Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finanční obchody
Možnosti financování potřeb bydlení
Diplomová práce
Autor:
Bc. Michala Krejčí Finance
Vedoucí práce:
Ing. Jiří Anděl, CSs.
Praha
Duben, 2010
1
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Ústí nad Labem dne
Bc. Michala Krejčí
2
Poděkování: Děkuji své mamince za veškerou pomoc, kterou mi poskytovala během celého studia. Děkuji.
3
Anotace: Ve své diplomové práci se věnuji možností financování potřeb bydlení. V práci porovnávám úvěry vhodné na financování bydlení. V první části se věnuji teorii úvěrování. V druhé části píši o typech úvěrů na bydlení. Třetí, čtvrtá a pátá část je již konkrétně o nejvhodnějších úvěrech. Na konci práce jsem neopomněla zmínit i doplňkové informace související s úvěry na bydlení a porovnání dvou nejvhodnějších typů – hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Cílem této práce je najít vhodný úvěr produkt pro financování bydlení.
Abstract: In my diploma thesis I deal with financing of housing need. I compare loans suitable for housing financing. The first part is devoted to the theories of crediting. In the second par I deal with types of housing loans. The third, fourth and fifth parts focus on the most suitable loans in detail. At the end of thesis I have not omitted to mention additional information related to housing loans and two most suitable types – mortgage and loan from building saving. The aim of this thesis is to find a suitable loan product for housing financing.
4
OBSAH ÚVOD ....................................................................................................................................................................7 1
2
TEORIE ÚVĚROVÝCH OBCHODŮ........................................................................................................9 1.1
CHARAKTERISTIKA AKTIVNÍCH OBCHODŮ .................................................................................................. 9
1.2
ÚROKOVÁ MÍRA.................................................................................................................................................. 10
1.3
ÚROKOVÁ SAZBA ............................................................................................................................................... 10
1.4
TYPY ÚROKOVÝCH SAZEB............................................................................................................................... 12
1.5
SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ ............................................................................................................................................... 12
1.6
JEDNOTIVÉ TYPY ÚVĚRŮ ................................................................................................................................. 13
1.7
ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRŮ............................................................................................................................................... 14
1.8
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ................................................................................................................................... 14
1.9
POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI.................................................................................................................................. 15
1.10
KLASIFIKACE POHLEDÁVEK ........................................................................................................................... 15
ÚVĚRY NA BYDLENÍ ..............................................................................................................................16 2.1
2.1.1
SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR ........................................................................................................................... 16
2.1.2
AMERICKÝ HYPOTÉKA.............................................................................................................................. 16
2.1.3
HYPOTEČNÍ ÚVĚR ..................................................................................................................................... 17
2.1.4
ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ............................................................................................................. 18
2.2.5
ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ ................................................................................. 18
2.2
3
DRUHY ÚVĚRŮ NA BYDLENÍ ........................................................................................................................... 16
PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRŮ........................................................................................................ 18
HYPOTEČNÍ ÚVĚR..................................................................................................................................20 3.1
DRUHY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ....................................................................................................................... 23
3.1.1
HYPOTÉKA 2v1 ........................................................................................................................................... 23
3.1.2
FLEXIBILNÍ HYPOTÉKA ............................................................................................................................ 23
3.1.3
HYPOTÉKA NA PRONÁJEM....................................................................................................................... 23
3.1.4
HYPOTÉKA BEZ DOLOŽENÍ PŘÍJMU....................................................................................................... 24
3.1.5
HYPOTÉKA Z OBRATU............................................................................................................................... 24
3.1.6
HYPOTÉKA NA REFINANCOVÁNÍ ............................................................................................................ 24
3.1.7
HYPOTÉKA DOPŘEDU, DOZADU ............................................................................................................ 25
3.1.8
PŘEKLENOVACÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR........................................................................................................ 25
3.1.9
PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR ........................................................................................................................... 26
3.2
ŽADATEL O ÚVĚR ............................................................................................................................................... 27
3.3
ZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU.................................................................................................................. 27
3.3.1 3.4
RIZIKOVÉ ŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ................................................................................................................. 28
ZÁNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA............................................................................................................................ 29
3.5
HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY.......................................................................................................................... 29
3.6
PROCES VYŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU................................................................................................... 29
3.6.1
PODÁNÍ ŽÁDOSTI O ÚVĚR........................................................................................................................ 29
3.6.2
SCHVALOVACÍ PROCES ............................................................................................................................ 30
3.6.3
SMLUVNÍ DOKUMENTACE ....................................................................................................................... 30
3.6.4
PLNĚNÍ PODMÍNEK SMLOUVY A ČERPÁNÍ ÚVĚRU.............................................................................. 31
3.6.5
SPLÁCENÍ ÚVĚRU A POPLATKY .............................................................................................................. 31
5
3.6.6 3.7
4
SLEDOVÁNÍ ÚVĚRU................................................................................................................................... 32
PŘÍKLADY ............................................................................................................................................................ 34
ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ......................................................................................................36 4.1
FÁZE SPOŘENÍ ..................................................................................................................................................... 37
4.2
ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ..................................................................................................................... 37
4.3
PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR (MEZIÚVĚR)............................................................................................................... 39
4.4
ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A MEZIÚVĚRU .................................................................. 40
4.5
ÚVĚROVÝ PROCES ............................................................................................................................................. 40
4.6
PŘÍKLADY ............................................................................................................................................................ 42
5
ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ ........................................................................45
6
DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE ...................................................................................................................48 6.1
6.1.1
ODPOČET ÚROKŮ OD ZÁKLADU DANĚ................................................................................................. 48
6.1.2
ODPOČET POJISTNÉHO OD ZÁKLADU DANĚ....................................................................................... 50
6.2
7
DAŇOVÉ ZVÝHODNĚNÍ..................................................................................................................................... 48
STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA............................................................................................................................ 50
6.2.1
PODPORA HYPOTÉK PRO MLADÉ LIDI NA STARŠÍ NEMOVITOSTI .................................................... 50
6.2.2
ZÁKLADNÍ PODMÍNKY PRO ZÍSKÁNÍ PODPORY ................................................................................... 51
6.2.3
PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ BYTOVÉ VÝSTAVBY .............................................................. 52
6.3
ÚVĚROVÉ REGISTRY ......................................................................................................................................... 53
6.4
ZELENÁ ÚSPORÁM ............................................................................................................................................. 55
6.4.1
ZÁKLADNÍ ČLENĚNÍ PROGRAMU............................................................................................................ 56
6.4.2
DOTAČNÍ BONUS ZA VYBRANÉ KOMBINACE OPATŘENÍ..................................................................... 57
6.4.3
PODPORA NA PŘÍPRAVU A REALIZACI OPATŘENÍ............................................................................... 57
6.4.4
ŽADATELÉ O PODPORU ........................................................................................................................... 58
SROVNÁNÍ.................................................................................................................................................59 7.1
HYPOTEČNÍ ÚVĚR NEBO STAVEBNÍ SPOŘENÍ.............................................................................................. 59
ZÁVĚR................................................................................................................................................................66 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ..............................................................................................................68 SEZNAM GRAFŮ A TABULEK .....................................................................................................................69 PŘÍLOHY ..........................................................................................................................................................70
6
Úvod Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Pouze málokdo z nás má dostatek peněžních prostředků, aby si mohl pořídit kvalitní bydlení z vlastních zdrojů. Například mladí lidé se chtějí osamostatnit a pořídit si vlastní nemovitost, nechtějí čekat, až si naspoří. Takové spoření by mohlo trvat roky a není předem jisté, že by toto spoření bylo v budoucnu dostačující. Ale nejenom mladí, kteří chtějí „vylétnout z hnízda“, i ti, co již bydlení mají zajištěné, mívají potřebu ho změnit.
