bouwinvest magazine nr 5 jaargang 3 april 2012
nieuwe generaties andere wensen
12
Staren in een glazen bol
16
Twintig jaar verder zijn studenten uw buren
32
Op weg naar een fijne en duurzame samenleving
inleiding
Generaties
32
Centraal in dit nummer staat het onderwerp generaties. Elke nieuwe generatie brengt verandering. Die veranderingen gaan tegenwoordig wel sneller dan vroeger. Het snel en adequaat inspelen op deze veranderingen vind ik altijd belangrijker dan voor de troepen uit
30
willen lopen. Uiteindelijk kan niemand met een blik in een glazen bol met honderd procent zekerheid de toekomst voorspellen.
22 3 inbeeld nr 5 april 2012
Daarom kijken wij naar veranderingen en anticiperen wij op de rode draden die wij daarin ontdekken. Zo zien wij een toenemende vraag naar duurzame en energiezuinige huurwoningen. En geloven wij in de kracht van wijkwinkelcentra in combinatie met winkels op A-locaties. Zelf ben ik niet zo bang dat webshops winkelvoorzieningen enorm gaan aantasten. Ondanks het enorme aanbod van films op internet is het bioscoopbezoek nog nooit zo hoog geweest. Wij geloven daarom
4 Generaties
28 Samen
32 Met Passie
mede uit sociaal oogpunt, in winkelkernen als
Elke generatie maakt nieuwe
Een jarenlange samenwerking
‘Dromen van een nieuwe tijd’
spin het web van de steden. En ook kantoren die
ontwikkelingen mee en heeft een andere
Pascal Fransman van Bouwinvest en
Jan Rotmans, hoogleraar duurzame
duurzaam zijn, goede voorzieningen bieden en
toekomst dan voorgaande generaties.
Cor Eriks van BBA bv over samenwerking:
transitie, weet precies waar we naar
prima bereikbaar zijn, blijven bestaan.
1 Marktverhaal – Toekomst begint
“Deze ontwikkelt zich nog voortdurend,
op weg zijn. Namelijk een duurzame
en zo hoort het.”
samenleving. We moeten daarvoor
vandaag Op de arbeidsmarkt tenslotte ziet de nieuwe generatie de carrière niet langer als hoogste doel. Het gaat veel meer om een goede balans tussen werk en privé. De aanstormende generatie is
2 Visie – Jongeren willen transparantie
4
3 Rondetafelgesprek – Staren in een glazen bol
nog wel even door de crisis.
30 Zeker ‘Focus op de toekomst’
En verder
De visies van Bouwinvest kijken tien jaar
3x over 20 jaar
16
22 In Ontwikkeling
vooruit maar zijn niet in beton gegoten.
Ter Zake
20
len en meer verantwoordelijkheid. Dat klimaat
‘Herontwikkeling voor volgende
Ze worden telkens aan de veranderende
Column
27
bieden wij onze medewerkers. Vooral omdat
generaties’
wereld aangepast.
lange termijnperspectief ook onze rode draad is.
De Beurspassage in Amsterdam wordt
hoger opgeleid, wil ruimte om zich te ontwikke-
herontwikkeld met oog voor de wensen Ik wens u weer veel leesplezier, Dick van Hal, directievoorzitter
van de huidige en komende generaties.
1 marktverhaal
Over ruimtelijke inrichting, krimp, vergrijzing en pensioen
toekomst begint
vandaag Visies op hoe en waar wij over tien, twintig of dertig jaar wonen, werken en daarna van ons pensioen genieten. Ze liggen vaak ten grondslag aan beleid. Maar niet zelden blijkt de praktijk toch een stuk weerbarstiger, is er simpelweg sprake van voortschrijdend
In dit artikel…
inzicht of heeft de nieuwe generatie gewoon andere behoeftes.
Staan visies centraal. Op elk gebied worden toekomstvisies gemaakt. Maar in hoeverre die visies werkelijkheid worden, hangt in de
In 1958 is het de Werkcommissie van het toenma-
In de jaren tachtig wordt duidelijk dat dit groei-
praktijk sterk af van hoe de generatie
lige ministerie van Sociale Woningbouw en Ruimte
kernenbeleid de stad geen goed doet. De hogere en
van dat moment leeft en naar de
Planning die met het rapport ‘De ontwikkeling van
midden inkomens zijn vertrokken of staan op punt
toekomst kijkt.
het Westen des lands’ wil voorkomen dat de
van vertrekken. Het roer gaat om. De stadsvernieu-
gemeenten in de Randstad in de nabije toekomst
wing doet zijn intrede en met de Vierde Nota-extra
aan elkaar groeien. En daarmee staat de Werkcom-
wordt begin jaren negentig de term ‘compacte
missie aan de basis van het zogenoemde
stad’ gelanceerd. Nieuwe grote woonwijken aan
‘groeikernenbeleid’. Nederland maakt in hoog
de randen van de steden moeten soelaas bieden.
tempo kennis met plaatsen als Helmond, Houten,
De woningen op deze locaties vinden gretig aftrek,
Nieuwegein, Purmerend en Zoetermeer. Vaak nog
hoewel de vakwereld ervan gruwelt. Onderzoek
dorpen die flink uitbreiden om de gezinnen uit de
wijst ook uit dat de grote nieuwbouwlocaties het
grote stad te huisvesten.
fileleed rond de steden juist verergeren in plaats
<
jongeren willen zekerheid en een verantwoorde keuze kunnen maken.
5 inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
4
1 marktverhaal
2 visie
jongeren willen
transparantie
toekomst begint
vandaag vervolg pagina 5
van verminderen. En over de toekomst van de
Vergrijzing
Vinex-wijken wordt wisselend gedacht. Sommigen
Naast deze verschuiving zijn we aan het vergrij-
zien vooral door het eenzijdige woningaanbod
zen. Eind vorige eeuw zette die trend al in. Op dit
hier de probleemwijken van morgen in. Anderen
moment zijn op elke honderd potentiële arbeids-
verwachten dat er altijd behoefte blijft aan
krachten (20 – 64-jarigen) 22 personen 65 jaar of
grondgebonden woningen met een voor- en
ouder. Vijftig jaar gelden waren dit er nog 14. Maar
achtertuin. En de groeikernen zelf? Die hebben
het aantal gaat nog flink toenemen. Want in 2040
een flinke vlucht doorgemaakt. Alleen voor
zijn er op honderd arbeidskrachten maar liefst 44
hoelang nog? Vooral de kernen die met voorzie-
mensen 65 jaar en ouder. En dat brengt ons bij de
ningen niet concurreren met hun grote broer of
pensioenen. Want het wordt lastig als een kleine
zus, krijgen het volgens de deskundigen zwaar.
meerderheid het pensioen voor de niet werkenden
Een uittocht terug naar de stad dreigt.
moet opbrengen. Zeker omdat de levensverwach-
Terugkijken met de kennis van nu is altijd makkelijk. Vooruitkijken en visie hebben op hoe in de toekomst ontwikkelingen zich zullen voltrekken, vergt vooral veel onderzoek naar hoe generaties zich gedragen. Jongeren zijn in dat kader een belangrijke doelgroep. Hoe willen zij straks wonen? En hoe denken zij over een ‘ver van mijn bed onderwerp’ als pensioen.
een derde van de 65-jarige vrouwen 90 jaar of
6
De stad is dan ook populairder dan ooit. Niet
ouder. Tien jaar geleden was dit nog een kwart. En
YoungWorks is een bureau gespecialiseerd in
visie hoe de huidige twintigers denken over hun
7
inbeeld nr 5 april 2012
ting alleen maar toeneemt. In de toekomst wordt
Krimp alleen om in te werken maar vooral ook om in
bijna één op de vijf mannen van 65 jaar kan er van
jongerenonderzoek en communicatie. Jaarlijks
toekomstige leefomgeving en pensioen. Dat eerste
te wonen. De transformatie van verouderde
uitgaan dat hij straks ouder dan 90 jaar gaat
heeft het bureau contact met duizenden jongeren
beeld wordt eigenlijk vooral ingekleurd door waar
industriegebieden in moderne aantrekkelijke
worden. Dat is nu nog één op de negen.
tussen de 10 en 25 jaar om te ontdekken wat hen
zij zijn opgegroeid. Als dat in een saaie nieuw-
beweegt. Wij hebben dit bureau gevraagd naar een
bouwwijk was, trekken ze vaak weg naar de stad
inbeeld nr 5 april 2012
woon- en werkgebieden heeft inmiddels z’n vruchten afgeworpen. En dat is ook terug te
Het pensioen en het denken daarover maakt
waar wel het nodige gebeurt. Maar komen zij in de
zien in de demografische cijfers. De stedelijke
momenteel een flinke transitie door. Het is immers
fase van een serieuze relatie en sticht men een
een belangrijke spaarpot. Het pensioenvermogen
gezin, dan was die saaie nieuwbouwwijk met
van Nederland is het afgelopen decennium
ruimte voor kinderen om te spelen nog lang zo gek
toegenomen tot 133 procent van het bruto
nog niet. Met andere woorden, daar zullen geen
nationaal product. En daarmee hebben wij
grote verschuivingen in optreden.
