Roo, Marijke de Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:
kcaf
namens kcaf vrijdag 01 november 2013 16:12 staten KCAF Nieuwsbrief
Opvolgingsmarkering: Markeringsstatus:
Opvolgen Voltooid
Nieuwsbrief 7 KCAF november 2013
In deze nieuwsbrief:
• Congres Aanpak funderingsproblematiek, 21 november 2013 • Minister Blok bekijkt paalrot in Zaanstad • Manifest Klimaatbestendige stad van het Ministerie van Milieu en Infrastructuur • Vier hoofdaandachtspunten voor de Rijksoverheid • Handboek funderingsherstel CURSBRnet • Praktijkcursus funderingsonderzoek F3O • Cursus PAO-TUDelft Aanpak problematiek houten paalfunderingen en funderingen op staal. • Eindevaluatie funderingsproblematiek Dordrecht • Een veel voorkomende probleemsituatie • Publicaties van het KCAF • Buren en herfunderen • KCAF betrokken bij veel funderingsproblemen • Snelle updates van nieuwe ontwikkelingen • Tevreden over de aanpak van het KCAF? • Nieuw op de website sinds de vorige nieuwsbrief
1
Congres Aanpak funderingsproblem atiek, 21 november 2013 Tijdens het congres wordt vooral gecommuniceerd in oplossingsrichtingen van de funderingsproblematiek in Gebouw TU Delft Nederland. Het voorkomen van nog meer funderingsproblemen, constructieve oplossingen funderingsherstel, politieke aanpak en onder andere de financiering van funderingsherstel. Locatie TU-Delft (Technische Universiteit) gebouw Civiele techniek, Stevinweg 1, in Delft Inloop 9.15 uur Aanvang 10.00 uur De toegang is gratis mits voor 15 november aangemeld, [email protected] Drie hoogleraren van de TU-Delft een Tweede Kamerlid en een wethouder zullen u informeren over de ontwikkelingen ten aanzien van de aanpak funderingsproblematiek in het plenaire ochtendprogramma. Aan de orde komen: - Inleiding: Prof Dr. Peter Boelhouwer OTB/TU-Delft voorzitter KCAF - De funderigsproblematiek en de politiek. Ir. Paulus Jansen tweede kamerlid SP - Techniek en funderingsherstel. Prof. Dr. Frits van Tol TU-Delft/Deltares - Financiering van funderingsherstel.Richard Luigjes SVn - Stedelijk waterbeheer Prof Dr. Ir. François Clemens TUDelft/Deltares - Evaluatie funderingsproblematiek Dordrecht Rinette Reijnvaan wethouder in Dordrecht. Bezoekers van het congres ontvangen een boekje dat over de funderingsproblematiek in Dordrecht is gemaakt met de titel "Nieuwe palen onder Dordrecht". In het middagprogramma is er een keuzemogelijkheid voor het bijwonen van een van de twee themaprogramma’s met onder andere juridische, sociale en technische aspecten. De nog ontbrekende info zal zodra die beschikbaar is op de website worden geplaatst Informatiemarkt Rond het congres is er een informatiemarkt, organisaties die betrokken zijn bij de aanpak funderingsproblematiek en met hun aanwezigheid het congres steunen, Van de standhouders die zich al hebben aangemeld is een overzicht gemaakt. De informatiemarkt biedt nog beperkt ruimte voor enkele standhouders.. Voor meer informatie Peter Ligthart [email protected] 06-51033342
Aanmeldingen Inmiddels zijn er ruim 225 aanmeldingen van bezoekers. Een gezelschap uit alle geledingen die op enigerlei wijze geïnteresseerd zijn in de aanpak funderingsproblematiek zoals: Advies en constructie, Begeleiding funderingsherstel, Funderingsonderzoek, Funderingsherstel palen, Funderingsherstel injectie , Gedupeerden, Belangenorganisaties , Meetdienst, Juristen, Certificering, Provinciale Staten, Waterschappen, Studenten Delft, Student Eindhoven, Schade experts/verzekeringen, Post Academisch Onderwijs, Ministerie I&M, Banken, Rioned, Tweede Kamer en gemeenten. Er is nog ruimte genoeg voor meer bezoekers, de toegang is gratis. Aanmelden kan tot 15 november. In verband met de organisatie en catering willen we wel graag dat u zich zo snel mogelijk aanmeldt door een mail te sturen naar [email protected] 2
