Masarykova univerzita, Fakulta soci{lních studií
Nakl{d{ní s bytovým fondem jako n{stroj bytové politiky vybrané obce Bakal{řsk{ diplomov{ pr{ce Magdalena Škopíkov{
Vedoucí pr{ce: Mgr. Josef Horň{ček
Brno 2015
Čestné prohl{šení Čestně prohlašuji, že jsem svou bakal{řskou pr{ci vypracovala samostatně s použitím odborné literatury a dalších informačních zdrojů uvedených v bibliografii. ……......………………
V Brně dne 24. 5. 2015
Magdalena Škopíkov{
2
Poděkov{ní R{da bych poděkovala Mgr. Josefu Horň{čkovi za cenné rady, vstřícnost a ochotu při vedení mé bakal{řské pr{ce. Také bych chtěla poděkovat své rodině a blízkým př{telům, kteří mě podporovali po celou dobu studia.
3
Obsah Seznam příloh ................................................................................................................ 6 Úvod ................................................................................................................................ 7 1.
Bydlení .............................................................................................................. 9 1.1 Funkce bydlení ............................................................................................. 9 1.2 Bydlení jako zboží, trh bydlení a jeho specifika .................................... 11 1.3 Formy bydlení ............................................................................................ 13
2.
Bytov{ politika .............................................................................................. 15 2.1 Historie bydlení a bytové politiky v České republice .......................... 16 2.2 Typy bytové politiky ................................................................................. 17 2.3 Cíle bytové politiky ................................................................................... 19 2.4 Cílov{ skupina bytové politiky................................................................ 21 2.4 N{stroje bytové politiky ........................................................................... 23 2.6 Role samospr{vy v utv{ření bytové politiky ......................................... 28
3.
Metodologie výzkumu ................................................................................. 32 3.1 Strategie výzkumu ..................................................................................... 32 3.2 Hlavní výzkumn{ ot{zka a dílčí výzkumné ot{zky ............................. 33 3.3 Jednotka zkoum{ní .................................................................................... 35 3.4 Metoda sběru dat ....................................................................................... 35 3.5 Limity výzkumu ........................................................................................ 36
4.
Empirick{ č{st ............................................................................................... 37 4.1 Charakteristika vybrané obce .................................................................. 37 4.2 Struktura bytového fondu v obci............................................................. 37
4
4.3 Struktura bytů ve vlastnictví obce........................................................... 38 4.3 Koncepce bytové politiky a rozvoj bydlení v obci ................................ 40 4.4. Pron{jem klasických n{jemních bytů .................................................... 42 4.5 Pron{jem bytů pro příjmově vymezené obyvatelstvo ......................... 44 4.5 N{jemcíci obecních bytů ........................................................................... 45 4.6 Finanční rozpočet obce.............................................................................. 50 Z{věr .............................................................................................................................. 53 Bibliografie ............................................................................................................ 57 Seznam tabulek ..................................................................................................... 60 Anotace .................................................................................................................. 61 Annotation ............................................................................................................. 62 Jmenný rejstřík ...................................................................................................... 63 Věcný rejstřík......................................................................................................... 63
5
Seznam příloh Příloha 1: 1.1
Sčít{ní lidu, domů a bytů 2011 – vybrané údaje
1.2
Statistika činností obecního úřadu za rok 2014
1.3
Celkový počet bytů ve vlastnictví města a výše n{jemného
1.4
Podané výpovědi a žaloby na vyklizení bytů a dlužnou č{stku za rok
2014 Příloha 2: 2.2
Důvodov{ zpr{va k Usnesení k nakl{d{ní s bytovým fondem
2.3
Pravidla pro nakl{d{ní s byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo
2.4
Koncepce bydlení a bytové politiky
Příloha 3: 3.1
Z{pis z jedn{ní komise pro bydlení ze dne 17. února 2014
3.2
Z{pis z jedn{ní komise pro bydlení ze dne 28. července 2014
3.3
Z{pis z jedn{ní komise pro bydlení ze dne 22. z{ří 2014
6
Úvod V posilov{ní soci{lní soudržnosti hraje jednu z klíčových rolí dosažení uspokojivého bydlení. Po nabytí účinnosti Lisabonské smlouvy se stala pr{vním z{kladem pro politiky Evropské unie Listina z{kladních pr{v Evropské unie, kter{ zahrnuje i pr{vo na pomoc s bydlením a na mezin{rodní úrovni vymezila, že důstojné bydlení představuje předpoklad pro soci{lní začleňov{ní jedinců. Důsledkem nedostatečného bydlení mohou být další negativní jevy, kterými jsou konflikty v rodině, zvýšen{ míra vandalismu a kriminality, narušení soci{lních vazeb a odklon od uzn{vaných společenských hodnot a norem. Přestože všechny členské st{ty souhlasí s tím, že přístup ke kvalitnímu a cenově dostupnému bydlení představuje z{kladní potřebu a pr{vo, dostupné statistické údaje ukazují, že v Evropě nem{ přístup k bydlení asi tři miliony osob (Soci{lní 2013). Výdaje na bydlení tvoří podstatnou č{st výdajů dom{cnosti a důsledkem toho mnoho jedinců nedos{hne na bydlení vlastní. Cílov{ skupina je ve většině případů vymezena příjmově, ohroženi jsou ale také jedinci nach{zející se ve specifických životních situacích, nebo ti, kteří mají ztížený přístup k bydlení důsledkem zdravotního stavu nebo vysokého věku. Souhrn principů a n{strojů, které st{t poskytuje s cílem pomoci těmto ohroženým jedincům, představuje bytovou politiku st{tu. Vedle st{tu nesou hlavní tíhu zodpovědnosti za fungující systém politiky bydlení také obce. Zatímco st{t vytv{ří z{kladní r{mec pr{vních n{strojů pro podporu zajištění bydlení, podmínky pro naplnění těchto z{měrů na lok{lní úrovni zajišťují obce. V celém systému hrají nezastupitelnou roli, protože realizují konkrétní aktivity, které se přímo podílejí na uspokojov{ní bytových potřeb občanů. Předložen{ bakal{řsk{ pr{ce zkoum{, jak vybran{ obec hospodaří se svým obecním bytovým fondem, který získala převodem majetku
7
od st{tního podniku v roce 1992. Hlavní výzkumn{ ot{zka zní: Užív{ vybran{ obec svůj bytový fond k podpoře dostupnosti bydlení pro ohroženou skupinu obyvatel? Cílem této pr{ce je na z{kladě zodpovězení hlavní výzkumné ot{zky popsat a reflektovat jak s bytovým fondem obec nakl{d{ a na z{kladě získaných informací poznat bariéry, které při realizov{ní tohoto n{stroje podpory bydlení vznikají. Na z{kladě zjištěných poznatků jsou vytvořeny doporučení, které by obec mohla využít ke svému dalšímu rozvoji. Teoretick{ č{st pr{ce se nejprve věnuje z{kladní charakteristice pojmu bydlení. N{sledně je vymezena bytov{ politika, její cíle, typy definované na z{kladě odlišení typů soci{lních st{tu a cílové skupiny. D{le popisuje n{stroje bytové politiky se zaměřením na zhodnocení výhod a nevýhod a také se věnuje historii, kdy popisuje, jak se postupně měnila úloha st{tu v bytové politice. Nakonec je pozornost věnov{na roli obcí v bytové politice. Empirick{ č{st je provedena jako případov{ studie analýzy hospodaření s obecním fondem vybrané obce na z{kladě určených indik{torů. Informace jsou získ{ny především analýzou vybraných statistických dat, Usnesení vytvořené Komisí pro bydlení a schv{lené Radou města a z{pisů z Komise pro bydlení. Další údaje byly získ{ny na obecním úřadě dané obce a z důvodu možného vyzrazení interních informací obecního úřadu a osobních údajů obyvatel jsou přílohy této pr{ce pro veřejnost skryty. Nejasn{ definice segmentu soci{lního bydlení přin{ší již po mnoho let spoustu diskuzí a obtíží. Připravovan{ koncepce soci{lního bydlení počít{ s významnou rolí obcí, kter{ může reagovat na lok{lní poměry na bytovém trhu. Ucelený pohled na možnosti, které poskytuje vybran{ obec pro své občany, může posloužit jako z{klad pro hlubší analýzu tohoto tématu. Informace mohou využít i osoby odpovědné v rozhodovacím procesu přidělov{ní městských bytů v obci, nebo se jimi mohou inspirovat i další obce.
8
1.
Bydlení
Bydlení jako jedna ze z{kladních potřeb člověka m{ v životě každého stěžejní postavení a vytv{ří z{kladní podmínky pro celoživotní rozvoj a realizaci každého jedince. Obecně lze bydlení definovat jako soubor činností, které souvisí s užív{ním obydlí (Pol{kov{ 1993). Přitom za obydlí považujeme prostor chr{něný proti nepříznivým vlivům přírody, než{doucím kontaktům s lidmi a negativním důsledkům civilizace, zejména hlukem a znečištěným ovzduším (Goller et al. 2009). Je podstatné zdůraznit specifika bydlení i jeho soci{lní a ekonomické souvislosti, z nichž bytov{ politika musí nutně vych{zet a s ohledem na ně pak naznačit možné směry orientace podpor sektoru bydlení. V n{sledující č{sti je bydlení vymezeno na z{kladě funkcí, které plní ve společnosti a d{le je zasazeno do tržního prostředí, kdy je na něj nahlíženo jako na zboží na specifickém trhu. Pro lepší pochopení fungov{ní bytové politiky je třeba tento trh přiblížit pomocí jeho charakteristik a vymezením role st{tu. Bydlení je n{sledně rozděleno do forem, ve kterých se nejčastěji vymezuje, a toto rozdělení je doplněno o hlavní charakteristické znaky. 1.1 Funkce bydlení Komplex bydlení lze rozdělit na tři z{kladní struktur{lní č{sti, toto rozdělení je však spíše teoretické a v realitě se funkce navz{jem prostupují a doplňují (Bakov{ 1997). Z{kladní
strukturu
v procesu
bydlení
tvoří
aktivity
spojené
s uspokojov{ním z{kladních potřeb. Tyto aktivity jsou přímo spojené s užív{ním obydlí a uspokojují především potřebu ochrany dom{cností před nepřízní přírody, potřeby péče o čistotu, zdraví, přiměřenost odpočinku, sp{nku, soukromí a výživu jejich členů. D{le jsou to aktivity zajišťující realizaci
9
vlastního rodinného života včetně sexu{lních procesů, rození dětí a jejich výchovy. Všechny tyto aktivity plní reprodukční funkce biosoci{lní povahy a patří mezi vývojově nejstarší, značně stabilizované a setrvačné, a pro potřebu formov{ní vyspělé společnosti nezastupitelné. Funkce socioekonomick{ je zajištěna skrz aktivity spojené s bydlením jako specifickou pracovní a hospod{řskou jednotkou, kter{ formuje všechny členy rodiny pro jejich budoucí pracovní a společenské uplatnění. Do okruhu uspokojovaných potřeb patří aktivity spojené s užív{ním bytu, s jeho provozem a také péče o kvalitu domovního a životního prostředí. Zahrnuje také úsilí o získ{ní samostatného bytu a pracovní a technické aktivity při výstavbě či rekonstrukci. Funkce sociokulturní je naplněna skrze aktivity spojené prim{rně s potřebou seberealizace jedince. Bydlení je v tomto případě vním{no jako prostor, který ovlivňuje kvalitu lidského potenci{lu a jeho tvůrčí schopnosti, protože vytv{ří prostor pro participaci na společenském životě, kulturní rozvoj lidí a realizaci z{jmových aktivit a v neposlední řadě také pro jejich osobní a celoživotní vzděl{v{ní. Na tuto funkci je kladen důraz ve společnostech ekonomicky vyspělých a kulturně stabilizovaných (Bakov{ 1997). Pokud jsou výše definované funkce bydlení uspokojeny, jedinec se může d{le rozvíjet a být plnohodnotným členem společnosti a přin{šet společnosti významné profity. V situaci kdy m{ člověk problém zajistit si bydlení je vystaven mnoha soci{lním, zdravotním a dalším rizikům. V z{vislosti na vývoji životního standardu obyvatel a důsledkem větší rozmanitosti lidských potřeb a aktivit se však jednotlivé funkce bydlení budou neust{le měnit a vyvíjet (Pol{kov{ 1993). Nositelem těchto změn bude především soci{lní a technický pokrok.