‘In de toekomst wordt een derde van de vrouwen 90 jaar of ouder’
wereldwijd relatief gezien het meeste pensioen opgebouwd. Door de sterk toegenomen financiële
Op pensioengebied zijn die verschuivingen er wel.
gebieden in de randstad zijn volgens het CBS in
risico’s staan de balansen van pensioenfondsen
Jongeren willen veel beter weten wat er met hun
de periode 1999-2009 veel meer inwoners gaan
echter onder druk. Onlangs schreven pensioen-
pensioengeld gebeurt. Waarom wordt het meer of
tellen. Tot 2040 blijft onze samenleving groeien
fondsen geschiedenis door voor het eerst sinds
juist minder waard? De huidige jongeren nemen
maar daarna neemt het inwonersaantal landelijk
het ontstaan van de aanvullende pensioenvoorzie-
niet zomaar meer genoegen met abstracte cijfers
af. Nu al zijn flinke verschuivingen zichtbaar.
ning een korting in de uitkering aan te kondigen.
van een pensioenoverzicht en zoeken naar
In gebieden buiten de randstad is er sprake van
Maar daarmee is volgens deskundigen de koude
zekerheden. Feitelijk willen ze precies weten
krimp. De terugloop van het aantal inwoners laat
nog niet uit de lucht. Pensioenfondsen zullen
hoeveel geld ze over 40 jaar per maand krijgen,
zich in veel gemeenten in Zuid-Limburg, Zeeland,
flexibelere producten moeten gaan aanbieden
ook al zegt dat eigenlijk niets over wat de waarde
maar ook in de kop van Groningen zien. Dat heeft,
en transpanter worden in de wijze waarop ze de
van dat geld tegen die tijd is. Daarnaast hebben
aldus het CBS, alles te maken met de verhuizingen
pensioengelden beleggen. Want de bewustwor-
jongeren behoefte aan duidelijkheid over de aard
vanuit plattelandsgemeenten naar de grote
ding, dat de toekomst altijd anders kan zijn dan
van hun pensioeninvesteringen. Zijn het vastgoed
steden.
was voorzien, is nog nooit zo groot geweest.
investeringen? Wat is de maatschappelijke
2 visie
jongeren willen
transparantie
Kroonjuweel onder druk Het is toenmalig minister van Sociale Zaken, Willem Drees die in 1947 de ‘Noodwet ouderdomsvoorziening’ invoert. En in 1957 wordt de AOW officieel ingevoerd. Drees:
vervolg pagina 7
relevantie van de pensioeninvesteringen? En
“Een voorziening waar we tot in lengte van
gebeuren er nuttige dingen met mijn geld? Er is
jaren trots op moeten zijn.” Echter, ruim
namelijk een duidelijke tendens dat veel jongeren
vijftig jaar later staat het kroonjuweel van de
in de (nabije) toekomst meer betrokken willen zijn
verzorgingsstaat samen met de pensioenen
bij de keuze voor de manier waarop hun geld
door de economische crisis onder druk. Zowel
wordt geïnvesteerd. Dat moet maatschappelijk
de leeftijd waarop we met pensioen gaan als
relevant zijn. Zo zullen er ongetwijfeld ook ontwik-
de hoogte van onze oudedagsvoorziening
kelingen komen, waarbij jongeren bewust kiezen
staat ter discussie.
om hun spaar- en pensioengeld te beleggen in zaken die nu (of in de toekomst) belangrijk voor ze zijn. In dit kader kan men denken aan wonen voor studenten, duurzaamheid, wonen en zorg voor ouderen.
Zekerheden Jongeren kijken anders naar zekerheden en
Meer invloed
vrijheden. De generatie die na 1995 is geboren,
In het verlengde hiervan verwacht YoungWorks
ervaart tijdens zijn jeugd meer dat er economische
dat de jongere generaties (geboren na 1990) in de
onzekerheden zijn. Dat is sinds de jaren ’50 niet
toekomst meer invloed willen op de keuze van hun
meer voorgekomen. Dit is dan ook de generatie die
pensioenfonds. Niet alleen werkgerelateerde
het niet meer automatisch beter gaat krijgen dan
organisaties als vakbonden moeten zich opnieuw
zijn ouders. Zij zullen daardoor minder denken
uitvinden, maar ook pensioenfondsen moeten
vanuit groei, maar veel meer vanuit behoud,
zich richten op individuele behoeften en niet
zekerheden en kwaliteit. Zo kijken jongeren ook
gebonden zijn aan een bedrijf of een sector.
naar de organisatie van de grote praktische
9 inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
8
thema’s in hun leven: een huis kopen en een
gezinshuis en daarna een appartement in de
Lessen
pensioen regelen. Voor hun gevoel is de wereld
stad, of juist in een dorp. Tegen het eind van het
Met de wetenschap over hoe jongeren kijken
een stuk minder maakbaar, waardoor ze eerder
leven ‘eet men zijn of haar woonrechten op’.
naar hun toekomstig pensioen ligt het voor de
kiezen voor zekerheden.
Het pensioen is dan het hele leven aan de
hand dat pensioenfondsen veel transparanter
woonbehoefte gekoppeld. In dit voorbeeld is het
moeten zijn. En er gaan meer themafondsen
Minder risico’s
huis geen bezit meer, maar het ‘recht om te
ontstaan, zoals een duurzaamheidfonds met
Zo nemen zij nu al minder risico’s met hun studie
wonen’ op een bepaald luxeniveau. Aan het eind
alleen maar duurzaam vastgoed bijvoorbeeld.
voor kiest (meer of minder risico, beleggen in
om vooral geen studiejaren te verspillen. Dit kan
van het werkzame leven krijgt men uit de pot een
Kortom, pensioenfondsen kunnen profiteren
een thema, duurzaam). Het maakt daarbij niet
zich uitbreiden naar het huizenbezit. Ook daar
pensioen en na het overlijden vervalt het woon-
van de ongetwijfeld toenemende vraag naar
uit of degene die daar in investeert nu ambtenaar,
zullen jongeren minder snel risico’s aangaan.
recht (huis) weer aan het woonfonds. Dergelijke
innovatieve concepten.
docent, bouwvakker of accountant is. Pensioenre-
Misschien zullen er nieuwe vormen van kopen en
constructies bieden zekerheden in een wereld die
gelingen zijn in de toekomst daardoor gebonden
huren ontstaan. Bijvoorbeeld een woonfonds waar
constant verandert. Mensen zullen meer gaan
aan een individu. Dit betekent dat iedereen zijn
iemand zich kan inkopen. In ruil daarvoor krijgt
kijken naar hun hele levenscyclus en meer denken
of haar pensioen(fonds) met zich meeneemt
men woonruimte (de dienst ‘wonen’) die bij een
vanuit hun behoeften en minder vanuit bezit.
bij het wisselen van baan. Dit voorkomt ook
specifieke levensfase past. In de periode met
Want bezit is kwetsbaar en groeit niet op dezelfde
pensioengaten.
thuiswonende kinderen hebben mensen dan een
manier als een behoefte.
‘Jongeren kijken heel anders naar zekerheden’ Een fonds heeft een profiel waar een individu
10
11
inbeeld nr 5 april 2012
‘Bewust kiezen voor een schonere toekomst’
inbeeld nr 5 april 2012
3 rondetafelgesprek In dit artikel… verkennen Ralph Stoop van Mercer, Olof van de Wal van Kei, kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing, Thomas Buijs, architect bij Fokkema & Partners, Anne Diepenbroek, studente economische geografie, Maud Timmermans, student real estate finance en Allard van Spaandonk, directeur Asset Management bij Bouwinvest de toekomst van het pensioen en het wonen in 2055.
13
staren in een
glazen bol De deelnemers aan het rondetafelgesprek hebben het niet eenvoudig. Nadenken over je pensioenleeftijd als je bijvoorbeeld net in de twintig bent, is ook niet makkelijk. Net zo min als voorspellen hoe Nederland er qua inrichting over pakweg veertig jaar uitziet. ‘In elk geval schoner en prettiger’. Kortom, staren in een glazen bol?