Parkeren en openbaar vervoer Parkeren navigatiesysteem NC Kistweg Delft, indien vol bij de aula of bibliotheek Openbaar vervoer De TU Campus is bereikbaar vanaf het Delft Centraal Station met lijn 69, 121 of 40. Voor meer informatie raadpleeg 9292.nl Laatste info: Voor de laatste info en het programma klik hier
Minister Blok bekijkt paalrot in Zaanstad 25 november 2013 zal Minister Blok met een delegatie Tweede Kamerleden een funderingsherstelproject in Zaanstad bezoeken. Waarna een bespreking met het KCAF plaatsvindt. Een verlag/reportage komt na 25 november
Onderstaande foto's zijn van funderingsherstel in Dordrecht. Hier is een gat in de gevel gemaakt om in de kruipruimte te komen
Manifest Klimaatbestendige stad van het Ministerie van Milieu en Infrastructuur Aan de voorbereiding van het manifest is door het KCAF de hele tijd meegewerkt. Enkele citaten uit het Manifest. Vrijblijvendheid is voorbij! Wij, de coalities klimaatbestendige stad, doen een appel op overheden en marktpartijen om hiervoor samen met de inwoners van de stad verantwoordelijkheid te nemen. De vrijblijvendheid voorbij!
De graafmachine graaft zich een weg onder de vloeren in het bouwblok
Wij verwachten van de betrokken partijen
3
dat gezamenlijke overheden het water in de stad in beschouwing nemen als een systeem waarvan de onder¬delen grond-, hemel-, oppervlakte-, en afvalwater samenhangen, zowel onder¬ling en als in hun relatie naar de openbare ruimte: kwantitatief en kwalitatief, functioneel en financieel
Onder het kopje “Dit houdt in dat in een klimaatbestendige stad …” staat: Aantasting van funderingen, ongelijkmatige zetting en schade aan groen die het gevolg zijn van een te lage grondwaterstand worden zoveel mogelijk voorkomen. Bij de Gemeenten staat dat zij: zich zoveel mogelijk inspannen om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie, waaronder funderingen, nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken;
Onder: 2) “… is het stedelijk water van regen tot grondwater in balans” staat: De samenwerking in de waterketen laat zien hoe succesvol een integrale aanpak kan zijn. Ook het in evenwicht brengen van watervraag en –aanbod en -kwaliteit in het stedelijk gebied vraagt een integrale visie waarin de verschillende onder¬delen van het stedelijk watersysteem en de groene infrastructuur als onderling samenhangend beschouwd worden. Steeds meer gemeenten en waterschappen kiezen hiervoor. Denk aan afkoppelen en bergen ten behoeve van droge tijden en actief grondwaterpeilbeheer. Actief grondwaterpeilbeheer kan in specifieke situaties een oplossing bieden voor toekomstige schade aan funderingen door paalrot en zetting, maar het is zeker niet de enige optie. Eigenaren van vastgoed met (toekomstige) paalrot moeten maatregelen zorgvuldig op hun doelmatigheid afwegen. Zo is funderingsherstel doelmatig als schade binnen 10 jaar optreedt. Waterhuishoudkundige maatre¬gelen zijn doelmatig als schade tot circa 25 jaar kan worden uitgesteld. Als deze waterhuishoudkundige maatregelen worden getroffen, dan kan de eigenaar met een funderingsherstelplan toekomstig funderingsherstel voorbereiden. Kan de toekomstige schade met waterhuishoudkundige maatregelen voor meer dan 25 jaar kan worden voorkomen, dan is funderingsherstel niet direct aan de orde. Voor het volledige manifest klik hier Reactie KCAF Het manifest is onvoldoende om de groei van de funderingsproblematiek te keren maar een goed begin in voorbereiding op betere wetgeving.
