Nieuw Lokaal Akkoord Emmen 2016-2020
9 november 2015 Gemeente Emmen, Lefier, Domesta, Woonservice, Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe, Stichting Bewonersraad Domesta, Huurdersvereniging Samen Sterk
2
Inhoud 1.
Inleiding ...............................................................................................................................5
2.
Maatschappelijke context ...................................................................................................7
3.
Speelveld .............................................................................................................................8
4.
Uitwerking afspraken ..........................................................................................................9
4.1.
Krimp .................................................................................................................................... 9
4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4. 4.2.
Betaalbaarheid ...............................................................................................................................14
4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4. 4.3.
Woonlastenonderzoeken........................................................................................................14 Omvang kernvoorraad ...........................................................................................................14 Woningtoewijzing ..................................................................................................................15 Betalingsachterstanden .........................................................................................................16
Duurzaamheid ................................................................................................................................17
4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4. 4.3.5.
5.
Vraagontwikkeling doelgroepen van beleid .............................................................................. 9 Kwetsbare doelgroepen ..........................................................................................................11 Nieuwbouw (gemeentelijke bouwkavels) & herstructurering .................................................12 Afspraken huurder en verhuurder over aanpak woningvoorraad ..........................................13
Bestaande huurwoningvoorraad prioriteit.............................................................................17 Doelstelling 2016-2020 ..........................................................................................................18 Duurzame opwekking ............................................................................................................19 Nieuwbouw ............................................................................................................................20 Particuliere woningen en verkoop .........................................................................................21
Uitwerking afspraken en monitoring ................................................................................22
5.1. Woningmarktmonitor .........................................................................................................................22 5.2. Procesafspraken..................................................................................................................................23
BIJLAGE 1....................................................................................................................................................26 BIJLAGE 2....................................................................................................................................................27 BIJLAGE 3....................................................................................................................................................29 BIJLAGE 4....................................................................................................................................................35
3
4
1. Inleiding Terugblik Corporaties en gemeente werken samen aan de verbetering van de kwaliteit van het wonen in de gemeente Emmen: woningen, woonomgeving , fysieke voorzieningen in de woonomgeving en leefbaarheid in bredere zin. Dit waren de uitgangspunten voor het Lokaal Akkoord Emmen 2010-2014. In dit Lokaal Akkoord hebben gemeente en corporaties hun ambities, gezamenlijke opgaven en gezamenlijke inzet benoemd voor de verbetering van de kwaliteit van het wonen aan de hand van 11 thema’s. In 2013 zijn de afspraken uit het Lokaal Akkoord bijgesteld. Na een evaluatie van de voortgang zijn 4 thema’s overeind gebleven: huisvesting doelgroep, duurzaamheid, particuliere woningvoorraad en woningmarktmonitor. Startpunt De looptijd van het Lokaal Akkoord is verstreken; de gezamenlijke inzet voor de kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen blijft nodig. De context waarin de samenwerking vorm moet krijgen is gewijzigd. Twee ontwikkelingen moeten in ieder geval benoemd worden: bevolkingsgroei is omgeslagen in krimp en het speelveld voor de samenwerking tussen gemeente en corporatie is veranderd door nieuwe weten regelgeving. Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) De ambitie voor dit NLA is samen werken aan goed wonen in de gemeente Emmen. Het accent in dit NLA ligt op de doelgroepen van beleid en daarmee op de sociale huursector. Hier ligt een gezamenlijke verantwoordelijkheid, een gezamenlijk belang en –niet onbelangrijk- een wettelijke basis (Woningwet 2015). De samenwerking krijgt vorm langs drie inhoudelijke thema’s krimp, betaalbaarheid en duurzaamheid. Corporaties, gemeente en huurderorganisaties hebben afspraken gemaakt over de uitwerking van deze thema’s en de monitoring van de voortgang. Ook zijn er afspraken over de monitoring van de ontwikkelingen op de woningmarkt. De afspraken betreffen de periode 2016 tot en met 2020. Gedurende de looptijd van het NLA kunnen afspraken worden bijgesteld en thema’s worden toegevoegd. Daarmee is dit NLA niet een statisch akkoord. Partijen stellen zich tot doel in 2016 de afspraken in dit NLA uit te breiden met financiële uitgangspunten, afspraken over de huisvesting van statushouders, afspraken over wonen & zorg en afspraken over leefbaarheid. Bij het maken van aanvullende afspraken en/of het bijstellen van de bestaande afspraken wordt rekening gehouden met de Woningwet wat betreft het monitoren van de afspraken en het afleggen van verantwoording. Ook wordt rekening gehouden met de in 2016 op te leveren geactualiseerde Woonvisie. Het Bestuurlijk Overleg Lokaal Akkoord (BOLA) is het platform waarin de voortgang van het NLA wordt besproken en waarin alle bij dit NLA betrokken partijen vertegenwoordigd zijn. Dit BOLA wordt ondersteund door een regiegroep NLA die samen met de thematische werkgroepen de uitwerking van de afspraken bewaakt en hierover rapporteert. Besluitvorming is voorbehouden aan de individuele partijen, ieder vanuit hun eigen verantwoordelijkheid. In de regiegroep en de werkgroepen zijn alle partijen eveneens vertegenwoordigd. De gemeente vervult daarbij de trekkersrol.
5
Huurdersorganisaties doen mee De huurdersorganisaties in de gemeente Emmen dragen voor het eerst mede verantwoordelijkheid voor het Lokaal Akkoord 2016-2020. Hiervoor hebben de Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe, de Bewonersraad Domesta en huurdersvereniging Samen Sterk samenwerkingsafspraken gemaakt. De drie organisaties vertegenwoordigen alle huurders in de sociale volkshuisvesting en zijn daarmee een gelijkwaardige partner van het akkoord. Vooruitlopend op de nieuwe Woningwet, waarin huurdersorganisaties een gelegitimeerde positie krijgen toebedeeld, leveren de huurdersorganisaties al vanaf begin 2015 hun bijdrage aan de diverse werkgroepen die de prestatieafspraken van het Lokaal Akkoord voorbereiden. De beeldspraak van “rijdende trein” is hier op zijn plaats. Het proces van invulling geven aan het Lokaal Akkoord is al langer aan de gang. De huurdersorganisaties zijn in 2014 wel geconsulteerd over de inhoudelijke agenda maar hadden daarin nog geen (bestuurlijke) verantwoordelijkheid. Het feit dat de huurdersorganisaties “op een rijdende trein” stappen heeft gevolgen voor hen en voor het Lokaal Akkoord. De huurdersorganisaties staan voor de opgave om werkwijzen te ontwikkelen om tot gezamenlijke inhoudelijke standpuntbepalingen te komen en hun input voor het Lokaal Akkoord te formuleren. Dat was in de korte tijd die beschikbaar was niet optimaal. De samenwerking zal nog verder doorontwikkeld moeten worden. De huurdersorganisaties zijn medepartij in dit akkoord. Dat betekent niet alleen meedoen in het formuleren van ambities en afspraken, maar ook verantwoordelijkheid nemen voor het realiseren van de gewenste resultaten.
6
2. Maatschappelijke context Krimp Emmen krimpt. Er is sprake van vergrijzing en ontgroening, er gaan meer mensen dood dan er geboren worden, het migratiesaldo is negatief. De krimp is in relatieve zin vrij beperkt; een paar procent. Dat voelt als overkomelijk. Toch vraagt krimp aandacht. Krimp is het resultaat van grote maatschappelijke veranderingen; veranderingen die misschien zelfs meer aandacht vragen dan het resultaat: minder mensen. Deze maatschappelijke veranderingen zijn slecht beïnvloedbaar. Een grote maatschappelijke verandering betreft de gezinsvorming. Iedere generatie krijgt gemiddeld genomen steeds minder en steeds later kinderen. Ook de arbeidsmarkt verandert: de werkgelegenheid voor lager en middelbaar geschoold personeel neemt af. Niet alleen in Emmen, maar in heel Noord-Nederland. Tegelijkertijd zijn arbeidsplaatsen voor hoger opgeleiden schaars in de regio. De krimp vindt niet evenredig over de gemeente plaats. Het veenkoloniale deel lijkt het meest kwetsbaar voor vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. Vergrijzing & woningmarkt De verwachting is dat in 2040 de top van de vergrijzing wordt bereikt. Dit is van grote invloed op de woningmarkt van Emmen. Senioren zijn honkvast en stellen, wanneer zij willen verhuizen, eisen aan de nieuwe woning. De locatie, de prijs en het gebruikscomfort (ook toegankelijkheid) moeten goed zijn. Veel eigenaar bewoners worden oud in de eigen woning. Na 2030 mag een sterk toenemend aanbod van koopwoningen verwacht worden als gevolg van het overlijden van de babyboomers. De combinatie van het hoge aandeel gezinswoningen in huur en koop en de toenemende vergrijzing en ontgroening kan zonder ingrijpen- tot forse problemen op de woningmarkt leiden. Om aansluiting te houden bij de veranderende vraag zijn meer toegankelijke woningen en woningen voor kleinere huishoudens nodig. Tegelijkertijd moet er een oplossing komen voor het potentiële overschot aan gezinswoningen (koop en huur). Op de langere termijn zijn er minder woningen nodig en moet de woningvoorraad in omvang afnemen. Inkomenspositie huurders Uit recent onderzoek naar de woonlasten blijkt dat een grote groep huurders in Emmen betaalbaarheidsrisico’s loopt. Ca. 1/3 van de huurders moet maandelijks bezuinigen op de uitgaven om aan alle verplichtingen te kunnen voldoen. Dit maakt dat er niet alleen voldoende woningen moeten zijn, maar dat ze qua huurprijs ook bereikbaar moeten zijn. Voldoende betaalbare woningen derhalve. In bijlage 1 wordt de maatschappelijke context –waaronder de bevolkings-en huishoudensprognoseuitgebreider verwoord en onderbouwd.
