uMCP_ 1e MCVi , i a 4 ce"O CFI p2•1 ^2 . Cp Uch 2013 p^l,?^/2013 d^„ti:
xx/2013 mc52eS4d7^^sc9
OBECN^ ZÁVAZNÁ VYHLÁŠKA, Sb. hl. m. Prahy, kterou se m^ní vyhláška ^ . 32/1998 .. o ,,.,,, , ., o , ., , o cenove mape stavebnich pozemku, ve zneni pozde^sich predpisu Zastupitelstvo hlavního m ^ sta Prahy se usneslo dne doplnit vydat podle § 44 odst. 3 Praze, a§ 33 odst. 2 zákona písm. d) zákona ^ . 131/2000 Sb., o hlavním m ^st^ (zákon o oce ^ování ^. 151/1997 Sb., o oce ^ování majetku a o zm ^n^ n^ktery'ch zákon^ majetku), tuto obecn ^ závaznou vyhlášku:
^l. I ^, ve zn^ní Vyhláška ^ . 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové map ^ stavebních pozemk . 1/2001 Sb. hl. m. Prahy, vyhlášky ^ . 39/1999 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ závazné vyhlášky ^ závazné vyhlášky ^. 5/2003 Sb. obecn^ závazné vyhlášky ^ . 30/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ ^ závazné vyhlášky hl. m. Prahy, obecn^ závazné vyhlášky ^ . 31 /2003 Sb. hl. m. Prahy, obecn . 27/2005 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ ^ . 24/2004 Sb. hl. m. Prahy, obecn^ závazné vyhlášky ^ . 18/2007 Sb. hl. m. závazné vyhlášky ^ . 24/2006 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ závazné vyhlášky ^ závazné vyhlášky Prahy, obecn^ závazné vyhlášky ^ . 21/2008 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ . 1/2011 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ ^ . 21 /2009 Sb. hl. m. Prahy, obecn ^ závazné vyhlášky ^ . 22/2012 Sb. hl. závazné vyhlášky ^ . 19/2011 Sb. hl. m. Prahy a obecn ^ závazné vyhlášky ^ m. Prahy, se m^ní takto:
Priloha zní:
^ Cl. 1. Úvod Cenová mapa stavebních pozemk^ na území hlavního m ^sta Prahy (dále jen „cenová mapa") je zpracována podle jiných právních p ^edpis^l^.
^ Cl. 2.
Sou^ásti cenové mapy (1) Cenovou mapu tvo^í grafická ^ást, obsahující 132 mapových list ^ v m^^ítku 1:5000 a schéma kladu list^, a textová ^ást. (2) Originál cenové mapy je autorizován Magistrátem hlavmho m ^sta Prahy.
^ Cl. 3.
Instrukce k využívání cenové mapy (1) V grafické ^ásti cenové mapy, ve vymezených skupinách parcel obdobných pozemk^, vyzna^ené ^íslo vyjad^uje cenu v K^/m2. Všechny stavební pozemky2^ ve vymezených skupinách pazcel, které j sou ozna^eny cenou, se ocení podle cenové mapy, s výj imkou pozemk^ uvedených v odstavci 4. (2) Stavební pozemky, které vi cenové map^ nejsou v žádné skupin^ parcel s vyzna^enou cenou nebo nejsou-li vi cenové map ^ ocen^ny všechny pozemky tvo^ící funk^ní celek v^etn^ jednotného funlc^ního celku stejnou cenou, se ocení podle jiného právního p^edpisu3^.
'^ § 10 zákona ^. 151/1997 Sb., o oce^ování majetku a o zm^n^ n^ktery'ch zákon^ (zákon o oce^ovánf majetku), ve zn^ní pozd^jších p^edpis^. Vyhlášl^a ^. 3/20(?8 Sb., o provedení n^ktery'ch ustanovenf zákona ^. 151/1997 Sb., o oce^ování majetku a o zm^n^ n^ktery'ch zákon^, ve zn^ní pozd^jších p^edpis^ (oceiiovacf vyhlášíca), ve zn^ní pozd^jších p^edpis^. Z^ § 9, odst. 1 písmeno a) zákona ^. 151/1997 Sb., o oce^ování majetku a o zm^n^ n^ktery'ch zákon^ (zákon 0 oce^ování majetku), ve zn^ní pozd^jších p^edpis^. 3^ § 27, 28 a 28a oce^ovací vyhlášky.