Thomas Buijs, in 2009 afgestudeerd en als architect werkzaam bij
Ook Olof van de Wal, directeur van KEI, kenniscentrum stedelijke
Fokkema & Partners in Delft, verwacht niet dat hij nog voor zijn
vernieuwing, heeft als huidige 45-jarige geen getal in z’n hoofd.
zeventigste jaar zal stoppen met werken. Op de vraag van
“Persoonlijk vind ik 65 jaar nog wat vroeg. Tegelijkertijd zou ik ook
gespreksleider Huub Nelis, directeur van YoungWorks, op welke
niet in ditzelfde tempo door willen gaan. Mijn vader is nu 73 jaar
leeftijd hij dan zou willen stoppen, zegt Buijs dat het er gewoon
en staat als dominee eens in de drie weken nog steeds op de
van afhangt of hij er dan nog zin in heeft. “Maar omdat we steeds
kansel. Simpelweg omdat hij het leuk vindt. Ik zie voor mij zelf
ouder worden geloof ik niet dat ik het erg zou vinden om langer
ook een traject dat je wat gaat uitfaseren. Het lijkt mij persoonlijk
door te werken.”
ook gek om, als je altijd vol passie hard aan het werk bent geweest, op een zekere leeftijd te zeggen ‘en nu stop ik er mee’.”
inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
12
3 rondetafelgesprek
staren in een
glazen bol vervolg pagina 13
Anne Diepenbroek, master studente economische
wat lager rendement en met een lager risicoprofiel.
geografie, is het met hem eens. “Er moet een
Zo kan je het contract kiezen wat persoonlijk bij je
minimumleeftijd zijn, maar vervolgens moet je zelf
past. Pensioensparen moet wel collectief blijven
kunnen bepalen wanneer je stopt.” Thomas knikt.
gebeuren. Het heeft namelijk geen zin om zelf voor
“Maar”, voegt hij er aan toe, “we moeten er voor
je pensioen te sparen, want uiteindelijk komt 75 tot
waken, dat straks bijvoorbeeld honderdjarigen het
80 procent van de pensioenuitkeringen uit het
beleid bepalen voor de jongere generaties. Ouderen
rendement van beleggingen.”
nog helemaal niet.” In zijn toekomstbeeld zal de
verkopen aan een pensioenfonds? Het pensioen-
woningvoorraad er in 2055 ook heel anders uitzien.
fonds faciliteert dan een woning die beter bij je
“De Vinexwoningen die in de afgelopen decennia uit
past. De pensioenmarkt en de woningmarkt zijn
de grond zijn gestampt, passen niet meer bij de
nu nog heel erg van elkaar gescheiden. Maar ik
vraag die men dan heeft. Er zijn veel meer ouderen
denk dat we het veel meer in samenhang moeten
en die hebben behoefte aan woningen met meer
gaan zien. Als individu zul je meer voor je eigen
zorgactiviteiten.” Anne Diepenbroek: “De randstad
voorzieningen moeten zorgen.”
blijft trekken. Er is tegen die tijd nog veel meer concentratie in de grote steden.”
‘De behoefte aan een Vinexwoning blijft’
De architect in het gezelschap, Thomas Buijs, verwacht dat steden dan hetzelfde zijn als nu. “De kantorenleegstand hebben we dan weggewerkt. Kantoren zijn gesloopt of hebben een andere functie
Allard van Spaandonk schudt zijn hoofd en voert
gekregen. De binnenstedelijke gebieden zullen niet
Alternatieven
de spanning wat op: “Ik geloof helemaal niet in een
echt veranderen. De randen van de stad echter wel.
kennis over te brengen.”
Allard van Spaandonk, directeur Asset Management
koppeling tussen pensioenen en woningen. Ik
Er is zoveel rommel gebouwd en daar moeten we van
bij Bouwinvest, kan zich daar goed in vinden.
geloof dat mensen op alle fronten zoveel mogelijk
af. Buiten de stad gaan gelijkgestemden, maar ook
“Keuzevrijheid ontstaat ook doordat ik verwacht,
vrijheid willen. Op de kantoren- en winkelmarkt is
senioren, door middel van particulier opdrachtgever-
dat de verplichte aansluiting bij een pensioenfonds
de trend van de afgelopen decennia een loskoppe-
schap iets realiseren. En dan zorgen zij ook voor de
in de toekomst passé is. Ook al omdat de tijd dat
ling van de gebruikers en het vastgoed. Dat
voorzieningen die daarbij nodig zijn.” Van Spaan-
iemand bij een werkgever of in een bepaalde
verwacht ik ook in het wonen. Als je spreekt van
donk voorziet op zijn beurt dat er tegen die tijd nog
15
bedrijfstak werkt, steeds korter wordt. Dus de
optimale vrijheid, dan willen mensen van 20 tot 50
steeds behoefte is aan een Vinexwoning. “De
De hamvraag is natuurlijk hoe het pensioen
pensioenfondsen zullen daar ook los van komen.
jaar niet eens meer kopen. Die willen flexibiliteit.
woonwensen van mensen die jullie als ‘oud’
uiteindelijk moet worden ingericht? Maud Timmer-
Daarnaast zal werken buiten de landsgrenzen
Dus gemakkelijk over kunnen stappen naar een
bestempelen wijken helemaal niet zoveel af van
mans, master studente finance en real estate
steeds meer voorkomen. Kortom, keuzevrijheid in
huis dat op dat moment bij hun levensfase past.
jongeren. Pas wanneer mensen behoeftig worden,
finance, is daar heel duidelijk over. “Ik denk dat
de club waar je je pensioenpremie onderbrengt,
En ook uit oogpunt van vermogensopbouw is het
dán pas ontstaat het gevoel van ‘ik moet iets anders’.
er veel meer keuzevrijheid moet komen. Mensen
maar aan het eind van het traject wel een zak met
ongebruikelijk om alle eieren in één mandje te
Wel zullen we meer woonvoorzieningen krijgen waar
moeten zelf kunnen kiezen uit bijvoorbeeld vier
geld.” Anne Diepenbroek vindt echter dat er ook
stoppen. De afgelopen jaren hebben geleerd dat
je niet alleen zelfstandig in kunt wonen maar waar je
inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
“Dat zal zeker gebeuren. Alleen is die sturing er
standaard of levenswijze, waarom dan niet
functie een bijdrage leveren. Dat kan door hun
of zes verschillende pensioencontracten, variërend
naar alternatieven voor alleen geld als pensioen
het bezitten van een eigen woning geen synoniem
ook zorg kunt krijgen. Dus de zorg komt meer naar
van maximaal rendement met groot risico tot een
kan worden gekeken. “Bijvoorbeeld aanvullende
is voor vermogensopbouw. Ik denk dan ook dat het
mensen toe dan mensen naar de zorg. Ik betwijfel of
voorzieningen. Je krijgt minder geld in handen,
vastzetten van je geld in een woning over pakweg
ouderen massaal op het platteland gaan wonen.
maar wel voorzieningen zoals bijvoorbeeld zorg.”
45 jaar voor een grote groep mensen einde
Wellicht kopen ze een tweede woning buiten de
Van de Wal: “Dat spreekt mij ook aan. En dan denk
oefening is.”
stad, maar men wil toch in het stedelijk gebied
moeten op een gegeven moment wel in een andere
14
hypotheekvrij maar past niet meer bij je levens-
‘Pensioenfondsen komen los van de bedrijfstak’
Toekomst van de AOW
blijven. Dus de bejaardendorpen van Thomas zie ik
ik gelijk aan wonen. Ik zou het niet gek vinden om op een zeker moment te zeggen ik geef mijn wo-
Woningvoorraad 2055
niet ontstaan.” Olof van de Wal onderschrijft dat:
In de visie van de rondetafelgasten is de toekomst van de
ning aan een woningcorporatie of pensioenfonds
Thomas Buijs vindt keuzevrijheid belangrijk. Maar
“Ik durf hier toch wel te beweren dat Nederland er
AOW uiterst onzeker. Pensioendeskundige Ralph Stoop:
en in ruil daarvoor krijg ik zaken als gas en licht en
tegelijkertijd zegt hij wel te willen weten waar zijn
in 2055 niet radicaal anders uit zal zien. Alleen gaan
“De overheid trekt zich steeds verder terug, dus ik heb niet
zorg. Zo eet ik als het ware mijn kapitaal op.”
geld in wordt geïnvesteerd. “Daar heb ik nu geen
we dan anders om met woningen en mobiliteit.
enkel benul van.” Hij krijgt bijval van Maud: “de
Nederland wordt naar mijn idee schoner en prettiger.”