De graafmachine graaft de kruipruimte verder uit
4
Vier hoofdaandachtspunten voor de Rijksoverheid Zonder de realisatie van onderstaande vier punten zal de funderingsproblematiek in Nederland progressief toenemen! 1. Nationaal funderingsfonds en landelijke aanpak, aansturing vanuit één Ministerie. (De funderingsproblematiek kan niet aan gemeenten, waterschappen of provincies overgelaten worden) 2. Aanpassing regeling Autoriteit Financiële Markten (AFM) Een lening moet meer dan 105% kunnen worden bij funderingsherstel 3. Aanpassingen wetgeving zijn noodzakelijk om nog meer funderingsproblemen en de daarbij behorende sociale schade te beperken. Te denken valt o.a aan artikel 3.6 van de Waterwet en het bouwbesluit. Het Manifest Klimaatbestendige stad is een eerste stap in de goede richting maar volstrekt onvoldoende om problemen te voorkomen 4. Verplicht stellen funderingsparagraaf in koopcontracten Bovenstaande 4 punten zijn op korte termijn nodig om het tij te keren.
Handboek funderingsherstel CURSBRnet Het handboek geeft adviezen vanuit de funderingsbranche voor een goede aanpak van funderingsherstel. Het is te verkrijgen bij SBRCURnet. klik hier Eigenaren van woningen kunnen via [email protected] een code krijgen om het handboek gratis te downloaden.
Rotte houten paal gevonden bij de ontgraving
5
Praktijkcursus funderingsonderzoe k F3O 7 en 8 november 2013 Voor meer info klik hier
Grond wordt met een jacobsladder vanuit de kruipruimte afgevoerd
Cursus PAOTUDelft Aanpak problematiek houten paalfunderingen en funderingen op staal. De cursus georganiseerd door de PAOTUdelft (Post Academisch Onderwijs, Technische Universiteit Delft) zal bij
Werkvloertje in de kruipruimte wordt gestort.
voldoende deelname op 14 en 15 mei 2014 weer gehouden worden. Meer dan voorheen zal de cursus gericht worden op de aanpak en oplossingsrichtingen.. Tijdens het congres Aanpak Funderingsproblematiek staat de PAO er met een stand waar bij intekening van deze cursus een leuke korting zal worden gegeven. Cursusleiding Ing. Ad van Wensen, directeur KCAF [email protected] Ing. Andre Opstal, Opstal funderingsadvies Aanmelden kan bij PAO-TUdelft
6
Eindevaluatie funderingsproblem atiek Dordrecht In Dordrecht heeft de gemeente oktober 2000 aan zo’n 8000 woningeigenaren een brief gezonden met de mededeling dat het grondwater te laag stond, houten palen daardoor droog staan en wegrotten. Daarbij werd aangegeven dat de eigenaar van de woning verantwoordelijk is voor het herstel van de woning. 16 november 2000 (Dag van Hier is het begin van de bekisting van de kelderwanden de paalrot) is de Belangen Vereniging gemaakt. Funderings Problematiek (BVFP) opgericht.. In 2001 is mede onder druk van de BVFP een subsidieverordening van de gemeente tot stand gekomen met een subsidie van € 6.810,-- een laagrentende lening, vangnetregeling, gratis funderingsonderzoek en begeleiding tot aan het herstel. De BVFP heeft vanaf de oprichting een tweesporenbeleid gevoerd. Enerzijds is de gemeente aansprakelijk gesteld en gedagvaard, anderzijds is er alles aan gedaan om in overleg met de gemeente te komen tot een goede aanpak. Vooral in het begin leek de funderingsproblematiek een nieuwe wetenschap waardoor veel fouten zijn gemaakt ondanks protesten van de BVFP. Als snel bleek dat het niet alleen een probleem was dat tot Dordrecht beperkt bleef maar landelijk probleem dat in meer dan de helft van het aantal gemeenten op kleine of grote schaal voorkomt. De gemeente Dordrecht heeft een eindevaluatie funderingen opgesteld Over enige tijd komt er ook een boekje over de funderingsproblematiek in Dordrecht uit. Zodra het boekje beschikbaar is zullen we dat op de website aangeven Voor de eindevaluatie klik hier
Een veel voorkomende probleemsituatie Funderingsherstel hoort tegelijkertijd en met dezelfde aannemer in de hele bouwkundige eenheid uitgevoerd te worden. Dat vergt erg veel overleg en tijd waarbij het soms jaren kan duren voordat alle neuzen dezelfde richting op staan en de financiën geregeld zijn. In het hele traject ontstaan vragen waarvoor woningeigenaren bij [email protected] om advies kunnen vragen
