NÁJEM BYTŮ JAKO PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

NÁJEM BYTŮ JAKO PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ Bakalářská práce

Autor:

Nikola Langrová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Aleš Rozehnal, Ph.D.

Duben, 2014

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 28. 4. 2014

Langrová Nikola

PODĚKOVÁNÍ Na tomto místě bych ráda poděkovala panu JUDr. Aleši Rozehnalovi, Ph. D.,za připomínky, odborné rady a čas, který mi věnoval při přípravě této bakalářské práce

ANOTACE Bakalářská práce pojednává o obecné charakteristice pojmů, týkající se právní úpravy nájmu bytu, založení podniku a podnikání v oboru realit. Práce se zaměřuje na předmět podnikání, strukturu podniku a analýzu cen nemovitostí k pronájmu.

ANNOTATION The bachelor's thesis explores a general explanation of terms related to legal rules around apartment tenancy, establishment of an enterprise and doing business in the area of real estate. The thesis focuses on the line of business, enterprise structure and an analysis of prices of properties intended for rent.

Klíčová slova Nájem bytu, nájemné, zánik nájmu, hypoteční úvěr, trh s nemovitostmi. Keywords Rent an apartment, rent, termination of lease, mortgage, real estate market.

Obsah OBSAH....................................................................................................................................... 5 1

VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ ........................................................................ 10

1.1 Pronajímatel ...................................................................................................................... 10 1.2 Nájemce ............................................................................................................................ 10 1.3 Nájemné ............................................................................................................................ 10 1.4 Jistota ................................................................................................................................ 10 1.4.1

Zákonná sazba .......................................................................................................... 11

1.5 Nájemní smlouva .............................................................................................................. 11 1.5.1

Vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele ........................................... 12

1.5.2

Skončení nájmu ........................................................................................................ 13

1.6 Porovnání občanského zákoníku ...................................................................................... 15 1.7 Podnikatel ......................................................................................................................... 16 1.8 Společnost......................................................................................................................... 16 1.9 Byt .................................................................................................................................... 16 1.10

Trţní nájemné ............................................................................................................... 17

1.11

Kategorie bytu .............................................................................................................. 17

1.11.1 2

Typy bytu.............................................................................................................. 18

PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ .............................................................................................. 20

2.1 Zaloţení podniku .............................................................................................................. 21 2.2 Struktura podniku ............................................................................................................. 24 2.3 Zdroje financování podniku ............................................................................................. 25 5

2.3.1

Základní principy finančního řízení firmy................................................................ 26

2.3.2

Zisk ........................................................................................................................... 29

2.4 Strategie podniku .............................................................................................................. 29

3

2.4.1

SWOT analýza.......................................................................................................... 30

2.4.2

Porterova analýza ..................................................................................................... 31

TRH S NEMOVITOSTMI ............................................................................................ 32

3.1 Vývoj cen nemovitostí v Praze za období 2002 – 2012 ................................................... 32 3.2 Vývoj ceny nájmu za období 2002 - 2019........................................................................ 33 3.3 Statistická analýza cen ...................................................................................................... 34 3.4 Analýza a porovnání trhu nemovitostí.............................................................................. 35 3.5 Stanovení cen nájmu......................................................................................................... 36 3.6 Vhodná lokalita ................................................................................................................ 37 3.6.1 4

Výhody a nevýhody investování do nemovitosti ..................................................... 38

VÝVOJ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ ........................................................................ 39

4.1 Krize po roce 2008 ........................................................................................................... 40 4.1.1 5

Dopad krize na trh s nemovitostmi v ČR ................................................................. 40

INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTI ......................................................................... 41

5.1 Dispozice bytu .................................................................................................................. 42 5.2 Nákup nemovitosti............................................................................................................ 43 5.3 Porovnání hypotečního úvěru a nájemného v Praze ......................................................... 46

6

ZÁVĚR .................................................................................................................................... 47 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .................................................................................. 48 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 53

7

ÚVOD „Nejlepší investice je investice do vašeho finančního vzdělání“ (Robert Kioyosak) Dané téma jsem si zvolila zejména proto, abych si prohloubila své znalosti, protoţe mě dané téma zajímá. Jak definoval slavný psycholog Abraham Harold Maslow, základní potřeby člověka jsou jídlo, pití, spánek a samozřejmě bydlení. Tento psycholog vymezil dané potřeby ve své pyramidě. V dnešní době máme mnoho moţností, jak můţeme bydlet. Například v bytě, v domě, v ubytovně a tak dále. Také rozlišujeme vlastní bydlení a nájem. Kaţdý druhý člověk bydlí v pronájmu. Proč tomu tak je, proč lidé spíše neinvestují a nekoupí si vlastní nemovitost? Je výhodné koupit si vlastní nemovitost, nebo spíše zůstat do konce ţivota nájemníkem? Bakalářskou práci jsem rozdělila na dvě části – praktickou část a teoretickou část. V první části se zabývám pouze teoretickým výčtem na téma nájem a v druhé praktické části se zabývám zaloţením podniku. Konkrétně zaloţením realitní kanceláře. Podrobněji rozebírám otázky na téma - koupě nemovitosti za „hotové“ či na hypoteční úvěr, jakou nemovitost koupit (dispozice, lokalita), jak jí správně zhodnotit. Co vše je potřeba k tomu, kdyţ se rozhodneme pronajímat nemovitost za účelem dalšího zisku, co vše musíme udělat proto, aby nemovitost byla zejména zdrojem příjmů nikoliv výdajů. Dále se budu zabývat průzkumem trhu s nemovitostmi a pochopením nové judikatury nájmu. Analýza se bude opírat o Českou republiku, zejména o Prahu, jaká je cenová úroveň, jaká je poptávka po pronájmu, kolik bude činit nájemné do budoucna, jak se trh s nemovitostmi vyvíjel po krizi 2008.

8

Vlastnictvím nemovitosti se otevírají nové moţnosti v rámci podnikání, pokud nemovitost nepotřebujeme výlučně k vlastní potřebě - bydlení. Pokud jsme si koupili nemovitost za účelem dalšího zisku, můţeme jí postoupit k pronájmu. Pokud nemáme vysoký kapitál, který by nám umoţňoval koupit nemovitosti, poţádáme banku o úvěr. Rozhodneme-li se, ţe zdrojem našich příjmů bude podnikání s nemovitostmi, máme téměř jisté, ţe toto podnikání nebude prodělečné. V práci jsem pouţila následující metody: popis, srovnání a analýzu. Popisuji zaloţení podniku, porovnávám ceny nájmu a hypotečního úvěru, analýza je zaměřena na vývoj ceny nájmu do roku 2019.

9

1 VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ 1.1 Pronajímatel Pronajímatel, je fyzická osoba/ právnická osoba, která vlastní nemovitost a souhlasí jí poskytnout třetí osobně do uţívání za úplatu.

1.2 Nájemce „Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné“.1

1.3 Nájemné „Nájem je známý smluvní typ, se kterým se setkávají často jak podnikatelé, tak fyzické osoby. Pokud totiž podnikatel nevlastní nebytové prostory, do kterých by mohl umístit své sídlo, tak si prostory, do kterých umístí své sídlo, často pronajímá od třetí osoby. Pokud fyzická osoba nevlastní byt, kde by mohla bydlet, najme si byt za účelem bydlení od třetí osoby. Nájemní smlouvy na nemovitosti se řídí od 1. ledna 2014 novou úpravou,“2 NOZ (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník., nájem vymezen - hlava II, díl 2, oddíl 3, § 2201 - § 2331).

1.4 Jistota „Pro zajištění peněžitých pohledávek pronajímatele vůči nájemci z nájmu vzniklých, mohou smluvní strany ujednat poskytnutí peněžité částky – jistoty (§ 2254), která však nesmí převýšit šestinásobek měsíčního nájemného v daném právním vztahu. Jistota je zúčtována při ukončení nájmu, kdy vzniká nájemci právo na její vrácení, proti kterému je pronajímatel oprávněn provést započtení svých případných pohledávek proti nájemci.“3

1 2

Nájemce, Business center.cz [online]. Dostupné z WWW: http://business.center.cz/business/pojmy/p1412-najemce.aspx

NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. Právo pro kaţdého (Grada). ISBN 978- 80247-5164-1. 3

RABAN, Přemysl. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm - Vydavatelství a nakladatelství, 2013, 476 s.

ISBN 978-808-7713-105.

10

1.4.1 Zákonná sazba Zákonnou sazbu upravuje § 1802, který stanovuje:“ Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“4

1.5 Nájemní smlouva „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli úplatu označovanou jako nájemné. Předmětem nájmu může být věc movitá nebo nemovitá. Smlouva může být uzavřena ústně i písemně. V zájmu právní jistoty je však třeba doporučit, aby strany uzavřely nájemní smlouvu písemně. Nájemní smlouva by měla obsahovat: popis předmětu nájmu, termín předání předmětu nájmu nájemci, stav, v jakém se předmět nájmu nachází při jeho převzetí nájemcem, účel nájmu, dobu, na kterou se uzavírá, výši nájemného, práva a povinnosti stran, zajištění plnění povinností nájemce (jistota), možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, možnosti provedení změn, za kým jdou případné opravy a údržba věci a v jakém rozsahu, popis stavu předmětu nájmu při jeho vrácení pronajímateli.

4

OBSZAN.cz: Komunitní portál o redofikace[online]. [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/zakon/noz/cast-ctvrta/hlava-

ii/dil-2/oddil-3/pododdil-2?detail-item-6352-comments-item-1557-expanded=1&do=detail-item-6352-comments-item-1557-export.

11

Nájemní smlouva může být sjednaná na dobu určitou i neurčitou. Doba určitá může být sjednaná na konkrétní dny, měsíce, roky, nebo i jiným způsobem. Pokud ve smlouvě není o době, na jakou se nájem sjednává, uvedeno nic, pak zákon stanoví nevyvratitelnou domněnku, že se nájem sjednává na dobu neurčitou.“5

1.5.1 Vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele Uzavřením nájemní smlouvy, vzniká vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemní smlouva pojednává o straně nájemce a straně pronajímatele, tyto dvě strany, mají vzájemná práva a povinnosti vůči sobě. NOZ nám přesně vymezuje, jaká práva a povinnosti má nájemce, ale i pronajímatel (majitel). NOZ znevýhodňuje postavení majitele, a razantně více posílil stranu nájemce. Nyní rovnou můžeme přejít k bližší úpravě povinnosti stran: Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.6 Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

5

NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. Právo pro kaţdého (Grada). ISBN 978-80247-5164-1. 6 Zákony centrum.cz, [online]. Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2-oddil-5-paragraf2236, vid. 27.2.2014

12

Nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.“ 7

1.5.2 Skončení nájmu Nájem bytu můţe zaniknout následujícími způsoby: uplynutí doby, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí. „Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu, podat do dvou měsíců návrh soudu

na

přezkoumání

oprávněnosti

výpovědi

a

uvést

výpovědní

důvod.

Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná. Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět). Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává příkladným výčtem. Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován) b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem,

7

Zákony centrum.cz, [online]. Dostupné z WWW : http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2-oddil-5-paragraf2236, vid. 27.2.2014

13

ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že: e) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, f) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z důvodů e) či f), je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi. Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. NOZ považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující: a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán okamžikem předáním klíčů. Nájemce má povinnost uvést byt do původního stavu. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.“ 8

8

BusinessInfo.cz, Pro portál BusinessInfo.cz připravila Advokátní kancelář Gürlich & Co., člen Evropské asociace právních kanceláří (AEL). Autor článku: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D.., [online]. Dostupné z WWW: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/vyklad-najemnismlouvy-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-35403.html

14

1.6 Porovnání občanského zákoníku Tabulka č. 1: Porovnání občanského zákoníku v souvislosti s nájmem NOZ zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (platnost 1. 1. 2014)

Zákon č. 40/1964, občanský zákoník (zrušen)

Úprava nájmu v § 2201 - § 2356 (rozsáhlejší Úprava nájmu v § 671 – § 746. úprava) Zavedení nových pojmů např. pacht, jistota, okolnosti. Jistota – aţ šesti násobek měsíčního nájemného.

Depozit- aţ trojnásobek měsíčního nájemného.

Nájemník můţe mít v bytě zvíře - bez souhlasu majitele.

Nájemník nemůţe mít v bytě zvíře – bez souhlasu majitele.

Nájemník můţe vypovědět nájemní vztah např. za zvláštních okolností.

Daná úprava neexistuje.

Moţnost pronajmout i neobyvatelný byt.

Lze pronajmout pouze byt či dům určený k bydlení.

Nájemníci mohou v bytě podnikat.

Podnikání v bytě je moţné, pouze pokud je byt k tomu určen (zkolaudován, jako nebytový prostor).

Zánik bytové náhrady pro nájemníka.

Nutnost poskytnutí bytové náhrady – pronajímatelem.

Zvýšení jednostranného nájemného – pokud Zvýšení jednostranného nájemného. pronajímatel byt či dům zvelebuje. Vycházející ze vzorců uvedených v zákoně č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Přechod nájmu max. délka 2 roky. 9

Přechod nájmu neomezená doba nájmu.

Zdroj: Vlastní zpracování

9

Výjimku tvoří osoby staří 70 let a osoby mladší 18 let. Osoby starší 70let mohou v bytě doţít. Osoby mladší 18 let, mohu v bytě zůstat do dosáhnutí 20 roku ţivota.

15

1.7 Podnikatel Definici podnikatele nalezneme v NOZ, pod § 420: „ Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. “Podnikatel je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona“10. Podnik vznikne zapsáním do obchodního rejstříku. Podle NOZ § 423: „Obchodní firma je jméno, pod kterým je podnikatel zapsán do obchodního rejstříku“.

1.8 Společnost Společnosti jsou zakládány dle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). „Obchodní korporace jsou obchodní společnosti. Společnosti jsou veřejné obchodní společnost a komanditní společnost, společnost s ručením omezeným a akciová společnost.“ V našem případě budeme zakládat společnost s ručením omezeným. „Společnost s ručením omezeným je řazena mezi kapitálové společnosti“.11

1.9 Byt Byt je soubor místností, nebo místnost, které jsou zkolaudované a přizpůsobené k moţnosti bydlení. Přesnou definici bytu nalezneme v NOZ §2236 a zní takto: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor." 12

10

Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 11 Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 12 BusinessInfo.cz, Pro portál BusinessInfo.cz připravila Advokátní kancelář Gürlich & Co., člen Evropské asociace právních kanceláří (AEL). Autor článku: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D.., [online]. Dostupné z WWW: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/vyklad-najemnismlouvy-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-35403.html

16

„Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.“13

1.10 Tržní nájemné Tržní nájemné odráţí vztah nabídky a poptávky na lokálním trhu s byty v jednotlivých městech. 14 Na grafu viz níţe zjistíme strukturu bytového fondu v roce 2010. Vidíme zde, ţe 73,1% bytů bylo s trţním nájemným a 26,9 % byly byty s regulovaným nájemným. Regulovaným nájmem se rozumí, ţe majitel mohl zvyšovat nájemné, ale pouze do určitého limitu. Výši limitu pro jednotlivé oblasti stanovoval zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Regulované nájemné v Praze zaniklo roku 2012. Graf č. 1: Struktura bytového fondu – nájemní bydlení

15

Zdroj: ČSÚ

1.11 Kategorie bytu Do roku 2006 byly byty řazeny do čtyř jednotlivých kategorií, a to z důvodu stanovení ceny nájmu podle vybavenosti bytu. Zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, bylo zrušeno takovéto řazení bytů do jednotlivých kategorií a byl zaveden

14

Bezplatná právní poradna: Regulované nájemné - definice [online]. 13.3.2011 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.bezplatnapravniporadna.cz/online-zdarma/najem-a-najemnici/6801-regulovane-najemne-definice.html 15 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: BYTOVÁ POLITIKA [online]. 1. 11. 2011. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA#Z_kladn___daje_o_bydlen_

17

nový pojem a to „byt se sníženou kvalitou“16. Byt se sníţenou kvalitou znamená, „že byt je byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství“.17 K 1. 1. 2014 byl zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, zrušen a nahradil ho zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

1.11.1

Typy bytu

Pokud kupujeme byt, měli bychom dát pozor, o jaký typ bytu se jedná. Druţstevní byt Státní byt Byt v osobním vlastnictví Sluţební byty Byty zvláštního určení Graf č. 2: Struktura bytového fondu

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: BYTOVÁ POLITIKA

1.11.1.1

Družstevní byt

vlastníkem bytu je druţstvo. Zde nejsme vlastníkem bytu, ale pouze nám náleţí druţstevní podíl, s kterým můţeme nakládat. Pokud budeme chtít byt prodávat či pronajímat, je zde nutný souhlas druţstva.

16

Bakalářská práce: Nájem bytu [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: https://is.bivs.cz/auth/th/4980/bivs_b/Ilona_Vazacova__Najem_bytu__Bakalarska_prace.pdf 17 Business center.cz, © 1998 - 2014 HAVIT, s.r.o., vid, 3.3.2014, http://business.center.cz/business/pojmy/p2315-byt-se-snizenoukvalitou.aspx HAVIT, s.r.o.

18

Státní byt vlastníkem je obec, město nebo městská část, která poskytuje byty k pronájmu. Obec zde vystupuje jako pronajímatel.

1.11.1.2

Byt v osobním vlastnictví

„Vlastnictví bytu, kde majitelem není družstvo či město, ale fyzická osoba.“18

1.11.1.3

Služební byt

„Jedná se o nájem bytu, který je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu.“19

18

Vyznam slova.com: Význam Byt v osobním vlastnictví [online]. [cit. 2014-04-23]. Dostupné z: http://www.vyznamslova.com/Byt%20v%20osobn%C3%ADm%20vlastnictv%C3%AD 19 Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26. 3. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8.

19

2 PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ Co? Jak? Proč? To jsou základní otázky, které si musí kaţdý podnikatel na začátku svého podnikání poloţit. Rozhodneme-li se k zaloţení realitní kanceláře (dále jen RK), předmětem podnikání bude zprostředkování obchodu, podnikatelská a finanční pomoc. Předmět činnosti: realitní činnosti poradenská činnost v oblasti obchodu a sluţeb Realitní kancelář bude nabízet následující sluţby: Pro majitele nemovitostí: -

Konzultace

-

Oceňování nemovitostí

-

Analýzu trhu s nemovitostmi

-

Zajištění právního servisu

-

Osobní účast při prohlídkách

Pro nájemce nemovitostí: -

Relokační sluţby

-

Vytváření nabídky

-

Zajištění právního servisu

-

Klientský servis

Zaměříme se na pronájem bytů, domů a vil v nejţádanějších lokalitách Prahy. Mimo jiné sluţby pro majitele a nájemce, budeme vydávat časopis, ve kterém budeme zveřejňovat nejzajímavější nemovitosti, které nejsou v nabídkách ostatních RK. Mezi primární úkony patří poskytování komfortních sluţeb pro potencionální klienty, a to zejména vyhledávání a zajištění vhodné nemovitosti.

20

2.1 Založení podniku Zaloţení podniku se bude řídit zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích). Právní forma podniku je společnost s ručením omezeným, označení s. r. o. Společnost s ručením omezeným se řadí mezi kapitálové společnosti, z důvodu majetkové účasti společníků. Společníci mají majetkovou povinnost a neručí za závazky společnosti. „Společnost se zakládá společenskou smlouvou. Společenská smlouva, vyžaduje formu veřejné listiny. Společenská smlouva obsahuje: firmu společnosti, předmět podnikání nebo činnosti společnosti, určení společníků uvedením jména a bydliště nebo sídla, určení druhů podílů každého společníka a práv a povinností s nimi spojených, dovoluje-li společenská smlouva vznik různých druhů podílů, výši vkladu nebo vkladů připadajících na podíl nebo podíly, výši základního kapitálu, počet jednatelů a způsob jejich jednání za společnost, vkladovou povinnost zakladatelů, včetně lhůty pro její splnění, údaj o tom, koho zakladatelé určují jednatelem nebo jednateli, popřípadě členy jiných orgánů společnosti, kteří mají být podle tohoto zákona voleni valnou hromadou určení správce vkladů a u nepeněžitého vkladu jeho popis, jeho ocenění, částku, kterou se započítává na emisní kurs, a určení osoby znalce, který provede ocenění nepeněžitého vkladu.20

20

Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1.

