Notitie tbv de 7 nieuwbouwwoningen Ameland Datum
:
14 mei 2016
Onderwerp :
7 nieuw te bouwen woningen Nes en Hollum
Aan
:
Gemeente Ameland
Van
:
Oscar Haffmans (Fooq)
Bijlagen 1. Brochure Woonbond NOM januari 2016
Inleiding De gemeente Ameland is voornemens om 7 nieuwbouwwoningen in Nes en Hollum te ontwikkelen en realiseren. Op basis van de overleggen van de projectgroep is door de gemeente een voorstel voor het College van B&W opgesteld. Het collegevoorstel van 21 september 2015 met bijbehorende stukken is niet behandeld in de raad ten faveure van een excursie om duidelijkheid in de materie te verschaffen. Vervolgens heeft er eind januari 2016 een excursie plaatsgevonden met de wethouder en de gemeenteraad naar meerdere levensloopbestendige woningen en meerdere Nul op de Meter woningen in bestaande bouw en nieuwbouw. Onderwerpen in deze notitie Nav de excursie en het daaropvolgende onderzoek kunnen nu knopen doorgehakt te worden, betreffende de volgende onderwerpen; wat doen we met de levensloopbestendigheid van de huurwoningen versus de casco starters-koopwoning (woonprogramma-discussie), wat doen we met Nul op de Meter bij de nieuwbouwwoningen. Hieronder worden daarvoor de argumenten uitgeschreven die richting te geven aan het voorstel wat door het College aan de raad gedaan wordt. De onderwerpen waarover besloten moet worden zijn; Levensloopbestendigheid, Nul op de Meter (energieneutraal) en manier van aanbesteden. En natuurlijk is het onderwerp financiën met deze drie onderwerpen nauw verweven. Definities zoals gebruikt in dit stuk; Levensloopbestendig; een woonprogramma (woning) die geschikt is voor (kleine) gezinnen maar ook voor mensen met een fysieke handicap of zorgbehoevende mensen (ouderen). Woningen zijn geschikt voor gebruik met rollator en rolstoel en ingericht op intensieve thuiszorg verlening. Nul op de Meter woning of NOM woning; een woning waarbij in een gemiddeld jaar (klimatologisch), bij bewoning door een gemiddeld gezin, de gebruikte en opgewekte energiestromen met elkaar in evenwicht zijn, inclusief normaal huishoudelijk gebruik voor wassen tv kijken etc. Dat betekent niet dat deze woningen per definitie geen energiekosten (nul op de factuur) meer hebben. In de huidige praktijk hebben de bewoners vaak wel een energierekening van nul euro of lager. NOM ready woning; een woning die qua isolatie, luchtdichtheid, verwarmingsafgiftesysteem, en nog wat andere zaken geschikt is om tot NOM woning te veranderen door ‘slechts’ het veranderen/toevoegen van een een aantal installaties (vaak warmtepomp en PV panelen). Levensloopbestendigheid en woonprogramma In de vorige concept vraagspecificatie van de gemeente stond een programma beschreven voor de casco starterswoning die verkocht zou worden en een programma voor de levensloopbestendige woningen waaraan het gemeentelijk woningbedrijf (en met name haar huurders) dringend behoefte hebben. Die programma ’s liepen nogal uiteen. Dat maakt de aanbesteding lastig en duurder, want dan dienen er twee ontwerpen en berekeningen gemaakt te worden en voor twee woningen prijzen afgegeven te worden. Daarnaast zullen er en in het geval van de 2 onder 1 kap en de 4 onder 1 kap woningen alle woningen in een rijtje verkocht moeten zijn voordat de definitieve gunning en bouw gestart kan worden.