7
3. Speelveld Het speelveld voor de samenwerking tussen gemeente en corporaties is veranderd, onder andere als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving. Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Deze wet geeft gemeenten de mogelijkheid om bij te sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Vooralsnog zijn er geen signalen dat het instrumentarium uit de Huisvestingswet (de huisvestingsverordening) in Emmen ingezet moet worden om de sociale huursector te reguleren. De nieuwe Woningwet wordt op 1 juli 2015 van kracht. Deze wet leidt tot een nieuwe werkelijkheid in de relatie gemeente, corporaties en huurderorganisaties. De wet verplicht corporaties zich meer te richten op hun kerntaak: het huisvesten van de laagste inkomensgroepen. De wet geeft gemeenten een stevige regisserende rol. De wet geeft huurderorganisaties een positie bij het maken van prestatieafspraken. De Woningwet 2015 verplicht gemeenten om voor 1 juli 2016 woningmarktgebieden te vormen. Deze woningmarktgebieden moeten een minimum omvang van 100.000 huishoudens hebben. Corporaties mogen in meerdere regio's bezit hebben en blijven exploiteren, maar mogen alleen in hun kerngebied nog (uitbreiding )investeringen doen. Vanaf 2016 moeten corporaties voldoen aan een nieuwe, strengere passendheidsnorm bij de toewijzing van sociale huurwoningen: aan tenminste 95% van de woningzoekenden die aangewezen zijn op huurtoeslag worden woningen aangeboden met een huur onder de aftoppingsgrens. In 2016 wil de minister de huursombenadering invoeren. Dit betekent dat de overheid vaststelt hoeveel de huren van alle woningen van een corporatie samen mogen stijgen. Deze benadering maakt het mogelijk dat niet iedere woning dezelfde huurverhoging krijgt. Als gevolg van rijksmaatregelen is de financiële spankracht van corporaties en gemeenten kleiner geworden. Corporaties hebben te maken met de verhuurderheffing en andere heffingen. Gemeenten hebben te maken met lagere bijdragen van het Rijk aan het gemeentefonds en de decentralisaties. In bijlage 2 is een uitgebreidere toelichting op het veranderende speelveld opgenomen.
8
4. Uitwerking afspraken 4.1.
Krimp
Krimp doet zich niet in gelijke mate voor. De Woonvisie 2012-2017 geeft aan dat de veengebieden aan de oostkant van de gemeente het meest kwetsbaar lijken voor vergijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. Op de schaal van dorpen kan zich dat –vanuit het perspectief van het wonen- uiten in slechte verhuur- en verkoopbaarheid of leegstand van woningen. Gemeente en corporaties vinden het wenselijk om krimp te begeleiden. Daarom spreken corporaties en gemeente af dat zij in eerste instantie voor de veenkoloniale dorpen krimpvisies op gaan stellen. In 2016 worden 2 visies opgeleverd door een daarvoor in te stellen werkgroep. Afspraak NLA 1
Gemeente en corporaties gaan krimpvisies opstellen voor de kernen in de gemeente, te beginnen met de veenkoloniale dorpen aan de oostkant van de gemeente. In 2016 worden twee krimpvisies opgeleverd.
De afspraken rond het thema krimp hebben tot doel om te komen tot een goede vraag – aanbod verhouding in de sociale sector voor de primaire doelgroep. De doelgroep omvat personen die - moeilijk zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien en/of - hulp nodig hebben om op een prettige wijze te kunnen wonen en leven. Onder deze definitie vallen zowel de huurders die vanwege de hoogte van hun inkomen niet in staat zijn om zelfstandig in woonruimte te voorzien, als ook de kwetsbare (bijzondere) doelgroepen. Definities (prijspeil 2015) & uitgangspunten: - IJzeren voorraad zijn woningen tot aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 576,86); - IJzeren voorraad is bestemd voor doelgroepen, die afhankelijk zijn van huurtoeslag (primaire doelgroep); - Sociale huurvoorraad is er voor mensen met een belastbaar inkomen / verzamelinkomen tot ca. € 35.000; - Sociale huurvoorraad bestaat uit woningen tot de liberalisatiegrens (€ 710,68); - Doelgroepen zijn: o Jongeren (18-23 jr.), o 1&2pp. huishoudens, o Gezinnen, o Senioren (75+ jr.) Bijlage 3 bevat de analyse van de Emmense woningmarkt die partijen hebben gemaakt in de aanloop naar de prestatieafspraken.
4.1.1. Vraagontwikkeling doelgroepen van beleid Stand van zaken Medio 2015 zijn vraag /aantal woningzoekenden (13270 in 2012) en aanbod (13531 in 2014) redelijk met elkaar in balans. Er zijn in kwantitatief opzicht voldoende huurwoningen. Ook blijkt dat corporaties goed in staat zijn om zowel kleine als grote huishoudens te huisvesten in het huidige woningaanbod.. Gezien de demografische ontwikkelingen behoeft de voorraad eengezinswoningen op termijn wel aanpassing. Om die reden worden in de woningmarktmonitor de ontwikkelingen in vraag- aanbod
9
verhouding gevolgd. Toekomstige ontwikkelingen De vraag in de woningmarkt is leidend voor de verandering in de woningvoorraad. Het is daarbij zaak te kijken naar zowel de huidige markt, als de toekomstige ontwikkelingen. RIGO (onderzoek- en adviesbureau) heeft in 2012 in opdracht van Lefier de verwachte ontwikkeling van huishoudens en inkomens in kaart gebracht voor de regio Zuidoost Drenthe voor de periode 2012-2023. Dit is gedaan op basis van de resultaten van WOON 2009. De eind juni 2015 gepubliceerde provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2015 gaat uit van een sterkere bevolkingsdaling. Dit heeft consequenties voor de gewenste ontwikkeling van de (sociale) woningvoorraad. Er is behoefte aan een nieuwe analyse van de ontwikkeling van huishoudens en inkomens. Totdat er nieuwe cijfers beschikbaar zijn, is het hiervoor aangehaalde onderzoek van RIGO de basis voor de prestatieafspraken. De groei van de huishoudens vindt vooral plaats in de sociale doelgroep. Het aantal huishoudens met een inkomen tussen € 35.000 en € 43.000 blijft redelijk constant. De groep huishoudens met een inkomen vanaf € 43.000 neemt af. Dit betekent niet dat de behoefte aan huurwoningen toeneemt. De vergrijzing, in het bijzonder het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd, is een belangrijke verklaring voor de inkomensdaling. Het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd is in het algemeen geen reden de koopwoning in te ruilen voor een huurwoning. De verwachting is dat de vraag naar koopwoningen tot 2023 licht groeit en dat er minder huurwoningen worden gevraagd (-300). Die verminderde vraag doet zich vooral voor in de eengezinshuurwoningen, er wordt een groeiende vraag naar meergezinswoningen voorzien (als gevolg van de vergrijzing). De corporaties en de gemeente kunnen zich vinden in de analyses die RIGO heeft gemaakt. Het door de corporaties ingezette voorraadbeleid sluit aan bij de analyses van RIGO. Daarbij wordt aangetekend dat de vraag naar meergezinswoningen geïnterpreteerd wordt als een behoefte naar voorzieningen op één niveau. Dit kan vertaald worden naar meergezinswoningen, maar ook naar grondgebonden woningen met een levensloopbestendige plattegrond. Corporaties en gemeente monitoren de verhouding vraag- en aanbod Ontwikkeling woningvoorraad corporaties
EG Lefier Woonservice Domesta
6500 395 1473 8368
2014 2023 MG Totaal EG MG Totaal 3194 9694 6080 3374 9454 194 589 358 194 552 1777 3250 1415 1782 3197 5165 13533 7853 5350 13203 -515 185 -330
Uit dit beeld wordt duidelijk dat het huurbezit in Emmen tot 2023 met ca. 330 woningen zal afnemen. Vergrijzende en steeds meer zorgbehoevende doelgroep Het spanningsveld tussen het overschot aan gezinswoningen en het tekort aan toegankelijke woningen kan gedeeltelijk worden overbrugd door gezinswoningen te voorzien van een aanbouw met een slaapen badkamer. Dit kunnen permanente aanbouwen zijn, maar ook tijdelijke en verplaatsbare aanbouwen. Daarmee kan zo optimaal mogelijk worden ingespeeld op de noodzaak en behoefte van individuele huishoudens. Zowel voor de gemeente, de corporaties als de bewoners biedt het plaatsen van tijdelijke aanbouwen voordeel. De gemeente kan haar WMO middelen efficiënt inzetten, bewoners kunnen in hun eigen vertrouwde omgeving blijven wonen en corporaties kunnen op deze manier
10
toegankelijke woningen creëren zonder dat er vervangende nieuwbouw nodig is. Deze oplossing vereenvoudigt investeringsbeslissingen in kernen die in de toekomst te maken hebben met huishoudenskrimp. Afspraken NLA 2
Lefier, Woonservice en Domesta voeren hun strategisch voorraadbeleid uit conform planning. Daarmee voldoen zij kwantitatief aan de opgave die volgt uit demografische ontwikkelingen in de gemeente Emmen en blijft er voldoende voorraad voor de sociale doelgroep.