21

Návrh na zápis společnosti do obchodního rejstříku musí být podán do 6 měsíců ode dne jejího založení. Kapitálovou společnost může založit i jeden zakladatel. Základní kapitál obchodní korporace je souhrn všech vkladů.“21 Výše vkladu naší realitní kanceláře bude činit 200 000,-- Kč. Orgány společnosti s. r. o.: nejvyšším orgánem je valná hromada, statutárním orgánem je jednatel, moţnost zřízení dozorčí rady, která dohlíţí na jednatele společnosti. Provoz realitní kanceláře je živností, kde neexistuje žádný speciální právní předpis, který by přímo upravoval podnikání v realitní kanceláři, řídí se dle zákona č. 455/1991 Sb., zákon o živnostenském podnikání. Realitní činnost je řazena mezi živnosti volné s názvem: „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. S výkonem realitní činnosti je spojeno mnoho předpisů, bez jejich znalostí se může ekonomický subjekt dopustit mnoha pochybení. Obecně se jedná o tyto znalosti: Občanský zákoník Právní normy související s katastrem nemovitostí Bankovnictví Oceňování nemovitostí Základní znalosti pozemního stavitelství Účetnictví22 Není nutné mít oprávnění v oblasti realit. Nutné je splnit všeobecné předpoklady pro získání volné živnosti. Volná živnost, je činnost, která nepotřebuje a nevyžaduje odbornou způsobilost.23

21

Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 22 Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kancelářích a návrh variant řešení - 23

Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kancelářích a návrh variant řešení

22

-

-

Jak vlastně získáme volnou ţivnost, co vše k tomu potřebujeme? „Volnou živnost ohlásíme na kterýkoliv živnostenský úřad, zaplatíme 1000 Kč a doložíme všeobecné podmínky pro udělení živnosti. Pokud s podnikáním začínáme, vyplníme jednotný registrační formulář.“ 24 Ustanovení zákona č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, stanovuje, ţe: „Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor.“ Samotný pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není považován za živnost a může ho provozovat každý, kdo je vlastníkem nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, aniž by k této činnosti musel mít živnostenské či jiné podnikatelské oprávnění. O živnost nejde ani v případě, kdy s pronájmem jsou spojeny pouze základní služby zajišťující řádný provoz nemovitosti, bytů a nebytových prostor. Takovými službami jsou např. dodávka tepla, vody, elektrického proudu, odvoz odpadu. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor se stává živností až tehdy, jestliže je spojen s poskytováním jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Může jít např. o: úklid, praní prádla, ostrahu. Pak se jedná o živnost ohlašovací volnou s předmětem podnikání Realitní činnost. Obstarávání služeb spojených se správou, údržbou a pronájmem nemovitostí prostřednictvím třetích osob za úplatu je živností ohlašovací volnou s předmětem podnikání Správa a údržba nemovitostí. Dále připadá v úvahu živnost Ubytovací služby. Výše podnikatelových příjmů z pronájmu není v zásadě ničím omezena. Jen konkurencí a poptávkou.25

24

Jak podnikat, volné ţivnosti, ţivnost, dostupné z http://www.jakpodnikat.cz/zivnosti-volne.php, aktualizované Aktualizováno 19.7.2013. vid. 27.2.2014 25 Podnikatel.cz (www.podnikatel.cz), průvodce vaším podnikáním. ISSN 1802-8012, Copyright © 2007 – 2014, aktualizace 10.4.2008, vid. 1.1.2014

23

2.2 Struktura podniku Podnik se nachází v centru Prahy – ulice V Celnici. Podnik je umístěn cíleně přímo v centru města. Kancelář máme zařízenou v novodobém stylu, velký neuzavřený prostor tzv. open air office. Celkem máme 12 kvalifikovaných zaměstnanců a 8 zprostředkovatelů – makléřů. S makléři máme uzavřenou smlouvu o obchodním zastoupení. Specialistu na výpočetní techniku, mzdovou účetní a úklid zajištujeme outsourcingem. (tzn. vedlejší činnost, která je smluvně svěřená jiné firmě – vede to ke sníţení nákladů). Podnik má liniové uspořádání. Jsou tu vymezené vztahy nadřízenosti a podřízenosti. Dodrţuje se zásada jednoho nadřízeného, který má všechny ostatní pracovníky pod sebou. Graf č. 3: Organizační struktura

Zdroj: vlastní zpracování

24

Podrobnější popis struktury podniku: Valná hromada Dozorčí rada, která dohlíţí nad jednatele Jednatel Ředitel provozu Ředitel prodeje Ředitel leasingu Makléři Personální oddělení Marketingové oddělení Fakturační oddělení Finanční oddělení Asistentky Recepce

2.3 Zdroje financování podniku Důleţitou součástí kaţdého začínajícího podniku je jeho finanční řízení a řešení zdroje financování. Pokud chceme získat půjčku nebo sponzory, musíme nejdříve prokázat ţivota schopnost a míru ziskovosti podniku. Zdroje financování rozdělujeme na vlastní a cizí zdroje. Zdroje financování investic v podniku jsou jeho vlastní zdroje, k nimž patří: vlastní kapitál fondy odpisy zisk Cizí zdroje, z nich nejdůležitější jsou: rezervy krátkodobé závazky vydané a prodané obligace splátkový prodej, leasing26

26

SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4.

25

Níţe uvádím, jak se obvykle člení zdroje: Obrázek č. 1: Zdroje

Zdroj: http://nd01.jxs.cz/865/300/52ff03b831_24688770_o2.jpg

2.3.1 Základní principy finančního řízení firmy Finanční řízení Finanční plánování Aktiva Pasiva Finanční analýza firmy27 Finanční ukazatelé Ukazatel rentability Ukazatel likvidity Ukazatel návratnosti Ukazatel zadluženosti28

27

SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4.

28

Inboox.cz: Finanční analýza a vzorce pro humanitní typy [online]. [cit. 2014-04-25]. Dostupné z: http://www.inboox.cz/news/financnianalyza-a-vzorce-pro-humanitni-typy/

26

Náklady „Náklady se obvykle definují jako spotřeba práce a prostředků v peněžním vyjádření. Lze říci, že náklady představují určité vstupy do podniku. Podnik tyto vstupy svými vnitřními mechanismy přetváří ve výstupy – tj. své produkty (výrobky, prodané zboží či služby). Se vznikem nákladu je obvykle spojen úbytek majetku či vznik závazku.“29 „Celkové náklady firmy jsou rozděleny na dva druhy: Fixní – náklady, které se nemění s růstem velikosti výroby. Jsou to náklady spojené s pořízením strojů, budov apod. Variabilní – náklady, které se mění s velikostí výstupu, jako materiál, energie, nebo mzda a zahrnuje všechny náklady, které nejsou fixní (lidská práce)“.30 Tabulka č. 2: Variabilní a fixní náklady FIXNÍ NÁKLADY

VARIABILNÍ NÁKLADY

Pořízení interní databáze

Mzdy zaměstnanců

Pořízení softwaru

Telefony

Odpisy

Reklamní náklady

Zdroj: vlastní zpracování

29

Testy z účetnictví: Slovníček účetních pojmů [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: http://www.testyzucetnictvi.cz/slovnicek-ucetnichpojmu.php?pojem=naklad 30 Kam Po Maturitě.cz: Příjmy a náklady firmy [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: related: https://edu.uhk.cz/~jindrvo1/files/miek2/texty/06_naklady_firmy.pdf

27

V tabulce viz níţe je výčet nákladů, naší realitní kanceláře Luxxus, které jsou rozděleny na zřizovací a běţné provozní náklady. Tabulka č. 4: Firemní náklady uvedené v Kč POLOŽKA

POPIS

CENA Zřizovací náklady

Vybavení kanceláře

stůl

50 000

židle

20 000

PC

kompletní set

60 000

Software

MS Office

24 000

Interní Databáze

15 000

Portál sreality.cz

20 000

Inzerce Celkem

189 000

Běžné náklady Mzdy zaměstnanců Pronájem

200 000 kanceláře

80 000

Telefony - paušál

1 200

Reklamní plochy

Prezentační tabule

25 000

Reklamní náklady

Web sreality.cz, inzerce media,

60 000

vlastní časopis

Outsourcing (účetní, IT

23 000

pracovník, uklízečka)

Ostatní položky

Kancelářské potřeby

8 000

Tiskárny – operační leasing

10 000

Celkem

407 200

*Uvedené ceny jsou bez DPH Zdroj: vlastní zpracování

28

2.3.2 Zisk Zisk je základním motivem podnikání a tím i hlavním kritériem pro rozhodování. Zisk je hlavním zdrojem samofinancování a důleţitou součástí mnoha poměrových ukazatelů (např. Rentability). „Nutno rozlišit účetní zisk (zjistíme ho z účetnictví), daňový zisk (vypočte se úpravami účetního zisku, které vyplývají z daňových zákonů) a ekonomický zisk. Ekonomický zisk vypočteme odečtením veškerých nákladů (viz dříve ekonomické pojetí nákladů) od výnosů. Ekonomický zisk slouží jako základ pro podnikatelská rozhodování a je základní součástí nového ukazatele EVA.“31 „EVA je ekonomická přidaná hodnota. Ekonomický ukazatel měřící finanční výkonost podniku. Představuje rozdíl mezi dosaženým čistým provozním ziskem (NOPAT) a celkovými náklady na kapitál (výnosem požadovaným investory).“32 „Účetní zisk zjistíme z výkazu zisku a ztrát. Podobně jako výnosy a náklady je zachycován podle tří základních oblastí činností a je proto vykazován jako provozní zisk, zisk z finančních operací a mimořádný zisk. Hlavním zdrojem výnosů jsou tržby. Rovnice Z = T- N, vyplývá, že zisk roste s růstem výnosů a se snižováním nákladů. „33

2.4 Strategie podniku K efektivnímu zabezpečení dosaţení cílů a úspěšného rozvoje podniku slouţí promyšlená strategie, díky které jich podnik dosáhne. Důleţitá rozhodnutí by měla být podloţena důkladnou analýzou. K výsledku nám poslouţí například analýza SWOT a Porterova analýza.

