Bytové družstvo Libeň č.p. 1056 mgr. Šárka Zelenková předsedkyně představenstva
Náměstí Dr. Václava Holého 1056/15 180 00 Praha 8 - Libeň
Věc: Neplatnost členské schůze Bytového družstva Libeň č.p. 1056 Dotazy k bodům programu členské schůze svolané na 10.11.2015 V Praze dne 5.11.2015 Vážená paní předsedkyně, rád bych navázal na naší předchozí telefonickou a e-mailovou komunikaci a v předstihu Vás požádal o odpovědi na otázky, se kterými by podle mého názoru měli být členové Bytového družstva Libeň č.p. 1056 (dále jen “BD”) seznámeni před tím, než budou znovu rozhodovat o návrzích představenstva BD (dále jen “Představenstvo”) na členské schůzi svolané na den 10.11.2015. Nejdříve bych se však vyjádřil k oznámení, které jste zveřejnila ve veřejných prostorách domu:
Já se nechci a ani nebudu zabývat spekulacemi, proč byla původní členská schůze zvolána ze dne na den bezprostředně poté, co se moje manželka – tehdy ještě jako členka představenstva BD – dozvěděla o záměru zvýšit úvěrové zatížení BD a začala si opatřovat podklady, abychom jako členové BD dokázali posoudit, zda to hospodaření BD vůbec umožňuje.
Strana: 1
Překvapuje mne však, že se - jako erudovaná právnička - uchylujete k poněkud emocionální personifikaci této záležitosti místo toho, abyste v souladu se skutečností pouze konstatovala, že členská schůze byla Představenstvem (s výjimkou mé manželky, která jako tehdy ještě členka Představenstva nebyla o záměru členskou schůzi svolat vůbec informována) svolána v rozporu: (a) s článkem 22.2 stanov BD (dále jen “Stanovy”), který říká, že “o termínu členské schůze musí být člen vyrozuměn včetně programu nejméně 14 dnů před jejím konáním, a to písemnou pozvánkou, vyvěšenou ve vstupních prostorách u vchodu do domu …”; (b) s ustanoveními § 636 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen “ZOK”), jehož odst. 1 zní: “Svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů.” Proč jsou ustanovení Stanov odlišná od znění ZOK je samostatná otázka (viz níže). Zároveň si Vás dovoluji upozornit, že výše uvedené oznámení, které jste svým jménem zveřejnila prostorách domu, je částečně nepravdivé, neboť moje manželka platnost schůze nenapadá. To ostatně sama potvrzujete v zápisu z minulé členské schůze, který jste distribuovala elektronickou poštou dne 22.10.2015 v 15:53 hodin a ve kterém v části “za prvé” výslovně uvádíte: “Ing. Zuzana Míková sdělila, že k dnešnímu dni rezignuje na funkci člena představenstva BD, po této rezignaci, která byla bez dalšího členskou schůzí akceptována, sdělila, že za těchto okolností i ona souhlasí s tím, aby jednání proběhlo.” Proto vás podle § 82 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku, zdvořile žádám, abyste odstranila závadný stav (tj. uvedla výše uvedené oznámení na pravou míru) a za umístění nepravdivé informace ve veřejných prostorách domu se mé manželce omluvila na členské schůzi BD (nebo jinou vhodnou formou, o které by se dozvěděli alespoň ostatní členové družstva). Jsem to já, kdo zvažoval, že napadne platnost členské schůze BD a z ní vzešlých usnesení, i když i já jsem Vám po naší předchozí telefonické komunikaci zaslal dne 23.10.2015 v 02:52 e-mailovou zprávu, ve které jsem výslovně uvedl: “Pojďme se dohodnout takhle. Já bych si chtěl udělat přehled o ekonomice družstva, protože: - účetní závěrka za minulý rok vykazuje ztrátu přes 0,5 mil. Kč (já asi vím, proč to tak je, ale je jen můj dohad); - na letošní rok nemá družstvo rozpočet; - s vysokou mírou pravděpodobnosti není v letošním roce žádná průběžná závěrka (měsíční nebo čtvrtletní) ... to jsem se sice neptal, ale předpokládám to. Sledovat pohyby na účtu je sice fajn, ale někdy to bývá ošidné. Když mi s tím pomůžete a vylezou z toho alespoň trochu rozumná čísla, tak vám s tou schůzí dám pokoj, protože mám svých starostí dost a necítím nutnou potřebu někomu komplikovat život ... a dostanu informace, po kterých by se na té schůzi stejně pídil.”
