Nota Grondbeleid Wetstechnische informatie Gegevens van de regeling Overheidsorganisatie Officiële naam regeling Citeertitel Besloten door Deze versie is geldig tot (als de vervaldatum is vastgesteld) Onderwerp
gemeente Sint-Michielsgestel Nota Grondbeleid Nota Grondbeleid Raad
Grondbeleid
Opmerkingen m.b.t. de regeling Vanwege de veranderde grondmarkt, de optimalisatie van het gehele grondbedrijf en het goed kunnen toepassen van de nieuwe wetgeving is het actualiseren van de Nota Grondbeleid naar voren geschoven (23 juni 2011).
Grondslagen 1. Gemeentewet, art. 212 2. Wet Ruimtelijke Ordening
Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving) 1. geen
Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen Datum inwerkingtreding
Terugwerkende kracht
Betreft
Ontstaansbron: Inwerkingtreding: Voorstel datum ondertekening; datum ondertekening; gemeenteraad bron bekendmaking bron bekendmaking
9-9-2011
actualisering nota grondbeleid
14-8-2009
nieuwe regeling
23-6-2011 De Brug, 8-9-2011, website 9-9-2011 14-5-2009 De Brug, 6 augustus 2009
23-6-2011 De Brug, 8-9-2011, website 9-9-2011 14-5-2009 De Brug, 6 augustus 2009
Raadsbesluit 23-06-2011, agendapunt 10 Raadsbsl. 1405-2009, agendapunt 6
1
Geconsolideerde tekst van de regeling
INHOUDSOPGAVE GRONDBELEID 1 1.1
Inleiding Doelstelling Nota Grondbeleid
5 5
2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.3
Beleid volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Gemeentelijk beleid Grondpolitiek Regierol Kostenverhaal Opbrengsten Risico Eigen organisatie Wro Woonvisie Samenvatting
6 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9
3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3
Gebiedsontwikkeling Projectmatig werken Publiek-private samenwerking Bouwclaimmodel Joint-venture Concessiemodel Samenvatting
10 10 10 11 11 11 12
4 4.1 4.1.1 4.1.1.1 4.1.1.2 4.1.1.3 4.1.2 4.1.2.1 4.1.2.2 4.1.2.3 4.1.2.4 4.1.2.5 4.1.2.6 4.1.2.7 4.1.3 4.1.4 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.4 4.4.1 4.4.2
Passieve grondpolitiek Exploitatieplan Verplichte onderdelen van een exploitatieplan Exploitatieopzet Kaart van het exploitatiegebied Omschrijving van de werken en werkzaamheden Facultatieve onderdelen van een exploitatieplan Locatie-eisen Woningbouwcategorieën Intergemeentelijk exploitatieplan Het koppelen van de vaststelling met het exploitatieplan en het bestemmingsplan Procedure en toelichting Actualisatie grondprijs Verhaalskosten Procedure exploitatieplan en ruimtelijk plan Samenvatting Kostenverhaal op basis van een overeenkomst Anterieure overeenkomst Posterieure overeenkomst Inhoud overeenkomst Kostenverhaal via bouwvergunning Samenvatting Planschade Procedure Samenvatting
12 12 12 12 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 15 15 16 17 18 18 19 19 19 19
2
4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6
Ontwikkelingen buitengebied Natuur- landschapsontwikkelingen Ruimte voor Ruimte-regeling Samenvatting Landgoederen
19 20 20 21 21
5. 5.1 5.1.1 5.1.2 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.3.1 5.2.3.2 5.2.3.3 5.2.3.4 5.3 5.3.1 5.4 5.4.1 5.4.1.1 5.4.1.2 5.4.1.3 5.4.1.4 5.4.1.5 5.4.2 5.4.3 5.4.4
Actieve grondpolitiek Strategische grondaankopen Financierin Samenvatting Verwervingsinstrumenten Minnelijke werving Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Onteigeningstitel Onteigeningscriteria Onteigeningsprocedure Samenvatting Gronduitgifte Samenvatting Prijzenbeleid Taxatiemethode Kostprijsmethode Comparatieve methode Residuele methode Grondquote Bruto aanvangsrendement Jaarlijkse actualisering grondprijzen Groen- en cultuurfonds Samenvatting
21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24
6. 6.1 6.1.1 6.1.1.1 6.1.2 6.1.2.1 6.1.3 6.1.3.1 6.1.4 6.1.4.1 6.2 6.2.1 6.3 6.3.1 6.3.2
Financiële beheersing Exploitatieopzetten De exploitatieopzet Samenvatting Parameters rente en inflatie Samenvatting Winst- en verliesneming Samenvatting Samenwerkingsvormen Samenvatting Risicobeheersing Samenvatting Informatievoorziening Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG) Incidentele informatievoorziening
29 29 29 30 30 30 30 31 31 31 31 32 32 32 33
7 7.1 7.2 7.2.1 7.3 7.3.1 7.4 7.5 7.6
Beheer Pacht Reststroken Samenvatting Onrechtmatig grondgebruik Samenvatting Antispeculatiebeding Archeologie en cultuur Monumenten
33 33 33 34 34 34 34 34 34
25 25 26 26 26 27 28 28 28 28
3
7.7 7.8 7.9 7.9.1 7.10 7.11
Flora en faunawet Aanbestedingenbeleid Inschrijfsysteem Samenvatting Eigendom sportcomplexen Bodemonderzoek bij aan- en verkoop van gronden
35 35 35 36 36 36
4
1
Inleiding
Het grondbeleid is een ideologisch zwaarbeladen onderwerp. In de jaren zeventig viel er al eens een regering over en ook de afgelopen jaren stond het grondbeleid van tijd tot tijd in het middelpunt van discussie. Voor veel gemeentebestuurders, ambtenaren en raadsleden is het beleid van het grondbedrijf een black box. Men weet niet wat erin komt of wat eruit gaat. Bovendien doen veel wildwestverhalen de ronde dat bouwers en ontwikkelaars excessieve winsten zouden hebben gemaakt over de rug van bewoners en de samenleving. Tegen die achtergrond is het goed de “ins” en “outs” van het grondbeleid tegen het licht te houden. Het grondbeleid is een doelbewuste interventie van een gemeente in de grondmarkt. Hiervoor geven wij drie redenen aan; • De eerste reden vormt het realiseren van gemeentelijke doelstellingen. Zoals op het gebied van volkshuisvesting (genoeg betaalbare woningen), economie (groei werkgelegenheid), recreatieve voorzieningen en het veiligstellen van natuurgebieden; • De gemeente verhaalt bij een passieve grondpolitiek de exploitatiekosten en een financiële bijdrage voor de ruimtelijke ordening op de initiatienemer; • Verder kan de gemeente in enkele gevallen het grondbeleid inzetten als middel om winstgevende projecten “in de wei” te verevenen met onrendabele projecten in bestaand stedelijk gebied. De laatste reden heeft te maken met ambitie van de gemeente om als initiator en katalysator op te treden bij ontwikkelingen die vanuit de markt niet of niet helemaal tot stand komen. Zoals bij ingrijpende herontwikkelingen of het aanleggen van sportvoorzieningen. Om sectoraal beleid zoals volkshuisvesting, economie en recreatie, te regisseren en te stimuleren heeft de gemeente vanuit het Rijk het ruimtelijk beleid als sturingsinstrument. Om beter op het sectorale en ruimtelijke beleid te sturen heeft het Rijk in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de Grondexploitatiewet opgenomen. De Wro biedt de mogelijkheid om te sturen op het kostenverhaal, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. De nota beperkt zich daarbij tot de hoofdlijnen die voor de kaderstelling van het grondbeleid van belang zijn en gaat niet in op financieel-technische of juridische details, tenzij dat onontkoombaar is voor de leesbaarheid van deze nota of een goed begrip van de achtergrond van een keuze. 1.1 Doelstelling Nota Grondbeleid Het grondbeleid is een instrument om publieke doelen (wonen, werken en recreatie) te realiseren. Zonder grondbeleid zullen publieke doelen niet of slechts gedeeltelijk worden gerealiseerd. Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid in 2009 zijn de kaders en hoofdlijnen van het beleid vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente invloed wenst uit te oefenen op de ten behoeve van ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen gewenste veranderingen in het gebruik en handhaven van het bestaande grondgebruik. Diverse factoren geven aanleiding om de Nota Grondbeleid te actualiseren. Deze zijn: ● inspelen op veranderingen in de wet- en regelgeving; ● inspelen op de veranderende economie en marktsituatie; ● het realiseren van andere ruimtelijke plannen; ● opgedane ervaring te implementeren in de Nota (voortijdig winstnemen); ● ambities en aanbevelingen van de raad conform het rekenkameronderzoek nader uit te werken (vb. projectmatig werken); ● om een eenduidige kaderstellende werkwijze te hanteren voor passieve en actieve projecten. De Nota Grondbeleid is opgesteld voor de inwoners, gemeenteraad, college en medewerkers van de gemeente Sint-Michielsgestel.
5
2
Beleid volkshuisvesting en ruimtelijke ordening
Bij elke gebiedsontwikkeling moet vooraf rekening worden gehouden met volkshuisvestelijke doelen. Op dit moment is de Woonvisie in procedure. Ook de Structuurvisie is van belang voor de Nota Grondbeleid. Ook deze is in procedure. Er wordt rekening gehouden met de kadernota Zieners van 2025. Zieners van 2025 geeft een richting over de toekomstige invulling van de gemeente met betrekking tot economisch, ruimtelijk en sociaal-cultureel/maatschappelijk gebied. De gemeente heeft te maken met een toenemende vergrijzing, starters en verdunning van de huishoudens. De gemeente streeft onder andere naar een groene gemeente, kleinschalige bedrijven terreinen, kleinschalige geclusterde wooneenheden voor ouderen, en het stimuleren van recreatie mogelijkheden. Om inzicht te krijgen in de woningmarkt van de gemeente Sint-Michielsgestel voor een periode van 2010-2025 heeft de gemeente een woonvisie opgesteld, genaamd Woonvisie 2010-2025. Kennis over de woningmarkt is onlosmakelijk verbonden aan de wijze waarop een gemeente een grondpolitiek voert. Op dit moment is de Woonvisie in ontwikkeling en zijn de kaders bekend. In de Woonvisie is de woningbehoefte berekend op basis van de bevolkingsontwikkeling scenario’s, rekeninghoudend met de uitgangspunten van Zieners van 2025. In de Woonvisie zijn strategische economische, ruimtelijke, demografische, sociaal-culturele en maatschappelijke aspecten opgenomen. Er zijn speerpunten geformuleerd die een strategische invulling moeten krijgen. De volgende speerpunten zijn van belang voor de Woonvisie: ● Bouwopgave; ● Woonzorgcombinatie; ● Duurzaamheid; ● Groene kwaliteit; ● Demografische ontwikkeling. De gemeente heeft te maken met veranderingen in de markt, veranderingen in de bevolkingssamenstelling en een verandering in woonwensen. Op dit moment zijn er voldoende bouwplannen in ontwikkeling om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Er is nu geen noodzaak om extra gronden aan te kopen, met uitzondering van de plannen die al in ontwikkeling zijn. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van het gebied alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De Structuurvisie is een beleidsmatig stuk, terwijl het bestemmingsplan een juridisch stuk is, waarin regelgeving is opgenomen. De nieuw te bouwen locaties die in de Structuurvisie zijn opgenomen, zijn in ontwikkeling. De gemeente hoeft, met uitzondering van enkele percelen, geen gronden meer te verwerven. In de Structuurvisie worden richtingen aangegeven waar na 2025 een gebiedsontwikkeling kan plaats vinden. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft als doel het feitelijke ruimtegebruik te laten aansluiten op ontwikkelingen. Deze hebben betrekking op volkshuisvesting, werkgelegenheid en recreatie. Om er aan te kunnen voldoen, worden strategische ruimtelijke keuzes gemaakt. In de structuurvisie staat vermeld: ● De gewenste bouwproductie van woningen, winkels, kantoren en bedrijfsterreinen; ● De te ontwikkelen gebieden met een aanduiding van het stedenbouwkundige stramien (hoogstedelijk, compact stedelijk, sub-urban, landelijk, enz.) en planning; ● De grote infrastructurele projecten zoals sport-, recreatie- en groenprojecten;
6
● ●
De kaders voor het innen van een financiële bijdrage in de vorm van een fondsbijdrage zoals het groen- en cultuurfonds; De projecten en gebieden waar rood voor rood- alsmede rood voor groenarrangementen kunnen spelen.
De richtlijnen en bepalingen uit de structuurvisie worden uitgewerkt in een bestemmingsplan en eventueel in een exploitatieplan. 2.1 Gemeentelijk beleid Op gemeentelijk niveau zijn er diverse beleidsvelden die een relatie hebben met het gemeentelijk grondbeleid. De Nota Grondbeleid vormt de uitwerking van de volgende beleidsnota’s. ●
●
●
●
● ● ●
●
●
●
Collegeprogramma 2010 - 2014, “Investeren in evenwicht en evenwicht in investeren” In het collegeprogramma staan de plannen die inmiddels in gang zijn gezet. Ook zijn er kaderstellende uitgangspunten opgesteld voor de nog te ontwikkelen locaties. Zieners van 2025 Zieners van 2025 presenteert een wensbeeld dat tot uitdrukking brengt hoe we de gemeente en gemeenschap Sint-Michielsgestel in het jaar 2025 zien. Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 De structuurvisie Sint-Michielsgestel wordt in het najaar 2011 ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Met behulp van het grondbeleid kan uitvoering worden gegeven aan de structuurvisie. Woonvisie 2010 – 2025 De Woonvisie beschrijft de woonwensen, woningbouwprognose en de bevolkingsontwikkeling. Afhankelijk van de woningbouwprognose stemt de gemeente haar grondbeleid af. De Woonvisie 2010 - 2025 wordt in het najaar 2011 ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Structuurvisie Buitengebied Nota aanbestedingsbeleid Programma Gestel Groene Gemeente 2010 - 2014 vastgelegd op 9 februari 2010 door het college van de gemeente Sint-Michielsgestel In het programma staan alle natuur en landschappelijke ruimtelijke projecten opgenomen. Er is in de structuurvisie een koppeling gemaakt naar het programma Gestel Groene Gemeente. Financiële verordening gemeente Sint-Michielsgestel Op 30 oktober 2003 heeft de gemeenteraad de kaders gesteld met betrekking tot het financiële beleid, beheer en de inrichting van de organisatie van onze gemeente. Dit heeft men gedaan door de Verordening op de uitgangspunten voor het financiële beleid vast te stellen. Financieel statuut 2007 De kaderstelling met betrekking tot de financiële organisatie werkt het college van burgemeester en wethouders uit. Nota Reserve en Voorzieningen en Rentebeleid
2.2 Grondpolitiek Grondpolitiek is een politiek-bestuurlijk bepaalde keuze over de wijze waarop de overheid (in dit geval de gemeente) via grondverwerving en gronduitgifte zelf het initiatief wil nemen en houden in het realiseren van ruimtelijke plannen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een passief en een actief grondbeleid. Passieve grondpolitiek Bij een passieve grondpolitiek ligt het initiatief voor de uitvoering van ruimtelijke plannen bij derden. De gemeente stelt kaders door middel van het bestemmingsplan. Een passieve grondpolitiek is afwachtend, risicomijdend en kostenverhalend. De gemeente heeft een toezichthoudende rol, waarbij de uitvoering van plannen aan anderen wordt overgelaten.