Ankers zijn in de bestaande betonbalk aangebracht om een constructieve verbinding te maken met de kelderconstructie
Hieronder een veel voorkomend scenario (diverse varianten hierop zijn mogelijk) Stel: u woont in tussenwoning van een bouwkundige eenheid van 10 woningen en heeft actie ondernomen om het huis te verkopen. Een mogelijke koper wil echter eerst funderingsonderzoek laten uitvoeren voordat hij/zij
7
een voorlopig koopcontract tekent. Funderingsonderzoeken van vijf jaar of ouder niet meer gebruiken. Het KCAF adviseert om eerst funderingsonderzoek uit te laten voeren volgen het F3O funderingsonderzoeksprotocol en als de (ver)koop doorgaat de funderingsparagraaf voor koopcontracten te gebruiken. Een voorbeeld van de funderingsparagraaf staat in de publicatie “Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning?” Voor de publicatie gaat u naar www.kcaf.nl en dan het tabblad koop en verkoop woning. Definitie bouwkundige eenheid Een bouwkundige eenheid zijn alle woningen die constructief met elkaar zijn verbonden. Een bouwkundige eenheid kan bestaan uit meerdere bouwstromen. Vaak is gebruik gemakt van een bestaande kopgevel waarin balken zijn ingekast zodat daar geen paalfundering hoefde te worden aangebracht.. Funderingsonderzoek Het funderingsonderzoek hoort uitgevoerd te worden volgens het F3O funderingsonderzoeksprotocol www.f3o.nl Regelmatig worden de kosten van funderingsonderzoek gedeeld door koper en verkoper. Voor funderingsonderzoeksbedrijven zie website KCAF onder funderingsonderzoek Voor het complete stappenplan zie website KCAF onder funderingsonderzoek Uit het funderingsonderzoek blijkt bijvoorbeeld dat de fundering niet meer voldoet en de funderingshandhavingstermijn die wordt afgegeven is 5 tot 10 jaar. Voor een overzicht funderingsonderzoeksbedrijven klik hier
Wat te doen als verkoper De verkoper kan de woning verkopen. Aan te raden is dan wel om de funderingsparagraaf in het koopcontract op te laten nemen waarbij de verkoper gevrijwaard wordt van verdere aansprakelijkheid en alle informatie wordt gedeeld met de koper. Belang van de koper is dat funderingsherstel gerealiseerd kan worden Belangrijk (zeker voor de koper) is dat ook de buren (mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid) geïnformeerd worden en het funderingsonderzoeks rapport krijgen Hierbij kan het best een deskundig begeleidingsbureau ingeschakeld worden. Uit een inventarisatie bij de mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid blijkt al snel of funderingsherstel snel is te realiseren of dat funderingsherstel bijna of niet realiseerbaar is met de bouwkundige eenheid. Voor de publicatie "Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning?" klik hier Afweging partieel herstel Partieel herstel waarbij een van de woningen binnen een bouwkundige eenheid hersteld gaat worden is risicovol. De herstelde woning zal na herstel niet meer zakken terwijl de buurpanden dat wel blijven doen en zettingsschade optreedt mogelijk ook bij het herstelde pand maar vrijwel zeker bij de buren. Hierbij kunnen situaties ontstaan zoals bij het volgende hoofdstuk “juridische aspecten partieel herstel (buren en herfunderen)’ is omschreven. De meeste gemeenten en andere overheden die subsidies verlenen staan geen partieel herstel toe als gebruik wordt gemaakt van de subsidieverordening. Voor informatie over partieel herstel zie de publicatie van SBRCURnet Handboek Funderingsherstel enige alinea's hierboven. Koper haakt af Met enige regelmaat zien we dat een koper afhaakt omdat hij geen verdere risico’s wil lopen De verkoper zit nu met een besmette woning en zal mede-eigenaren in de bouwkundige eenheid moeten overtuigen dat funderingsherstel noodzakelijk is Hoe krijg ik mede-eigenaren in de bouwkundige eenheid zover dat ze willen herstellen? Nogmaals schakel hiervoor deskundige begeleiding in. Voor begeleidingsbureaus en directievoering klik hier.
