NOVELA ZÁKONA O NÁJMU A PODNÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR A MOŽNOST UZAVŘÍT NÁJEMNÍ SMLOUVU NA NEBYTOVÝ PROSTOR PŘED VYDÁNÍM KOLAUDAČNÍHO ROZHODNUTÍ
strana 1 z 6
Dne 19. října 2005 nabyl účinnosti zákon č. 360/2005 Sb., kterým byl novelizován zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „ZNPNP“). V souvislosti s touto poměrně rozsáhlou novelou se v praxi objevily spekulace a názory, že vznik nájemního vztahu k nebytovým prostorám je možný i před vydáním, resp. nabytím právní moci, kolaudačního rozhodnutí k takovýmto nebytovým prostorám. Předpokládaným důsledkem tohoto tvrzení by mohla být i změna v postupu při uzavírání smluv developerských společností, zabývajících se výstavbou a pronájmem budov s nebytovými prostory, s budoucími nájemci. V praxi by to znamenalo, že se již nemusí uzavírat dvě samostatné smlouvy – smlouva o smlouvě budoucí nájemní a později samotná nájemní smlouva. Přestože ještě nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí stačilo by uzavřít pouze nájemní smlouvu, a to již ve fázi, kdy daný nebytový prostor existuje pouze na plánech stavební dokumentace. V tomto příspěvku se však snažíme postavit vedle sebe tento názor a riziko neplatnosti takto uzavřených nájemních smluv. Úvodem musíme zdůraznit, že tento příspěvek nemá za cíl komplexně analyzovat právní úpravu nájemní smlouvy na nebytový prostor. O výše uvedené problematice rovněž pojednává na úrovni jistého zobecnění a nezabývá se proto veškerými možnými situacemi, které v praxi mohou nastat. Důvodová zpráva k novele ZNPNP charakterizuje změnu zákona tím, že tato rozšiřuje smluvní volnost stran především v oblasti výpovědních důvodů, přesněji vymezuje některé pojmy, odstraňuje zvýhodnění některých subjektů (např. při změně osoby pronajímatele) a nově řeší zánik nájemního vztahu. V tomto ohledu lze tuto novelu jednoznačně přivítat. Pro otázku, kterou jsme si položili v úvodu tohoto článku, je klíčová nová definice pojmu „nebytový prostor“ v ustanovení § 1 ZNPNP, vymezení nájmu a podstatných náležitostí nájemní smlouvy obsažené v § 3 ZNPNP a dále pak novelizované ustanovení § 5 ZNPNP vymezující práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. § 1 ZNPNP zní: Za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují a) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny1) k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. 1) Například § 66, 68, § 82 odst. 1, § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Definice nebytového prostoru tedy nově obsahuje demonstrativní výčet prostor, které se za nebytový považují a taxativní seznam prostor, které nebytovými prostory nejsou. Doplněná definice má dle důvodové zprávy zabránit pochybnostem o charakteru některých prostor (např. obchodní pasáže apod.). Účel nebytového prostoru dle odkazu v poznámce pod čarou má být určen v rozhodnutí stavebního úřadu dle §§ 66, 68, 82 odst. 1 a § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 strana 2 z 6
Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) (dále jen „StZ“). Nejedná se tedy pouze o kolaudační rozhodnutí uvedené v § 82 odst. 1 StZ nebo rozhodnutí o změně v užívání stavby uvedené v § 85 odst. 1 StZ, ale i stavební povolení (§ 66 a násl. StZ) a jeho změna – rozhodnutí o změně stavby (§ 68 StZ). V úvahu přicházejí vzhledem k demonstrativní povaze výčtu uvedeného v odkazu i další rozhodnutí stavebního úřadu jako např. rozhodnutí o předčasném užívání stavby dle § 83 StZ nebo rozhodnutí o prozatímním užívání stavby ke zkušebnímu provozu dle § 84 StZ. Toto ustanovení však hovoří pouze o účelu daného prostoru z důvodů určení, zda se o nebytový prostor jedná či nikoliv a zda se nájemní smlouva na tento prostor řídí zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor nebo výhradně občanským zákoníkem. Z dikce tohoto ustanovení tak v žádném případě nelze dovodit, že nájem může vzniknout před kolaudací daného nebytového prostoru. Novelizované ustanovení § 3 ZNPNP nadepsané jako „vznik nájmu“ vymezuje nájem a podstatné náležitosti nájemní smlouvy: Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Obecnou definici nájmu nalezneme v ustanovení § 663 občanského