ne sp o j ité m v y mez e ní u r či tá n e sp r a v ed l no st. T o se t ýk á i d a lš íc h d ě lí cíc h čar mez i r e g ulo v a n ý m a ner e g u lo va n ý m p ř ed mě te m. P ai s h ( 1 9 5 0 ) zac há zí v k r i tic e r e g u la ce b yt ů d ál e, kd yž s e sa r ka s tic k y p t á: co kd yž b ud e v p r o naj í ma n é ka n cel ář i p o s te l? Ko l i kr át zd e mu s í za mě s t na n e c p ř e sp a t, ab y s e ka n cel ář d al a p o va žo va t za b yto v ý p r o sto r sp a d aj ící d o r e g u lac e? R eg u lac e ta k v ed o u k e xt r a tr a n sa k č ní m ná k lad ů m, p r o to že zo d p o vě ze ní p o d o b n ýc h o t áz ek mu s í b ýt č as to ř e še n o sp r á v ní mi ú ř ad y, p ř íp ad ně so ud y. 29
T ento p r i n cip na še l up lat n ě ní nap ř . u no v ýc h b yt ů , kd e ne šlo náj e mn é st a no vi t p o d le
úr o v ně z r o k u 1 9 6 5 ) 30
P ř ito m fa k to r e m, k ter ý tlač il mi mo j iné vl ád u k o mez e né mu r ů st u náj mů , b yl i t la k n a
b o j s i n fl ací v ú v aze , ž e p o k ud r o sto u p o ma lej i ce n y náj mů , p o r o s te p o ma lej i i cel ko v á ce no vá h lad i na. P r o b lé m o vš e m p ř i za f i xo vá ní n áj mů j e st a no ve ní o d had u sp r á v né v ýš e b ud o uc í i n f la ce, j i n a k d o j d e ke z mí n ě né r ed i st r i b uc i.
46
sektoru – je tomu naopak: změny v sektoru osobního vlastnictví jsou nikoliv příčinou, ale důsledkem změn v nájemním sektoru ( d í k y r e g u l o v a n é m u n á j e m n é m u s e n á j e m c i p o k o u š í p r o d a t b yt d o osobního vlastnictví). je tedy poukazováno na nebezpečí záměny příčin
a
následků.
Pennance
(1972)
při
prokazování
teze,
že
r e g u l o v a n é n á j e m n é j e p ř í č i n o u o d l i v u b yt ů d o s e k t o r u o s o b n í h o vlastnictví upozorňuje, že v sektoru pronajímání plně zařízených b yt ů , k t e r é b yl y n e r e g u l o v á n y, p o č e t b yt ů n e k l e s a l – l i d é n e b yl i o d n a b í z e n í o d r a z e n i . 31 K s ys t é m u f a i r r e n t P e n n a n c e ( 1 9 7 2 ) d o d á v á , ž e r e g u l o v a n é nájemné bude mít vždy popsané negativní dopady na nájemní s e k t o r , p o k u d j e r e g u l a c e e f e k t i v n í . Z p r i n c i p u j e p a k n e s m ys l n é pokoušet se stanovit nájemné na takové úrovni, jaká se zdá být regulátorům odpovídající (podle různých charakteristik) ceně, která b y s e u s t a n o v i l a , p o k u d b y n a b í z e n é a p o p t á v a n é m n o ž s t v í b yl o s t e j n é 32 – p ř i s t a n o v e n í f a i r r e n t n a s k u t e č n é ú r o v n i v yr o v n á n í
31
R ů st p o č t u p r o naj at ýc h zař íz e n ýc h b yt ů d o 7 0 . let se d á sp o j i t j ed n a k s r ů st e m nab íd k y
( d í k y za v ed e n í s ys té mu fa ir r e nt se o d r o k u 1 9 6 5 p o ko u še lo v íce n áj e m ců p ř e vé s t s vé b yt y d o se kto r u zař í ze né ho b yd le ní, p o k ud k to mu mě li mo ž no st) , j ed na k s r ů st e m p o p tá v k y ( d í k y ned o s tat k u náj e mn íc h b yt ů v o st at n íc h se k to r ec h) - v iz B a lc h i n ( 1 9 8 5 , s tr . 1 0 7 -1 0 8 ) . B alc h i n
s P e n na n co vo u
myš le n ko u
o
p ř íč i ně
o d li v u
b yt ů
do
o so b ní h o
v la st n ict v í
ne so u h la sí a p o u k az uj e n a to , že b ě he m 7 0 . let na ko ne c d o šlo k p o kl e s u p o č t u b yt ů v se k to r u zař íz e né ho b yd l e ní i p ř e sto , že r e g ul ace zd e ví ce mé n ě neb yl a. J e n mu s í m up o zo r n it , že r o k u 1 9 7 4 se s ys t é m Fai r Re nt r o z š íř i l i n a z ař íz e né b yd le n í. 32
O ur č e ní ta ko v é v ýš e n áj e mn é ho se r e g ul áto ř i p o ko u še li : j a ká b y b yla v ýš e náj e mn é ho ,
kd yb y b yl b yt ů „d o s tat e k “ ( n i ko l i v p ř e v i s p o p t áv k y n ad nab íd ko u) , ab y p ř ito m e xi sto v al d o st ate č n ý p ř íj e m p r o úd r žb u a r o z vo j n áj e mn ího se k to r u? Fair r e n t mě lo r ep r e ze n to vat h yp o tet ic ko u
tr ž ní
Z e ko no mi c ké ho
c e n u,
hl ed i s ka
kd y ve l mi
by
se
v dané
p r o b le ma t ic k á
o b la st i ú va h a...
„nab íd k a S ys té m
r o v na la Fa ir
p o p t á vce “.
R e nt
kr i ti z uj e
z teo r et ic ké ho h led is k a nap ř . Ro b i n so n ( 1 9 7 9 , s tr . 9 4 -9 7 ) . Ro b i nso no v i vad í hl a v ně s na ha o „o b j e kt i vi zac i “ c e n y, tj . v ylo u če ní ú v a h y o to m, ko l i k j so u lid é o c ho t n í p l at it ( r e sp . p ř ij í ma t) a st a no ve n í cen y na z á klad ě „o b j ek t iv n íc h “ o ko l no stí j a ko j e t yp b yt u, sta v o p r av , lo k al ita ap o d . R o b i nso n u kaz uj e, že Fa ir Re n t se z p r i n cip u b ud e o d c h ylo v at o d d lo u ho d o b é ho tr ž n í ho náj e mn é h o . Z aj í ma v é j e, ž e se p o zi ti v ně k nep ř í mé r e g u lac i
47
nabízeného
a
poptávaného
množství
by
šlo
o
výši
tržního
n á j e m n é h o a r e g u l a c e v s ys t é m u f a i r r e n t b y b yl a z b yt e č n á . Zastánci
s ys t é m u
fair
rent
poukazovali
na
to,
že nájmy
v s o u k r o m é m s e k t o r u p o s t u p n ě r o s t l y, c o ž s e p r ý d á p o v a ž o v a t z hlediska návratnosti investice za „uspokojivé“ (Pennance, 1972, str. XV). Uspokojivost růstu své investice mohou však kompetentně posoudit jen samotní investoři (kteří uspokojivost růstu očividně vzhledem
k pokračujícímu
poklesu
počtu
nájemních
b yt ů
v s o u k r o m é m s e k t o r u v yh o d n o t i l i j i n a k n e ž r e g u l á t o ř i ) . P o p ř e s u n u p o l i t i c k é h o k yv a d l a n a p r a v i c i m e z i l e t y 1 9 7 0 1974 pokračovala konzervativní strana ve své bytové politice: podpora výstavby pro osobní vlastnictví, podpora prodeje domů v obecním vlastnictví do osobního vlastnictví, omezení vládních d o t a c í n a o b e c n í b yt o v o u v ý s t a v b u . Z n a š e h o h l e d i s k a j e p a k nejzajímavější omezení principu fair rent roku 1972. Omezování d o t a c í n a v e ř e j n o u v ý s t a v b u b yl o s p o j e n é s f a k t e m , ž e n e d o s t a t e k b yt ů
z poválečného
období
se
postupně
mění
p ř e b yt e k ,
na
m i n i m á l n ě c o s e k v a n t i t y t ý č e . V ě t š í p r o b l é m b yl s p o j e n s k v a l i t o u b yt ů ( B a l c h i n , 1 9 9 6 , s t r . 2 1 0 ) . 33 Ekonomická
krize
v druhé
polovině
70.
let
pak
vedla
l a b o u r i s t y k o m e z o v á n í v ý d a j ů n a b yt o v o u p o l i t i k u . L a b o u r i s t é přistoupili na útlum podpory produkce ve prospěch dotací na spotřebu.
B yl
zvolen
princip
testovaných
dávek
(princip
propagovaný již předtím konzervativci – testují se příjmy pro příspěvek na nájemné, případně pro přístup do levnějšího veřejného náj e mn é h o na zá k lad ě „mí s t ně o b v yk l é ho n áj e mn é ho “ p o s ta vi l v j ed no m v s to up e n í i lib er ál J . Sc h wa r z ( v iz Sc h wa r z, 2 0 0 1 ) . V j e h o p ř ísp ě v k u v š a k sp íš e šlo o a lte r nat i v u k te hd ej ší mu ( ho r š í mu ) st a v u p ř í mé r e g u la ce v y so ko p o d tr ž n í ce no u . 33
Úd aj e o p ř eb yt k u a ne d o st at k u b yt ů j so u ve VB s tá le d i s k u to va n ý m té ma te m. E xi st uj e
si ce v yso k ý p o čet b yt ů na j ed no ho o b yv at ele , vz h led e m k p o c h yb né k va li tě č ás ti z nic h ml u v í v 9 0 . let ec h B al c hi n ( 1 9 9 6 ) o ned o s tat k u asi 3 mi l io n u b yt ů, Ho l ma n s ( 1 9 9 5 ) p a k me n š í p o tř eb ě – cca čt v t r mil io n u no v ýc h b yt ů.
48
n á j e m n í h o b yd l e n í ) . R o k u 1 9 7 7 l a b o u r i s t é p ř i s t o u p i l i k o m e z o v á n í dotací na místní výstavbu – k té dochází pod přísnějším centrálním plánovacím dohledem. Již zde je patrné omezování někdejšího (labouristy budovaného) welfare state. Z politických důvodů pak l a b o u r i s t é p o k r a č o v a l i v s ys t é m u d a ň o v ý c h p o d p o r v ý s t a v b y p r o o s o b n í v l a s t n i c t v í ( d a ň o v é ú l e v y d o 3 0 0 0 0 l i b e r n a h yp o t é k u b e z ohledu na výši příjmu – odstranění daňových zvýhodnění by bylo politicky neprozřetelné, protože by se dotklo až 55% domácností ( L u n d q u i s t , 1 9 9 2 , s t r . 2 9 ) ) . L a b o u r i s t i c k á a k o n z e r v a t i v n í b yt o v á politika v 70. letech se tak již zdaleka tolik neliší, jako např. v 50. letech.
70.
léta
ve
Velké
Británii
tak
potvrzují
uvedenou
Lundquistovu tezi (viz pozn. p. č. 4), že jednoznačné spojení u r č i t é h o t yp u s o c i á l n í h o p r o g r a m u s p r a v i c í č i l e v i c í j e v r e á l n é m světě dosti nereálné – do hry zde vstupuje politický pragmatismus, vliv makroekonomické situace i zajetých stávajících pravidel. Výsledkem regulace nájmů v té či oné podobě (resp. obava z možného
znovuzavedení
regulace
nájmů)
b yl a
velká
m a r g i n a l i z a c e s e k t o r u s o u k r o m é h o n á j e m n í h o b yd l e n í b ě h e m 3 0 t i let po 2. světové válce, jak ukazuje následující tabulka. Nutno d o d a t , ž e t e n t o s t a v b yl s p í š e v ý s l e d k e m s p o l u p ů s o b e n í d a l š í c h faktorů (vládní podpora osobního vlastnictví). Podobná dominance o s o b n í h o v l a s t n i c t v í b yl a v E v r o p ě d o s t i n e z v yk l á .
Tabulka 1:Obydlí podle právní formy v %, VB 1950-1979 Rok Osobní Veřejn ý náj. Soukrom ý náj. vlastnictví sektor sektor 1950 29 18 53 1960 42 27 32 1964 46 28 26 1970 50 30 20 1974 53 31 16 1979 55 32 13 Zdroj: Lundquist (1992, str. 28), vlastní úpr ava
49
Nástup „Iron Lady“ M. Thatcherové znamenal pak nový trend v b r i t s k é b yt o v é p o l i t i c e . 8 0 . l é t a s e n e s l a v e z n a m e n í s t a h o v á n í s t á t u z b yt o v é h o s e k t o r u . B yl y d á l e u t l u m e n y d o t a c e n a v e ř e j n o u výstavbu, omezeny příspěvky na bydlení (úspory veřejných výdajů n a b yt o v o u p o l i t i k u b yl y v 8 0 . l e t e c h v e l m i r a d i k á l n í ) a z e j m é n a pak
začala
další
masivní
vlna
b yt o v é
privatizace
z veřejného
s e k t o r u . P r i v a t i z a c e p r o b í h a l a n a p r i n c i p u „ r i g h t t o b u y“ – p o k u d k d o b yd l e l v b yt ě a l e s p o ň t ř i r o k y j a k o v e s v é m h l a v n í m o b yd l í , m o h l b yt o d k o u p i t d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í . S t á t p ř i t o m o d k u p p o d p o r o v a l : b yt y b yl y p r o d á v á n y p o d t r ž n í c e n o u ( L u n d q u i s t ( 1 9 9 2 , s t r . 3 1 ) u v á d í s l e v u 1 / 3 - 1 / 2 c e n y, B a l c h i n ( 1 9 9 6 , s t r . 2 2 3 ) z m i ň u j e n a p ř . z v l á š t n í s l e v y p r o m l a d é l i d i ) , s d o p l ň k e m v p o d p o ř e h yp o t é k . K z a b r á n ě n í s p e k u l a c í s b yt y a ú b y t k u b yt ů v o s o b n í m v l a s t n i c t v í b yl a s t a n o v e n a v y s o k á k a p i t á l o v á d a ň n a p r o d e j p r i v a t i z o v a n ý c h b yt ů v o b d o b í 5 l e t p o p r i v a t i z a c i . V p r v n í p o l o v i n ě 8 0 . l e t s i v š a k v ě t š i n a n á j e m n í k ů b yt s t e j n ě n e o d k o u p i l a – B a l c h i n ( 1 9 9 6 , s t r . 2 2 4 ) u d á v á , ž e s e j e d n a l o a ž o 7 / 8 ( z ř e j m ě v d ů v o d ů z v yk u n a n í z k é nájemné a trvalou ochranu od státu). V druhé polovině 80. let proto následovaly další vcelku radikální slevy při nabídkách nájemníkům k o d k u p u . V 8 0 . l e t e c h b yl o n a k o n e c p r i v a t i z o v á n o p ř i b l i ž n ě 1 , 5 m i l . b yt ů d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í , d a l š í c h 0 , 2 m i l . b yt ů p a k d o sektoru
soukromého
nájemního
b yd l e n í
(např.
prodeje
celých
bloků) (Lundquist, 1992, str. 32). Jako již tradiční doplněk podpory s o u k r o m é h o v l a s t n i c t v í b yl y z v ý š e n y d a ň o v é ú l e v y n a v ý s t a v b u a z i s k b yt u ( n e t e s t o v á n o n a p ř í j e m ) . N o v á v e ř e j n á ( o b e c n í ) b yt o v á výstavba
b yl a
omezena
pravidly
o
maximálních
kapitálových
výdajích z prostředků získaných při privatizaci (od ½ na počátku 8 0 . l e t k ¼ n a k o n c i 8 0 . l e t ) . 34
34
B alc hi n ( 1 9 9 6 , s tr . 2 1 8 ) v t ěc hto r e g u lí c h sp a tř uj e p r o b lé m, p r o to že se kap it álo vé v ýd aj e
t ýk aj í i i n ve s ti c d o o p r av b yt o vé ho fo nd u. Do hr o ma d y s p o st up n ý m „ zle v ňo vá n í m“ b yt ů
50
Ze
soukromého
konzervativní
nájemního
vládou
sektoru
omezen
a
b yl
postupně
odstraněn
poté
novou
regulační
mechanismus založený na fair rent. Určitá ochrana stávajících n á j m ů m ě l a p o o m e z e n o u d o b u z ů s t a t . D á l e j i ž b yl o j e d n o d u š š í d á t nájemníkovi
v ý p o v ě ď . 35 O d
roku
1980
se
na
uvolněné
b yt y
vztahoval princip „shorthold rents“ (regulace jen na určité období, které se postupně zkracovalo). Od roku 1988 se na nové nájmy se vztahoval koncept „dostupného nájmu“, který mohl tvořit až 20% čistého postupně
disponibilního zvedalo,
aby
příjmu byla
domácností zajištěna
(toto
procento
dostatečná
se
motivace
soukromých investorů převzít iniciativu ve výstavbě nájemního b yd l e n í ) . V ý s l e d k e m b yl r yc h l ý r ů s t n á j m ů a ž k t r ž n í ú r o v n i . T l a k n a r ů s t n á j m ů s m ě r e m k t r ž n í r o v n o v á ž n é ú r o v n i b yl v yv i n u t i v e z b y t k o v é m s e k t o r u v e ř e j n é h o n á j e m n í h o b yd l e n í . Změnu nájemného zde ovlivnil Department of Environment, Food and Agriculture (DEFRA), který měl v kompetenci dotace obcím k v yb í r a n é m u n á j e m n é m u ( o b c e s i p ů v o d n ě k v ů l i d o t a c í m m o h l y d o v o l i t s t a n o v i t n i ž š í n á j e m n é ) . P ř i p o k l e s u d o t a c í b yl y o b c e n u c e n y z v e d a t n á j e m n é z o b e c n í c h b yt ů ( p ř í p a d n ě i o b e c n í d a n ě ) . Díky vlivu DEFRA na obecní nájemné v podobě nižších dotací (Housing Revenue Account Subsidy) došlo zejména od roku 1989 k p r u d k é m u r ů s t u o b e c n í h o n á j e m n é h o v ys o c e p ř e v y š u j í c í i n f l a c i (Balchin, 1996, str. 218-219). Do 90. let tak vstoupila Velká Británie s nulovými dotacemi n a v e ř e j n o u v ý s t a v b u b yt ů . S o c i á l n í b yd l e n í m ě l o b ý t n a d á l e z a j i š ť o v á n o „ b yt o v ý m i a s o c i a c e m i “ , k t e r é b yl y s i c e p o d p o r o v á n y
p ř i o d p r o d ej i vl as t ní k ů m v to m t e nto kr i ti k t ha tc he r i st ic ké b yt o vé p o lit i k y sp atř o v al vl ád ní s n a h u zb a v it s e z o d p o věd no s ti za n u t né o p r av y n a ú ko r so u kr o m ý ch v la s t ní k ů. 35
J ed ná s e o o p ačn ý tr e nd než p ř i k u mu l at i v ní r e g ul ac i, j a k j se m j i p o p sa l na str . 2 7 .
P o k ud p ř i r e g ula ci náj e mn é ho j e z hled i s ka e fe kt i v no st i r e g ula ce n u t ná o c hr a na náj e mn í k a, ef e kt i v ní d er e g u lac e p ř e d p o k lád á zr u še ní té to o c hr a n y.
51
r ů z n ý m i v l á d n í m i p r o g r a m y, n i c m é n ě n e j e d n a l o s e o v e ř e j n o u i n s t i t u c i – v ě t š i n a z d r o j ů m u s e l a b ý t s o u k r o m á . T ě ž i š t ě b yt o v é politiky
spočívalo
v daňových
podporách
osobního
vlastnictví,
s doplňkem v podobě omezených testovaných dávek. Výrazným omezením ochrany nájemníků se thatcherismus v bytové politice velmi zřetelně odlišoval od předchozích labouristických politik. C o s e t ý č e v ys v ě t l e n í p r i v a t i z a č n í c h p r o c e s ů ( n e j r a d i k á l n ě j š í privatizace v 80. letech), Lundquist (1992, str. 36-39) se domnívá, že
se
jedná
o
v ys v ě t l i t e l n ý
jev
v
koncepci
power
resources
a p p r o a c h ( t j . n e m u s í j í t o e k o n o m i c k é f i s k á l n í d ů v o d y) . P o d p o r a o s o b n í h o v l a s t n i c t v í v yt v á ř í v r s t v u v l a s t n í k ů b yt ů ( d o m ů ) . T a t o vrstva
tvoří
empiricky
pro-tržně
voliče,
orientované
kteří
se
politicky orientují spíše na Konzervativní stranu (ta staví na o c h r a n ě s o u k r o m é h o v l a s t n i c t v í , j a k s e p r o j e v u j e i v j e j í b yt o v é politice
–
viz
postoj
nájemcům
k soukromým
a
nájemníkům).
Kromě výrazu ideologie mohlo jít částečně i o utilitaristický kalkul.
Tato
teze
se
samozřejmě
dá
těžko
dokázat,
nicméně
Lundquist (1992, str. 37) odhaduje, že volební zisky v důsledku t é t o p o l i t i k y s t o u p l y k o n z e r v a t i v c ů m o 1 p r o c e n t n í b o d . 36 B yt o v á p o l i t i k a k o n z e r v a t i v c ů o d 8 0 . l e t b ý v á p r o s v o u sociální
tvrdost
předmětem
k r i t i k y.
Např.
Balchin,
který
se
specializuje na bytovou politiku v Evropě, mluví o rozporu potřeb a s t á v a j í c í v ý s t a v b y – b yt o v á p o l i t i k a j e o b ě t í š i r š í m a k r o e k o n o m i c k é p o l i t i k y. J e d n í m z d ů s l e d k ů j e p a k p o d l e B a l c h i n a ( 1 9 9 6 , s t r . 2 1 1 , 226) růst počtu bezdomovců nebo vznik pasti chudoby (v důsledku 36
P o litic k ý mo ti v p r o p o d p o r u o so b n í ho v la st n ic tv í b yt ů a d o mů na o b e c né r o vi n ě z mi ň uj e
nap ř . i Sc h wa r z ( 2 0 0 1 , str . 5 5 ) s tí m, že e x i st u j e p o lit ic k ý záj e m n a p o si lo vá n í s tř ed n í ho st a v u. S tř ed ní st a v má p ř i o so b ní m vl as t ni ct v í b yt u/d o mu ko nze r vat i v něj ší p o s to j e, tj . vě t ší o d p o r v ůč i ( p o l it ic k ý m) z mě n á m, p r o to že p ř i vl a st n ict v í v ýz n a mn é ho j mě ní se zv yš u j e r iz i ko mo ž n ýc h ztr á t. R e g ulo v a né náj e m né j e p o d le Sc h wa r z e ( 2 0 0 1 ) p r áv ě j ed no u z fo r e m
podpory
o so b ní h o
v la st n ict v í
b yt ů/ d o mů
se k to r u) .
52
( so učá st
d i s kr i mi n ac e
náj e mn í h o
růstu
příspěvku
Těžiště
na
Balchinova
b yd l e n í odporu
díky vůči
r yc h l é m u
růstu
konzervativní
nájemného).
bytové
politice
z ř e j m ě s p o č í v á , j a k j e t o v o b l a s t i b yt o v ý c h a j i n ý c h s o c i á l n í c h p o l i t i k o b v yk l é , v n o r m a t i v n í m p o h l e d u n a v ý š i c e n ( n á j m ů č i b yt ů jako takových) – Balchin (1996, str. 227) poukazuje např. na n e d o s t a t e k b yt ů z a r o z u m n o u c e n u . Zpět
k vývoji
v yp r c h á v a t
v 90.
5ti-leté
letech.
Poté,
období
postupně
co
s omezeným
začalo
nakládáním
s p r i v a t i z o v a n ý m i b yt y , z a č a l b ý t s t á l e ž i v ě j š í t r h s n e m o v i t o s t m i . L i d é z a č a l i p r o d á v a t b yt y , k t e r é p ř e d t í m p r i v a t i z o v a l i , n ě k d y a ž z a 5ti násobek původní odkupní ceny. Ceny nemovitostí na počátku 90. let ve Velké Británii klesaly (FirstRung (2008) udává pokles až o 3 0 % ) . O b v yk l e s e u d á v á j a k o d ů v o d e k o n o m i c k á r e c e s e , v l i v m ě l o zřejmě
také
zvýšení
nabídky
v důsledku
konce
omezeného
n a k l á d á n í s p r i v a t i z o v a n ý m i b yt y z 8 0 . l e t . P o s t u p n ě s e t e n t o e f e k t a l e v yč e r p á v á . K t o m u s e p ř i d á v á o ž i v e n í e k o n o m i k y , k t e r é z v ý š i l o koupěschopnost
o b yv a t e l
i
investorů
a
táhlo
poptávku.
Ceny
nemovitostí postupně začaly růst. K růstu cen nemovitostí přispěla roku
1997
labouristická
vláda,
která
ukončila
v Londýně
a
jihovýchodní Anglii prodej nemovitostí se slevami. Navíc se od 90. l e t s t á l e v í c e p r o j e v u j í d e m o g r a f i c k é t r e n d y, k t e r é z v y š u j í p o p t á v k u po nemovitostech a tudíž i jejich cenu – roste počet rozvedených, počet jednočlenných domácností (včetně starších lidí v souvislosti s o b e c n ý m s t á r n u t í m p o p u l a c e ) . 37 D á l e s e p r o j e v u j e v l i v n i ž š í nabídky bytů, což bývá spojováno se snížením aktivit veřejného s e k t o r u v o b l a s t i b yd l e n í ( v č e t n ě n o v é b yt o v é v ý s t a v b y) . C e n y
37
Ně k teř í a u to ř i v ša k nep ř íz ni v ý d e mo gr a fi c k ý v l iv zp o c h yb ň uj í nap ř . z o d ka ze m n a to , že
nej v yš š í r o z vo d o vo s ti d o sá h la VB r o k u 1 9 9 3 ( n ap ř . U K W i kip ed ia ( 2 0 0 8 ) ) - fa k te m j e, že r o zvo d o vo s t s e p o d le U K St at i st ic s Aut ho r i t y ( 2 0 0 8 ) d r ží o d 8 0 .le t na st ab i l ní úr o v ni me z i 1 2 a 1 4 r o z v ed e n ý mi o s o b a mi na 1 0 0 0 vd a n ýc h / že nat ýc h o so b .
53
nemovitostí začaly růst zejména na počátku nového století. Situaci p o d p o ř i l y i s p e k u l a t i v n í d ů v o d y a p o k l e s ú r o k o v é m í r y, k t e r ý zlevnil
h yp o t é k y
udávaným
vlivem
a na
dále
zvedl
růst
cen
poptávku
po
nemovitostí
je
bydlení.
Dalším
pokles
důvěry
britských investorů ve finanční trhy (prasklá „dot-com“ bublina) či o b e c n ý p o k l e s d ů v ě r y v p e n z i j n í s p o ř í c í s ys t é m ( F i r s t R u n g ( 2 0 0 8 ) ) . Ceny nemovitostí se v současné době ve Velké Británii drží na v ys o k é ú r o v n i a s p e k u l u j e s e , z d a s e j e d n á o b u b l i n u , k t e r á m ů ž e v dohledné době prasknout (podobně jako se to stalo v 90. letech v Japonsku). Vývoj cen nemovitostí ve VB za posledních 24 let shrnuje následující graf: Obrázek 4: Vývoj cen nemovistostí ve VB podle regionů, 1983-2007 Vývoj cen nemovitostí ve VB podle regionů, 1983-2007 350000
300000
250000
GBP
200000
150000
100000
50000
19
83 19 Q1 83 19 Q4 84 19 Q3 85 19 Q2 86 19 Q1 86 19 Q4 87 19 Q3 88 19 Q2 89 19 Q1 89 19 Q4 90 19 Q3 91 19 Q2 92 19 Q1 92 19 Q4 93 19 Q3 94 19 Q2 95 19 Q1 95 19 Q4 96 19 Q3 97 19 Q2 98 19 Q1 98 19 Q4 99 20 Q3 00 20 Q2 01 20 Q1 01 20 Q4 02 20 Q3 03 20 Q2 04 20 Q1 04 20 Q4 05 20 Q3 06 20 Q2 07 Q 1
0
E.Ang S.West
E.Mids Scot
Gr.Lon U.K.
N.Ire W.Mids
N.West Wales
North Yorks&Humb
S.East
zdroj: HBOS (2008), vlastní úprava
2.2. Zobecnění zkušeností a interpretace vývoje ve VB 54
Je otázkou, jaké ponaučení si lze pro účely mojí studie z v ý v o j e b yt o v é h o s e k t o r u v e V e l k é B r i t á n i i v z í t . P o v š i m n ě m e s i zejména následujících faktů. Z a p r v é , j e p a t r n á v ys o k á z á v i s l o s t b yt o v é v ý s t a v b y n a v e ř e j n é b yt o v é p o l i t i c e . V o b d o b í , k d y b y t o v á v ý s t a v b a n e b yl a zajišťována či podporována státem (dotace, garance, slevy na d a n í c h . . . ) , d o c h á z í k e s n í ž e n í b yt o v é p r o d u k c e . P ř í k l a d e m m ů ž e b ý t např. období nástupu posledních konzervativních vlád. Tuto obecně z n á m o u t e z i o z á v i s l o s t i b yt o v é v ý s t a v b y n a s t á t n í b y t o v é p o l i t i c e lze však interpretovat různým způsobem. Za prvé, může jít o odůvodnění požadavku na co možná nejrozsáhlejší státní podporu výstavby s tím, že trh sám není schopný dostatečnou výstavbu zabezpečit, protože z různých důvodů dochází k tržnímu selhání. Druhým
pohledem
však
může
být
pohled,
který
se
pokouší
v ys v ě t l i t , p r o č b y l a v e V e l k é B r i t á n i i b yt o v á v ý s t a v b a b e z s t á t n í podpory nízká (na což bývá nahlíženo, jak již zmíněno, jako na tržní selhání). Je totiž otázkou, zda to není samotný stát, který s v o u b yt o v o u p o l i t i k o u z p ů s o b u j e , ž e t r h t a k t o s e l h á v á – n a p ř . p r á v ě d í k y p l o š n é r e g u l a c i n á j e m n é h o . 38 S t á t b e z e s p o r u s e v š e m i d ů s l e d k y o v l i v ň u j e t r ž n í r o v n o v á h u . P o k u s m e s e n yn í n a v e l m i jednoduchém statickém modelu ukázat, jaké důsledky měla veřejná b yt o v á p o l i t i k a . Vezměme v úvahu, jak se rozhoduje jedinec, zda bude žít v p r o n a j í m a n é m ( e x i s t u j í c í m ) b yt ě / d o m ě , č i z d a b u d e u s i l o v a t o t o , a b y s i p o ř í d i l v l a s t n í b yd l e n í s t e j n é h o b yt u / d o m u . P o k u d s e j e d n á o 38
Na p o d o b n ý ( zo b e c ně n ý ) p r o b lé m n ar á ží nap ř . F r ied ma n ( 1 9 9 1 ) – Fr ied ma n p o u kaz uj e na
to , že so ci ál n í i nž e n ýr s tv í ned o sa h uj e c íl ů, kt e r é si st a no ví – p r o stř ed k y, kt er é so ci ál n í in že n ýř i p o už í vaj í ( tj . s tát n í zá s a h y d o tr h u) v e d o u k r o zš íř e n í ř e še n ýc h p r o b lé mů ( n ap ř . ne ú sp ě š n ý b o j s c h ud o b o u p o mo cí so c iá l níc h p r o gr a mů ) . Z a vi n í ka j e p ak o z nač e n tr h a j eho n ed o ko na lo s ti , k te r é j e tud í ž p o tř eb a o p r a vi t d al š í mi stá t ní mi zá s ah y. U Fr i ed ma n a ( 1 9 9 1 ) j e zř ej mý p o u kaz na p r o b lé m r o z li šo vá n í me zi tr ž ní mi se l há ní mi p er se a o me ze no u f u n kč no s tí tr h u z d ů vo d ů n ar uš e ní j e ho me c ha n i s mu st át n í mi zá sa h y.
