nájemníka bytu Rádce nájemníka bytu - sjednávání nájemného po skončení deregulace 7., zcela přepracované vydání Milan Taraba, Lenka Veselá

Kniha je praktickou příručkou a nabízí komplexní přehled aktuální právní úpravy v oblasti nájemního bydlení. Jako jediná na trhu obsahuje komplexní a ucelený přehled informací pro nájemce, pronajímatele, vlastníky nemovitostí, obce, bytová družstva a jejich členy a další se zájmem o bytovou problematiku. Obsahuje nejčastěji pokládané dotazy nájemců a vlastníků nemovitostí s vypracovanými odpověďmi, plná znění či vybraná ustanovení platných právních předpisů s komentářem, významná rozhodnutí soudů v dané oblasti s jejich právními důsledky, vzory smluv a podání. Přehledně vysvětluje roli státu v nájemních vztazích, zejména příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení a možnosti a způsoby jeho čerpání.

Ing. Milan Taraba Je předsedou Sdružení nájemníků ČR (SON). Má dlouhodobou praxi v řídících funkcích v bytovém družstevnictví, stavebnictví, inženýrské činnosti ve výstavbě‚ i ﬁnančním a právním poradenství. Byl odborným poradcem pro bytovou politiku předsedy vlády i ministra pro místní rozvoj. Je autorem řady odborných publikací v oblasti správy bytového fondu, bytového družstevnictví, vlastnictví i nájmu bytů. Své zkušenosti uplatňuje též při vedení studentů a doktorandů v oblasti bytové politiky a družstevnictví.

Mgr. Lenka Veselá

Milan Taraba Lenka Veselá

Absolvovala v roce 2004 na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně. Od roku 2009 působí jako samostatná advokátka se sídlem v Praze se zaměřením na bytovou problematiku. Od roku 2009 je též místopředsedkyní legislativní komise SON ČR.

Rádce nájemníka bytu

Milan Taraba, Lenka Veselá

ISBN 978-80-247-4405-6

9 788024 744056

Rádce nájemníka bytu 7. , zcela přepracované vydání

- sjednávání nájemného po skončení deregulace - aktuální změny v nájemních vztazích - vzory smluv a podání - práva a povinnosti nájemce a pronajímatele - odpovědi na nejčastější otázky a problémy z praxe

Grada Publishing, a.s., U Průhonu 22, 170 00 Praha 7 tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400 e-mail: [email protected], www.grada.cz

- výběr základních právních předpisů

Rádce najemníka bytu 7., zcela přepracované vydání

Milan Taraba Lenka Veselá

Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována a šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Edice Právo pro každého

Ing. Milan Taraba, Mgr. Lenka Veselá

Rádce nájemníka bytu 7. zcela přepracované vydání

TIRÁŽ TIŠTĚNÉ PUBLIKACE: Vydala GRADA Publishing, a.s. U Průhonu 22, Praha 7 jako svou 4917. publikaci Foto na obálce allphoto.cz Realizace obálky Michal Němec Sazba Jan Šístek Odpovědná redaktorka Ing. Michaela Průšová Počet stran 256 Sedmé vydání, Praha 2012 Vytiskla Tiskárna PROTISK, s.r.o., České Budějovice _____________________________________________ © GRADA Publishing, a.s., 2012

ISBN 978-80-247-4405-6 GRADA Publishing: tel.: 234 264 401, fax 234 264 400, www.grada.cz

ELEKTRONICKÉ PUBLIKACE: ISBN 978-80-247-8197-6 ve formátu PDF ISBN 978-80-247-8198-3 ve formátu EPUB ISBN 978-80-247-8199-0 ve formátu MOBI

Obsah Úvod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1. Bydlení v otázkách a odpovědích . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva a její obsah . . . . . . . . . . . 11 1.2 Kauce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1.3 Stav a kvalita bytu, užívání společných prostor . . . . . . . . . 20 1.4 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při změně počtu osob v domácnosti nájemce, výhrada pronajímatele s přijetím další osoby do bytu, dlouhodobá nepřítomnost nájemce v bytě . . . . 29 1.5 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 1.6 Drobné opravy a běžná údržba bytu . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.7 Nájemné, sjednávání nájemného po deregulaci . . . . . . . . . 43 1.8 Služby spojené s užíváním bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 1.9 Společný nájem bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 1.10 Přechod nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 1.11 Zánik nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 1.12 Bytové náhrady . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 1.13 Výměna bytu, podnájem bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 1.14 Byt zvláštního určení a byt s nájemní smlouvu sjednanou na dobu výkonu určité práce nájemce . . . . . . . . . . . . . . . . 81 1.15 Správa nemovitosti, její rozsah a poskytování služeb . . . . . . 84 2. Příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení . . . . . . . . . . . . . 87 3. Vzory smluv a podání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 3.1 Smlouva o nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 3.2 Oznámení nájemce o změně počtu osob v domácnosti . . . . . 97 3.3 Uplatnění práva na přiměřenou slevu z nájemného . . . . . . . 98 3.4 Uplatnění práva na náhradu účelně vynaložených nákladů na odstranění závady, která brání řádnému užívání bytu nebo kterou je výkon uživatelova práva ohrožen . . . . . . . . . . 100 3.5 Žádost nájemce bytu o doložení cen jednotlivých služeb poskytovaných s užíváním bytu, způsobu jejich rozúčtování, stanovení výše záloh a provedení vyúčtování . . . . . . . . . 101 3.6 Dohoda o výměně bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 3.7 Dohoda o zániku nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 3.8 Výpověď z nájmu bytu daná nájemcem . . . . . . . . . . . . 105

3.9 Výpověď z nájmu bytu daná pronajímatelem bez přivolení soudu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 3.10 Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu . . . . . 107 3.11 Žaloba na přivolení k výpovědi z nájmu bytu . . . . . . . . . 109 3.12 Žaloba pronajímatele o vyklizení bytu po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.13 Odvolání povinného proti usnesení o výkonu rozhodnutí vyklizení bytu se zajištěním přiměřeného náhradního bytu . . 112 3.14 Návrh povinného na odklad výkonu rozhodnutí . . . . . . . . 114 3.15 Žaloba nájemce, který byt uvolnil, na úhradu stěhovacích nákladů a dalších nákladů spojených s potřebnou úpravou náhradního bytu a na zaplacení rozdílu ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního až za dobu pěti let proti pronajímateli, který byt nevyužil k účelu, pro který vypověděl nájem . . . . . . . 115 3.16 Žaloba na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé . 117 3.17 Žaloba na zrušení společného nájmu bytu po rozvodu . . . . . 119 3.18 Žaloba jednoho ze společných nájemců na určení užívání bytu 121 3.19 Žaloba jednoho ze společných nájemců na zaplacení poměrné částky nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 3.20 Žaloba nájemce o vyklizení bytu příslušníkem domácnosti . . 125 4. Výběr základních právních předpisů . . . . . . . . . . . . . . . 127 4.1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 4.2 Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů . . 153 4.3 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 4.4 Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 4.5 Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku . . 161 4.6 Výměr MF ze dne 28. listopadu 2011, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.7 Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 4.8 Vyhláška Ministerstva zemědělství č. 428/2001 Sb. ze dne 16. listopadu 2001, kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) . . . . 175 4.9 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 4.10 Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 4.11 Zákon č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře . . . . . . . 220 4.12 Zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi v platném znění . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 4.13 Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 4.14 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění . . . . . . . 232 4.15 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek . . . . . . . . . . . . 234 5. Přehled dalších právních předpisů vztahujících se k problematice bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 6. Použitá literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

Úvod

9

Úvod Vážení čtenáři, dostáváte do rukou praktickou publikaci, která může být v mnohých směrech velice užitečným návodem k orientaci v různých aspektech, které souvisejí s nájemním bydlením. Vždyť bydlení patří mezi základní životní potřeby každého člověka, je důležitou součástí životní úrovně a celkové kvality života. Právo na přijatelné bydlení je zakotveno v mnoha mezinárodních dokumentech, bytová politika zaujímá významné místo i v programových prohlášeních vlád. Kromě jiných nástrojů bytové politiky sehrává významnou roli legislativa. Cílem této publikace je seznámit širokou laickou i odbornou veřejnost s novinkami v této oblasti a též odpovědět na nejčastější dotazy, se kterými se setkáváme ve své činnosti, v poradnách Sdružení nájemníků ČR a v právní praxi. Konečně o zájmu veřejnosti svědčí již sedmé, výrazně přepracované, vydání publikace „Rádce nájemníka bytu“, jejíž součástí jsou i vzory podání a souhrn základních právních předpisů. Jsme rádi, že můžeme poděkovat nakladateli a ocenit jeho výrazný podíl na lepší informovanosti občanské veřejnosti. Současně děkujeme i kolegům ze Sdružení nájemníků ČR za spolupráci při přípravě této knihy. autoři

Bydlení v otázkách a odpovědích

11

1. Bydlení v otázkách a odpovědích 1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva a její obsah Nájem bytu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy vlastník bytu – „pronajímatel“ – přenechává jiné osobě – „nájemci“ – do dočasného užívání byt, a to buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání. Podstatným a charakteristickým znakem nájemní smlouvy je úplatnost, to znamená, že nájemce je za užívání bytu povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“. Pokud by vlastník bytu přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání požadoval, nejednalo by se o nájemní smlouvu, ale o „smlouvu o výpůjčce“(§ 659-662 občanského zákoníku). Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“ (§ 719 občanského zákoníku). Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným v katastru nemovitostí (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“. Podnájem na rozdíl od nájmu není chráněn zákonem. V podnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo důvody odstoupení od smlouvy odlišně, než je tomu u nájemní smlouvy. Obecně pak platí, že pokud není přímo v podnájemní smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypovědět i bez uvedení důvodů. Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Institut nájmu bytu je upraven v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, a to konkrétně v oddílu čtvrtém v ustanoveních § 685–716. Jedná se o úpravu speciální, která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou v ustanoveních § 663–684 občanského zákoníku. V případech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například o oprávnění pronajímatele požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly (§ 665, odst. 1), omezení v užívání bytu v rozsahu nutném pro provádění oprav (§ 668, odst. 2), vstup nabyvatele do právního postavení pronajimatele při změně vlastnictví domu či bytu (§ 680, odst. 2 a odst. 3), povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu (§ 681), povinnost nájemce odevzdat byt při skončení nájmu ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (§ 682). Předmětem nájmu je byt, tedy místnost nebo soubor místností a prostor pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým i funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení, rozhodný je přitom kolaudační stav. Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se k bytům, které jsou označovány jako byty družstevní. Tento pojem však není exaktně definován. Původně byly za družstevní byty považovány pouze byty družstev označovaných dle dřívějších předpisů jako stavební bytová družstva, která existovala ke dni novelizace občanského zákoníku zákonem

12

RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU

č. 509/1991 Sb. Toto pojetí však neodpovídá změnám, které nastaly zejména v souvislosti s novou právní úpravou družstev dle obchodního zákoníku. Za družstevní byty ve smyslu ustanovení občanského zákoníku je třeba považovat nejen byty v domech bývalých stavebních bytových družstev, ale i byty v domech bývalých lidových bytových družstev, jakož i byty v nově vzniklých družstvech, kde předmět činnosti družstva spočívá v zabezpečování bytových potřeb jeho členů. V případě, že nájemce bytu je současně členem bytového družstva, použijí se v těchto případech ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevních bytů. U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (§ 685 odst. 2). V případě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva, se tedy o nájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským a obchodním zákoníkem, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou. Novelou občanského zákoníku zákonem č. 132/2011 Sb. byla s účinností od 1. 11. 2011 zrušena část druhá zákona č. 102/1992 Sb., která upravovala služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. Definice bytu zvláštního určení nově zní tak, že se jedná o byt zvlášť upravený pro bydlení zdravotně postižených osob nebo o byt v domě zvláštního určení (např. dům s pečovatelskou službou). Institut služebních bytů přestal existovat. Nájem bytu v těchto případech je nově vymezen pouze dobou, po kterou nájemce vykonává určitou práci pro pronajímatele nebo pro jinou osobu – zaměstnavatele. Nájem takového bytu pak skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestal-li nájemce vykonávat určité práce, na které je vázán nájem bytu, z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal určité práce vykonávat. Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání (§ 685 odst. 1). Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v ustanovení § 686 odst. 1 občanského zákoníku. Nájemní smlouva předně musí být uzavřena v písemné formě. Nedostatek písemné formy má za následek absolutní neplatnost úkonu, to znamená, že soud v případě sporu z nájemní smlouvy musí k její neplatnosti přihlížet z úřední povinnosti. Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Označení bytu a jeho příslušenství musí být natolik určité, aby nebylo možné zaměnit pronajatý byt s jiným bytem, přičemž určitost musí vyplývat přímo ze samotné smlouvy o nájmu bytu. Rozsahem užívání bytu se rozumí, zda je přenechán určité osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci bytu, nebo do společného užívání s jinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem


13

jiných osob odlišných od nájemce bytu. Obsahem nájemní smlouvy musí být i ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo určená výše těchto plateb. Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání o době, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou (§ 686 odst. 2). Nájem bytu lze sjednat i na dobu výkonu určité práce. Nájemce nemusí vykonávat tuto práci přímo pro osobu pronajímatele, ale i pro jinou osobu, pro jiného zaměstnavatele. Je pak věcí pronajímatele a zaměstnavatele, aby si v samostatné smlouvě sjednali, za jakých podmínek budou byty nájemcům, vykonávajícím určitou práci, poskytovány. Nájem bytu je chráněn (§ 685 odst. 3). Projevem této ochrany je skutečnost, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze z důvodů uvedených v zákoně, určitou formou ochrany je i institut přechodu nájmu bytu, který se však novelou občanského zákoníku s účinností od 1. 11. 2012 podstatně změnil a omezil. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu • Je nějaký rozdíl mezi nájmem věci a nájmem bytu? Nestačila by obecná úprava nájmu i pro byty? V našem právním řádu jsou zvláštní ustanovení o nájmu bytu uvedena v občanském zákoníku v hlavě sedmé, oddílu čtvrtém, v ustanoveních § 685-716. Podobně jako v jiných vyspělých zemích v návaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem a nelze ho tedy ze strany pronajímatele vypovědět bez udání důvodů. U nájmu věcí je tato výpověď možná. Některá obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě platí i pro nájem bytů, vzhledem k důležitosti a specifičnosti problematiky bydlení je však nutné a potřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku obdobně jako je tomu třeba v pracovním právu ve vztahu zaměstnanec – zaměstnavatel. Platnost tzv. dekretů a nájemních smluv • Bylo třeba po přijetí zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku nějak měnit nájemní smlouvy? Pokud ne, bude to třeba nyní, když tzv. deregulace nájemného skončila či končí a nájemné se bude moci sjednávat dohodou? Máme k našemu nájemnímu bytu pouze dekret z roku 1975 a z téže doby Dohodu o užívání bytu sepsanou mezi námi a bytovým podnikem, bude nám platit i nadále nebo musíme uzavřít novou nájemní smlouvu jak nám tvrdí pronajímatel? Tzv. dekret k bytu a uzavřená dohoda o užívání bytu vám zůstávají v platnosti i do budoucna. Po přijetí zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku nebylo nutné měnit nájemní smlouvu či uzavírat novou. Stejně tak to není nutné po skončení tzv. deregulace. Váš dekret či nájemní smlouva zůstane v platnosti i po dni 1. 1. 2014, kdy v České republice začne být účinný nový kodex občanského zákoníku. Obecně se vztahy vzniklé v době předcházející

