květen 2010
OBSAH 1. Úvod ....................................................................................................................... 3 1.1 Metodický postup zpracování – analytická část .................................................... 4 1.2. Vymezení pojmu brownfields .................................................................................. 7 1.3. Stávající stav brownfields v České republice ........................................................ 8 1.4. Mezinárodní zkušenosti s regenerací lokalit brownfields ................................... 11 1.5. Obsah analytické části dokumentu ....................................................................... 15 1.6. Postup zpracování analytické části projektu........................................................ 16 2. Analýza ................................................................................................................ 18 2.1. Vymezení a popis území ....................................................................................... 18 2.2. Identifikace a výběr lokalit brownfields pro „long-list“ ......................................... 19 2.3. Celkové vyhodnocení brownfields (přehledná analýza) ..................................... 24 2.4. Analýza trhu podnikatelských nemovitostí ve Zlínském kraji ............................. 33 2.5. SWOT analýza ....................................................................................................... 40 2.6. Návrh systému výběru brownfields na short-list.................................................. 43 3. Závěr .................................................................................................................... 47 Analytická část - přílohy .....................................................................................….49
2
1. Úvod V návaznosti na potřebu zvýšení absorpční kapacity Zlínského kraje v oblasti regenerace brownfields ve Zlínském kraji a aktualizaci již existující databáze brownfields z roku 2007 od Ing. Stanislava Herudka zadal Zlínský kraj zpracování koncepčního dokumentu „Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji“ (dále jen „Strategie“) pro brownfields s rozlohou půl hektaru a více. Zpracovatelem Strategie byla Agentura pro regionální rozvoj a.s. Ostrava. Strategie představuje klíčový dokument pro řešení problematiky revitalizace brownfields na území Zlínského kraje. Strategie navazuje na nadřazené strategické dokumenty Zlínského kraje, především na Strategii rozvoje Zlínského kraje 2009-2013 a Program rozvoje územního obvodu Zlínského kraje (PRÚOZK) a je určena obcím a dalším orgánům veřejné správy, vlastníkům pozemků, investorům, aktérům z řad odborníků a podnikatelů působících v oblasti brownfields. Strategie se skládá z analytické, návrhové a implementační části, doplněné oznámením dle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, ve znění pozdějších předpisů. Analytická část Strategie mapuje stav problematiky brownfields ve Zlínském kraji v kontextu celé
České
republiky,
který
zahrnuje
mj.
také
průzkum
investičního
prostředí.
V rámci analytické fáze bylo nutné shromáždit co nejvíce podkladových informací, aby v další fázi tvorby Strategie bylo možné co nejefektivněji nastavit funkční prostředí pro realizaci projektu ze strukturálních fondů, dotačních titulů, či jiných zdrojů.
Tento dokument obsahuje podrobnou analýzu, jejímž cílem je poskytnout ucelené množství informací plynoucích z jednotlivých dílčích výstupů zpracovaných v této fázi, včetně jejich formalizace v podobě SWOT analýzy. Schválením kapitoly analytické části se proces tvorby strategického rozvojového dokumentu posune do fáze zpracování návrhové části „Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji“. Cílem zpracování Strategie a řešení problematiky brownfields ve Zlínském kraji je zlepšení celkového obrazu Zlínského kraje, rozšíření příležitostí pro podnikatele a tedy i nárůst ekonomických
aktivit,
pracovních
možností
a
zlepšování
životního
prostředí
v revitalizovaných oblastech. Podpora využití brownfields, k níž uvedená Strategie může významně přispět, je tak jedním z pozitivních prvků udržitelného rozvoje kraje.
3
1.1 Metodický postup zpracování – analytická část Přípravná fáze projektu −
Navržený a schválený metodický postup zpracování Strategie vychází ze zadání nabídky na její zpracování a z praktických zkušeností se zpracováním Strategie v jiných městech. Na počátku procesu byl sestaven projektový tým zpracovatele, který zajišťoval úspěšný proces tvorby Strategie. V souladu s podmínkami výzvy byl ustaven Řídící výbor Strategie, který posuzoval a schvaloval fáze procesu vzniku Strategie a v neposlední řadě také schvaloval znění Strategie před jejím finálním předložením. Řídící výbor Strategie byl složen ze zástupců vedení Zlínského kraje, odborů, agentury CzechInvest a zpracovatele.
−
Ve spolupráci se zástupci Zlínského kraje byl připraven „Úvodní seminář pro starosty měst a obcí Zlínského kraje“, popř. další pracovníky zabývajícími se v jednotlivých městech a obcích problematikou rozvoje měst, regenerace brownfields atd. Byla ustanovena pracovní skupina projektu složená ze zástupců zpracovatele a zadavatele, které byly průběžně předkládány výstupy a návrhy ke schválení a posouzení. Cílem úvodního semináře bylo oslovit a seznámit obce Zlínského kraje s problematikou brownfields a s nabídkou spolupráce a prezentací plánovaných výstupů a přínosů projektu. o
Náplní tohoto úvodního setkání bylo objasnění problematiky brownfields ve Zlínském kraji a návazné kroky k jejímu systematickému a úspěšnému řešení. Představení možností jak prezentovat brownfields jako investiční příležitost. Nedílnou součástí byla i prezentace strukturálních a jiných dotačních fondů, ze kterých lze regeneraci brownfields řešit, včetně popisu podmínek a zhodnocení vhodnosti jednotlivých programů pro žadatele na základě dlouhodobých
zkušeností
při
přípravě
obdobných
žádostí
napříč
strukturálními, národními či regionálními programy. o
V neposlední řadě prezentace plánovaných výstupů (způsob doplnění a specifikace stávající databáze, systém a kritéria výběru pilotních projektů, návrh
spolupráce
Zlínského
kraje
s obcemi
při
řešení
problematiky
brownfields, atd.). o
Výměna kontaktů a představení harmonogramu prací, požádání o úzkou spolupráci.
4
Vytvoření databáze brownfields ve Zlínském kraji −
Na základě specifikace dané veřejnou zakázkou byla provedena kontrola a posouzení formální a obsahové správnosti stávající databáze brownfields Zlínského kraje z roku 2007 od Ing. Stanislava Herudka.
−
Bylo provedeno mapování lokalit brownfields s cílem identifikovat, co největší počet lokalit splňujících zadanou podmínku rozlohy min. 0,5 ha.
−
Doplnění zmapovaných území o nové lokality, vyřazení lokalit, které jsou již regenerovány nebo rozlohou nedosahují požadované velikosti tak, aby bylo dosaženo relevantního vzorku pro vznik nové „Databáze brownfields ve Zlínském kraji“, a to jak z hlediska rozmanitosti původu a předchozího využití brownfields (průmyslové, zemědělské, občanské, dopravní, vojenské atd.), tak i z hlediska snahy o rovnoměrné zastoupení jednotlivých ORP Zlínského kraje.
−
Pouze kvalitní podklad a znalost o stávajícím stavu vedou k identifikaci vhodných nástrojů k úspěšnému řešení procesu regenerace, revitalizace či rekonverze lokalit tohoto typu. Proto pro každou lokalitu byl zpracován katalogový list se základními údaji o lokalitě: stručná charakteristika, název, město, obec, katastrální území, velikost
lokality,
počet
objektů
v lokalitě,
popis
existující
technické
infrastruktury v území atd. Každý katalogový list byl doplněn o fotodokumentaci, výřez z ÚPD a ortofotomapu. −
Dále byly pro každou lokalitu zjištěny základní charakteristiky: rozloha, základní popis (opuštěná/neopuštěná/částečné opuštěná), předchozí využití a historie areálu, předpokládaná
míra
kontaminace/částečná
kontaminace kontaminace/bez
(kontaminovaná/mírná předpokládané
či
kontaminace),
bodová poloha
v rámci obce/města – na podkladu schváleného územního plánu města i obce (dává jasný pohled na možnosti budoucího využití z hlediska funkčních ploch, na kterých se nachází). −
Členění vlastnických vztahů: o
soukromé
o
veřejné
o
kombinované ( veřejné/soukromé)
Vlastnické vztahy byly rovněž prověřeny přes katastr nemovitostí, aby bylo možno přesně určit počet vlastníků, zástavní práva, exekuční či konkurzní řízení nebo jiné
5
skutečnosti, které by mohl zásadním způsoben ovlivnit proces přípravy a následné realizace regenerace území. −
Návrh metodologie výběru lokalit do short-listu: Na základě spolupráce se zástupci Zlínského kraje byl vytvořen dvoustupňový kriteriální bodovací systém pro účely zúžení long-listu na short-list. První stupeň – eliminační kritéria – zde byly navrženy vlastnické vztahy a dopravní dostupnost – silniční síť. V druhém stupni jsou nastavena pomocná kritéria s různými váhami – dopravní dostupnost – železniční síť, technická infrastruktura, soulad s ÚPD. Druhý stupeň byl rovněž rozšířen o bonusy nastavené na základě zjištění při procesu tvorby analytické části či na základě zkušeností s přípravou a realizací obdobných projektů.
