Nagyító alatt: Faszerkezetek, faanyagvédelem

28 oldalas színes szakmai folyóirat  Megjelenik évente 10 alkalommal

III. évfolyam  V. szám

A tervezés, a kivitelezés és a beruházás-lebonyolítás során bekövetkező hibák elkerülése és kezelése 2016. június

FÜGGŐFOLYOSÓK HIBÁI AZ INGATLANPIAC ÉS A LAKÁSHELYZET ANOMÁLIÁI 2016-BAN ÉPÍTŐIPARI VITÁK RENDEZÉSE A TSZSZ GYAKORLATÁBAN

Faszerkezetek, faanyagvédelem

É S, EGY ÉPÍTKEZ

Nagyító alatt:

AH

OL

M

IN

D

ÚJ RENDELETBEN AZ EGYSZERŰ BEJELENTÉS SZABÁLYAI

K EN

IH

IBÁ

T ZOT

FER

N O K

IA

C EN

HATÉKONY ÉPÜLETGÉPÉSZET AZ ÉLHETŐ ÉS GAZDASÁGOSAN ÜZEMELTETHETŐ ÉPÜLETEKÉRT ORSZÁGOS SZAKMAI KONFERENCIA AZ ÉPÜLETGÉPÉSZET MŰSZAKI ÉS SZABÁLYOZÁSI AKTUALITÁSAIRÓL

Július 1-jén indul a családi házak korszerűsítését támogató pályázati program! Milyen gépészeti megoldásokkal érhető el a leghatékonyabban a kitűzött energiamegtakarítás? Magyarország épületállományának jelentős része komoly korszerűsítésre szorul. Az Európai Uniós célkitűzések és az utóbbi időszak kormányzati intézkedései nyomán hazánkban a 2016-os évben az új lakások építése mellett a meglévő lakóépületek korszerűsítése is jelentős szerepet – és támogatást – kap. Akár új építésről, akár felújításról van szó, az építtetők is egyre inkább felismerik a gondosan megtervezett és megvalósított épületgépészet jelentőségét, amely nélkül elképzelhetetlen egy olcsón és környezettudatosan üzemeltethető, egészséges és élhető lakó- vagy irodaépület.

A konferencia programjából

A fentiek jegyében rendezzük meg Hatékony épületgépészet az élhető és gazdaságosan üzemeltethető épületekért című országos konferenciánkat 2016. szeptember 21-én Budapesten, a Moha Ház konferenciatermében.

 A lakó- és középületek energetikai korszerűsítését támogató kormányzati intézkedések. Az Otthon Melege program családi házak korszerűsítését célzó új alprogramja

A konferencia tematikája felöleli az épületgépészeti tervezés és megvalósítás legfontosabb kérdéseit. Előadásainkban kitérünk az aktuális szabályozás kihívásaira is, de legfőbb célunk a konkrét műszaki megoldások bemutatása és a hozzájuk kapcsolódó kérdések megvitatása különböző beruházástípusok esetén. Kiemelt hangsúlyt fektetünk a lakóépületek, ezen belül is a családi házak energiahatékony gépészeti korszerűsítésének területére. A rendezvényt kiemelten ajánljuk épületgépész tervezőknek, kivitelezőknek, műszaki ellenőröknek, tanácsadó mérnököknek, valamint a beruházások előkészítésében részt vevő egyéb műszaki szakembereknek.

Részvételi díj a Műszaki Ellenőr olvasóinak

20% kedvezménnyel 19 900 Ft helyett

15 920 Ft + áfa Jelentkezéshez töltse ki a lapunkban található külön jelentkezési lapot és küldje be hozzánk e-mailben, faxon, vagy jelentkezzen online a konferencia weboldalán:

http://forum-media.hu/landing/hatekony-epuletgepeszet

 A közel nulla energiaigényre vonatkozó követelmények gyakorlati jelentősége épületgépészeti szempontból. Épületenergetikai felújítások tervezése dinamikus szimulációs eljárásokkal  A légkezelő berendezések, a nyomástartó berendezések, valamint a kondenzációs kazánok környezettudatos tervezését érintő új előírások  Energiahatékony fűtési rendszerek gyakorlati kérdései új építés és korszerűsítési beruházások esetén  Az épületek gazdaságos és biztonságos üzemeltetéséhez kapcsolódó jogszabályok alkalmazhatósága és főbb ellentmondásai  Intelligens szellőztetési megoldások  Áramtermelés helyben, napelemes rendszerekkel. A megtérülés kérdései  Gyakorlati példák az épületgépészeti felújítások témaköréből

Támogatóink:

SZERKESZTŐI LEVÉL

Tisztelt Olvasónk!

TARTALOM 2016. JÚNIUS

2

A fa számtalan olyan tulajdonsággal rendelkezik, mely különösen alkalmassá teszi építési szerkezetként történő felhasználásra, éppen ezért mindmáig egyik legfontosabb építőanyagunk. E havi lapszámunkkal szeretnénk rávilágítani a szakma faanyagokkal, faszerkezetekkel kapcsolatos hiányosságaira, hiszen a hibák nagy része visszavezethető a vonatkozó szabályok, előírások, az új építési anyagok, megoldások nem ismeretére. Szakmagyakorlóként Ön újabb jelentős változásokra számíthat. Június 13-án kihirdetésre kerültek az Építési törvény módosításához kapcsolódó várva-várt kormányrendeletek, melyek értelmében július 1-től hatályba lépnek az egyszerű bejelentési eljárásra vonatkozó új szabályozási kötelezettségek. A módosításokkal megszűnik az egyszerű bejelentési eljárás, a bejelentés az e-építési napló készenlétbe helyezésével valósul meg, kötelezővé válik a tervezői művezetés, a kivitelezési tervdokumentáció, és változnak a felelősségi körök is. Mindezekről részletesen olvashat szakértőnk tolmácsolásában. Bízom abban, hogy lapunk értékes információkkal járulhat hozzá az Ön szakmai sikereihez! Budapest, 2016. június Üdvözlettel, Malustyik Orsolya főszerkesztő

Hirdesse cégét, termékeit, szolgáltatásait, weboldalait szaklapjainkban, online felületeinken vagy konferenciaszponzori csomagjaink segítségével! Kérjen személyre szabott hirdetési ajánlatot, és az Ön igényeihez igazítva megvalósítjuk elképzeléseit!

Kiadja a Fórum Média Kiadó Kft. 1139 Budapest, Váci út 91. Telefon: (1) 273 2090, 273 2091 Fax: (1) 468 2917 Web: www.forum-media.hu

ISSN 2415-9018 Felelős kiadó: Győrfi Nóra, ügyvezető igazgató Főszerkesztő: Malustyik Orsolya Layout / Repro: Sebeszta Péter Korrektor: Kiss Béla

www.epitesi-hibak.hu

MUNKATERÜLET Végre túl kellene lépni az így szoktuk, tervezési és kivitelezési megoldásokon! – Magastetők tervezési és kivitelezési hibái

6

Az építőipari kivitelezés során, a faanyagvédelem területén elkövethető gyakori hibák

11

DIAGNÓZIS

14

Függőfolyosók hibái

FELELŐSSÉG

Ahol mindenki hibázott

18 21 23

IRATTÁR Az ingatlanpiac és a lakás helyzet anomáliái 2016-ban Építőipari viták rendezése a TSZSZ gyakorlatában – 1. rész Új rendeletben az egyszerű bejelentés szabályai – megjelent az Étv. új salátarendelete

A SZAKLAP A TELJESÍTÉSIGAZOLÁSI SZAKÉRTŐI SZERV SZAKMAI AJÁNLÁSÁVAL KÉSZÜL.

Az alábbi elérhetőségeken keresse hirdetésszervezőnket: Zámbó Brigitta hirdetésszervező Tel.: +36 1 273 2090 / 129 Mobil: +36 30 586 5402 Fax: +36 1 468 2917 E-mail: [email protected]

Termékfejlesztési vezető: dr. Pőcze Edina Gyártási vezető: Maitz Melinda Marketingvezető: Borbély Csilla

ÉPÍTÉSI HIBÁK A WEBEN

Látogassa meg weboldalunkat a www.epitesi-hibak.hu címen, ahol a nyomtatott lapban feldolgozott témákhoz kapcsolódó kiegészítő szakmai anyagok, elektronikus segédletek, mintadokumentumok, jogszabálygyűjtemény áll előfizetőink rendelkezésére.

Előfizetés: [email protected] Kérdéseiket, észrevételeiket az alábbi e-mail címre várjuk: olvasoikerdesek@ forum-media.hu

Nyomdai kivitelezés: Gelbert ECO Print Kft. Felelős vezető: Gellér Róbert

Hirdetési információ: Zámbó Brigitta E-mail: [email protected] Mobil: 06 (30) 586 5402

Képek: Depositphotos és a szerzők Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogait is! A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában nem sokszorosítható.

1

MUNKATERÜLET

Végre túl kellene lépni az így szoktuk, tervezési és kivitelezési megoldásokon! MAGASTETŐK TERVEZÉSI ÉS KIVITELEZÉSI HIBÁI Általában véve elmondható, hogy a tervezési és kivitelezési hibák nagy része visszavezethető a szakma szabályainak, a vonatkozó előírásoknak és az új építési anyagoknak, megoldásoknak a nem ismeretére. Sok kivitelező emlékezetből, megszokásból dolgozik, pedig a folyamatosan változó előírások és építési megoldások miatt álladóan tanulni kellene a szakmát, amihez mai viszonylatban az internet nagyon nagy segítséget nyújthat. A fő kivitelezési hibákról kérdezem Túli Szilárd ácsot, tetőfedő mestert, bádogost, akinek a családi vállalkozása közel tizenöt év tapasztalattal dolgozik ezen a területen. A helyes megoldások képei a www.tuliteto.hu oldalon találhatóak meg, az itt szerepelő képeken lévő hibákat más „mekk mesterek” követték el.

2

2016. június

Szakértelmét mi sem igazolja jobban, hogy az ÉMSZ által szervezett, az Év Tetője Nívódíj Pályázaton is többször díjazott volt, számos anyaggyártó tetőspecialistája. Ha már az ÉMSZ nevét említettük, milyen területen nyújt segítséget az építési szakma szereplőinek, és Ön szerint mennyiben használják irányelveiket a tetőépítők, bádogosok? Azért lettem már jó ideje az ÉMSZ tagja, mivel annak küldetésével maximálisan azonosulni tudok. A szövetség feladata felkutatni és hatékonyan alkalmazni azokat az eszközöket, amelyek a legjobban szolgálják az épületszigetelő, tetőfedő és bádogos szakma fejlődését és érdekvédelmét. Ennek keretein belül kapcsolatot tart hazai viszonylatban szakképző intézetekkel, anyaggyártókkal, nemzetközi viszonylatban pedig a társszövetségekkel. Szakmai munkája során a szövetség számos irányelvet dolgozott ki, amelyről nagyon sok kolléga tud, viszont sokan nem ismerik és nem alkalmazzák azok tartalmát, pedig tudjuk, azon túlmenően, hogy az irányelvek segítenek minket a szerkezetek megfelelő kialakításában, vitás kérdésekben is perdöntőek lehetnek. Amennyiben valaki eltér az irányelvekben foglaltaktól, onnantól ő felel az eltérő műszaki megoldásért, legyen az tervező vagy kivitelező. A teljesség igénye nélkül pár kiadvány: • Bádogos munkák tervezési és kivitelezési szabályai, • Cserépfedések tervezési és kivitelezési szabályai, • Alátéthéjazatok tervezési és kivitelezési irányelvei, • Tetőszigetelések tervezési és kivitelezési irányelvei. Tudjuk, hogy a kivitelezők az új Ptk. szerint felelősséggel tartoznak a szakma szabályainak és a vonatkozó jogszabályoknak a betartásáért, de mégis, hogy néz ki a helyzet a tervek oldaláról vizsgálva? Válasszuk szét az új építést és a felújítást, helyreállítást. Új építés esetén ritkábban lehet találkozni kivitelezési szintű tervvel (csak nagyobb épületek esetében), családi házaknál inkább az engedélyezési terv áll csak rendelkezésre, sok esetben statikai méretezés nélkül. Erre körültekintően oda kellene figyelni! A meglévő épületek felújításánál gyakorlatilag nem lehet tervvel találkozni, a kivitelezőn van a teljes felelősség, kivéve, ha középületen


való munkavégzés történik. Néhány esetben ott biztosítanak tervet, de általában csak műszaki leírást adnak. A csomóponti tervek pedig olyan ritkák, mint a fehér holló, pedig minőségi munkát végzőként és beárazóként nem azoknak dolgozunk általában, akiknek a spórolás a céljuk.

Milyen gyakori hibák tapasztalhatóak az ácsszerkezeteknél? Statikai terv hiányában beindul a spórolás, különösen a „könnyű fedések esetében”. Ilyenek például a zsindely- és lemezfedések. A kivitelező azt gondolja, hogy mivel ezek nem olyan nehéz fedések, mint például a betoncserép, ezért karcsúsíthat a járatos méreteken, pedig ez tévhit. A járulékos terhekhez képest (hó- és szélteher) elenyésző a csökkenés mértéke. A tagolt épületszerkezeteknél sem veszik figyelembe ezeket a többletterheket. Különösen veszélyes ez olyan helyeken, ahol pont vagy vonal mentén koncentrálódnak a terhek, például vápáknál, ahol súlytöbbletbelógásokat eredményezhet a nem megfelelő keresztmetszetű szerkezet alkalmazása. Nagy problémák jelentkeznek az ereszkialakításoknál, vápáknál, tetőablakbeépítéseknél, ahol sok esetben a tetők megfelelő átszellőzését, páralevezetését is meg kellene oldani.