14


novele zákona posuzují podle nového zákona, kdy výjimky z tohoto pravidla stanoví zákon v tzv. „přechodných ustanoveních“, která jsou zpravidla uvedena v poslední části zákona. Veškeré změny nájemních vztahů, které nevyplývají přímo ze zákona, lze upravit uzavřením dodatku k nájemní smlouvě/dekretu. Nájemní smlouva na dobu určitou a nároky z ní vyplývající • Na jakou dobu může být nájemní smlouva sjednána? Mám nájemní smlouvu sjednanou na dobu 2 let, ale není v ní žádné ujednání, co bude po uplynutí této doby následovat. Mám nárok na prodloužení nájemní smlouvy nebo prodlouží se nájemní smlouva přímo ze zákona? Mám nárok na náhradní byt? Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou, bez určení doby – tj. na dobu neurčitou nebo na dobu výkonu určité práce. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí nejdéle uplynutím doby, na kterou je sjednána. Může však skončit i uzavřením písemné dohody o zániku nájmu nebo písemnou výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku v ustanoveních § 711 a § 711a. Pokud nájemní smlouva skončí uplynutím doby, na kterou byla sjednána, a nemáte-li v ní sjednány podmínky jejího prodloužení, pak nárok na prodloužení smlouvy nemáte. Smlouva se neprodlouží ani přímo ze zákona, neboť předmětné ustanovení občanského zákoníku, které toto umožňovalo, bylo zrušeno k 31. 3. 2006 zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Stejně tak nemáte nárok na náhradní byt. Tento nárok má pouze nájemce, v případě zániku nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele z důvodů uvedených v § 711a (tj. například z důvodu, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence) Nájem družstevního bytu • Jak vznikne nájem bytu, který je v majetku bytového družstva? Nájem bytu mezi bytovým družstvem jako vlastníkem domu s byty a členem tohoto bytového družstva vznikne na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu nebo bytů však může uzavírat podobně jako jiný vlastník nájemní smlouvy i s nečleny družstva. Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v § 686 občanského zákoníku. Nájemní smlouva musí být uzavřena v písemné formě a musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši, ať již se nájemní smlouva uzavírá s nájemcem – členem bytového družstva či nájemcem – nečlenem bytového družstva. Uzavření nové nájemní smlouvy • Ráda bych si přes realitní kancelář pronajala byt, na co si mám dát při uzavírání nájemní smlouvy pozor?


15

Rozhodně bych vám doporučila nechat si předem zkontrolovat vše, co budete podepisovat, ať už se jedná o zprostředkovatelskou smlouvu mezi vámi a realitní kanceláří či nájemní smlouvu k bytu. Solidní realitní kancelář vám bude ochotna návrhy smluv předem ke kontrole poskytnout. Zkontrolovat smlouvy vám může advokát, zabývající se bytovou problematikou, nebo se můžete obrátit na některou z poraden Sdružení nájemníků ČR (www.son.cz). Při jednání o nájemní smlouvě je především důležité dát si pozor na to, zda vlastník bytu je skutečně vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí, dále je třeba zkontrolovat, zda nájemní smlouva obsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené občanským zákoníkem a naopak neobsahuje ustanovení, která jsou s občanským zákoníkem v rozporu. Při odmítnutí nabídky na koupi bytu nehrozí přímé nebezpečí ztráty bydlení, kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím • V naší obci v současné době probíhá tzv. privatizace bytů. Obec jako vlastník našeho domu nás v těchto dnech vyzvala, abychom se vyjádřili k nabídce na koupi panelového domu, ve kterém bydlíme. Máme založit bytové družstvo, podmínkou je zájem alespoň poloviny dosavadních nájemníků. Nabídka není nijak konkrétní a navíc se máme vyjádřit do dvou měsíců. Jaké nám vzniknou problémy při odmítnutí nabídky? Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na úhradu svého podílu, se bojí, že pokud dům nekoupíme a obec ho prodá někomu jinému, případný nový vlastník stanoví libovolné nájemné nebo bude chtít, aby se stávající nájemci z bytu vystěhovali. Za jakou kupní cenu je obec povinna byty prodávat? Podle jakého zákona? K prodeji domu a jednotlivých bytových jednotek tedy nejdříve obecně. Právní úprava je dána zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem, a to zejména ustanoveními upravující kupní smlouvu, dále pak zákonem č. 72/1994 Sb., vlastnictví bytů. Bytové družstvo je pak upraveno zákonem č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem. Obce ještě nad rámec zákona obvykle přijímají určité „zásady“ či „pravidla“ pro realizaci prodeje bytových jednotek a domů. Předně je zcela na rozhodnutí vlastníka nemovitosti zda vůbec nemovitost prodá a pokud ano, za jakou kupní cenu. Všichni prodávající a kupující jsou si v tomto ohledu rovni, obce nemají ze zákona povinnost se chovat jinak než soukromí vlastníci nemovitostí. Pokud obec nabídne nemovitost přednostně nájemcům za cenu nižší než je cena „obvyklá“ či „tržní“ v dané obci, pak je to pouze rozhodnutí a „dobrá vůle“ takové obce. V žádném případě nájemci nárok na nižší kupní cenu nemají. Pokud se nemovitost prodává jako celek (tj. celý dům jednomu kupujícímu), pak nájemci jednotlivých bytů nemají ze zákona předkupní právo. Je zcela na rozhodnutí vlastníka domu zda vůbec nemovitost prodá, pokud ano – komu a za jakou kupní cenu. V případě prvního prodeje jednotlivých bytových jednotek má obec povinnost (stejně jako jakýkoliv jiný vlastník nemovitosti) postupovat podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ustanovení § 22 a přednostně nabídnout převod jednotky nájemci, který jednotku

16


užívá. Výše kupní ceny je opět zcela na uvážení vlastníka/prodávajícího, výši kupní ceny vlastník žádným způsobem nemusí zdůvodňovat. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné sobě. Po dobu následujícího jednoho roku má nájemce ještě předkupní právo k bytové jednotce. Pokud jev rámci této jednoroční lhůty nájemci doručena druhá nabídka (nabízená kupní cena ze strany prodávajícího může být odlišná) má nájemce 3 měsíce na to, aby kupní smlouvu uzavřel. Poté již bytová jednotka může být kdykoliv v budoucnu bez dalšího převedena jiné osobě. V obou uvedených případech nájemce bytovou jednotku kupovat nemusí. Pokud bude celá nemovitost či jednotlivá bytová jednotka v budoucnu převedena jiné osobě, pro nájemce se nic nemění. Nový vlastník automaticky ze zákona vstupuje do postavení pronajímatele a je povinen respektovat stávají nájemní smlouvy/dekrety. V žádném případě nájemce nemusí uzavírat s novým vlastníkem novou nájemní smlouvu, nájemci nadále platí původní nájemní smlouva/dekret se všemi sjednanými podmínkami (tj. zejména výše nájemného). V žádném případě není nájemce povinen se z bytu vystěhovat. Změna vlastníka není důvodem k výpovědi z nájmu bytu, stejně tak odmítnutí podpisu nové nájemní smlouvy s novým vlastníkem. Pro nájemce se v podstatě změnou vlastnictví bytu změní pouze číslo účtu či adresa, na kterou bude hradit nájemné. Nájemce se nemusí z bytu stěhovat do žádného jiného bytu, pakliže sám nebude chtít. V poslední době si obce, které nájemci neodkoupí, navíc ponechávají ve svém vlastnictví jako byty „sociální“ či byty pro potřeby občanů obce a ani je jiným osobám než nájemců nenabízejí. Změna vlastnictví bytu není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy • Byt, který s manželem užíváme již 18 let na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou, nyní koupil nový vlastník. Chce, abychom s ním uzavřeli novou nájemní smlouvu za vyšší nájemné a pouze na dobu určitou na 1 rok. Jsme povinni takovou smlouvu uzavřít, když s ní nesouhlasíme? Podle ustanovení § 680 odst. 2 a odst. 3 vstupuje nový vlastník nemovitosti do postavení pronajímatele, tj. do práv a povinností původního vlastníka. Pro nájemce se tedy nic nemění, není třeba vystavovat a uzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek k ní, nadále vám platí původní nájemní smlouva na dobu neurčitou, kterou jste uzavřeli s původním vlastníkem. Přihlášení se k trvalému pobytu nezakládá žádné právo k bytu • Žiji již několik let v domě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým synem z prvního manželství. V domě jsem hlášena k trvalému pobytu. V nedávné době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila družstevní byt a stala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám a nebydlím v něm. Musím být v bytě přihlášena i trvale nebo můžu mít trvalé


17

bydliště stále v domě svého přítele? Pokud se s přítelem něco stane, mám na základě trvalého bydliště právo v domě zůstat? Údaj o trvalém pobytu je pouze údajem evidenčním a nezakládá žádné právo k bytu ani k domu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla v rámci provedeného dědického řízení. S tímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok v domě zůstat byste však neměla. V družstevním bytě být hlášena k trvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě vašeho členství v bytovém družstvu a uzavřené nájemní smlouvy. Pokud byt, který užíváte na základě nájemní smlouvy, nekoupíte, zůstáváte nadále nájemci bytu • Byty v našem domě se budou prodávat. Protože jsme starší a bezdětní manželé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj a zadlužit se nechceme. Přidělí nám nový vlastník náhradní byt? Náhradní byt vám nový vlastník přidělit nemusí, neboť změna vlastnictví bytu není důvodem k ukončení nájmu. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda Váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává v platnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte. Nájemce není povinen zpřístupnit byt zájemcům o jeho koupi • Jsme nájemci bytu u soukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom náš byt zpřístupnili k prohlídce případným zájemcům o koupi. Pronajímatel nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo, a že jsem povinni byt zpřístupnit. Samozřejmě, že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní věci, nábytek, elektroniku apod., prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt pouze někdo z domnělých zájemců pouze netipoval a pak ho nevykradl. Musíme byt k prohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje? Nájemce bytu je podle ustanovení § 681 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci o jeho pronajmutí (nikoliv o jeho koupi) prohlídku bytu v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu, není-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného. Současně platí, že nájemce nesmí být prohlídkou zbytečně obtěžován. V případě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit.

1.2 Kauce Novelou občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. ze dne 31. 3. 2006, bylo nově do tohoto právního předpisu přijato ustanovení § 686a týkající se tzv. „kauce“, tedy peněžních prostředků sloužících pronajímateli k zajištění nájemného a úhrad za plnění

18


poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem. Původně se jednalo o ustanovení tzv. kogentní povahy, od kterého se ani dohodou stran nebylo možné odchýlit. Především pro pronajímatele to tedy znamenalo, že pokud se rozhodl v rámci uzavření nové nájemní smlouvy uzavřít také dohodu o kauci, musel se řídit ustanoveními tohoto paragrafu. V praxi činilo největší potíže především ustanovení § 686a odst. 4, podle kterého byl pronajímatel povinen vrátit nevyčerpané peněžní prostředky nájemci do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, přičemž kauci mohl pronajímatel čerpat pouze na základě pravomocného rozhodnutí obecného nebo rozhodčího soudu nebo na základě nájemcova písemného uznání. Během jednoho měsíce po skončení nájmu většina pronajímatelů nebyla objektivně schopna zajistit si pravomocná rozhodnutí soudu, která by jim umožnila čerpat z kauce částky odpovídající např. škodě na vybavení bytu či nedoplatku na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, které nájemce předtím písemně neuznal. Z důvodu požadavku větší smluvní volnosti stran byla tedy některá ustanovení § 686a novelou nahrazena ustanoveními tzv. dispozitivními. Pronajímatel a nájemce tedy mohou v některých případech upravit dohodu o kauci tak, jak sami uznají za vhodné. Má pronajímatel právo požadovat při uzavření nové nájemní smlouvy tzv. kauci? • V současné době jednám o uzavření nájemní smlouvy k bytu, kam bych se rád přestěhoval. Chtěl bych se zeptat, zda existuje nějaký zákon, který ukládá majitelům bytů oprávnění vybírat tzv. kauci? Institut kauce je upraven v § 686a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem, tzv. kauci. Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, platí, že pronajímatel je oprávněn kauci použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Nájemce je povinen po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen kauci (nebo její nevyčerpanou část) nájemci vrátit i s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodnou-li se jinak. Na vyplacení peněžních prostředků


19

má jinak právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky. Maximální možná výše kauce • Jak vysokou kauci může pronajímatel požadovat při uzavření nájemní smlouvy? Četl jsem, že to může být až trojnásobek platby za byt, nepřipravuje se v tomto směru nějaká změna? Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. S institutem kauce počítá i nový kodex občanského zákoníku v ustanovení § 2254 jako s „jistotou“, kterou na základě předchozí dohody bude moci nájemce složit u pronajímatele pro případ, že nebude plnit své povinnosti vyplývající pro něj z nájemní smlouvy, tj. zejména hradit nájemné. Zatímco v současné době je pronajímatel oprávněn požadovat max. trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, podle nového kodexu bude moci požadovat max. šestinásobek měsíčního nájemného (nikoliv již včetně záloh na služby spojených s užíváním bytu.) V dosavadní praxi však pronajímatelé zpravidla kauci ve výši trojnásobku platby za byt nepožadují, neboť nájemci nejsou ochotni tak vysokou částku jim k zajištění povinných plateb poskytnout. Výše kauce je vždy věcí konkrétní dohody stran. Na složení kauce nemá bez předchozí dohody s nájemcem pronajímatel nárok • Mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou a v bytě bydlím již více jak 15 let. Nyní mi přišel dopis od pronajímatele, který po mně požaduje, abych mu poslala 18 000 Kč (což je dvojnásobek platby za byt, měsíčně platím pronajímateli nájemné i se službami 9 000 Kč) jako kauci, pro případ, že bych nájemné přestal platit. Nikdy jsem problémy s placením nájemného neměl, proto nechápu, proč po mně nyní pronajímatel tyto finanční prostředky požaduje. Jsem invalidní důchodce a musel bych si peníze někde půjčit, proto se chci zeptat, zda pronajímateli musím peníze opravdu zaslat nebo na ně nemá nárok? Peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem, tzv. kauci jste povinen pronajímateli poskytnout pouze na základě předchozí dohody. Pokud vaše nájemní smlouva dohodu o kauci neobsahuje, pak pronajímatel na složení kauce nárok nemá. Na návrh pronajímatele dohodu o kauci uzavřít přistupovat nemusíte. Kauci nemusí mít pronajímatel složenou na zvláštním účtu, je však povinen ji po skončení nájmu vrátit nájemci i s příslušenstvím • Uhradila jsem pronajímateli při uzavření nájemní smlouvy tzv. kauci, může ji mít pronajímatel na svém osobním účtu? Podle původního ustanovení § 686a odst. 1 byl pronajímatel povinen uložit kauci na svůj zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu. Tato povinnost