2
(3) Stavební pozemky, které jsou vi cenové map ^ v ocen^né skupin^ parcel, ale jejichž ^ást je za^len^na do skupiny parcel neocen^ných nebo s jinou cenou, se ocení podle jiného právního p^edpisu3^. (4) Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se zp^sobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace, v ^etn^ jejich sou^ástí, a ve^ejné prostranství, které není sou ^ástí komunikace (dáie jen „komunika.ce"), jakož i po^emky k uvedeným ú^elúm již užívané nebo teprve ur^ené rózhadnutún o umíst^ní stavby, stavebním povolením nebo regula^ním plánem a p^tom platí, že tyto pozemky slouží ve^^jn^ provozované komunikaci nebo jsou ke stejnému ú^elu ur^eny podle jiného právnílio p^edpisu4^, se podle této cenové mapy neoce^ují a jejich cena se zjistí podle jiného právního p^edpisu3^, pokud se nejedná o pozemky uvedené v odstavci 5. (5) Jsou-li pozemky uvedené v odstavci 4 komunikací ve^ejnosti nep^ístupnou nebo p^ístupnou omezen^, pop^ípad^ jsou v uzav^eném areálu nebo jsou v souboru nemovitostí s komer^ní využitelnostf, zejména jde-li o parkovišt^ užívané s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným za^ízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími službami, domem služeb a jinými objekty k poskytování úplatných služeb, v^etn^ služeb motorist^m, s administrativními objekty, v^etn^ parkovacích a obslužných ploeh, oee^ují se podle eenové mapy. (6) V p^ípad^ nesouladu druhu oce^ovaného pozemkn vi cenové map^ podle jiného právního p^edpisu5^ s jeho skute^ným stavem se postupuje zp^sobem podle jiného právní7zo p^edpisuó^. (7) Cenová mapa je bezplatn^ p^fstupná ve^ejnosti v pracovní dob^ v p^ízemí Magi^trátu hlavního m^sta Prahy na Mariánském nám. 2 v Praze 1- Starém M^st^. (8) Dotazy, p^pomínky a návrhy k cenové map^ lze uplatnit na odboru evidence, správy a využití majetku Magistrátu hlavn^o m^sta Prahy - Jungmannova 35, 111 21 Praha 1. ^
Cl. 4. V^cná analýza zákiadny místního trhu s nemovitostmi s komentá ^em (1) Z provedené analýzy realitnfho trhu vyplývá, že trh s nemovitostmi v hlavním m ^st^ Praze je trhem specifickým, ktery' se v rozhodujících segmentech - bydlení, kancelá ^ské, obchodní plochy i plochy pro skladovárú a logistiku - liší svým rozsahem a dynamikou rozvoje od ostatních m^st ^eské republiky. HIavní m^sto Praha nemá ani v jednom segmentu realitního trhu srovnání s žádným jiným m^stem ^eské republiky a dosahují se zde jednozna^n^ nejvyšší ceny pozemk^. (2) Území hlavního m^sta Prahy s výjimkou rozsáhlých nezastav ^ných ploch je v naprosté v^tšin^ vybaveno infrastrukturou, tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elekt^ina. °^ Zákon ^. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ^ádu (stavební zákon), ve zn^ní pozd^jších p^edpis^. 5^ § 9 odst. 1 pismeno a) zákona o oceiiování majetku.