55
s t e j n é b yd l e n í , p a k u ž i t e k z b yd l e n í v j e d n o m č i d r u h é m b yt ě / d o m ě bude podobný (nikoliv stejný, např. vzhledem k subjektivnímu u ž i t k u z p o c i t u , ž e č l o v ě k b yd l í v e s v é n e m o v i t o s t i . O d t o h o t o rozdílu
pro
jednoduchost
Klíčový
abstrahujme).
vliv
na
rozhodování jednotlivce budou mít (vzhledem k rovnosti užitků) náklady na jednu či druhou variantu. V případě zcela volného trhu ( n e e x i s t e n c e s t á n í b yt o v é p o l i t i k y) , b y p a k b yl č l o v ě k i n d i f e r e n t n í v případě, kdy by suma diskontovaných splátek hypotéky (kam anuitně
vstupuje
diskontovaných
cena výdajů
pořízení na
nemovitosti)
n á j e m n é m . 39
b yl a
rovná
Formálně
sumě
zapsáno,
indiferentnost nastává v případě, že: Rovnice 1: N N RT AT = ∑ ∑ i i i = 0 (1 + δ ) i = 0 (1 + δ )
kde RT je čistý nájem za určité období, např. rok (tj. co je placeno vlastníkovi nemovitosti za rok), AT je anuitní splátka h yp o t é k y z a s t e j n é o b d o b í , N j e ž i v o t n o s t b yt u , δ j e s u b j e k t i v n ě vnímaný diskontní faktor. Pokud bude levá strana rovnice větší než pravá strana (tj. náklady na pronájem větší než náklady na koupi), bude jedinec tendovat ke koupi a vice versa. Jedinec je přitom i n d i f e r e n t n í m e z i t í m , z d a s i v l a s t n í b yd l e n í n e c h á p o s t a v i t n e b o zda ho koupí již existující. Pokud mluvíme o jednom totožném b yt ě , o k t e r é m s e j e d i n e c r o z h o d u j e , p a k s e d á n a z c e l a v o l n é m t r h u p ř e d p o k l á d a t , ž e c e n a j i ž e x i s t u j í c í h o b yt u o u r č i t é k v a l i t ě b u d e p ř i b l i ž n ě s t e j n á j a k o c e n a z a v ý s t a v b u t o h o t o b yt u – t o j e p o d m í n k a rovnovážného stavu, při kterém tempo nové výstavby odpovídá 39
P o d le L u xe ( 2 0 0 2 , str . 2 3 ) b y te n to mo d elo v ý p ř ed p o klad neb yl zc ela p ř es n ý, p r o to že
lid é maj í „s kr yto u p r e f er e nc i p o v la s t ní m b yd l en í “, t a kže p ř i s tej né c en ě v la st n ic ké ho a náj e mn é h o b yd l e ní b y p r e fer o va li v la s t ní b yd l en í. Od to ho to v li v u a b str a h uj me. P o z n. : P r ef er e nc e o so b ní ho vl as t nic t ví na c ház í o d ez v u i v p o l it ic k ýc h kr o cíc h vl ád , o če mž s věd č í i r o zš íř e n é p o d p o r y vl a st n ic ké ho b yd l en í ( o d p o č t y h yp o té č ní ch sp l át e k z d a n í, d o tace na st a veb n í sp o ř e ní ap o d .) – viz L u x ( 2 0 0 2 , s tr . 1 4 0 ) .
56
zániku
b yt o v é h o
f o n d u 40.
Dá
se
předpokládat,
že
podle
individuálních preferencí spadne část jedinců do kolonky zájmu o n o v é b yd l e n í a č á s t d o z á j m u o s t á v a j í c í b yd l e n í . 41 P o k u d b y s p l á t k a h yp o t é k y A T b yl a v yš š í n e ž n á j e m R T , p a k b y j e d i n e c t e n d o v a l k n á j e m n í m u b yd l e n í a v i c e v e r s a .
Co se týče dalšího subjektu na trhu, investorů, ti se rozhodují (obecně řečeno) podle srovnání nákladů a výnosů u jednotlivých i n v e s t i c . Z v o l e n a j e p a k i n v e s t i c e , k t e r á m á n e j v yš š í d i s k o n t o v a n ý r o z d í l m e z i p ř í j m y a n á k l a d y. P ř i r o v n o n á z e v c e l é e k o n o m i c e b y mělo platit, že Rovnice 2:
NI(A)= NI(B)=...=NI(N), kde NI je jednotkový čistý výnos investice v určitém odvětví ( n a p ř . v b yt o v é m s e k t o r u , o z n a č m e
NI(H)),
očištěný od vlivu
l i k v i d i t y a r i z i k o v o s t i . 42 P o k u d j e r o v n o v á h a n a r u š e n a ( n ě k t e r ý o b o r s l i b u j e v yš š í v ý n o s ) , d o c h á z í k p ř e s u n ů m k a p i t á l u , a ž j e p r o s t o r p r o n a d s t a n d a r d n í v ý n o s n o s t v yč e r p á n a r o v n o v á h a j e o b n o v e n a . J e samozřejmě věcí flexibilit a rigidit jednotlivých trhů, kolik času obnova
rovnováhy
nenastává
40
n i k d y,
zabere. vzhledem
V reálném k neustálým
světě
pak
d yn a m i c k ý m
rovnováha změnám
P r o b lé me m té to p o d mí n k y s a mo zř ej mě j e to , že no v ý b yt se l iš í z p r i nci p u o d s tá vaj í cí h o
p r áv ě s vo u no vo s tí . Od t o ho to p r o b lé mu p r o n á š mo d e lo v ý p ř í k lad ab str a h uj me s tí m, že s e d r ží me v y me ze n í ú va h y o j ed no m to to ž né m b yt ě. V p ř íp ad ě j iž e xi st uj í cí ho b yt u j d e ted y nap ř . ve l mi d o b ř e ud r žo va n ý b yt. 41
V d yn a mi c k é m p o h led u se věc z ko mp li k uj e tí m, že p ř i záj mu o no vo u v ýs t a vb u r o s te
záso b a b yt ů, č í mž s e e n d o ge n n í m zp ů so b e m mě ní c e na b yt ů a t ud íž i v ýš e a n u it y. T o v ša k zár o ve ň v yv o lá p atř ič n ý tl a k na v ýš i náj mu , p r o to ž e j a k j e u ved e no n íže , p ř i tr ž ní r o v no vá ze b y ce n a b yt u měl a o d p o víd at d i s ko nt o va n é mu so uč t u náj mů za d o b u ži vo t no s t i b yt u . 42
K d i s k uzi o zl até m i n v es to r s k é m tr o j ú hel n í k u v ýn o s no st – li k v id i ta – r izi ko vo s t se ní že
vr á tí m.
57
v jednotlivých oborech. Podstatná je však tendence k obnovování r o v n o v á h y. 43 Výnos prodejní
v b yt o v é m ceny
sektoru
nemovitosti
NI(H) (nebo
je
tvořen
pak
diskontovaného
rozdílem příjmu
z p r o n á j m ů ) a n á k l a d ů n a b yt o v o u v ý s t a v b u . K r o v n o s t i p r o d e j n í ceny a diskontovaného příjmů z pronájmů opakuji, že se opět jedná o
podmínku
r o v n o v á h y,
jinak
by
došlo
k přizpůsobovacím
p r o c e s ů m , a ž b y s e t yt o d v ě v e l i č i n y v y r o v n a l y. C o s e e x i s t u j í c í h o b yt o v é h o f o n d u t ý č e , k v yr o v n á n í m ů ž e d o j í t t a k , ž e p o k u d b y c e n y n e m o v i t o s t í b yl y v yš š í n e ž d i s k o n t o v a n ý p ř í j e m z p r o n á j m ů , p a k b y b yl o v ý h o d n ě j š í s e b yt ů p r o d e j e m z b a v o v a t , č í m ž v z r o s t e n a b í d k a b yt ů n a v o l n é m t r h u s t l a k e m n a p o k l e s c e n y a ž d o v y r o v n á n í o b o u v e l i č i n . P ř i v yš š í m d i s k o n t o v a n é m p ř í j m u z p r o n á j m ů n e ž p r o d e j n í c e n a b yt ů b y v z n i k l a d o d a t e č n á p o p t á v k a i n v e s t o r ů p o b yt e c h , č í m ž b y v z n i k l t l a k n a r ů s t c e n y o p ě t a ž d o v yr o v n á n í o b o u v e l i č i n . Formalizujme ještě NI(H) (rovnice 3 se týká výstavby pro přímý prodej do osobního vlastnictví, rovnice 4 výstavby pro pronájem): Rovnice 3: NI ( H ) ≡ P − C Rovnice 4: N
NI ( H ) ≡ ∑ i =0
RT (1 + ϕ )
i
−C
k d e P j e t r ž n í c e n a b yt u , C j s o u n á k l a d y n a v ý s t a v b u b yt u , R T opět
čistý
nájem
za
opakující
se
období
T
(např.
rok),
φ
s u b j e k t i v n ě v n í m a n á d i s k o n t n í m í r a 44, N j e ž i v o t n o s t b y t u .
43
Zd e ne má s m ys l v ýš e u ved e né d o kazo v at č i d ál e r o zeb ír at. Ví ce k v ýn o s no ste m i n ve st ic
a j ej ic h v yr o v ná v á ní, v i z n ap ř . Mi l ne ( 2 0 0 3 ) 44
Nap ř . L u x ( 2 0 0 2 , str . 1 3 ) p o sk yt uj e s lo ži těj ší k o n str u k ci, kd yž d o j me n o va te l ů za hr n uj e
j ako d i s ko nt n í fa kto r mí r u a kt u al iza ce, co ž j e úr o ko vá s azb a up r a ve n á p o d le p o d í l u vl a st n í ho kap it ál u. Mí r a a kt u al iza ce se d á p o va žo vat p o d l e mé ho ná zo r u za sp ec i fi k aci s ub j e kt i v ně v n í ma né d i s ko n t ní mí r y, k ter á s e o b j ev uj e v r o v n ici 5 .
58
Z a t é t o s i t u a c e n e c h ť j e s e k t o r v b yd l e n í v r o v n o v á z e , t j . t e m p o v ý s t a v b y n o v ý c h b yt ů o d p o v í d á t e m p u d e p r e c i a c i ( ú b yt k u ) b yt ů , t a k ž e c e l k o v á z á s o b a b yt ů z ů s t á v á k o n s t a n t n í . V r o v n o v á z e pak platí, že Rovnice 5: N
P=∑ i =0
RT (1 + ϕ )
i
což je klíčový vztah, se kterým budu dále pracovat. Pokud se stane, že vzroste P (nebo RT) při konstantním C (nebo při konstantním P a RT a klesne C), pak výnos investic v s e k t o r u b yd l e n í b u d e v yš š í , n e ž v o s t a t n í c h o b o r e c h , c o ž p ř i l á k á dodatečný kapitál. Dojde tak k vyššímu tempu výstavby a růstu c e l k o v é z á s o b y b y t ů . R o s t o u c í n a b í d k a b yt ů ( k p r o d e j i č i p r o n á j m u ) pak bude tlačit cenu (pronájem) zpět k celkové rovnováze. Při poklesu P (RT) a při konstantním C (nebo při konstantním P a RT a rostoucím C) dojde analogicky k poklesu tempa výstavby a úbytku z á s o b b yt ů s o p a č n ý m n á s l e d n ý m p ř i z p ů s o b e n í m .
N e c h m e n yn í d o t a k t o p o p s a n é s i t u a c e v s t o u p i t s t á t a j e h o b yt o v o u p o l i t i k u s j e j í m i r ů z n ý m i f o r m a m i , k t e r é s e v y s k yt o v a l y v popsaném vývoji Velké Británie a poukažme na dopady těchto p o l i t i k . Z a n a l yt i c k ý c h d ů v o d ů u v e d u n e j p r v e j e d n o t l i v é p o l i t i k y odděleně. Problém samozřejmě je jejich paralelní působení (při různé
váze
jednotlivých
politik).
Celkový
pohled
pak
uvedu
v závěru této části. 1. Regulace nájemného a. Celoplošná P o k u d m á b ý t r e g u l a c e n á j e m n é h o s m ys l u p l n á , p a k m u s í b ý t pod tržním rovnovážným nájemným. Tak tomu patrně ve Velké B r i t á n i i v ž d y b y l o – p o k a ž d é , k d yž b yl a r e g u l a c e n á j e m n é h o uvolněna, výše regulovaného nájemného rostla (směrem ke své rovnovážné úrovni; pokud by byla regulace nad tržní rovnováhou, 59
uvolnění by nemělo cenový efekt). Regulace nájemného působí na p o k l e s l e v é s t r a n y v r o v n i c i 1 , c o ž v e d e k v yš š í m u z á j m u o n á j e m n í b yd l e n í . P o k l e s p r a v é s t r a n y r o v n i c e 4 v š a k b u d e p ů s o b i t n a p o k l e s nabízeného
množství
najímaných
b yt ů ) ,
b yt ů
z čehož
(nižší
výstavba,
pak
v kombinaci
pokusy
o
prodej
změnami
se
na
p o p t á v k o v é s t r a n ě p l yn e n e d o s t a t e k s o u k r o m ě p r o n a j í m a n ý c h b yt ů . Co
se
týče
sektoru
osobního
vlastnictví,
zde
vzhledem
k poklesu levé strany rovnice 1 dojde k poklesu poptávky po b yt e c h , c o ž p o v e d e k e t l a k u n a p o k l e s c e n y. S t e j n o s m ě r n ý e f e k t bude mít i reakce nabídkové strany – vzhledem k pokusům o zbavení
se
pronajímaných
b yt ů
(které
jsou
méně
rentabilní),
poroste nabídka bytů ke koupi, což opět tlačí na pokles ceny bytů. Nižší cena pak snižuje výnosnost investice, což povede k obecně n i ž š í m u t e m p u v ý s t a v b y a u b ý v á n í z á s o b b yt ů . T o b y l p r o b l é m , s e kterým se podle Balchina (1996) a Holmanse (1995) potýkala i v 90. letech.
b. Částečná Z d e s e s i t u a c e z m ě n í v t o m s m ys l u , ž e t r ž n í n á j e m n é ( n a p ř . n o v é p r o n á j m y n e b o b yt y v y ň a t é z n ě j a k é h o d ů v o d u z r e g u l a c e – p r o n á j m y c i z i n c ů m , p r o n á j m y l u x u s n í c h b yt ů a p o d . ) p o r o s t e v e srovnání se situací bez regulace. Dojde tedy k růstu levé strany r o v n i c e 1 , c o ž p o v e d e k v yš š í m u z á j m u o k o u p i b yt u d o o s o b n í h o v l a s t n i c t v í ( s t l a k e m n a r ů s t c e n y z d ů v o d ů r o s t o u c í p o p t á v k y) . V yš š í t r ž n í n á j m y ( v e s r o v n á n í s e s t a v e m b e z r e g u l a c e ) i v yš š í c e n y p r o p r o d e j p o v e d o u k e z v ý š e n í t e m p a b yt o v é v ý s t a v b y a r ů s t u zásoby bytů. Problém zde jen nastává s rizikovostí investice – p o k u d j e v yš š í v ý n o s n o s t n o v é v ý s t a v b y k o m p e n z o v á n a v yš š í m v n í m a n ý m r i z i k e m i n v e s t i c d o b y t o v é v ý s t a v b y, p a k s e z m í n ě n ý e f e k t r ů s t u z á s o b y b yt ů n e d o s t a v í – d ě j e s e t a k v p ř í p a d ě , k d y existuje odůvodněná obava, že se regulace může rozšířit i na nové 60
b yt y a p o d . ( k v ý n o s u , r i z i k u , l i k v i d i t ě – v i z n í ž e , b o d 8 ) . P o d l e s í l y v n í m á n í t o h o t o r i z i k a b yc h o m s e p o h yb o v a l i n ě k d e m e z i e f e k t e m celoplošné a částečné regulace.
2. Příspěvek na nájemné U t o h o t o b o d u j e n u t n é o d l i š i t p ř í s p ě v e k n a b yd l e n í ( k t e r ý j e sociální
dávkou
zakládající se
minimu
nehledě
na
příspěvku
na
formu
nájemné
na
b yd l e n í
( n e v yp l á c e n
poměru –
příjmů
nájemní
či
k vlastnímu
k životnímu vlastní)
od
b yd l e n í ,
tj.
k imputovanému nájemnému). Příspěvek na nájemné snižuje zájem l i d í o v l a s t n í b yd l e n í a z v yš u j e z á j e m o n á j e m n í b y d l e n í , p r o t o ž e snižuje výši nájemného placenou samotným nájemníkem (pokles l e v é s t r a n y r o v n i c e 1 ) . K l e s a j í c í p o p t á v k a p o v l a s t n í m b yd l e n í z p ů s o b í p o s u n r o v n o v á h y v e p r o s p ě c h n á j e m n í h o b yd l e n í . R o s t o u c í p o p t á v k a p o n á j e m n í m b yd l e n í b y m ě l a z a n o r m á l n í c h o k o l n o s t í působit
na
růst
rovnovážného
nájemného,
v kombinaci
s regulovaným nájemným však tomu tak nebude.
3. Výstavba veřejného nájemního bydlení S m y s l e m v ý s t a v b y v e ř e j n é h o s o c i á l n í h o b yd l e n í j e u m o ž n i t v yb r a n ý m j e d i n c ů m b y d l e n í z a n í z k é n á j e m n é , p a t r n ě z a n i ž š í , n e ž t r ž n í . V ý s t a v b a s o c i á l n í h o b yd l e n í z p ů s o b í o d l i v s p o t ř e b i t e l ů z e soukromého nájemního sektoru (zde klesá poptávka po nájemním b yd l e n í s d o p a d e m n a p o k l e s n á j e m n é h o ) d o v e ř e j n é h o n á j e m n í h o sektoru. Podobně se lidé budou zajímat méně o pořízení vlastního b yd l e n í – p ř i n í z k é m n á j e m n é m k l e s á l e v á s t r a n a r o v n i c e 1 ( n i ž š í n á j m y) , k l e s á t e d y p o p t á v k a p o v l a s t n í m b yd l e n í , c o ž s e z á k o n i t ě promítne i do klesající ceny nově pořizovaných nemovitostí. Pokles cen soukromě stavěných nemovitostí i nájmů v soukromém sektoru b u d e z n a m e n a t n i ž š í s t i m u l p r o i n v e s t i c e d o s o u k r o m é v ý s t a v b y,
61
protože při neměnných nákladech podle rovnic 3 a 4 snižuje výnos těchto investic. Dramatický
pokles
podílu
osob
b yd l í c í c h
v soukromém
s e k t o r u v 5 0 . l e t e c h v e V e l k é B r i t á n i i b yl s p o l u z p ů s o b e n t í m t o vlivem. Labouristé masivně podporovali veřejnou výstavbu pro n á j e m n í b yd l e n í s n í z k ý m i n á j m y, c o ž ( v k o m b i n a c i s r e g u l o v a n ý m i nájmy
v soukromém
činilo
sektoru)
investice
do
soukromého
nájemního sektoru neperspektivní. Dá se předpokládat, že investice d o s o u k r o m é h o n á j e m n í h o b yd l e n í b y p ř i m a s o v é v e ř e j n é v ý s t a v b ě pro
nájemní
b yd l e n í
klesly
i
bez
regulace
nájemného
z toho
důvodu, že nájemné v soukromém sektoru umožňující perspektivní výnosnost investice by nenašlo odpovídající poptávku – soukromý s e k t o r b y b yl n e k o n k u r e n c e s c h o p n ý .
4. Daňové
zvýhodnění při splátkách hypotéky
na bydlení
v osobním vlastnictví Tato politika (prováděná zejména konzervativními vládami od 50.
let,
při
postupném
sbližování
b yt o v ý c h
politik
však
v ní
pokračovali z politicko pragmatických důvodů i labouristé v 70. letech) působí další znevýhodnění soukromého nájemního sektoru. Daňové zvýhodnění fakticky znamená pokles čisté pořizovací ceny (resp. splátek) oproti původnímu stavu, ovšem jen u výstavby pro s o u k r o m é b yd l e n í ( p o k l e s p r a v é s t r a n y r o v n i c e 1 ) . T o p o v e d e k r ů s t u p o p t á v k y a v yš š í v ý s t a v b ě v t o m t o s e k t o r u . S p o l u s n í ž e uvedenými body (5, 6), které rovněž směřovaly k podpoře soukromé výstavby zejména pro osobní vlastnictví, působí tato politika na růst výstavby pro osobní vlastnictví, která se ve Velké Británii v 50. letech projevila v razantním růstu podílu bytů v osobním vlastnictví vůči pronajímaným bytům (nelze ovšem pominout ani v l i v b yt o v é p r i v a t i z a c e , k t e r á v 5 0 . l e t e c h p r o b ě h l a ) .
62
5. Státní garance na hypotéky, dorovnávání úroků 6. Státní dotace na výstavbu (nebo daňové zvýhodnění bytové výstavby) Politiky 5 a 6 se dají shrnout z hlediska efektů pod jeden k o m e n t á ř – j d e o n a b í d k o v ý i n c e n t i v z e s t r a n y s t á t u , j e h o ž s m ys l e m j e p o d p o r a b yt o v é v ý s t a v b y. P o d l e k o n k r é t n í h o n a s t a v e n í p a k j d e spíše
o
podporu
výstavby
pro
soukromé
b yd l e n í
v osobním
v l a s t n i c t v í ( o b d o b n ě j a k o v b o d ě 4 ) , n e b o b yt o v é v ý s t a v b y o b e c n ě . V těchto případech jde o snížení nákladových položek v rovnici 3 a 4 , c o ž m á č i n i t i n v e s t i c i d o b yt o v é h o s e k t o r u v ý h o d n ě j š í . P o k u d b y t a t o p o l i t i k a n e b y l a z a m ě ř e n á n a v ý s t a v b u p r o v l a s t n í b yd l e n í , a l e n a v ý s t a v b u p r o n á j e m n í b yd l e n í , m ů ž e z m í r n i t n e g a t i v n í d o p a d y d a l š í c h s t á t n í c h r e g u l a c í v s e k t o r u s o u k r o m é h o n á j e m n í h o b yd l e n í (regulace nájemného) – v rovnici 4 je sice regulací nájemného snížena položka RT, politikami 5 a 6 je však snižována položka C – podle konkrétní výše je regulace a dotací pak může být zvýšena, snížena či zachována výše NI(H). Podle efektu – postupného snižování podílu soukromého nájemního sektoru – je patrné, že p o l i t i k a b o d u 5 a 6 n e b yl a v e s r o v n á n í s e f e k t y r e g u l a c e n á j e m n é h o dostatečně motivující. V případě výstavby pro osobní vlastnictví se d á h o v o ř i t o s t e j n é m e f e k t u , j a k o u b o d u 4 – t yt o p o l i t i k y p ř i s p ě l y k r ů s t u b yt o v é v ý s t a v b y p r o s o u k r o m é b y d l e n í v e V B o d 5 0 . l e t d á l ( d o t a c e p ů s o b í n a r ů s t n a b í d k y, t e d y p o k l e s r o v n o v á ž n é c e n y a r ů s t rovnovážného množství).
7. Privatizace bytového sektoru M a s o v á p r i v a t i z a c e v e ř e j n é h o n á j e m n í h o b yt o v é h o f o n d u j e spojená zejména s konzervativními vládami. Velkou privatizaci realizovali konzervativci už v 50. letech, další velkou privatizaci zahájila M. Thatcherová v 80. letech, tato privatizace pokračovala i v l e t e c h 9 0 . P r o n o v o u s o u k r o m o u b yt o v o u v ý s t a v b u m á m a s o v á 63
p r i v a t i z a c e b yt o v é h o f o n d u t e n n e g a t i v n í e f e k t , ž e k d o s t á l ( v p ř í p a d ě d o s a v a d n í h o b yd l e n í v e v e ř e j n é m n á j e m n í m s e k t o r u ) o b yd l e n í v o s o b n í m v l a s t n i c t v í , m ě l š a n c i b yt z í s k a t d í k y p r i v a t i z a c i v e l m i l e v n ě o d k u p e m o b ý v a n é h o b yt u . P o k u d e x i s t u j e m o ž n o s t p r i v a t i z o v a t i b yt , k t e r ý n e n í o b ý v á n o d k u p u j í c í m , z á j e m o k o u p i b yt u n a t r h u b u d e j e š t ě n i ž š í . P o p t á v k a p o k o u p i b yt ů v s o u k r o m é m sektoru za tržní ceny tak bude mít tendenci klesat s negativním dopadem na tržní cenu, což podle rovnice 3 povede k nižšímu v ý n o s u a t e d y k n i ž š í m b u d o u c í m i n v e s t i c í m d o b yt o v é v ý s t a v b y. P ř í p a d n é p r o d e j e t a k t o z í s k a n ý c h b y t ů p o t é z v yš u j í n a b í d k u b yt ů t a k é s n e g a t i v n í m d o p a d e m n a c e n y b yt ů , r e s p . i n v e s t i c e d o s t a v b y n o v ý c h b yt ů . T o o d p o v í d á v ý v o j i n a p o č á t k u 9 0 . l e t v e V B .
8. Další faktory ovlivňující bytový sektor ve VB B yt o v ý s e k t o r s a m o z ř e j m ě o v l i v ň o v a l y v p o d s t a t n é m í ř e i další
f a k t o r y,
z nichž
některé
již
b yl y
zmíněny
(např.
vliv
d e m o g r a f i c k é h o v ý v o j e ) . N a t o m t o m í s t ě b yc h r á d p o u k á z a l n a d v ě s k u t e č n o s t i , k t e r é v e l m i p o d s t a t n ý m z p ů s o b e m o v l i v ň u j í b yt o v ý sektor z výše uvedeného pohledu na rovnováhu. Jde o vliv změny ú r o k o v é m í r y, z m ě n y v ý n o s n o s t i v o s t a t n í c h o b o r e c h a z m ě n u rizikovosti
a
likvidity
v sektoru
b yd l e n í ,
respektive
změny
rizikovosti, likvidity a výnosnosti v dalších oborech, kam se dají i n v e s t o v a t f i n a n č n í p r o s t ř e d k y.
a. Změna úrokové míry Ú r o k o v á m í r a o v l i v ň u j e s e k t o r b yd l e n í j a k z n a b í d k o v é s t r a n y , t a k z p o p t á v k o v é s t r a n y. V e v ý š e u v e d e n é m č l e n ě n í b yt o v ý c h politik se vliv změn úrokové míry již objevil, a to v bodech 5 a 6 ( v b o d ě 5 z p o p t á v k o v é s t r a n y, v b o d ě 6 z n a b í d k o v é s t r a n y) . N a t o m t o m í s t ě b yc h v š a k c h t ě l z d ů r a z n i t , ž e z m ě n y t r ž n í m í r y v e l m i p o d s t a t n ě o v l i v ň u j í b yt o v ý s e k t o r ( p o k u d v l i v z m ě n ú r o k o v ý c h m ě r 64
není
eliminován
specifickou
politikou
zaměřenou
na
tuto
p r o b l e m a t i k u , j a k o t o m u p o u r č i t á o b d o b í v u r č i t é m í ř e b yl o ) , p ř i č e m ž z m ě n y t r ž n í ú r o k o v é m í r y m o h o u b ý t č a s t o v yv o l á n y n a p ř . měnovou
politikou
c e n t r á l n í b a n k y.
Měnová
politika
centrální
b a n k y s e s a m o z ř e j m ě n e d á p o v a ž o v a t z a s o u č á s t b yt o v é p o l i t i k y státu, protože její zaměření je jiné, nicméně tato politika výrazným způsobem popsanou rovnováhu ovlivňuje. Co se týče poptávkové s t r a n y, z m ě n a ú r o k o v é m í r y v ý r a z n ě o v l i v ň u j e v ý š i a n u i t y ( p ř í m á ú m ě r a ) . P ř i r ů s t u ú r o k o v é m í r y b u d e t e d y v l a s t n í b yd l e n í m é n ě d o s t u p n é ( p o k l e s p o p t á v k y) . C o s e t ý č e n a b í d k o v é s t r a n y, p o k u d stavba není ze100 % financovaná z vlastních zdrojů, pak růst úrokové sazby zvyšuje náklady na výstavbu, což tlačí na pokles n a b í d k y ( t e m p a v ý s t a v b y) .
b. Změna výnosnosti, rizikovosti a likvidity v ostatních finančních oborech B yl o
uvedeno,
že
předpokladem
celkové
rovnováhy
v ekonomice je rovnost rizikově a likviditně očištěných výnosností j e d n o t l i v ý c h o b o r ů . Z t o h o v yp l ý v á , ž e m í r u b yt o v é v ý s t a v b y ovlivňuje
kromě
změn
samotné
výnosnosti
(ať
už
z prodeje
p o s t a v e n ý c h b yt ů n e b o j e j i c h p r o n á j m u ) t a k é z m ě n a l i k v i d i t y a rizikovosti tohoto oboru a také změny výnosnosti, likvidity a rizikovosti v ostatních oborech, kam se dají investovat finanční p r o s t ř e d k y. 45 C o s e t ý č e d l o u h o d o b ý c h t r e n d ů , p a k j e z ř e j m é , a t r a k t i v n o s t i n v e s t o v á n í d o b yt o v é h o s e k t o r u v e V e l k é B r i t á n i i
45
Na v ýz n a m v li v u z mě n p o u ka z uj e nap ř . B al c hi n ( 1 9 8 5 , str . 9 2 ) , B a lc h i n ( 1 9 9 6 , str . 2 2 6 )
neb o Ro b i n so n ( 1 9 7 9 , s tr . 9 0 ) . B a lc hi n ( 1 9 9 6 , str . 2 2 6 ) d ál e d o p l ň uj e zl at ý tr o j ú hel n í k v ýn o s no st – l i k vid ita – r izi ko vo st o nár o č no st star á ní se o i n ve s ti ci. Nár o č no s t p éče se v ša k p o d l e mé ho n ázo r u d á zahr no u t d o ná k lad ů na i n ve s tic i ( ne mu s í se j ed na t j en o p ř í m ý f i na nč n í v ýd aj , ale r o v ně ž o i mp uto va n ý, p lac en ý so b ě sa mé mu ) , ta k že se p a k p r o mí t n e p ř í mo d o v ýn o s no st i, č í mž mů že me z ů s ta t u kl a si c ké ho z la té ho tr o j ú h el ní k u i n ve s to vá n í.
65
k l e s á a s t í m s o u v i s í p o k l e s n a b í d k y b yt ů a p e r i o d i c k y s e o b j e v u j í c í stížnosti
na
b yt ů
nedostatek
při
stažení
se
státu
z podpory
v ý s t a v b y. D ů v o d e m j e n e j e n v ý v o j v b yt o v é m s e k t o r u , a l e i v ý v o j konkurenčních samotnou
investičních
výnosnost
m o ž n o s t í . 46
investic
ovlivňována
b yt o v o u
dominantním
r ys e m
do
politikou b yt o v é
Ponechme
b yt o v é h o v obou
politiky
již
sektoru
směrech
regulace
stranou –
ta
je
(pokud
je
nájemného,
tak
v negativním směru). Z pohledu složky rizikovosti a likvidity se s t a l b yt o v ý s e k t o r z i n v e s t i č n í h o h l e d i s k a o p r o t i k o n k u r e n č n í m investicím
na
finančních
trzích
méně
výhodný
–
likvidita
v b yt o v é m s e k t o r u j e o b e c n ě n í z k á a t r a n s a k č n í n á k l a d y o b e c n ě v ys o k é , v e s r o v n á n í s m o ž n o s t m i , k t e r é n a b í z í v e l m i d yn a m i c k y s e r o z v í j e j í c í t r h . L i k v i d i t u v o b l a s t i b yd l e n í p a k s t á t d á l e n ě k t e r ý m i zásahy omezuje (např. ochrana nájemníků). S tím souvisí i faktor rizikovosti – vzhledem k tomu, k jakým změnám v bytové politice docházelo (např. co se regulace nájemného týče), dá se mluvit o v ys o k é
rizikovosti
vzhledem
k možným
budoucím
politickým
c yk l ů m . P ř i t o m n á v r a t n o s t i n v e s t i c e d o v ý s t a v b y b yt ů u r č e n ý m k soukromému pronajímání je relativně dlouhá (v řádu až desítek l e t ) . I k d yb y n a p ř . v s o u č a s n é d o b ě e x i s t o v a l o z c e l a l i b e r á l n í prostředí s plně deregulovanými nájmy, což by slibovalo návratnost řekněme
v horizontu
20
let,
přesto
by
se
mohlo
jevit
jako
výhodnější investovat na finančním (kapitálovém) trhu do produktu s v yš š í n á v r a t n o s t í ( n a p ř . 2 5 l e t ) , p r o t o ž e r i z i k o , ž e s t á t b ě h e m 2 0 46
B alc h i n ( 1 9 8 5 , s tr . 9 4 ) u v ád í, že i n ve sto v á ní d o b yto vé ho s e kto r u s e p o s t up ně s talo
ne v ýh o d n é ve sr o v n á ní s o st at ní mi i n ve st ic e mi p o v še c h str á n kác h : ní z ká l i k vid ita, v yso k é r izi ko , v ys o ká d o b a n ávr at no st i, mn o ho e n er gi e na p éč i o i n ve s ti ci. Hr ub é v ýn o s y ze so u kr o mé ho náj e mn é ho p ř i to m p o d le něj d o sa ho va l y v me tr o p o l i L o nd ýn ě ma x i má l ně 2 ,7 5 %, p o o č i ště n í o n u tn é r ei n v es ti ce d o úd r žb y a o d ečt e ní d a n í z í s ká vá me či st é v ýn o s y ve v ýš i p o u h é ho 1 %. B alc h i n ( 1 9 8 5 , s tr . 9 4 ) d ále u vád í, ž e p o k ud b y náj e mn é mělo b ýt ko n k ur e n ce sc ho p n é ve s r o v ná n í s j i n ý mi i n ve s ti čn í mi o b o r y, mu s e lo b y b ýt „ner ea li st ic k y v ys o ké “.
