Nieuwsbrief 2.
6 november 2013
Ontwikkeling Designhotel Nieuwstraat Breda
Introductie. Na de 1e Nieuwsbrief is er weer veel gebeurd rond en ook in het Erfgoedcomplex aan de Nieuwstraat. Aannemersbedrijf Nico de Bont is na een periode van gedegen voorbereiding begonnen met de werkzaamheden. Deze werkzaamheden bestaan uit; sloopwerkzaamheden, het afbikken van het stucwerk, zwambestrijding, asbestverwijdering en de voorbereidingen voor het verwijderen van de vloer van de kapel, waarna de restauratie van het gewelf van de kapel kan gaan beginnen. In Bruheze is men actief begonnen met de zwambestrijding en deze valt niet echt mee, er moet veel meer gesloopt worden dan werd verwacht. Gelukkig is men er in geslaagd om één van de Composietkapitelen onbeschadigd van de zuil af te halen, zodat deze de basis is voor de reconstructie van de entreehal van Hofhuis Bruheze, straks de stijlvolle entree van het Vijf Sterren Designhotel.
De zuilen in Hofhuis Bruheze. Een bijzonder element in Hofhuis Bruheze zijn de zuilen in de hal. Dit is een bijzonder combinatie van verschillende klassieke bouwstijlen, aangebracht in 1857. Dit zijn in dit interieur de Pilasters (rechthoekige halve zuilen) en Toscaanse zuilen gestuct op een houten framewerk met bijzondere composietkapitelen. Composietkapitelen zijn kapitelen
(de bovenbeëindiging, kopstuk of bekroning van een zuil) gebaseerd op een samenstel van de Ionische en de Korinthische orde: een deel van de Ionische en een deel van de Korinthische kenmerken zijn hierin overgenomen. In dit kapiteel zijn de voluten (kruisvormige of spiraalvormige versiering) van de Ionische orde gecombineerd met acanthusbladeren (blad van de Berenklauw) van de Korinthische orde. Echter per kapiteel wordt er maar één acanthusblad gebruikt en wel tussen de voluten aan de bovenkant. Daar waar normaliter ook onder de voluten acanthusbladeren worden toegepast, wordt in Hofhuis Bruheze een soort van “klein fruit” met appels, pruimen en kersen toegepast. Wat hiervan de oorsprong is wil de redactie graag nader weten.
Bijzondere verrassing. Zoals de optimisten reeds hadden verwacht, is de marmeren verhoging onder het altaar in de apsis van de kapel gebouwd op de historische tegelvloer, zo leert uitgevoerd destructief onderzoek.
De connectie met Breda kan hem zitten in de theoloog Lindanus, die studeerde en les gaf aan het Collegium Trilingue in Leuven, maar ook een aantal jaren in Breda actief was. Het zou ook kunnen verwijzen naar de theoloog Vives, voor wie hetzelfde geldt. Als binnenkort het volledige tableau zichtbaar wordt, zal dit mysterie nader ontrafeld worden.
Als grote verrassing is ook een deel bloot gelegd van een bijzonder tegeltableau, wat een heraldiek wapen lijkt te bevatten omgeven door twee vogels en aan de bovenkant een haast “sater-achtige ” kop waaruit 3 tongen komen. Dit zou volgens Ben Verfürden van Hylkema Consultants kunnen verwijzen naar de ‘drie gewijde talen’ Hebreeuws, Grieks en Latijn, ook wel de ‘trilingue’ genoemd. Het Collegium Trilingue werd in de 16de eeuw in Leuven door de kanunnik Hieronymus van Busleyden gesticht op aanraden van Erasmus.
Afbikken van de muren. Op de verdieping van Hofhuis Bruheze worden op dit moment de muren afgebikt, zodat er een scala aan divers metselwerk zichtbaar wordt uit verschillende bouwperioden. Ondanks dat op basis van het bouw historisch onderzoek er volledig inzicht is in de opbouw van de Hofhuizen leidt de maagdelijkheid van de afgebikte bakstenen wanden toch nog tot verrassingen en verdieping van inzicht.