6^ § 27 odst. 4 oce^ovací vyhtášky. ^
Jednotlivé ^ásti hlavního m^sta Prahy jsou pln^ napojeny na komunika^ní sí^. Specifikem hlavního m^sta Prahy je existence t^í tras metra, které propojují centrum s významnými koncentracemi bydlení v ostatních ^ástech. Skupiny obdobných pozemk^ jsou zdokumentovány i z hIediska této vybavenosti a p ^i ocen^ní je na míru vybavenosti brán ^^etel. (3) Pozemky pro využití reziden^ní funkcí Ceny pozemk^ ur^ených pro bytovou výstavbu v posledních letech trvale rostly. V sou^asnosti lze i p^es recesi ekonomikystále hovo^it o p^evisu poptávky po pozemcích nad nabídkou. Výsledkem je r^st cen pozemk^ pro reziden^ní ú^ely. Tento r^st je v letošním roce dokonce vyšší než loni. Ceny rostou prakticky celoplošn ^ na celém území hlavmho m ^sta Prahy a nejvíce v n^ktery'ch atraktivních lokalitách na okrajích hlavm^o m^sia Prahy, ale také ve vmt^ním m^st^ . V hlavním m^st^ Praze se opakovan^ nejv^tší po^et prodeJ^ pozemk^ ur^ených pro bytovou výstavbu koncentruje da území mimo centrální ^ásti, konkrétn^ do lokalit, jako jsou nap^. Barrandov, Hostiva^, Chodov, Mod^any, Pitkovice, Stod^lky, Jinonice, ale též jde o Písnici, Cholupice, Dolní Chabry apod. Celkov ^ mén^ prodej^ je tradi^n^ na severu hlavního m^ sta Prahy. I nadále platí, že zatím se ve v ^tší mí^e nestaví v rozvojových lokalitách s velkým potenciálem zejména pro bydlení a další komer ^ní využití, což platí nap^. pro Iokality B^chovice, Bubny, nádražní prostory v lokalitách Smíchov a tzv. nákIadové nádraží Žižkov. Ve zmín^ných lokalitách se již n^kolik let p^ipravují rozvojové projekty, ovšem vzhledem k jejich investi ^ní náro^nosti a nízké poptávice není zahájení jejich výstavby aktuální. Taktéž za^ínající výstavba ve velkém rozvojovém území Vyso ^any-Hloub^tín ^i v prostoru vltavského meandru v Holešovicích a Rohanského ostrova, resp. Manin, bude mít vliv na pozemkový trh v hlavním m^st^ Praze až pozd^ji. Je pozorován vzr ^stající zájem o pozemky ur^ené pro výstavbu rodinných dom^, u ktery'ch v hlavním m^st^ Praze bez ohledu na stávající stav ekonomiky poptávka p ^evyšuje nabídku, a po^et lokalit, které by byly schopny uspokojit zájem kupujících, je stále omezený. Oproti Io^sku byI zaznamenán podstatn^ zvýšený ro^ní nár^st cen, nejv^tší v okrajových cástech. Pokra^uje p^esun poptávky ze satelitních lokalit spádového území ve St^edo^eském kraji zp^t na území hlavmlio m^sta Prahy. P^íkladem mohou být již výše zmín ^né Písnice, Pitkovice, Dolní Chabry ^i tzv. Jihozápadní m^sto, ale též Horní Po^ernice, Lipence, ^áblice a Troja. (4) Pozemky pro využití komer^m funkcí - kancelá^e, hotely V tomto segmentu dochází k pomalejšímu nár^stu cen pozemk^ ve srovnání s plochami pro bydlení. Nicmén^ jisté oživení je patrné, a to i p ^esto, že p^etrvává množství nepro^jatých kancelá^ských ploch jak v novostavbách, tak i ve starších kancelá ^ských budovách. Spolu s výrazn^ tvrdšími podmínkami bank pro úv ^rování komer^ní výstavby a faktickýrn neposkytováním úv^r^ pro spekulativní nákupy pozemk ^ je obchodování s t^mito pozemky stále omezené. Prodeje se tak soust^e^ují na jednotlivé pozemky pro menší novostavby ^i dostavby stávajících objekt^, kde ale dochází k nár^stu cen. Jedním z d^vod^ m^že být, že n^kte^í develope^i se vracejí ke spekulativní výstavb ^ a doufají v pozd^jší pronájem objekt^. P^íkIadem je výstavba administrativních budov v Karlín ^ nebo Florentina v Praže 1. (5) Pozemky pro využití komer^ní funkcí - obchodní za^ízení Ceny pozemk^ zde oproti stagnaci v posledních letech za^aly mírn^ stoupat. Po dvouletém období, kdy v roce 2011 a 2012 nebyl dokon ^en žádný v^tší projekt, byla v b^eznu
4