Problematikus terület továbbá a fakötések kérdése. Egyre elszomorítóbb a helyzet ezen a területen, olyan helyeken is teret nyertek a csavarok, szeglemezek, ahol nem szabadna alkalmazni őket. Ezek nemcsak statikai szempontból aggályosak, hanem tűzvédelmi szempontból is, mivel a fém jó hővezető, ami tűz során a fakötés beégéséhez, idő előtti tönkremeneteléhez vezethet. Az olcsósítás itt is működik, olyan megoldásokkal is lehet találkozni, hogy szögvas helyett bútorvasalatokat alkalmaznak egyesek. Tervek hiányában csak nagyon nagy szakértelemmel rendelkező ács tud megfelelő minőségű szerkezetet készíteni. Törekedni kell a statikus által készített tervek megrendelői adatszolgáltatására, amely mind statikai, mind tűzvédelmi szempontból tartalmazza a szükséges keresztmetszeteket. Az ellenléc magassága igen fontos. Ha nem megfelelő méretű, különösen sötét, nehéz fedések esetén, nem lesz megfelelő az átszellőztetés, és nagy hőteher fog jutni a szigetelésre. Az ellenlécek méretezésére, elhelyezésére vonatkozóan pedig szigorúan be kellene tartani a tetőfedések gyártóinak alkalmazástechnikai útmutatóiban található elírásokat.

Törekedni kell a statikus által készített tervek megrendelői adatszolgáltatására, amely mind statikai, mind tűzvédelmi szempontból tartalmazza a szükséges keresztmetszeteket. 3

MUNKATERÜLET

Nem túl biztató! Az energiahatékonyság korát éljük, a nagy szigetelőanyag-vastagságok mellett kritikus terület, hogy a szerkezet a páratechnika, a szélzárás és a vízzárás szempontjából megfelelően kerüljön kialakításra. Mi a helyzet alátéthéjazat és párazáró fólia frontján? A probléma két dologra vezethető vis�sza. A kivitelezők nem ismerik az előírásokat, hol mit kellene alkalmazni, és nem ismerik a gyártók alkalmazástechnikai útmutatóit, az ÉMSZ vonatkozó irányelvét. A szélzárás, a páratechnika és a vízelvezetés hiánya, hibája nagyon hamar tönkre tudja tenni a tetőket, és sok esetben nincs más lehetőség, mint a „berohadt” szerkezet bontása, teljes cseréje. Gondoljunk bele, milyen macerás, ha csak egy-egy elemrészt is kell cserélni utólagosan egy beépített tetőtérben.

Az, hogy a megrendelő kérte, sajnos védekezési alapnak igen gyenge egy peres eljárásban, mivel a jog szerint a megrendelő laikus félnek minősül, és a kivitelezőn van a felelősség, hogy a szakma írott és íratlan szabályait maradéktalanul betartsa. Az fóliák illesztései, átvezetési és szerkezetekhez történő csatlakozási pontjainak kialakítása is sok kívánnivalót hagy maga után. Egy nem megfelelően lezárt párazáró fólia illesztése miatt ázhat a tetőtéri határoló szerkezet gipszkarton borítása. Kit hívnak először, hogy javítsa ki, hát a tetőfedőt, majd a bádogost, s mikor már többször hiba nélkül levonulnak, és még mindig „ázik a tető” eső nélkül is, csak akkor jönnek rá, hogy a szerkezetben lecsapódott pára csorog vissza. Mindezek nagyobb odafigyeléssel és gondossággal megelőzhetőek lehetnének.

Amikor ilyen helyekre megyek javítani, az „elkövető” azzal szokott védekezni, hogy a megrendelő nem fizeti meg. Véleményem szerint, ha megfelelő szakértelemmel rendelkezne, a kivitelező el tudná magyarázni a megrendelőnek, hogy ezeknek a fóliáknak nem esztétikai szerepük van, hanem a tetőszerkezet védelmét biztosítják, és energetikai szempontból megfelelő kialakítása miatt indokoltak, ha valamiben, akkor ezek elhelyezésében nincs mérlegelési lehetőség. Tudás hiányában a kivitelezők nem képesek meggyőzni az építtetőt, ezért is fontos a megfelelő felkészültség, na meg azért is, mert az internet világában a megrendelő sokszor felkészültebben viselkedik, mint néhány magát mesterembernek tekintő szaki.

Úgy érzem magam, mint a cirkuszban… Tovább is van, mondjam még? Pedig a tetőfedésekre még rá sem kérdeztem. Remélem, tud valami biztatóval is szolgálni. A fedéseknél a kiegészítők, tartozékok használatának a hiánya és a nem megfelelő sűrűségű rögzítések problémája volt a legnagyobb gond, de ha valahol, itt javuló tendencia látszik. Talán ez a gyártók lelkiismeretes képzési megoldásainak köszönhető. Másrészről a keres-

4

kedők is kitanulták a témát, így előszeretettel, és jelzem, helyesen beszélik rá a megrendelőket, kivitelezőket a gyártók alkalmazástechnikai útmutatójában szereplő beszellőzők, kiszellőzők, hófogók, kéményseprő járdák stb. alkalmazására. Akik részt vesznek a gyártók oktatásain, a cégek ajánlott szakkivitelezői lehetnek. Ahogy mondtam, javuló tendenciáról van szó, de nem annyira, amennyire kellene. Sajnos a megrendelő ezen a területen is sarokba tudja szorítani a felkészületlen iparost, a jó munkát viszont sokszor nem hajlandóak megfizetni, pedig gyakran dupla költség, ha újra kell építeni vagy javítani kell a tetőt. Balatonboglári cég lévén, dél-balatoni székhellyel, ha nyugodtan szeretnék aludni vihar idején, jobb, ha kikapcsolom a telefonom, mert folyamatosan csörög: a más kivitelezők által eltolt, beázó, szél által lekapott tetők tulajdonosai hívnak kétségbeesve. Amikor ázik az épület, már mindegy, mennyiért, csak menjek azonnal, pedig mindig el szoktam mondani, hogy jobb eleve megfelelő kivitelezőt választani, aki ért is hozzá, és időtállóan megcsinálja. A bádogos szerkezeteknél még mindig a legtöbb probléma az eresz és vápakialakításoknál van. Jellemző gondot okoz, hogy ha még meg is veszik a gyártó márkás fedését, a kiegészítőknél az olcsóbb „koppintottat” alkalmazzák, mely sem tartósságban, sem színtartásban nem biztos, hogy hosszú távon megfelelő lesz. A csomópontoknál, vápák kialakításánál nem tudják meghatározni, hogy mikor milyen műszaki megoldást kell alkalmazni, alacsony hajlásszögű tető esetén például süllyesztett vápát. Ennek be nem tartása vízelvezetési, ázási problémákhoz vezethet. Van olyan eset, amikor az építés károkozásba megy át. Míg egy elrontott cserépfedést kb. 80%-ban sérülésmentesen vissza lehet bontani, és újra lehet fektetni, egy elrontott, gyűrődött, sérült lemezfedést nem. A korszerű lemezfedések ma már igen drága anyagból, „nemes” fémekből, és nem horganyzott anyagokból készülnek, ha ezek sérülnek, és vissza kell bontani őket, akkor

A megrendelő akkor érezheti magát biztonságban, ha olyan kivitelezőt választ, amelyik szerepel a gyártók referenciakivitelezői listáján.

2016. június

sajnos mehetnek a kukába, nem lehet újra beépíteni. Itt elengedhetetlen, hogy a kivitelező részt vegyen a gyártó általi oktatáson, és elsajátítsa annak alkalmazástechnikáját. A megrendelő akkor érezheti magát biztonságban, ha olyan kivitelezőt választ, amelyik szerepel a gyártók referenciakivitelezői listáján. Amit általános hibaként még meg kell említeni, az a tetők megfelelő átszellőztetésének hiánya. Sajnos még most is sok kivitelező nem tudja, hogy egyszeresen vagy kétszeresen átszellőztetett tetőt kell-e készítenie, mik az ökölszabályok és az ajánlott légrétegvastagságok. A nem megfelelő átszellőztetett légréteg nemcsak a nyári hővédelemnél számít, hanem télen is, amikor nulla, mínusz négy fok közötti a hőmérséklet. A tetőfedésen lecsoroghat a megolvadt hólé, a hideg ereszen visszafagyhat, jégcsapképződést okozhat, vagy a lefolyón jégdugok keletkezhetnek. Az ázási folyamatok nemcsak a tetőszerkezetet, de a homlokzatot is veszélyeztethetik.

Köszönöm az interjút! Végezetül fontos megemlíteni a jogszabályi környezet és a tetőterek tűzvédelmi kérdéseit. Energetikai szempontból az alkalmazott szerkezetnek hőtechnikai szempontból meg kell felelnie a 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet előírásainak, különösen oda kell figyelni a méretezésre, ha pályázat keretében valósul meg a felújítás. Méretezni szükséges a szerkezetet statikai, páratechnikai szempontból, és ha


előírás vagy megrendelői igény van rá, akusztikai szempontból is. Ha a tetőtereket vizsgáljuk, az alábbi fogalmakat kell ismernünk, hogy tudjuk, milyen szerkezetekről beszélünk az adott létesítménynél. Tetőtér (padlás) (OTÉK): az épület legfelső építményszintje feletti födémszerkezet felső síkja és a magastető szerkezetének alsó síkja közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér. A beépítés nélküli tetőtér (padlás) nem minősül építményszintnek. Tetőtér-beépítés (OTÉK): tetőtérben helyiség (helyiségek), helyiségcsoport (helyiségcsoportok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozása. Emeletközi födém (OTSZ): építményszintek közötti, valamint építményszint és padlástér közötti vízszintes teherhordó, térelhatároló szerkezet, beleértve a tetőtér alatti födémet is. A fogalommeghatározás helyes értelmezése nagyon fontos, hogy tudjuk, az új OTSZ-ben mi a követelmény az épület kockázatiosztály-besorolásától függően (NAK, AK, KK, MK kockázati osztályok). Követelménnyel találkozhatunk az OTSZ-ben tetőfedésre, alkalmazható hőszigetelésre és tetőfödém-térelhatároló szerkezetre, padlásfödémre vonatkozóan, de tudnunk kell, mikor kell egy munka során villámvédelmi rendszert létesíteni vagy tűzvédelmi célú gátat kialakítani, melyre nemcsak az OTSZben, hanem a hozzá kapcsolódó tűzvédelmi irányelvekben is találhatunk alkalmazandó műszaki megoldásokat, ajánlásokat.

Egy egyszerű példa, amire a kivitelezők, megrendelők nem is gondolnak, hogy milyen hőszigetelő anyagok alkalmazhatóak a tetőterekben. Ez függ a fedés anyagától és az építményünk kockázatiosztály-besorolásától. Tetőtér-beépítés esetén a magastető hőszigetelése a) NAK osztályú, egy lakást tartalmazó lakóépület vagy lakórendeltetésű önálló épületrész esetén A1–E tűzvédelmi osztályú, b) NAK osztályú, az a) ponttól eltérő épület, önálló épületrész esetében A1–D tűzvédelmi osztályú, c) AK osztályú épület, önálló épületrész esetén A1–C tűzvédelmi osztályú és d) KK, MK osztályú épület, önálló épületrész esetén A1–A2 tűzvédelmi osztályú legyen. A hőszigetelő anyagok tűzvédelmiosztálybesorolását a gyártók teljesítménynyilatkozatai tartalmazzák. Sajnos a magastetők kivitelezése tervezés hiányában még jó ideig az „így szoktuk, eddig így csináltuk” műszaki megoldások szerint valósul meg! A szemléletmód változására és a szakmai továbbképzéseken való tudásszerzésre elengedhetetlen szükség van, hogy a rosszul beidegződött gyakorlat megváltozzon. 

Lestyán Mária építész tervező szakmérnök

5

MUNKATERÜLET

Az építőipari kivitelezés során, a faanyagvédelem területén elkövethető gyakori hibák Először lássuk, mitől kell megvédeni a beépítésre szánt faanyagunkat, majd vizsgáljuk meg, hogy az építőipari kivitelezés során mit kell (vagy kellene) tennünk a károk elkerülésére, és eközben milyen hibákat követhetünk el! Nem tárgyaljuk a faanyagot fenyegető fizikai veszélyeket (pl. tűz, vegyi folyamatok stb.), csak a biológiai kártevőkkel és az ellenük való védekezéssel foglalkozunk.

A

fa „élő anyag”, mondjuk még akkor is, ha tudjuk, már nem él a szó biológiai értelmében, viszont élve vagy halva mindenféle élő szervezetnek táplálékul szolgál. Ezek azok, amelyektől a beépítés során meg kell óvnunk a faanyagot, hogy hosszú ideig egészséges maradjon, és betöltse a feladatát. Okozhatnak kárt a faanyagnak a baktériumok, az algák, a mohák és a zöld növények, de ezek jelentősége csekély. Veszedelmesebbek a penészek, amelyek ugyan nem okoznak műszaki kárt, de előkészítik a faanyag felületét a komoly (bazídiumos) farontó gombák számára, és komoly egészségügyi veszélyt is jelentenek. Igazán nagy kárt az épületeinkben a gombák és a rovarok képesek okozni. Ezek hatalmas seregéből megvizsgálunk néhányat, amelyek a mi éghajlatunk alatt felelősek a károk túlnyomó részéért.

Farontó gombák

A farontó gombák lényegében „megeszik” a faanyagot. Anyagának egyes részeit lebontják, következésképpen a faanyag szilárdsága folyamatosan csökken (de nem tudjuk, mennyire). A gombák által bontott faanyagra azt mondja a népnyelv, hogy korhadt. Néha hozzáteszik, hogy „de szerencsére nem

6

gombás”. Pedig a korhadást mindig valamelyik gomba vagy gombák okozzák, legföljebb nem tudjuk, melyek. „Magától” korhadó fa nincs. Az építőiparban gyakran találkozunk a házi kéreggombával. Fonalai (micéliumai) mindig fehérek, kicsit spárgaszerűek, sohasem törnek. Termőteste szintén fehér. Vízigényes gomba.