Tak tedy, jaké máme v dnešní době možnosti financování potřeb bydlení? Jednou z možností je nemovitost si pronajmout. Výhodou jsou minimální počáteční náklady a také investiční náklady do nájemní nemovitosti. Do nájemní nemovitosti většinou nájemní neinvestuje vlastní prostředky, jelikož takováto investice se mu nevrátí. Nevýhodou nájemního bydlení stále zůstává růst cen nájemného, kterému se zcela jistě nikdo nevyhne. Další z možností je tedy nemovitost pořídit do vlastního jmění za pomoci úvěru na bydlení. S trochou nadsázky bych řekla, že to, co ušetří klient na nájemném, by mohl investovat do splátky úvěru. Oproti pronájmu nemovitosti je zde jasná výhoda spojená vlastnictvím nemovitosti.
Pro lidi, kteří by tedy rádi vlastnili nějakou nemovitost, jsou zde možnosti v podobě financování jejich potřeby prostřednictvím úvěru na bydlení. Nejčastěji využívané úvěry na financování bydlení jsou hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Financování bydlení formou úvěr není v dnešní době nijak neobvyklé a lidí, kteří tuto možnost využívají, stále přibývá. Naopak spíše využívají takové financování i v případech, kdy mají k dispozici vlastní peněžní prostředky. Vlastní zdroje v těchto případech bývají využity jako rezervní zdroj, který při vhodném umístění může přinést i menší zisk.
Koncem roku 2008 došlo k výraznému zpřísnění podmínek na získání úvěru z důvodu celosvětové hospodářské krize. Začátkem roku 2010 se podmínky pomalu vrací na původní úroveň, avšak banky a stavební spořitelny zůstávají velmi obezřetní v poskytování úvěrů. Své klienty důkladně prověřují jak z interních, tak z externích zdrojů. Stále však platí, že klienti bez negativní historie by se získáním úvěru problém mít neměli. Konečné slovo však mají peněžní ústavy, jelikož na úvěr neexistuje právní nárok. Jelikož ale největší
7
příjem těmto společnostem plyne právě z poskytovaných úvěrů, je v zájmu každé banky či stavební spořitelny svým klientů úvěry poskytnout.
Cílem mé práce je analyzovat úvěry vhodné na financování bydlení. Tato práce má čtenáře seznámit se základními parametry úvěrů, s výhodami, ale i nevýhodami. Závěru bych ráda porovnala, který z produktů je pro vybraného fiktivního klienta nejvýhodnější. Má práce je detailně zaměřena na jednu nejmenovanou finanční skupinu, která působí na českém trhu jak v oblasti hypotečního úvěrování, tak v oblasti stavebního spoření.
První část mé práce je zaměřena na obecné informace o úvěrech pro fyzické osoby nepodnikatele. V druhé kapitole už píši o konkrétních úvěrech pro tyto klienty, které je možné využít. Třetí a čtvrtá část je konkrétní úvěrový proces hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Tato část je detailně zaměřena na jednu finanční skupinu (jeden bankovní ústav a jedna stavební spořitelna). Pátá kapitola vypoví o dalším produktu na trhu, který je vhodný pro spolufinancování bytových potřeb, a to o úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení. Další kapitola poskytne doplňující informace v podobě úlev na daních a státních podporách. V závěrečné kapitole bych ráda porovnala oba nejčastěji využívané úvěry na bydlení, dále porovnala srovnatelné produkty jiných peněžních ústavů.
8
1. Teorie úvěrových obchodů 1.1 Charakter aktivních produktů Vzhledem k tomu, že se má práce týká možností financování potřeb bydlení, budu se zabývat financováním prostřednictvím úvěru. Co je to tedy úvěr? „Úvěr je formou dočasného postoupení zboží nebo peněžních prostředků (půjčka) věřitelem, na principu návratnosti, dlužníkovi, který je ochoten za tuto půjčku po uplynutí nebo v průběhu doby splatnosti zaplatit určitý úrok ve formě peněžité prémie.“1 Je to vlastně finanční transakce na trhu, věřitel má přebytek finančních prostředků, dlužník naopak nedostatek. Dochází tedy ke směně, kdy věřitel doufá v zisk a dlužník uspokojí svou okamžitou potřebu.
Bankovní úvěrové produkty dělíme do tří základních skupin. První skupinou jsou peněžní úvěry, které představují skutečné poskytnutí likvidních prostředků v hotovostní či bezhotovostní formě. V dohodnuté lhůtě klient splatí úvěr včetně příslušenství, což je převážně úrok. Do této skupiny řadíme například hypoteční, spotřebitelské, eskontní či kontokorentní úvěry. Druhou skupinou bankovních úvěrů jsou závazkové úvěry a záruky. Tyto úvěry naopak neznamenají získání likvidních prostředků. Banka se pouze zavazuje plnit za klienta jeho závazek, pokud tak neučiní sám klient. Sem bychom řadili například bankovní záruky či avalové úvěry. Poslední skupinou jsou alternativní formy financování, které umožňují získat likvidní prostředky za určitých podmínek. Příkladem je faktoring či forfaiting.
Při poskytování úvěru musí banka vždy sledovat základní ukazatele – rizikovost, likviditu a rentabilitu. Banka dále sleduje i jiné ukazatele jako je např. úvěrová angažovanost. Likvidita je momentální schopnost uhradit své závazky, rentabilita je schopnost dosahovat výnosu Jak jsem již uvedla, za zapůjčení získá banka úrok ve formě peněžitého plnění. Jedná se vlastně o cenu peněz. Úrok se vyjadřuje procentním vyjádřením, které zvýší půjčenou částku (jistinu) za určitý časový okamžik (nejčastěji rok).