66
let změní svou bytovou politiku (např. o zavedení regulace, čímž by
se
návratnost
patřičně
prodloužila)
je
v yš š í
než
pravděpodobnost, že stát určitou regulací finančních trhů výrazně p r o d l o u ž í n á v r a t n o s t i n v e s t i c n a f i n a n č n í c h t r z í c h . 47
48
Dodávám
p ř i t o m , ž e n a f i n a n č n í m ( k a p i t á l o v é m ) t r h u s e m ů ž e o b v yk l e investor
své
investice
relativně
r yc h l e
zbavit,
pokud
by
se
d o m n í v a l , ž e j i n ý o b o r n a b í z í v yš š í z h o d n o c e n í ( k r a t š í n á v r a t n o s t ) . N a o p a k v b yt o v é m s e k t o r u j e t o p r o b l é m , p r o t o ž e p ř i z a v e d e n í r e g u l a c e ( n a p ř . r e g u l a c e n á j m ů ) b ý v á t a t o p r v o t n í r e g u l a c e o b v yk l e doprovázena
regulacemi
dalšími
(omezující
obvykle
vlastnická
p r á v a p r o n a j í m a t e l e a p o d . ) . Z a c h yť m e v z t a h m í r y v ý n o s u , r i z i k a a l i k v i d i t y r o v n i c í v y j a d ř u j í c í p o d m í n k u r o v n o v á h y: Rovnice 6
ni = σ - l + c kde ni je výnosová míra, σ riziko, l likvidita a c určitá konstanta. D yn a m i c k ý v ý v o j f i n a n č n í c h a k a p i t á l o v ý c h t r h ů o d p o č á t k u 2 0 . s t o l e t í z v ý š i l l i k v i d i t u ( l ) ( t j . p ř i s t e j n é m r i z i k u j e v yš š í likvidita – postačuje nižší výnos). Státní regulace, které jsou 47
Nap ř . b ě h e m l et 1 9 4 5 – 1 9 6 5 d o šlo ve VB , j a k b yl o p o p s á no , k ve l mi v ýr a z n ý m z mě n á m
b yt o vé p o l iti k y, p o d le to h o , zd a vl ád la ko nz e r va ti v n í neb o lab o u r i st i ck á v lád a . Fa k to r r izi k a v b yto v é o b la s ti mo h l v p o s led n í d o b ě ve sr o v ná n í s t í mto o b d o b í m p o ně k ud kl e s no ut, vz h led e m k to mu , ž e nej e n ve VB , a l e i j ind e ve v ysp ěl é m s vě tě j s me s věd k y p o st up n é ho sb l ižo vá n í str a nic k ýc h p r o gr a mů ( b líž e ní s e k med i á no vé mu v o l iči ) – v iz vz n i k y c atc h - al l p ar t y o d 7 0 . le t. 48
B alc h i n ( 1 9 8 5 , str . 1 1 4 ) v ys v ě t l uj e p o kr a čuj í cí tr e nd p r o d ej e b yt ů d o o so b n í ho
vl a st n ict v í na ú ko r p r o naj í má n í p o d er e g u lač n íc h z á ko nec h z 8 0 . l et p r áv ě mi mo j i né o b avo u náj e mc ů z mo ž n ého o d vo l á ní zá ko n ů z r o k u 1 9 8 0 . I n v es ti ce z tr žeb z p r o d ej e b yt ů d o j in ýc h a kt i v s e zd á l y b ýt b ezp eč něj š í. Ro v ně ž Ro b i n so n ( 1 9 7 9 , str . 8 8 ) up o zo r ň uj e n a fa k t, ž e v l et ec h, kd y no vé b yd le n í j e v ně r eg u la ce náj mů , mě la b y b ýt teo r et ic k y st i mu lo v á na no v á v ýs ta vb a , p r o to že n ed o s ta te k z r e g u lo va né ho tr h u se ko n ce nt r uj e d o se k to r u no v ýc h b yt ů , k d e j so u p a k v yš š í t r ž ní náj my, ne ž kd yb y b yl a tr ž ní úr o ve ň b e z r eg u la cí. T o , že se to mu ta k ( na p ř í k lad u V el k é B r itá n ie) ned ělo , p ř ip i s uj e Ro b i n so n p r á vě vl i v u o b a v z mo ž né ho r o zš íř e ní r e g u lac í v b ud o u cno s ti.
67
v s e k t o r u b yd l e n í v ys o k é , n a o p a k z v yš u j í n a t r h u s b yt y r i z i k o v o u s l o ž k u ( σ ) a s n i ž u j í l i k v i d i t u ( l ) , p ř i č e m ž o b v yk l e n e n e c h a j í t yt o změny
kompenzovat
odpovídajícím
růstem
výnosnosti,
aby
r o v n o v á h a b yl a z a c h o v á n a . Z t o h o p a k v yp l ý v á o d l i v s o u k r o m ý c h i n v e s t i c d o j i n ý c h o b l a s t í n e ž j e b yt o v ý s e k t o r . T o h o b yl a V B v minulém století svědkem.
Dá se tedy předpokládat, že tržní rovnováha se ustanoví na t a k o v é ú r o v n i , k d y j e v ý n o s n o s t z n á j e m n é h o v yš š í n e ž u o s t a t n í c h s e k t o r e c h p r á v ě z d ů v o d u v yš š í h o r i z i k a a n i ž š í l i k v i d i t y v s e k t o r u nájmů. Relevantní pro tržní rovnováhu je výnosnost očištěná o vliv l i k v i d i t y a r i z i k a – a b y s e p o o č i š t ě n í o ( v yš š í ) r i z i k o a ( n i ž š í ) likviditu dostal sektor nájmů na stejnou výnosnost jako další s e k t o r y, k a m s e d á i n v e s t o v a t , m u s í b ý t l o g i c k y s a m o t n á v ý n o s n o s t v yš š í . N ě k t e ř í a u t o ř i i d e n t i f i k u j í j e š t ě d a l š í v l i v y, k t e r é p ů s o b i l y t a k , ž e s e s e k t o r n á j e m n í h o b yd l e n í v e V B z m e n š o v a l , p ř i č e m ž t yt o vlivy nemusí být spojeny s regulací, resp. nabídkovou stranou trhu. Robinson
(1979,
nájemním
b yd l e n í
str.
90)
např.
z důvodů
zmiňuje
všeobecného
pokles
poptávky
dlouhodobého
po
růstu
příjmů, který tlačí lidi vzhledem k lepšímu společenskému statusu k v l a s t n í m u b yd l e n í ( n e b o l i ř e č í m i k r o e k o n o m i e , n á j e m n í b yd l e n í se jeví jako méněcenný statek).
Z v a ž m e n yn í c e l k o v ý d o p a d p o l i t i k a p o u k a ž m e n a s o u v i s l o s t i s v ý š e p o p s a n ý m v ý v o j e m b yt o v é h o s e k t o r u v e V e l k é B r i t á n i i . B yt o v é p o l i t i k y, k t e r é j s o u v ý š e v yč l e n ě n y d o j e d n o t l i v ý c h bodů s popisem jejich efektů, přirozeně neexistovaly každá jedna v jeden čas, naopak se jejich vliv v daném období kombinoval. N a v í c j e j i c h s í l a b yl a r ů z n á . D o m i n a n t n í c h a r a k t e r i s t i k o u , k t e r á b yt o v ý s e k t o r v e V e l k é B r i t á n i i n e j v í c e o v l i v n i l a , b y l a n a p r v n í m 68
místě právě regulace nájemného, která působila na pokles podílu n á j e m n é h o b yd l e n í ( d e f a c t o s e j e d n a l o o v y m i z e n í t o h o t o s e k t o r u ) . K o n z e r v a t i v n í v l á d y, k t e r é p r e f e r o v a l y t r a d i č n ě b yd l e n í v o s o b n í m vlastnictví,
paradoxně
se
svým
tlakem
uvolnění
na
regulace
z a s l o u ž i l i o t o , a b y s m r š ť o v á n í s o u k r o m é h o n á j e m n í h o s e k t o r u b yl o pomalejší.
Labouristické
i
konzervativní
vlády
se
pokoušely
o v l i v n i t b yt o v ý s e k t o r p o s v é m – l a b o u r i s t é v p r v n í c h p o v á l e č n ý c h letech
veřejnou
výstavbou,
konzervativci
podporou
soukromé
b yt o v é v ý s t a v b y z e j m é n a p r o o s o b n í b yd l e n í . P r o b l é m p ř i t o m t o p ř í s t u p u s p o č í v a l v t o m , ž e s e k t o r n á j e m n í h o b yd l e n í b yl o d s o u z e n ke stagnaci: veřejný nájemní sektor je z hlediska státu nákladnou z á l e ž i t o s t í ( d í k y n í z k ý m v yb í r a n ý m n á j m ů m ) a t ě ž k o m ů ž e h r á t dlouhodobě významnou roli – dříve nebo později se ho stát v rámci úsporných fiskálních opatření zbaví (jde jen o okamžik přesunu p o l i t i c k é h o k yv a d l a v k o m b i n a c i s r o z p o č t o v ý m t l a k e m ) . S o u k r o m ý n á j e m n í s e k t o r p a k n e s l i b o v a l ( i p ř e s p o d p o r u b yt o v é v ý s t a v b y) dostatečnou rentabilitu – příjmové položky nemohly konkurovat d a l š í m o d v ě t v í m . U r č i t á n e k o n c e p č n o s t b yt o v é p o l i t i k y ( n e j d ř í v masová veřejná výstavba, pak masová privatizace) má podle mého n á z o r u t a k é n e g a t i v n í d o p a d y: s t á t v yv o l á v á p o h yb y , k t e r é m a j í s v é náklady v podobě nejistot a rizika. Koncepční problém zůstává v t o m , ž e p o k u d s e s t á t p o k o u š í u d ě l a t b yd l e n í d o s t u p n ý m ( t e d y snížit jeho cenu – a to se netýká jen přímé regulace nájemného, ale i veřejné výstavby, která je pak pod tržní cenou a zřejmě i pod náklady prodávána), soukromý sektor ztratí o investování v tomto oboru
zájem.
Pokud
se
b yt o v é
politiky
ve
Velkém
Británii
pokoušely soukromý nájemní sektor oživit (o což podle Balchina ( 1 9 9 6 , s t r . 1 5 3 ) u s i l o v a l y. b y ť t o z u v e d e n é h o h i s t o r i c k é h o e x k u r z u n e n í p a t r n é ) , p a k b yl y n e ú s p ě š n é , p r o t o ž e s e n i k d o n e o d v á ž i l a ž d o
69
druhé poloviny 80. let řešit hlavní příčinu problémů soukromého n á j e m n é h o s e k t o r u , t e d y p ř í l i š v ys o k o u r e g u l a c i n á j m ů . 49 C o s e t ý č e veřejného sektoru, veřejného investice mají z fiskálních důvodů velmi omezené pole působnosti a mohou těžko soukromý sektor zcela
suplovat
(nehledě
nutně
na
nižší
efektivnost,
která
je
v případě veřejného vlastnictví smutným a obecným empirickým faktem). Z á v i s l o s t b yt o v é v ý s t a v b y n a s t á t n í p o d p o ř e j e v p ř í p a d ě existence
různých
regulací
b yt o v é h o
sektoru
na
jednu
stranu
zřejmá, na druhou stranu nebezpečná. Z hlediska institucionálního se
v yt v á ř í
z v yk
(precedens),
že
stát
musí
b yt o v o u
výstavbu
podporovat, že je na to nějaký nárok a že bez státu to prostě nejde. Z m ě n a p o l i t i k y ( k t e r á m ů ž e b ý t v y n u c e n a r ů z n ý m i v n ě j š í m i v l i v y, a ť u ž p o l i t i c k ý m i , n e b o e k o n o m i c k ý m i ) p a k m ů ž e m í t n a b yt o v o u výstavbu velmi negativní důsledky. Na toto nebezpečí poukazuje např. i Balchin (1996, str. 234) – v největším rozsahu se projevila závislost na státní podpoře v bývalém socialistickém bloku, kde na p o č á t k u 9 0 . l e t b yt o v á v ý s t a v b a t é m ě ř z k o l a b o v a l a . C o s e t ý č e Velké Británie, zkušenost je podle mého názoru podobná – poté, co v ý s t a v b a b yt ů p ř e s t a l a b ý t p o r o c e 1 9 8 9 z á l e ž i t o s t í l o k á l n í c h a u t o r i t a l e b yt o v ý c h a s o c i a c í ( b e z v e ř e j n ý c h g a r a n c í a d o t a c í ) , došlo k vážným problémům v tempu výstavby a obecně problémům v d o s t u p n o s t i l e v n é h o b yd l e n í ( B a l c h i n , 1 9 9 6 , s t r . 1 6 1 m l u v í o dramatickém nárůstu počtu bezdomovců do roku 1991). P o k u d t e d y m l u v í m e o p r o b l é m e c h b yt o v é h o s e k t o r u v e V B (zejména co se týče nájemného sektoru), pak dlouhodobá zkušenost p o u k a z u j e n a t o , ž e h l a v n í p ř í č i n a p r o b l é m ů b yl a p o l i t i k a r e g u l a c e nájmů, jejíž dopady nedokázala vláda svými dalšími politikami
49
B alc h i n ( 1 9 9 6 , str . 1 5 3 ) p o u kaz uj e n a to , že r e g ul ace náj e mn é h o b yl a ve V el ké B r i tá n ii
d el ší a r i g id něj š í ne ž kd eko li v j i nd e v E U s v ýj i mk o u Šp a n ěl s ka.
70
k o m p e n z o v a t t a k , a b y d o c h á z e l o k d yn a m i c k é m u r o z v o j i t o h o t o sektoru co se kvantity i kvality týče. V ě n u j m e s e n yn í s i t u a c i r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o v Č R . C í l e m této části bude zejména poukázat na důsledky regulace nájmů na empirických datech za ČR v současné době.
71
3. Regulo vané nájemné v ČR Tato kapitola
poslední dodává
část
přehled
tvořena
je
vývoje
dvěma
regulace
kapitolami.
První
v ČR
nájemného
od
počátku 90. let. Druhá kapitola je vysoce empirická a je v podstatě c í l e m c e l é h o z k o u m á n í – v e v yb r a n ý c h o b l a s t e c h s e n a r e a l i t ě Č R p o d l e d o s t u p n ý c h d a t p o k o u š í o v ě ř i t v yb r a n é t e z e , k t e r é b yl y d ř í v e zmíněny v teoretické části.
3.1. Chronologie regulovaného nájemného v 90. letech 20. století 3.1.1
Vývoj regulace v 90. letech Pro zahraničního pozorovatele může být zajímavý fakt, že
v Č R n e p r o b ě h l a v o b l a s t i b yt o v é h o s e k t o r u š o k o v á t e r a p i e , k t e r á by spočívala v rychlé deregulaci nájemného na čistě tržní úroveň. Nicméně k postupné deregulaci od počátku 90. let. docházelo. V ý c h o z í m b o d e m b yl r o k 1 9 9 3 , k t e r ý p ř i n e s l v yh l á š k u M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . o n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í s l u ž e b p o s k yt o v a n ý c h s užíváním stanovila
b yt u .
V yh l á š k a
mechanismus
upravovala
určení
regulaci
maximálního
nájemného
nájemného
–
(včetně
p o d r o b n é h o r o z č l e n ě n í b yt ů d o k a t e g o r i í p r o u r č e n í n á j e m n é h o ) . V yh l á š k a
z dílny
Kočárníkova
ministerstva
zavedla
dualismus
n á j e m n í h o s e k t o r u : n o v é b yt y ( k o l a u d o v a n é p o č e r v n u 1 9 9 3 a b yt y s novými nájemními smlouvami) pod její gesci nespadaly (důvodem b yl a
popsaná
zahraniční
zkušenost
s nedostačující
soukromou
výstavbou v případě celoplošné regulace). Regulace nájemného z a v e d e n á t o u t o v yh l á š k o u s e d á p o v a ž o v a t z a „ r e g u l a c i p r v n í generace“ (terminologie podle Poláková a kol. (2006)) – šlo o regulaci bez zohlednění např. zvláštní lokality apod. Maximálním 72
základním nájemným se zabýval paragraf 5 o dvou odstavcích, k t e r ý s t a n o v i l , ž e m a x i m á l n í n á j e m n é z a b yt j e s o u č i n e m r o z l o h y b yt u k r á t m a x i m á l n í m e t r o v á c e n a b yt u p o d l e p ř í s l u š n é k a t e g o r i e . M a x i m á l n í z á k l a d n í n á j e m n é m o h l o b ý t n a v ý š e n o p o d l e v yb a v e n í b yt u , p ř i č e m ž b y l o o p ě t p ř e s n ě r o z e p s á n o , o k o l i k K č m ů ž e b ý t základní
nájemné
zvýšeno
podle
jednotlivého
v yb a v e n í
(do
s t a n o v e n é d o b y ž i v o t n o s t i v yb a v e n í ) . P r o z a j í m a v o s t z d e u v á d í m konkrétní hodnoty nájemného:
Tabulka 2: Kategorie bytu pro určení maximálního nájemného podle vyhlášky MF 176/1993 Sb.
Kategorie
Popis kategorie
základní cena za 1m2
b yt u I.
příslušenství,
základní
6 Kč
v š e c h n y o b yt n é m í s t n o s t i m a j í Ú T II.
bez
ÚT
a
příslušenstvím
se
4,50 Kč
základním
nebo
s ÚT
částečným
a
základním
příslušenstvím III.
bez
ÚT
příslušenstvím
a nebo
s částečným s ÚT
a
3,50 Kč
bez
základního příslušenství IV.
bez
ÚT
a
bez
2,50 Kč
základního
příslušenství Pozn.: pod základní m příslušenstvím se rozumí koupelna / sprchový kout a WC Pramen: Vyhláška MF 176/1993 Sb.
Tabulka 3: Příplatek k základnímu nájemnému podle vybavení podle vyhlášky MF 176/1993 Sb.
T yp v yb a v e n í
Roční opotřebení %
Životnost v rocích
Maximální navýšení základního nájemného
73
sporák,
6,6
15
10 Kč
k u c h yň s k á
5
20
10 Kč
vestavěná
5
20
5 Kč
elektrický
10
10
5 Kč
10
10
5 Kč
5
20
5 Kč
12,5
8
5 Kč
vařič
linka
skříň
boiler průtokový ohřívač vody jednotlivý zdroj
tepla
k
v yt á p ě n í měřící
a
regulační zařízení
pro
energii a vodu Pramen: Vyhláška MF 176/1993 Sb.
Měsíční
běžného
cena
panelového
b yt u
s regulovaným
nájemným (1. kategorie o 78 m2) tak činila cca 510 Kč. Průměrné regulované nájemné v roce 1994 za celou ČR (rok účinnosti dané v yh l á š k y) č i n i l o 3 7 5 K č , c o ž t v o ř i l o c c a 5 , 4 % p r ů m ě r n é h r u b é měsíční mzdy nebo 3,9 % čistých měsíčních peněžních příjmů průměrné domácnosti (výpočet na základě dat MMR (1999), MPSV ( 2 0 0 5 ) , Č S Ú ) . M i m o c h o d e m v yh l á š k a v s o b ě n e m ě l a z a č l e n ě n ý mechanismus pro valorizaci regulovaného nájemného. Způsob
regulace
nájemného
b yl
podle
uvedené
v yh l á š k y
1 7 6 / 1 9 9 3 S b . v e l m i p r o b l e m a t i c k ý ( k d yž o h l é d n e m e o d t o h o , ž e regulace k velmi
nájemného hrubému
je
problematická
pravidlu
docházelo
74
jako
taková).
v některých
Vzhledem
lukrativních
l o k a l i t á c h ( n a p ř . c e n t r u m P r a h y) k n e u v ě ř i t e l n ý m d e f o r m a c í m . V m é n ě l u k r a t i v n í c h l o k a l i t á c h b yl y d e f o r m a c e n i ž š í , n i c m é n ě s t á l e p a t r n é . R e g u l o v a n é n á j e m n é n e d o s á h l o h yp o t e t i c k é v ý š e t r ž n í h o nájemného nikde. Nejkřiklavější deformace se pokoušela omezit n o v e l a v yh l á š k y ( M F 3 0 / 1 9 9 5 S b . ) , k t e r á p o s u n o v a l a m e c h a n i s m u s výpočtu maximálního nájemného směrem k regulaci druhé generace. Regulované nájemné mělo růst podle rovnice Rovnice 7 Nt + 1 = N t ⋅ Ki ⋅ Kv ⋅ K r
kde
N
je
nájemné,
Ki
růstu
koeficient
podle
inflace
z předchozího roku, Kv koeficient růstu podle velikosti obce a Kr rozhodovací
koeficient
v l á d y.
zaváděl
Kv
diferencovanost
nájemného podle velikosti obce, Kr otevíral možnost ministerstvu f i n a n c í p r o ú p r a v u r ů s t u n á j e m n é h o ( t o h o t o k o e f i c i e n t u n e b yl o v yu ž i t o ) . K v b yl k o n s t r u o v á n j a k o m a x i m á l n í h o d n o t a . O b c e p a k stanovily
koeficient
v yh l á š e n ý m
Kv
obecní
(pokud
v yh l á š k o u
obce
v rozmezí
nestanovily
mezi
koeficient,
1,00
a
platila
maximální výše). Závislost koeficientu na velikosti obce měla slaďovat strukturu regulovaných nájmů s tržní strukturou – existuje p o z i t i v n í k o r e l a c e m e z i v ý š í n á j m u ( t e d y a t r a k t i v n o s t í l o k a l i t y) a v e l i k o s t í o b c e . P r o s t o r p r o k o r e k c e z e s t r a n y o b c e b yl p o n e c h á n z toho důvodu, že některé obce mohou být méně atraktivní než jiné s t e j n ě v e l i k é o b c e . S m ys l e m b y l o t o , a b y r e g u l o v a n é n á j e m n é mohlo odpovídat místním poměrům. Problém však zůstával v tom, že regulované nájemné obecně stále zůstávalo hluboko pod úrovní tržního
nájemného
a
b yl o
zřejmé,
že
při
takto
nastaveném
m e c h a n i s m u j e š t ě d l o u h o z ů s t a n e . P o j e m m í s t n ě o b v yk l é n á j e m n é se proto podle mého názoru na takto stanovené regulované nájemné příliš nehodí. Pro zajímavost opět uvádím Kv podle velikostí obcí: Tabulka 4: K v podle velikostí obcí podle vyhlášky MF 30/1995 Sb.
Velikost obce
Koeficient Kv 75
Praha
1,19
od 100 000 ob.
1,15
50 000 – 99 999
1,11
10 000 – 49 999
1,08
0 – 9 999
1,06
Pozn.: Pr o Pr ahu byl K v z měněn vyhláškou 86/1997 Sb. na 1,67 a pro obce nad 100000 obyvatel na 1,35 (pro období 1.7.1997-30.6.1998) a nadál e pro Prahu 1,30. Pramen: vyhláška MF 30/1995 Sb., 274/1995 Sb., 86/1997 Sb.
P o k u d b y n á j e m n é v p r a ž s k é m b yt ě ( 7 8 m 2 , 3 + 1 , 1 . k a t e g o r i e ) činilo roku 1994 510 Kč, pak nájemné mohlo za rok vzrůst na 510 * 1,10*1,19*1,00 = 670 Kč. Průměrné regulované nájemné rostlo v l e t e c h ú č i n n o s t i v yh l á š k y o 2 3 % ( 1 9 9 5 ) , d á l e 2 3 % ( 1 9 9 6 ) , 4 9 % (1997) a 25% (1998). Průměrné regulované nájemné za celou ČR tak činilo v roce 1998 1082 Kč (MMR, (1999)).
3.1.2
Poznámka ke srovnání situace VB v 80. letech a v ČR v 90. letech Z d e s e n a s k ý t á o t á z k a s r o v n á n í b yt o v ý c h p o l i t i k d v o u p o l i t i k ů
–
premiérů,
kteří by k sobě
Thatcherové a
V.
Klause.
měli mít názorově blízko
Situace
v obou zemích co
se
–
M. týče
p o s t a v e n í n á j e m n í k ů b yl a v e l m i o d l i š n á . V e V B d o š l o v 8 0 . l e t e c h k tak radikálnímu zhoršení postavení nájemníků, v ČR nikoliv. Jak s e d á v ys v ě t l i t , ž e v e V B b yl o t a k o v é z h o r š e n í p o s t a v e n í n á j e m n í k ů možné? Proč nenastalo oproti tomu v ČR? Za prvé, ve Velké Británii nebyly zájmy nájemníků silně organizovány (Lundquist, 1992, str. 39)– netvořily tak vlivnou p o l i t i c k o u l o b b y, j a k o j e v Č R S d r u ž e n í n a o c h r a n u n á j e m n í k ů (jehož předseda S. Křeček je 10 let zároveň aktivním poslancem v této oblasti – v letech 1998 – 2006 členem podvýboru pro b yt o v o u p o l i t i k u ) . Z a d r u h é , v l i v m á i p o l i t i c k é n a s t a v e n í s ys t é m u , konkrétněji britský premiérský systém v kombinaci s většinovým 76
volebním
systémem,
kde
vládnoucí
premiér
mívá
o b v yk l e
pohodlnou většinu k prosazení svých kroků, bez stálé obavy o r o z p a d k o a l i č n í v l á d y. V této souvislosti nemůžu nezmínit problematiku politického působení V. Klause. V. Klaus se opakovaně ve svých mnohých č l á n c í c h h l á s í k o d k a z u M . T h a t c h e r o v é . B yt o v á p o l i t i k a j e h o v l á d d o r o k u 1 9 9 8 v š a k n e b yl a r o z h o d n ě t a k r a d i k á l n í , j a k o b yt o v á politika M. Thatcherové. Mnozí liberálové Klause kritizují, že za jeho vlád nedošlo k deregulaci nájemného. To pak přispělo ke v z n i k u p o d o b n ý c h p r o v o k a t i v n í c h t v r z e n í , j a k o ž e K l a u s b yl n a š i m nejpravicovějším sociálně demokratickým premiérem. Není sporu o tom,
že
regulace
nájemního
sektoru
neodpovídá
příliš
duchu
l i b e r á l n í ( p r o - t r ž n í ) r é t o r i k y, k t e r á o p a k o v a n ě a č a s t o r a d i k á l n ě zaznívá z Klausových článků. Je však složitou otázkou, nakolik z tohoto
rozporu
lze
vinit
V.
Klause.
Pokud
existují
nějaké
nesrovnalosti mezi Klausovou rétorikou a praxí jeho vlád (v u r č i t ý c h o b l a s t e c h t yt o n e s r o v n a l o s t i o p r a v d u e x i s t u j í , j a k u k a z u j i ve svém 250ti stánkovém pojednání o srovnání Klausovy teorie a praxe – viz Adamec (2006)), je nutno zvážit, co si Klaus mohl dovolit a co mohl dokázat (co chtěl a co mohl). Mimochodem, právě na velmi omezenou politickou sílu si ve svých článcích ještě z dob premiérování Klaus také opakovaně stěžuje. Je samozřejmě pravda,
že
politické
prostředí
poměrného
volebního
s ys t é m u ,
m u l t i p a r t i s m u 50 a k o a l i č n í c h v l á d j e z h l e d i s k a p r o s a z e n í m yš l e n e k premiéra omezující, na druhou stranu černobílá rétorika a šedá p r a x e s n i ž u j e p o d l e m é h o n á z o r u d ů v ě r yh o d n o s t p o l i t i k a . K l a u s
50
Z á měr n ě nep o už í vá m u těc h to d vo u p o j mů fr áz i „s t í m sp o j e n ý m“. J a k u ka z uj e r o z sá h l á
p o lito lo gi c ká li ter a t ur a ( zej mé na v iz Sar to r i ( 2 0 0 5 ) ) , sp o j e n í me zi vo l eb n í m a s tr a n ic k ý m s ys té me m ne n í ta k j e d no d uc h é, ab y se nap ř . d alo t vr d it , že j ed no ko lo v ý r el at i v ně vě t ši no v ý vo leb n í s ys t é m ( b r i t s ké ho t yp u) ve d e k b ip a r t is mu , kd ež t o p o měr n ý s ys té m k mu l t ip ar ti s mu – v iz Sa r to r i ho zá ko n y.
77
mohl více prostoru ve svých článcích věnovat problematice, proč v konkrétních oblastech neodpovídá česká realita (na prvním místě regulace nájmů) jeho obecně pro-tržním textům a v co v těchto oblastech konkrétně činí on pro to, aby došlo ke změně. Vzhledem k tomu, že se takovým rozborům příliš nevěnoval, mohou vznikat podezření, že mu např. tehdejší stav regulovaného nájemného v yh o v o v a l z m a k r o e k o n o m i c k é h o p o h l e d u – j e d n a k t l u m e n ý r ů s t n á j e m n é h o b r z d i l i n f l a c i ( v p o r o v n á n í s e s i t u a c í , k d y b y b yl y n á j m y r yc h l e d e r e g u l o v á n y) , j e j í ž z k r o c e n í b yl o v p r v n í p o l o v i n ě 9 0 . l e t problémem.
Jednak
potom
šetřeny
b yl y
prostředky
státního
rozpočtu – při deregulaci by vznikaly požadavky na růst sociálních d á v e k ( p ř í s p ě v k y n a b yd l e n í ) , p ř i č e m ž K l a u s s i v e l m i z a k l á d a l n a t o m , a b y s t á t n í r o z p o č e t n e u p a d a l d o d e f i c i t ů – s ys t e m a t i c k é ú s i l í o d e r e g u l a c i n á j m ů b y j e h o v l á d u z ř e j m ě s t á l o b u ď v yr o v n a n o s t státního rozpočtu, nebo nějaké to procento politické podpory. Každopádně, ke konci Klausova premiérování (a bohužel i dále) platilo
konstatování,
že
dosavadní
b yt o v á
politika
b yl a
jen
odsouvání problémů do budoucna, buď z nedostatku odvahy nebo v ů l e . 51 Problém politické nepopularity reformních kroků v oblasti b yt o v é p o l i t i k y j e f a k t o r , k t e r ý h r a j e t a k é v ý z n a m n o u r o l i . N e n í žádným tajemstvím, že česká společnost není příliš nakloněna liberálnímu
tržnímu
prostředí
bez
státních
regulací.
I
voliči
pravicových stran preferují existenci státních zásahů v ekonomice, t r h b yd l e n í z t o h o s a m o z ř e j m ě n e v yj í m a j e . Z p r ů z k u m u p o s t o j ů s p o l e č n o s t i v ů č i s t á t n í m z á s a h ů v o b l a s t i t r h u s b yt y z o b d o b í s p o r ů vlády
o
regulované
nájemné
s Ústavním
soudem
(2000-2002)
v yp l ý v á , ž e j e n š e s t i n a o b yv a t e l s e d o m n í v á , ž e b y s t á t m ě l regulovat
51
trh
s b yd l e n í m
méně
než
P ar a fr ázo v á no p o d l e K u b a ( 2 0 0 1 , str . 1 9 )
78
v tehdejší
době
(včetně
regulovaného nájemného). Stejnou úroveň regulace preferuje asi třetina
o b yv a t e l ,
zatímco
skoro
40%
o b yv a t e l
by
preferovalo
r e g u l a c e j e š t ě v yš š í ( z b yl á č á s t n e o d p o v ě d ě l a ) . 52
3.1.3
Poznámka
k
problému
Path
Dependency
–
vytvoření zvyků a vstupní situace do 90. let V ý š e b yl o z m í n ě n o , ž e a č s e v p r v n í p o l o v i n ě 9 0 . l e t č e l n í vládní představitelé hlásili k šokové metodě transformace, šoková přechodu
metoda
k neregulovanému
trhu
n e b yl a
z politických
d ů v o d ů a p l i k o v á n a v b yt o v é p o l i t i c e – r e g u l o v a n é n á j e m n é s e t a k dožilo pádu pravo-středové koalice na přelomu let 1997 a 1998. Zachování po tomto datu již bylo opět z politického hlediska pravděpodobnější. K v ys v ě t l e n í , p r o č b yl o z p o l i t i c k é h o h l e d i s k a t a k o b t í ž n é dělat
něco
s regulovanými
institucionální mocně
ekonomický
ovlivňují
politicko
nájmy, pohled
může –
jedním
ekonomické
odpověď
p o s k yt n o u t
z institutů,
p r o c e s y,
jsou
které z v yk y ,
z e j m é n a z a k o ř e n ě n é z v yk y n a s p o t ř e b i t e l s k y ( v o l i č s k y) p ř í j e m n é s t á t n í z á s a h y. P ř i p o h l e d u n a b yt o v o u p o l i t i k u , k t e r á p ř e d c h á z e l a 90. letům (viz Poláková in Poláková a kol., (2006, str. 252-263)), j e j a s n ě p a t r n é , ž e u n á s d l o u h o d o b ě v z n i k a l m ý t u s , ž e b yd l e n í m á b ý t p r o s p o t ř e b i t e l e l e v n o u a d o s t u p n o u v ě c í ( p r á v o n a b yd l e n í – v e smyslu
velmi
nízkých
placených
cen).