7
Actieve grondpolitiek Bij een actieve grondpolitiek opereert de gemeente als ondernemer. Zij wil zelf gronden verwerven en exploiteren. Actieve grondpolitiek is risicodragend en kan winstgevend zijn. Het is voor de gemeente in ieder geval eenvoudiger om de regie in handen te houden. Het onder eigen verantwoordelijkheid realiseren van ruimtelijke plannen biedt enerzijds de zekerheid dat ontwikkelingen conform vastgestelde plannen wordt uitgevoerd, maar zorgt anderzijds voor een exploitatierisico. Bij de afweging of de gemeente kiest voor een actief of passief grondbeleid zijn factoren van belang als regie, kostenverhaal, opbrengsten, risico’s en de organisatie. 2.2.1 Regierol Als regisseur van ontwikkelingen kan de gemeente sturing geven aan de door haar gewenste ruimtelijke inrichting van het grondgebied van de gemeente, waarbij vooral gedacht moet worden aan ontwikkelingen voor volkshuisvesting, stedenbouw, werkgelegenheid en recreatie, fasering en inrichting openbaar gebied. De regierol van de gemeente is sterker, naarmate de gemeente zelf invulling en uitvoering kan geven aan de door haar gewenste ontwikkelingen en wordt zwakker, naarmate zij meer afhankelijk is van de inzet van derden (grondeigenaren die zelf willen ontwikkelen, projectontwikkelaars, e.a.). Tegenwoordig kan de gemeente, dankzij de Wro, het exploitatieplan en het structuurvisie, ook door middel van een passieve grondpolitiek de regie in handen houden. 2.2.2 Kostenverhaal Exploitatiekosten die zijn verbonden aan het maken van plannen en het bouw- en woonrijp maken van de gronden worden op derden verhaald. Zowel bij een passieve als actieve grondpolitiek worden de exploitatiekosten verhaald. Alleen worden ze op een andere wijze verhaald. Passief Bij een passieve grondpolitiek worden de kosten van gebiedsontwikkeling op derden verhaald door middel van de anterieure overeenkomst of de posterieure overeenkomst. Bij het ontbreken van een overeenkomst verhalen wij de kosten via de bouwvergunning. De kosten moeten blijken uit een zogenaamd ‘exploitatieplan’ dat door de gemeenteraad tegelijkertijd met een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Actief Bij een actieve grondpolitiek worden de kosten voor het produceren van bouw- en woonrijpe grond gedekt uit de grondverkoop. Omdat bij deze vorm van grondexploitatie de gemeente niet is gebonden aan derden, kunnen tijdens de uitvoering eenvoudig wijzigingen worden doorgevoerd. Uiteraard moet rekening mee worden gehouden dat de kosten bij een actieve grondpolitiek aanzienlijk kunnen wijzigen indien de fasering wordt bijgesteld. 2.2.3 Opbrengsten Een wijziging van het bestemmingsplan heeft over het algemeen een effect op de waarde van eigendommen in het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt. Door het in eigendom hebben van de grond kan de gemeente niet alleen invloed uitoefenen op de activiteiten rondom het bouwen woonrijp maken. Zij kan winst generen door de verkoop van de desbetreffende bouwgrond. Het behalen van winst is geen doel op zich, maar biedt de gemeente mogelijkheden om investeringen te doen in projecten die voor de gemeenschap van Sint-Michielsgestel van belang zijn. Bij een passieve grondpolitiek kan de gemeente geen opbrengsten generen. De gemeente kan bij een passieve grondpolitiek in de anterieure fase een financiële bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkelingvragen boven op de exploitatiekosten. 2.2.4 Risico Bij actieve grondpolitiek treedt de gemeente op als ondernemer. Aangezien grondexploitaties betrekking hebben op meerjarige vastgoedontwikkelingen, zijn hieraan bedrijfsmatige risico’s
8
verbonden. Om die risico’s zo goed mogelijk te beheersen, worden kansen en bedreigingen rondom de financiële haalbaarheid van het gehele project onderzocht, benoemd en tijdig geactualiseerd. Degene die de gronden aankoopt, loopt vroegtijdig risico, omdat: ● een bestemmingsplanprocedure vertraging kan oplopen die kostenverhogend kan zijn; ● het mogelijk is dat een bestemmingsplan niet wordt gerealiseerd; ● wettelijke eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld, kunnen worden verzwaard; ● de woningmarkt kan verslechteren waardoor een lagere opbrengst wordt behaald; ● investeringen, waaronder de kosten voor bouw- en woonrijp maken, kunnen sterker stijgen dan voorzien. Bij een passieve grondpolitiek loopt de gemeente aanzienlijk minder risico. 2.2.5 Eigen organisatie Bij het voeren van een actieve grondpolitiek zullen binnen de eigen organisatie de volgende instrumenten aanwezig moeten zijn: kapitaal, personele capaciteit en kennis. Voor het voeren van een actieve grondpolitiek heeft de gemeente kapitaal nodig. Gezien het feit dat de gemeente voornemens is het budget Strategische grondaankopen in te trekken, anticipeert de gemeente op economisch vlak op een passieve grondpolitiek. 2.2.6 Wro Met invoering van de “nieuwe” Wet ruimtelijke ordening hoeft de gemeente niet per definitie de gronden in een gebied aan te kopen om ruimtelijke en financiële doelstellingen te behalen. Bij het voeren van een passieve grondpolitiek is het tegenwoordig namelijk mogelijk om kosten te verhalen, financiële bijdragen aan de ruimtelijke ontwikkeling te generen en vervolgens de regie in handen te houden zonder dat de gemeente een financieel risico loopt. De gemeente kan sturing geven en kosten verhalen door middel van het bestemmingsplan, stuctuurvisie, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan en bestek (technische omschrijving). Om een bijdrage rechtsgeldig te kunnen verhalen, is er in de structuurvisie een financiële paragraaf opgenomen. Het is overigens alleen toegestaan om in de anterieure fase een financiële bijdrage te vragen. De financiële bijdrage wordt gevraagd voor het groen- en cultuurfonds. Het groenfonds wordt ingezet voor projecten die zijn benoemd in het Programma Gestel Groene Gemeenten. Kunstobjecten, die worden geplaatst in de openbare ruimte, worden gefinancierd uit het cultuurfonds. 2.2.7 Woonvisie De in de ontwerp-structuurvisie en de ontwerp-woonvisie berekende woningbehoefte tot 2025 wordt als uitgangspunt voor deze Nota Grondbeleid opgenomen. Volstaan wordt naar deze ontwerpvisies te verwijzen. Volgens de Woonvisie 2010-2025 heeft de gemeente voldoende plannen in ontwikkeling tot 2025. Tot 2025 hoeft de gemeente geen nieuwe gronden te verwerven. 2.3 Samenvatting De gemeente Sint-Michielsgestel voert voornamelijk een passieve grondpolitiek. Bij potentiële winstgevende gebiedsontwikkelingen is een actieve grondpolitiek het uitgangspunt van de gemeente. Met name bij uitleggebieden voert de gemeente een actieve grondpolitiek. Bij niet-strategische locaties met betrekking tot de ligging en de kwaliteit of risicovolle projecten, voert de gemeente een passieve grondpolitiek. Bovenstaande nog eens samenvattend kiest de gemeente Sint-Michielsgestel om de volgende redenen voor een passieve grondpolitiek: ● zij wil de regie op ontwikkeling voeren via de publiekrechtelijke weg en via overeenkomsten; ● zij wil de kosten van een ontwikkeling verhalen door middel van een anterieure overeenkomst; ● zij wil een financiële bijdrage aan de ruimtelijke ordening verhalen; ● zij wil weinig risico lopen bij ruimtelijke ontwikkelingen; ● zij heeft het budget Strategische gronden ingetrokken.
9
3
Gebiedsontwikkeling
Een gebiedsontwikkeling kan betrekking hebben op grondexploitatie en op opstalexploitatie. Grondexploitatie heeft betrekking op alle activiteiten die zich richten op het bouw- en woonrijp maken van een gebied, inclusief het maken van de daarvoor nodige plannen. De kosten, risico’s en winst zijn voor rekening van de gemeente. De gemeente stelt hiervoor een grondexploitatieberekening op. De parameters die worden toegepast bij het berekenen van de grondexploitatie, zullen worden verantwoord aan de raad. Een opstalexploitatie heeft betrekking op het realiseren van gebouwen. De kosten, risico’s en winst zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar stelt hiervoor een opstalexploitatieberekening op. Voordat er met een project (gebiedsontwikkeling) wordt gestart, worden meerdere scenario’s aan de raad gepresenteerd. Elk project heeft heldere beleidsuitgangspunten waarop de raad kan sturen. Bij grotere projecten heeft de gemeente de mogelijkheid om de grondprijs residueel te bepalen. De residuele methode wordt in paragraaf 5.4.1.3 uitgelegd. Om de grondprijs residueel te bepalen is het berekeningstechnisch nodig om een gebiedsexploitatieopzet op te stellen. Vandaar dat alleen bij grotere projecten een gebiedsexploitatie wordt opgesteld. Bij een gebiedsontwikkeling is het van belang om een gestandaardiseerde werkwijze aan te houden om een maximaal financieel resultaat te behalen. Vandaar dat de gemeente SintMichielsgestel een projectadministratie opstelt, zodat er op elk tijdstip inzicht kan worden verkregen over de stand van zaken. 3.1 Projectmatig werken Projectmatig werken bestaat uit het werken in een projectstructuur die dwars door de organisatiestructuur heen gaat. Een project begint altijd met een initiatief. Indien de organisatie het idee in uitvoering wil brengen, gaat de gemeente na of het initiatief ook werkelijk een project is. Een ruimtelijk project heeft altijd een duidelijk begin en einde, het eindresultaat is duidelijk te formuleren, het is een eenmalige activiteit, er zijn meerdere partijen bij betrokken om tot een gewenst resultaat te komen en er moeten heldere afspraken worden gemaakt over de personele bezetting en grondexploitatie. Een beheersbaar ruimtelijk project is afhankelijk van de factoren tijd, geld, kwaliteit, organisatie en informatie. Bovenstaande factoren zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
3.2 Publiek-private samenwerking De gemeente heeft steeds vaker te maken met commerciële partijen (aannemers, projectontwikkelaars), die gronden in een bestemmingsplan aankopen en deze zelf willen
10
exploiteren. In enkele gevallen ontwikkelt de gemeente samen met een marktpartij een locatie. De gemeente probeert in die situatie samen met de betrokken partij tot een publiek-private samenwerking te komen. Een dergelijke samenwerking wordt een PPS-constructie genoemd. Het is niets minder dan een juridisch gestructureerde samenwerking tussen één of meer overheidspartijen en één of meer private partijen op het terrein van gebiedsexploitatie waarbij alle partijen vanuit hun eigen doelstellingen werken aan een gezamenlijk project waarbij risico’s, kosten en opbrengsten over de partijen zijn verdeeld. Onderstaand worden de drie meest gangbare PPS-constructies beschreven. In elke planfase is een vorm van PPS mogelijk. De wijze van contractuele vastlegging en de inhoud van diverse projecten verschillen sterk. In een PPS-overeenkomst zullen taakverdeling, planning, fasering, communicatie, concurrentiebeding, geschillenregeling, ontbindingsclausules, risicoverdeling en zeggenschap worden vastgesteld. Omdat in elke projectfase de vorm van een PPS anders zal zijn, bestaat er geen modelcontract. In het planproces wordt van grof (initiatieffase) naar fijn (realisatiefase) gewerkt. Toch is het zaak om vooraf in het project zoveel mogelijk duidelijkheid te hebben over de te maken afspraken. Naarmate het planproces verder is gevorderd, kunnen zaken tussen partijen gedetailleerder contractueel worden vastgelegd. Een PPS-constructie kan worden toegepast bij een anterieure overeenkomst en een posterieure overeenkomst. De gemeente heeft met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening een krachtige terugvaloptie door de kosten te verhalen via het exploitatieplan. Een PPS-constructie zal voornamelijk worden gesloten voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Onderstaand worden de drie meest gangbare PPS-constructies benoemd. 3.2.1 Bouwclaimmodel Gronden in bezit van een marktpartij worden verkocht aan de gemeente. De gronden worden door de gemeente gekocht voor een lage inbrengwaarde. De gemeente maakt de gronden bouwen woonrijp en zorgt ervoor dat de bestemming door middel van een ruimtelijk plan wordt gewijzigd. Daarna koopt dezelfde marktpartij de gronden weer terug van de gemeente tegen de dan geldende verkoopprijzen. De marktpartij heeft in dit model een ontwikkelclaim gekregen. Dit model wordt ook wel de A-B-A methode genoemd. Uit een oogpunt van regievoering is dit voor de gemeente de best denkbare samenwerkingsconstructie Deze is in onze gemeente het 1 gebruikelijke samenwerkingsmodel . 3.2.2 Joint-venture Bij een joint-venture richt de gemeente samen met de marktpartij een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij op. Een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) is een rechtspersoon. Meestal wordt voor een GEM een commanditaire vennoot opgericht. Voor de afspraken en geldstroom wordt een BV opgericht. De gemeente en de marktpartij zijn vanuit de GEM gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor verwerving, bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van de grond binnen het plangebied. De zeggenschap in de GEM is afhankelijk van de hoeveelheid aandelen. Ook de winst en het verlies worden naar rato verdeeld. Duidelijk is dat in deze constructie de gemeente een belangrijk deel van de regie over de ontwikkeling uit handen geeft aan marktpartijen. Het is voor de gemeente niet verstandig om te participeren in de opstalexploitatie. 3.2.3 Concessiemodel In het concessiemodel is de grondexploitatie geheel, dan wel grotendeels een private aangelegenheid. De gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden door middel van bijvoorbeeld een stedenbouwkundig programma van eisen (visie) en kwaliteitsnormen (prestatie) waaraan met name het openbaar areaal (inclusief wijkinfrastructuur) dient te voldoen. De private partij draagt bij het concessiemodel in principe de kosten van aanleg van voorzieningen en 1
Voorbeeld van realisering van plannen met gebruikmaking van het bouwclaimmodel zijn de bestemmingsplannen Schuurkerkpad, Grinsel-Triestpad en Jacobskamp. 2 Voorbeeld van een concessiemodel is Parkhage.
