Ronde tafel
Noord-Nederland: Het voordeel van
Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis, daar zijn wij creatief’ Ze winden er geen doekjes om: het gaat onveranderd slecht in de bouwwereld. Maar de creativiteit, en dus de omwenteling, komt uit het noorden. Waarom? ‘Het voordeel van Noord-Nederland is dat
wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen’. De langdurige economische malaise dwingt om
creatief te handelen, maar voor het noorden geldt: niets nieuws, men is er altijd al volop mee bezig. Ondanks de economische malaise gaat het goed met de stad Groningen, maar het perspectief voor de regio lijkt minder rooskleurig.
In het restaurant van Hotel Prinsenhof in Groningen ontdekken Aan het begin van het twee uur duur durende gesprek gooit gespreksleider de deelnemers aan het Ronde Tafel Gesprek van Bouwen in het Henri Hendriks een steentje in de vijver om de staat van het land enigszins Noorden onvermoede en opmerkelijke lichtpunten. Aan tafel te proeven. Wat verwachten jullie van Prinsjesdag, luidt zijn vraag. Na een zitten Suzan Wierenga, directielid en partner KAW; Lex de Boer, korte denkpauze antwoordt Suzan Wierenga: ‘Ik ben erg nieuwsgierig naar bestuurder woningcorporatie Lefier; Bert Hendriks, commercieel wat Den Haag voor ons in petto heeft. Ik maak me vooral zorgen over de directeur zakelijke markt Feenstra Verwarming; Jan Dobben, jeugdwerkloosheid. De toekomst van jongeren staat op het spel.’ groepsdirecteur Volker Wessels Bouw en Vastgoedontwikkeling Noord; Walther Hesselink, directeur bouw De ogen aan tafel zijn gericht op Lex de Boer. Hij kent rivate beleggers Simon Benus Bouw; Roeland van der Schaaf, het Haagse als oud-directeur SEV en beleidsmanager bij die investeren in de wethouder ruimtelijke ordening, grote VROM en is als bestuurder van woningbouwcorporatie woningmarkt is booming’ Lefier ook goed op de hoogte van waar de klappen stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken - Jan Dobben van de gemeente Groningen. vallen. ‘Lex, jij bent al geïnformeerd. Jij komt uit het
‘P
7
RONDE TAFEL tegen ‘Den Haag’ aan als omstandigheid die nauwelijks beïnvloedbaar is. In Den Haag kijken ze niet zo naar de effecten. Dat ervaren we dagelijks.’ De Boer doelt daarmee op het betaalbaar houden van het woningbouwbeleid in de nabije toekomst.
Roeland van der Schaaf Functie Wethouder Ruimtelijke ordening, grote stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken Organisatie Gemeente Groningen
westen’, roept Jan Dobben over de tafel heen. Lex de Boer laat er geen misverstand over bestaan dat de woningbouwcorporaties de klos zijn. Dat beeld heeft zich stevig vastgezet.
