Niemandsland LAB Breda

Niemandsland LAB Breda verslaglegging project over de grote leegstaande gebieden i.s.m. NHTV opleiding Stedenbouw Logistiek & Mobiliteit

januari – november 2011

Niemandsland LAB Breda

Inhoud

Voorwoord

p.5

stap 1: Vooronderzoek

p.11

stap 2: Strategiën

p.29

stap 3: Symposium

p.35 colofon

Breda kent net als een aantal steden in Nederland het probleem van de snel wegtrekkende industrie die in de binnenstad grote lege plekken achterlaat, waar op dit moment geen of te weinig programma voor is. In Breda is de schaal van dit probleem in verhouding tot de schaal van de binnenstad letterlijk groot te noemen. De Spoorzone van Breda is een voor de stad belangrijk ontwikkelingsgebied en juist langs het spoor vallen de grote gaten door verdwijnende industrie. Bij elkaar gaat het om een oppervlak dat meer dan drie keer zo groot is als de historische binnenstad. De drie grootste gebieden in deze zone zijn het Havenkwartier, het CSM terrein en het Hero-terrein. Het Havenkwartier, rondom de Belcrumhaven, is gedeeltelijk nog in gebruik als industrieterrein. Versnipperde eigendom en strategische gebiedsverwerving door enkele ontwikkelaars, spelen een belangrijke rol in de herbestemming van dit gebied. Afgeleefd industrieel erfgoed en liefdeloze hallenbouw wisselen elkaar af en maken een rommelige indruk. Het water en de ligging bieden kansen, de culturele sector heeft het gebied al lang ontdekt en mengt met de nog aanwezige bedrijvigheid. Het grote CSM terrein, waar voorheen de suikerfabriek gevestigd was, is volledig leeggeveegd. Het braakliggende terrein kan moeilijk over het hoofd gezien worden; het beslaat ongeveer 20 hectare. Het terrein is in bezit van een groep aandeelhouders, wat een obstakel zou kunnen zijn voor tijdelijke ingebruikname en ook voor gefaseerde ontwikkeling. De derde locatie is het Hero-terrein, van de gefaseerd wegtrekkende conservenfabriek. Daar was woningbouw gepland, maar deze plannen zijn voorlopig stilgelegd. De mogelijke toekomstige economische belangen, het gebrek aan een financieel te verantwoorden programma en de slechte economische positie van het grondbedrijf maken het zeer waarschijnlijk dat deze gebieden voorlopig ongebruikt blijven liggen achter hoge hekken, als ‘no-go areas’ voor de Bredanaars. Ook is het niet denkbeeldig dat de rente die de eigenaren langdurig zullen moeten opbrengen, gecompenseerd gaat worden met activiteiten en ontwikkelingen op de terreinen die de stedelijke kwaliteit niet verder helpen.

Gebouw F, centrum voor architectuur, stedenbouw en landschap in Breda, initieert een breed stadsdebat over deze problematiek. Als startpunt voor dat debat organiseerde Gebouw F een ontwerp- en ideeënlab, opgezet als Minor in het vierde jaar van de opleiding Stedenbouw Logistiek en Mobiliteit van de NHTV. Zo’n 75 studenten van de afdelingen Planologie, Verkeerskunde en Urban Design hebben, samen met hun docenten en mentoren en met experts die Gebouw F had uitgenodigd, aan scenario's voor de toekomst van de drie bovengenoemde ‘niemandslanden’ gewerkt. De selectie van de hier getoonde vier scenario’s is voornamelijk gebaseerd op de debatvragen die ze op zouden kunnen werpen. Zoals de tentoonstelling aantoonde waren de andere projecten evengoed verrassend en interessant. Om te zorgen dat de studenten en hun begeleiders goed beslagen ten ijs kwamen heeft Gebouw F gevraagd aan Marty van de Klundert, stedenbouwkundige bij Space Value, Esther Nouws, stedenbouwkundige bij Rothuizen van Doorn 't Hooft en Pien Rosmalen van B-inmotion om een vooronderzoek te doen dat als onderlegger zou kunnen dienen voor het Lab. Van het vooronderzoek is eveneens een publicatie verschenen. De vormgeving ervan is in handen van Rob van Hoesel gegeven net als die van dit eindverslag. Veel dank is aan de sponsoren / subsidiënten die dit project mogelijk hebben gemaakt, te weten Rothuizen van Doorn ’t Hooft, het Stimuleringsfonds voor Architectuur, de Gemeente Breda, Via Breda en Space Value. Het belangrijkst voor dit project waren natuurlijk de 75 studenten, hun begeleiders van de NHTV en de door Gebouw F aangezochte externe experts. De originaliteit en relevantie van de scenario's waar zij allen hun input aan hebben gegeven vormden een manifest startpunt voor het debat en wellicht zelfs voor echte verandering van de kijk op deze problematiek. Veel dank is hen hiervoor verschuldigd. Frans Parthesius Directeur Gebouw F

3


stap 1: Vooronderzoek — Het in kaart brengen van de gegevens, die beschikbaar moeten zijn om het onderzoek in het LAB naar de verschillende transformatie- en transitiescenario’s voor het CSM-terrein, het Havenkwartier en het HERO-terrein zo efficiënt mogelijk te laten verlopen.