Dorovnání
ceny
do
c e l k o v ý c h n á k l a d ů p a k b yl o z á l e ž i t o s t í d a l š í c h s u b j e k t ů , n e ž b yl samotný 52
spotřebitel.
To
si
zřejmě
většina
spotřebitelů
P ř es ná čí sl a p o d l e L u x e ( 2 0 0 2 , s tr . 1 5 4 -1 5 5 ) – o b ec ně k r e g ul aci tr h u s b yt y: r o z ho d n ě
ví ce r e g u lo va t: 1 1 ,4 %, sp í še v íce r e g ulo v at : 2 7 ,4 %, st ej ně r e g ulo v at : 3 2 ,3 %, sp í še mé n ě r eg u lo va t 1 2 ,4 %, r o z ho d ně mé n ě r e g u lo va t: 4 , 3 %, neo d p o věd ělo : 1 2 ,2 %. S a mo t no u v ýš i náj mů b y s i p a k p ř á lo r e g ul o vat j e ště v íce lid í: r o zho d n ě v íc e r e g ulo v at : 2 5 ,0 %, sp í še ví ce r eg u lo va t:
4 8 ,2 %,
sp í še
mé n ě
r e g ulo v at :
1 5 ,8 %,
neo d p o v ěd ělo : 5 ,9 %.
79
r o z ho d n ě
mé ně
r eg u lo va t
5 ,1 %,
n e u v ě d o m o v a l a , k a ž d o p á d n ě d o m n ě n k a , ž e t u m á b ý t b yd l e n í , k t e r é nezatíží příliš rodinný rozpočet, zakořenila postupně v nebezpečný z v yk ,
který
b yl o
v devadesátých
letech
nebezpečné
politicky
v yk o ř e ň o v a t . 53 Podívejme situace
se
v sektoru
konkrétně, b yd l e n í .
jak
před
Podobně
rokem
jako
1989
v dalších
v yp a d a l a oblastech
( d o p r a v a , p o t r a v i n y) , i c e n a b yd l e n í b yl a p o d s v ý m i n á k l a d y, k t e r é b y v t r ž n í m p r o s t ř e d í d o c e n y b y d l e n í v s t u p o v a l y 54 ( s t í m b yl y s p o j e n é o b v yk l é p r o b l é m y t r ž n í n e r o v n o v á h y t y p u č e k á n í n a b yt – b yt y b y l y a d m i n i s t r a t i v n ě p ř i d ě l o v á n y p o d l e p o ř a d n í k ů ) . N á j e m n é ( k r o m ě d r u ž s t e v n í c h d o m ů ) b yl o r o k u 1 9 6 4 s j e d n o c e n o a d o t o v á n o ze státního rozpočtu (výše nájemného nebrala ohled na sociální potřebnost, tj. bohatší rodiny platily stejně jako sociálně slabší). Nájemné
se
v komunálních
bytech
od
roku
1964
příliš
n e n a v yš o v a l o . C o s e t ý č e k o m u n á l n í c h b yt ů , P o l á k o v á i n P o l á k o v á a kol. (2006, str. 255) odhaduje, že v 80. letech nájemné pokrývalo z h r u b a p o l o v i n u c e l k o v ý c h n á k l a d ů n a ú d r ž b u a o p r a v y, a t o j e š t ě m u s í m d o d a t , ž e n á k l a d y n a o p r a v u a ú d r ž b u b yl y n i ž š í , n e ž b y b yl o p o t ř e b a – v ě t š i n a p r o s t ř e d k ů s e v yn a k l á d a l a n a n o v o u r yc h l o u
53
J e zaj í ma v é p o zo r o v at p ř ed s ta v y l id í o to m, co vš ec h no s e p o k r yj e z p l ace n é ho
náj e mn é h o . P o d le v ýz k u mu z r o k u 2 0 0 1 ( vč et ně za hr n ut í l id í s r e g ulo va n ý m n áj e mn ý m) se d r ti vá vě t ši na lid í d o m ní v al a, že náj e mn é p o k r yj e b ěž n ý p r o vo z a úd r žb u d o mu , o něc o ví ce l id í se d o mn í va lo než ned o mn í v a lo , že náj e mn é p o kr yj e na ví c i mo d er n iza ci a r eko n s tr u kc i d o mu , a zhr ub a st ej ně l id í se d o mn í valo j a ko ned o m ní v alo , že náj e mn é p o kr yj e i zi s k p r o naj í ma tel e. Ne cel á p o lo vi n a li d í se p ř i to m d o mn í v á, ž e v ýd aj e na b yd le n í vz h led e m k p ř íj mů m d o má c no st i j so u p ř i měř e n é, d r u há ne cel á p o lo vi na se d o mn í vá , ž e j so u sp íš e neb o r o z ho d n ě v el mi v ys o ké. B lí že v i z L u x ( 2 0 0 2 , s tr . 1 5 8 -1 5 9 ) . 54
J e j asné, ž e v to mto o b d o b í může me ho vo ř it o r e g ulo va n é m náj e mn é m – 1 0 0 %
r eg u lo va n é j so u v šec h n y ad mi n i str at i v ně s ta no ve n é ce n y. Ze zaj í ma v o u ko nzer v at i v ně lad ě no u m yš l e n ko u o h l ed n ě r e g ulo v a né ho náj mu v ned e mo kr a ti c ké s p o leč no st i p ř i c ház í B en eš ( 2 0 0 1 , st r . 1 4 ) – r e g ul ace náj e mn é ho zd e má s vé o p o d st at n ě ní , p r o to že c hr á n í o b ča na p r o t i lib o v ů li st át u, r e sp . j in ýc h v eř ej n ýc h o r gá n ů. P r o t i v eř ej né mo c i j e p o tř eb a o b ča na c h r á ni t r e g u la ce mi mo c i. V tr ž ní sp o leč no st i j e si t uac e o d l i š ná.
80
b yt o v o u v ý s t a v b u . V ý s l e d k e m b yl s t á l e s e h o r š í c í s t a v s t a r š í c h domů. P o d t r ž n í c e n o u v š a k n e b yl o j e n j i ž e x i s t u j í c í b yd l e n í . S t á t z rozpočtu dotoval i novou družstevní i individuální výstavbu, k o m u n á l n í v ý s t a v b a p a k b yl a s t á t e m z c e l a s u b v e n c o v a n á . S t á t n í příspěvky se týkaly i podnikové výstavby (než byla roku 1981 převedena pod (dotovanou) družstevní výstavbu). V ý s l e d k e m t é t o p o l i t i k y b y l o v yt v o ř e n í „ n á r o k o v é h o p r á v a “ a z v yk u n a t o , ž e n á j e m n é j e n í z k é a p ř í p a d n o u z t r á t u p l yn o u c í z ceny pod náklady dorovná případně jiný subjekt. Narozdíl např. od výroby potravin (z důvodů, které popisuje Hayek (1972)) se v s e k t o r u b yd l e n í n a s k ý t a l a m o ž n o s t , j a k d o p l á c e n í z e s t r a n y s t á t u p ř e n é s t n a n ě k o h o j i n é h o n e ž s p o t ř e b i t e l e ( z p o l i t i c k ý c h d ů v o d ů ) . 55 Zatímco
v potravinářském
průmyslu
není
možné,
aby
byly
r e g u l o v á n y c e n y b e z s t á t n í c h d o t a c í , p r o t o ž e v ý r o b c i b y r yc h l e přesměrovali
produkci
do
jiného
průmyslového
odvětví
( d l o u h o d o b á z t r á t o v o s t ) , v s e k t o r u e x i s t u j í c í h o b yd l e n í p ř i d a l š í c h r e s t r i k c í c h t o m o ž n é j e – e x i s t u j í c í b yt j e t r v a l á e n t i t a , k t e r á s e nedá přesunout díky regulaci do jiného sektoru. Stát se tak zbavil 55
Co se t ýč e t vr d o s ti r efo r e m v r ůz n ýc h o b la s tec h so ci ál n íc h d o p ad ů a r ůs t u v ýd aj ů
d o má c no st í, v o b la s ti b yd l e ní r o st l y v ýd aj e n ad p r ů měr n ý m t e mp e m. V tr a ns fo r mač n íc h let ec h 1 9 9 0 -1 9 9 6 vzr o st l y r o č ní v ýd aj e na b yd l en í p r ů měr n é d o mác no s ti ze 2 3 8 5 K č s n a 8 2 9 3 Kč, t ed y o 2 4 8 % ( ce l ko vé či st é p e n ěž n í v yd á ní p r ů měr n é d o má cno s ti v zr o st lo ve st ej né m o b d o b í o 1 4 7 %) . Z r ůs t u v ýd aj ů na b yd l en í se v ša k nej ví ce p r o j ev il r ů s t v ýd aj ů n a ko mu n á l ní sl u žb y ( ÚT , tep l á vo d a, vo d n é s to č n é) – 6 9 8 % ( !) ,a e ner g ie ( +2 1 1 %) . V ýd aj e na náj e mn é v zr o st l y o 1 5 8 %
p ř iče mž s e s e m o d r áží i r yc h lé r ů st y tr ž ní ho náj e mn é h o
( Č SÚ, S tat i st i k y r o d i n n ýc h ú čt ů, v la st n í v ýp o č t y) . R yc h le r o sto u cí v ý d aj e „na b yd l e ní “ b yl y fa k to r e m, k ter ý s v azo val r uce p o li ti k ů m, kt eř í b y j i na k tř eb a b yl i o c ho t n í p ř i kr o č it k r yc h lej ší d er e g u la ci. P r o b lé m sp o č í vá v to m, že lid é ča s to v n í maj í v ýd aj e na b yd le n í j ako ce le k, n i ko l i v p o p o lo ž kác h , a z v yš o va t j iž ta k ve l mi d yn a mi c k y r o sto u cí o b la st v ýd aj ů j e p o l iti c k y v e l mi neb e zp eč n é. Nad up ř ed no s t ňo vá n í m d e r e g ul ace e n er gi í nad d er e g ul ací n áj mů p ř i t r an s fo r ma c i s ko r o v e v š ec h ze mí c h s tř ed ní a v ýc ho d n í E vr o p y se kr it ic k y p o za s ta v uj e L u x ( 2 0 0 2 , str . 4 0 ) , k d yž ml u v í o „n ep o c ho p ite l né p r e f er e n ci p o lit ic k é r ep r eze n tac e. “
81
s v é h o b ř e m e n e a z a k o ř e n ě n ý z v yk n a n í z k é n á j e m n é u b yd l í c í č á s t i p o p u l a c e b yl u s p o k o j e n . S o c i á l n í d o p a d y t r a n s f o r m a c e b yl y n e z b yt n ě t v r d é , p r o t o b yl vítán každý způsob, jak sociální tvrdost mírnit, aniž by státní v ý d a j e n e ú m ě r n ě v z r o s t l y. J e d n o u z m o ž n o s t í b yl p r á v ě s e k t o r b yd l e n í . Z p r a g m a t i c k ý c h d ů v o d ů p r o t o b yl a d e r e g u l a c e n á j e m n é h o v e l m i p o m a l á a n e n í u z a v ř e n o u k a p i t o l o u d o s o u č a s n é d o b y. Samozřejmě, b yt o v o u
mnoho možností, jak stát může
že existuje
politikou
mírnit
sociální
tvrdosti
existujícího
nebo
v yt v á ř e j í c í h o s e t r ž n í h o p r o s t ř e d í ( o p ě t j a k c o s e t ý č e n o v é b yt o v é v ý s t a v b y, t a k e x i s t u j í c í h o n á j e m n í h o b yd l e n í ) . S t í m v š a k j s o u z p r i n c i p u s p o j e n y d v a p r o b l é m y: 1.Vždy vznikne deformace tržních relací. 2. Tuto deformaci musí někdo zaplatit. U všech ostatních forem „mírnění sociálních dopadů“ než u r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o ( n a p ř . d á v k y n a b yd l e n í , v e ř e j n é s o c i á l n í b yd l e n í . . . ) s e s t á t v e v ě t š í n e b o m e n š í m í ř e n a ú h r a d ě o d c h yl e k o čistě tržního vztahu podílí.
3.1.4
P o z n á m k a k d o s t u p n o s t i b yd l e n í v Č R v 9 0 . l e t e c h Regulované
náročné.
nájemné
Problém
mělo
učinit
regulovaného
b yd l e n í
nájemného
je
finančně však
méně spojen
s n a d s p o t ř e b o u b y d l e n í a z v yk y, k t e r é z t o h o k o ř e n í . N ě k t e r é s t u d i e z a b ý v a j í c í s e d o s t u p n o s t í b yd l e n í v Č R v 9 0 . l e t e c h p o u k a z u j í n a t o , ž e f i n a n č n í d o s t u p n o s t b yd l e n í ( h l a v n ě p r o n e j o h r o ž e n ě j š í skupiny
jako
jsou
důchodci)
je
negativně
ovlivněna
hlavně
n a d s p o t ř e b o u b yd l e n í ( v i z L u x , 2 0 0 2 ) . P o k u d s e z a n a l ý z v yl o u č í faktor
nadspotřeby
bydlení,
problém
nedostupnosti
b yd l e n í
se
minimalizuje. Je přitom zajímavé, že podle Luxe (2002) se míra nadspotřeby bydlení v průběhu 90. let nesnížila, přestože náklady
82
n a b yd l e n í r o s t l y ( t j . i p ř e s r ů s t n á k l a d ů n e d o š l o k d o s t a t e č n é racionalizaci). Vysoká míra zatížení příjmů některých domácností v ý d a j i n a b yd l e n í j e s p o j e n á p r á v ě s n a d s p o t ř e b o u b y d l e n í , k t e r á nedostatečně reflektuje měnící se situaci. Tradice nízké mobility a z v yk ů n a n í z k é ž i v o t n í n á k l a d y s p o j e n é s b yd l e n í m j s o u i n s t i t u t y, k t e r é b yt o v o u s i t u a c i v Č R n e g a t i v n ě o v l i v ň o v a l y o o v l i v ň u j í . V ý s l e d k y L u x o v y s t u d i e ( L u x , 2 0 0 2 ) p r o t o v yz n í v a j í t a k , ž e o b e c n ě v n í m a n á n í z k á d o s t u p n o s t b yd l e n í v Č R v 9 0 . l e t e c h j e s p í š e n e ž f i n a n č n í p r o b l é m ( t j . n í z k é p ř í j m y a v ys o k é c e n y) p r o b l é m š p a t n é h o fungování
trhu
s b yt y
a
pokračující
neochoty
racionalizovat
s p o t ř e b u . L u x ů v z á v ě r j e t v r z e n í , ž e j e n u t n é v yt v o ř i t f u n k č n í t r h s n á j e m n í m i b yt y ( L u x , 2 0 0 2 , s t r . 5 7 ) . D e r e g u l a c e n á j e m n é h o b y v tomto
ohledu
paradoxně)
mohla
dostupnost
v dlouhém b yd l e n í
období
zvýšit.
(pro
Vzhledem
někoho k tomu,
snad že
skoková deregulace by znamenala prudký růst zatížení výdaji na b yd l e n í ( a ž o 1 0 p r o c e n t n í c h b o d ů z p r ů m ě r n ý c h 1 7 n a 2 7 % ) , L u x d o p o r u č o v a l r o z l o ž i t d e r e g u l a c i v č a s e z a s o u č a s n é h o v yt v o ř e n í e f e k t i v n í c h n á s t r o j ů b yt o v é p o l i t i k y ( s o c i á l n í b y d l e n í , a d r e s n é p ř í s p ě v k y n a b yd l e n í ) .
3.2. Chronologie
regulovaného
nájemného
od
roku 2000 Vraťme se k vývoji regulace nájmů ke konci 90. let. Od roku 1 9 9 9 b yl p a k m e c h a n i s m u s u r č e n í m a x i m á l n í h o n á j e m n é h o o p ě t změněn, tentokrát ve smyslu zjednodušení (zjednodušení však podle mého
názoru
deregulaci
nájemného
nepomohlo,
protože
opět
zmrazilo strukturu regulovaného nájemného; hlavním problémem však
b yl o
podstatné
zpomalené
deregulace).
Vzorec
pro
růst
nájemného dle vyhlášky sociálně demokratického ministra Svobody
83
( v yh l á š k a M F 4 1 / 1 9 9 9 S b . – n o v e l a v yh l á š k y 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . ) s e změnil na: Rovnice 8: Nt + 1 = Nt ⋅ Ki
Neboli, nájemné mohlo růst maximálně o růst cen z minulého roku (šlo o index cen stavebních prací). Jednalo se o krok směrem z p ě t k r e g u l a c i 1 . g e n e r a c e . B yl a t a k k o n z e r v o v á n a s i t u a c e , k d y stále existovaly různé rozdíly (absolutní i relativní) mezi výší regulovaného a tržního nájemného v různých lokalitách. Největší rozdíly
nadále
velkých
přetrvávaly
městech
v nejatraktivnějších
s přitažlivým
pracovním
lokalitách,
trhem
tj.
(přestože
regulované nájemné v těchto městech rostlo v minulých 5ti letech n e j v yš š í m t e m p e m ) . Regulované nájemné rostlo od roku účinnosti novely (1999) pomalým tempem, které rozhodně neslibovalo přiblížení se tržní úrovni. Do této situace zasáhl roku 2000 Ústavní soud, který shledal takto pojatou regulaci nájemného jako odporující LZPS a s účinností
od
roku
2002
zrušil
v yh l á š k u
„o
regulovaném
nájemném“ 176/1993 Sb. (ve znění pozdějších předpisů). Dvouletá l h ů t a v z n i k l a j a k o p r o s t o r p r o v l á d u k v yt v o ř e n í z á k o n a , k t e r ý b y celou
problematiku
upravoval
v souladu
s ústavními
p r i n c i p y.
Zajímavé je, že se mělo jednat o zákon, který by nájemné reguloval (nikoliv pouhá vyhláška). ÚS se tedy nepostavil proti regulaci nájemného jako takové (či cen obecně), naopak se k určité „ochraně nájemníků“ přihlásil. Co tedy vlastně ÚS ve svém nálezu 231/2000 Sb. napadl? Šlo předně o dvě a podle výše uvedených faktů související věci: 1. Přílišné omezení vlastnických práv nájemců 2. Příliš nízká výše regulovaného nájemného. Regulované nájemné vztahy shledal ÚS takovými, že kvůli o m e z e n é m u v l a s t n i c k é m u p r á v u ( p ř i č e m ž s t á t n e p o s k yt l ž á d n o u 84
kompenzaci) odporují principu rovnosti subjektů, regulace dále porušuje ustanovení LZPS o svobodě podnikání a co se výše nájmů týče, tak se jedná o rozpor se zákonem 526/1990 Sb. o cenách, který stanoví, že kupující nesmí získat nepřiměřený prospěch za cenu
pod
oprávněnými
náklady
(což
regulované
nájemné
neumožňuje). MF
však
přistoupilo
k tvorbě
nového
zákona
způsobem
hraničící opovrhováním Ústavním soudem. Podle nového návrhu mělo být nájemné závislé na dohodě, přičemž nesmí převýšit místně o b v yk l é n á j e m n é s t a n o v e n é j a k o p r ů m ě r z ( p ř e v á ž n ě ) r e g u l o v a n ý c h nájmů (které shledal ÚS odporující LZPS). Nájemné by pak mohlo růst maximálně jednou ročně (12 měsíců od posledního růstu nájemného), maximálně o 30 % za 3 roky a maximálně na výši m í s t n ě o b v yk l é h o n á j e m n é h o . T e n t o n á v r h z á k o n a s k o n č i l s v o u l e g i s l a t i v n í c e s t u h n e d v P S ( d á s e p ř e d p o k l á d a t , ž e i k d yb y b y l legislativní proces dokončen, ÚS by zákon zrušil). K zamezení právního vakua vydalo v lednu 2002 MF cenový výměr, který bral n a r o z h o d n u t í Ú S o h l e d j e š t ě m é n ě n e ž n á v r h z á k o n a . 56 M a x i m á l n í n á j e m n é b yl o d o č e r v n a 2 0 0 2 z m r a ž e n o n a ú r o v n i z k o n c e r o k u 2 0 0 1 ( c o ž b yl p o s l e d n í o k a m ž i k p l a t n o s t i v yh l á š k y 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . ) . Od července 2002 mělo nájemné růst podle vzorce z rovnice 8 (novelizovaná vyhláška 176/1993 Sb.) s koeficientem růstu 1,04. Kvůli hrozbě ÚS nahradilo MF v listopadu 2002 tento výměr novým v ý m ě r e m , k t e r ý v š a k s t á v a j í c í s t a v v p o d s t a t ě z a c h o v á v a l , p r o t o b yl Ústavním soudem zrušen.
56
Na M F a M M R vz n i kl y n á vr h y na mí s t ně p ř í s lu š n é náj e mn é ( ted y r e g ul ace náj e mn é ho
d r u hé g e ner ace) . P r o b lé m těc h to ná vr h ů p o d le L u x e ( 2 0 0 2 , str . 9 8 ) o vš e m sp o čí va l v to m, že d o mec h a ni s mu u r če ní
mí st n ě p ř ís l u š né ho náj e mn é h o b y b yl y za hr n ut y i o b e c ní b yt y
s o b e c ně ní z ko u úr o v n í náj mů ( j e p o li ti c k y o b t í žn é zd e náj e mn é z v yšo v at) . Z mě n y n áj mů b y p r o to ne mě l y b ýt z á v is lé n a z mě n ác h n áj mů v o b ec ní c h b yt ec h.
85
Vládní boj za nízké regulované nájemné pokračoval dále. Poté,
Občanské
co
majitelů
sdružení
domů
v yz v a l o
k jednostrannému růstu regulovaného nájemného na tržní úroveň, v yh l á s i l a v l á d a v p r o s i n c i 2 0 0 2 n a ř í z e n í m 5 6 7 / 2 0 0 2 S b . m o r a t o r i u m na růst regulovaných nájmů na 3 měsíce. ÚS nařízení opět zrušil. N a s t a l a t a k n e j i s t á s i t u a c e b e z s p e c i f i c k é ú p r a v y. N á j e m n é ( v č e t n ě regulovaného)
bylo
ošetřeno
n yn í
jen
obecnou
úpravou
podle
Občanského zákoníku, který stanoví, že nájemné lze změnit jen po dohodě
oboustranné stávajícím nájemné
(což
nájemníkům tak
b yl o
je
za
krajně
formálně
ÚS
existence
stavu
nepravděpodobné). zrušeno
(bez
v yh o v u j í c í Regulované
nové
ú p r a v y) ,
vzhledem ke stávajícím smlouvám fakticky zachováno. K významnějšímu posunu došlo až roku 2005, kdy vláda předložila
sněmovně
návrh
zákona
o
jednostranném
zvýšení
n á j e m n é h o z b yt ů ( r e s p . r o k u 2 0 0 6 , k d y t e n t o z á k o n v s t o u p i l v platnost
a
v účinnost).
Zákon
počítá
s růstem
regulovaného
nájemného (zvýšení vždy k 1.1.) až do roku 2010. Maximální růst n á j e m n é h o p ř i t o m s t a n o v í v yh l á š k a M M R . Z á k o n v y c h á z í z c í l o v é hodnoty (CN) pro měsíční nájemné za 1 metr čtvereční (ta má být dosažena na konci roku 2010), přičemž platí Rovnice 9 CN = 1 / 12 ⋅ p ⋅ ZC
kde p je koeficient podílu ročního nájemného na základní ceně b yt u a Z C j e z á k l a d n í c e n a b yt u . K o e f i c i e n t p p a k n a b ý v á r ů z n ý c h hodnot pro prestižní lokality v Praze oproti ostatním bytům podle následující tabulky:
Tabulka 5: Hodnoty koeficientu p podle zákona 107/2006 Sb. Praha 1 Praha 2 Praha 6 Byt y s nižší kvalitou 0,0260 0,0325 0,0410 Ostatní b yt y 0,0290 0,0365 0,0460 Pramen: příloha zákona 107/2006 Sb.
86
Ostatní 0,0450 0,0500
Obecných 5% výše cílové hodnoty nájemného z výše ceny n e m o v i t o s t i v yc h á z í z o b v yk l é h o p ř i b l i ž n é h o p o m ě r u m e z i r o č n í m nájmem a cenou nemovitosti v EU. Maximální růst nájemného může nabývat hodnoty MP podle následujícího vzorce: Rovnice 10: MP = ( 4−k +1 CN / AN − 1) ⋅ 100%
kde
AN
je
aktuální
hodnota
měsíčního
nájemného,
k je
pořadový rok platnosti zákona (2007 k=1, 2008 k=2...). Zákon tržních
svým
deformací.
mechanismem Do
své
usiluje
logiky
se
o
postupnou
pokouší
nápravu
začlenit
ve
z j e d n o d u š e n é p o d o b ě n e j v ý z n a m n ě j š í f a k t o r y, k t e r é d o v ý š e n á j m ů vstupují:
lokalita
(závislost
na
velikosti
obce,
resp.
umístění
v P r a z e a v B r n ě ) a k v a l i t a b yd l e n í ( n o v ě s e r o z l i š u j e j e n n e s n í ž e n á a s n í ž e n á k v a l i t a , t a k ž e d o c h á z í k r e d u k c i p ů v o d n í c h 4 b yt o v ý c h kategorií do dvou, přičemž přibližně platí, že bývalá 1. a 2. kategorie spadá do kolonky nesnížené kvality a 3. a 4. kategorie do s n í ž e n é k v a l i t y) . P ř e s v š e c h n y p r o b l é m y, k t e r é j s o u s j a k ý m k o l i v exaktním nemožnost
zobecňujícím
výpočtovým
mechanismem
postihnout
individuálně
odlišné
problematické
průměrování
cen
nemovitostí
spojeny
(tj.
p ř í p a d y,
zejména
v dané
lokalitě,
normativní stanovení veličin, včetně jejich diskutabilní výše) se d o m n í v á m , ž e s e j e d n á o n e j v ý z n a m n ě j š í k r o k v b yt o v é p o l i t i c e Č R od počátku transformace. Do roku 2010 by mělo (regulované) nájemné růst průměrně o 14,2% (celkem mezi lety 2007 a 2010 o 70%). Od roku 2011 by mělo být nájemné zcela deregulované, a to díky zásahu senátu (resp. senátorů ODS), který se neztotožnil s původním vládním návrhem na celoplošné
zavedení regulace
d r u h é g e n e r a c e , t j . s ys t é m m í s t n ě o b v yk l é h o n á j e m n é h o ( d ů v o d e m b yl a p o c h yb n o s t , ž e j e m o ž n é m í s t n ě o b v yk l é n á j e m n é v n a š i c h podmínkách vůbec stanovit).
87
3.3. Dopady
regulovaného
nájemného
v ČR
–
sonda do roku 2007 V p r v n í a v d r u h é č á s t i b yl y z t e o r e t i c k é h o h l e d i s k a p o p s á n y m e c h a n i s m y, k t e r ý m i s e z t e o r e t i c k é h o h l e d i s k a ř í d í t r h s b yt y , s čímž
pak
souvisí
problémy
cenového
stropu
nájemného.
P o d í v e j m e s e n yn í , n a k o l i k s e t yt o t e o r e t i c k é a s p e k t y d a j í o v ě ř i t n a současné situaci v ČR. Hned na začátku musím upozornit na problém se zdrojovými d a t y. K l í č o v o u v e l i č i n o u j s o u ú d a j e o t r ž n í c h c e n á c h b yt ů a n á j m ů – zde ovšem není k dispozici dlouhodobá časová řada v potřebném podrobném místním rozčlenění. Data o nabídkovém nájemném a nabídkových regionální
cenách
informace)
shromažďuje –
část
společnost
dat
je
použita
IRI
(Institut
z tohoto
pro
zdroje.
Problémem je ovšem zjištění dalších veličin v místním členění (např. ukazatele trhu v práce k roku 2007), které by odpovídaly m í s t n í m u č l e n ě n í n á j e m n é h o a c e n b yt ů p o d l e I R I ( n e h l e d ě n a f a k t , že
samotné
sledování
nabídkového
nájemného
a
cen
je
problematické). Dalším problémem je nespojitost časových řad z důvodu změn metodiky (např. místo okresů sledování některých v e l i č i n t r h u s b yt y p o d l e k r a j ů , p ř í p a d n ě p o d l e o b c í s r o z š í ř e n o u působností). Z těchto technických důvodů nejsou data zcela místně a časově kompatibilní (např. pro jeden ukazatel je možné zjistit data k jinému časovému okamžiku než pro jiný ukazatel). Z tohoto důvodu
se
nebudu
pouštět
do
exaktního
ekonometrického
m o d e l o v á n í . R o z b o r d o p a d ů s i m í s t y n a o p a k v yp o m á h á p o m o c n ý m i propočty a odhady. Odůvodnění použití konkrétní metody je dodáno u každého jednotlivého propočtu zvlášť.
88
V následujících sekcích se pokusím empiricky rozebrat dvě oblasti působení regulovaného nájemného (jak to dostupná data umožňují).
Předně
rozebíranou
problematiku
nelze
opakovaně
opomenout b yt u
jako
investice
teoreticky
(první
sekce).
V druhé sekci se soustředím na velmi zajímavou oblast, která stojí m i m o s a m o t n o u o b l a s t t r h u s b yt y – b u d u s e z a b ý v a t d o p a d e m r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o n a t r h s p r á c e . S m ys l e m z a ř a z e n í t é t o s e k c e d o p r á c e j e p o d p o r a H a ye k o v s k é h o n á h l e d u n a e k o n o m i k u j a k o ř á d , k d e j e d n a o b l a s t n e z b yt n ě o v l i v ň u j e d r u h o u .
3.3.1
B yd l e n í v Č R j a k o i n v e s t i c e Jak v teoretické, tak v empirické části (zahraniční zkušenosti
Velké Británie) bylo uvedeno, že existuje rovnovážný vztah mezi c e n o u b yt u a n á j e m n ý m . P o d l e r o v n i c e 5 b y s e m ě l a c e n a b yt u blížit k sumě diskontovaných čistých příjmů z nájemného, tedy Rovnice 11: N
P=∑ i =0
RT (1 + ϕ )
Z toho
i
by
pak
v yp l ý v a l y
zajímavé
důsledky
v případě
r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o . N a p ř í k l a d r e g u l o v a n é n á j e m n é z v yš u j e c e n u n á j m u v n e r e g u l o v a n é m s e g m e n t u , z č e h o ž v yp l ý v á , ž e c e n a (volného)
b yt u
deregulovaného
je
v yš š í ,
nájemného.
než
by
Podívejme
tomu se,
jak
bylo
v případě
empirie
v ČR
o d p o v í d á t e o r e t i c k ý m p ř e d p o k l a d ů . 57 Z a d a t o v ý z á k l a d b yl a v z a t a d a t a z I R I – t r ž n í c e n y b y t ů a tržní nájmy ze srpna 2007 podle různých lokalit. Tím získáváme dvě množiny empirických dat k testování platnosti rovnice 5 (11) v Č R . V z h l e d e m k t o m u , ž e I R I u d á v á n á j e m n é p ř e d z d a n ě n í m , b yl a
57
P ř ílo ha č. 5 d o p l ň uj e t u to čá s t o c e no vé map y Č R z názo r ň uj í cí gr a fi c k y fa k ta, na k ter ýc h
tato čá st s ta v í.
