Directie REO
Van: Jan van de Ree E-mail:
[email protected] Fax: 010 - 489 7264 Telefoon: 010 - 489 7303 Bezoekadres: EP2, 13.44
Aan: Gebiedscommissie Kralingen Crooswijk Betreft: Bouwplannen Palestinastraat Datum: 17 juli 2014
Notitie
In de Palestinastraat zijn twee bouwprojecten in voorbereiding, beide passend binnen het bestemmingsplan Kralingen West (onherroepelijk sinds 2014). In het bestemmingsplan staat hierover: “Aan de Palestinastraat zijn oude woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwe woningen. Zowel aan de west- als aan de oostzijde van de straat wordt woningbouw mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Het betreft hier vervangende nieuwbouw”. De Beide kavels hebben de bestemming ‘Wonen’. De oostzijde is gemeentelijk eigendom. Hier zijn 43 gestapelde kleine woningen gesloopt. Projectontwikkelaar ABB heeft in mei 2014 de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor 16 eengezinswoningen, uitgaande van parkeren in de openbare ruimte (VONprijs vanaf € 300.000,- ). ABB wil in het najaar starten met verkoop en zal de bouw starten bij 70% voorverkoop. De westzijde is in eigendom van Woonstad Rotterdam (WSR). Hier zijn 25 gestapelde woningen gesloopt. WSR gaat uit van 12 eengezinswoningen in de categorie ‘dure koop’ (VON-prijs vanaf € 375.000,-). Woonstad heeft een concept aanvraag omgevingsvergunning ingediend.
Impressie uit concept aanvraag omgevingsvergunning Palestinastraat Westzijde. Onder voorbehoud van wijzigingen.
Besluit aanvraag omgevingsvergunning Beide plannen zijn besproken in de vergadering van de Bebouwingscommissie op 9 juli jl.. Het plan van ABB is op één onderdeel in strijd met het bestemmingsplan “Kralingen-West”, omdat volgens artikel 40.4 a de maximale toegestane bouwhoogte van 10 meter wordt overschreden. De bouwhoogte bedraagt namelijk circa 10,2 meter. Afwijken van deze regel is mogelijk met artikel 41.1 van het bestemmingsplan, indien de extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak. De overschrijding van de bouwhoogte is dusdanig minimaal dat de ruimtelijke consequenties hiervan te verwaarlozen zijn. De omgevingsvergunning kan worden verleend met verwijzing naar de binnenplanse afwijking. In dezelfde vergadering van de BBC is ook de concept aanvraag van Woonstad behandeld. Hierbij is geconstateerd dat de bouwhoogte van circa 12,7 meter in strijd is met artikel 40.4 a van het bestemmingsplan, waarin de maximale toegestane bouwhoogte 12 meter is. De binnenplanse afwijking zoals genoemd in artikel 41.1 is niet toereikend. Woonstad heeft daarop aangegeven dat zij met een aangepast plan zal komen waarin de bouwhoogte wordt teruggebracht tot maximaal 12,5 meter om zo gebruik te kunnen maken van de binnenplanse afwijking. Bezwaren omwonenden Enkele bewoners van de Jericholaan hebben recent aan uw commissie aangegeven bezwaar te willen maken tegen de omgevingsvergunning voor wat betreft het onderdeel parkeren. Er is door bewoners van de Jericholaan ten tijde van de terinzage legging van het bestemmingsplan Kralingen West al een zienswijze ingediend t.a.v. de ontwikkellocatie Palestinastraat. Letterlijk is in de zienswijze gesteld: “Ook zonder bebouwing aan de west- en oostzijde van de Palestinastraat is de parkeerdruk in de omgeving hoog, mede doordat bij de recente herstructurering van de Oudedijk de nodige parkeerplaatsen zijn weggevallen”. De zienswijze is in het bestemmingsplan als volgt afgedaan: “Reclamant verzoekt als aanwonende van de Palestinastraat om dringend vast te houden aan de door de gemeente vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden 2007 en aan de geldende parkeernorm voor nieuwbouw. Reclamant geeft aan dat ook zonder bebouwing aan de west- en oostzijde van de Palestinastraat de parkeerdruk hoog is, mede door het wegvallen van de parkeerplaatsen bij de recente herstructurering van de Oudedijk. Reactie De Rotterdamse parkeernormen zijn