Barna korhadást okoz, ami azt jelenti, hogy a fában lévő cellulózt lebontja, így rohamosan csökken a faanyag nyíró, hajlító és törőszilárdsága. Az utóbbi időben megfigyelhetjük a fenyő lemezesgomba terjedését, elsősorban a kültéri faszerkezeteken, de egyre sűrűbben beázásoknak kitett belső terekben is. Eleinte a faanyag belsejét bontja, és mire kitör a felszínre, könnyen lehet, hogy a faanyag belül teljesen elpusztult, teherviselésre alkalmatlan. A szárazságot jól tűri, barna korhadást okoz. A barna korhadás hatására a faanyag sötétedik, a rostokra merőleges repedések keletkeznek, majd a faanyag szétesik, morzsalékká válik. Nedves terekben, építkezés közben, talajjal érintkező faanyagon gyakran tűnik fel a pincegomba. A neve ellenére nemcsak pincékben fordul elő, hanem minden nedvesedő helyen, akár padlásokon is. Micéliumai jellegzetes gyökérszerű képet mutatva terjednek. Barna korhadást okoz. Hasonlít a kön�nyező házigombára, de bontása lassabb, vízigénye nagyobb. Épületeink legnagyobb ellensége a könnyező házigomba. Túlzás nélkül állíthatjuk, hogy képes lebontani egy házat. Megtelepedéséhez kell ugyan nedvesség,

2016. június

de utána a cellulózmolekulák bontása során felszabaduló kémiailag kötött vizet használja. Ez annyira elegendő lehet, hogy a fölösleget – „nomen est omen” – kikönnyezi. Elpusztít mindent, ami cellulózt tartalmaz. Micéliumai táplálékot keresve áttörnek a töltéseken, falakon, betonon, több méter távolságban is megtalálnak egy darab fát vagy egy könyvet, és ott a gomba új termőtestet nevel, és spórák millióival árasztja el a környezetét. Kiirtása (az épület megoperálása) bonyolult, precíz munkát igénylő művelet.

Farontó rovarok

Faanyagainkban nagyon jelentős kárt tudnak okozni a rovarok. Ezek közös tulajdonsága, hogy életük nagy részét lárvaalakban élik a fa belsejében, ahol (mivel éhesek), folyamatosan alagutat rágnak, mint egy fúrópajzs, és folyamatosan csökkentik a faelem hasznos keresztmetszetét. A kopogóbogaraknak számos faja pusztítja a bútorainkat, ritkán használt könyveinket vagy a padlásunkon a szarufákat. Általában szúnak nevezik őket, pedig nem azok. Sőt sem a lakásban, sem bármilyen beépített faanyagban soha nincsen szú. A szú ugyanis kizárólag élő, esetleg betegeskedő fában él. A kopogóbogarak rendszertanilag az álszúk közé tartoznak, és valóban kopognak. Fejükkel egy-egy jelsorozatot kopognak a fán, és így kommunikálnak. Vannak közöttük, amelyek inkább a kemény fákra specializálódtak, és vannak, amelyek inkább a puha fákra és a fenyőkre. Veszélyes kártevők.

A szijácsbogarak kemény fákban, elsősorban tölgyben élnek, de nem vetik meg például a bambuszt sem. Leggyakrabban a helytelenül, védelem nélkül lerakott parkettában találkozhatunk velük. Nevükből láthatjuk, hogy a fa szijácsrétegében élnek. Másik nevük viszont a falisztbogár, amiből tudhatjuk: a megtámadott faanyagot a szó szoros értelmében lisztté rágják.


7

MUNKATERÜLET

A cincérek hatalmas családjának tagjai hatékonyan rongálják a faanyagot. Az építőiparban legveszélyesebbnek a házicincért tartjuk. Igen szapora faj, álcája legkevesebb három-négy évig rágja a járatait a fában, de akár tíz év benntartózkodás is előfordulhat. Eközben folyamatosan csökken az elem hasznos keresztmetszete, és előbb utóbb eltörik. Az építés-kivitelezés során tehát ezektől az élőlényektől (és számtalan rokonuktól) kellene megvédeni a faanyagot.

Preventív (megelőző) faanyagvédelem

Preventív vagy megelőző faanyagvédelemnek nevezzük, ha még egészséges faanyag gomba- vagy rovarfertőzését próbáljuk megakadályozni. Ennek legkézenfekvőbb módja az építőipari felhasználás céljára előre védőkezelt faanyag beépítése. Néhány üzemben kazánnyomás alatt préselik be a védőszert a fába, de építőipari célokra általában elegendő a faanyag merítése. Erre a célra hidraulikus emelőberendezéssel ellátott dupla falú áztatókádakat használnak. Ezek a kádak lehetnek egyszerű, függőlegesen mozgó emelőberendezéssel ellátottak, de lehetnek olyanok, amelyek a lecsepegés meggyorsítása miatt megdöntik a befogott faanyagot. A legkorszerűbbek a faanyagot mozgatják az oldatban, hogy elkerüljék a légbuborékok képződését. A korszerű fatelepeken nincs akadálya, hogy a jó minőségben elvégzett kezelés mellett a munkavédelmi és környezetvédelmi előírásokat is betartsák. Ez a telepek nagy részén így is történik, de mindig vannak kivételek.

A védőszerek kiválasztása

Sorrendben ez az első probléma, mert mind a megelőző faanyagvédelemnek, mind a (később tárgyalásra kerülő) megszüntető faanyagvédelemnek célirányosan fejlesztett védőszerei vannak. Nehéz a választás, ha sem az építőipari kiviteli tervben, sem a faanyagvédelmi tervben, sem a faanyagvédelmi szakvéleményben nincs előírva pontosan, hogy milyen faanyagvédőszert kell az adott helyen alkalmazni. Ilyenkor gyakran előfordul, hogy találomra vásárolnak valamilyen védőszert, és felkenik a fára vagy a falra. Gyakran hangzik el, hogy amelyik védőszernek ÉMI-engedélye van, az biztosan jó. (Bár egy statikusnak aligha jutna eszébe

8

a szükségesnél vékonyabb betonacélt betervezni pusztán azért, mert annak is van ÉMI engedélye.) A faanyagvédőszerek címkéjén egyre több a kötelező információ, ezért a gyártók egyre apróbb betűkkel nyomják, a felhasználó pedig nem ismeri ki magát. Sajnos ez a fajta tájékozatlanság igen gyakori még a felelős műszaki vezetők és műszaki ellenőrök körében is. A faanyagvédőszerek egy része vízoldható, és nem fixálódik a faanyagban, másik része szintén vizes bázisú, de később, a fixálódás után, nem oldódik ki a faanyagból. A nem fixálódó védőszert egy egyszerű eső is lemossa a faanyagról, tehát a faanyag védettsége már az építés közben is megszűnhet. A kioldódó védőszerek valamivel olcsóbbak, mint a fixálódók. Ez a körülmény egyik-másik kivitelezőt arra csábítja, hogy időjárásnak kitett faanyag kezelésére is kioldódó védőszert használjon. Előfordult, hogy kültéri faoszlopokat, tornyokat, kilátókat kezeltek vízoldható faanyagvédőszerrel, ami az első eső után hatástalan, a fa felszínéről leoldódva a talajba jut, és szennyezi a környezetet.

A védőszeroldatok előállítása

A felhasználásra kész oldatok esetén nincs számítási probléma, bár néha előfordul, hogy „takarékosságból” azokat is felhígítják kicsit vagy nagyon. A koncentrátumok hígítása már nehezebb feladat. A 10%-os oldatra hígítás

bizony nem tíz liter víz, plusz egy liter koncentrátum, hanem csak kilenc liter víz plusz egy liter koncentrátum. (Ez nem kizárólag hazai probléma, ezt bizonyítja, hogy a német cégek műszaki adatlapjain a hígítási utasítást számpéldákkal illusztrálják.) A hígítási hiba lehet véletlen, de lehet szándékos is. Gyakori jelenség az előírtnál alacsonyabb koncentrációjú áztatóoldat használata, de az áztatási idő lerövidítése is gyakran előfordul. Mindkettőnek célja a védőszer megspórolása. A közvélemény szerint minél zöldebb a faanyag, annál jobban védett. A valóságban a színnek semmi köze a védettséghez. (Színtelen védőszerek is léteznek.) Ez a hit azonban a fatelepek egy részét arra ösztönzi, hogy kevesebb védőszerkoncentrátumot és több olcsó zöld festéket használjanak a faanyagok áztatásakor. Legszebb példa erre az a vállalkozó, aki üres, de felcímkézett faanyagvédőszeres kannákat akart vásárolni. A kérdésre, hogy minek az neki, azt válaszolta, hogy majd ő feltölti zöldített vízzel… Védőszerspórolás céljából történik a bemerítési idő megrövidítése is. Általában nagyjából fél óra lenne az elegendő bemerítési idő, de ezt nagyon kevesen tartják be. Akinek saját gyártmányú kicsi áztatókádja van, azért nem, mert egyszerűen nincs rá elegendő ideje. Akinek több köbméter anyagot befogadni képes nagyméretű automata áztatókádja van, általában betartja az áztatási időt, de van

2016. június

olyan is, aki – gyakran a konkurenciára hivatkozva – megrövidíti, hogy ne fogyjon olyan gyorsan az oldat.

A védett faanyagok szállítása, beépítése, utókezelése

Az áztatáshoz felhasználásra kerülő védőszereket a gyártó cégek pontosan erre a célra fejlesztik. Az egyik fontos szempont a védőszer jó diffúziós képessége. A faanyaghoz kémiailag kötődő (tehát nem visszaoldódó) védőszerek esetén a diffúzió befejeződéséhez és a kémiai kötések végbemeneteléhez időt kell biztosítani. Ennek érdekében a faanyagot az áztatásos kezelés után hat-hét napig száraz, fedett, szellős helyen kell pihentetni. Gyakran megrövidítik ezt a pihentetési időt. Ha egy ilyen szállítmányt elkap egy kiadós eső, a még teljes egészében nem fixálódott védőszer jó része kioldódik a fából, így a faanyag sem lesz kellően védett, és a környezet is szennyeződik. A faanyagok beépítése során sokszor szükségszerűen levágják, lefaragják a védőszerrel átitatott felső réteg kisebbnagyobb részét. Az így megnyíló „fer-

tőzési kapukat” utánkezeléssel kellene lezárni, amihez kis mennyiségű védőszert állandóan az építési területen kellene tárolni elérhető távolságban. Ez nagyon ritkán történik meg. Az a tapasztalatunk, hogy az építőipari fizikai dolgozók nem szívesen foglalkoznak a faanyagvédelemmel, egyrészt azért, mert ez egy olyan plusztevékenység, amit egy ácsnak vagy egy kőművesnek nem fizetnek meg, mert nincs a normában, nem tartozik egyik szakmához sem, félnek a vegyszertől stb. Ezért ezeket a műveleteket nem is szokták végrehajtani. Az áztatással vagy az ecseteléssel felhordott faanyagvédős zer a hossztengelyre merőleges irányban csak 2-3 mm-re hatol be a faanyagba. Nagyon kell tehát vigyázni, hogy a rögzítésnél ne szakítsuk át ezt a védett réteget. Különösen fontos ennek betartása az időjárásnak kitett szerkezetek esetén. Ha nem sikerül, akkor az átszakított szálak alá beszivárgó nedvesség kiváló körülményeket teremt a gombafertőzés számára. Mivel ez a fertőzés a faanyag és a belehajtott csavar határán alakul ki, a gombabontás

hatására felpuhuló faanyag a kötés lazulását eredményezi. A megelőző faanyagvédelem viszonylag egyszerű és olcsó. Azt is mondhatnánk, hogy kis odafigyeléssel és lelkiismeretességgel némi szakirányítás mellett bárki elvégezheti. A már megindult gomba- vagy rovarfertőzéssel szembeni fellépés jóval komplikáltabb feladat.

A megszüntető faanyagvédelem – műtét az épületen

Ha egy épületben meg kell szüntetni a gomba- vagy rovarfertőzést, a károsodott épületről általában készül egy faanyagvédelmi szakvélemény, amely alapja lesz a mentesítési munkának. A faanyagvédelmi szakvélemény általában táblázatos formában szerkezeti elemenként határozza meg a tennivalókat. Törekedni kell olyan kivitelező választására, akinek van gyakorlata a megszüntető faanyagvédelmi munkákban. Ez nem sikerülhet mindig, mert nagyon kevés az ilyen vállalkozás. Képzetlen dolgozókkal a munkát célszerű szoros szakértői művezetés mellett végezni, de erre nehezen akad költségviselő.

FAANYAGVÉDELEM Faszerkezetek védelme gombák, rovarok és tűz ellen. 33 év felhalmozott tapasztalata Önnek is rendelkezésére áll. Tanácsadás, tervezés, kivitelezés, védőszerek biztosítása, szakvélemények készítése az örökségvédelem területén is. Faanyagok megelőző védelme, kazánnyomásos telítő berendezések és automata áztató berendezések beszerzése, faanyagvédelmi szakvélemények készítése, könnyező házigomba és más gombafertőzések megszüntetése, faanyagok rovarfertőzöttségének felszámolása gázzal, hővel, vagy vegyszerekkel, kül- és beltérben használható faanyagvédőszerek forgalmazása, faszerkezetek égéskésleltető kezelése, penészmentesítés.

Pannon-Protect Kft. 2013 Pomáz, Hunyadi János utca 5. Telefon: 0626 325-554, Fax: 0526 325-630 [email protected] www.pannon-protect.eu

MUNKATERÜLET

A rovarfertőzés megszüntetése

A fedélszék fertőzött elemeit drótkefével meg kell tisztítani. A rovarok által (puhára) rágott szakaszokat éles bárddal ki kell faragni, mielőtt sor kerülne a vegyszeres védőkezelésre. Ha ez a bárdolás elmarad, vagy nem kellő alapossággal végzik, akkor a rovarok lárvái belül tovább pusztítják a faanyagot, ami később statikai problémák forrása lehet. A másik probléma, hogy a védőszert a fának olyan része veszi fel, amelyik már úgysem vesz részt a teherhordásban. Sokszor a bennmaradó faszerkezet egyes elemeit mélyvédelemben kell részesíteni. A lyukakat a szakértő útmutatása szerint kell kifúrni. Fontos, hogy a fúrt lyukakba bejuttatott védőszer lehetőleg egyenletesen szivárogjon el, egy rostot ne szakítsunk meg többször, és a lyukak se okozzanak statikai problémát (pl. mennyezetgerendák vagy kötőgerendák felfekvésénél stb.).