10
1.2 Bydlení jako zboží, trh bydlení a jeho specifika Jak jsme již vymezili dříve, obydlí (dům nebo byt) vytv{ří hmotný z{klad pro bydlení. Hodnotu tohoto obydlí je pak možno vymezit na tržním z{kladě, tj. na z{kladě cen utv{řených na trhu (Žižkov{ 2002). Trh bydlení se vyznačuje velmi specifickou cenovou elasticitou nabídky i popt{vky a m{ sv{ podstatn{, výzkumem ve vyspělých zemích ověřen{ specifika, kter{ mu přizn{v{ i matematicky orientovan{ ekonomie a kter{ trh bydlení vzdaluje ide{lu dokonalé konkurence (Lux, Kostelecký 2011). Specifikum trhu s bydlením se projevuje nízkou pružností nabídky, kter{ je podmíněna skutečností, že je bydlení komplexní, heterogenní, multidimenzion{lní zboží. Byty i domy určené k bydlení se navz{jem liší ve velmi rozs{hlé šk{le nejrůznějších atributů, které poskytují svým spotřebitelům specifické bytové služby. Především se jedn{ o počet a velikost pokojů, velikost podlahové plochy, design a st{ří stavby. Zohlednit ale také musíme kvalitu okolního prostředí, soci{lní strukturu sousedství, míru vandalismu a kriminality v okolí, kvalitu zeleně, dostupnosti do místa zaměstn{ní, škol, zdravotních i kulturních zařízení. Čím více je byt či dům specifický, tím více je obtížnější odhadnout jeho aktu{lní tržní cenu (Lux, Kostelecký 2011). Komplexnost bydlení tedy vytv{ří na trhu s bydlením významné informační bariéry, kdy je velmi těžké určit na z{kladě aktu{lní popt{vky a nabídky, jak{ je v dané chvíli tržní cena určité nemovitosti. Mezi další specifika patří zakotvenost bydlení v prostoru (nemůže být jednoduše „přeneseno“ jinam), a také je třeba při pořizov{ní nemovitosti počítat s vysokými transakčními n{klady spojenými se zařizov{ním bydlení. Na trhu s bydlením vystupují jedinci a dom{cnosti jako spotřebitelé i jako investoři, kdy při vhodně zvolené nemovitosti se často jedn{ o velmi výhodnou investici. Významným specifikem je existence velkého množství pozitivních i negativních externalit. Externalita je ekonomický termín a d{ se vysvětlit tak,
11
že vlastní spotřebou jednoho zboží ovlivňuji kvalitu spotřeby stejného či jiného zboží u jiných lidí (renovace jednoho domu v určité lokalitě zvýší její atraktivitu a tím i zvýší užitek ze spotřeby bydlení u majitelů všech sousedních domů, funguje i na opačném principu) (Lux, Sunega 2006). Bydlení není statkem veřejným, jak jej ch{pe ekonomick{ teorie. Veřejný statek je definov{n nedělitelností spotřeby (tj. jeho spotřebou nesnižuji užitek ze spotřeby ostatních lidí) a nemožností vyloučit ze spotřeby daného statku ostatní spotřebitele. Bydlet v určitém bytě však znamen{ mít pr{vo vyloučit ostatní lidi z jeho užív{ní (Lux, Sunega 2006). Přestože tedy není bydlení veřejným statkem, st{t by měl o bydlení svých občanů pečovat, protože bydlení je typem statku priv{tního, jehož spotřeba je důležit{ pro soudržnou společnost a udržitelný
ekonomický
růst
(podobně
jako
kvalitní
vzděl{ní
nebo
zdravotnictví) – takové priv{tní statky jsou někdy nazýv{ny jako „prospěšné“, resp. statky „zasluhující si“ podporu st{tu. St{t, potažmo obce a org{ny, definuje stavební, bezpečnostní, hygienické a další normy chr{nící před živelnou výstavbou a prostřednictvím územních pl{nů určuje využití jednotlivých lokalit. Také vytv{ří pravidla pro poskytov{ní hypotečních úvěrů a fungov{ní bank s cílem podpory finančních prostředků dom{cností ke koupi nemovitosti. Z opačného hlediska je nutné zmínit na skutečnost, kdy st{t na trhu s nemovitostmi intervenuje i za jiným účelem. Z důvodu finanční nedostupnosti vystupuje na trhu jako ochr{nce slabších. Nabízí formu d{vek, odpuštění daní, nevratných dotací, zvýhodněných půjček nebo přímou výstavbou dotovaných st{tních či obecních bytů. Lux (2006) vidí problém v situaci, kdy st{t do velké míry reprezentuje výkonn{ moc v podobě konkrétních n{rodních či lok{lních politiků, kteří často své preference a cíle v oblasti bydlení staví na z{kladě kr{tkodobých populistických programů, které slouží k přílivu voličských preferencí a jsou pro politiky mnohdy přednější než
12
výsledný efekt. Tato skutečnost jen logicky posiluje informační bariéry a netransparentnost trhu bydlení (Lux, Kostelecký 2011). 1.3 Formy bydlení Bytový trh lze členit z několika různých hledisek, nejčastěji používan{ klasifikace je prostřednictvím vlastnických a uživatelských pr{v k nemovitosti (Brdek et al. 2002) a další specifikace, např. typem vlastníka či funkcí daného typu bydlení na trhu s byty (Goller et al. 2009): osobní vlastnické bydlení – uživatel je vždy z{roveň jeho výhradním majitelem nebo spolumajitelem, jedn{ se o rodinné domy a byty ve vlastnictví fyzických osob, vlastnické bydlení je pokl{d{no za finančně n{ročnější ve srovn{ní s bydlením n{jemním, z{roveň ale za jistější a bezpečnější n{jemní bytové domy – podstatou této formy bydlení je oddělení pr{va vlastnického a pr{va užívacího, n{jemci je poskytnuto bydlení na z{kladě n{jemní smlouvy, kde cena je určena dohodnutou nebo z{konem stanovenou č{stkou, n{jemní bytové domy mohou být ve vlastnictví fyzických či pr{vnických osob (jedn{ se o soukromý n{jemní sektor) nebo ve vlastnictví obcí (neziskový veřejný sektor), z finančního hlediska se jedn{ o nejméně n{ročnou možnost bydlení, protože zde není kromě n{jmu a kauce zapotřebí ž{dn{ další vstupní investice (Vobořilov{ 2000) družstevní bytové domy – na z{kladě finančního vkladu do družstva mohou členové získat byt a pr{vo spolurozhodovat o hospodaření bytových domů, přičemž jeho dispoziční pr{vo je omezeno tak, aby nedošlo k narušení pr{v ostatních vlastníků, vzhledem k převodům členských pr{v a povinností se bydlení v družstevních bytech velmi
13
podob{ vlastnickému bydlení další formy bydlení – tzv. „druhé bydlení“ jedn{ se o bydlení určené pro účely rekreace a také bydlení realizované hotely, penziony, ubytovnami atd. (Lux, Kostelecký, 2011).
Byt je z{kladní jednotkou bydlení a prim{rním obytným prostředím pro dom{cnosti (Bakov{ 1997). Za byt je označov{n soubor prostorů a místností s předepsaným určením, vybavením a příslušenstvím určeným k bydlení. Všechny byty ve st{tě pak tvoří bytový fond, který se skl{d{ z bytů trvale obydlených, a z bytů, které jsou z různých důvodů neobydlené (Krebs, 1997).
14
2.
Bytov{ politika
Důležitost bydlení v oblasti soci{lního, ekonomického i kulturního vývoje, jsme si vymezili
v předchozí
kapitole.
Z{važnost
přiměřeného
bydlení
je formulov{na ve Všeobecné deklaraci lidských pr{v, kde podle 25. čl{nku platí, že: „každý m{ pr{vo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny, včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných soci{lních služeb…“. Takhle formulované pr{vo (které je uvedeno i v řadě dalších mezin{rodních dokumentů) se však nevztahuje k n{roku na poskytnutí bydlení formou přidělení bytu, m{ spíše charakter odpovědnosti veřejných institucí směrem k občanům st{tu (Pol{kov{, 2006). Bytov{ politika st{tu je „komplexní celek vz{jemně propojených činností a opatření směřujících k dosažení z{kladních cílů, které st{t v oblasti bydlení v určitém období hodl{ prosazovat“ (Potůček 2005: 95). Zahrnuje principy strategie a taktiky, jak těchto cílů dos{hnout, konkretizované pr{vními předpisy, ekonomickými n{stroji a technickými normativy (Bakov{, 1997). Bytov{ politika by měla vych{zet z předpokladu, že potřeba bydlení by měla být uspokojena především prostřednictvím trhu, tedy jen s minimem st{tních z{sahů, které n{kladnou potřebu bydlení učiní dostupnou i pro nižší příjmové skupiny (Žižkov{ 2002). Z{roveň by ale měla být odpovědí moderní české společnosti na řešení bytové problematiky, zejména na její soci{lní souvislosti, na něž nenabízejí tržní instituce dostatečn{ nebo dostatečně účinn{ řešení. Na rozdíl od jiných dílčích úseků soci{lní politiky se bytov{ politika vyznačuje tím, že vzhledem k její setrvačnosti ji nelze rychle měnit nebo vracet zpět (Krebs, 1997). Intenzitu bydlení nejvíce ovlivňují demografické faktory, především přírůstek cenzových dom{cností a jejich struktura podle počtu členů a věkových skupin (zvyšov{ní podílu starších lidí prodlužov{ním věku, apod.).
15
Dalším faktorem je vývoj a změna životního stylu a změny v úrovni životního standardu. Také je nutno zohlednit st{vající strukturu bytového fondu a skutečnost, že od rozhodnutí o výstavbě nových bytů k okamžiku, kdy jsou nové byty skutečně k dispozici, uplyne relativně dlouh{ doba (Potůček, 1995). Ze všech těchto důvodů (včetně věcných a finančních aspektů, které ji prov{zejí) patří realizace bytové politiky a k nejn{ročnějším úsekům soci{lní politiky moderního st{tu (Krebs, 1997). 2.1 Historie bydlení a bytové politiky v České republice Hlavní faktory determinující rozvoj bydlení v ČR se postupně měnily a do oblasti bydlení začaly postupně, s větší či menší intenzitou zasahovat politické reprezentace. Od poč{tku ustavov{ní socialistického hospod{řství formulace bytové politiky deklarovala povinnost st{tu postarat se o bydlení (mířeno především k rodin{m s dětmi) a vych{zela z předpokladu, že výdaje spojené s výstavbou, údržbou a spr{vou bytu by se neměly přen{šet do výdajů dom{cností (Pol{kov{ 2006). V letech 1970-1980 vrcholila intenzivní panelov{ výstavba a realizov{na byla do značné míry z veřejných prostředků. Obecně je možno říct, že pov{lečn{ rozs{hl{ bytov{ výstavba ovlivňuje i dnešní situaci v oblasti fyzické dostupnosti bydlení, tedy především v dostatečném počtu bytů (Valentov{ 1997). Po roce 1990 probíhala bytov{ výstavba za mnohem menší veřejné podpory a její alokace byla ovlivněna politicky pouze okrajově. Procesům v oblasti bydlení po roce 1990 dominovala privatizace obecního bytového fondu, kter{ byla na rozdíl od jiných postsocialistických zemí řízena na úrovni obcí. Významnou roli sehr{l také proces deregulace n{jemného. Cílem tohoto procesu bylo postupně přiblížit n{jemné v regulovaných bytech na úroveň
16
tržního n{jemného. Konec regulace byl napl{nov{n na rok 2010, s ohledem na rostoucí ceny nemovitostí došlo k prodloužení lhůty deregulace a k její diferenciaci podle velikosti obce, v níž se byty s regulovaným n{jmem nach{zí (Sirov{tka 2013). 2.2 Typy bytové politiky Situace v oblasti bydlení je v jednotlivých zemích velmi rozdíln{ a z toho vyplýv{ i specifičnost realizovaných bytových politik. Jejich různé typy můžeme členit podle druhu prosazované soci{lní politiky, neboli podle druhu soci{lního st{tu. Z{kladní typy evropské bytové politiky lze vymezit s využitím klasické typologie režimů soci{lní st{tu podle Esping Andersena. Z{kladními kritérii pro definici typů soci{lních st{tů je vztah mezi st{tem, trhem a rodinou, kvalita soci{lních pr{v a soci{lní stratifikace (Potůček, 2005). Odlišit je od sebe navz{jem je možné podle vním{ní a respektov{ní myšlenky soci{lní spravedlnosti. Rozmanitost bytových politik je d{na charakterem procesu hled{ní kompromisu mezi volným trhem a mírou jeho regulace (Pol{kov{, 2006). První typ je odvozen od soci{lně demokratického modelu soci{lního st{tu a je rozšířen především v severských st{tech. Jeho hlavním rysem je prosazov{ní rovného přístupu všech občanů a celospolečensk{ solidarita (Potůček, 2005). V oblasti bydlení se jedn{ o zajišťov{ní bydlení v přev{žné míře z veřejných zdrojů. St{t velmi silně intervenuje do trhu bydlení, kdy veřejné investice do bydlení ch{pe jako souč{st investic do lidského kapit{lu s cílem pomoci vyrovn{vat šance jednotlivců k rovnému přístupu k bydlení. Podpora je zacílena především do n{jemního a družstevního bydlení. Úskalí tohoto typu režimu především spočív{ ve vysoké finanční n{ročnosti (Pol{kov{, 2006).