de indruk dat er nog een AOW-uitkering is als ík 65 jaar ben.” Allard van Spaandonk verwacht dat de AOW geïncorporeerd
Grootste spaarpot
koppeling van pensioenfondsen en woningmarkt
wordt in het pensioen. “De AOW is een typisch Nederlands
Ralph Stoop, werkzaam bij Mercer invest consul-
hoeft natuurlijk ook niet uit te monden in het
product en het is maar de vraag of we dat binnen Europa
ting, adviseert ondernemingen op het gebied van
uitkeren van wonen als pensioen. Ik denk meer dat
overeind kunnen houden.” Olof van de Wal: “Het is wel een
onder andere pensioenen en verwacht dat het
pensioenfondsen gaan laten zien dat ze investeren
vangnet en een bepaalde mate van sociale solidariteit in
mogelijk die kant wel op zal kunnen gaan. “De
in bepaalde segmenten die vanuit maatschappelijk
bouwen vind ik wel belangrijk.”
grootste spaarpot die je hebt is je eigen woning.
oogpunt noodzakelijk zijn. En dan kan ik kiezen om
Lees de integrale weergave van dit rondetafel-
Als je dan je pensioenleeftijd nadert, is woning je
mijn premie daar in te investeren.” Ralph Stoop:
gesprek op www.bouwinvest.nl
1
1 ‘Sterke steden waar men met plezier samenleeft’
3x over 20 jaar Wordt later alles anders? Twintig jaar is best te overzien. Daarom kijken drie generaties twee decennia vooruit. Bouwkundestudent Anne van Hout naar
“Studenten worden naar mijn idee te
richting architectuur aan de
veel als een geïsoleerde groep gezien.
TU Delft.
Een groep die je bij elkaar huisvest en
dan nog het liefst aan de rand van de stad zodat
‘Over 20 jaar wonen studenten
niemand daar last van heeft. Door studenten niet
gewoon in een woonwijk. Een
in grote hoeveelheden bij elkaar te laten wonen,
groepje studenten kun je als één
maar in kleinere concentraties en meer verspreid,
familie beschouwen.’
hoeven zij helemaal niet tot overlast te leiden. Zoals studenten in de binnensteden van de grote studentensteden. Maar als mensen worden geconfronteerd met de komst van studentenwoningen in hun directe omgeving, schieten ze direct in de stress. Dat zag ik tot mijn grote verbazing toen we vorig jaar de studieopgave kregen om in Groningen studentenhuisvesting te realiseren. Ik wil studenten integreren in de bestaande wijk. Met dat plan ben ik ook de buurt in gegaan. Er werden door tegenstanders zelfs spandoeken opgehangen.
‘Studenten kunnen oppassen bij de buren’ Toch ligt daar de toekomst. Op kleinschalig niveau studenten in wijken en buurten huisvesten. Het
studentenhuisvesting, architect Han van den Born naar
levert een interessante wisselwerking op. Zij kunnen bijvoorbeeld op de kinderen van de buren
werken en Kees Rijnboutt buigt zich over het winkelen.
Anne van Hout,
5e jaars student Bouwkunde
passen. Er ontstaat over en weer meer begrip voor elkaar. Ik zou verder ook geen aanpassingen aan de woning willen verrichten. Een groepje studenten kun je als één familie benaderen. Vier of zes studenten bij elkaar die elk hun eigen kamer hebben en de keuken, bad- en woonkamer delen. Het komt nu ook al voor maar over 20 jaar pakken we dat bij wijkontwikkelingen gestructureerd aan. Althans, dat hoop ik.”
17 inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
16
Naam
2
3
“De komende jaren neemt het nieuwe werken een grote vlucht. De technologie stelt ons in staat om het werk heel anders
Naam
ir. Kees Rijnboutt,
“Ik kan genieten van de meubelboulevard
architect en directeur van
bij de Arena maar ik hou meer van de
Rijnboutt bv
winkelgebieden in de binnensteden. Retail
is in de afgelopen decennia enorm veranderd.
‘Ik hoop dat we over 20 jaar, dan
noodzakelijk om dagelijks naar kantoor te komen.
Vooral door schaalvergroting en de opkomst van
ben ik 92, nog steeds in een leuke
Men werkt al veel thuis. Dat zal, mede uit oogpunt
de zogenoemde ‘brandstores’. Daarmee vind ik niet
samenleving leven. Ik verwacht
van het milieu, alleen maar toe gaan nemen. Dat
dat alle binnensteden op elkaar zijn gaan lijken.
niet dat internet fysiek winkelen
betekent dat kantoren veel meer ontmoetingsplek-
Er is maar één ‘koopgoot’ en die is in Rotterdam en
helemaal zal vervangen.’
ken worden. Naar een kantoor ga je om te
ook de sfeer in de vernieuwde Grote Marktstraat in
vergaderen en collega’s te ontmoeten.
Den Haag is niet te vergelijken met de uitstraling
te organiseren. Nu al is het vaak niet meer
van de Kalverstraat in Amsterdam.
‘Lastig bereikbare kantoren gaan we echt slopen’
Waar het om gaat is dat je nieuwe publieke domeinen creëert die mensen aangenaam en leuk vinden om te bezoeken. Dat betekent zorgvuldig omgaan met de openbare ruimte maar ook met het ontwerp van bijvoorbeeld het nieuwe warenhuis.
Er zijn straks dus veel minder kantoorgebouwen
van De Bijenkorf in Enschede en Maastricht
nodig. Over twintig jaar hebben wij definitief
gemaakt en De Bijenkorf hier in Amsterdam
afscheid genomen van die grote kantoorlocaties
verbouwd. En dat is net zo ingewikkeld als een
langs snelwegen. We zoeken het dan meer in
ontwerp voor een rechtbank waarbij je moet
18
kantoorlocaties die onderdeel uitmaken van een
zorgen dat arrestanten, bezoekers, rechters en
19
inbeeld nr 5 april 2012
Wij hebben onder andere de nieuwe vestigingen
fijnmazig netwerk van openbaar vervoer en de
advocaten allemaal op een natuurlijke manier
auto. Dat houdt dus in dat we niet voor alle
in de rechtszaal komen. Bij een warenhuis heb
kantoren die leegstaan nog een nieuwe functie
je te maken met bezoekers die op een natuurlijke
gaan vinden. Kantoren die lastig bereikbaar zijn,
manier hun weg door het warenhuis moeten
zullen we gaan slopen.
vinden.
inbeeld nr 5 april 2012
Het werken is over twintig jaar ook dichter bij het
‘We moeten met retail nieuwe publieke domeinen creëren’
wonen. In de woningen zelf moet ruimte zijn om thuis te kunnen werken. Maar daarnaast keren ook de technische bedrijven zoals bijvoorbeeld een garagebedrijf, dat tegen die tijd trouwens veel schoner is, meubelbedrijven, werkplaatsen en dergelijke terug in de buurt. Dat is ook goed voor de leefbaarheid in de wijk. En in zijn algemeenheid
Naam
verwacht ik dat we dan weer echt sterke steden
architect en partner bij KCAP
er over twintig jaar uit zal zien. Je ziet nu dat kopen
hebben waar mensen voor kiezen om in te wonen.
Architects&Planners
via internet steeds gemakkelijker wordt. En
Han van den Born,
Over twintig jaar is de stad nog interessanter.”
Eigenlijk heb ik geen idee hoe het winkellandschap
sommigen zeggen dat dit effect zal hebben op het ‘Over 20 jaar is er veel meer balans tussen werk en privé. Grootschalige kantorenlocaties die slecht bereikbaar zijn, zullen definitief verdwijnen.’
winkelbestand. Toch geloof ik dat dit tot slechts enkele sectoren beperkt zal blijven. De stad is gelukkig als woonlocatie weer in trek. Ik geloof in samenleven en samen de stad gebruiken. En daar hoort ook een goede en aantrekkelijke winkelvoorziening bij.”
ter zake
Topatletiek in Olympisch stadion Het duurt natuurlijk nog even maar het Olympisch stadion, deels eigen-
Uit de fondsen… residential
dom van Bouwinvest, is in 2016 gastheer voor de Europese kampioen-
BDI Residential Fund NV heeft in Haarlem 30 appartementen en 4 studio’s
schappen atletiek. Vijf dagen lang strijden tijdens het kampioenschap
aangekocht. Het project bestaat uit woningen voor senioren.
maar liefst vijftienhonderd topatleten om de medailles. “Een belangrijke
De exploitant, Rosorium Residenties, biedt een woonconcept waarin luxe en
impuls voor de top- en breedtesport in Amsterdam”, aldus verantwoorde-
exclusief wonen worden gecombineerd met hoogwaardige dienstverlening
lijk wethouder Eric van der Burg over het feit dat het Olympisch stadion
en zorg op maat. Zo is er bijvoorbeeld 24 uur per dag gediplomeerd personeel
het decor vormt voor dit bijzondere sportevenement.
aanwezig om in de zorgbehoefte te voorzien. Naast deze woningen in Haarlem heeft het BDI Residential Fund 22 eengezinswoningen in Lent bij Nijmegen en 55 eengezinswoningen in Amersfoort aangekocht.