−
Rozdělení short-listu na skupiny brownfields s podobnými společnými znaky (bývalé využití, velikost atd.). Podobné či totožné znaky dle předchozích zkušeností vedou k podobné cestě regenerace, ať už za pomoci dotačních titulů či soukromého kapitálu.
Analýza poptávky −
V rámci analýzy poptávky byl
proveden
marketingový průzkum ve
spolupráci
s jednotlivými realitními kancelářemi, ale i investičními a developerskými společnostmi působícími ve Zlínském kraji, ale i celostátní působností, protože řešení problematiky brownfields má dle zkušeností z jiných krajů přesah i mimo Zlínský kraj. −
Výstupem je analýza poptávky vzniklá na základě dotazníkového šetření mezi realitními, developerskými a investičními společnostmi s důrazem na porovnání nabídky a poptávky, posouzení atraktivity Zlínského kraje, atraktivity jednotlivých okresů atd.
SWOT analýza −
Na podkladu všech předchozích zjištění došlo k sumarizaci a formalizaci silných, slabých stránek, příležitostí a rizik v přehledné SWOT analýze. Finální verze kapitoly analytické části prošla schvalovacím procesem Řídícího výboru Strategie s cílem posunout proces tvorby Strategie do její návrhové části.
6
1.2. Vymezení pojmu brownfields Definice pojmu „BROWNFIELD“: „Brownfield je nemovitost (pozemek nebo objekt), která se nachází na současně nebo v minulosti zastavěném území, která není efektivně využívaná a která je zanedbaná a případně i kontaminovaná. Jedná se o nemovitost, kterou nelze efektivně využívat, aniž by proběhl proces její regenerace. Brownfield obvykle vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční či jiné aktivity. Problematiku lokalit, které lze označit jako brownfield, lze řešit buď obnovením jejich původní funkce, nebo nahrazením novým typem využití.“
Lokality brownfields tvoří pozemky a nemovitosti: −
které ztratily svou funkci a využití
−
většinou opuštěné či nedostatečně využívané
−
často ekologicky zatížené
−
fyzicky, ekonomicky a sociálně zatěžují své okolí
−
které vysokými náklady na regeneraci a rekonstrukci odrazují soukromý kapitál od přímých investic
−
jež jsou převážně důsledkem restrukturalizačních tlaků a jejich regenerace není možná bez intervencí veřejného sektoru
Tradiční typy brownfields: BROWNFIELDS
TĚŽBA
PRŮMYSL
ZEMĚDĚLSTVÍ
SOCIÁLNÍ
VOJENSKÉ
Podzemní
Těžký průmysl
Rostlinná výroba
Občanská vybavenost
Vojenské újezdy
Povrchová
Lehký průmysl
Živočišná výroba
Obytná vybavenost
Kasárna
Dopravní, atd.
Čím jsou lokality brownfields zajímavé? −
disponují potenciálem stát se atraktivní lokalitou či dominantou vzhledem ke své poloze v blízkosti center měst a díky napojení na hlavní komunikační tepny, 7
−
revitalizované lokality zvyšují celkovou kvalitu a estetickou hodnotu měst a obcí
−
z ekonomického hlediska mohou být zajímavou nabídkou pro investory, což může vést ke vzniku nových pracovních příležitostí a kle zlepšení sociální sociálního a ekonomického prostředí.
1.3. Stávající stav brownfields v České republice Česká republika má hluboké průmyslové kořeny, na kterých je výrazně založena i prosperita našeho státu. Součástí restrukturalizace hospodářství jsou i lokality brownfields, a to jak průmyslové, tak neprůmyslové, které potřebují regeneraci.
Určitou rekultivaci kontaminovaných ploch provedl Fond národního majetku, jednotlivá ministerstva řídící operační programy, dotační tituly či jednotlivé vlastní projekty. Další lokality brownfields byly regenerovány veřejnou správou, a to na všech úrovních nebo samotnými podnikatelskými subjekty, které zde započaly či obnovily svou podnikatelskou činnost. Z důvodu vzniku kvalitního a jasného právního rámce a vhodného prostředí pro zajišťující rychlou a efektivní realizaci projektů regenerace vznikla „ Národní strategie regenerace brownfieldů “, kterou vzala vláda České republiky na vědomí. Předmětem této Strategie je definování cílů, nástrojů a koordinace veřejné podpory procesu regenerace brownfields v České republice v následujících letech. „Vyhledávací studie brownfieldů v České republice“, která proběhla v letech 2005 – 2007. Na základě výsledků vyhledávací studie mohou jednotlivé kraje České republiky ve spolupráci s městy, obcemi, soukromými subjekty a zainteresovanými organizacemi (Agentura CzechInvest, Hospodářská komora, Regionální rozvojová agentura atd.) najít nebo vytvořit vhodné způsoby podpory revitalizace vytipovaných brownfields. Účelem revitalizace těchto brownfields je optimální využití daných lokalit, podpora nových investic v oblasti podnikání, bydlení, volnočasových aktivit apod. a v neposlední řadě také zlepšení životního prostředí. Vyhledávací studie vedla k vytvoření prvotních databází brownfields v jednotlivých krajích, které jsou vzájemně porovnatelné s obdobnými databázemi brownfields v ostatních krajích České republiky.
8
Tento soubor databází se následně stal důležitým podkladem pro Národní strategii regenerace brownfieldů v ČR, ale dal za vznik i „veřejné databázi brownfields“, která je kontinuálně doplňována a aktualizována. Níže jsou v grafech zobrazena základní zjištění o stavu brownfields v České republice, vycházející ze všech dat a zjištění získaných během tvorby jednotlivých vyhledávacích studií provedených napříč všemi kraji České republiky. Díky vyhledávací studii bylo celkem lokalizováno 2355 lokalit, jejichž rozloha celkem činí 10 326 ha a plocha zastavěná objekty je 4 206 m2. •
Struktura dle původního využití (počet lokalit)
9
•
Struktura dle původního využití (plocha lokalit)
•
Struktura dle druhu vlastnictví
10
•
Struktura podle ekologické zatíženosti
Zdroj: Agentura CzechInvest
1.4. Mezinárodní zkušenosti s regenerací lokalit brownfields Problematika brownfields není specifikem pouze pro Českou republiku. Vznik lokalit tohoto typu je velmi často důsledkem těžební činnosti, restrukturalizace průmyslové a zemědělské výroby a dalších činností, jakými jsou dnes například přebytečné vojenské areály či celnice. Takto poškozená území jsou většinou soustředěna v nejprůmyslovějších regionech, které často musí čelit vyšší úrovni nezaměstnanosti a nutnosti transformace svého hospodářství.
Zkušenosti ukázaly, že regenerace lokalit brownfields může být hodnotným nástrojem podpory k dosažení hospodářského rozvoje.
Velká Británie Různé země Velké Británie mají různé tradice a různé přístupy k regeneraci brownfields. Jelikož se sestávají z odlišných národních seskupení, má každá země v rámci Velké Británie (VB) různé tradice, jakož i různé přístupy k hospodářskému rozvoji a regeneraci brownfields. Ty, které jsou pro Českou republiku nejdůležitější, jsou popsány stručně níže.
11
Skotsko Skotsko má jeden z nejdůmyslnějších systémů pro identifikaci lokalit ležících ladem a zchátralých lokalit. Od roku 1988 místní samospráva vypracovává každoroční průzkum, vždy v souladu se stejnými vládními pokyny. Dotazováním se zjišťuje, jak dlouho jednotlivé lokality leží ladem nebo jsou zchátralé.
Ukázková strategie pro opuštěné pozemky regionu Lanarkshire, vypracovaná v roce 1998, je dobrým příkladem toho, jak veřejné úřady spolupracují se soukromým sektorem na projektech regenerace brownfields. Tato strategie, oceněná ze strany Scottish Executive jako vzorový model partnerské spolupráce, byla vypracována proto, aby napomohla přizpůsobení trhu prostřednictvím podpory soukromého sektoru v realizaci brownfieldových projektů. Jasným způsobem vyslovila potřebu řešení problému brownfields prostřednictvím cíleného partnerského přístupu a systému stanovování priorit. Stanovování priorit se zakládá na třech hlavních cílech: §
dopad
§
realizovatelnost
§
náklady a návratnost
Tato strategie zdůraznila nutnost provádění každoroční kontroly, jak s cílem sledování pokroku, tak s odsouhlasením programu prioritní lokality. Z této strategie rovněž vyplynula nutnost geografického informačního systému (GIS), který by obsahoval detailní informace o všech lokalitách.
Anglie Velká Británie si pro obnovu brownfields stanovila cíle. Mezi ně patří 60 % nových domů na brownfieldech a 20 % snížení rozlohy dříve vybavených pozemků do roku 2010. Z celkového počtu 6 315 ha rekultivovaných ploch pro výstavbu v období mezi roky 1995 – 1998 bylo 45 % pro bytovou výstavbu a 18 % pro průmysl. English Partnership (hlavní anglická agentura pro městskou regeneraci) se zabývá vývojem strategie pro dříve vybavené pozemky, avšak zjišťuje, že jednou ze základních lekcí, ze kterých se poučila je složitost všech přítomných procesů. To se týká zejména vytváření záznamů o dříve vybavených pozemcích, které tímto procesem dosud neprošly, a tempa, jakým jsou tyto pozemky absorbovány do procesu výstavby.
