Možnosti financování realitních transakcí 23.10.2014
24.10.2014
Možnosti financování realitních transakcí
- Charakteristika nemovitostního trhu v ČR - Dostupnost bankovního financování - Typické rysy struktury financování v současné době
Lenka Kostrounová
l
2
Charakteristika nemovitostního trhu v ČR Investiční trh v ČR (v mil. EUR) dle Knight Frank 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
Vývoj v roce 2014 Objem investičních transakcí v ČR za 1-3 Q. dosáhl 1,3 mld. EUR (odhad konce roku kol 1,8 - 2 mld EUR) Zatím proběhlo 21 obchodů s průměrnou výší 60 mil. EUR (vliv prodeje VGPark ů za 523 mil EUR) Investiční příležitosti: nabídka •
< poptávka
„zájem o „prime“ aktiva, tak i o prime aktiva v regionech či secondary aktiva v prime location
Bankovní financování
(added value)
je dostupné ať již od bank na Českém trhu, tak bank německých (Helaba, dpb)
Přibývá lokálních - finančně vybavených investorů, kteří cílí na zhodnocení svých prostředků
Lenka Kostrounová
l
3
Charakteristika nemovitostního trhu v ČR
Value of transactions by sector
Investors by Country 9% 7%
10%
Czech Republic
27% Austria
39%
German
Offices Retail
USA
Logistics
8%
Mixed
46% 44%
5%
Slovakia
5% Great Britain
Lenka Kostrounová
l
4
Charakteristika nemovitostního trhu v ČR
Krize odezněla => velmi konkurenční trh => tlak na marže Nárůst investic v ČR v roce 2013/14 z 1,2 na 1,8-2 mld EUR Na trh v ČR mají vliv tendence ze Západní Evropy: nárůst nebankovních institucí poskytující zdroje (penzijní fondy, pojišťovny, private equity fondy) Výnosy z nemovitostí x st. bondy => nadále velmi zajímavé, zejména aktuálně logistika (yield 7,5% x 6 % u office a retailu: propojení logistických developerů + penzijních fondů či private investorů např: Segro, Prologis, P3 => vyúsťuje v prodej VGP a CTP (=>příležitost pro refi) Zvýšený zájem o tzv „secondary asset“ v prime lokalitách (nebo prime assets v regionálních lokalitách s prokazatelným cash flow a kvalitním asset managementem) Nárůst aktivity privátních investorů Prodej PORTFOLIÍ Klíčová role ASSET managementu, PROPERTY managementu
Lenka Kostrounová
l
5
Charakteristika nemovitostního trhu v ČR
Podmínky financování se rozvolňují: leverage 70-75%, splátkový plán protahuje alternativně preference nižší LTV (55 – 60 % LTV) a „interest only“, zapojení nových „financiérů“ mimo okruh bank (penzijní fondy, pojiš´tovny, equity investors) pricing u „prime transakcí“ (leverage kol 65 % LTV) se pohybuje kol 200 bps a níže, Nutná profesionalita bank ve strukturování + rychlost (daná exklusivitou) + DD Nadále klíčové RWA (zajištění, PD, LTV, zkušenost) I > D Focus na klíčové hráče (finančně vybavené, zkušené, kvalita) a na „chystané projekty“ (development/či prodej a refi) Využití zkušeností („secondary asset“ - portfoliový přístup) =>Sledovat co se děje/ předvídat co se BUDE DÍT na trhu =>Přemýšlet o nových produktech (úvěry jsou a budou omezeny: bond issue,)
Lenka Kostrounová
l
6
Dostupnost bankovního financování
Alternativní možnosti? * bondy x apetit trhu, x regulatorní zvyklosti * pojišťovny/penzijní fondy x omezení v podobě „Solvency II“ + malá zkušenost s REF typem aktiva
Lenka Kostrounová
l
7
Dostupnost bankovního financování
Př: Emise projektových/ zajištěných bondů - květen 2014: Emitent: CPI Group/Retail portfolio v hodnotě 1,7 mld Kč Objem emise: 1,125 mld Kč (LTV 66 %) Tenor: 5 let Yield: 5 % splatný pololetně ČSOB: Aranžér emise, Agent pro zajištění Předpoklady úspěchu: kvalitní struktura – ie. Konzervativní LTV podkladové aktivum s dlouhodobými nájemními smlouvami> 5Y komitment emitenta (zástava aktiv, akcií, garance etc.) technická a právní DD apetit/důvěra kupujících
Lenka Kostrounová
l
8
Typické rysy struktury financování
Standardní struktury LTC, LTV Development: 60 - 65 – 70 % LTC předprodeje/pronájmy Investice: 65 – 70 – výjimečně i 75 % LTV, v závislosti na kvalitě cash flow a typu aktiva limitovaná spekulace: pokud development, tak z velké části pronajatý (logistika, retail) Zatím „NE“ financování pozemků Pro banky podstatné: schopnost strukturovat/navrhnout řešení + akcent na technické/právní due diligence + TIMING (u kvalitních dealů exklusivita) Bankovní financování je dostupné, trh je likvidní, podmínky se rozvolňují, marže padají Podstatná je předchozí zkušenost/RELATIONSHIP Intenzivní hledání „alternativních možností financování“
Lenka Kostrounová
l
9
Kontakt Děkuji za pozornost ☺
Lenka Kostrounová
[email protected] +420 603 800043
Lenka Kostrounová l
10