‘Huren wordt de norm’. Deze uitdagende stelling
woningmarkt. Michiel de Bruine, Hoofd Asset
20
staat centraal tijdens het relatieseminar ‘Omgaan
Management Woningen bij Bouwinvest, zal op
Meer inzicht in het energiegebruik. Dat biedt de Energiemonitoringstool
21
met (on)zekerheid op de woningmarkt’, dat
zijn beurt toelichten hoe Bouwinvest met haar
die begin dit jaar door Bouwinvest in gebruik is genomen. “Deze tool
Bouwinvest op dinsdag 15 mei organiseert. Taco van
beleggingen inspeelt op de woningmarkttrends.
geeft onze huurders de mogelijkheid om hun eigen energieverbruik in
Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor
Het seminar wordt gehouden in Prinsenhof in
de gaten houden”, vertelt Chris van Bekkum, senior Technisch Manager
de Bouw (EIB), geeft zijn visie op de ontwikkelingen
Den Haag, dat later dit jaar wordt omgedoopt
Commercieel Vastgoed bij Bouwinvest. “Hiervoor krijgen de huurders
in de woningmarkt en de toekomst van de huur-
tot WTC The Hague.
toegang tot het systeem.” Met de Energiemonitoringstool wordt per
inbeeld nr 5 april 2012
Huurders krijgen inzicht in eigen energieverbruik
inbeeld nr 5 april 2012
Boeiend seminar over de woningmarkt
centrale aansluiting het energieverbruik op complexniveau en desgewenst per individuele meter ingelezen. “Door te monitoren en de
Bepaal de toekomst in Utrecht
gegevens te benchmarken met vergelijkbare gebouwen, kunnen we uitschieters in het verbruik signaleren om daar vervolgens gericht aandacht aan te besteden”, aldus Van Bekkum.
‘Reset the Future’, is de naam van de tentoonstelling die nu te zien is in het Universiteitsmuseum Utrecht. Centraal staat hoe je met verschillende levensstijlen de toekomst van onze aarde kunt beïnvloeden. Onderwerpen als water, voedsel, zonne-energie, kweekvlees en afval komen allemaal aan bod. De expositie is ontwikkeld door wetenschappers van de Universiteit Utrecht en dagelijks van 11.00 tot 17.00 uur te bezoeken. Universiteitsmuseum Utrecht is gevestigd aan de Lange Nieuwstraat 106.
BNA zoekt ideale appartement voor gezinnen ‘Het alledaagse gezin in de stad’. Dat is
bijvoorbeeld appartementen te ontwer-
het vertrekpunt van de ontwerpstudie
pen die aantrekkelijk zijn voor alledaagse
die BNA Onderzoek momenteel samen
gezinnen die in een stedelijke leefstijl
met Heren 5 architecten uitvoert. Volgens
geloven. De ontwerpstudie moet
BNA Onderzoek kunnen namelijk
uiteindelijk leiden tot het meest ideale
architecten meehelpen om te voorkomen
EenGezinsAppartement (EGA). Begin juni
dat gezinnen de stad uittrekken. Door
wordt het onderzoek afgerond.
in ontwikkeling
De Beurspassage
Herontwikkeling voor volgende
generaties ‘Aan alles is duidelijk dat we hier in Amsterdam met een bijzonder project
zetelt nu nog in een kantoor pal boven de C&Avestiging . Tijdelijk, want wanneer alles volgens
bezig zijn’, zegt Patrick van Lammeren. Samen met Frank van Kessel
planning verloopt, wordt het gebouw volgend jaar volledig gestript. De zestig meter brede dominante
staat hij aan de vooravond van de transformatie van de Beurspassage
gevel gaat verdwijnen. “Wat terugkeert is een gevelbeeld dat modern is maar duidelijk veel meer
inbeeld nr 5 april 2012
en het ertegenover gelegen pand in de Gravenstraat in twee eigentijdse winkelcomplexen. ‘Wij geven de gebouwen terug aan de stad.’
binding heeft met het oorspronkelijke ontwerp
23
van Berlage,” zegt Van Kessel. “Niet alleen qua
inbeeld nr 5 april 2012
22
uitstraling maken we een kwaliteitsslag”, vult Van Lammeren aan, “ook qua indeling en plattegrond wordt dit een aantrekkelijk complex met in totaal zo’n 15.000 vierkante meter aan winkeloppervlakte. Het pand aan de Nieuwendijk, Gravenstraat wordt in z’n totaliteit gesloopt. En daar komt een complex met 5.500 vierkante meter aan winkelruimte
Collin Boelhouwer, hoofd asset management winkels van Bouwinvest kijkt naar de Beurspas-
‘We gaan hier een flinke kwaliteitsslag maken’
sage. “We hebben de twee gebouwen in 2002 van Redevco gekocht. Omdat vooral de kantoorruimtes
voor terug. Alles bij elkaar dus aan flinke toename
van zowel de Beurspassage als het pand aan de
van het winkelareaal. Over de invulling van de
Gravenstraat vrij kwamen, zijn wij gaan nadenken
bovenste twee verdiepingen zijn we nog in
over de toekomst van de twee gebouwen.” En die
gesprek.” “De hoofdzaak is dat we hier zeer
ziet er goed uit. Althans, dan moeten de twee
aantrekkelijke vierkante meters gaan realiseren
gebouwen wel eerst worden herontwikkeld.
voor grote retailers”, voegt Van Lammeren toe, “die hier in het centrum van Amsterdam nauwelijks
De drijvende krachten hierachter zijn Frank van
grote oppervlakten kunnen huren.”
Kessel en Patrick van Lammeren van Top Vastgoed
Het is een flinke opgave waar het tweetal voor
die in opdracht van het Bouwinvest Retail Fund de
staat. En dat ook nog eens op een bijzondere plek
herontwikkeling gaan uitvoeren. Het tweetal
waar veel Amsterdammers goede herinneringen
in ontwikkeling
‘Een paradepaardje in onze portefeuille’ “De uitkomst van een haalbaarheidsstudie gaf uiteindelijk de doorslag om het winkelareaal fors te vergroten en aantrekkelijke plattegronden te realiseren voor grote retailers. Met deze flinke herontwikkeling krijgt deze winkellocatie een nieuwe impuls”, vertelt Collin Boelhouwer. De transformatie van met name de Beurspassage past in zijn ogen ook naadloos bij de plannen van de gemeente Amsterdam om de entree van
‘Grote winkeloppervlaktes zijn hier niet of nauwelijks’
de hoofdstad te verbeteren. “Amsterdam wil dat de route Centraal Station tot aan De Dam meer kwaliteit gaat bieden. De hoogwaardige uitstraling die wij met de vernieuwde Beurspassage voor ogen hem ook dat de transformatie een stap is in de
aan hebben. “Ik heb 25 jaar in Rotterdam ge-
van de broers Brenninkmeijer beschouwd als hun
ontworpen. “Het is een beetje Oostblok-bouw
totale verduurzaming van de winkelpanden in
woond”, bekent Van Lammeren, “maar ik heb
vlaggenschipwinkel. In de jaren vijftig wordt de
dat Van der Laan ontwerpt. De strakke en strenge
24
het Winkelfonds. “Wij zijn bezig met het halen
inmiddels de verhalen ook gehoord over het
winkel met nog eens met 1.300 vierkante meter
gevel detoneert in het gevelbeeld en lijkt totaal
25
inbeeld nr 5 april 2012
hebben sluit daar op aan.” Belangrijk is volgens
van breeam-certificeringen voor onze gebouwen.
buizensysteem van C&A waarin de kokers met geld
uitgebreid. De galerij oftewel de passage vormt
niet op wat er stond”, merkt Van Lammeren op.