31

SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4 Business center.cz: EVA [online]. [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pojmy/p1737-EVA.aspx 33 SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4 32

29

2.4.1 SWOT analýza SWOT analýza znamená, ţe podnik analyzujeme z pohledu silných a slabých stránek. Silné stránky: S1 – kancelář se nachází přímo v centru S2 – nabízíme kvalitní sluţby S3 - zabýváme se pouze luxusními nemovitostmi S4 – advokátní kancelář přímo v budově S5 – velmi dobrá znalost regionu S6 – velmi dobré zkušenosti a velmi vzdělaní makléři S7 – vlastníme byty v projektu Riegerovy sady Slabé stránky W1 – nejsou vytvořené pobočky W2 – na trhu se pohybujeme krátce W3 – velká konkurence Příleţitosti: O1 – otevření dalších poboček O2 – zaměřit se i na jiné lokality Hrozby T1 – otevření další RK T2 – růst nezaměstnanosti

30

2.4.2 Porterova analýza Obrázek č 3: Porterova analýza

Zdroj: Business info: Tvorba komplexní analýzy v rámci marketingového řízení a plánování MSP [online]. [cit. 2014-04-02]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/marketing-rizeni-msp-komplexni-analyza-2769.htm

Neţ naše společnost vstoupí na trh, bylo by vhodné zanalyzovat trh konkurenčních RK. „Podnikatel se nikdy nevyhne konkurenci. Aby se v takovém prostředí dokázal prosadit, musí se naučit účinně s těmito silami bojovat. K tomu může sloužit analýza konkurence. Stejně jako u analýzy trhu i zde platí, že nestačí sledovat jen současnou situaci. Podnikatel by měl kromě monitoringu existujících konkurentů uvažovat o tom, kdo může být jeho potenciálním soupeřem a jak by mohl ovlivnit jeho podnikání. K získání potřebných informací slouží základní otázky: Kdo jsou moji konkurenti? Čím se od mého podniku liší? Jaké jsou jejich strategie? Jak komunikují se zákazníky?“34 Po prozkoumání analýzy trhu můţeme zahájit marketingovou činnost. Oslovit potencionální zákazníky, vytvořit letáky, vloţit inzerci do novin, například - Annonce, Metro. Zaloţení webových stránek a inzerce na jiných portálech, např. praţskéreality.cz, hypperreality.cz.

34

Podnikatel.cz, Jak mapovat trh a konkurenci [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z :https://m.podnikatel.cz/clanky/jak mapovat-trh-akonkurenci/

31

3 TRH S NEMOVITOSTMI 3.1 Vývoj cen nemovitostí v Praze za období 2002 – 2012 Obrázek č. 2 : Vývoj cen nemovitostí

Zdroj: Eurostat 2012 Current market rent

Na grafu vidíme, jak se vyvíjely ceny nájmu v Praze v období od roku 2002 – 2012.

Jedno pokojový byt (zelená křivka) v roce 2002 nájem činil cca přes 20 000,--Kč, v roce 2012 se ocitl pod úrovní 20 000,--Kč. Dvou pokojový byt (červená křivka), vykazoval znační nárůst v roce 2002, kdy ceny dosahovaly přes 30 000,--Kč. Tří pokojový byt (modrá křivka), vykazoval nárůst v roce 2002, ceny se pohybovaly okolo 40 – 45 000,--Kč, bohužel v roce 2012 rapidně klesly na úroveň 30 000,--Kč. Řadový dům (fialová křivka) vývoj cen byl značně podobný jako u tří pokojových bytů. Samostatný dům (žlutý křivka), ceny začínaly v roce 2002 těsně pod hranicí 70 000,--Kč a v roce 2012 skončily na cenové hladině 48 000,--Kč.

32

3.2 Vývoj ceny nájmu za období 2002 - 2019 Na základně dostupných informací z ČSÚ a pomocí IBM SPSS Statistics jsem vytvořila graf, který znázorňuje vývoj ceny nájmu do roku 2019. Pro výpočet jsem pouţila dvou pokojový byt v Praze a jeho průměrnou cenu nájmu. Červená křivka znázorňuje pohyb ceny nájmu v období od roku 2002 -2013. Zelená křivka, která je lineární, nám znázorňuje, jak se nejspíše budou ceny nájmu pohybovat v budoucích letech. Z grafu vyplývá, ţe ceny za nájem budou klesat. V roce 2019 můţeme očekávat pokles na úroveň cenové hladiny 19 000 – 17 000,--Kč. Graf č. 4: Vývoj cen nájmu

Zdroj: vlastní zpracování

35

35

(pouţitý vzorec y= 32 181,818 +(-758,741)*t)

33

3.3 Statistická analýza cen „Pro statistiku analýzy cen se zpravidla užívá tzv. Regresních modelů, které vysvětlují variabilitu cen z variability jednotlivých atributů bydlení. Každý byt či dům je velmi složitý statek - má určitou podlahovou plochu, polohu, stáří, kvalitu zdí, vytápění, dodávku vody, určitý výhled, je obklopen jinými byty či jinými objekty, které mají přímý vliv na spotřebu bydlení a mnoho dalšího. V odborné literatuře se zpravidla uvádí, že atributy bydlení mají povahu: a) strukturální b) lokální c) regionální Pokud dobře známe ceny bytů prodávaných v daném roce a víme, o jaké byty se jednalo, máme tedy k dispozici širokou databázi informací o prodávaných bytech, pak pomocí tzv. cenového modelu je možné odhadnout vliv jednotlivých atributů bydlení na cenu bytu.“36 Na danou problematiku ohledně cenového modelu dále odkazuji na literaturu –„Jak dobře investovat do bydlení, LUX, Martin“. „Český statistický úřad a Sociologický ústav AV ČR, vychází z cenové statistiky Ministerstva financí pořízené ze záznamů k platbě daně z převodu nemovitostí. Mezi atributy bydlení zařazené do cenového modelu se zahrnují faktory jako počet pokojů, velikost podlahové plochy bytu, počet koupelen, stáří bytu, velikost pozemku, typ dominantního materiálu užitého pro výstavbu, zdali byt má či nemá klimatizaci, krb, garáž, aj. Tak například zkoumal rozmanitost cen bydlení v USA ekonom Ferri už v 70. letech.“

37

V České republice se přesný cenový model vytváří velmi těţko. Z důvodu nepřesných údajů, které poskytuje Český statistický úřad.

36 37

LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3.

34

3.4 Analýza a porovnání trhu nemovitostí Trh nemovitostí ovlivňují tři základní principy. Poptávka a nabídka

„Trh nemovitostí je řízen poptávkou a nabídkou, stejně jako každý jiný tržní proces. Toto pravidlo je absolutně platné bez jakékoliv výjimky. Ceny nemovitostí, požadavky kupujících a prodejců a rychlost prodeje nemovitostí jsou řízeny poptávkou a nabídkou trhu nemovitostí. Konkrétním příkladem je situace na našem českém trhu nemovitostí v letech 2006 až 2008. V těchto letech byla obrovská chuť kupců k pořízení nemovitosti a velice limitovaná nabídka od prodejců. To zapříčinilo velký růst cen, protože prodejci dostávali mnoho nabídek za svou nemovitost a logicky si tak vybírali ty nejvyšší, nebo si vybrali o něco nižší, ale obchod byl velice rychle uzavřen. Na začátku roku 2009 zájem o koupi nemovitostí opadl, stejně tak i jejich cena, protože z důvodu probíhající ekonomické krize banky zpřísnily podmínky k poskytování hypoték a kupci si již nemohli na pořízení své nemovitosti tak jednoduše půjčit. Poptávka kupujících opadla, což zafungovalo jako jedna z hlavních příčin poklesu cen nemovitostí. Příčina a následek

Realitní trh se řídí zákonem příčiny a následku. Pozitivní situace mají za následek pozitivní efekt a naopak. Mohutný ekonomický růst má za následek mohutný růst trhu a cen nemovitostí, zatímco masivní ztráty zaměstnání a oslabená ekonomika produkují zpravidla opačný efekt. Princip sledování poptávky nabídkou a zejména vytváření nabídky na základě poptávky se nazývá alokace trhu Cyklus a korekce

Historie se opakuje. Na každém trhu s nemovitostmi na zemi probíhají cykly. Období růstu cen je následováno stagnací a někdy i poklesem. Mohou se vyskytnout i výrazné korekce cen, tzv. prasknutí bubliny, pokud ceny nemovitostí rostly výrazně nad možnosti ekonomiky nebo se objevily nové nepředvídatelné faktory s velkým dopadem.“38

38

Odhad online, Nezávislé odhady nemovitostí. [online].[cit 25. 4. 2010]

35

3.5 Stanovení cen nájmu Ceny nájmu se stanovují na základě průzkumu trhu, jak bylo uvedeno v předcházející kapitole. Ceny se také odvíjí od cen konkurence. Pro určení ceny nájemného byla sestavena jednoduchá tabulka, viz níţe, která pomůţe určovat ceny nájmu. Uvedené ceny jsou pouze orientační. Při určování ceny nájmu se vţdy přihlíţí k dispozici bytu, podlahové ploše, stáří nemovitosti, vybavenosti a neposlední řadě v jakém stavu se nacházejí společné prostory. Z tabulky vyplývá, ţe nejlukrativnější byty, se nacházejí v lokalitě – Praha 1 a Praha 2. Tabulka č. 3: Nájemné – byty Dispozice

2+1

3+1

4+1

5+1

50-70 m2

70-120 m2

100-150 m2

150-250 m2

Výše nájemného v tis. Kč

Lokalita Praha 1

20 – 25

25 – 35

30 – 55

65 – 90

Praha 2

15 – 20

25– 35

35 – 45

50 – 90

Praha 3

15 – 20

20 – 25

25 – 30

35 – 50

Praha 4

10 – 15 15 – 20

15 – 20 25 – 30

25 – 40 35 – 45

35 – 50 45– -65

20 – 25

25 – 35

35 – 50

40 – 70

15 – 20

17 – 23

25 – 30

35 – 40

12 – 15

17 – 23

25 – 30

35 – 50

12 – 15

17 – 23

20 – 25

35– -40

15 – 20

20 – 25

25 – 30

35 – 50

Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10

Zdroj: interní zpracování (RK Lexxus, a.s.)

36

3.6 Vhodná lokalita Lukrativní byty se nacházejí v lokalitě Praha 1,2,3,4, 5, a 6. Obrázek č. 4: Lokality

Zdroj: interní prezentace Lexxus, a.s.

Praha 1, 2, 3, 4 - jsou nejvíce vyhledávanými lokalitami určené k pronájmu. Důvodu proč jsou tyto lokality oblíbené je hned několik: blízkost centra MHD v pěší dostupnosti, práce – pěší dostupnost dostupnost - mezinárodní školy, školky, lékaři zábava Praha 5,6 – zde většinou zástavba rodinných domů, vyhledávané lokality většinou pro rodiny s dětmi. Praha 7,8 – lukrativní část Holešovice a Karlín. Praha 9, 10 – méně lukrativní byty z důvodu větší vzdálenost do centra, většinu nemovitostí tvoří panelová zástavba, ceny nájmu jsou zde niţší.