NLA 3
Partijen vinden het belangrijk dat mensen met een zorgbehoefte zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving kunnen wonen en willen dit faciliteren. Tegen de achtergrond van krimp wordt gezocht naar alternatieve oplossingen. Daarom starten partijen in 2016 een gezamenlijke pilot gericht op het realiseren van tijdelijke aanbouwen die het langer zelfstandig wonen van ouderen mogelijk maken.
4.1.2. Kwetsbare doelgroepen Onder de kwetsbare bijzondere doelgroepen vallen: - Zorgbehoevenden o Verpleging en verzorging (V&V) o Verstandelijk gehandicapten (VGZ) o Lichamelijk gehandicapten (LGZ) o Mensen met een psychiatrische achtergrond (GGZ) - Asielzoekers/ statushouders - Vrouwen uit de vrouwenopvang - Dak- en thuislozen - Ex-gedetineerden - Ex-verslaafden. Een deel van de te huisvesten kwetsbare groepen zijn klein qua omvang, maar kunnen door hun manier van wonen en leven een grote impact hebben op de samenleving. Een trend in de samenleving is het langer thuis wonen met zorg. Dit sluit aan op de autonome maatschappelijke ontwikkeling dat mensen zelfstandig willen en ook moeten wonen, met regie over hun eigen leven. Dit geldt voor ouderen met een beperking, voor volwassen verstandelijk en lichamelijk gehandicapten, en voor volwassen GGZcliënten. Ook in Emmen woont een groot deel van deze doelgroepen zelfstandig met hulp of zorg aan huis of eventueel in een beschermde woonomgeving. Dit vraagt voor sommige groepen een extra inspanning op het gebied van begeleiding ter voorkoming van overlast en verminderd woonplezier bij buurtbewoners. Daarbij moet aangetekend dat onze zorg niet alleen gerelateerd is aan de impact op omwonenden, maar juist ook gericht is op het bieden van een fijne woonplek van de kwetsbare groepen. Corporaties en gemeente krijgen met een zekere regelmaat verzoeken om mee te werken aan het realiseren van zorg- of opvangvoorzieningen, vaak kleinschalig van aard. De afspraken ten aanzien van spreiding, specifieke schaalgrootte, veiligheid, draagvlak en draagkracht van de huisvesting of opvang van bijzondere doelgroepen vragen om maatwerk. Uitgangspunt voor gemeente, corporaties en huurdervertegenwoordiging is hierbij “voldoende draagkracht en draagvlak in de buurt”. Dit vraagt om nieuwe afspraken.
11
Afspraken NLA 4
Bestaande afspraak: ‘Gemeente en corporaties werken samen met hulp- en zorginstellingen aan het invullen aan hun gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de opvang en huisvesting van kwetsbare personen. Kwetsbare personen behoren tot die doelgroepen die behoefte hebben aan een (bijzondere) woonvorm in combinatie met zorg en/of begeleiding.’ In de praktijk werken gemeente en corporaties conform de afspraak. Er bestaan op het gebied van huisvesting, begeleiding en voorkomen van overlast diverse samenwerkingsverbanden binnen gemeente Emmen, waarin zowel gemeente, zorg/welzijnsorganisaties als corporaties vertegenwoordigd zijn (zie bijlage 4). Aanvullende afspraken zijn niet nodig. De regie voor de samenwerking ligt bij de gemeente.
NLA 5
Ten aanzien van de spreiding van de doelgroepen spreken gemeente, corporaties en huurdervertegenwoordiging het volgende af: Gemeente en corporaties maken gezamenlijk inzichtelijk welke bijzondere doelgroepen in de gemeente zijn gehuisvest en wat de opgave voor de toekomst is. Bij verzoeken omtrent de collectieve huisvesting van bijzondere doelgroepen gaan partijen op voorhand in gesprek met zowel huurdervertegenwoordiging als wijk om een indruk te krijgen van draagkracht en draagvlak. Dit moet de vorm krijgen van een buurtgesprek. De initiatiefnemer van het verzoek treedt hierbij op als trekker. Partijen maken naar aanleiding van deze gesprekken een gezamenlijke afweging ten aanzien van draagkracht voor aanvullende huisvesting. Partijen zorgen voor een periodieke evaluatie van het draagvlak en de draagkracht in de wijk.
4.1.3. Nieuwbouw (gemeentelijke bouwkavels) & herstructurering De gemeente Emmen heeft, ondanks afwaardering van bouwgronden, nog een grote voorraad aan beschikbare woningbouwkavels. De afgelopen jaren zijn onder andere als gevolg van de economische crisis weinig bouwkavels verkocht. Een aantal bouwkavels ligt in uitleggebieden van dorpen waar corporaties op dit moment leegstand ondervinden en waar door herstructurering lege plekken in de bebouwde omgeving zijn/gaan ontstaan. De gemeente wil tot een afronding van al ontwikkelde uitleglocaties in de kernen van de gemeente komen. Gezien de verwachte toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling worden geen nieuwe uitleglocaties ontwikkeld. In het licht van krimp en herstructurering van de woningvoorraad spreken gemeente en corporaties af dat zij de mogelijkheden om te komen tot uitruil van grond via een grondbank-constructie onderzoeken. Gestart wordt met een inventarisatie van grondposities van gemeente en corporaties en plannen voor verkoop en sloop. Het is de bedoeling dat in 2017 concrete plannen op basis van de inventarisatie ontwikkeld kunnen worden. Gegeven NLA 1 (opstellen krimpvisies) en bovenstaande tekst maken partijen de volgende afspraak: Afspraak NLA 6
Gemeente en corporaties spreken af dat zij de mogelijkheden om te komen tot uitruil van bouwgrond onderzoeken. Gestart wordt met een inventarisatie van grondposities en plannen voor verkoop en sloop. Het onderzoek is eind 2016 afgerond.
12
4.1.4. Afspraken huurder en verhuurder over aanpak woningvoorraad De corporaties hebben afspraken gemaakt met hun huurdervertegenwoordiging over rechten en plichten bij herstructurering en onderhoud & beheer. Deze afspraken zijn gebundeld in een sociaal plan of sociaal statuut. Zowel Lefier, Domesta als Woonservice hebben hierbij gebruik gemaakt van een standaard model sociaal statuut dat hiervoor beschikbaar is gesteld. De hoofdlijnen van de rechten en plichten die in het statuut beschreven staan, komen voort uit wetgeving. Het sociaal statuut is dus in de basis voor de corporaties gelijk en verschilt enkel in de detailafspraken die er gemaakt zijn. Het sociaal statuut is een serie van afspraken over de positie, de rechten en de plichten van huurder en verhuurder tijdens de voorbereiding en uitvoering van ingrijpende of herstructurering/vervangende nieuwbouw. Het gaat hier om afspraken op de volgende terreinen: -
informatie en begeleiding van huurders; betrekken van huurders bij voorbereiding en uitvoering van plannen; afspraken over onderhoud en beheer van de woningen vanaf planfase t/m uitvoering; afspraken over herhuisvesting / tijdelijke huisvesting; afspraken over een ongeriefbijdrage bij renovatie; afspraken over verhuis- en herinrichtingskosten bij sloop en herstructurering; afspraken over hoe om te gaan met klachten en geschillen.
