Notitie 2012-04
> Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond
Datum
4 juli 2013
Voor
Maaskoepel
Door
Explica Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e.
[email protected] > t. 010 2236820
01
VERHURINGEN 2007-2012 VIA WOONNET RIJNMOND
Verhuringen via Woonnet Rijnmond In veel regio’s, waaronder Amsterdam en Utrecht, is een terugloop te zien van het aantal verhuringen door corporaties ten opzichte van de situatie voor de crisis. In de Stadsregio Rotterdam laat het aantal verhuringen geen daling zien. Sterker nog, het aantal verhuringen is tussen 2011 en 2012 zelfs toegenomen. De achtergronden van deze toename zijn vooralsnog onduidelijk. Op verzoek van Maaskoepel is een analyse uitgevoerd op de gegevens van Woonnet Rijnmond. Met de vraag of er verklaringen kunnen worden gevonden voor het feit dat het aantal verhuringen op niveau blijft. Vragen die daarbij aan de orde komen zijn onder andere: op welke vlakken zijn verschillen te zien met voorgaande jaren, is de toename bijvoorbeeld te zien in bepaalde segmenten (prijs, woningtype, gemeente/subregio)? Of komen er meer doorstromers aan bod, waardoor de verhuisketens langer zijn? De ontwikkelingen op de sociale huurmarkt staan uiteraard niet los van de ontwikkelingen in andere woningmarktsegmenten: minder nieuwbouw levert bijvoorbeeld minder uitstroom op uit de sociale sector. Vandaar dat het ook nodig is om de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in de context van de bredere woningmarktontwikkelingen te plaatsen. In een aparte rapportage wordt ingegaan op de woningmarktontwikkelingen in de regio. Figuur 1
Verhuringen naar gemeente, 2007-2012 (bron: alle uitvoeringsorganisaties)
gemeente Barendrecht Brielle
2007
2008
2009
2010
2011
2012
453
320
81
79
236
179
210
195
71
152
76
94
Capelle aan den IJssel
808
855
894
867
711
868
Hellevoetsluis
347
367
489
336
348
301
Krimpen aan den IJssel
452
305
320
300
404
344
Maassluis
537
355
528
625
395
399
80
72
74
115
110
27
Rotterdam
8.998
9.028
7.690
8.121
8.282
9.028
Schiedam
742
909
599
730
766
750
1.234
1.030
941
1.311
1.048
922
198
103
274
227
108
85
Bernisse
Spijkenisse Albrandswaard Westvoorne
53
50
83
77
84
62
Vlaardingen
1.243
1.075
1.196
1.188
1.004
1.098
nb
190
185
209
272
310
Lansingerland Ridderkerk Stadsregio Rotterdam
422
433
412
471
445
432
15.648
15.171
13.992
14.908
14.263
14.915
De analyse in deze notitie is gebaseerd op de gegevens van Woonnet Rijnmond vanaf 2007. Het aantal gemeenten dat meedoet via Woonnet Rijnmond is sinds 2007 toegenomen. Van de gemeenten Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Maassluis, Rotterdam, Schiedam, Albrandswaard en Vlaardingen zijn gegevens over de gehele periode bekend. Voor een goede vergelijking over de jaren zijn alleen de verhuringen in die gemeenten meegenomen in de navolgende analyse. De gegevens van Brielle (sinds 2012 bij Woonnet), Hellevoetsluis (sinds 2012), Krimpen aan den IJssel (sinds 2010), Bernisse (sinds 2012), Spijkenisse (sinds 2012), Westvoorne (sinds 2012) en Lansingerland (sinds 2009) zijn in de analyse dus buiten beschouwing gelaten. 02
Het aantal verhuringen in de ‘oorspronkelijke’ Woonnet-gemeenten is sinds het begin van de economische crisis en de crisis op de woningmarkt behoorlijk op peil gebleven. In 2012 zijn ruim 12.400 woningen verhuurd, 4% minder dan in 2007. Wel lag in de periode 2009-2011 het aantal verhuringen lager (gemiddeld 11%). Het grootste deel van de (nieuwe) huurders is afkomstig uit dezelfde regio. Door de uitbreiding van de WNR-regio is het aantal verhuizingen vanuit de nieuwe WNR-gemeenten iets toegenomen: van 1,8% tot 2,3%. Figuur 2
Verhuringen naar herkomstgemeente, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 oorspr. regio
extra gem.