8
Vaak zal aanvullend onderzoek in de hele bouwkundige eenheid noodzakelijk zijn om eigenaren te overtuigen Ook dit funderingsonderzoek behoort te voldoen aan het f30 www.f3o.nl funderingsonderzoeksprotocol en de kosten daarvan verdeeld te worden over de eigenaren. Fase realisatie financiering Nagegaan moet worden of er subsidiemogelijkheden bij de betreffende gemeente zijn en of zij een laagrentende lening en maatwerkregeling hebben. Afspraak daarbij hoort te zijn dat hypotheken pas afgesloten worden als alle mede-eigenaren de financiering rond kunnen krijgen. Echter door de hoge eisen van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) mogen banken momenteel slechts een hypotheek verstrekken tot maximaal 105% van de waarde van de woning. In de huidige situatie waarbij veel woningen financieel onder water staan is een extra hypotheek voor funderingsherstel voor te veel eigenaren niet te realiseren. Hierdoor lopen veel financieringstrajecten voor funderingsherstel vast. Gevolg is - Dat veel noodzakelijk funderingsherstel niet uitgevoerd kan worden - De schade naarmate de tijd verstrijkt toeneemt - Woningen onverkoopbaar zijn - Men onderhoud aan de woning ook maar achterwege laat - Verpaupering optreedt - Huisjesmelkers hun slag slaan en over-bewoning ontstaat - Sociale problemen toenemen - Als niet op tijd ingegrepen wordt sloop de enige optie is, maar er nog wel een hypotheek zit op de woning. Geprobeerd kan worden met de buren tot een financiële oplossing te komen of met familieleden, kennissen of e.v de werkgever. Daar waar het wel lukt de financieringen rond te krijgen Aan te raden is in deze fase ook begeleiding of nog liever directievoering in te schakelen. Vooral directievoering is aan te raden omdat daarmee veel problemen voorkomen kunnen worden. Voor begeleiding en directievoering klik hier Zie ook het verdere stappenplan klik hier Funderingsherstel behoort te voldoen aan de omschrijving in het Handboek Funderingsherstel SRCURnet Eigenaren van woningen kunnen dit gratis downloaden als bij [email protected] een code wordt opgevraagd. Daarna worden offertes aangevraagd, vergelijkbaar gemaakt en de bijkomende kosten per offerte vastgesteld. Soms blijkt funderingsherstel met de goedkoopste aannemer door de bijkomende kosten uiteindelijk de duurste te zijn. Daarna kan de bouwaanvraag aangevraagd worden en overgegaan tot opdrachtverlening funderingsherstel
9
Publicaties van het KCAF Het KCAF brengt met enige regelmaat eigen publicaties uit, die via de website ter beschikking worden gesteld. De bezoekstatistieken en downloads van de website van het KCAF worden per maand weergegeven. Om een beeld te geven van de aantallen is de maand juni als voorbeeld genomen (tussen haakjes). Het totaal aantal in de maand juni 2013 gedownloade KCAFpublicaties is ruim 1.100. Stalenbuispalen worden aangevoerd 1. Stappenplan (93x) 2. Wat doe ik als bestuurder met (mogelijke funderingsproblemen (24x) 3. De fundering onder uw woning (173x) 4. Fundering op staal (124x) 5. Bescherming bestaande bebouwing (14x) 6. Betonoplangers (8x) 7. Bomen zijn soms een gevaar voor de fundering en riolering (167x) 8. Deskundigen wisten het al heel erg lang (32x) 9. Lekke kelder (21x) 10. Voorkomen is beter dan genezen (4x) 11. Kapstok refundering (0x) 12. Overzicht funderingsonderzoeksbedrijven (49x) 13. Overzicht funderingsbegeleidingsbedrijven en toezicht (3x) 14. Overzicht funderingsherstelbedrijven, injectiebedrijven en constructeurs (40x) 15. Funderingsherstelmethoden (150x) 16. Omleggen kabels en leidingen (8x) 17. Alleen een ezel stoot zich twee keer aan een steen (8x) 18. Aardbevingsschadeherstel (6x) 19. Studie grondwaterinfiltratie (13x) 20. Paalrot door lekke drainerende riolen (3x) 21. Verbreed rioolplan (0x) 22. Rioolaanleg en onderhoud in veen en kleigebieden (19x) 23. Kademuren (0x) 24. Enkele aandachtspunten bij verzekeringen (27x) 25. Financiering funderingsherstel (42x) 26. Best practices financiële bijdrage overheden bij funderingsherstel (0x) 27. Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning? (82x) 28. Funderingsproblematiek vraagt maatregelen (artikel Bouwregels in de praktijk 2013/4) 29. Funderingsproblematiek (artikel in Water Governance 01/2013) (24) Daarnaast is er een flink aantal publicaties op de website opgenomen van derden waaraan in een aantal gevallen door KCAF is meegewerkt, zoals het Handboek Funderingsherstel, dat via het KCAF gratis beschikbaar is voor gedupeerden.