Dus zal de doorlooptijd tot de bouw duurder en langer worden omdat eerst de verkoopresultaten afgewacht dient te worden. De oplossing voor deze problemen is gezocht in een Woonprogramma en woningtype dat voor beide doelen en doelgroepen geschikt is. Hieronder is het programma weergegeven voor deze levensloopbestendige basiswoning. Levensloopbestendige basiswoning Woonkamer (Open) keuken met keukenblok en wandafwerking conform Technisch PvE Inpandige berging met opstelplaats voor wasmachine en droger Mogelijkheid tot 3 slaapkamers, waarvan minimaal 1 slaapkamer (hoofdslaapkamer) zich op de begane grond bevindt. Toiletruimte is optioneel (1e verdieping) Badkamer inclusief toilet beneden (bereikbaar vanuit verkeersruimte en hoofdslaapkamer) Rechtstreekse uitgang vanuit de woonkamer of keuken naar de achtertuin. (optionele) Fietsenberging in de achtertuin Inclusief oplaadpunt voor electrische fietsen/ scootmobiel en daglichttoetreding. Deze berging is een eis als het een woning wordt voor het Woningbedrijf. De vertrekken hebben minimaal de netto oppervlakten zoals benoemd in de onderstaande tabel: Levensloopbestendige basis-woning Vertrek Woonkamer Keuken bij open keuken met woonkamer samen Inpandige berging (en evt incl. wasmachineopstelling) Entreehal Hoofdslaapkamer Badkamer (en evt incl wasmachineopstelling) 2e slaapkamer Toilet/doucheruimte boven 3e slaapkamer
Minimaal netto maat 23 m² 8 m² 31,5 m² 1,5 m² of 4 m3 (met wasmachine/droger 1,0 m² extra bij 2m hoog) Voldoende groot om incidenteel een scootmobiel te plaatsen, voordeur naar buiten draaiend om dit te vereenvoudigen. 14 m² 5,5 m² (met Wasmachine opstelling 1 m² dus 6,5 m²) Optie 10 m² Optie 1,5 tot 3,5m² Optie 8 m²
Tabel met de minimale maten van de verschillende ruimten in de woning
Een mogelijk zijaanzicht van een Levensloopbestendige basiswoning
De woning wordt standaard (in koop) aangeboden met 1 slaapkamer en biedt indelingsmogelijkheden voor optionele slaapkamers en een badkamer/toilet op de verdieping. Extra bergruimte kan middels een losse berging in de tuin gerealiseerd worden. Standaard is er extra ruimte in de badkamer of inpandige bergruimte voor een wasmachine en –droger opstelling. Een tweede toilet beneden is standaard niet
2
aanwezig. De indeling van de eerste verdieping is niet aangebracht. Wel zijn er voorzieningen in de installaties en minimaal 2 (dak)ramen opgenomen zodat het achteraf (zelf) aanbrengen van wanden voldoet om van de eerste verdieping twee slaapkamers en een badkamer te maken. Daarmee zou je hetzelfde type woning als casco woning te koop kunnen aanbieden, met optie voor slaapkamers/badkamer boven. En indien dat niet lukt kan deze woning als levensloopbestendige woning in verhuur genomen kunnen worden door de gemeente/GWA waarbij de berging, een slaapkamer boven en terrasverharding wel standaard worden aangelegd. Met dit type woning wordt een dubbele aanbesteding en lang ontwikkel- en verkooptraject voorkomen. En tevens wordt hiermee een efficiënte en goedkope levensloopbestendige woningvariant ontwikkeld. Waarom is er niet gekozen voor een starterswoning met losse zorgunit? Er is nog een optie om levensloopbestendigheid te creëren:; De starterswoning, waarbij de levensloopbestendigheid met een (tijdelijke)zorgunit wordt gerealiseerd; Een standaard starterswoning wordt dan door toevoeging van een zorgunit levensloopbestendig;
Starterswoning
Starterswoning met zorgunit
Gevelbeeld