12
Od roku 2002 je důležitým centrem regenerační činnosti kancelář místopředsedy vlády. Tento důležitý úřad nyní odpovídá za vládní kroky v oblasti brownfields a je úspěšný ve zvyšování veřejného povědomí o tomto zásadním problému, a to i o jeho politické důležitosti v oblasti jeho politického profilu.
Wales Velšská rozvojová agentura (WDA), která realizuje úspěšný program regenerace v úzké spolupráci s místní samosprávou. WDA používá systém řízení priorit, který projekty řadí na základě takových kritérií jako jsou: §
riziko
§
rozvojový potenciál
§
vizuální dopad
§
náklady
WDA spravuje databázi zchátralých pozemků a rekultivuje prioritní lokality, často ve spolupráci s místní samosprávou. Nabízí rovněž dotace pokrývající až 100 % nákladů, a to soukromým vlastníkům, kteří chtějí obnovovat zchátralé pozemky. Pětiletý program WDA týkající se regenerace brownfields měl výrazný dopad na místní hospodářství a životní prostředí. Jeho činnost měly za následek vytvoření 150 lokalit pro průmysl a 100 lokalit pro bytovou výstavbu a což je stejně tak důležité, pomohly celkově změnit tvář krajiny.
Německo Lokality brownfields, mnohé z nich kontaminované, jsou v Německu velkým problémem. Odhaduje se, že tato země v roce 2004 měla 362 tis. kontaminovaných lokalit s tím, že brownfieldy pokrývají odhadovanou celkovou plochu 128 tis. ha. Zároveň se zvyšuje poptávka po greenfieldech. Denně se prodá pro výstavbu cca 129 ha. V posledních deseti letech Německo věnovalo značné úsilí řešení ekologických problémů vznikajících v důsledku kontaminovaných lokalit. Avšak úkoly v oblasti revitalizace zchátralých pozemků a rozvoje efektivních konceptů jejich návratu k hospodářskému využití zůstávají i nadále klíčovými otázkami.
13
Francie Francie v některých svých správních oblastech vytvořila pro řešení problematiky regenerace brownfields tzv. pozemkové banky – EPF. Tyto banky se zabývají správou a předpřípravou pozemků. Je to obdobná instituce Pozemkovému fondu. Pozemková banka je financovaná 1% procentem z místních daní, o které se tyto daně zvýšily a státní zdroje přispívají na financování dopravní infrastruktury a občanské vybavenosti.
Cílem banky je nabytí pozemku do svého vlastnictví, dekontaminace a prodej. Pokud nedojde k prodeji soukromému sektoru do předem stanovaného data. Může banka bezplatně převést území na město či obec, do jehož katastrálního území lokalita náleží.
Spojené státy americké V USA zajišťuje přímou legislativní podporu regenerací Zákon o revitalizaci brownfields a úlevách pro malé a střední podnikání, platný od ledna 2002. Hlavní body tohoto nového programu představuje vymezení odpovědnosti, dostupnost podpor pro dekontaminace a posun od federálního úřadu US EPA k odborům ochrany životního prostředí na úrovni jednotlivých států. Vymezení odpovědnosti tak chrání vlastníky a zájemce o pozemky brownfields po dobu jejich průzkumu, státní pomoc a podpory pro dekontaminace umožňují první kroky v řešení problémů regenerace a posun pravomoci na nižší rozhodovací úroveň umožňuje operativnější postupy.
Kanada Kanada je jednou z mála zemí, která vyprodukovala národní brownfieldovou strategii. Definice brownfields zde předpokládá, že se jedná o kontaminaci. Tato strategie byla publikována v únoru 2003, a je proto příliš brzo na hodnocení vlivu tohoto projektu. Tato strategie byla připravena v rámci partnerství, do kterého patřily: §
všechny úrovně státní správy
§
soukromý sektor
§
komunitní organizace.
Tato strategie byla připravena ve spolupráci tří hlavních zúčastněných stran, a navrhuje akce ve třech hlavních oblastech:
14
§
aplikace strategických veřejných investic na přímé náklady na rozvoj
§
ustanovení efektivního režimu veřejné politiky
§
stavební kapacita a povědomí veřejnosti o obnově brownfields
Kanadská strategie se nesnaží o stanovení prioritních lokalit. Spíše se do velké míry soustředí na řešení závazků souvisejících s obnovou kontaminovaných pozemků.
1.5. Obsah analytické části dokumentu Obsah analytické části dokumentu byl určen podrobným zadáním Strategie, které bylo dále specifikováno závěry z úvodního jednání Řídícího výboru Strategie v lednu 2009 a průběžně upřesňováno pravidelnými pracovními schůzkami s pověřenými zástupci Krajského úřadu Zlínského kraje. Následně byla pracovní verze Strategie připomínkována a projednána na jednání Řídícího výboru Strategie. Analýza je tvořena v souladu s výše uvedenými požadavky následujícími částmi: o
analýza prostředí Zlínského kraje v kontextu regenerace brownfields
o
analýza trhu podnikatelských nemovitostí ve Zlínském kraji
o
identifikace brownfields dle zadaných kritérií a tvorba databáze lokalit
o
SWOT analýza (formalizace analytických závěrů)
o
návrh systému výběru lokalit z původního širšího seznamu (dále „long-list“) na výběrový seznam (dále „short-list“)
o
tvorba informačních a propagačních materiálů identifikovaných lokalit ve formě katalogových listů.
Základem
pro
zpracování analytické
části
strategického
dokumentu
je
databáze
brownfields, získaná na základě prověření a zásadního rozšíření dostupných údajů (především předchozích databází) prostřednictvím terénního průzkumu (jednání s vlastníky a starosty obcí, osobní posouzení lokalit při návštěvách analytického týmu a revizí na katastru nemovitostí či zjištění archivních údajů). Získané informace byly interpretovány do prezentační formy katalogových listů, údaje o identifikovaných a popsaných lokalitách brownfields umožnily zpracování přehledných analytických výstupů. Stěžejní a shrnující částí analýzy je formalizace analytických závěrů v podobě SWOT analýzy. 15
Navazujícím krokem na zpracování databáze brownfields je analýza trhu podnikatelských nemovitostí ve Zlínském kraji. Před jednáním s potenciálními zákazníky (zprostředkovateli) bylo nezbytné vyhodnotit všechny identifikované lokality a umožnit tak kvalifikovanou diskusi s realitními kancelářemi a developery. Použitý marketingový dotazník je součástí přílohy č.1 tohoto dokumentu, samotné výsledky analýzy trhu, včetně syntézy hlavních zjištění, jsou uvedeny v analýze.
1.6. Postup zpracování analytické části projektu V souladu s výše uvedeným zadáním a specifikací na základě jednání Řídícího výboru proběhly následující analytické kroky: −
Úvodní seminář se starosty měst a obcí Zlínského kraje zaměřený na poskytnutí informací o důvodech a postupu zpracování strategického dokumentu, cílů a možností jeho využití. Seminář byl současně zaměřen také na získání vstupních informací o lokalitách brownfields, které se nacházejí na území měst a obcí Zlínského kraje.
−
Ve spolupráci se zástupci Krajského úřadu Zlínského kraje byl vytvořen dotazník, jehož cílem bylo zjistit, zda se v daném městě či obci nachází zájmové území brownfields a jaký význam mají tyto lokality z hlediska rozvoje měst a obcí. Dotazník byl distribuován všem statutárním zástupcům měst a obcí Zlínského kraje – viz příloha č. 2 dokumentu.
−
Terénní šetření – návštěvy lokalit, jednání se zástupci měst a obcí, vlastníky lokalit brownfields, revize a získávání archivních dokumentů (Katastrální úřad, územní plány, ortofotomapy atd.).
−
Zpracování katalogových listů k vybraným brownfields, splňujících zadaná kritéria (rozloha, apod.) – příklad katalogového listu viz příloha č. 4 dokumentu.
−
Zpracování doplňující tabulky identifikovaných, prověřených lokalit, které nesplnily zadávací podmínky Strategie a byly z dalšího posuzování vyřazeny (min. rozloha 0,5 ha) – viz příloha č. 5 dokumentu.
16
−
Podrobná analýza lokalit brownfields uvedených na „long-listu“ a syntéza hlavních zjištění vyplývající z grafů.
−
Vyhodnocení dotazníkového šetření analýzy trhu podnikatelských nemovitostí včetně interpretace výsledků.
−
Formalizace analytických zjištění – SWOT analýza.
−
Návrh bodovacího systému pro zúžení „long-listu“ na „short list“.
17
2. Analýza
2.1. Vymezení a popis území Analytické práce probíhaly na území Zlínského kraje v souladu se zadáním. Z hlediska dále uvedených analytických údajů a charakteru Strategie je níže uvedená stručná charakteristika kraje.