‘While they are hunting for big fish, we are emptying our bladder’ Fotografen Sjoerd Knibbeler en Jaap Scheeren, hebben van Gebouw F de opdracht gekregen om foto’s te maken van de drie lege plekken uit het Niemandsland LAB Breda, namelijk het CSM-terrein, het Havenkwartier en het Hero-terrein.

4

5


6


7


8


9



stap 2: Strategiën — Voorstellen uit het LAB.

10

11

stap 2: Voorstellen uit het LAB

I

Het Poldermodel Visie, durf en out of the box Locatie: CSM terrein Lab groep: Audrey Damen / Nick Dohmen / Jorrit Janzen / Kristie Lucassen / Chris van Nimwegen / Tine van Wijnen

12

Een polder in de stad? Het lijkt surrealistisch, maar crisistijd vraagt voor een back to basic benadering. Het terrein van de voormalige suikerfabriek van CSM is momenteel een braakliggend, onaantrekkelijk en ontoegankelijk gebied. Het is straks de eerste aanblik van Breda voor menig internationale treinreiziger. Breda, een stad met internationale ambitie! Honderd jaar geleden was het nog een prachtig stukje polderlandschap. Gelegen aan de rand van de stad, op de overgang met het zuidelijke coulisselandschap. Het terugbrengen van dit uniek stuk groen en blauw is de manier om de huidige impasse in gebiedsontwikkeling te doorbreken. Het maakt het CSM-terrein tot een aantrekkelijk en daarmee uitstekend verkoopbaar visitekaartje van de stad.


Het is 2025: “Volgend station: Breda Centraal”. Uw Fyra vanuit Brussel mindert vaart. Een reisje van een uur, ‘da’s niks’. Door het raam ziet u eindelijk het plaatje uit uw reisbrochure. Een typisch Nederlands polderlandschap, inclusief sloten, dijken, windmolens en koeien. Maar is dat in de verte niet het nieuwe Benelux-kantoor van Samsung? En daarnaast dat van Yamaha? Als u beter kijkt ziet u dat er van alles te doen is in die polder. Zakenmannen spelen boerengolf tussen de koeien. Luchtballonnen van Breda Ballon Fiësta stijgen op. Een schoolklas brengt een bezoek aan de stadsboerderij en de Poldercup is net begonnen. De mid-mid vist de bal uit de sloot, terwijl een ouder echtpaar over de Markdijk naar Terheijden fietst. Een Chinese zakenman eet zijn lunch, terwijl een futuristisch karretje hem voorbij rijdt. Aangekomen in de net opgeleverde OV-terminal van Breda is uw nieuwsgierigheid naar dat unieke stukje stad gewekt. De windmolens wijzen u de weg: daar wilt u heen. Nog geen drie minuten later staat u in de polder. Halte stadsboerderij. ‘Goed bereikbaar’, met dat futuristisch karretje. En dan blijkt ook het zicht op de skyline van de stad nog eens fantastisch. ‘Wat een plek!’

Een unique selling point is precies wat CSM nodig heeft. Een plek die in delen verkoopbaar is. Een fraaie stadsentree, dat is wat Breda nodig heeft. Een kwalitatief hoogwaardige plek, die bijdraagt aan de groen- en blauwstructuur en aantrekkelijk is voor internationale bedrijven. Een meerwaarde voor de stad, ook zonder ontwikkelingen. Deze visie voorziet in beide. Voorstel is het maken van een recreatiegebied voor de hele stad. Een Bossche Broek in Breda. Maar dan als polder, een wereldberoemd Nederlands landschap. Deze wordt aangelegd door de gemeente Breda. In het belang van de stad! Maar zonder de grond te kopen en te saneren. De gemeente maakt de grond van CSM wel bereikbaar, zichtbaar, beleefbaar, aantrekkelijk, representatief en herinnerbaar. Resultaat is een goed verkoopbare plek met een heldere structuur. Een plek die door CSM in delen verkocht en ontwikkeld kan worden. Niet volledig natuurlijk, want dat toch zou jammer zijn?!

13


TERHEIJDEN

hoofdinfrastructuur


gebiedsontsluitingsweg (GOW)

ontsluitingsstructuur

erftoegangsweg

voorstel: PRT voorstel: ontsluitings weg

potentiële GOW

spoorlijn

PRT-hoofdas NS-station

fietsstraat

voorstel: fietsroutes

TETERINGEN

groen-blauw netwerk

stadslandschap

Stadsboerderij

Station

Jumbo XL

Binnenstad Chasse theater

Ikea

beschermd zandlandschap

NHTV

P+R

zone 3

beschermd kleilandschap

Park Valkenberg

NAC-Stadion Logistiek Centrum

A58

fietsroute

verbindingszone

PRINSENBEEK

Avans

P+R

zone 2

voorstel: groene vinger met polder

Amphia ziekenhuis

beeklopen

zone 1

transformatiegebied BAVEL

voorstel: gemengd woonen werkgebied onderzoeksgebied transformatie herstructureringsgebied

vrije tijd EFFEN

ULVENHOUT

landschappelijke centra stedelijke centra

Visie op Breda

De polder maakt onderdeel uit van een groene vinger langs de Mark. Deze brengt het polderlandschap weer tot de binnenstad, vormt een ecologische verbinding en biedt recreatiemogelijkheden voor te herontwikkelen gebieden in noord Breda.