89
výše nájemného převedena na hodnotu po zdanění, protože to je p ř í j e m r e l e v a n t n í p r o i n v e s t o r a . 58 J a k o d i s k o n t n í f a k t o r φ b yl a zvolena hodnota 5% (síla korelace je však samozřejmě stejná, p o k u d z v o l í m e j a k o u k o l i v j i n o u h o d n o t u ) , z a N b yl o d o s a z e n o n e k o n e č n o ( n e b o l i ž i v o t n o s t b yt u j e n e o m e z e n á ; n i c m é n ě i d e n t i c k á s í l a k o r e l a c e v yc h á z í i p r o j i n é N , n a p ř . 3 0 č i 5 0 ) 59. V ý s l e d e k korelační analýzy není překvapivý: existuje silná kladná korelace mezi tržním nájmem (resp. jeho diskontovanou sumou) a tržní cenou nemovitostí, jak rovnice 5 (11) napovídá. Zde jsou konkrétní v ý s l e d k y l i n e á r n í h o m o d e l u 60, k t e r ý o d p o v í d á z a d á n í r o v n i c e . 61
Regression Anal ysis - Linear model: Y = a + b*X ----------------------------------------------------------------------------Dependent variable: trzni cena b ytu Independent variable: diskontovane trzni najemne ----------------------------------------------------------------------------Standard T Parameter Estimate Error Statistic P-Value ----------------------------------------------------------------------------Intercept -807136,0 91620,5 -8,80956 0,0000 Slope 1,6172 0,0631093 25,6253 0,0000 ----------------------------------------------------------------------------58
Zd e s e v ěc zač í ná ko m p li ko va t. V r o ce 2 0 0 7 n eb yla j ed n a mír a zd a ně ní , k ter á b y b yl a
ap li ko v ate l ná p r o p ř íj m y z n áj mů . P o k ud ve z me me v ú v a h u zd a ně n í p ř íj mů f yz ic k ýc h o so b , p ř íj e m z p r o náj mu se na sč ít á val k o s tat n í m p ř íj mů m a na cel ko v ý p ř íj e m se ap li ko v ala p r o gr es i v ní d aňo v á sa zb a p o d l e p ř í sl u š né ho d a ňo v é ho p ás ma ( d ále j so u t u vl i v y t yp u o d eči ta tel n ýc h p o lo že k ap o d . , k ter é v ýs led no u d a ňo vo u s azb u ap li ko va te l no u n a p ř íj e m z p r o náj mu ta ké mě n í) . P r o v ýp o če t b ylo v ša k n ut n é p o u žít j ed no t no u d a ňo vo u sazb u . Ar b itr á r ně b yl a zvo le na sa zb a ve v ýš i 1 5 % ( zd a n ě n ý p ř íj e m j e p ak r o zd íl p ř íj mu z p r o náj mu a 3 0 % p ř íj mů z p r o n áj mu – 3 0 % p ř íj mů z p r o n áj mů r e p r eze n t uj e p au š ál ní zas to up e n í v ýd aj ů v so u lad u p l at n ý m z ně n í z á ko na o d a ni z p ř íj mů p la t n ý m p r o r o k 2 0 0 7 ) . 59
V d a l ší c h p r o p o č te c h b ud u p r aco v at p r á vě z mí n ě n ý mi se tř e mi var i an ta mi ži vo t no s ti
b yt u – neo me ze n á, 5 0 le t, 3 0 l et. 60
Z aj í ma vé j e, že o něco v yš š í k va li t u než p ř ed p o k lád a n ý li ne ár ní mo d el d á vaj í mo d el y,
kd e r e gr e s ní kř i v ka j e ko n ve x n ě p r o h n u tá ( k vad r at ic k ý, e xp o n e nc iál ní , mu l tip li ka ti v n í mo d e l) – co ž na z nač uj e, že s r o s to uc í v ýš í t r žn í ho náj e mn é h o r o ste ce na b yt u stá le r yc h lej i ( r yc hl ej i, ne ž l i ne ár ně) . 61
P r o v ýp o č t y zd e i nad á l e p o uží v á m p r o gr a mu S t at gr ap h ic.
90
Anal ysis of Variance ----------------------------------------------------------------------------Source Sum of Squares Df Mean Square F-Ratio P-Value ----------------------------------------------------------------------------Model 4,6055E13 1 4,6055E13 656,66 0,0000 Residual 8,20584E12 117 7,01354E10 ----------------------------------------------------------------------------Total (Corr.) 5,42608E13 118 Correlation Coefficient = 0,921287 R-squared = 84,877 percent Standard Error of Est. = 264831,0 trzni cena b ytu = -807136,0 + 1,6172*diskontovane trzni najemne
Obrázek 5: Korelace mezi tržním nájmem a tržní cenou bytu, 2007
Pramen: Data - veřejná část dat IRI, vlastní zpracování a výpočty
Zajímavé je podívat se na výnosovou míru, kterou tržní pronajímání investora,
b yt u který
umožňuje. se
Tím
rozhoduje
se
dostáváme
mezi
různými
do
postavení
investičními
v a r i a n t a m i . V t e o r e t i c k é č á s t i b yl z m í n ě n p r o b l é m , ž e a t r a k t i v n o s t finančních
trhů
přetahovat
investice
(a
výnosové z b yt o v é h o
míry trhu, 91
finančního s čímž
je
trhu)
mohou
pak
spojen
nedostatečně
dynamický
vývoj
nájemního
sektoru
(poptávka
i n v e s t o r ů p o b yt e c h n e s t i m u l u j e v ý s t a v b u ) . J a k j e t o m u v Č R ? Dopředu nutno upozornit, že budu abstrahovat od takových veličin jako subjektivně vnímaná strast spojená se staráním se o b yt ( s t r e s s p o j e n ý s h l e d á n í m n á j e m n í k a , p r a c n o s t p ř i s h á n ě n í opravářů, nepříjemnost konfliktů s nájemníky a okolím apod.). P o k u d b yc h t e n t o v l i v u v a ž o v a l , m u s e l b yc h d o v ý p o č t ů z a č l e n i t určitou
kompenzační
přirážku,
která
v yj a d ř u j e
požadovanou
kompenzaci výnosové míry pronájmů oproti výnosovým mírám finančního trhu jako odškodnění za výše uvedené strasti (rovnováha by pak měla např. nastat, pokud by výnosová míra na finančním t r h u b yl a 5 % a v ý n o s o v á m í r a u p r o n á j m ů 6 % ) . V z h l e d e m k t o m u , že se jedná o čistě individuální záležitost a vzhledem k možným složitým diskuzím o výši či zanedbatelnosti takové kompenzační p ř i r á ž k y, b u d u o d n í d á l e a b s t r a h o v a t . D a l š í m p r o b l é m e m j e d i s k u z e o ž i v o t n o s t i b yt u . V ý š e b yl o uvedeno, že síla korelace mezi diskontovaným příjmem z pronájmu a t r ž n í c e n o u b yt u j e s t e j n á , p o k u d u v a ž u j e m e d é l k u o b d o b í 3 0 , 5 0 či
nekonečno
let.
Problém
vzniká
v okamžiku,
kdy
začneme
u v a ž o v a t i n v e s t i c e d o b yt u v t a k o v é m í ř e , a b y b y l y z c e l a p o k r yt y o d p i s y, t j . a b y b y l a z a c h o v á n a k v a l i t a b yt u ( t j . č i s t é i n v e s t i c e d o b yt u j s o u n u l o v é ; p o k u d n a p ř . u v a ž u j e m e ž i v o t n o s t b yt u 3 0 l e t v s o u l a d u s e z a ř a z e n í m b yt ů d o o d p i s o v é s k u p i n y 5 p o d l e z á k o n a o d a n i z p ř í j m ů , m u s í m e v yč l e n i t z n á j e m n é h o m ě s í č n ě P / 3 0 / 1 2 K č n a o b n o v u b yt u . T í m s e s n i ž u j e p ř í j e m z n á j m u p r o j i n é p o u ž i t í , t u d í ž i
výnosová
míra).
Závislost
výnosové
míry
na
uvažovaném
o d e p i s o v á n í ( ž i v o t n o s t i b yt u ) u k a z u j e t a b u l k a v p ř í l o z e č . 4 . T yt o t a b u l k y u d á v a j í v ý n o s o v é m í r y d l e l o k a l i t p o d l e d a t z I R I ( k a ž d á t a b u l k a p r o j e d n u u v a ž o v a n o u ž i v o t n o s t b yt u ) . N a tabulkách je na první pohled patrné, že výnosové míry se podle lokalit liší: obecně řečeno, v dražších lokalitách jsou výnosové 92
m í r y n i ž š í , c o ž j e d á n o r e l a t i v n ě v y s o k o u c e n o u b yt u v p o m ě r u k u nájmu. To odpovídá výše uvedenému postřehu o nejvhodnějším regresním modelu pro vztah mezi tržní cenou a diskontovaným nájmem – pokud cenu považujeme za závislou proměnou („Y“) a n á j e m z a v ys v ě t l u j í c í p r o m ě n o u ( „ X “ ) , n e j v h o d n ě j š í r e g r e s n í k ř i v k a j e k o n v e x n í . T e d y , c e n a u b yt ů s v y š š í m i p r o n á j m y j e v yš š í , n e ž b y odpovídala lineárnímu trendu (lineární trend by odpovídal jedné v ý n o s o v é m í ř e ) . V ý n o s o v á m í r a j e v yš š í u l e v n ý c h b yt ů , a t o zejména v lokalitách, kde jsou např. problémy sehnat práci. Podle t r ž n í l o g i k y b y s e m ě l a v ý n o s o v á m í r a v yr o v n á v a t ( t e d y u l e v n ý c h b yt ů b y m ě l a r ů s t c e n a n e b o k l e s a t n á j e m ) , p o k u d n e j s o u o v š e m o d d ě l e n é s e g m e n t y b yt ů k p r o n á j m u a k v l a s t n i c k é m u b yd l e n í . Pokud by se výnosová míra podle lokalit lišila v dlouhodobějším časovém horizontu, mohlo by to svědčit např. o tom, že v lokalitách t yp u s e v e r o z á p a d n í c h Č e c h č i s e v e r n í M o r a v y j e r e l a t i v n ě n í z k á poptávka
po
pronájmech
b yt ů
(tudíž
cena
pronájmů
relativně
n í z k á ) , k d e ž t o e x i s t u j e r e l a t i v n ě v y s o k á p o p t á v k a p o k o u p i b yt ů ( n a p ř . k o u p ě b yt ů k v l a s t n í m u b yd l e n í , t e d y n e j e n k o u p ě b yt ů j a k o investice k pronájmu), kdežto zejména v Praze a v Brně je relativně v ys o k á p o p t á v k a p o p r o n á j m e c h b yt ů ( c o ž t l a č í c e n u p r o n á j m ů v z h ů r u ) v e s r o v n á n í s p o p t á v k o u p o k o u p i b yt ů ( r e l a t i v n ě m á l o k u p o v a n ý c h b yt ů k v l a s t n í m u b yd l e n í ) . Z e s t e j n é h o d ů v o d u n e n í korelace u lineárního regresního modelu sto procentní. P ř e j d ě m e n yn í k e s r o v n á n í s v ý n o s o v o u m í r o u f i n a n č n í c h t r h ů jako alternativní investiční příležitosti. Výnosová míra je obecně z á v i s l á n a r i z i k o v o s t i i n v e s t i c e ( v ý n o s o v é o d c h yl c e ) a l i k v i d i t ě investičního instrumentu. Pro srovnávání je optimální mít jedno kritérium, v případě finančních trhů se uvažuje obvykle porovnání výnosnosti a rizika. Proto je potřeba nějak zafixovat likviditu. Dá s e o č e k á v a t , ž e l i k v i d i t a j e u f i n a n č n í c h t r h ů o b e c n ě v yš š í ( j e s n a z š í , r yc h l e j š í a l e v n ě j š í z b a v i t s e f i n a n č n í c h i n s t r u m e n t ů n e ž 93
b yt ů – t o v yp l ý v á z e s l o ž i t ý c h p r o c e d u r p ř i z m ě n ě v l a s t n i c t v í b yt ů , dále
z v ys o k é
nehomogennosti bytů,
což
je
spojené
s v yš š í m i
t r a n s a k č n í m i n á k l a d y p ř i o c e ň o v á n í a k o n t r o l e b yt ů ) . J e o p ě t t ě ž k é toto postihnout do dvoudimenzálního modelu výnos-riziko nějakou jednotnou výnosovou kompenzační přirážkou. Diskuze o tomto problému
by
byla
tak
složitá,
že
se
prozatím
spokojím
s konstatováním, že při srovnání výnosových měr by v praxi měla být výnosová míra o jisté procento vyšší. Za rizikově srovnatelný instrument finančních trhů považujme dlouhodobé státní dluhopisy (které se obecně dají považovat za relativně málo rizikové např. ve srovnání s akciemi či finančními d e r i v á t y) . I n v e s t i c e d o b yt ů k p r o n á j m u m á v n ě k t e r ý c h o h l e d e c h p o d o b n é c h a r a k t e r i s t i k y – c e n a s a m o t n é h o b yt u s e m ů ž e v č a s e m ě n i t ( n a p ř . v z á v i s l o s t i n a z m ě n á c h p o p t á v k y, s t e j n ě j a k o u dluhopisů), nese určitý relativně stálý pravidelný příjem v podobě pronájmu (podobně jako kupóny u dluhopisů), vždy zřejmě bude e x i s t o v a t p r o t i s t r a n a k t e r á b yt n e b o s t á t n í d l u h o p i s k o u p í z a c e n u , k t e r á s e n e b u d e ř á d o v ě l i š i t o d c e n y , z a n í ž b yl b y t n e b o d l u h o p i s pořízen. U dluhopisů je to dáno tím, že za ním stojí relativně spolehlivý emitent (v čase tedy bude cena konvergovat k nominální h o d n o t ě d l u h o p i s u ) , u b yt u j e t o d á n o t í m , ž e b yt m á v ž d y u r č i t o u užitnou hodnotu (narozdíl od dalších investičních instrumentů k r o m ě d o s t i e x t r é m n í c h p ř í p a d ů j a k o f yz i c k é k o m o d i t y ) . Níže uvedený graf
znázorňuje
výnosovou
křivku českých
státních dluhopisů ze srpna 2007 (tedy ze srovnatelného období j a k o d a t a o t r ž n í m n á j e m n é m a t r ž n í c h c e n á c h b yt ů ) .
Obrázek 6: Výnosová křivka českých státních dluhopisů, srpen 2007
94
Bloomberg, dle Centrum Investora (2007)
U d l o u h o d o b ý c h d l u h o p i s ů s e v ý n o s o v á m í r a p o h yb o v a l a m e z i 4,5 a 5 %. Po očištění o daně (převod na čistý příjem) půjde o v ý n o s k o l e m 4 % . Z v o l m e o n ě c o v yš š í č í s l o ( 5 % ) z a b e n c h m a r k p r o t r h s b yt y p r o p o s o u z e n í , n a k o l i k j e i n v e s t i c e d o t r h u s b yt y ( k o u p ě b yt u k p r o n á j m u ) l u k r a t i v n í v e s r o v n á n í s d l u h o p i s o v ý m i investičními
příležitostmi.
V yš š í
hranici
volím
z důvodu
kompenzací, o nichž se zmiňuji výše u problematiky likvidity a p r o b l e m a t i k y s p o j e n ý c h s p r o n á j m y. P o k u d u v a ž u j e m e , ž e ž i v o t n o s t b yt u j e v e l m i d l o u h á ( l i m i t n ě n e o m e z e n á ) 62,
splňuje
podmínku
minimálně
5ti procentní čisté
výnosové míry přes polovina sledovaných lokalit (68 ze 122).
62
Vz h led e m k to mu , že p o d mí n ka n eo me ze né ž ivo t no st i n e ní r eá l ná, u ved e né ho d no t y
slo u ží sp í še p r o p ř ed s t av u ma x i má l n í h r a ni ce v ýn o so v ýc h měr p r o v ys o ké u va žo va né ži vo t no s ti.
95
P o k u d p ř e d p o k l a d z r e á l n í m e a u v a ž u j e m e , ž e m a j i t e l b yt u b u d e d á v a t z n á j m u n a o d p i s y ( n a r e k o n s t r u k c e , t j . i n v e s t i c e d o b yt u , a b y h o d n o t a z ů s t a l a s t e j n á , t j . i n v e s t i c e = o d p i s y) m ě s í č n ě č á s t k u P / ž i v o t n o s t b yt u v l e t e c h / 1 2 , p a k z b yl ý č i s t ý p ř í j e m b u d e s a m o z ř e j m ě nižší a nižší bude i výnosová míra. V případě, že uvažujeme, že ž i v o t n o s t ( n e o p r a v o v a n é h o ) b yt u j e 5 0 l e t 63, p a k p o d m í n k u a l e s p o ň 5ti procentní výnosové míry splní 15 lokalit z 122 (relativně mnoho lokalit spadne do výnosové míry mezi 3 a 4 %), při uvažované ž i v o t n o s t i 3 0 l e t p o z i t i v n ě v yj d o u j e n 3 l o k a l i t y ( v t o m t o p ř í p a d ě spadne nadpoloviční většina lokalit do výnosnosti mezi 1 a 3 %). T yt o
výsledky
korespondují
s myšlenkou,
že
alternativa
investování na finančních trzích může být ve většině případů lákavější. Nicméně zejména v určitých „podceněných“ lokalitách slibovalo
tržní
nájemné
výnosovou
míru,
která
je
z hlediska
investování lukrativní. Pokud tedy uvažujeme jedince, kterému nedělá příliš problémů shánět nájemníka a starat se o nemovitost a hodlá
b yt
v dlouhodobějším
držet
časovém
horizontu
(aby
t r a n s a k č n í n á k l a d y b y l y n í z k é ) , i n v e s t i c e d o b yt u p ř e d s t a v u j e j e d n u z racionálních investičních možností. Příloha
č.
3
a
4
doplňuje
další
významný
ukazatel
i n v e s t o v á n í , d o b u , p ř i n í ž s e v yr o v n á d i s k o n t o v a n ý t o k p ř í j m ů z n á j e m n é h o s c e n o u b yt ů ( o p ě t p r o u v a ž o v a n o u ž i v o t n o s t b yt u 3 0 , 50 let a neomezenou životnost). Je zde uvedeno více uvažovaných diskontních měr, 5ti procentní míra je zvýrazněna tučně (tabulka u d á v á d o b u n á v r a t n o s t i p r o i n v e s t i c e d o b yt ů ) .
63
J a k j iž ř e če no , u važ uj i ži vo t no s t j a k n eo mez e n o u, ta k ž i vo t no s t 5 0 le t a 3 0 le t. 3 0 l et j e
d o b a v so ul ad u s o d ep i s o vá n í m b yt u p o d le zá ko na o d a ni z p ř íj mů. P o d o b ně j a ko u d al š í ho o d ep i so va né ho maj e t k u, i b yt y maj í f yz ic ko u ž i vo t n o s t d el š í než z mí ně n ýc h 3 0 let . P r o to u va ž uj me i d o b u d e l ší, ko n kr é t ně z mí n ě n ýc h 5 0 let, co ž b ud e stř ed ní va r ia n ta me zi u va žo va no u kr át ko u 3 0 ti leto u a neo mez e no u ž i v o tn o s tí.
96
Výsledek ze tří uvedených dlouhých tabulek by se dal shrnout způsobem, který přirozeně odpovídá již výše uvedenému komentáři ke
srovnání
výnosových
měr.
V určitých
lokalitách
je
doba
návratnosti (zejména při neomezené, resp. velmi dlouhé uvažované životnosti
b yt u )
relativně
krátká
(kratší,
než
30
let
jakožto
splatnost dlouhodobého dluhopisu). Opět z toho plyne, že koupě b yt u j a k o ž t o i n v e s t i c e m ů ž e b ý t v n ě k t e r ý c h p ř í p a d e c h r a c i o n á l n í . Pokud uvažujeme jedince, který není ochotný investovat z různých důvodů do instrumentů finančního trhu (a takových případů je v ČR jistě mnoho – může se jednat o skepsi vůči finančním trhům, neochota něco vyřizovat v bance ohledně věcí, kterým většina lidí a b s o l u t n ě n e r o z u m í a p o d . – b yt j e n a p r o t i t o m u n ě c o h m a t a t e l n é h o , v c o ž m á v ě t š i n a l i d í d ů v ě r u ) , j e i n v e s t i c e d o b yt u r a c i o n á l n ě j š í volbou než např. pouhé úročení prostředků na termínovaném účtu. J a k j i ž z m í n ě n o , v ý n o s o v á m í r a s e p o h yb o v a l a v p ř í p a d ě uvažované životnosti 50 let pro většinu lokalit mezi 3 a 4 % ( ú r o k o v á m í r a t e r m í n o v a n ý c h v k l a d ů v e s r o v n a t e l n é m o b d o b í b yl a zhruba 2%). Pro uvažovanou diskontní míru mezi 5 % by se byt při uvažované životnosti 50 let (tj. měsíčně na reinvestice určená částka P/50/12 Kč) splatil v 8 lokalitách za 122 pod 50 let. Při n e j k r a t š í u v a ž o v a n é ž i v o t n o s t i b yt u ( 3 0 l e t , t j . m ě s í č n í o d p i s y v e výši P/30/12 Kč) je návratnost investice relativně dlouhá (při uvažované diskontní míře 5 % jen pro jednu lokalitu za 122 pod 50 l e t ) . 64 To, že je výnosová míra z pronájmů schopná konkurovat v některých případech výnosové míře
64
bezpečným instrumentům
P r o b lé me m z ů s tá vá n ut ná v ýš e i n ve sto v a né čá s tk y, k ter é s e p r o v ět š i n u lo ka li t p o h yb uj í
u b yt u 3 +1 n ad 1 mi l. Kč, k ter o už to č ás t k u ne má mn o ho d r o b něj šíc h i n ve s to r ů/ st ř ad a tel ů naj ed no u k d i sp o z ici . P o ř íd i t se j a ko i n ve st ice d aj í v l e v něj š íc h lo ka lit ác h i b yt y v ýr az ně le v něj š í. Sa mo t n ý v ýb ěr lo k al it y j e v ša k p r o ne i n st it u cio ná l ní ho i n ve sto r a d o s ti o me ze n ý, p r o to že k up uj í cí c hce m ít k up o va n ý b yt k p r o náj mu v e s vé m o ko lí) .
97
kapitálového
trhu,
v yt v á ř í
samozřejmě
pozitivní
incentiv
pro
p o p t á v k u p o b yt e c h a t e d y p o b í d k u p r o s t a v e b n í p r ů m ys l ( o pozitivním vlivu se dá mluvit zejména v 90. letech, kdy nabídka b yt ů k p r o n á j m u b yl a o m e z e n ě j š í a c e n y p r o n á j m ů o b e c n ě v yš š í v reálných poměrech k ostatním typům příjmů). Podpůrný vliv zde sehrálo i regulované nájemné, které tlačí ceny nájmů v tržním sektoru nahoru (na druhou stranu, tím roste tlak i na ceny bytů p o d l e r o v n i c e 5 a 1 1 ) . P o p t á v k a p o b yt e c h o d 9 0 . l e t j e s t á l e v ys o k á a n a b í d k a n o v ý c h b yt ů ( v ý s t a v b a ) n a t o r e a g u j e ( a ť u ž s e j e d n á o b yt y k v l a s t n í m u b yd l e n í n e b o k o u p ě b yt u j a k o i n v e s t i c e ) . V yš š í c e n y n o v ý c h b yt ů ( p o d p o r o v a n é r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m ) z p ů s o b i l y, ž e b yt o v á v ý s t a v b a s e o d s v é h o n e j n i ž š í h o b o d u n a z a č á t k u 9 0 . l e t ( k d y b yl y d o s t a v ě n y m a s o v é p a n e l o v é d o m y r o z e s t a v ě n é v o b d o b í k o m u n i s m u ) p o s t u p n ě z a č a l a z v yš o v a t a ž n a d n e š n í h o d n o t u p ř e s 4 0 0 0 0 b yt ů r o č n ě . 65 V ý v o j b yt o v é v ý s t a v b y v Č R o d 9 0 . l e t s h r n u j e následující graf.
Obrázek 7: Bytová výstavba v ČR 1991-2007
65
Vli v ů n a b yto vo u v ýs ta vb u a j ej í o ž i ve ní b yl o s a mo zř ej mě v íce. V ýz na m ( p o d le V yc h o v é
in P o lá ko vé a ko l. ( 2 0 0 6 , st r . 2 3 6 ) zá s ad ní) mě lo o b no ve ní s tát n íc h p o d p ůr n ýc h p r o gr a mů b yt o vé v ýs t a vb y, p ř iče m ž j ej ic h ne e xi st e nce n a p o čát k u 9 0 . l et s tál a z a p r o p ad e m, k ter ý j e p atr n ý na o b r áz k u 6 . K v ýz na mu s tá t níc h p o d p ůr n ýc h p r o gr a mů d o d áv á m, ž e se mů ž e j ed na t o s ti mu l , kter ý b ud e v p o s led k u tí m, co v yc h ýl í r o z ho d n u tí s ta vě t/ n es ta v ět v e p r o sp ě c h b yto vé v ýs t a v b y. V tr ž ní e ko no mi c e se v ša k mu s í j ed na t vž d y j e n o d o p l ně k k tr ž n í m mo ti v ů m, k ter é j so u za lo že n é na p ar a metr ec h j a ko j e p r á v ě p o j etí b yt u j ako in v e st ič ní ho i n str u me n t u ( a z to ho p l yn o ucí v zt ah n áj mu a ce n y ve sr o v ná n í s ná kl ad y na v ýs t a vb u neb o ko up i b yt u) .
98
50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 zahájené byty
dokončené byty
Pramen: ČSÚ, vlastní zpracování
V ý s t a v b a b yt ů p r o b yd l e n í p ř e k r o č i l a o d p o č á t k u 9 0 . l e t 1 0 t i procentní podíl na zakázkách stavebních prací a v současné době v yk a z u j e s t a b i l n í t e n d e n c i . T o s v ě d č í o t o m , ž e r o s t o u c í b yt o v á výstavba
je
schopná
konkurovat
v zakázkách
ostatním
t yp ů m
v ý s t a v e b . S t a b i l n í č i v yš š í p o m ě r b yt o v ý c h z a k á z e k j e z h l e d i s k a d l o u h o d o b é d yn a m i k y c e l é h o s t a v e b n í h o s e k t o r u f a k t s v ě d č í c í o ú s p ě š n é m r o z v o j i s a m o t n é h o b yt o v é h o s e k t o r u .
Obrázek 8: Podíly typů staveb na zakázkách stavebních prací v ČR, 19952006
99
70 60 50
bytové budovy nebytové budovy nevýrobní
40
nebytové budovy výrobní 30
inženýrské stavby vodohospodářaské stavby
20 10
19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06
0
Pramen: ČSÚ, vlastní zpracování
Nejvíce se dlouhodobě staví ve spádových oblastech velkých m ě s t ( P r a h a , B r n o , P l z e ň ) , k d e j s o u c e n y b y t ů n e j v yš š í , n a o p a k nejnižší
intenzita
oblastech,
b yt o v é
severozápadních
výstavby Čechách
v je a
chudých
pohraničních
v některých
lokalitách
O s t r a v s k a , k d e j s o u t a k é n e j n i ž š í c e n y b yt ů – v i z n á s l e d u j í c í o b r á z k y.
Obrázek 9: Intenzita bytové výstavby v průměru let 1997-2005 v ČR podle obvodů obcí s rozšířenou působností
100
Pramen: ČSÚ, vlastní grafická úprava
Obrázek 10: Intenzita bytové výstavby v průměru let 1997-2005 v ČR podle obvodů okresů
Pramen: ČSÚ, vlastní grafická úprava
101
O č i v i d n ě n e p l a t í , ž e b y n e j v yš š í i n t e n z i t a b yt o v é v ý s t a v b y b yl a t a m , k d e j e n e j v yš š í v ý n o s n o s t z n á j m ů ( p o d l e p ř í l o h y 2 ) . J e tomu tak z toho důvodu, že nová výstavba je pozitivně korelována s c e n o u b yt ů , k d e ž t o c e n a v s t u p u j e u v ý n o s n o s t i ( n á j e m d ě l e n ý c e n o u b yt u ) d o j m e n o v a t e l e ( a p ř i t o m k o r e l a c e m e z i t r ž n í m n á j m e m a cenou není 100%, takže se výnosové míry liší – viz výše). Vzhledem ke konvexnímu tvaru nejtěsnějšího regresního modelu pro
vztah
proměnná)
nájmu je
logický
nekoresponduje
proměnná)
(nezávislá
poznatek,
s lokalitami
že
a
ceny
nová
s n e j v yš š í
b yt u
b yt o v á
procentuální
(závislá výstavba
výnosností
nájmů. Z a m ys l e m e nájemného
na
se
n yn í
výnosovou
konkurence finančního
trhu.
krátce míru
nad
tržních
Pokud
vlivem
regulovaného
pronájmů
by neexistovalo
a
výnosové regulované
nájemné, odhaduje se, že by tržní nájmy klesly zhruba o třetinu. P o k u d v š a k k l e s n o u t r ž n í n á j m y, d á s e o č e k á v a t ( p o d l e r o v n i c e 5 i p o d l e e m p i r i c k y p r o k á z a n é t ě s n é s o u v i s l o s t i m e z i c e n o u b yt u a v ý š í n á j m u ) r o v n ě ž p o k l e s c e n b yt ů , z č e h o ž p l yn e , ž e v ý n o s o v á m í r a n a trzích s pronájmy (a pozice vůči alternativním investicím) by se neměla příliš měnit. Toto tvrzení však neplatí úplně, stejně jako n e n í k o r e l a c e m e z i c e n o u b yt ů a v ý š í n á j m u s t o p r o c e n t n í . P o k u d j e v s o u č a s n é d o b ě f a k t e m , ž e c e n y b yt ů n e u s t á l e r o s t o u ( d o b l í z k é budoucnosti se dá očekávat totéž), bude pokles či stagnace tržních nájmů znamenat, že vznikne tlak na pokles výnosové míry a zhoršení
pozice
investic
do
b yt ů
vůči
jiným
investičním
a l t e r n a t i v á m . 66 M i m o c h o d e m , p o k u d k o n v e x n í t v a r v z t a h u m e z i
66
L u x ( 2 0 0 2 , st r . 1 0 8 ) d o ko nc e t vr d í, že p ř i d er eg u lac i n áj e mn é ho b y b yl a d í k y ni žš í m u
tr ž ní mu náj e mn é mu ná vr a t no st i n ve s tic e d o b yt u p ř íl i š ní z ká, t ak že b y s e z ř ej mě neo b j e v ila so u kr o má v ýs t a vb a náj e mn í c h b yt ů. S t a kto si l n ý m t vr z en í m ne so u hl as í m z v ýš e u ved e n é ho d ů vo d u, že p o k ud b y k le s lo tr ž n í náj e mn é , kl es la b y i p o p t á v ka p o b yt ec h j a ko žto i n ve st ič ní mo ž no s ti a t ud íž i ce na, čí mž b y d o šlo ke ko r ek ci v ýn o s no s ti a
102
n á j m y ( n e z á v i s l á p r o m ě n n á ) a c e n o u b yt ů ( z á v i s l á p r o m ě n n á ) p l a t í nejen
v prostoru,
ale
i
v čase
(což
je
věc
k dlouhodobému
sledování), dá se tlak na pokles výnosové míry považovat za přirozený. V každém případě neexistence regulovaného nájemného b y ú s t i l a v n i ž š í c e n y n e m o v i t o s t í n e ž t o m u v e s k u t e č n o s t i b yl o a i n c e n t i v y p r o n o v o u b yt o v o u v ý s t a v b u b y t u d í ž n e b y l y t a k v y s o k é ( n o v á b yt o v á v ý s t a v b a a d e k v á t n ě n i ž š í ) . Obraťme
n yn í
pozornost
ještě
k sektoru
regulovaného
nájemného a podívejme se na výnosové míry v tomto sektoru. Jedná se spíše o matematické cvičení, jednak z toho důvodu, že je intuitivně každému jasné, že výnosové míry zde budou totálně nekonkurenceschopné
vůči
finančnímu
trhu,
a
jednak
z toho
důvodu, že je zde problém vůbec výnosovou míru (jakožto podíl příjmů
a
c e n y)
stanovit.
Informace
o
regulovaném
nájemném
pochází ze stejného zdroje, jako informace o tržním nájemném. P r o b l é m v š a k n a s t á v á s v ý š í i n v e s t i c e ( s c e n o u b y t u ) . D o b yt u s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m t o t i ž l i d é o b v yk l e n e i n v e s t u j í , p r o t o j e p r o b l é m e m p i r i c k y s t a n o v i t c e n u b yt u ( v ý š i i n v e s t i c e ) a t u d í ž i odpovídající výnosovou míru (data nejsou k dispozici). Přistupme proto k této problematice z jiného hlediska. Představme si, že m á m e v l a s t n í k a b yt u s r e g u l o v a n ý m n á j m e m . V l a s t n í k b yt u z n á t r ž n í c e n y v o l n ý c h b yt ů a t u t o c e n u v z t a h u j e i n a s v ů j b yt s r e g u l o v a n ý m n á j m e m . J a k á v ý n o s o v á m í r a m u p a k v yj d e ? T a t o
tud íž i n á vr a t no s ti . Z ůs ta n u p r o to u o p a tr něj š í fo r mu l ac e „ni žš íc h i nce nt i v ů p r o b yto vo u v ýs t a vb u “ v p ř íp ad ě n ee xi st e nce r e g ulo v a né h o se k to r u. M i mo c ho d e m, s tej n ý p r o b lé m na s tá vá nap ř . i u t vr ze ní v P o l á ko vá i n P o l á ko vá a ko l. ( 2 0 0 6 , s tr . 1 0 8 ) : r eg u lo va n ý náj e m zv yš u j e tr ž ní náj e m, t ak že j e v yš š í, než h yp o té ka. P r o b l é m z ů st á vá , že v yso k é tr ž ní náj e mn é o p ě t tla čí na ce n u b yt u , a sp lá t ka h yp o té k y j e j e n f u n k cí ce n y b yt u . Neb o l i, ex i ste n ce r e g u lo va né ho náj e mn é ho p ů so b í i n a v yš š í sp lá t k y h yp o té k y. Op ět a le n ut no uz n at, že t vr ze n í v P o l áko v á i n P o lá ko v é a k o l. ( 2 0 0 6 , str . 1 0 8 ) m á s vo u r a cio na li t u vz h led e m k to mu , že vz ta h mez i tr ž ní m náj e mn ý m a tr ž ní ce no u b yt u ne n í e mp ir ic k y ta k tě s n ý, j a k t vr d í r o v n ice 5 ( r esp . 1 1 ) .