Daarmee geven wij ook concreet invulling aan ons
erin werden verplaatst. En uiteraard over de ijsjes
dan al voor menig Amsterdammer onderdeel van
Desondanks opent twee jaar na de grote brand
lidmaatschap in de Dutch Green Building Council.
die steevast bij banketbakkerij Van der Linde
het vaste loopje via de Nieuwendijk, door de C&A
de nieuwbouw. In de jaren zeventig volgt een
Maar los daarvan moet je bij een herontwikkeling
werden gehaald. Het is hier midden in het centrum
naar de Bijenkorf aan de overkant van het Damrak.
uitbreiding van het kantorendeel aan de Graven-
van deze omvang de kans aangrijpen om met
van Amsterdam natuurlijk een plek met een lange
Maar in de extreem koude winter van 1963 gaat het
straat. “De kantoren van de Beurspassage zijn
duurzame materialen aan de slag te gaan.
geschiedenis.”
mis. In de nacht van 15 op 16 februari ontstaat er
hiermee met een luchtbrug verbonden.” Inmiddels
ergens in het pand kortsluiting. Door het grote
is de vestiging het predicaat van hoofdkantoor
inbeeld nr 5 april 2012
Uiteindelijk komen dat soort investeringen op de lange termijn terug omdat het nu eenmaal zorgt
Jugendstil
open binnenhof met de lichtkoepel krijgt de
al lang en breed kwijt. En sinds het vertrek van
voor waardevermeerdering van het gebouw.
Een geschiedenis die begint in 1892 als de Alge-
beginnende brand zuurstof waardoor de brand in
Euronext worden de kantoren boven de C&A-
Niet voor niets zien we dit project als een
meene Maatschappij van Levensverzekering en
korte tijd groter wordt. Al snel staan alle verdiepin-
vestiging verhuurd aan creatieve bedrijven.
paradepaardje van ons Winkelfonds.”
Lijfrente, oftewel de ‘Algemeene’, een kantoor-
gen in brand. De hitte heeft desastreuse gevolgen
Omdat de Rijksgebouwendienst als huurder
gebouw aan het Damrak laat bouwen. Niemand
voor de gietijzeren draagconstructie die langzaam
binnenkort het pand aan de Gravenstraat verlaat
minder dan H.P. Berlage is de architect van het
smelt. Als de liften brandend naar beneden komen
is het tijd voor vernieuwing.
gebouw. “Het is qua ontwerp een mengeling van
moeten de brandweerlieden het gebouw uitvluch-
zakelijkheid en Jugendstil”, vertelt Van Kessel. In
ten. Koud buiten stort een deel van de tweede
omschrijvingen wordt het gebouw van de dan nog
etage in en is het eens zo majestueuze pand
jonge Berlage vooral gezien als een vingeroefening
reddeloos verloren.
voor het Beursgebouw dat hij een paar jaar later
‘Duurzame materialen zorgen voor waardevermeerdering’
zou gaan ontwerpen. In de jaren dertig trekt C&A in
Nieuwbouw
het pand en transformeert het tot haar hoofdkan-
Het is vervolgens architect Van der Laan die van
Schetsen
toor. “Waar wij nu zitten”, verduidelijkt Van
C&A de opdracht krijgt om een nieuwe vestiging te
Patrick van Lammeren pakt van de vergadertafel
Lammeren, “waren de kantoren van C&A geves-
ontwerpen. Samen met zijn partners Jan Hermans
de eerste schetsen voor de nieuwbouw. Voor de
tigd.” De winkel krijgt de hoofdingang in de
en Theo van der Eerden is Van der Laan geen
ontwikkeling heeft Bouwinvest twee vooraan-
passage die van het Damrak naar de Nieuwendijk
vreemde voor de Brenninkmeijers. Het bureau
staande architecten aangetrokken. De Amerikaan
loopt. Het gebouw wordt door het kledingconcern
heeft diverse vestigingen in even zoveel steden
Robert A.M. Stern maakt het ontwerp voor de
column Planning Bouwinvest heeft Top Vastgoed uit Utrecht aangetrokken om de herontwikkeling van zowel de Beurspassage als de nieuwbouw aan de Nieuwendijk/Gravenstraat uit te voeren. Het streven is om volgend jaar te beginnen met het strippen van de Beurspassage en de sloop van de Nieuwendijk/Gravenstraat. Met de bouw
Surfen op onzekerheid Never waste a good crisis, dat was de
woonwerkplekken van te maken. Ook nu
kreet die enkele jaren geleden door
weer: tijdelijk. En zo gebeurt er veel meer.
optimistische beleidsmakers en adviseurs
Het lijkt erop dat de zekerheden hun
steeds maar weer werd gebruikt om de
vaste waarde hebben verloren. Die van
moed erin te houden. We hebben het
ongelimiteerde economische groei,
Beurpassage en Kees Rijnboutt neemt de nieuw-
even rot, maar we houden de moed erin,
waardoor wie jong is het altijd beter zal
bouw aan de Nieuwendijk/Gravenstaat voor zijn
het wordt beter. We krijgen een nieuw
hebben dan zijn ouders. Die van een
rekening. “Dat laatste gebouw knippen we er als
paradigma en kunnen dan de draad weer
comfortabel inkomen op je oude dag,
26
het ware uit. Het pand wordt geheel gesloopt”,
oppakken. Die geluiden hoor je niet meer.
via het krakende pensioenstelsel. Het
inbeeld nr 5 april 2012
zal zo’n twee tot drie jaar gemoeid zijn.
vertelt Van Lammeren. De Beurspassage wordt
De stemmen zijn stilgevallen, bezweken
pragmatische ondernemerschap van deze
gestript. “De plafondhoogtes zijn goed en de
onder de hardnekkigheid van een
jonge professionals volgt geen blauw-
constructie ook.” Het ontwerp van het nieuwe
stagnatie die zich niet met woorden laat
druk voor vastomlijnde doelen, maar is
bezweren. Retoriek helpt niet meer, the
eerder een witdruk voor richtingen die
crisis is wasted.
continu kunnen bewegen.
Of toch niet? Ik zie een groeiende groep
Dit lijkt een generatie te zijn die zich
vernieuwing. KEI heeft een actief netwerk
jonge professionals initiatieven nemen
niet meer vermoeit met het tot zekerheid
van jonge professionals: YURPS
zonder dat ze die vooraf laten gaan door
redeneren van dat wat ongewis is. Een
gevelbeeld past goed in zijn omgeving. Grote
verhalen over fundamentele verandering.
generatie die iets doet wat anderen
raampartijen en een gemetselde steen. De eerste
Ze ontwikkelen popup hotels met maar
maar moeilijk voor elkaar krijgen: met
vingeroefeningen van Rijnboutt tonen een
één andere zekerheid dan het bed,
blij gemoed surfen over de golven van
moderne gevel. Van Kessel: “Het zijn twee op
namelijk dat ze tijdelijk zijn. Maar voor
onzekerheid. Als dit werkelijk gebeurt,
zichzelf staande ontwikkelingen. Wel zien we dat
hoe lang? Ze maken gebruik van gestran-
dan is het pas echt gelukt. Dan is de
de twee architecten elkaar kwalitatief uitdagen
de kantoorruimtes om er hippe
crisis vruchtbaar geweest.
en inspireren.” De twee ontwikkelaars voelen de ogen op zich gericht. “We hebben binnen Amsterdam met heel veel partijen te maken. Van Lammeren: “We nemen iedereen stap voor stap mee in de ontwikkeling, dan creëer je ook draagvlak. En daarmee geven we het gebouw als het ware terug aan de stad.” “Maar bovenal”, benadrukt Van Kessel, “is het waanzinnig leuk om hiermee bezig te zijn.”
Olof van de Wal Directeur KEI, kenniscentrum Stedelijke
inbeeld nr 5 februari 2012
‘De twee architecten inspireren elkaar’
27
samen
Pascal Fransman, ontwikkelingsmanager
‘Ze zijn onze ogen en oren op de bouwplaats’ Cor Eriks, projectleider
‘Je leert elkaar steeds beter kennen’ 29
Cor Eriks is projectleider van Bouwkundige Begeleidings
Zit er ontwikkeling in de samenwerking?
Pascal Fransman is ontwikkelingsmanager bij Bouwinvest en
Met andere woorden, wij moeten er op kunnen vertrouwen dat
Adviesgroep (BBA) bv en voert in opdracht van Bouwinvest
‘De samenwerking ontwikkelt zich voortdurend. Dit komt
werkt met BBA samen bij de ontwikkeling van De Heelmeesters.
de uitvoering vlot en probleemloos verloopt, en met BBA is dat
al jaren opdrachten uit.
bijvoorbeeld tot uitdrukking in het inzicht in werk en kosten.
vertrouwen er ook.’
Er is van beide kanten een goed inzicht hierin. Bovendien: hoe
Hoe kijk je naar de relatie met BBA?