10
Buren en herfunderen Door Mr Remco Smith bestuurslid KCAF Sinds enkele jaren woont Daphne in een woning op nummer 30 in Rotterdam. Haar huis maakt deel van een bouwblok van tien jaren-30-woningen. Op een dag belt de buurvrouw van nummer 32 aan, met de mededeling dat zij haar woning te koop heeft gezet en dat een eerste geïnteresseerde zich al heeft gemeld. Deze geïnteresseerde heeft verzocht om de fundering te laten
Heimachine in de ontgraven ruimte onder de begane grond vloer
onderzoeken, aangezien hij weet dat in Rotterdam op vele plekken sprake is van funderingsproblemen. Uit dat onderzoek zou zijn gekomen dat de fundering onder haar woning heel slecht zou zijn en daar “zou zij wat mee moeten”. De buurvrouw laat Daphne weten dat de muren tussen hun woningen een gezamenlijke muur is, en dat zij of haar makelaar Daphne “nog wel zou laten weten wat er zou gebeuren”. Een maand later ziet Daphne opeens een bouwkeet staan voor de woning van de buurvrouw met daarop de naam van een aannemer gespecialiseerd in herfunderingswerk. Daphne laat per brief aan haar buurvrouw weten dat zij het niet eens is met het herfunderen van de woningscheidende muur, aangezien zij niet zelf onderzoek heeft kunnen laten doen naar de noodzaak van het funderingsherstel en geen keuze heeft gehad in de wijze van herfunderen. Hierop ontvangt zij pas antwoord van de buurvrouw als het werk klaar is: de buurvrouw vordert vergoeding van de helft van de kosten van het herfunderen van de woningscheidende muur. Bas, die aan de andere kant van de buurvrouw op nummer 34 woont, heeft ook een dergelijke brief ontvangen met het verzoek om mee te betalen aan het herstel van de fundering van de woning van de buurvrouw. Standpunten Het standpunt van de buurvrouw is: wij hebben een gemeenschappelijke muur. Ik zorg voor een nieuwe fundering. Dan is het logisch dat zowel Daphne en Bas aan de buitenmuren meebetalen, anders hebben Daphne en Bas een gratis gefundeerde muur. Daphne stelt zich op het standpunt, dat zij is overvallen door het besluit van de buurvrouw en dat zij graag had meebeslist over de noodzaak van en de wijze van het funderingsherstel. De wet Wat zegt de wet hier nu over? De wet noemt een gemeenschappelijke woningscheidende muur een ‘mandelige muur’. Als er sprake is van één muur, dan zijn beide buren gezamenlijk eigenaar van de muur. Zij moeten samen zorgen voor het onderhoud en indien nodig, voor de vernieuwing. Niet alleen de muur is mandelig, maar ook de fundering er onder. Ook voor de fundering geldt dat de buren hiervoor gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Onderhoud dient in beginsel gezamenlijk betaald te worden (zie 5:60 en 5:65 BW en 3:170 BW). De werkelijkheid Op diverse plaatsen in Nederland kennen bewoners funderingsproblemen. Bekende voorbeelden zijn Rotterdam, Dordrecht en Zaandam. Plaatsen met veel jaren-30-woningen (en nog ouder), destijds gebouwd op houten funderingspalen. Met het verlagen van de grondwaterstand komen de palen droog te staan met uiteindelijk mogelijk bezwijking als gevolg. In veel gevallen staan de woningen die last hebben van een slechte fundering los, dus zonder gezamenlijke muur. Die eigenaren kunnen hun eigen woning laten herfunderen. Soms is er sprake van een rijtje van vier, waarbij het handig is als het hele rijtje in één keer wordt geherfundeerd. Soms maakt de woning onderdeel uit van een rij van tien of meer woningen, waarbij het van belang is dat alle eigenaren akkoord zijn met het funderingsherstel en daartoe over gaan. Willen mensen niet herfunderen, dan bestaat de kans dat hun ene muur in geherfundeerd, en dus is ‘vast’ staat. De andere muur