Stručná charakteristika Zlínského kraje: Zlínský kraj je spolu s Olomouckým krajem součástí Regionu soudržnosti NUTS II Střední Morava. Tvoří jej 4 okresy – Zlín, Kroměříž, Uherské Hradiště a Vsetín a správní rozdělení obsahuje 13 správních obvodů obcí s rozšířenou působností (Bystřice pod Hostýnem, Holešov, Kroměříž, Luhačovice, Otrokovice, Rožnov p. Radhoštěm, Uherské Hradiště, Uherský Brod, Valašské Klobouky, Valašské Meziříčí, Vizovice, Vsetín, Zlín). Zlínský kraj má celkem 305 obcí, z čehož 30 má statut města. Území má rozlohu 3 964 km2, což řadí Zlínský kraj na pozici čtvrtého nejmenšího kraje v ČR. Území kraje je členité, zahrnující jak hornaté oblasti (Moravskoslezské Beskydy, Bílé Karpaty), tak i výrazně se lišící nížinné oblasti (v podstatě shodné s územím okresů Uherské Hradiště, Kroměříž a částí okresu Zlín). K 31. 12. 2007 bylo ve Zlínském kraji evidováno 590 780 obyvatel, kraj je tak na osmém místě v počtu obyvatel v celorepublikovém srovnání. Hustota zalidnění činí 149 obyvatel/km2, což výrazně převyšuje republikový průměr (nejvíce Zlín – 187 obyvatel/km2, nejméně Vsetín – 128 obyvatel/km2. Žádné z měst kraje nepřesahuje velikost 100 000 obyvatel. Dominantním průmyslovým odvětvím je zpracovatelský průmysl (36,6 % podíl pracujících v kraji). Z hlediska počtu středně velkých a velkých průmyslových podniků jsou nejvíce zastoupeny oblasti výroby kovů a hutnictví (kde počet firem nadále vzrůstá), dále je to pak průmysl elektrotechnický, pryžový a plastikářský. Kraj nedisponuje významnými ložisky nerostných surovin, ale ve svém územním obvodu má jako jeden z mála krajů ČR naleziště ropy a zemního plynu.
Z hlediska Strategie brownfields je významným sektorem kraje zemědělství, byť je v něm v současné době zaměstnáno pouze 2,4 % všech zaměstnaných osob v kraji. Zemědělství má významné regionální rozdíly, které jsou dány geografickými podmínkami. 49,2 % z celkového půdního fondu kraje je půda zemědělská, zbylých 50,8 % připadá na půdu nezemědělskou. Okresem s největší rozlohou zemědělské půdy je Uherské Hradiště (58,3 % 18
celkové výměry okresu, z toho je 71,5 % půdy orné). Naopak v okrese Vsetín je podíl nezemědělské půdy výrazně vyšší (64,5 %), z ní 83,7 % zabírají lesy. Diferenciace se dotýká také územních dopadů útlumu zemědělství, v jehož rámci klesá počet zemědělských podniků, rozsah celkových osevních ploch, (vyjma vybraných komodit živočišné výroby) také produkce a zaměstnanost. Zemědělství bezprostředně souvisí s rozvojem venkovských oblastí kraje, kde je ekonomická struktura tvořena zejména zemědělskými podniky, malými a středně velkými výrobnami.
2.2. Identifikace a výběr lokalit brownfields pro „long-list“ Veškeré kroky a práce provedené při identifikaci a výběru lokalit pro „long-list“ se řídily navrženou a schválenou metodikou zpracování díla. Zpracovatel rovněž využil zkušenosti řešení problematiky brownfields jak v rámci České republiky (mapování brownfields v Moravskoslezském kraji), tak i zkušenosti ze zahraničí.
Základními podklady pro zpracování a výběr lokalit brownfields ve Zlínském kraji do „longlistu“ byly výsledky šetření mezi starosty měst a obcí Zlínského kraje. Do šetření bylo zapojeno všech 305 obcí Zlínského kraje. Rovněž byla využita databáze brownfields Zlínského kraje čítající 35 lokalit. Pro zajištění úplnosti údajů pro vznik databáze byli expertem provádějícím veškerá terénní šetření přímo osloveni i statutární zástupci měst a obcí, kteří se úvodního semináře nezúčastnili či nereagovali na dotazníkový formulář. Díky tomuto pečlivému přístupu byl následně zkontrolován katastr všech měst a obcí Zlínského kraje, zda se na jejich správním území lokalita či lokality brownfields nacházejí.
Identifikace brownfields ve Zlínském kraji: Zástupci 194 měst a obcí Zlínského kraje uvedli, že na svém katastrálním území se lokalita brownfields nenachází. U zbylých 111 měst a obcí započaly na základě zpětné vazby hlubší terénní práce s cílem zjistit základní charakteristiky lokalit brownfields, dle schválené metodiky postupu při řešení zpracování díla.
V rámci průzkumu bylo na základě výše zmíněné databáze, semináře se zástupci obcí, vyhodnocení dotazníků, jednání s vlastníky a zástupci obcí a terénního průzkumu identifikováno celkem 173 lokalit.
19
U výše zmíněných 175 lokalit již bylo 27 regenerováno a jsou plně využity, nebo se v současné době regenerují. Tyto lokality nebyly po dohodě s majiteli, správci nemovitosti nebo statutárním zástupcem daného města či obce do finální „long – listu“ zařazeny.
V další fázi bylo tedy do další analýzy zařazeno a analytickým týmem prověřeno 146 lokalit obsahujících identifikované brownfields bez výše uvedených 27 lokalit. Na základě výběrových kritérií byl počet snížen na závěrečných 114 lokalit. Jejich seznam je uveden v tabulce níže. Pro úplnost je v příloze č. 5 uvedena také tabulka prověřených, ale vyřazených 32 lokalit (nesplnily kritérium velikosti – lokality menší než 0,5 ha).
Pro každou z vybraných 114 lokalit byl zpracován katalogový list, který obsahuje strukturované informace, požadované zadáním a upřesněné na jednání s Řídícím výborem a na pracovních schůzkách se zástupci Krajského úřadu Zlínského kraje. V návaznosti na stanovisko Ministerstva životního prostředí ČR v rámci procesu posouzení vlivů koncepce na životní prostředí dle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí ve znění pozdějších předpisů byly katalogové listy stávajících lokalit doplněny o kritérium informující o přítomnosti nemovitých kulturních památek a území kulturního významu v rámci lokality brownfield. Katalogové listy mohou být vhodně využity jako propagační materiál jednotlivých lokalit pro prezentaci investičních příležitostí ve Zlínském kraji. Nově vytvořené katalogové listy včetně podkladů byly zaslány starostům obcí nebo majitelům nemovitostí k odsouhlasení. Příklad katalogového listu je uveden v příloze č. 4.
Resumé výběru lokalit „Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji“ pro účely analytické části: Prvotní identifikace brownfields ve Zlínském kraji z toho počet již regenerovaných či využitých brownfields Zůstává z toho počet brownfields menších než 0,5 ha
Do „long – listu“ zahrnuto a odsouhlaseno
20
173 brownfields
max. 698,1 ha
27 brownfields
123,25 ha
146 brownfields 32 brownfields
max. 574,85 ha < 16 ha
114 brownfields
558,85 ha
Přehledná tabulka lokalit brownfields ve Zlínském kraji - Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji
21
22
23
2.3. Celkové vyhodnocení brownfields (přehledná analýza) Hlavní zjištění ve Zlínském kraji: V rámci mapování brownfields ve Zlínském kraji lze konstatovat tato zjištění: −
nejčetnější výskyt lokalit typu brownfield se nachází v okrese Zlín (45%)
−
nejvíce lokalit zaujímá rozlohu mezi 1 – 5 ha (56 %). Nejméně brownfieldů má rozlohu nad 50 ha (2 %).
−
více
než
polovina
identifikovaných
lokalit
byla
v minulosti
využívána
k zemědělským účelům (53 %). Druhým nejčetnějším z hlediska předchozího využití byl průmysl (28 %). −
v současnosti je více než 61 % identifikovaných lokalit částečně opuštěných. Zcela opuštěno je 39 % lokalit.
−
více než 70 % identifikovaných lokalit je bez předpokládané ekologické zátěže.
−
61 % lokalit je v soukromém vlastnictví. Ve veřejném vlastnictví je pouze 15 % všech identifikovaných lokalit. Zbývající lokality jsou v kombinovaném vlastnictví (24 %).
−
v současnosti je cca 35 % identifikovaných lokalit je vlastněno více než 5 vlastníky
Zlínský kraj má dostatečné portfolio lokalit brownfields s různorodými charakteristikami, které nabízí obrovský potenciál pro pestrou škálu řešení. Zcela unikátní z hlediska porovnání identifikovaných lokalit je Baťův areál Zlín, který svou rozlohou nad 50 ha je zájmovým územím strategického významu s obrovským dopadem nejen na místo realizace, ale na celý Zlínský kraj. Součástí Baťova areálu jsou budovy č.14 a 15, jejichž revitalizace bude probíhat v rámci projektu „Krajské kulturní a vzdělávací centrum ve Zlíně“. Obdobným areálem s rozlohou nad 50 ha je průmyslový areál ve Slavičíně o rozloze 110 ha.