1)
www. wikipedia.cz
9
Ve své práci se nebudu zabývat úvěry, které patří do skupiny peněžních úvěrů, které jsou poskytovány fyzickým osobám občanům. Má práce je zaměřena na potřebu bydlení a tato potřeba se zpravidla řeší hypotečními úvěru či úvěry ze stavebního spoření, méně často spotřebními úvěry.
1.2 Úroková míra Za zapůjčení peněžních prostředků klientovi banka obdrží úrok. Úrok je ziskem banky, jde o cenu peněz. Bezúročné půjčování prostředků by pro banku nemělo žádný význam. Naopak každý, kdo si půjčuje peněžní prostředky, musí sám zvážit, zda při daném úroku je pro něj úvěr výhodný, zda není možné svou potřebu odložit.
Stanovuje se pomocí úrokové míry, která vyjadřuje zvýšení půjčené částky za určité období. Uvádí se v procentech, nejčastěji za jeden rok (p. a.). Takovouto míru označujeme jako nominální úrokovou míru, takto se vyskytuje v úvěrových smlouvách. Sleduje se však i reálná úroková míra, která odráží změnu cenové hladiny, jelikož v sobě obsahuje i míru inflace. úrok Úroková míra = půjčená částka
nominální úroková míra – míra inflace Reálná úroková míra = 1 + míra inflace
1.3 Úroková sazba Úroková sazba je již konkrétní vyjádření úrokové míry, nejčastěji se uvádí v desetinných číslech. Úroková sazba není konstantní veličinou, její změna představuje pro klienta úvěrové riziko. Výši úrokové sazby ovlivňuje několik faktorů, především riziko klienta, dále pak lhůta splatnosti, charakter a druh úvěru, výše nákladů banky… V dnešní době také úrokovou sazbu velmi ovlivní konkurenční nabídka jiného peněžního ústavu.
10
Úroková sazba je stanovena pro každý druh úvěrového obchodu individuálně. Zahrnuje v sobě vnitrobankovní sazbu a tržní odchylku, přičemž vnitrobankovní sazba je tvořena součtem báze vnitrobankovní sazby a likviditní prémie a tržní odchylka obsahuje takzvané rizikové náklady a úrokovou marži.
Vnitrobankovní sazba vyjadřuje vnitrobankovní cenu peněz a je tak nástrojem přerozdělování peněz uvnitř banky. Smyslem vnitrobankovního ocenění je centralizovat finanční rizika a zajistit výsledky obchodních jednotek banky proti změnám tržních cen (měnových kurzů, úrokových sazeb). Každý obchod je vnitrobankovně oceněn touto sazbou ke dni jeho vzniku, a to dle dané měny, typu úročení (pevná nebo pohyblivá sazba), splatnosti jednotlivých cashflows. Pro spotřebitelské úvěry je konstruována specifická vnitrobankovní sazba, která obsahuje i přirážku za opci klienta na předčasné splacení úvěru bez pokuty. Rovněž vnitrobankovní sazby pro hypoteční úvěry jsou konstruovány samostatně, a to s ohledem na jejich zdrojové krytí prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Tržní odchylku stanovuje každé obchodní místo individuálně s ohledem na bonitu klienta.
Úroková sazba může být sjednána jako fixní či jako variabilní. Fixní neboli pevná úroková sazba je po dobu trvání úvěrového obchodu neměnná. Variabilní neboli pohyblivá úroková sazba, která není stanovena pevně pro celé období, nýbrž se mění v závislosti na vývoji situace na trhu.
Z hlediska řízení finančních rizik je důležité, aby banka neposkytla klientovi produkt s pevnou úrokovou sazbou na neomezeně dlouhou dobu (např. běžný účet nebo kontokorentní úvěr) nebo se nezavázala k poskytnutí produktu s předem dohodnutou pevnou úrokovou sazbou v budoucnosti (např. sazba hypotečního úvěru po budoucím přecenění). U některých dlouhodobých úvěrů (např. hypotečních) nemusí být pevná úroková sazba fixována po celou dobu trvání úvěrového obchodu, ale je stanovena pouze na část celkové doby do splatnosti obchodu (tzv. dlouhý float). Po uplynutí této doby je pevná sazba zaktualizována. U produktů s pohyblivou úrokovou sazbou existuje úrokové riziko zejména u úvěrových rámců bez pevně stanoveného splátkového plánu, kdy klient má smluvně dohodnutou indexovou odchylku a může se operativně rozhodnout, zda bude úvěr čerpat nebo ne. Zdrojem rizika je skutečnost, že indexová odchylka vychází z vnitrobankovní sazby, resp. likviditních prémií, které se mění v čase. Z hlediska banky je 11
tedy výhodnější poskytovat produkty s pohyblivou sazbou, jelikož je méně riziková. Z hlediska klienta však pohyblivá sazba znamená, že klient nebude schopen dopředu spočítat celkovou výši jeho nákladů.
1.4 Typy úrokových sazeb Existuje několik základních typů úrokových sazeb. Jedná se o: •
Základní - ta je vyjádřením minimální sazby, za kterou je banka ochotna poskytnout peníze. Každá banka si ji stanovuje individuálně a od ní odvozuje i ostatní používané sazby a rozpětí úrokových sazeb
•
Diskontní - za tuto sazbu půjčuje bankám peníze ČNB
•
PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) – úroková sazba pražského mezibankovního trhu
•
LIBOR, FIBOR, VIBOR aj. - sazby na mezibankovním zahraničním trhu, stanovené na mezibankovních zahraničních trzích, v Londýně, Frankfurtu nad Mohanem, Vídni a jinde
•
Sazby přes noc - ovlivňované ČNB pomocí otevřených tržních operací (repo obchody)
•
Sazby pokladničních poukázek, sazby určené v závislosti na nabídce a poptávce, za které banka prodává pokladniční poukázky
1.5 Splácení úvěru Způsob splácení úvěru je dán smlouvou o úvěru. Nejčastějším způsobem splácení je formou měsíční anuitní splátky. Anuita je konstantní splátka, která v sobě zahrnuje část jistiny a část úroku. Poměr jistiny a úroku se v každé splátce mění. Klient v průběhu splácení postupně umořuje více jistiny a úrok se snižuje, tzn. zůstatek úvěru se s každou splátkou snižuje.