buiten regio
geen verhuisgegevens
Wat we wel zien is dat de toetreding van de SWZE-gemeenten heeft geleid tot meer verhuizingen in 2012 vanuit de originele Woonnet-gemeenten naar de SWZE-gemeenten (figuur 3). Figuur 3
Verhuringen naar herkomstgemeente, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2007
2008 2009 2010 2011 originele Woonnet-gemeenten SWZE-gemeenten
2012
Dat het aantal verhuizingen op peil is gebleven, is opmerkelijk. In de regio Amsterdam en Utrecht is er de laatste jaren een afname te zien in het aantal verhuringen. In de regio Haaglanden is het aantal verhuringen tussen 2011 en 2012 wel op peil gebleven. Op nationaal niveau is het aantal verhuizingen tussen 2008 en 2011 afgenomen met ongeveer 11%. Maar deze afname is wel voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van het aantal verkopen. Van de verhuizers is niet bekend of ze uit een sociale huurwoning afkomstig zijn, ofwel of ze een sociale huurwoning vrij maken. We hebben de adressen van alle verhuurde adressen van 2006-2012 gekoppeld aan de herkomstadressen om dit te bekijken. Dit geeft een indicatie van de doorstroming binnen de
03
VERHURINGEN 2007-2012 VIA WOONNET RIJNMOND
sociale sector. Sinds 2009 is een toename te zien van de herkomst uit een sociale huurwoning (uit sociaal). Die trend lijkt zich enigszins te keren, zeker in de tweede helft van 2012 (zie onderstaande figuur). Figuur 4
Herkomst van de nieuwe huurder, uit sociale woning of niet, per half jaar, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007-1 2007-2 2008-1 2008-2 2009-1 2009-2 2010-1 2010-2 2011-1 2011-2 2012-1 2012-2 niet uit sociaal
uit sociaal
Deze cijfers worden beïnvloed door de beschikbare gegevens, aangezien alleen de adressen gekoppeld zijn van woningen die in de periode 2006-2012 zijn verhuurd. De verklaring voor het grotere aandeel ‘niet uit sociaal’ in de 2 e helft van 2012 kan worden gevonden in het feit dat een deel van de herkomstwoningen van de verhuringen uit 2012 nog niet opnieuw zijn verhuurd. Dat is goed te zien als de cijfers per maand bekeken worden (figuur 5). Figuur 5
Herkomst van de nieuwe huurder, uit sociale woning of niet, 2012 per maand (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december niet uit sociaal
uit sociaal
Om het beeld van de herkomst van de verhuizers nog enigszins te verbeteren, is gekeken naar de postcode van het adres (6-positie). Vaak is namelijk een heel complex in bezit van een corporatie. De kans dat de hele postcode (6-positie) tot het sociale bezit behoort, is dan groot. Als op basis van de postcode wordt vastgesteld of er sprake is van herkomst uit een sociale huurwoning, dan zien we een groter aandeel afkomstig uit een ‘sociale postcode’. Dit aandeel neemt tussen 2009 en de eerste helft
04
van 2011 toe. Vanaf de tweede helft van 2011 is het aandeel ‘uit een sociale postcode’ weer heel licht afgenomen. Figuur 6
Verhuringen naar herkomst van de nieuwe huurder, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007-1 2007-2 2008-1 2008-2 2009-1 2009-2 2010-1 2010-2 2011-1 2011-2 2012-1 2012-2 overig
uit 'sociale postcode'
Nieuwbouw zorgt voor extra aanbod boven op de reguliere verhuringen. Of er sprake is van nieuwbouw is bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Daarbij is aangenomen dat er sprake is van nieuwbouw als er maximaal 1 jaar verschil zit tussen het bouwjaar en het verhuurjaar. In 2007 was het aantal nieuwbouwverhuringen hoger dan in de jaren daarna. Toch is ook in de jaren 2008-2012 nog een behoorlijk aantal nieuwbouwwoningen verhuurd (zie onderstaande figuur). Figuur 7
Verhuringen naar bestaande bouw en nieuwbouw, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 bestaande bouw
nieuwbouwverhuring
Doorstromers zorgen voor meer dynamiek op de woningmarkt. Als er meer woningen worden verhuurd aan doorstromers heeft dit gevolgen voor de omvang van het aanbod. De omvang van het aanbod neemt namelijk toe. Opvallend is dat sinds 2010 het aandeel starters in de nieuwe verhuringen hoger ligt. Dat betekent dat juist een kortere verhuisketen ontstaat. Ondanks deze ontwikkeling was het aantal verhuringen in 2010 hoger dan in het jaar daarvoor. Ook in 2012 is het aantal verhuringen toegenomen, ondanks een hoger aandeel starters op de woningmarkt. Hierbij is het goed om nogmaals op te merken dat uitbreiding van deelnemers aan Woonnet Rijnmond niet zijn meegenomen in deze analyse. De verruiming van het aanbod heeft alleen betrekking op corporaties die sinds 2006 deel uitmaken van Woonnet Rijnmond.
