Nieuwbouw. Buildsight

Nieuwbouw prognose Buildsight 2012-III

VOORWOORD Nieuw elan voor een nieuwe regeerperiode? – vernieuwde Buildsight-prognose geeft een aanzet Sinds het einde van de zomervakantie houden de verkie­ zingen van 12 september ons dagelijks bezig. Men kon niet om de verkiezingscampagnes en –debatten heen. En vandaag zijn we dus allemaal uitgenodigd om een stem uit te brengen op één van de partijen die aanspraak maken op zetels in de Tweede Kamer. Omdat de verschillen tussen de partijen zo groot zijn, valt er ook daadwerkelijk wat te kiezen. De keuze beperkt zich niet alleen tot “links” of “rechts”. Er zal ook gekozen moeten worden tussen effecten op korte termijn en effecten op lange termijn. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft u met de doorrekening van de effecten van de verkiezingsprogramma’s van 10 politieke partijen wellicht geholpen bij het bepalen van uw keuze. Specifieke effecten op de bouwmarkt zijn niet in kaart gebracht, hoewel er wel beschreven staat dat de D66, de SP, de ChristenUnie en Groen Links een openruimte heffing in willen voeren ten behoeve van de binnenstedelijke bouw en herstructurering. Deze partijen zetten ook in op energiebesparing in de gebouwde omgeving door nieuwe eisen en stimuleringen. Hier doen de PvdA en SGP ook aan.

Hoe dan ook, de bouwsector heeft het meeste baat bij duidelijkheid omtrent het te voeren overheidsbeleid.

Bij de berekening van de effecten van de politieke keuzes

Daarom moet er zo snel mogelijk een regeerakkoord komen.

door het CPB was wel speciaal aandacht voor de woning­

Omdat geen van de partijen een absolute meerderheid zal

markt. Alleen bij de VVD, de PVV en het Democratisch Politiek Keerpunt van Hero Brinkman dalen de woning­­prijzen in 2017 niet. Dit levert echter geen

De bouwsector heeft vooral baat bij duidelijkheid omtrent het te voeren overheidsbeleid

welvaartswinst op, omdat

halen en de verschillen tussen de partijen groot zijn, dreigt echter een slepende kabinetsformatie. Er zal dus nogal wat gevergd worden van de onderhandelaars en de

de ondersteuning van de woningprijzen ten koste gaat van

formateur. Bovendien heeft de Tweede Kamer besloten dat

een soepel functionerende woning­markt. Er wordt namelijk

de koningin geen initiatief meer mag nemen in de kabinets­

te weinig gedaan aan de hypotheekrenteaftrek.

formatie. Het is de vraag hoe snel op initiatief van een nieuwe Tweede Kamer een formateur benoemd zal worden

Behalve voor de PvdA is de bouw voor geen enkele partij een

en er gewerkt kan gaan worden aan een nieuwe regering.

echt verkiezingsthema. In het plan “Banen voor de bouw”

De bouwlobby zal ongetwijfeld haar invloed trachten uit te

zet deze partij uiteen wat ze voor de bouw wil betekenen op

oefenen op de formatieonderhandelingen. Op vergaande

het gebied van energiebesparing, woningproductie,

overheidsstimulering hoeft de bouw echter niet te rekenen.

onder­w ijs, infrastructuur en arbeidsmarkt. Binnen de bouwsector is dit plan goed ontvangen. Het sluit aan bij

Ter gelegenheid van 10 jaar Buildsight hebben we de vorm

Wonen 4.0, het breed gedragen woonakkoord dat voor de

en de inhoud van deze uitgave opgefrist. Het geheel leest nu

zomer werd gepresenteerd en perspectieven biedt voor een

meer als een magazine met artikelen over de bouwconjunc­

evenwichtigere woningmarkt. Wonen 4.0 staat een integrale

tuur, de woningbouw en de utiliteitsbouw. Buildsight maakt

aanpak van de gehele woningmarkt voor (dus van de

zich op voor haar volgende decennium en laat met deze

koop- én de huursector). De meeste politieke partijen

opgefriste uitgave zien met haar tijd mee te gaan. Ondanks

kunnen volgens hun verkiezingsprogramma’s een heel eind

dat de boodschap niet tot veel optimisme zal stemmen,

mee gaan in die integrale aanpak, maar wijken daar op

hopen we u hiermee de nodige informatie te bieden voor het

bepaalde punten vanaf. Het is dus maar de vraag in hoeverre

maken van de noodzakelijke keuzes voor uw organisatie.

een integrale aanpak van de woningmarkt wordt vertaald in een nieuw regeerakkoord.

Ing. Michel W.M. van Eekert, directeur Buildsight

2

Buildsight Prognose > 2012-III

INHOUD

1 De bouwconjuctuur

4

2 Woningbouw

7

3 Utiliteitsbouw

11

Bijlage en colofon

15

3

De Bouwconjunctuur

1

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft in augustus een eerste raming van de ontwikkeling van de bruto binnenlandsproduct naar buiten gebracht. In tegenstelling tot de verwachting bleek dat er sprake was van een kleine stijging ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. Eerder was al gebleken dat er ook in het eerste kwartaal al iets meer verdiend werd kwartaal-op-kwartaal. Technisch gezien is Nederland dus niet in recessie, maar de groei is wel erg klein en is volledig het gevolg van de export. De binnenlandse bestedingen (consumptie en investeringen) dragen alleen negatief bij aan de uiterst trage economische vooruitgang.