11
infrastructuur. In deze constructie is de gemeente de regie feitelijk kwijt en stelt zij zich nog uitsluitend faciliterend op. 3.3 Samenvatting Afhankelijk van de mate van regie die de gemeente voert in een bepaald project, kan zij kiezen voor het type P.P.S. constructie, te weten, bouwclaim, joint-venture, concessiemodel. De voorkeur van de gemeente naar een bouwclaim- of concessiemodel.
4
Passieve grondpolitiek
Als de gemeente een passieve grondpolitiek voert zullen de exploitatiekosten via een overeenkomst of via de publiekrechtelijke weg worden verhaald. Daar waar mogelijk verhaalt de gemeente een financiële bijdrage aan de ruimtelijke ordening op de initiatefnemer. 4.1 Exploitatieplan Op basis van een exploitatieplan kunnen kosten die aan de exploitatie van een gebied zijn verbonden via de publiekrechtelijke weg worden verhaald op eigenaren die binnen dat bestemmingsplan zelfstandige ontwikkelingen kunnen realiseren. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld als het kostenverhaal op een andere manier al is verzekerd (bijvoorbeeld omdat al overeenkomsten over de exploitatie zijn gesloten). Indien nodig, moet de gemeenteraad tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan of een projectbesluit een exploitatieplan vaststellen. Als geen exploitatieplan nodig is, moet de gemeenteraad dat expliciet vermelden bij het vaststellen van een ruimtelijk plan. In onderstaande gevallen is de gemeente, als er geen overeenkomst is gesloten, in ieder geval verplicht een exploitatieplan vast te stellen: • als het ruimtelijk plan de bouw van één of meer woningen mogelijk maakt; • als sprake is van bouw van één of meer hoofdgebouwen; • als een hoofdgebouw met tenminste 1000 m² met één of meer woningen kan worden uitgebreid; • als bebouwing van één of meer aan één gesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden in gebruik kunnen worden genomen, mits tenminste tien woningen worden gerealiseerd; • als één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden ingebruik of ingericht waren, voor kantoor- of horecadoeleinden kunnen worden gebruikt en de gezamenlijke oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1000 m² bedraagt; • als sprake is van bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m². 4.1.1 Verplichte onderdelen van een exploitatieplan De verplichte onderdelen van een exploitatieplan, zijn; ● exploitatieopzet (marktconforme prijzen zijn verplicht); ● kaart van het exploitatiegebied en; ● omschrijving werken en werkzaamheden. 4.1.1.1 Exploitatieopzet Een exploitatieopzet bestaat tenminste uit: ● inbrengwaarde van de gronden; ● raming van kosten, inclusief planschade; ● raming van opbrengsten alsmede een peildatum; ● tijdsvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden; ● fasering van de activiteiten en; ● omschrijving van de berekening.
12
Inbrengwaarde van de gronden De inbrengwaarde van de grond wordt vastgesteld, overeenkomstig artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, hetgeen inhoudt dat de werkelijke waarde (marktwaarde) van de grond in de exploitatieopzet wordt opgenomen. De gemeente zal vooraf de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. Raming van kosten, inclusief planschade In artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening is een limitatieve lijst opgesomd voor het verhalen van de exploitatiekosten. De limitatieve lijst betreft zowel de verplichte als facultatieve onderdelen van het exploitatieplan. Alle kosten die niet op de lijst staan vermeld, mogen niet via het exploitatieplan worden verhaald. Alle kosten die op de limitatieve lijst staan, worden getoetst aan de criteria profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit. In een ministeriële regeling is voor een viertal kosten een limiet opgenomen. Dit geldt voor de volgende kostensoorten: ● voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht; ● opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen; ● kosten gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp; ● kosten die worden verricht door het derden in opdracht van het gemeentelijk apparaat.
Raming van opbrengsten Onder opbrengsten wordt verstaan: ● uitgifte van gronden in een exploitatiegebied; ● bijdrage van subsidies van de gemeente; ● bijdrage en subsidies van derden; ● opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Fasering van de activiteiten Van een fasering die in een exploitatieplan is opgenomen, mag niet worden afgeweken. Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van het verbod, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. 4.1.1.2 Kaart van het exploitatiegebied Het exploitatiegebied wordt aangegeven op een kaart. Op de kaart staan de grenzen van het gebied aangegeven. Een kaart van een exploitatiegebied wordt bepaald door de grondexploitatie. De grens van het exploitatiegebied ligt altijd binnen de bestemmingsplangrens. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen. 4.1.1.3 Omschrijving van de werken en werkzaamheden In een bestek van de werken en de werkzaamheden staan beschreven: een omschrijving van het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied; de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. De omschrijving stelt eisen aan de kwaliteit van het gebied. Tevens is de omschrijving kaderstellend voor het berekenen van het kostenverhaal. 4.1.2 Facultatieve onderdelen van een exploitatieplan Naast de verplichte onderdelen van het exploitatieplan kunnen er ook facultatieve onderdelen in het plan worden opgenomen. De facultatieve onderdelen bevatten voornamelijk kwaliteitseisen aan het exploitatiegebied. Facultatieve onderdelen die een exploitatieplan bevat, zijn; ● locatie-eisen;
13
● ● ● ● ●
woningbouwcategorieën; intergemeentelijk exploitatieplan; het koppelen van de vaststelling met het exploitatieplan en het bestemmingsplan; procedure; actualisatie van de grondprijs.
Daar waar nodig en mogelijk neemt de gemeente alle facultatieve onderdelen op in het exploitatieplan. 4.1.2.1 Locatie-eisen Het is mogelijk dat verschillende eigenaren zorg dragen voor de realisatie van het bouwrijp maken van het openbaar gebied. De gemeente stelt in zo’n geval eisen aan de technische kwaliteit van het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen. 4.1.2.2 Woningbouwcategorieën In een exploitatieplan is het alleen toegestaan om woningcategorieën te vermelden als hierover ook bepalingen zijn opgenomen in een ruimtelijk plan. Een exploitatieplan mag regels bevatten over drie woningbouwcategorieën, die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn aangewezen. Het betreft sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Als bovenstaande woningbouwcategorieën zijn opgenomen in een exploitatieplan, is dat voor de andere partij een dwingende bepaling. De dwingende bepalingen die in een exploitatieplan worden opgenomen kunnen betrekking hebben op het aantal, de situering, de categorie woningzoekenden, methode van toewijzing, prijsvorming, sluiten van de overeenkomst en het exploitatiebeding. De voorgaande opsomming is niet limitatief. 4.1.2.3 Intergemeentelijk exploitatieplan Voor gemeentegrensoverschrijdende bouwlocaties kan een intergemeenschappelijk exploitatieplan worden opgesteld. Het exploitatieplan treedt in werking na het laatst vastgestelde bestemmingsplan. 4.1.2.4 Het koppelen van de vaststelling van het exploitatieplan met het bestemmingsplan In de paragraaf “Relatie grondexploitatie en ruimtelijke plannen” staat het een en ander beschreven hoe en wanneer een exploitatieplan wordt vastgesteld. 4.1.2.5 Procedure en toelichting In een exploitatieplan is het mogelijk om de procedure omtrent het kostenverhaal te omschrijven. Een toelichting zorgt ervoor dat een exploitatieplan beter te begrijpen is. Tevens bevat een toelichting een motivatie van de gemaakte keuze. 4.1.2.6 Actualisatie grondprijs De gemeente Sint-Michielsgestel herziet de grondprijs jaarlijks. Hierdoor blijft het exploitatieplan actueel. 4.1.2.7 Verhaalskosten De gemeente neemt in het exploitatieplan op dat de exploitatiebijdrage is gekoppeld aan een bouwkavel. Het aantal vierkante meter per bouwkavel is ook in het exploitatieplan vermeld. Het koppelen van de exploitatiebijdrage aan de bouwkavel en het aantal vierkante meter per bouwkavel zorgt ervoor dat de bijdrage zich rechtevenredig verhoudt tot die onderdelen. 4.1.3 Procedure exploitatieplan en ruimtelijk plan Het vaststellen van een exploitatieplan dient gelijktijdig te gebeuren met het vaststellen van het bijbehorende ruimtelijke plan. Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan is onderhavig aan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Een bestemmingsplan is maximaal tien jaar geldig. Bij overschrijding van deze termijn kan de gemeente geen leges meer heffen voor de te voeren bestemmingsplanprocedure.
14
Alle percelen waarop het exploitatieplan rust, worden ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen, als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken.
Figuur 4.1
4.1.4 Samenvatting • De gemeente Sint-Michielsgestel is in sommige gevallen verplicht een exploitatieplan op te stellen. • De gemeente neemt alle mogelijke exploitatiekosten, die op de limitatieve lijst staan vermeld, in het exploitatieplan op en maakt daarbij gebruik van de limitatieve kostensoortenlijst. • De gemeente neemt in elk exploitatieplan de verplichte onderdelen op en gaat bij elk exploitatieplan na of het nodig is om één of meerdere facultatieve onderdelen in het plan op te nemen. 4.2 Kostenverhaal op basis van een overeenkomst Op 1 juli 2008 trad de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking. In de nieuwe Wro is een paragraaf aangebracht waarin instrumenten zijn opgenomen om kosten ten behoeve van grondexploitatie te verhalen. De nieuwe wet heeft als doel om op werkbare, duidelijke en transparante wijze exploitatiekosten te verhalen. Door het in 2010 intrekken van de exploitatieverordening en het vaststellen van de Grondnota onderstreept de gemeenteraad deze werkwijze.
15
4.2.1 Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst die vóór het vaststellen van een exploitatieplan is opgesteld. Het uitgangspunt van de gemeente is dat er eerst met de marktpartijen wordt onderhandeld over de locatie-eisen en het kostenverhaal. In zo’n private overeenkomst, kunnen ruimere afspraken worden gemaakt via de publiekrechtelijke weg. De gemeente is niet verplicht om een anterieure overeenkomst te sluiten, maar het is wel wenselijk voor zowel de gemeente als de marktpartij, omdat dan niet noodzakerlijkwijs een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Partijen hebben desondanks vroegtijdig helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie en over de te betalen exploitatiebijdrage. Het spreekt overigens voor zich dat de gemeente de kosten, financiële bijdrage, moment van betaling, de start bouw, bouwen voor de doelgroep en locatie-eisen in beeld brengt, vóórdat zij de onderhandeling start om te komen tot een anterieure overeenkomst. Zij wil immers vóór de onderhandelingen inzicht hebben in de te volgen lijn in de onderhandelingen en in haar mogelijkheden tot sturing van ontwikkelingen en uiteraard in de hoogte van de kosten. Boven op de reguliere exploitatiebijdrage kan de gemeente nog een financiële bijdrage vragen. Door de Kamerbehandeling bestaat er landelijk onduidelijkheid over het verhalen van een financiële bijdrage. Vooral de begrippen op het gebied van het kostenverhaal worden vaak door elkaar gebruikt. Vandaar dat onderstaand de begrippen worden omschreven. Ook wordt vermeld of deze van toepassing kunnen zijn voor de gemeente Sint-Michielsgestel: Bovenwijkse voorziening:
Een bovenwijkse voorziening is een voorziening ten behoeve van meerdere locaties. Hieronder kan ook bestaand bebouwd gebied vallen. Een bovenwijkse voorziening is meestal buiten het exploitatiegebied gesitueerd, maar kan ook daarbinnen liggen. Een bekend voorbeeld van een bovenwijkse voorziening is een weg die meerdere wijken zowel bestaande als nieuwe wijken, waaronder het exploitatiegebied, ontsluit. De gemeente SintMichielsgestel verhaalt de bovenwijkse voorzieningen. Afhankelijk van de situatie worden de kosten naar rato toegerekend. Om de kosten te verhalen van bovenwijkse voorzieningen hoeven deze niet in de structuurvisie te zijn opgenomen.
Bovenplanse verevening:
Bovenplanse verevening is een bijdrage van een financieel overschot van een winstgevende locatie (zogenaamde verdienlocaties) naar tekorten (onrendabele top) van andere locaties (verliesgevende locatie). Het financiële overschot is een financiële bijdrage van de initiatiefnemer boven op de exploitatiekosten. Bovenplanse verevening moet zijn opgenomen in de structuurvisie. Bovenplanse verevening kan de gemeente vragen bij nieuwe gebiedsexploitaties.