van toepassing op nieuwbouw, maar worden niet in het bestemmingsplan geregeld. In 2010 heeft deelgemeente Kralingen-Crooswijk de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit 2007, die gelden voor de locatie gewijzigd vastgesteld. Deze wijziging tornt echter niet aan het oorspronkelijke doel: meer "lucht" geven aan de achterzijde van de bebouwing aan de Palestinastraat (oostzijde) en daarmee ook aan de bestaande woningen aan de Jericholaan (westzijde). Echter, het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is niet in overeenstemming met de wijziging uit 2010. Om deze reden stellen wij de raad thans voor om middels een ambtelijke wijziging het ontwerp bestemmingsplan hiermee in overeenstemming te brengen. Conclusie
Wij stellen u voor de zienswijze gegrond te verklaren en het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, conform ambtelijke wijziging nummer A1: In 2010 heeft de deelgemeente Kralingen-Crooswijk de stedenbouwkundige randvoonwaarden uit 2007, die gelden voor de locatie gewijzigd vastgesteld. Deze wijziging tornt niet aan het oorspronkelijke doel: meer "lucht" geven aan de achterzijde van de bebouwing aan de Palestinastraat (oostzijde) en daarmee ook aan de bestaande woningen aan de Jericholaan (westzijde). Abusievelijk is bij het opstellen van het voorliggende ontwerp geen rekening gehouden met deze aanpassing. Wij stellen u voor dit alsnog te doen, door het voorliggende ontwerpbestemmingsplan als volgt gewijzigd vast te stellen; Verbeelding: Ter plaatse van de percelen/kavels (het bouwblok) tussen Palestinastraat 76 en Oudedijk 265 (Palestinastraat oostzijde) wordt de diepte van de bestemming wonen (in het ontwerp 10 meter) teruggebracht tot een bouwdiepte van 9,2 meter, ten gunste van de bestemming Tuin - 1'. Regels: aan artikel 30.2 (bouwregels), de specifieke bouwregel 30.2.2. toegevoegd, die komt te luiden: Ter plaatse van de percelen/kavels (het bouwblok) tussen Palestinastraat 76 en Oudedijk 265 (Palestinastraat oostzijde) geldt aan de achterzijde een maximum goothoogte van 6 meter. En dient bij afdekking met een kap tevens een hellingshoek van maximaal 60 graden in acht genomen te worden.”
Bouwhoogte en afstand tot bestaande woningen Jericholaan De oorspronkelijke bebouwing aan de oostzijde van de Palestinastraat bestond uit drie,- en grotendeels vierlaagse woningen, met een diepte van 12 meter. De nieuwbouw zal een diepte krijgen van 9,2 meter en een hoogte van drie bouwlagen. De onbebouwde ruimte tussen de achtergevels van de woningen aan de Jericholaan en de nieuwbouw wordt hierdoor vergroot van 11 tot 15 meter in de oude situatie naar 15 tot 18 meter in de nieuwe situatie. En de bouwhoogte zal lager zijn dan de oorspronkelijke situatie. De achtertuinen van de Jericholaan liggen door verzakking bijna een meter onder het uitgiftepeil. Daardoor dreigt er een fors hoogteverschil te ontstaan ten opzichte van de tuinen van de nieuwe woningen. Na overleg met bewoners van de Jericholaan is besloten om het hoogteverschil tussen de voorzijde van de nieuwbouwwoningen en de achtertuinen van de Jericholaan binnen de nieuwe woningen op te lossen. De woonkamer aan de achterzijde komt daarom lager te liggen dan de keuken aan de voorzijde. Daardoor kunnen de nieuwe achtertuinen lager worden aangelegd en is het hoogteverschil tussen de nieuwe en de bestaande achtertuinen flink verkleind tot circa 20 centimeter. Parkeren In de Bouwverordening zijn in artikel 2.5.30 regels opgenomen ten aanzien van het parkeren bij bouwplannen. Het eerst lid luidt: “Indien de omvang of de bestemming van een gebouw, in verband met de daarvoor te verwachten behoefte aan ruimte, bestemd voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen (…) daartoe aanleiding geeft, moet in deze behoefte in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het daarbij behorende onbebouwd blijvende terrein in voldoende mate zijn voorzien”.