De recessie die geen recessie is, maar wel zo voelt, zorgt voor crisis in de bouw

Bouwconjunctuur verslechtert aanzienlijk in 2012 De vooruitzichten zijn door de mondiale groeivertraging nog steeds niet rooskleurig, maar niet slechter dan in juni werd voorspeld. Dat bevestigt ook het Centraal Planbureau in haar eerste conceptcijfers met betrekking tot de Macro Economische Verkenningen 2013 (MEV) die traditiegetrouw op Prinsjesdag zullen verschijnen. Voor 2012 houdt het CPB het op een economische krimp van 0,5 procent ten opzichte van 2011. Dat is ook precies het niveau van de krimp in het tweede kwartaal die het CBS rapporteerde in augustus. Omdat de Nederlandse economie in de tweede helft van 2011 kromp, zal dus ook in de tweede helft van 2012 sprake zijn van krimp om voor het jaar als geheel op een krimp uit te komen. De voor­bodes van een nieuwe recessie zijn al ruimschoots aanwezig. De resultaten van het bedrijfsleven lopen terug, de ontwikkeling van de wereldhandel stagneert, de faillissementen stijgen en de risico’s voor krediet­

verlening zijn dus aan het toenemen. De faillissements­ golf zorgt voor een stijging van de werkloosheid. Ook de huizenprijzen staan onder druk.

4

Buildsight Prognose > 2012-III

De Euro Bovendien is de Europese schuldencrisis nog niet op­­­­­gelost, want Griekenland wil (of moet) de voorwaarden voor de financiële steun die het land ontvangt, wijzigen. Ook de beheersbaarheid van de financiële situatie in Spanje en Italië is nog onzeker. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in de zomer haar rentetarieven verlaagd en anticipeert daarmee ook op de verslechterde economische omstandigheden in de Eurozone. Er is veel discussie over de rol die de bank moet spelen op de obligatiemarkten. Er lijkt in ieder geval geen vervolg te

De vastgoedcrisis speelt banken, projectontwikkelaars, aannemers en de pensioenfondsen parten

komen op het opkoopprogramma dat eind 2011 en begin dit jaar werd uitgevoerd. Ook moeten er nog stap­pen genomen worden in de richting van een Europees bankentoezicht en het Europees Stabiliteits­mechanisme (ESM). Het ESM is onderwerp van een rechtszaak aan Het Duitse Constitutionele Hof en het Europese Hof van Justitie. Als het ESM stuit op grond­w ettelijke bezwaren zou de Eurocrisis verder kunnen escaleren.

Nederland In Nederland kampen we ook nog met een pensioencrisis, uit de hand lopende zorgkosten en een dreigende vastgoed­­crisis. De vastgoedcrisis speelt banken, projectontwikkelaars, aannemers en de pensioenfondsen parten. Niet alleen de grote leegstand van kantoren drukt

op de waarde van het vastgoed, maar ook de woning­ markt zorgt in toenemende mate voor problemen. De banken en de grote bouwondernemingen in Nederland hebben er in het eerste half jaar van 2012 aanzienlijke verliezen en/of voorzieningen op moeten boeken. Ondertussen draagt de politieke onzekerheid rondom de verkiezingen niet bij aan het herstel van het vertrouwen onder consumenten en producenten. Beide zijn over­ wegend negatief en bovendien vasthoudend in dat oordeel. Al sinds de zomer van vorig jaar is er geen sprake van enige noemenswaardige verbetering. Ten slotte hebben slechte weersomstandigheden op vele plaatsen in de wereld gezorgd voor tegenvallende oogsten. Hierdoor zullen de voedselprijzen stijgen. Er is dus weinig reden om aan te nemen dat het sentiment binnen afzienbare tijd omslaat. Onder deze omstandigheden blijft de particuliere consumptie in 2012 krimpen.

5

Investeringen

Faillissementen

Uit cijfers van het CBS is onverwachts gebleken dat de investeringen van bedrijven in juni 2012 zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Deze stijging heeft te maken met de belastingvoordelen voor milieuvriendelijke nieuwe auto’s die per 1 juli zijn aangepast. Per 1 juli moeten de auto’s aan hogere eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een verlaagde bijtelling en bpm. Voor veel bedrijven was dit aanleiding om in juni nog nieuwe auto’s aan te schaffen. Daarnaast daalden de investeringen in bouwwerken minder hard in juni dan een maand eerder. De stijging van de investeringen in juni is dus grotendeels toe te schrijven aan een incidentele opleving die vanaf juli zal leiden tot een grotere krimp dan de algemene trend. Het CPB verwacht dat de bedrijfs­ investeringen in 2012 met 2,5 procent zullen dalen ten opzichte van 2011.