Financiële bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling: Een financiële bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling is een bijdrage die de initiatiefnemer aan de gemeente betaalt boven op de reguliere exploitatiebijdrage. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze financiële bijdrage te storten in een fonds. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft een groen- en cultuurfonds. Via een anterieure overeenkomst verhaalt de gemeente bij de initiatiefnemer een fondsbijdrage. Om een fondbijdrage te kunnen verhalen moet er een bepaling in de structuurvisie zijn opgenomen. Aan een initiatiefnemer die geld stort in het groen- en cultuurfonds moet de gemeente duidelijk kunnen maken aan welke projecten zijn geld wordt besteed. In het Programma Gestel Groene Gemeente en de structuurvisie
16
zijn natuur- en landschapsontwikkelingen opgenomen. Voor het cultuurfonds besluit de raad jaarlijks welke projecten worden gerealiseerd. Jaarlijks actualiseert het college van burgemeester en wethouders de bijdrage voor het groen- en cultuurfonds. In de slotmemo 2010 is opgenomen dat de inkomsten van het groenfonds worden gestort in het reserve groenfonds. De inkomsten van het cultuurfonds worden gestort in de reserve cultuurzaken. De gemeente onderzoekt of er een mogelijkheid is om meerdere of andere fondsen in het leven te roepen. Daarbij wordt rekening gehouden met de hoogte van de omvang van de bestaande en nieuwe fondsen en de stortingen daarin. Een anterieure overeenkomst mag niet in strijd zijn met het toekomstige exploitatieplan. In de procedure tot vaststelling van een exploitatieplan kunnen door belanghebbenden zienswijzen worden ingebracht. De gemeenteraad hoort die zienswijzen te wegen, maar mag deze niet afwijzen om reden dat een overeenkomst is gesloten. De gemeenteraad moet een inhoudelijk oordeel over de zienswijzen geven. Dat kan betekenen dat het exploitatieplan gewijzigd vastgesteld wordt. Op grond van artikel 160 Gemeentewet en de Wro zijn B&W bevoegd tot het nemen van een besluit over het aangaan van een overeenkomst door de gemeente. Het is de gemeente die de overeenkomst aangaat. Een overeenkomst moet ondertekend worden door of namens de burgemeester als vertegenwoordiger van de gemeente. De in de anterieure overeenkomst genoemde exploitatiebijdrage ontvangt de gemeente in drie fases. Voordat er met bepaalde werkzaamheden wordt gestart, brengt de gemeente een gedeelte van de exploitatiebijdrage in rekening bij de initiatiefnemer zodat het financiële risico bij de initiatiefnemer ligt. Indien een ruimtelijk plan voortijdig geen doorgang heeft, zijn de gemaakte kosten tenminste veilig gesteld. Om de belangen van de gemeente zeker te stellen, is in de overeenkomst steeds een ontbindende voorwaarde opgenomen. Hierin staat vermeld dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor belemmeringen van publiekrechtelijke aard. Dit is om te verkomen dat in dat geval een situatie ontstaat dat er een anterieure overeenkomst gesloten is en de bestemming niet wordt vastgesteld. 4.2.2 Posterieure overeenkomst Indien er geen overeenkomst is gesloten met betrokken private partijen voorafgaand aan een exploitatieplan, dient de gemeente afdwingbare kosten te verhalen en locatie-eisen te stellen via het exploitatieplan. Een publieke overeenkomst, ook wel posterieure overeenkomst genoemd, wordt gesloten nadat een exploitatieplan is vastgesteld. Een posterieure overeenkomst mag niet worden gesloten als een anterieure overeenkomst is gesloten. Via een posterieure overeenkomst kunnen de exploitatiekosten voor onder andere het bouw- en woonrijp maken volledig worden verhaald. Het ontvangen van een extra financiële bijdrage boven op de exploitatiekosten is in de posterieure fase niet toegestaan. In de posterieure overeenkomst kunnen onder andere afspraken worden gemaakt over de volgordelijkheid en detaillering van het plan.
4.2.3 Inhoud overeenkomst De bevoegdheid voor het sluiten van zowel een anterieure als posterieure overeenkomst berust bij het college van burgemeester en wethouders. Het college is daarbij wel verantwoording
17
verschuldigd aan de gemeenteraad. In een dergelijke overeenkomst worden in ieder geval afspraken gemaakt over: ● de uitgangspunten voor het kostenverhaal en berekeningswijze van de exploitatiebijdrage; ● de te betalen vergoeding; ● het moment van afname en het betalen van de koopsom; ● het tijdvak van realisatie; ● de fasering van het plan; ● eventuele locatie-eisen met betrekking tot de infrastructuur, als de andere contractpartij de openbare voorzieningen maakt; ● de te realiseren woningbouwcategorieën; ● de financiële bijdrage in de vorm van het groen- en cultuurfonds bij een anterieure overeenkomst. Het college van burgemeester en wethouders moet openbaar kennis geven van overeenkomsten. Twee weken na het sluiten van de overeenkomst moet dit een op gebruikelijke wijze gebeuren. De openbare bekendmaking hoeft niet de inhoud van de overeenkomst weer te geven. Verder moeten een zakelijke omschrijving van de openbare onderdelen van de overeenkomst ter inzage worden gelegd, waarbij het vooral gaat om de locatie-eisen, het woningbouwprogramma en de hoogte van de exploitatiebijdrage. 4.3 Kostenverhaal via bouwvergunning De gemeente kan passief uitvoering gaan geven aan ontwikkelingen en laat het dan over aan derden. Het is mogelijk dat vervolgens vastgesteld moet worden dat geen overeenstemming bereikt kan worden met de inititiatiefnemer voor het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst. Dan resteert als sluitstuk om de kosten te verhalen via de bouwvergunning. Er ligt namelijk een relatie tussen het exploitatieplan en de besluitvorming over bouwvergunningen. Als het exploitatieplan nog niet onherroepelijk is en er overigens geen reden is om de bouwvergunning te weigeren, dan moet de beslissing op de aanvraagde bouwvergunning worden aangehouden. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat er geen exploitatiebijdrage wordt betaald en dat mensen kosteloos meeliften (de zogenaamde free riders) op voorzieningen die getroffen moeten worden om de ontwikkeling van een gebied mogelijk te maken. Als na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan blijkt, dat de gevraagde bouwvergunning in strijd is met het exploitatieplan dan moet het college van burgemeester en wethouders de bouwvergunning weigeren. Het is een extra weigeringsgrond boven de al bekende weigeringsgronden: strijd met het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de bouwverordening en/of eisen van welstand. Als de voortgang van de ontwikkeling zwaarder weegt dan het per direct betalen van het kostenverhaal, verleent B&W de bouwvergunning onder de voorwaarde dat de marktpartij voor exploitatiekosten een zekerheidsstelling geeft. Die zekerheid kan bestaan uit vestiging van hypotheek of het overleggen van een bankgarantie of concerngarantie. De gemeente zal bij het indienen van een aanvraag om bouwvergunning een aanvullende zekerheid eisen ter nakoming van de verplichting tot betaling van de exploitatiebijdrage. De in de vergunningsvoorwaarden opgelegde exploitatiebijdrage moet binnen vier weken na de dagtekening van de bouwvergunning zijn voldaan. Als de exploitatiebijdrage niet binnen de genoemde termijn wordt betaald, wordt de bouwvergunning ingetrokken. De kredietwaardigheid van de aanvrager hoeft niet te worden aangetoond, als hij voor het indienen van de bouwvergunning aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan. 4.3.1 Samenvatting Als het kostenverhaal niet mogelijk is via het vestigen van een anterieure of posterieure overeenkomst, stelt de gemeente Sint-Michielsgestel bij verlening van de bouwvergunning
18
voorwaarden tot betaling van de exploitatiebijdrage. 4.4 Planschade Het is mogelijk dat er planschade aan een onroerende zaak ontstaat, nadat er een “oud” planologisch regime wordt vervangen voor een nieuw planologisch regime. De nieuwe situatie moet vergeleken worden met hetgeen volgens het oude regime maximaal mogelijk was. Met andere woorden de theoretische mogelijkheden moeten worden vergeleken. Planschade moet altijd onvoorzien zijn. Uiteraard moet er een causaal verband zijn tussen de planologische maatregel en de schade. Planschade is over het algemeen een vermogensschade. Planschade kan ook een inkomstenen of omzetschade zijn. Planschade ontstaat over het algemeen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Gebiedsontwikkeling wordt vaak gerealiseerd op initiatief van projectontwikkelaars. Zij zullen voor de ontwikkeling de meeste winst generen. Vandaar dat planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. Bij alle nieuwe ontwikkelingen waarbij een private partij is gebaat, wordt een planschadeovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente, waarbij de gemeente bedingt en de initiatiefnemer aanvaardt dat de toe te kennen planschades met betrekking tot het onderhavige plan/project, door de initiatiefnemer zullen worden vergoed aan de gemeente. De gemeente stelt het afsluiten van een planschadeovereenkomst als voorwaarde voor haar medewerking aan het initiatief, waarvoor een planologische wijziging nodig is. 4.4.1 ● ● ●
●
Procedure Belanghebbenden kunnen voor planschade in aanmerking komen als zij binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een aanvraag indienen; De gemeente heeft een planschadeverordening genaamd, “Procedureregeling tegemoetkoming in Planschade 2008; Burgemeester en wethouders winnen deskundige advies in. Daarbij is van belang: ○ Vergelijking van de planologische regimes; ○ Causaal verband tussen schade en planologische maatregelen; ○ De schade wordt objectief bepaald; ○ De schade was niet voorzienbaar; ○ De schade wordt niet op een andere manier gecompenseerd. Burgemeester en wethouders nemen het besluit.
4.4.2 Samenvatting Het college van burgemeester en wethouders verhalen planschade op de initiatiefnemer.
4.5 Ontwikkelingen buitengebied In het Programma Gestel Groene Gemeente 2010-2014 van 9 februari 2010 wordt duidelijk dat de gemeente Sint-Michielsgestel zich profileert als een groene gemeente van allure. Gemeente Sint-Michielsgestel maakt onderdeel uit van het reconstructieplan Maas en Meierij. Ook ligt SintMichielsgestel gedeeltelijk binnen het Nationaal Landschap Het Groene Woud. De projecten binnen het programma Gestel Groene Gemeente geven in grote mate invulling aan de doelstellingen die in het reconstructieplan zijn weergegeven. De projecten zijn deels overgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied.
4.5.1 Natuur- landschapsontwikkelingen De landgoedregelingen houdt in dat een initiatiefnemer in ruil voor natuur- landschapontwikkeling bouwkavels mag realiseren. Natuur- en landschapsontwikkeling impliceert in beginsel een
19
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied en stimuleert de aanleg van recreatieve- en toeristische voorzieningen. De natuur- landgoedontwikkeling moet (gedeeltelijk) worden opengesteld voor publiek. Als in een ruimtelijke onderbouwing alle relevante aspecten zijn afgewogen, is de gemeente voornemens medewerking te verlenen aan het project, mits ook het kostenverhaal veilig is gesteld. De gemeente sluit bij voorkeur een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. De gemeente verhaalt de werkelijke kosten. De initiatiefnemer wordt vrijgesteld van het groen- en cultuurfonds. Door uitvoering van het project wordt immers al een bijdrage geleverd aan natuur- en landschapsontwikkeling. 4.5.2 Ruimte voor Ruimte-regeling In de reconstructiegebieden is sinds 2000 de “Ruimte voor Ruimte regeling” van kracht. Met de RvR-regeling wordt beoogd de kwaliteit van het landelijke gebied te verbeteren zonder dat dit tot kosten van de overheid leidt. Ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen worden bereikt door agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de kosten die dit met zich meebrengt te financieren via de uitgifte van een woningbouwlocatie, boven op de contigenten die het Rijk aan de provincie heeft toegekend. Een RvR-ontwikkeling brengt de verstening van het platteland terug. Het verbetert de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit. Ook levert het een bijdrage aan het terugdringen van het mestoverschot. De provincie Noord-Brabant wil voorkomen dat als gevolg van de toepassing van de RvRregeling ongestructureerd stallen worden omgebouwd of geruild voor woningen. De provincie wil de nieuwbouw planologisch verantwoord centreren en plannen. Dit kan inhouden dat de woningen op een andere locatie worden gebouwd als waar de stallen worden gesloopt. In de praktijk komt het vaak voor dat er stallen worden gesloopt in de ene gemeente en in een andere gemeente RvR-woningen worden gerealiseerd. Inwoners hebben twee mogelijkheden om voor een RvR-kavel in aanmerking te komen. ● Een agrariër verplicht zich tot het slopen van een bepaalde hoeveelheid stallen voor de intensieve veehouderij, conform de eisen van de RvR-regeling, en krijgt daarvoor een bouwtitel terug; ● Een inwoner, niet zijnde agrariër, heeft geen mogelijkheid om stallen te slopen voor intensieve veehouderij. De inwoner betaalt aan de RvR-maatschappij een geldbedrag. Van het geldbedrag heeft de RvR-maatschappij de mogelijkheid sloop van stallen van voormalige intensieve veehouderijen te subsidiëren. De inwoner krijgt hiervoor een bouwtitel voor het realiseren van een RvR-woning. De succesfactor van de RvR-regeling schuilt in de financiële impuls. In de provinciale verordening Ruimte fase 2 heeft de provincie Noord Brabant een aantal wijzigingen in het Ruimte voor Ruimtebeleid doorgevoerd. Dit onderdeel van de provinciale verordening is 17 december 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. Hierin wordt de mogelijkheid tot het realiseren van zgn. BIO woningen geschrapt. In het vernieuwde provinciale Ruimte voor Ruimtebeleid wordt de gemeente als volgt gecompenseerd: ● ●
Op het moment dat er in een gemeente 30 RvR-kavels zijn gerealiseerd, wordt door de provincie € 62.500,-- per RvR-kavel betaald voor de kavels boven de 30 stuks. Op het moment dat er in een gemeente 50 RvR-kavels zijn gerealiseerd, wordt door de provincie de bijdrage verhoogd tot € 100.000,-- per RvR-kavel, voor de kavels boven de 50 stuks. (Aanvulling: Bovenstaande is van toepassing indien de locaties worden Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV) gerealiseerd door Op het moment dat er in een gemeente meer dan 30 RvR-kavels door particuliere initiatieven worden gerealiseerd, dan is de bijdrage van de provincie € 100.000,-- per gerealiseerde RvR-kavel. d
●
e
20
Boven op het bedrag dat de initiatiefnemer aan de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte betaalt, worden ook de door de gemeente gemaakte kosten in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Dit zijn kosten die onder andere betrekking hebben op de plankosten, openbare voorzieningen en uren werknemer gemeente. Deze kosten worden verhaald door middel van een anterieure overeenkomst. De initiatiefnemer van een RvR-kavel wordt vrijgesteld van het groen- en cultuurfonds, omdat de initiatiefnemer door het betalen van een bouwtitel voor zijn RvR-kavel al bijdraagt aan een kwalitatieve verbetering van het buitengebied. Dit bedrag wordt immers aangewend voor de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing van intensieve veehouderijen. 4.5.3 Samenvatting De gemeente Sint-Michielsgestel heeft meer dan 30 RvR-kavels gerealiseerd. Dit houdt in dat de gemeente een bedrag krijgt voor elke gerealiseerde RvR-kavel boven de 30 RvR-kavels. Voor een aanvraag voor een RvR-kavel en kavels voor natuur- en landschapsontwikkeling (landgoedregeling) is de gemeente voornemens medewerking te verlenen als is voldaan aan de relevante randvoorwaarden. De initiatiefnemers van een RvR-kavel en kavel voor natuur- en landschapontwikkelingen zijn vrijgesteld van het groen- en cultuurfonds. 4.6 Landgoederen De rijksoverheid heeft de Natuurschoonwet 1928 in het leven geroepen om de instandhouding van landgoederen te bevorderen. Een landgoed onder de Natuurschoonwet 1928 heeft een minimale oppervlakte van 5 hectare aaneengesloten gebied of een historische binnenplaats die minimaal 1 hectare groot is. Het landgoed bestaat voor minstens 30% uit houtopstanden (bos) of natuurterreinen. De eigenaar van een landgoed onder de Natuurschoonwet moet gedurende 25 jaar het landgoed in de huidige staat houden. Daarvoor in de plaats komt de huidige eigenaar in aanmerking voor financiële voordelen. Indien de huidige eigenaar niet kan voldoen aan de minimale oppervlakte van 5 hectare en zijn perceel grenst aan gemeentegrond is de gemeente genegen om gronden in erfpacht te geven, mits een gedeelte van het landgoed openbaar toegankelijk wordt. De totale grondoppervlakte moet groter zijn dan 5 hectare.