37

3.6.1 Výhody a nevýhody investování do nemovitosti Pro srovnání, jaké jsou výhody a nevýhody investování do nemovitostí, si musíme uvědomit následující: Výhody: Nemovitost si můžete vždy pořídit, i když na ní nemáte zrovna finanční prostředky. Na nemovitost si můžete půjčit. Hypoteční úvěry na nemovitosti mají jednu z nejnižších úrokových sazeb. Pokud se rozhodnete pořídit nemovitost a následně jí postoupit k pronájmu nemusíte být podnikatel, nemusíte mít živnostenský list, z příjmů z pronájmu se neplatí žádné sociální ani zdravotní pojištění. Lidé si budou vždy pořizovat nebo pronajímat nemovitosti, bydlení je přirozená potřeba lidí, největší úspěch je nemovitost v dobré lokalitě (např. v rezidenčním projektu, blízko MHD, blízko mezinárodních škol atd.). Dobrá nemovitost nemůže nikdy zkrachovat. Aktivum je vše co vlastníte a přináší Vám peníze a nemusíte pro zisk pracovat.39 Nevýhody: Pokles cen nemovitostí. Při neobsazenosti nemovitosti určené k pronájmu se stává z aktiva pasivum. Náklady na rekonstrukci s přibývajícím opotřebením nemovitosti.

39

Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10].

38

4 VÝVOJ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ Rok 1989 byl zlomový pro oblast a rozvoj podnikání, v ČR se začalo postupně podnikání rozvíjet. V roce 1993 bylo jiţ registrováno 1 044635 ţivnostníků, v této době můţeme mluvit o rozvoji malého a středního podnikání. V dalších letech došlo k útlumu v podnikání, protoţe lidé nevěděli, co podnikání obnáší, co vše je k tomu potřeba. Začali si půjčovat na své podnikání od bank úvěry, které nespláceli. Postupně docházelo k útlumu a niţšímu počtu podnikatelů a ţivnostníků. Velkým problém byla neznalost a chybějící legislativa. V roce 2014 je registrováno přes 3 miliony ţivnostníků. Podnikání v současné době je podpořeno příleţitostmi, vědomostmi, legislativou a zkušenostmi. Pro vysledování vývoje RK v ČR, je těţké dohledat statistický zdroj těchto údajů. Byla zaloţena Asociace realitních kanceláří v ČR, která nám pomůţe zmapovat RK, které jsou jejími členy. „Asociace realitních kanceláří v ČR je největší profesní sdružení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice.“40 Vývoj realitních kanceláří v ČR zachycuje tabulka č. 5. Tabulka č. 5: Počet RK ROK 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

POČET RK 8470 9419 10.316 11.572 13.202 16.384 18.836 19.010 18.838

Zdroj: ČSÚ

K dnešnímu dni je cca 20 000 realitních kanceláří na trhu.

40

Asociace realitních kanceláří [online]. [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?r_id=1

39

4.1 Krize po roce 2008 „V důsledku politických změn a nastupujícího porevolučního hospodářského boomu dochází od roku 1990 na realitním trhu k nepřetržitému růstu cen. Lidé se snaží kupovat nemovitosti, protože „zítra“ budou dražší než-li dnes. Krize přichází z USA a postihla část světa, až nabyla globálního rozsahu. V roce 2009 je finanční propad trhů postihující Českou republiku. Mezi projevy ekonomické krize v ČR patří: pokles HPD pokles agregátní nabídky pokles cen nemovitostí nižší zisk bank, atd.“41

4.1.1 Dopad krize na trh s nemovitostmi v ČR „Z celkového zhodnocení dopadů krize vyplývá, že zasáhly hlavně sektor nemovitostí určených k bydlení. Nejvýraznější pokles je na českém trhu uváděn v roce 2009. Toto období je označováno jako dno realitního cyklu. Ceny bytů klesly o 15%. Za pokles jejich cen mohla: expanze v oblasti hypoték- zvětšení objemu prostředků v ekonomice pokles úrokových sazeb Obecně je největší pokles zaznamenán u panelových bytů. V lokalitách, které nejsou tolik atraktivní, klesly ceny až o 30%. V atraktivních lokalitách, jakými jsou hlavně centra větších měst, takový propad nenastal, pro investory zůstaly zajímavé. U trhu s rodinnými domy došlo důsledkem krize k poklesu cen o 5 -10%. Lze říci, že krize přišla do ČR zpožděně. Pokles cen začal ve většině měst v roce 2009 a v některých až v roce 2010, přesto ale byty a rodinné domy nikdy nepoklesly pod úroveň z roku 2006. Lidé, kteří koupili nemovitost za tržní cenu v období blízko cenového vrcholu roku 2008, většinou prodělali. Znamená to, že ti, kteří měli 100% hypotéku, dnes dluží bance více, než je současná hodnota jejich nemovitosti, a ten kdo koupil za hotové, přišel o velkou část peněz“.42

41

Regionálnírozvoj: ZM ĚNY NA TRHU NEMOVITOSTÍ PRO BYDLENÍ V SOUVISLOSTI S EKONOMICKOU KRIZÍ. In: [online].

[cit. 2014-04-07]. Dostupné z: www.regionalnirozvoj.eu/sites/regionalnirozvoj.../clanek_jezkova_f. 42 Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10].

40

5 INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTI Důležitou metodu, kterou potřebujeme znát je definice cenových nůžek. Jako cenové nůžky se označuje rozdílný cenový trend v čase u dvou sledovaných veličin, který se ve spojnicovém grafu projevuje formou otevřených nůžek. Vývoj cen je výsledek hybných tržních sil – nabídka a poptávka. Obecně lze říci, že když je nabídka vyšší než poptávka, tak ceny klesají a obráceně. Převyšuje-li poptávka nabídku, ceny stoupají. Abychom mohli vyhodnotit investorskou příležitost na hotovostní tok, musíme vědět, které veličiny dosadit na oba konce. V tomto případě je to měsíční splátka hypotéky na celou kupní cenu nemovitosti (např. 20 let, 4 % úrok) a výše tržního nájemného v oblasti a lokalitě, kde se nemovitost / byt nachází. 43 Existuje několik způsobu jak si vypočítat výnos z investice. Často používaným indikátorem je čistý příjmový výnos z investice poměřující čistý příjem z investice a investovaný kapitál. Hrubý příjem z investice (z nájemného a cenového zhodnocení) je nejdříve očištěn od všech nákladů kam patří nejen výdaje na opravy údržby a fond oprav, ale také výdaje na úroky z úvěru (nikoliv výdaje na celou splátku úvěru, ale jen na její úrokovou a poplatkovou část). Čistý příjem je následně porovnán s investovanou částkou z vlastních zdrojů investora.“.44 Tabulka č. 6 : Vzorec Hrubý příjem – provozní náklady – úrokové náklady – depreciace 45 -------------------------------------------------------------------------------------------------vlastní kapitál46 Zdroj: Lux, Martin. Jak dobře investovat do bydlení

43

Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.nebeinvest.cz/media/document/nebeinvest_manual_v_1.1_pro_web.pdf 44 LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. 45 Depreciace je znehodnocení měnového kurzu domácí měny vůči zahraničním měnám.)45Vše se potom uvádí v ročním vyjádření. 46

LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3.

41

5.1 Dispozice bytu Pro nákup bytu je důleţité nejdříve vyhodnotit z trhu nemovitosti, o jaké byty je vlastně největší zájem. Pro zjištění trendu ohledně dispozice bytu je potřeba zajistit si statistiku z webových stránek Českého statistického úřadu nebo např. z časopisu Eurostat. Obrázek č. 5: Dispozice bytu

Zdroj: vlastní zpracování, výpočty pouţité z RK Lexxus, a.s.

Jak z obrázku č. 4 vyplývá, největší zájem je o byty 2+kk až 3+1. Dle průzkumu budeme vybírat byty o dispozici 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1. Jak jiţ víme z předcházející kapitoly, nejţádanější lokality jsou Praha 1 aţ Praha 6. Naše RK Luxxus se rozhodla na základně výše uvedených informací, ţe bude investovat do nemovitosti o dispozici 2+kk v lokalitě Praha 5 za účelem pronájmu. Praha 5 nabízí: Dostupnost do centra Blízkost MHD Mezinárodní školy Zábavu

42

5.2 Nákup nemovitosti Koupíme byt na Praze 5 v projektu Trio rezidence. Vlastní prostředky máme ve výši 3 000 000,-- Kč. Nyní si uvedeme tři varianty financování. Projekt Trio Residence, byt má dispozici 2+kk, 55 m2 + 8,5 m2 terasu. Pořizovací cena je 2 969 595,-- Kč mínus 200 000,--Kč = 2 769 595,--Kč. 1. První varianta – 100% financování vlastními zdroji Trio Residence bez zatížení hypotečního úvěru Pořizovací cena

2 969 595,-- Kč – získání slevy od Developera ve výši

200 000,--Kč = 2 769 595,--Kč Vlastní prostředky: 2 769 595,--Kč Cena nájmu: 18 000,-- Kč Tabulka č. 7: Výpočet bez zatížení hypotečním úvěrem pronájem hodnota nemovitosti 2 769 595,-- Kč

hrubý výnos/ měs. 18 000,--Kč

hrubý výnos/ rok 216 000,--Kč

Zdroj: vlastní zpracování

43

celkem splaceno

návratnost investice

2 769 595,--Kč

12,8 let

2. Druhá varianta – 100% financování hypotečním úvěrem Hypoteční úvěr ve výši 2 800 000,-- Kč ( 30 405,-- slouží jako rezervační poplatek na nemovitost), na dobu 24 let, 3 roky fixní úroková sazba, 3,99% p.a., měsíční splátka 15 000,--Kč Tabulka č. 8: Výpočet se 100% hypotečním úvěrem pronájem hodnota nemovitosti 2 769 595,-- Kč

hrubý výnos/ měs.

hrubý výnos/ rok

18 000,--Kč

216 000,--Kč

celkem splaceno (jistina, úroky, poplatky)

návratnost investice

4 340 265,--Kč

20 let

Zdroj: vlastní zpracování

3. Třetí varianta: Pákový efekt hypotéky: Financováno 50% z vlastních zdrojů a 50% z cizích zdrojů. Pákový efekt má smysl pouze, pokud výnos (v našem případu činí 216 000,--Kč) je vyšší neţ úrok z úvěru ( 55 200,-- Kč). Jak vidíme v tomto výpočtu Pakový efekt je vhodnou volbou. Hypoteční úvěr: ve výši 1 389 655,-- Kč na dobu 10 let, 3 roky fixní úroková sazba, 3,99% p.a,měsíční splátka 15 000,--Kč. Celkové úroky a poplatky představují náklad ve výši 309 343,--Kč. Vlastní zdroje: 1 369 595,--Kč Tabulka č. 9:Výpočet Pákový efekt hypotéky pronájem hodnota nemovitosti 2 769 595,-- Kč

hrubý výnos/ měs. 18 000,--Kč

hrubý výnos/ rok 216 000,--Kč

44

celkem splaceno (jistina, úroky, poplatky)

návratnost investice

3 078 938

14 let

Výpočet rentability a návratnosti Nyní propočítáme rentabilitu a návratnost investice. 1. První varianta: Rentabilita a návratnost investice - 100% vlastní kapitál. (Tabulka č. 7) r= 18 000x 11 2 769 595

x 100 =

2 769 595 198 000

= 13 let

7%

Ni=

2. Druhá varianta: Rentabilita návratnost investice–100% financováno hypotečním úvěrem. (Tabulka č. 8) r= 18 000x 11 4 340 265

4,5% x 100 =

Ni= 4 340 265

198 000 3.