17
Druhý typ je odvozen od korporativistického modelu soci{lního st{tu, který je typický pro Německo a Rakousko. Stěžejní je v tomhle modelu uplatnění solidarity. Hodnotově je zakotven v křesťanství s významným vlivem církve a proto velmi silně nav{z{n k udržení tradiční rodiny. Dominuje snaha o zachov{ní statusových rozdílů, pr{va jsou přidělena na z{kladě příslušnosti ke třídě nebo statusu (Potůček, 2005). V oblasti bydlení je založen na vlastní participaci při hled{ní bydlení a spoléh{ní na tržní mechanismus, kdy z{klad pro zajištění bydlení považuje především soukromé finanční prostředky jednotlivců. Intervence st{tu do trhu bydlení st{le existuje, ale n{roky na veřejné rozpočty již nejsou tak značné. Podpora je směřov{na do všech forem bydlení a smyslem je usnadnit občanům přístup k bydlení v případech, či životních obdobích, kdy si ho nejsou schopni zajistit sami vlastními příjmy. Třetí typ je odvozen od liber{lního modelu soci{lního st{tu. Typický je pro Velkou Brit{nii, Spojené st{ty americké a Kanadu. Charakteristický je svým důrazem na aktivního jedince, prioritou je form{lní svoboda a osobní soběstačnost, s těmito pojmy je však spjata vysok{ míra odpovědnosti. Pomoc st{tu, ve formě d{vek poskytovaných na b{zi testovaní příjmů, je zaměřena na ty, kteří ji opravdu potřebují a nemohou svou situaci vyřešit sami. V oblasti bydlení občan přejím{ vysokou míru odpovědnosti za zajištění svého bydlení. Jelikož v této oblasti hraje klíčovou roli trh, hrozí riziko, že č{st dom{cností (nízkopříjmových či jinak znevýhodněných) nebude schopna dos{hnout na vlastní bydlení. Na tyto skupiny je zacílena pomoc st{tu, veřejné finanční prostředky jsou využity jen minim{lně, což m{ vést k maxim{lní podpoře vlastnického bydlení s důrazem na adresnou pomoc (Pol{kov{, 2006). Obecně platný bezporuchově fungující model bytové politiky nelze odvodit ani s pomocí dlouholetých zkušeností různých zemí. Jejich rozmanitost je d{na především odlišným vývojem, tradicemi a zkušenostmi jednotlivých
18
zemí. Vliv mají také demografické, geografické a socioekonomické faktory, včetně politické orientace vl{dy, územně spr{vního hospod{řství, územně pl{novacího systému apod. České republice je pravděpodobně nejbližší korporativistický model bytové politiky, který vych{zí z podmínky vlastní angažovanosti jedinců při zajišťov{ní bydlení, ale z{roveň zde existují silné vl{dní intervence na trhu s byty. Bytov{ politika v každé zemi je však vždy kombinací uvedených tří režimů. To plyne ze zmíněných specifik bydlení a ze skutečnosti, že podmínky a způsoby zajištění odpovídajícího bydlení pro různé skupiny obyvatelstva se výrazně liší podle soci{lního statusu těch, kdo bydlení popt{vají (např. bydlení pro bohaté, pro střední vrstvu…) Nutnost kombinace prvků uvedených tří režimů plyne i z převl{dajících preferencí politických sil a jejich vůle posílit určité konkrétní hledisko soci{lní spravedlnosti a v neposlední řadě i z ekonomické síly st{tu a jeho možností zapojit do řešení bydlení své ekonomické zdroje (Žižkov{ 2002). 2.3 Cíle bytové politiky Z{kladní cíl bytové politiky lze obecně definovat jako dosažení uspokojivé úrovně bydlení jednotlivých občanů dané země. Důsledkem ekonomické situace země, situace na trhu s byty, a dalších faktorů se jednotlivé země liší v ch{p{ní uspokojivé úrovně bydlení a řešení způsobu, kterými jí m{ být dosaženo (tzv. jaké n{stroje budou k realizaci cílů využity). Čím přesněji jsou definov{ny cíle, tím přesněji a efektivněji je možné navrhnout n{stroj pro jejich implementaci a dos{hnout tak jejich naplnění. Přesněji jsou cíle bytové politiky často definov{ny jako celkov{ a finanční dostupnost bydlení. Celkov{ dostupnost je definov{na jako vztah mezi disponibilním bytovým fondem a bytovou potřebou dom{cností. Nejčastěji je posuzov{na podle počtu bytů na 1000 obyvatel (Brdek et al. 2002). Ovlivněna je
19
rozsahem a mírou využití existujícího bytového fondu, objemem bytové výstavby a demografickým vývojem. Předpokladem pro dosažení celkové dostupnosti bydlení by mělo být stanovení minim{lních standardů bydlení, které poslouží pro odvození rozsahu a případně také kvality potřebného bytového fondu (Pol{kov{, 2006). Pro finanční dostupnost bydlení je podstatný vztah mezi finančními zdroji dom{cností a cenou bydlení. Z{kladním ukazatelem je podíl výdajů na bydlení na celkových výdajích dom{cností (Brdek et al 2002). Finanční dostupnost je determinov{na monet{rní politikou a celkově hospod{řskou či politickou situací země.
Cílem je pak pomoci
dom{cnostem či jedincům, kteří nedok{žou uspokojit své bytové potřeby na trhu bez „cizí pomoci“. Kromě hlavního cíle bytové politiky mohou být v jednotlivých zemích formulov{ny také další, doplňkové cíle. Mezi ně může patřit: zvýšení objemu bytové výstavby a podpora péče o současný fond a jeho optim{lní využív{ní, podpora vlastnického a n{jemního bydlení, podpora výstavby soci{lního bydlení, spolupr{ce s neziskovými organizacemi v oblasti bydlení, zvýšení účinnosti a efektivnosti poskytovaných dotací do oblasti bydlení, zlepšení pr{vní úpravy vztahů jednotlivých subjektů na trhu s byty (Pol{kov{, 2006). Vedlejší cíle by měly vždy vést k naplnění cíle hlavního, jejich formulace m{ ale své úskalí, kdy některé z nich mohou být problematické či kontraproduktivní. Příkladem je nadměrn{ podpora rozšíření vlastnického bydlení, kter{ může vést k tomu, že se vlastníky bytů či domů stanou lidé, kteří nemají dostatek finančních prostředků na jejich údržbu, modernizaci, atd.. V České republice jsou cíle bytové politiky formulov{ny v Koncepci bydlení v České republice do roku 2020 a jsou zaměřeny na dostupnost (zajištění přiměřené dostupnosti ve všech form{ch bydlení), stabilitu (vytvoření stabilního prostředí v oblasti financí, legislativy a institucí pro všechny
20
účastníky trhu s bydlením) a kvalitu bydlení (snižov{ní investičního dluhu bydlení včetně zvyšov{ní kvality vnějšího prostředí rezidenčním oblastí). 2.4 Cílov{ skupina bytové politiky Za cílové skupiny bytové politiky se považují dom{cnosti, pro které je trhem nabízené bydlení finančně nedostupné a které jsou současně na trhu bydlení z různých důvodů znevýhodněny a v důsledku toho ohroženy soci{lním vyloučením (Lux, Kostelecký, 2011). Vymezenou skupinu obyvatel můžeme rozčlenit do dvou hlavních skupin: osoby, jejichž specifické potřeby v oblasti bydlení vyplývají ze zdravotního stavu (tělesně a ment{lně zdravotně postižení, důchodci) osoby, jejichž specifick{ situace v oblasti bydlení vyplýv{ ze socioekonomických důvodů (mladí lidé hledající první bydlení, osamělí
rodiče
s dětmi,
dom{cnosti
s jedním
ekonomicky
aktivním členem, dom{cnosti nezaměstnaných, dom{cnosti nízko kvalifikovaných,
etnické
menšiny,
imigranti,
uprchlíci,
bezdomovci) (Goller et al. 2009) Mladé rodiny s dětmi (zejména pak vícečetné rodiny nebo rodiny s jedním členem na mateřské dovolené) jsou, a to i vzhledem k vyšší leg{lní ochraně pr{v a dětí, vním{ny pronajímateli jako rizikov{ skupina dom{cností. Přitom je problematika dostupnosti stabilního bydlení pro ně nejvíce aktu{lní, jelikož výchova dětí nutně předpokl{d{ existenci samostatného, bezpečného, kvalitního a dlouhodobě jistého bydlení (Lux, 2011).
21
Hospod{řsk{
krize,
kter{
začala
v roce
2008,
zhoršila
soci{lně
ekonomické podmínky narůstajícího podílu obyvatel a ve většině evropských st{tů vedla mimo jiné k větší popt{vce po cenově dostupném bydlení. Na trhu s bydlením se vyskytly nové ohrožené skupiny obyvatel – dom{cnosti střední třídy, kde důsledkem krize došlo k n{růstu nezaměstnanosti a snižov{ní soci{lních d{vek a n{růstů pracovníků s dočasnými či nestandardními pracovními smlouvami, kterým tato skutečnost br{ní v přístupu ke stabilnímu bydlení či vlastnictví nemovitostí (Soci{lní 2013). Studie proveden{ v českém prostředí zjišťovala, nakolik k situacím zvýšené z{těže skupin se středními příjmy doch{zí a zda lze tento vývoj anticipovat do budoucna. Jeden ze z{věrů studie prok{zal, že pokud dom{cnost střední třídy obecně nem{ n{rok na příspěvek na bydlení, růst n{kladu na bydlení se u ní projeví poklesem rezidu{lního příjmu (příjem po uhrazení n{kladů na bydlení). V případě, že by byla vystavena riziku ztr{ty (č{sti nebo celého) příjmu z ekonomické aktivity, příspěvek na bydlení m{ schopnost tuto dom{cnost ochr{nit před růstem n{kladů na bydlení. Pokud tedy není dom{cnost vystavena nějakému riziku, její příjmov{ situace se mírně zlepšovala nebo vlivem rostoucích n{kladů na bydlení pouze mírně zhoršila (Sirov{tka, 2012). Extrémním projevem soci{lního vyloučení v souvislosti s bydlením je bezdomovectví. Bezdomovcem pak není jen jedinec, u kterého doch{zí k úplné absenci bydlení. V širším pojetí lze také hovořit o bezdomovectví skrytém a potenci{lním, kdy jedinec, který sice bydlení m{, ale jejich ubytov{ní je nejisté či nevyhovující (nevyhovující kvalita bydlení) nebo lidé v nouzovém (dočasném) ubytov{ní.
22
2.4 N{stroje bytové politiky Obecně lze n{stroje bytové politiky rozdělit na dvě odlišné strategie, které se zaměřují na podporu popt{vky a na podporu nabídky. Podpora je tedy směřov{na buď k investorům (těm, kteří realizují zisk i neziskových), nebo naopak ke spotřebitelům a možn{ je i kombinace obou strategií (Krebs, 1997). Podpora nabídky Mezi hlavní n{stroje nabídkové strategie lze zahrnout programy podporující výstavbu nových bytů určených nízko a středně příjmovým skupin{m obyvatelstva a podpory soukromých investorů ziskového i neziskového typu (Krebs, 1997). Podpora m{ zajistit, že n{klady na bydlení nepřes{hnou rozumnou úroveň, protože výše n{jemného se díky veřejné podpoře nach{zí pod úrovní tržního n{jemného a bydlení se tak stane přístupnější i dom{cnostem, jež si nemohly z důvodu své příjmové či soci{lní situace pořídit bydlení na volném trhu. Zast{nci nabídkové podpory tvrdí, že st{t m{ na rozdíl od trhu, k dispozici větší množství relevantních informací týkajících se nedostatku bytové kapacity a navíc m{ možnost zajištění nižších n{kladů výstavby (dotační politikou, darov{ním pozemku pro výstavbu zdarma) pro rychlou a rozs{hlou produkci bytů. Dalším argumentem je fakt, že vyrovn{v{ní nabídky a popt{vky je na volném trhu pomalé. Pokud dojde ke zvýšení popt{vky a ke zpoždění zvýšení nabídky, trh reaguje zvýšením produkce, ale také zvýšením cen st{vajícího zboží. Neziskové organizace a veřejní provozovatelé soci{lních bytů nezneužijí této situace k tomu, aby realizovali „zisk z nedostatku“ a nedojde tak k dočasnému snížení finanční dostupnosti. Pokud by byl trh bydlení přenech{n jen volnému trhu, vedlo by to také k vytvoření monopolu a tím p{dem
23
i zvyšov{ní n{jemného, z{měrnému snižov{ní nabídky a realizaci monopolního zisku pro provozovatele (Lux, 2002). Odpůrci podpory nabídky se opírají o argumenty, že alokace bytů z hlediska spotřebitelské popt{vky je neefektivní, protože st{t nikdy nebude mít adekv{tní informace, které dok{ží uspokojit nejrozmanitější spotřebitelské preference týkající se velikosti bytu a jeho finanční dostupnosti. Nevhodn{ alokace bytů se projevuje i tím, že mladé rodiny jsou nuceny žít v nevyhovujících
malých
bytech,
zatímco
dom{cnosti
důchodců
bydlí
v rozs{hlých bytech i poté, co jejich děti opustily dom{cnost. Lux (2011) upozorňuje na nebezpečí nízké efektivnosti programů soci{lního bydlení v dlouhodobém období, jelikož často doch{zí k situaci, že dom{cnost v průběhu času zvýší svou životní úroveň, ale jednou přidělený soci{lní byt není nucena opustit a také na nebezpečí vytvoření umělého nedostatku bytů, jelikož se většina dom{cností pokouší získat výhodné soci{lní bydlení a to i v případě, kdy by si mohla dovolit bydlení na volném trhu. Krebs (1997) poukazuje na problém, kdy je obtížné zaručit, aby tato forma bydlení byla vždy obsazov{na rodinami, pro které je určena. Mezi další nedostatky produkce bytů pro nízkopříjmové obyvatelstvo je neefektivita n{kladů na výstavbu z důvodu chybějících konkurenčních tlaků než v případě působení volného trhu. Dalším nedostatkem je nebezpečí zneužití pro politické účely, kdy provozovatel soci{lního bydlení zpravidla vytv{ří na lok{lním bytovém trhu lok{lní monopol a pokud je z{roveň voleným org{nem (obec), pak může dojít k situaci, kdy alokace bytů bude prov{děna mezi „politicky“ citlivé a důležité voliče spíše než mezi potřebné dom{cnosti. Mezi negativa zohledňující efektivitu patří skutečnost, že st{t investuje tam, kde by jinak investoval soukromý kapit{l a to m{ za n{sledek inflační tlaky a „promrh{ní“ peněz daňových poplatníků (Lux, 2002).