24
Promyšleným a smysluplným řešením jednotlivých lokalit lze započít proces systematické regenerace všech typů identifikovaných brownfields, prioritně však u lokalit s vyřešenými vlastnickými vztahy.
Rovněž předpoklad absence ekologické zátěže u většiny lokalit zvyšuje možnost rychlého a méně nákladného řešení v poměru k nákladům na případné dekontaminace.
Základní statistické výsledky Struktura dle okresů v kraji Struktura dle ORP v kraji Struktura podle velikosti lokalit Struktura lokalit brownfields dle rozlohy v jednotlivých ORP Zlínského kraje Struktura dle původního využití lokalit Struktura dle původního využití (vazba na rozlohu v ha) Struktura dle současného využití lokalit Struktura podle ekologické zatíženosti Převažující typ vlastnictví
25
Struktura dle okresů v kraji
Zjištění: Mapování brownfields ve Zlínském kraji ukázalo, že téměř polovina brownfields se nachází v okrese Zlín (45%). V okresech Kroměříž (28%) a Uherské Hradiště (19%) bylo identifikováno ve srovnání s okresem Zlín poloviční množství lokalit brownfields. Nejméně brownfields bylo nalezeno v okrese Vsetín (8%). Při porovnání umístění lokalit v rámci celého Zlínského kraje lze říci, že vyjma velkých měst jsou jednotlivé lokality rozprostřeny po kraji rovnoměrně a pouze hranice jednotlivých okresů ovlivňují četnost podle umístění v jednotlivých okresech. Struktura dle ORP v kraji
26
Zjištění: Při podrobnější analýze lokalizace brownfields dle ORP byl největší počet brownfields identifikován v ORP Kroměříž (25%), Luhačovice (23%), Zlín (17%) a Uherské Hradiště (14%). Ostatních 9 ORP, které jsou ve Zlínském kraji, zahrnují od 1 do 5 % identifikovaných lokalit. Nejméně lokalit brownfields se nachází v ORP Vizovice, Otrokovice, Valašské Meziříčí a Rožnov pod Radhoštěm (1%). Při posouzení četnosti brownfields dle ORP lze konstatovat, že z hlediska posouzení je nastavená územní jednotka příliš malá, aby bylo možno přesně definovat jednotlivá zjištění. Struktura podle velikosti lokalit
Zjištění: Největší zastoupení mezi lokalitami brownfields mají území středně velkého charakteru, tj. 1- 5 ha. Rozlohu nad 50 ha mají pouze 2 lokality brownfields, a to Baťův areál Zlín s rozlohou 69,63 ha a Průmyslový areál Slavičín 110 ha. Při této rozloze se zpravidla jedná
o
strategické
a
prioritní
lokality
velkého
významu
a
dopadu.
Struktura lokalit brownfields dle rozlohy v jednotlivých ORP* Zlínského kraje
Poznámka: *) obec s rozšířenou působností
Zjištění: Jednotlivé ORP Zlínského kraje mají různorodé zastoupení lokalit brownfields z hlediska rozlohy. Nejčetnějšími skupinami jsou zejména lokality o rozloze 1 – 2 ha resp. 2 – 5 ha, avšak i tyto skupiny se v některých ORP nevyskytují či nepatří mezi nejčetnější. Lokality velké rozlohy, strategického významu jsou pouze v ORP Luhačovice a ORP Zlín. V případě menších lokalit se jedná zejména o zemědělské areály, u středních velkých lokalit 2 -10 ha je zastoupeno celé spektrum areálu s různorodým předchozím využitím. Průmyslové areály jsou rozlohou největší a vyplňují zejména skupiny 10 – 50 ha a lokality nad 50 ha. Struktura dle původního využití lokalit
Zjištění : Při porovnávání brownfields podle původního využití lokality se ukázalo, že více než polovina všech identifikovaných lokalit ve Zlínském kraji bylo v minulosti využíváno k zemědělským účelům (53 %), což je o 18 % bodů více než celorepublikový průměr. Druhým nejčetnějším výskytem brownfields z hlediska předchozího využití je průmysl (28 %). V rámci České republiky předchozí průmyslové využití představuje 33 %. Ostatní druhově různorodé typy brownfields zahrnují 19% lokalit. Toto zjištění koresponduje i s hlavními hospodářskými aktivitami Zlínského kraje.
29
Struktura dle původního využití lokalit (vazba na rozlohu v ha)
Zjištění: Při porovnávání brownfields podle původního využití lokality se ukázalo, že více než polovina rozlohy všech identifikovaných lokalit ve Zlínském kraji bylo v minulosti využíváno k průmyslovým účelům (293,98 ha – 53 %), což je o 9% bodů více než celorepublikový průměr. Druhým nejčetnějším z hlediska rozlohy v rámci předchozího využití bylo zemědělství (169,68 ha – 30 %). V České republice představuje celková rozloha dle předchozí zemědělské využití 17 %. Ostatní druhově různorodé typy brownfields zahrnují 18 % lokalit. Struktura dle jejich opuštěnosti
Zjištění: Většina lokalit brownfields je jen částečně opuštěno cca 61%, část území je stále aktivně využíváno a nedochází k degradaci celého území, ale jen nevyužívané části. Lokality, které jsou nyní zcela opuštěny (39 %) mají z hlediska komplexního rozvoje území větší potenciál.
Převažující typ vlastnictví
Zjištění: Lokality brownfields ve Zlínském kraji jsou z většiny vlastněny soukromými subjekty (61%). V porovnání s Českou republikou je to o 12 procentních bodů méně, než je celorepublikový průměr. V rámci identifikace lokalit ve Zlínském kraji bylo provedeno zjištění do většího detailu - neexistují nezjištěné vlastnické vztahy. Vlastnictví kombinované (tzn. smíšené vlastnictví jedné lokality soukromými a veřejnými subjekty) se ve statistických výstupech za Českou republiku neobjevuje, nelze tudíž relevantně porovnat. Ve veřejném vlastnictví je 15% lokalit, což je o 5,3 procentních bodů méně, než je průměr za Českou republiku.
31
Struktura podle ekologické zatíženosti
Bez předpokládané kontaminace – na základě posouzení předchozího využití lokality se nepředpokládá, že nemovitosti, půda či voda v zájmovém území či budou kontaminovány Částečná kontaminace – v lokalitě se pravděpodobně nachází plošná kontaminace půdy, vody či konstrukcí, tato kontaminace však není závažná. Hodnoty mírně překračují limity a s v rámci dalších let budou dále ustupovat. Mírná či bodová kontaminace – při posuzování předchozích aktivit v území lze předpokládat, že většina plochy není kontaminována, v území se budou objevovat pouze místa, kde kontaminace bude mírného či závažného charakteru. (např. kontaminované podlahové plochy, vnitřní zdivo, půda v blízkosti kanalizační jímky atd.) Závažná kontaminace – dle předchozího využití lokality, lze předpokládat, že území i stavební objekty jsou kontaminovány a v rámci realizace projektu bude nutná komplexní sanace a dekontaminace, území má silně degradující účinky na okolní životní prostředí.
Zjištění: Při posouzení předchozího využití jednotlivých lokalit ve Zlínském kraji se nepředpokládá žádná kontaminace u 78 % identifikovaných území. V rámci celé České republiky se nepředpokládá žádná ekologická zátěž u více než poloviny lokalit (52 %), což je v porovnání se Zlínským krajem zhruba o 25 procentních bodů méně. Míra kontaminací a její závažnost výrazným způsobem ovlivňuje řešení z hlediska nákladovosti a časové náročnosti. Lze tedy předpokládat, že u více jak ¾ identifikovaných území brownfields nehrozí výrazné investice do případných dekontaminací.
32
2.4. Analýza trhu podnikatelských nemovitostí ve Zlínském kraji Hlavním cílem analýzy trhu podnikatelských nemovitostí bylo zjistit základní charakteristiky Zlínského kraje jako investičního prostředí a zároveň získat souhrnné informace o současné situaci na trhu.
S ohledem na hospodářský a ekonomický vývoj byla zástupci oslovených realitních a developerských společností odborně posouzena predikce vývoje trhu a popsány stávající trendy.
Trh nemovitostí je v současné době postaven zejména na pronájmech bytů, v menší míře domů. Objem provedených transakcí v oblasti prodeje nemovitostí se výrazně snížil. Velké množství developerských společností zpomalilo či zcela zastavilo připravované projekty, zejména v návaznosti na pokles poptávky na trhu a nutnost většího podílu vlastního kapitálu při projektech úvěrovaných bankovními ústavy.
Společnosti působící na trhu s nemovitostmi se v žádném případě nespecifikují na jednotlivé okresy, ORP, či menší územní jednotky, ale naopak se snaží pokrýt celý Zlínský kraj. Z tohoto důvodu dokázaly při průzkumu posoudit pouze atraktivitu Zlínského kraje jako celku, a dále porovnat atraktivitu jednotlivých okresů mezi sebou.