103
úvaha v sobě samozřejmě skrývá řadu problémů, a to i v okamžiku, k d yž o d h l é d n e m e o d f a k t u , ž e c e n a j e o d v i s l á p r á v ě o d f a k t u , z d a j e b yt v o l n ý č i n i k o l i v ( p r o t o ž e j e c e n a f u n k c í d i s k o n t o v a n é h o t o k u p ř í j m ů – h o d n o t a b yt u n e n í n i c o b j e k t i v n í h o , z á v i s l é h o n a p ř . j e n n a stavebním
materiálu...).
Dalším
problémem
je,
že
pokud
by
r e g u l o v a n é n á j e m n é n e e x i s t o v a l o ( b yť b y s e p r o n a j í m a t e l r o z h o d l z nějakých humánních důvodů pro takové nájemné), převzatá cena b yt u p r o v ý p o č e t v ý n o s o v é m í r y b y b yl a n i ž š í a v ý n o s o v á m í r a t e d y v yš š í . B e r m e u v e d e n ý v ý p o č e t p r o t o j e n j a k o z a j í m a v o s t , k t e r ý n a p ř . m ů ž e p o u k á z a t n a p o c i t p r o n a j í m a t e l e b yt u s r e g u l o v a n ý m nájemným, pokud tento odhlédne od právě popsaných problémů (které si často lidé neuvědomují). V praxi pak může taková úvaha u t v r d i t p r o n a j í m a t e l e v t o m , ž e o p t i m á l n í s t r a t e g i í j e n e c h a t b yt c h á t r a t a n e i n v e s t o v a t d o n ě j č á s t k y, k t e r é b y p o k r ý v a l y o d p i s y (uvažované odpisy a s tím související doba životnosti mají stejnou logiku, jako jsem použil výše u odpisů u tržního nájemného). Výpočty (ve stejné struktuře, jako pro tržní nájemné) uvádím opět v příloze (příloha 4). Výsledky není třeba díky očekávaným výstupům
příliš
komentovat.
Výstupem
při
výše
uvedeném
u v a ž o v á n í j e , ž e b y t s e v d r t i v é v ě t š i n ě p ř í p a d ů n e s p l a t í n i k d y, a t o a n i z a p ř e d p o k l a d u , ž e u v a ž u j e m e n e k o n e č n o u ž i v o t n o s t b yt u , t j . z n á j e m n é h o n e j d e n i c n a o d p i s y b y t u ( v t o m p ř í p a d ě s e b yt v ů b e c kdy splatí v některých případech jen při uvažované diskontní míře 1 % nebo úplně bez diskontace příjmů, a stále bude návratnost v řádech mnoha desítek, případně stovek let!). Pokud začneme u v a ž o v a t o d p i s y ( b yť i d e l š í ž i v o t n o s t – 5 0 l e t ) , b y t s e n e s p l a t í téměř v žádném případě. Z toho vyplývá nechvalně známý fakt, že m o t i v a c e i n v e s t o v a t d o o p r a v a m o d e r n i z a c í b yt ů j e p ř i u v e d e n é m uvažování v podmínkách regulovaného nájemného nulová.
104
3.3.2
Problém
regulovaného
nájemného
a
nezaměstnanosti Po
výše
uvedeném
spíše
matematickém
cvičení
obraťme
pozornost k dalšímu z ekonomického hlediska zajímavému tématu. Je jím možný vliv regulovaného nájemného na nezaměstnanost. V t e o r e t i c k é č á s t i b yl o u v e d e n o , ž e r e g u l o v a n é n á j e m n é m ů ž e nezaměstnanost negativně ovlivňovat, protože způsobuje neochotu stěhovat se za prací. Je otázkou, jak tuto tezi empiricky prokázat n e b o v yv r á t i t . S e s t a t i s t i c k ý m i k o r e l a c e m i n a r á ž í m e n a p r o b l é m dostatečného množství dat (to se týká zejména dat o regulovaném a tržním
nájemném
podle
lokalit,
případně
v různém
časovém
h o r i z o n t u ) . N a v í c b y s e d a l o o č e k á v a t , ž e t e s t y n e b u d o u v yc h á z e t statisticky významně, protože na nezaměstnanost mají významnější vlivy další faktory než existence současných cca tři čtvrtě miliónu regulovaných nájmů. Zvolil jsem proto přístup mikroekonomický. Uvažujme racionálního jedince, resp. rodinu, tj. dva dospělé rodiče
a
jejich
p o t o m k y,
kteří
b yd l í
v
současnosti
v b yt ě
s regulovaným nájmem a kteří se rozhodují, zda je výhodné pro ně pracovat či nikoliv. Pokud oba rodiče nebudou pracovat, mají nárok na určité dávky státní sociální pomoci a dávky pomoci ve hmotné nouzi.
Výhodou
Předpokládejme,
kromě
toho
že
jeden
ani
je
nízké
z rodičů
(regulované) nemůže
najít
nájemné. v místě
b yd l i š t ě p r á c i . Z a t o s e n a s k ý t á m o ž n o s t p r a c o v a t v j i n é m m í s t ě , např. ve vedlejším okrese (případně i v kterémkoliv jiném okrese; případné
stěhování
na
relativně
krátkou
vzdálenost
má
však
nejnižší újmu spojenou např. s totální ztrátou kontaktů s bývalým okolím, proto se jeví jako nejpříznivější). Neuvažujme možnost dojíždění.
Tato
možnost
zde
bezesporu
existuje,
nicméně
p r o b l é m e m j e v yj á d ř i t n á k l a d y n a d o j í ž d ě n í . K r o m ě s a m o t n é c e n y j í z d n é h o z d e d o h r y v s t u p u j e v yj á d ř e n í o s o b n í ú j m y s p o j e n é s e ztrátou
č a s u ( p ř í p . j i n é s t r a s t i ) k v ů l i d o j í ž d ě n í ( c o ž j e r yz e 105
subjektivní veličina, kterou těžko stanovit; pokud se pokusíme v yj á d ř i t t e n t o n á k l a d h o d i n y d o j í ž d ě n í n a p ř . h o d i n o v o u m z d o u , v yc h á z í d o j í ž d ě n í z a p r a c í n a d e l š í v z d á l e n o s t , t j . n a p ř . m e z i 2 o k r e s y, h ů ř e , n e ž p ř e s t ě h o v á n í z a p r a c í ) . N a d á l e s e t e d y b u d u o r i e n t o v a t n a d v ě a l t e r n a t i v y: b u ď r o d i n a z ů s t a n e v e s t á v a j í c í l o k a l i t ě ( b yt s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m , r o d i č e v lokalitě nemohou najít práci a příjem je tvořen dávkami), nebo se přestěhuje za prací do sousedního okresu, kde je podstatně nižší nezaměstnanost (uvažujme, že rodiče mají pracovní nabídku, za kterou se stěhují). Problém samozřejmě je, že při přestěhování do n o v é h o b yt u z t r á c í r o d i n a v ý h o d u l e v n é h o b yd l e n í v r e g u l o v a n é m b yt ě . M u s í t e d y p l a t i t t r ž n í n á j e m n é . K r o m ě z t r á t y n ě k t e r ý c h sociálních příjmů vstupuje na stranu nákladů i navýšení ceny b yd l e n í . N a d r u h é s t r a n ě s t o j í v yš š í p ř í j m y k v ů l i z a m ě s t n á n í rodičů. V yt v o ř m e m o d e l o v ý p ř í p a d a z k o u m e j m e , j a k é c h o v á n í b u d e racionální. s v ys o k o u
Uvažujme
lokalitu
nezaměstnaností,
(obce
s rozšířenou
L o u n y. 67 Z d e
např.
působností)
nezaměstnanost
t r a d i č n ě d o s a h u j e d v o u c i f e r n ý c h h o d n o t . N e c h ť b yd l í z d e m o d e l o v á rodina: dva rodiče, dvě děti ve věku 6 až 15 let. Rodiče mají pracovní
nabídku
ze
sousedního
R a k o v n í k a 68
69
.
Situace
je
kalkulována na stav ze srpna 2007, ze kdy jsou k dispozici data o výši
tržního
a
regulovaného
nájemného
(kalkulovaná
výše
sociálních dávek tedy není současná!). Předpokládejme, že by se r o d i n a p ř e s t ě h o v a l a d o p o d o b n é h o b yt u , j a k o o b ý v a l a v s o u č a s n é
67
Map a v š ec h o b c í s r o z š í ř eno u p ůso b no s tí p o d le mí r y ne za mě s t na no st i – vi z P ř í lo ha č. 5
68
P r ávě d o j ížd ě n í z Lo u n d o Rak o v ní ka b y s e p ř í li š n e v yp l ati lo p ř i o ce n ěn í új m y sp o j e n é
s d o j ížd ě ní m p o d le v ýš e u v ed e né ho . P ř es tě ho v á n í v yc há zí j a ko lep ší al te r na ti v a. 69
Zd e j e mír a ne za mě st n a no s ti s ko r o d va kr á t n iž ší ne ž v L o u nec h . Vli v na ni ž ší
ne za mě s t na no st o vš e m má v ša k i fa k t, ž e na Ra ko v n ic k u z ač í ná sp ád o v á o b la s t ( „sa te li t y“) P r ah y, co ž se o Lo u ne c h d á t vr d it v mn o he m me n ší míř e .
106
době, uvažujme v obou případech
p a n e l o v ý b yt 3 + 1 , 1 . k a t e g o r i e ,
6 8 m 2 , 4 0 % o p o t ř e b e n í b yt u ( t j . s a m o t n é s t ě h o v á n í n e o v l i v n í k v a l i t u b yd l e n í ) . Pomocné tabulky pro výpočet (shrnující situaci) jsou uvedeny v p ř í l o z e 6 . Z m o d e l o v é h o v ý p o č t u v yp l ý v á , ž e s t ě h o v á n í z a p r a c í do
určitého
rozpětí
mzdového
by
b yl a
z příjmového
hlediska
i r a c i o n á l n í v o l b a , p r o t o ž e č i s t é p ř í j m y z b yl é p o u h r a z e n í v ý d a j ů n a b yd l e n í b y s e r o d i n ě v p ř í p a d ě p ř e s t ě h o v á n í z b yt u s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m d o b yt u s n e r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m ( v l o k a l i t ě , k d e j e možno
sehnat
práci)
s n í ž i l y.
V tomto
konkrétním
modelovém
případě by se jednalo o mzdové rozpětí 8000 Kč – 10400 Kč (hrubá mzda,
zaokrouhleno
(předpokládám
práci
na na
stovky plný
Kč)
úvazek,
na proto
každého uvažuji
z rodičů měsíční
m i n i m á l n í m z d u 8 0 0 0 K č , k t e r á b yl a p l a t n á v s r p n u 2 0 0 7 ; p r o j e d n o d u c h o s t u v a ž u j m e s t e j n ě v ys o k ý p ř í j e m o b o u r o d i č ů , c o ž v nízkých příjmových pásmech není příliš nereálný předpoklad – mzdové rozdíly mezi muži a ženami jsou významné zejména ve v yš š í c h p ř í j m o v ý c h p á s m e c h ) . V y š š í m z d a n e ž 1 0 4 0 0 K č p a k z a j i š ť u j e v yš š í č i s t ý p ř í j e m p o u h r a z e n í n á k l a d ů n a b yd l e n í a teoreticky by měla stimulovat rodinu k přestěhování se. Podobně by se dala situace modelovat pro jinou rodinu, případně jinou lokalitu. Pokud bychom např. uvažovali stejnou lokalitu a rodinu nikoliv se dvěma, ale jedním dítětem, pak h r a n i č n í h r u b á m z d a p r o o b a r o d i č e b yl a n i ž š í n e ž v ý š e u v e d e n ý c h 1 0 4 0 0 K č ( 9 6 0 0 K č ) 70, p r o b e z d ě t n o u r o d i n u s e p a k h r a n i č n í m z d a b l í ž í m z d ě m i n i m á l n í ( 8 4 0 0 K č ) 71. P o d u v e d e n é m z d y b y s e r o d i n ě n e v yp l a t i l o
se
stěhovat
za
prací,
ale
naopak
zůstat
v b yt ě
s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m j a k o n e z a m ě s t n a n í . N a o p a k p r o v yš š í m z d o v á p á s m a b y b yl o s t ě h o v á n í z a p r a c í r a c i o n á l n í . 70
T ab ul k y s hr n uj í cí v ýs t u p mo d el u v p ř í lo ze 6 .
71
T ab ul k y s hr n uj í cí v ýs t u p mo d el u v p ř í lo ze 6 .
107
S i t u a c e b y b y l a j i n á , p o k u d b y r o d i n a n e b yd l e l a v p ů v o d n í l o k a l i t ě v b yt ě s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m , a l e k d yb y p l a t i l a n á j e m n é t r ž n í . T o s e v L o u n e c h p o h yb o v a l o v s r p n u 2 0 0 7 p r o b yt p o u ž i t ý v modelovém případě na úrovni 4352 Kč měsíčně. Rodině se dvěma, jedním
i
žádným
přestěhovat se
do
dítětem
by
Rakovníka
se za
v tomto
případě
prací hodnocenou
v yp l a t i l o jakoukoliv
mzdou nad úrovní minimální mzdy (hraniční mzda pro jednoho r o d i č e s e v t o m t o p ř í p a d ě u v a ž o v á n í t r ž n í h o n á j e m n é h o p o h yb u j e na úrovní 6300 Kč (rodina se dvěma dětmi), 6000 Kč (rodina s jedním dítětem) a 5600 Kč (bezdětná rodina), což jsou mzdy h l u b o k o p o d m i n i m á l n í m z d o u ) . 72 D á s e t e d y k o n s t a t o v a t , ž e p r o pracovní příležitosti hodnocené mzdami nad minimální mzdou až do mzdy 10400 Kč (resp. 9600 Kč, 8400 Kč) je to právě fakt, že rodina b yd l í
v b yt ě
s regulovaným
nájemným,
který
rozhoduje
o
racionalitě zůstat v původní lokalitě bez zaměstnání. Výše uvedený závěr se rozhodně nedá interpretovat tak, že je to (jen) regulované nájemné, které v Lounech (případně dalších lokalitách) způsobuje nezaměstnanost. Z výsledků je patrné, že se j e d n á o r e l a t i v n ě ú z k á m z d o v á p á s m a , p r o k t e r é b y s e n e v yp l a t i l o stěhovat p o h yb u j í
se
za
volným
v těchto
pracovním
příjmových
místem.
pásmech,
by
R o d i n y, se
které
patrně
se
stejně
n e s t ě h o v a l y, i p o k u d b y j i m b y l a n a b í d n u t a m z d a v y š š í – j e d n a k z toho důvodu, že uvedený výpočet je relativně komplikovaný a běžný člověk zřejmě vůbec netuší, co je v tomto smyslu racionální, tj. jaká je jeho „hraniční mzda“ (pro kterou je indiferentní mezi stěhováním
72
za
prací
do
bytu
s tržním
nájemným
z b yt u
Neb o z d r u hé ho p o h le d u: j a ká b y mu s e la b ýt v ýš e tr ž n í ho náj e mn é h o , ab y se r o d i ně
v yp lat ilo st ě ho va t s e d o Ra ko v n í ka z a p r ac í o ho d no c e no u mi n i má l ní mz d o u? P r o 4 čle n no u r o d i n u b y s e j ed na lo o náj e mn é ve v ýš i 3 1 3 0 Kč, p r o 3 čle n no u r o d i n u
o náj e mn é 2 8 3 0
Kč, p r o d vo uč le n no u r o d in u 1 7 6 0 Kč. T yto náj m y le ží vš ec h n y mez i l o u n s k ý m tr ž n í m a r eg u lo va n ý m n áj e mn ý m.
108
s regulovaným nájemným). Jednak je tomu tak i z prostého faktu pohodlnosti a zvyků (ústící v notoricky známý problém imobility v ČR), jednak třeba i z obavy o případnou ztrátu nového pracovního místa (jedná se nezvratný proces – zpět se regulované nájemné nezíská). Další věc je interakce regulovaného nájemného se sociálními dávkami. Pokud by sociální dávky b yly nižší, vyplatilo by se stěhovat
se
za
prací
(pokud
odhlédneme
od
výše
uvedených
problémů spojených s pohodlností, neznalostí a obavou ze ztráty nového
pracovního
místa)
pravděpodobností
s v yš š í
(mzdové
r o z p ě t í n a d m i n i m á l n í m z d o u , k v ů l i k t e r é m u b y s e n e v yp l a t i l o s e stěhovat
za
volnou
prací,
by
ztenčovalo,
se
případně
úplně
vymizelo, takže by se vyplatilo stěhovat se za jakoukoliv legální p r a c í ) . S p í š e s e t e d y j e d n á o j a k o u s i s yn e r g i i n e g a t i v n í h o p ů s o b e n í sociálních dávek a regulovaného nájemného, které tlačí na nižší o c h o t u l i d í s t ě h o v a t s e p r a c í ( v yt v á ř e n í z v yk ů p r a c o v n í i m o b i l i t y) . Mimochodem, poukázání na tento fakt trochu postrádám v článcích MPSV (2007), které poukazují na to, že vzít i špatně placenou práci je
výhodnější
než
zůstat
na
dávkách,
protože
dávky
jsou
k o n s t r u o v á n y t í m z p ů s o b e m , a b y p ř í j e m z n i c h b yl n i ž š í n e ž p ř í j e m i z hůře placené práce. V některých případech může být regulované nájemné poslední kapkou, která přispěje k tomu, že se naopak v yp l a t í z ů s t a t n a s o c i á l n í c h d á v k á c h v r e g u l o v a n é m b yt ě s p í š e n e ž s e p ř e s t ě h o v a t z a p r a c í d o b yt u s t r ž n í m n á j e m n ý m . Pokud mám znovu shrnout výstup z výše uvedeného zkoumání, nemohu učinit příliš silný závěr o vlivu regulovaného nájemného na nezaměstnanost
(tvrzení
t yp u ,
že
regulované
nájemné
má
na
zodpovědnosti nezaměstnanost ve výši X procent). Spíše se závěr dá formulovat tak, že nezaměstnanost je (v některých případech) d ů s l e d e k n í z k é f l e x i b i l i t y a m o b i l i t y ( z v yk y) . A j e t o p r á v ě regulované nájemné, které (kromě dalších institutů) napomáhá 109
přežívání,
případně
v yt v á ř e n í
uvedených
negativních
Provedený modelový výpočet tuto tezi potvrzuje.
110
z v yk ů .
Zá věr V práci nájemného Z teorie
jsem
se
nejprve
pokusil
rozebrat
z teoretického,
v yp l ý v a j í
závažné
pak
zkušenosti,
tématiku
regulovaného
z empirického z nichž
hlediska.
v yb r a n é
jsem
v empirické části zasadil do reálného ekonomického dění. Za prvé jde o problematiku samotné existence soukromého nájemního sektoru. Existence tohoto sektoru je vhodná, ať už z hlediska výkonu určitých profesí (stěhovavá povolání – délka p o b yt u p á r l e t ) , n e b o i z h l e d i s k a j e d i n c e , k t e r ý s e n e c h c e n e b o nemůže
dlouhodobě
zadlužit
ke
splácení
vlastního
b yd l e n í
h yp o t é k o u . S t á t p ř i t o m v z h l e d e m k e s v ý m f i s k á l n í m o ž n o s t e m nemůže
soukromý
sektor
v tomto
ohledu
suplovat.
Zde
b yl y
i d e n t i f i k o v á n y d v a p r o b l é m y: 1 . V yp l a t í s e v ů b e c i n v e s t o v a t d o n e r e g u l o v a n é h o b y t u v o l n é f i n a n č n í p r o s t ř e d k y, k d y ž s e n a b í z í a l t e r n a t i v n í m o ž n o s t i investování na finančních trzích? 2. Jakou roli u otázky 1 hraje stát, resp. jeho zásah v podobě regulovaného nájemného? Na první otázku by se dalo na základě empirického zkoumání dat
z CŘ
z roku
2007
odpovědět
pozitivně:
ano,
zejména
v n ě k t e r ý c h ( „ p o d c e n ě n ý c h “ ) l o k a l i t á c h s e v yp l a t í i n v e s t i c e d o b yt u z hlediska výnosové míry a návratnosti investice. Odpověď na d r u h o u o t á z k u j e k o m p l i k o v a n ě j š í . J e z ř e j m é , ž e v ý n o s n o s t z b yt u s regulovaným nájemným (při výši regulace jako v ČR roku 2007) n e n í t a k o v á , a b y s e v yp l a t i l o d o t a k o v ý c h b yt ů i n v e s t o v a t f i n a n c e . Podobnou a dlouhodobou zkušenost udělala i Velká Británie, kde r e g u l a c e n á j e m n é h o b yl a r e l a t i v n ě r o z s á h l á ( p l o š n á ) . D ů s l e d k e m b yl o c h á t r á n í a d l o u h o d o b é s m r š ť o v á n í s o u k r o m é h o n á j e m n í h o sektoru. Jak jsem ukázal v části týkající se zahraničních zkušeností 111
s regulovaným
nájemným,
britským
vládám
nedařilo
se
t yt o
p r o b l é m y u s p o k o j i v ě ř e š i t . Z a p ř í č i n u n e v yř e š e n í s e d á p o v a ž o v a t n e v h o d n o s t ( a m í s t y n e k o n c e p č n o s t ) z v o l e n ý c h n á s t r o j ů b yt o v é p o l i t i k y, z n i c h ž r e g u l o v a n é n á j e m n é j m e n u j m e n a p r v n í m m í s t ě (zejména, pokud se jednalo o regulované nájemné hluboko pod h yp o t e t i c k o u t r ž n í ú r o v n í ) . Č e s k á z k u š e n o s t s r e g u l o v a n ý m n á j e m n ý m , b yť k r á t k o d o b ě j š í , j e o h l e d n ě s e k t o r u r e g u l o v a n ý c h b yt ů s v ý m z p ů s o b e m p o d o b n á . K v a l i t a r e g u l o v a n ý c h b yt ů k l e s á ( z d e m ů ž e m e s p a t ř o v a t d ů s l e d e k státního zásahu do tržního řádu, který se obrací proti „chráněným“ n á j e m c ů m ) a v ý p o č t y e m p i r i c k é č á s t i o Č R ( B yd l e n í j a k o i n v e s t i c e ) ukazují určité zázemí tohoto problému. Na druhou stranu jsem poukázal na fakt, že při částečné regulaci (regulace existujících, n i k o l i v n o v ý c h a u v o l n ě n ý c h b yt ů ) d o c h á z í k p o d p o ř e d yn a m i k y b yt o v é v ý s t a v b y, p r o t o ž e c e n y n o v ý c h n e m o v i t o s t í ( a a d e k v á t n ě k t o m u i t r ž n í n á j m y ) j s o u v yš š í . T o m o h l b ý t j e d e n z f a k t o r ů , k t e r é napomohl
d yn a m i č t ě j š í m u
rozvoji
b yt o v é
výstavby
od druhé
p o l o v i n y 9 0 . l e t – s t a v ě t b yt y s e d í k y v y s o k ý m p r o d e j n í m c e n á m v yp l a t i l o . V z h l e d e m k t o m u , ž e k r o m ě v yš š í h o t r ž n í h o n á j m u s e z v e d á i t r ž n í c e n a b yt ů , j e d o p a d r e g u l o v a n é h o n á j e m n é h o n a investiční
koupě
výhodnost
b yt u
pro
další
pronájem
sporný.
V každém případě je poškozen spotřebitel, který se ocitá mimo chráněný sektor. Druhá zkoumána,
otázka, b yl a
regulovaného
která
teze
b yl a
na
z teoretické
nájemného
datech části
k trhům
za
ČR
týkající práce,
podrobněji se
vztahu
respektive
n e z a m ě s t n a n o s t i . N a p ř í k l a d u m o d e l o v é r o d i n y b yl o p o u k á z á n o n a fakt, že to může
být právě regulované
nájemné, které spolu
s dalšími faktory způsobí, že bude racionální nestěhovat se za p r a c o v n í n a b í d k o u , a l e z ů s t a t n e z a m ě s t n a n ý v b yt ě s r e g u l o v a n ý m nájemným. Zejména vzhledem k omezenému rozsahu mezd, kterých 112
s e t o t ý k á , n e b y l v ý s t u p f o r m u l o v á n t a k , ž e b y t o b yl a p r á v ě regulace nájemného, která by způsobovala nezaměstnanost, ale spíše tak, že regulace nájemného přispívá k tvorbě imobilit, které se negativně projevují v nezaměstnanosti. V tomto ohledu by mohl být za
negativní dopad
proti „chráněným“
osobám považován
i n s t i t u t z v yk u , k t e r ý k o n z e r v u j e c h o v á n í l i d í p r o t i s n a z e z í s k a t zaměstnání (což, jak věřím, je pro tyto jedince špatné). R e g u l o v a n é n á j e m n é m á v š a k ř a d u d o p a d ů , k t e r é z d e n e b yl y (zejména
v empirické
části)
r o z e b í r á n y.
Jak
b yl o
zmíněno
v teoretické části, řada dopadů je obtížně prokazatelná, protože se jako kruh ve vodě postupně rozlévá do ekonomiky. Kvantifikace t a k o v ý c h d o p a d ů j e p r a k t i c k y n e m o ž n á , c o ž v š a k n e v yv r a c í j e j i c h existenci. Další problém, kterému jsem se záměrně nevěnoval, je problém spravedlnosti, což je spíše problém etický, nevhodný k pozitivní v yp l ý v á
ekonomické
z výše
analýze
uvedeného,
a
empirické
nespravedlnost
kvantifikaci. se
týká
Jak
jednak
spotřebitelů, kteří zůstávají mimo regulovaný sektor, ve srovnání se spotřebiteli, kteří jsou v regulovaném sektoru. Jednak jde o s t r a n u v l a s t n í k ů e x i s t u j í c í c h b yt ů , z n i c h č á s t p r o n a j í m á b yt y z a v yš š í n á j e m n é , n e ž b y b y l a t r ž n í c e n a b e z r e g u l a c e , a č á s t v l a s t n í k ů n a o p a k p r o n a j í m á b yt y z a p o d s t a t n ě n i ž š í n e ž t r ž n í n á j e m n é . S t í m se pak, podle rozboru v teoretické části, váže problém dodatečných regulací vedoucích k okleštění vlastnických práv. A ještě jeden negativní dopad regulovaného nájemného se dá zmínit, přestože jsem se ho neodvážil v blíže empiricky rozebrat. J d e o t o , ž e s i l i d é z v yk a j í n a s t á t n í z á s a h d o t r ž n í h o ř á d u j a k o n a něco běžného, normálního, neřku-li „přirozeného“. Z toho pak v yp l ý v á n e d ů v ě r a v t r ž n í ř á d o b e c n ě , c o ž s e p r o j e v u j e p o z i t i v n í m č i neutrálním vztahem k dalším regulacím, které mají další negativní d o p a d y. P o l i t i c k á r e p r e z e n t a c e v z h l e d e m k t o m u t o p o s t o j i l i d í n e m á hráz další regulace zavádět. Vzhledem k tomu, že se jedná o tvrzení 113
na pomezí pozitivní a normativní ekonomie, nevěnoval jsem tomuto problému ve své práci příliš prostoru, protože jsem se chtěl n o r m a t i v n o s t i p o k u d m o ž n o v yv a r o v a t . Z á v ě r e m c h c i v yj á d ř i t p ř e s v ě d č e n í , ž e t a t o p r á c e p ř i s p í v á k e zmapování
a
pochopení
problematiky
regulovaného
nájemného
jakožto příkladu státního zásahu, který má své zamýšlené cíle, b o h u ž e l v š a k i n e z a m ý š l e n é d ů s l e d k y. M o ž n á t o t o t v r z e n í p ů s o b í v e s r o v n á n í s o č e k á v á n í m z ú v o d u t a k , ž e c o m ě l o b ý t d o k á z á n o , b yl o dokázáno (díky nastavenému úhlu pohledu). Domnívám se však, že práce
svým
s t yl e m
není
ideologického,
ale
spíše
pozitivního
c h a r a k t e r u , p r o t o b y j e j í z á v ě r m ě l b ý t p ř i j a t e l n ý i p r o t y, k t e ř í v yc h á z í z j i n é h o n á z o r o v é h o z á z e m í , n e ž j á .
114
S ez nam použitých pramenů Odborné publikace B a l c h i n P . ( 1 9 8 5 ) , „ P r i v a t e R e n t e d H o u s i n g “ i n H o u s i n g P o l i c y: a n Introduction, Croom Helm, London, 1985, str. 91-119 Balchin P. (1996), Housing Policy in Europe, Routledge, London, 1996 B e n e š M . ( 2 0 0 1 ) : „ N á j e m n í b yd l e n í j a k o s o u č á s t t r h u s b yd l e n í m “ i n K o l . , „ K d y b u d e d o s t b yt ů ? C e s t a k t r h u s b yt y – s i t u a c e v Brně“,
Sborník
konference
Mladých
konzervativců
a
Demokratické unie, Bachant, Brno, 2001, str. 14-15 Centrum Investora (2007), „Zpráva z finančních trhů“, srpen 2007, přístup
on-line
ke
dni
30.4.2008
h t t p : / / w w w . c e n t r u m i n v e s t o r a . c z / p r o d u k t y/ 2 0 0 7 _ 0 8 _ C Z _ m a k r o .pdf, stránky investičního oddělení společnosti ING FirstRung (2008), „Brittish Property Bubble“, on-line přístup ke dni
30.4.2008
h t t p : / / f i r s t r u n g . c o . u k / a r t i c l e s . a s p ? p a g e i d = N E W S & a r t i c l e k e y= 1900&cat=44-0-0,
server
britské
realitní
společnosti
FirstRung F r i e d m a n M . , 1 9 9 1 , S v o b o d a v o l b y, L i b e r á l n í i n s t i t u t , P r a h a , 1 9 9 1 Friedman M., Stigler G. J. (1972), „Roofs or Ceilings? Current Problem with Housing“ in Verdict on Rent Control, Institute of Economic Affairs, London, 1972, str. 19-32 von
H a ye k
F.
A.
(1991),
Právo,
zákonodárství
a
svoboda,
Academia, Praha, 1991 v o n H a ye k F . A . ( 1 9 7 2 ) , „ T h e R e p e r c u s s i o n s o f R e n t C o n t r o l Restrictions“
in
Verdict
on
Rent
Control,
Economic Affairs, London, 1972, str. 3-16
115
Institute
of
HBOS
(2008),
Housing
Statistics,
h t t p : / / w w w . h b o s p l c . c o m / e c o n o m y/ i n c l u d e s / 0 8 _ 0 1 _ 0 8 _ h i s t o r i c _dataUK.xls, server společnosti Halifax Bank of Scotland Holmans (1995): Housing, Demand and Need in England 1991 – 2011,
Housing
Research
Paper
n.
157,
Joseph
Rowntree
Foundation, London, 1995 de Jouvenel B. (1947), „No Vacancies“ in Verdict on Rent Control, Institute of Economic Affairs, London, 1972, str. 33-41 Krebs a kol. (1997), Sociální politika, Codex, Praha, 1997 Kuba P. (2001): „Cesta k trhu s byt y“ in Kol., „Kdy bude dost b yt ů ?
Cesta
konference
k trhu
Mladých
s b yt y
–
v Brně“,
situace
konzervativců
a
Sborník
Demokratické
unie,
Bachant, Brno, 2001, str. 16-27 Lundquist L. J. (1992), Dislodging the Welfare State? Housing and Privatisation in Four European Nations, Delft University Press, Delft, 1992 L u x M . ( 2 0 0 2 ) , F i n a n č n í d o s t u p n o s t b yd l e n í v Č R a v z e m í c h E U , N á r o d o h o s p o d á ř s k ý ú s t a v J o s e f a H l á v k y, P r a h a , 2 0 0 2 L u x M . , S u n e g a P . ( 2 0 0 7 ) , V l i v p o d m í n e k b yd l e n í n a z a m ý š l e n o u migraci české populace za prací, Sociologický časopis, ročník 43, číslo 2 (duben 2007), str. 305-332 Lux M., Sunega P. (2006), Vývoj finanční dostupnosti vlastního a n á j e m n í h o b yd l e n í v p r ů b ě h u h o s p o d á ř s k é t r a n s f o r m a c e v Č R , Sociologický časopis, ročník 42, číslo 5 (říjen 2006), str. 851881 Milne
F.