takže jsem – jinými slovy – nabídl, že platnost členské schůze nebudu zpochybňovat, pokud mi budou poskytnuty takové podklady o hospodaření družstva, které by osvědčily jeho schopnost zvládnout zvýšené úvěrové zatížení. Pokud by mi však podklady poskytnuty nebyly nebo by z nich vyplývalo, že přijetí dalšího úvěru by mohlo pro BD představovat nepřiměřené riziko, byl jsem skutečně rozhodnut právní cestou napadnout platnost členské schůze a z ní vzešlých usnesení, abych dal členům družstva ještě jednu možnost rozhodnout o návrzích představenstva, a to na základě všech informací, které by k tomu měli mít a které při hlasování na minulé členské schůzi podle mého názoru neměli. A – jak jsem Vás informoval při našem prvním telefonickém rozhovoru – požádal jsem své právníky, aby mi analyzovali možnosti a lhůty pro napadení platnosti členské schůze a z ní vzešlých usnesení, pro případ že by to bylo nezbytné, aniž by jim ovšem dal pokyn, aby začali činit jakékoliv právní kroky. Byť ani já jsem tedy kategoricky na neplatnosti členské schůze při splnění určitých podmínek netrval, nemám nic proti tomu, abych byl veřejně označen jako přičina, kvůli které se musí členská schůzce opakovat. Strana: 2
Ve své odpovědi jste mi – mimo jiné - sdělila (cituji): “Veškeré ekonomické dotazy prosím směrujte na Ing. Kroutilouvou – správce našeho domu a v kopii na členy představenstva. Nicméně se domnívám, že mimo čísla Vám již poskytnutá, žádné jiné nebudeme s to sdělit; ale možná se mýlím, neb mýlit se je lidské.” a tím se po
poněkud obšírném úvodu dostávám k meritu tohoto dopisu, tj. k odpovědím (a vysvětlením), které bych chtěl od Představenstva získat na nadcházející členské schůzi svolané na 10.11.2015, protože se domnívám, že jsou pro mne i pro ostatní členy BD nezbytné k tomu, abychom byli kompetentní při posuzování a schvalování návrhů, které jsou do jejího programu zařazeny. Výslovně předesílám, že nemám podklady, které by dokládaly, že ekonomická situace BD není dobrá, ale také nemám podklady, které by dokládaly opak. Proto žádám, aby se Představenstvo na nadcházející členské schůzi zcela konkrétně vyjádřilo k následujícím bodům a otázkám: 1.
V prvé řadě bych chtěl poznamenat, že se s dotazy na hospodaření družstva nebudu obracet na Ing. Kroutilovou, protože informace o ekonomické situaci BD očekávám od jeho Představenstva, které za ní jako statutární orgán odpovídá. Ing. Kroutilová vede pouze účetnictví BD, ale neodpovídá za finanční řízení BD a za jakékoliv důsledky rozhodování v této oblasti. Představenstvo se nemůže “schovávat” za ing. Kroutilovou (nebo kohokoliv jiného) a má povinnost členy BD pravdivě a úplně o hospodaření BD informovat. Účetnictví je navíc “pohled směrem dozadu”, neboť pouze zaznamenává v souladu s účetními předpisy to, k čemuž již došlo. Naproti tomu finanční řízení (nebo chcete-li “hospodaření”) je především “pohled směrem dopředu”, jehož úkolem je zajistit, aby BD (stejně jako kterákoliv jiné ekonomická jednotka) zůstalo likvidní, tj. aby bylo dlouhodobě životaschopné a bylo v budoucnosti schopné dostát závazkům, které na sebe již převzalo nebo v současnosti přebírá. To pochopitelně nezajistí ing. Kroutilová, která – konec konců – za schopnost BD dostát svým závazkům nenese žádnou odpovědnost. Tu má Představenstvo jako statutární orgán BD. Likvidita navíc není kategorií účetní, ale otázkou řízení finančních toků (neboli cashflow). Ekonomický subjekt může být insolventní a dospět k úpadku, i když vykazuje vysoký účetní zisk. Od Ing. Kroutilové mám k dispozici pouze daňové přiznání, jehož přílohou jsou i finanční výkazy. Podle výkazu zisku a ztrát mělo BD v loňském roce nulové příjmy a hospodařilo se ztrátou větší než 0,5 mil. Kč. Osobně se domnívám, že je to tím, že k datu finančních výkazů (tj. k 31.12.2014) nebylo provedeno vůči členům družstva vypořádání a zúčtování záloh. Ale i kdyby tomu tak bylo, tak to nemusí nutně vypovídat o bilanci příjmů a výdajů, protože výkaz zisku a ztrát není reprezentativní z hlediska operací investičního charakteru a nakládání s majetkem. Otázka č. 1: Jaký byl skutečný výsledek hospodaření BD v roce 2014 z hlediska příjmů a výdajů?