11
zakt langzaam weg met mogelijk schade als gevolg. In veel straten zie je echter voor één woning, midden in een rij van tien woningen, een keet staan met het logo van een aannemer gespecialiseerd in herfunderen. Het is in die gevallen maar de vraag of de eigenaren in dat blok op de hoogte zijn gebracht van het herfunderen en of zij daarvoor toestemming hebben gegeven. De rechtspraak De kwestie van Daphne, Bas en de buurvrouw heeft uiteindelijk geleid tot een procedure bij de rechtbank. De rechtbank heeft allereerst vastgesteld dat Daphne en Bas geen toestemming hebben gegeven voor het herstel van de mandelige muren. Hierbij moet worden bedacht worden dat de buurvrouw niet zelf eigenaar is van de buitenmuren van haar woning: zij is mede-eigenaar van de woningscheidende muren, tezamen met haar buren. Dan moet er worden gekeken of het funderingsherstel ‘nodig’ was. Slechts als het herstel nodig is, kan er overgegaan worden tot vernieuwing van de mandelige muur. De afgelopen jaren is er een vaste lijn in de rechtspraak ontstaan, waaruit volgt dat je alleen de bevoegdheid hebt “om op eigen initiatief en voor rekening van mede-eigenaren de fundering te vernieuwen, indien er sprake is van een reëel en acuut gevaar dat zonder vernieuwing de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen ernstige schade zullen ondervinden of verlopen zullen gaan en wel zodanig dat op zo korte termijn niet kan worden gewacht op toestemming van de mede-eigenaren of op een vooraf te geven beslissing van de kantonrechter omtrent de noodzakelijkheid van het funderingsherstel”. Wat betekent dat? De eigenaar van een woning in een bouwblok zal zich moeten bedenken dat hij niet als enige eigenaar is van de mandelige muur. Hij mag wel zelf over gaan tot herstel, zelfs mede op kosten van de buren, maar dan alleen als er acuut gevaar voor ernstige schade is. Komt de toestemming van de buren niet, dan zal de toestemming in een kort geding gevraagd moeten worden. Vanaf het moment dat een eigenaar een advocaat inschakelt om een kort geding te beginnen, zal er op zijn kortst (naar verwachting) zo’n twee maanden zijn verstreken tot het moment dat er een vonnis in kort geding is verkregen. De eigenaar die zonder toestemming van de buren en zonder een rechterlijke uitspraak af te wachten zijn of haar huis gaan herfunderen, zal dan ook moeten aantonen dat de staat waarin de fundering zich bevindt zo slecht is, dat hij geen twee à drie maanden kan wachten. Zolang duurt het immers voordat er een vonnis is verkregen.
Het lijkt hierboven vooral te gaan over het meebetalen van het herfunderen, maar dat is een te beperkte voorstelling van zaken. Uit de rechtspraak volgt, dat het onrechtmatig is om zonder toestemming van de buren herfunderingswerkzaamheden te laten uitvoeren. In alle gevallen blijft goed overleg met de buren noodzakelijk. Al is het maar dat je nog langer naast de buren woont, en het niet onverstandig is om die relatie zo goed als mogelijk te houden.