Het gaat er dus om te bepalen of de beide bouwplannen aanleiding geven tot het stellen van een parkeereis. In deze casus is sprake van vervangende nieuwbouw, waarbij een sterke ‘verdunning’ van de woningdichtheid optreedt. De hoeveelheid woningen die gesloopt is, is met 69 stuks aanzienlijk groter dan de hoeveelheid van 28 nieuw te realiseren woningen. Om goed te kunnen beoordelen of deze verdunning aanleiding geeft tot het stellen van een parkeereis, is hieronder de parkeersituatie beschreven voorafgaand aan de sloop, in de huidige situatie en na realisatie van de nieuwbouwplannen. Parkeersituatie voor sloop Voor de sloop waren op de locatie 68 woningen aanwezig. De Palestinastraat kende in die periode tussen de Oude Dijk en de Taxusstraat aan twee zijden langsparkeren met in totaal 53 parkeerplaatsen. In de gehele Palestinastraat (dus ook het deel ten noorden van de Taxusstraat) bevinden zich 85 parkeerplaatsen. In hoeverre er bij de bouw van de reeds gesloopt woningen een parkeernorm is gesteld, is niet meer te achterhalen. Puur theoretisch kan worden gesteld dat de er voor deze woningen ten tijde van de sloop een parkeernorm van 2/3 parkeerplaats per woning van kracht zou zijn geweest. Dit betekent 68 woningen x 2/3 = 45 parkeerplaatsen. Huidige (tijdelijke) situatie Vanwege herinrichting van de Oude Dijk heeft het toenmalige deelgemeentebestuur besloten om tijdelijk extra parkeercapaciteit te realiseren. Daartoe zijn in 2012 op de braakliggende bouwlocatie aan de oostzijde van de Palestinastraat 41 haakse parkeerplaatsen aangebracht. Dit is ten koste gegaan van 21 langsparkeerplaatsen. Dus per saldo zijn er 20 parkeerplaatsen tijdelijk toegevoegd. De meest recente parkeertellingen de Palestinastraat en omgeving zijn in 2011 uitgevoerd. Het betreft de buurt West Kralingen. Die wordt begrensd door de Oudedijk, Jericholaan, Kralingse Plaslaan en Karmelweg. Er zijn vier momentopnamen: twee doordeweeks en twee op zaterdag. De tellingen dateren uit de periode voordat de bouwlocatie aan de oostzijde werd ingericht als tijdelijke parkeervoorziening tbv de herinrichting van de Oudedijk. Op de Oudedijk waren op het wegvak tussen de Vlietlaan en Noordeinde voor herinrichting 71 parkeerplaatsen. Na de herinrichting zijn er 63 parkeerplaatsen. Het is aannemelijk dat deze afname een (kleine) invloed heeft op de parkeerdruk in de Palestinastraat. Er zijn sinds 2011 geen andere ontwikkelingen in de directe omgeving geweest die van invloed zijn op de parkeersituatie. Qua parkeerdruk is dit een typische woonomgeving: in de avonduren en nacht een hogere parkeerdruk (77% bezetting), overdag een lage parkeerdruk (51% bezetting). Maatgevend voor de parkeerdruk is daarom de nachtbezetting. Op buurtniveau is de parkeerdruk dus 77% en is nog ruimte voordat de stedelijk gehanteerde streefwaarde van 85% bereikt wordt. Op straatniveau is de parkeerdruk in de Palestinastraat ’s nachts aanzienlijk lager dan in de andere straten van de buurt. De straat kent een parkeerbezetting van 58%. Vergelijking van de parkeertellingen van mei 2009 en 2011 laat het volgende beeld voor de (gehele) Palestinastraat zien:
Parkeerplaatsen Bezetting Situatie voor sloop (mei 2009): 85 74 Huidige situatie*: 85 49 * gemeten is voordat de bouwlocatie aan de oostzijde werd ingericht als tijdelijke parkeervoorziening Toekomstige situatie Voor de toekomstige situatie wordt uitgegaan van een herinrichting van de Palestinastraat met aan beide zijden langsparkeren, met in totaal minimaal 46 en maximaal 53 plaatsen (tussen de Oude Dijk en de Taxusstraat). Dit is afhankelijk van de nog te maken keuze of bomen tussen de parkeerplaatsen of in het trottoir worden geplaatst. Er zal dus hooguit sprake zijn van een kleine afname ten opzichte van de 53 parkeerplaatsen in de oorspronkelijke situatie voorafgaand aan de sloop. Na realisatie van de beide bouwplannen blijft er voldoende parkeergelegenheid in de Palestinastraat en de directe omgeving. Van de circa 30 parkeerplaatsen in de Cederstraat wordt in de huidige situatie nauwelijks gebruik gemaakt (max 5 bezet). In de gehele Palestinastraat en