De polder

De gemeente Breda maakt het terrein aantrekkelijk door de polder aan te leggen, de omliggende bedrijvigheid met dijken uit het zicht te nemen en de bodem rond de stadsboerderij geschikt te maken voor het verbouwen van gewassen. Zij maakt de plek zichtbaar door een exploitant

14

Zonering

Zone 1 is niet braakliggend, op een dekzandrug gelegen en daarom buiten beschouwing gelaten. Zone 2 is het gedeelte dat bebouwd mag worden, min de zone aan het spoor, die voor de stadsentree belangrijk is. Zone 3 is het beekdal van de Mark. Deze zone blijft polder.

voor de windmolens te zoeken. Toegankelijk met een PRT-as, eenvoudige bruggetjes, een fietsroute langs het water en een voetgangersbrug over de Mark. Beleefbaar met evenementen en door een exploitant voor de stadsboerderij te zoeken, de polderbeheerder.

Routes

Ingezet wordt op de PRT en langzaam verkeer. Als het gebied volledig ontwikkeld is kan het noodzakelijk zijn om het aantal aansluitingen uit te breiden. De noordelijke ontsluiting wordt verplaatst als het gebied ten noorden van CSM-terrein herontwikkeld wordt. Daardoor wordt de fietsroute aantrekkelijker.

De polder maximaal bebouwd

Het is aan CSM om het gebied aan andere partijen te verkopen. Ontwikkelaars zijn gebonden aan enkele spelregels. Zo dienen zij zelf de aanleg van de openbare ruimte te bekostigen. Het ligt niet volledig vast waar de openbare ruimte komt en daarmee hoe diep de blokken

Verkaveling

Inspiratie is de Poldercup (Lopez, M. 2010). De sloten worden niet als obstakel maar als een meerwaarde gezien. De sloten blijven behouden. Hierdoor ontstaan unieke percelen en bouwblokken, doorsneden door sloten.

worden. Er dient wel een sloot te worden opgenomen in de openbare ruimte en elk perceel ligt aan een sloot. De noord-zuid sloten krijgen altijd een straat naast zich ter voorkoming van te lange bouwblokken. Deze spelregels sturen op variatie binnen de heldere structuur van de polder.

15


II

L!NT Het vergeten Lint


De braakliggende terreinen zijn pas te ontwikkelen bij een volwaardig lint Cultuur omslag

Locatie: Hero terrein Lab groep: Joris van den Bekerom (planoloog) / Pieter Daas (financieel expert) / Erwin Polke (stedenbouwkundige) / Jordy Stamps (stedenbouwkundige) / Bas Walraven (verkeerskundige)

De problematiek die bij het ontwikkelen van (braakliggende) gebieden speelt is te herleiden tot ruimtelijke plannen die met veel detail werden opgezet. Alle kavels werden ingedeeld, elke meter vrije ruimte werd op voorhand al vastgelegd en van een ‘etiket’ voorzien. Er kon niet worden ingespeeld op toekomstige situaties, wat ook in Breda leidde tot leegstand en braakligging.

De crisis die in deze tijd speelt is anders dan andere crises uit het verleden: het blijkt dat we niet langer op de ‘oude vertrouwde’ tendens kunnen vertrouwen, waardoor actief moet worden gezocht naar nieuwe werkmethoden en oplossingen. Een andere manier van denken en handelen is vereist om dit geen permanente crisis te laten worden. Buro L!NT is daarom op een constructieve manier op zoek gegaan naar de mogelijkheden van de Braakliggende terreinen in het oosten van de stad. Daarbij is niet alleen naar de eigenlijke projectlocatie (HERO-terrein) gekeken, maar ook naar een samenhang tussen meerdere braakliggende gebieden.

Door allianties te sluiten, ondernemers te stimuleren en door de gemeente bij het proces te betrekken kan het lint weer gaan leven Het lint als verbindend element

De samenhang wordt gecreëerd door het historische lint dat Breda met Tilburg en Teteringen verbindt. De linten in Breda zijn ontstaan als verbindings- en handelsroutes tussen Breda en de dorpen rondom de stad en vanwege werkgelegenheid in de stad. Een stedelijk lint is niet enkel een verbinding die bij toeval door een gebied loopt. Een stedelijk lint is vaak een aanleiding voor de organische groei van het gebied er omheen. Het lint aan deTeteringsedijk maakt in de huidige situatie echter een vergeten indruk. Een achteraflocatie tegen het spoor (HEROterrein, Molenkwartier of de Driesprong), langs een vergeten lint maakt het ontwikkelen van de verschillende braakliggende locaties niet attractief. Pas wanneer het lint gaat leven zijn de omliggende terreinen interessant voor lichte bedrijvigheid en woningbouw. Een mentaliteit van: aanpakken, klussen, bouwen, aangrijpen en handen ineen slaan maakt het motto “Yes, we can!” Legenda: Braak liggende terreinen Bestaande (lint] bebouwing Gebouwen met een matig interactie met het lint of leegstand. Gebieden die een andere ruimtelijke invulling behoeven

16

17



Leve het lint!

Lintmanager Verven Streetprint Detailhandel stimuleren Upgraden van het lint

Met een drietal instrumenten (inzet van een lintmanager, symbolisch verven, streetprint) wordt het lint aantrekkelijker voor ondernemers en bewoners om zich aan het lint te vestigen. Als het lint ‘gerepareerd’ is, kan begonnen worden aan de ontwikkeling van het Molenkwartier, het HERO-terrein en de Driesprong.