20


však byla s účinností od 1. 11. 2011 zrušena, pronajímatel může mít tedy kauci uloženou kdekoliv uzná za vhodné. Stále však platí, že se jedná o finanční prostředky patřící nájemci a pronajímatel s nimi nemůže libovolně zacházet. Navíc pokud po skončení nájmu pronajímatel kauci vrací, musí jí vrátit i s příslušenstvím, např. úrok vyplývající ze smlouvy o běžném účtu mezi pronajímatelem a peněžním ústavem, avšak po zdanění a po odpočtu nákladů na vedení účtu. Pravidla pro čerpání z kauce a pro její vrácení jsou stanovena zákonem, můžou být ale vzájemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem stanovena odlišně • Jakým způsobem může pronajímatel z kauce čerpat? Jsou zákonem stanovena nějaká pravidla nebo může pronajímatel použít kauci jak uzná za vhodné? Kdy je povinen pronajímatel kauci vrátit? Pronajímatel je oprávněn použít peněžní prostředky, které nájemce složil v souvislosti s uzavřením smlouvy, pouze na základě vykonatelného rozhodnutí soudu nebo na základě písemného uznání nájemce. Dosud mohl pronajímatel čerpat peněžní prostředky i na základě vykonatelného rozhodčího nálezu. Pronajímatel a nájemce se však mohou o způsobu čerpání kauce dohodnout i jinak; nová právní úprava účinná od 1. 11. 2011 směřuje ke smluvní volnosti stran nájemního vztahu. Nájemce je však nadále povinen po písemné výzvě pronajímatele doplnit peněžní prostředky na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce. Nesplnění této povinnosti je považováno za hrubé porušení povinností nájemce a je výpovědním důvodem podle § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, bez přivolení soudu. Nově si pronajímatel a nájemce mohou sjednat i jinou lhůtu, ve které budou po skončení nájmu bytu nevyčerpané peněžní prostředky vráceny nájemci, než je lhůta stanovená zákonem, podle které je pronajímatel povinen vrátit nevyčerpané peněžní prostředky do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. Pronajímatel je povinen vrátit peněžní prostředky včetně příslušenství, tj. např. úrok vyplývající ze smlouvy o běžném účtu mezi pronajímatelem a peněžním ústavem, avšak po zdanění a po odpočtu nákladů ne vedení účtu.

1.3 Stav a kvalita bytu, užívání společných prostor Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1). Sankcí za nesplnění této povinnosti pronajímatele je např. sleva z nájemného, jíž se nájemce může domáhat podle § 698. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu,


21

nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo (§ 698 odst. 1). Stejné právo má nájemce, jestliže se stavebními úpravami v domě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu (§ 698 odst. 2). Nájemce má právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění, poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje (§ 698 odst. 3). Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad (§ 699). Přiměřenost slevy posuzuje v případě sporu soud. Nájemce má také možnost postupovat podle § 691 a po předchozím upozornění pronajímatele odstranit závady bránící řádnému užívání bytu v nezbytné míře na své náklady. Náhradu účelně vynaložených nákladů pak může požadovat od pronajímatele. Právo na náhradu nákladů musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do šesti měsíců od odstranění závad, jinak zanikne. Je třeba zdůraznit, že toto ustanovení se týká pouze oprav v bytě, nikoli oprav v domě. Z porušení povinnosti pronajímatele předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, může vzniknout i závazek k náhradě škody nebo právo nájemce od nájemní smlouvy odstoupit (§ 679) Současná právní úprava umožňuje za určitých podmínek předání bytu i ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání (§ 687 odst. 2). Skutečnost, že byt je předáván nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, musí být zanesena přímo v nájemní smlouvě, ve které musí být současně vymezena práva a povinnosti nájemce a pronajímatele z toho plynoucí, tj. zejména dohodnuta výše a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Náklady mohou být např. umořovány v nájemném po dobu trvání nájemního vztahu nebo mohou být nájemci uhrazeny po skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Pronajímatel se s nájemcem může dohodnout i jinak, podstatné je, aby k uzavření jasné a určité dohody došlo. V této souvislost je třeba upozornit na to, že nájemce je stále povinen zajišťovat a hradit tzv. drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou bytu (např. malování, tapetování, čištění a prohlídky spotřebičů apod.) Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis, kterým je nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Občanský zákoník v ustanovení § 687 odst. 3 umožňuje pronajímateli a nájemci dohodnout se na tom, že se nařízením vlády řídit nebudou a upraví si tuto věc jinak. Jaký bude podíl nájemce na opravách a údržbě bytu je tedy především ponechán na dohodě stran. Tématu drobných oprav a běžné údržby bytu je věnována samostatná kapitola v této publikaci. Závazný právní předpis, který by pro účely výpočtu či sjednávání nájemného rozděloval byty podle jejich kvality z hlediska vybavení bytu, stavu domu, lokality či občanské vybavenosti v obci, bohužel do dnešního dne neexistuje. V zemích Evropské unie je takový předpis běžnou normou, v České republice však Parlamentem ČR dosud přijat nebyl, ať bylo složení Parlamentu jakékoliv.

22


Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., ve které byly upraveny tzv. „kategorie bytu“, byla nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. ke dni 31. 12. 2001 zrušena a nebyla nahrazena jiným právním předpisem. Pro určení maximální výše nájemného se podle této vyhlášky byty rozdělovaly do čtyř kategorií podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. Dalším předpisem, který pouze pro účely stanovení výše tzv. regulovaného nájemného „rozdělil“ byty do dvou skupin, tzv. byty se sníženou kvalitou a byty bez snížené kvality (v praxi označované jako byty standardní), byl zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Byt se sníženou kvalitou byl definován jako „byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství“. Za základní příslušenství zákon považoval koupelnu nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod, přičemž za součást bytu bylo základní příslušenství považováno i tehdy, pokud bylo umístěno mimo byt, avšak užíval jej jen nájemce bytu. Ústřední vytápění zákon definoval jako „zdroj tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.“ Za byty standardní se tedy považovaly všechny byty, které nesplnily podmínky definice bytu se sníženou kvalitou. Zákon č. 107/2006 Sb. přestal platit ve většině obcí ke dni 31. 12. 2010, pouze v Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín končí účinnost zákona k 31. 12. 2012. Nájemci vzniká na základě nájemní smlouvy oprávnění užívat nejenom byt a jeho příslušenství, ale také společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 688 občanského zákoníku). Za společné prostory jsou považovány zejména vchody, schodiště, chodby, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, půdní a sklepní prostory. Společným zařízením domu jsou např. vybavení prádelny, výtah, společná anténa nebo osvětlení společných prostor. Při posouzení, které prostory a zařízení domu jsou společné, je třeba vycházet zejména z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, zda určité prostory jsou k tomuto užívání způsobilé. Tak tomu bude zejména v případě, kdy nájemní smlouva společné prostory nijak nevymezuje. Pokud z nájemní smlouvy vyplývá, že nájemce je oprávněn užívat jako společné pouze některé prostory, není oprávněn užívat další, třebaže jsou ve stavebním rozhodnutí jako společné vymezeny, např. společná komora pouze pro byty na daném podlaží. Naopak jestliže z nájemní smlouvy vyplývá, že určitý prostor je společným prostorem, je nájemce oprávněn jej užívat, třebaže to neodpovídá stavebnětechnickému určení. Společné prostory tedy nemusí být v některých případech přístupné všem uživatelům domu. Oprávnění užívat společné prostory a zařízení domu přísluší nejenom nájemci, ale také osobám, které tvoří s nájemcem společnou domácnost, dále pak podnájemcům nebo osobám, které společnou domácnost s nájemcem netvoří, např. krátkodobé návštěvy. Tyto osoby odvozují právo užívat společné prostory a zařízení domu přímo od nájemce. Pronajímatel tedy nemůže těmto osobám bránit v jejich užití. Jestliže by se tak stalo, jedná


23

se o porušení práva nájemce, kterému může vzniknout např. i právo na náhradu škody, např. jestliže pronajímatel odmítne pustit do domu opraváře, kterého si nájemce objednal. Nájemce (a osoby, které od něj právo užívat společné prostory a zařízení domu přímo odvozují) mají podle ustanovení § 688 odst. 2 povinnost užívat tyto společné prostory a zařízení řádně. Řádným užíváním je především užívání v souladu s nájemní smlouvou, jinak užívání přiměřené povaze a určení věci. Důsledkem porušení povinností nájemce je povinnost nahradit způsobenou škodu (§ 420). V této souvislosti je třeba zmínit i ustanovení § 693 občanského zákoníku, podle nějž je nájemce povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám, nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu. Závady a poškození domu jsou veškeré změny domu, které snižují jeho majetkovou hodnotu, nepovažuje se za ně ale pouhé opotřebení bytu a domu způsobené řádným užíváním. Právu nájemce a dalších oprávněných osob užívat společné prostory odpovídá na druhé straně povinnost realizovat svá práva nejen řádně, ale současně tak, aby nebyla rušena stejná a obdobná práva ostatních uživatelů domu. Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv (§ 690 obč. z.) a počínat si tak, aby nikomu z uživatelů domu nevznikla jakákoliv újma. Nájemce má nárok na slevu z nájemného v případě, kdy pronajímatel v domě provádí stavební úpravy • V našem domě probíhá rekonstrukce dvou bytů, pronajímatel navíc v domě buduje nový výtah. V celém domě je z tohoto důvodu nepořádek, práší se zde, všechno si pak nosíme do bytu. Chápeme sice, že si pronajímatel chce vylepšit svoji nemovitost, ale rekonstrukce už trvá více jak dva měsíce a prostředí v domě se značně zhoršilo. Máme nárok třeba na nějakou kompenzaci od majitele nebo slevu z nájemného? Nárok na přiměřenou slevu z nájemného máte tehdy, jestliže se stavebními úpravami v domě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu (§ 698 odst. 2 obč.z.). Současně můžete uplatnit i slevu z úhrady za plnění, poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje (§ 698 odst. 3), konkrétně tedy slevu z úhrady za úklid domu, pokud je součástí vašich měsíčních úhrad za služby spojené s užíváním bytu. Slevu je třeba u pronajímatele uplatnit písemně, nejpozději do 6 měsíců od skončení stavebních prací. Výše vámi uplatněné slevy musí být přiměřená závadě. Pokud pronajímatel slevu neuzná, musel by o její výši rozhodnout příslušný soud. Byt se sníženou kvalitou je definován zákonem • Bydlím v nájemním bytě. Majitel mi zvyšuje nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb. s tím, že v oznámení je vždy uvedeno, že se nejedná o „byt se sníženou kvalitou“. Podle mého názoru se ale o byt se sníženou kvalitou jedná, neboť máme třicet let stará okna, zatéká nám střechou, navíc majitel do bytu vůbec nic neinvestoval,

24

RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU WC i koupelnu jsme si dělali na vlastní náklady, stejně tak vytápění v bytě (plynový kotel) jsme pořizovali na vlastní náklady. Máme tedy byt se sníženou kvalitou či nikoliv?

Byt se sníženou kvalitou je definován v zákoně č. 107/2006 Sb. v ustanovení § 2 písm. e) jako „byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství“. Za základní příslušenství zákon považuje koupelnu nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod, přičemž za součást bytu je základní příslušenství považováno i tehdy, pokud je umístěno mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu. Ústřední vytápění zákon definuje jako „zdroj tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.“ Ve vašem případě se tedy nejedná o byt se sníženou kvalitou, neboť máte v bytě úplné základní příslušenství (WC a koupelnu). Zákon bohužel nerozlišuje, na čí náklady bylo příslušenství v bytě vybudováno a nezohledňuje další kvalitu bytu. Pokud jsou v bytě závady, které podstatným způsobem nebo po delší dobu zhoršují užívání bytu, máte nárok na přiměřenou slevu z nájemného podle ustanovení § 698 občanského zákoníku. Revizi plynových spotřebičů v bytě hradí nájemce • Jsem nájemce a v bytě, který užívám, mám plynový kotel, který však patří pronajímateli. Pronajímatel po mně požaduje, abych si zajistil revizi kotle, a abych ji také zaplatil, má na to nárok, když je kotel v jeho vlastnictví? Podle Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. hradí nájemce tzv. drobné opravy a běžnou údržbu v bytě na zařízení a vybavení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele. Mezi tzv. běžnou údržbu patří i revize plynových spotřebičů ve vlastnictví pronajímatele, kterou je podle tohoto předpisu povinen zajistit i uhradit nájemce. Pronajímatel tedy postupuje správně. Nárok na slevu z nájemného nevznikne v případě krátkodobé jednorázové závady, kterou pronajímatel odstraní • Pronajímatel v bytě, který užívám na základě nájemní smlouvy, opravoval stoupačky a celý den mi kvůli tomu netekla voda. Mám nárok na slevu z nájemného a na finanční kompenzaci za čas, který jsem nemohl být v práci (musel jsem si vzít dovolenou) a musel jsem být doma, aby majitel mohl opravu provést? V tomto případě vám nárok na slevu z nájemného nevznikl. Právo na přiměřenou slevu z nájemného máte pouze tehdy, dokud pronajímatel přes vaše upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání nebo tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. V případě jednorázové krátkodobé opravy stoupačky vám tedy nárok na slevu z nájemného nevznikl. Současně vám nevznikl ani nárok na finanční kompenzaci za čas. V případě odstraňování závady v bytě pronajímatelem jste povinen byt zpřístupnit a umožnit provedení opravy.