= 21 let

Třetí varianta: Rentabilita a návratnosti investice – pákový efekt hypotéky. (Tabulka

č. 9) r= 18 000x 1147 3 078 938

x 100 =

3 078 938 198 000

= 15 let

6,4 %

Ni=

R= rentabilita Ni= návratnost investice48

47

Hrubý výnos 11 měsíců Aktuality Business for Breakfast: Jak jednoduše a rychle zjistit zda se koupě nemovitosti vyplatí či ne. [online]. [cit. 2014-04-07]. Dostupné z: http://www.bforb.cz/novinky-akce-business-for-breakfast/jak-jednoduse-a-rychle-zjistit-zda-se-koupe-nemovitosti.html 48

45

Vyplatí se nám tato nemovitost? 1. První varianta: Financovaná nemovitost z vlastních zdrojů. Návratnost investice do 13 let při 7% hrubé výnosnosti. 2. Druhá varianta: Financování nemovitosti 100% cizí zdroj – hypoteční úvěr. Návratnost investice do 21 let při 4,5 % hrubé výnosnosti. 3. Třetí varianta: Financování tzv. Pákový efekt hypotečního úvěru 50% vlastních zdrojů a 50% cizích zdrojů. Návratnost investice do 15 let při 6,4 % hrubé výnosnosti. 49 Všechny modelové případy se nám vyplatí a můţeme počítat s vysokým % výnosnosti.

5.3 Porovnání hypotečního úvěru a nájemného v Praze Nyní porovnáme, známe lokality v Praze (Vinohrady, Dejvice, Smíchov, Ţiţkov a Háje), Kladno, Plzeň a Ostravu. Pro statistický účel byl vybrán byt o dispozici 2+kk, 60-65 m2, 100% hypoteční úvěr na dobu 30 let, 4,9 % p.a.V grafu viz níţe, je znázorněno porovnání měsíční splátky hypotéky s měsíčním nájmem. Vidíme, ţe nájem je ve všech případech vyšší neţ splátka hypotéky.

Graf č. 5: Porovnání hypotečního úvěru a nájemného v Praze

Zdroj: vlastní zpracování

49

Pro zjednodušení výpočtu pouţívám v příkladech hrubý výnos z pronájmu.

46

ZÁVĚR Jak jsem jiţ uvedla v úvodu tématu bakalářské práce „Nájem bytu jako předmět podnikání“ jsem zvolila z důvodu prohloubení si svých znalosti a také ze zvědavosti, vţdy mě zajímalo, jak realitní kanceláře vydělávají. Po sepsání této bakalářské práce, uţ vím, ţe to není jednoduché. Samotné zaloţení RK, hledání lukrativních nemovitostí, a hlavně udrţení se na trhu s realitami je velice náročná práce. Konkurence je velmi vysoká, vybudovat a udrţet si dobré jméno v dnešní době, není snadné. Bakalářská práce je rozdělena do dvou hlavních částí. První část bakalářské práce byla zaměřena na úpravu nájmu bytu a vymezení základních pojmů. V dalších kapitolách se věnuji např. nájemní smlouvě, vzájemným právům a povinnostem nájemce a pronajímatele, porovnání úpravy starého občanského zákoníku a nového občanského zákoníku, který nabyl účinnosti k 1.1 2014. NOZ nám podstatně zvýhodňuje postavení nájemníka. V druhé části se zabývám praktickou částí, a to zaloţením fiktivní realitní kanceláře. Předlohou a inspirací mi byla reálná realitní kancelář – Lexxus, a. s. V této části jsem zjistila, ţe pro činnost RK je velice důleţitá výše kapitálu. Velmi podstatné jsou vědomosti zejména z oblasti – práva, ekonomiky, oceňování nemovitostí aj. Vytvořila jsem cenový přehled, na základě kterého stanovuje RK Luxxus ceny nájemného. Porovnávám výhody a nevýhody investování do nemovitostí. Zaměřila jsem se na vývoj cen nájmu do roku 2019 a vypočítala jsem výnosnost, rentabilitu a návratnost investice. Závěrem si dovoluji konstatovat: Pokud máte kapitál a nevíte, v jakém oboru podnikat, doporučila bych Vám investici do nemovitosti. Nemovitosti jsou věčné a výdělečné. Touto investicí nikdy nic nezkazíte.

47

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY MONOGRAFIE LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. Právo pro kaţdého (Grada). ISBN 978-80-247-5164-1. NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení. 1. vyd. Praha: Polygon, 1996, 351 s. ISBN 80-859-6726-X. SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4. SCHOLLEOVÁ, Hana. Investiční controlling: jak hodnotit investiční záměry a řídit podnikové investice. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 285 s. Prosperita firmy. ISBN 97880-247-2952-7 Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26. 3. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8. RABAN, Přemysl. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm - Vydavatelství a nakladatelství, 2013, 476 s. ISBN 978-808-7713-105.

48

Internetové zdroje Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.nebeinvest.cz/media/document/nebeinvest_manual_v_1.1_pro_web.pdf Bakalářská práce: Nájem bytu [online]. 2011 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: https://is.bivs.cz/auth/th/4980/bivs_b/Ilona_Vazacova__Najem_bytu__Bakalarska_pra ce.pdf Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: BYTOVÁ POLITIKA [online]. 1. 11. 2011. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z:http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/IIIBYTOVA-POLITIKA#Z_kladn___daje_o_bydlen_ Bezplatná právní poradna: Regulované nájemné - definice [online]. 13.3.2011 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z:http://www.bezplatnapravniporadna.cz/onlinezdarma/najem-a-najemnici/6801-regulovane-najemne-definice.html Zákony od centrum.cz: § 2236 [online]. [cit. 2014-04-02]. Dostupné z: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2-oddil-5paragraf-2236 Diplomova práce: Regulované nájemné ve světle judikatury Ústavního soudu a ESLP. In: [online]. Brno, 2008 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: https://dspace.vutbr.cz/bitstream/handle/11012/6259/Diplomov%C3%A1%20pr%C3 %A1ce.pdf?sequence=1 Podnikatelský záměr - Realitní kancelář [online]. [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: https://dspace.vutbr.cz/bitstream/handle/11012/6259/Diplomov%C3%A1%20pr%C3 %A1ce.pdf?sequence=1

49

Hypoindex.cz: Investice do nemovitostí je risk. Na zhodnocení peněz si počkáte. In: [online]. 18.10.2013. [cit. 2014-04-07]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/investice-do-nemovitosti-je-risk-na-zhodnoceni-penez-sipockate/ OBSZAN.cz: Komunitní portál o redofikaci [online]. [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/zakon/noz/cast-ctvrta/hlava-ii/dil-2/oddil-3/pododdil-2?detailitem-6352-comments-item-1557-expanded=1&do=detail-item-6352-comments-item1557-export

Kam Po Maturitě.cz: Příjmy a náklady firmy [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: related:

https://edu.uhk.cz/~jindrvo1/files/miek2/texty/06_naklady_firmy.pdf Testy z účetnictví: Slovníček účetních pojmů [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: http://www.testyzucetnictvi.cz/slovnicek-ucetnich-pojmu.php?pojem=naklad SPSS software [online]. [cit. 2014-04-24].Dostupné z: http://www01.ibm.com/software/analytics/spss/ Český statistický úřad [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z http://www.czso.cz/ Wikipedie: Depreciace [online]. [cit. 2014-04-25]. Dostupné z: Depreciace je znehodnocení měnového kurzu domácí měny vůči zahraničním měnám

Asociace realitních kanceláří [online]. [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?r_id=1

Podnikatel.cz, Jak mapovat trh a konkurenci [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z :https://m.podnikatel.cz/clanky/jak mapovat-trh-a-konkurenci/

50

Zákony Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (zrušen) Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích) Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu Zákon č. 455/1991 Sb., zákon o ţivnostenském podnikání Použité zkratky NOZ – Nový občanský zákoník RK – Realitní kancelář ČSÚ – Český statistický úřad

Tabulky: Tabulka č. 1: Porovnání občanského zákoníku v souvislosti s nájmem Tabulka č. 2: Variabilní a fixní náklady Tabulka č. 3: Firemní náklady uvedené v Kč Tabulka č. 4: Nájemné – byty Tabulka č. 5: Počet RK Tabulka č. 6 : Vzorec Tabulka č. 7: Výpočet bez zatíţení hypotečním úvěrem Tabulka č. 8: Výpočet se 100% zatíţením hypotečním úvěrem Tabulka č. 9: Výpočet pákový efekt hypotéky Grafy: Graf č. 1: Struktura bytového fondu – nájemní bydlení Graf č. 2: Struktura bytového fondu Graf č. 3: Organizační struktura Graf č. 4: Vývoj cen nájmu Graf č. 5: Porovnání hypotečního úvěru a nájemného v Praze

51

Obrázky: Obrázek č. 1: Zdroje Obrázek č. 2 : Vývoj cen nemovitostí Obrázek č. 3: Porterova analýza Obrázek č. 4: Lokality Obrázek č. 5: Dispozice bytu

52

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1 : Vzor Nájemní smlouvy Příloha č. 2:

Vzor zprostředkovatelské smlouvy

53

Příloha č. 1

NÁJEMNÍ SMLOUVA Uzavřena podle § 2235 a násl. zákona č. 89(2012 Sb, občanského zákoníku a souvisejících předpisů

I. Účastníci smlouvy 1.1 Pronajímatel: ………………. Trvale bytem: ………………. Zastoupená ….. na základě plné moci……..zapsané v obchodním rejstříku u Městského soudu v Praze …….oddíl………vložka Rodné číslo: ………………. Účet vedený u: ………………. SWIFT: ………………. IBAN: ………………. Číslo účtu pro platby nájemného: ………………. Číslo účtu pro platby služeb a energií: ………………. Číslo účtu pro platby jistoty: ………………. (dále jen Pronajímatel) 1.2 Nájemce: ………………. Trvale sídlem: ………………. Zastoupená ….. na základě plné moci……..zapsané v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze …….oddíl………vložka Represented by …………. Rodné číslo: ………………. IČ/: ………………. Účet vedený u: ………………. SWIFT: ………………. IBAN: ………………. Číslo účtu pro vrácení jistoty: ………………. Číslo účtu pro přeplatky služeb a energií: ………………. (dále jen Nájemce ) II. Předmět nájmu 2.1 Předmětem této smlouvy je jednotka č. /dům v … patře ,o velikosti ……m2 sestávající z kuchyně/kuchyňského koutu, ložnic/e , koupelny/ koupelen, toalety, obývacího pokoje, balkonu/terasy, sklepu číslo, parkovacího místa číslo .Byt/Dům se nachází na adrese: ………………………….. (dále jen Nemovitost). 2.2 Pronajímatel prohlašuje, že je výhradním vlastníkem Nemovitosti, jak je uvedeno na přiloženém Výpisu z katastru nemovitostí číslo ( viz. Příloha č. 1 této smlouvy). Pronajímatel má plné právo Nemovitost pronajímat.

III. Účel smlouvy 3.1 Pronajímatel přenechává touto smlouvou do nájmu na dobu uvedenou v této smlouvě Nemovitost uvedenou v ust. 2.1 této smlouvy za účelem bydlení pracovníků nájemce – pana / paní …………… (dále jen „Uživatel“) a jeho/jejích rodinných příslušníků a krátkodobých návštěv. IV. Doba nájmu 4.1 Pronajímatel přenechává Nájemci Nemovitost uvedenou v ust. 2.1 této smlouvy do nájmu na dobu určitou a to na dobu od …………… do ……………( slovy: ). Obě strany se zavazují pořídit o jejím předání protokol (viz. Příloha č. 2 této smlouvy), ve kterém zejména popíší zařízení Nemovitosti, které Pronajímatel v Nemovitosti ponechává k užívání Nájemce. 4.2 Smluvní strany mohou dobu nájmu uvedenou v ust. 4.1 této smlouvy prodloužit pouze písemnou dohodou stran. Nájemce má ale přednostní právo na prodloužení této nájemní smlouvy za stejných smluvních podmínek. V případě, že by měl Nájemce o takové prodloužení zájem, je povinen tento svůj zájem sdělit písemně Pronajímateli alespoň dva měsíce před koncem doby nájmu. Pronajímatel je povinen takovému požadavku Nájemce vyhovět a uzavřít příslušný dodatek k této nájemní smlouvě o prodloužení doby nájmu vyjma případu, kdy Nemovitost nebude již dále pronajímat třetím osobám a bude ji chtít užívat pro své potřeby. Smluvní strany výslovně sjednávají, že ustanovení §2285 občanského zákoníku o automatickém prodloužení doby nájmu se pro vztahy mezi nimi nepoužije. Skončení nájmu 5.1 Nájem založený touto smlouvou zanikne uplynutím doby nájmu uvedené v ust. 4.1 této smlouvy, před jejím uplynutím písemnou dohodou stran nebo písemnou výpovědí či odstoupením od smlouvy v souladu s touto smlouvou či zákonem. 5.2 Pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou jen z důvodů uvedených níže v odst.5.2.1 tohoto článku. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla Nájemci. V písemné výpovědi Pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi ,. 5.2.1 Pronajímatel může vypovědět nájem dle této smlouvy: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází; c) má-li být Nemovitost vyklizena, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s Nemovitostí naložit tak, že Nemovitost nebude možné vůbec užívat; d) je-li jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

5.2.2. Poruší-li Nájemce svou povinnost vyplývající z této smlouvy zvlášť závažným způsobem, má Pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu Nájemce bez zbytečného odkladu Nemovitost odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Ve výpovědi dle tohoto článku uvede Pronajímatel, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Smlouva je však porušena zvlášť závažným způsobem vždy, když nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje – li Nemovitost závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně Nemovitost jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

5.3 Nájemce může tuto smlouvu vypovědět pouze v případě, že Pronajímatel poruší závažným způsobem některé ustanovení této smlouvy nebo v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany této smlouvy při jejím uzavírání vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí tři měsíce a počíná běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi Pronajímateli. Vážným porušením této smlouvy ze strany Pronajímatele je zejména neodstranění vad Nemovitosti, které brání užívání Nemovitosti Nájemcem dle této smlouvy. 5.4 Nájemce se zavazuje, že ke dni skončení nájmu Nemovitost vyklidí a vyklizenou předá Pronajímateli spolu se zařízením Nemovitosti uvedeným v Příloze této smlouvy, a to vše ve stejném stavu, v jakém bylo ke dni předání s přihlédnutím k běžnému opotřebení. O předání Nemovitosti a zařízení se strany zavazují sepsat protokol, ve kterém zejména uvedou případné škody způsobené Nájemcem. 5.5 Pokud Nájemce nevyklidí a nepředá Nemovitost nebo zařízení uvedené v Příloze této smlouvy ke dni skončení nájmu, má Pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy Nájemce Nemovitost Pronajímateli skutečně odevzdá. VI. Nájemné, Jistota a platby za služby a energie 6.1 Nájemce se zavazuje platit Pronajímateli úhradu za užívání Nemovitosti nájemné ve výši ……………CZK/EUR (slovy: ……………CZK/euro) měsíčně (dále jen nájemné), a to ode dne uvedeného v ust. 4.1 této smlouvy. Nájemné je splatné Pronajímateli měsíčně předem bankovním převodem na účet uvedený v ust. 1.1., a to vždy do posledního dne předcházejícího měsíce na měsíc následující. Nájemné za první období, to je za období od …………… do ……………, tedy částku ve výši ……………EUR uhradí Nájemce do 5-ti dnů od podpisu této smlouvy. 6.2 Do 5-ti dnů od podpisu smlouvy zaplatí Nájemce dále Pronajímateli jistotu ve výši 1 měsíčního nájmu tj. ……………,CZK/EUR (slovy: ……………CZK/euro) a to na účet uvedený v ust. 1.1. s tím, že v případě prodlení se složením jistoty o více než 5 dnů je Pronajímatel oprávněn od této

smlouvy odstoupit. Jistotou jsou peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním Nemovitosti a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem. Pronajímatel uloží jistotu na svůj zvláštní účet. Jistota bude Nájemci včetně příslušenství (tj.bankou připsaných úroků) vrácena dle dohody smluvních stran nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy Nájemce Nemovitost vyklidil a předal Pronajímateli. Pronajímatel je oprávněn jistotu použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním Nemovitosti nebo k úhradě jiných závazků Nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo Nájemcem písemně uznaných. Nájemce je povinen doplnit jistotu na původní výši, pokud Pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce od písemného upozornění ze strany Pronajímatele o čerpání peněžních zdrojů k úhradě pohledávek viz 6.2., jinak je Pronajímatel oprávněn od této smlouvy odstoupit. 6.3 Nájemné nezahrnuje zálohy na platby za vodu, elektřinu, plyn, odvoz domovního odpadu a osvětlení a úklid spol. prostor v domě ve výši ……………,CZK/za měsíc, které je Nájemce povinen hradit na účet číslo: ……………vedený u ……………. Zálohy jsou splatné pro stejné období a ve stejných termínech jako nájemné. Vyúčtování bude provedeno Pronajímatelem 1x za rok (na základě skutečně prokázaných nákladů). Pronajímatel se zavazuje vždy předložit Nájemci písemnou dokumentaci o tomto vyúčtování. V případě, že reálné spotřeby služeb přesáhnou výši záloh, rozdíl uhradí Nájemce Pronajímateli, v případě opačném Pronajímatel uhradí rozdíl Nájemci a to do 10 dnů na základě obdrženého vyúčtování. Po skočením nájmu je Nájemce povinen služby vyúčtovat do 30-ti dnů od předání Nemovitosti Nájemcem Pronajímateli. Zálohu na služby za první období, to je za období od …………… do ……………, tj částku ve výši ……………CZK uhradí Nájemce do 5-ti dnů od podpisu této smlouvy. 6.4. Veškeré platby prováděné Nájemcem dle této smlouvy se považují za uhrazené připsáním celkové hrazené částky na účet Pronajímatele. Bankovní poplatky si hradí každá ze smluvních stran sama. 6.5 Nájemce si v součinnosti s Pronajímatelem zajistí instalaci nebo převod tel stanici č. …………… (dle lhůt telefonní společnosti) na jméno Nájemce. Nájemce se zavazuje linku před skončením nájmu převést zpět na Pronajímatele. 6.6. V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného nebo poplatků za služby či energie má pronajímatel právo na úroky z prodlení v zákonné výši. 6.7.Pronajímatel je oprávněn nájemné zvýšit o míru inflace publikované Českým statistickým úřadem a to vždy k 1.březnu každého roku dle míry inflace zveřejněné Českým statistickým úřadem za předchozí rok.