Het is nu interessant de grotere gebieden te ontwikkelen Stimulans

De ontwikkeling van het Molenkwartier, het HERO-terrein en de Driesprong vindt plaats aan de hand van flexibele (zelfbouw)kavels, waarvan de bewoners zelf de grootte kunnen bepalen. De gebieden worden autoluw ingericht, de infrastructuur van woning naar (centrale) parkeerplaats bestaat uit voet- en fietspaden. Langs het spoor worden parkeerplaats en bedrijven geplaatst om geluidshinder tegen te gaan. Bewoners en bedrijven aan of rondom het lint krijgen te maken met een erfpachtconstructie, waarbij de aankoopprijs aan het begin laag is (om ontwikkeling te stimuleren). Na verloop van tijd zal de prijs stijgen, zodat de vastgoedontwikkelaar enig zins zijn investering terug kan verdienen. Contractueel wordt vastgelegd dat deelnemers een minimale tijdsduur in het gebied moeten wonen of werken, om speculatie te voorkomen.

Vrijheid

Toekomstige bewoners (klussers) krijgen veel vrijheid om achter het lint hun dromen te verwezelijken. De ruimtelijke opzet en een beperkt aantal regels maken dit mogelijk. Met de regels wordt een rustig en aangenaam woonmilieu verzekerd.

18

Casus HERO

19


III Stads_lab CSM-terrein: Deze grond houdt je wel zoet! Locatie: CSM terrein Lab groep: Willem Sprangers / Colin Driver / Joris Klein / Dennis Bartels / Rogier Jager / Fieke Voncken / Arnoud Coenradij

Stads_lab is een ontwikkelingsstrategie die afscheid neemt vande klassieke gebiedsontwikkeling. In plaats daarvan zet het in op een bottom-up gebiedsontwikkeling waar katalysatorprojecten aanzetten tot experiment en duurzame groei. Breda kampt vandaag de dag met een probleem: het herbergt een aantal lege vlaktes rondom de stedelijke kern. De lege zandbakken waar geen ontwikkeling plaatsvindt schreeuwen om aandacht en manieren om toch onderdeel uit te maken van een zekere ontwikkelingsdynamiek. Breda is als een zandbak waar met een grote schep grote hoeveelheden zand buiten de bak worden geschept. Op de schaal van Breda valt echter op dat de ontwikkelingen vooral aan de stadsranden plaatsvinden in plaats van in het binnengebied. De stad Breda holt zichzelf als het ware uit; op de lange termijn is dit een zeer ongunstige ontwikkeling voor de leefbaarheid, de vitaliteit en het imago van de stad. Daar waar twee partijen water bij de wijn doen ontstaan gouden kansen in een tijd waar op elke cent gelet moet worden. Het is dan ook een opgave voor de gemeente om prioriteiten te stellen en te focussen op het binnengebied, met name rond het toekomstige nieuwe station. Hier komt het CSM-terrein in beeld; dit gebied roept om ontwikkelingen, maar deze zijn in de huidige tijd niet meer vanzelfsprekend. CSM wil immers de hoofdprijs voor een strategisch sterke locatie binnen Breda, terwijl de gemeente Breda of diverse ontwikkelpartijen geen bedrag kunnen ophoesten om tot ontwikkeling over te kunnen gaan. De lege vlakte lijkt nog lange tijd een lege vlakte te blijven, maar…


de nabijheid van het station en de binnenstad. Doel is om de drempel voor ondernemers te verlagen of zelfs weg te nemen. Ideale omgevingsfactoren scheppen een gunstig ondernemersklimaat. Door een gefaseerde ontwikkeling van het gebied en het benutten van de gebiedseigen kwaliteiten kan er ingezet worden op een gestage groei van de locatie; tijd is hierbij geen uitgangspunt maar een gegeven. De markt zal grote invloed hebben op de ontwikkeling en in die zin wordt er teruggegrepen op de ontwikkeling van historische steden die door een groot aantal individuen is opgezet. De strategie kent een grote mate van vrijheid qua invulling; op het schaalniveau van het gehele gebied zijn er echter een aantal kernkwaliteiten die op de lange termijn een stevig raamwerk vormen. Essentieel hierin is het benutten van de oude waardes: de oude bietenbunker en de oude fabrieksfunderingen. Daarnaast dient er een ontwikkelingsas aangelegd te worden waarvandaan verkaveld kan worden. Ten slotte is de ruige leegte van het gebied een van de kwaliteiten die zo lang mogelijk gewaarborgd moet blijven: een stadsprairie in het hart van de stad.

Breda holt zichzelf uit

20

Het CSM-terrein wordt een snelkookpan waar de ideeën van de toekomst in klaargestoomd worden; uiteindelijk ontstaat een stadsdeel waar individuen van elkaar kunnen leren.