25

Výměna topidla v bytě a náklady s tím spojené • Bydlím v nájemním bytě. Rozbila se mi kamna WAW, která jsou už dvacet let stará, a která mi do bytu dával pronajímatel. Opravář mi řekl, že jejich oprava už není možná, a že je nutné topidlo vyměnit. Požádala jsem tedy písemně majitele, aby mi výměnu topidla zajistil, ten mi však do dnešního dne neodpověděl, vlastně mi pouze zavolal, že si mám vše zařídit sama, že nemá peníze. Co můžu dělat? Můžete postupovat podle ustanovení § 691 občanského zákoníku, tzn. po předchozím písemném upozornění pronajímatele zajistit výměnu topidla na své náklady a náhradu nákladů pak požadovat od pronajímatele a to případně i soudní cestou. Právo na náhradu nákladů musíte uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závady, jinak vám toto právo zanikne. Byt nezpůsobilý pro řádné užívání • Slyšel jsem, že podle současné právní úpravy není majitel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Je to možné? I podle současné právní úpravy je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání a též zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Zákon pouze připouští možnost předat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, ale pouze tehdy, pokud se na tom pronajimatel s nájemcem ve smlouvě o nájmu bytu dohodnou. Oběma stranám nájemní smlouvy lze v takových případech doporučit, aby v nájemní smlouvě byl přesně specifikován rozsah úprav, které provede nájemce nebo pronajímatel, vzájemná práva a povinnosti obou smluvních stran související s uvedením bytu do způsobilého stavu a způsob náhrady nákladů za provedené úpravy. Nájemce má vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory v domě • V našem domě užíváme s ostatními nájemci kromě bytů také půdní prostor o ploše cca 40m2 k sušení prádla. Za tento společný prostor jsme pronajímateli donedávna neplatili, nyní po nás pronajímatel chce nájemné. Pokud mu prý platbu nebudeme hradit, dá nám výpověď z bytu. Má na takový postup pronajímatel nárok? Podle ustanovení § 688 odst. 1 občanského zákoníku máte jako nájemci vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Za užívání společných prostor domu a zařízení (např. schodiště, půda, kočárkárna, sušárna apod.) tedy pronajímatel nemá nárok požadovat zvláštní platbu, tyto prostory máte ze zákona právo užívat vedle práva užívat byt. Rekonstrukce bytu na náklady nájemce a pravidla pro úpravu regulovaného nájemného • Jsem nájemcem bytu již od roku 1975, byt mi byl tehdy přidělen ONV a od té doby v něm nepřetržitě žiji. Byt byl původně IV. kategorie, na své náklady jsem postupně v bytě vybudoval kompletní základní příslušenství (WC a koupelnu

26

RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU s vanou) a zřídil vytápění (plynový kotel). Do roku 2006 jsem platil stále za byt IV. kategorie, potom mi však pronajímatel zvýšil nájemné na maximální možnou hranici s tím, že se nejedná o byt tzv. „se sníženou kvalitou“ a odvolal se na zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Od té doby mi takto zvyšuje nájemné každý rok. Je jeho postup správný, když do mého bytu nikdy nic neinvestoval a všechny opravy hradím sám?

Postup pronajímatele je správný a je v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb. Vyhláška MF č. 176/1993 Sb., ve které byly upraveny tzv. „kategorie bytu“, byla nálezem Ústavního soudu ke dni 31. 12. 2001 zrušena a nebyla nahrazena jiným právním předpisem. Pro účely stanovení výše tzv. regulovaného nájemného zákon č. 107/2006 Sb. „rozdělil“ s účinností od 31. 3. 2006 byty do dvou skupin, tzv. byty se sníženou kvalitou a byty bez snížené kvality (v praxi označované jako byty standardní). Vzhledem k tomu, že máte v bytě úplné základní příslušenství (WC a koupelnu s vanou) jedná se o byt bez snížené kvality. Zákon nijak nerozlišuje, na čí náklady bylo základní příslušenství nebo vytápění v bytě vybudováno, podstatný je faktický stav, tedy zda v bytě úplné základní příslušenství je či není. Byt se sníženou kvalitou • Bydlím v pronajatém bytě s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a regulovaným nájemným, které se postupně zvyšuje. Bohužel kvalita neodpovídá ceně. Je to byt 2+1, má cca 50m2 a má pouze jedno topení WAW na konci v pokoji. Okna netěsní, jakož i vchodové dveře, takže ve zbylé části bytu bývá v zimě mezi 15 a 17 stupni Celsia. V kuchyni topení není možné udělat, jelikož okno je vedené pouze do chodby. Dal by se tento byt nazvat „bytem se sníženou kvalitou“? Snížená kvalita bytu je definována v ustanovení § 2 písm. e) zákona č. 107/2006 Sb. Z této definice vyplývá, že pokud je v bytě úplné základní příslušenství (tj. splachovací WC a koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout) jedná se bez dalšího o byt bez snížené kvality, tzv. byt standardní. Pokud tedy máte v bytě úplné základní příslušenství (byť vybudované na vaše náklady) o byt se sníženou kvalitou se bohužel nejedná. Mohl byste mít ale nárok na slevu z nájemného podle ustanovení § 698 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání. Pronajímatel nemůže zakázat návštěvy v bytě nájemce • Jsem nájemcem bytu u soukromého majitele. Zhruba tak jednou za čtrnáct dní mě chodí navštěvovat kamarád ze školy, kterého pronajímat nemá rád, neboť shodou okolností se spolu v minulosti soudili o náhradu nějaké škody. Pronajímatel mi zakázal, aby mě tento kamarád navštěvoval a hrozí mi výpovědí, když ho tam prý ještě uvidí. Má na to nárok?


27

Pronajímatel vám nic takového zakázat nemůže, a už vůbec vám z tohoto důvodu nemůže dát výpověď z nájmu bytu. Pronajímatel nemůže zasahovat do toho, jaké návštěvy nájemce v bytě přijímá. Za společné prostory nájemce není povinen hradit zvláštní nájemné • Pronajímatel mi nově kromě nájemného započítal do podlahové plochy i plochu chodby a schodiště, které do bytu vedou, má na to nárok? Tato položka se nově objevila u všech nájemců v domě. Schodiště a chodba jsou společné prostory domu. Na základě nájemní smlouvy máte oprávnění užívat nejenom byt a jeho příslušenství, ale také společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 688 občanského zákoníku) Pronajímatel tedy není oprávněn za užívání těchto společných prostor vybírat další nájemné či obdobné platby. Zahrada u domu není společným prostorem domu • Na zahradě u domu jsme parkovali a někdy i opravovali auta. Majitel domu, který jej před rokem koupil, nechal nyní zahradu uklidit, odvézt nepořádek a zamezuje nám dále vjíždět na dvůr. Na dvoře máme nyní volný přístup k popelnicím a k bidlu na klepání koberců. Má na takový postup majitel domu právo? Podle ustanovení § 688 mají nájemci bytů právo užívat kromě bytů i společné prostory a zařízení domu. Těmi však nejsou například zahrady, dvorní trakty a podobné plochy u domu. Pronajímatel je povinen vám umožnit a zajistit pouze vstup do domu a přístup ke společným prostorům a zařízením domu. Pokud byste chtěli zahradu či dvůr z výše uvedeného důvodu užívat, museli byste se na tom s pronajímatelem písemně dohodnout a uzavřít např. smlouvu o nájmu pozemku či jeho části. Pronajímatel je pak oprávněn požadovat, abyste mu za užívání pronajatého pozemku hradili dohodnuté nájemné. Úhrada škody za závady a poškození způsobené v domě členem domácnosti nájemce • Jsem nájemce bytu u soukromého pronajímatele. Můj syn, který se mnou bydlí, v době mé nepřítomnosti rozbil na chodbě okno a ulomil i kus dřevěného zábradlí v patře pod naším bytem. Pronajímatel chce nyní zaplatit tuto škodu po mně, má na to právo, když jsem doma prokazatelně nebyl (byl jsem v nemocnici) a syn se k úhradě škody nemá? Se synem nemáme moc dobré vztahy, ale myslím si, že za tuto škodu odpovídá on, nikoli já. Podle ustanovení § 693 občanského zákoníku je nájemce povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Odpovědnou osobou ve vztahu k pronajímateli jste tedy vy jako nájemce bytu. Pronajímatel má tedy právo předně požadovat, abyste škodu odstranil a uhradil. Nestane-li se tak, má právo po předchozím upozornění závady a poškození odstranit sám a požadovat od vás náhradu. Úhradu škody pak můžete požadovat po vašem synovi a to i soudní cestou.

28

RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU Do společných prostor domu skříň nebo botník nepatří

• Na chodbu před bytem jsme si dali skříň, která se nám do sklepa nevejde. Domácí nám přikázal, že ji musíme dát pryč. Má na to právo? Pronajímatel je oprávněn po vás odstranění skříně požadovat. Různé stolky, skříně, botníky a další věci, které mají často nájemci snahu do společných prostor umisťovat sem nepatří. Tyto předměty jednak brání řádnému úklidu společných prostor a při stěhování, ale navíc by mohly být překážkou při nutném zajištění průchodu záchranné službě nebo při úniku v případě vzniku požáru. Nájemce je povinen ve smyslu § 688 občanského zákoníku užívat byt a společné prostory řádně, s čímž je podobné umísťování předmětů ve společných prostorech, které nemá nájemce ve výlučném užívání, v prokazatelném rozporu. Jinou než zákonnou slevu z nájemného je třeba dohodnout s pronajímatelem • Majitel domu mi do roku 2006 poskytoval slevu 3 % z nájemného za vlastní vybavení koupelny plynovým průtokovým ohřívačem (karmou). Od roku 2007 mi už tuto slevu neposkytuje. Byla tato sleva zákonem o deregulaci nájemného či nějakým jiným aktem zrušena, nebo platí i nadále? Poraďte mi prosím, kde bych tuto informaci získal. Sleva z nájemného je upravena pouze v ustanovení § 698 občanského zákoníku. Nájemce má obecně nárok na slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu. Jakákoliv další sleva (např. vámi zmiňovaná 3% sleva) je pouze věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, to bohužel znamená, že zákonný nárok na tuto slevu nemáte. Kategorie bytu, snížená kvalita bytu a rekonstrukce na náklady nájemce • Bydlím v obecním domě v okrese Frýdek-Místek, dům je celkově v horším stavu, pochází z roku 1935. V domě jsou tři bytové jednotky, dva byty jsou zařazeny jako byty I. kategorie, můj byt je ve III. kategorii. V roce 1991 jsem byt na vlastní náklady zrekonstruoval na byt I. kategorie. Rekonstrukce byla povolena majitelem objektu, bylo vydáno stavební povolení a po ukončení rekonstrukce proběhla kolaudace. Investice do bytu v roce 1991 činila podle soudního odhadu 220 tis.; v posledních dvou letech jsem opětovně do bytu investoval cca 200 tisíc korun. Majitel se finančně ani jinak na opravách bytu nepodílel. Doposud jsem měl v nájemní smlouvě uvedeno zařazení bytu do III. kategorie. Majitel – obecní úřad se v průběhu let pokoušel zařadit můj byt do I. kategorie a podle toho i navýšit nájem bez toho, aby finančně kompenzoval mé investice do bytu. V návrhu nové nájemní smlouvy platné od 1. 7. 2011 mi byl vyměřen stejný nájem za m2 jako ve zbývajících dvou bytech, které jsou ve vyšší kategorii. V návrhu není uvedena kategorie bytu, tedy ani to, že se jedná o byt se sníženou kvalitou. Jak se mám bránit proti zařazení bytu do vyšší kategorie, když majitel neuhradil nic z investovaných prostředků a ani tuto možnost nenavrhnul? V letošním roce je plánována rekonstrukce střechy na


29

bytovém domě. Jako jediný nájemník v domě mám zavedeno ústřední topení, ve sklepě je kotel na pevná paliva a v bytě mám do systému připojen elektrokotel. Je majitel budovy povinen při rekonstrukci budovy zachovat komín pro mnou užívaný kotel na ústřední topení, popřípadě ho opravit? Kategorie bytu byly zrušeny spolu s vyhláškou č. 176/1993 Sb. ke dni 31. 12. 2001. Pro účely výpočtu regulovaného nájemného se byty rozdělují do dvou skupin, tzv. standardní a se sníženou kvalitou (zákon č. 107/2006 Sb.). Pokud máte v bytě úplné základní příslušenství (tj. splachovací záchod a koupelna s vanou nebo sprchovým koutem), pak se jedná o byt tzv. standardní, a to bez ohledu na to, zda je byt vytápěn či nikoliv, a bez ohledu na to, na čí náklady bylo základní příslušenství v bytě vybudováno. Z obsahu vašeho dotazu vyplývá, že máte byt tzv. standardní, nikoliv se sníženou kvalitou. Investice vložené do bytu máte právo požadovat až po skončení nájmu a to dle ustanovení § 667 občanského zákoníku, nedohodnete-li se s pronajímatelem jinak. Vzhledem k tomu, že jste rekonstrukci provedl se souhlasem vlastníka i se souhlasem stavebního úřadu, pak máte právo požadovat, aby v případě rekonstrukce střechy byl zachován současný stav, resp. máte právo požadovat uvedení do původního stavu. V případě pochybností vám doporučuji kontaktovat příslušný stavební úřad.