Daarmee voeg je echter nog meer eengezinswoningen toe aan de voorraad terwijl de demografische ontwikkelingen duidelijk wijzen op een behoefte aan woningen voor 2 persoonshuishoudens en zorg geschikte woningen. Daarom kiest gemeente niet voor deze oplossing. Een woning met deze unit is duurder dan hiervoor genoemde levensloopbestendige basiswoning. Bovendien biedt de Levensloopbestendige basiswoning een plattegrond die voor kleine huishoudens de mogelijkheid bied (als ze boven gaan slapen) om van de beneden slaapkamer een extra kamer of ruimte te creëren voor werk, hobby of als ruime eetkamer. Deze flexibiliteit heeft een standaard eengezinswoning niet. Daarnaast biedt deze uitbouw wat meer problemen met het Nul op de meter of NOM ready maken van de woning, om dat er veel meer oppervlakte aan goed geïsoleerde vloer, gevel en dak gemaakt moet worden (het is minder compacte bouw). 3
Wel of niet Nul Op de Meter (To NOM or not to NOM)? De stroomversnelling en de energiesprong zetten in op het Nul op de meter maken van (huur)woningen vanwege een aantal redenen; 1. Milieu & duurzaamheidsaspecten (hernieuwbare energie, CO2 besparing, geen aardgas meer nodig). 2. Energiekosten van bewoner bevriezen waardoor ze niet meer stijgen. 3. Geld wat naar buitenlandse energiemaatschappijen gaat, in NL besteden (aan arbeid en materiaal). 4. Een comfortabelere woning voor de bewoner. 5. Betere verhuurbaarheid voor de woningcorporaties. 6. De woning is toekomstbestendiger (voor huurder en woningbedrijf). Als we de stand bekijken na de eerste paar honderd NOM woningen aan de hand van deze doelstellingen dan valt het volgende op: 1. De energie(elektriciteits)opwekking door PV panelen gebeurt vooral in zomer, de grootste afname van energie (voor woningverwarming) geschiedt in de winter. Winterstroom wordt voor een groot gedeelte geproduceerd door kolen- en gascentrales en kerncentrales. Daartegenover staat dat het nu mogelijk is energieneutrale NOM woningen te maken, en als je als (gemeente) Ameland serieus bent over je duurzaamheidsdoelstellingen kan dit een mooi voorbeeldproject zijn waarin je laat zien dat het kan! Er zijn echter wel financiële consequenties aan verbonden (zie punt 5). 2. Energiekosten voor de bewoner vallen in praktijk tegen; de rendementen van de warmtepomp zijn tegenvallend, en de energieprijzen dalen momenteel, dus vastzetten in EPV kan op korte termijn kostenverhogend werken. EPV staat voor Energieprestatievergoeding; een wettelijke regeling waarbij verhuurders in staat worden gesteld om een vergoeding te vragen voor alle energiebesparende en energieopwekkende maatregelen naast de reguliere woninghuur. De woningwet-aanpassing die deze EPV mogelijk moet maken is echter nog steeds niet door de eerste kamer goedgekeurd. 3. Veel materiaal en de belangrijke installatie(onderdelen) komen momenteel uit het buitenland. 4. Bewoners ervaren enkelen elementen uit NOM woningen als comfort verlagend, zoals; geluid van (warmtepomp) installaties, een boiler in plaats van CV ketel voor warm water (waardoor het warm water ‘op’ kan zijn), slaapkamers te warm/woonkamer te koud en vice versa (de temperatuur is moeilijk of te langzaam te regelen), de ventilatie wordt als onvoldoende ervaren en het verplicht elektrisch (inductie) koken vraagt gewenning/wordt niet gewaardeerd. Daartegenover staan vele tevreden gebruikers met geen of nagenoeg geen energierekening. 5. De verhuurbaarheid staat deels onder druk de door argumenten uit het vierde punt, daartegen over staat toegenomen comfort, een erg milieuvriendelijke woning en vaak geen energierekening. Hoe lang de energierekening nog laagt blijft hangt mede af van de houdbaarheid van de salderingsregeling voor opgewekte elektriciteit. Daarnaast is er voor het woningbedrijf sprake van serieus hogere onderhouds- en vervangingskosten van met name de benodigde installaties. De onderhoudskosten installaties bedragen circa 1000 euro per jaar bovenop reguliere onderhoudskosten, wat gemiddeld leidt tot een verdubbeling van de onderhoudskosten per NOM woning. Kosten die deels niet vergoed worden uit de EPV of huurverhoging. En ondanks dat de aannemers garanties geven van 10 tot 20 jaar is het de vraag wat die garanties waard zijn; wat wordt er gegarandeerd? Wat als de bewoners langjarig hoge(re)energierekeningen hebben, bij wie ligt de bewijslast? Dus de verhuurbaarheid zal redelijk tot goed zijn maar de financiële gevolgen voor het woningbedrijf zijn deels negatief en onduidelijk. 