Výpočet měsíční anuitní splátky: Anuitní splátka = P · (1 + i)n . i
/12
(1 + i)n – 1
12
kde: P… výše úvěru i ... úroková sazba p. a. n… počet let Další způsob splácení úvěru je formou jednorázového splacení k datu konečné splatnosti (tato forma je možná například v případě překlenovacího hypotečního úvěru v kombinaci s dalším finančním produktem, jako je kapitálové životní pojištěním nebo úvěr ze stavebního spoření). V případě jednorázového splacení platí klient podobu trvání úvěrového obchodu měsíční splátku pouze úroků, splátka jistiny je provedena jednorázově po přidělení cílové částky za použití výnosu stavebního spoření či kapitálového životního pojištění.
Výpočet měsíční platby úroku:
platba úroků = P · i / 360 · 30
Úvěr je také možné splácet formou pravidelných měsíčních splátek jistiny a úrok je splácen samostatnou platbou. Tato platba úroku nemusí být stanovena jako měsíčné, ale může být čtvrtletní, pololetní či dokonce roční.
Výpočet měsíční splátky úvěru a úroku: Splátka úvěru = P / t Splátka úroku = Z / i
kde: t… počet měsíců Z… zůstatek úvěru
1.6 Jednotlivé typy úvěrů Aktivní obchody banky jsou takové, které bance přinášejí nejvyšší výnos. Mezi takové obchody patří úvěry. Úvěr je poskytovaný na základě smlouvy o úvěru uzavřené mezi klientem a bankou. Členíme je podle různých kritérií, např. podle účelu, doby splatnosti, typu dlužníka, zajištění, způsobu splácení apod.
13
Podle účelu dělíme úvěry na účelové (smlouvou o úvěru je striktně dáno, za jakým účelem bude úvěr poskytnut) a úvěry neúčelové (hotovostní úvěry, které se čerpají ve prospěch účtu klienta). Podle doby splatnosti jsou úvěry rozděleny na krátkodobé (se splatností do 1 roku), střednědobé (se splatností od 1 roku do 4 let) a dlouhodobé (se splatností nad 4 roky). Další rozlišení je podle typu dlužníka, takto rozlišujeme úvěry pro fyzické osoby občany, fyzické osoby podnikatele a právnické osoby. Podle zajištění jsou úvěry děleny na zajištěné a úvěry bez zajištění. Z hlediska způsobu splácení členíme úvěry na jednorázově splatné či úvěry splácené pravidelnou splátkou.
1.7 Zajištění úvěru Zajištění slouží bance jako ochrana před úvěrovými riziky. Jsou to veškerá opatření banky, která sníží riziko ohrožení návratnosti poskytnutých prostředků. Zajištěním úvěru nelze nahrazovat jeho návratnost z prostředků žadatele. Účelem zajištění je předejít ztrátám a dosáhnout uspokojení pohledávky i v případě, že žadatel není schopen plnit smluvní závazky vůči bance. Cílem je zajistit řádné splácení úvěru.
Zajišťovací instrumenty lze členit na osobní a věcné. U osobního zajištění bance ručí za její pohledávku vedle příjemce úvěru ještě další, třetí osoba. Mezi osobní zajištění patří například ruční třetí osoby či směnečné zajištění. Věcné zajištění naopak dává bance právo na určité majetkové hodnoty. Do této skupiny patří především zástavní právo k movitému či nemovitému majetku, zástavní právo k pohledávce nebo k cenným papírům.
Před akceptací navrhované formy zajištění banka zkoumá kvalitu a platnost nabytí předmětu zajištění. Banka používá takové postupy, aby nemohla být zpochybněna platnost zajištění v důsledku falzifikátů příslušných dokumentů.
1.8 Ocenění nemovitosti Každá banka si stanovuje postup při ocenění nemovitosti sama. Některé banky předají klienti seznam odhadců, které banka akceptuje a klient si zajistí ocenění sám. V tomto případě má klient volbu odhadce dle vlastní vůle. Jiné banky naopak samy zajistí klientovi odhadce.
14
Ocenění nemovitosti je prováděno v obvyklé ceně, přičemž cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejné, případně obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Při ocenění jsou zvažovány všechny okolnosti, které mají vliv na cenu. Zástavní hodnota se stanovuje především s ohledem na právní stav nemovitosti, umístění nemovitosti, využitelnost a technický stav… Odhadce v odhadu vyhodnocuje veškerá rizika spojená s nemovitou zástavou, která lze z podkladů a z místního šetření zjistit, podrobně rizika popíše a specifikuje jejich vliv na výši obvyklé ceny.
1.9 Pojištění nemovitosti Každý bankovní ústav dále žádá, aby nemovitost byla pojištěna proti živelním rizikům a pojistné plnění bylo vinklováno ve prospěch úvěrující banky. Pojištění a vinkulace je nástrojem eliminující rizika vyplývající z poškození, ze zničení, ztráty nebo jiných škod vzniklých na objektu zástavy. Nemovitost by měla být pojištěna na konkrétní částku (minimálně ve výši stanovenou odhadcem) či na novou hodnotu. Nová hodnota znamená, že při vzniku pojistné události plní pojišťovna částkou, za kterou by se v tuto chvíli daná nemovitost pořídila jako nová. Klient je povinen zajistit po celou dobu trvání úvěrového obchodu pojištění objektu zástavy a vinkulaci pojistného plnění, tuto podmínku si banka jistí smluvní pokutou.
1.10 Klasifikace pohledávek Úvěry třídíme dle jejich splácení, podle výše předpokládaných rizik a případných ztrát. Podle této klasifikace banky vytvářejí rezervy a opravné položky pro krytí ztrát z úvěrové činnosti. Pohledávky jsou tříděny do pěti skupin: •
standardní – úvěr je klientem řádně splácen, není důvod se obávat nesplácení úvěru
•
sledované – úvěr nejspíše bude splacen v plné výši, ale občas se klient opozdil se splátkou
•
nestandardní – splacení v plné výši je nejisté, již je zde vyšší stupeň rizika
•
pochybné – částečné splacení úvěru je možné, ale v plné výši již nepravděpodobné
•
ztrátové – návratné úvěry, či návratné pouze v minimální výši
15
2. Úvěry na bydlení 2.1 Druhy úvěrů na bydlení 2.1.1 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelský úvěr je úvěr, který v dnešní době poskytuje každý bankovní, mnohdy i nebankovní, ústav. Je to úvěr určený na osobní potřebu žadatele – fyzické osoby. Úvěr bývá zpravidla hotovostní neúčelový, kdy klient bance nemusí dokládat, ani zpětně, k jakému účelu byly peněžní prostředky poskytnuty. Může však být poskytován i jako bezhotovostní účelový úvěr. V tomto případě klient dokládá bance účel a banka finanční prostředky zpravidla zasílá ve prospěch účtu dodavatele, investora, či prodávajícího.