05
VERHURINGEN 2007-2012 VIA WOONNET RIJNMOND Figuur 8
Verhuringen naar doorstromers en starters, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 starter
doorstromer
onbekend
In onderstaande figuren is gekeken naar het profiel van de nieuwe huurder, waarbij starter of doorstromer is gecombineerd met de herkomst van de huurder. Is de nieuwe huurder afkomstig uit een sociaal adres (sociale huurwoning) of niet. Uit de figuren is te zien dat het aandeel ‘starters uit sociaal’ sinds 2007 is toegenomen. Opvallend is ook om te zien dat het aandeel ‘doorstromers uit overig’ sinds 2007 is afgenomen. Ook het aandeel ‘starters uit overig’ is in de periode 2007 tot en met 2012 toegenomen. Figuur 9
Verhuringen naar doorstromers en starters en herkomstwoning, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 starter uit sociaal doorstromer uit sociaal
Figuur 10
starter overig doorstromer overig
Verhuringen naar doorstromers en starters en herkomstpostcode, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 starter uit sociaal doorstromer uit sociaal
06
starter overig doorstromer overig
100%
Ook de kenmerken van de verhuurde woningen zouden veranderd kunnen zijn. Vooral in 2011 en 2012 zijn er meer meergezinswoningen verhuurd. Dit past bij het beeld dat er meer woningen aan starters zijn verhuurd. Ook is er een lichte verschuiving te zien naar woningen tot maximaal 3 kamers. In 2007 lag dat aandeel op 69%, in 2011 en 2012 is dat aandeel toegenomen tot 74%. Figuur 11
Verhuringen naar woningtype, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 eengezinwoning
Figuur 12
meergezinswoning
Verhuringen naar aantal kamers, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
De verhuurde woningen zijn tussen 2007 en 2012 wel steeds duurder geworden. Vooral het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens is duidelijk afgenomen. Een verklaring hiervoor kan het veranderde harmonisatiebeleid van corporaties zijn. Bij mutatie wordt de huurprijs van de woning veelal verhoogd naar het niveau.
07
VERHURINGEN 2007-2012 VIA WOONNET RIJNMOND Figuur 13
Verhuringen naar prijsklasse, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 tot kwal. kortingsgrens aftoplaag - aftophoog vanaf max. huurgrens
kwa.kortingssgrens - aftoplaag aftophoog - max. huurgrens
Op basis van bovenstaande analyse is niet te herleiden waarom het aantal verhuringen niet afneemt, zoals verwacht in de huidige tijd. Het aantal verhuringen is niet afgenomen, ondanks het feit dat een iets groter deel van de nieuwe huurders een starter is op de woningmarkt.
08
HOOFDSTUK
A
Betrouwbaarheid gegevens Voor de analyse is gebruik gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond. Omdat de gegevens over de eerste helft van 2006 niet compleet zijn, is geheel 2006 uit de analyse weggelaten. In de gegevens is soms geen verhuisinformatie beschikbaar en soms geen informatie over de verhuring. Als uitgangspunt voor dit onderzoek geldt dat er informatie over de verhuring beschikbaar moet zijn. In onderstaande figuren wordt ingegaan op de kwaliteit van de gegevens.
Figuur 14
Verhuringen via Woonnet Rijnmond, per half jaar, 2006-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2006-1 2006-2 2007-1 2007-2 2008-1 2008-2 2009-1 2009-2 2010-1 2010-2 2011-1 2011-2 2012-1 2012-2 compleet
geen verhuisinfo
geen verhuringsinfo
De gegevens zijn soms niet compleet. In een flink aantal gevallen ontbreekt bij de verhuring het bouwjaar van de woning (zie onderstaande figuur). Voornamelijk in de jaren 2007 en 2008. Om deze gegevens te verbeteren, is het bouwjaar uit de BAG (basisadministratie Gebouwen) gekoppeld. Figuur 15
Aanwezigheid bouwjaar in informatie, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000 12.000 14.000 16.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 bouwjaar beschikbaar
09
bouwjaar niet beschikbaar
VERHURINGEN 2007-2012 VIA WOONNET RIJNMOND
Figuur 16
Aanwezigheid bouwjaar na aanvulling uit BAG, 2007-2012 (bron: Woonnet Rijnmond)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000 12.000 14.000 16.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 bouwjaar beschikbaar
10
bouwjaar niet beschikbaar