Hergebruik van materialen. Het is erg belangrijk om zoveel mogelijk, met name historische, materialen te hergebruiken. Vandaar dat materialen met zorg worden afgenomen, respectievelijk losgemaakt. Hierna worden zij gerubriceerd en in een beschermende verpakking opgeslagen, waarna zij vervoerd worden naar de Fatimakerk aan de Fatimastraat te Breda.
In deze Fatimakerk wordt een geconditioneerd depot ingericht, alwaar deze materialen worden opgeslagen. Ook de nog te restaureren, respectievelijk te reconstrueren losse bouwdelen, zoals deuren, lambriseringen, glas-en-lood, e.d. worden na voltooiing in dit depot opgeslagen. Op dit moment wordt geïnventariseerd wat er nog resteert in de achtertuin van de hardstenen stoeppalen met ketting en hekwerk, zodat er werkzaamheden opgestart kunnen worden om tot restauratie en reconstructie te kunnen komen. Het is thans nog ongewis wat er nog resteert in de tuin aan de Nieuwstraat. Ook bij de Gemeentewerf wordt nader onderzoek gepleegd, omdat bronnen menen, dat hier ook materialen in veiligheid gebracht zijn.
De maquette. Michael Gielen van Archivisual Presentatie, een bouwkundig ontwerpteken- en presentatiebureau te Gilze, is intussen druk bezig met de maquette van het totale complex na verbouwing tot Vijfsterren Designhotel. Archivisual Presentatie is al ruim 15 jaar gespecialiseerd en begaan met het maken van maquettes als meerwaarde in vastgoed presentatiemateriaal. Wat begonnen is als hobby is uitgegroeid tot een full service maquettebedrijf. Gekozen is voor een schaal van 1 op 50, waardoor deze levensechte maquette op een voetplaat staat van 110 bij maar liefs 250 centimeter en een hoogte van zo’n 50 centimeter. Michael bouwt deze maquette uit kunststof platen op, die hij op basis van de bouwtekeningen van Lukas Ruijs van C5 Architecten heeft uitgefreesd.
Een bijkomend voordeel van het bouwen van een zodanig grote maquette is dat dit ook het ontwerp proces beinvloed. Architect Lukas Ruijs heeft al diverse aanpassingen verricht, op basis van nieuwe inzichten op grond van deze maquette. Het zal nog even hard werken worden voor Michael, maar op 15 november beleeft deze toekomstige weergave van deze miniatuur werkelijkheid haar oplevering. Deze maquette is in twee delen verplaatsbaar en zal onder meer gebruikt worden ten behoeve van de presentatie van de bouwplannen richting buurt, direct betrokkenen en andere belangstellenden.
Voortgang Financiering. In oktober zijn de laatste benodigde documenten, waaronder een uitgebreid financieel rapport van Fakton, opgesteld door de heer Hugo Mistrate - Haarhuis, overhandigd aan de ambtelijk vertegenwoordigers van de Provincie Noord-Brabant; Mevrouw Nanette Vugts en de heer Lesley Herbert. Naast digitaal, zijn deze stukken ook aangeboden in een handzaam koffertje, met daarin, naast het Fakton rapport, ook de onderliggende contracten en akten, bouwtekeningen en een verder begeleidend schrijven. De aanvraag voor de financiering door de Provincie Noord-Brabant is geen subsidie, want er zal jaarlijks een marktconforme rente betaald gaan worden; het is een duidelijke faciliteit met een zogenaamd “revolverend” karakter. De Provincie Noord-Brabant heeft juist de uitdrukkelijke beleidsvisie, dat er door de participatie van de Provincie als medefinancier, projecten tot stand kunnen komen die een duidelijke meerwaarde voor Brabant brengen. Natuurlijk is de toetsing om in aanmerking te kunnen voor fondsen uit de zogenaamde “Essentgelden” zorgvuldig. In dit kader is er dan ook een uitvoerige “Verkenning” uitgevoerd, wat in een boekwerk is vervat en wat de toetsingscriteria beargumenteerd onderbouwd. Zodanig kan dan ook gesteld worden dat het project Designhotel Nieuwstraat Breda de Agenda van Brabant volledig onderschrijft, iconische waarde heeft voor Noord-Brabant en de stad Breda versterkt als poort naar Brabant. Eind november 2013 hopen wij hier een positief bericht over te kunnen melden, zodat spoedig de CV Designhotel Nieuwstraat Breda opgericht kan worden, waarmee de volmaking van dit project verzekerd is. Met een bijgestelde planning kan zo medio oktober 2015 de grootse opening van het Designhotel Drie Heeren en Een Non plaatsvinden.