6. De claim dat de NOM woning ook nul op de energiefactuur is voor de huurder, leunt financieel gezien zwaar op de salderingsmogelijkheid van opgewekte elektriciteit. Als de salderingsregeling wegvalt ontstaan er financiële tegenvallers voor de huurder. Deze kunnen technisch wel deels opgelost worden met accu-opslag en smart grid oplossingen maar dat vergt extra investeringen (van de huurder of het gemeentelijk woningbedrijf?). Daarnaast zal het grootste aandeel van de saldering -die tussen zomer en winter- niet op te lossen zijn met een accu. Daarin zijn waarschijnlijk andere (grootschalige) oplossingen nodig als het omzetten van elektriciteit in gas, of het oppompen van water in stuwmeren. Voor informatie over ervaringen en aandachtspunten met de NOM woningen, zie bijlage van de Woonbond en aantal artikelen waaronder; http://www.bnr.nl/nieuws/bouw/600702-1603/gratis-nul-op-de-meter-nul-op-het-rekest http://www.bd.nl/regio/tilburg-e-o/tilburg/veel-klachten-tilburgs-proefproject-nul-op-de-meter1.5609103 4
Niet NOM maar NOM ready Stel dat je niet kiest voor NOM vanwege een aantal hiervoor genoemde argumenten, wat is dan de beste optie; Dan is het logisch de Trias energetica te volgen, die de volgende 3 stappen voorstaat; 1. Bespaar zoveel mogelijk op energiegebruik 2. Gebruik waar mogelijk energie uit duurzame bronnen 3. Als er dan nog fossiele brandstof nodig is wees daarmee zo efficiënt mogelijk. En dat combineren met de financiële afwegingen die voor een woningbedrijf van belang zijn:
Wat is de hoogte van de initiële investering en van de onderhoudskosten (TCO, Total Cost of Ownership) afgezet tegen de eerste maandhuur en de verhuurbaarheid nu en in de toekomst?
Dan blijkt dat de huidige problematiek vooral ligt bij de installatiezijde van de NOM woningen. De PV panelen zijn al aardig ingeburgerd en is bewezen techniek, bij warmtepompen, daarop aangesloten WTW systemen en dergelijke is dat nog niet. Wat in de praktijk van NOM woningen zie ontstaat is een discussie tussen bouwers, bewoners en woningcorporatie over de reden/oorzaak van (te hoge) energierekeningen; bewoners zijn ontevreden, de woningcorporatie legt de schuld/onderzoekslast bij de bouwer en die kan technisch/theoretisch onderbouwen dat zijn woning klopt, dus dat het aan de bewoner/bewoning ligt (gedrag van de bewoner). Om daarin duidelijkheid te krijgen zou er op heel veel aspecten gemonitord moeten worden; zoals het aantal uren dat warmte wordt gevraagd; of (en hoe vaak) de ramen openstaan, hoe lang er gedouched wordt etcetera. De vraag die dat oproept is of bewoners dat willen accepteren. En als ze dat niet willen of daarmee bepaalde garanties van het NOM concept dan juridisch niet hard gemaakt kunnen worden. De verwachting is dat deze problemen deels bij de kinderziekten horen van een nieuwe ontwikkeling/nieuwe systemen, dus waarschijnlijk wel opgelost kunnen worden door een concept/installatiesysteem dat minder gevoelig is/nog beter presteert. Op de beschikbaarheid daarvan zal echter nog wat jaren gewacht moeten worden en tot die tijd is een woning met een schil(isolatie) conform de NOM woning en uitgeruste met eenvoudige installaties als een gasgestookte efficiënte HR 107 CV ketel een goede en betrouwbare oplossing en daarmee zijn deze woningen klaar voor de volgende generatie warmtepompen of andere / nieuwe vormen van warmteopwekking. (zogenaamd NOM ready) Dan komen we tot een conclusie die steeds meer woningcorporaties