Verwachtingen Lex de Boer: ‘Tien procent van onze omzet wordt door de heffing die het kabinet ons heeft opgelegd afgeroomd. Wat moeten we doen? De woonlasten verhogen? Dat is niet reëel, maar het is wel onze grootste zorg. Toen ik in deze sector begon, waren de gemiddelde woonlasten 14 à 15 procent van het te besteden inkomen. Nu ligt dit percentage tegen de 30 procent aan. Als we niet uitkijken, dan stijgt dit door naar 45 procent.’ Een onmogelijke situatie, is zijn oordeel. De toon is gezet. Conclusies gaan over tafel. Lex de Boer: ‘Den Haag heeft geen overzicht van wat ze aanricht. Wij kijken
Lex de Boer Functie Bestuurder Organisatie Wooncorporatie Lefier
8
Bert Hendriks: ‘Wat de corporaties voelen, dat voelen wij ook. Meer dan een derde van de huurders zit met zijn woonlasten boven zijn draagkracht, terwijl de verhuurdersheffing afname daarvan verder bemoeilijkt. De overheid overziet het effect in de hele keten niet.’ Daar denkt Walther Hesselink anders over. ‘Ik denk dat het wel doordacht is: ze laten het gewoon gebeuren. Het lijkt mij dat hier over is nagedacht.’ Lex de Boer: ‘Je overschat het strategisch vermogen van de overheid.’ Jan Dobben lijkt het allemaal om het even te zijn en zegt: ‘Dat is het probleem? Wat is nu het verschil wanneer doel. Wij verhuren. Onze belangrijkste taak is ervoor de markt verschuift en 61 procent huurgestuurde te zorgen dat mensen met een laag inkomen kunnen woningen opschuift naar 40 procent? Ik zou blijven wonen in een goede woning in een vitale wijk.’ willen dat de overheid zich helemaal terugtrekt uit De markt moet het probleem zelf oplossen, vinden de de bouwerij. Laat de bouw aan de bouwwereld. tafelgenoten. Van Prinsjesdag verwachten ze weinig. Waarom gaan de provincies en gemeenten niet terug Walther Hesselink: ‘Ik kijk naar de Eerste Kamer, als naar hun core business, dan doen wij dat ook. De er maar íets gebeurt, loopt de boel vast en ben je terug corporaties zijn de beste partij als het gaat om het bij af. Aan de andere kant vraag ik me af of dat allemaal verhuren van woningen, wij zo erg zou zijn, in België lag de r wordt fors zijn de beste partij als het politiek ook jaren stil.’ afgeschreven, maar de gaat om het bouwen van grondprijs blijft hetzelfde’ woningen. Wat we nu gaan Vitale wijken meemaken is een totale Hoe erg is het probleem? Die – Walther Hesselink reset van de bouwkolom. vraagt ligt op tafel wanneer de Ik zeg: laat maar gebeuren.’ eerste gerechten worden geserveerd. Lex de Boer zet enkele feiten op een rij. ‘Zo’n veertig tot vijftig procent Markt in beweging van de woningen in noordoost Nederland stamt uit Door deze ontwikkeling staat het woningmarktbeleid de jaren vijftig en zestig. Het was bouwen, bouwen van gemeenten onder druk. Hoe realiseer je nog een en bouwen. Het woord energiebesparing moest nog leefbare woonomgeving als corporatie? Aan tafel worden uitgevonden. Ze stoken door het dak. Als passeren allerlei aspecten de revue. Bert Hendriks huiseigenaar hoef je bij banken niet aan te komen. Als tegen Jan Dobben: ‘Denk je dat private partijen je binnenstapt sta je zo weer buiten, letterlijk.’ De Boer instappen om bouwprojecten te financieren?’ Jan verwijst naar een rapport van de Rabobank waaruit Dobben: ‘Ja, dat denk ik zeker. Dat zie ik nu al het gebied waarover we praten als armste deel van gebeuren. Private beleggers die investeren in de woningmarkt, dat is booming.’ Walther Hesselink maakt een kanttekening: ‘Dat is tijdelijk. Als het weer even anders is, trekken ze zich terug.’ Ook Lex de Boer ziet beweging in de markt, maar wel van een heel andere orde. ‘In Noord-Groningen trekken makelaars langs de leegstaande woningen met het aanbod om die te verhuren. Dat is een nieuwe markt. Ik zie een groot verschil tussen stad en platteland. Stad Groningen herstelt zich wel, maar in een stad als Stadskanaal gaat het veel moeilijker. We boeken er jaarlijks gemiddeld vijf procent van onze waarde af.’
‘E
Jan Dobben ziet een markt in beweging. ‘Beleggers gingen tot voor kort voor minimaal 10 procent rendement, nu zitten ze al voor 6,5 procent bij mij aan tafel. Ze willen wel. Het moet voor hen ook allemaal niet te lang duren. Ze bewegen mee in nieuwe projecten.’ ‘Dobben praat over een andere markt,’ vindt Lex de Boer: ‘Wij zijn een beleggingsmaatschappij met een maatschappelijk
Ronde tafel gegeven van Blok`’, zegt De Boer. ‘Wij beraden ons bij Lefier op welke noodzaak er is voor verandering van strategie en bedrijfsvoering.’ Bert Hendriks speelt hierop in: ‘Wij zijn daar bij Feenstra ook mee bezig. Wij zijn met veel corporaties in gesprek over het reduceren van overbodige werkzaamheden in de keten, waarbij de regie bij de corporatie blijft, maar waarbij we veel eerder aan tafel zitten om mee te denken over hoe wij strategisch kunnen bijdragen aan het verlagen van de woonlasten. Dat doen we al bij een aantal corporaties.’ Dobben: ‘En dan neem je onderhoudsmensen over?’ Hendriks: ‘Ja, daarover zijn we met enkele corporaties in Nederland in gesprek.’