A gombafertőzés megszüntetése

A szakértők a gombafertőzött részeket néhány kivételtől eltekintve általában kicseréltetik. Könnyezőházigomba-fertőzés esetén vegyszeres taposótálcákat kell készíteni, a fertőzés széthordásának megakadályozására. Ez sajnos ritkán készül el, pedig előfordult már, hogy valaki a talpán vitte a gombát az egyik épületből a másikba. Ha épületen belül kell gombamentesítést végezni, akkor a gombafonalak követése bontással jár. Nem elegendő

10

addig bontani, amíg a gombafonalakat látjuk, hanem a szakértő útmutatása szerint biztonsági sávokat kell kialakítani. A bontásoknak és a biztonsági sávok kialakításának elhibázása lehetőséget teremt a visszafertőződésre. Évek telhetnek el, mire a gombafertőzés kiújulása láthatóvá válik. A helyreállított, újból használatba vett épületben az esetleg évek múlva jelentkező fertőzésnek nagyon komoly anyagi következményei lehetnek. (Megjegyezzük, hogy amelyik kivitelező a faszerkezet gombaés/vagy farontórovar-mentesítésre nem vállal tíz év garanciát, azt nem szabad megbízni.) Hőkezelésre elő kell készíteni a falakat: a téglafugákat legalább 1,5 cm

mélységben ki kell vésni, hogy megnöveljük a téglafelületet a fal hő- és vegykezeléséhez. Ezt gyakran elmulasztják, és a kisebb falfelület kevesebb védőszert tud felvenni. Egyes falszakaszokat mélyvédelemben kell részesíteni, ami nem azt jelenti, hogy ötletszerűen fúrunk pár lyukat a falba, és öntünk beléjük egy kis vegyszert. Nagyon fontos, hogy a szakértő által előírt területre és hálózatba fúrjuk a megfelelő méretű lyukakat, és az előírt mennyiségű vegyszer kerüljön a lyukakba. Sajnos ez utólag gyakorlatilag ellenőrizhetetlen, ezért nagyon sokszor legalább részben el is marad. Gyakori előírás, hogy a gomba- vagy rovartámadás következtében meggyengült elemet egészben vagy részben ki kell cserélni. Nagyon fontos, hogy a csere során mind a bennmaradó régi, mind a bekerülő új faanyag csatlakozó részei védőkezeltek legyenek. Színtelen védőszerek használata esetén elég nehéz „szemre” ellenőrizni, de laborvizsgálattal szinte minden védőszer kimutatható. A jól elvégzett faanyagvédelem biztosítja, hogy a beépített faanyag hos�szú ideig betöltse a szerepét. A faanyagvédelmi munka terén elkövetett hibák azonban eleinte nem láthatók, így sokakat csábít a munka elnagyolására, rosszul értelmezett költségtakarékosságra. Ez viszont megnöveli a kivitelezők műszaki irányítóinak felelősségét. 

Babos Rezső faanyagvédelmi szakértő, c. egyetemi docens

2016. június

DIAGNÓZIS

Függőfolyosók hibái A függőfolyosók az épületek külső homlokzati tartószerkezetei közé tartoznak, és leginkább abban különböznek a velük szerkezeti rokonságot mutató erkélyektől, hogy alapvetően közlekedési célokat szolgálnak, rendszerint több lakás vagy egyéb rendeltetésű helyiség megközelítésére szolgálnak, és a lépcsőházzal közvetlen összeköttetésben vannak.

S

ZERKEZETI KIALAKÍTÁSUK sok hasonlóságot mutat a födémszerkezetekkel, de az igénybevételek tekintetében lényeges különbség a védett belső téren kívül való elhelyezkedés és ennek következtében az időjárási hatásoknak való fokozott kitettség. Ebből következik, hogy a függőfolyosók szerkezetei lényegesen gyorsabban károsodnak – esetleg tönkremennek –, mint a belső teherhordó szerkezetek. Zártsorú beépítésű, többszintes épületek esetében többnyire a belső udvari homlokzatokon (1. kép) biztosítják a helyiségek függőfolyosóval való megközelíthetőségét. Budapest belső kerületeiben nagyon jellemző megoldás volt a 19. század második felében és a 20. század első harmadában – különösen az ún. spekulációs lakásépítés több évtizedes időszakában –, hogy az utcai főhomlokzat felé tájolt, nagyobb méretű polgári lakások közvetlenül megközelíthetők voltak a lépcsőházból, míg a nagyszámú, többnyire szoba-konyhás bérlakások közvetlen megközelítését a „takarékosabb” függőfolyosók szolgálták. A függőfolyosók szerkezeti kialakításuk és anyaghasználatuk tekintetében sokfélék lehetnek. A legjellemzőbb szerkezeti megoldás a teherhordó fallal leterhelt konzolos kialakítás, de találkozunk a födémszerkezet konzolos túlnyújtásával és a függőfolyosó függőleges vázelemekkel történő alátámasztásával is. Jelen cikkünkben alapvetően a leggyakrabban alkalmazott konzolos függőfolyosókkal foglalkozunk. A tartókonzolok tekintetében elterjedtek a kőkonzolos, acélkonzolos és vasbeton konzolos megoldások is, míg a közlekedésre szolgáló lemezes szerkezetek választéka főleg a természetes anyagú kőtáblák, téglaboltozatok, salakbeton és vasbeton lemezek közül került ki. Napjainkban már ritkábban találkozunk új


belső udvaros, függőfolyosós épületekkel, ha mégis előfordulnak, akkor többnyire szegélybordával vagy anélkül kialakított monolit vasbetonlemez-szerkezet a jellemző megoldásuk. A függőfolyosók szegélyénél elhelyezett korlátok leggyakrabban pálcás kitöltésű kovácsoltvas szerkezetek, amelyek rögzítő oszlopait általában ólomkiöntésű fészkekbe szokták rögzíteni. Elvétve találkozunk tömör lemezes kitöltésű korlátokkal is (példa erre a 2. kép). A szegélyezés tömör mellvédként való kialakítása is előfordulhat. Ilyen esetekben a csapadékvíz elvezetésének szakszerű megoldása nem mindig sikerült. Ritkán előfordul külső utcai főhomlokzaton is függőfolyosó, ilyen kialakítások a 20. századi modern építészettől sem idegenek (2. kép).

Érdemes megemlíteni a budapesti épületállományt érintő egyik reprezentatív épületvizsgálatot – amelynek munkálatait e cikk szerzője irányította, és összesen 342 épület műszaki-statikai vizsgálatára terjedt ki. A hatalmas adatmennyiséget Bukovics Ádám rendszerezte és elemezte. Az erről szóló tanulmányát a Magyar Építőipar című szakfolyóiratban tette közzé 2009-ben. A következőkben a függőfolyosókra vonatkozó néhány fontos megállapítását idézzük. Érdekes reprezentatív adat például, hogy kőkonzolokkal a szerkezetek 24%-át, acélkonzolokkal pedig 58%-át gyámolították. Ezek a szerkezetek 47%-ban monolit vasbeton lemezzel, 7%-ban pedig előre gyártott vasbeton lemezzel borítottak. Az acélkonzolos függőfolyosók vasbetonlemezzel (51%), poroszsüveg boltozattal (26%), 2. kép: Függőfolyosók utcai főhomlokzaton

1. kép: Belső udvari homlokzat függőfolyosókkal

11

DIAGNÓZIS

salakbeton lemezzel (16%) és terméskő lemezzel (7%) egyaránt készültek. Általános gyakorlat volt, hogy az acélkonzolokat rabic- és stukkóburkolattal látták el az épület stiláris igényei szerint. A diagnosztikát nehezíti, hogy az acél tartószerkezet előrehaladott korróziója ilyenkor rejtve marad. A burkolat leválása, sérülése esetében pedig olykor drámai mértékben előrehaladott korrózióra és annak eredményeként teherbírás-csökkenésre bukkanunk. 1890 és 1920 között jellemzően acélkonzolos függőfolyosók épültek, a monolit vasbetonlemez az 1930-as évektől terjedt el. Kőkonzolokat a vizsgált épületállománynál valamennyi építési periódusban alkalmaztak. A természetes kő anyagú konzoloknál az időjárási hatások következtében kialakuló mállás jelensége jelenti a legnagyobb veszélyt, ez azonban előbb észrevehető, mint a burkolattal eltakart acélkonzolok rozsdásodása. Az idézett épületvizsgálat néhány évtizede készült, jellemző adata, hogy az értékelésbe bevont függőfolyosók 24%-a volt aládúcolva. A dúcolás viszont nem mindig készült szakszerűen. A függőfolyosó külső szegélye menti „túlemelés” sajnos a csapadékvizet a homlokzat falhoz való csatlakozásához vezette, ami további károsodást eredményezett. Jó hír, hogy a főváros belső kerületeiben végzett épület-rekonstrukciós munkák eredményeként már találhatók példásan felújított (3. kép) függőfolyosók is.

3. kép: Szépen felújított belső udvari függőfolyosók

12

4. kép: Kőkonzolos és kőlemezes függőfolyosó szegélylecsorbulással

5. kép: Terméskő anyagú függőfolyosó részlete sarokrepedéssel és aszimmetrikus kőlemezfelfekvéssel

6. kép: Kilazult korlátrögzítés repedésekkel

7. kép: Kritikus állapotú vasbeton lemezes függőfolyosó. A konzol itt is burkolattal ellátott acélszerkezet

8. kép: Súlyosan károsodott függőfolyosó-lemez szabálytalan kialakítású és betontakarás nélküli korrodált vasalattal

9. kép: Átnedvesedés következtében levált alsó vakolat és védelem nélküli betonacélok

10. kép: Átázott szerkezet, levált vakolat, fagykárosodás látványa

2016. június

A függőfolyosó-szerkezetek gyakoribb hibái

11. kép: Szegélybordás vasbeton lemezes függőfolyosó felületi károsodásokkal

12. kép: Acélgerendák közötti átnedvesedett, erodált, bizonytalan teherbírású monolit vasbetonlemez

13. kép: Acél szegélygerendás, vakolt, vasbeton lemezes függőfolyosó a jobb oldali lemezmezőben nedvesség okozta károsodással

Kőkonzolok és kőlemezek repedése, mállása, acél konzolelemek korróziója, vasbeton konzol és vasbeton lemez eróziós károsodása, morzsolódása, vasbeton szegélybordák fagykárosodása, repedése, vasbeton lemezek acélbetéteinek leveles korróziója, a betontakarás hiánya az acélbetéteken, nedvesség okozta károsodások, a függőfolyosó lemezének lejtéshibája, műkő és monolit cementsimítás-szegélyek lefagyása, épületmozgásból, egyenlőtlen süllyedésből eredő deformációk és törések, a járófelület nem csúszásmentes, balasetveszélyes volta, a korlátrögzítés kilazulása, a korlátszerkezetek balesetveszélyes stabilitásvesztése, a teljes függőfolyosó stabilitásvesztése – életveszéllyel. A reprezentatív vizsgálat eredményei hez visszatérve, érdemes még megemlíteni, hogy a vizsgált épületeken azt tapasztaltuk, hogy a függőfolyosók leggyakoribb hibája 43%-os mértékben a fagykár volt. Födémlemez-repedés 17%ban, betonacél-korrózió pedig 13%-ban fordult elő. A továbbiakban részletezünk, és képeken is bemutatunk néhány jellegzetes hibát. A 4. és 5. képeken műemléki környezetben még eredeti állapotában fellelhető, természetes kőanyagú függőfolyosó részleteit láthatjuk. A konzolok épek, viszont a kőlemezeken kisebb sérülések láthatók. A korlátszerkezetet már cserélték, a rögzítés nem mindenhol kifogástalan (ld. 6. kép), de még nem balesetveszélyes. Sajnos a függőfolyosók nedvesség elleni védelme gyakran megoldatlan. A nem elégséges mértékű és/vagy helytelen irányú lejtés, a nedvességszigetelés hiánya vagy nem megfelelő volta, továbbá a kül-

Figyelemmel kell kísérni a függőfolyosók állapotát, mert a kezdődő repedések, anyagmorzsolódások gyorsan életveszélyes szerkezeti állapothoz vezethetnek. ső szegélynél a vízorr elmaradása különkülön is, és néha együttesen is átázáshoz, majd fagykárhoz vezetnek. A legfelső függőfolyosók fölé gyakran esőtől védő előtetőt építettek, de ha a vízorr hiányzik, az előtető csupán az ott közlekedőknek nyújt védelmet, a szerkezet a szegélynél átnedvesedik. Erre utal a 15. képen látható szegély környéki vakolatleválás is. Összefoglalásképpen megállapítható, hogy a hazai függőfolyosós épületek tekintetében még sok állagmegóvási, műszaki teendő van. Az épülettulajdonosoknak figyelemmel kell kísérniük a függőfolyosóik műszaki állapotát, mert a kezdődő repedések, anyagmorzsolódások gyorsan életveszélyes szerkezeti állapothoz vezethetnek. Az elváltozások pedig a szerkezet alsó síkján laikusok által is észrevehetők. Jó példaként szerencsére egyre több szakszerűen helyreállított függőfolyosót láthatunk. Csak remélni lehet, hogy a szükséges és elkerülhetetlen javítások időben – az életveszélyes állapot kialakulása előtt – megvalósulnak. 

Irodalom

[1] Bajza József: Szemrevételezéses épületdiagnosztika, TERC Kiadó, Budapest, 2003. [2] Bukovics Ádám: Budapesti lakóépületek szerkezeti és épületdiagnosztikai elemzése – 2. rész: Szigetelések, falés függőfolyosó-szerkezetek, Magyar Építőipar, Budapest, 2009. LIX. évf. 2. szám, p. 58–61. [3] Dr. Fátrai György: Épületdiagnosztika I., MÁV IK Kft., Budapest, 1997. [4] Osztroluczky Miklós: Épületkárok, Cser Kiadó, Budapest, 2011.