Jelikož je trh s nemovitostmi dynamické prostředí, projevují se zde změny velice rychle. Dle vyjádření odborníků, stávající kupní síla investorů stagnuje (investiční kapitál drží a neinvestují) či klesá (nemají dostatečný disponibilní objem finančních prostředků pro investice a reinvestice).
Strategie jako rozvojový dokument musí veškeré dostupné informace zhodnotit. Pro účely nastavení vhodných nástrojů řešení musí být navržena nadčasově, aby nepostihla jen stávající stav, ale zejména vývoj v problematice. (v příloze č. 7 jsou uvedeny již realizované příklady regenerace lokalit brownfields ve Zlínském kraji)
33
Hlavní zjištění ve Zlínském kraji: V rámci marketingové analýzy založené na dotazníkovém šetření byly kontaktovány realitní agentury a developeři ve Zlínském kraji nebo s působností v rámci celé ČR. Návratnost vyplněných dotazníků činila plných 87%, z jejichž vyhodnocení plyne: −
38 % dotázaných zástupců realitních a developerských společností hodnotí investiční prostředí ve Zlínském kraji jako atraktivní a stejný počet jako průměrné (38 %).
−
69 % respondentů hodnotí atraktivitu a konkurenceschopnost podnikatelských nemovitostí a lokalit brownfields ve srovnání s jinými kraji České republiky jako průměrnou (38 %), nebo atraktivní (31 %),
−
potenciál regenerace brownfields z hlediska rozvoje podnikatelského prostředí Zlínského kraje byl nejčastěji ohodnocen jako chvalitebný (38 %)
−
situaci na trhu s brownfields ve Zlínském kraji většina oslovených nedokázala přesně ohodnotit (38 %), 35 % si myslí, že nabídka převyšuje poptávku.
−
Z hlediska předchozího využití lokalit je největší poptávka po lokalitách, které dříve sloužily k průmyslovým účelům (54 %).
−
Dále bylo zjištěno, že největší poptávka po brownfieldech je ve Zlínském kraji v okrese Zlín (38 %). Největší zájem je o extravilány obcí (31 %), na druhém místě o extravilány měst (30 %) a na třetím po intravilány měst (27 %).
−
39 % dotázaných se domnívá, že trh developerských a investičních společností v oblasti regenerace brownfields pomalu poroste, 38 % nedokázalo odpovědět.
−
Za zásadní problém trhu s brownfields je považována jejich nevhodnost pro další využití (38 %) a na druhém místě jsou problematické vlastnické vztahy (27 %) a také „nezájem“ obcí (27 %).
34
Základní statistické výsledky Struktura dle typu společnosti Hodnocení Zlínského kraje z hlediska atraktivity a konkurenceschopnosti podnikatelských nemovitostí ve srovnání s jinými kraji ČR Hodnocení potenciálu regenerace brownfields z hlediska rozvoje podnikatelského prostředí Zlínského kraje Situace na trhu s brownfields v Zlínském kraji Poptávka z hlediska předchozího využití lokality Okresy Zlínského kraje s největší poptávkou po brownfields Poptávka z hlediska umístění lokality Budoucnost trhu developerských a investičních společností v oblasti regenerace brownfields Zásadní problémy trhu s brownfields ve srovnání s jinými typy lokalit
Struktura dle typu společnosti V rámci marketingového výzkumu bylo osloveno 8 developerských (31 %), 17 realitních (65 %) a jedna jiná společnost (4 %). Pokud se zaměříme na působnost oslovených developerských a realitních společností, tak zjistíme, že 92 % oslovených působí ve Zlínském kraji a pouze 8 % ne.
Hodnocení investičního prostředí ve Zlínském kraji Většina všech dotázaných ohodnotila investiční prostředí ve Zlínském kraji jako atraktivní (38 %) nebo průměrné (38 %), 12 % jej ohodnotilo jako málo atraktivní a pouze 4 % dotázaných zástupců realitních a developerských společností jej ohodnotilo jako velmi atraktivní. 8% dotázaných subjektů nedokázalo investiční prostředí ohodnotit v porovnání s jinými kraji ČR, především z důvodu jejich regionálního zaměření na Zlínský kraj.
Hodnocení Zlínského kraje z hlediska atraktivity a konkurenceschopnosti podnikatelských nemovitostí a lokalit brownfields ve srovnání s jinými kraji ČR Při hodnocení z hlediska atraktivity a konkurenceschopnosti podnikatelských nemovitostí a lokalit brownfields ve srovnání s jinými kraji České republiky 38 % dotázaných ohodnotilo Zlínský kraj jako průměrný, 31 % jako atraktivní a 19 % jako málo atraktivní.
Hodnocení potenciálu regenerace brownfields z hlediska rozvoje podnikatelského prostředí Zlínského kraje Při hodnocení potenciálu regenerace brownfields z hlediska rozvoje podnikatelského prostředí Zlínského kraje, bylo zjištěno, že 38 % dotázaných jej zhodnotilo jako chvalitebný, 27 % průměrný a 19 % se domnívá, že je nevyhovující.
Situace na trhu s brownfields ve Zlínském kraji Při hodnocení situace na trhu s brownfields ve Zlínském kraji bylo zjištěno, že 38 % dotázaných situaci zhodnotit nedokáže, 35 % si myslí, že nabídka převyšuje poptávku, 15 % že nabídka je vyrovnaná s poptávkou a 12 % se domnívá, že poptávka převyšuje nabídku.
Poptávka po podnikatelských nemovitostech z hlediska předchozího využití lokality Při porovnávání brownfields podle předchozího využití lokality se ukázalo, že největší poptávka je po lokalitách, které sloužily k průmyslovým účelům (54 %) a lokalitám, které byly určeny pro občanskou vybavenost (38 %).
Okresy Zlínského kraje s největší poptávkou po brownfields Při porovnávání okresů Zlínského kraje s největší poptávkou po brownfields bylo zjištěno, že nejvíce (38 %) jich je poptáváno v okrese Zlín. Další v pořadí jsou okresy Vsetín a Uherské Hradiště, přičemž každý z nich má 19 % a posledním v pořadí je okres Kroměříž (12 %).
Druh podnikatelských nemovitostí z hlediska umístění ve Zlínském kraji s nejvyšší poptávkou Při porovnávání podnikatelských nemovitostí (brownfields) z hlediska jejich umístění ve Zlínském kraji s nejvyšší poptávkou bylo zjištěno, že nejvyšší poptávka je po extravilánech obcí (31 %), dále po extravilánech měst (30 %) a intravilánech měst (27 %). Další v pořadí jsou intravilány obcí (12 %).
Budoucnost trhu developerských a investičních společností v oblasti regenerace brownfields Při hodnocení dohledné budoucnosti vývoje trhu developerských a investičních společností v oblasti regenerace brownfields si 39 % dotázaných myslí, že pomalu poroste, 38 % dotázaných budoucnost zhodnotit nedokázalo, 15 % si myslí, že bude stagnovat a 8 % že dojde k pomalému ústupu zájmů o tyto projekty.
Zásadní problém trhu s brownfields ve srovnání s jinými typy lokalit Co se týče zásadních problémů trhu s brownfields ve srovnání s jinými typy lokalit se ukázalo, že za největší problém je považována nevhodnost brownfields pro další využití (38%), dále nezájem obcí (27%) a vlastnické vztahy (27%), na posledním místě environmentální zátěže (8%).