2. Když jsem žádal o jakékoliv podklady o aktuální hospodářské situaci BD, obdržel jsem pouze tabulku, která je v Příloze č. 2 a která je v souladu s informacemi v bodě 2 v zápisu z minulé členské schůze (dále jen “Zápis”), kde je uvedeno, že jediným příjmem družstva je nájemné v měsíční výši 143.630,- Kč. Poněkud zavádějící je však v Zápisu informace, že po zaplacení měsíční splátky hypotéky (resp. přesněji řečeno úvěru na koupi domu) ve výši 119.678,- Kč (dále přesně cituji): “Z příjmu tedy v zásadě zbývá cca 23.000,- Kč měsíčně – tj. cca 15% příjmů”. To však není pravda, protože BD má další výdaje, a to mimo jiné: úhradu za služby správcovské firmě, které měsíčně činí v průměru cca 12.500,- Kč; úhradu za právní služby ve výši 3.000,- Kč měsíčně; úhradu pojistného za pojištění domu v souladu se smlouvou o úvěru na koupi domu z roku 2013 (kde výši pojistného neznám);
Strana: 3
výdaje spojené s běžnou údržbou a opravami domu včetně výtahů (s tím, že jenom náklady na údržbu a opravy výtahu dosud letos činily v průměru 4.308,- Kč měsíčně); daň z nemovitostí, která představuje v přepočtu cca 1.000,- Kč měsíčně; další opakované nebo jednorázové výdaje, které jsou ve výpisech z bankovního účtu, ale které nejsem schopen rozklíčovat (jedná se např. o jednorázové platby různým živnostníkům a firmám nebo o několik ne zcela zanedbatelných plateb na účet Hlavního města Prahy, jejichž titul neznám).
Pokud sečtu výše uvedené výdaje, pak tedy zcela jistě nezbývá 23 tis. Kč měsíčně. Pokud něco zbývá, tak je to přinejlepším v řádu stovek nebo nižších jednotek tisíc Kč měsíčně. Jak jste mne informovala při našem telefonickém rozhovoru, nemá BD na letošní rok zpracován rozpočet. Pro mne osobně je zcela nepředstavitelné, že ekonomický subjekt, který hospodaří s majetkem svých podílníků (a je jedno, jestli se jedná o společníky společnosti s ručením omezeným, akcionáře akciové společnosti nebo členy družstva), nemá zpracován (třeba v podobě jednoduché tabulky) rozpočet, podle kterého by mohl průběžně kontrolovat skutečný vývoj hospodaření a přizpůsobovat mu své kroky. Otázka č. 2: Jestliže není k dispozici rozpočet, se kterým by se dalo porovnat dosavadní hospodaření BD v letošním roce, prosím alespoň o informaci o hospodaření BD za období od 1.1.2015 do 30.9.2015, jež by obsahovala jeho veškeré příjmy a výdaje (v členění na běžné výdaje spojené s provozem BD a výdaje spojené s rekonstrukcemi a zhodnocením domu). Pro vyloučení pochybností výslovně uvádím, že příjmy a výdaji myslím v tomto případě již proběhlé hotovostní toky zvýšené o likvidní pohledávky (na straně příjmů) a závazky (na straně výdajů), které byly k uvedenému datu neuhrazené bez ohledu na to, zda byly před splatností nebo již po splatnosti. Členské schůzi navrhnu, aby uložila Představenstvu, aby ještě na tento rok a na každý další připravilo rozpočet příjmů a výdajů a seznámilo s ním členy BD, aby měli jistotu, že: příjmy družstva z nájemného skutečně pokrývají všechny výdaje spojené s jeho činností; jsou zajištěny finanční zdroje pro mimořádné výdaje, jakými jsou např. investice do rekonstrukcí domu; a aby alespoň dvakrát ročně seznámilo členy BD s tím, jak je rozpočet dodržován. 3. Pochybuji o tom, že by některý člen družstva jako soukromá osoba uzavřel pro něj závazný smluvní vztah na nákup zboží nebo služeb, aniž by věděl, jak svůj finanční závazek uhradí, tj. aniž by k tomu měl dostatek vlastních finančních prostředků nebo aniž by měl smluvně zajištěný zdroj financování od třetí strany (hypotéku, bankovní úvěr, leasing, smlouvu se společností poskytující zdroje pro prodej na splátky apod.). Naproti tomu BD nemá podle informací v bodu 1 Zápisu finanční prostředky na úhradu konečné faktury za rekonstrukci stoupaček. Otázka č. 3: Proč Představenstvo uzavřelo smlouvu na rekonstrukci stoupaček dříve, než si zajistilo dostatek zdrojů pro její financování? Otázka č. 4: Kdy bude (podle odhadu Představenstva) splatná konečná faktura ve výši cca 375 tis. Kč? Otázka č. 5: Jaké sankce obsahuje smlouva s dodavatelem rekonstrukce stoupaček pro případ, že některá platba ze strany BD nebude zaplacena včas? Otázka č. 6: Zabraňuje znění smlouvy dodavateli rekonstrukce stoupaček, aby postoupil případnou pohledávku za BD třetí straně bez souhlasu BD? Strana: 4