Prof. Dr. Koppány Attila 14. kép: Előtetővel védett függőfolyosó az alsó felületén fagykárt szenvedett hiányos vakolattal


15. kép: Leromlott állapotú függgőfolyosó utólagos acélgerenda megerősítéssel

egyetemi tanár, Széchenyi István Egyetem, Építészeti és Épületszerkezettani Tanszék, építésügyi szakértő

13

Képünk illusztráció

FELELŐSSÉG

Ahol mindenki hibázott Az alábbi történet csupán a lehetséges tanulságok levonásának szándékával íródott – az esetleges hasonlóság bármely megtörtént eseménnyel csupán a véletlen műve. 14

2016. június

I. fejezet: A történet

A város egyik frekventált helyén lévő telken a tulajdonos házat akart építeni családjának. A tervezési munkákkal megbízott egy építészt, akit ismerősei is ajánlottak, és akinek az interneten látható munkái megtetszettek neki. Elkészültek az engedélyezési tervek, megkapta az engedélyt, és kiviteli terveket is készíttetett, azonban a vállalkozók olyan magas árakat kértek a kivitelezésért, amit nem tudott vállalni. Ezért értékesítette a telket, a tervekkel és a kapott engedél�lyel együtt. Az új tulajdonosnak a tervezett épület kialakítása tulajdonképpen tetszett. Az alaprajzot kis módosításokkal alkalmasnak találta, a ház külső megjelenése igazán kedvére való volt. Nem utolsósorban éppen ezért döntött ennek a teleknek a megvásárlása mellett, és külön előnyként értékelte, hogy az engedélyek átírása után azonnal megkezdheti az építkezést. Néhány dolgot azért szeretett volna módosítani, ezért megkereste az építészt, és elmondta, hogy mik az elképzelései. Szerette volna, ha az épület még jobb energetikai paraméterekkel épül meg, és alaprajzi módosításokat is kért. Megállapodtak az építésszel, hogy a tervezők elkezdik a módosított terveket készíteni, de mivel nem akart időt veszíteni, ezért folyamatos tervszállítást kért. Az építész nem kötött írásbeli szerződést, csupán egy végösszegben állapodtak meg, szóban. A szakági tervezőkkel az új tulajdonos ugyanígy állapodott meg. Mivel a megállapodáskor csupán kisebb módosításokról esett szó, az építész nem is gondolt arra, hogy a tervezők munkájának összehangolását – a generáltervezés feladatát – is el kellene látnia valakinek, erre sem az építtetővel, sem a tervezőtársakkal történt szóbeli megállapodásban nem tért ki. A tervezőtársak is csupán apróbb változtatásokra gondoltak, remélték, hogy ki tudják gazdálkodni a szükséges időráfordítást. Az elképzelés az volt, hogy minden tervező közvetlenül számlázza az elvégzett munkák után járó díjat az építtetőnek. Az építtető ezzel egyidejűleg a kapott egyszerűsített kiviteli tervek alapján vállalkozókat versenyeztetett, és egyiküket megbízta az épület kulcsrakész kivitelezésével. Megkezdődött a munka, a vállalkozó egyösszegű vállalási áron szerződött. A kivitelező tisztában volt vele, hogy a terveket az építtető módosítani kívánja, azonban ő is abban a hiszemben volt,


Földszint

azonnal megosztotta az építésszel és a kivitelezővel. Az építész, akinek (mint minden jó építésznek) „édes gyermeke” volt a ház, igyekezett átvenni, amit hasznosnak ítélt, amit nem, arról próbálta meggyőzni az építtetőt. Eközben folyamatosan továbbította az újabb és újabb igényeket a tervezőtársaknak – akik persze egyre fokozódó ellenállást tanúsítottak, mert a munka már messze túlhaladta a vállalásaikat. A kivitelező, amikor ráébredt, hogy a megrendelője sokkal igényesebben akarja kiviteleztetni az épületet, mint amire ő a vállalási árat kalkulálta, nyíltan nem akarta visszautasítani a megrendelője kéréseit: reménykedett abban, hogy ha elégedettek lesznek a munkájával, utólag el tudja számolni a többletráfordításait. Azonban, mivel teljesen mégsem bízott ebben, hogy nyeresége ne csökkenjen lényegesen, olyan egyszerűsítéseket, olcsóbb anyaghasználatot és hasonlókat javasolt, amikkel a pénzénél marad. Persze ezek a javaslatok az építtető felé hangzottak el, meggyőző indoklásokkal, aki viszont megpróbált ezeknek utánaolvasni, és az építésszel is igyekezett megkonzultálni minden részletet. Ez a munkamódszer, miközben az építkezés gőzerővel folyt, egyre kaotikusabb formát kezdett ölteni. A tervek nem hogy utolérték volna a kivitelezést, de egyre jobban elmaradtak attól. A szakágak közötti egyeztetések csupán e-mail-

A kivitelező, hogy nyeresége ne csökkenjen lényegesen, olyan egyszerűsítéseket, olcsóbb anyaghasználatot és hasonlókat javasolt, amikkel a pénzénél marad. hogy ezek a módosítások nem lesznek jelentősek, a vállalt költségkereten belül tud maradni, és a tervmódosítások utol fogják érni a kivitelezést. Csakhogy az építtető, akinek nem nagyon voltak korábban tapasztalatai a házépítés körülményeiről, most elkezdett komolyan foglalkozni ezzel. Sok mindent hozzáolvasott, kérdezősködött az ismerőseitől. Meglepődve látta, mennyi új anyag, szerkezet, technológia közül lehet választani. Megtudta, hogy nagyon sokféle megoldás van például az energiaköltségek csökkentésére. Kicsit el is kábították ezek a lehetőségek, és sok mindent szeretett volna hasznosítani a friss tapasztalataiból. Ezeket az ötleteit

váltásokkal vagy telefonon folytak. Volt ugyan heti kooperáció, amiken azonban rendre csak az építész vett részt, szinte díjazás nélkül, inkább szakmai becsületből. A számos módosítás között az egyik elvárás a falazatokat érintette. Az építtető szerette volna, ha az épület fokozott hőszigeteléssel épül meg – olvasott róla, hogy a 2018-ban belépő méretezési elvek szerint kivitelezett épületeknél ez elvárás lesz, és így közel nulla lesz az épület energiaigénye. Az épületgépész tervező kiszámította, hogy annak érdekében, hogy az új elvárások szerint eredetileg 38 cm vastagságú Porotherm téglából tervezett falazat és a vasbeton koszorú hőtechnikai

15

FELELŐSSÉG

tulajdonságai azonosak legyenek, a koszorúk felületét 14 cm helyett 18 cm hőszigeteléssel kellene burkolni, és a falazatra még így is további szigetelést kellene felszerelni. Ebben az esetben a téglafal feltámaszkodására a koszorún legfeljebb 20 cm maradna, ami alig több, mint a tégla szélességének fele. Ha áttérnek a 44 cm-es, fokozott hőszigetelésű téglára, akkor a téglafalra nem kell szigetelés, csupán a vasbeton szerkezetet kell 18 cm hőszigeteléssel védeni. Az építtető a megoldást kedvezőnek érezte, és ezt választotta. Csakhogy a módosítás értelmében a tégla felfekvésére a koszorún így csupán 44–18 = 26 cm marad. Az építész tervező rákérdezett e-mailben a statikusra, hogy elég lesz-e a fal tengelyvonalához képest 4 cm többlet-felfekvésifelület a stabilitás megőrzéséhez, a statikus gyors válaszban megnyugtatta, hogy meg fogja oldani a problémát. Az építkezés nagy tempóban haladt, a pince szerkezetei már teljesen elkészültek. A tervezők már követni sem tudták a kivitelezés tempóját: gyakorlatilag úgy dolgoztak, hogy fogalmuk sem volt, hogy közben az épület kivitelezése hol tart. A földszinti falazás megkezdésekor, az első sor lerakása közben a műszaki vezető észlelte, hogy a falazat alátámasztása kérdéses. A problémát fokozta, hogy a vasbeton munkák sem voltak pontosak: a koszorú külső síkja 2-3 cm-rel hullámozva, mindkét irányban eltért a tervezettől. A műszaki vezető megkérdezte az építésztől, hogy biztosan jó lesz-e, ha a falak ennyire túllógnak a vasbeton koszorún. Az építész nyomban felhívta a statikust, szóban ismertetve a problémát, aki – szóban, telefonon – ismét megnyugtatta. A földszinti falazás az új téglával gyorsan haladt. Már teljes szintmagasságban álltak a földszinti falak, amikor az egyik oldali teljes falszerkezet ledőlt. A falazat egy része rázuhant a faltest alatt, az angolaknaárokban dolgozó munkásokra, több személyt súlyosan megsebesítve. Kiszállt a katasztrófavédelem, a munkálatokat azonnal leállította, és az összes falazatot bedöntötte. A történtekből számos tanulság levonható: a műszaki tanulságok eléggé nyilvánvalóak, de most inkább a résztvevők emberi felelősségéről, gondatlanságáról szeretnék beszélni. A súlyos következményekkel járó hibáért emberileg mindan�nyian felelősek, persze más-más okokból

16

Emelet

adattal: eközben újabb lehetőségekkel szembesült. Néhány módosítást ugyan előtte már végiggondolt, azonban azt remélte, építés közben lesz módja frissen szerzett tudását használni, és sokkal jobb épületet tud építtetni magának, talán ugyanannyi ráfordítással. Elkezdte egyre határozottabban instruálni a tervezőket és a kivitelezőt, miközben elgondolásai következményeit nem látta át, sőt a különböző, sokszor egymásnak ellentmondó vélemények hálójában vergődött. Ragaszkodott elképzeléseihez, nem igazán fogadta el a szakemberek véleményét. Ráadásul, minthogy a különböző oldalon állók legalább részben ellenérdekeltek voltak egy-egy megoldás kiválasztásában, egyre inkább elveszett a részletekben, amivel – minthogy ő rendelkezett és utasított – tovább kuszálta a szálakat. Nem volt türelme, hogy megvárja, míg elvárásai következményeit számára a többi szereplő értelmezi, megvilágítja: sem a műszaki, sem a pénzügyeket tekintve. A műszaki kérdéseket tekintve jórészt tudatlan volt, de meg volt győződve az ellenkezőjéről. Abban a hitben volt, hogy egy családi ház építése könnyen átlátható, egyszerű folyamat: nagyapáink is maguk építkeztek. Nem alkalmazott műszaki ellenőrt, független műszaki tanácsadót. Meggondolatlanul, laikus módon hozott döntéseket. Nem bízott meg igazán sem az építészben, akiben nem ismerte fel a bizalmi part-

Az építés bonyolult folyamat, aminek megvannak a maga törvényszerűségei: a részek egymásra épülnek, és ha valamelyik rész gyenge, az egész mű összeomlik. és mértékben – erre szeretnék rámutatni (függetlenül attól, hogy a jogi felelősséget a hatóságok egy vizsgálat végén esetleg hogyan fogják értékelni, megállapítani).

II. fejezet: A szereplők

• Az építtető Az építtető azt hitte, azzal, hogy engedélyezett tervekkel vásárolta meg a telket, jelentős időt nyer, mert azonnal meg tudja kezdeni az építkezést. Biztos volt benne, hogy az általa kért változtatások jelentéktelenek, azok kivitelezés közben könnyen megvalósíthatóak. Korábban nem készült fel arra, hogy mit jelent egy épület megvalósítása, most hirtelen elkezdett mélyrehatóan foglalkozni a fel-

nert, sem a kivitelezőben, akiről feltételezte, hogy csak a pénzére pályázik. Azt hitte, legalább önmaga számára előnyös, okos, gazdaságos és jó döntéseket hoz. Nem ismerte fel, vagy ha igen, nem vette figyelembe, hogy minőségi munkát csak megfelelő díjazásért várhat el. Nem volt tekintettel arra, hogy az építés bonyolult folyamat, aminek megvannak a maga törvényszerűségei: a részek egymásra épülnek, és ha valamelyik rész gyenge, az egész mű összeomlik – szó szerint. • Az építész Az építész megpróbált előremenekülni. Szerette volna megmenteni a házát, és a lehető legjobbat kihozni belőle, de

2016. június

nem tudott úrrá lenni a körülményeken. Érezte, hogy az épület szerkezeti modellje esetleg hibás lehet, de nem tett meg mindent annak érdekében, hogy utánajárjon a dolognak: nem viselkedett igazán felelős szereplőként. Nem követelt és nem hagyott magának elég időt arra, hogy mindent átgondoljon – és az idő ellene dolgozott. Felismerte

rületén elkövetett hiba okozta az omlást – a többi szereplő „csupán” viselkedésével idézte elő azt, hogy ez a hiba idejében ne derüljön ki. Az épület szerkezeti modellje eredetileg is szinte teljesen kihasználta a biztonsági mozgásteret, ám az áttervezés során (mert a balesetet előidéző változatás csak egy volt a számos, a tartószer-

Törvényszerű, hogy a feladatokkal túlterhelt szereplők előbb vagy utóbb hibázni fognak. a veszélyeket, de annyi volt a teendője, és olyan mértékben csak követte az eseményeket, hogy nem tudott józanul értékelni. Most (sem) tudta elérni, hogy munkájáért a megfelelő díjazást megkapja, ezért elhagyott olyan feladatokat, amelyeket kevésbé fontosnak ítélt. Ugyanígy, nem volt tekintettel arra, hogy tervezőtársai a munkájukkal arányos díjazásukat megkapják. Nem szervezte meg a teljes tervezési munkát, nem gyakorolt megfelelő ellenőrzést a részletek felett – el sem vállalta az irányítás felelős feladatát. Minthogy a szakági tervezők nem az építész alvállalkozóiként dolgoztak, nem tudott kellő irányítást és felügyeletet gyakorolni munkájuk felett. Szóbeli, gondatlan megállapodásokat kötött, nem számolva az esetleges következményekkel. A tervezők közötti kommunikációt nem szervezte meg, nem dokumentálta szabályosan, és nem is követelte meg a szakszerű és tényszerű kommunikációt – megelégedett szóbeli közlésekkel, rövid üzenetekkel. • A statikus A statikus tervező súlyos szakmai hibákat vétett. A kialakított statikai modell hibás volt, ezen túlmenően az építés közbeni állapotra semmilyen tekintetben nem volt figyelemmel a statikus tervező. A ledőlt falszakasz alátámasztása nem volt megfelelő: a falazatot oldalirányú erőhatás ellen semmi nem támasztotta meg, és nem csupán az építés alatt (a baleset után kirendelt műszaki szakértő a fal felső vonalában 7 kg/fm vízszintes erőre becsülte a ledöntő erőt!). A közvetlenül mellette futó lépcső miatt még a födém elkészülte után sem lett volna biztosítva a kellő stabilitása (minthogy a lépcső miatt itt egyik szinten sem létesült födém, ami a koszorút „visszakötötte” volna). Műszaki értelemben az ő szakte-