5.
Actieve grondpolitiek
De gemeente gaat voornamelijk een passieve grondpolitiek voeren. Gezien het huidige woningbouwprogramma in relatie tot de woningbouwbehoefte koopt de gemeente in sporadisch strategische gronden aan voor eventuele winstgevende locatie. Deze gronden worden ingezet na 2025. Vanwege de lange doorlooptijd is het van essentieel belang om een onroerende zaak voor de geldende marktwaarde aan te kopen. De grondpositie van een gemeente is sterk bepalend voor de te voeren grondpolitiek. Om een goede grondpositie te krijgen moet de gemeente strategische gronden aankopen. Om de gronden in eigendom te verkrijgen, heeft de gemeente de mogelijkheid om verwervingsinstrumenten in te zetten. De exploitatiekosten worden uit de gronduitgifte betaald. 5.1 Strategische grondaankopen Strategische grondverwerving betreft gronden die worden aangekocht voor de middellange en lange termijn. Bij strategische grondaankopen kan het zijn dat er nog geen ruimtelijke en volkshuisvestingsplannen zijn opgesteld. De provinciale structuurvisie vormt het kader voor de
21
termijn en de ruimtelijke ontwikkeling waarbinnen strategische aankopen worden gedaan. Er zijn diverse redenen om strategische gronden aan te kopen. ● Gronden verwerven op een strategische positie zodat in de toekomst de regie voor gebiedsontwikkelingen bij de gemeente blijft. ● Gronden verwerven om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen (eveneens regie) ● Aankopen gericht op de verdere toekomst voor eigen gebruik om ontwikkelingen voor een publiek doel op termijn te kunnen realiseren. ● “Buurmans grond is maar een keer te koop”. Gronden grenzend aan dorpskernen die worden aangeboden zijn voor de lange termijn interessant. ● Aankoop van gronden als ruilgrond of compensatiegrond. Bij de aankoop van strategische gronden moet de gemeente een risicoanalyse opstellen. De afwegingen voor een risicoanalyse zijn: ● de ligging van de onroerende zaak; ● de termijn tussen de aankoop en de “nieuwe” ontwikkeling; ● de hoogte van de rente; ● de koopprijs van de zaak; ● bijkomende kosten; ● afwegen van prioriteiten ten aanzien van andere mogelijke grondaankopen. Strategische gronden worden tegen marktconforme waarden aangekocht. Daarbij wordt rekening gehouden met de huidige marktwaarde van de grond bij het bestaande gebruik en de huidige bestemming. Een strategische grondaankoop heeft een vertrouwelijk karakter. Openbaarheid over de strategische grondaankopen leidt tot prijsopdrijving en stagnatie in de uitvoering. 5.1.1 Financiering In de Kadernota 2011 is voorgesteld het budget strategische grondaankopen af te ramen. Het college heeft op basis van de financiële verordening, tot op zekere hoogte, de mogelijkheid om snel over te gaan tot de aankoop van een stuk grond. Volgens artikel 7 lid 5 en 6 van de Financiële verordening kan het college ‘snel handelen’ indien zij zich houden aan onderstaande voorschriften. De voorschriften zijn geciteerd uit de Financiële verordening Sint-Michielsgestel . Het college informeert vooraf de raad en neemt pas een besluit, nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen voorzover het betreft niet bij begroting vastgestelde afzonderlijke verplichtingen inzake: a. investeringen groter dan € 50.000,-; b. aankoop en verkoop van goederen en diensten groter dan € 50.000,-; c. het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan € 50.000,-. Het college informeert vooraf de raad en neemt pas een besluit nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen indien het college nieuwe meerjarige verplichtingen aangaat waarvan de jaarlijkse lasten groter zijn dan € 50.000,-. 5.1.2 Samenvatting De gemeente koopt strategische potentiële winstgevende locaties op die kunnen worden ingezet vanaf 2025 en later. De gronden kunnen worden ingezet voor ruimtelijke ontwikkelingen of compensatiegronden. Vanwege de lange doorlooptijd is het van essentieel belang om een onroerende zaak voor de geldende marktwaarde aan te kopen. 5.2 Verwervingsinstrumenten Indien de gemeente een actieve grondpolitiek voert, is het grondaankoopbeleid gericht op het ontwikkelen van een totaalplan voor een plangebied. Het ziet ook toe op grondverwerving op de lange termijn en maakt het mogelijk diverse plangebieden tegelijkertijd in ontwikkeling te nemen en te houden. Om de grond in eigendom te krijgen kan de gemeente Sint-Michielsgestel drie instrumenten toepassen, deze zijn: ● minnelijke werving;
22
● ●
wet voorkeursrecht gemeenten en; onteigening.
5.2.1 Minnelijke werving Om gronden in eigendom te krijgen, geeft de gemeente Sint-Michielsgestel de voorkeur om de gronden langs de minnelijke weg aan te kopen. Koper en verkoper komen in dat geval op vrijwillige basis tot overeenstemming over de aan- en verkoop van grond. Bij een minnelijke werving zal de gemeente de waarde in het economisch verkeer moeten betalen. Uiteraard is het ook mogelijk dat partijen niet tot overeenstemming komen. Voor de terugtrekkende partij is het essentieel om te weten dat een onderhandeling bestaat uit drie fases. Elke fase heeft andere consequenties. Onderstaand worden de consequenties beschreven. ● Stadium 1: Beide partijen kunnen vrijblijvend, zonder dat daar consequenties aan zijn gekoppeld, een onderhandeling beëindigen. ● Stadium 2: Het terugtrekken van een van de partijen, nadat er meerdere gesprekken zijn geweest waarbij ook nog kosten zijn gemaakt, verplicht de terugtrekkende partij tot het betalen van een vergoeding van de gemaakte kosten. ● Stadium 3: Partijen kunnen een onderhandeling niet kosteloos eenzijdig afbreken nadat er overeenstemming op hoofdlijnen is bereikt. Het afbreken van een onderhandeling in fase 3 leidt tot van schadeloosstelling aan de andere partij of dooronderhandeling. 5.2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten is een verwervingsinstrument waarbij de gemeente, na het vestigen van het voorkeursrecht op een perceel, het eerste recht van koop heeft. De gemeente vestigt een voorkeursrecht om prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. Ook zal door middel van het voorkeursrecht de regie van de gemeente worden versterkt. Een grondverkoper kan niet tot vervreemding overgaan, als hij niet eerst het perceel aan de gemeente heeft aangeboden. De eigenaar is niet verplicht om het perceel te verkopen. Als de eigenaar de grond aanbiedt aan de gemeente, betaalt de gemeente een marktconforme prijs. De grond waarop voorkeursrecht is gevestigd, mag in het nieuwe bestemmingsplan geen agrarische bestemming hebben. De gemeente kan naar de rechter om de overeenkomst die in strijd is met de Wvg vernietigen. 5.2.3 Onteigeningswet Een ander publiekrechtelijk verwervingsinstrument dat kan worden toegepast bij een actieve grondpolitiek is de Onteigeningswet. Onteigening van een onroerende zaak is een gedwongen eigendomsoverdracht, tegen volledige schadeloosstelling, met als reden het algemeen belang. Uiteraard vindt onteigening plaats op basis van wettelijke bevoegdheid en conform jurisprudentie. Een onteigeningsprocedure zet de gemeente in, als zij de grond niet in der minne kan verwerven. 5.2.3.1 Onteigeningstitel De Onteigeningswet kent meerdere onteigeningsgrondslagen. Voor het opstarten van een onteigeningsprocedure, wordt nagegaan op grond van welke titel wordt onteigend. De meest toegepaste onteigeningstitels zijn: ● Titel IIa: Onteigening voor het aanleggen van infrastructuur; ● Titel IV: Onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting. 5.2.3.2 Onteigeningscriteria Een onteigeningsprocedure heeft alleen kans van slagen als aan de inhoudelijke toetsingscriteria is voldaan. Als één van deze criteria door de onteigende partij niet kan worden aangetoond, sneuvelt het onteigeningsbesluit bij de Kroon of rechter. De onteigeningscriteria zijn:
23
● publiek belang; ● noodzaak en; ● urgentie. Publiek belang Met publiek belang wordt bedoeld dat er wordt aangetoond dat de gemeenschap gebaat is bij de realisatie van de toekomstige voorzieningen. Noodzaak Een onteigeningsprocedure is noodzakelijk als de grond niet minnelijk is te verwerven, waardoor er geen uitvoering kan worden gegeven aan het bestemmingsplan. Als een eigenaar aangeeft zelf uitvoering te geven aan het bestemmingsplan, is het voor de gemeente niet noodzakelijk een onteigeningstitel te verkrijgen. Het doel, uitvoering geven aan het bestemmingsplan, wordt immers al bereikt. Een eigenaar kan zich beroepen op het zelfrealisatierecht. Dit houdt in dat de eigenaar zelf uitvoering geeft aan het bestemmingsplan. De eigenaar moet wel de ruimtelijke doelen van de gemeente realiseren. Ook moet de eigenaar in staat en bereid zijn om de exploitatiekosten te betalen. Urgentie Met urgentie wordt bedoeld dat de Kroon beoordeelt of de aanvang van de werkzaamheden binnen vijf jaar na onteigening kunnen worden verwacht. 5.2.3.3 Onteigeningsprocedure Een onteigeningsprocedure bestaat uit een administratieve en gerechtelijke procedure, maar tijdens de gehele procedure moet er tussen de gemeente en eigenaar minnelijk overleg plaatsvinden. Tijdens dat overleg brengt de gemeente elk bod schriftelijk uit aan de eigenaar. De administratieve procedure neemt ongeveer één jaar in beslag en eindigt met een goedkeuring van het raadsbesluit tot onteigening bij Koninklijk Besluit. Dat is vervolgens het toegangbewijs tot de gerechtelijke fase. In de gerechtelijke procedure wordt het onteigeningsvonnis uitgesproken en de schadeloosstelling door de onafhankelijke rechter vastgesteld. Tegen het vonnis kan cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad. 5.2.3.4 Samenvatting 1. De gemeente Sint-Michielsgestel geeft de voorkeur aan minnelijke verwerving. 2. De gemeente Sint-Michielsgestel vestigt indien nodig voorkeursrecht in nieuw te ontwikkelen gebieden. 3. Vanwege het ingrijpende karakter van onteigening wordt dit instrument als laatste middel ingezet om grond in eigendom te krijgen.
5.3 Gronduitgifte De meest klassieke vorm van een actief grondbeleid is dat de gemeente gronden aankoopt, bouw- en woonrijp maakt en vervolgens grond uitgeeft. Bij gronduitgifte worden bouwrijpe kavels, in eigendom van de gemeente verkocht aan marktpartijen en particulieren. In de gronduitgifteprijs zijn exploitatiekosten verwerkt. Na uitgifte van de grond kunnen de stedenbouwkundige en andere randvoorwaarden worden geconcretiseerd. De realisatie van een bestemmingsplan is vaak afhankelijk van de eigendomspositie. Bij planontwikkeling zal de gemeente tijdig gronden moeten verwerven. Als de gemeente te vroeg de gronden aankoopt, ontstaat er een renteverlies. Bij een te late aankoop is het mogelijk dat marktpartijen de grondprijs opdrijven. Voor een ruimtelijke ontwikkeling zal de noodzaak tot aankoop worden bepaald. Vervolgens wordt onderzoek verricht ten behoeve van de financiële en technische haalbaarheid. De financiële en technische haalbaarheid wordt in ieder geval bepaald door: ● inventarisatie kadastrale eigendommen, beperkt zakelijke rechten, grootte perceelsoppervlakte, aanwezige bebouwing, hoogteverschillen van de percelen;
24
● ● ● ●
inventarisatie van de aankoop van alternatieve locaties; onderzoek ten behoeve van juridische risico’s, zoals bestemmingsplannen, eventuele planschade, procedure ruimtelijke ordening, en andere wetgeving; kaders stellen voor doelstellingen omtrent ruimtelijke ordening en volkshuisvesting; het opstellen van een exploitatieopzet.