Hoe kijk je naar de relatie met Bouwinvest?
beter je elkaar kent, des te beter je op de hoogte bent van
‘Wij zijn natuurlijk in eerste instantie de opdrachtgever en BBA is
Zit er ontwikkeling in de samenwerking?
‘Wij werken al jaren met Bouwinvest samen. Bouwinvest is een
elkaars sterke en minder sterke punten. Hier kun je op inspelen
de adviseur, maar er is sprake van een hele goede relatie. De
‘De kennis en ervaring verdiept zich met de jaren, er bestaan
betrouwbare organisatie en een goede opdrachtgever. Ik heb
en op deze manier elkaar versterken.’
samenwerking gaat al heel wat jaren terug, waarvan ik nog maar
geen onduidelijkheden meer over elkaar. Zij leiden de bouw- en
voor Bouwinvest verschillende zeer interessante projecten in
een aantal jaren heb meegemaakt gezien mijn 26-jarige leeftijd.
werkvergaderingen voor ons en houden de projectdossiers van
Hoe houden jullie elkaar scherp?
Tijdens mijn studie ben ik me er nooit zo van bewust geweest
de uitvoering bij met daarin de gespreksverslagen, goedkeurin-
‘Bouwinvest is terecht een kritische opdrachtgever. Een goede
dat het toezicht en de directievoering door derden uitgevoerd
gen van de gemeente etc. Op projectniveau zijn ze zeer ervaren.
Welke rol speelt vertrouwen in de samenwerking?
verantwoording blijft een belangrijk element van ons werk.
kon worden en welke voordelen dat heeft. Ik ben nu betrokken
Zo kennen ze het Eenhoorngebied en de complexiteit van het
‘Dat speelt een grote rol. Wij vormen een verlengstuk van
Kritische vragen over kwaliteit en kosten worden hierbij niet
bij het project ‘De Heelmeesters’ in Amsterdam waar BBA onze
project als geen ander vanuit de realisatie van Casa 400.’
Bouwinvest op de bouwplaats en wij vullen die taak op een
uit de weg gegaan. Dit past in een goede werkrelatie. Daarnaast
ogen en oren op de bouwplaats is. Zij hebben er het dagelijks
correcte en transparante manier in. In het werk wordt er
zijn er voor ieder project nieuwe afnemers. Dit zijn net zozeer
toezicht en doen er de directievoering.’
verwacht dat er naast alle lopende zaken op een bouwplaats,
onze klanten als de klanten van Bouwinvest. Het leveren van een
ook de afstemming met gemeenten, nutsbedrijven en
goed product aan deze afnemer vraagt iedere dag aandacht en
Welke rol speelt vertrouwen in de samenwerking?
vraagstukken en het inzetten van ons eigen specialisme staat
omwonenden wordt opgepakt. Hierbij is er het vertrouwen
zorgt ervoor dat alle partijen ‘scherp’ blijven. Verder zijn wij ons
‘Die is groot. Zij scheiden voor ons de hoofdzaken van de
daarbij voorop. Daarnaast weten zij precies welke hoge verwach-
dat deze zaken correct worden opgepakt.’
er terdege van bewust dat een langdurige relatie behouden
bijzaken. Het kan dan gaan om besluiten waar financiële
tingen wij stellen en wij weten wat zij van ons verwachten.’
aandacht vergt. Dit betekent ook kritisch kijken naar je eigen
gevolgen aan zitten, maar ook om zaken met betrekking tot
werk en in je werk ook de nieuwe ontwikkeling meenemen.’
veiligheid op de bouwplaats en planningsgerelateerde zaken.
nieuwbouw en onderhoud mogen begeleiden.’
Hoe houden jullie elkaar scherp? ‘Lastige vraag. Kritisch blijven op diverse onderwerpen en
inbeeld nr 5 april 2012
inbeeld nr 5 april 2012
28
zeker Friso Berghuis en Hielke Bokma
Focus op de toekomst Toekomstvisies. Ook wij bij Bouwinvest stellen dergelijke visies op. En daarin kijken we tien jaar vooruit. ‘Deze visies worden niet in beton gegoten maar jaarlijks aan de veranderende wereld aangepast.’ Aan het woord zijn Hielke Bokma,
portefeuille te verkopen, wanneer er sprake is van
een scherpere tweedeling tussen de randstad en
fluctuaties in onze waarden. Wij bezitten hoog-
de rest van Nederland. Winkels krijgen te maken
waardige beleggingsobjecten die een continue
met online shopping en vergrijzing. En voor de
huurstroom genereren waardoor onze aandeel-
kantorenmarkt neemt de vraag toch iets af”,
houder, het pensioenfonds, de pensioenen met een
schetst Berghuis in het kort de grote lijnen.
hogere mate van zekerheid kan uitbetalen. Die directe inkomstenstroom is voor de korte termijn belangrijk en de onderliggende waarden van het vastgoed spelen op de lange termijn een rol.”
‘We kijken continu naar de fundamenten’
De lange termijnvisie zien zij als een trechter. Van het macroniveau van de wereldwijde economische
Op productniveau betekent dit dat Bouwinvest
ontwikkelingen tot op het microniveau van de
als het gaat om de kantorenmarkt inzet op
vastgoedbeleggingen op objectniveau. Bokma:
locaties die multifunctioneel zijn. Voor de
“Door op objectniveau een inschatting te maken
winkelmarkt zijn wijkwinkelcentra belangrijk die
van de huurgroei en waardeontwikkeling, kunnen
een functie hebben in het dagelijks verkeer. Deze
beslissingen worden genomen om op portefeuil-
zijn immers minder gevoelig voor schommelingen
leniveau aan de risico/rendementseisen van onze
in de economie. Aangevuld met winkelpanden op
aandeelhouder te voldoen.”
A-locaties. En bij woningen richt Bouwinvest zich
voormalig manager research en strategisch beleggingsanalist Friso Berghuis.
op een evenwichtig verdeelde portefeuille van eengezinswoningen en appartementen, waarbij
Voor de drie belangrijkste sectoren (kantoren,
laatstgenoemde voornamelijk in de grotere
winkels en wonen) zijn de voornaamste ontwikke-
steden goede afzetkansen bieden. “Er gebeurt
31 inbeeld nr 5 april 2012
30
Ruim drie jaar geleden is door Bouwinvest de
daar expertise aan toe te voegen. Hoe kijken zij
inbeeld nr 5 april 2012
Inzichtelijk
eerste lange termijnvisie Nederland opgesteld. Een
naar die ontwikkelingen en wat betekent dat in
lingen voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt.
veel in de markten”, besluit Bokma, “maar door
visie op de ontwikkelingen in de komende tien
zijn totaliteit voor het vastgoed.”
“De onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek
goed naar de fundamenten te blijven kijken,
zorgt voorlopig nog voor een grotere vraag naar
houden we onze portefeuilles goed aangesloten
huurwoningen. En de bevolkingskrimp veroorzaakt
op de markt.”
jaar. “Daarbij kijken we naar patronen wat de economie heeft gedaan. De perioden van economi-
Interpretatie
sche voorspoed maar ook de diverse crises die we
Het op peil houden van de kennis is daarvoor van
hebben gehad”, legt Hielke Bokma uit. Vervolgens
essentieel belang. “We zijn continu bezig met het
worden daar een aantal vastgoedindicatoren zoals
volgen van het nieuws, het interpreteren van
onder andere huurgroei, waardegroei van het
artikelen en persberichten en het bijwonen van
vastgoed en rente- en inflatieontwikkelingen naast
bijeenkomsten”, zegt Bokma. Berghuis: “Het is
gelegd. “Die verschillende indicatoren maken we
onze taak om de nieuwsstroom te nuanceren en
inzichtelijk met grafieken om te zien hoe deze
met onze kennis door te vertalen naar wat dat
correleren. En dan trekken we de patronen van die
voor onze portefeuilles kan betekenen. Bijvoor-
lijnen in eerste instantie waardoor we kunnen zien
beeld welke gevolgen heeft het economisch
hoe het er statistisch gezien over tien jaar uitziet.”
klimaat op de huurwoningenmarkt? Door de actuele verschuiving van koop naar huur neemt
Maar daarmee is de visie nog verre van compleet.
de vraag naar huurwoningen juist toe.”