Stad en leefbare dorpen De discussie verplaatst zich van het ongrijpbare geluk in de vitale wijk naar een regiovisie. Lex de Boer start de beschouwing. ‘De stad Groningen kannibaliseert de Nederland tevoorschijn komt. ‘De sociale werkplaats omgeving. Hoe groter het succes van de as Groningenis de grootste werkgever’, zegt De Boer. Hesselink: Assen, des te groter het probleem van de omgeving. ‘En ook die willen ze nog sluiten.’ De Boer: ‘Het De stad wordt sterker en de omgeving verliest waarde.’ dringt niet in Den Haagt door wat er hier gebeurt.’ Bert Hendriks: ‘Bij een bepaalde groep verdampt de Hesselink: ‘Er is niets nieuws onder de zon, al dertig waarde, maar die waarde is fictief. Die komt pas aan jaar lang.’ de orde wanneer je je huis verkoopt.’ Jan Dobben pakt de draad op waar het gaat om discutabele Opnieuw de vraag: is dat bouwplannen. ‘Neem orgen over de druk erg? Wordt die achterstand Uithuizermeeden. Toen we van de gemeente op gevoeld door de bewoners dat plan zagen hebben wij jongerenhuisvesting’ van die slechte huizen? Jan ons als bouwers afgevraagd: Dobben, die een voorstander is het wel verstandig om daar – Lex de Boer is van klantgericht denken: te gaan bouwen? Dat zeiden ‘Daar ben ik nou nieuwsgierig naar. Wij kunnen we natuurlijk niet. We riepen: Prima joh, bouwen! het wel veroordelen terwijl we hier aan de carpaccio We moeten af van overheden die regisseren.’ zitten, maar voelen de mensen die daar wonen zich onbegrepen? Zouden ze niet gewoon happy zijn?’ Lex Wethouder Roeland van der Schaaf, die zojuist is de Boer: ‘Dat zijn ze ook wel.’ Suzan Wierenga, die met aangeschoven, vindt dat de discussie getuigt van KAW veel onderzoek doet naar dit soort vraagstukken: een achterhaalde visie op de relatie tussen Stad en ‘Happy en happy zijn twee. Maar van verpaupering Ommeland: ‘Juist door in regioverband met elkaar wordt niemand blij.’ Vitale wijken zijn vraagstukken duidelijke afspraken te maken, voorkomen we nu juist waar corporaties zich mee bezighouden. ‘Maar ik versnippering en het bouwen voor leegstand.’ Van heb ook te maken met de nieuwe werkelijkheid, `het kannibalisme is volgens Van der Schaaf al helemaal geen sprake: ‘Als de stad Groningen minder sterk zou zijn, dan zou het perspectief voor de regio echt niet verbeteren.’ De wethouder constateert een duidelijke wisselwerking: ‘Enerzijds is het de stad die de regio versterkt en anderzijds versterkt de regio de stad.’
‘Z
Jan Dobben Functie Groepsdirecteur Organisatie VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Noord
een WOZ-waarde van 100%, dan hebben we geen goed bedrijfsmodel. In NieuwWeerdinge staan 2000 woningen, waarvan zo’n 600 in bezit zijn van Lefier. Elk van die investeringen heeft invloed op onze totale portefeuille en op de leefbaarheid in het totale dorp. Ik kan de mensen geen ongelijk geven die niet investeren in hun woning. Ze zeggen: iedere euro die we in onze woning steken is daarna nog maar een halve waard. Ze zeggen het overigens niet, maar ze hebben wel gelijk.’ Er moet dus slimmer worden gebouwd in de sociale sector, is de algemene conclusie aan tafel.