VII. Povinnosti 7.1 Pronajímatel je povinen udržovat předmět této smlouvy ve stavu způsobilém smluvenému užívání a v tomto stavu ho svým nákladem udržovat (vyjma provádění běžné údržby a drobných oprav, které provádí Nájemce dle čl.8.1 této smlouvy a vyjma údržby zahrady včetně pravidelného sekání trávy, úklidu chodníku včetně chodníku přiléhajícímu k domu a údržby bazénu). Pronajímatel zodpovídá za opravy nebo výměnu (dle potřeby) základních zařízení, jako je tepelný, vodovodní, elektrický systém, vyjma oprav, které vznikly nesprávným používáním nebo poškozením způsobeným nájemcem. 7.2 Pojištění Nemovitosti hradí Pronajímatel. Pojištění svých vlastních věcí v Nemovitosti si hradí Nájemce. Pronajímatel doporučuje Nájemci uzavřít pojištění za případné vzniklé škody a uzavřít pojištění proti škodám zapříčiněným třetí osobou. 7.3. Pronajímatel předá Nemovitost v dobrém stavu, čistou (řádně uklizenou několik dní před předáním a stejně tak v plně funkčním stavu (ke všem elektrospotřebičům předá manuály v českém/anglickém jazyce). ¨ 7.4 Pronajímatel se zavazuje po podpisu smlouvy, nejpozději však do …………zajistit následující úpravy: …………………… 7.5. Pronajímatel je zodpovědný za včasné placení daní a ostatních plateb spojených s touto smlouvou, pozemkem a domem. 7.6. V případě, že se Pronajímatel rozhodne nabízet předmět nájmu k prodeji, je povinen uvědomit o této skutečnosti nájemce a umožnit nájemci učinit první nabídku. Pokud by došlo k prodeji Pronajímatelovy nemovitosti, předmětu této smlouvy, během trvání doby nájmu tato nájemní smlouva zůstává v plné platnosti a účinnosti po zbytek doby nájmu. 7.7. Pronajímatel souhlasí s tím, aby pouze po dobu platnosti této smlouvy užívali nájemci adresu předmětu nájmu jako adresu trvalého bydliště. Po skončení nájemní smlouvy se zavazuje Nájemce, do 5 pracovních dnů, zrušit tuto trvalou adresu. Pro účely získání víz se Pronajímatel zavazuje podepsat prohlášení jež potvrzuje Nájemcův pobyt na adresu předmětu nájmu od počátku trvání doby nájmu. Pronajímatel má tuto povinnost i vůči osobám uvedeným v čl.3.1. VIII. Povinnosti Nájemce 8.1 Nájemce je povinen udržovat předmět této smlouvy v dobrém stavu. Náklady na drobné opravy a běžnou údržbu (viz. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku) ponese Nájemce jako součást běžné údržby. Nájemce je dále povinen udržovat zahradu včetně pravidelného sekání trávy, úklidu chodníku včetně chodníku přiléhajícímu k domu a údržby bazénu. Zjistí-li Nájemce v Nemovitosti poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned Pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání

obvyklému bydlení, oznámí Pronajímateli bez zbytečného odkladu, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Nájemce nese odpovědnost za převzaté zařízení Nemovitosti. . 8.2 Nájemce je povinen umožnit 2x ročně Pronajímateli prohlídku předmětu této smlouvy za účelem ověření jeho stavu a stavu jeho vnitřního vybavení a dále v období posledního měsíce doby pronájmu umožnit Pronajímateli ukazovat Nemovitost případným budoucím nájemcům, to vše vždy na základě předchozí dohody s Nájemcem o čase prohlídky učiněné nejméně 48 hodin předem. . 8.3 Smluvní strany se dále dohodly, že v případě ukončení Nájemcova/Uživatelova pracovního a/nebo obchodního zájmu v České republice, Nájemce má právo ukončit tuto nájemní smlouvu před uplynutím nájemní doby odstoupením od smlouvy. Odstoupení od smlouvy nabývá platnosti po uplynutí doby 3 měsíců, která počíná běžet první den měsíce následujícího po měsíci, v němž je doručeno Pronajímateli písemné odstoupení. V případě takového odstoupení Nájemce vzniká Pronajímateli nárok na odstupné ve výši jednoho měsíčního nájmu. Toto odstupné je Nájemce povinen Pronajímateli uhradit do 5 dnů od doručení písemné výzvy Pronajímatele Nájemci.

8.4 Nájemce je povinen zachovávat zákaz kouření v celém předmětu nájmu a též ve společných prostorech domu čp.......... 8.5 Nájemce není oprávněn provádět v předmětu nájmu jakékoliv stavební úpravy. 8.6. Nájemce je oprávněn řádně užívat předmět nájmu a společné prostory domu po celou dobu trvání nájemní smlouvy. Nájemce se zavazuje, že bude respektovat domovní řád, nerušit ostatní nájemce v domě, udržovat předmět nájmu v čistotě a funkčním stavu, dodržovat hygienické, bezpečnostní a protipožární předpisy. 8.7. Nájemce je oprávněn užívat poštovní schránku v domě. 8.8. Nájemce se zavazuje domovní odpad ukládat výhradně do nádob k tomu určenu určených a třídit odpad v souladu s příslušnými právními předpisy. 8.9 Nájemce odpovídá za veškerou škodu na Nemovitosti, jež by byla způsobena v důsledku jeho zaviněného jednání.

IX. Závěrečná ustanovení 9.1 Práva a povinnosti, které nejsou stanoveny v této smlouvě, se řídí právním řádem České republiky, zejména Občanským zákoníkem v platném znění. 9.2 Smlouva je platná dnem podpisu obou smluvních stran a nabývá účinnosti dnem podepsání předávacího protokolu oběma smluvními stranami, a to v den předání nemovitosti. 9.3 Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu řádně přečetly, seznámily se s jejím obsahem, a že smlouva vyjadřuje jejich pravou a svobodnou vůli, je uzavírána určitě a vážně a za nikoliv nápadně nevýhodných podmínek, na důkaz čehož připojují své podpisy. V Praze 28/04/2014 ______________________ Pronajímatel

Přílohy: 1) výpis LV č.......... 2) předávací protokol 3) kopie dokladu totožnosti Nájemce 4) kopie dokladu totožnosti Pronajímatel

-----------------------Nájemce

Příloha č. 2 SMLOUVA ZPROSTŘEDKOVATELSKÁ Společnost Luxus s.r.o., se sídlem: Panská 6, Praha 1, korespondenční adresa: V Celnici 5, Praha 1 IČ: 26 20 80 24, zastoupená panem Mgr. Janem Novákem, jednatelem společnosti (dále jen „LUXUS , +420 221 111 999, [email protected]“) a pan / paní / společnost: bytem: / sídlem : zastoupená: datum narození: Korespondenční adresa: ( dále jen „ Pronajímatel “ )

e-mail:

tel:

na základě vzájemné dohody uzavírají podle § 2445 a násl., zák. č. 89/2012 Sb občanského zákoníku, v platném znění, tuto smlouvu zprostředkovatelskou (dále jen „Smlouva“): Nemovitost 1.1 Předmětem této smlouvy je závazek Luxus, s. r.o. obstarat příleţitost uzavření smlouvy o pronájmu nemovitosti (nebo její části) nacházející se na adrese: Číslo popisné a orientační: Číslo bytové jednotky: Pronajímatel 2.1 Pronajímatel prohlašuje, ţe je vlastníkem této nemovitosti a je bez jakéhokoliv omezení oprávněn nemovitost pronajmout třetí osobě. 2 Pronajímatel umoţní na vyţádání Luxus, s. r.o.. a jejímu klientovi prohlídku nemovitosti Pronajímatele. Je rovněţ povinen vţdy neprodleně informovat Luxus, s. r.o.. o všech skutečnostech (pronajmutí, změně výše poţadovaného nájmu, termínu počátku nájmu, viz. na webu www.Luxus, cz) důleţitých pro uzavření smlouvy o pronájmu nemovitosti. Luxus, s. r.o. 3.1 Luxus, s. r.o. se zavazuje vyvíjet činnost směřující k co nejrychlejšímu uzavření smlouvy o nájmu výše uvedené nemovitosti. Sluţby společnosti Luxus, s. r.o. jsou dále specifikovány v příloze této smlouvy (seznam sluţeb).

3.2 Luxus, s. r.o. je povinna oznámit pronajímateli všechny důleţité okolnosti týkající se klienta (zájemce o uzavření nájemní smlouvy), které jsou jí známy a které by mohly mít vliv na uzavření smlouvy o nájmu. Provize 4.1 V okamţiku uzavření nájemní smlouvy na výše uvedenou nemovitost prostřednictvím Luxus, s. r.o. vzniká Luxus, s. r.o. nárok na provizi. V případě, ţe nájemní smlouva je uzavřena na dobu jednoho roku, činí tato provize částku ve výši jednoho měsíčního nájemného stanoveného v nájemní smlouvě plus příslušné DPH dle platné sazby podle data uskutečnění zdanitelného plnění ve smyslu zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty. 4.2 Luxus, s. r.o. předá pronajímateli daňový doklad, který bude splatný do 14 dnů po jeho obdrţení pronajímatelem. 4.3 Jestliţe je nájemní smlouva uzavřena na dobu delší neţ jeden rok, tato provize se nezvyšuje. Jestliţe je nájemní smlouva uzavřena na dobu kratší neţ jeden rok, sniţuje se provize o 1/12 za kaţdý chybějící kalendářní měsíc (do období jednoho roku), nejvýše však o 50 %. Dojde-li později k prodlouţení nájemní smlouvy sjednané na dobu kratší neţ jeden rok, Pronajímatel se zavazuje informovat Luxus, s. r.o. o této skutečnosti a současně se Pronajímatel zavazuje uhradit společnosti Luxus, s. r.o. další provizi odpovídající takovému prodlouţení. To znamená, ţe pokud bude nájemní smlouva prodlouţena tak, ţe bude nájem sjednán nakonec na dobu jednoho roku a více, je Pronajímatel povinen uhradit další provizi ve výši 50% měsíčního nájemného a bude tak uhrazena provize celkem ve výši jednoho měsíčního nájemného. Jestliţe bude nájemní smlouva prodlouţena o dobu kratší, je Pronajímatel povinen doplatit jen poměrnou část provize odpovídající délce takového prodlouţení nájmu. 4.4

Předčasné ukončení nájemní smlouvy nemá vliv na výši provize.

Ostatní Podpisem této Smlouvy se Pronajímatel nezavazuje k výhradní spolupráci s Luxus, s. r.o. Zrušení závazků vyplývajících z této smlouvy dle § 2453 věty druhé občanského zákoníku se vylučuje. Na důkaz srozumění s výše uvedeným smluvní strany tuto Smlouvu podepsaly. Zprostředkovatelskou smlouvu můţe kterákoliv strana vypovědět bez udání důvodu s výpovědní lhůtou jeden měsíc, počínající prvním dnem následujícího měsíce po jejím doručení druhé smluvní straně. V Praze dne …………………

V Praze dne ……………………….

…………………………….

…..……………………………….

Luxus

Pronajímatel