Jak dále rozeberu v bodě 4, v závislosti na termínu splatnosti může dojít k tomu, že BD nebude schopné svůj závazek uhradit včas, i kdyby členská schůze schválila žádost o získání úvěru. Jak dále uvedu v bodě 0, nemohlo představenstvo BD v žádném případě předpokládat, že část nákladů uhradí z prodeje bytu č .7, a muselo již v době uzavírání smlouvy na rekonstrukci stoupaček vědět, že náklady nebude schopné z vlastních prostředků BD uhradit. Pokud by to v době uzavření smlouvy Představenstvo nevědělo, což by tím pádem mohlo souviset s neexistencí rozpočtu (ciz bod 2 výše), pak by to bylo na pováženou, neboť by to svědčilo o tom, že finanční řízení na úrovni Představenstva skutečně neexistuje. Otázka č. 7: Vědělo Představenstvo v době uzavírání smlouvy na rekonstrukci stoupaček o tom, že podpisem smlouvy zakládá závazek, který BD není schopné z vlastních zdrojů uhradit? Otázka č. 8: Pokud Představenstvo vědělo, že BD není schopné z vlastních zdrojů rekonstrukci stoupaček uhradit, proč je členské schůzi předkládán návrh na přijetí dalšího úvěru až v době, kdy je rekonstrukce již v podstatě dokončena? 4. Rozdíl ve způsobu svolání členské schůze, na který jsem poukázal v úvodu tohoto dopisu, je způsoben tím, že BD dosud neupravilo své Stanovy a nepodřídilo se tím ZOK. Tuto nutnost ostatně konstatuje i bod 5 v rozeslaném Zápisu. Je k tomu ale potřeba doplnit dvě důležité informace. Všechny právní subjekty měly povinnost se podřídit ZOK do 30.6.2014 a BD tedy již vice než 15 měsíců existuje ve formě, která je v rozporu se zákonem. Otázka č.9:
Proč Představenstvo dosud nezajistilo podřízení BD ZOK a vystavuje tak BD sankcím, které stanoví zákon?
To, že nesoulad se ZOK je zatím zpravidla tolerován a sankce stanovené zákonem nejsou důsledně vymáhány, není omluvou, že po dobu více než 15 měsíců přetrvává právně vadný stav. V nabídce úvěru na rekonstrukci bytového domu je výslovně uvedeno:
K tomu, aby byla tato podmínka splněna: je nutné (jak je uvedeno v bodě 5 Zápisu) svolat členskou schůzi a za účasti notáře uvést Stanovy do souladu se ZOK; vložit změněné Stanovy do obchodního rejstříku. Jestliže podle bodu 5 v Zápisu plánuje Představenstvo za účelem změny Stanov svolat členskou schůzi až ve druhé polovině listopadu, tak až poté může BD splnit podmínky pro poskytnutí úvěru. Otázka č.10: Jestliže je změna Stanov a podřízení se ZOK úvěrovou podmínkou, kdy Představenstvo předpokládá možnost čerpat úvěr s přihlédnutím k obvyklým lhůtám při schvalování úvěrů v bankách? 5. Pokud se jednotlivec (tedy každý z nás) rozhoduje o tom, zda se zadluží a k jakým podmínkám se v té souvislosti zaváže, je to pouze jeho věc. Jestliže však něco takového navrhuje statutární orgán právního subjektu, který spravuje nezanedbatelný majetek svých podílníků, měl by při tom minimalizovat rizika a nespoléhat se (přesněji řečeno “nesázet”) na faktory, které nezná a ani znát nemůže a které nemůže ovlivnit.
Strana: 5
Jestliže Představenstvo navrhuje členům BD, z nichž někteří nemusí být schopni sami si udělat potřebné výpočty a spoléhají na doporučení Představenstva, aby schválili přijetí úvěru s dobou splatnosti 25 let a dobou fixace úroku na 5 let, tak to považuji za příliš riskantní a jsem přesvědčen, že statutární orgán, který se chová s péčí řádného hospodáře, by nic takového navrhovat neměl. Pokud Představenstvo argumentuje zdánlivě nízkou úrokovou sazbou 1,39% p.a. při její pětileté fixaci, mělo by členům BD zároveň vysvětlit, co taková sazba ve skutečnosti znamená. Součástí nabídky banky je totiž systém tzv. anuitních splátek (stejný jako u hypotéčních úvěrů), v němž dlužník (tedy v tomto případě BD) splácí měsíční splátku v pevné výši, v níž je ale pohyblivá výše splátky jistiny úvěru (tj. částky poskytnuté bankou) a výše úroku s tím, že v průběhu splácení se postupně snižuje výše placeného úroku a zvyšuje výše splácené jistiny. Když se to pokusím vyjádřit ve srozumitelnější podobě, tak v prvních letech splácení platí dlužník podstatně vyšší úrok na úkor snižování jeho dluhu. Tento model splácení si kdysi dávno vymyslely banky, aby dlužníky odradily od předčasného splácení úvěrů, protože takové předčasné splacení je pak pro dlužníky finančně nevýhodné. V konkrétním případě navrhovaného úvěru by BD při úrokové sazbě 1,39% p.a.: za prvních 12 měsíců od poskytnutí úvěru zaplatilo na úrocích 34.215,- Kč, ale jeho dluh by se snížil pouze o 84.222,- Kč; za období prvních 5 let zaplatilo na úrocích 159.126,- Kč, ale ze svého dluhu by uhradilo pouze 433.057,- Kč. Ještě důležitější je ale otázka úrokové sazby, protože stávající extrémně nízké úrokové sazby nemusí a pravděpodobně ani nebudou trvat věčně. Bankovní sazba PRIBOR, od které se odvíjejí úrokové sazby komerčních bank a která je v současnosti téměř nulová (aktuálně 0,05-0,1% p.a.), se před 15 lety pohybovala mezi 3% až 4% p.a. a před 20 lety dokonce v rozmezí 11-13% p.a. a od ní odvozené úrokové sazby komerčních bank u hypotéčních úvěrů byly podstatně vyšší než dnes:
Já netvrdím, že po skončení pětileté fixace, se budou úrokové sazby opět pohybovat nad hranicí 4% p.a., ale zároveň ani Představenstvo nemůže tvrdit, že za 5 let budou úrokové sazby stejně nízké jako nyní. On to totiž nikdo neví a nedokáže to předpovědět. Asi se nemusíme obávat, že by se úrokové sazby vyšplhaly nad 10% p.a., ale navrhuje-li Představenstvo členům BD, aby odsouhlasili úvěr na dobu 25 let s fixací úrokové sazby na pouhých 5 let, mělo by jim také na absolutních číslech ukázat, jaké ekonomické riziko tím podstupují. Strana: 6
Procenta totiž bývají zavádějící a málokdo si uvědomuje, jak velký dopad má v absolutních číslech i malá změna úrokové sazby: pokud by úroková sazba 1,39% p.a. zůstala v platnosti po celou dobu splácení úvěru, zaplatilo by BD na úrocích celkově 460.915,- Kč; pokud by se však úrokové sazba zvýšila po prvních 5 letech třeba na 4,5% p.a., zaplatilo by BD na úrocích celkově 1.591.591,- Kč. V tom druhém případě “zaplatilo by BD” pochopitelně znamená “zaplatili by členové BD” prostřednictvím zvýšeného nájemného, protože měsíční splátka úvěru by se BD zvýšila o cca 4.000,- Kč. U tohoto bodu by si každý člen BD měl odpovědět na otázku, jak vysoko je ochoten si položit laťku svého osobního rizika. Při zvýšení úrokové sazby u úvěru na koupi domu o pouhé 1% by se měsíční splátka úvěru zvýšila o cca 11.000,- Kč, tj. o vice než 500,- Kč měsíčně v průměru na jeden byt. Pokud by se však úroková sazba zvýšila o 3% (a jak ukazuje tabulka na předcházející stránce, tak se k takovým sazbám nemusíme vracet příliš daleko do historie), tak by to znamenalo zvýšení měsíční splátky o téměž 36 tis. Kč, tj. o cca 1.800,- Kč měsíčně resp. o vice než 20 tis. Kč ročně na jeden byt. A jestliže někteří členové BD mají zájem o odkoupení svého bytu do soukromého vlastnictví, pak riziko změny úrokové sazby ponesou pouze a jenom ti členové BD, kteří si byt do soukromého vlastnictví nepřevedou, přičemž zbývajících 18 let u úvěru na koupi domu nebo dokonce 25 let u nyní navrhovaného úvěru je velmi dlouhá doba. Pokud by se však BD rozhodlo pro úvěr se splatností 25 let s dobou fixace úroku 15 na let (tedy s úrokovou sazbou 1,69% p.a.), pak by to sice znamenalo, že za celou dobu splácení úvěru (pokud by nebyl splacen předčasně) by BD uhradilo na úrocích o cca 106 tis. Kč více, ale jednu měsíční splátku BD za celý dům by to zvýšilo o pouhých 353,- Kč. Otázka č.11: Byť já bych nedoporučoval, aby BD přijalo úvěr s dobou splácení delší než bude doba fixace, nestálo by alespoň zvýšení měsíčního nájemného o necelých 20,- Kč na jeden byt za to, že by se prodloužila doba fixace na 15 let a BD by tím získalo bez rizika zvýšení úrokové sazby dalších 10 let na to, aby úvěr předčasně splatilo, např. z prodeje bytu č. 7, až (a pokud) bude úspěšné v soudních sporech? 6. I mé výpočty ukazují, že pokud je jinak bilance družstva alespoň vyrovnaná (viz bod 2 výše), pak by pro splácení nového úvěru v prvních 5 letech stačilo při úrokové sazbě 1,39% p.a. zvýšit nájemné na jeden byt o částky, které obsahuje Příloha č.1, tj. o cca 5.000,- Kč ročně, ale nabídka banky kromě splátky úvěru ve výši 9.870,- Kč také vyžaduje tvorbu fondu oprav v minimální měsíční výši 12.340,- Kč, a to navíc s podmínkou, že běžné měsíční výdaje z fondu oprav nepřekročí 10% z měsíční tvorby fondu oprav. Otázka č. 12: Bude mít tato podmínka stanovující povinnou minimální výši tvorby fondu oprav nějaký dopad do výše nájemného resp. pokud nebude, tak z čeho bude BD fond oprav v požadované výši tvořit? Otázka č. 13: Jak bude BD schopné plnit podmínku, že běžné měsíční výdaje z fondu oprav nepřekročí 1.234,- Kč, jestliže letos jenom průměrné měsíční náklady na opravy a údržbu výtahu přesahují tuto částku téměř čtyřnásobně resp. jaké dopady do podmínek úvěru bude mít, pokud BD tuto podmínku schopné plnit nebude?