Huidige generatie Suzan Wierenga: ‘Ik zie een groot verschil met de huidige generatie. Deze generatie wil meteen het effect weten. Ze vragen direct: wat levert het mij op?’ Jan Dobben: ‘Dat klopt. Dat zie ik ook. De huidige generatie is bewuster. Kijk eens naar keukens en badkamers, dat zijn de
Lex de Boer komt terug op het geluk van de bewoners. ‘Er is geen probleem van waardedaling zolang de mensen niet verhuizen. Maar zodra men op leeftijd is en een zorghuis komt in beeld, dan speelt die waardedaling wel en dan is het probleem er wel. Toch willen mensen in de regio wonen.’ De Boer begrijpt het wel. ‘De mensen zijn gewend om een bepaalde kwaliteit te krijgen voor de prijs die ze betalen. En ze hebben gelijk’, legt De Boer uit. ‘Ze rekenen totaal anders dan wij doen.
Suzan Wierenga Functie Directielid & partner
Als ik in de stad Groningen investeer, levert mij dat zeven procent rendement op en in Nieuw-Buinen kost het me geld. Als de stichtingskosten 160% zijn bij
Organisatie KAW Architecten & Adviseurs
9
RONDE TAFEL stevig wantrouwen tussen corporatie en overheid en tussen deze instituten en de huurder. ‘Het vertrouwen moeten we terugwinnen.’
gemeente zo moeilijk en houdt ze vast aan de hoge kosten voor grond? Waarom geef je die grond niet voor niks weg?’ Van der Schaaf beseft wel dat er enorm is afgewaardeerd zonder dat iemand daar voordeel van Jongerenhuisvesting naar ondervindt: ‘Je zegt eigenlijk: amenwerken met onzelfstandig wonen gemeente, je boekt al twee wbc’s om nieuwe We t h o u d e r Roeland miljard euro af, doe er nog vormen van samenwerking eens een miljard bij?’ Dobben van der Schaaf stelt de te ontwikkelen met jongerenhuisvesting ter knikt. Ook de anderen als doel een bijdrage te discussie. Hij verwacht een vinden dat de gemeente moet leveren aan het verlagen toenemende groei van het doorpakken. Van der Schaaf van de woonlasten’ aantal buitenlandse studenten stelt dat het een technisch op basis van informatie van de - Bert Hendriks boekhoudkundig verhaal is, Rijksuniversiteit Groningen waarop Walther Hesselink en de Hanzehogeschool: ‘Ik denk dat het de kant op reageert: ‘Er wordt wel fors afgeschreven, maar de gaat van de bouw van campusachtige voorzieningen.’ prijs blijft hetzelfde.’ Het mag duidelijk zijn: de logica De grenzen zijn namelijk bereikt als het gaat om ontbreekt en principes botsen. de aantallen studentenwoningen in de Groninger Bert Hendriks brengt de aloude erfpacht ter sprake. wijken. ‘De politiek zal hierop aansturen. Er zal Roeland van der Schaaf sluit niks uit: ‘Wij kijken zich een politieke druk ontwikkelen om uitbreiding serieus of erfpacht een mogelijkheid biedt.’ De verder te beperken.’ wethouder is zich er zeer van bewust dat er met Lex de Boer neemt de locaties van de argusogen naar de overheid wordt gekeken. Hij studentenhuisvesting onder de loep. ‘Als wij investeren wijst daarbij wel op de verantwoordelijkheid van bij stadion Euroborg, dan denk ik wel: waar fietsen alle betrokkenen om samen te werken aan het zoeken die kinderen doorheen om bij hun opleiding te naar oplossingen. komen? Het zijn van die simpele dingen die wij belangrijk vinden. Studenten die kunnen kiezen, Omslag in denken zullen altijd kiezen voor wonen in het centrum. Ik Bert Hendriks roert een brisant thema aan, waar Suzan maak me zorgen over de druk die bij de gemeente Wierenga het ook al over had: toekomstige generaties op jongerenhuisvesting ligt.’ De Boer: ‘De studenten kijken wel lekker uit om zich in de schulden te steken. studeren steeds korter en de huurtoeslag verdwijnt.’ Hendriks: ‘Ik zie het steeds meer om mij heen dat De Boer ziet jongerenhuisvesting naar onzelfstandig jongeren zeggen: wij hoeven niet zoveel te bezitten. wonen verschuiven. ‘Ik denk liever in woonklimaten. Die vragen zich met recht af, waarom generaties Kijk naar het totaal. Monumenten raak je altijd kwijt, voor hen zo gefixeerd waren op het hebben van een maar investeren in studenten die nog drie jaar te eigen woning.’ Die vraag wordt steeds actueler nu de studeren hebben?’ verhouding tussen de waarde van de woning en de maandelijkse betalingen steeds schever is komen te Van der Schaaf reageert hierop: ‘Het gaat natuurlijk liggen. In sommige gevallen roept deze verhouding om een veel langere termijn. We willen immers grote vragen op. Jan Dobben komt terug op het ook voor nieuwe generaties afboeken van grondposities. lle partijen in de studenten een aantrekkelijke ‘Hoe doen jullie dat nou?’ bouwketen moeten een Zijn achterliggende vraag stad blijven om te komen bouwpact sluiten’ studeren. Zeker wat betreft waarom niemand hier de internationale studenten feitelijk beter van wordt, - Roeland van der Schaaf is de concurrentie tussen blijft ook nu onbeantwoord. verschillende studentensteden groot. Goede Roeland van der Schaaf: ‘Wij hebben gereageerd met huisvestingsmogelijkheden zijn daarbij van groot het Bouwoffensief. We gaan temporiseren, het aantal belang. Bovendien willen we heel graag meer vierkante meters verkleinen en grond gaat terug naar studenten vasthouden, zodat ze ook na hun studie een agrarische bestemming.’ hier blijven wonen en werken. Het is niet voor niets dat we in plaats van studentenhuisvesting liever Lex de Boer: ‘En de prijs voor de klant blijft hetzelfde? spreken over jongerenhuisvesting. Met kwalitatief Er zit iets kunstmatigs in. De consument koopt een goede woonruimte die geschikt is om te studeren, kavel van 70.000 euro, daar mogen jullie (wijst naar maar ook om daarna nog een tijdje in te blijven Jan Dobben en Walther Hesselink) wat voor 40.000 wonen bij de start van een carrière. Dat is dus ook euro opzetten.’ Het punt is dat gemeenten op de van economisch belang.’ grond ontwikkelkosten en rente boeken. En die kosten worden steeds hoger door het oprenten. Het Grondkosten probleem wordt in feite verlegd. Bouwers moeten De gemeente wordt in de persoon van wethouder dan dus goedkoper bouwen. De grondwaarde speelt Roeland van der Schaaf aangesproken op het hocus- echter niet zo voor de sociale huursector. ‘Als Lefier pocusspel rond de grondkosten en de afwaardering houden wij ons daar niet zo mee bezig. Voor ons hiervan. Jan Dobben is helder: ‘Waarom doet de speelt krimp in de regio en dan is de vraag: moet je
‘S
Walther Hesselink Functie Directeur bouw Organisatie Simon Benus Bouw
grootste kapitaalvernietigers. Om de zeven jaar worden die er weer uit gesloopt. De jongere generaties gaan hier bewuster mee om. Ze laten zich minder snel verleiden.’ Suzan Wierenga: ‘Maar er is nog steeds veel onwetendheid onder bewoners. Het investeren in energiebesparende maatregelen loopt vaak stroef. Wat levert het me op? Welk bedrag betaal ik straks aan mijn energieleverancier? Daar kan de bouwer geen antwoord op geven. Sommige woningeigenaren zijn zich zelfs niet bewust dat ze hoge energiekosten hebben. Ze vergelijken hun energielasten bijna nooit met hun omgeving. Ze weten niet waar ze aan toe zijn.’ Het begrip vertrouwen ligt op tafel. Lex de Boer: ‘Straks krijgen bewoners geen energierekening meer, die zit in de huurprijs van de woning.’ Walther Hesselink: ‘Dan zeggen de bewoners: mooi, maar ze pakken me wel op een andere manier.’ Lex de Boer constateert een
Bert Hendriks Functie Commercieel directeur zakelijke markt Organisatie Feenstra Verwarming
10
‘A
Ronde tafel nog bouwen of ondersteunen? Wij onderzoeken nu of we van eigenaren van wie de huizen onder water staan de hypotheek kunnen overnemen. De behoefte aan eigendom neemt ook nog eens af. Mensen gaan weer meer naar huur.’