Na het opstellen van een risicoanalyse wordt een verwervingsstrategie opgesteld. In de verwervingsstrategie gaat de gemeente na of zij een actieve of passieve grondpolitiek voert. Vervolgens bepaalt de gemeente een strategie welke gronden zij exact aankopen, voor welke prijs en wanneer het gebied waarschijnlijk wordt ontwikkeld. De gemeente Sint-Michielsgestel voert in enkele gevallen een actieve grondpolitiek. Een verwervingsstrategie zal vooraf of gelijktijdig worden uitgevoerd met de voorbereiding van een bestemmingsplan en eventueel een exploitatieplan. Bij het vroegtijdig verwerven kunnen knelpunten worden opgelost door het wijzigen van de ruimtelijke visie. De verwervingsstrategie kan uitgangspunten opleveren voor de indeling en fasering van ruimtelijke plannen. Als de gemeente werkelijk overgaat tot aankoop van een onroerende zaak wordt nagegaan wie schadeloos wordt gesteld en voor welk bedrag. Degenen die schadeloos kunnen worden gesteld zijn de eigenaar, beperkt zakelijk gerechtigden, contractuele gerechtigden zoals huurders en pachters. Bij een vrijwillige verkoop wordt over het algemeen alleen de onroerende zaak betaald. De meest gehanteerde taxatiemethoden bij een vrijwillige verkoop zijn de vergelijkingsmethode en de kapitalisatiemethode. Andere vormen van schadeloosstelling zijn vermogensschade, inkomensschade en overige schade. Deze zijn gebaseerd op de Onteigeningswet. 5.4 Prijzenbeleid De gemeente Sint-Michielsgestel heeft als doel grond te verkopen volgens marktconforme prijzen. Om percelen, locaties of andere vastgoed objecten tegen een waarde in het economische verkeer te verkopen, wordt de prijs van de desbetreffende onroerende zaak bepaald. Om de dynamiek in het werkproces te behouden, past de gemeente Sint-Michielsgestel afhankelijk van het vastgoedobject en het scenario een taxatiemethode toe. In onderstaande paragrafen wordt aangegeven in welke situatie de desbetreffende taxatiemethode wordt toegepast. De belangrijkste factoren die invloed hebben op de keuze van de toe te passen taxatiemethode zijn, de grondpolitiek, de grootte van het project en de bestemming van een kavel. De grondprijzen moeten ten minste alle exploitatiekosten dekken. Onderstaand diverse taxatiemethoden. ● ● ● ● ●
kostprijsmethode; comparatieve methode; residuele methode; grondquote; bruto aanvangsrendement.
5.4.1 Taxatiemethode In onderstaande tekst worden grondslagen beschreven zonder dat daarbij op specifieke prijzen wordt ingegaan om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te beïnvloeden.
5.4.1.1 Kostprijsmethode Bij faciliterende projecten past de gemeente de kostprijsmethode toe. Naast de kostprijs brengt de gemeente ook een financiële bijdrage in rekening in de vorm van een groen- en cultuurfonds. Ook bij niet-commerciële functies is kostendekking het uitgangspunt.
25
De kostprijs van de grond is de som van alle productiekosten die men moet maken ten behoeve van bouwrijpe grond. Een kostprijs is zelden marktconform. Dit heeft tot gevolg dat met deze methode niet het maximale financiële resultaat kan worden behaald. Veelal wordt de grondprijs op basis van de kostprijsbenadering gezien als het minimale bedrag waarvoor grond moet worden uitgegeven om de grondexploitatie sluitend te krijgen. In de kostprijs voor bouwrijpe grond zijn onder andere de volgende kosten opgenomen: boekwaarde, verwervingskosten, planschade, sloop, saneringskosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, fondsafdrachten, voorbereiding en toezicht, niet terugvorderbare BTW of niet compensabele BTW, rente, inflatie, bovenwijkse voorzieningen, ambtelijke kosten, etcetra. 5.4.1.2 Comparatieve methode De comperatieve methode wordt toegepast bij kavels met een specifiek bouwprogramma, zoals woningen, woon-werkkavels en bedrijfskavels. De comperatieve methode biedt dan de meest geschikte methode om te komen tot marktconforme prijzen gebaseerd op transacties op concurrerende c.q. vergelijkbare locaties. Bij een actualisatie worden de grondprijzen vergeleken met omliggende gemeenten. Daarnaast worden prijzen opgevraagd bij makelaars en bij consultants die in de gemeente Sint-Michielsgestel projecten hebben gerealiseerd. Door middel van een benchmarkt wordt de prijs marktconform benaderd. Dit alles om de dynamiek in het werkproces te behouden. Bij een comparatieve methode wordt geen rekening gehouden met het type woning, ligging, grootte, kwaliteit, architectuur. Bij majeure grondexploitaties is het niet altijd gebruikelijk om de gronduitgifte te bepalen door middel van de comparatieve methode. Volgens het “Onderzoeksrapport Rekenkamercommissie Gemeente Sint-Michielsgestel”, d.d. 2 oktober 2008, is het bij de comparatieve methode mogelijk dat de grondprijs afwijkt van de marktwaarde. Bij projecten met minder dan vijfentwintig woningen is de gemeente voornemens de grondprijs door middel van de comparatieve methode te bepalen. Ook bij risicovolle projecten past de gemeente een vaste grondprijs toe. De opbrengsten zijn door het hanteren van een vaste grondprijs vooraf juridisch en financieel afgebakend. In de initiatieffase kan de vaste grondprijs in de exploitatieopzet worden opgenomen. Deze blijven in de volgende fases ongewijzigd. 5.4.1.3 Residuele methode Bij projecten met betrekking tot gebiedsontwikkeling met een bijzonder karakter (bijvoorbeeld ontwikkelingen in een dorpscentrum) of projecten waar meer dan vijfentwintig woning worden ontwikkeld, wordt de grondprijs bepaald door een middel van de residuele methode, mits dat een opbrengst garandeert die tenminste gelijk is aan de vastgestelde grondprijs (de vaste grondprijs is bepaald door middel van de comparatieve methode). De residuele methode is er op gericht om de marktwaarde van grond direct af te leiden van de marktwaarde van een object. De residuele grondwaarde is de commerciële waarde van de te ontwikkelen onroerende zaak, minus de investeringen die nodig zijn voor de realisatie van de opstal. De marktwaarde van de woning komt tot stand door marktonderzoek naar vergelijkbare producten op concurrerende locaties. De stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten, bijkomende kosten (zoals projectmanagement) en winst en risico
26
Figuur 5.1 residuele methode
Zoals meegedeeld wordt de residuele grondwaarde bepaald door de stichtingskosten in mindering te brengen op de commerciële waarde. In de initiatieffase worden de stichtingskosten ten behoeve van een residuele berekening bepaald door middel van eenheidsprijzen. Tijdens de ontwerpfase bepaald een bouwkundig adviseur de kosten van een residuele berekening door middel van een gespecificeerde bouwcalculatie. Het onderhandelingsresultaat van de residuele grondwaarde vindt plaats in de ontwerpfase Nadat de residuele grondwaarde uit is onderhandeld, zal gedurende het project de grondprijs jaarlijks worden geïndexeerd en bijgesteld. De opbrengstenstijging wordt jaarlijks bijgesteld, op basis van de NVM-index over de VON-prijs. Aan de kostenkant wordt hetzelfde gedaan op basis van de BDB-index. (Bouwkosten index van het Bureau Documentatie Bouwwezen). 5.4.1.4 Grondquote De grondquote wordt voornamelijk toegepast voor het bepalen van de grondwaarde voor gestapelde bouw. Met behulp van de grondquote kan de waarde van de grond worden bepaald. De grondquote is een percentage van de V.O.N.-prijs van een onroerende zaak. Bij het stijgen van een V.O.N.-prijs zal de grondprijs stijgen. Dit heeft als voordeel dat de opbrengst zal worden gemaximaliseerd. Vooraf zullen de VON-prijzen expliciet moet worden opgenomen in een contract om in het beginstadium duidelijkheid te krijgen over de opbrengsten. Achteraf zullen de VON-prijzen van de verkochte woningen moeten worden gecontroleerd. In de ontwerpfase worden de VON-prijzen van de appartementen contractueel vastgelegd. Dit om te voorkomen dat de grondprijs gedurende het project fluctueert. Bij voorkeur worden de ervaringen bij bepaling van de residuele grondwaarde gebruikt om de grondquote te bepalen bij diverse woningtypen en VON-prijzen. In eerste instantie lijkt een grondquote een ideaal sturingsinstrument om de grondprijs te maximaliseren. Toch kleven er ook nadelen aan een grondquote. Bij een dalende woningmarkt en VON-prijs zakt automatisch de grondprijs. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor het financiële resultaat. Vooral bij een kredietcrisis is het toepassen van een vaste grondquote een risico. Bij grote percelen met kleinere opstallen zal er een lagere prijs per vierkante meter worden ontvangen. Starters krijgen over het algemeen een klein perceel met een relatief dure opstal, hetgeen tot gevolg heeft dat er een hoge vierkante meter prijs wordt betaald.
27
5.4.1.5 Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement (=BAR) wordt voornamelijk gebruikt bij de aanschaf of verkoop van een kantoorpand of bedrijfsruimte. Door middel van bruto aanvangsrendement kan de V.O.N.-prijs van een bedrijfsruimte worden bepaald. Bij een laag aanvangsrendement wordt de VON-prijs hoog. De hoogte van dit rendement kan per locatie in de gemeente variëren. De verschillen zijn afhankelijk van de feitelijke huur, huurcontracten en de hoogte van de BAR. VON-prijs = Jaarlijkse bruto huurprijs / BAR Bij het berekenen van de BAR wordt geen rekening gehouden met eventueel bijkomende kosten, zoals gas, water en licht. Voor het bepalen van de grondwaarde bij de aankoop van een bedrijfsruimte of kantoorpand berekenen wij de VON-prijs minus de sloopkosten. 5.4.2 Jaarlijkse actualisering grondprijzen De door de gemeente gehanteerde grondprijzen worden continue vergeleken met de dan geldende marktwaarde. Jaarlijks stelt het college minimale grondprijzen vast. Deze worden vastgelegd in een grondprijzenbrief. Het college licht de raad in over de vastgestelde grondprijzen door middel van een raadsnotitie. 5.4.3 Groen- en cultuurfonds Op 23 augustus 2007 heeft de gemeente Sint-Michielsgestel het Programma Gestel Groene Gemeente vastgesteld. Het programma stelt kaders voor realisatie van groene of groengerelateerde deelprojecten. Die zijn herkenbaar voor en bekend zijn bij inwoners en bezoekers van de gemeente Sint-Michielsgestel. Momenteel heeft de gemeente een groen- en cultuurfonds. Het college heeft, in verband met de bezuinigingen, in de Kadernota 2011 het cultuurfonds opgenomen zodat de raad deze opnieuw kan beoordelen. Momenteel worden kunstprojecten uit het cultuurfonds betaald. Bij elke ontwikkeling waar de gemeente een actieve grondpolitiek voert met een positief eindresultaat moet er rekening worden gehouden met fondsafdracht, met uitzondering van Ruimte voor Ruimte- en landgoedontwikkelingen. Voor plannen die wij als gemeente zelf exploiteren vinden bijdragen plaats, tenzij het eindresultaat dit niet mogelijk maakt. Immers de storting is onderdeel van de resultaatbestemming. Storting vindt plaats bij de afsluiting van de plannen. Bij een anterieure overeenkomst is het alleen mogelijk om aan ontwikkelaars een financiële bijdrage in de vorm van een fondsbijdrage in rekening te brengen, mits een bepaling is opgenomen in het structuurplan. De structuurvisie wordt volgens planning vastgesteld in het najaar 2011. Jaarlijks actualiseert het college van burgemeester en wethouders de bijdrage voor het groen- en cultuurfonds. In de slotmemo 2010 is opgenomen dat de inkomsten van het groenfonds worden gestort in de reserve groenfonds. De inkomsten van het cultuurfonds worden gestort in de reserve cultuurzaken. De gemeente onderzoekt bij het opstellen van het prijzenbeleid wat het effect is indien er een nieuw fonds in het leven wordt geroepen. Hierbij wordt rekening gehouden met de juridische status van het fonds en de hoogte van het fonds in relatie tot de bestaande fondsen. 5.4.4 Samenvatting • Afhankelijk van de gevoerde grondpolitiek de grootte van het project en de bestemming van de kavel passen we een taxatiemethode toe. Om de dynamiek in het werkproces te behouden wordt een er minimale grondprijs vastgesteld. Hiervoor is gebruik gemaakt van een benchmark; • De grondprijzen worden continue vergeleken met de dan geldende marktwaarden. Als de door de gemeente gehanteerde grondprijzen daarvan afwijken, stelt het college van burgemeester en wethouders de grondprijs één keer per jaar bij. • Bij actieve projecten wordt er alleen een bijdrage in het groen- en cultuurfonds gestort als er
28
voor het gehele project een positief resultaat wordt behaald. Bij passieve projecten brengt de gemeente bij de ontwikkelaar altijd een financiële bijdrage, in de vorm van het groen- en cultuurfonds, in rekening.
6.