2.5. SWOT analýza Závěry analytických zjištění byly formalizovány do podoby pracovní verze SWOT analýzy. Projednaná a schválená SWOT analýza tvoří podklad pro návrh opatření strategie. SWOT analýza je považována za velmi důležitou součást analytické části dokumentu. Následné porovnávání SWOT analýzy s návrhem opatření (a naopak) totiž umožňuje rychlou a jednoznačnou kontrolu konzistence analytické a návrhové části dokumentu. V případě, že se objeví nesoulad, je zřejmé, že je potřeba znovu posoudit návrh nebo ověřit platnost příslušné části analýzy. Formulace níže uvedené SWOT analýzy respektuje tyto základní požadavky na formalizaci analytických zjištění: −
Soustřeďuje se pouze na oblast brownfields a Zlínský kraj (snaha vyhnout se generalizaci problémů, případně problematice brownfields v rámci celé ČR)
−
Identifikuje pouze významná zjištění a následně umožňuje stanovit priority v rámci jednotlivých kvadrantů SWOT analýzy, např. na základě projednání SWOT-analýzy s Řídícím výborem
−
Umožňuje kontrolu obsahu SWOT analýzy prostřednictvím posouzení, zda k jednotlivým zjištěním lze navrhnout taková opatření, která by rozvíjela silné stránky, resp. využívala příležitostí; a naopak eliminovala slabé stránky, resp. ohrožení, vyplývající z analytických zjištění
SWOT analýza Silné stránky
Slabé stránky
•
zájem Zlínského kraje na řešení problematiky brownfields
•
nízký počet lokalit brownfields ve veřejném vlastnictví
•
systematické budování a rozvoj dopravní sítě – zejména silniční sítě
•
•
velké množství chátrajících lokalit ve špatném technickém stavu – nevhodné pro budoucí využití
ochota aktivní spolupráce měst a obcí při řešení brownfields
•
nevyjasněné majetkoprávní vztahy lokalit brownfields
nízký počet lokalit brownfields, u kterých se předpokládá kontaminace
•
komplexní problém „vlajkové“ lokality Baťův areál Zlín (včetně revitalizace budov č.14 a 15 v rámci projektu „Krajské kulturní a vzdělávací centrum ve Zlíně“)
•
chybějící rozvojová koncepce využití brownfields
•
chybějící schválené územně plánovací dokumenty u některých obcí
•
převaha rozptýlených brownfields zemědělského typu
•
vysoký počet lokalit v kombinovaném vlastnictví (více vlastníků v rámci jedné lokality)
• •
podpora informovanosti a přípravy projektů ze strany zástupců regionální kanceláře CzechInvest
•
kladné hodnocení investičního prostředí ve Zlínském kraji ze strany realitních kanceláří a developerů
41
Příležitosti •
možnost využití finančních prostředků ze strukturálních fondů či jiných dotačních titulů na regeneraci
•
aktivní marketing k cílovým skupinám (investoři, developeři)
•
zvýšení obecného povědomí o problematice brownfields ve Zlínském kraji
•
Ohrožení
pozitivní hodnocení investičního prostředí ve Zlínském kraji
•
široké portfolio brownfields dle velikosti lokalit
•
potenciál regenerace brownfields při rozvoji podnikatelského prostředí kraje
•
deklarovaná vysoká poptávka po bývalých průmyslových lokalitách
•
možnost nastartování PPP projektů v oblasti regenerace brownfields
42
•
dopady hospodářských změn na podnikatelské prostředí
•
nedosažení konkurenceschopných výsledků absorpce kraje vůči jiným krajům ČR v oblasti dotačních titulů na podporu regenerace brownfields
•
vnímání majitelů brownfields jako plnohodnotné podnikatelské nemovitosti – neúměrné prodejní ceny za lokality
•
nárůst nákladů v případě odkladu procesu regenerace, včetně případné infiltrace kontaminací do okolního prostředí
•
zpomalení rozvoje dopravní infrastruktury ve Zlínském kraji – zejména dálniční síť, komunikace I. třídy
•
nedostatek volných finančních zdrojů na trhu
•
snížená aktivita bank k úvěrování projektů
•
nedostatečná úroveň spolupráce veřejného a soukromého sektoru při řešení problematiky brownfields
2.6. Návrh systému výběru brownfields na short-list Pro potřeby výběru lokalit, se kterými se bude pracovat v návrhové části, byl v rámci analytické části nastaven dvoustupňový systém kriterií dle jejich důležitosti pro celkové posouzení brownfields z hlediska právního, technického a časového. Jako eliminační kritérium bylo nastaveno posouzení vlastnických vztahů stejně jako posouzení dopravní dostupnosti na základní páteřní silniční síť České republiky. V obou případech se jedná o zásadní parametry výrazně ovlivňující možnosti dalších kroků vedoucích k regeneraci či revitalizaci.
Následný poměrový systém pomocných kritérií hodnotí stav technické a
dopravní infrastruktury (železniční napojení) v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací. Poměrový systém je rozšířen o bodové bonusy, které jsou popsány a vysvětleny stejně jako hlavní kritéria v následujícím textu. Vlastnické vztahy – pro řešení projektu jsou zásadním parametrem. Bez vyjasněných vlastnických vztahů, které nejsou determinovány zástavami, restitučními a konkurzními, resp. dědickými řízeními není projektová příprava a ani samotná realizace revitalizace brownfields možná. Pro potřeby celkového hodnocení lokality jsou vlastnické vztahy rozčleněny dle složitosti do dvou kategorií.
Dopravní dostupnost – kvalitní dopravní dostupnost a napojení na páteřní dopravní infrastrukturu je důležitým hlediskem, které ovlivňuje regeneraci brownfields, jak po stránce realizační, (přístup techniky a materiálu), tak i provozní fáze logistiky zboží a služeb, která je přímo závislá na kvalitě dopravní sítě. Možnost využití zejména silniční sítě, ale i železniční dopravy odstraňuje bariéru závislosti na dopravním zatížení, zejména silnic a dálnic.
Technická infrastruktura – základní technická infrastruktura, kapacitně upravená pro potřeby rozvoje a následného využití lokality, je determinačním prvkem, který zejména v realizační fázi výrazným způsobem zvyšuje celkové náklady stavby. Bez páteřní infrastruktury (el. energie, vodovod, kanalizace popř. plynovod, sdělovací sítě) není možné žádné zájmové území regenerovat a rozvíjet pro nové využití.
Územně plánovací dokumentace (ÚPD) – soulad s územně plánovací dokumentací je základní podmínkou dalšího plánovaného rozvoje území. V případě, že obec nemá schválenou ÚPD, není možné žádat o prostředky na spolufinancování ze zdrojů EU. U obcí a měst, které mají ÚPD zpracovanou před 1. červencem 1992 je platnost do 31. prosince 2009.
43
Nastavený bonusový systém umožňuje objektivně zhodnotit komparativní výhody jednotlivých lokalit na základě zkušeností s realizací projektů regenerace brownfields a získaných informací od realitních a developerských společností v rámci analýzy trhu podnikatelských nemovitostí ve Zlínském kraji.
Bonus – výměra zastavěné plochy nepřesahuje 30% celkové rozlohy území – obvyklá zastavěnost areálů brownfields se pohybuje do 30% celkové rozlohy. V případě areálů s vyšším poměrem zastavěnosti se úměrně rovněž navyšují celkové náklady na jejich revitalizaci. Právě vysoké náklady na demolice a stavební úpravy konstrukcí výrazným způsobem vstupují do rozhodovacího procesu, zda lokalitu regenerovat a jakým způsobem.
Bonus – atraktivita území – soubor faktorů, zjištění (analýzou trhu ve Zlínském kraji), které výrazným způsobem ovlivňují vstup investora do území, nemovitosti. Lokality, u kterých bylo předchozí průmyslové využití, je dle vyjádření zástupců realitních a developerských společností největší poptávka na trhu nemovitostí ve Zlínském kraji. Případná míra kontaminace ovlivňuje regeneraci území nejen z hlediska výše nákladů, ale i z hlediska doby regenerace. I tento faktor výrazným způsobem zasahuje do rozhodovacího procesu realizace regenerace využití pro nové účely.
Cílem kriteriálního bodovacího systému je spravedlivé posouzení základních charakteristik identifikovaných lokalit brownfields pro potřeby zúžení „long-listu“ na „short-list“, se kterým bude dále pracováno v návrhové části Strategie.
44
Eliminační kritérium Vlastnické vztahy ANO/NE Jednoduché – 1 až 5 vlastníků jedné lokality Složité – více jak 5 vlastníků jedné lokality
ANO NE
Dopravní dostupnost – silniční síť ANO/NE ANO
Silnice I. třídy nebo dálnice do 10 km
NE
Silnice I. třídy nebo dálnice nad 10 km
% váha Pomocné kritérium 1.
POČET BODŮ
Dopravní dostupnost – železniční síť
40 % Body
2.
Železniční vlečka v areálu
50
Železniční stanice v dosahu 10 km
50
Technická infrastruktura v území
40 % Body
3.
Vodovod
20
Elektrická energie
20
Plynovod
20
Kanalizace (splašková kanalizace, ČOV, jímka)
20
Sdělovací linky (telefon, internet)
20
Schválená Územně plánovací dokumentace
20 % Body
Ano
100
Ne
0
Celkem ( za kritéria 1 – 3)
100%
Maximální dosažitelný počet bodů za kritéria 1 - 3
45
100 bodů
5.
Bonusy (přičteno k celkovému hodnocení za body 1 - 3)
Body
Výměra zastavěné plochy nepřesahuje 30% celkové rozlohy území
10
Atraktivita území – předchozí průmyslové využití
5
– území bez předpokládané kontaminace
10
– částečná kontaminace
5
– závažná kontaminace
0
Maximální dosažitelný počet bodů za bonusy
25 bodů
Maximální dosažitelný počet bodů za kritéria 1 - 3 + bonusy
125 bodů
46
3. Závěr Cílem analýzy není podat vyčerpávající obraz o všech lokalitách brownfields ve Zlínském kraji s rozlohou půl hektaru a více, ale shromáždit ty vybrané informace, které přispějí k budoucímu využití a rozvoji brownfields.
Provedením podrobné analýzy Zlínského kraje v oblasti lokalizace území brownfields za pomoci zástupců Zlínského kraje, měst a obcí, vlastníků brownfields, ale i katastru nemovitostí bylo identifikováno velké množství lokalit a areálů v různém stupni vývoje.
Na území Zlínského kraje se nachází široké portfolio lokalit brownfields co do velikosti, stavu opuštěnosti, různorodosti předchozího využití atd. U některých lokalit dochází k regeneraci nebo jsou již dnes plně regenerovány pro nové účely. Tento proces je však u jednotlivých lokalit individuální a nedochází k systematickému přístupu k problematice regenerace, revitalizace a rekonverze areálů pro budoucí využití.