zákoníku: Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky. ZNPNP pak vymezuje nájem jako přenechání nebytového prostoru pronajímatele do užívání nájemci za nájemné. Mezi podstatné náležitosti nájemní smlouvy na nebytový prostor patří předmět nájmu (specifikace budovy a umístění daného nebytového prostoru v budově), účel nájmu, stanovení výše nebo způsobu určení nájemného a dalších úhrad (např. vodné, stočné, poplatky za elektřinu apod.) a doba nájmu příp. určení, že jde o nájem na dobu neurčitou. Další podstatnou náležitostí nájemní smlouvy je nově také údaj o předmětu podnikání v případě nájmu nebytového prostoru za účelem provozování podnikatelské činnosti. Nájemní smlouva musí kromě výše uvedených náležitostí samozřejmě splňovat i požadavky dle obecných ustanovení občanského zákoníku, a sice § 34 a násl. ZNPNP vyžaduje pro nájemní smlouvu písemnou formu, jinak je smlouva v souladu s ustanovením § 40 odst. 1 občanského zákoníku absolutně neplatná. Nájemní smlouva je neplatná dle ustanovení § 39 občanského zákoníku i v případě, že strany neuvedou ve své nájemní smlouvě některou z jiných podstatných náležitostí. Původní znění § 3 ZNPNP (t.j. účinné do 18.10. 2005) uvádělo v odst. 2, že nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny; poznámka pod čarou k tomuto ustanovení odkazovala na § 85 odst. 1 StZ. Ustanovení § 85 odst. 1 StZ mimo jiné stanovuje, že stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení. Toto ustanovení však bylo nadbytečné vzhledem k právní úpravě v jiných právních strana 3 z 6
1
předpisech, zejména ve stavebním zákoně, a proto bylo vypuštěno. Účel užívání nebytových prostor uvedený v nájemní smlouvě musí respektovat účel stanovený v kolaudačním rozhodnutí, příp. jiném rozhodnutí stavebního úřadu, i když jej může vymezovat podrobněji nebo jej částečně omezovat.
2
Přestože novelizované ustanovení § 3 ZNPNP již tedy neobsahuje výslovnou
povinnost pronajímat nebytové prostory pouze k účelům v souladu s kolaudačním rozhodnutím nebo jiným rozhodnutím stavebního úřadu, strany si, dle našeho názoru nemohou libovolně a v rozporu s těmito rozhodnutími účel nájmu stanovit, protože tato povinnost vyplývá z kogentních ustanovení stavebních předpisů. Z novely ustanovení § 3 ZNPNP, který již neobsahuje výslovný odkaz na kolaudační rozhodnutí, se domníváme že nelze vyvodit, že k užívání nebytových prostor na základě nájmu není potřebné kolaudační rozhodnutí. Ustanovení § 5 ZNPNP upravuje práva a povinnosti stran nájemní smlouvy (nejde však o vyčerpávající výčet všech práv a povinností). Toto ustanovení má z velké části dispozitivní charakter a umožňuje tedy pronajímateli a nájemci upravit si své závazky v konkrétní situaci odlišně dle charakteru nebytového prostoru a nájemního vztahu nebo třeba v důsledku různých vyjednávacích schopností a možností. § 5 ZNPNP stanoví: (1) Není-li dohodnuto jinak, pronajimatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem. (2) Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. ... Původní znění, účinné před námi diskutovanou novelou, obsahovalo namísto povinnosti pronajímatele odevzdat nebytový prostor ve stavu ke smluvenému účelu nájmu povinnost odevzdat nebytový prostor ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání. Jsme přesvědčeni, že tento pojmový rozdíl nemá žádné praktické důsledky a novelizované ustanovení spíše odpovídá vymezeným podstatným náležitostem nájemní smlouvy na nebytový prostor dle § 3 ZNPNP, mezi které patří i účel nájmu (viz. výše). Vzhledem k tomu, že ustanovení § 5 odst. 1 ZNPNP má dispozitivní charakter, mohou si strany stanovit povinnost udržovat nebytový prostor nebo povinnost poskytovat služby odlišně. To samé platí také pro povinnost předat nebytový prostor v souladu s dohodnutým účelem nájmu (nájemce si může upravit nebytový prostor dle dohody sám a na své náklady – např. určité finalizační stavební práce, vymalování, dekorace interiéru, rozvod kabelů apod.). Ani to však nepovažujeme za argument, který by měl umožnit vznik nájmu ještě před kolaudací nebytového prostoru. Jak jsme již uvedli výše, nájemní smlouva je definována jako „přenechání nebytových prostor do užívání za nájemné.“ Užívání staveb a tedy i nebytových prostor v nich umístěných je upraveno v § 76 a násl. StZ. Ustanovení § 76 StZ zní následovně: Dokončenou stavbu, 1