Met name in de bouwsector worden de gevolgen van de slechte economische omstandigheden goed gevoeld. Het aantal faillissementen in de bouwsector stijgt harder dan in andere sectoren en ligt al ruim boven het vorige hoogtepunt dat zich medio 2010 voordeed. Ook de overgebleven aannemers hebben het niet gemakkelijk, blijkt uit de resultaten van de maandelijkse conjunctuur­ meting bouwnijverheid van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Ze hebben te maken met krimpende orderportefeuilles (vooral in de woningbouw) en een gebrek aan nieuwe orders. Een groot deel van de bouw­bedrijven vreest voor de toekomst en is van plan om te snijden in het personeelsbestand. Dat laatste geldt vooral voor bedrijven in de burgerlijke- en utiliteitsbouw: 42 procent verwacht in de toekomst personeel te moeten ontslaan.

Vooruitzichten Ondanks dat we in Nederland op de rand van een volgende recessie staan, is er toch zicht op enig herstel. Voor 2013 verwacht het CPB dat de Nederlandse economie met 0,75 procent zal groeien. Deze groei is niet toe te schrijven aan de particuliere consumptie. Onder invloed van een verder dalende koopkracht groeit deze ook in 2013 niet, verwacht het CPB. De groei is afkomstig van een herstel van de bedrijfsinvesteringen (geholpen door de lage rente) en de export. Ook de productie in de marktsector draagt hier positief aan bij. De effecten van het Lente-akkoord zijn in de voorspellingen van het CPB meegenomen. Het economische herstel in 2013 zal echter niet kunnen tippen aan de mate van herstel in 2010 en 2011 dat al als zwak werd geclassificeerd. Voor de langere termijn wordt niet verwacht dat het herstel veel aan kracht zal winnen. Daarvoor zijn de onevenwichtigheden in Europa te groot. Het beheersbaar maken van de Europese staatschulden gaat ten koste van economische groei en zal nog jaren in beslag nemen. In Nederland is de woningmarkt na 2013 waarschijnlijk nog steeds niet hersteld, waardoor woning­eigenaren worden geconfronteerd met verdere vermogensverliezen. Ook vastgoedeigenaren zullen in de toekomst naar verwachting verdere verliezen op hun bezittingen moeten incasseren. Het gevolg is dat voor de bouwsector de laagconjunctuur in 2013 aanhoudt. In 2014 zal het dal in de nieuwbouwproductie pas gepasseerd worden. Veel zal afhangen van de mate waarin de politiek na de verkiezingen tot regeren kan komen en grip krijgt op de economische ontwikkeling van het land. Met name het woningmarktdossier verlangt met enige spoed adequate en voortvarende politieke besluitvorming. Met het juiste beleid kan voorkomen worden dat Nederland over een paar jaar geconfronteerd wordt met een nijpend woningtekort en een bouwsector die te erg is verzwakt om daar oplossingen voor te kunnen bieden.

6

Buildsight Prognose > 2012-III

woningbouw

2

De financieel-economische situatie in Nederland en Europa, gecombineerd met de onzekerheden die de vorming van een nieuwe regering dit najaar met zich meebrengen, zorgt ervoor dat de woningmarkt verder stagneert. De spelers in de woningbouw blijken er uiterst gevoelig voor en lijken betere tijden af te wachten. Wat is er aan de hand op dit moment en wat is het perspectief?

Diep dal dreigt door terughoudendheid Woningbouw in grote problemen Net als de investeringen beleefde de koopwoningmarkt in juni van dit jaar een incidentele opleving. Ook hier werd dit effect veroorzaakt door belastingmaatregelen. Veel woningkopers hebben geen risico willen lopen met de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, die volgens de oorspronkelijke plannen per 1 juli van dit jaar zou zijn afgeschaft. In het Lente-akkoord werd afge­ sproken dat de lage overdrachtsbelasting permanent zou worden, iets dat een nieuwe regering naar verwachting zal handhaven. Het gevolg was dat er in juni 2012 bijna 70 procent meer verkochte woningen werden geregistreerd tegen een gestegen prijs in vergelijking met een jaar eerder. Er werden vooral meer eengezins­ woningen verkocht (84 procent). De cijfers over juli gaven de bevestiging dat het inderdaad ging om een tijdelijke opleving. Het aantal verkochte woningen bleef voor deze maand beperkt tot 7.451. In juli van 2011 werden er nog 10.433 woningen verkocht volgens de statistieken van het CBS. De prijs van de verkochte woningen ging met 8 procent ook hard onderuit. Vergeleken met het

hoogtepunt van de markt in augustus 2008 zijn verkochte woningen nu ruim 15 procent goedkoper. Het grote aantal verkopen in juni is dus ten koste gegaan van de verkopen in de maanden daarna. Vanaf juli zal de ontwikkeling van de woningmarkt weer terugkeren op de langere termijn trend. Deze vertoont naar verwachting voor de rest van 2012 een neerwaartse richting. Dit geldt zowel voor de prijzen als voor het aantal verkopen. De markt voor nieuwbouwwoningen wordt in vergelijking met de markt voor bestaande woningen harder getroffen door de slechte situatie op de woningmarkt. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011 werden er in de zelfde periode van 2012 45 procent minder nieuwe woningen verkocht. Daarmee dalen de verkopen van nieuw te bouwen woningen al vijf kwartalen op rij. Er is nog geen zicht op herstel van de woningverkopen. Dit ondanks de overgangsregeling die is overeengekomen voor de verhoging van de btw op nieuwbouwwoningen. Per 1 oktober gaat het btw-tarief van 19 naar 21 procent,

7

woningbouw

maar alle betalingen voor nieuwbouwwoningen zullen tot 1 oktober 2013 volgens het oude tarief van 19 procent worden belast.