Strana: 7
7. Podle informace, kterou jsem od Vás obdržel při telefonickém rozhovoru (nevím, jestli stejný předpoklad byl komunikován i ostatním členům BD), Představenstvo předpokládá, že v době, kdy skončí fixace úroku, bude BD schopné zůstatek úvěru splatit z prodeje bytu č. 7. Podle mého názoru je takový předpoklad přehnaně optimistický a nebojím se ho označit jako nereálný. Jak je uvedeno v Zápisu, nebylo dosud ve věci “Vejnarová” nařízeno jednání. Jako právnička se soudní praxi jste si jistě sama velmi dobře vědoma toho, že: průběh soudních řízení může protistrana obstrukcemi (např. omluvenou nepřítomností jejího právního zástupce) zdržovat, byť jenom v rozsahu, který je ochoten tolerovat příslušný soud; bylo by spíš neobvyklé (byť to nelze vyloučit), kdyby již na prvním jednání došlo ke koncentraci řízení nebo dokonce k vynesení rozsudku. Jestliže tedy dosud nebylo nařízeno jednání před soudem, pak bych si dovoli odhadnout, že může trvat ještě 6 až 12 měsíců (a v horším případě i déle), než bude vynesen rozsudek u prvoinstančního soudu (což je v tomto případě – předpokládám – obvodní soud v místě bydliště protistrany). Ani vynesením tohoto rozsudku však věc nemusí skončit, neboť protistraně dává občanský soudní řád k dispozici opravné prostředky, tj.: odvolání (kde odvolacím soudem bude Městský soud v Praze); a v případě neúspěchu odvolání případně i dovolání k Nejvyššímu soudu ČR nebo následně i podání ústavní stížnosti k Ústavnímu soudu ČR. Ale víte sama, že v české justiční praxi navíc není nijak neobvyklé, pokud odvolací soud rozsudek prvoinstančního soudu zruší a věc mu vrátí k opakovanému projednání. Stejně tak není neobvyklé, že již pravomocný rozsudek zruší dovolací soud (ať již z právních nebo procesních důvodů) a věc rovněž věc vrátí k opakovanému projednání soudu prvního stupně a řízení se tak v podstatě opakuje od začátku. Jelikož v tomto případě lze předpokládat, že protistrana využije přinejmenším některé opravné prostředky, nelze v této chvíli odhadnout, kdy řízení skončí. Může to být 12 až 24 měsíců, pokud by se protistrana pouze odvolala, ale při složitějším průběhu řízení to může být i 3 nebo vice let. A nemohu si odpustit poznámku, že jakkoliv může být BD přesvědčeno, že je jeho žaloba po právu, rozhoduje názor soudu a BD nabyde jistotu až ve chvíli, kdy rozsudek v jeho prospěch bude pravomocný a uplynou lhůty pro využití mimořádných opravných prostředků nebo, pokud budou mimořádné opravné prostředky využity, až o nich rozhodnou příslušné soudy vyššího stupně. Ale ani poté nebude BD moci s bytem č. 7 volně disponovat. Jak je totiž uvedeno v bodu 3 Zápisu bude poté, co nabyde právní moci rozsudek ve věci žaloby BD na vyklizení bytu, obnoveno zatím přerušené řízení ve věci žaloby paní Vejmarové na určení existence nájemního vztahu. A pro toto řízení platí v plném rozsahu vše, co jsem výše uvedl ohledně žaloby BD na vyklizení bytu. A teprve až skončí toto druhé soudní řízení, a pouze v případě, že BD bude v obou řízeních úspěšné, bude BD moci byt prodat třetí straně s jistotou, že tento byt netrpí právní vadou. Pochopitelně nelze vyloučit, že by se našel zájemce, který by si koupil byt, jenž by v době převodu vlastnictví byl předmětem soudních sporů. Pokud by se však takový zájemce našel, tak by ale probíhající soudní spory měly nepochybně negativní dopad na kupní cenu bytu. Otázka č.14: Kdy budou podle názoru Představenstva oba soudní spory pravomocně ukončeny, aby BD mohlo s bytem č. 7 volně nakládat? Na základě mých vlastních praktických zkušeností bych si tuto dobu dovolil odhadnout na 5 až 10 let. Strana: 8