V případě nižší výše investice na bydlení je možné použít financování prostřednictvím spotřebitelského úvěru. Výhodou bývá rychlé vyřízení a menší administrativní náročnost. Dále je velmi výhodná možnost předčasného splacení bez jakékoli sankce. Nevýhodou spotřebitelského úvěru je však kratší doba splácení (max. 10 let v případě účelového úvěru a zpravidla 6 let v případě neúčelového úvěru). Pro klienty kratší doba splácení znamená vyšší měsíční splátku a vyšší zatížení rodinného rozpočtu. Při vyšší investici je však tento úvěr zcela nevhodný. Úroková sazba téměř v každé bance přesahuje 12 % p. a. a to se odráží na celkové ceně peněz, je však pevná po celou dobu splácení.
Zajištění spotřebitelského úvěru bývá zpravidla vyžadováno u částek přesahujících 150 000,00 Kč (dle nabídky jednotlivých bank). Úvěr může být zajištěn ručitelským prohlášením,
zástavním
právem
k nemovitosti,
či
např.
zástavním
právem
k termínovanému vkladu u banky.
2.1.2 Americká hypotéka Název Americká hypotéka nám trochu napovídá, že klient má volnost v použití poskytnutých peněžních prostředků. Pro tento nejmladší typ úvěrů se vžil název Americká hypotéka, ačkoli opravdová americká hypotéka je spjata s nemovitostí, nikoli s osobou dlužníka, jak je tomu u nás. Je to tedy typ spotřebitelského úvěru, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Tento úvěr je neúčelový, tudíž nemusí být vždy využit na
16
investici do nemovitosti. Dále se ani zpětně bance nedokládá, za jakým účelem byly peněžní prostředky vynaloženy.
V současné době americká hypotéka nechybí v nabídce žádné banky, která se u nás poskytováním hypoték zabývá. Takovýto úvěr může být splácen většinou až 20 let. Jak již bylo napsáno, jedná se o spotřebitelský úvěr a tomu také odpovídá úroková sazba. Ta je oproti hypotečnímu úvěru vyšší, avšak pohybuje se zpravidla do 10 % p. a., což umožňuje pořídit či zkvalitnit bydlení za relativně výhodných podmínek. Bývá stanovena jako pevná po celou dobu splácení úvěru. Výhodou Americké hypotéky je možnost předčasného splacení bez sankcí.
Americká hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti, banka klientovi poskytne zpravidla 70 % z odhadní ceny nemovitosti, maximálně 2 000 000,00 Kč. A ačkoli je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, není možné snížit si o zaplacené úroky základ daně z příjmů.
2.1.3 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Poskytují se jako střednědobé nebo dlouhodobé úvěry. Výhodnost hypotečního úvěru je dána nižší úrokovou sazbou a delší dobou splácení. V případě potřeby je možné rozložit měsíční splátky až na 30 let, výjimečně jsou poskytovány i na dobu 40 let. Z daného zajištění nemovitostí vyplývá nízké riziko a možná dlouhodobost splácení.
Splácení hypotečního úvěru probíhá formou měsíční anuitní splátky, v případě hypotečního úvěru v kombinaci s jiným finančním produktem (zpravidla kapitálové či investiční životní pojištění nebo stavební spoření), bývá splácen měsíčně úrok z poskytnutého úvěru a jistina je splacena jednorázově z výnosu tohoto finančního produktu. Úroková sazba je vzhledem k relativně nízkému riziku, které je dáno právě zajištěním nemovitostí, nižší než u jiného podobného úvěru. Banky rozdělují hypoteční úvěry podle poměru poskytnutého objemu k zástavní hodnotě nemovitosti. Hypoteční úvěry banky financují ze zdrojů z emise hypotečních zástavních listů.
17
2.1.4 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spoření je založeno na získávání levných zdrojů z vkladů účastníků spoření a vytváření fondu stavebního spoření a na poskytování levnějších úvěrů pro účastníky spoření. Účastníci na začátku vztahu spoří a po splnění daných podmínek mají nárok na získání úvěru ze stavebního spoření. Stavební spoření podporuje určitým způsobem stát.
Velkou výhodou je relativně nízká úroková sazba, která je pevná po celou dobu trvání úvěru, nelze ji tedy měnit a klient se vyhne riziku, které plyne z možného zvýšení úrokové sazby. Úvěr ze stavebního spoření může být poskytnut bez zajištění (zpravidla do určité výše objemu úvěru), může být zajištěn ručením třetí osoby či zástavním právem k nemovitosti.
2.1.5 Úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení je určen pro žadatele mladší 36 let věku. Úvěr může být poskytnut maximálně ve výši 300 000,00 Kč. S ohledem na maximální výši úvěru bývá úvěr kombinován ještě další, již bankovním úvěrem. Výhodou je jeho velmi nízké úročení, které je 2 % p. a. Takovýto úvěr je splatný maximálně do 20 let. Jelikož i stát požaduje nějaké jištění, bývá tento úvěr zpravidla zajištěn ručením třetí osoby. Avšak je možné ho zajistit i jiným způsobem. Ručení nemovitostí není vhodné, jelikož by si žadatel uzavřel cestu k poskytnutí hypotečního úvěru. V případě, že se žadateli v době splácení narodí dítě, může si žadatel požádat o odpuštění splacení části jistiny ve výši 30 000,00 Kč za každé narozené (či osvojené) dítě.
2.2 Podmínky pro poskytování úvěru na bydlení Základní podmínkou pro poskytnutí úvěru je prokázání schopnosti žadatele úvěr splácet. Na základě informací klienta o jeho investičním záměru, příjmech, výdajích, počtu a skladbě členů domácnosti apod. provede předběžné posouzení možnosti poskytnout úvěr, včetně propočtu schopnosti klienta splácet úvěr v požadované výši a v jím uvažované době. Toto posouzení slouží pouze k orientačnímu posouzení bonity klienta na základě vybraných údajů. V případě kladného výsledku dále banka provádí kompletní sběr dat, tzv. skóring. Skóring je komplexní hodnocení bonity klienta a má zásadní vliv na poskytnutí úvěru. V rámci tohoto hodnocení banka ověřuje i informace o klientově platební morálce v úvěrových registrech. Podmínkou poskytnutí úvěru je kladný, případně žádný záznam.