die ik hier nu ken, durven over de schutting heen te kijken. Ze weten elkaar te vinden, net zoals wij hier nu aan tafel zitten. Dat de bouwkolom verschuift, daarover kan vrij worden gesproken.’ Ook Roeland van der Schaaf doet een duit in het zakje. ‘We hebben hier mensen met talent en mensen met – soms helaas Jan Dobben vindt dat creatief moet worden gedacht op veel – vrije tijd. Dat zijn allemaal mensen die kansen zien en die alle niveaus. Zijn bedrijf neemt positie in als het gaat om grijpen.’ Jan Dobben komt met een meesterlijke beschouwing, verduurzaming, projecten ‘energieneutraal’, conceptuele gezien de bijval die hij krijgt. ‘Het voordeel van Noord-Nederland industriële vernieuwing en complete stadsvernieuwing. Het is dat wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen. Meer bedrijf gaat inspelen op de Stroomversnelling (huurwoningen smaken zijn er niet. Wij zitten hier eigenlijk permanent in een naar energienota=0) en de Green Deal. crisis. Wij weten niet beter en dat heeft één en woning wordt Volker Wessel trekt de concepten zo uit groot voordeel: wij weten met een crisis waardevoller door om te gaan. Wij worden creatief van een een la. Lex de Boer denkt ook in die verduurzaming’ richting. Hij spreekt van het omkatten crisis.’ Na het instemmend gelach vervolgt - Suzan Wierenga van huurwoningen, een compleet nieuwe Dobben: ‘Het is niet voor niets dat de meest buitenschil om de huurwoning. Als het aan creatieve ideeën van ons bedrijf uit het de mannen ligt, zullen we nog wat gaan beleven. noorden komen. De noodzaak om iets nieuws te bedenken is er in het westen veel minder. Wij weten allemaal hoe de hazen ‘Maar banken moeten ook in beweging komen’, stelt Suzan lopen.’ Walther Hesselink: ‘Jan heeft gelijk. De ideeën komen Wierenga daar tegenover. Het is idioot wanneer een bank zegt: hiervandaan. Dat merk ik ook binnen mijn bedrijf.’ Lex de Boer: nee, we verstrekken geen krediet voor het verduurzamen van ‘Dat heb ik ook gemerkt. Iedereen kent elkaar en dat heeft een de woning. Die woning wordt hier juist waardevoller van en groot voordeel. Je kunt misschien iemand één keer naaien, maar de woonlasten worden lager. Onbegrijpelijk dat dit niet wordt dat is het dan ook wel. Daarna flik je het nooit weer.’ ingezien.’ Er is een omslag in denken gaande op allerlei terreinen maar er wordt ook nog meer gevraagd. De economische malaise brengt partijen bij elkaar. Het levert niet alleen veel gespreksstof op, maar ook toenadering. Corporaties, Kansen gemeenten bouwers moeten het samen doen, dat is partijen in Henri Hendriks wil terug naar de kansen: ‘Van al te veel het noorden wel toevertrouwd. Wethouder Van der Schaaf is er gesomber worden we niet wijzer.’ Suzan Wierenga ziet kansen een voorstander van dat partijen in de noordelijke bouwsector op de financiële markt. Zij gaat met energieleveranciers en tot een regionaal pact komen. De aanzet is door de gemeente zorgleveranciers om tafel om duurzame ontwikkelingen vaart gegeven met de lancering van het Bouwoffensief om een impuls te geven. Lex de Boer kijkt met optimisme naar de mentaliteit aan de markt te geven. De andere gesprekspartners willen meer, in het noorden. Hij kan vergelijken, omdat hij als westerling is de eindconclusie, maar zitten zelf niet stil. In tegendeel; men nog maar tien maanden in het noorden bivakkeert. ‘De mensen ziet kansen en zit vol met creatieve ideeën.
Tekst: Andries Veldman
Fotografie: Sarah Janssen
‘E
11