Elementen stalen buispalen worden aan elkaar gelast
12
KCAF betrokken bij veel funderingsproblemen Vragen vanuit het hele land over de fundering komen vanaf het moment van twijfel over mogelijke funderingsproblemen voor tot ver na de oplevering bij het KCAF. Vooral problemen die ontstaan door inferieure bedrijven ondeskundigheid bij de meeste gemeente en makelaars. Steeds worden vragenstellers op het juiste spoor gezet en zo nodig gewezen op bepaalde publicaties op de website van het KCAF. Voor funderingsonderzoek, begeleiding en herstel wordt altijd doorverwezen naar uitvoeringsorganisaties waarvan overzichten op de website zijn geplaatst. Hierbij gaat het meestal om lange trajecten variërend van twee tot meer dan tien jaar. Gezien het ontbreken van financieringsmogelijkheden lopen echter steeds meer projecten vast, waardoor andere problemen ontstaan. Gelukkig zijn er ook een flink aantal projecten waar de procedure de opdrachtfase nadert en funderingsherstelprojecten die zijn gerealiseerd. De waardering voor de info die het KCAF verstrekt is groot en elk project waar het KCAF een of meerdere keren bij betrokken werd leverde weer ervaring op die gebruikt kan worden bij het beantwoorden van nieuwe vragen.
Snelle updates van nieuwe ontwikkelingen Het is ondoenlijk om bij elke actualiteit een nieuwsbrief of e-mailbericht te sturen naar een steeds groter wordende groep belangstellenden. Via Twitter @advanwensen proberen we elke actualiteit in het kader van de funderingsgrondwaterproblematiek breed kenbaar te maken.
Wapening kelderconstructie
Tevreden over de aanpak van het KCAF? Steun het KCAF! De informatie op de website van het KCAF is gratis te downloaden. Bovendien komt er ook steeds meer informatie beschikbaar en worden oude publicaties geüpdatet. Van de mogelijkheid om te downloaden wordt steeds vaker gebruik gemaakt. We willen de laagdrempelige ontsluiting graag zo houden maar als u het KCAF wil steunen met een gift zijn we u daarvoor zeer dankbaar Een gift aan het KCAF kunt u overmaken op
De stalenbuispaal wordt voorzien van wapening en gevuld met beton
13
rekeningnummer 1710.17.765 Bedrijven kunnen het KCAF steunen door een advertentie te plaatsen de Kosten bedragen € 480,-- per kalenderjaar. Het resterende aantal maanden in een kalenderjaar naar rato. Een jaarlijkse bijdrage hoort uiteraard ook tot de mogelijkheden. Naast Ministeries kunnen gemeenten waterschappen en provincies het KCAF steunen door een jaarlijkse subsidie te verlenen. Dat kan in de vorm van bijdragen of opdrachten voor voorlichting, loketfunctie etc... Vragen? [email protected]
Nieuw op de website sinds de vorige nieuwsbrief bestuur KCAF Uittreksel KvK Ambassadeurs KCAF Rapport Deltares "Naar een bestendige stedelijke waterbalans" Subsidie funderingsonderzoek Zaanstad
Eindresultaat: een nieuwe kelder onder de hele woning en gelijk een nieuwe fundering plus waarde vermeerdering van de woning.
Info funderingsherstel Schiedam Subsidieverordening Leidschendam Voorburg Wethoudersbrief gemeente Rotterdam Innovatieonderzoek Woerden Motie SP subsidie KCAF Jaarverslag 2012 Schiedam particuliere woningverbetering en funderingsherstel Wat betekenen de nieuwe hypotheekregels 1 januari 2013 voor mij? Brandbrief bewoners LIsbloemstraat Rotterdam Filmpjes over de funderingsproblematiek Deel brief Minister Blok aan Tweede Kamer Cursussen lezingen KCAF Uitnodiging congres Geotechniek 5 november Rapport rekenkamer funderingsproblematiek Dordrecht 2009
14
Artikel op waterforum Volg de korte berichten via Twitter @advanwensen
Deze nieuwsbrief is een uitgave van het KCAF en verschijnt onregelmatig. Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u contact opnemen met het KCAF via e-mail: [email protected]. Indien u geen prijs stelt op deze nieuwsbrief kunt u zich via onderstaande link afmelden. Verwijder mij van de mailinglist | Terug naar boven | Website KCAF
15