I kdyby byly v okamžiku skončení pětileté doby fixace úrokové sazby (nebo ještě dříve) výše uvedené soudní spory pravomocně skončeny ve prospěch BD a BD tak mohlo byt nabídnout k prodeji, nelze odhadnout, jak rychle se byt podaří prodat. Stejně jako ekonomika prochází i trh s nemovitostmi cyklicky obdobími krizí a konjuktur a, daří-li se v dnešní době i starší byty (pokud jsou nabízeny za přiměřenou cenu) prodat do 12 měsíců, v letech 2008 až 2010 zůstávala řada bytů neprodaných i po dvou nebo třech letech od jejich zařazení do nabídky. Stejně jako budoucí vývoj úrokových sazeb dnes nikdo nedokáže předpovědět stav na realitním trhu v roce 2020. Otázka č. 15: Jak bude BD postupovat, pokud by po skončení pětiletého období fixace došlo k citelnému zvýšení úrokové sazby a BD by v té době ještě s bytem č. 7 nemohlo volně nakládat nebo by se ho nedařilo rychle prodat? I kdyby BD mohlo v okamžiku skončení pětileté doby fixace s bytem volně nakládat a byt se podařilo prodat, pak jeho cena nemusí stačit na splacení zůstatku úvěru. Po 5 letech splácení bude (při úrokové sazbě 1,39% p.a.) zůstatková nesplacená výše jistiny úvěru činit 2.066.943,- Kč. Smlouva o úvěru na koupi domu však obsahuje ustanovení:
Aby tedy mohlo BD byt prodat, bude muset bance zároveň bance splatit částku ve výši 916.884,Kč. Ani při stávající situaci na realitním trhu v Praze, kdy existuje poměrně značná poptávka po bytech, se nezdá reálné byt o výměře 58 m2 prodat za 3 mil. Kč navíc s tím, že při prodeji bytu bude BD muset pravděpodobně uhradit provizi realitní agentuře a daň z převodu nemovitostí, což v součtu může dosáhnout výše kolem 250 tis. Kč. Otázka č. 16: Jak bude BD postupovat, kdyby po skončení pětiletého období fixace došlo k citelnému zvýšení úroku z úvěru a BD ani po prodeji bytu č. 7 (a uhrazení souvisejících výdajů) nemělo dostatek prostředků na splacení úvěru? 8. Představenstvo tedy navrhuje členské schůzi ke schválení úvěr s dobou splatnosti 25 let, aniž by bylo zřejmé, kdy a jak bude splacen. Zároveň se však předpokládá, že část členů BD si bude chtít své byty odkoupit od BD do soukromého vlastnictví, což znamená, že – jak jsem již výše uvedl – veškerá rizika spojená s tím, že doba fixace úrokové sazby je podstatně kratší než doba splácení úvěrů, ponesou ti členové, kteří si byty do soukromého vlastnictví nepřevedou a v BD zůstanou. A k tomu bych ještě podotkl, že jakékoliv zhodnocení domu formou oprav a rekonstrukcí je výhodné především pro ty členy BD, kteří si byty do soukromého vlastnictví převedou, protože se jim tak zvýší potenciální tržní cena bytu. Otázka č. 17: Nemělo by se při rozhodování o přijetí úvěru zároveň rozhodnout o tom, jakým způsobem se budou na uhrazení úvěru podílet členové BD, kteří si byt před splacením úvěru svůj byt od BD odkoupí? Byť i my s manželkou patříme k zájemcům o převod bytu do soukromého vlastnictví (a je to tedy de facto v rozporu s mými zájmy), tak se domnívám, že členové BD, kteří si budou případně odkupovat byty do soukromého vlastnictví, by se na úhradě úvěrů měli podílet částkou vyšší, než jaká je odvozena od poměru ploch. Proč? Protože oni se rizika změn úrokových sazeb zbaví a měli by proto přispět BD na vytvoření rezervy pro případ, že by se úrokové sazby zvýšily. Proto bych měl poslední otázku: Otázka č. 18: Kdy a za jakých podmínek umožní BD svým členům, aby si odkoupili byty do soukromého vlastnictví? Ptám se na to mimo jiné i proto, že z ekonomického hlediska je převod bytu do soukromého vlastnictví pro každého člena BD výhodný i v případě, že by si pro odkoupení bytu za cenu, která je uvedena v Příloze 1, měl zajistit financování (tedy např. soukromou hypotéku), protože: Strana: 9
jejich osobní majetek se tím skokově zvýší, protože tržní ceny bytů v soukromém vlastnictví jsou o 20-30% vyšší než tržní ceny družstevních bytů; každý měsíc, kdy za stávajícího stavu přispívají prostřednictvím nájemného na splácení úvěru na pořízení domu, by srovnatelnou částkou mohli splácet již svůj vlastní majetek; pro každého, kdo by si zajišťoval pro odkoupení bytu soukromou hypotéku, jsou příznivé stávající nízké úrokové sazby a bylo by pro něj výhodné co největší část závazku splatit, dokud budou trvat.