1.4 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při změně počtu osob v domácnosti nájemce, výhrada pronajímatele s přijetím další osoby do bytu, dlouhodobá nepřítomnost nájemce v bytě Úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele při změně počtu osob v jeho domácnosti je koncipována zcela nově a výrazným způsobem mění dosavadní úpravu oznamovací povinnosti nájemce. Podle dosavadní právní úpravy platné do 31. 10. 2011 byl nájemce povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s ním žily v bytě, do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení byl nájemce povinen uvést jejich jména, příjmení, data narození a státní příslušnost. Pokud nájemce svoji oznamovací povinnost nesplnil ani do jednoho měsíce, jednalo se o hrubé porušení povinností nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b) a tedy i výpovědní důvod z nájmu bytu bez přivolení soudu a bez nároku na bytovou náhradu. Oznamovací povinnost byla vázána pouze na změnu v počtu osob. Pokud tedy počet osob v domácnosti nájemce zůstal stejný, přestože se osoby změnily, oznamovací povinnost nájemce nevznikla (např. změna družky) Oznamovací povinnost nájemce při změně počtu osob v jeho domácnosti je s účinností od 1. 11. 2011 nově upravena v odst. 3 § 689 občanského zákoníku. Nájemce je povinen pronajímateli písemně a bez zbytečného odkladu oznámit změny v počtu, jménech,

30


příjmeních a datech narození osob v bytě, v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce; nájemce je rovněž povinen oznámit pronajímateli uzavření manželství nebo přechod nájmu. Neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost. Nesplnění této povinnosti je stále považováno za hrubé porušení povinností nájemce a je výpovědním důvodem podle § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, bez přivolení soudu a bez nároku na bytovou náhradu. Nájemce je tedy nově povinen oznamovat i změnu osob přestože se jejich počet nezměnil, uzavření manželství a přechod nájmu bytu, a to ve lhůtě bez zbytečného odkladu, nejpozději do 2 měsíců ode dne, kdy ke změně došlo. Podle znění odst. 1 § 689 občanského zákoníku má nově pronajímatel právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu. Z důvodové zprávy k novele vyplývá, že nové znění tohoto odstavce má směřovat k zabránění přeplněnosti bytů. Bohužel, z textu zákona, a ani z jiného právního předpisu nevyplývá, kdy je byt považován za přeplněný či kolik osob „může“ v konkrétním bytě bydlet, aby nebyl považován za přeplněný. Chybí také definice pojmu „hygienicky vyhovující podmínky“. Z ustanovení není zcela zřejmé, jakým způsobem bude moci pronajímatel postupovat v případě, kdy bude mít za to, že byt užívá více osob než je přiměřené velikosti bytu a jakým způsobem bude moci postupovat nájemce. Z textu ustanovení sice vyplývá, že pronajímatel má právo shora uvedené požadovat, ale již z něj nevyplývá, že nájemce je povinen požadavku pronajímatele vyhovět, natož jakým způsobem. V praxi se tedy jedná o ustanovení pro účastníky nájemního vztahu nepoužitelné a v podstatě nic neříkající. Obdobně je na tom ustanovení § 689 odst. 2 občanského zákoníku, ve kterém je zcela nově upraveno právo pronajímatele vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Osoba blízká je definována v ustanovení § 116 občanského zákoníku. Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé (např. dítě, vnuk, rodiče, prarodiče) sourozenec, manžel, partner (podle zákona č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Kdy půjde o „případy zvláštního zřetele hodné“ bude v budoucnu jistě předmětem mnoha sporů, neboť bude nutné posuzovat konkrétní okolnosti, za jakých nájemce do bytu osobu přijal. Nájemce však zpravidla nepřijme do své domácnosti osobu, která není osobou blízkou nebo nemá-li k tomu důvod zvláštního zřetele hodný, což může být v podstatě cokoliv. Právo pronajímatele je tedy značně omezeno, pokud vůbec existuje. Oznamovací povinnost má nově nájemce i tehdy, jestliže předem ví o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby (§ 689 odst. 4). Nájemce má za povinnost označit osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné. Uvedené ustanovení směřuje k tomu, aby např. v případě plánované opravy či rekonstrukce v domě, kdy bude potřeba do bytu vstoupit (výměna oken), pronajímatel věděl o osobě, která mu může vstup do bytu zajistit. Definici případů „nezbytně nutných“ nebo


31

alespoň demonstrativní výčet takových případů však zákon neobsahuje. Ustanovení se netýká případů tzv. krajní nouze (např. havárie v bytě, požár apod.). V těchto případech lze z důvodů odvrácení škody do bytu vstoupit i bez souhlasu nájemce. Narození dítěte je třeba pronajímateli písemně oznámit • Narodilo se nám minulý měsíc dítě, jsme povinni to oznámit pronajímateli? Ano, narození dítěte jste povinni pronajímateli oznámit písemně bez zbytečného odkladu, nejpozději do 2 měsíců ode dne, kdy se počet osob ve vaší domácnosti změnil. V oznámení je třeba uvést jméno, příjmení a datum narození vašeho dítěte, oznámení vám doporučuji zaslat pronajímateli formou doporučeného dopisu na jeho adresu. Úmrtí jednoho z manželů • Před měsícem mi zemřela manželka, na kterou byla napsaná nájemní smlouva. V bytě jsme spolu žili skoro dvacet let. Co se teď stane, mám právo v bytě zůstat, musím to oznámit majiteli, bojím se, že bude chtít, abych se z bytu vystěhoval? Úmrtí manželky jste povinen pronajímateli písemně oznámit nejpozději do 2 měsíců ode dne, kdy zemřela. Byť byla nájemní smlouva vystavena pouze na vaši ženu, vznikl vám ze zákona (§ 703, §704 obč.z.) tzv. „společný nájem bytu manžely“. Nájemcem jste se stal tedy přímo ze zákona. Z tohoto důvodu máte právo v bytě zůstat za stávajících podmínek, neboť jste nájemcem bytu stejně jako byla vaše manželka (§ 707 odst. 1 obč. z.) Kdo je vlastníkem bytu lze zjistit několika způsoby • Přistěhovala se ke mně do domácnosti moje dcera s manželem, ráda bych to pronajímateli oznámila, ale vlastně ani nevím, kdo vlastníkem mého bytu je. Komunikuji pouze se zástupcem vlastníka, jakýmsi správcem, ale nikdy jsem vlastně neviděla žádnou smlouvu nebo plnou moc, která by ho opravňovala za vlastníka jednat. Kde zjistím, kdo vlastní můj byt? Stačí, když změnu nahlásím pouze tomuto „správci“? Vlastníka vašeho bytu s jeho adresou zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, který vám na počkání vydají na jakémkoliv katastru nemovitostí v ČR, dále na tzv. „czech pointech“, tj. zejména na jakékoliv poště nebo u notáře. Jednoduchý informativní výpis si lze zajistit zdarma na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz – odkaz „nahlížení do katastru“. Změnu v počtu osob v domácnosti jste povinna oznámit pronajímateli. Doporučuji vám tedy písemně kontaktovat přímo pronajímatele a to na adresu, kterou zjistíte shora uvedeným způsobem. Onomu „správci“ nemusíte dávat tuto informaci na vědomí, ledaže by se prokázal nějakou listinou (smlouvou, plnou mocí), která by prokazovala, že je oprávněn v těchto věcech za pronajímatele jednat. Změnu v počtu osob stačí oznámit jednomu ze spoluvlastníků domu • Nastěhovala se ke mně dcera, ale náš dům má tři majitele, stačí, když změnu oznámím jednomu z nich?

32


Oznamovací povinnost splníte, pokud oznámíte změnu v počtu osob kterémukoliv spoluvlastníkovi domu. Spoluvlastníci jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (§ 139 obč. z.). Oznámit uzavření manželství je třeba i v případě, kdy si žena ponechá své příjmení • Žiji se svojí přítelkyní již sedm let v nájemním bytě u soukromého vlastníka, nájemní smlouva je na mé jméno. Před týdnem jsme se s přítelkyní vzali, musím to oznamovat majiteli, když vlastně k žádné změně nedošlo? Přítelkyně si navíc nechala svoje příjmení, takže opravdu žádná změna nenastala. Podle ustanovení § 689 odst. 3 je nájemce povinen oznámit i uzavření manželství. Je to především z toho důvodu, že vám dnem uzavřením manželství vznikl ze zákona tzv. společný nájem bytu manžely a vaše žena se stala nájemkyní bytu stejně jako jste vy. Tato informace je pro pronajímatele velmi důležitá, neboť v některých případech je pronajímatel povinen kontaktovat všechny společné nájemce bytu, naopak tím, že se vaše žena stala nájemkyní bytu má stejná práva a povinnosti jako jste dosud měl pouze vy. Souhlas pronajímatele s přijetím osoby do domácnosti nájemce není třeba • Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou, v bytě bydlím již pět let a chtěl bych si k sobě nastěhovat svoji přítelkyni, která dosud bydlela u rodičů. Musím žádat pronajímatele o souhlas, nebo stačí, když mu to pouze zatelefonuji. O souhlas pronajímatele žádat nemusíte, neboť jej nepotřebujete. Bydlet můžete s kýmkoliv uznáte za vhodné, jste ale povinen změnu v počtu osob ve své domácnosti písemně oznámit pronajímateli a to do bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy se vaše přítelkyně do bytu nastěhuje. Telefonické oznámení nepostačuje.

1.5 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy Pronajímatel má obecnou povinnost pečovat o pronajímanou věc. U nájmu bytu se tedy jedná o to, udržovat byt v řádném stavu, schopném zajistit účel nájmu (bydlení nájemce a členů jeho domácnosti). Pronajímatel je proto povinen odstranit veškeré závady, které řádnému užívání bytu brání nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen. Výjimku tvoří opravy, které je povinen zajišťovat nájemce podle ustanovení § 687 odst. 3 (jedná se o tzv. drobné opravy a běžnou údržbu podle nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Tématu je v této publikaci věnována samostatná kapitola. Další výjimku samozřejmě tvoří rovněž závady a poškození způsobené nájemcem nebo osobami, které s ním bydlí (§ 693 obč. z.) Takové závady a poškození je povinen odstranit nájemce. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od něj náhradu.


33

Porušením povinností pronajímatele je již skutečnost, že nastanou závady, které řádnému užívání bytu brání, pronajímatel je proto povinen předně takovým situacím předcházet. Aby tak mohl učinit, má nájemce povinnost bez zbytečného odkladu potřebu oprav v bytě, které je povinen nést pronajímatel, oznámit a umožnit jejich provedení (§ 692 odst. 1). Forma oznámení není zákonem stanovena, může se tak stát písemně nebo jiným prokazatelným způsobem. Současně je nájemce povinen poskytnout pronajímateli potřebnou součinnost a umožnit mu závady odstranit. Součinnost nájemce spočívá především v zajištění přístupu do bytu. Nájemce by měl tuto možnost zajistit i při své delší nepřítomnosti v bytě (§ 689 odst. 4 obč. z.) Důsledkem porušení oznamovací povinnosti nájemce a neumožnění provedení oprav je odpovědnost za škodu, která tím pronajímateli vznikne. Nájemce pak také nemůže uplatnit právo na slevu z nájemného podle § 698 občanského zákoníku. Nájemce je současně povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (§ 692 odst. 3). Nájemce je také podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 665 obč. z.) povinen umožnit pronajímateli kontrolu bytu za účelem zjištění, zda je byt užíván řádným způsobem. Výkon tohoto práva pronajímatele však nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. z.). Nájemce se tedy může bránit šikanóznímu výkonu práva, kterým může být s ohledem na okolnosti konkrétního případu opakované domáhání se vstupu v nočních hodinách, četnost kontrol nebo zneužití kontrol k jinému účelu. Přístup k věci závisí v prvé řadě na dohodě obou stran, není-li jí dosaženo, lze ji vymoci u soudu, kdy na návrh pronajímatele může soud upravit formu kontroly, její frekvenci a rozsah. Pravidla provádění kontroly mohou být také detailně upravena přímo v nájemní smlouvě. Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, právo zanikne, nebylo-li uplatněno do 6 měsíců od odstranění závad (§ 691 obč. z.). Pronajímatel tedy předně na postup podle shora uvedeného ustanovení § 691 musí být nájemcem upozorněn. Upozornění musí obsahovat oznámení závady, přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění a upozornění na to, že neodstraní-li pronajímatel závadu, učiní tak nájemce sám a bude po pronajímateli požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. V této souvislosti je třeba také připomenout, že nájemce může závady odstranit jen v nezbytné míře, tedy k zajištění řádného užívání bytu. Forma upozornění sice není zákonem stanovena, nicméně lze doporučit, aby tak nájemce učinil písemně. Nájemce samozřejmě není povinen závady, které má nést pronajímatel, odstraňovat. V případě porušení povinnosti pronajímatele se může domáhat odstranění závad u soudu, má právo na náhradu škody podle obecných ustanovení o náhradě škody (§ 420 obč. z.), má právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo z úhrad za plnění spojená s nájmem

34


bytu (§ 698 obč. z.) a v konečném důsledku může nájemce od nájemní smlouvy odstoupit, pokud se byt stane neuživatelným (§ 679 odst. 1 obč. z.). Pronajímatel bytu jej přenechává nájemci k užívání v určitém stavebně-technickém stavu. K jakékoliv změně tohoto stavu ze strany nájemce je zapotřebí souhlasu pronajímatele, neboť se jedná o zásah do vlastnického práva pronajímatele. Podle ustanovení § 694 tedy platí, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Pokud by tak nájemce neučinil, jednalo by se o hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel by byl oprávněn dát z tohoto důvodu nájemci výpověď bez přivolení soudu a bez nároku na bytovou náhradu (§ 711 odst. 2 písm. b) obč. z.). Pokud by jednáním nájemce pronajímateli vznikla škoda nebo by mu hrozila značná škoda, byl by oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit podle ustanovení § 679 odst. 3 občanského zákoníku. Pronajímatel by měl rovněž právo na náhradu škody, která mu jednáním nájemce vznikla. Co je či není stavební úpravou či podstatnou změnou bytu, je vždy třeba posuzovat pro konkrétní případ. Obecně se za stavební úpravu považuje jakákoliv změna funkčního nebo stavebního uspořádání bytu (např. odstraňování nebo zazdívání příček, změna bytového jádra, zazdívání a výměna oken, vysekávání děr do zdí a komínů, zavádění a změna elektrického, plynového a vodovodního vedení apod.). Souhlasu pronajímatele je třeba bez ohledu na to, zda je pro stavební úpravu nutné stavební povolení nebo ohlášení. Jinou podstatnou změnou bytu mohou být případy, kdy sice nepůjde o změnu stavby z hlediska stavebně-technického, ale z hlediska současného stavu bytu půjde o výraznou změnu. Stavební úpravou ani podstatnou změnou bytu nejsou udržovací práce. Ačkoliv pro souhlas pronajímatele není zákonem stanovena žádná forma, lze jen doporučit, aby si nájemce tento souhlas zajistil písemně a to pro případné spory, které mohou v budoucnu vzniknout. Je také dobré, aby si nájemce s pronajímatelem předem dohodl, jakým způsobem a zda vůbec budou řešeny investice do majetku pronajímatele, tedy náhrada nákladů za provedené stavební úpravy. Pokud k dohodě nedojde, použije se obecné ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí, že úhradu nákladů spojených se změnami na předmětu nájmu může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Také pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy v bytě nebo jiné podstatné změny se souhlasem nájemce, neboť s ohledem na ustanovení § 687 odst. 1 občanského zákoníku je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv. Nájemce má právo užívat byt ve stavu, ve kterém jej převzal při vzniku nájmu. Případné stavební úpravy bytu pronajímatelem mohou mít důsledky např. v oblasti zvýšených nákladů na bydlení, s nimiž nájemce nemusí souhlasit. Nájemce na rozdíl od pronajímatele muže


35

souhlas s prováděním stavebních úprav odepřít pouze z vážných důvodů. Bude tak tomu v případě, pokud by provedení stavebních úprav mělo vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu. V případě sporu, zda nájemce odmítl udělit pronajímateli souhlas z vážných důvodů, by o věci musel rozhodnout na návrh pronajímatele soud. Provádí-li však pronajímatel stavební úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy (zpravidla stavení úřad) je nájemce povinen jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která by nesplněním této povinnost vznikla (§ 695 obč. z.). Stavební úpravy v domě nebo v bytě prováděné pronajímatelem • V domě, kde máme pronajatý byt, by měly proběhnout stavební úpravy. Pronajímatel již zřejmě zažádal o stavební povolení, neboť jsme byli informování o zahájení řízení a pozvání k veřejnému jednání u stavebního úřadu. Rádi bychom se zeptali na následující. Do jaké míry může majitel poté, co mu bude uděleno stavebního povolení, zasahovat do bydlení v nájemním bytě? Např. majitel již dopředu informoval, že nájemníky přestěhuje v rámci zmíněného domu do jiných bytů, aby mohl dělat úpravy. Podle ustanovení § 695 občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Podle ustanovení § 698 odst. 2 obč. z. dále platí, že jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Pokud by rekonstrukce měla být většího rozsahu, kdyby po dobu provádění oprav v domě nebo v bytě nebylo možné dům nebo byt delší dobu užívat, jednalo by se o výpovědní důvod z nájmu bytu podle § 711a odst. 1 písm. b) obč. z. s přivolením soudu a za náhradní byt, tzn. pronajímatel by musel u soudu prokázat, že je výpovědní důvod dán a dále by vám musel zajistit náhradní byt. Bez takového pravomocného rozsudku soudu nebo bez uzavřené dohody s nájemcem pronajímatel není oprávněn „nájemce přestěhovat“ do jiného bytu. Doporučuji vám tedy se veřejného jednání zúčastnit, abyste se dozvěděli rozsah prováděných prací. Jako nájemci bytu nejste ze zákona účastníci stavebního řízení, ale máte samozřejmě právo na informace týkající se této věci. Oprava oken je věcí nájemce, jejich výměnu je povinen zajistit pronajímatel • Bydlím v nájemním bytě u soukromého vlastníka. Mohu nějakým způsobem donutit majitele k výměně oken, které jsou v takovém stavu, že skrz ně prosakuje voda při dešti do bytu a zároveň jsou ve zdi upevněna tak, ze dochází k praskání zdí?