Tak jako v ostatních krajích je zásadním problémem složitost majetkoprávních vztahů, která výrazným způsobem často brzdí rozvoj území v atraktivních lokalitách. Dalším limitujícím faktorem bývá stupeň připravenosti podkladů pro nastartování procesu regenerace. Často se nedochovaly projektové dokumentace u objektů a staveb, nejsou zpracovány analýzy rizik, chybí zákresy technické infrastruktury a není vždy znám stávající stav s návazností na možnost znovuvyužití.
Široké portfolio lokalit a různorodost předchozího využití i stávajícího stavu nabízejí příležitost pro mnohá řešení a variantní využití buď jednoúčelové, či kombinované. Vnímání investičního prostředí Zlínského kraje je mezi developery, investory a realitními kancelářemi pozitivní a většina považuje Zlínský kraj za atraktivní pro nové investice, výstavbu a rozvoj. Mezi nejatraktivnější části dle vyjádření patří zejména okolí krajské metropole Zlína – ORP Zlín, Vizovice či Otrokovice.
Právě v tomto prostoru se nachází zhruba 19% rozlohy
identifikovaných brownfields z celkové rozlohy, která činí 559,51 ha.
Přes deklarovaný zájem o lokality v okolí Zlína by měl být proces systematické regenerace nastaven tak, aby docházelo k pozitivním efektům i v ostatních částech Zlínského kraje. Zde se jeví velkou výhodou vysoké procento lokalit bez předpokládané kontaminace.
47
Za další důležitý průsečík identifikovaný rámci analýzy poptávky a nabídky je zjištění, že největší zájem (54%) je o lokality s předchozím průmyslovým využitím. Tyto lokality zabírají z celkové rozlohy cca 28 %. Jedná se o lokality většího charakteru a tím i většího dopadu v případě úspěšné regenerace či rekonverze. Z hlediska četnosti jsou zastoupeny nejvíce zemědělské areály (53%), které nedisponují takovou rozlohou a jsou v území rozptýleny. Při podrobném mapování byl velmi často deklarován zájem ze strany statutárních zástupců o nastartování procesu regenerace, zejména u lokalit, které jsou v jejich vlastnictví. Část majitelů ze strany soukromých subjektů rovněž hledá cestu k znovuvyužití území, a to jak z vlastních prostředků, tak i za pomoci strategického partnera. Část identifikovaných areálů je určena k prodeji. Majitel nejeví zájem o regeneraci či nedisponuje finančními prostředky, které budou k realizaci nutné. Všechny výše zmíněné případy mají rovněž společného jmenovatele, a tím jsou jednoduché vlastnické vztahy.
Velké množství lokalit ve vlastnictví soukromých subjektů vybízí k započetí systematického přístupu k jeho vlastníkům ze strany zástupců veřejných subjektů s cílem rozvinutí diskuze na téma dalšího přístupu a spolupráce při regeneraci a řešení jednotlivých lokalit.
Vhodným způsobem je ustavení pravidelného pracovního fóra pod záštitou Zlínského kraje se zástupci měst, obcí, vlastníků a dalších zainteresovaných skupin, kde se budou řešit a diskutovat návrhy, doporučení či zkušenosti z procesu regenerace. Rovněž poradenství a pomocný servis je výborným a efektivním nástrojem. Jednotný postup umožní akceleraci řešení problematiky brownfields – realizace, propagace investičních území či zvyšování informovanosti a povědomí.
U některých lokalit je jejich stávající stav tak limitujícím faktorem, že je nebude možno znovu využít, ale vždy je možno provést potřebné sanační a rekultivační práce a uvést území do původního vztahu. Všechny kroky v rámci procesu regenerace či rekultivace velkou měrou přispívají k zlepšování image území i samotného okolí. Rovněž mají pozitivní ekonomický a sociální dopad na obyvatelstvo, který spolu s rozvojem dopravní dostupnosti, výroby a služeb zvyšuje celkovou životní úroveň.
48
49
Příloha č. 1 – Marketingová analýza trhu podnikatelských nemovitostí (brownfields) ve Zlínském kraji – dotazník Příloha č. 2 – Dotazník „Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji“ určený starostům měst a obcí Zlínského kraje Příloha č. 3 – Podklad pro katalogový list lokality brownfields ve Zlínském kraji Příloha č. 4 – Příklad katalogového listu identifikované lokality brownfields pro potřeby Strategie využití brownfields ve Zlínském kraji Příloha č. 5 – Dodatková tabulka lokalit brownfields ve Zlínském kraji (lokality nesplňující zadaná kritéria >0,5 ha) Příloha č. 6 – Mapa umístění identifikovaných lokalit brownfields ve Zlínském kraji Příloha č. 7 – Seznam regenerovaných lokalit brownfields ve Zlínském kraji
50
Příloha č. 1
Příloha č. 2
53
Příloha č. 3
54
Příloha č. 4
Příloha č. 5
56
Příloha č. 6
57
Příloha č. 7 N ázev o b ce
N ázev areálu
S távající stav
Bisku pice
C ih elna Bisku pice (S D)
B rownfields již vyřešen. M á nového vlastníka a výrobní program . P o dohodě se s tarostou vyřazena z databáze.
Bo hu slav ice nad V láří
P osád ka Boh u slavice n ad V lář í (S D)
V yrazeno z databaze po dohodě se starostou. M om entálně již m á využití
Bo řeno v ice
F arm a Bo řen ov ice (S D)
S tavajíc í soukrom í vlastnící farm u regenerují. Na žádos t m ajitele lokalita z databáze vyřazena.
By střic e po d Ho stý n em
F arm a Ry ch lov (S D)
V současné době výstavba solární elektrárny. P o dohodě s m ístostarostkou vyřazena z databáze.
Ho lešov
F arm a Ko ličín (S D)
Farm a je již plně využita, v areálu jsou obchodní firm y - stavebniny, autobazar atd. P o dohodě s p. B artoskem vyřazena z databaze.
Ho rní Bečv a
F arm a Ho rn í Bečv a (S D)
B rownfields již vyřešen. M á nového vlastníka a výrobní program . P o dohodě se s tarostou vyřazena z databáze.
Ho štice
F arm a Ho štice (S D)
Farm a uz m á nového vlastníka, který provádí její regeneraci. P o dohodě se s tarostou vyřazena z databáze.
C hv aln ov -Lísky
F arm a Ch v alno v (S D)
Farm u vlas tní dle s tarosty nový m ajitel, která provádí její regeneraci. P o dohodě se starostou vyřazeno z databáze.
K arolin ka
M BP K aro linka (S D)
Dle starosty se jedná o objekt, který je plně využit m ěstem . V yřazeno z databáze.
K om ňa
L om K om ňa (S D)
Lom už je funkč ní, těží s e zde. P o dohodě se starostou vyřazeno z databáze
K ory čan y
Č S AD K ory čan y (S D)
Lokality je už vyřešena, bude zde s tředisko odpadového hospodářství, které buduje obec. P o dohodě se starostou vyřazeno z databáze.
K rom ěříž
Ž iž kov y kasárn a Kro m ěříž (S D)
B rownfield již vyřešen. Regenerováno s m ěstem . P o dohodě vyřazena z databáze.
K rom ěříž
F arm a drah lov (S D)
B rownfield již vyřešen. M á nového vlastníka a výrobní program . P o dohodě se p. K oplíkem vyřazen z databáze.
K un kov ice
F arm a Ku nko v ice (S D)
B rownfields již vyřešen. M á nového vlastníka a výrobní program . P o dohodě se s tarostou vyřazena z databáze.
No vý Hro zen kov
F arm a No v ý Hroz enko v (S D)
A reál je už funkční (zpracování dřeva). P o dohodě s e starostkou vyřazena z databáze.
Po d olí
F arm a Po do lí (S D)
Farm a je opět plně funkční (využití pro chov dobytka). P o doh odě se starostou vyřazena z databáze.
Po p ov ice
S třeln ice Po po v ice (S D)
B rownfield vyřešen. V e výstavbě je rekreač ní areál. P o dohodě se staros tkou vyřazeno z databáze.
R ud im o v
F arm a Ru dim o v (S D)
A reál je funkční - drobné výroby, objekty s e opravují. P o dohodě se starostou vyřazeno z databáze.
S tarý Hroz enko v
S tátní h m o tn é rezer vy S tarý Hro zen kov (S D)
A reál je plně funkční - firm a V T železo Hranice zd e m á výrobní areál. V yřazeno z databáze.
T r nav a
F arm a T rn ava (S D)
Lokalita v řešení. Na výslovnou žádost m ajitele lokality z databáze vyřazena.
Uh erské Hradiště
R oz estav ěn á bu d ov a Uhe rské B udova je již ve výs tavb ě. P o dohodě s p. Š upkou vyřazena z databáze Hrad iště (S D)
Uh řice
F arm a Uh řice (S D)
58
Farm u koupil nový m ajitel, ten ji opravuje na agroturistiké zařízení. V yřazena z databáze.