trekken; Op dit moment is een NOM woning nog relatief duur en zijn er nog veel onzekerheden omtrent de effectiviteit, efficiëntie, garanties, totale kosten en duurzaamheid van met name een aantal installatieoplossingen binnen het NOM-concept. Vooral de warmtepomp staat ter discussie vanwege een aantal redenen; duur in aanschaf en onderhoud, in praktijk soms minder effectief dan theoretisch berekend hoge monitoringskosten (ter bewijslast ten behoeve van garantie), lager comfort dan bewoner gewend was van HR 107 CV ketel Daarnaast zal de PV panelen installatie ook vervangen moeten worden na 20-25 jaar en de omvormer om de circa 10 jaar. Over een goede isolerende schil is veel minder discussie. Dus kiezen meerdere corporaties niet voor de bouw van een NOM woning maar een woning die qua bouw en schil NOM ready is (vergelijkbaar met een passiefhuis). De investeringen ten opzichte van reguliere nieuwbouw zijn nauwelijks hoger (vaak alleen iets meer isolatie en triple glas ipv HR++ glas). De woning wordt nog voorzien van een aardgasaansluiting en een HR 107 (hoog rendement) CV ketel. De woning zelf dient wel te zijn voorzien van lage temperatuur (vloer)verwarming zodat overschakelen op een warmtepomp e.d. in de toekomst eenvoudig is te realiseren. Ook zal het ventilatiesysteem met WTW zijn uitgerust of daarvoor aanpasbaar zijn. Koken op gas is nog mogelijk. 5
Wat wij voorstellen is om bij de aanbesteding NOM ready aan t vragen maar ook de variant voor volledige Nul op de Meter woning aan te vragen bij de aannemers zodat het als optie aan te bieden is aan de kopers en het gemeentelijk woningbedrijf. Dus te kiezen voor optioneel NOM, afhankelijk van de financiele ruimte op dat moment is het dan mogelijk NOM te kiezen voor de woning. Het is zelfs denkbaar dat er individueel gekozen wordt voor wel of niet Nul op de meter wonen. Financieel Door het maken van de ‘NOM Ready levensloopbestendige basiswoning’ valt de prijs lager uit dan bij een levensloopbestendige NOM woning. En kan deze qua prijs concurreren met een NOM ready starterswoning die niet levensloopbestendig is. Door te kiezen voor 1 type woning in plaats van casco starterswoning en een levensloopbestendige huurwoning wordt er daarnaast bespaard op projectkosten en calculatiekosten en wordt er tijd bespaard omdat er sowieso gebouwd worden onafhankelijk van het succes/de snelheid van het verkoop proces. Dit omdat bij het niet verkopen van de woningen, het gemeentelijk woningbedrijf de woningen in de verhuur kan nemen. In de bijlage de exploitatie waarbij voor het in verhuur nemen van de woning een extra post van € 12.500,ex btw per woning is gerekend voor het bouwen van een losse berging in de tuin, het aanbrengen van terras en toegangspaden in de tuin en enkele wanden op de verdieping om een extra slaapkamer mogelijk te maken. Voor het aanpassen van deze NOM ready woning naar NOM woningen zal waarschijnlijk tussen de 15.000 en 20.000 euro nodig zijn per woning, deze is dus niet ingerekend in bijgaande exploitatie. Voor de verkoopbaarheid van deze levensloopbestendige basiswoning is er overleg geweest met Makelaar Roos voor de bepaling van de Vrij op Naam prijzen en met de Rabobank is overleg geweest over de financierbaarheid van deze woningen voor starters van Ameland. Naar aanleiding van het advies van de Makelaar zijn de V.O.N. prijzen van de woningen vastgesteld op €140.000 (4/1 kap), via € 160.000 (2/1 kap) tot € 230.000 voor de vrijstaande woning. Volgens de Rabobank is voor starters die (gezamenlijk) als huishoudinkomen 1,4 het minimum loon verdienen het financieren van deze starterswoningen mogelijk. Zij rekenen met ongeveer 4x het inkomen als maximum Hypotheekbedrag. De vrijstaande woning vergt dus een hoger inkomen van circa 57.000 euro. Zie bijlage Einde Document
6