24
Projekt Public Private Partnership (PPP) Při realizaci výstavby nových obydlí je vhodné přil{kat soukromé investice a to například formou Public Private Partnership (PPP), neboli spolupr{ce veřejného a soukromého sektoru. Charakteristické je pro tyto modely situace, kdy soukromý investor vloží své prostředky do rozvoje prostředků veřejných služeb, které n{sledně spravuje a provozuje. Úhrada za tyto služby ze strany veřejného sektoru je hrazena buď formou přímých plateb z příslušného rozpočtu, nebo přímým výběrem poplatků od uživatelů služeb. Smluvní vztah je dlouhodobý a m{ rozsah až několika desítek let. Mezi výhody projektu PPP patří především kvalitnější a efektivnější zajištění služby, možnost přenosu některých rizik na soukromý sektor, vybudov{ní infrastruktury, na kterou by jinak nebyly prostředky a tím urychlení jejího vývoje a také skutečnost, že určité typy projektů nemají vliv na výši veřejného dluhu. Mezi rizika patří nedostatečn{ transparentnost projektu, nedostatečn{ zkušenost veřejného sektoru při použív{ní těchto modelů, hrozí také určité politické rizika a důsledkem dlouhodobosti hrozí v případě nevyhovujících smluv možnost zvyšov{ní skrytého dluhu (Goller et al. 2009). Podpora popt{vky N{stroje popt{vkové strategie jsou realizov{ny především ve formě příspěvků na bydlení. Účelem těchto příspěvků je snížit výdaje dom{cností na bydlení a udržet je tak na přijatelné úrovni z hlediska relací jednotlivých výdajů těchto dom{cností. Příspěvek na bydlení je financov{n buď výhradně ze st{tního rozpočtu, nebo je spolufinancov{n z obecních rozpočtů (Lux, 2011). Příspěvky na bydlení mají velmi těsnou vazbu na finanční dostupnost bydlení (Valentov{, 1993). Principem n{stroje je zpravidla poskytnout opr{vněné dom{cnosti příspěvek kryjící rozdíl mezi skutečným zatížením
25
výdaji na bydlení (podílem výdajů na bydlení na příjmu dom{cnosti) a normativně určeným maxim{lním zatížením výdaji na bydlení. Sunega (2001) řadí mezi výhody příspěvků na bydlení především vyšší efektivitu a operativnost ve vztahu k n{rokům na veřejné rozpočty než u n{strojů orientovaných prim{rně na podporu nabídky. Velkou výhodou je především adresnost, tj. možnost příspěvek zacílit na konkrétní skupinu obyvatel či dom{cností a pružnost, kdy příspěvek umožňuje relativně rychle reagovat na měnící se finanční situaci v jednotlivých dom{cnostech. Spr{vně konstruovaný model příspěvku by měl také stimulovat k vyhled{v{ní přiměřeného bydlení vzhledem k možnostem dom{cností. Vzhledem k tomu, že se jedn{ o přenosnou d{vku, může do jisté míry napomoci řešit problém nízké mobility pracovní síly (Lux, 2002). Mezi nevýhody této formy podpory patří poměrně n{ročn{ administrace příspěvku, po určité době je nutno přizpůsobit nastavení modelu měnícím se vstupním podmínk{m (měnící se úrovni příjmů, výdajů dom{cností na bydlení, inflaci a dalším veličin{m). Stimulace popt{vky také často vede k růstu cen st{vajícího bydlení, čili vyvol{v{ inflační tendence. Složitým jevem je proti stimulační efekt, kdy zvýšení příjmů dom{cnosti může znamenat snížení výše příspěvku, nebo dokonce úplnou ztr{tu n{roku na jeho výplatu, tento jev se nazýv{ tzv. past chudoby. Valentov{ (1993) hovoří o problémech spojených s nutnou koordinací s celkovým systémem soci{lní péče na jedné straně a s ostatními podpůrnými opatřeními ve sféře bydlení na druhé straně. Tento problém přetrv{v{ do dnešní doby, kdy doch{zí k rozdělení kompetencí mezi Ministerstvo pro místní rozvoj, které administruje systém bytové politiky a Ministerstvo pr{ce a soci{lních věcí, které m{ na starosti n{stroje podpory popt{vky.
26
V České republice slouží k podpoře popt{vky po bydlení příspěvek a doplatek na bydlení. Příspěvek na bydlení je jedna z d{vek st{tní soci{lní podpory, které tvoří druhý pilíř soci{lního zabezpečení a doplatek na bydlení je d{vka pomoci v hmotné nouzi, kter{ společně se soci{lními službami tvoří třetí pilíř soci{lního zabezpečení. První pilíř tvoří st{tní soci{lní pojištění. Systém soci{lního zabezpečení je považov{n za nejdůležitější n{stroj realizace soci{lní politiky st{tu (Krebs, 1997). Příspěvek na bydlení slouží ke krytí n{kladů na bydlení dom{cnostem s nízkými příjmy. N{klady na bydlení v tomto případě tvoří n{jemné z bytu a také n{klady za energie, vodné, stočné, vyt{pění a odpady. Poskytnutí příspěvku podléh{ testov{ní příjmů rodiny za předchozí kalend{řní čtvrtletí a v tomto příjmu se projevují i přídavky na dítě a rodičovský příspěvek. Na příspěvek na bydlení m{ n{rok vlastník nebo n{jemce bytu, jestliže jeho n{klady na bydlení přesahují č{stku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území Prahy koeficientu 0,35) a z{roveň součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území Prahy koeficientu 0,35) není vyšší než č{stka normativních n{kladů na bydlení. Tyto normativní n{klady jsou stanoveny jako průměrné n{klady na bydlení podle velikosti obce a počtu členů dom{cnosti. Propočít{ny jsou na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících. Výše příspěvku na bydlení se pak stanoví na z{kladě rozdílu mezi normativními n{klady na bydlení a n{sobkem rozhodného příjmu a koeficientu 0,30 (v Praze koeficientu 0,35) (MPSV 2015). N{rok na vyplacení doplatku na bydlení m{ osoba, jejíž příjem je po úhradě n{kladů na bydlení nižší než č{stka na živobytí. Výše doplatku se vypočte na z{kladě č{stky n{kladů na bydlení připadajících na aktu{lní kalend{řní měsíc, od které se odečte č{stka, o kterou příjem osoby převyšuje
27
č{stku živobytí. Č{stka n{kladů na bydlení je snížena o příspěvek na bydlení a podmínkou n{roku na doplatek je tedy získ{ní n{roku na příspěvek na bydlení. Výjimka je povolena u osob, kdy příjem společně posuzovaných osob přes{hl č{stku živobytí, ale nepřes{hl 1,3 n{sobek této č{stky. Doplatek na bydlení může být vyplacen i ve specifických situacích spojených s bydlením. Po udělení souhlasu obce a po splnění hygienických podmínek může být poskytnut do jiného než obytného prostoru. V tomto případě se nejčastěji uvažuje ubytov{ní v pobytových soci{lních služb{ch (např. azylový dům, chr{něné bydlení, domov pro seniory) (MPSV 2015). V roce 2012 došlo ke změně vypl{cení příspěvku i doplatků na bydlení, kdy výplata příspěvků je omezena na dobu 84 měsíců po dobu posledních 10 let. Tato omezení neplatí pro dom{cnosti složených výlučně z osob nad 70 let a pro osoby se zdravotním postižením. Vyspělé evropské země se nyní st{le častěji přikl{ní k podpoře popt{vky důsledkem dosažení relativního bytového dostatku doprov{zeného sníženou porodností, vedoucí ke snížení potřeby přímých veřejných intervencí v oblasti bytové výstavby (Lux, 2011). Podpora nabídky v oblasti vlastnického bydlení není v praxi tolik čast{ jako jiné typy n{strojů. Rozšířené jsou spíše n{stroje na podporu popt{vky vlastnického bydlení a poměrně významný n{stroj představuje
v některých
zemích
stavební
spoření
občanů
se
st{tním
příspěvkem, dlouhodobé hypoteční úvěry a investiční úvěry (Krebs, 1997).
2.6 Role samospr{vy v utv{ření bytové politiky Jednotlivé disciplíny soci{lní politiky utv{ří cel{ řada institucí, společenství i jednotlivých členů společnosti. Potůček vymezuje (1995) aktéry soci{lní politiky, kterými jsou zejména občan (v roli příjemce i poskytovatele soci{lně politických opatření), rodina (vůči dětem plní řadu důležitých rolí a tím
28
substituuje za st{tní i nest{tní instituce), politické strany (ve své snaze o získ{ní politického
vlivu
a prosazov{ní
vlastních
hodnotových
a ideologických
orientací do života společnosti) a st{tní moc a spr{va (st{t a jeho instituce vytv{řejí, koncipují a naplňují jednotlivé politiky st{tu). Mezi další aktéry patří sousedství, církve, specializované instituce, organizace občanského sektoru, firmy, odbory, hromadné sdělovací prostředky, n{tlakové skupiny a mezin{rodní organizace a instituce. Významným aktérem je samospr{va, kter{ zast{v{ důležitou pozici v lok{lní politice, kdy obce a jejich zastupitelstva rozhodují o řadě soci{lněpolitických opatření, jsou zřizovateli některých důležitých soci{lních služeb a realizují soci{lní pomoc. V současné době se přizn{v{ region{lním a samospr{vným celkům možnost spravovat si své z{ležitosti samostatně, vyd{vat za tímto účelem pr{vní předpisy a uzavírat smlouvy o spolupr{ci s jinými subjekty. St{t si však ponech{v{ pr{vo stanovit podmínky pro takovou činnost v pr{vních předpisech a pr{vo dozoru. Tyto aktéry můžeme br{t také jako politické instituce, které se podílejí významnou měrou na tvorbě politické vůle ve společnosti, a kdy je jejich role d{na uspoř{d{ním politického systému jako množiny politických subjektů ve společnosti, vztahů mezi těmito subjekty a mechanismem tvorby společensky relevantní politické vůle (Potůček 2005). Samospr{va se velkou měrou zapojuje do rozvoje bydlení a to výkonem st{tní spr{vy v územním pl{nov{ní (Bakov{ 1997). Bydlení je region{lně heterogenní a z tohoto důvodu musí existovat především region{lní a lok{lní programy podpory, které budou při sestavov{ní koncepcí bytových politik br{t v potaz stav a rozvojové perspektivy dané lokality (zejména pracovní příležitosti, síť služeb, infrastruktury atd.) a které budou mít možnost čerpat
29
z rozmanitých zdrojů s významnou pomocí st{tu. Cílem obecní bytové politiky je zavedení a realizace účinných opatření, které se odvíjí od vyhl{šené st{tní bytové politiky, jež by postupnými kroky řešily problémy obce v oblasti bydlení (MMR, 1998). Hospodaření s obecními pozemky a obecními objekty patří mezi účinné n{stroje, jimiž obec může ovlivňovat místní trh s byty. Ve vlastním z{jmu obce je tedy ponechat ve svém vlastnictví jistý podíl nemovitostí, aby mohla účinně napom{hat realizaci svých z{měrů. Shrnutí teoretické č{sti Teoretick{ č{st vymezuje důležitost bydlení jako jednu ze z{kladních lidských potřeb jedince, protože ztr{ta nebo absence bydlení vystavuje jedince zdravotním, soci{lním a dalším rizikům. Za bydlení lze obecně považovat souhrn činností, které probíhají v určitém obydlí. Obydlí jako statek se pak nach{zí na specifickém trhu a na tomto trhu existuje skupina obyvatel, u kterých jsou omezeny možnosti dos{hnutí na bydlení vlastní. Mezi hlavní specifika trhu patří komplexnost a heterogennost tohoto zboží, také zakotvenost bydlení v prostoru, vysoké transakční n{klady při pořizov{ní bydlení a existence negativních i pozitivních externalit. Skupina ohrožen{ absencí bydlení je vymezena především nízkými příjmy, ale existují také skupiny, které jsou vystaveny riziku důsledkem specifické životní situace, zdravotním stavem nebo vysokým věkem. Bytov{ politika st{tu obsahuje souhrn opatření a n{strojů, které směřují k dosažení stanovených cílů a ty jsou obecně pojaty jako celkov{ a finanční dostupnost bydlení. D{le existují vedlejší cíle, které se zaměřují na již existující bytový fond a možnosti jeho využití. N{stroje na podporu bydlení lze rozdělit na dvě formy, a to podporu nabídky, kter{ je realizov{na především prostřednictvím bytů, které jsou důsledkem podpory z veřejných výdajů nabízeny za nižší než tržní n{jemné. N{stroje na
30
podporu popt{vky představují především příspěvky na bydlení, v českém prostředí jsou tvořeny příspěvkem na bydlení a doplatkem na bydlení.
31
3.
Metodologie výzkumu
V předchozí teoretické č{sti jsme definovali pojmy, které se vyskytují v naší hlavní a dílčích výzkumných ot{zk{ch. V n{sledující metodologické č{sti se budeme věnovat popisu realizace výzkumu a v podkapitol{ch se sezn{míme s výzkumnými ot{zkami, výzkumnou strategií, metodou sběru dat a informaci o výběru vzorku. V z{věru se věnujeme limitům výzkumu. 3.1 Strategie výzkumu Pro empirickou č{st bakal{řské pr{ce jsem se rozhodla využít výzkumný design případové studie. Případov{ studie slouží především k tomu, abychom porozuměli určitému případu komplexně. Pro tento účel zkoum{ případ z různých úhlů a různými způsoby do hloubky. Simons vymezuje případovou studii jako „hloubkové prozkoum{ní z rozmanitých perspektiv a komplexitu konkrétního projektu, politiky, instituce nebo systému v kontextu reality. Je založena na výzkumu, zahrnuje různé metody a stojí na faktech. Prim{rním účelem je přinesení hlubokého porozumění určitému tématu, programu, politice, instituci, nebo systému, aby generovaly pozn{ní“. Případov{ studie patří k flexibilnějším výzkumným designům, a protože hlavním z{jmem případové studie býv{ něco prozkoumat, je oproti jiným výzkumným designům svobodnější ve svém postupu (Nekola et al. 2011). Nejzn{mější klasifikace případových studií poch{zí od Yina (1993), který rozlišuje tři hlavní typy: průzkumné (exploratory), vysvětlující (explanatory) a popisné (descriptive). Dělení na tyto kategorie není definitivní, protože některé případové studie mohou spadat i do více kategorií. Předložen{ bakal{řsk{ pr{ce je provedena jako průzkumn{. Yin (2003) uv{dí, že pro průzkumné případové studie býv{ typické to, že sběr dat a terénní pr{ce jsou provedeny dříve, než je určena fin{lní definice
32
výzkumné ot{zky a hypotéz. Zabývají se tématy, o kterých je toho m{lo zn{mo, a slouží tak jako zač{tek dalšího výzkumu. Na z{kladě takové případové studie výzkumníkům často vyvstane mnoho ot{zek a podnětů k dalšímu zjišťov{ní, které může podle výsledků pokračovat navazující případovou studií, nebo se uk{že, že je pro pokračov{ní vhodn{ jin{ metoda zkoum{ní. Veřejn{ politika užív{ případovou studii jako design výzkumu poměrně často, protože umožňuje prozkoumat zkušenosti a případné n{strahy různých programů a politik do hloubky a na z{kladě toho je interpretovat v odpovídajícím společensko-politickém kontextu, ve kterém se programy a politiky odehr{vají (Simons 2009). Stejně tak napom{hají případové studie ke zhodnocení a případné modifikaci politik. 3.2 Hlavní výzkumn{ ot{zka a dílčí výzkumné ot{zky Cílem pr{ce je zodpovědět na hlavní výzkumnou ot{zku (HVO): Užív{ vybran{ obec svůj bytový fond k podpoře dostupnosti bydlení pro ohroženou skupinu obyvatel? Na tuto hlavní výzkumnou ot{zku se budeme snažit najít odpověď pomocí pěti dílčích výzkumných ot{zek (DVO1-5). DVO1: Jaké existují možnosti bydlení ve vybrané obci? DVO2: Jakým způsobem je realizov{na podpora dostupnosti bydlení v r{mci obce? DVO3: : V jaké míře je bytový fond využív{n obyvateli obce? DVO4: Jak{ je společn{ charakteristika osob, kterým byl přidělen obecní byt? DVO5: Jaký dopad na rozpočet obce m{ využití bytového fondu? Způsob jejich operacionalizace najdeme v tabulce níže. Operacionalizace dílčích výzkumných ot{zek n{m slouží k nalezení proměnných a indik{torů.