2013 800.000 huiseigenaren ‘onder water’ als de huidige ontwikkelingen zich voortzetten.

Opleving

Onder water Koopwoningen en in het bijzonder nieuwbouwkoop­ woningen, lijken de voorkeur van de woonconsument te gaan verliezen. De stemming onder potentiële kopers is slecht en een afwachtende houding prevaleert. De reden hiervoor is de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. Een nieuwe regering zou daar andere afspraken over kunnen maken. De aanpassing van de hypotheek­ renteaftrek die in het Lente-akkoord staat, stuitte op veel kritiek. Bovendien dalen de woningprijzen waardoor de kopers geneigd zijn te wachten met kopen tot het moment dat de prijzen hun dieptepunt hebben bereikt. Dit dieptepunt wordt niet voor 2014 verwacht. Ook de

Door de slechte omstandigheden in de koopsector leeft de particuliere huursector op. Volgens analisten vinden er op dit moment meer transacties plaats in de particuliere huursector dan in de koopsector. Dit leidt er echter nog niet toe dat de huren van particuliere huurwoningen stijgen. Blijkbaar zijn de huren nog altijd aan de hoge kant en is er geen ruimte voor een stijging van de huren. In de sociale huursector is wel sprake van stijging van de huren dankzij de maatregelen die minister Donner heeft getroffen om meer marktwerking in de sociale huur­ sector te introduceren. Desondanks is de verwachting dat de corporatie de komende jaren minder investeert in vastgoed. Met name de bouw van nieuwe koopwoningen

Woningbouwproductie naar sector (aantal nieuwe woningen; vanaf 2012 prognose)

Huursector Koopsector TOTAAL NL

2010 2011 2012 2013 2014 21.400 22.500 20.250 19.250 19.500 34.600 35.500 29.650 24.750 26.500

56.000 58.000 49.900 44.000 46.000

2010 - 2011: raming woningbouwproductie Buildsight

hypotheekverstrekkers zijn terughoudend. Deze terughoudendheid komt voort uit de nieuwe regels voor hypotheekverstrekking waar ze aan moeten voldoen (die met het Lente-akkoord vanaf 2013 verder worden aangescherpt), maar ook uit de moeite die men heeft bij de financiering van nieuwe hypotheken. De kapitaal­ markten zijn minder geneigd om hier geld beschikbaar voor te stellen, waardoor het verschil tussen de lage rente op de kapitaalmarkten en de rente die over een hypotheekschuld betaald moet worden, oploopt. Als de Nederlandse pensioenfondsen geld zouden steken in de hypotheekmarkt, zou dat de hypotheekverstrekking ten goede kunnen komen volgens sommigen. Zo ver is het echter nog niet gezien de discussies die hierover zijn ontstaan. Nu het onderpand van hypotheken in waarde daalt, staan er steeds meer van ‘onder water’. Hiermee wordt bedoeld dat de waarde van de hypotheek groter is dan de waarde van het onderpand. Huizenbezitters worden daarom opgeroepen om hun hypotheken af te lossen. Volgens het ING Economisch Bureau staan eind

door woningcorporaties neemt af. Daar staat tegenover dat er minder wordt gesloopt en er meer huurwoningen worden verkocht aan zittende huurders. De lagere investeringen zijn het gevolg van de toegenomen kosten voor woningcorporaties, waardoor de investeringsruimte is ingeperkt. Door grote leningen zijn de kapitaallasten gestegen voor de corporaties . Bovendien moet de hele corporatiesector opdraaien voor de kosten van het afwenden van het faillissement van Vestia, de corporatie die dit jaar door risicovolle beleggingen in grote financiële problemen is gekomen. De laatste jaren hebben de corporaties hun vastgoedambities dus moeten temperen.

