Nový občanský zákoník – vybrané otázky nájemních vztahů Real Estate Market – Winter 2012
22. února 2012
Obsah Hlavní rozdíly stávajícího a nového OZ Nájem Pacht Přechod na novou právní úpravu
2
Hlavní rozdíly stávajícího a nového OZ
Širší rozsah smluvních typů Výprosa – bezplatné přenechání věci bez sjednání doby a účelu užívání Výpůjčka - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání Nájem - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné Pacht - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci
Druhy nájmu - obecný, nájem bytu, prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelský nájem movitých věcí, nájem dopravního prostředku a ubytování
Písemná forma - jen u nájmu bytu a u některých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) Zápis do katastru nemovitostí – nájem i pacht na návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem) Doba nájmu – dlouhodobý nájem = domněnka nájmu na dobu neurčitou (situace vzniklá po judikátu NS – tzv. 100-letý nájem)
Změna vlastnictví věci - není důvodem výpovědi, není-li stranami ujednáno jinak (u pronájmu bytu, ve kterém nájemce bydlí, nelze výpověď sjednat); platí se odstupné
Zástavní právo – pronajímatel nemá zástavní právo k movitým věcem nájemce Jistota – u nájmu bytu nebo RD, max. 6 měsíčních nájmů 3
Nájem Přenechání užívání věci (dříve užívání i požívání) - nemovitá věc, nezuživatelná movitá věc, část věci nebo věc, která teprve vznikne. Dočasnost - doba určitá nebo neurčitá (nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, ale omezená možnost výpovědi) Úplata - nájemné (měsíčně pozadu) Dobrovolný zápis v katastru nemovitostí – nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele Podnájem - souhlas pronajímatele a jen na dobu nájmu (odlišné ujednání nelze); nájemce zůstává odpovědný pronajímateli Zánik a zhoršení věci – nájem končí, částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí nebo slevou; zavádí se výpověď bez výpovědní doby namísto odstoupení Technické zhodnocení – pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná „podle míry zhodnocení“ Výpověď - doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby Prodloužení nájmu - pokud do jednoho měsíce od skončení nájmu pronajímatel nevyzve k vyklizení, prodlužuje se automaticky (max. o rok), ledaže strana dala předem najevo, že nájem skončí 4
Podnikatelský nájem prostorů a místností
Nájem prostorů nebo místnosti převážně za účelem podnikání (nemusí být výslovně vyjádřen) Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a písemný souhlas pronajímatele Služby – nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční) Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi Zavádí se jednorázová náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena)
5
Pacht Kombinace užívání a požívání – brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim Dočasnost - doba určitá nebo neurčitá Úplata - pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace Přiměřené použití ustanovení o nájmu Druhy - zemědělský pacht, pacht závodu Pacht závodu nahrazuje nájem podniku nebo jeho části vzniká zápisem do veřejného rejstříku nebo účinností smlouvy (u nezapsaných) pohledávky a dluhy – pachtýř se stává věřitelem (všech) a dlužníkem (pokud o nich alespoň vědět musel). Propachtovatel ručí, pokud věřitel nedá souhlas. považuje se za převod činností zaměstnavatele zákaz převodu práv z duševního vlastnictví pokud to odporuje smlouvě nebo povaze práva 6
Přechod na novou právní úpravu
Přechodná ustanovení Nájem od data jeho účinnosti se řídí novým OZ vznik, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností se řídí dosavadní úpravou podle dosavadních předpisů se posuzují lhůty a doby
- započaté před účinností nového OZ - pro uplatnění práv a povinností řídících se dosavadní úpravou Pacht nový OZ výslovně neupravuje obecné přechodné ustanovení o závazcích – nájemní vztahy odpovídající pachtům se budou řídit dosavadními předpisy až do svého zániku (dohodou stran lze smlouvy podřadit pod úpravu nového OZ)
7
Kontakt Michal Hink Counsel T: +420 236 082 217 E:
[email protected] Salans Europe LLP Platnéřská 4 110 00 Praha 1 T: +420 236 082 111 F: +420 236 082 999 E:
[email protected] www.salans.com
8
ALMATY BAKU BARCELONA BEIJING BERLIN BRATISLAVA BRUSSELS BUCHAREST BUDAPEST FRANKFURT HONG KONG ISTANBUL KYIV LONDON MADRID MOSCOW NEW YORK PARIS PRAGUE SHANGHAI ST PETERSBURG WARSAW
9