(2003),
Finance
Theory
and
Asset
Pricing,
on-line
přístup
Oxford
University Press, Oxford, 2003 MMR
(1999),
„ B yt o v á
situace
v ČR“,
ke
30.4.2008 http://old.mmr.cz/index.php?show=001026046000037000, server MMR ČR 116
dni
M P S V ( 2 0 0 5 ) , „ M P S V p ř i j a l o n á v r h n a z v ý š e n í m i n i m á l n í m z d y“ , Tisková
zpráva MPSV,
přístup
on-line
ke
dni 30.4.2008
h t t p : / / w w w . m p s v . c z / f i l e s / c l a n k y/ 2 1 0 8 / 0 3 1 1 0 5 . p d f ,
server
MPSV ČR M P S V ( 2 0 0 7 ) , „ P r a c o v a t s e v yp l a t í ! “ , o n - l i n e p ř í s t u p k e d n i 30.4.2008, http://www.mpsv.cz/cs/1705, server MPSV ČR Paish F.W. (1950), The Economics of Rent Restrictions in Verdict on Rent Control, Institute of Economic Affairs, London, 1972, str. 43-78 Pennance F. G., „Introduction to Verdict on Rent Control“, in Verdict
on
Rent Control,
Institute
of
Economic
Affairs,
London, 1972, str. XI-XVI P o l á k o v á a k o l . ( 2 0 0 6 ) , B yd l e n í a b y t o v á p o l i t i k a , E k o p r e s s , P r a h a , 2006 Robinson
R.
Housing
(1979),
„Rent
Economics
and
Control“ Public
in
Studies
P o l i c y,
in
Planning:
Macmillan
Press,
London, 1979, str. 75-97 R yd e n f e l t S . ( 1 9 7 2 ) , „ R e n t C o n t r o l T h i r t y Y e a r s O n “ i n V e r d i c t o n Rent Control, Institute of Economic Affairs, London, 1972, str. 61-78 S a r t o r i ( 2 0 0 5 ) , S t r a n y a s t r a n i c k é s ys t é m y, C e n t r u m p r o s t u d i u m d e m o k r a c i e a k u l t u r y, B r n o , 2 0 0 5 S c h w a r z J . ( 2 0 0 1 ) : „ N á j e m n í b yd l e n í j a k o s o u č á s t t r h u s b yd l e n í m “ i n K o l . , „ K d y b u d e d o s t b yt ů ? C e s t a k t r h u s b yt y – s i t u a c e v Brně“,
Sborník
konference
Mladých
konzervativců
a
Demokratické unie, Bachant, Brno, 2001, str. 55-58 Šíma J. (2004), Ekonomie a právo, Oeconomica, Praha, 2004 UK Statistics Authority (2008), „Divorce rate lowest for 22 Years“ on-line
přístup
ke
dni
http://www.statistics.gov.uk/pdfdir/divorce0807.pdf
117
30.4.2008 a
http://www.statistics.gov.uk/cci/nugget.asp?id=170;
server
Statistického úřadu Spojeného království UK Wikipedia (2008), „Residential Property market in the United Kingdom“,
on-line
přístup
ke
dni
30.4.2008
h t t p : / / e n . w i k i p e d i a . o r g / w i k i / B r i t i s h _ p r o p e r t y_ b u b b l e ,
server
o n - l i n e e n c yk l o p e d i e W i k i p e d i a
Legislativní prameny: n á l e z Ú S 2 3 1 / 2 0 0 0 S b . o z r u š e n í v yh l á š k y M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u , v e z n ě n í v y h l á š e k p o z d ě j š í c h n a ř í z e n í v l á d y 5 6 7 / 2 0 0 2 S b . - N a ř í z e n í v l á d y, k t e r ý m s e s t a n o v í cenové moratorium nájemného z bytů v yh l á š k a M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . , O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u v yh l á š k a M F 3 0 / 1 9 9 5 S b . – n o v e l i z a c e v yh l á š k y M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . , O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u v yh l á š k a M F 2 7 4 / 1 9 9 5 S b . - n o v e l i z a c e v yh l á š k y M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . , O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u v yh l á š k a M F 8 6 / 1 9 9 7 S b . - n o v e l i z a c e v yh l á š k y M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . , O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u v yh l á š k a M F 4 1 / 1 9 9 9 S b . - n o v e l i z a c e v yh l á š k y M F 1 7 6 / 1 9 9 3 S b . , O n á j e m n é m z b yt u a ú h r a d ě z a p l n ě n í p o s k yt o v a n á s u ž í v á n í m b yt u zákon 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů zákon 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů zákon 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů 118
z á k o n 1 0 7 / 2 0 0 6 S b . , o j e d n o s t r a n n é m z v yš o v á n í n á j e m n é h o z b yt u a o změně zákona č. 40/1964 Sb. zákon 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, ve znění pozdějších předpisů
Zdroje dat - databáze: ČSÚ (www.czso.cz) IRI (www.iri.cz)
119
P řílohová část Příloha č. 1: Dynamika nabídky bytů pro soukromé pronajímání v závislosti na výši regulovaného nájemného podle Robinsona (1979):
Obrázek 11: Dynamika nabídky bytů k pronajímání
Pramen: Robinson (1979, str. 80), vlastní zpracování
V ys v ě t l e n í k e g r a f ů m : P o č á t e č n í r o v n o v á ž n é n á j e m n é j e n a výši r* (při pronajímaném množství H*), čemuž odpovídá h* v ý s t a v b a n o v ý c h b yt ů z a č a s o v o u j e d n o t k u ( t a t o v ý s t a v b a u d r ž u j e rovnováhu). Pokud dojde k migraci do regionu, zvedne se poptávka po
najímaných
b yt e c h ,
což
povede
krátkodobě
k růstu
rovnovážného nájmů na r1 (krátkodobě existence ekonomických zisků během přizpůsobovacího procesu). To ovšem podle pravé č á s t i g r a f u p o v e d e k r ů s t u n o v é v ý s t a v b y, c o ž b y p ř i k o n s t a n t n í c h nákladech vedlo v dlouhém období díky zvýšené nabídce k poklesu nájmů zpět na r* (při pronajímaném množství H**). Problém spočívá v dlouhodobosti tohoto procesu, která se může jevit vládě jako neúnosná. Pokud vláda stanoví maximální nájemné někde mezi r* a r1 (např. na rc), z dlouhodobého hlediska situace stejně skončí 120
v r* při pronajímaném množství H** - jen se proces zpomalí díky pomalejší nové výstavbě (na úrovni hc). Problém
ovšem
nastává
v okamžiku,
kdy
vláda
stanoví
maximální nájemné pod dlouhodobou rovnovážnou úrovní r*. Pak dojde k poklesu výstavby a postupnému smršťování nájemního s e k t o r u ( r yc h l o s t z á v i s í n a l e g i s l a t i v n í c h b a r i é r á c h p o k l e s u ) – f yz i c k é o p o t ř e b e n í b u d e v yš š í n e ž n o v é i n v e s t i c e . S i t u a c e v yú s t í převis poptávaného množství nad nabízeným, tedy nedostatek a černý trh se všemi negativy s tím spojenými. To je bohužel případ většiny regulovaných nájmů ve světe ve většině časového období regulace. Např. ve Velké Británii se blížilo regulované nájemné tržnímu nájemnému podle Robinsona (1979) jen k roku 1923 (kdy proběhlo zvýšení maximálního nájmu o 40% a přitom cenová hladina
po
válce
klesala,
a
v některých
případech
i
po
deregulačních tendencích z let 1957 (1965).
Uvedený graf odpovídá logice, na kterou se odkazují např. Friedman a Stigler (1972) v popisu případu zemětřesení v San Franciscu roku 1906.
121
Příloha č. 2: Výnosové míry podle lokalit a uvažovaných odpisů bytu Tabulka 6: Srovnání výnosových měr z nájemného dle lokalit dle různé uvažované životnosti bytu v ýnosová míra životnost životnost životnost b ytu 30 b ytu 50 b ytu let let neomezená m ě sí č n ě m ě sí č n ě z z pronájmu pronájmu m ě sí č n ě z na odpis na odpis pronájmu P/30/12 P/50/12 na odpis 0 lokalita Kč Kč Kč Teplice 5,74% 7,07% 9,07% Dubina, Hrab ů vka, Výškovice, Záb ř eh nad Odrou 5,17% 6,50% 8,50% Chomutov 5,00% 6,34% 8,34% Most 4,76% 6,09% 8,09% Poruba, Poruba-sever 4,42% 5,76% 7,76% Bruntál 4,39% 5,73% 7,73% Ústí nad Labem 4,36% 5,70% 7,70% Vítkovice, Záb ř eh-Hulvák y, Záb ř eh-VŽ 4,15% 5,48% 7,48% Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá 4,01% 5,34% 7,34% Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice 3,99% 5,32% 7,32% Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice 3,96% 5,30% 7,30% Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice 3,96% 5,29% 7,29% Nová Plesná, Stará Plesná 3,95% 5,28% 7,28% Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves 3,92% 5,26% 7,26% Hrabová 3,77% 5,11% 7,11% Muglinov, Slezská 3,50% 4,83% 6,83% Sokolov 3,36% 4,70% 6,70% Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz 3,32% 4,66% 6,66% D ěč ín 3,22% 4,55% 6,55% Jeseník 3,22% 4,55% 6,55% Haví ř ov 3,20% 4,53% 6,53% Č eská Lípa 3,16% 4,50% 6,50% Cheb 3,13% 4,47% 6,47% Semil y 3,03% 4,36% 6,36% Prachatice 3,03% 4,36% 6,36% Loun y 2,96% 4,29% 6,29%
122
Ústí nad Orlicí Šumperk Karviná T ř ebí č Frýdek-Místek Tachov Rychnov nad Kn ě žnou Svitav y Domažlice Č esk ý Krumlov Ž ď ár nad Sázavou Nov ý Ji č ín Trutnov B ř eclav Náchod Písek Jind ř ich ů v Hradec P ř íbram Hodonín Strakonice Havlí č k ů v Brod Pelh ř imov Tábor Krom ěř íž Vsetín V yškov Kolín Ji č ín Klatov y Prost ě jov Blansko Č eské Bud ě jovice M ě lník Uherské Hradišt ě Rok ycan y Znojmo Litom ěř ice Kutná Hora P ř erov Chrudim Karlov y Vary Rakovník Benešov Mladá Boleslav Opava Jablonec nad Nisou Beroun N ymburk
2,67% 2,58% 2,51% 2,50% 2,48% 2,47% 2,45% 2,42% 2,42% 2,42% 2,40% 2,36% 2,36% 2,33% 2,32% 2,23% 2,23% 2,22% 2,18% 2,17% 2,14% 2,14% 2,12% 2,11% 2,09% 2,02% 1,98% 1,98% 1,98% 1,96% 1,94% 1,94% 1,94% 1,90% 1,89% 1,89% 1,87% 1,85% 1,79% 1,77% 1,72% 1,70% 1,66% 1,64% 1,64% 1,60% 1,55% 1,54%
123
4,00% 3,91% 3,84% 3,83% 3,81% 3,81% 3,79% 3,76% 3,75% 3,75% 3,73% 3,70% 3,69% 3,67% 3,65% 3,56% 3,56% 3,56% 3,51% 3,50% 3,48% 3,47% 3,46% 3,45% 3,42% 3,35% 3,32% 3,32% 3,31% 3,29% 3,28% 3,27% 3,27% 3,23% 3,22% 3,22% 3,21% 3,18% 3,13% 3,10% 3,05% 3,03% 2,99% 2,97% 2,97% 2,93% 2,88% 2,88%
6,00% 5,91% 5,84% 5,83% 5,81% 5,81% 5,79% 5,76% 5,75% 5,75% 5,73% 5,70% 5,69% 5,67% 5,65% 5,56% 5,56% 5,56% 5,51% 5,50% 5,48% 5,47% 5,46% 5,45% 5,42% 5,35% 5,32% 5,32% 5,31% 5,29% 5,28% 5,27% 5,27% 5,23% 5,22% 5,22% 5,21% 5,18% 5,13% 5,10% 5,05% 5,03% 4,99% 4,97% 4,97% 4,93% 4,88% 4,88%
M ě sto Brno Jihlava Zlín Kladno Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Plze ň Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y Sadová Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Štý ř ice, Židenice Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Trnitá, Zábrdovice Pardubice Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Olomouc Hradec Králové Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Troja Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná Uh ř ín ě ves Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Liberec Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec
1,53% 1,52% 1,43% 1,43%
2,86% 2,85% 2,76% 2,76%
4,86% 4,85% 4,76% 4,76%
1,28% 1,23%
2,62% 2,56%
4,62% 4,56%
1,21%
2,55%
4,55%
1,21% 1,21%
2,54% 2,54%
4,54% 4,54%
1,18%
2,51%
4,51%
1,18%
2,51%
4,51%
1,17% 1,15% 1,11% 1,07%
2,51% 2,49% 2,44% 2,40%
4,51% 4,49% 4,44% 4,40%
0,96%
2,29%
4,29%
0,95%
2,29%
4,29%
0,90%
2,24%
4,24%
0,76% 0,67% 0,66% 0,61% 0,55%
2,09% 2,00% 1,99% 1,94% 1,89%
4,09% 4,00% 3,99% 3,94% 3,89%
0,54% 0,51% 0,51%
1,88% 1,85% 1,84%
3,88% 3,85% 3,84%
0,50% 0,49%
1,83% 1,83%
3,83% 3,83%
0,49%
1,83%
3,83%
0,49%
1,82%
3,82%
124
Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Hrdlo ř ez y, Libe ň , Vyso č an y Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Holešovice, Karlín, Žižkov Lahovice, Lipence, Zbraslav B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov Liboc, Veleslavín, Vokovice Ruzyn ě B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto Vinohrad y, V yšehrad
0,48%
1,82%
3,82%
0,47%
1,81%
3,81%
0,47%
1,81%
3,81%
0,44%
1,78%
3,78%
0,43% 0,43%
1,77% 1,76%
3,77% 3,76%
0,40% 0,39% 0,38%
1,73% 1,72% 1,71%
3,73% 3,72% 3,71%
0,35%
1,68%
3,68%
0,27% 0,24%
1,60% 1,57%
3,60% 3,57%
0,17% 0,11% -0,01%
1,50% 1,44% 1,32%
3,50% 3,44% 3,32%
-0,05%
1,28%
3,28%
-0,23% -0,40%
1,10% 0,94%
3,10% 2,94%
Pozn.: výnos ová míra počítána z příjmů z pr onájmu po odečtení prostředku na odpisy a po zdanění Zdroj: data podle veřejných dat IRI, vlastní výpočty a zpracování
125
Příloha č. 3: Návratnost investice do bytu při neregulovaném nájemné podle různých parametrů a lokalit (předp. reálné nájemné na úrovni 8/2007) Tabulka 7: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z neregulovaného nájemného s cenou bytu (var. s neomezenou životností) doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y 0 K č (životnost b ytu neomezená) lokalita
Teplice Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Chomutov Most Poruba, Poruba-sever Bruntál Ústí nad Labem Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř eh-VŽ Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka,
uvažované diskontní míry
0 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 11,0 11,7 12,5 13,4 14,6 16,1 18,1 21,2 26,8 53,9 n/a
11,8 12,5 13,4 14,5 15,9 17,8 20,5 24,9 35,6 n/a n/a 12,0 12,8 13,7 14,9 16,4 18,4 21,3 26,2 40,3 n/a n/a 12,4 13,2 14,2 15,5 17,1 19,3 22,6 28,7 56,0 n/a n/a 12,9 13,8 14,9 16,3 18,2 20,7 24,8 33,3 n/a 12,9 13,9 15,0 16,4 18,3 20,9 25,0 33,9 n/a
n/a n/a n/a n/a
13,0 13,9 15,1 16,5 18,4 21,0 25,3 34,4 n/a
n/a n/a
13,4 14,4 15,6 17,1 19,2 22,1 27,1 39,4 n/a
n/a n/a
13,6 14,6 15,9 17,5 19,7 22,9 28,4 43,9 n/a
n/a n/a
13,7 14,7 16,0 17,6 19,8 23,0 28,6 44,7 n/a
n/a n/a
13,7 14,7 16,0 17,7 19,9 23,2 28,9 45,9 n/a
n/a n/a
13,7 14,8 16,0 17,7 19,9 23,2 28,9 46,2 n/a
n/a n/a
126
Pet ř kovice Nová Plesná, Stará Plesná Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves Hrabová Muglinov, Slezská Sokolov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz D ěč ín Jeseník Haví ř ov Č eská Lípa Cheb Semil y Prachatice Loun y Ústí nad Orlicí Šumperk Karviná T ř ebí č Frýdek-Místek Tachov Rychnov nad Kn ě žnou Svitav y Domažlice Č esk ý Krumlov Ž ď ár nad Sázavou Nov ý Ji č ín Trutnov B ř eclav Náchod Písek Jind ř ich ů v Hradec P ř íbram
13,7 14,8 16,1 17,7 19,9 23,2 29,0 46,5 n/a
n/a n/a
13,8 14,8 16,1 17,8 20,1 23,4 29,3 47,8 n/a 14,1 15,2 16,5 18,3 20,7 24,4 31,1 60,2 n/a
n/a n/a n/a n/a
14,6 15,8 17,3 19,3 22,1 26,4 35,2 n/a 14,9 16,2 17,7 19,8 22,8 27,5 37,8 n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
15,0 15,3 15,3 15,3 15,4 15,5 15,7 15,7 15,9
16,3 16,6 16,6 16,6 16,7 16,8 17,1 17,1 17,3
17,9 18,2 18,2 18,3 18,4 18,5 18,9 18,9 19,1
20,0 20,4 20,4 20,5 20,7 20,8 21,3 21,3 21,6
23,0 23,6 23,6 23,7 23,9 24,1 24,8 24,8 25,3
27,9 28,9 28,9 29,1 29,4 29,7 30,9 30,9 31,7
38,7 41,4 41,4 41,9 43,0 43,9 48,0 48,0 51,4
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
16,7 16,9 17,1 17,2 17,2 17,2
18,2 18,5 18,8 18,8 18,9 18,9
20,3 20,7 21,0 21,0 21,1 21,1
23,1 23,6 24,0 24,1 24,2 24,3
27,5 28,3 28,9 29,0 29,2 29,2
35,9 37,5 38,8 39,1 39,4 39,6
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
17,3 19,0 21,2 24,4 29,4 40,0 17,4 19,1 21,4 24,6 29,7 40,7 17,4 19,1 21,4 24,6 29,8 40,8
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
17,4 19,1 21,4 24,6 29,8 40,8
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
17,4 17,6 17,6 17,7 17,7 18,0
41,2 42,1 42,2 42,9 43,3 45,9
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
18,0 19,8 22,3 25,9 31,8 45,9 18,0 19,9 22,3 25,9 31,9 46,2
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
19,2 19,3 19,3 19,4 19,5 19,8
21,5 21,6 21,7 21,8 21,9 22,3
24,7 25,0 25,0 25,2 25,3 25,9
30,0 30,3 30,4 30,7 30,8 31,8
127
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Hodonín Strakonice Havlí č k ů v Brod Pelh ř imov Tábor Krom ěř íž Vsetín V yškov Kolín Ji č ín Klatov y Prost ě jov Blansko Č eské Bud ě jovice M ě lník Uherské Hradišt ě Rok ycan y Znojmo Litom ěř ice Kutná Hora P ř erov Chrudim Karlov y Vary Rakovník Benešov Mladá Boleslav Opava Jablonec nad Nisou Beroun N ymburk M ě sto Brno Jihlava Zlín Kladno Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Plze ň
18,1 20,0 22,5 26,2 32,4 47,5 18,2 20,1 22,6 26,3 32,5 47,9
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
18,3 18,3 18,3 18,4 18,5 18,7 18,8 18,8 18,8 18,9 18,9
48,9 49,1 49,8 50,1 51,3 54,5 56,5 56,6 56,8 58,0 59,0
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
19,0 21,0 23,9 28,1 35,6 59,3 19,0 21,1 23,9 28,1 35,6 59,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
19,1 19,1 19,2 19,2 19,3 19,5 19,6 19,8 19,9 20,0
62,4 63,1 63,4 64,7 67,0 74,4 78,5 91,6 100,6 n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
20,1 22,5 25,7 30,8 40,8 20,1 22,5 25,8 30,9 40,9
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
20,3 20,5 20,5 20,6 20,6 21,0 21,0
41,7 42,8 42,9 43,4 43,6 45,8 45,9
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
21,7 24,4 28,4 35,0 50,4 21,9 24,8 28,9 35,8 52,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
20,2 20,2 20,3 20,3 20,4 20,7 20,8 20,8 20,9 20,9 21,0
21,2 21,3 21,3 21,3 21,4 21,7 21,8 22,1 22,2 22,4
22,7 22,9 23,0 23,1 23,1 23,6 23,6
22,7 22,8 22,9 22,9 23,0 23,4 23,6 23,6 23,6 23,7 23,8
24,1 24,1 24,2 24,3 24,4 24,8 24,9 25,2 25,3 25,6
26,0 26,4 26,4 26,5 26,6 27,2 27,3
26,5 26,5 26,6 26,7 26,9 27,4 27,7 27,7 27,8 27,9 28,0
28,4 28,5 28,5 28,7 28,9 29,4 29,6 30,1 30,3 30,7
31,3 31,8 31,9 32,1 32,1 33,2 33,2
32,8 32,9 33,1 33,2 33,6 34,4 34,9 35,0 35,0 35,3 35,5
36,2 36,3 36,4 36,6 37,0 38,0 38,4 39,3 39,7 40,5
128
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y Sadová Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Štý ř ice, Židenice Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Trnitá, Zábrdovice Pardubice Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Dolní M ě cholup y, Hostiva ř ,
22,0 24,8 29,0 36,0 53,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
22,0 24,9 29,0 36,0 53,2 22,0 24,9 29,1 36,1 53,3
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
22,2 25,1 29,3 36,5 54,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
22,2 25,1 29,3 36,5 54,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
22,2 25,1 29,4 36,6 54,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
22,3 25,2 29,5 36,9 55,6 22,5 25,5 29,9 37,6 57,8
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
22,7 25,8 30,3 38,2 60,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
23,3 26,6 31,4 40,1 67,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
23,3 26,6 31,4 40,1 67,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
23,6 26,9 32,0 41,1 72,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
24,4 28,0 33,6 44,1 95,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
129
Št ě rbohol y Olomouc Hradec Králové Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Troja Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná Uh ř ín ě ves Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Liberec Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice
25,0 28,8 34,7 46,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
25,1 28,9 34,8 46,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
25,4 29,3 35,4 47,7 25,7 29,8 36,2 49,3
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
25,8 29,8 36,3 49,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,0 30,1 36,7 50,5 26,0 30,2 36,8 50,7
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
26,1 30,2 36,9 50,9 26,1 30,3 37,0 51,2
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
26,1 30,3 37,0 51,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,2 30,3 37,1 51,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,2 30,4 37,1 51,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,3 30,5 37,3 51,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,3 30,5 37,3 51,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
130
Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Holešovice, Karlín, Žižkov Lahovice, Lipence, Zbraslav B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov Liboc, Veleslavín, Vokovice
26,5 30,8 37,7 52,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,5 30,9 37,9 53,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,6 30,9 37,9 53,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,8 31,2 38,4 54,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,9 31,3 38,6 54,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
27,0 31,4 38,8 55,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
27,1 31,7 39,2 56,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
27,7 32,5 40,5 59,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
28,0 32,8 41,0 61,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
28,6 33,7 42,4 64,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
29,1 34,4 43,6 68,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
131
Ruzyn ě B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto Vinohrad y, V yšehrad
30,1 35,8 46,1 77,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
30,5 36,3 47,0 81,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
32,2 38,9 51,8 114,0 n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
34,0 41,6 57,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a
n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
132
Tabulka 8: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z neregulovaného nájemného s cenou bytu (var. se životností 50 R) doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y P/50/12 K č (životnost bytu 50 let) lokalita
Teplice Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Chomutov Most Poruba, Poruba-sever Bruntál Ústí nad Labem Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř eh-VŽ Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice Nová Plesná, Stará Plesná Hrušov, Kun č ice nad
uvažované diskontní míry
0 14,1
0,01 15,3
0,02 16,6
0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 18,4 20,9 24,6 31,5 65,7 n/a n/a n/a
15,4 15,8 16,4
16,7 17,2 17,9
18,4 19,0 19,9
20,7 23,9 29,4 42,9 n/a 21,4 25,0 31,2 49,1 n/a 22,6 26,8 34,4 69,9 n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
17,4 17,5
19,1 19,2
21,4 21,5
24,6 29,7 40,6 n/a 24,8 30,0 41,4 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
17,6
19,3
21,6
25,0 30,3 42,1 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,3
20,2
22,7
26,5 32,8 48,8 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,7
20,7
23,5
27,5 34,6 55,0 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,8
20,8
23,6
27,7 34,9 56,1 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,9
20,9
23,7
27,9 35,2 57,8 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,9
21,0
23,8
27,9 35,3 58,2 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
18,9
21,0
23,8
28,0 35,4 58,6 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
19,0
21,1
24,0
28,2 35,8 60,5 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
133
Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves Hrabová Muglinov, Slezská Sokolov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz D ěč ín Jeseník Haví ř ov Č eská Lípa Cheb Semil y Prachatice Loun y Ústí nad Orlicí Šumperk Karviná T ř ebí č FrýdekMístek Tachov Rychnov nad Kn ě žnou Svitav y Domažlice Č esk ý Krumlov Ž ď ár nad Sázavou Nov ý Ji č ín Trutnov B ř eclav Náchod Písek Jind ř ich ů v Hradec P ř íbram Hodonín Strakonice Havlí č k ů v Brod Pelh ř imov
19,6
21,8
24,9
29,6 38,3 77,5 n/a
n/a
n/a
n/a n/a
20,7 21,3
23,2 23,9
26,8 27,8
32,4 44,1 n/a 34,0 47,7 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
21,5 22,0 22,0 22,1 22,2 22,4 22,9 22,9 23,3
24,2 24,8 24,8 24,9 25,2 25,4 26,1 26,1 26,5
28,1 29,0 29,0 29,1 29,4 29,7 30,7 30,7 31,4
34,5 35,9 35,9 36,2 36,7 37,2 38,9 38,9 40,1
49,1 52,9 52,9 53,6 55,2 56,6 62,4 62,4 67,4
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
25,0 25,6 26,0 26,1
28,8 29,5 30,2 30,3
34,7 35,8 36,8 37,0
46,3 48,6 50,6 51,0
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
26,2 26,3
30,4 30,5
37,2 37,3
51,6 51,8
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
26,4 26,6 26,6
30,7 31,0 31,0
37,6 38,1 38,1
52,4 53,5 53,6
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
26,7
31,0
38,1
53,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
26,8 27,1 27,1 27,3 27,4 28,1
31,2 31,6 31,6 31,9 32,0 32,9
38,4 39,0 39,0 39,5 39,7 41,2
54,3 55,7 55,8 56,9 57,5 61,5
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
28,1 28,1 28,5 28,5
32,9 33,0 33,5 33,6
41,2 41,4 42,1 42,3
61,5 62,0 64,1 64,7
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
28,8 28,8
33,9 34,0
42,8 42,9
66,3 66,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
134
Tábor Krom ěř íž Vsetín V yškov Kolín Ji č ín Klatov y Prost ě jov Blansko Č eské Bud ě jovice M ě lník Uherské Hradišt ě Rok ycan y Znojmo Litom ěř ice Kutná Hora P ř erov Chrudim Karlov y Vary Rakovník Benešov Mladá Boleslav Opava Jablonec nad Nisou Beroun N ymburk M ě sto Brno Jihlava Zlín Kladno Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Plze ň Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice
28,9 29,0 29,2 29,8 30,1 30,2 30,2 30,4 30,5
34,2 34,3 34,6 35,4 35,9 35,9 36,0 36,2 36,4
43,3 43,5 44,0 45,4 46,2 46,3 46,4 46,8 47,1
67,6 68,2 70,1 75,1 78,3 78,5 78,9 80,7 82,3
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
30,5 30,6
36,5 36,5
47,2 47,3
82,8 83,3
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
30,9 31,0 31,0 31,2 31,4 32,0 32,2 32,8 33,0 33,4
37,0 37,1 37,2 37,4 37,7 38,6 38,9 39,7 40,0 40,7
48,3 48,5 48,5 48,9 49,5 51,1 51,8 53,3 53,9 55,3
87,9 88,9 89,4 91,6 95,3 107,4 114,1 135,8 150,7 n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
33,6 33,7
41,0 41,1
55,8 56,0
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
34,1 34,7 34,7 35,0 35,1 36,2 36,2
41,7 42,6 42,7 43,1 43,2 44,9 45,0
57,4 59,2 59,4 60,2 60,5 64,3 64,5
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
38,2 39,1
48,1 49,6
72,3 76,2
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
39,2
49,8
76,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
135
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y Sadová Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Štý ř ice, Židenice Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Trnitá, Zábrdovice Pardubice Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Olomouc Hradec Králové
39,3 39,4
50,0 50,0
77,2 77,4
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
39,8
50,8
79,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
39,8
50,8
79,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
39,9
50,9
80,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
40,2 41,0
51,5 52,7
81,6 85,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
41,6
53,9
89,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
43,7
57,4 103,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
43,7
57,5 103,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
44,7
59,3 112,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
47,8 50,0
65,1 156,8 69,4 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
50,3
69,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a
136
Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Troja Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná Uh ř ín ě ves Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Liberec Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice Malá Chuchle, Velká Chuchle,
51,5 53,0
72,3 75,5
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
53,3
76,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
54,1 54,3
77,9 78,4
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
54,5 54,8
78,8 79,4
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
54,8
79,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
54,8
79,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
55,0
79,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
55,3
80,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
55,4
80,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
56,3
82,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
137
Radotín Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Holešovice, Karlín, Žižkov Lahovice, Lipence, Zbraslav B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov Liboc, Veleslavín, Vokovice
56,6
83,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
56,7
83,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
57,7
86,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
58,1
87,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
58,5
88,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
59,4
90,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
62,3
97,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
63,5 100,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
66,7 109,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
69,5 118,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
138
Ruzyn ě 75,6 141,3 B ř evnov, Bubene č , Dejvice, 77,9 151,0 St ř ešovice Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto 90,8 238,2 Vinohrad y, V yšehrad 106,6 n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
139
Tabulka 9: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z neregulovaného nájemného s cenou bytu (var. se životností 30 R) doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y P/30/12 K č (životnost b ytu 30 let) lokalita
Teplice Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Chomutov Most Poruba, Poruba-sever Bruntál Ústí nad Labem Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř eh-VŽ Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice Nová Plesná, Stará Plesná Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí,
uvažované diskontní míry
0 17,4
0,01 19,2
0,02 21,4
0,03 24,7
0,04 29,9
19,4 20,0 21,0
21,5 22,3 23,6
24,5 25,6 27,3
29,0 30,6 33,2
37,3 68,9 n/a 40,3 158,5 n/a 46,0 n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
22,6 22,8 22,9
25,6 25,8 26,0
30,1 30,4 30,7
37,8 38,3 38,8
58,7 60,5 62,3
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
24,1
27,6
33,0
42,9
83,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
24,9
28,7
34,6
46,0 148,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
25,1
28,9
34,8
46,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
25,2
29,1
35,1
47,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
25,3
29,1
35,2
47,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
25,3
29,2
35,3
47,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
25,5
29,4
35,7
48,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
140
0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 n/a n/a n/a 41,1 n/a
0,1 n/a
Kun č i č k y, Nová Ves Hrabová Muglinov, Slezská Sokolov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz D ěč ín Jeseník Haví ř ov Č eská Lípa Cheb Semil y Prachatice Loun y Ústí nad Orlicí Šumperk Karviná T ř ebí č Frýdek-Místek Tachov Rychnov nad Kn ě žnou Svitav y Domažlice Č esk ý Krumlov Ž ď ár nad Sázavou Nov ý Ji č ín Trutnov B ř eclav Náchod Písek Jind ř ich ů v Hradec P ř íbram Hodonín Strakonice Havlí č k ů v Brod Pelh ř imov Tábor Krom ěř íž Vsetín V yškov Kolín Ji č ín
26,5
30,8
37,8
52,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
28,6 29,7
33,7 35,3
42,5 45,2
65,2 74,1
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
30,1 31,1 31,1 31,3 31,6 31,9 33,0 33,0 33,8 37,5 38,8 39,9 40,0 40,3 40,4
35,8 37,2 37,2 37,5 38,0 38,5 40,1 40,1 41,3 47,0 49,1 50,9 51,2 51,6 51,9
46,1 77,8 48,6 89,9 48,6 89,9 49,1 92,6 50,1 98,9 50,9 105,4 54,1 157,7 54,1 157,7 56,4 n/a 69,4 n/a 74,8 n/a 79,8 n/a 80,8 n/a 82,2 n/a 82,8 n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
40,8 41,3 41,3 41,3
52,4 53,3 53,3 53,4
84,5 87,5 87,7 87,7
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
41,7 42,3 42,4 42,9 43,1 44,8
53,9 89,7 55,1 93,8 55,1 94,0 56,0 97,5 56,4 99,2 59,5 113,5
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
44,8 45,0 45,8 46,1 46,6 46,8 47,1 47,3 47,9 49,5 50,4 50,4
59,5 59,8 61,4 61,8 62,8 63,0 63,8 64,1 65,3 68,4 70,2 70,2
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
113,5 115,3 124,5 127,3 135,1 136,8 143,0 146,6 159,7 231,5 n/a n/a
141
Klatov y Prost ě jov Blansko Č eské Bud ě jovice M ě lník Uherské Hradišt ě Rok ycan y Znojmo Litom ěř ice Kutná Hora P ř erov Chrudim Karlov y Vary Rakovník Benešov Mladá Boleslav Opava Jablonec nad Nisou Beroun N ymburk M ě sto Brno Jihlava Zlín Kladno Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Plze ň Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y Sadová Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice
50,6 51,0 51,4
70,5 71,4 72,2
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
51,5 51,7
72,4 72,7
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
52,7 52,9 53,0 53,4 54,1 55,8 56,5 58,2 58,8 60,3 60,9 61,1
74,8 75,3 75,5 76,4 77,8 81,7 83,4 87,2 88,8 92,5 94,0 94,5
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
62,6 64,5 64,7 65,6 65,9 69,9 70,1
98,3 103,6 104,3 106,7 107,5 120,1 120,7
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
77,9 150,8 81,6 169,5
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
82,3 173,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
82,6 174,9 82,8 176,3
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
84,8 188,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
142
Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Štý ř ice, Židenice Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Trnitá, Zábrdovice Pardubice Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Olomouc Hradec Králové Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Troja Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná Uh ř ín ě ves
84,9 189,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
85,2 191,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
86,7 201,8 90,2 232,8
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
93,6 275,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
104,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
104,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
110,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
132,0 150,2 152,4
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