8

Buildsight Prognose > 2012-III

Bouwvergunningen Dat de woningcorporaties hun activiteiten terug­ schroeven, is duidelijk te zien in de ontwikkeling van de verleende woningbouwvergunningen in 2012. In de eerste

Woningbouwproductie naar woningtype (aantal nieuwe woningen; vanaf 2012 prognose)

Ééngezinswoningen Meergezinswoningen TOTAAL NL

2010 2011 2012 2013 2014 32.850 33.000 28.120 24.150 26.200 23.150 25.000 21.780 19.850 19.800

56.000 58.000 49.900 44.000 46.000

2010 - 2011: raming woningbouwproductie Buildsight

vijf maanden van het jaar werden er voor ruim een kwart minder nieuw te bouwen woningen bouwvergunningen geregistreerd dan in dezelfde periode een jaar eerder. Begin 2011 hoopten de corporaties samen met de andere opdrachtgevers in de woningbouw dat de recessie voorbij was en dat de tijd van herstel was aangebroken. In die periode herstelde de vergunningverlening voor nieuwe woningen. In het tweede kwartaal begonnen de twijfels over de economische ontwikkeling weer toe te nemen onder invloed van de oplaaiende crisis rondom de Europese staatsschulden, waarmee een einde kwam aan het herstel in de vergunningverlening. Vanaf eind 2011 leidde dit tot een val in de vergunningverlening voor nieuw te bouwen woningen in Nederland. De stagnatie op de woningmarkt heeft hierbij natuurlijk een belangrijke rol gespeeld. Uit de cijfers over de door gemeenten afgegeven bouwvergunningen van het CBS blijkt dat de woningcorporaties het naar verhouding nog het best

doen. Projectontwikkelaars (bouwers voor de markt) en andere particuliere opdrachtgevers hebben in 2012 (tot en met mei) voor minder dan de helft van het aantal woningen een bouwvergunning ontvangen dan in dezelfde periode een jaar eerder. Deze ontwikkeling past bij de terughoudendheid van potentiële kopers van woningen, wat heeft geleid tot een daling van de verkoop en het aanbod van nieuwbouwwoningen, die al sinds het begin van 2011 zichtbaar is.

Huursector De malaise in de woningbouw treft vooral de koopsector. De daling van de vergunningverlening in de eerste vijf maanden van het jaar is in de koopsector twee keer zo groot als in de huursector. De daling in de huursector is niet alleen te wijten aan de woningcorporaties. Naar verhouding lieten ook de particuliere opdrachtgevers hierin een snellere daling zien dan de woningcorporaties.

9

woningbouw Blijkbaar hebben de projectontwikkelaars nog onvol­ doende vertrouwen in de huursector om hun activiteiten op dit vlak uit te breiden. Dit ondanks de interesse van beleggers om te investeren in huurwoningen. Deze interesse richt zich vooral op bestaande woning­ portefeuilles. De risico’s van nieuwbouw zijn op dit moment te groot en een afwachtende houding overheerst. Ook in de huursector. Omdat de crisis in de koopsector harder toeslaat dan in de huursector, waar over het algemeen meer apparte­ menten aanwezig zijn, zal het aandeel appartementen in woningbouw in 2012 en daarna naar verwachting niet dalen. Ook de nadruk op de bouw voor starters (die vaker voor een appartement kiezen), draagt bij aan een blijvend hoog aandeel van appartementen.

Woningtekort De gevolgen voor de woningproductie zijn aanzienlijk. Naar verwachting zakt het aantal gebouwde woningen al terug naar een niveau van 50.000. Voor volgend jaar wordt een verdere daling voorzien naar 44.000 woningen.

woningtekort. De groei van het aantal huis­houdens in Nederland zet namelijk door. Op termijn zal de krapte op de woningmarkt weer toenemen, maar die zal zich niet voor 2014 manifesteren. Voor de langere termijn zijn de perspectieven voor de woningbouw echter niet slecht. Het is wel de vraag hoe ver de prijzen zullen dalen en hoe die daling in de woningbouw opgevangen kan worden. Daarom zal ook in 2014 de woningbouw­productie nog onder het niveau van 50.000 woningen blijven.

Regionaal De gevolgen van de crisis op de woningmarkt zijn in het hele land voelbaar. Overal komen woningbouwprojecten in de problemen, omdat de woningen niet aan de man zijn te brengen. In het hele land dalen de prijzen van ver­ kochte bestaande woningen, worden er minder woningen verkocht en worden er minder nieuwe woningen gebouwd. Uit de woningmarkt gegevens van het CBS blijkt dat in de provincies Noord-Holland en Utrecht de prijzen van verkochte bestaande woningen weliswaar dalen, maar minder hard dan in de andere provincies. In Limburg en Friesland is de daling het grootst. Deze provincies hebben echter relatief weinig invloed op de woningbouw in Nederland als geheel. De invloed van de provincies Utrecht en Noord-Holland op de landelijke woningbouw is veel groter en zorgt dit jaar voor een herstel van het aandeel van regio west (Utrecht, Noord- en Zuid-Holland) in de woningbouwproductie in Nederland. Ook NoordBrabant onderscheidt zich positief ten opzichte van de andere provincies door de positieve effecten van het economisch herstel dat zich in 2010 en 2011 in deze provincie voordeed. Hierdoor was het herstel van de

Woningbouwproductie naar regio (aantal nieuwe woningen; vanaf 2012 prognose)

Noord Oost West Zuid TOTAAL NL

2010 2011 2012 2013 2014 4.500 5.000 3.950 3.750 4.000 13.250 15.000 12.450 11.400 11.800 25.250 24.000 21.050 18.250 19.000 13.000 14.000 12.450 10.600 11.200