Friso Berghuis: “De belangrijkste stap is dat we onze kennis koppelen aan deze cijferreeksen. Om
Tegelijkertijd moet er een langjarige focus zijn
een concreet voorbeeld te geven: de economische
waar op kan worden gestuurd. “Wij worden voor
groei zal de komende jaren van een lager niveau
onze aandeelhouders geacht om over de cyclus
zijn. We krijgen immers te maken met vergrijzing
heen te investeren. Dat betekent dat we wel
en demografische krimp en een economie die
precies moeten weten waar de conjunctuurcyclus
minder sterk is. Dan is de vraag aan de portefeuil-
zich heen beweegt”, aldus Berghuis. Bokma:
lehouders van de drie sectoren wonen, winkels en
“Doordat we een lange-termijninvesteerder zijn,
kantoren om vanuit hun specifieke invalshoek
hoeven we niet op stel en sprong delen van onze
met passie Jan Rotmans
Werken aan een nieuwe tijd Jan Rotmans, hoogleraar Duurzame Transitie en Systeeminnovatie aan de Rotterdamse Erasmus Universiteit, zou willen dat we weer avontuurlijker worden. ‘Iets meer durven.’ Het maakt volgens hem de reis naar een nieuwe en duurzame samenleving een stuk sneller. ‘Maar we hebben al een hele weg afgelegd.’
inbeeld nr 5 april 2012
32
In 2050 helemaal duurzaam Jan Rotmans (1961) is sinds 2004 hoogleraar aan de Erasmus Universiteit. In 2007 richt hij Urgenda op. Urgenda is de actie-organisatie voor duurzaamheid en innovatie die Nederland sneller duurzaam wil maken. Doel van de organisatie is om in 2050 een verduurzaamd Nederland te hebben. “Dan is ons land klimaat- en waterrobuust”, aldus het actieplan van Urgenda. Kijk voor meer info op www.urgenda.nl.
Jan Rotmans blikt uit zijn werkkamer naar buiten
accommodatie vernieuwen. Dat moet duurzaam
en wijst naar het hoofdgebouw van de Erasmus
gebeuren. Daar komen de mensen zelf mee. En ook
Universiteit. “Oostblokbouw uit de jaren vijftig,
op verjaardagsfeestjes is het een onderwerp van
zestig. Wie zet dit nou neer? Dan ben je toch niet
gesprek. We hebben dus al aardig wat stappen
goed bij je hoofd? Het hele idee is zo efficiënt
gezet. Maar, we zijn er nog lang niet.”
mogelijk met de ruimte omgaan en er zo veel mogelijk mensen in kwijt kunnen. Nou, dat is
Onrechtvaardigheid
gelukt. De menselijke maat is verdwenen en de
En met er bedoelt hij de wereld waarnaar we op
uitstraling is min 3.” Het is Rotmans ten voeten uit.
weg zijn. Die duurzame toekomst, de wenkende
Gedreven door zijn grenzeloze ambitie om
stip aan de horizon houdt hem dagelijks bezig.
iedereen duidelijk te maken dat we op weg zijn
“Niet alleen omdat we uit oogpunt van de klimaat-
naar een duurzamer samenleving, provoceert hij
verandering en de oprakende grondstoffen daar zo
graag. Tegelijkertijd is hij er zich als geen ander van
snel mogelijk moeten komen”, legt Rotmans zijn
bewust dat wij in een periode van tien, twintig jaar
persoonlijke drijfveer uit, “ik heb ook een diep
tijd al aardig veranderd zijn. “Het is een onomkeer-
geworteld gevoel van onrechtvaardigheid. Als ik
bare sluipende beweging. Loop een willekeurige
het bekijk vanuit natuur en milieu is het onrecht-
supermarkt binnen en zie het aanbod aan duur-
vaardig hoe wij daar mee omspringen. Maar ik heb
zame biologische producten. Kijk naar de
het ook in sociaal opzicht. Ik heb een tijdje in
ontwikkeling van de elektrische auto die nu echt in
Amerika gewoond en op het moment dat ik naar
opmars is. En verder staat duurzaamheid inmid-
een restaurant ga en daarvoor eerst over de
dels centraal in de bedrijfsvoering van in elk geval
bedelaars moet stappen, heb ik geen trek meer.
alle grote ondernemingen in dit land. Ik ben
Daarom houd ik mij ook bezig met sociaal zwak-
bestuurslid van een voetbalclub en we gaan onze
kere mensen en hoe je achterstandsbuurten uit
inleiding met passie
vervolg pagina 33
het slop kan krijgen. Dat is namelijk ook een aspect
ongekende bloeiperiode komen. Dan gaan we ook
van duurzaamheid.”
skyhigh en zetten we volop in op bio-economie waarbij het groene centraal staat. Dus dat
Generaties
Doorbijten
biomassa de drijvende kracht wordt en we dingen
In zijn gedachte is hij al in die nieuwe duurzame
gaan maken van groene grondstoffen. Dát is de
samenleving en heeft hij de huidige crisis al ver
richting.”
zich gelaten. Maar voor wij daar als Centraal in dit nummer staat achter het onderwerp samenleving generaties. Elke nieuwe generatie brengt zijn moeten wij nog flink op onze
Algencontainers
tanden verandering. Die veranderingen gaanbijten. tegen-“We hebben eigenlijk crises, we
Zijn droom? “Een woonwijk op het water. Maar
hebben crisis, gevolgd door een woordig wel sneller dan vroeger. Het een snelfinanciële en
ook een Botlekgebied waar de petrochemische
economische vind crisis. Op het moment dat we uit de adequaat inspelen op deze veranderingen
industrie is verdrongen door de bio-industrie. Dus
crisis zijn, dan gaat de olieprijs ik altijd belangrijker dan vooreconomische de troepen uit
in plaats van dat ik struikel over de oliecontainers
omhoog willen lopen. Uiteindelijk kanenorm niemand met en hebben we een energiecrisis. En
struikel ik er over de algencontainers. En steden
we die procent achter de rug hebben, dan krijgen we te een blik in een glazen bol metals honderd
die aan elkaar verknoopt zijn met een lightrailsys-
maken met de klimaatcrisis.” zekerheid de toekomst voorspellen.
teem waardoor we overal kunnen komen. In de steden is ook ruimte voor hofjes, pleinen, water
inbeeld nr 5 april 2012
34
Rotmans en verwacht Daarom kijken wij naar veranderingen antici- dat deze crisisjaren tot 2020
en groen. Een ruimte die intiem aanvoelt en niet
gaan peren wij op de rode draden die wijvoortduren. daarin ont- Maar we moeten volgens de
koud en afstandelijk.” Het enthousiasme van
hoogleraar niet somberen. Als systeemdenker is dekken. Zo zien wij een toenemende vraag naar
Rotmans en de beeldende wijze waarop hij deze
dit volgens hemEn namelijk de enige manier om het duurzame en energiezuinige huurwoningen.
nieuwe duurzame wereld schetst, doet vermoeden
echt anders te gaan geloven wij in de kracht van wijkwinkelcentra in doen. “Het zal er namelijk voor
dat hij niet kan wachten tot het zover is. “Natuur-
zorgen, dat massaal wakker worden geschud combinatie met winkels op A-locaties. Zelfwij ben ik
lijk hoop ik dat we snel die transitie maken”,
en veel meer gaan investeren in dynamiek, niet zo bang dat webshops winkelvoorzieningen
benadrukt hij. “Maar ik leef niet in de toekomst,
duurzaamheid groei. En daarna zal een enorm gaan aantasten. Ondanks het enormeen aan-
ik leef nadrukkelijk ook nu.“
bod van films op internet is het bioscoopbezoek nog nooit zo hoog geweest. Wij geloven daarom mede uit sociaal oogpunt, in winkelkernen als spin het web van de steden. En ook kantoren die duurzaam zijn, goede voorzieningen bieden en prima bereikbaar zijn, blijven bestaan. Op de arbeidsmarkt tenslotte ziet de nieuwe generatie de carrière niet langer als hoogste doel. Het gaat veel meer om een goede balans tussen werk en privé. De aanstormende generatie is hoger opgeleid, wil ruimte om zich te ontwikkelen en meer verantwoordelijkheid. Dat klimaat bieden wij onze medewerkers. Vooral omdat lange termijnperspectief ook onze rode draad is. Ik wens u weer veel leesplezier, Dick van Hal, directievoorzitter
4
Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus 56045 1040 AA Amsterdam T +31 (0)20 – 677 1600 F +31 (0)20 – 677 1700
[email protected] www.bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Redactioneel concept Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies viervier strategisch ontwerp Grafisch concept en ontwerp viervier strategisch ontwerp Tekst en redactie Bouwinvest Olof van de Wal Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies Fotografie Twan de Veer Met dank aan: Media Plaza, Swung House Haaglanden BV, De Wit Automotive (Mitsubishi i MiEV), Troefmarkt van Olst Drukker Akxifo
april 2012
www.bouwinvest.nl