164,0 180,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
184,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
194,3 197,2
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
143
Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Liberec Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Holešovice, Karlín, Žižkov
199,7 203,1
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
203,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
204,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
206,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
211,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
211,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
225,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
229,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
232,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
250,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
258,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
144
Lahovice, Lipence, Zbraslav B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov Liboc, Veleslavín, Vokovice Ruzyn ě B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto Vinohrad y, V yšehrad
266,0
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
285,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
369,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
415,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
599,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
939,2 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
145
Příloha č. 4: Návratnost investice do bytu při regulovaném nájemné podle různých parametrů a lokalit (předp. reálné nájemné na úrovni 8/2007) – srovnání s tržní cenou bytu Tabulka 10: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z regulovaného nájemného s cenou bytu (var. s neomezenou životností)
lokalita Teplice Chomutov Most Ústí nad Labem Bruntál Jeseník Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves Haví ř ov Prachatice D ěč ín Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Sokolov Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř ehVŽ Hrabová Ústí nad Orlicí Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Cheb Č eská Lípa Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice
doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y 0 K č (životnost b ytu neomezená) uvažované diskontní míry 0 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 25,0 28,7 34,6 46,2 173,2 n/a n/a n/a n/a n/a n/a 38,9 49,3 75,4 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 38,8 49,1 74,7 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 43,5 57,1 101,9 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 45,9 61,5 125,7 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 51,5 72,4 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
55,0 54,3 58,7 59,8
79,9 78,4 88,4 91,3
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
63,3 100,2 66,3 108,9
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
72,8 130,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
74,6 137,3 73,4 132,5 70,2 121,2
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
89,8 228,7 79,4 157,8 80,6 164,2
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
90,0 230,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
146
Semil y Šumperk Trutnov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz Muglinov, Slezská Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá Loun y Ž ď ár nad Sázavou Nová Plesná, Stará Plesná Karviná Jind ř ich ů v Hradec Svitav y Tachov Domažlice Poruba, Porubasever B ř eclav Rychnov nad Kn ě žnou T ř ebí č Plze ň Náchod Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č eské Bud ě jovice Frýdek-Místek Č esk ý Krumlov Trnitá, Zábrdovice Tábor Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Hodonín Strakonice Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Olomouc Nov ý Ji č ín
82,4 173,6 80,0 161,2 78,8 155,4
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
86,8 202,2 91,9 251,4
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
97,4 366,1 88,6 217,0 85,5 193,0
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a 210,7 197,9 212,3 235,4 230,8
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
117,6 n/a 93,5 273,3
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
301,9 352,8 196,6 388,3
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
86,9 203,0 95,7 314,4 104,1 n/a 105,0 n/a 91,3 244,1 104,2 n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
93,2 268,7 107,2 n/a 107,4 n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
88,3 214,6 90,5 235,5 111,0 n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
103,1 87,8 86,2 88,0 90,5 90,0
95,1 97,1 86,0 97,9
147
Karlov y Vary M ě sto Brno Opava Písek Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Štý ř ice, Židenice Krom ěř íž Uh ř ín ě ves B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice P ř íbram Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Pelh ř imov Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí P ř erov Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Sadová Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Lahovice, Lipence, Zbraslav Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Vsetín Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná
102,5 100,7 102,6 110,9
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
98,2 402,8 111,0 n/a 92,2 255,4
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
93,0 266,6 116,0 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
98,4 413,9 115,2 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
94,1 283,2 110,9 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
94,9 298,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
94,9 296,9 104,2 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
103,8
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
94,6 292,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
98,9 449,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
96,7 340,5 118,7 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
97,4 365,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
148
B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Havlí č k ů v Brod Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Holešovice, Karlín, Žižkov Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje V yškov Klatov y Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Prost ě jov Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y M ě lník Troja Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Kutná Hora Litom ěř ice Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí
96,1 325,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
95,7 314,8 122,8 n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
100,1
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
99,0 456,4 102,7
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
111,9
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
101,6
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
102,5 125,6 126,6
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
103,0 127,0
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
111,2
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
115,5 129,1 107,2
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
113,3 129,2 131,1
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
107,3
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
149
Jihlava Uherské Hradišt ě Znojmo Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Ruzyn ě Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Ji č ín Zlín Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Blansko Liboc, Veleslavín, Vokovice Kolín Liberec Rok ycan y Jablonec nad Nisou Chrudim Kladno Hradec Králové N ymburk Rakovník Benešov Pardubice Vinohrad y, V yšehrad Beroun Mladá Boleslav Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto
125,0 132,6 134,4
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
121,7 103,6
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
107,6 137,7 127,4
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
108,5
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
110,3 150,9
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
114,0 154,0 123,2 155,7 149,8 156,1 148,7 131,6 158,0 169,4 192,6 180,7
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
137,6 200,8 251,7
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
204,4
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
150
Tabulka 11: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z regulovaného nájemného s cenou bytu (var. se životností 50 R)
lokalita Teplice Chomutov Most Ústí nad Labem Bruntál Jeseník Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves Haví ř ov Prachatice D ěč ín Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Sokolov Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř eh-VŽ Hrabová Ústí nad Orlicí Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Cheb Č eská Lípa Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice Semil y Šumperk Trutnov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz Muglinov, Slezská Krásné Pole, Nová
doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y P/50/12 K č (životnost bytu 50 let) uvažované diskontní míry 0 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 49,9 69,1 311,4 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 175,5 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 172,6 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 332,8 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 566,0 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
151
B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá Loun y Ž ď ár nad Sázavou Nová Plesná, Stará Plesná Karviná Jind ř ich ů v Hradec Svitav y Tachov Domažlice Poruba, Poruba-sever B ř eclav Rychnov nad Kn ě žnou T ř ebí č Plze ň Náchod Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č eské Bud ě jovice Frýdek-Místek Č esk ý Krumlov Trnitá, Zábrdovice Tábor Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Hodonín Strakonice Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Olomouc Nov ý Ji č ín Karlov y Vary M ě sto Brno Opava Písek Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Št ý ř ice, Židenice Krom ěř íž
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
152
Uh ř ín ě ves B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice P ř íbram Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Pelh ř imov Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí P ř erov Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Sadová Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Lahovice, Lipence, Zbraslav Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Vsetín Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Havlí č k ů v Brod Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Holešovice, Karlín, Žižkov Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
153
Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje V yškov Klatov y Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Prost ě jov Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y M ě lník Troja Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Kutná Hora Litom ěř ice Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Jihlava Uherské Hradišt ě Znojmo Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Ruzyn ě Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Ji č ín Zlín Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Blansko Liboc, Veleslavín, Vokovice Kolín
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
154
Liberec Rok ycan y Jablonec nad Nisou Chrudim Kladno Hradec Králové N ymburk Rakovník Benešov Pardubice Vinohrad y, V yšehrad Beroun Mladá Boleslav Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
155
Tabulka 12: Doba vyrovnání diskontovaného příjmu z regulovaného nájemného s cenou bytu (var. se životností 30 R)
lokalita Teplice Chomutov Most Ústí nad Labem Bruntál Jeseník Hrušov, Kun č ice nad Ostravicí, Kun č i č k y, Nová Ves Haví ř ov Prachatice D ěč ín Bartovice, He ř manice, Michálkovice, Radvanice Sokolov Antošovice, Hoš ť álkovice, Koblov, Lhotka, Pet ř kovice Vítkovice, Záb ř ehHulvák y, Záb ř eh-VŽ Hrabová Ústí nad Orlicí Dubina, Hrab ů vka, V ýškovice, Záb ř eh nad Odrou Cheb Č eská Lípa Martinov, Pustkovec, Svinov, T ř ebovice Semil y Šumperk Trutnov Mariánské Hory, Moravská Ostrava, P ř ívoz Muglinov, Slezská Krásné Pole, Nová B ě lá, Polanka, Proskovice, Stará B ě lá
doba v yrovnání diskontovaného p ř íjmu z č istého nájemného (po odpisech a zdan ě ní) s cenou b ytu v letech - m ě sí č n ě z nájmu na odpis y P/30/12 K č (životnost bytu 30 let) uvažované diskontní míry 0 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 149,1 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
156
Loun y Ž ď ár nad Sázavou Nová Plesná, Stará Plesná Karviná Jind ř ich ů v Hradec Svitav y Tachov Domažlice Poruba, Poruba-sever B ř eclav Rychnov nad Kn ě žnou T ř ebí č Plze ň Náchod Brn ě nské Ivanovice, Dolní Heršpice, Holásk y, Horní Heršpice, P ř íz ř enice Č eské Bud ě jovice Frýdek-Místek Č esk ý Krumlov Trnitá, Zábrdovice Tábor Dvorska, Chrlice, Tu ř an y Hodonín Strakonice Benice, Kolovrat y, Kunratice, K ř eslice, Lipan y, Pitkovice, Šeberov, Újezd u Pr ů honic Olomouc Nov ý Ji č ín Karlov y Vary M ě sto Brno Opava Písek Č ernovice, Husovice, Komárov, Malom ěř ice, Ob ř an y, Ponava, Št ý ř ice, Židenice Krom ěř íž Uh ř ín ě ves B ř ezin ě ves, Dolní Chabry, Miškovice, T ř eboradice
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
157
P ř íbram Háje, Horní M ě cholup y, Chodov, Petrovice Pelh ř imov Dube č , Hájek, Kolod ě je, Královice, Nedv ě zí P ř erov Lysolaje, Nebušice, P ř ední Kopanina, Suchdol, Sedlec Malá Chuchle, Velká Chuchle, Radotín Sadová Jehnice, O ř ešín, Út ě chov u Brna, Žeb ě tín Lahovice, Lipence, Zbraslav Dolní M ě cholup y, Hostiva ř , Št ě rbohol y Hol yn ě , Lochkov, Ř eporyje, Slivenec, Sobín, T ř ebonice, Zadní Kopanina Vsetín Cholupice, Libuš, Písnice, To č ná B ě chovice, Dolní Po č ernice, Horní Po č ernice, Klánovice, Újezd nad Les y Č akovice, Kbel y, Satalice, Vino ř Havlí č k ů v Brod Bohnice, Č imice, Ď áblice, Kob ylis y, Let ň an y, Prosek, St ř ížkov Holešovice, Karlín, Žižkov Kam ýk, Komo ř an y, Mod ř an y Bohunice, Bosonoh y, Bystrc, Kohoutovice, Líše ň , Slatina, Nov ý Lískovec, Starý Lískovec
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
158
Ř ep y, Stod ů lk y, Zli č ín Č ern ý Most, Hloub ě tín, Hostavice, K yje V yškov Klatov y Hrdlo ř ez y, Libe ň , V yso č an y Prost ě jov Jundrov, Komín, Medlánk y, Ř e č kovice Královo Pole, Lesná, Pisárk y, Žabov ř esk y M ě lník Troja Č erná Pole, Staré Brno, Stránice, Veve ř í Kutná Hora Litom ěř ice Braník, Hodkovi č k y, Kr č , Lhotka, Michle, Nusle, Podolí Jihlava Uherské Hradišt ě Znojmo Ivanovice, Kníni č k y, Mokrá Hora, Sob ě šice Ruzyn ě Malešice, Strašnice, Vršovice, Záb ě hlice Ji č ín Zlín Hlubo č ep y, Jinonice, Koší ř e, Motol, Radlice, Smíchov B ř evnov, Bubene č , Dejvice, St ř ešovice Blansko Liboc, Veleslavín, Vokovice Kolín Liberec Rok ycan y Jablonec nad Nisou Chrudim Kladno Hradec Králové N ymburk Rakovník
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
159
Benešov Pardubice Vinohrad y, V yšehrad Beroun Mladá Boleslav Hrad č an y, Josefov, Malá Strana, Nové M ě sto, Staré m ě sto
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a n/a n/a n/a n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Pramen: vlastní výpočty na základě veřejných dat IRI
160
Příloha č. 5: Pomocné informace o pracovním trhu ČR pro výpočty Obrázek 12: Obce s rozšířenou působností dle míry nezaměstnanosti (2006)
Pramen: vlastní z pracování na základě dat ČSÚ
Obrázek 13: Okresy podle průměrné měsíční mzdy (2005) – subjekty nad 20 zaměstnanců
Pramen: vlastní z pracování na základě dat ČSÚ
161
Příloha č. 6: Pomocné a souhrnné tabulky pro modelový výpočet části práce určující dopad regulovaného nájemného na nezaměstnanost – situace pro rodinu se dvěma dětmi
Tabulka 13: Životní minimum rodiny pro výpočty (8/2007) – rodina se 2 dětmi Životní minimum rodin y V ýše v K č Po č et Celkem v Popis osob m ě sí č n ě osob Kč 1. osoba 2880 1 2880 2. a další osoba zaopat ř ená nad 15 R 2600 1 2600 nezaop. 15-26R 2250 0 0 nezaop. 6-15R 1960 2 3920 nezaop. 0-6R 1600 0 0 ŽM rodin y 9400 Pramen: Zákon o život níma existenčním mini mu, vlastní zpr acování
Tabulka 14: Normativní náklady na bydlení dle velikosti obce (8/2007) Normativní náklad y na b ydlení dle velikosti obce Nájemní b yt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 3339 2893 2659 2518 2460 2 4926 4233 3913 3721 3640 3 6764 5858 5440 5188 5083 4 a více 8545 7453 6948 6517 6649 Vlastní/družstevní byt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 2236 2236 2236 2236 2236 2 3362 3362 3362 3362 3362 3 4730 4730 4730 4730 4730 4 a více 5978 5978 5978 5978 5978 Pramen: Zákon o státní sociální podpoře, vlastní zpracování
P o z n . : N á k l a d y n a b yd l e n í j s o u p r o b l e m a t i c k o u k a t e g o r i í , přitom jsou podstatné pro výpočty sociálních dávek spojených s b yd l e n í m . P r o z a r u č e n í j i s t é m í r y o b j e k t i v i t y b y l o u v a ž o v á n y p r o s o c i á l n í d á v k y n á k l a d y n a b yd l e n í v e v ý š i n o r m a t i v n í c h n á k l a d ů n a b yd l e n í ( v t a b . t l u s t ě ) . T o n a s t á v á v p ř í p a d ě , ž e s k u t e č n é n á k l a d y na
b yd l e n í
jsou
v yš š í
než
normativní 162
n á k l a d y.
V případě
přestěhování
do
b yt u
s tržním
nájemným
je
tato
skutečnost
vzhledem k výši tržního nájemného jasná. V případě regulovaného n á j e m n é h o v p ů v o d n í m b yt ě j e t a t o s k u t e č n o s t o s p r a v e d l n i t e l n á v yš š í s p o t ř e b o u v o d y, p l yn u , e l e k t ř i n y a t e p l a v p ř í p a d ě u v a ž o v a n é 4
členné
rodiny
(jde
tedy
zejména
o
další
s b yd l e n í m ) .
Tabulka 15: Nájemné v Rakovníku a Lounech (8/2007) Údaje o v ýši m ě sí č ního nájemného (3+1, 40% opot ř ebení, 68 m2) Lokalita Tržní nájemné Regulované nájemné Loun y 4352 1156 Rakovník 6800 1428 Pramen: data podle veřejných dat IRI, vlastní zpracování
163
náklady
spojené
Výpočet: Tabulka 16: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování za prací z modelové situace, rodina se dvěma dětmi – varianta nezaměstnanost Varianta A - z ů stat nezam ě stnan ý, b ydlení v regulovaném b yt ě V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: Souhrn: p ř íjmu: hrubá mzda muže 0 celkem hrubá mzda žen y 0 pravidelné pracovní č istá mzda muže pracovní 0 č isté 0 p ř íjm y: p ř íjm y č istá mzda žen y 0 1. bez závislosti rodi č ovsk ý na p ř íjmu p ř ísp ě vek 0 p ř ídavek na dít ě 1412 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 3652 p ř íjmu pravidelné celkem nárok na nepracovní nepracovní 15329 p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek p ř íjm y: p ř íjm y na b ydlení 3829 na b ydlení ano p ř ísp ě vek nárok na na p ř ísp ě vek 3. dávk y v živob ytí 2455 na živob ytí ano hmotné nárok na nouzi p ř ísp ě vek doplatek na doplatek na b ydlení 3981 na b ydlení ano celkem p ř íjm y 15329 náklad y na b ydlení 6649 V ýsledek: zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení 8680 Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze zákona o životníma existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
164
Tabulka 17: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování za prací z modelové situace, rodina se dvěma dětmi – varianta stěhování za prací Varianta B – st ě hování za prací do b ytu s tržním nájemn ým V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: Souhrn: p ř íjmu: hrubá mzda muže 10400 celkem hrubá mzda žen y 10400 pravidelné pracovní č istá mzda muže pracovní 19216 č isté 9608 p ř íjm y: p ř íjm y č istá mzda žen y 9608 1. bez závislosti rodi č ovsk ý na p ř íjmu p ř ísp ě vek 0 p ř ídavek na dít ě 1216 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 47 p ř íjmu pravidelné celkem nárok na nepracovní nepracovní 1768 p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek p ř íjm y: p ř íjm y na b ydlení 505 na b ydlení ano p ř ísp ě vek nárok na na p ř ísp ě vek 3. dávk y v živob ytí 0 na živob ytí ne hmotné nárok na nouzi p ř ísp ě vek doplatek na doplatek na b ydlení 0 na b ydlení ne celkem p ř íjm y 20984 náklad y na b ydlení 12293 V ýsledek: zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení 8691 Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze z ákona o životní m a existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
Pozn.: Při uvedené hrubé mzdě (zaokrouhleno na stovky Kč) s e v yr o v n á v a j í p ř í j m y u v a r i a n t A a B p o o d e č t e n í n á k l a d ů n a b yd l e n í ( t e d y č i s t ý p ř í j e m p r o o s t a t n í o b l a s t i ž i v o t a ) .
165
Příloha č. 7: Pomocné a souhrnné tabulky pro modelový výpočet části práce určující dopad regulovaného nájemného na nezaměstnanost – situace pro rodinu s jedním dítětem.
Tabulka 18:Životní minimum rodiny pro výpočty (8/2007) – rodina s 1 dítětem Životní minimum rodin y V ýše v K č Po č et Celkem v Popis osob m ě sí č n ě osob Kč 1. osoba 2880 1 2880 2. a další zaopat ř ená nad 15 osoba R 2600 1 2600 nezaop. 15-26R 2250 0 0 nezaop. 6-15R 1960 1 1960 nezaop. 0-6R 1600 0 0 ŽM rodin y 7440 Pramen: Zákon o život ním a existenční m minimu, vlastní zpracování
Tabulka 19: Normativní náklady na bydlení dle velikosti obce (8/2007) Normativní náklad y na b ydlení dle velikosti obce Nájemní b yt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 3339 2893 2659 2518 2460 2 4926 4233 3913 3721 3640 3 6764 5858 5440 5188 5083 4 a 6517 více 8545 7453 6948 6649 Vlastní/družstevní byt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 2236 2236 2236 2236 2236 2 3362 3362 3362 3362 3362 3 4730 4730 4730 4730 4730 4 a více 5978 5978 5978 5978 5978 Pramen: Zákon o státní sociální podpoře, vlastní zpracování
Tabulka 20: Nájemné v Rakovníku a Lounech (8/2007) Údaje o v ýši m ě sí č ního nájemného (3+1, 40% opot ř ebení, 68 m2) Lokalita Tržní nájemné Regulované nájemné Loun y 4352 1156 Rakovník 6800 1428 Pramen: data podle veřejných dat IRI, vlastní zpracování
166
Výpočet: Tabulka 21: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování za prací z modelové situace, rodina s jedním dítětem – varianta nezaměstnanost Varianta A - z ů stat nezam ě stnan ý, b ydlení v regulovaném b yt ě V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: Souhrn: p ř íjmu: hrubá mzda muže 0 celkem hrubá mzda žen y 0 pravidelné pracovní č istá mzda muže pracovní 0 č isté 0 p ř íjm y: p ř íjm y č istá mzda žen y 0 1. bez závislosti rodi č ovsk ý na p ř íjmu p ř ísp ě vek 0 p ř ídavek na dít ě 706 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 1875 p ř íjmu pravidelné celkem nárok na nepracovní nepracovní 11908 p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek p ř íjm y: p ř íjm y na b ydlení 2956 na b ydlení ano p ř ísp ě vek nárok na na p ř ísp ě vek 3. dávk y v živob ytí 2844 na živob ytí ano hmotné nárok na nouzi p ř ísp ě vek doplatek na doplatek na b ydlení 3527 na b ydlení ano celkem p ř íjm y 11908 náklad y na b ydlení 6649 V ýsledek: zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení 5259 Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze z ákona o životní m a existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
167
Tabulka 22: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování za prací z modelové situace, rodina s jedním dítětem – varianta stěhování za prací Varianta B – st ě hování za prací do b ytu s tržním V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: p ř íjmu: hrubá mzda muže 9600 hrubá mzda žen y 9600 pravidelné č istá mzda muže pracovní 8492 p ř íjm y: č istá mzda žen y 8492 1. bez závislosti rodi č ovsk ý p ř ísp ě vek na p ř íjmu 0 p ř ídavek na dít ě 608 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 0 p ř íjmu pravidelné nárok na nepracovní p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek na p ř íjm y: na b ydlení 0 b ydlení nárok na p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek na 3. dávk y v na živob ytí 0 živob ytí hmotné nárok na nouzi p ř ísp ě vek na doplatek na doplatek na b ydlení 0 b ydlení
nájemn ým Souhrn: -
celkem pracovní č isté p ř íjm y
16984
-
celkem nepracovní p ř íjm y ne
608
ne
ne celkem p ř íjm y 17592 náklad y na b ydlení 12293 zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení 5299
V ýsledek:
Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze z ákona o životní m a existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
Pozn.: Při uvedené hrubé mzdě (zaokrouhleno na stovky Kč) s e v yr o v n á v a j í p ř í j m y u v a r i a n t A a B p o o d e č t e n í n á k l a d ů n a b yd l e n í ( t e d y č i s t ý p ř í j e m p r o o s t a t n í o b l a s t i ž i v o t a ) .
168
Příloha č. 8: Pomocné a souhrnné tabulky pro modelový výpočet části práce určující dopad regulovaného nájemného na nezaměstnanost – situace pro rodinu bez dětí
Tabulka 23: Životní minimum rodiny pro výpočty (8/2007) – rodina bez dětí Životní minimum rodin y V ýše v K č Po č et Celkem v Popis osob m ě sí č n ě osob Kč 1. osoba 2880 1 2880 2. a další osoba zaopat ř ená nad 15 R 2600 1 2600 nezaop. 15-26R 2250 0 0 nezaop. 6-15R 1960 0 0 nezaop. 0-6R 1600 0 0 ŽM rodin y 5480 Pramen: Zákon o život ním a existenční m minimu, vlastní zpracování
Tabulka 24: Normativní náklady na bydlení dle velikosti obce (8/2007) Normativní náklad y na b ydlení dle velikosti obce Nájemní b yt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 3339 2893 2659 2518 2460 2 4926 4233 3913 3721 3640 3 6764 5858 5440 5188 5083 4 a 6517 více 8545 7453 6948 6649 Vlastní/družstevní byt y Po č et 100000 a 5000010000osob Praha více ob. 99999 ob. 49999 ob. 0-9999 ob. 1 2236 2236 2236 2236 2236 2 3362 3362 3362 3362 3362 3 4730 4730 4730 4730 4730 4 a více 5978 5978 5978 5978 5978 Pramen: Zákon o státní sociální podpoře, vlastní zpracování
Tabulka 25: Nájemné v Rakovníku a Lounech (8/2007) Údaje o v ýši m ě sí č ního nájemného (3+1, 40% opot ř ebení, 68 m2) Lokalita Tržní nájemné Regulované nájemné Loun y 4352 1156 Rakovník 6800 1428 Pramen: data podle veřejných dat IRI, vlastní zpracování
169
Výpočet: Tabulka 26: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování z modelové situace, rodina bez dětí – varianta nezaměstnanost
pravidelné pracovní p ř íjm y:
pravidelné nepracovní p ř íjm y:
za
prací
Varianta A - z ů stat nezam ě stnan ý, b ydlení v regulovaném b yt ě V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: Souhrn: p ř íjmu: hrubá mzda muže 0 hrubá mzda žen y 0 celkem č istá mzda muže pracovní 0 č isté p ř íjm y č istá mzda žen y 0 1. bez závislosti rodi č ovsk ý na p ř íjmu p ř ísp ě vek 0 p ř ídavek na dít ě 0 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 0 p ř íjmu nárok na celkem p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek na b ydlení 2077 na b ydlení ano nepracovní p ř íjm y nárok na p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek na na 3. dávk y v živob ytí 3306 živob ytí ano hmotné nárok na nouzi p ř ísp ě vek na doplatek doplatek na b ydlení 3098 na b ydlení ano celkem p ř íjm y náklad y na b ydlení V ýsledek: zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení
0
8481
8481 6649
1832
Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze z ákona o životní m a existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
170
Tabulka 27: Schéma výpočtu pro racionalitu stěhování za z modelové situace, rodina bez dětí – varianta stěhování za prací
prací
Varianta B – st ě hování za prací do b ytu s tržním nájemn ým V ýše T yp p ř íjmu: Pozn.: Souhrn: p ř íjmu: hrubá mzda muže 8400 celkem hrubá mzda žen y 8400 pravidelné pracovní č istá mzda muže pracovní č isté 7062 p ř íjm y: p ř íjm y č istá mzda žen y 7062 1. bez závislosti na rodi č ovsk ý p ř íjmu p ř ísp ě vek 0 p ř ídavek na dít ě 0 2. dávk y sociální závislé na p ř íplatek 0 p ř íjmu pravidelné celkem nárok na nepracovní nepracovní p ř ísp ě vek p ř ísp ě vek p ř íjm y: p ř íjm y na b ydlení 0 na b ydlení ne p ř ísp ě vek nárok na na p ř ísp ě vek živob ytí 0 na živob ytí ne 3. dávk y v nárok na hmotné nouzi p ř ísp ě vek doplatek na doplatek na b ydlení 0 na b ydlení ne celkem p ř íjm y náklad y na b ydlení V ýsledek: zbyl ý p ř íjem po ode č tení náklad ů na b ydlení Pramen: vlastí výpočet na základě dat ze z ákona o životní m a existenčním mini mu a zákona o státní s ociální podpoře
Pozn.: Při uvedené hrubé mzdě (zaokrouhleno na stovky Kč) s e v yr o v n á v a j í p ř í j m y u v a r i a n t A a B p o o d e č t e n í n á k l a d ů n a b yd l e n í ( t e d y č i s t ý p ř í j e m p r o o s t a t n í o b l a s t i ž i v o t a ) .
171
14124
0
14124 12293
1831
Příloha 9: Grafické přílohy k části 3.3.1. Bydlení jako investice
Obrázek 14: Lokality dle ceny bytů v ČR, 8/2007
Pramen: Vlastní zpracování na základě veřej né části data IRI
Komentář: Mapa dokumentuje fakt, že ceny bytů závisí na vzdálenosti od velkého města, resp. na příjmové úrovni v lokalitě. N e j d r a ž š í b yt y j s o u p r o t o v p á s m u m ě s t o d P l z n ě p ř e s P r a h u a j e j í okolí
k Hradci
Králové
( d yn a m i c k y
se
rozvíjející
oblasti
v v ys p ě l ý m p r ů m y s l e m a r o z v i n u t ý m t e r c i á l n í m s e k t o r e m ) , d á l e s e jedná o větší města jako Brno, Liberec, Zlín a Olomouc. Druhým extrémem
jsou
chudé
venkovské
oblasti
zejména
v pohraničí,
p ř í p a d n ě o b l a s t i s v ys o k o u n e z a m ě s t n a n o s t í ( s e v e r o z á p a d n í Č e c h y, Karvinsko). Co se týče cenových kruhů kolem velkých měst (které zde
bohužel
sledovaných
nejsou
kompletní
lokalit),
potvrzuje
kvůli se
příliš
racionalita
nízkému
počtu
„koncetrického
m o d e l u “ , k d y p l a t í , ž e č í m b l í ž e c e n t r u , t í m v y š š í c e n a b yt u ( p r o n á j m u ) n a p ř . z t o h o d ů v o d u , p ř i b yd l e n í u c e n t r a s e u š e t ř í náklady (nejen peněžní) na dopravu za prací. Jde tedy o trade-off 172
mezi
cenou
b yt u
a
vzdáleností,
přičemž
v yš š í
cena
b yt u
je
kompenzována nižšími náklady na dopravu – viz Lux (2002, str. 16).
173
Obrázek 15: Lokality dle tržního nájmu v ČR, 8/2007
Pramen: Vlastní zpracování na základě veřej né části data IRI
Komentář: Zde platí v principu to samé, co výše v komentáři k t r ž n í m c e n á m b yt ů . Ž e t e n t o p r i n c i p n e n í d o k o n a l ý s e m ů ž e přesvědčit na níže uvedené mapě (a příslušném komentáři), která d á v á d o p o m ě r u t r ž n í n á j e m n é a t r ž n í c e n y b yt ů .
174
Obrázek 16: Lokality podle podílu ročního tržního nájmu a tržní ceny bytu, dle dat z 8/2007
Pramen: Vlastní zpracování na základě veřej né části data IRI
Komentář: Teoreticky by se na mapě měla objevit jen jedna b a r v a – j a k v yp l ý v á z r o v n i c e 5 , p o m ě r n á j e m n é h o a c e n y b y m ě l být shodný. Ve skutečnosti vidíme, že tomu tak úplně není. Z e j m é n a l o k a l i t y s n í z k o u c e n o u b yt u ( v i z v ý š e u v e d e n o u m a p u ) s l i b u j í v yš š í p o d í l n e ž l o k a l i t y s v y s o k o u c e n o u b yt u . N i c m é n ě v e většině případů platilo, že roční tržní nájemné se pohybovalo mezi 5 a 7 % t r ž n í c e n y b yt u .
175
Obrázek 17: Lokality dle regulovaného nájmu v ČR, 8/2007
Pramen: Vlastní zpracování na základě veřej né části data IRI
Komentář: Viz komentář u Podílu tržního a regulovaného nájemného.
176
Obrázek 18: Podíly tržního a regulovaného nájemného, dle dat z 8/2007
Pramen: Vlastní zpracování na základě veřej ných dat IRI
Komentář: Mechanismus určení výše regulovaného nájemného se
pokoušel
stanovit
v yš š í
regulované
nájemné
v
„dražších“
lokalitách, a to pomocí kritéria velikosti obce (čím větší obec, tím v yš š í r e g u l o v a n é n á j e m n é n a m e t r č t v e r e č n í , p o d l e l o g i k y v ě t š í o b e c – d r a ž š í n á j e m ) . P o k u d b y b yl m e c h a n i s m u s d o k o n a l ý ( t j . regulované nájemné by reflektovalo tržní situaci, založenou na z á j m u l i d í n a j í m a t a p r o n a j í m a t b yt y ) , n a m a p ě b yl a o p ě t j e n j e d n a barva. Tak tomu není a samozřejmě být nemůže, protože žádný jednoduchý legislativní vzorec v sobě nemůže zahrnout složitost všech vztahů, které jsou pro určení nájemného relevantní. V lepším případě se jedná o aproximaci. Na mapě vidíme, ve kterých lokalitách se regulované a tržní nájemné k sobě nejvíce blíží. Je to v r e l a t i v n ě v e l k ý c h o b c í c h , k d e j e p ř i t o m v ys o k á n e z a m ě s t n a n o s t (příp. nízké mzdy), což tlačí tržní nájem dolů (severozápadní 177
Čechy – Teplice, Most, Ústí nad Labem). Jiná stejně velká města mají tržní nájem na podobné úrovni, nicméně tržní nájemné je podstatně
v yš š í
(Beroun,
Benešov,
Nymburk,
případně
další
s p á d o v é o b l a s t i P r a h y – v i z č e r n ý p r s t e n e c k o l e m P r a h y) – l i d é v regulovaných nájmech v těchto lokalitách jsou hlavní beneficienti regulovaného nájemného, majitelé bytů hlavními poškozenými.
178