56.000 58.000 49.900 44.000 46.000

2010 - 2011: raming woningbouwproductie Buildsight

Omdat de woningbouw in 2011 ook al tegenviel en het aantal gesloopte woningen met circa 15.000 woningen per jaar stabiel bleef, blijft de ontwikkeling van de woningvoorraad sterk achter bij de huishoudens­ prognoses en dat zal de komende jaren zo blijven. Daarom wordt er al gesproken van een nieuw dreigend

verkopen van nieuwbouwwoningen in deze provincie sterker dan elders. In 2012 leidt dat tot een licht herstel van het aandeel van regio zuid in de Nederlandse woningbouwproductie. Dit betekent voor 2012 dat in het oosten en het noorden van het land de woningbouw­ productie het meest kwetsbaar is.

10

Buildsight Prognose > 2012-III

utiliteitsbouw

3

De utiliteitsbouw vaart wel bij de bereidheid van bedrijven en organisaties om te investeren. Het klimaat om te investeren is op dit moment niet best, maar met de verwachte terugkeer van de economische groei in 2013 zijn de perspectieven niet slecht en lijkt de utiliteitsbouw het ergste achter de rug te hebben. Zeker omdat het producentenvertrouwen niet veel nodig heeft voor een omslag richting optimisme.

Nuchtere ondernemers keren het tij in utiliteitsbouw niet Utiliteitsbouwproductie beleeft dit jaar derde achtereenvolgende jaar van krimp Veel bedrijven hebben hun investeringsplannen voor 2012 moeten temperen. Het economische herstel waar men begin vorig jaar vanuit ging, is uitgebleven en dreigt uit te komen op krimp omdat nu niet alleen de binnen­ landse markt slecht is, maar ook de internationale afzet onder druk staat. Veel bedrijven realiseren zich echter dat zonder investeringen hun kansen op de langere termijn wel eens te beperkt zouden kunnen zijn. De recessie van 2012 is mild te noemen in vergelijking met die van 2009 en 2010, waardoor veel bedrijven de toekomst met vertrouwen tegemoet zien. Daarom stijgen binnen de industrie dit jaar nog altijd de bouwkosten van geregistreerde bouwvergunningen voor nieuwe gebouwen. Mede dankzij de vlucht die internetwinkels in Nederland nemen, blijft volgens

makelaars ook de markt voor distributiecentra redelijk goed presteren in 2012. De opname van gebouwen dit jaar houdt het niveau van 2011 goed bij en ook voor nieuwbouw zijn er kansen. Gebruikers van dit type vastgoed zijn bereid te wachten op de realisatie van een nieuw gebouw dat precies aan hun wensen voldoet zelfs op het vlak van duurzaamheid en energiezuinigheid. Dit geldt ook voor de gebruikers uit de industrie. Daarom gaat de voorkeur vaak uit naar nieuwbouw (build-to-suit) in plaats van naar een bestaand gebouw. Dat kan ook aangezien de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen wel is afgenomen, maar niet helemaal tot stilstand is gekomen. Ondanks een zekere leegstand ligt op sommige hotspots zelfs krapte op de loer op het vlak van hoog­ waardig logistiek vastgoed.

11

utiliteitsbouw

Speculatie Het grote verschil van de huidige markt voor nieuwe bedrijfsruimte en die van voor 2009, is het stilvallen van de speculatieve ontwikkeling van nieuwe gebouwen (zonder dat er een getekend huurcontract voor is). De financieringsmogelijkheden voor dit type projecten is helemaal opgedroogd en zullen gezien de huidige eco­nomische ontwikkelingen niet snel terug­ keren. De ontwikkelaars die nog actief zijn, zoeken gericht naar mogelijke opdrachtgevers/gebruikers waarvoor ze een gebouw neer kunnen zetten. Hier is dus duidelijk sprake van een verschuiving van de aanbieders- naar een vragers­markt. Tegelijkertijd zien we de bouwkosten van per kubieke meter van bedrijfsruimte dalen. Ondanks een licht krimpende markt voor de bouw van hallen en lood­sen met kantoor zou er dit jaar al een klein herstel kunnen zijn van het bouwvolume. Volgend jaar zal het bouwvolume van hallen en loodsen aanhaken. De ont­w ikkeling van de

12

geregistreerde bouwvergunningen voor deze gebouwsoorten ondersteunt deze verwachtingen. Op de markt voor kantoorruimte heeft de verschuiving richting een vragersmarkt te lang op zich laten wachten en kampen we nu met een steeds verder stijgende leeg­­­stand. Volgens de laatste gegevens staat er in­middels bijna 7 miljoen vierkante meter kantooroppervlak leeg. Omdat de werkloosheid stijgt, daalt bovendien de be­hoefte aan kantoorruimte, met als gevolg dat ook de opname van kantoorruimte daalt. Het animo om te in­vesteren in nieuwe kantoorruimte daalt steeds verder. De belangrijkste gebruikers van kantoren in Nederland, de overheid en de zakelijke dienstverlening, zijn gedwongen te saneren. Tot 2015 zal het bouwvolume aan nieuwe kantoren alleen maar verder krimpen. De laatste 12 maanden tot en met mei 2012 bereikte het vloer­opper­v lak van nieuwe kantoren, waarvoor een bouw­vergunning is afgegeven, niet het niveau van 500.000 vierkante meter. Dat is een halvering ten opzichte van het jaar 2009.