18
Další, neméně důležitou, podmínkou je vhodné a dostatečné zajištění úvěru. Nejkvalitnější zajištění bývá formou zástavního práva k nemovitosti. V případě účelového úvěru na pořízení, nebo zkvalitnění, bydlení klient zpravidla vystupuje jako stávající či budoucí vlastník nemovitosti, která je objektem úvěru.
Jak jsem již napsala, hlavní podmínkou získání úvěru je zajištění schopnosti splácet tento úvěr. V dnešní době je prakticky nemožné získat úvěr ve větším objemu bez doložení příjmů klienta. Banky si tímto zajišťují návratnost financí. Klienti, kteří bance neprokáží dostatečný příjem na splácení úvěr, v dnešní době nemají šanci úvěr získat, a to ani při kvalitním zajištění tohoto úvěru. Kvalitní zajištění bance schopnost splácet nezajistí. Klienti se mnohdy mylně domnívají, že dají-li bance o zástavy kvalitní nemovitost v dostatečné hodnotě, banka se již nebude na prokazatelný měsíční příjem ptát. Opak je však pravdou, jelikož banka je poskytovatel finančních prostředků a nikoli realitní agentura, která by si splacení úvěru zajistila z výnosu prodeje nemovitosti.
19
3. Hypoteční úvěr V této části své práce se budu již zabývat konkrétním nejmenovaným bankovním ústavem na českém trhu a jeho nabídce hypotečních úvěrů. Hypotečním úvěrem je úvěr poskytnutý na investici do nemovitosti, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Investicí do nemovitosti rozumíme: •
koupě nemovitosti do vlastnictví (i koupě spoluvlastnického podílu)
•
vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
•
výstavba nemovitosti
•
rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí
•
vyrovnání dříve poskytnutých půjček určených na investici do nemovitosti
•
zhodnocení pozemků
•
zpětné proplacení již zaplacené investice do nemovitosti
•
splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu
•
koupě práv a povinností k družstevnímu bytu
Úvěr je poskytován jako střednědobý (se splatností do 5 let) nebo jako dlouhodobý (se splatností do 30 let, velmi výjimečně je poskytován se splatností do 40 let). Ve sledované bance je možnost splácení maximálně 30 let. Hypoteční úvěr je poskytován od částky 200 000,00 Kč, vrchní hranice není omezena konkrétní částkou. Maximální hranice výše hypotečního úvěru je dána schopností klienta splácet, dále odhadní cenou nemovitosti v zajištění a v neposlední řadě i výší plánované investice. Čerpání hypotečního úvěru je jednorázové nebo postupné. Zpravidla bývá zahájeno do šesti měsíců od data podpisu smlouvy a ukončeno do dvou let od data podpisu smlouvy. Závisí na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti.
Úroková sazba je stanovena jako pevná po dobu platnosti úrokových podmínek stanovených smlouvou o úvěru, tzn. po dobu fixace úrokové sazby. Po dobu fixace je tedy úroková sazba pevná a neměnná. Po ukončení tohoto období se úroková sazba mění na aktuální v té době. Délka fixačního období je volena klientem. Klient má možnost zvolit fixační období 1 rok až 10 let, nebo 15 let. Při výběru fixace by měl klient zvážit více faktorů, např. výše úrokové sazby, možnost mimořádných splátek, či snad plánovaný 20
prodej nemovitosti před splacením celého úvěru. V den, kdy se mění úroková sazba na aktuální má klient možnost udělat mimořádnou splátku v jakékoli výši bez pokuty za předčasnou splátku. Mimo tento den si banky účtují pokutu za předčasnou splátku. Tato pokuta bývá v řádech desetitisíců, jelikož banka přichází o zisk, se kterým do budoucna počítala.
Banka rozlišuje hypoteční úvěry dle zatížení hodnoty nemovitosti, tzv. LTV (Loan To Value – poměr mezi poskytovanou výší úvěru a hodnotou nemovitosti). Úvěry dělíme na hypoteční úvěry do 70 % LTV, do 85 % LTV, do 90 % LTV a nad 90 % LTV. Z odhadní ceny nemovitosti, která bude zastavena, však banky klientovi poskytnou maximálně 100 %. V takovýchto případech klient nemusí mít vlastní zdroje, které by do nemovitosti investoval a celá investice bude pokryta z hypotečního úvěru. Klient má tedy možnost vlastní prostředky vložit například do úprav či zvelebení domácnosti. Stoprocentní hypotéky jsou vnímány jako více rizikové, jelikož v případě, že klient nebude splácet a banka bude muset nemovitost prodat, nemusí být výnos z prodeje nemovitosti dostatečný na pokrytí veškerých závazků dlužníka z hypotečního úvěru. Míra rizika je tedy promítnuta do výše úrokové sazby. S větším procentem z LTV se zvedá výše poskytnuté úrokové sazby u hypotečního úvěru. Platí tedy, že čím méně je zatížena hodnota nemovitosti zástavním právem, tím nižší bude poskytnutá úroková sazba.
Sledovaná banka umožňuje svým klientům poskytovat hypoteční úvěry až do výše 110 % LTV, tuto možnost klientovi sice zohlední v úrokové sazbě, která bude vyšší než u jiného typu hypotečního úvěru. Avšak ve chvíli, kdy se klient během splácení úvěru dostane pod hranici 85 % LTV, automaticky je mu nová úroková sazba nabízena jako by měl úvěr do výše 85 % LTV. Reálně je tedy možné, že se splacením určité části úvěru klesne nominální úroková sazba. Nabídkové úrokové sazby se mění prakticky každým dnem, proto dnes klient neví, jakou úrokovou sazbu mu banka nabídka po ukončení fixačního období.
21
Graf č. 1 Znázorňuje stávající průměrné sazby pro jednotlivé fixace v závislosti na výši LTV. Průzkum byl proveden koncem března roku 2010. Úrokové sazby HÚ 7
Výše ÚS
6,5 do 70 % LTV
6
do 85 % LTV
5,5
do 90 % LTV do 100 % LTV
5 4,5 4 1 rok
3 roky
5 let
10 let
15 let
délka fixace Zdroj: vlastní průzkum
Graf č. 2 Tento graf naproti tomu znázorňuje vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů od ledna roku 2005 do současnosti. Vývoj úrokových sazeb
7
Výše ÚS
6 5 4
ÚS
3 2 1
če
le de
n rv 200 en 5 ec 20 05 le de n če rv 200 en 6 ec 20 06 le de n če rv 200 en 7 ec 20 07 le de n če rv 200 en 8 ec 20 08 le de n če rv 200 en 9 ec 20 09 le de n 20 10
0
období
Zdroj: vlastní průzkum
22
Z uvedeného znázornění vyplývá, že úroková sazba byla v roce 2005 na velmi nízké úrovni, od té doby pomalu stoupala do roku 2009, kdy začala opět malinko klesat.