Liška, P., Lišková, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář, 3. vydání, C.H. Beck, Praha 2005, str. 9 a 11 2 tamtéž, str. 11 strana 4 z 6
popřípadě její část schopnou samostatného užívání nebo tu část stavby, na které byla provedena změna nebo udržovací práce, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. § 82 StZ dále stanoví, že: (1) Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby. (2) V kolaudačním rozhodnutí může stavební úřad stanovit podmínky vyplývající z obecných technických požadavků na výstavbu, odstranění drobných nedostatků skutečného provedení stavby zjištěných při kolaudačním řízení a určit přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Může tak učinit pouze v případě, že jde o nedostatky, které neohrožují zdraví a bezpečnost osob a nebrání ve svém souhrnu řádnému a nerušenému užívání stavby k určenému účelu; jinak kolaudační rozhodnutí nevydá. Z úpravy ve stavebním zákoně plyne, že účel stavby může být určen již ve stavebním povolení. § 66 StZ stanovuje, že ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení a užívání stavby, přičemž oněmi podmínkami pro užívání stavby může být i účel stavby, dle kterého se určí, zda se o nebytový prostor v souladu s ustanovením § 1 ZNPNP jedná či nikoliv. Ve stavebním povolení jsou však specifikovány teprve podmínky pro užívání stavby, což samozřejmě neznamená, že užívání nebytového prostoru je v této fázi již možné. Z textu příslušných ustanovení stavebního zákona je totiž nutné dovodit, že užívání staveb k určenému účelu je možné pouze po vydání kolaudačního rozhodnutí s výjimkami uvedenými v § 83 StZ (povolení k předčasnému užívání stavby) a § 84 StZ (rozhodnutí o prozatímním užívání stavby ke zkušebnímu provozu). Jelikož „přenechání do užívání“ tvoří definiční vymezení nájmu nebytových prostor, jsme přesvědčeni, že nelze než dovodit, že aby takové užívání bylo právně možné a dovolené, je potřeba získat k dotčenému nebytovému prostoru kolaudačního rozhodnutí dle § 82, příp. §§ 83 a 84 StZ. Další problém by mohl nastat i s určením předmětu nájmu v nájemní smlouvě. Často totiž ve fázi, kdy je vydáno stavební povolení, není možné budovu ani nebytový prostor řádně specifikovat (budova nemá přidělené popisné a orientační číslo, může dojít ke změně uspořádání prostor v budově v průběhu stavby, není jistá výměra jednotlivých prostor či stavba dokonce nemusí být vůbec dokončena apod.). V případě obecného určení předmětu nájmu by pak smlouva mohla být neplatná pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku). V praxi je možné, že budoucí nájemce má zájem na tom, aby si určité stavební, technické nebo dekorační práce na nebytovém prostoru provedl sám. V případě, že ještě nebylo vydáno žádné z výše uvedených rozhodnutí stavebního úřadu se však domníváme, že není možné uzavřít nájemní smlouvu, protože ta by nenaplňovala základní definiční znaky a podstatné náležitosti nájemní smlouvy. V úvahu by přicházelo uzavření smlouvy o dílo a smlouvy o budoucí smlouvě nájemní, případně smlouvy inominátní. Na závěr lze tedy shrnout, že přijetím novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor by nemělo dojít ke změně v postupu při uzavírání smluvních dokumentů mezi budoucími pronajímateli a nájemci. I když zmíněná novela zakotvila v mnoha ohledech větší smluvní volnost stran, strany musí vždy vyhovět požadavku na podstatné náležitosti nájemní smlouvy i základnímu pojmovému vymezení nájmu nebytových prostor. Proto není dle našeho názoru strana 5 z 6
uzavření nájemní smlouvy před vydáním, resp. nabytím právní moci, kolaudačního rozhodnutí dle § 82 StZ, příp. rozhodnutí dle §§ 83 nebo 84 StZ, možné. Lze jednoznačně doporučit, aby budoucí účastníci nájemní smlouvy uzavřeli v zájmu právní jistoty stran smlouvu o smlouvě budoucí nájemní a následně po dokončení a kolaudaci nebytového prostoru smlouvu nájemní. V Praze dne 5.5. 2006 JUDr. Eva Kaděrová, advokátní koncipientka Pavel Strnad, Ph.D., advokát Advokátní kancelář Polverini, Strnad
strana 6 z 6