Buildsight Prognose > 2012-III

Voedselschaarste Slechte weersomstandigheden hebben wereldwijd gezorgd voor tegenvallende oogsten van allerlei gewassen. Met name graan dreigt schaars te worden dit najaar, wat zal leiden tot een verhoging van de graan­ prijzen. De agrarische sector in Nederland wordt hier ook door getroffen. Ook in Nederland vallen de oogsten tegen door de droogte in het voorjaar waardoor de opbrengsten lager zijn. Bovendien stijgen de prijzen voor de grond­ stoffen voor het boerenbedrijf in Nederland. Met name de prijzen voor veevoeder stijgen. Het zal lastig zijn om de gestegen kosten door te berekenen aan de afnemers, waardoor de winstgevendheid van veel agrariërs onder druk komt te staan. Hierdoor neemt de investerings­ ruimte van veel boerenbedrijven dit jaar af. Hierdoor blijft

gekeurd. De Raad van State heeft die uitspraken in augustus vernietigd. Bedrijfsuitbreidingen van intensieve veehouderijen in Helmond en Bladel zijn nu toch mogelijk. De verwachting is dat de uitspraak van de Raad van State ook voor andere bouwplannen voor stallen in NoordBrabant, waar nog rechtszaken over lopen, negatief uit kan vallen.

Investeringsfonds De bouw van het onderwijs vertoont al jaren een dalende trend. Sinds vorig jaar is er een einde gekomen aan een jarenlang dalend volume van nieuwe bouwvergunningen voor onderwijsgebouwen. Er is echter meer nodig om de kwaliteit van de huisvesting van het onderwijs te

Ondanks een licht krimpende markt voor de bouw van hallen en lood­sen met kantoor zou er dit jaar al een klein herstel kunnen zijn van het bouwvolume de groei van de bouw van schuren en stallen tot 2015 beperkt. Dat er ondanks de economische problemen nog altijd meer wordt geïnvesteerd in nieuwe stallen heeft te maken met de strengere eisen op het gebied van ammo­niak­emissies en dierenwelzijn. Op 1 januari 2013 moeten alle stallen in de varkens- en pluimveehouderij emissiearm zijn volgens het zogenaamde Besluit huisvesting.

bewaren. Veel schoolgebouwen zijn verouderd en omdat de leerlingaantallen op de basisscholen teruglopen, valt voor een deel de financiering onder het onderhoud aan bestaande basisscholen weg. Want het zal al lastig genoeg zijn om de werkgelegenheid in het basisonderwijs op peil te houden. De krimpende woningbouw is ook belangrijke factor in de teruggang van de bouw van nieuwe scholen.

In Noord-Brabant blijft het verbod op de bouw van mega­s tallen van kracht, ondanks dat de rechtbank in Den Bosch eerder ontheffingen van het verbod had goed­

De financiering van scholen wordt op dit moment via de gemeenten door de rijksoverheid verzorgd. Er zijn ernstige twijfels of de gemeenten de beschikbare

Utiliteitsbouwproductie naar gebouwsector (in miljoenen euro, vanaf 2012 prognose, prijzen 2010)

2010 2011 2012 2013 2014 470 463 442 455 491

Hallen en loodsen Kantoren 923 729 631 568 545 Bedrijfshallen met kantoor 1.239 1.004 989 1.028 1.100 Schuren en stallen 615 590 605 620 633 Scholen 485 431 438 460 492 Zorggebouwen 1.170 1.147 1.020 878 895 2011: raming woningbouwproductie Buildsight

13

utiliteitsbouw Aedes, de VNG en het ministerie van Onderwijs) is de situatie zo nijpend dat er plannen worden gemaakt voor een investeringsfonds scholenbouw. Het is de bedoeling om pensioenfondsen over te halen geld beschikbaar te stellen voor de bouw van nieuwe schoolgebouwen. Daarnaast zouden schoolbesturen meer zeggenschap moeten krijgen over investeringen in hun onderwijs­ gebouwen. Als volgend jaar de nodige regelgeving wordt aangepast en het investeringsfonds van de grond komt, zal dit in 2014 kunnen zorgen voor een flinke impuls in de scholenbouw. Op basis van de ontwikkeling van de vergunningverlening voor nieuwe schoolgebouwen, mag voor volgend jaar al een zeker herstel verwacht worden.