Cederstraat zijn in de toekomstige situatie in totaal 108 tot 115 parkeerplaatsen aanwezig (afhankelijk van de wijze van herinrichting van de straat). Een bezettingsgraad van 85% is een kritische grens, wat neerkomt op 92 tot 98 parkeerplaatsen. De huidige bezetting in de Palestinastraat en Cederstraat samen is 54, dus rekenkundig gezien zijn er (uitgaande van een bezettingsgraad van 85%) 38 tot 44 parkeerplaatsen beschikbaar in de Palestinastraat en Cederstraat. Onderstaande tabel bevat de parkeereis voor de vervangende nieuwbouw in de Palestinastraat als de parkeernorm wèl van toepassing zou zijn. Woningen nieuw
Parkeereis volgens parkeernorm (1,2 per woning)
Westzijde (Woonstad)
12
14
Oostzijde (gemeente-ABB)
16
19
Totaal
28
33
De conclusie is daarmee dat er in de nieuwe situatie minder parkeerplaatsen nodig zijn dan de berekende 45 parkeerplaatsen in de oude situatie. In het openbaar gebied zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar om na realisatie van de 28 nieuwbouwwoningen de parkeerdruk in de buurt onder de 85% te houden. Ook als de afname van het aantal parkeerplaatsen aan de Oudedijk na de herinrichting met 8 parkeerplaatsen volledig aan de Palestinastraat wordt toegerekend. In deze worst case komt de bezetting uit op 83%. Overigens is er ook restcapaciteit beschikbaar aan de Ramlehweg tussen de school en het plantsoen. Hier bevinden zich 21 parkeerplaatsen, met een nachtelijke bezetting van gemiddeld 12. Conclusie: Vervangende nieuwbouw en aanvaardbare parkeerdruk
Er is sprake van vervangende nieuwbouw, waarbij het aantal woningen in de toekomstige situatie aanmerkelijk lager is dan in de oude situatie. Uit de parkeertellingen blijkt dat er in de Palestinastraat en Cederstraat voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn om in de parkeerbehoefte te voorzien. Op straat kan aan de parkeereis worden voldaan, uitgaande van een aanvaardbare bezettingsgraad in de nachturen van 85%. De beide bouwplannen geven daarmee geen aanleiding tot het stellen van een parkeereis. Vervolgprocedure Woonstad zal haar plan nader uitwerken en vervolgens na de zomervakantie een definitieve aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen. Voor het plan van ABB wordt momenteel getoetst op bouwfysische en brandveiligheidsaspecten. Als deze zaken in orde blijken, dan kan de omgevingsverguning worden verleend. Dit plan doorloopt de zogenoemde ‘reguliere procedure’, waarbij het hoofd van de afdeling Vergunningen van het cluster Stadsontwikkeling in mandaat van het college van B&W bevoegd is de vergunning te verlenen. De reguliere procedure heeft een behandeltermijn van acht weken, die de gemeente eenmalig met 6 weken kan verlengen. Stadsontwikkeling heeft inmiddels besloten de behandeltermijn voor dit plan te verlengen. Afgifte van de bouwvergunning wordt begin september verwacht. De afgifte van de omgevingsvergunning staat open voor bezwaar en beroep. Belanghebbenden kunnen tegen het besluit bezwaar aantekenen binnen zes weken nadat het besluit genomen is. In alle huis-aan-huisbladen en op de website www.rotterdam.nl/rotterdambericht worden alle beslissingen (bekendmakingen) getoond. Bewoners van de panden aan de Jericholaan die direct aan de bouwlocatie grenzen, zullen aanvullend daarop via een huis-aan-huis verspreide brief worden geïnformeerd over de afgifte van de omgevingsvergunning. Als een belanghebbende het oneens is met een door de gemeente genomen beslissing op het bezwaar, dan kan zij in beroep gaan bij de Rotterdamse rechtbank. Dit kan tot uiterlijk zes weken na ontvangst van de beslissing op uw bezwaar. Als de belanghebbende het oneens is met de uitspraak van de rechtbank, dan kan zij in hoger beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit doet zij door binnen zes weken na de uitspraak van de rechtbank hoger beroep in te stellen. De regels voor bezwaar en beroep zijn opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Indien na zes weken na het genomen besluit geen bezwaar en/of beroep is aangetekend, is het besluit onherroepelijk en kan gestart worden met de uitvoering van de werkzaamheden.