Fasering Stads_lab

Vertrek CSM

Door geleidelijk de gebiedswaarden te ontrafelen zal er een interessant vestigingsmilieu ontstaan; dit komt ten gunste van de grondprijs en de gebiedsontwikkeling als geheel. De strategie berust erop om vraag te genereren door katalysators in het gebied op te zetten. Hierbij zullen kleine ontwikkelingen tot steeds grotere ontwikkeling leiden. Dit gebied leent zich qua locatie uitstekend om een toegevoegde waarde voor de stad te creëren. Het terrein herbergt enkele gebiedswaarden die interessant zijn voor ondernemers: de aanwezigheid van de Mark, de oude funderingen van de fabriek en

Structuurplan Stads_lab

Kwaliteit: Industrieel Leeg Rauw

Fase 1

Fase 2

Fase 3

Fase 4

Hekken weg

Stadslab Tijdelijke natuur

Grootschalige ontwikkeling

Volledige ontwikkeling

Hotspot

Stadslab

Grote ontwikkeling

Volledige ontwikkeling

5 jaar

15 jaar

30 jaar

50 jaar

Kwaliteit: Nieuwe plek Potenties Omgeving Betonvloeren

Kwaliteit: Stedelijke dynamiek

Kwaliteit: Nieuw bruisend stadsdeel

Interessante vestigingscondities

CSM terrein als gewilde locatie

21

Kwaliteit: Finishing touch



Fase 1: Licht aan de overkant

Impressie multifunctionele ontmoetingsplek

Placemaking: Ingrepen in de bietenbunker

Fase 1: CSM weer op de mental map

Benut kades Mark

Fase 2: Stadslab op bestaande fundering

Fase 2: Kickstart CSM terrein

Fase 3: CSM-terrein als gewilde locatie

Fase 4: The finishing touch

Fase 3: NHTV komt in het gebied, Mark wordt drager van een stadspark

Fase 4: Het gebied komt volledig tot ontwikkeling

Lagenbenadering

22

23


IV FlavourLab Waar smaken samenkomen Locatie: Hero terrein Lab groep: Vicky Traas / Lukas IJzermans / Roel de Regt / Rick v/d Velden / Gert-Jan Schouten / Max van Gils

24

Probleemstelling Er is een verandering gaande omtrent de gebiedsontwikkelingsopgaven in Nederland. Grootschalige opgaven kunnen niet meer op de traditionele manier aangepakt worden. Oorzaken hiervoor zijn economische recessie, stabilisatie in bevolkingsgroei, verschuiving van uitbreidingslocaties naar binnenstedelijke opgaven, gewijzigde politieke inzichten, andere ideeën over sturing en samenwerking. Kortom oude systemen functioneren niet meer en hier moet een structurele oplossing voor komen. Om al deze opgaven het hoofd te bieden moet naar een nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling gezocht worden. Flexibiliteit is hierbij een vereiste. Doelstelling Het doel van dit onderzoek is het opstellen van een ontwikkelingsstrategie voor braakliggende terreinen in de Spoorzone van Breda, waarbij het Hero terrein nader wordt uitgewerkt.


Flavourlab Voor de ontwikkeling van het Hero-terrein is gezocht naar een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling. Dit heeft geresulteerd in een gebied waar leren, innoveren, produceren en recreëren samenkomen in een uniek concept. Centraal in de ontwikkelingen staat het herinrichten van de loods op het terrein waar een onderzoekslab, productieruimte, restaurant, kas, markt en de klaslokalen gevestigd gaan worden. Maar ook de buitenruimte wordt aangepakt door de aanleg van landbouwtuinen, een boulevard en een fonteinplein met speeltuin. Bijzonder aan het concept is dat alle genoemde functies een verband met elkaar hebben. Zo zal het geproduceerde fruit uit de landbouwtuinen worden gebruikt om in het FlavourLab nieuwe smaken te ontwikkelen. Deze nieuwe smaken worden daarna verkocht op de markt of in het restaurant. Dit is slechts een voorbeeld van alle manieren waarop de verschillende functies elkaar kunnen versterken.

Allianties Het concept FlavourLab is gebaseerd op het vormen van een alliantie tussen verschillende actoren. Dit is de sleutel tot succes, omdat er op dit moment geen een losse partij is, die een ontwikkeling van deze grootte zonder steun tot stand kan brengen. Om het FlavourLab in de praktijk te kunnen uitvoeren is een samenwerking tussen de belangrijkste actoren noodzakelijk. De gemeente moet het bestemmingsplan wijzigen en versoepelen, Hero moet zich meer openstellen naar de buurt en kennis delen en de grondeigenaren AM/WSG moeten genoegen nemen met een rentedrukkend plan en de gehoopte winstmarges voorlopig laten schieten. De gemeente speelt een belangrijke rol bij de invulling van de buitenruimte. Hero zal een deel van de loods ter beschikking moeten stellen en de grondeigenaren moeten de ontwikkeling steunen door de grond op het Hero-terrein beschikbaar te stellen. Nadat de belangrijkste spelers de ontwikkeling op gang hebben gebracht, moeten de andere actoren initiatieven tonen om een exacte invulling van het FlavourLab te realiseren. Als de basis voor het FlavourLab is gelegd is het aan de bewoners en ondernemers uit de buurt om enthousiast te worden en zich aan te sluiten bij het concept zodat dit verder uitgebouwd kan worden.