V této souvislosti bych pak měl ještě jeden dotaz. Smlouva o úvěru na koupi domu obsahuje ustanovení:
Jestliže tedy cena bytu je konstantní (jak naznačuje i Příloha 1) a neodpovídá alikvotnímu podílu na nesplacené výši jistiny úvěru na pořízení domu, tak si vlastně zájemci o převod bytu do soukromého vlastnictví každý měsíc cenu, kterou nakonec za byt zaplatí, zvyšují. Z toho vyplývá jedna docela zajímavá ekonomická otázka, kterou záměrně ukážu na extrémním případu. Pokud by si všichni členové BD kromě dvou své byty odkoupili k datu 31.12.2024 (a řekněme, že ty dvě výjimky by představovaly byty, z nichž každý by měl cenu 1 mil. Kč, aby to neukazovalo na žádný konkrétní byt v Příloze 1 a dobře se to počítalo), tak za své byty zaplatí celkem 20.587.660 Kč, ale BD bude v té době dlužit bance už pouze cca 12.223.100,- Kč, takže by mu vznikl zisk ve výši přes 8 mil. Kč. Otázka č. 19: Jaká je představa o řešení této disproporce? Předem děkuji za odpovězení uvedených otázek na členské schůzi, neboť jsem přesvědčen, že si členové BD zaslouží být informováni o všech potenciálních dopadech usnesení, které je jim předloženo ke schválení. Na závěr jednu technickou poznámku k navrženému programu příští schůze. Bod 6 obsahuje odvolání mé manželky Ing. Zuzany Míkové z představenstva. Tento bod je již irelevantní, neboť moje manželka rezignovala z představenstva na minulé členské schůzi, kde byla její rezignace přijata, a pro případ, že by členská schůze byla neplatná stejně jako úkony na ní provedené, zaslala svou rezignaci BD i v písemné podobě, kterou obsahuje Příloha č.2.
S pozdravem Ing. Eduard Míka
Korespondenční adresa: Mezivrší 6/1813, 147 00 Praha 4 – Bráník E-mail:
[email protected] Datová schránka: t8peirz
Strana: 10
V kopii na vědomí elektronickou poštou a vhozením do poštovních schránek ostatním členům BD:
Strana: 11
Příloha č. 1
BYT
nový nájem
2
Nájem m
člen BD
podíl
cena bytu
úvěr rekonstrukce
byt č. 2
5906
57,5
5750 Pivoňková
ANO
5750/14363
904302,5
395
byt č. 3
6042
58,2
5820 Podaní
ANO
5820/14363
915311,4
400
byt č. 4
6650
67,3
6730 Míkovi
ANO
6730/14363
1058427,1
462
byt č. 5
6340
63,2
6320 Sochůrkovi
ANO
6320/14363
993946,4
434
byt č. 6
6075
57,8
5780 Růžičkovi
ANO
5780/14363
909020,6
397
byt č. 7
6000
58,3
5830 Vejnarová
NE
5830/14363
916884,1
401
byt č.8
6780
67
6700 Paštiková
ANO
6700/14363
1053709
460
byt č. 9
6180
63,5
6350 Starý
ANO
6350/14363
998664,5
436
byt č. 10
6110
57,9
5790 Tesařovi
ANO
5790/14363
910593,3
398
byt č. 11
5845
58
5800 Donát
ANO
5800/14363
912166
399
byt č. 12
6000
67,3
6730 Hátlová
ANO
6730/14363
1058427,1
462
byt č. 13
6342
63,1
6310 Vacek
ANO
6310/14363
992373,7
434
byt č. 14
6040
57,9
5790 Ondřáčková
ANO
5790/14363
910593,3
398
byt č. 15
5685
58,4
5840 Hausknechtovi ANO
5840/14363
918456,8
401
byt č. 16
6515
67,5
6750 Březinová
ANO
6750/14363
1061572,5
464
byt č. 17
6431
62,9
6290 Bínová
ANO
6290/14363
989228,3
432
byt č. 18
5932
57
5700 Kostrhun
ANO
5700/14363
896439
392
byt č. 19
6045
58,7
5870 Petráškovi
ANO
5870/14363
923174,9
403
byt č. 20
6461
67,2
6720 Krtil
ANO
6720/14363
1056854,4
462
byt č. 21
6190
62,9
6290 Váňovi
ANO
6290/14363
989228,3
432
byt č. 22
5405
57
5700 Horová
ANO
5700/14363
896439
392
byt č. 23
6003
58,6
5860 Filipová
ANO
5860/14363
921602,2
403
byt č. 24
5218
46
4600 Bednářová
ANO
4600/14363
723442
316
byt č. 25
5246
43,1
4310 Zelenková
ANO
4310/14363
677833,7
296
145441
1436,3
14363/14363 22588690,1
9869
Celkem
143630
Strana: 12
Příloha č. 2
Strana: 13