Metszet

kezet elemeit alapjaiban érintő módosítások sorában) ez lényegesen módosult. A statikus tervező viszont nem érezte, nem észlelte, nem számolt vele (és nem ellenőrizte, nem számolt utána), hogy a biztonsági tartalékok elfogytak. Nem volt kellő ideje, mert a feladatra nem így készült fel, és ezzel csak mellékesen, más

munkái mellett foglalkozott. A figyelmeztetésekre sem reagált megfelelően, kellő átgondolás, bármiféle ellenőrzés nélkül döntött. • A kivitelező és a műszaki vezető A műszaki vezető észlelte ugyan a veszélyt, de könnyen hagyta magát megnyugtatni az építész és a statikus tervező telefonbeszélgetését követően. Nem készült fel megfelelően a munkára, nem gondolta végig a munkafolyamatokat. Bár számára sem volt megnyugtató számos megoldás, azonban szinte semmit nem tett a saját hatókörében, hogy a veszélyeket csökkentse, az esetleges károkat elkerülje. Nem szervezte megfelelően a munkát. Más mulasztások mellett például nem alkalmazott építés közbeni kitámasztást, ami a ledőlést megakadályozhatta volna. Nem védte a mélyben dolgozó munkásait az esetleg lehulló tárgyaktól. A vállalkozó sem tervezett előre, hajtotta a munkát, és egyre több energiáját kötötte le az, hogy csökkentse látható veszteségeit: jórészt csak a saját hasznával törődött, és a műszaki vezetőt is erre presszionálta. • Appendix: a tanulság Az ügynek több tanulsága van. Megmutatja, hogy a bizalmon alakuló együttműködés és egymás – a díjazásban és a megfelelő lehetőségek (köztük a kellő idő) biztosításában is megnyilvánuló – megbecsülése nélkül végzett munka nem csupán haszontalan és kevéssé eredményes, de szerencsétlen esetben tragikus végkifejletbe is torkollhat. Rámutat, hogy mára az építés nagyon is összetett feladattá vált, számos szereplővel, akiknek külön-külön komoly a felelősségük az egész folyamatban. Törvényszerű, hogy a feladatokkal kényszerűen vagy önként vállalt módon túlterhelt szereplők előbb vagy utóbb hibázni fognak. Az épület hasznos alapterülete jócskán alatta maradt a háromszáz négyzetméternek. Január elseje óta erre már engedélyt sem kell kérni: kimarad egy lehetséges szakmai, műszaki ellenőrzés. Hány baleset, hány elrontott épület kell ahhoz, hogy ez a folyamat ez ellenkezőjére forduljon, és a kevesebb kontroll helyett több legyen? 

Dr. Fiala István építész

17

IRATTÁR

Az ingatlanpiac és a lakáshelyzet anomáliái 2016-ban 2005–2007 között több hazai és nemzetközi konferencián volt lehetőségem az ingatlanpiac helyzetének hazai helyzetét bemutatni egy prosperáló időszakban. A 2008-tól bekövetkezett válság miatt elsősorban arra kellett koncentrálnunk, hogy a nehéz körülményeket hogyan lehet átvészelni ezen a szakmai területen. A közelmúlt kormányzati intézkedései az ingatlanpiac szereplőiben is reményt ébresztettek, egy a lakásszektorban is megjelenő fellendülésben bízva. Úgy gondolom, hogy a korábban is megfogalmazott, több szakmai szervezet állásfoglalásával lényegében egyetértve, érdemes áttekinteni az ingatlanpiaci és lakáshelyzetet napjainkban.

Általános hazai helyzet

2016-os elemzések során a szocialista korszak örökségével már nem érdemes foglalkozni. Az elmúlt huszonhat évben meghatározó volt az EU-ba történő belépés. Ennek nemcsak a ma sokszor vitatott együtt gondolkodás, egységesített jogi, közgazdasági szabályozás, hanem a jelentős mértékű támogatások miatt volt kiemelt jelentősége. A csatlakozás a 2008tól körülbelül 2012-ig tartó válság elkerülését nem, de a hatásainak mérséklését lehetővé tette, és sok ágazat megmaradását biztosította. Feladatunk, hogy a 2020ig tartó támogatott időszakot a lehető legjobban kihasználjuk. Olyan fejlesztéseket kell megvalósítani, melyek a gazdaság különböző területeinek hosszú távú színvonalas tevékenységét teszik lehetővé. Amely országok korábban az EU-s támogatások jelentős részét a gazdaság helyett a szociális ágazatba fektették, a válság időszakában és azóta is vergődnek. A fő irányvonalak megfelelőek, ugyanakkor a megvalósításokban több probléma megmaradt vagy újratermelődött.

Szegmentáltság

Hazánk kis méretéhez képest jelentős eltérések mutatkoznak az egyes területek fejlettségében. Ez elsősorban gazda-

18

ságpolitikai probléma, de meghatározza a többi terület, így az ingatlanpiac helyzetét is. A főváros és közvetlen vonzáskörzete továbbra is kiemelkedő, meghatározó, de a vidék egyes részei között jelentős különbségek vannak a mai napig. A kormányok az infrastruktúra javításával több intézkedést megvalósítottak (elsősorban az autópályák kiépítésével), a különbségeket azonban csak mérsékelni tudták. Az ingatlanpiac szempontjából meghatározó a gazdaságilag fejlettebb régiók szerepe. A Nyugat-Dunántúl azon kívül, hogy hazai gazdasági helyzete is meghatározó (Audi), azzal a gazdasági potenciával is növelte szerepét, hogy a szomszédos osztrák gazdaság magasabb színvonala ingatlanpiaci szempontból begyűrűzik a térségbe. Az Ausztriában munkát vállalók a nyugati határ mellett laknak, bérelt vagy vásárolt ingatlanokban. Ma már a keleti országrész magyar lakossága mellett, orosz és ukrán családok is jelentős számban itt laknak (éjszakáznak). A hazai gazdasági központok közül kiemelhető Kecskemét és környezete (Mercedes), ahol szintén élénkült az ingatlanpiac. A növekedés érezhető Debrecen és Miskolc térségében is, de

ezek elmaradnak a nyugati régiótól. Közép-Magyarországon Székesfehérvár és környezete tartja jó színvonalát. Ingatlanpiaci szempontból is nehezen magyarázható, hogy Szeged és Pécs elmaradása számottevő. A lakásárak Szegeden a győri 70%-án, míg Pécsett 50%‑án vannak.

Állami szerepvállalás

Az ingatlanpiacon, a többi ágazathoz hasonlóan, mindenki várta az állam szerepének jelentős módosulását, csak a főbb célok meghatározásának, megvalósítások keretrendszerének meghatározásában, mely irányba 1990 után elindultunk.

Olyan fejlesztéseket kell megvalósítani, melyek a gazdaság különböző területeinek hosszú távú színvonalas tevékenységét teszik lehetővé.

2016. június

A korábbi központosított hatalom területi lebontása megindult, majd megtorpant, s ismét túlzott állami szerepvállalás, beavatkozás jellemzi az országot. 2005-ben még arról értekeztünk, hogy a megyei rendszer helyett EU-kompatibilis régiók kialakítása és a döntési jogosítványok leadása a régiókba lehet a célravezető. Ebből mára az valósult meg, hogy a megyék mint közigazgatási szervezetek elvesztették döntési jogaik többségét, és érdemi feladatok nélkül, csak a megyerendszer ezeréves múltját szimbolizálják. A feladatokat az önkormányzatoktól visszavett feladatokkal, tisztán állami, közigazgatási hivatalok gyakorolják. Az állami szerepvállalás szinte minden területen erőteljesebb, mint a tőlünk nyugatra fekvő országokban. Az ingatlanpiacot is sok állami beavatkozás érinti. Alapvetően a kormányzati szervek által koordinált és engedélyezett EU-támogatások pályáztatása, odaítélése, lebonyolítása bír jelentőséggel. Ehhez kapcsolódnak a kormányzati pályázatok, a költségvetés terhére. A lakásszektor működtetésében is elengedhetetlen a kormányzati, azaz az állami beavatkozás. Átfogó, a lakáspiacot is meghatározó lakásprogram nincs, így az időszakonként megjelenő törvények,


rendeletek alapján tud a szakma felkészülni a feladatokra, és ez sok feszültséggel, értetlenkedéssel jár. Szervezetünk, a MIGSZ is részt vett az ún. Kék program című tanulmány elkészítésében, még 2010-ben. Ebben több területét érintettük az ingatlanpiacnak, építőipari, építőanyag-ipari, ingatlanszakmai szövetségek részvételével. Csak két lényeges pontot emelnék ki, melyből az egyik a lakáshoz jutási támogatások rendszere, melyben fontosnak tartottuk, hogy csak azok kapjanak támogatást tulajdonszerzéshez, akik annak következményeit (előleg, részletfizetés, működtetés) hosszú távon vállalni tudják. Nem szabad a bedőlt hitelesek körét újabb tömegekkel bővíteni. A másik kérdés az első következménye, mivel a lakosság lakásra váró rétegének jelentős része nem rendelkezik a megfelelő feltételekkel, bővíteni kell a bérlakásállományt (nem a szociális bérlakásokat). Az elmúlt időszakban megjelent kormányzati támogatási rendszer (csok) pozitív visszajelzései mellett, azért jelentek meg a zúgolódások, mert sokan, a korábban leírt feltételeknek nem felelnek meg, ugyanakkor a bérlakásszektor bővítésére nem történtek érdemi intézkedések. Javaslataink szerint ezen a téren

az államnak a beavatkozása nem anyagi jellegű volna, hanem a megváltozott, piaci hatásokat is figyelembe vevő törvényi szabályozás korszerűsítése. A lakástörvény, a társasházi törvény és a lakásszövetkezeti törvény átdolgozása, egybefoglalása lenne indokolt. Az új törvény átfogóan rendelkezne a valamennyi területet (szociális bérlakás, piaci bérlakás, társasházi lakás, lakásszövetkezeti lakás) érintő kérdésekben. A törvényi szabályozás során megfelelő jogi garanciákat kell kidolgozni a tulajdonos és a bérlő részére egyaránt. Ennek részletezése egy külön cikket megérdemelne. A legújabb rendelkezések a hatósági eljárások gyorsítására kedvezőek sok esetben, ugyanakkor a magyar gyakorlatot ismerve újabb problémákat, vitákat tesz lehetővé. A kormányzati szándék indokolt volt az ingatlanfejlesztések megvalósítását akadályozó vagy jelentősen késleltető bürokrácia csökkentésére. Ennek keretében először a régészeti túlkapások visszaszorítása, majd a túlzott műemlékvédelmi elvárások rendszabályozása, és jelenleg a 300 m2 alatti épületek engedélyezési eljárásának módosítása történt meg. A régészeti előzetes feltárások indokolt mértékre való visszaszorítása eredményes volt, s jelentős észrevétel ezzel

19

IRATTÁR

szemben nem jelentkezett. A műemlékvédelem túlzott követelményeinek rendszabályozása során azonban sok esetben sérültek és sérülnek a védendő értékek, s a szakmai felülvizsgálati lehetőségek formaiak, megállapításuk nem kötelező érvényű. A kisebb (300 m2 alatti) lakóépületek engedély nélküli, csak bejelentéshez kötött szabályozása során a szakmai szervezetek nem lettek bevonva az előzetes véleményezésbe, és most kell korrigálni a hibákat, hiányosságokat. Mindezek növelni fogják a vitatott ügyek számát, megnövelve a bíróságok, szakértők munkáját.

Egyéb ingatlanpiaci szereplők helyzete

Valamennyi résztvevő – ingatlanfejlesztő, tervező, kivitelező, lebonyolító, műszaki ellenőr, ingatlankezelő-üzemeltető, ingatlanközvetítő stb. – helyzetét részletesen elemezni ebben az írásban nincs módom, de egyes résztvevők tevékenységének problémáira rá lehet mutatni. Ingatlanfejlesztő, beruházó vonatkozásában a tisztázatlan hátterű befektetői kör jelentős problémát okoz. Tudjuk, hogy többségében magyar befektetői kör a jellemző, de nevükben tulajdonosként nehezen vagy egyáltalán nem elérhető offshore cégek jelennek meg a piacon. Ez a későbbiekben, főleg a garanciális, szavatossági időszakban jelent problé-

zott tervektől eltérő, olcsóbb kivitelezési javaslatokat a tervező elfogadja, a műszaki ellenőr nem kifogásolja, és a létrejövő épület ugyan működőképes, de üzemeltetése költségesebb, a beépített berendezések, szerkezetek nem azonos élettartamúak a tervezettel. Az átadásnál és a garanciális időben felvetődő problémákat a saját üzemeltető nem orvosolja, majd három év után átadják üzemeltetésre a piacnak, a megmaradt építési

Az átadásnál és a garanciális időben felvetődő problémákat a saját üzemeltető nem orvosolja, majd három év után átadják üzemeltetésre a piacnak, a megmaradt építési hiányosságokkal, és jöhetnek a perek. mát, de sok esetben már az építés, átadás időszakában olyan tulajdonosváltások történnek, amelyek mögött a felvett hitelek visszafizetésének elkerülése a cél, és megkérdőjeleződik a lakásokat, egyéb helyiségcsoportokat megvásárlók tulajdonhoz jutása. Több olyan ingatlanfejlesztő cég jelent meg újra, amelyek az ingatlan korrekt megvalósulásához szükséges ellenérdekű feleket egy kézben tartják, saját cégük közreműködésével. Ennek keretében a beruházó, a tervező, a kivitelező, a műszaki ellenőr és a garanciális időszak három évében az üzemeltető is ugyanannak a cégcsoportnak tagja. A magas minőségi szintet szigorúan meghatáro-

20

hiányosságokkal, és jöhetnek a perek. A tulajdonos által diktált társasházi alapító okiratok kizárólag a beruházó érdekeit szolgálva, a még nem értékesített részek közös költségeit is a már meglévő tulajdonosokra hárítja. A kivitelezésre vonatkozóan megállapítható, hogy a korábbi évek építőipari visszaesése miatt a kivitelezői állomány jelentősen lecsökkent. A korábban meglévő kapacitások más területre vagy külföldre kerültek. Jellemző ma is a többlépcsős alvállalkozói rendszer, melyben két-három, kivitelezői háttérrel nem rendelkező szervezet után jelennek csak meg a ténylegesen munkát végzők. Így az elfogadható díjon vállalt munka, a fővállalko-

zói szervezetek által lefelezve, nem teszik lehetővé a tényleges kivitelezőnek a megfelelő színvonalú munkavégzést. A megépült ingatlanok működtetésére alkalmas szervezetek, a fentiekben már leírt, problémás épületek üzemeltetését kell elvégezni. Ehhez jól felkészült, jogi, gazdasági és műszaki állománnyal rendelkező szervezetek kellenek, ugyanakkor az alacsony díjon, gyenge felkészültséggel bíró szervezetek is nagy számban jelen vannak a piacon. Összefoglalva megállapítható, hogy az ingatlanpiac szerepe a válság időszakát követően, ismét egyre jelentősebb lesz. A fejlődés ugyanakkor szorosan kapcsolódik az egyes térségek gazdasági, infrastrukturális színvonalához, a területet érintő külső hatásokhoz. A közelmúltban megjelent kormányzati intézkedések hatására a lakáspiacon is fellendülés tapasztalható, de annak eredményes megvalósítása érdekében a résztvevőknek a fentiekben érintett hibákat, hiányosságokat, problémákat fel kell számolni. Megfelelő, a bérlakásszektor fejlesztését is magában foglaló lakáskoncepció kidolgozása szükséges. 