Financiële beheersing
Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, hebben hun invloed op de gemeentelijke begroting en het noodzakelijke weerstandsvermogen. Hieraan zijn risico’s verbonden die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken. In dit hoofdstuk zijn de instrumenten beschreven, die bijdragen aan de financiële transparantie en beheersbaarheid. Bouwgrondactiviteiten worden op een inzichtelijke wijze geadministreerd en beheerd. Deze beheersfunctie wordt ook wel aangeduid als de ‘grondbedrijfsfunctie’. Ook de gemeente SintMichielsgestel heeft een grondbedrijfsfunctie, die direct is verbonden aan het uitvoeren van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. De grondbedrijfsfunctie richt zich enkel op de financiële beheersing van bouwgrondactiviteiten. Opstalexploitaties of investeringsprojecten maken hier geen deel van uit. De grondbedrijfsfunctie draagt zorg voor bedrijfseconomische optimalisatie bij het ontwikkelen van plannen en adviseert het gemeentebestuur over de financieel economische gevolgen van de ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Het grondgebruik wordt op zodanige wijze gehandhaafd, danwel worden gewenste veranderingen in gang gezet, dat dit past binnen de doelstellingen van de gemeente. Wanneer de gemeente voor haar eigen rekening en risico ontwikkelt, is er sprake van actief grondbeleid. Als de gemeente een ondersteunende of voorwaardenscheppende rol speelt bij een locatieontwikkeling, voor rekening en risico van een andere partij, is er sprake van faciliterend of passief grondbeleid. Ook deze ondersteunende activiteiten voor exploitatie door derden maken onderdeel uit van de grondbedrijfsfunctie. 6.1
Exploitatieopzetten
6.1.1 De exploitatieopzet De kosten en opbrengsten van een grondexploitatie worden opgenomen in een exploitatieopzet naar dynamisch model. Dat wil zeggen dat rekening gehouden wordt met prijs- en opbrengststijgingen en met de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het programma en het grondgebruik, gebaseerd op de beleidsmatige en planologische uitgangspunten, vormen de basis voor de exploitatieopzet. Hiermee wordt een financiële raming gegeven van de kosten en opbrengsten van de activiteiten, die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond. Met een dergelijke grondexploitatie kan worden aangetoond in hoeverre een bestemmingsplan(wijziging) economisch haalbaar is. Ook voor facilitaire projecten wordt een exploitatieberekening opgesteld. Voor het kostenverhaal is het van belang om inzicht te hebben in historische en toekomstige kosten. Een exploitatieopzet bij een facilitair project is over het algemeen wel minder uitgebreid en complex dan bij projecten onder actief grondbeleid. Een exploitatieopzet wordt twee keer per jaar geactualiseerd. De raad wordt om vaststelling verzocht. Voor zover het significante wijzigingen betreft, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project gerekend kunnen worden, dan wordt de raad ten behoeve van de besluitvorming hierop expliciet geïnformeerd.
29
Bijdragen aan fondsen (ook andere dan het groen- en cultuurfonds) kunnen onderdeel uitmaken van een exploitatieopzet. Een eventuele bijdrage aan een fonds dient onderbouwd te zijn door bestuurlijke besluitvorming. 6.1.1.1 Samenvatting Voor alle projecten binnen de portefeuille van de grondbedrijfsfunctie worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt, die halfjaarlijks worden herzien. 6.1.2 Parameters rente en inflatie In alle exploitatieopzetten wordt uitgegaan van periodiek vastgestelde parameters voor rente en inflatie. De parameters rente worden in de gebruikelijke planning- & controlsystematiek van de gemeente Sint-Michielsgestel vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij is voor grondexploitaties de debetrente gelijk aan de creditrente. De parameter inflatie wordt bepaald bij de vaststelling van de grondexploitatie. 6.1.2.1 Samenvatting Ten behoeve van de jaarlijkse actualisatie van exploitatieberekeningen worden jaarlijks parameters rente en inflatie vastgesteld. Voor grondexploitaties is daarbij de debetrente gelijk aan de creditrente. 6.1.3 Winst- en verliesneming Een eventueel batig saldo van de grondexploitatie wordt bij afsluiting toegevoegd aan de Vrije InvesteringsReserve (VIR, zie paragraaf 6.3). Op het moment dat we een verlies constateren nemen wij het verlies meteen. In principe wordt de gehele winst van een grondexploitatie genomen bij afsluiting van de grondexploitatie, tenzij het mogelijk is om op verantwoorde wijze al vooruitlopend op de afsluiting een deel van de winst te nemen. Voorwaarde is dat er daadwerkelijk sprake moet zijn van gerealiseerde winsten in de grondexploitatie én dat die uit oogpunt van verantwoorde bedrijfsvoering (rekening houdend met nog te realiseren kosten en opbrengsten) ook genomen kúnnen worden. De vraag kan worden gesteld waarom een gemeente voortijdig winst uit een grondexploitatie zou willen nemen. Het meest veilige is immers om pas ‘af te rekenen‘ als alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en de grondexploitatie wordt afgesloten. Er is dan geen sprake meer van risico’s en er kan nauwkeurig worden bepaald hoe groot de winst nu feitelijk is. Het antwoord op die vraag komt voort uit het besef dat met winsten van een grondexploitatie andere verliesgevende grondexploitaties kunnen worden gedekt, op risico’s kan worden geanticipeerd en (in geval van een overschot binnen de grondbedrijfsfunctie) ook andere maatschappelijke doelen kunnen worden gediend. Deze bestedingsbehoeften lopen zelden in de pas met de afsluiting van winstgevende grondexploitaties. Door op een verantwoorde wijze tussentijds winst uit grondexploitaties te nemen, wordt het mogelijk om beter in te spelen op de behoefte aan middelen binnen de Grondbedrijfsfunctie en onder voorwaarden ook daarbuiten. Het onnodig vasthouden van winsten in een grondexploitatie kan worden beschouwd als ongewenste reservevorming. De sleutel van de discussie ligt in de verantwoorde wijze waarop winsten kunnen worden uitgenomen. Er dient sprake te zijn van feitelijk gerealiseerde winst, zonder dat toekomstige ontwikkelingen (voor zover in te schatten) deze winst nog teniet kunnen doen. Dit alles om te voorkomen dat de gemeente middelen besteedt die achteraf niet besteed hadden kunnen worden, waardoor er in de toekomst financiële problemen kunnen ontstaan. Ook hier gaat het feitelijk om risicobeheersing.
30
Voor het nemen van winst in die gevallen waarbij zekerheid bestaat dat de opbrengsten zijn gegarandeerd, houdt de gemeente Sint-Michielsgestel de volgende criteria aan: 1. Winstneming kan slechts plaatsvinden per individueel complex indien een vastgesteld (onherroepelijk) bestemmingsplan voor de betreffende exploitatie-opzet beschikbaar is; 2. Winstneming kan slechts plaatsvinden indien geen of beperkt afzetrisico aanwezig is, indien meer dan 70% van de verkopen van het betreffende complex gerealiseerd zijn, en/of als gerealiseerd aangemerkt kan worden (voldaan aan contractuele verplichtingen); 3. Van de nog te maken en de gemaakte kosten per complex moet een goede en degelijke kostenraming beschikbaar zijn; 4. Verliezen worden direct genomen in het dienstjaar wanneer zij voorzienbaar zijn. Bij de beoordeling van tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met in het verleden genomen verliezen op het betreffende complex. 5. Bij de samenstelling van de jaarrekening wordt de te nemen winst bepaald/genomen. Bij de begroting geldt als uitgangspunt dat geen winsten genomen kunnen worden, er wordt wel rekening gehouden met reeds genomen winsten zoals bij de jaarrekening is bepaald. Indien er aanleiding bestaat om dit beleid omtrent tussentijdse winstneming uit grondexploitaties te wijzigen, dan zal de Raad daartoe een onderbouwd voorstel ter vaststelling worden voorgelegd. 6.1.3.1 Samenvatting Van projecten binnen de portefeuille van de grondbedrijfsfunctie worden eventuele winsten toegevoegd aan de Vrije Investeringsreserve (VIR). In principe is dat het geval bij afsluiting van de exploitatie, tenzij tussentijdse winstneming verantwoord is. Voor eventuele tussentijdse winstneming is beleid geformuleerd. 6.1.4 Samenwerkingsvormen Voor de voorbereiding en uitvoering van een ruimtelijk project kan de gemeente de samenwerking met één of meerdere marktpartijen aangaan. Ook is samenwerking met andere openbare lichamen mogelijk. In dergelijke constructies deelt de gemeente in meer of mindere mate het risico, maar ook de regie, met partners. Gezamenlijk wordt over het algemeen één grondexploitatie gevoerd. De gezamenlijke grondexploitatie van samenwerkende partijen heeft consequenties voor de eigen gemeentelijke begroting. Het betreft hier niet alleen financiële afspraken en resultaten, maar ook de risico’s die de gemeente als partner draagt. Deze consequenties worden in een gemeentelijke exploitatieberekening expliciet gemaakt. Voor de interne begroting en verantwoording zal deze gemeentelijke exploitatieberekening (als uitvloeisel van de gemeenschappelijke grondexploitatie) een primaire rol spelen. 6.1.4.1 Samenvatting Als er sprake is van gemeenschappelijke grondexploitatie met andere partijen, dan worden de financiële consequenties voor de gemeente expliciet gemaakt in een gemeentelijke exploitatieberekening. 6.2 Risicobeheersing Risicomanagement is een periodiek en systematisch onderzoek naar risico’s die de (financiële) haalbaarheid van een project bedreigen en de formulering en toepassing van maatregelen waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. Een risico wordt in dit kader gedefinieerd als ‘het verschil tussen uitgangspunten en de afwijking op die uitgangspunten die zich gegeven een bepaald reëel scenario op termijn kan voordoen. Risico’s kunnen zowel een negatief als een positief effect hebben.
31
Grondexploitatie is een risicodragende activiteit, die vraagt om adequate analyse en beheersing van deze risico’s. In het kader van risicomanagement is het van belang om te beseffen in welke mate de gemeente zelf een risico kan beïnvloeden. Indien de beïnvloedbaarheid groot is, kan een gerichte strategie worden ingezet om een negatief risico te beperken of zelfs af te wenden. Als de beïnvloedbaarheid gering is, dan is monitoring van belang om tijdig over de omvang en het financiële gevolg te kunnen rapporteren. Dit kan leiden tot het bijstellen van ramingen of tot aanpassingen in het plan. Bij het opstellen van een exploitatieberekening wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt bij actualisering van de exploitatieberekening ook de risicoanalyse geactualiseerd. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in: • Planeconomische risico’s; zijnde risico’s die direct aan de voorbereiding of uitvoering van een specifiek project verbonden zijn. • Conjuncturele risico’s; zijnde de effecten die op basis van economische scenario’s op de gehele portefeuille van toepassing zijn. Deze analyse wordt vastgesteld door het college en ter kennis gebracht aan de raad. De stand van zaken van risicobeheersing wordt toegelicht in de reguliere voortgangsrapportages van projecten. Indien een significant risico zich voordoet, wordt de raad hierover expliciet geïnformeerd. 6.2.1 Samenvatting Een exploitatieberekening dient altijd geflankeerd te zijn door een actuele risicoanalyse. Deze analyse wordt vastgesteld door het college en ter kennis gebracht aan de raad. De risico’s worden per onderdeel benoemd, gemonitord en vervolgens worden er maatregelen getroffen om de risico’s te voorkomen. 6.3 Informatievoorziening Met de nota grondbeleid stelt de raad een beleidskader vast, waarin uitgangspunten, instrumenten en systemen zijn beschreven ten behoeve van functieverandering van grond. Via de gebruikelijke P&C-instrumenten wordt de raad inhoudelijk over de individuele projecten en activiteiten geïnformeerd. De jaarrekening en de begroting zijn daarbij de belangrijkste stuurinstrumenten. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV, artikel 16) stelt eisen aan de informatie in de paragraaf grondbeleid. Deze informatiemomenten en de diepgang van de informatie is te beschouwen als een wettelijk vastgelegd minimum. 6.3.1 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG) In aanvulling op de nota grondbeleid en de paragraaf grondbeleid stelt de gemeente SintMichielsgestel jaarlijks een Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG) op. Doelstelling van dit MPG is om de bedrijfseconomische situatie van de grondbedrijfsfunctie transparant in beeld te brengen, waarbij verantwoording wordt afgelegd over voortgang c.q. uitvoering en een doorkijk wordt gegeven naar de toekomst. Het MPG vormt een kader voor het gemeentebestuur, op basis waarvan op verantwoorde wijze financiële beslissingen genomen kunnen worden. In het MPG wordt voor de lopende projecten de stand van zaken weergegeven op basis van geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen. Per project is ook een risicoanalyse opgenomen. Van alle projecten tezamen wordt een overzicht van de geconsolideerde risico’s weergegeven. Het MPG wordt twee keer per jaar opgesteld en ter vaststelling aangeboden aan de raad. ● In het voorjaar worden in het MPG en de geactualiseerde grondexploitataties in samenhang met de jaarrekening en de voorjaarsnota aangeboden aan de raad. ● In het najaar betreft het MPG een tussentijdse rapportage en wordt in samenhang met de najaarsnota ter vaststelling aangeboden aan de raad. Op basis van het laatst vastgestelde MPG (voorjaar) wordt geraporteerd over de tussentijdse significante ontwikkeling.
32
6.3.2 Incidentele informatievoorziening Indien er in een dossier significante ontwikkelingen optreden, worden deze expliciet en onverwijld aan het college gemeld door het afdelingshoofd Ontwikkeling. Het college bepaalt vanuit haar verantwoordelijkheid of de raad hiervan tussentijds in kennis gesteld moet worden.