33
DVO
Proměnn{
Indik{tor (+ zdroje dat)
DVO1: Jaké existují možnosti bydlení ve vybrané obci?
Dostupnost bydlení
Struktura bytového fondu v obci + Pr{vní důvod užív{ní bytů v obci (SLDB 2011)
Finanční n{stroje
Počet obecních bytů, cena n{jemného v obecních bytech (Celkový počet bytů ve vlastnictví města a výše n{jemného)
Legislativní n{stroje
Cíle obsažené v Koncepci bytové politiky a bydlení v obci (Koncepce bytové politiky a bydlení v obci)
DVO3: V jaké míře je bytový fond využív{n obyvateli obce?
N{jemní smlouvy
Počet zveřejněných z{měrů o n{jem obecního bytu, Počet evidovaných ž{dostí o n{jem obecního bytu, Nově uzavřené n{jemní smlouvy na obecní byty, N{jemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou, N{jemní smlouvy uzavřené na dobu určitou (Statistika činností obce za rok 2014)
DVO4: Jak{ je společn{ charakteristika osob, kterým byl přidělen obecní byt?
N{jemníci obecních bytů
Socioekonomick{ situace n{jemců (Z{pisy z Komise pro bydlení)
Rozpočet obce
Byty navr{ceny obci z důvodu zadlužení N{jemci vedení jako dlužníci obce, Dlužn{ č{stka za obecní byty v roce 2011-2014 (Podané výpovědi a žaloby na vyklizení bytů a dlužnou č{stku)
DVO2: Jakým způsobem obec realizuje podporu dostupnosti bydlení?
DVO5: Jaký dopad na rozpočet obce m{ využití bytového fondu?
34
3.3 Jednotka zkoum{ní Vybranou obec a její možnosti podpory bydlení jsem se rozhodla zkoumat z důvodu dlouhodobého problému v obci, kdy se i přesto, že několik let po sobě obec vykazuje přirozený přírůstek, celkový počet obyvatel se snižuje. Svou roli na tom m{ z{porné migrační saldo, kdy dvě třetiny migrací se odehr{vají v r{mci okresu a přibližně 20 % v r{mci místní aglomerace. Dle průzkumů města sehr{ly při stěhov{ní významnou roli bytové důvody, které byly ud{v{ny jako příčina až ve 30-40% případů. V této souvislosti mě tedy zajím{, zda obec využív{ svůj bytový fond k podpoře dostupnosti bydlení pro své obyvatele a v n{vaznosti na tento problém je cílem mé bakal{řské pr{ce zjistit, jaké omezení a bariéry vznikají při realizaci tohoto n{stroje na podporu bydlení. 3.4 Metoda sběru dat Jako metodu pro získ{ní dat potřebných pro zodpovězení hlavní výzkumné ot{zky jsem se rozhodla využít analýzu dokumentů a statistických dat. Ty mohou tvořit jediný datový podklad studie nebo doplňovat data získané pozorov{ním a rozhovory. Za dokumenty se považují takov{ data, kter{ vznikla v minulosti a byla pořízena někým jiným než výzkumníkem a pro jiný účel, než jaký m{ aktu{lní výzkum (Hendl 2005). Rozlišujeme několik druhů dokumentů: osobní, archivní data, výstupy masových médií a úřední dokumenty. Úřední dokumenty jsou napsané, nebo jinak pořízené dokumenty ve firm{ch a úřadech. Může jít o výroční zpr{vy, z{pisy ze schůzí a vyhl{šky (Hendl 2005). Pro účely své pr{ce jsem vych{zela z dokumentů přístupných na webových str{nk{ch města, jednalo se zejména o výroční zpr{vy obce, prohl{šení vydané Radou města a obecně z{vazné vyhl{šky. D{le jsem pro svou pr{ci využila z{pisy z Komise pro bydlení obce, tyto informace jsem získala na obecním úřadě od referentek příslušného odboru. Ze statistických
35
dat jsem využila vybrané údaje ze Sčít{ní lidu, domů a bytů 2011 a data ze Statistiky činností obecního úřadu za rok 2014. 3.5 Limity výzkumu Omezení výzkumu vyplýv{ již ze samotné charakteristiky případové studie, kdy je třeba d{vat pozor, aby z{věry, které studie přin{ší, nebyly br{ny jako již potvrzený nezpochybnitelný fakt a aby výzkumník d{le mylně nepostupoval s předem učiněnými z{věry. V tomto smyslu, případové studie, stejně jako experimenty, nereprezentují vzorek a cílem případové studie je rozvinout a generalizovat teorie (analytick{ generalizace) a nikoliv zjistit četnost (statistick{ generalizace) (Hendl, 2005). Další omezení může vzniknout důsledkem výběru metody sběru dat, kdy analýza dokumentů sebou přin{ší riziko, že získané informace mohou být zav{dějící nebo špatně formulov{ny. Výzkumník také touto metodou nemůže proniknout hlouběji do tématu. Limit této bakal{řské pr{ce může plynout důsledkem situace, kdy čerp{m data ze z{pisů Komise pro bydlení. Tyto z{pisy vytv{ří tajemnice této Komise a není zaručeno, že zapíše každou informaci, kter{ ovlivňuje konečné přidělení bytů vybraným žadatelům. I přes vědomí rizik, které přin{ší zvolen{ strategie a metoda sběru dat, jsem se rozhodla využít pro svou pr{ci metodu analýzy dokumentů, protože mi jako jedin{ umožňuje získat potřebné informace pro zodpovězení hlavní výzkumné ot{zky.
36
4.
Empirick{ č{st
4.1 Charakteristika vybrané obce Obec, kterou budeme analyzovat v empirické č{sti, je okresním městem na jihovýchodní Moravě, s přibližně dvaceti pěti tisíci obyvateli. Je centrem sídelní aglomerace a s dvěma menšími obcemi dohromady čít{ necelých čtyřicet tisíc obyvatel. Město je obcí III. typu – obcí s rozšířenou působností a ve spr{vním obvodu, na kterém vykon{v{ st{tní spr{vu, je celkem 48 obcí s přibližně 90 tisíci obyvateli. Obec se skl{d{ z šesti městských č{stí. Org{ny města jsou starosta, místostarosta, městský úřad, zastupitelstvo a rada. Zastupitelstvo města se skl{d{ z 27 členů a rada města je tvořena 9 členy. 4.2 Struktura bytového fondu v obci Pokud potřebujeme zkoumat možnosti bydlení pro ohroženou skupinu obyvatel, je nutno se nejdříve zaměřit na celkovou dostupnost bydlení v obci. N{sledující informace n{m pomohou získat odpověď na DVO1: Jaké existují možnosti bydlení ve vybrané obci? Uvedené data poch{zí ze Sčít{ní lidí, domů a bytů z roku 2011, kdy se celkově se v obci nach{zelo 11 565 bytů, z toho 935 bytů jich bylo neobydlených. V bytových domech se nach{zelo 7 771 bytů. Nejčastějším pr{vním důvodem užív{ní bytu bylo osobní vlastnictví – vlastnící domů obývali celkem 3 040 bytů a druhým nejpočetnějším důvodem byl n{jem bytu, kdy se jednalo o 2 856 případů. V případě „jiného bezplatného užív{ní bytu“ jde o případy, kdy je např. byt užív{n rodinou vlastníka apod..
37
Tabulka 1: Struktura bytového fondu v obci
Tabulka 2: Pr{vní důvod užív{ní bytů v obci
Bytový fond
Počet
Pr{vní důvod
Počet
Počet bytů celkem
11 565
Ve vlastním domě
2 697
Z toho v rodinných domech
3 741
V osobním vlastnictví
3 040
Z toho v bytových domech
7 771
N{jemní
2 856
Počet trvale obydlených bytů 10 630
Družstevní
1 114
Počet neobydlených bytů
Jiný bezplatné užív{ní bytu
261
Jiný důvod užív{ní bytu
100
Celkem
10 630
935
(SLDB 2011, Příloha 1)
(SLDB 2011, Příloha 1)
Počet neobydlených bytů přesahuje deset procent z celku bytového fondu v obci. Na z{kladě těchto informací se lze domnívat, že se v obci nach{zí dostatek možnosti bydlení. Neobydlené byty ale mohou neodpovídat popt{vce, kdy se jedn{ o byty s vysokým n{jmem, nepraktickou rozlohou (mezi cílovou ohroženou skupinu patří často samostatně hospodařící dom{cnosti s jedním členem), nebo nepříznivou polohou bytu (soci{lně vyloučené lokality). Projevuje se zde jedno ze specifik trhu s bydlením, kdy nabídka neodpovíd{ popt{vce a přestože existují možnosti bydlení pro obyvatele obce, st{le se vyskytuje skupina osob, kter{ je ohrožen{ absencí bydlení. Možnosti na trhu s bydlením jsou nedostupné pro občany s nízkými příjmy, kteří si z vlastních prostředků nemohou dovolit pron{jem bytu a také možnost uzavření hypotečního úvěru pro koupi bytu je pro ně nedostupn{. 4.3 Struktura bytů ve vlastnictví obce D{le se budeme věnovat dílčí výzkumné ot{zce (DVO2): Jakým způsobem obec realizuje podporu dostupnosti bydlení? V roce 1992 obec získala od st{tního Podniku bytového hospod{řství do svého vlastnictví 2 442 bytů. Toto množství a ani struktura neodpovídala potřeb{m obce, a proto se příslušné org{ny
38
rozhodly pro č{stečnou privatizaci bytového fondu. V roce 2015 doch{zí postupně k ukončení této privatizace bytů, protože došlo k prodeji všech zamýšlených objektů a ostatní bytové domy si obec rozhodla ponechat ve svém vlastnictví z důvodu soci{lních, technických nebo ekonomických. V roce 2005 proměnou bývalého kas{renského are{lu vznikly po rekonstrukci prostory pro další obytné zóny. Obec se rozhodla tyto prostory využít a za pomocí dotací rekonstruovala jednu z budov na obytný dům se 42 byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo. K 31. 12. 2014 tedy obec vlastnila 690 bytů v celkem 65 obytných domech. N{jemné v obecních bytech se liší v z{vislosti na rekonstrukci obytných ploch. V roce 2010, kdy pro obec končila možnost zvyšov{ní n{jemného v obecních bytech, schv{lila Rada města na z{kladě Usnesení k Nakl{d{ní s bytovým fondem (Příloha 2), cílové n{jemné v jednotlivých domech podle technického stavu domu a bytu. U nově rekonstruovaných bytů, kde proběhla rekonstrukce jen z výdajů města, se pohybuje výše n{jemného mezi 70-90 Kč/m2, v z{vislosti na lokalitě a termínu rekonstrukce. Dříve bylo pro tyto byty uplatňov{no předplacené n{jemné, tato možnost je ale v rozporu s novým občanským z{koníkem a nyní je možno pouze „soutěžit“ výši n{jemného na m2/měsíc. Jednotlivé z{měry na tyto byty jsou jednotlivě schvalov{ny radou města, při stanovení minim{lní hranice č{stky n{jemného za m2/měsíc, kdy dojde
k n{vrhu
a schv{lení
nejvyšší
nabídnuté
č{stky.