Afspraak NLA 7
Corporaties hebben goede afspraken gemaakt met hun huurdervertegenwoordiging over hetgeen geregeld moet worden in situaties van sloop/nieuwbouw en renovatie. Hiervoor zijn aanvullende afspraken niet nodig. Jaarlijks evalueren de corporaties en de huurdersorganisaties het sociaal statuut en passen die zo nodig aan.
13
4.2. Betaalbaarheid Betaalbaarheid van het wonen is een issue. De corporaties en hun huurderorganisaties hebben onderzoeken uit laten voeren naar de woonlasten van huurders. Uit de onderzoeken blijkt dat de betaalbaarheid voor een deel van de huurders van corporatiewoningen onder druk staat.
4.2.1. Woonlastenonderzoeken Achtergrondinformatie bij de gehouden woonlastenonderzoeken Het Noordelijk Overleg Lefier (N.O.L.), dit zijn de huurdersorganisaties van Lefier, heeft in 2013 opdracht gegeven voor een onderzoek naar de woonlasten onder huurders. Dit onderzoek is uitgevoerd door de Woonbond. Naar aanleiding van dit onderzoek is er een Drenthe breed onderzoek gehouden, waarin Domesta, Woonservice en hun huurderorganisaties hebben geparticipeerd. Dit onderzoek is uitgevoerd door Companen. In bijlage 5 worden de belangrijkste conclusies van beide onderzoeken weergegeven. Algemene conclusies Uit de gehouden onderzoeken naar woonlasten blijkt dat iets meer dan 1/3 van de huurders van corporatiewoningen betaalbaarheidsrisico’s loopt. De huurders die betaalbaarheidsrisico’s lopen en/of die in armoede leven hebben vaak een bijstands- of WW-uitkering, wonen in de betaalbare voorraad en/of wonen korter dan 5 jaar in hun woning. Huishoudens met kinderen lopen een groter risico. Er zijn relatief meer huishoudens met een laag inkomen en mede als gevolg daarvan maken ook relatief meer huurders gebruik van huurtoeslag ten opzichte van de rest van Drenthe en het landelijk gemiddelde. Afspraak corporaties en huurderorganisaties De Drentse corporaties en de huurderorganisaties hebben afgesproken dat lokaal maatwerk wordt geleverd op basis van de resultaten van het onderzoek. De prestatieafspraken over betaalbaarheid liggen in het verlengde daarvan. Het is wenselijk het effect van de prestatieafspraken te meten. Daarom is periodiek onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen nodig. Afspraak NLA 8
Een periodiek woonlastenonderzoek, in opdracht van corporaties en huurderorganisaties, is nodig om zicht te krijgen op de ontwikkeling van de woonlasten en om het effect van de in dit Lokaal Akkoord benoemde maatregelen met betrekking tot betaalbaarheid te kunnen duiden. Periodiek betekent in dit geval eens in de vier jaar.
4.2.2. Omvang kernvoorraad Uit de woonlastenonderzoeken blijkt dat gemiddeld ca. 70% van de huurders op basis van het inkomen in de primaire doelgroep valt en daarmee in aanmerking komt/afhankelijk is van huurtoeslag. Deze doelgroep heeft een netto besteedbaar inkomen van gemiddeld € 1770,- per maand.
14
Afspraak NLA 9
Gegeven het feit dat de huidige doelgroep van corporaties voor ca. 70% afhankelijk is van huurtoeslag zorgen corporaties ervoor dat hun gezamenlijke voorraad voor minimaal 70% bestaat uit betaalbare woningen. Dit zijn woningen met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens (€ 576,- peiljaar 2015).
4.2.3. Woningtoewijzing Uit het oogpunt van betaalbaarheid is het belangrijk dat nieuwe huurders een woning betrekken die passend is bij het inkomen. Dit verkleint het risico op betaalbaarheidsproblemen. Vanaf 2016 is de passendheidstoets aangescherpt: corporaties moeten 95% van de vrijkomende voorraad toewijzen aan huishoudens uit de sociale doelgroep. De passendheidstoets geldt ook voor huishoudens die doorstromen of als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Daarnaast hebben de corporaties andere instrumenten tot hun beschikking om nieuwe huurders te informeren en/of te beïnvloeden. Afspraken NLA 10
De corporaties stimuleren bij nieuwe woningzoekenden het gebruik van de woonkostenrekenmachine of een vergelijkbaar instrument, inclusief advies
NLA 11
De corporaties hebben persoonlijk contact met de klant bij inschrijving en/of voorafgaand aan het tekenen van het huurcontract. Dit contact is onder andere gericht op het bieden van inzicht in de woonlasten i.r.t. het inkomen.
15
4.2.4. Betalingsachterstanden Partijen vinden het belangrijk dat betalingsachterstanden worden voorkomen. Om die reden wordt er door gemeente en corporaties op een aantal fronten al samengewerkt. In het kader van schuldhulpverlening wordt samengewerkt ten behoeve van: - het vroegtijdig signaleren van betalingsproblemen bij huurders; - het signaleren van sociale problematiek als gevolg van problematische schuldensituaties; - het voorkomen van hoge incassokosten en ontruimingen; - het ophogen van het slagingspercentage voor het minnelijk traject. Deze samenwerking wordt om de twee jaar geëvalueerd. Corporaties en gemeente zijn voornemens de samenwerking voort te zetten. In het kader van armoedebestrijding streeft de gemeente naar een armoedepact waarin verschillende organisaties samenwerken en afstemming zoeken in het kader van armoedebestrijding. De gemeente heeft daarnaast het instrument van de langdurigheidstoeslag . Ook doet de gemeente onderzoek naar de mogelijkheden voor deelname aan het startpunt geldzaken. Dit is een instrument dat particuliere huishoudens ondersteunt bij het in balans brengen en houden van de persoonlijke financiën. Aanvullend worden een aantal nieuwe afspraken gemaakt. Daarbij willen ook de huurderorganisaties binnen hun mogelijkheden een bijdrage leveren aan het voorkomen van betalingsachterstanden.
Afspraken NLA 12
Gemeente, corporaties en huurderorganisaties stimuleren het gebruik van regelingen door - voorlichting op websites en via nieuwsbrieven; - actieve voorlichting bij klantcontacten met risicogroepen.
NLA 13
Corporaties en huurderorganisaties onderzoeken de mogelijkheden voor de inzet van een onafhankelijke woonlastencoach die ondersteuning biedt aan mensen die betalingsachterstanden hebben en maken afspraken over budgettrainingen.
16
4.3. Duurzaamheid 4.3.1. Bestaande huurwoningvoorraad prioriteit In het Lokaal Akkoord 2010-2014 is ingezet op het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Gezien het aantal nog te isoleren woningen geven partijen nog steeds prioriteit aan het verbeteren van de van de bestaande woningvoorraad. Daar snijdt ook het mes aan twee kanten: goed geïsoleerde woningen dragen bij aan de verlaging van de CO2 uitstoot en hebben een positief effect op het verlagen van de woonlasten. Hierbij komt een groter accent op hernieuwbare energiebronnen te liggen. Op koers Onderstaande tabellen geven in absolute aantallen weer waar de corporaties op 1 januari 2009 stonden en waar zij op 1 januari 2015 staan waar het gaat om de energielabels van hun bezit. Sinds de start van de vorige prestatieafspraken in 2009 is de energetische kwaliteit van de huurwoningvoorraad aanzienlijk verbeterd. Het aantal woningen met een groen energielabel is sterk gestegen, het aantal woningen met een slecht label (E-, F- of G- label) is meer dan gehalveerd. Deze verbetering is tot stand gekomen door het goed isoleren van de bestaande woningvoorraad en door toevoeging van zeer energiezuinige nieuwbouw. Afhankelijk van het stookgedrag levert een goed geïsoleerde woning een flinke besparing op de woonlasten. Tabel Ontwikkeling energielabels sociale huurvoorraad Totaal huurwoningen A++ A+ A B C D E F G Totaal
1-1-2009 1-1-2015 1-1-2015 0 20 0% 0 25 0% 75 1.031 8% 729 2.296 17% 3.466 4.327 32% 2.899 3.025 22% 1.966 1.266 9% 2.150 891 7% 1.819 612 5% 13.104
13.493
100%
17
Tabel Ontwikkeling energielabels individuele corporaties Woonservice A++ A+ A B C D E F G Totaal
Domesta
Lefier
1-1-2009 1-1-2015 1-1-2015 1-1-2009 1-1-2015 1-1-2015 1-1-2009 1-1-2015 1-1-2015 0 0 0% 0 20 1% 0 0 0% 0 5 0 0 0% 0 20 1% 0% 46 735 0 188 32% 29 108 3% 8% 470 1.584 10 81 14% 249 631 20% 16% 1.318 2.411 185 200 34% 1.963 1.716 54% 25% 2.166 2.435 139 113 19% 594 477 15% 25% 1.601 1.153 58 4 1% 307 109 3% 12% 2.072 832 7 1 0% 71 58 2% 9% 1.789 595 1 0 0% 29 17 1% 6% 400
587
100%
3.242
3.156
100%
9.462
9.750
100%
Afspraak NLA 14
Corporaties, gemeente en huurderorganisaties geven prioriteit aan het energetisch verbeteren van de bestaande voorraad.