36


Oprava a údržba oken (kromě vnějších nátěrů) je podle nařízení vlády č. 258/1995 Sb. ve finanční režii nájemce. Pokud jsou okna při řádné údržbě již neopravitelná a je nutná jejich výměna (např. vzhledem k jejich stáří), pak je na pronajímateli, aby tak po vašem předchozím písemném upozornění učinil. V uvedené věci se lze obrátit i na příslušný stavební úřad se žádostí o provedení místního šetření v bytě. Stavební úřad může vyzvat vlastníka nemovitosti (již pod sankcí např. pokuty) aby okna vyměnil, resp. závadu odstranil. Telefonní linka v bytě • Chtěla jsem se zeptat, jestli majitel musí dát souhlas k připojení pevné telefonní linky? Chtěli jsme si s manželem pořídit internet přes pevnou telefonní linku a majitel se ohradil, že musíme mít jeho souhlas. Myslím si, že to tak není, protože to není ani v nájemní smlouvě. Souhlas se zavedením telefonní linky do bytu byste potřebovali tehdy, pokud by bylo nutné provést nějakou stavební úpravu, aby linka do bytu byla zavedena, např. vybudování „vedení“ do vašeho bytu apod. Pokud je „zázemí“ pro připojení již vybudováno a stačí se „jen připojit“, pak souhlas pronajímatele nepotřebujete. Nájemce má nárok na slevu z nájemného v případě, kdy pronajímatel v domě provádí stavební úpravy • V našem domě probíhá rekonstrukce dvou bytů, pronajímatel navíc v domě buduje nový výtah. V celém domě je z tohoto důvodu nepořádek práší se zde, všechno si pak nosíme do bytu. Chápeme sice, že si pronajímatel chce vylepšit svoji nemovitost, ale rekonstrukce už trvá více jak dva měsíce a prostředí v domě se značně zhoršilo. Máme nárok třeba na nějakou kompenzaci od majitele nebo slevu z nájemného? Nájemce má podle ustanovení § 698 odst. 1 právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Podle ustanovení odstavce 2 § 698 má stejné právo nájemce i tehdy, jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. Slevu je třeba u pronajímatele uplatnit písemně, nejpozději do 6 měsíců od skončení stavebních prací. Výše vámi uplatněné slevy musí být přiměřená závadě. Pokud pronajímatel slevu neuzná, musel by o její výši rozhodnout příslušný soud. Provádění stavebních úprav může být výpovědním důvodem z nájmu bytu • Pronajímatel chce provádět rozsáhlou rekonstrukci domu, řekl nám, že nám z tohoto důvodu dá výpověď z nájmu, a že se budeme muset přestěhovat do náhradního bytu, který nám prý zajistí. V bytě žijeme už dvacet let, máme dekret na dobu neurčitou a stěhovat se nechceme. Může nám pronajímatel výpověď dát, nebo ne, když máme smlouvu na dobu neurčitou?


37

Pokud by rekonstrukce měla být většího rozsahu, kdyby po dobu provádění oprav v domě nebo v bytě nebylo možné dům nebo byt delší dobu užívat, jednalo by se o výpovědní důvod z nájmu bytu podle § 711a odst. 1 písm. b) obč. z. s přivolením soudu a za náhradní byt, tzn. pronajímatel by musel u soudu prokázat, že je výpovědní důvod dán a dále by vám musel zajistit náhradní byt. Po zajištění náhradního bytu byste se museli z vašeho současného bytu, který užíváte, skutečně přestěhovat. Pronajímatel nemůže jednostranně zvýšit nájemné ani v případě, kdy stavebními úpravami zlepšil kvalitu bytu • Může nám pronajímatel zvýšit nájemné, když nám v bytě vyměnil okna? Pronajímatel navíc argumentuje tím, že v domě před třemi lety vybudoval výtah, čímž se nám kvalita bydlení prý zlepšila, navíc také ušetříme výměnou oken na energiích. Majitelův názor sice chápeme, ale bohužel jsme již v důchodu a peníze navíc nemáme, už dnes placené nájemné je pro nás více než vysoké. Změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, pokud občanský zákoník nebo zvláštní právní předpis nestanoví jinak (§ 696 odst. 1). V současné době žádný platný právní předpis neumožňuje pronajímateli jednostranně upravit nájemné v případě, kdy zlepší nájemci byt, např. provedením stavebních úprav či rekonstrukcí. Změna nájemného v tomto případě je pouze na dohodě mezi vámi a pronajímatelem, na návrh dohody ze strany pronajímatele přistupovat nemusíte. Kontrola bytu pronajímatelem nesmí zasahovat do práv nájemce • Pronajímatel mi volal, že chce o víkendu ve večerních hodinách zkontrolovat, jestli byt užíváme řádně, prý si sebou vezme technika, který byt zkontroluje. Taky si chce pořídit nějaké fotografie bytu, protože uvažuje, že ho v brzké budoucnosti prodá. Má na to právo, veškeré vybavení bytu jsme si pořizovali na vlastní náklady? Podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 665 obč. z.) jste povinen umožnit pronajímateli kontrolu bytu za účelem zjištění, zda je byt užíván řádným způsobem. Průběh kontroly však nesmí odporovat dobrým mravů a nesmí zasahovat do vašich práv nájemce či osobnostních práv. S provedením kontroly bytu o víkendu, nebo v čase, který vám nevyhovuje, nemusíte souhlasit. Stejně tak pronajímatel nemá právo pořizovat si fotografie bytu či jeho vybavení, tím spíše, pokud je vybavení ve vašem vlastnictví. Pronajímateli tak můžete odmítnout umožnit vstup do bytu. Doporučuji vám dohodnout se s pronajímatelem předem na termínu i způsobu provedení kontroly a stanovit si jasná pravidla jakým způsobem bude kontrola provedena. Za závadu na střeše odpovídá vlastník domu • Majitel domu neodstranil závadu na střeše. Pršelo a v důsledku toho došlo v našem bytě k poškození televize, čalouněné soupravy a koberce. Mohu na majiteli požadovat náhradu škody?

38


Nárok na uplatnění škody z vámi uvedeného důvodu samozřejmě máte. Nejdříve je třeba škodu vyčíslit, tedy spočítat, v jaké finanční výši vám škoda vznikla. Poté vám doporučuji písemně (nejlépe formou doporučeného dopisu) kontaktovat pronajímatele s tím, aby vám škodu ve vámi určeném termínu uhradil na váš účet či adresu. V případě neúspěšnosti tohoto jednání vám nezbývá jiná cesta, nežli občanskoprávní spor, tj. domáhat se svého nároku soudní cestou a to prostřednictvím žaloby na náhradu škody. Rekonstrukce v bytě na náklady nájemce nemusí mít vliv na výši nájemného • Před deseti lety jsem se souhlasem pronajímatele vybudoval v bytě vytápění. Původně zde byla kamna na uhlí, která už nevyhovovala. Pronajímatele jsem požádal, aby mi pořídil plynový kotel, ten to však odmítl s tím, že nemá peníze, nicméně řekl mi, že mi dává souhlas, a že si můžu plynový kotel koupit sám, a že mi to někdy v budoucnu zaplatí. Kotel jsem zakoupil a celou rekonstrukci zaplatil. Mám v tomto případě nárok na nižší nájemné? Soused vedle v bytě žádnou rekonstrukci neprovedl, ale nájemné máme stejné. Pronajímatel mi sdělil, že na výši nájemného žádná rekonstrukce nemá vliv. Má pravdu? Pronajímatel má pravdu, nárok na nižší nájemné v tomto případě bohužel nemáte. Nárok na případné zhodnocení bytu pronajímatele máte s ohledem na ustanovení § 667 až po skončení nájmu. Podle tohoto ustanovení platí, že změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

1.6 Drobné opravy a běžná údržba bytu Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě, související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, hradí nájemce. Toto ustanovení podle § 687 odst. 2 občanského zákoníku dává přednost dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem bytu. Pokud tedy k dohodě nedojde, hradí náklady na drobné opravy v bytě a běžnou údržbu nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu občanský zákoník přímo neupravuje, ale odkazuje na zvláštní předpis. Tím je v současné době Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., v platném znění, kterým se provádí občanský zákoník. Tento předpis lze najít v kapitole „Výběr základních právních předpisů“ této publikace. Nájemce je povinen zajišťovat a hradit do výše stanoveného limitu nejen drobné opravy bytu, ale i jeho vybavení, které je ve vlastnictví pronajímatele. U vybavení, které je instalováno se souhlasem pronajímatele, přičemž je pořízeno nájemcem, hradí nájemce veškeré opravy tedy nejen drobné.


39

Drobné opravy bytu Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů (§ 5 odst. 1 Nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Uvedená právní úprava se netýká předmětů, které nejsou součástí bytu. V tomto případě nezáleží na tom, kdo je vlastníkem těchto předmětů. Druhou podmínkou je, že vybavení je v majetku pronajímatele. Pokud se například pronajímatel s nájemcem dohodne, že si nájemce na vlastní náklady pořídí kuchyňskou linku, pak toto vybavení bytu zůstává v majetku nájemce a ten si jej může po skončení nájmu bytu odebrat a odvézt. Toto vybavení sice je součástí bytu, ale není splněna podmínka vlastnictví pronajímatele. Úpravou občanského zákoníku je v současné době možné, že pronajímatel předá nájemci byt, který není schopen užívání a předpokládá se, že nájemce byt na vlastní náklady do stavu schopného řádného užívání uvede. V těchto případech je nezbytné uzavřít písemnou smlouvu mezi nájemcem a pronajímatelem, která zakotví práva a povinnosti obou stran, zejména způsob úhrady investice do majetku pronajímatele po skončení nájmu bytu nebo v jeho průběhu. Je nutné zdůraznit, že veškeré stavební úpravy v bytě či změny vybavení bytu může nájemce provést jen se souhlasem pronajímatele a stanovují-li to stavební předpisy, potom jen v souladu s jejich zněním. Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů lišt b. opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií c. výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, včetně elektrických zámků (i mimo byt na vstupu do domu), zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech d. výměny uzavíracích kohoutů u rozvodů plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt e. opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifónů a lapačů tuku f. opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů studené a teplé vody Výčet uvedených oprav a výměn je taxativní a nelze jej rozšiřovat o další zařízení. S účinností od 1. 1. 2010 byl do Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. doplněn finanční limit nákladů za drobné opravy v kalendářním roce. Součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů za dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. Tak např. nájemce bytu o podlahové ploše bytu 70 m2 uhradí ročně za drobné opravy maximálně 4 900 Kč, nad tento limit je úhrada povinností vlastníka nebo je drobná oprava provedena až v dalším kalendářním roce. Pronajímatel v těchto

40


případech není oprávněn zajistit drobné opravy při nečinnosti nájemce sám a požadovat úhradu vyšší než zmíněných 4 900 Kč. Nájemce by tedy konkrétně měl hradit všechny opravy vnitřních částí podlah a podlahových krytin bez ohledu na technologii provedení (např. parkety, palubky, plovoucí podlahy, PVC, podlahy na bázi gumových technologií, dlažby, korek, Jekor, lepené koberce aj.) u obytných místností i u příslušenství bytu, balkónů, lodžií a teras, pokud patří výhradně k jednomu bytu. Bude se jednat např. o opravy uvolněných dlaždic či parket, upevnění až výměnu prahů a podlahových lišt. V případě poškození či opotřebení podlahy či podlahové krytiny přes řádnou péči nájemce dlouhodobým užíváním a nutností provedení výměny podlahové krytiny, nejde o drobné opravy a pronajímatel zajišťuje a hradí celkovou výměnu krytin na vlastní náklady. Pokud je nájemce povinen hradit opravy jednotlivých částí oken a dveří, je za jednotlivou část okna třeba považovat celé okenní křídlo, není-li třeba celé křídlo či okno vyměnit a nestačí jen oprava. Nájemce hradí i zasklení okna i v případě rozbití skla povětrnostními vlivy. Konkrétně tedy nájemce hradí tmelení dveří a okenních tabulí, zasklívání oken či částí oken včetně skleněných výplní lodžií a balkónů a skleněných tabulí dveří, opravy a výměny částí obložení okenních parapetů, opravy a výměny příčlí a lišt oken a zasklených i celodřevěných dveří, výměny těsnění oken a dveří, opravy a výměny klik, oliv, štítků, tlačítek, nárazníků, mezidveřních spojů, úchytek rolet, západek, kolejniček a závěsů, prismatických skel dveří či oken, kladek, ventilací, řetízků, táhel, zámků, klíčů a vložek zámků, opravy všech druhů rolet a žaluzií 0pravami a výměnami elektrických koncových a rozvodných zařízení se rozumí např. vypínače všeho druhu, osvětlovací tělesa a jejich části, pojistky a jističe v bytě, zásuvky, tlačítka, objímky, zvonkové a signalizační zařízení včetně zámku mimo byt (vstupní dveře domu), seřízení a výměny částí domácího telefonu, telefonní šňůry, vložky domácího telefonu. Opravy elektroinstalace hradí pronajímatel s výjimkou případů poškození členy domácnosti nájemce. Nájemce hradí také opravy a výměny uzavíracích kohoutů rozvodu plynu kromě hlavního uzávěru plynu, i když je umístěn v bytě. Nájemce neplatí opravy a výměny rozvodů plynu, které zajišťuje a hradí pronajímatel. Nájemce hradí opravy všech uzavíracích armatur na rozvodech vody v bytě a dále opravy a výměny sifonů a lapačů tuku a jejich částí. Nájemce neplatí opravu a výměnu hlavního uzávěru vody pro byt. Ten je součástí vodoinstalace v domě a je v péči a odpovědnosti majitele domu. Nařízení vlády stanovuje jako povinnost nájemce hradit opravy individuálních vodoměrů na teplou a studenou vodu, jakož i indikátorů tepla v bytě. V této skupině jsou též náklady na přecejchování bytových vodoměrů. Termoregulační ventily či hlavice jsou v režimu péče pronajímatele.