Keresztély Dezső Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének (MIGSZ) elnöke

2016. június

IRATTÁR

Építőipari viták rendezése 1. rész a TSZSZ gyakorlatában Már három éve működik a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ), melyet 2013 nyarán az építőiparban tapasztalható, több száz milliárd forintot kitevő lánctartozások visszaszorítására hoztak létre. A szervezet létrehozásának elsődleges célja az volt, hogy azokban az esetekben, amikor a teljesítés megtörténte az ügy dokumentumai és egy helyszíni szemle alapján megállapítható, elkerülhető legyen a többéves pereskedés. A cikksorozat az elmúlt három év tapasztalatait mutatja be.

A

TSZSZ ELJÁRÁSA építészeti-műszaki tervezési, kivitelezési szerződések teljesítéséből eredő viták rendezésére vehető igénybe. A folyamat bármely szereplője, tehát a megrendelő, tervező, kivitelező, alvállalkozó kérheti az eljárás lefolytatását szerződő partnerével szemben, ha a teljesítésigazolás kiadása nem történt meg, a teljesítésigazolás kiadása vitás, vagy kiadták a teljesítésigazolást, de a kifizetés nem történt meg. Kérhető a TSZSZ eljárása mellékkötelezettség érvényesítése – jellemzően bankgarancia lehívása – esetén is, amikor az érvényesítés indokoltságát vitatja a kérelmező. Olyan esetben tehát, amikor a vállalkozó indokolatlannak tartja a bankgarancia lehívását, kérheti, hogy a TSZSZ szakvéleményben vizsgálja meg a lehívás indokoltságát. Az eljárásban háromtagú, igazságügyi szakértőkből álló szakértői tanács készít szakvéleményt. Az eljárás minden lépése jogszabályi rendelkezéseken alapul, a szakértői tanács feladata elsősorban annak megállapítása, hogy a szerződésnek megfelelő teljesítés milyen mértékben valósult meg, és ennek megfelelően milyen összegű díjazás illeti a vállalkozót. Az eljárás lefolytatásához a szakértői tanács a rendelkezésre álló iratanyag és a helyszíni szemlén tapasztaltak alapján hozza meg döntését. A helyszíni szemlén a másik szerződő fél és a helyszín birtokosa jelen lehetnek, és lehetőségük van álláspontjaik ismertetésére, esetleg további dokumentumok átadására. Mindezek alapján a műszaki szakterületeken jártas szakértők kizárólag szakmai szempontok alapján állapítják meg, hogy a kifizetést indokoltan vagy indokolatlanul tagadják meg a vállalkozótól. A szakértői eljárás legkedvezőbb eredménye a felek megállapodása, amikor a szakvélemény megállapításainak megfelelően a peres út elkerülésével lezárul az ügy, kifizetik a vállalkozót. A gyakorlatban erre sok esetben már a kérelem beadását követően, vagy az eljárás alatt sor kerül, számos alkalommal a helyszíni szemlén, a szakértői tanács jelenlétében, az ő közreműködésüknek köszönhetően születik megállapodás. Ha megállapodásra nem kerül sor, abban az esetben a szakvélemény alapján speciális eljárás indítható a bíróságon. A TSZSZ szakvéleményére alapított perben a hagyományos eljáráshoz képest rövidebb idő alatt kerülhet sor a vita eldöntésére, és különböző speciális intézkedések igénybevételére is lehetőség van annak érdekében, hogy a nem fizető fél ne tudjon jogellenesen eltűnni a tartozásával.


A TSZSZ tevékenysége során már csaknem 600 szakértői eljárás zárult le, amelyek tapasztalatai lehetőséget adnak az építőipar területét érintő jellemző problémák feltárására. A TSZSZnél megjelenő eseteket értékelve megállapítható, hogy a felek közötti viták jellemzően: • a nem egyértelműen megfogalmazott vagy nem jól értelmezett szerződésekre, • a kivitelezés alatt előforduló műszakitartalom-változtatásokra, a dokumentálás hiányosságaira (pótmunka/többletmunka kérdése), • az átadás-átvételek problémáira, különösös tekintettel a minőségi kifogásokra vezethetők vissza. Természetesen előfordulnak olyan esetek is, amikor a kifizetés megtagadásának nincs indoka, illetve olyanok, amikor a megrendelő fizetésképtelen (tehát nem nem akar, hanem nem tud fizetni), esetleg már felszámolás alá is került. A cikksorozat első része a szerződéses problémákra mutat be példákat a TSZSZ esetköréből. Az építőipari kivitelezési munka írásos szerződéses formához van kötve, amelynek szükségességét és tartalmát az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) kormányrendelet – ismertebb nevén kivitelezési kódex – részletesen szabályozza. A TSZSZ eljárások tapasztalata, hogy a felek szerződéseiket jellemzően nem a jogszabályban felsorolt szempontok figyelembevételével kötik meg. A kisebb cégek esetében jellemzőek az egy-két oldalas, számos hiányosságot, ellentmondást tartalmazó szerződések, míg a nagyobb cégek esetében akár a száz oldalas szerződések sem ritkák, de ezekből is sok vita fakadhat. A TSZSZ eljárásában a kérelem befogadásának egyik feltétele a jogszabály által előírt, írásban kötött szerződés. A beadott kérelmek viszonylag kis százalékát kell az írásos szerződés hiánya miatt visszautasítani, az eljárások során azonban számos érdekes, nem egyértelmű szerződéssel találkoznak az eljáró szakértők. Az alábbiakban ismertetett esetekben egy-egy szerződéses feltétel hibás megfogalmazása közrejátszott a felek közötti elszámolási vita kialakulásában.

21

IRATTÁR

a) A műszaki tartalom, annak mennyiségi és minőségi mutatói: A mennyiségi és minőségi mutatókat jellemzően a szerződés mellékletét képező tervek tartalmazzák. Sajnos gyakran előfordul, hogy bár a szerződésben a szerződés mellékleteit felsorolják, azokat végül a szerződéshez nem csatolják. Különösen problémás, amikor a műszaki tartalmat rögzítő tervek hiányoznak, és így a vita során különböző terveket tekintenek a felek a szerződés mellékletének, így maga a műszaki tartalom bizonytalan. A TSZSZ szakértői eljárások során olyan eset is előfordult, amikor a helyszíni szemlén a két fél különböző tervlapokat mutatott be a szakértőknek. Annak eldöntése, hogy ezek közül melyek tekinthetők érvényesnek, nem műszaki szakértői feladat, nem lehet a TSZSZ eljárás része. Előfordult olyan eset, amikor a műszaki tartalom egyáltalán nem vagy csak felületesen került megfogalmazásra (pl. gipszkartonozásnál sem a mennyiséget, sem a pontos műszaki tartalmat nem rögzítették). Családi házak kivitelezésénél elektromos és gépészeti munkák esetében az is elég gyakori, hogy ez a két tétel csak egy-egy összeggel szerepel, pontosabb műszaki megfogalmazás nélkül. Jellemző, hogy a szerződésben a megvalósítandó műszaki tartalmat úgy dokumentálják, hogy a vállalkozó I. osztályú munkát fog végezni. Számos vita forrása volt már, hogy mi tekintendő I. osztályú munkának, az hogyan, mi módon vizsgálható, értékelhető. b) Az elszámolás módja: A szerződésből az elszámolás módja (hogy átalányáras vagy tételes elszámolású a szerződés) nem derül ki, vagy ellentmondásos. Jó példa erre, amikor a szerződésben rögzítik, hogy

az elszámolás módja átalányáras a melléklet szerint, a mellékletben pedig az egyes munkanemek egységárai vannak feltüntetve. Egy másik esetben a szerződésben rögzítették, hogy az átalányár X forint, majd egy sorral lejjebb azt is, hogy az elszámolás tételes felmérés alapján történik. Az elszámoláshoz azonban – az átalányáras szerződésre hivatkozva – felmérési napló nem készült. c) Határidő: Viszonylag gyakori, hogy a pótmunkaigényekkel együtt a szerződés teljesítési határidejét nem módosítják, majd később a megrendelő határidőcsúszás miatt kötbérigényt jelent be, a vállalkozó viszont a pótmunkára történő hivatkozással már nem tekinti érvényesnek a szerződésben vállalt határidőt. Volt olyan szerződés is, amelyben a szerződés kelténél korábbi, kötbérterhes részhatáridőt kötöttek ki a felek. d) Kifizetés: Előfordul, hogy a kifizetést olyan feltételhez kötik, amely nem függ össze a teljesítéssel. Ilyenre példa, amikor sikeres megrendelői hitelfelvétel volt a kifizetés feltétele, de a megrendelő hitelfelvételt nem is kezdeményezett. Ebben az esetben a feltételt felülírva a Bíróság kötelezte a megrendelőt a szerződés szerinti díj kifizetésére. Egy másik esetben a megrendelő azért nem akarta az alvállalkozót kifizetni, mert a szerződésben a teljesítés megfelelőségét olyan szakhatósági engedély megszerzéséhez kötötte, amelynek dokumentumát a vállalkozó nem is látta, mert az az alvállalkozói láncban hozzá már nem jutott el. A TSZSZ szakvélemény birtokában indított perben a dokumentumot a Bíróság bekérte, így gyors ítélettel a nem fizető felet fizetésre kötelezte. e) Pótmunka: A legtöbb szerződésben a pótmunka elszámolásának módját nem határozzák meg, csak megrendelői jóváhagyáshoz kötik. A TSZSZ-hez beadott kérelmek több mint felénél viszont a kérelmező a megrendelő részéről el nem ismert pótmunka ki nem fizetését vitatja. Általánosságban elmondható, hogy a pótmunkaigény vagy -szükségesség írásos jelzése nem jellemző, annak ellenére, hogy az építési kódex ezt kötelezővé teszi. f ) Teljesítésigazolás kiadására jogosult személy megnevezése: Több vizsgált kivitelezés rendelkezett teljesítésigazolással, amelyet a megrendelő később arra hivatkozva vont vissza, hogy nem arra jogosult személy írta alá. A szerződések hiányosságait, ellentmondásait még hosszan lehetne sorolni. A TSZSZ tapasztalatai szerint számos vállalkozó nem ismeri az említett 191/2009.(IX.25.) kormányrendeletet, amely pedig részletesen tartalmazza a kivitelezési tevékenység előírásait a szerződéskötéstől az átadás-átvéleli eljáráson keresztül a tulajdonos jókarbantartási kötelezettségéig.  A TSZSZ működéséről részletesebb információk a www.mkik.hu/ hu/tszsz honlapon találhatók.

Csermely Gábor

Dr. Tarján Katalin

A vezető-helyettes – TSZSZ

jogi előadó – TSZSZ

A kapcsolódó jogszabályt letöltheti a www.epitesi-hibak.hu honlapról.

2016. június

IRATTÁR

Új rendeletben az egyszerű bejelentés szabályai MEGJELENT AZ ÉTV. ÚJ SALÁTARENDELETE Az egyszerű bejelentés az építési napló készenlétbe helyezésével valósul meg 2016. július 1-től. A bejelentés mellékleteként az építész tervezőnek speciális kivitelezési dokumentációt kell feltölteni az elektronikus építési naplóba.

E

NNEK LEHETŐSÉGÉT teremtette meg – többek között – az egyszerű bejelentés szabályairól szóló 155/2016. (V.13.) kormányrendelet, valamint a hozzá szorosan kapcsolódó, az egyes építésüg�gyel összefüggő kormányrendeletek módosításáról szóló 156/2016. (VI.13.) kormányrendelet, amelyek a Magyar Közlöny 84. számában jelentek meg. Ezek előzményeként 2016. május 13-án lépett hatályba az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) elsősorban az egyszerű bejelentés új jogintézménye miatti módosítása. A törvénymódosítással egyidejűleg sajnos még nem készültek el az annak végrehajtására szolgáló különböző kormányrendeletek. Nem sokkal azonban a törvény kihirdetését követően a szükséges rendeleteket elfogadta a kormány, a kihirdetésre hetekkel később, 2016. június 13-án került sor. Az egyszerű bejelentés alá eső új lakóépületeknél törvényi szabályként került rögzítésre a kötelező tervezői művezetés intézménye. 2016. szeptember 1. napjától a szakmai garanciák megtartása, valamint a tervezői és kivitelezői felelősség tényleges érvényesülése érdekében törvényi felhatalmazás alapján kormányrendeleti szinten bevezetésre kerül a kötelező kivitelezői és tervezői felelősségbiztosítás. Az építési engedélyezés hiányában új formába szükséges önteni a helyi önkormányzat településkép-védelmi eszközrendszerét, ennek érdekében külön törvény készült a településkép és a helyi védettség tárgykörében, amelynek kidolgozására előzetes társadalmi egyeztetés mellett került sor.