U bytů,
které
neodpovídají současným požadavkům na prostorové uspoř{d{ní bytu, bylo n{jemné stanoveno na 43 Kč/m2. Ostatní byty po rekonstrukci se pohybují mezi 50,- až 57,- za m2/měsíc. N{jemné v bytech pro příjmově vymezené obyvatelstvo je určeno za 36,- m2/měsíc. Tržní n{jemné obci je zjištěno na z{kladě cenové mapy n{jemného, což je aplikace poskytovan{ Ministerstvem pro místní rozvoj. Cenov{ mapa je pomůcka realitních makléřům, odborné i laické veřejnosti
39
v orientaci o cenových úrovních na trhu s nemovitostmi. Tvořena je na z{kladě informací o skutečně realizovaných cen{ch nemovitostí. Tabulka 3: Struktura bytů ve vlastnictví obce a cena n{jemného za metr čtvereční Typ bytu
Cena na m2/měsíc Počet bytů
Byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo
36,- Kč
42
Byty 1+1
43,- Kč
150
Byty po rekonstrukci
50 – 57,- Kč
468
Nové smlouvy v rekonstruovaných bytech
70,- Kč
30
Tržní n{jemné v obci
99,- Kč
Celkový počet bytů
690
(Celkový počet bytů ve vlastnictví města a výše n{jemného, Příloha 2)
Na z{kladě těchto informací jsme zjistili, že obecní fond poskytuje možnosti bydlení pro své občany a byty jsou poskytov{ny skutečně za nižší hodnotu, než je hodnota nabízen{ na trhu s bydlením. Tato intervence zajišťuje určitou míru redistribuce v oblasti potřeby bydlení a m{ za cíl zvýšit finanční dostupnost bydlení a také kvalitu bydlení příjmově slabších dom{cností. 4.3 Koncepce bytové politiky a rozvoj bydlení v obci Obec v roce 2005 vypracovala strategický dokument vymezující koncepci bytové politiky a rozvoje bydlení v obci. Na z{kladě vyhodnocení předpokladů a podmínek rozvoje bydlení ve městě vymezila cíle a z{měry, které chce uplatňovat při rozvoji vlastního bytového fondu a n{vrhy, jak d{le podporovat dostupnost bydlení v obce (úplné znění Koncepce souč{stí Přílohy 2). Cíl 1: Optimalizovat rozsah a složení portfolia obecních byt: Cílem bylo určení rozsahu a skladby bytového fondu, které m{ obec v z{měru si ponechat. Vedle ekonomické efektivity by mělo složení bytového fondu sledovat i soci{lní aspekt. Obec tedy s ohledem na popt{vku m{ v z{měru doplňovat nabídku podporovaného bydlení pro občany ve ztížených životních situacích. Mezi
40
praktické kroky, kterými chce obec tento cíl realizovat, patří stanovení privatizační strategie pro privatizaci určené č{sti obecního bytového fondu. Cíl 2: Regenerace obecních bytových domů: Tento cíl vymezuje z{měr na postupnou opravu bytových domů, které si ponech{ ve svém vlastnictví. Cíl 3: Navýšit nabídku připravených lokalit na bydlení: Obec m{ v z{měru se aktivně podílet na zvyšov{ní počtu nabídek pr{vně a technicky připravených ploch pro rozvoj bydlení. Územní pl{n města vymezuje značné množství ploch pro bydlení, problémem u většiny z nich jsou však nevyřešené majetkové vztahy či územně technické podmínky výstavby. Cíl 4: Efektivní hospodaření s obecními byty: Tímto cílem se obec zav{zala k usilov{ní o postupné vyrovn{ní cenových hladin n{jemného, za které v současnosti pronajím{ obecní byty. Z{měrem obce je dos{hnout stavu, kdy byty budou užív{ny jen po dobu prokazatelné potřebnosti. Cílem obce je využít alternativních způsobů pronajím{ní obecních bytů, které budou respektovat soci{lní aspekt i ekonomickou str{nku. Také obec zvýší efektivnost postupu při vym{h{ní nezaplaceného n{jemného a efektivnost uvolňov{ní bytů užívaných bez pr{vního důvodu. Tyto informace n{m také pom{hají zjistit odpověď na DVO2: Jakým způsobem obec realizuje podporu dostupnosti bydlení? Koncepce formulovaní obcí slouží jako legislativní n{stroj podpory bydlení pro ohroženou skupinu osob.
Cíle
formulované v Koncepci bytové politiky a rozvoje bydlení v obci navazují na cíle vymezené v Koncepci bydlení pro Českou republiku do roku 2020, kterými jsou zajištění přiměřené dostupnosti ve všech form{ch bydlení (obsaženo v cíli č.1: Optimalizovat rozsah a složení portfolia obecních bytů a také v cíli č. 3: Navýšit nabídku připravených lokalit na bydlení) a také podpoření kvality bydlení (obsaženo v cíli č. 2: Regenerace obecních bytových domů). Na z{kladě
41
rozpracovaných n{vrhů vedoucích k naplnění cílů lze vidět propojení st{tní a lok{lní bytové politiky, kdy st{t vytv{ří z{kladní legislativní r{mce a ty pak obce naplňují s ohledem na své z{jmy a možnosti. Uveden{ obec m{ v z{měru především péči o st{vající bytový fond s ohledem na jeho efektivní využití, také se však zaměřuje na podporu výstavby nového bydlení. 4.4. Pron{jem klasických n{jemních bytů Dílčí výzkumn{ ot{zka č. 3 se snaží zjistit V jaké míře je bytový fond využív{n obyvateli obce? Z{měr obce na pron{jem obecního bytu je vždy vyvěšen na úřední desce a na internetových str{nk{ch města. Usnesení k nakl{d{ní s bytovým fondem specifikuje podmínky pod{ní ž{dosti (Příloha 5). Podmínky, které musí splňovat z{jemce o n{jem obecního bytu: je svépr{vný nem{ vlastnické pr{vo k bytovému domu, rodinnému domu nebo k bytu nem{ dluhy vůči obci v případě, že je z{jemce n{jemníkem obecního bytu, st{vající byt vr{tí obci V tabulce č. 4 lze vidět, že počet nabízených z{měrů o n{jem obecního bytu byl několik let po sobě stabilní, a výrazný n{růst počtu ž{dostí za rok 2014. Tento n{růst je způsoben změnou podmínek v Usnesení k nakl{d{ní s bytovým fondem ze dne 21. 1.2014, kdy Rada města na z{kladě hlasov{ní zrušila podmínku trvalého pobytu žadatele v obci. Tato změna přinesla až trojn{sobně zvýšený n{růst ž{dostí. Obec také eviduje ž{dosti, kdy n{jemci ž{dají o n{hradní obecní byt z důvodu rekonstrukce st{vajícího.
42
Tabulka 4: Evidence ž{dostí o n{jem obecního bytu v roce 2011-2014 Nakl{d{ní s bytovým fondem
2011 2012 2013 2014
Počet zveřejněných z{měrů o n{jem obecního bytu
44
25
39
47
Počet evidovaných ž{dostí o n{jem obecního bytu
82
75
75
349
Počet evidovaných ž{dostí o n{jem n{hradního obecního bytu Evidence ž{dostí o n{jem obecního bytu celkem
40
40
40
0
122
115
115
349
(Statistika činností obecního úřadu za rok 2014, Příloha 1)
Tabulka č. 4 d{le poskytuje informace o uzavír{ní n{jemních smluv v letech 2011-2014. N{jemní smlouva je s novým n{jemcem uzavír{na na dobu určitou jednoho roku. V n{jemní smlouvě je dohodnuta možnost zvyšov{ní n{jemného z bytu jen maxim{lně o průměrnou roční míru inflace. V případě plnění podmínek n{jmu, tedy pokud n{jemce doloží, že byt ř{dně užív{ a nem{ dluhy vůči městu, je prodloužena na další dva roky a poté při dodržení stejných podmínek na dobu neurčitou. Tabulka 5: Evidence n{jemních smluv v roce 2011-2014 N{jemní smlouvy
2011
2012
2013
2014
Nově uzavřené n{jemní smlouvy na obecní byty
52
33
38
45
N{jemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou
12
32
34
28
N{jemní smlouvy uzavřené na dobu určitou
70
62
80
62
(Statistika činností obecního úřadu za rok 2014, Příloha 1)
Tato podmínka může vést k situaci, kdy z důvodu plnění podmínek není žadatel nucen opustit byt i když se mohla jeho životní úroveň zvýšit a mohl by si tedy dovolit bydlení vlastní, a již není ohrožen riziky, které přin{ší absence bydlení. Obecní byt si ale z důvodu výhodného n{jmu zanech{. Pro obec se tento n{jemce jeví jako výhodný, protože nem{ problémy s placením n{jmu a nest{v{ se z něj dlužník města. Problémem je ale situace, kdy byt není dostupný pro jedince, kteří ho skutečně potřebují.
43
4.5 Pron{jem bytů pro příjmově vymezené obyvatelstvo Rekonstrukce objektu vymezeného pro byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo byla financov{na obcí s podporou dotace St{tního fondu rozvoje bydlení. Přijetím dotace se obec zav{zala k plnění podmínek, které jsou vymezeny nařízením vl{dy č. 146/2003 Sb. a na z{kladě tohoto nařízení vytvořila vlastní Pravidla pro nakl{d{ní s byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo (celé znění v Příloze 2): obec nestanoví n{jemné z bytu, na který byla poskytnuta dotace, vyšší než součin pořizovací ceny bytu a měsíčního koeficientu 0,00333, takto stanovené n{jemné lze upravit jen mírou inflace vyj{dřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen ž{dost o n{jem bytu může podat, jehož příjem v období 12 kalend{řních měsíců před uzavřením n{jemní smlouvy nepřes{hne u samostatně žijící osoby 0,8 n{sobek průměrné měsíční mzdy a u osoby s dalšími členy dom{cnosti 1,5 n{sobek průměrné měsíční mzdy další podmínky jsou stejné jako u klasických n{jemních bytů Tabulka č. 8 ukazuje počet zaevidovaných ž{dostí žadatelů, kteří se uch{zeli o byt pro příjmově vymezené obyvatelstvo. Je zde opět jasně vidět, že popt{vka výrazně převyšuje nabídku. Pravidla pro nakl{d{ní s byty v tomto roce změnily podmínky pod{ní ž{dosti o n{jem bytu pro příjmově vymezené obyvatelstvo. Dříve byl žadatel o byt pro příjmově vymezené obyvatelstvo povinen pož{dat o zařazení do evidence. Obec pak vedla samostatný seznam žadatelů o n{jem těchto bytů. Novela zavedla pravidlo, že nyní existuje seznam žadatelů o n{jem konkrétního bytu, na který byl zveřejněn z{měr města. (Z{pis z bytové komise, Příloha 3). Tabulka n{m také předkl{d{ informaci o počtu uzavřených dodatků za uplynulé období. N{jemní smlouva pro n{jemníky
44
příjmově vymezených bytů se na rozdíl od klasických n{jemních bytů uzavír{ na dobu určitou dvou let. Po uplynutí této doby v případě dodržení podmínek lze prodloužit Dodatkem k n{jemní smlouvě, ale opět jen na dobu dvou let. Na z{kladě těchto informací lze pozorovat výrazné rozdíly mezi počtem uzavřených dodatků v roce 2011 (celkem třicet jedna dodatků) a rokem 2012 (pouze dva dodatky), stejně jako mezi lety 2013 (celkem dvacet dva dodatků) a 2014 (pět dodatků). Výrazné rozdíly v těchto obdobích lze přičíst dvouleté periodě vytv{ření dodatků. Tabulka 6: Evidované ž{dosti o n{jem bytu pro příjmové vymezené obyvatelstvo 2011-2014 Evidované ž{dosti o n{jem bytu pro pvo
2011
2012
2013
2014
Celkový počet zaevidovaných ž{dostí
56
73
123
35
Celkový počet bytů přidělených do n{jmu
8
6
12
4
Celkový počet uzavřených dodatků k n{jemní smlouvě
31
2
22
5
(Statistika činností obecního úřadu, Příloha 1)
4.5 N{jemníci obecních bytů Z výše uvedených informací lze jasně vidět, že popt{vka po obecních bytech výrazně převyšuje nabídku. Přijaté ž{dosti z{jemců jsou tedy posuzov{ny na z{kladě kritérií. Jedn{ se o n{sledující kritéria: věk žadatele, rodinný stav žadatele, počet osob, počet dětí, délka pod{ní ž{dosti o n{jem, obytn{ plocha na jednu osobu, možnost bydlení s rodiči, příjem rodiny, uzavřené stavební spoření. Podstatnou položkou je příloha, do které žadatelé vyplňují údaje, které by mohly mít vliv na vyhodnocení z{měru. Jedn{ se o soci{lní, zdravotní a finanční podmínky a další okolnosti, které se týkají bytové situace jedince a které by mohly mít na vyhodnocení z{měru vliv.
45
Tabulka 7: Informace o n{jemnících obecních bytů Č. 1.
Velikost Počet Počet dospělých bytu ž{dostí osob + počet dětí 2+1 17 2+2
2.
2+1
20
2+2
3.
2+1
22
2+1
4.
1+1
24
1
5.
1+1
17
1
6.
2+1
17
2+1
46
Socioekonomick{ charakteristika Bydlí s přítelem a 2 dětmi (4 a 8 let) na ubytovně NsP v garsonce, z prostorových důvodů ž{dají o byt. Je rozveden{, zaměstnan{. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. Bydlí s přítelem a 2 dětmi (5 a 1,5 roku) v městském bytě 1+1. Oček{vají narození 3 dítěte. Z prostorových důvodů ž{dají o byt s tím, že st{vající vr{tí městu. Je svobodn{, na RD. Příjem: RodP, PnD, Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. Bydlí s přítelkyní a synem (2 měsíce) u matky a jejího přítele v bytě 2+kk. Dlouhodobé soužití zde není možné, z prostorových důvodů ž{dají o byt. Příjem: mzda RodP. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. Bydlí s dospělým synem na ubytovně NsP, s nímž je nad{le soužití nemožné (vyhrožov{ní, kr{deže-řešeno PČR). Na stejně ubytovně bydlí i bývalý manžel. Z důvodu napjatých situací se chce odstěhovat. Je rozveden{, zaměstnan{. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. Bydlí u rodičů v bytě 2+1, chtěla by se osamostatnit. Je svobodn{, zaměstnan{. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. Bydlí s dcerou (28 let) na ubytovně NsP. O byt ž{d{ z důvodu společného soužití s přítelem, který bydlí ve vedlejší garsonce. Je rozveden{, zaměstnan{. Příjem: mzda, ID (přítele) Příjem dostatečný na úhradu n{jemného.
Č. 7.
Velikost Počet Počet dospělých bytu ž{dostí osob + počet dětí 1+1 11 1
8.
2+1
8
9.