4.3.2. Doelstelling 2016-2020 In 2012 is landelijk het Convenant Energiebesparing Corporatiesector ondertekend, met als doelstelling een gemiddelde energie-index van 1,25 (energielabel B) in 2021. De drie corporaties onderschrijven deze doelstelling en zullen hier in gelijkmatige stappen naar toe werken. Partijen spreken af gezamenlijk toe te werken naar een hierbij behorende gemiddelde energie-index in 2021. In onderstaande tabel staat de opgave per corporatie weergegeven. Lokaal Akkoord Emmen Peildatum Gemiddelde energie-index Lefier Gemiddelde energie-index Domesta Gemiddelde energie-index Woonservice
1-1-2015
1-1-2016
1-1-2017
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
1-1-2021
1,64
1,63
1,57
1,51
1,5
1,48
1,47
1,45
1,42
1,38
1,35
1,32
1,28
1,25
1,33
1,32
1,3
1,29
1,28
1,26
1,25
Partijen beogen dit op verschillende manieren te behalen. Zowel planmatig, als bij mutatie en op verzoek van de huurder wordt de woningvoorraad geïsoleerd. Afspraak NLA 15
De corporaties werken in gelijkmatige stappen naar een gemiddelde energie-index van 1,25 in 2021. Met het huidige energiebeleid komt Lefier in 2021 op een gemiddelde energie index uit op 1.47. In 2016 komt Lefier met een nieuw duurzaamheidsbeleid en daarbij zal rekening
18
gehouden worden met de afgesproken doelstelling om in 2021 een gemiddelde energie index te halen van 1.25. Naast de gemiddelde energie-index streven partijen er naar eind 2019 in de gemeente Emmen geen door te exploiteren woningen meer in bezit te hebben met een energie-index hoger dan 2,11 (energielabel E of minder). In onderstaand tabel staat de opgave per corporatie weergegeven. Peildatum Energie-index Lefier Domesta Woonservice Alle corporaties
1-1-2015 < 2,11
1-1-2019
> 2,11
6.685 2.699 585 9.969
1.116 121 2 1.239
< 2,11
7.046 Alle Alle
> 2,11
755 Geen Geen
De corporaties zetten hiervoor verschillende manieren van werken in om deze doelstelling te behalen. Zowel planmatig, als bij mutatie en op verzoek van de huurder wordt de woningvoorraad beter geïsoleerd. Daarnaast worden huurders door voorlichting bewust gemaakt van mogelijkheden om zelf het energieverbruik te verminderen en hoe aanpassingen en gedrag kunnen leiden tot verdere energiebesparing. Bij de uitvoer van energiebesparende maatregelen is het uitgangspunt dat de huurverhoging als gevolg van de ingreep altijd lager is dan de besparing op de energierekening. Met ander woorden: de maatregelen moeten na de ingreep leiden tot lagere woonlasten voor de huurder(huur en energielasten ). Bij de uitvoer van collectieve energiebesparende maatregelen kunnen de corporaties gebruik maken van de zogenaamde 70 % regeling. De huurdersorganisaties onderschrijven de noodzaak van deze maatregel en zullen die ook zo nodig actief uitdragen bij concrete projecten. Afspraken NLA 16
De corporaties streven ernaar om op 1-1-2020 geen door te exploiteren woningen met een energie-index hoger dan 2,11 te hebben.
NLA 17
Het uitgangspunt bij de uitvoering van energiebesparende maatregelen is dat de huurverhoging als gevolg van de ingreep lager is dan de besparing op de energierekening.
NLA 18
Corporaties maken gebruik van de 70%-regeling bij het uitvoeren van collectieve energiebesparende maatregelen. De huurderorganisaties ondersteunen deze werkwijze.
4.3.3. Duurzame opwekking Bij het energiezuinig maken van woningen passen de corporaties de principes toe van de Trias Energetica. In deze aanpak is de eerste stap het zoveel mogelijk beperken van de warmtevraag, de tweede stap is het toepassen van duurzame opwekking en als eventuele laatste stap is het efficiënt gebruik maken van fossiele brandstoffen aan de orde. Naast het goed isoleren van woningen, zullen corporaties zich in de komende periode ook inspannen om de opwekking van duurzame energie te vergroten. In het overzicht op de volgende pagina is te zien welke vormen van duurzame opwekking zijn toegepast bij nieuwbouw en bestaande bouw. Het aandeel is nu nog beperkt maar zal in de komende jaren verder toenemen. Corporaties geven huurders
19
de mogelijkheid om zelf duurzame energie op te wekken door bijvoorbeeld het plaatsen van zonneboilers en zonnepanelen.
Zonnepanelen Warmtepomp WKK Zonneboiler
Lefier 1 89 0 39
Totaal Domesta Woonservice corporaties 9 4 14 30 0 119 0 0 0 21 1 61
Afspraak NLA 19
Corporaties spannen zich in om de opwekking van duurzame energie te vergroten en geven huurders de mogelijkheid zelf duurzame energie op te wekken.
4.3.4. Nieuwbouw Bij nieuwbouw wordt voor wat betreft de energieprestatie gebouwd volgens het bouwbesluit. Een hogere ambitie is vanuit kosten en baten analyse niet haalbaar. Door allerlei wettelijke maatregelen ligt er voor de corporaties een grote uitdaging om goedkoper te bouwen om daarmee de nieuwbouwhuren betaalbaar te houden voor de doelgroep. Extra duurzaamheid investeringen maken de nieuwbouw duurder en met de huidige energieprestatienorm voor de nieuwbouw is er al sprake van zeer lage energielasten. Corporaties gaan bewust om met het gebruik van (schaarse) grondstoffen door in toenemende mate eisen stellen aan het gebruik van duurzame en herbruikbare materialen onder het motto; afval wordt grondstof. In de programma’s van eisen en bestekken zal dit uitgangspunt worden opgenomen onder de voorwaarde dat eventuele meerkosten beheersbaar zijn. Corporaties en gemeente stimuleren daarmee innovatie en dagen de markt uit op het gebruik van duurzame grondstoffen en hergebruik van materialen. In de bestaande beleidsplannen van de corporaties is deze aanpak en doelstelling al verder uitgewerkt. Afspraken NLA 20
Nieuwbouw wordt, voor wat betreft de energieprestatie, gebouwd volgens het bouwbesluit.
NLA 21
In programma’s van eisen en bestekken wordt gestreefd naar hergebruik van materialen volgens “cradle to cradle” principes. Voorwaarde daarbij is dat eventuele meerkosten beheersbaar zijn.
20
4.3.5. Particuliere woningen en verkoop Hoewel de particuliere woning geen werkterrein is voor de corporaties, zullen zij op bescheiden schaal een bijdrage leveren om energiebesparing bij particuliere eigenaren te stimuleren. Daar waar de corporaties energiezuinige maatregelen treffen, maken zij met de betrokken aannemers afspraken waarbij particuliere woningeigenaren in de buurt een aanbod krijgen om ook mee te doen met de energiemaatregelen. Eigenaren kunnen dan “meeliften” met dezelfde financiële afspraken die de corporaties voor hun huurwoningen hebben afgesproken. Bij de verkoop van huurwoningen worden door de corporaties geen woningen op de vrije markt meer verkocht met een F en G label, tenzij deze gericht als “kluswoning” worden aangeboden. Afspraken NLA 22
Corporaties bieden daar waar zij energiebesparende maatregelen treffen particuliere woningeigenaren de mogelijkheid om mee te doen. Zij maken met betrokken aannemers afspraken over een bod aan particuliere woningeigenaren.
NLA 23
Bij de verkoop van huurwoningen op de vrije markt worden door de corporaties geen woningen meer verkocht met een F en G label, tenzij deze gericht als “kluswoning” worden aangeboden.
21
5.
Uitw erking afs praken en m onitoring
De afspraken in dit Nieuw Lokaal Akkoord zijn voorbereid door thematische werkgroepen met daarin vertegenwoordigers van huurderorganisaties, corporaties en gemeente. Deze werkgroepen blijven gedurende de looptijd van dit Nieuw Lokaal Akkoord betrokken bij de uitwerking van de afspraken en het bewaken van de voortgang. De werkgroepen rapporteren drie keer per jaar via de regiegroep Lokaal Akkoord aan het Bestuurlijk Overleg (BOLA).