Mindezek mellett szigorodtak a helyi építési szabályzatok előírásaiból betartandó követelmények. Így például az építés helyi rendjét alapvetően meghatározó és biztosító követelmények a szennyvízelvezetés, az épület-, a lakásszám és a védelmi rendelkezések szempontjai is előírásra kerültek. A fenti, pontosított előírással a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek tekintetében egységes követelményrendszer került meghatározásra. Így a jövőben elkerülhetővé válik

és fenntartható lakókörülmények, a természet- a környezetvédelem, a felszíni és felszín alatti vizek védelme érdekében előírt szabályok betartatása.

A módosítás alkalmazására vonatkozó szabályok

Nem kis problémát okozott a rendszerben, hogy a fenti előírások már hatályba léptek, míg az egyszerű bejelentés terveire vonatkozó új kormányrendelet még kihirdetésre sem került. Ezt a helyzetet csak részben kezeli a június 14-én hatályba lépett salátarendelet, amely a július 1-ig terjedő, átmeneti időszakra is módosította a megszűnő 456/2015. (XII.29.) kormányrendeletet, e szerint a kötelező tervezői művezetés szabályait kizárólag a 2016. június 14. napján hatályba lépő salátarendeletet követően megtett bejelentés alapján megkezdett építési tevékenységekre kell alkalmazni. Mind a tervezői művezetés, mind a tervek részletes tartalmi követelményeire a Magyar Építész Kamara által kiadott szabályzat az irányadó.

Kötelező tervezői művezetés

a környezet túlterhelése, ha továbbra is figyelembe kell venni a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számára vonatkozó, HÉSZ-ben foglalt előírásokat. Szintén nóvum, hogy előírás lett a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés, illetve tisztítás szabályainak közegészségügyi szempont szerinti megfelelősége. Ezzel továbbra is biztosított lehet a települések helyi szabályozásában az egészséges

Az egyszerű bejelentés lehetővé tételével – az építésügyi hatósági, szakhatósági kontroll rendszerből történő kiemelésével – átrendeződik az építési tevékenységgel kapcsolatos felelősségi rendszer. Bár a Kamara álláspontja szerint a fokozott tervezői felelősség mindig is benne volt a rendszerben, ez alól a hatósági engedély semmiféle felmentést nem adott. Annak érdekében, hogy a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén a bejelentésnek megfelelő megvalósulás szakmailag

23

IRATTÁR

garantált legyen, a törvény a Kamara egyetértése mellett előírta a kötelező tervezői művezetést. Ezzel növekszik az építészeti műszaki tervező felelőssége is, aki munkáját nem a tervezőasztalnál fejezi be, hanem törvényszerűleg végigkíséri a megvalósítás folyamatát a műszaki átadás-átvételig. A tervezői művezetés feltételeit a Magyar Építész Kamara szabályzata szerint kell meghatározni. A TERVDOKUMENTÁCIÓK TARTALMI ÉS FORMAI KÖVETELMÉNYEI II. LEGFELJEBB 300 M2 ÖSSZES HASZNOS ALAPTERÜLETŰ ÚJ LAKÓÉPÜLETEK EGYSZERŰ BEJELENTÉSÉHEZ ÉS ÉPÍTÉSI TEVÉKENYSÉGÉHEZ SZÜKSÉGES KIVITELEZÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ TARTALMI KÖVETELMÉNYEI, VALAMINT A TERVEZŐI MŰVEZETÉS SZABÁLYAI elnevezésű szabályzatot a MÉK Küldöttgyűlése elfogadta, a szöveg a Módr. hatálybalépésének napján került kihirdetésre az alábbi linken: http://mek. hu/media/files/2016/jogszabalyok/ Terv_muszaki_tartalma_%2B_tervezoi_ muvezetes_szabalyzat_300_m2_alatt 20160527_veglegesitett0614.pdf

A tervezői művezető ugyanis az építtető megbízásából a szakma szabályai szerint bizalmi viszonyban vállalja és végzi – megfelelő gondosság mellett – tervezői művezetői feladatait. Ezt a kérdést a Magyar Építész Kamara szabályzata az alábbiak szerint rendezi: „a) Tervező a tervezői művezetésre a tervezési szerződésben köt írásbeli megállapodást építtetővel. b) Tervező a tervezési művezetés ellátása érdekében alvállalkozót alkalmazhat. Tervező az alvállalkozójáért úgy felel, mintha a tervezői művezetést maga végezte volna.” Ezzel rendezve látszik a tervezői felelősség, ezzel együtt a felelősségbiztosítás későbbi kérdése is, hiszen az továbbra is a tervezést megkötő tervezőnél marad.

Tervezői művezetés díjazása

A rendelet minimum 6 alkalom kötelező megrendelését írja elő, amelynek összege kormányrendeletben meghatározott mértékű. Ez az összeg a szerződéskötés időpontjában irányadó külön kormányrendeletben megszabott, a legkisebb munkabér másfélszeresé-

A tervezők kössék ki a szerződésben, mely alkalmak elmaradása esetén nem szavatolják a tervben rögzítettek szerinti megvalósulás igazolását. Ki végzi a tervezői művezetést?

Az elfogadott törvényszöveg nem zárja ki azt a lehetőséget, hogy külön kormányrendelet – az eddigi szabályoktól eltérően – azt is lehetővé tegye, hogy a tervezői művezetést bizonyos esetekben ne az eredeti bejelentési dokumentációt készítő tervező végezze. „Az (1) bekezdés szerinti épület építése esetén az építtető köteles építész tervezőt tervezői művezetésre megbízni.” A szakmában igen gyakori ugyanis, hogy egyes tervezők nem szoktak és nem is kívánnak művezetőként részt venni az általuk tervezett ház megvalósításában. Persze előfordulhat vis maior eset is, amikor az eredeti tervező akadályoztatva van, hogy a későbbiek során művezetést végezzen, akár egészségi állapota, akár kamarai bejegyzésének megszűnése vagy más ok miatt. Nem kizárt, hogy szerződéses vitába keveredhet építtető az eredeti tervezővel, amely ellehetetlenítené a kivitelezés közbeni együttműködésüket.

24

nek megfelelő összeg. Ez a mérték havi bér és legalább középfokú végzettségű munkavállaló esetére előirányzott havi 129.000,- Ft másfélszerese (454/2015. (XII.29.) kormáyrendelet). A kötelezően előírt 6 alkalmon felüli tervezői művezetések díja, valamint a helyszínen történő megjelenés költsége a szerződésben a felek szabad megállapodásának tárgya. Ugyanakkor ezen 6 alkalomba beletartoznak a generál építész tervező szakági tervezőinek művezetési alkalmai is a szabályzat szerint.

Milyen esetekben kötelező a tervezői művezető jelenléte?

Nagy volt a várakozás szakmai körökben, mely esetekben kell majd a tervezői művezetőt a helyszínre hívni. Szakmai szempontból elengedhetetlen az épület kitűzése, az alapozás megkezdése, a födémek, majd a műszaki átadás-átvétel időpontjában történő jelenlét. A Magyar Építész Kamara szabályzatában nem határozta meg, hogy melyek

azok a kivitelezési mérföldkövek, amikor a tervezőnek feltétlenül jelen kell lennie. Úgy tűnik, ez továbbra is a felek szerződéses megállapodására van bízva. A kamara e körben ugyanis csak ajánlást tett, vagyis a felsorolt alkalmak bármelyike elhagyható jelenleg. Kiindulva azonban az építőipari résztvevők feladataiból és felelősségi köréből, javaslom, hogy a felek ragaszkodjanak legalább a fenti fázisoknál a tervezői művezető jelenlétéhez, az építési naplóba való eseti bejegyzésének megtételéhez. A tervezők lehetőleg kössék ki a szerződésben és külön a tervezői nyilatkozatban is, mely alkalmak elmaradása esetén nem szavatolják a tervben rögzítettek szerinti megvalósulás igazolását.

Szükségtelenné válnak a műszaki ellenőrök?

Mind a jogalkotó, mind a jogalkalmazó körében felmerült, szükségtelenné válik-e a műszaki ellenőr kötelező igénybevétele, ha a folyamatot a tervezői művezető végigkíséri. E tekintetben bizonyára megoszlanak a szakmai vélemények, hiszen a tervezői művezetésben ellátott feladatok a műszaki ellenőr feladatkörének csupán egy részét képezik. A műszaki ellenőr kötelező igénybevételének eltörlésével az építtető védtelenné válhat a különböző, egymást követő kivitelezőkkel szemben a teljesítési igazolások kiállításakor, az elszámolási viták kezelésénél vagy az eltakarásra váró munkarészek esetleges ellenőrzésénél. Ez utóbbi álláspontot követve a jelenlegi jogszabály nem törölte el és nem módosította a műszaki ellenőr igénybevételének kötelező eseteit. Vagyis az építtetővel szerződést kötő több fővállalkozó kivitelező jelenléte esetén továbbra is kötelező az építési műszaki ellenőr megbízása. Természetesen a jogszabály nem zárja ki, hogy ezen feladatot műszaki ellenőri jogosultsággal is rendelkező tervezők a tervezői művezetés mellett is ellássák. 

Dr. Gáts Andrea ügyvéd, jogalkotási szakjogász

A kapcsolódó jogszabályokat letöltheti a www.epitesi-hibak.hu honlapról.

2016. június

Tervezők megváltozott felelőssége az Építésügyi Reform tükrében 6 modulos kombinált képzés (TANTERMI KÉPZÉS + ELEKTRONIKUS TOVÁBBKÉPZÉSI TANANYAGOK + ONLINE VIZSGA)

A tantermi képzés időpontja: 2016. szeptember 07. 9:00-16:00 A tantermi képzés helyszíne: CEU Konferencia Központ (1106 Budapest, Kerepesi út 87.)

ONLINE ANYAGOK KIKÜLDÉSE: 2016. AUGUSZTUS 2., 9., 16., 23., 30. Az online továbbképzés tematikája:

1. modul: A tervezők megváltozott felelőssége 2. modul: Tervezői szerzői jogok, tervdokumentációk elkészítésének gyakorlati kérdései és a BIM 3. modul: A tervezői művezetés 4. modul: A kötelező felelősségbiztosítás 5. modul: A tervezői szerződések

A tantermi képzés (6. modul) programja:  Tervezők szakmagyakorlásának

megváltozott szabályai  Szerződéskötési ismeretek  Szerződés teljesítése, tervek átadása  Kötelező tervezői művezetés esetei  Kötelező felelősségbiztosítás

Előadó: Dr. Gáts Andrea

ügyvéd, szabályozási szakjogász, a Magyar Szakmai Kamarák Szövetségének főtitkára

A MEGSZERZETT TUDÁS MINŐSÉGÉT A KÉPZÉST ZÁRÓ ONLINE VIZSGA SZAVATOLJA. A VIZSGÁN LEGALÁBB 70%-OT TELJESÍTŐKET TANÚSÍTVÁNNYAL IGAZOLJUK.

KÉPZÉSÜNKRE A MELLÉKELT JELENTKEZÉSI LAPON JELENTKEZHET.

A következő lapszámok tartalmából: • Az

egyszerű bejelentés módosult szabályai • A 300 nm alatti épületekre vonatkozó speciális tervezői szempontok • Kötelező tervezői felelősségbiztosítás • A tervezői szerződésről – a legújabb jogszabályoknak megfelelő szerződésmintával • Környezetbarát logisztikai központ tervezése • Egy belvárosi irodaház hűtési rendszerének rekonstrukciója • Innováció az építészetben • A BIM technológia • Tervezői művezetés • Minden, amit a szerzői jogokról tudni kell • Az egyszerű bejelentéssel kapcsolatos hatósági tapasztalatok • Minimális tervezői díjszabás • A településkép védelméről szóló törvényjavaslatról

Tervezők Lapja ÉVENTE HATSZOR MEGJELENŐ SZAKMAI FOLYÓIRAT ÉPÜLET- ÉS SZAKÁGI TERVEZŐKNEK Az építőipar gyors ütemben történő átalakítása a tervezők munkáját érinti legnagyobb mértékben – azonban az, hogy naprakész legyen a legújabb módosításokkal kapcsolatban, szinte teljes embert igénylő feladat. Legújabb kiadványunkban, a Tervezők Lapjában minden tudnivalót egy helyen megtalál érthető, befogadható formában, így gyorsan és egyszerűen képet kaphat a szükséges információkról – a megfizethetetlen időt pedig a szakmai, tervezői munkára fordíthatja! 2016 májusában hatályba lépett az Építési törvény komplex módosítása. Az egyszerű bejelentéssel, a kötelező tervezői művezetéssel és felelősségbiztosítással, illetve a tervezői szerződésekkel kapcsolatban valószínűleg számos praktikus kérdés megfordult már a fejében. Hogyan tudom a saját pozíciómat erősíteni és tervezői szerzői jogaimat megvédeni? A kötelező tervezői művezetés esetén miért felelek pontosan? Miért van szükségem tervezői felelősségbiztosításra? Hogyan módosultak az egyszerű bejelentés szabályai a 300 négyzetméter alatti új lakóépületek esetén? Termékhelyettesítés esetén miért felelek én, és miért a gyártó vagy a kivitelező? Új magazinunk segítségével megismerheti az összes Önt érintő változást!

Válassza OPTIMUM szolgáltatásunkat, mellyel extra tartalmakhoz juthat hozzá! • Évente

6 nyomtatott lapszám • Online elérhető digitális lapszámok • Egyszerű böngészés PC-ről, tabletről, okostelefonról egyaránt • Hozzáférés a folyóirathoz kapcsolódó portálhoz • Rendszeresen frissülő szakmai hírek • Tervezési és szerződéskötési segédletek, szerkeszthető iratminták • Folyamatosan frissülő jogszabálytár és változásértesítés • Hozzáférés a magazin teljes digitális archívumához • Korlátlan e-mailes szaktanácsadói szolgáltatás a teljes előfizetési év alatt

Nagyító alatt: Faszerkezetek, faanyagvédelem

Recommend Documents