2013 dokon^ena dostavba Centra ^erný Most. Probí'há. výstavba obchodního centra Krakov v Praze 8, nebo malé obchodní galerie v Dolních Po ^ernicích. V minulosti bylo každoro^n^ v hlavním m^st^ Praze otevíráno n^kolik velkoplošných obchodních center a mnoho supermazket^ ^i diskont^ nebo prodejen typu „do it yourself ` o velikosti 1 000-1 500 mZ obchodních ploch - v lo^ském roce 2012 byl dokon^en objekt Baumaxu v Michli o ploše cca 14 000 m2. (6) Pozemky pro využití industriální a skladové Masivní p^íliv p^ímých zahrani^ních investic a realizace projekt^ pr^myslové výstavby tzv. na zelené louce hlavní m^sto Prahu trvale míjejí a sm^^ují do jiných ^ástí ^eské republiky, a to bez ohledu na ekonomickou situaci. V posledních n^kolika letech jsou stále ^ast^jší zm^ny využití p^vodn^ výrobních pozemk^. V ^ad^ azeál^ byl uskute^n^n nákup pozemk^ pro budoucí výstavbu komer^ních nemovitostí a dokonce i bytových polyfunlc^ních dom^. Typickým p^l^ladem jsou n^které bývalé výrobní areály ve Vyso^anech a v 3inonicích (zde výstavba stále neprobíhá, resp. byla pozastavena}. Menší plochy po zaniklýeh výrobních aktivitách, které se nacházejí ve vnit ^ním m^St^, jsou však díky své poloze a okolí žádané a ceny pozemk^ zde dosahují vyšších relací. P^edpokladem je však možná transformace t ^chto ploch na bydlení nebo komer^ní využití. (7) Resumé Mezi zobecnitelne' záv^ry, které vyplývají z analýzy vývoje trhu s pozemky, pat^í zejména: a) oproti minulé stagnaci rostoucí cenová hladina u pozemk^ s komer^ním využitím, b) zvýšený nárást cen pozemk^ ur^ených pro výstavbu ro^inných dom^ zejména v prolukách rezideneních lokalit a ve v^tší mí^e na okrajích m^sta, c) velké rozdíly mezi cenami pozemk^ pro bydlení s ohledem na jejich vybavenost technickou infrasúukturou, d) vzr^stající tempo r^stu cen pozemk^ pro výstavbu bytových dom^.
^ Cl. 5.
Komentá^ ke zdroji cen a jejich rozbor (1) V rámci aktualiza.Ee byly údaje o nových prodejích pozemk ^ ^erpány z podklad^ Katastrálního ú^adu Praha-m^sto. Tímto zp^sobem byla v reálném ^ase rozší^ena množina sjednaných cen, které byly uplatn^ny p^i aktualizaci ocen^ní. (2} Tento rozbor se opírá o vyhodnocení s využitím nového statistického vzorku prodaných pozemk^ získaných na území hlavní^o m^sta Prahy v letech 2012 až 2013. Oproti. minulému období byl op^t zaznamenán nár^st prodej ^ pozemk^, a tak dochází k neustálému postupnému zp^es^ování cenových údaj ^ v map^. (3} Nebyly využity informace o n^kterých vícenásobných prodejích stejných pazcel a dále nebyly využity prodeje, jejichž cena se výrazn^ lišila od ceny obvyklé v oce^ovaném území. Rovn^ž nebyly použity údaje o prodejích pozemk^ s malou vým^rou (cca do 50 m2). Celkov^ se ukazuje, že tento rozsah neustále aktualizovaných íuiaj ^ je posta^ující pro zpracování cenové mapy v rozsahu území hlavního m ^sta Prahy.
c
(4) Vi centru hlavního m^sta Prahy bylo nov^ zaznamenáno velmi málo prodej ^ pozemk^ v oce^ovaných územích v podstat^ v lo^ské cenové hladin^. (5) Rozdílnosti vi cenách pom^rn^ p^esn^ odrážejí lokaliza^ní charakteristiky - nejvíce žádány j sou stále pozemky pro zástavbu rodinnými domy v prolukách sou ^asných vilových ^tvrtí. Dá1e pak je pozorován nár^st cen v okrajových oblastech m^ sta. V oblasti bytových dom^ na výši ceny pozemk^ p^sobí zejména vliv polohy a urbanistické souvislosti. (6) V pripad^ ploch vybavenosti a služeb cena pozemku závisí zejména na spádové koncentraci obyvatel a záka^ík ^ v nejbližším okolí. Již n^kolikátým rokem se ceny v tomto segmentu p^ibližují k cenám pozemk^ pro bytové domy a pokra^uje tak cenová unifikace. (7) Pr^myslové plachy mají mnohem. homogenn^jší charakteristiky s menšími cenovými. odchylkami. Specifikem jsou prodeje p ^vodn^ pr^myslových ploch pro jiné budoucí využití.
^ Cl. 6.