Toekomst Het Flavourlab biedt een invulling die op korte termijn uitgevoerd kan worden, maar is daarnaast ook gericht op de toekomst. De investering op korte termijn betekent meerwaarde voor vastgoedontwikkeling in de toekomst. Door de invulling van het terrein wordt de aantrekkelijkheid van het gebied vergroot. Dit zorgt ervoor dat het gebied interessant wordt voor woningbouw. Wanneer er op lange termijn binnen Breda weer vraag naar bepaalde woningen ontstaat kan het Hero terrein gebruikt worden voor het opvangen van tijdelijke tekorten op de woningmarkt. Vastgoedontwikkeling moet in nauw overleg met gemeente, grondeigenaren, huidige en eindgebruikers van het gebied. Zo zal de toekomstige ontwikkeling in het belang zijn van de stad, de wijk en het FlavourLab.

25



Braakliggende spoorzone & transformatie ten opzichte van het Heroterrein

Doorsnede Wandelpaden 1:100

Referentiebeelden loods

Binnen de grotere kavels zullen informele paden ontstaan. De kavels zijn omheind met fruitstruiken. Hiertussen kan men rustig wandelen. Langs de boulevard zijn de paden ruimer en kunnen opstallen en verblijfsruimtes worden gecreëerd.

Ruimtelijke Uitwerking 1:2000

Braak gebied voor de buurt

Functies bundelen

RANT

BASIS S

SUP

CHO O

RESTAU

NDEL

AILHA T DET

RO C

O

URAN RESTA

TUIN

PARTICULIER

HER

M VERZAUW GEBO

SEN

S KA

LEN LOKA rkt Ma EL

PRIN

L

De transformatie van de Belcrumhaven en het CSM terrein hebben een hogere prioriteit, omdat deze meer voor de stad als geheel kunnen betekenen. Pas als deze gebieden ontwikkeld zijn zal het Hero terrein aan de beurt zijn.

ERM ARK T

Langs de spoorzone ligt ongeveer 100 ha. braak. De transformatie van deze niemandslanden zijn op dit moment de grootste en meest complexe stedelijke ontwikkelingsopgave van Breda.

Toekomst

Het Hero-terrein biedt een kans voor het samenbrengen van de verschillende bevolkingsgroepen in de wijk Brabantpark. Hierdoor krijgt het gebied daadwerkelijk betekenis voor zijn omgeving.

26

Bouwvlakken

De twee assen bepalen de hoofdstructuur van het gebied. Een loopt langs de loods waar alle functies worden gebundeld en de levendigheid zal ontstaan. De andere vormt de verbinding tussen de Hero en de landbouwkavels.

27


stap 3: Symposium — Niemandsland LAB Breda

28

29

stap 3: Symposium


Gaat er ooit nog wat gebeuren op het CSM-terrein, wat is er eigenlijk aan de hand met het Hero-terrein en welke bedrijven zijn nog actief in het Havenkwartier? En gaan deze overbodig geworden ‘no go areas’ ooit nog deel van de stad uitmaken? Gebouw F deed met RDH Architecten en B-inmotion een onderzoek naar deze plekken. Meer dan 70 studenten Ruimtelijke Ordening van de NHTV zetten op basis van dat onderzoek hun creativiteit in om strategische en originele scenario’s voor deze niemandslanden te ontwikkelen. Op 24 november 2011 kwam alles bij elkaar in een presentatie van het hele project en een levendig debat dat werd scherp gehouden door moderator Lucas Verweij.

Het hele Huis voor Beeldcultuur is op 24 november in gebruik genomen voor het Niemandsland LAB Breda. In de achterruimte, waar meestal de lezingen en debatten van Gebouw F plaatsvinden, is een tentoonstelling ingericht door de studententeams van NHTV. Twaalf teams tonen daar hun scenario voor een van de leegstaande gebieden. De grote voorruimte die meestal voor tentoonstellingen gebruikt wordt is ingericht als presentatieen debatzaal vanwege de verwachte hoge opkomst. In de loop van de middag blijkt de zaal maar net groot genoeg te zijn.

Na een korte introductie door de directeur van Gebouw F, begint Lucas Verweij de zaal te polsen. Hij constateert dat er naast studenten en docenten veel professionals uit het veld aanwezig zijn, maar ook ambtenaren en politici. Ondanks de drukke bezetting ontbreken wethouders, corporatiebestuurders, maar vooral de eigenaren van de leegstaande gebieden. Het is de beurt aan de studenten, 4 teams geven een presentatie waar voor het debat een door de aanwezigen geponeerde stelling aan verbonden zal worden.

Voor de aanvang van de presentaties laten de studenten hun projecten zien aan het binnenkomende publiek. De waaier van de scenario’s die ze voorstellen is breed en verassend. Een van de teams maakt van het Havenkwartier een campus voor cultuur en educatie, compleet met woonen recreatiefaciliteiten voor studenten Ze hebben berekend dat de tijdelijke gebiedsontwikkeling met een exploitatieplan dat ingaat op een daadwerkelijke behoefte van het moment (die vaak ook tijdelijk van aard is) dekkend of zelfs winstgevend kan zijn. Andere teams stellen werk- woon- en leefkwaliteiten die over het algemeen moeilijk in een stadshart te realiseren zijn, voor als oplossing. Vaak word de leegstand gezien als een kans om experimenten met de stadsontwikkeling te kunnen initiëren, vooral het zoeken naar duurzame oplossingen staat in die experimenten centraal. Staan bij het CSM terrein en het Havenkwartier creativiteit, scholing en de charme van het aanwezige water voorop, op het Heroterrein spelen historische lintbebouwing en aan de bestaande industrie gekoppelde stadslandbouw een rol.