5.1. Woningmarktmonitor Het Lokaal Akkoord 2010-2014 kende een werkgroep woningmarktmonitor. Deze werkgroep blijft actief bij het Nieuw Lokaal Akkoord. De werkgroep verzamelt en analyseert data die de ontwikkelingen op de woningmarkt (zowel koop als huur) duiden. De informatie wordt op het schaalniveau van de gemeente verzameld. De peildatum is 31 december, er wordt een verdeling gemaakt naar eengezins- en meergezinswoningen en naar huurprijsklasse (goedkoop, betaalbaar, duur). Het betreft de volgende indicatoren voor de sociale huursector: woningvoorraad sociale huur op basis van feitelijke huur ; woningvoorraad sociale huur op basis van streefhuur; onttrekkingen woningvoorraad sociale huur; toevoegingen woningvoorraad sociale huur; verkoop woningvoorraad sociale huur; energielabel woningvoorraad sociale huur; actief woningzoekenden per woningtype en naar leeftijdsklasse; mutaties; vraag-aanbod verhouding. De indicatoren voor de koopsector zijn: aantal te koop staande woningen op/rond 31 december op Funda (eengezins, meergezins, prijsklasse); verkochte woningen in kalenderjaar (eengezins, meergezins, prijsklasse); verhouding te koop/verkocht; gemiddelde verkooptijd (eengezins, meergezins, prijsklasse); realisatie nieuwbouw ( eengezins, meergezins, prijsklasse); realisatie sloop; Algemene indicatoren zijn: geplande woningbouw (koop, huur, eengezins, meergezins, prijsklasse) naar jaar oplevering; bevolkingsomvang; migratie (vestiging, vertrek). De werkgroep rapporteert jaarlijks in mei. NLA 24
Gedurende de looptijd van het lokaal akkoord, worden in mei de ontwikkelingen op de woningmarkt inzichtelijk gemaakt, en afgezet tegen de doelstellingen die hierover in het lokaal akkoord zijn opgenomen.
22
5.2. Procesafspraken Partijen stellen zich tot doel in 2016 de afspraken in dit NLA uit te breiden met financiële uitgangspunten (waaronder de uitruil van gronden/grondbank), afspraken over de huisvesting van statushouders, afspraken over wonen & zorg en afspraken over leefbaarheid. Voor de inzet van leefbaarheidsgelden wordt voorlopig de volgende afspraak gemaakt: Afspraak NLA 25
De uitgaven op het terrein van Leefbaarheid voldoen aan de criteria van de Woningwet 2015 en worden jaarlijks tussen de huurderorganisaties en de corporaties besproken en vastgesteld. Dit gebeurt bij de voorbereiding over de begroting van de betreffende corporatie.
Bij het maken van aanvullende afspraken en/of het bijstellen van de bestaande afspraken wordt het ritme aangehouden van de Woningwet wat betreft de planning van prestatieafspraken en verantwoording. Omdat gemeente, corporaties en huurderorganisaties de wens hebben om gezamenlijke afspraken te maken voor de gemeente Emmen, neemt de gemeente jaarlijks het initiatief om te komen tot bijstelling en aanvulling van de bestaande afspraken. Schema prestatieafspraken
23
Ondertekening Gemeente Emmen, namens deze,
Lefier, namens deze,
Dhr. J. Otter, wethouder
Dhr. L. de Boer, Bestuurder
Woonservice, namens deze,
Domesta, namens deze,
Dhr. H. Eppinga, bestuurder
Dhr. B. Moormann, Bestuurder
Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe, namens deze,
Stichting Bewonersraad Domesta Emmen, namens deze,
Mevr. A. Scholtens, voorzitter
Mevr. G. van Huisstede, Voorzitter
Huurdersvereniging Samen Sterk, namens deze,
Dhr. I. van der Sluis, voorzitter
Plaats
Datum
24
BIJLAGEN
25
BIJLAGE 1 maatschappelijke context Emmen krimpt. De combinatie van deze twee woorden roept bij velen de wens op om op zoek te gaan naar een oplossing. Misschien wel een hele natuurlijke en logische reactie. Toch is er niet direct een oplossing en is er inmiddels ook wel consensus dat krimp niet echt op te lossen is. De feitelijke krimp is in relatieve zin vrij beperkt. Een paar procent, hooguit 10. Dat voelt ook wel als overkomelijk. Toch is de term krimp eigenlijk maar het topje van de ijsberg. Het is het “eindresultaat” van belangrijke maatschappelijke veranderingen. Deze maatschappelijke veranderingen vragen misschien nog wel meer onze aandacht dan het eindresultaat, de krimp zelf. Ook deze maatschappelijke veranderingen zijn slecht beïnvloedbaar. De grootste verandering speelt zich af in de bevolkingssamenstelling. Een verandering met een lange aanloop. In de vorige eeuw is Nederland snel gegroeid. Ook de stad Emmen is als een van de schoolvoorbeelden van de naoorlogse groeisteden. Binnen een aantal decennia groeide Emmen tot een 100.000+ gemeente. De laatste tien jaar stokte de groei en is deze omgeslagen in bevolkingskrimp. Dit als gevolg van een vergrijzende en ontgroenende bevolking. Iedere generatie krijgt gemiddeld genomen steeds minder kinderen en ook steeds later kinderen. Tegelijkertijd veranderde de arbeidsmarkt. Niet alleen in Emmen, maar in heel het Noorden. Arbeidsplaatsen voor hoogopgeleiden zijn schaars. Emmen als industriestad heeft moeite de werkgelegenheid voor lager en middelbaar geschoold personeel vast te houden. Mede als gevolg daarvan heeft Emmen een negatief migratiesaldo. Er vertrekken meer mensen uit Emmen dan er zich vestigen. Omdat ook de bevolkingssamenstelling ontgroent en vergrijst, is ook de natuurlijke aanwas negatief. Vanaf 2010 sterven er in Drenthe meer mensen dan er geboren worden. De vergrijzing van Emmen zal nog tot 2040 toenemen. Deze verandering is van grote invloed op de woningmarkt van Emmen. Senioren zijn erg honkvast. Ze verhuizen veel minder dan jongere huishoudens. Wanneer ze verhuizen zijn ze kritisch op de nieuwe woning. De locatie, de prijs en het gebruikscomfort (ook toegankelijkheid) moeten goed zijn. Veel eigenaar bewoners zullen in de eigen woning oud worden. Op termijn, na 2030, mag een sterk toenemend aanbod van koopwoningen verwacht worden als gevolg van het overlijden van de babyboomers. De combinatie van het hoge aandeel gezinswoningen in huur en koop en de toenemende vergrijzing en ontgroening zal zonder ingrijpen tot forse problemen op de woningmarkt kunnen gaan leiden. Om aansluiting te houden bij de veranderende vraag zijn meer toegankelijke woningen nodig, zijn meer woningen voor kleinere huishoudens nodig, moet er een oplossing komen voor het overschot aan gezinswoningen (koop en huur) en zal op langere termijn ook het absolute aantal woningen moeten afnemen. Corporaties proberen door middel van verkoop, sloop, nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen, vraag en aanbod zo goed mogelijk met elkaar in balans te houden. Uiteraard doen we dit in overleg met onze huurders en maken we hier goede afspraken over. Los van de demografische ontwikkelingen, wordt na het houden van woonlastenonderzoeken steeds duidelijker, dat er een grote groep huurders in Emmen is die een betaalbaarheidsrisico heeft. Ca. 1/3 van de huurders moet maandelijks bezuinigen op hun uitgaven, om aan al hun verplichtingen te kunnen voldoen. Dit maakt dat er niet alleen voldoende woningen moeten zijn, maar dat ze qua huurprijs ook bereikbaar moeten zijn. Voldoende betaalbare woningen derhalve.