1+1
7
10. 1+1
17
11. 2+1
19
Socioekonomick{ charakteristika
Po rozchodu s přítelem se musela odstěhovat a bydlí dočasně u kamar{dky a její maminky v bytě Je svobodn{, zaměstnan{. Příjem: mzda, vedl. činnost (Příjem dostatečný na úhradu n{jemného). 1+3 Bydlí se 3 syny u přítele, od něhož se musí do konce března odstěhovat. Je rozveden{, OSVČ. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. 1+1 Bydlí v pronajatém bytě, do 30. 6. 2014. Spl{cí dluhy po zemř. manželovi, je vdova, zaměstnan{. Příjem: mzda, vdov.důchod, příjem dostatečný na placení n{jemného. 1+1 Bydlí se synem (17 let) v bytě u své matky a jejího přítele, špatné vztahy. Je rozveden{, zaměstnan{. Příjem: mzda, OSVČ, výživné. Příjem dostatečný na placení n{jemného. 1+1 Bydlí v městském bytě 1+1, který by vr{tila městu. Z prostorových důvodů ž{d{ o větší byt. Je svobodn{, zaměstnan{. Příjem: mzda, dostatečn{ na placení n{jemného. (Z{pis z Komise pro bydlení, Příloha 3)
Z celkových 32 zveřejněných z{měrů o pron{jem obecního bytu v roce 2014 je vybr{no 11 z{měrů a žadatelé, kteří získali obecní byt. Vybrané byty jsem zvolila, protože údaje poch{zejí ze z{pisů Komise pro bydlení 28. 7 a 22. 9. 2015, na kterých se projedn{valy z{roveň i byty pro příjmově vymezené obyvatelstvo a tím p{dem tyto z{pisy mohu použít i d{le v pr{ci. Pro více informací jsou přid{ny také z{měry z Komise pro bydlení ze dne 17. 2. 2015. Z důvodu uvedení osobních údajů v z{pisech, jsou celé znění souč{stí Přílohy 3, kter{ bude skryt{ pro veřejnost. Tabulka představuje informaci o velikosti bytu, celkový počet ž{dostí, které splnili podmínky při pod{ní ž{dosti a popis žadatele, který získal obecní byt.
47
Tyto data n{m zodpoví DVO4: Jak{ je společn{ charakteristika osob, kterým byl přidělen obecní byt? Velmi často se zde vyskytují žadatelé s dětmi, kdy ž{dají o obecní byt z důvodu nedostatečného prostoru v současném obydlí. Jedn{ se o skupinu osob, kdy často dva dospělí jedinci a několik dětí bydlí v bytech, které prostorově neodpovídají počtu obyvatel v bytě, rodina si však větší byt nemůže dovolit. Vícečetné rodiny s dětmi patří mezi nejohroženější dom{cnosti na trhu s bydlením a výše uvedené informace potvrzují, že jsou i častými z{jemci o obecní byty. Byt je také přidělen žadateli, kteří v současné době bydlí v obecním bytě, a ž{d{ o byt jiný, větší. Tito jedinci představují pro obec jistotu, že budou platit n{jemné, protože se jeví jako bezproblémoví z předchozího obydlí. Tato situace také přin{ší nový byt pro pron{jem, který st{vající n{jemce po získ{ní nového, vr{tí obci, a který může obec poskytnout dalším z{jemcům. Spolehlivými n{jemci se jeví také mladí občané, kteří ž{dají o byt samostatně nebo v p{ru, s př{ním osamostatnit se a odstěhovat od svých rodičů. Finanční možnosti těchto jedinců nejsou ve výši, kdy by si mohli dovolit bydlení vlastní, přesto však mají stabilní příjem, který zaručuje placení n{jmu. Na z{kladě získaných informací lze tvrdit, že většina žadatelů, kteří získali obecní byt, je zaměstnaných. Kritéria pro přidělení bytů pro příjmově vymezené obyvatelstvo jsou podobné jako u klasického n{jemního bydlení. V roce 2014 byly pronajaty čtyři byty
pro
příjmově
vymezené
obyvatelstvo.
Pro
více
informací
jsou
v n{sledujícím přehledu uvedeni i n{hradníci, kteří by byt získali v případě, že by uchazeč, který se umístil na prvním místě, byt odmítnul.
48
Tabulka 8: Informace o n{jemcích bytů pro příjmově ohrožené obyvatelstvo Velikost Počet Počet dospělých bytu ž{dostí osob + počet dětí 2+1 9 1+1
1+kk
8
1+kk
4
1+1
14
Charakteristika
Bydlí v n{jmu s dcerou a přítelem. Z důvodu častého požív{ní alkoholu přítele zde není již soužití možné. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. 1+2 Bydlí se syny přechodně v rekr. zařízení zaměstnavatele, které musí ke 30.9.2014 opustit. Poté nem{ kam jít. Příjem: mzda, výživné, PnD Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. 1 Bydlí u rodičů svého bývalého přítele, který si našel novu zn{most. Proto se musí co nejdřív odstěhovat. Je svobodn{, zaměstnan{ na dohodu. Příjem: mzda, výživné, PnD. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. 1 Po rozchodu s přítelem, u něhož bydlela, bydlí zpět s rodiči a dospělým bratrem v bytě 3+1. Nem{ ani vlastní pokoj. Z prostorových důvodů se chce odstěhovat. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. 1 Bydlí v městském bytě 1+0. Z prostorových důvodů ž{d{ větší byt. Příjem: ČID, dohoda, ÚP 1+1 Bydlí se synem (4 roky) v azylovém domu. Poch{zí z Anglie, do ČR se přestěhovala s českým přítelem, s nímž již nežije. N{jemní smlouva do 31. 5. 2014. Je svobodn{, nezaměstnan{. Příjem: PnŽ, PnB, výživné (7.700,- Kč). 1+1 Bydlí v n{jmu s dcerou a přítelem. Z důvodu častého požív{ní alkoholu přítele zde není již soužití možné. Příjem dostatečný na úhradu n{jemného. (Z{pis z Komise pro bydlení, Příloha 3)
Tabulka č. 8 představuje, na stejném principu jako tabulka u klasických n{jemních bytů žadatele, kteří získali obecní byt. Jedinci, kteří ž{dají o tento typ bytu, jsou často ve složitých životních situacích. Jedn{ se často o svobodné nebo rozvedené matky, které mají jen jeden příjem, často doplněný o soci{lní d{vky,
49
d{vky poskytované v hmotné nouzi a výživné. Charakteristika těchto žadatelů je často velmi podobn{ a proto je velmi obtížné vybrat jedince, který získ{ tento byt. Přidělení bytů je pak časté u žadatelů, kterým hrozí vystěhov{ní z předchozího obydlí a důsledkem toho úpln{ absence bydlení. 4.6 Finanční rozpočet obce N{sledující analýza se věnuje počtu dlužníků obce, kdy jsou evidov{ny případy vr{cení bytu z důvodu zadlužení n{jemce a další případy, kdy je s n{jemci zah{jeno řízení o dlužné č{stce. Tyto indik{tory n{m pomohou zodpovědět dílčí výzkumnou ot{zku č. 5: Jaký dopad na rozpočet obce m{ využití bytového fondu? Celkový přehled podaných výpovědí a žaloby na vyklizení bytů a dlužnou č{stku je souč{stí přílohy pr{ce. Tabulka č. 9 shrnuje informace o počtu bytů, které byly navr{ceny obci z důvodu nehrazení n{jemného. Celkem se jedn{ o 29 navr{cených bytu, ve 23 případech byl byt navr{cen z důvodu pod{ní žaloby na neuhrazený n{jem, ve čtyřech případech došlo až k exekuci a jeden n{jemník byl přihl{šen do insolvence. Tabulka č. 10 pod{v{ informace o n{jemnících obecních bytů, kteří byli k 31. 12. 2014 vedeni jako dlužníci obce. Status každého jedince je odlišný, jedn{ se například o n{jemce přihl{šené do insolvence nebo n{jemce, na které je pod{na žaloba na dluh. Tři jedinci zaž{dali o spl{tkový kalend{ř, který jim umožňuje po č{stech splatit dluh. Mezi jiné důvody zadlužení n{jemce patří různé f{ze, ve kterých se nach{zí jedinec vůči obci. Celkově pr{vní odbor obce eviduje 32 jedinců, na které jsou pod{ny výpovědi a žaloby na dluh. V roce 2014 tedy bylo celkově 60 obecních bytů obsazeno občany, kteří neplatili určený n{jem. Z celkového počtu 690 obecních bytů se jedn{ o necelých deset procent.
50
Tabulka 9: Byty navr{ceny obci z důvodu zadlužení Tabulka 10: N{jemci jako dlužníci obce Důvod navr{cení bytu Byt vr{cen - žaloba na dluh Byt vr{cen – exekuce Byt vr{cen – přihl{šeno do insolvence Byt vr{cen – ž{dost o spl{tkový kalend{ř Celkem vr{ceno bytů
Počet 23 4 1
Typ zadlužení N{jemci přihl{šení do insolvence N{jemci – žaloba na dluh N{jemci ž{dající o spl{tkový kalend{ř Jiný důvod zadlužení n{jemce Celkem dlužníků
1
Počet 2 11 3 15 31
29
(Podané výpovědi a žaloby na vyklizení bytů a dlužnou č{stku, Příloha 8)
Na z{kladě těchto dat lze vidět častý problém, kdy doch{zí ke střetu mezi ekonomickou efektivitou a soci{lní potřebností bytů. I přesto že se obec snaží poskytovat bydlení pro vymezenou skupinu obyvatel, často pak doch{zí k tomu, že se n{jemníci st{vají dlužníky města a dlužn{ č{stka z neuhrazených n{jmů zvyšuje celkový dluh obce. Samotn{ definice cílové skupiny obyvatel, které je poskytov{no bydlení, vymezuje tuto skupinu osob jako jedince s nízkými příjmy. I n{jemné, které poskytuje obec a které se nach{zí pod hodnotou tržního n{jemného, je pro některé jedince nedostupné. Možným řešením této situace je kombinace více n{strojů bytové politiky, zejména spojením s podporou popt{vky, tedy příspěvky na bydlení a doplatky na bydlení. Tabulka č. 11 poskytuje přehled celkové dlužné č{stky za n{jemné z obecních bytů, kter{ vznik{ důsledkem nehrazení n{jmů. Na z{kladě těchto dat lze vidět, že se č{stka několik let pohybuje v podobných hodnot{ch a potvrzují, že poskytov{ní obecního bytového fondu m{ dopad na finanční rozpočet obce. Jak je již vymezeno v Koncepci bydlení a bytové politiky města, v z{jmu obce je tuto č{stku co nejvíce snižovat a posílit efektivitu hospodaření.
51
Tabulka 11: Dlužn{ č{stka za obecní byty v roce 2011-2014
Celkem dlužn{ č{stka za n{jemné z bytů (v mil. Kč)
2011
2012
2013
2014
3, 602
3, 780
3, 590
3, 707
(Statistika činností obecního úřadu za rok 201 , Příloha 2)
52
Z{věr Bakal{řsk{ pr{ce Nakl{d{ní s bytovým fondem jako n{stroj bytové politiky vybrané obce měla za cíl popsat a reflektovat jak obec využív{ svůj bytový fond. Teoretickou č{stí jsme vytvořili podklad pro toto zkoum{ní, kdy jsme nejprve vymezili bydlení jako z{kladní lidskou potřebu, kter{ ovlivňuje život každého jedince. Toto tvrzení jsme potvrdili na z{kladě vymezení funkcí, které bydlení tvoří ve společnosti. Obydlí jako vymezený prostor, ve kterém probíhají aktivity spojené s bydlením, jsme d{le popsali jako statek, podléhající tržním mechanismům. Trh s bydlením m{ však své významné specifika, které dosahov{ní tržní rovnov{hy v tomto prostředí poněkud komplikují. Bytov{ politika je souhrn opatření a n{strojů, které st{t využív{ k dosažení cílů, které si stanoví. Tyto cíle a n{stroje, zejména s ohledem na pozitiva a negativa jsou další kapitolou teoretické č{sti pr{ce. Na z{věr teoretické č{sti je vymezena role samospr{vy v naplňov{ní bytové politiky st{tu. V metodologické č{sti jsme popsali strategii výzkumu a n{sledně si rozdělili si hlavní výzkumnou ot{zku: Užív{ vybran{ obec svůj bytový fond k podpoře dostupnosti bydlení pro ohroženou skupinu obyvatel? rozdělili na pět dílčích výzkumných ot{zek. Dílčí výzkumn{ ot{zka č. 1 se zajím{ o to, jaké existují možnosti bydlení ve vybrané obci? Odpověď jsme získali pomocí vybraných údajů ze Sčít{ní lidu, domů a bytů z roku 2011. Vybran{ obec disponuje necelými deseti procenty neobydlených bytů. Trh s bydlením však m{ své specifika a jejími důsledky často doch{zí k situaci, kdy nabídka neodpovíd{ popt{vce. St{le tedy existuje skupina lidí, kter{ popt{v{ bydlení, ale své požadavky nemůže uspokojit na trhu s bydlením. Přek{žkou je často příjmov{ situace obyvatel.