30

31

stap 3: Symposium

Presentatie 1: Poldermodel (zie p.20)

Presentatie 2: L!NT (zie p.24)

De eerste presentatie richt zich op CSM. Het gebied zal veranderd worden in een polder met het daarbij behorende typische slotenlandschap. Hiermee moet een interessante binnensteedse omgeving geschapen worden die refereert aan de buitengebieden. Er is ruimte genoeg voor recreatie en evenementen en een in het landschap passend windmolenpark. Afhankelijk van de vraag en de behoefte kunnen ontwikkelingen van wonen en werken gefaseerd plaatsvinden. Een leidende regel daarbij is dat de sloten moeten blijven, om zo de inrichting ondanks de geboden vrijheid toch een duidelijke karakteristiek mee te geven.

De tweede presentatie gaat over een strategie voor het Heroterrein. Dit terrein ligt aan de uitvalsweg naar Tilburg en maakt deel uit van een historisch lint. Het team is op pad gegaan om juist niet het braakliggende terrein te onderzoeken maar het lint. Van daaruit ontwikkelen ze diverse strategieën om het lint te upgraden als stedelijke entiteit, als ontmoetingsplek, als verkeersader te versterken en zo verder. Deze structuur maakt het mogelijk en aantrekkelijk om achter het lint een grote vrijheid te bieden voor het bottom-up ontwikkelen van een gemengd woonen werkmilieu.

Stelling: Via de stelling – Nieuwe natuur geeft kansen voor nieuwe bedrijvigheid – arriveert de zaal bij de volgende stelling: – Nieuwe gebiedsontwikkeling moet meer verfijnd gefaseerd plaatsvinden, volgens ‘het Poldermodel’ – Via deze twee stellingen arriveert de zaal bij de uiteindelijke debat-stelling:

We moeten het gebied polderen, letterlijk en figuurlijk

Stelling:

We ontwikkelen eerst het lint en dan volgt het Hero terrein vanzelf Presentatie 3: Stadslab CSM (zie p.28) Dit team heeft gewerkt aan een uitgebreide strategie; er wordt letterlijk een Stadslab opgezet op dit terrein. Er wordt ingezet op bottom-up gebiedsontwikkeling waar katalysatorprojecten aanzetten tot experiment en duurzame groei.

De gemeente neemt daarbij niet alleen een faciliterende houding aan maar daagt zelfs uit tot actie via een ideeën- prijsvraag voor de katalysatorprojecten, waar een deel van de kavels voor wordt gereserveerd. Stelling:

Benader het gebied als een stedelijke innovatieve proeftuin Presentatie 4: Flavorland (zie p.32) Breda heeft een traditie van voedselproductie en industrie. De conservenindustrie Hero is daar een pendant van. Vandaar dat het niet onlogisch is om vrijkomend land weer een functie te geven in die traditie, maar nu met een moderne twist. Het voorstel is om op het terrein stadslandbouw plaats te laten vinden, in een professionele variant, gedragen door het aan voedselproductie gelieerde bedrijfsleven. Stelling:

Urban Farming is een waardevolle optie voor het Heroterrein


Tijdens een kort intermezzo stelt de moderator vragen over de toekomstbeleving van de studenten. De studenten blijken over het algemeen een idealistische visie op hun vak te hebben en zijn zich er sterk van bewust dat ze hun studiekeuze niet voor het geld maken. Vooraf is door de moderator aangegeven dat er van de vier stellingen maar drie over mogen blijven. Dit geeft de zaal een reden om de verschillende stellingen te verdedigen of te bekritiseren en dat gebeurt dan ook. Het poldermodel voor het CSM terrein wordt in letterlijke en in overdrachtelijke zin als een leuk idee gezien, maar dan moeten de eigenaren van het terrein wel mee willen doen. CSM heeft geen enkele medewerking aan het project gegeven en de aandeelhouders vinden ook dat het niet in hun belang is om aan deze discussie mee te doen. Aangezien ook de Crisis- en Herstelwet in dit geval geen soelaas biedt is de strategie van de gemeente zoveel mogelijk te zeggen dat er op dit terrein de eerste 15 à 20 jaar zeker niets gaat gebeuren. Afgezien van de kritiek dat de gemeente dit ook doet om de gebieden die wel in haar bezit zijn nog enige kans tot ontwikkeling te geven, vindt men ook dat dit nu precies de reden is voor dit debat. Het feit dat er niets met de leegstaande terreinen gebeurt en dat dit niet goed is voor de uitstraling, noch voor de ontwikkeling van de stad. Je moet gewoon klein beginnen wordt geopperd, organiseer iets of doe een kleine ingreep op het terrein, waardoor duidelijk is dat er interesse en mogelijkheden zijn voor andersoortige ontwikkeling. Eigenlijk claim je zo al een stukje van het terrein voor het algemeen nut. Daarna moet je steeds meer druk uitoefenen op de eigenaren om ze te laten merken dat ze meer hebben aan goodwill en een mogelijke waardevermeerdering van het terrein doordat het belang ervan voor de stad toeneemt en er een magneetwerking van uit kan gaan. De stelling – We ontwikkelen eerst het lint en dan volgt het Hero terrein vanzelf – wordt gewaardeerd, een wat klassiek stedenbouwkundig inzicht wordt zo gecombineerd met het katalyseren van bottom-up initiatieven. Toch roept het idee ook wel veel vragen op. Is er wel voldoende programma en ontwikkelkracht in de stad om na het aanpakken van het lint het achterland ervan op een toekomstbestendige manier te ontginnen?