41

Nařízení vlády č. 258/1995 v § 5 odst. 3 stanovuje ještě další drobné opravy, které jsou povinností nájemce. Jde o opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsávačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umývadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub a vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, přistavěných a vestavěných skříní. V rámci zařízení pro vytápění patří mezi drobné opravy např. opravy kamen na tuhá, plynná či kapalná paliva, kotlů etážového vytápění na všechny druhy paliv, uzavíracích a regulačních prvků a termostatů v bytě. Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí na předmětech uvedených v tomto odstavci. Nájemce neplatí náklady za opravy a výměny radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. Mezi povinnosti nájemce dále nepatří v rámci drobných oprav hrazení nákladů na výměny topných těles u karem, pečících trub sporáků, desek pracovních linek kuchyní, trojcestných ventilů etážového topení, hořáků lokálního topení a výměny celých komplexů ovládání. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny taxativně, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení oprav, se do nákladů na tuto nezapočítávají. Započítávají se však do ročního limitu 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Podlahovou plochou bytu se rozumí pro výpočet limitu součet podlahových ploch a jeho příslušenství a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi (se stěnami z latění či drátěné struktury), a podlahové plochy, balkónů, lodžií a teras se započítávají do celkové plochy bytu polovinou. Náklady spojené s běžnou údržbou bytu Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění plynospotřebičů, malování včetně oprav omítek, tapetování a čištění podlah a podlahových krytin, obkladů stěn, drátkování, broušení a lakování podlah, čištění zanesených odpadů ke stoupačkám a vnitřní nátěry. Nájemce dále zajišťuje preventivní prohlídky předmětů vnitřního vybavení bytů a jejich čištění (např. revizi plynového kotle). Nájemce však neplatí a nezajišťuje pravidelné elektro a plynorevize rozvodů, které jsou povinností pronajímatele. Nájemci hradí pronajímateli též náklad na čištění používaných komínů. Často se vyskytují dotazy na údržbu odpadů. Mezi povinnosti nájemce patří čištění zanesených odpadů až ke stoupačce. Pronajímatel je povinen zajistit opravy prasklého potrubí mezi dřezem a stoupačkou včetně případných zednických prací. Tyto práce nejsou drobnými opravami v bytě ani údržbou bytů, pokud je nájemce sám nezpůsobil.

42


Pokud je potřeba v domě provést deratizaci, desinfekci a dezinsekci, pak tyto práce hradí pronajímatel, pokud není původ závady v konkrétním bytě, kdy jej zapříčinil přímo nájemce. Největší spory ve výkladu vznikají při definici vnitřních nátěrů. Jde o nátěry dveří v bytě včetně vchodových do bytu, vnitřní části oken, vestavěných a zabudovaných skříní včetně obkladů v bytě. Může jít o opravu nebo úplnou obnovu nátěrů. Provádí-li se vnější nátěry i vnitřní nátěry současně, bude věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, jakým procentem se na nákladech budou podílet. Zanedbaná údržba bytu • Nájemník v našem domě neužívá řádně byt, porušuje hygienické předpisy a vůbec neprovádí běžnou údržbu svého bytu. Můžete poradit kroky ke zjednání nápravy? Nedohodnou-li se nájemce a pronajímatel jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a běžnou údržbu bytu zajišťuje a náklady hradí nájemce bytu. Pojem drobných oprav a běžné údržby bytů upravuje Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. v platném znění. Závadné chování nájemce by měl řešit pronajímatel a využít svých práv podle ustanovení občanského zákoníku k nápravě. Náklady spojené s běžnou údržbou bytu • Jak lze definovat běžnou údržbu bytu? Co vše by měl nájemce na své náklady zajišťovat? Za předpokladu, že se strany nájemní smlouvy k bytu nedohodly jinak, představují náklady spojené s běžnou údržbou bytu náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění elektro a plynospotřebičů, malování včetně případných oprav omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obklad stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry. Zasklení okna • Pravděpodobně vlivem pohybu konstrukčního systému domu došlo samovolně k prasknutí skla v okně. Ohlásili jsme tuto skutečnost pronajímateli s požadavkem nápravy, on to však odmítl s tím, že výměna skel v oknech je povinností nájemce. Má pravdu? V návaznosti na ustanovení Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, patří skutečně oprava zasklení oken mezi drobné opravy bytu, které hradí nájemce. Pronajímatel má povinnost nezbytné výměny celého okna včetně zasklení. Povinné elektro a plynorevize • Kdo má zajišťovat pravidelné předepsané revize plynových elektrických spotřebičů v bytě a elektrorozvodů či plynorozvodů v bytě?


43

Přednost při stanovení pravidel v této otázce má dohoda nájemce s pronajímatelem. Pokud dohoda není, pak nájemce zajišťuje a hradí pravidelné prohlídky předmětů vnitřního vybavení bytu a jejich čištění. Nezajišťuje a nehradí však pravidelné elektro a plynorevize, které je podle příslušných předpisů povinen zajistit pronajímatel – vlastník domu, ani čištění komínů. Provoz komína patří mezi služby spojené s užíváním bytu a pronajímatel může požadovat přiměřené měsíční zálohy za používané vyústění z bytu do komína, které jsou předmětem vyúčtování podle jiného předpisu (v současné době cenové výměry MF ČR pro jednotlivé roky). Výměna kuchyňského sporáku • Kuchyňský sporák se stal po dlouhodobém užívání neschopným k dalšímu užívání. Tuto skutečnost potvrdil i technik firmy, která sporák prohlédla, v písemném protokolu. Pronajímatel však nechce sporák vyměnit v důsledku nedostatku svých prostředků a nabídl nájemníkovi, aby si sporák obstaral sám. Jak to bude v případě ukončení nájmu bytu? Sporák je ve vlastnictví nájemce a tato skutečnost by se měla projevit i při sjednávání nájemného k tomuto bytu. Nájemci lze doporučit uzavřít písemnou dohodu s pronajímatelem pro případ skončení nájmu bytu. Možnosti jsou tři. Nájemce si sporák vezme při předání bytu, sporák bude v bytě ponechán a pronajímatel nájemci uhradí zůstatkovou hodnotu sporáku, nebo bude sporák v bytě ponechán a náhradu nebude nájemce požadovat vzhledem k zanedbatelné zůstatkové ceně.

1.7 Nájemné, sjednávání nájemného po deregulaci Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním z pojmových znaků nájmu je tedy nájemné. Hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Způsob určení výše nájemného se lišil v závislosti na právní úpravě v době, kdy nájem vznikal. Po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu ke dni 31. 12. 2001, neexistoval až do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. (31. 3. 2006) v České republice právní předpis, který by způsob zvyšování nájemného upravoval, a který by pronajímateli umožňoval jednostranně zvyšovat nájemné, které dosud bylo vyhláškou regulováno. Pokud chtěl pronajímatel v období po zrušení vyhlášky až do přijetí zákona č. 107/2006 Sb. regulované nájemné zvýšit, mohl se na tomto zvýšení pouze dohodnout s nájemcem. Nájemce samozřejmě s takovým návrhem na úpravu nájemného nemusel souhlasit, v důsledku čehož byla zrušena postupná deregulace nájemného a regulované nájemné až do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. zůstalo na úrovni cen z roku 2002. Tento stav byl příčinou mnohou soudních sporů nejenom v České republice, ale také na půdě Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Teprve dne 31. 3. 2006 nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších

44


předpisů, který umožnil pronajímateli jednostranně (bez souhlasu nájemce) regulované nájemné zvýšit. Zákon dopadal v zásadě na všechny nájmy bytů s výjimkami, které byly stanoveny v § 1 odst. 2 tohoto zákona, a umožňoval pronajímateli zvýšit nájemné jedenkrát ročně, poprvé s účinností od 1. 1. 2007. Jednostranné zvyšování nájemného mělo své limity, které byly dány jednotlivými sděleními Ministerstva pro místní rozvoj ČR publikovanými každoročně ve Sbírce zákonů ČR. Účinnost zákona č. 107/2006 Sb. a proces tzv. „deregulace“ nájemného ve většině obcí skončil ke dni 31. 12. 2010 s výjimkou bytů s regulovaným nájemným v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, kde účinnost zákona a deregulace nájemného končí ke dni 31. 12. 2012. I z tohoto důvodu byla přijata novela občanského zákoníku zákonem č. 132/2011 Sb., kterou se změnilo ustanovení § 696 týkající se sjednávání nájemného, a ve kterém je v současné době upraven postup pro pronajímatele a nájemce při jednání o úpravě a změně nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu. Ustanovení § 696 odst. 2 až odst. 4 nabylo účinnosti dne 25. 5. 2011 v obcích, kde skončila deregulace nájemného k 31. 12. 2010. V obcích, kde končí deregulace nájemného k 31. 12. 2012, nabývá tato část ustanovení občanského zákoníku účinnosti ke dni 1. 1. 2013. Podle ustanovení § 696 odst. 1 zůstalo nadále v platnosti, že se nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Teprve pokud k této dohodě nedojde, platí postup podle nových ustanovení § 696 odst. 2 až odst. 4 občanského zákoníku v následujícím znění: • Odst.2 „Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.“ Odst. 3 „Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.“ Odst. 4 „Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 2 a 3 obdobně.“ Občanský zákoník tedy jednoznačně upřednostňuje dohodu o nájemném. Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout jak na zvýšení, tak na snížení nájemného. Z jednání o nájemném se v praxi zažil pojem „místně obvyklé nájemné“ nebo „obvyklé nájemné“.


45

S tímto pojmem pracuje i občanský zákoník ve shora uvedeném ustanovení § 696 odst. 2, byť samotná definice „obvyklého nájemného“ v něm chybí. Podle důvodové zprávy k novele občanského zákoníku lze analogicky vyjít ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Dle § 2 odst. 1 tohoto zákona se „obvyklou cenou“ rozumí „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Z ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. by tedy bylo možné dovodit, že „obvyklým nájemným“ je nájemné, za které by bylo možné pronajmout byt v daném místě, stavu a čase, přičemž do jeho výše nemohou být promítnuty mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů nájemce a pronajímatele, ani vlivy zvláštní obliby. Při jednání o nájemném by tedy nájemce a pronajímatel měl přihlížet zejména ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejm. z hlediska podoby sociálního zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.), dále k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu. Důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování), poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), z hlediska zeleně, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace). Nemalou roli hraje i poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí emisemi – chemickými látkami, prachem a hlukem, tedy zda se dům nachází v těsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic nebo naopak v blízkosti klidných ulic či náměstí, zda jeho součástí je balkon, lodžie či terasa. Vodítkem při jednání o nájemném mohou být pro pronajímatele a nájemce “mapy nájemného“ pro jednotlivé obce, připravované Ministerstvem pro místní rozvoj, zveřejňované na webových stránkách ministerstva www.mmr.cz. „Mapy nájemného“ však nejsou závazným právním předpisem a strany nájemního vztahu, ani státní orgány a soudy, se obsahem „map nájemného“ nemusí řídit. Jedná se pouze o „pomůcku“ ke které může, ale nemusí, být při sjednávání nájemného přihlédnuto. Dalším vodítkem pro jednání o nájemném může být i inzerovaná výše nájemného, za kterou obdobné byty v dané obci nabízejí realitní kanceláře nebo vlastníci (v tomto smyslu je třeba podotknout, že nabídky realitních kanceláří jsou v současné době zpravidla vyšší, než je nakonec nájemné dohodnuté v samotné nájemní smlouvě). Nájemce a pronajímatel se mohou dohodnout i na vypracování znaleckého posudku. V zadání pro jeho zpracování by měly strany požadovat odhad obvyklé ceny tak, jak je definována v zákoně č. 151/1997 Sb. Vzhledem k tomu, že se jedná o postup, který již představuje určitou finanční zátěž, lze předpokládat, že při jednání o dohodě o nájemném nebude mezi stranami volen příliš

46


často. Naopak v případě, že k dohodě o nájemném nedojde a jedna ze stran se rozhodne postupovat soudní cestou, bude znalecký posudek představovat jeden ze stěžejních důkazních prostředků. Nedošlo-li tedy ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, přičemž nájemné jednostranně zvýšené podle zákona č. 107/2006 Sb. se nepovažuje za dohodnuté. Pronajímatel se nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné v tomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí, ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Počítání času a lhůt se řídí ustanovením § 122 občanského zákoníku. Pro zachování lhůty je tedy podstatný okamžik doručení návrhu, nikoliv okamžik jeho předání poštovnímu doručovateli. Modelový příklad: Nájemci bytu v obci, kde deregulace nájemného skončila k 31. 12. 2010, byl doručen návrh na zvýšení nájemného dne 18. 10. 2011, tento den si nájemce návrh na zvýšení nájemného převzal na poště. a) Nájemce s návrhem souhlasil. Souhlas musel sdělit pronajímateli písemně do 2 měsíců od doručení návrhu, tj. nejpozději do 19. 12. 2011 (lhůta měla skončit 18. 12. 2011, ale vzhledem k tomu, že tento den byla neděle, skončila lhůta následující pracovní den, tj. v pondělí 19. 10. 2011) Povinnost hradit zvýšené nájemné vzniklo nájemci prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu, tj. dne 1. 1. 2012. b) Nájemce s návrhem nesouhlasil. Nájemce mohl, ale nemusel, ve lhůtě do 19. 12. 2011 sdělit svůj nesouhlas pronajímateli. Pokud nájemce pronajímateli nesdělil písemně, že s návrhem souhlasí, mělo se za to, že s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasil. Pronajímatel byl oprávněn ve lhůtě dalších 3 měsíců podat návrh na zvýšení nájemného k příslušnému soudu, tzn. ve lhůtě do 18. 3. 2012. Pokud pronajímatel v této lhůtě návrh k soudu nepodal, celý postup podle odstavce 2 § 696 obč. z. se musel opakovat, tzn. pronajímatel opět musel zaslat nájemci návrh na zvýšení nájemného, nájemce měl opět dva měsíce na to, sdělit pronajímateli, zda s návrhem souhlasí či nikoli atd. Podle ustanovení § 696 odst. 3 může soud o výši nájemného rozhodnout také v případě, kdy bylo nájemné sjednáno svobodnou dohodou, jde o nájem na dobu neurčitou a došlo k podstatné změně okolností, z nichž pronajímatel nebo nájemce při sjednávání nájemného vycházeli. Zda došlo k „podstatné změnu okolností“ bude muset v případě sporu posoudit soud. I v těchto případech musí pronajímatel či nájemce postupovat způsobem uvedeným v odst. 2 § 696, jak shora uvedeno. Podle ustanovení § 696 odst. 4 může obdobně i nájemce navrhnout snížení nájemného v případě, že se na nájemném s pronajímatelem nedohodl, nebo v případě, že se