Použitý mapový podklad (1 } Podkladem cenové mapy j e katastrální mapa na území hlavní^o m^sta Prahy upravená Útvarem rozvoje hlavního m^sta Prahy, p^ísp^vkovou organizací zrizenou hlavním m^stem Prahou. Data jsou ve formátu ESRI shapefile. (2) Crrafická ^ást cenové mapy obsahuje: a) hranice parcel, b) vnit^ní kresbu, c) dopl^kovou kresbu, d) hranice katastrálních území, e) názvy katastrálních území a m^stských ^ástí, f) názvy ulic a nám^stí. (3} U v^tšiny katastrálních území je základem datový podklad z roku 2003 aktualizovaný v dalších letech. V n^kterých pripadech vzhledem k tomu, že aktualizace probíhá v ro ^ních intervalech, mapový podklad obsahuje údaje, které nejsou v souladu se skute ^nýrn stavem. Jedná se zejména o vymezení hranic parcel a polohopis objekt ^. P^ípadný nesoulad se nej^ast^ji zjistí p^i konkrétním oce^ování jednotlivých pozemk^. Postup ^ešení je specifikován v ^lánku 3, odstavci 6.
^ Cl. 7.
Popis postupu zpracování a p ^edpoklad další doby ú ^innosti (1) Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemk ^ v obcích a umož^uje jednoduché zjiš^ování cen jednotlivých pozemk ^. (2) Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemk ^ (dále jen „pozemek") obsažené v kupních smlouvách.
6
(3) P^ zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemk^ z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny t ^chto pozemk^ jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle jiného právního p^edpisu^^. Vi cenové map ^ jsou graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle ú^elu užití, polohy na území hlavmho Tn^sta Prahý a stávébní vy^avenosti. (4) Pozemky vi cenové map ^ neocen^né se ocení podle ^lánku 3. V hlavním m^st^ Praze z^stávají cenovou mapou zpravidla neocen^ny n^které pozemky ve^ejné správy, školství, kultury, z^ravotnictví, bezpe^nosti, obrany, komunikací a další^o technického vybavení. (5) O^ekává se ro^ní ú^innost této cenové mapy. Tak jako v minulých letech, s ohledem na vývoj trhu s pozemky v hlavním m^st^ Praze, se p^edpokládá, že koncem roku 2014 bude obecn^ závaznou vyhlás^kou hI. m. Prahy cenová mapa stavebních pozemk^ aktuaiizována.
^§ 10 cdst. 3 zákona c oc^^ová^nf inajeCkcc. 7
Seznam katastrálních území hlavního m^sta Prahy Beniee B^chovice
Kolovraty Komo^any
Repy Satalice
Bohnice
Koší^e
Sedlec
Braník B^evnov
Královice Kr^
Slivenec Smíchov
B^ezin^ves
K^eslice
Sobín
Bubene^ ^akovice ^erný Most ^imice Dejvice Dolní Chabry Dolní M^cholupy Dolní Po^ernice Dub^^ ^á.bíiee Háje Hájek HIoub^tín Hlubo^epy Hodkovi^ky Holešovice
Kunratice Kyje Lahovice Let^any Lhotka Libe^ Liboc Libuš Lipany Lipence Lochkov Lysolaje Malá Chuchle Malá Strana Malešice Michle
Staré M^sto Stod^lky St^ešovice St^ížkov Strašnice Suchdol Šeberov Št^rboholy To^ná Troja T^ebonice T^eboradice Uh^ín^ves Újezd nad Lesy Újezd Veleslavín
Holyn^
1Vlišicovice
Velká Chuchle
Horní M^cholupy Horní Po^ernice
Mod^any Motol
Vinohrady Vino^
Hostavice
Nebušice
Vokovice
Hostiva^ Hrad^any Hrdlo^ezy Chodov Cholupice Jinoniee Josefov Kamýk Karlín
Nedv^zí Nové M^sto Nusle Petrovice Písnice Pitkovice Podolí P^ední Kopanina Prosek
Vršovice Vyso^any Vyšehrad Záb^hlice Zadní Kopanina Zbraslav Zli^ín Žižkov
Kbely
Radlice
Klánovice Kobylisy
Radotín Ruzyn^
«
8
^l. II
Tato vyhláška nabývá ú^innosti dnem l . ledna 2014.
doplnit primátor hlavmho mésta Prahy
doplnit I. nám^stek primátora hlavního m ^sta Prahy