53
Pomocí statistik o obecních bytech a aplikace cenové mapy, jsme se snažili odpovědět na dílčí výzkumnou ot{zku č. 2: Jakým způsobem obec realizuje podporu dostupnosti bydlení? Zjistili, že obecní fond obsahuje možnosti bydlení pro své občany a obecní byty jsou poskytov{ny za nižší hodnotu, než je hodnota nabízen{ na trhu s bydlením. Tato intervence zajišťuje určitou míru redistribuce v oblasti potřeby bydlení a m{ za cíl zvýšit finanční dostupnost bydlení a také kvalitu bydlení příjmově slabších dom{cností. Obec také využív{ legislativní n{stroje, kdy se snaží směřovat své aktivity k naplňov{ní cílů stanovených v Koncepci bydlení a bytové politiky obce. Cíle této Koncepce jsou v souladu s Koncepcí bydlení v České republice do roku 2020. Data získané při hled{ní odpovědi na předchozí dílčí výzkumnou ot{zku n{m představily možnosti bydlení, které obec pro své obyvatele poskytuje. Dílčí výzkumn{ ot{zka č. 3 se pt{ na to V jaké míře je bytový fond využív{n obyvateli obce? Data získané z dostupných dokumentů n{m uk{zaly, že ž{dosti o n{jem obecního bytu převyšují možnosti poskytované obcí. V roce 2014 došlo ke změně podmínek, kdy si o obecní byt mohou nově ž{dat i jedinci, kteří nemají trvalý pobyt v obci. Tato změna výrazně ztížila možnosti obce poskytnout podporu bydlení svým občanům, protože počet ž{dostí na jednotlivé z{měry se po změně tohoto usnesení několikan{sobně zvýšil. Data o počtu uzavřených nových n{jemních smluv n{s přiměla zamyslet se nad situací, kdy u klasických n{jemních bytů podmínky definované v Usnesení k nakl{d{ní s bytovým fondem vymezují možnost, kdy je n{jemci při ř{dném plnění podmínek n{jmu (ř{dné užív{ní bytu a bezdlužnost vůči obci) prodloužena n{jemní smlouva na další dva roky a poté při opětovném dodržení podmínek na dobu neurčitou. Tato podmínka může vést k nebezpečí nízké efektivnosti tohoto typu podpory bydlení v dlouhodobém období, jelikož může doch{zet k situaci, kdy se změní v průběhu času životní úroveň n{jemců
54
těchto bytů, ale již jednou přidělený byt nejsou nuceni opustit. Obecní byt si tedy z důvodu výhodného n{jmu zanech{ a snižuje se možnost pomoci jedincům, kteří podporu bydlení potřebují více. Pro obec ale tento n{jemce představuje stabilního n{jemce, u kterého nehrozí, že se z něj stane dlužník města. Pro získ{ní odpovědi na dílčí výzkumnou ot{zku č. 4: Jak{ je společn{ charakteristika osob, kterým byl přidělen obecní byt? jsme využili indik{toru socioekonomické situace žadatelů, kteří získali obecní byt. Na z{kladě získaných informací lze tvrdit, že obec svůj bytový fond využív{ k podpoře pro ohroženou skupinu obyvatel. Byty jsou často přidělov{ny vícečetným rodin{m s dětmi, pro které je existence adekv{tního a stabilního bydlení důležit{ k vytvoření vhodného prostředí pro vývoj dětí. Byt je také často přidělen jednotlivcům všech věkových kategorií, kteří důsledkem samostatného hospodaření nedosahují na možnosti vlastního bydlení a jednotlivcům, nebo p{rům, kteří se chtějí osamostatnit a odstěhovat se od svých rodičů, pro tyto můžou obecní byty fungovat jako forma startovních bytů. Přidělov{ní bytů určených jen pro příjmově vymezené obyvatelstvo je omezeno pravidly, kter{ město přijalo na z{kladě poskytnutí dotace od St{tního fondu rozvoje bydlení. Z{kladní podmínkou je nepřekročení 0,8 n{sobku průměrné měsíční mzdy u samostatně žijící osoby a 1,5 n{sobku měsíční mzdy u osoby s více členy dom{cnosti. Tyto byty jsou pak nejčastěji přiděleny jedincům ve složitých životních situacích, kdy tato intervence skutečně pom{h{ v r{mci ohrožení úplné absence bydlení a soci{lního vyloučení. Dílčí výzkumn{ ot{zka č. 5 se věnuje informacím Jaký dopad na rozpočet obce m{ využití bytového fondu? Z celkového počtu 690 bytů evidovala obec k 31. 12. 2014 celkem 60 osob, které mají vůči obci z{vazky ohledně neplacení n{jmu z bytů, což tvoří necelých deset procent z celkového počtu n{jemníků. V tomto
55
ohledu je obtížné najít hranici mezi dvojí rolí obce, kter{ m{ na jedné straně za úkol účinně hospodařit se svým obecním rozpočtem, ale také m{ za úkol pečovat o rozvoj podmínek pro své občany, včetně podmínek v oblasti dostupnosti bydlení. Napětí mezi soci{lními a ekonomickými z{jmy však není jen specialitou v oblasti politiky bydlení, ale jedn{ se o obecný jev vyskytující se ve všech oblastech soci{lní politiky. Na z{kladě zodpovězení všech dílčích výzkumných ot{zek lze tvrdit, že obec skutečně využív{ svůj bytový fond na podporu dostupnosti bydlení pro ohroženou skupinu osob. Tuto podporu realizuje na z{kladě sníženého n{jmu na trhu s byty a realizací aktivit vymezených ve své Koncepci. Cílem této pr{ce bylo poznat bariéry při realizaci této formy podpory a vytvořit doporučení pro vybranou obec. Na z{kladě zjištěných poznatků by obci mohlo pomoci omezit užív{ní obecních bytů jen na dobu určitou a podpořit tak jedince v úsilí sehnat si během této doby bydlení vlastní. Jedna z charakteristik trhu s bydlením tvrdí, že dosahov{ní tržní rovnov{hy na trhu s bydlením zůst{v{ spíše ekonomickým ide{lem a teorií, kdy v kr{tkém období je tento stav v z{sadě nemožný a v dlouhém období se zpravidla objeví dodatečné impulsy, které původní směřov{ní k rovnov{ze naruší. Z toho plyne, že je i obtížné stanovit ide{lní n{stroj na dosažení tržní rovnov{hy. Kombinace n{strojů na podporu nabídky a n{strojů na podporu popt{vky je jedním ze způsobů, jak zlepšit bytovou situaci občanů. St{le však bude existovat skupina, pro kterou bude obtížné dos{hnout na bydlení.
56
Bibliografie BAKOV[, L. 1997. Bydlení. Brno: Masarykova univerzita. BRDEK, M., JÍROV[, H., KREBS, V. 2002. Trendy v evropské soci{lní politice. Praha: ASPI. GOLLER, S., PROSTĚJOVSK[, Z., BROŽOV[, L. 2009. Bytov{ politika a limity reprodukce bytového fondu. Praha: České vysoké učení technické v Praze. HENDL, J. 2005. Kvalitativní výzkum: z{kladní metody a aplikace. Praha: Port{l. KREBS, V., DURDISOV[, J. 1997. Soci{lní politika. Praha: Codex Bohemia. LUX, M., KOSTELECKÝ, T. 2011. Bytov{ politika: teorie a inovace pro praxi. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON) v koedici se Sociologickým ústavem AV ČR. LUX, M. 2002. Bydlení - věc veřejn{: soci{lní aspekty bydlení v České republice a zemích Evropské unie. Praha: Sociologické nakladatelství. LUX, M., SUNEGA, P. 2006. Jak dobře investovat do bydlení. Praha: Sociologické nakladatelství. Ministerstvo pro místní rozvoj. 1998. Metodick{ příručka pro obce v oblasti bydlení. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. NEKOLA, M., GEISSLER, H. & MOURALOV[, M. 2011. Současné metodologické ot{zky veřejné politiky. Praha: Karolinum. POL[KOV[, O. 2006. Bydlení a bytov{ politika. Praha: Ekopress. POL[KOV[, O., PRŮŠA, L. 1993. Vybrané ot{zky z rodinné a bytové politiky. Praha: Vysok{ škola ekonomick{.
57
POTŮČEK, M. 2005. Veřejn{ politika. Praha: Sociologické nakladatelství. POTŮČEK, M. 1995. Soci{lní politika. Praha: Sociologické nakladatelství VALENTOV[, B. 1993. Příspěvky na bydlení: (zkušenosti z vybraných evropských zemí). Praha: ABF. VALENTOV[, B., KOHOUT, J. 1997. Cesta do Evropské unie: Bydlení a bytov{ politika v EU. Praha: MMR. VOBOŘILOV[, A., VALENTOV[, B. 2000. „Možnosti pořízení bydlení v ČR“. In: Kol.: Romové, bydlení, soužití. Praha. Socioklub. SIROV[TKA, T. 2012. Ekonomick{ z{těž středních příjmových skupin obyvatelstva: vývoj v letech 2008-2011. Praha: VÚPSV. ŽIŽKOV[, J. 2002. K roli st{tu v bytové politice: podkladov{ studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146. Praha: Oeconomica. Internetové zdroje Cenov{ mapa. 2010. [online] [cit. 16. 5. 2015]. Dostupné z: http://cenovamapa.gekonsro.cz/?page=o-mape Institut pro výzkum pr{ce. 2013. Soci{lní bydlení v EU. [online] [cit. 16. 5. 2015]. Dostupné z: www.mmr.cz/getmedia/c73c2300-eb55.../Socialni-bydleni-v-EU.pdf Ministerstvo pro místní rozvoj, St{tní fond rozvoje bydlení. 2011. Koncepce bydlení ČR do roku 2020 [online] [cit. 16. 5. 2015+. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020 Ministerstvo pr{ce a soci{lních věcí. 2015. Příspěvek na bydlení [online] [cit. 5. 5. 2015+. Dostupné z: https://portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni
58
Ministerstvo pr{ce a soci{lních věcí. 2015. Doplatek na bydlení [online] [cit. 5. 5. 2015+. Dostupné z: https://portal.mpsv.cz/soc/hn/obcane/bydleni Z{kon č. 2/1993 Sb., Listina z{kladních pr{v a svobod, ve znění pozdějších předpisů. In: Z{kony pro lidi *online+. Informační systémy AION CS *cit. 5. 5. 2015]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2
59
Seznam tabulek Tabulka 1:Struktura bytového fondu v obci ............................................................ 38 Tabulka 2: Pr{vní důvod užív{ní bytů v obci ......................................................... 38 Tabulka 3: Struktura bytů ve vlastnictví obce a cena n{jemného za metr čtvereční ........................................................................................................................ 40 Tabulka 4: Evidence ž{dostí o n{jem obecního bytu v roce 2011-2014 ............... 43 Tabulka 5: Evidence n{jemních smluv v roce 2011-2014 ....................................... 46 Tabulka 6: Evidované ž{dosti o n{jem bytu pro příjmové vymezené obyvatelstvo 2011-2014 ............................................................................................... 43 Tabulka 7: Informace o n{jemnících obecních bytů ............................................... 45 Tabulka 8: Informace o n{jemcích bytů pro příjmově ohrožené obyvatelstvo .. 49 Tabulka 9: Byty navr{ceny obci z důvodu zadlužení ............................................ 50 Tabulka 10: N{jemci jako dlužníci obce ................................................................... 51 Tabulka 11: Dlužn{ č{stka za obecní byty v roce 2011-2014 ................................. 52
60
Anotace Bakal{řsk{ pr{ce „Nakl{d{ní s bytovým fondem jako n{stroj bytové politiky vybrané obce„ se zabýv{ jedním z n{strojů bytové politiky a jeho analýza je provedena na lok{lní úrovni. Teoretick{ č{st vymezuje důležitost bydlení jako z{kladní potřebu člověka a také se věnuje bydlení jako statku a jeho pozici na specifickém trhu s bydlením. Další kapitola je zaměřena na teorii bytové politiky, její vymezení, cíle, různé formy v z{vislosti na teorii soci{lního st{tu a vymezení cílové skupiny. Blížeji se věnuje n{strojům na podporu nabídky a popt{vky po dostupném bydlení a popisuje výhody a nevýhody těchto forem podpory. Empirick{ č{st je provedena jako průzkumn{ případov{ studie vybrané obce. S pomocí dostupných statistických dat a na z{kladě analýzy dokumentů jsou vytvořeny z{věrečn{ zjištění a vytvořena doporučení pro vybranou obec. Klíčov{ slova: bydlení, bytov{ politika, bytový fond, n{stroje bytové politiky, dostupnost bydlení, případov{ studie Počet slov: 12 704
61
Annotation Bachelor thesis “The Housing Stock as the Instrument of Housing Policy in Specific Municipality“ deals with one of the tools of the housing policy and its analysis is performed at the local level. The theoretical part defines the importance of housing as a fundamental human need and also deals with housing as an estate and its position on a specific housing market. Next chapter focuses on theory of housing policy, its definition, aims, its various forms depending on theory of the welfare state and definition of a target group. It focuses on housing offer and demand supporting tools and describes advantages and disadvantages of these forms of support. The empirical part is designed as exploratory case study of a selected city. With help of available statistical data and based on analysis of documents the concluding observations and recommendation for city are created. Key words: housing, housing policy, housing stock, specific housing market, tools
of
the
housing
policy,
availability
62
of
housing,
case
study
Jmenný rejstřík Bakov{ ................................................................................................. 9, 10, 14, 15, 29 Brdek.................................................................................................................... 13, 19 Goller ......................................................................................................... 9, 13, 21, 25 Hendl ......................................................................................................................... 35 Krebs ............................................................................................ 14, 15, 23, 24, 27, 28 Lux ................................................................................... 11, 12, 14, 21, 24, 25, 26, 28 Nekola ....................................................................................................................... 32 Pol{kov{ .................................................................................. 9, 10, 15, 16, 17, 18, 20 Potůček ........................................................................................ 15, 16, 17, 18, 28, 29 Sirov{tka ............................................................................................................. 17, 22 Valentov{ ............................................................................................................ 25, 26 Vobořilov{ ................................................................................................................ 13 Žižkov{ .......................................................................................................... 11, 15, 19
Věcný rejstřík bydlení . 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 37, 38, 41, 42, 44, 46, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 62 bytov{ politika ................................................................................... 8, 9, 15, 58, 59, 62 bytový fond .................................................. 8, 14, 30, 33, 34, 35, 43, 54, 55, 56, 57, 62 celkov{ dostupnost ...................................................................................................... 19 finanční dostupnost ..................................................................................................... 20 n{stroj ................................................................................................ 1, 19, 27, 28, 57, 62 obec ...................................................... 7, 8, 24, 30, 35, 38, 39, 41, 42, 44, 49, 52, 56, 62 případov{ studie .......................................................................................................... 32 příspěvek..................................................................................................... 22, 25, 27, 28 trh s bydlením .............................................................................................................. 54
63