26
BIJLAGE 2 veranderend speelveld In 2015 en 2016 verandert de wet- en regelgeving voor corporaties. De woningwet treedt in werking op 1 juli 2015 en de Huisvestingswet is sinds 1 januari 2015 van kracht. Vanaf 2016 moeten corporaties voldoen aan de passendheidsnorm. Passendheidsnorm Corporaties moeten vanaf 2016 voldoen aan de passendheidsnorm: minister Blok wil op basis van de herziene Woningwet via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) wettelijk regelen dat aan tenminste 95% van de woningzoekenden die aangewezen zijn op huurtoeslag woningen worden aangeboden met een huur onder de aftoppingsgrens. Deze grenzen zijn (prijspeil 1 januari 2015) € 575 voor 1 persoonshuishoudens en € 618 voor meer persoonshuishoudens. Als een corporatie niet aan deze norm voldoet dan krijgt deze een boete. Vanuit landelijk perspectief bezien wordt door de introductie van de passendheidstoets de doelgroep met een inkomen tot de huurtoeslaggrens uitgesloten voor een deel van het aanbod. De keuzemogelijkheden van deze huurdersgroep worden beperkt, maar ook de slaagkansen worden kleiner. In hoeverre dit aan de orde is voor de doelgroepen in Emmen valt te bezien. Het aanbod boven de aftoppingsgrenzen is beperkt. Ook voor corporaties heeft de nieuwe passendheidsnorm consequenties. Huisvestingswet De Huisvestingswet, die 1 januari 2015 in werking is getreden, biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Aan de inzet van dit instrumentarium, te weten de huisvestingsverordening, zijn voor de gemeente voorwaarden verbonden. De gemeenteraad zal - enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en - anderzijds dat de inzet van de huisvestingsverordening in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: - schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, - schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en - schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Er zijn vooralsnog geen signalen dat een huisvestingsverordening in Emmen nodig is om de sociale huursector te reguleren. De ervaring is dat ruimschoots voldaan wordt aan de huidige norm (90% passend toewijzen). De passendheidstoets leidt op basis van de huidige inzichten niet tot problemen bij de huisvesting van de doelgroep. Via de woningmarktmonitor moet de vinger aan de pols worden gehouden. Zo kan gedurende de looptijd van het Nieuw Lokaal Akkoord bijgestuurd worden, indien nodig. Met de prestatieafspraken willen de gemeente Emmen en de in de gemeente werkzame corporaties de inzet van een zwaar instrument als de huisvestingsverordening voorkomen. De prestatieafspraken bieden voldoende waarborgen voor een goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroepen van beleid.
27
Huursombenadering 2016 De huursombenadering maakt het mogelijk dat niet iedere woning dezelfde huurverhoging krijgt. Woningen die volgens corporaties te goedkoop zijn kunnen een grotere huurverhoging krijgen dan woningen die een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom). Bovendien stelt de overheid een maximum vast voor individuele woningen. Dit maximum kan afhangen van de huidige prijs. Woningen die relatief duur zijn krijgen zo een huurverhoging die niet meer is dan de inflatie, bij relatief goedkopere woningen kan dat hoger uitvallen. Op deze wijze kunnen corporaties meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning. Woningwaarderingsstelsel (WWS) In 2015 wordt een nieuw WWS ingevoerd, met een WOZ-component die ongeveer een kwart van de punten bepaalt.
28
BIJLAGE 3 woningmarktanalyse Om de huishoudenontwikkeling goed te kunnen duiden, is gekeken naar de huidige stand van zaken qua vraag en aanbod. Welk bezit hebben corporaties, en hoe is dat over de gemeente gespreid? Samenstelling woningvoorraad in Emmen (2012) Emmen Koop
EG MG Totaal EG MG Totaal
Corporatiehuur
27490 1860 29350 8420 4850 13270 2280 44900 47790 2890
Particuliere huur Totaal bewoonde voorraad Totaal huishoudens Onzelfstandige woonruimte
Bron: CBS, CFV, bewerking RIGO Uit de voorraad komt duidelijk naar voren dat het gros van de koopwoningen zich in de eengezinssector (EG) bevindt. In de huursector is dit anders. Daar maken de meergezinswoningen (MG) meer dan 1/3 van het totaal uit. Hieronder wordt het bezit van de corporaties per kern weergegeven. Een aantal cijfers zijn ontleend aan het CBS (gemarkeerd met * en **). Bezit van de corporaties verdeeld over de kernen in gemeente Emmen (2014) Kern
Lefier EG
Barger-Compascuum Emmen
MG
Domesta
Woonservice
EG
EG
MG
Totaal
Aantal inwoners*
Aandeel huur (corporaties)**
MG
141
19%
7702
56795
35%
787
7865
21%
2363
Emmer-Compascuum
564
223
Erica
319
46
17
20
402
4850
21%
Klazienaveen
863
271
60
377
1571
12070
31%
Nieuw-Amsterdam
332
222
554
4860
25%
Nieuw-Dordrecht
153
153
2100
20%
Nieuw-Weerdinge
377
414
3585
30%
68
1305
12%
34
815
10%
415
4420
23%
413
2245
40%
129
1705
20%
63
445
34%
298
3060
26%
13144
108030
29%
37
Nieuw-Schoonebeek
53
15
34
Schoonebeek
353
62
Veenoord
397
Weiteveen
107
Zandpol Zwartemeer Totaal
174
1910
3064
Roswinkel
820 1281
141
16
22
63 275
23
6122
3185
1473 1777
397
29
190
Huishoudenssamenstelling ZO Drenthe (2012) Om duidelijk te krijgen in hoeverre het aantal mensen in de huurwoning nu ook de ‘sociale huurvoorraad’ bepaalt, is gekeken naar de inkomensverdeling van de huishoudens. Huur / Koop Koop
Huur
Totaal
Inkomensdoelgroep < € 34.229 € 34.229 - € 43.000 > € 43.000 < € 34.229 € 34.229 - € 43.000 > € 43.000 < € 34.229 € 34.229 - € 43.000 > € 43.000
Aantal 12.560 5.880 16.070 11.150 800 1.330 21.340 6.590 16.970
Bron: WoON 2009, CBS, RIGO woningmarktsimulatie Uit bovenstaande tabel komt duidelijk naar voren dat veel mensen, met een inkomen waarmee ze in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning, toch in staat zijn om woning te kopen. De verklaring moet hier gezocht worden in de leeftijd. Het gaat vaak om al wat oudere mensen, die in het verleden hebben gekocht en nu al dan niet al met pensioen zijn. Welke mensen huren dan vooral een woning? Onderstaande tabel laat zien dat de sociale doelgroep die huurt, vooral bestaat uit alleenstaanden en eenoudergezinnen. Van de tweeoudergezinnen woont slechts 12% in de huursector. Dit beeld komt tevens duidelijk terug in het onlangs gehouden woonlastenonderzoek.
Huur / Koop Koop
Huur
Totaal
Type Een persoonshuishouden Twee persoonshuishouden Tweeoudergezin Eenoudergezin Subtotaal Een persoonshuishouden Twee persoonshuishouden Tweeoudergezin Eenoudergezin Subtotaal Een persoonshuishouden Twee persoonshuishouden Tweeoudergezin Eenoudergezin Subtotaal
Bron: CBS, bewerking RIGO.
30
Aantal 8970 12150 11890 1510 34520 6240 3580 1730 1720 13270 15210 15730 13620 3230 47790
Aandeel 59% 77% 87% 47% 41% 23% 13% 53%
Vraag vs. Aanbod Om een match te kunnen leggen met het bezit van de corporaties, is dit bezit verdeeld in twee categorieën. Woningen voor : (a) 1 & 2 personen en (b) gezinnen. Deze indeling is gemaakt op basis van type woning en aantal slaapkamers
Huurwoningen
1&2 6721
Gezin 6810
Totaal 13531
Hieronder is deze verdeling nog eens per kern inzichtelijk gemaakt. Kern
Lefier
Domesta
Woonservice Totaal
1 & 2 Gezin 1&2 Gezin 1 & 2 Gezin Barger-Compascuum Emmen
84
68
152
2464 3220 1511
590
174
7959
Emmer-Compascuum
399
413
Erica
182
213
36
1
432
Klazienaveen
434
759
429
8
1630
Nieuw-Amsterdam
260
237
497
Nieuw-Dordrecht
65
97
162
Nieuw-Weerdinge
142
297
439
Nieuw-Schoonebeek Roswinkel Schoonebeek
812
37 11
31
27
38 178
237
Veenoord Weiteveen Zandpol Zwartemeer Totaal
68 415 129
284
397
45
84
129
9
54
63
1005
322 284 13531
132 190 4173 5521 2245
303
Als bezit en huishoudens met elkaar worden geconfronteerd, dan kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Gegeven de omvang van de eenpersoonshuishoudens (6240), kan deze doelgroep goed uit de voeten met het aanbod dat voor hen bedoeld is (6721). De tweepersoonshuishoudens (3580) zullen, gelet op de omvang van de eenpersoonshuishoudens en de omvang van de 1&2 persoonswoningen, vaak nog in een gezinswoning wonen. Dit klinkt aannemelijk gelet op het feit dat er vergrijzing aan het optreden is. Vaak is er sprake van een lange woonduur van huishoudens die de woning ooit hebben betrokken toen ze nog een gezin waren. Inmiddels zijn de kinderen al het huis uit, maar woont men er nog steeds en is men inmiddels een twee persoonshuishouden. Conclusie Op dit moment zijn vraag (aantal woningzoekenden) (13270) in 2012 en aanbod (13531) in 2014 redelijk met elkaar in balans. Er zijn kwantitatief voldoende huurwoningen. Ook blijkt dat corporaties
31
goed in staat zijn om zowel kleine als grote huishoudens te huisvesten met het op dit moment beschikbare woningaanbod. Hierbij kan wel worden opgemerkt dat de omvang van de voorraad eengezinswoningen aanpassing behoeft, mensen zullen relatief vaak “groot” wonen.