3.1 Druhy hypotečních úvěrů 3.1.1 Hypotéka 2 v 1 Tento typ hypotečního úvěru umožňuje klientovi získat část peněz účelově na investici do nemovitosti a část neúčelově, kdy klient nemusí bance dokládat, a to ani zpětně, účelovost vynaložených prostředků. Výše neúčelové části je omezena částkou 20 % z celkového součtu obou úvěrů, maximálně však dosahuje výše 400 000,00 Kč. Mohli bychom tedy říci, že jde o kombinaci klasické hypotéky a americké hypotéky, ale při zachování zvýhodněných podmínek pro oba účely. Reálně klient podepisuje dvě úvěrové smlouvy za stejných podmínek, v bance bude mít vedené dva úvěrové účty. Účelová část je striktně oddělena od té neúčelové.
3.1.2 Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka je hypotečním úvěrem, který umožňuje klientovi upravovat splátky dle jeho aktuálních potřeb. Klient může v průběhu splácení požádat banku o zvýšení či snížení měsíční splátky, např. z důvodu navýšení měsíčního příjmu, či naopak z důvodu snížení příjmu. Klient má dále možnost požádat o odklad splátek (zpravidla na dobu šesti měsíců). Odklad celých anuitních splátek lze také uskutečnit již na začátku splácení, kdy až po dobu dvanácti měsíců klient nemusí splácet. Jakoukoli změnu však klient může udělat pouze jednou za dvanáct měsíců a podmínkou povolení změny je řádné splácení úvěru. Flexibilní hypotéka z důvodu větší administrativní náročnosti v době splácení úvěru má vyšší měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu, tudíž nevyužít možností, které nabízí, není pro klienta výhodné.
3.1.3 Hypotéka na pronájem Tento hypoteční úvěr je poskytován za účelem koupě nemovitosti, kterou klient zamýšlí dále pronajímat. Její výhoda spočívá v tom, že k příjmu klienta je možné připočíst i příjem z budoucího pronájmu této nemovitosti, za předpokladu doložení budoucích nájemních smluv. Banky zpravidla prověřují stanovené nájemné, aby předešly účelovému uzavření takovýchto nájemních smluv. Nevýhodou bývá omezení doby splatnosti, zejména
23
maximálně na 15 let, tudíž měsíční splátka by v případě vyššího objemu poskytnutého úvěru mohla být pro klienta neúnosná. Některé z banku tuto hypotéku nabízejí jako samostatný druh, jiné banky již tuto možnost mají v klasickém hypotečním úvěru.
3.1.4 Hypotéka bez doložení příjmů V tomto případě žadatel o úvěr nemusí bance dokazovat své příjmy. Stačí pouze podepsat čestné prohlášení, že má dostatečný měsíční příjem na splácení úvěru. Tato hypotéka je poskytována maximálně do 60 % hodnoty nemovitosti a zároveň je nutné, aby klient zbytek investičních nákladů uhradil z vlastních zdrojů. Hypotéka bez dokládání příjmů byla hitem roku 2008 a začátkem roku 2009. Po razantním zpřísnění podmínek je dnes prakticky nemožné bez doložení příjmů úvěr získat. Avšak některé banky do budoucna počítají s možností, že by alespoň pro své klienty, kterým chodí prokazatelný pravidelný příjem na běžný účet, mohli poskytovat hypoteční úvěry bez předkládání potvrzení o výdělku.
3.1.5 Hypotéka z obratu Hypotéka, kdy je příjem počítám z obratu klienta, je určena všem fyzickým osobám, které podnikají na základě jiného než živnostenského zákona, tedy lékařům, stomatologům, lékárníkům, veterinárním lékařům, advokátům, daňovým poradcům, notářům, soukromým exekutorům, architektům, restaurátorům, auditorům, odhadcům, správcům konkurzní podstaty, likvidátorům, členům Komory certifikovaných účetních. V případě, že nedisponují dostatečným příjmem z daňového přiznání, může jim být bonita propočítána dle určitého procenta z ročního obratu. Nejčastěji bývá stanoveno 20 %.
3.1.6 Hypotéka na refinancování Hypoteční úvěr na refinancování je pouze marketingový název pro konsolidaci dříve poskytnuté půjčky od bankovního ústavu nebo stavební spořitelny za účelem investice do nemovitosti na bydlení. Klient, který již splácí hypoteční úvěr a při obnově úrokové sazby není ve své bance spokojen, může i s hypotečním úvěrem přejít k jiné bance. V těchto případech nová banka nabízí klientovi lepší podmínky než jeho stávající banka. Výhodou pro klienta je získání lepších podmínek pro svůj úvěr, dále je také možné splatnost úvěru opět natáhnout na co nejdelší období a tím si ponížit měsíční splátku úvěru. V případě refinancování si banky neúčtují poplatky za vyřízení úvěru. Tuto změnu dle stávající
24
platných právních norem může klient udělat pouze jednou, v každém dalším případě ztrácí výhodu uplatnění úroků od základu daně.
3.1.7 Hypotéka dopředu, dozadu Hypotéka dopředu je opět marketingový název pro příslib úvěru. Tento příslib úvěru vydá banka poté, co jí klient sdělí svou představu hypotečního úvěru. Při vyřizování příslibu klient nedokládá žádné podklady k příjmům, k objektu úvěru, ani k objektu zajištění. Banka pouze s klientem sepíše dohodu o tom, že klientovi bude nejpozději do 6 měsíců poskytnut úvěr, parametry úvěru jsou touto dohodou jasně specifikovány, hlavně je zde dána úroková sazba. Klient má čas si vybrat vhodnou nemovitost a nejpozději do 6 měsíců s bankou uzavřít smlouvu o úvěru za podmínek daných příslibem. Veškeré prověřování bonity klienta, odhadní ceny nemovitosti či prověřování v bankovních a nebankovních registrech probíhá až při následném vyřizování hypotečního úvěru. Výhodou tohoto příslibu je garantovaná úroková sazba, která je stanovena při podpisu příslibu. Klient ví, že v případě zvýšení vyhlašované úrokové sazby, jeho sazba zůstává neměnná. Hypotéka dozadu je hypoteční úvěr za účelem refundace, tedy zpětného proplacení již zaplacené investice do nemovitosti určené k bydlení z vlastních zdrojů klienta. Tato investice má jediné omezení a to, že musí být k datu podání žádosti úvěr maximálně jeden rok stará. Jelikož se v tomto případě jedná o hotovostní čerpání ve prospěch účtu klienta, banky vyžadují dokládání účelovosti vynaložených peněz a zároveň prokázání toku peněz. Tedy klient musí doložit, že peníze, které byly vynaloženy, byly jeho vlastní, např. výpisem z běžného účtu klienta.