Zorgvastgoed De kosten voor de zorg vormen een belangrijk thema in de verkiezingsstrijd. Met de vergrijzing dreigen deze kosten helemaal uit de hand te lopen. Het is duidelijk dat de kosten zullen stijgen, maar bij onveranderd beleid zullen de kosten zo hoog worden dat ze onhoudbaar zullen zijn. In het Lente-akkoord heeft de Kunduz-coalitie daarom al besloten om de scheiding van wonen en zorg al vanaf 2013 in te voeren. Dat betekent dat zorg­ instellingen op de eerste plaats behandelingen uitvoeren, waarbij het verblijf in de instelling zo lang is als voor de behandeling nodig is. Het wonen in een zorginstelling zal daardoor op termijn verdwijnen. Patiënten zullen zo veel mogelijk thuis moeten blijven wonen. Deze verandering stelt eisen aan het nieuwe als bestaande zorgvastgoed. Op termijn zal dit bijdragen aan een groei van de bouwplannen voor de zorgsector. Dit jaar en in 2013 is er echter sprake van een daling van de bouwproductie in de zorgsector. Deze daling heeft te maken met de invoering van de normatieve huisvestings­ component vorig jaar, waarmee de zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn geworden voor hun eigen vastgoed. Hiermee ligt de weg voor private investeringen in de zorgsector nog verder open en dit jaar wordt daar al steeds meer gebruik van gemaakt.

Voor verschillende partijen (het Waarborgfonds Kinderopvang, kinderopvangorganisaties, de PO-raad,

In het verleden stond de overheid altijd garant voor investeringen in zorgvastgoed. Daar is dus in 2011 een einde aangekomen, wat een grote invloed heeft gehad op de ontwikkeling van de verleende bouwvergunningen voor zorggebouwen in 2011. Uitgedrukt in de totale waarde van de bouwkosten van de verleende bouwvergunningen lag deze vorig jaar 35 procent lager dan in 2010. Deze daling komt dit jaar en volgend jaar tot uiting in een daling van de bouwproductie. Omdat in 2012 de vergunningverlening niet verder daalt, is er vanaf 2014 weer groei van de bouwproductie mogelijk in deze sector.

14

Buildsight Prognose > 2012-III

budgeten daadwerkelijk in schoolgebouwen stoppen. De Algemene Rekenkamer zal spoedig starten met een onderzoek naar de kwaliteit van schoolgebouwen en de onoverzichtelijke geldstromen.

bijlage Geraadpleegde bronnen

colofon

Buildsight > Buildsight®, marktinformatiesysteem voor de bouwnijverheid Centraal Bureau voor de Statistiek > Statline > Webmagazine

Buildsight correspondentie t.a.v. dhr. Ing. M.W.M. van Eekert Hogeweg 93 5301 LK Zaltbommel

Centraal fonds volkshuisvesting > jaarverslag 2011, persberichten

BESTELLEN

Centraal Planbureau > Juniraming 2012, De Nederlandse economie tot en met 2017, inclusief Begrotingsakkoord 2013 > Kerngegevens 2010-2013 voor de concept-MEV 2013 > persberichten De Nederlandsche Bank > Kwartaalbericht Diverse publicaties uit dagbladen zoals > Cobouw, NRC Handelsblad en Financieele Dagblad, regionale dagbladen, etc. DTZ Zadelhoff > Factsheets kantoren- en bedrijfsruimte | medio 2012 > Markt voor distributiecentra | update juni 2012 Economisch Instituut voor de Bouw > Conjunctuurmeting bouwnijverheid > Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2012 HuizenZoeker > Woningmarktcijfers (maandelijks via huizenzoeker.nl) ING Economisch Bureau > diverse publicaties Kadaster > Kwartaalbericht LEI > Land- en tuinbouwcijfers > Landbouw-Economisch Bericht Nederlandse Vereniging van Makelaars > Woningmarktcijfers Neprom > De Monitor Nieuwe Woningen – cijfers en analyses Onderzoekinstituut OTB > Monitor Nieuwe Woningen

telefonisch: 0418-644 710 email: [email protected] Ontwerp: Doeft merk en communicatie, Zaltbommel All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system, or transmitted in any form, by any means, mechanical photocopying, recording or otherwise without the written permission of the publisher. Auteursrechten voorbehouden. Gehele of gedeeltelijke overneming of reproductie van de inhoud van deze uitgave, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteursrechthebbende is verboden, behoudens de beperkingen bij de wet gesteld. Het verbod betreft ook gehele of gedeeltelijke bewerking. Buildsight b.v. is met uitsluiting van ieder ander gerechtigd de door derden verschuldigde vergoedingen voor kopiëren, als bedoeld in artikel 17, Auteurswet 1912 en het K.b. van 20 juni 1974 (Stb. 351,1974) ex artikel 16b, Auteurswet 1912, te innen en/of daartoe in en buiten rechten op te treden.

Rabobank kennisbank: > Economisch Kwartaalbericht > Kwartaalbericht Woningmarkt

Buildsight is zich volledig bewust van haar taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kan zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden.

Vereniging Eigen Huis, e.a. > Woningmarktplan, Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt: Wonen 4.0

Copyright ©2011 Buildsight, Zaltbommel

Pararius.nl: > persberichten

Waarborgfonds eigen woningen > Kwartaalbericht

September 2012 Doc.nr. 183-12

15

www.buildsight.nl

Hogeweg 93 <> 5301 LK Zaltbommel <> Tel.: +31(0)418644710 <> [email protected]