47

s pronajímatelem na nájemném sice svobodně dohodl, ale jedná se o nájemní smlouvu na dobu neurčitou a došlo k podstatné změně okolností, za nichž bylo nájemné sjednáno. Na tomto místě je třeba zdůraznit, že je důležité nezaměňovat návrh na snížení nájemného podle tohoto ustanovení s institutem slevy z nájemného podle § 698. Právo na přiměřenou slevu z nájemného podle § 698 má nájemce tehdy, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně, nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání. Pokud některá ze stran nájemního vztahu podá žalobu na určení obvyklého nájemného k příslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat s tím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit. Novela občanského zákoníku nic nezměnila na tom, že nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je pronajímatel oprávněn účtovat poplatek z prodlení, který činí za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení (nařízení vlády č. 142/1994 Sb.). Neplacení nájemného je navíc považováno za hrubé porušení povinností nájemce. Jestliže nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, jedná se o výpovědní důvod dle ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) bez přivolení soudu a bez nároku na bytovou náhradu. Po skončení deregulace nájemného již pronajímatel nemůže zvýšit nájemné bez souhlasu nájemce • V novinách jsem četl, že po skončení deregulace dojde k uvolnění nájemného. Znamená to tedy, že pronajímatel může poté stanovit nájemné, jaké chce, a já na jeho návrh musím přistoupit? Kdy deregulace končí? Tzv. deregulace nájemného skončila ve většině obcí již k 31. 12. 2010. V Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí účinnost zákona č. 107/2006 Sb. a deregulace nájemného ke dni 31. 12. 2012. Po skončení deregulace nájemného je možné sjednat jakoukoliv změnu (snížení či zvýšení) nájemného již pouze na základě písemné dohody nájemce a pronajímatele. Pronajímatel již nemá možnost zvýšit nájemné jednostranně bez souhlasu nájemce. Na návrh pronajímatele tedy přistupovat nemusíte. Pronajímatel se poté za splnění určitých podmínek (stanovených v § 696 odst. 2 a 3 obč. z.) může obrátit na soud, aby výši nájemného určil. Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí, může o výši nájemného rozhodnout soud. • V naší obci skončila deregulace již v roce 2010. Pronajímatel mi nyní zaslal návrh na zvýšení nájemného, ve kterém požaduje zvýšení nájemného o více jak 50 %, má na to nárok? Se zvýšením nesouhlasím, co můžu dělat?

48


Podle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku platí, že nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pokud s navrhnutým nájemným nesouhlasíte, můžete, ale nemusíte tuto skutečnost sdělit písemně pronajímateli ve lhůtě do 2 měsíců ode dne doručení návrhu. Platí totiž, že pokud na návrh pronajímatele neodpovíte, má se za to, že s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasíte. Pronajímatel v případě, že s navrhnutým nájemným souhlasit nebudete, může ve lhůtě následujících 3 měsíců (tedy po uplynutí dvouměsíční lhůty) podat návrh k soudu, aby výši nájemného určil. Soud pak určí nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Nesouhlas se zvýšením nájemného není důvodem k ukončení nájmu bytu • Pronajímatel mi zaslal návrh na zvýšení nájemného. V návrhu je napsáno, že pokud na zvýšení nepřistoupím, končí mi nájemní smlouva a musím se z bytu vystěhovat. Je to pravda? V žádném případě to pravda není. Pokud na návrh pronajímatele ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení návrhu písemně nepřistoupíte, může pronajímatel ve lhůtě následujících 3 měsíců podat návrh k soudu, aby výši nájemného určil. Žádnou jinou možnost pronajímatel nemá. Vaše nájemní smlouva zůstává nadále v platnosti za stejných podmínek, za kterých byla sjednána. Nepřistoupení na návrh pronajímatele není důvodem k výpovědi z nájmu bytu ani k ukončení nájemní smlouvy. Změnu nájemného u smlouvy na dobu určitou lze sjednat pouze dohodou smluvních stran • Mám smlouvu na dobu určitou deset let. Nájemné jsme si s pronajímatelem dohodli při vniku nájmu na 5 000 Kč měsíčně, toto nájemné také dosud hradím. V bytě bydlím již sedmý rok a majitel nyní přišel s tím, že mi chce nájemné zvednout, s navýšením však nesouhlasím. Může mě dát k soudu? Vzhledem k tomu, že máte nájemní smlouvu na dobu určitou a smluvní nájemné, pronajímatel podat návrh na určení nájemného k soudu úspěšně podat nemůže. Mohl by jej podat pouze v případě, že byste měl smlouvu na dobu neurčitou a došlo-li by k podstatné změně okolností, za nichž jste při sjednávání nájemného vycházeli (§ 696 odst. 3 obč. z.). Pronajímatel jednostranně zvyšovat nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb. mohl, ale nemusel • Chtěl bych se zeptat, jestli vlastník domu je povinen zvyšovat nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb.? Můj kamarád bydlí v bytě vedle v ulici a jeho pronajímatel mu nájemné za poslední dva roky vůbec nezvýšil, zatímco mě můj pronajímatel ano. Je to vůbec možné? Zákon č. 107/2006 Sb. neukládá v žádném případě pronajímatelům povinnost nájemné zvyšovat. Jedná se pouze o zákonnou možnost, kterou pronajímatel bytu může a nemusí v časově omezeném období platnosti zákona č. 107/2006 Sb. využít. Pronajímatel může


49

zvýšit nájemné také jenom v některých bytech a nemusí využít maximálního možného zvýšení. Rozhodnutí je pouze na pronajímateli. Pro obecní byty i pro byty ve vlastnictví fyzických a právnických osob platí stejné právní předpisy • Platí pro obecní byty jiný právní předpis než pro nájemní byty u soukromníka? Liší se nějak pravidla při zvyšování nájemného? Pro všechny vlastníky a pronajímatele bytů, ať už jimi jsou obce, města, fyzické osoby či právnické osoby (např. obchodní společnosti), platí stejné právní předpisy. Je jím především občanský zákoník, (tj. zákon č. 40/1964 Sb.), který nájem bytu upravuje ve zvláštních ustanoveních § 685 – 716 a byl jím i zákon č. 107/2006 Sb., který v některých městech ještě platí do konce roku 2012. Bez ohledu na to, kdo je pronajímatelem i kdo je nájemcem, se obě strany musí řídit těmito předpisy. Totéž platí, co se týče pravidel pro úpravu a změnu výše nájemného. S ukončením deregulace nájemného platnost starých nájemních smluv/dekretů nekončí • Je pravda, že s ukončením deregulace končí staré nájemní smlouvy a je potřeba uzavřít smlouvy jiné, jinak nájem končí? Mám ještě dekret z roku 1976, bude platit i nadále? Nájem bytu vám trvá za stávajících podmínek, platnost vašeho dekretu či nájemní smlouvy nekončí. Nemusíte uzavírat nájemní smlouvu novou. Pronajímatel může nadále nájem bytu vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně (§ 711 a § 711a občanského zákoníku). I pokud se nedohodnete na výši nájemného pro další období, nájemní smlouva tím nezaniká a ani se nejedná o výpovědní důvod z nájmu bytu. Nájemné lze zaplatit kterémukoliv z pronajímatelů • Komu mám platit nájemné z bytu, je-li na straně pronajímatele více osob? V nájemní smlouvě toto není upraveno. Pokud nebylo dohodnuto něco jiného, je dlužník – nájemce oprávněn plnit kterémukoli z věřitelů – pronajímatelů. Splněním jen jednomu z věřitelů dluh zanikne (§ 512 odst. 2 občanského zákoníku). Zaplatit nájemné tedy můžete kterémukoliv z pronajímatelů, tím bude vaše povinnost splněna. Finanční podpora státu při platbě nájemného • Co mám dělat, když nemám peníze na zaplacení nájemného, můžu požádat stát o nějaký příspěvek? Osoby, které jsou nadměrně zatíženy výdaji na bydlení z důvodu nedostatečných příjmů, mohou využít sociálních dávek určených k pokrytí výdajů na bydlení, a to i tehdy, když bydlí v nájemním bytě soukromého majitele a platí smluvní nájemné. Podpora je poskytována v podobě příspěvku na bydlení a případně též doplatku na bydlení. Pro

50


posouzení sociální situace každé osoby je kompetentní od 1. ledna 2012 jediný orgán, kterým je Úřad práce ČR. Doporučuji vám tedy obrátit se na úřad práce v místě vašeho bydliště, kde by vám měli poskytnout veškeré potřebné informace. Změnu nájemného musí písemně odsouhlasit všichni společní nájemci, při společném nájmu bytu manžely tedy oba manželé • Jsme společní nájemci bytu. Minulý týden k nám domů přišel pronajímatel a manželka mu podepsala dodatek k nájemní smlouvě se zvýšením nájemného. Já jsem nebyl doma, se zvýšením nájemného nesouhlasím a dodatek tedy podepsat nechci. Je dodatek bez mého podpisu platný? Každý ze společných nájemců může samostatně vyřizovat pouze běžné věci týkající se nájmu (např. provádět drobné opravy v bytě, plnit různé oznamovací povinnosti nebo zpřístupnit byt pronajímateli za účelem kontroly), v ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je učiněný právní úkon neplatný. Za věci nikoliv běžné se považují zejména změna nájemní smlouvy, úkony směřující k jejímu ukončení nebo uplatňování práv spojených s nájmem bytu (podání návrhu k soudu nebo jinému státnímu orgánu). Bez vašeho podpisu je tedy dodatek k nájemní smlouvě neplatný. Tzv. „mapy nájemného“, jejichž vypracování zajišťuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR nejsou závazným právním předpisem • Slyšel jsem, že po skončení deregulace nájemného se nájemné bude sjednávat podle cenových map nebo map nájemného, které vypracovává vláda. Kde najdu cenovou mapu pro naši obec? Tzv. „mapy nájemného“ vypracovává Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Seznam obcí, pro které jsou již „mapy nájemného“ vypracovány naleznete na webových stránkách ministerstva http://www.mmr.cz/mapanajemneho. Je však třeba upozornit, že mapy nájemného nejsou závazným právním předpisem a nájemce, pronajímatel, státní orgány a soudy se jejich obsahem řídit nemusí. Mapa nájemného má sloužit především jako pomůcka při sjednávání nájemného, ke které může, ale nemusí být přihlédnuto.

1.8 Služby spojené s užíváním bytu Nájemce má vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis. V současné době je tímto předpisem Cenový výměr č. 01/2012 Ministerstva financí ČR, který nahradil dřívější Cenové výměry č. 01/2011 a 01/2010, kde jsou i odkazy na další speciální předpisy pro některé služby. Nejde však o předpis komplexní, jak v minulosti požadoval Ústavní soud. Protože náklady za služby, poskytované s užíváním bytu, tvoří významnou část celkových nákladů na bydlení, chceme v této publikaci celou problematiku podrobněji rozebrat.


51

Historicky významným právním předpisem upravujícím podrobněji způsob úhrady za služby spojené s bydlením byla vyhláška č. 60/1964 Sb. o působnosti v oboru plánování, tvorby a kontroly cen ve znění vyhlášky č. 15/1992 Sb. a vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Obdobnou funkci plnily následně i části Cenových výměrů Ministerstva financí č. 01/2002 a 06/2002, které byly účinné až do jejich zrušení Ústavním soudem 18. 11. 2002. Ústavní soud předpokládal, že vyhlášky budou nejdéle do 18 měsíců nahrazeny vyšší právní normou – zákonem. To se však nestalo a tím se situace do budoucna výrazně zkomplikovala. V současné době neexistuje platný právní předpis v podobě zákona, který by komplexně upravoval problematiku služeb spojených s užíváním bytu. Neexistuje právní úprava, která by zastřešila úpravu těchto služeb, stanovila obecná pravidla pro rozúčtování a upravila práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování. Úpravy obsažené ve zvláštních předpisech tyto otázky řeší jen pro některé služby, u služeb, pro jejichž poskytování a rozúčtování neexistuje zvláštní předpis, vznikají časté spory. Uzavírání dohod je komplikované a důsledkem jsou spory pronajímatelů a nájemců končící často až u soudu. Je však třeba říci, že v době zpracování této publikace je připraven k projednání vládní návrh zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě. Datum účinnosti je s ohledem na předpokládanou délku legislativního procesu předběžně navržen k 1. dubnu 2013. Podle stávající platné právní úpravy je podstatnou náležitostí nájemní smlouvy k bytu ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (§ 686 odst. 1 občanského zákoníku). Podle novelizovaného ustanovení § 696 odst. 6 občanského zákoníku pak platí, že nedohodl-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis (shora uvedený Cenový výměr MF č. 01/2012, dále pak např. vyhláška č. 372/2001 Sb. apod.). Původní ustanovení § 696 odst. 2 bylo nahrazeno ustanovením § 696 odst. 6, do kterého byla nově vložena věta „nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak“. Nově tedy zákon dává přednost dohodě pronajímatele a nájemce o tom, jakým způsobem bude cena za služby stanovena a vyúčtována, kdy tato dohoda může účinnost zvláštních právních předpisů pro jejich nájemní vztah úplně vyloučit. S účinností od 1. 11. 2011 se tedy pronajímatel s nájemcem mohou dohodnout např. i na tom, že nájemce za služby bude hradit např. měsíční či čtvrtletní paušální částku, a že pronajímatel vyúčtování provádět nebude. Tato dohoda samozřejmě s sebou nese určitá rizika na obou stranách, nicméně zákon uzavření takové či obdobné dohody nájemce a pronajímatele nyní umožňuje. V souvislosti s poskytování služeb spojených s užíváním bytu je třeba vysvětlit i pojem trvalého bydlení. Jím se rozumí stav, kdy fyzická osoba včetně členů své domácnosti užívá trvale předmětný byt. Podmínka trvalého bydlení je splněna, jde-li o trvalé bydlení příslušníků rodiny a příslušníků domácnosti oprávněného uživatele bytu. Jedná se o uspokojování bytové potřeby bytu a příslušníků jeho domácnosti, tj. trvalé užívání předmětného bytu k základním úkonům spojeným s trvalým bydlením, např. ke spaní,

Toto je pouze náhled elektronické knihy. Zakoupení její plné verze je možné v elektronickém obchodě společnosti eReading.

nájemníka bytu Rádce nájemníka bytu - sjednávání nájemného po skončení deregulace 7., zcela přepracované vydání Milan Taraba, Lenka Veselá

Recommend Documents