32

– Benader het gebied als een stedelijke innovatieve proeftuin –, de derde stelling, krijgt veel waardering. Het CSM terrein blijft voorlopig een onmogelijke plek hiervoor, maar de stelling laat wel zien dat stedelijke ontwikkeling, maar ook onze kijk op stedelijke kwaliteiten anders moeten worden benaderd. De Crisis- en Herstelwet als breekijzer voor experiment en stedelijke vernieuwing moet door de gemeente goed worden ingezet. Geopperd wordt dat de gemeente strategischer moet omgaan met bestemmingsplannen en die gebruiken om dingen mogelijk te maken. Nu zijn bestemmingsplannen vaak de rem op nieuwe ontwikkelingen waarbij kleinschaligheid en gemengde programma’s meestal centraal staan.

Aan het eind van het debat krijgt Bertwin van Rooijen, projectleider van Via Breda (de gemeentelijke organisatie voor de ontwikkeling en transitie van de spoorzone) het woord. Hij toont zich zeer tevreden met de relevante discussie, maar bovenal met de ideeën en de inspiratie die de NHTV studenten hebben aangebracht. Daarbij laat hij weten graag nader met een aantal studenten over hun ideeën te overleggen en dat hij zijn uiterste best zal doen de weerbarstige realiteit en de ideeën over tijdelijkheid en nieuwe vormen van stadsontwikkeling dichter bij elkaar te brengen. Afsluitend wordt geconcludeerd dat de NHTV en Gebouw F terug kunnen kijken op een geslaagd project waarvan de opzet voor herhaling vatbaar is en waarvan de inhoud nog lang zal nazingen in het stadsdebat.

De laatste stelling – Urban Farming is een waardevolle optie voor het Heroterrein – wordt ook als interessant gezien. Vooral het betrekken van het op voedsel georiënteerde bedrijfsleven lijkt kansvol. Een professioneel georganiseerde stadslandbouw is interessant voor een stad die historisch sterk verbonden is met voedselproductie. De agrarische sector, de veiling, overslag en transportbedrijven en de voedselproducerende industrie kunnen hun eindgebruikers ontmoeten en tegelijkertijd een maatschappelijke functie onderhouden in een gezamenlijke tuin van bewoners en bedrijven. Na alle stellingen doorgenomen te hebben valt bij stemming de eerste stelling af: – We moeten het gebied polderen, letterlijk en figuurlijk –. Het plan op zich wordt gewaardeerd, maar de meer strategische en op tijdelijkheid inzettende benaderingen lijken op dit moment meer kansvol. Concluderend blijkt het dat er volop ideeën zijn om de grote braakliggende terreinen in de binnenstad aan te pakken. Weinigen vinden dat er op die plekken gewoon maar een tijd niets moet gebeuren, al is die mogelijkheid wel ter sprake gekomen. De grootste zorg is dat alle goede ideeën die de revue gepasseerd zijn geen kans van slagen hebben zolang de eigenaren van de grond (inclusief de gemeente Breda) hun vooruitzichten op toekomstig rendement niet drastisch bijstellen en zich openstellen voor een langzamere en gefaseerde ontwikkeling van de gebieden in plaats van vast te houden aan grondposities met ontwikkelingsrechten die jaren geleden voor iedereen aantrekkelijk leken.

33

Niemandsland LAB Breda colofon Vooronderzoek Niemandsland LAB Breda: Esther Nouws (Stedenbouwkundige, RDH Architecten Stedenbouwkundigen B.V.) Marty van de Klundert (Space Value) Frans Parthesius (Gebouw F) Productie en tekst expedities: Pien Rosmalen (B_in motion) Met speciale dank aan: Alle enthousiaste expeditieleden voor hun verhalen, verslagen en foto’s. De 74 NHTV studenten voor het welslagen van het LAB. De begeleiders van het LAB: Monique van Herpen, NHTV Marco Visser, NHTV Peter Beijer, NHTV Robert van Dongen, NHTV Paul van de Coevering, NHTV Ben Post, NHTV Marc Holvoet, NHTV Esther Nouws, RDH Hans Thoolen, gemeente Breda Bart Stuart, Buro Spelen Klaar van der Lippe, Buro Spelen Pieter Delacourt, Architect Delacourt Ineke Spapé, SOAB Joost Verburg, OBR Rotterdam Marc Okhuijsen, gemeente Breda Tim van den Burg, Stichting Braak! Ton van Beek, Franz Ziegler Gemeente Breda, voor het beschikbaar stellen van kaartmateriaal en achtergrondinformatie. SOAB en Stolwerk Metaal voor hun gastvrijheid. fotografie cover + p.4: Sjoerd Knibbeler & Jaap Scheeren ontwerp: Rob van Hoesel print: Repro Tiggelman illustraties: RDH Architecten Stedenbouwkundigen B.V. fotografie LAB en symposium: Frans Parthesius Mede mogelijk gemaakt door: Stimuleringsfonds voor de Architectuur Via Breda / Gemeente Breda

34

35

Niemandsland LAB Breda

Recommend Documents