Profiel.
Projectleider Designhotel Nieuwstraat:
Functie
: Vastgoedontwikkelaar
: Ruimtelijke ordening en Opleiding Planologie; richting stedenbouwkunde Loopbaan - Kastelein, Café Restaurant de Beyerd - Giesbers Groep, traineeship - Giesbers Rotterdam Ontwikkeling, projectontwikkelaar - Waal, planontwikkelaar Drijfveren
: gezamenlijk projecten ontwikkelen die uiteindelijk een passend en duurzame toevoeging zijn voor de omgeving en de samenleving.
Persoonlijke kwaliteiten : teamplayer, doorzettingsvermogen, passie, niet denken in problemen maar in oplossingen (altijd denken in oplossingen/oplossingsgericht), maatschappelijke betrokkenheid.
Naam
: Ing. Gijs Vermeulen
Geboren
: 7 april 2013 te Breda
Burgerlijke staat
: Levensgenieter
Hobby’s
: Voetballen, wielrennen, muziek luisteren en maken, speciaal bier, organiseren (o.a. de PinkRally en Belcrum Beach).
In dienst bij
: Schonck, Schul & Compagnie Projectontwikkelingsadvies.
Quote over de Nieuwstraat : “Een bijzonder mooie herontwikkeling waarbij met veel respect voor de omgeving een duurzame functie wordt gerealiseerd waardoor de rijksmonumenten aan de Nieuwstraat in oude glorie kunnen herleven en voor de toekomst behouden blijven. Het meest opvallende daarbij is de inzet die vanuit alle betrokken partijen aanwezig is; doordat alle betrokkenen net dat stapje extra zetten wordt een complex plan zoals de Nieuwstraat echt haalbaar!”
Voortgang van de bouw. Na de aanvraag van de vergunning, 4 oktober 2013, is het ontwerp verder uitontwikkeld door het ontwerpteam. Op hoofdlijnen is het plan nagenoeg in stand gebleven. Wel zijn de punten op de “i” gezet ten aanzien van verschillende onderdelen. Zo is het, door een efficiëntere indeling van de technische ruimtes mogelijk gebleken, dat een extra dakopbouw kan komen te vervallen. Ook blijft een bestaand bouwdeel van het Liefdesgesticht, in tegenstelling tot eerdere sloopplannen, gehandhaafd. Op deze wijze wordt er nog meer gebruik gemaakt van de bestaande contouren van het monumentale complex. Door Aannemingsbedrijf Nico de Bont zijn alle bestaande vloeren in de verschillende gebouwdelen ingemeten. Vanuit deze informatie wordt het ontwerp verder ontwikkeld met verhoogde vloeren en verlaagde plafonds. Hierbij wordt in de verschillende bouwdelen zoveel mogelijk het vloerniveau eenduidig gemaakt zodat zo goed als alle kamers zonder traptreden bereikbaar is. Er moet immers voldaan worden aan de normen voor een Vijf Sterren Hotel. Tevens wordt er rekening gehouden met de eisen vanuit brandveiligheid, geluidswering, ruimtebehoefte van benodigde installaties en natuurlijk thermische wering. Voor de advieswerkzaamheden ten behoeve van de brandveiligheid is het ontwerpteam uitgebreid met het adviesbureau Peutz. De advieswerkzaamheden op het gebied van geluidwering wordt uitgevoerd door Bureau DPA Cauberg-Huygen. Voor het constructieve ontwerp zijn de afgelopen periode sonderingen uitgevoerd. Hiermee wordt de bodemopbouw in kaart gebracht en kan de fundering en funderingssysteem worden uitgewerkt. Voor de nieuwbouwonderdelen is het constructieve ontwerpgeheel gereed. Voor de bestaande onderdelen worden op dit moment stripwerkzaamheden uitgevoerd (verwijderen van stucwerk, voorzetwanden en plafonds) om de bestaande constructies in beeld te brengen. In combinatie met de gewenste draagkracht zal de constructie per ruimte worden ontworpen.