Het is niet mogelijk op basis van deze cijfers iets te zeggen over zorgbehoevenden, en de mate waarin zij voldoende bediend worden.
Demografische ontwikkelingen (2012-2023) Zoals al gesteld, is de vraag in de woningmarkt leidend voor de verandering in de woningvoorraad. Het is daarbij zaak te kijken naar zowel de huidige markt, als de toekomstige ontwikkelingen. Hierbij is gebruik gemaakt van een rapport van RIGO uit 2012, opgesteld in opdracht van Lefier. Zowel gemeente als corporaties hebben deze cijfers bekeken, naast hun eigen prognoses gelegd, en hier opmerkingen bij gemaakt. Deze volgen hieronder. Ontwikkeling huishoudens Als we kijken naar de ontwikkeling van de huishoudens in Emmen, dan valt op dat er nog een kleine groei lijkt op te treden op de periode van 2012-2023 van ca. 1.100 huishoudens.
32
Ontwikkeling inkomensgroepen
De groei van huishoudens vindt vooral plaats in de sociale doelgroep (tot ca. € 35.000), terwijl de doelgroep tussen de € 35.000 - € 43.000 constant lijkt te blijven, en de doelgroep boven de € 43.000 met ca. € 2.000. Deze ontwikkeling betekent echter niet dat daarmee de behoefte aan huurwoningen toeneemt. Een deel van de afname van de groep boven de € 43.000 en toename van de groep tot € 35.000 heeft te maken met het feit dat mensen met pensioen gaan, waardoor het inkomen afneemt.
Ontwikkeling woningbehoefte
Rigo geeft hierboven duidelijk weer dat zij verwacht dat de komende jaren de omvang van de koopsector nog licht zal toenemen, terwijl de huursector langzaam kleiner wordt. Met welke aantallen
33
de huursector de komende periode kleiner zal staat hieronder geraamd: Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen van corporaties
Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie
34
BIJLAGE 4 samenwerkingsverbanden huisvesting bijzondere doelgroepen Lokaal OGGZ-netwerk. In de gemeente Emmen is een lokaal OGGZ-netwerk actief. Hierin wordt samengewerkt door de afdeling sociale zaken, maatschappelijk werk (Sedan), verslavingszorg, GGZ, politie, woningcorporaties, Leger des Heils, Icare en overige eerste lijns hulp- en zorgorganisaties. Doel van het overleg is om (veelal) sociaal kwetsbare mensen in zorgwekkende situaties, die zelf geen hulp vragen, in contact te brengen met hulpverleners Overleg Huisvesting statushouders In Emmen is al een aantal jaren sprake van een goed lopend structureel overleg voor wat betreft de huisvesting van statushouders. Hierbij wordt samengewerkt door de woningcorporaties, het team inburgering van de gemeente, VluchtelingenWerk en het Centraal orgaan Opvang asielzoekers (COA). Woonkansbeleid Afgelopen jaren hebben woningcorporaties, GGZ, OGGZ, gemeente, Sedna, SDV en Leger des Heils gezamenlijk een woonkansbeleid gedefinieerd. Doel van dit beleid is het voorkómen van overlast. Hiertoe komen deze partijen structureel bij elkaar om zich te buigen over diverse cliënten. ( is het doel van het woonkansbeleid niet om huisuitzetting te voorkomen ? ) Crisisopvang en Vrouwenopvang Ondanks de pogingen dakloosheid te voorkomen, komt het voor dat iemand uit zijn/haar huis moet c.q. gezet wordt en geen onderkomen meer heeft. Dan is crisisopvang nodig. Deze mensen moeten tijdelijk ergens geplaatst worden, waar ze tot rust kunnen komen en waar aan de aanpak van hun problemen kan worden gewerkt. Vanwege de mogelijk labiele psychische gesteldheid is er in de crisisopvang 24 uur per dag toezicht. In bijzondere gevallen kan hulp worden ingeroepen van GGZ Drenthe. De gemeente Emmen heeft twee voorzieningen voor crisisopvang: - Het Kopland, 30 plaatsen 24-uurs opvang; - De Breehof van het Leger des Heils in Nieuw Amsterdam, ongeveer 22 plaatsen en 4 plaatsen nachtopvang ( deze laatste 4 worden zogenaamde passantenplaatsen genoemd). Vanuit de crisisopvang en vrouwenopvang worden de voorbereidingen getroffen voor weer een (meer) permanente woonsituatie. Dat kan zijn: een normale woning; een vorm van begeleid wonen; begeleid wonen in combinatie met zorg; een behandeling in een residentiële voorziening. Het bevorderen van de doorstroom van cliënten uit de opvangvoorzieningen en (na uitstroom) het voorkomen van terugval heeft in het Emmer maatschappelijke opvangbeleid een hoge prioriteit Conclusie Op basis van bovenstaande afspraken wordt geconcludeerd dat er op het gebied van huisvesting, begeleiding en voorkomen van overlast voldoende samenwerkingsverbanden bestaan, waarbinnen zowel gemeente Emmen, zorg/welzijnsorganisaties als corporaties vertegenwoordigd zijn.
35
BIJLAGE 5 conclusies woonlastenonderzoeken 1. Woonlastenonderzoek Lefier (gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal, Hoogezand & Groningen) Conclusies algemeen Huurders van Lefier hebben een gemiddeld netto huishoudinkomen van € 1450 per maand. De netto huurlasten (huur inclusief servicekosten, minus huurtoeslag) zijn gemiddeld € 403 per maand; dit is 27% van het huishoudinkomen. De overige woonlasten (energie, water en gemeentelijke heffingen) bedragen gemiddeld € 172 per maand . De netto woonlasten bestaan daarmee voor 70% uit woonlasten en voor 30% uit overige lasten. Van de huurders van Lefier leeft 36 procent in armoede op basis van het zogenoemde “Niet-Veel-MaarToereikend” (NVMT) budget van het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP). Een deel van deze huurders (23% van het totaal) houdt te weinig over om te kunnen voorzien in de basisbehoeften (voeding, kleding, telefoon en persoonlijke verzorging). De kans op armoede is groot onder huurders met een bijstands- of een WW-uitkering. Ook onder huurders die korter dan vijf jaar in hun woning wonen is de kans op armoede hoger . Het armoedepercentage is vooral hoog onder huurders die gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Waar het gaat om huurders in armoede binnen het werkgebied van Lefier scoort Emmen het hoogst. Van de huurders van Lefier maakt 54 procent zich zorgen over het kunnen betalen van de huur. Onder de mensen die onder de armoedegrens leven is dit 64 procent. 2. Woonlastenonderzoek Drenthe breed (Domesta & Woonservice) Conclusies algemeen Drenthe Huurders zijn ongeveer 26% van hun inkomen kwijt aan huurlasten en 11% aan overige lasten. Huurders met een betaalbaarheidsrisico zijn een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten: 30% aan huurlasten en 14% aan overige lasten, dit is een woonquote van 44% Drenthe breed lopen een- en tweeoudergezinnen de grootste betaalbaarheidsrisico’s, respectievelijk 60% en 50% van deze huishoudens. Alleenstaanden vormen de grootste huurdersgroep en 50% van hen loopt betaalbaarheidsrisico’s. De huurtoeslaggrens is een goede graadmeter voor het lopen van betaalbaarheidsrisico’s: 47% van de huurders die tot de primaire doelgroep van de corporaties hebben een groot betaalbaarheidsrisico. Huishoudens in een duurdere huurwoningen lopen een groter betaalbaarheidsrisico: 40% van de huishoudens in woningen met een huur tussen € 556 en € 699 per maand tegen 24% van de huishoudens die € 389 of minder per maand betalen. Huurders die vijf jaar of minder in hun huurwoning wonen lopen eveneens een groter risico. Ongeveer 54% van de Drentse huurders maakt zich weleens zorgen over het kunnen betalen van de huur. Vijfenveertig procent van de huishoudens kan worden gekenschetst als “Spaarzaam huishouden”, dit zijn huishoudens die gewend zijn om met weinig geld rond te komen. De “Huishoudens met budgetteringsproblemen” en “Spenders” omvatten 55% van het aantal huishoudens. Deze huishoudens hebben hun uitgavepatroon (onbewust of bewust) minder goed onder controle en lopen een groter risico op betaalbaarheidsproblemen.
36
Conclusies Emmen voor bezit Domesta & Woonservice In de gemeente Emmen wonen relatief veel huishoudens met een groot betaalbaarheidsrisico. In de kern Emmen loopt 35% of meer van de huishoudens een betaalbaarheidsrisico. Op het ‘platteland’ is dit risico minder dan 30%.
37