7
Beheer
De gemeente Sint-Michielsgestel wil eigenaar zijn van gronden die zijn bestemd voor de publieke dienst. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft door middel van de vorige Nota Grondbeleid een aantal inhaalslagen gemaakt ten aanzien van de beheerszaken. Momenteel wordt er efficiënt en steeds meer bedrijfsmatig uitvoering gegeven aan het beheer van alle onroerende zaken in de gemeente Sint-Michielsgestel. De gemeente zet het beleid ten aanzien van de beheerszaken voort. 7.1 Pacht Pacht is een overeenkomst waarbij een verpachter een hoeve of los land in gebruik geeft voor uitoefening van de landbouw aan een pachter, die daarvoor een tegenprestatie moet leveren. Er bestaan verschillende soorten pacht. De meest gebruikelijke pachtovereenkomsten van de gemeente Sint-Michielsgestel zijn éénjarige en zesjarige pachten. Zesjarige pacht is aan wettelijke regels gebonden waar de gemeente niet vanaf kan wijken. Het zogenaamde dwingende recht. Bij een zesjarige pachtovereenkomst heeft de pachter opzegbescherming, voorkeursrecht en de mogelijkheid om de pachtprijs te laten toetsen. Partijen hebben hierin contractvrijheid. Eénjarige pacht is meer vrijblijvend. Vandaar dat de gemeente op een bepaald moment heeft besloten alleen éénjarige pachtovereenkomsten uit te geven. Op enkele zesjarige pachtcontracten na beheert de gemeente momenteel alleen éénjarige pachtcontracten. Momenteel worden alle pachtzaken uitbesteed aan een gespecialiseerd extern taxatie- en adviesbureau. Jaarlijks wordt een rapportage opgesteld over alle pachtzaken. Pachtprijzen worden berekend aan de hand van de waarde van de grond in het vrije verkeer. Op deze manier wordt getracht pachten aantrekkelijk te maken voor zowel de eigenaar als de gebruiker. Pachten is voor de gebruiker voordeliger dan huren. Bovendien is het voor de verpachter een goede belegging. De grond blijft immers eigendom van de gemeente, wordt goed benut en is bovendien waardevast. 7.2 Reststroken De gemeente Sint-Michielsgestel heeft een beleidsnota Reststroken vastgesteld op 9 januari 2007. Het beleid wordt conform de Nota uitgevoerd. Onder reststroken dient te worden verstaan: perceeltjes openbare ruimte, ter grootte van maximaal 250 m², die aan particulier gebied grenzen (woonpercelen) en die vanwege hun karakter en situering geen bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving. Onder reststroken wordt niet verstaan perceeltjes grenzend aan bedrijven. De gemeente hanteert twee vormen van uitgifte van reststroken namelijk huren of kopen. De gemeente verhuurt en verkoopt reststroken tegen marktconforme prijzen. Na het vaststellen van de Beleidsnotitie Reststroken zijn de reststroken projectmatig verkocht. Dit heeft tot gevolg dat de verkoop van de reststroken een positief financieel resultaat oplevert. 7.2.1 Samenvatting Reststroken worden uitgegeven volgens de bepalingen uit de Notitie Reststroken. De gemeente geeft reststroken uit tegen een marktconforme waarde.
33
7.3 Onrechtmatig grondgebruik Door een aantal inwoners van de gemeente Sint-Michielsgestel worden reststroken en groenstroken onrechtmatig gebruikt. Onrechtmatig in gebruik genomen gronden vormen een probleem met betrekking tot het onderhoud van de openbare ruimte, waaronder eventueel kabels en leidingen liggen. Ook is het mogelijk dat de verkeersveiligheid in het gedrang komt. Tevens kan openbare ruimte, die wordt gebruikt als particuliere tuin, de stedenbouwkundige eenheid in gevaar brengen. De eigendomstitel van het onrechtmatig in gebruik genomen perceel kan door verjaring overgaan naar de onrechtmatige bezitter. Vandaar dat tegen onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond wordt opgetreden. 7.3.1 Samenvatting In 2007 en 2008 heeft de gemeente alle onrechtmatig in gebruik genomen gronden in beeld gebracht. Vanaf 2009 worden projectmatig alle onrechtmatig in gebruik genomen gronden aan de overtreder verhuurd, verkocht of teruggevorderd. Dit is afhankelijk van de situatie. De richtlijnen die de gemeente daarbij toepast staan beschreven in de Beleidsnotitie Reststroken. 7.4 Antispeculatiebeding Bij de verkoop van bouwkavels worden vervreemdingsbeperkende of antispeculatiebedingen opgelegd om beleidsdoelstellingen te halen. Deze doelstellingen kunnen per project variëren. In zo’n beding is de verplichting tot zelfbewoning opgenomen en een verbod tot doorverkoop gedurende een periode van 5 jaar. Het antispeculatiebeding is van toepassing voor kavels waarbij de grondwaarde lager is dan de laatste vastgestelde grondprijs. Voor de koper is het mogelijk een ontheffing te krijgen van de zelfbewoningsverplichting. Ontheffing van de zelfbewoningverplichting wordt in ieder geval verleend in de volgende gevallen: ● bij overlijden van een van de partners; ● in geval van echtscheiding; ● wegens het aanvaarden van werk op grotere afstand dan 100 km over de weg gemeten. In andere gevallen is het verlenen van ontheffing van de zelfbewoningsverplichting ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders. Aan de ontheffing wordt een financiële voorwaarde verbonden welke inhoudt dat een antispeculatievergoeding verschuldigd is ter grootte van: ● € 100,00 per m2 bij verkoop binnen één jaar na aankoop van de grond ● € 80,00 per m2 bij verkoop binnen twee jaar na aankoop van de grond ● € 60,00 per m2 bij verkoop binnen drie jaar na aankoop van de grond ● € 40,00 per m2 bij verkoop binnen vier jaar na aankoop van de grond ● € 20,00 per m2 bij verkoop binnen vijf jaar na aankoop van de grond. Bij verkoop na het vijfde jaar is geen anti-speculatievergoeding meer verschuldigd. 7.5 Archeologie en cultuur Een doel van het huidige beleid is de bescherming van archeologisch erfgoed in gemeente SintMichielsgestel. Het beheer en duurzaam behoud van archeologische waarde in de bodem staat daarbij centraal. Voor het ontwikkelen van het archeologische beleid heeft de gemeente SintMichielsgestel een samenwerkingsverband gesloten met de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het is van belang om vroegtijdig te onderzoeken of ruimtelijke projecten archeologische waarde hebben. Door het vroegtijdig in beeld hebben van de archeologische waarde wordt eventuele vertraging in het verwervingstraject tot een minimum beperkt. Ook kunnen plannen zodanig worden bijgestuurd zodat de archeologische waarden kan worden gewaarborgd. 7.6 Monumenten Op 1 januari 2009 is een wijziging van de Monumentenwet in werking getreden, waarbij de adviesplicht van de Rijksdienst voor Archeologie Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) komt te vervallen. Alleen bij ingrijpende werkzaamheden aan een monument (geheel of gedeeltelijk slopen, herbestemming en reconstructie) zal de RACM nog advies uitbrengen. Dit
34
betekent dat in veel gevallen alleen de gemeentelijke monumentencommissie overblijft als adviserende instantie. 7.7 Flora en faunawet Naast bescherming en conservering van archeologische waarden, is ook de bescherming van de natuur en natuurwaarden in al haar facetten van belang. De Flora en faunawet vormt daartoe het beleidskader. Onderzoek naar natuurwaarden vormt een wezenlijk onderdeel van de reeks van onderzoeken die uiteindelijk leiden tot het inzetten of voortzetten van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen. Onderzoek vindt plaats door gespecialiseerde bureaus. 7.8 Aanbestedingenbeleid Onze gemeente beschikt over een door de raad vastgestelde Nota Aanbestedingen. In deze nota wordt precies omschreven welke aanbestedingsprocedure bij een bepaald bedrag gevolgd moet worden. Tevens wordt in deze nota aansluiting gezocht bij de regelgeving over Europees Aanbesteden. Daardoor kunnen de actuele drempelbedragen steeds uitgangspunt zijn om te bepalen of een dienst, levering of werk Europees aanbesteed moet worden. In relatie tot de nota Grondbeleid wordt natuurlijk alleen maar door ons aanbesteed als de gemeente zelf als opdrachtgever fungeert. Dit zal vaak het geval zijn bij werkzaamheden rondom bouw- en woonrijpmaken en bij het inhuren van externe adviseurs. 7.9 Inschrijfsysteem Door middel van een inschrijfformulier kan degene die voor een bouwkavel of koopwoning in de gemeente in aanmerking wil komen zich bij de gemeente laten inschrijven. De leges voor inschrijving bedragen € 80,-. Op het inschrijfformulier dient men de persoonlijke gegevens te vermelden. Aan de ingekomen inschrijving wordt op basis van de inschrijfdatum een inschrijfnummer gekoppeld. Op het moment van inschrijving wordt een ontvangstbevestiging (inclusief bewijs van inschrijving) verzonden, met daarop vermeld het inschrijfnummer. Indien een project wordt opgestart, zal de gemeente specifiek voor dat project moeten bekijken welke doelgroep hiervoor wordt benaderd. Om de desbetreffende doelgroep te bereiken zullen er voorwaarden gesteld worden aan degene die voor het project in aanmerking willen komen. Deze voorwaarden zullen zodanig geformuleerd moeten zijn dat deze slechts op een eenduidige manier geïnterpreteerd kunnen worden. Voorwaarden op basis waarvan selectie kan plaatsvinden; zijn: ● ingeschreven staan bij de gemeente; ● inschrijfdatum; ● huidige woonsituatie; ● inkomen; ● ingezetene van de gemeente Sint-Michielsgestel; ● leeftijdsgrens (bijvoorbeeld ondergrens bij senioren). De eerstgenoemde twee voorwaarden worden in alle gevallen opgenomen. De inschrijving bij gemeente en de inschrijfdatum zijn bepalend. Via het huis-aan-huisblad ‘De Brug’ en publicatie via onze website wordt bekend gemaakt dat er uitgifte van bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen plaats zal vinden. Naast projectinformatie zal ook weergegeven worden hoe de uitgifteprocedure plaatsvindt. Het is ook mogelijk om in de advertentie aan te geven dat een klein aantal nieuwbouwkoopwoningen en bouwkavels bestemd is voor niet ingezetenen. Door middel van een reactieformulier kunnen geïnteresseerden reageren op het project. Dit reactieformulier dient te worden toegezonden aan de projectontwikkelaar (woningen of kavels) of bij de bouwkavels aan de gemeente. Informatie over het betreffende bouwplan kan alleen verkregen worden via de ontwikkelaar of de ingeschakelde makelaar. Zodra de reactietermijn is verstreken, wordt een lijst opgesteld van geïnteresseerden op volgorde van inschrijfdatum. Voordat de woningen definitief worden toegekend, zal de gemeente de inschrijfdata verifiëren aan de hand van de inschrijflijst en de Gemeentelijke Basis Administratie. Kandidaat-kopers dienen zelf aan te tonen of ze voldoen aan de door ons gestelde
35
criteria middels een kopie van het bewijs aan inschrijving en bijvoorbeeld een werkgeversverklaring en of huurverklaring. Door burgemeester en wethouders wordt de koperslijst vastgesteld. Indien men reageert op een aangeboden nieuwbouwkoopwoning of bouwkavel, maar in een later stadium toch afziet van koop wordt dit gezien als een weigering. Bij een tweede weigering volgt uitschrijving. 7.9.1 Samenvatting Het huidige inschrijfsysteem van de gemeente Sint-Michielsgestel is vastgesteld door het college op 1 april 2003. 7.10 Eigendom sportcomplexen Het is belangrijk, ook als de sportcomplexen zijn geprivatiseerd, dat de gemeente op termijn invloed blijft houden op de gebruiksmogelijkheden van deze belangrijke voorzieningen. Het strategisch belang dat de gemeente heeft bij deze gronden mag nooit uit het oog worden verloren. Als de gemeente overgaat tot privatisering, worden de gronden niet overgedragen of verkocht, maar in erfpacht uitgegeven. Bij een erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden waaronder de grond in gebruik wordt gegeven meer specifiek worden beschreven als bij een bestemmingsplan. Daardoor kunnen ongewenste ontwikkelingen beter worden voorkomen. Vereist is wel een goede omschrijving van de rechten en plichten van beide partijen. Het aangaan van een erfpachtovereenkomst voor een lange termijn moet voldoende zekerheid bieden voor het aangaan van een lening door de wederpartij. Bij commerciële partijen kan een commerciële canon worden gevraagd, die als gekapitaliseerde jaarlijkse last vergelijkbaar kan zijn met een verkoopsom. Bij maatschappelijke organisaties wordt over het algemeen een symbolische vergoeding gevraagd. 7.11 Bodemonderzoek bij aan- en verkoop van gronden Om inzicht te hebben in de milieuhygiënische bodemkwaliteit en om een beeld te krijgen van de mogelijke milieurisico's, dient bij de aankoop van grond altijd bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Hiervan zijn onverdachte reststroken met een oppervlakte kleiner dan 65 m² uitgezonderd. Het bodemonderzoek moet worden uitgevoerd volgens onderzoeksprotocol NEN 5740 (incl. historisch onderzoek NVN 5725). In het historisch onderzoek dient expliciet aandacht besteed te worden aan 'asbest in de bodem, puin- en verhardingslagen'. Indien de locatie, op basis van het historisch onderzoek, verdacht is op de aanwezigheid van asbest, in de bodem en/of puin- en verhardingslagen, dient bodemonderzoek conform NEN 5740 en O-NEN 5707 (asbest in grond) dan wel O-NEN 5897 (asbest in puin) plaats te vinden. Indien de locatie, op basis van het historisch onderzoek, niet verdacht is op de aanwezigheid van asbest, in de bodem en/of puin- en verhardingslagen, kan volstaan worden met 'regulier' bodemonderzoek conform NEN 5740. Dit bodemonderzoek dient uitgevoerd te worden door bedrijven die gecertificeerd en erkend zijn volgens de richtlijnen van Kwalibo. Indien grondverzet plaatsvindt, dient dit plaats te vinden volgens de regels van het Besluit
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad der gemeente Sint-Michielsgestel, gehouden op 23 juni 2011,
de griffier, N.A. Hoogerbrug-van de Ven
de voorzitter mr. J.C.M. Pommer
36