Het restaureren van een Erfgoedcomplex heeft in dit tijdsbesef alleen zin, wanneer er na voltooiing van een zodanig complex een herbestemming realistisch is die de lasten van een zodanig complex kan dragen, inclusief de onderhouds- en instandhoudingskosten. Qua herbestemming is de invulling van een hotel, zo is ook uit externe rapportages gebleken, een meer dan goede bestemming, welke de continuïteit ook toekomstig waarborgt. Breda, zo blijkt uit vele rapportages, kan een vergroting van het hotelaanbod qua markt meer dan goed aan. Door buitenlandse bedrijven, welke in- en rond om Breda zijn gevestigd, wordt ervaren dat men een verdere gevarieerdheid van hotelaanbod mist. Dit leid er toe dat wanneer deze bedrijven voor hun hoger kader gasten hebben, zij deze onder brengen in hotels in Antwerpen, Den Haag of zelfs Amsterdam. Ook voor toeristische overnachtingen, mist Breda een thematisch hotel, zoals bij voorbeeld een Kruisheren Hotel in Maastricht of het Grand-Hotel Karel V te Utrecht. Dit is de reden om het Erfgoedcomplex te verbouwen tot een Vijf Sterren Hotel; hiermee wordt het Bredase, maar ook Brabantse hotelaanbod gevarieerder, want Drie Heeren en Een Non, wordt het 1e Vijf Sterren hotel van Noord-Brabant en ontstaat er in de historische setting een toeristische trekpleister. Om een vijfde Ster te kunnen realiseren moet het hotel voldoen aan de classificatienormen van de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC). Dit betreffen enerzijds bouwkundige normen, bijvoorbeeld 90% van de kamers moeten groter zijn dan 26 m2, er dienen minimaal 2 suites te van 50 m2, 95% van de kamers moet kunnen worden bereikt zonder traplopen. Anderzijds betreffen dit comfortnormen variërend van een 24-uurs receptie en roomservice tot een waslijntje boven het ligbad. Door deze normen vanaf dag 1 in het ontwerp te implementeren, kan zo op intelligente wijze gekomen worden tot een Vijf Sterren Hotel, wat zodoende net voldoende binnen deze normen valt.
bedrijfschap Horeca en Catering
Een Vijf Sterren Hotel in Breda.
Qua prijsniveau is de exploitatie gestoeld op een realistische Bredase inschatting van de markt, vandaar dat de kamerprijzen gestoeld zijn op de range van goede Vier Sterren Hotels in Breda. Een Vijfde Ster, exclusief in Brabant, in zo’n unieke setting aan de Nieuwstraat te Breda.
Nieuw Bouwbord. Afgelopen week is er en nieuw Bouwbord geplaatst in de stijl die een knipoog heeft naar de neo-gotiek van de kapel. Tevens heeft ook de vermelding van het Nationaal Restauratie Fonds als financier een duidelijke en prominente plaats gekregen. Natuurlijk hopen we binnenkort een bord van de Provincie NoordBrabant toe te voegen, alsmede dat van de CV Designhotel Nieuwstraat Breda.
Nieuwsbrief 2.
6 november 2013
Ontwikkeling Designhotel Nieuwstraat Breda
Colofon: Ontwikkelingscombinatie Designhotel Nieuwstraat Breda V.O.F. p/a Fatimastraat 1 4834 XT Breda
[email protected]