3.1.8 Překlenovací hypoteční úvěr Překlenovací hypoteční úvěr je produkt kombinovaný s dalším finančním zdrojem (zpravidla kapitálové či investiční životní pojištění nebo stavební spoření), který je vinklován ve prospěch banky. Princip spočívá v tom, že úvěr není splácen anuitní splátkou, splácí se pouze úrok z vyčerpaného úvěru, klient investuje do tohoto finančního zdroje. Výše úvěru tedy po dobu splácení neklesá, úvěr je jednorázově splacen z výnosu tohoto finančního produktu. Některé banky tento úvěr prezentují pod názvem Hypotéka s odloženou splátkou. U tohoto druhu hypotečního úvěru klient splácí maximálně možné úroky, avšak tyto úroky si může uplatnit jako odpočet od základu daně. Dále si také může uplatnit zaplacené pojistné na životním pojištění (v případě kombinace s životním
25
pojištěním). Rizikem je možná změna úpravy Zákona o daních z příjmu, která by tuto možnost odpočtu omezila či zrušila. Dalším nepřítelem této hypotéky může být i sám klient, na něhož může psychologicky působit fakt, že po několikaletém splácení, se mu zůstatek úvěru nesnižuje. Banky umožňují klientům přepracování tohoto úvěru na hypoteční úvěr se standardním anuitním splácením.
Nevýhodou této kombinace hypotečního úvěru a životního pojištění je i ta skutečnost, že pojistnou smlouvu je třeba uzavřít pouze s konkrétní pojišťovnou, kterou daná banka akceptuje. To klienta příliš omezí při výběru vhodného pojišťovacího partnera. Pojistná částka je volena pouze s ohledem na hypoteční úvěr, nikoli na potřebu klienta mít pojištěná všechna rizika. Pokud tedy klient chce mít hypoteční úvěr pojištěný tak, aby zajistil osoby závislé na něm v případě nečekané události, určitě ideálnější kombinací je klasický hypoteční úvěr s anuitním splácením s rizikovou životní pojistkou.
3.1.9 Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr má charakter spotřebitelského úvěru. Je využíván v případech, kdy není možné ihned poskytnout hypoteční úvěru, např. z důvodu, kdy klient nemá k dispozici nemovitost do zajištění. Nejčastějším účelem je převod práv a povinností spojených s družstevním bytem, kdy dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví nebo prodej nemovitostí od města či obce. Majitel nemovitosti (prodávající) není ochoten zřídit ve prospěch banky k zajištění poskytnutého hypotečního úvěru, tudíž klient může využít tuto možnost předhypotečního úvěru. Dalším hojně využívaným účelem je výstavba nemovitosti v prvotní fázi, tj. před zápisem rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Předhypoteční úvěr není možné poskytnout jako samostatný úvěr, je spjat s hypotečním úvěrem. Je splácen stejně jako překlenovací hypoteční úvěr pouze úrokem z čerpané jistiny, jistina je splacena z výnosu poskytnutého hypotečního úvěru poté, kdy je doložena zástavní smlouva, která se vztahuje k zajištění hypotečního úvěru s vyznačení povolení vkladu na katastru nemovitostí. Předhypoteční úvěr může být poskytnut jako úvěr bez zajištění, nebo jsou akceptovány i jiné zajišťovací prostředky. Vyjma zajištění zástavním právem k nemovitosti může být úvěr zajištěn například ručením třetí osoby či zástavním právem k pohledávce.
26
3.2 Žadatel o úvěr Žadatelem o úvěr je občan České republiky starší 18 let, který je způsobilý k právním úkonům. Většina bank poskytuje úvěry i cizím státním příslušníkům, které dělíme do dvou skupin – občané Evropské unie a cizí státní příslušníci. Občanům Evropské unie banky poskytují úvěry, pokud mají v České republice přechodný či trvalý pobyt, oproti tomu cizí státní příslušní musí mít zpravidla povolen pobyt pouze trvalý. Pro všechny žadatele platí, že v případě existence manželství, žádost o úvěr podávají manželé společně a nerozdílně. Výjimkou je manželský pár, který má společné jmění manželů zúžené.
3.3 Zajištění hypotečního úvěru Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, nacházející se na území České republiky. Nemovitost je vhodná do zajištění, pokud není zatížena jiným zástavním právem a není zatížena omezením převodu nemovitosti (výjimkou je zástavní právo pro totožný peněžní ústav). Předmět zástavního práva o objekt financovaný z úvěru bývá velmi často shodný. Jako zajištění může sloužit úvěrovaná nemovitost či jiná nemovitosti, žadatel o úvěr nemusí být majitelem zastavované nemovitosti. Zástavní právo k nemovitosti musí být zapsáno v katastru nemovitostí a vzniká na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to s účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad tohoto práva. Nemovitosti jsou zastavovány jako funkční celek, tj. hlavní stavba včetně příslušenství, které spolu souvisí tak, že oddělení některé části by v případě prodeje vedlo ke snížení hodnoty nemovitosti. Jedná se zejména o zahrady, přístupové komunikace nebo například samostatné garáže. K nemovitosti musí vést přístup z veřejné komunikace, či je takový přístup zajištěn formou věcného břemene. Zástavní právo k nemovitosti vzniká na základě písemné zástavní smlouvy mezi bankou a majitelem nemovitosti. Řádně uzavřená zástavní smlouva se vkládá na katastr nemovitostí na místě příslušném katastrálním úřadě, kde je zaregistrována.
Doplňkovou formou zajištění hypotečního úvěru je životní pojištění klienta pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Životní pojištění není plošně vyžadováno u všech klientů, může však být u rizikovějších klientů podmínkou. Hlediskem může být například věk klienta, profese klienta, výše úvěru, kvalita zajištění úvěru. Uspokojení pohledávky věřitele z životního pojištění je zabezpečeno vinkulací pojistné smlouvy ve prospěch banky.
27
3.3.1 Rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru Jako doplňkové zajištění hypotečního úvěru složí i rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru. Je určeno klientům, kteří žádají o úvěr jako zajištění klienta a jeho rodiny v případě neschopnosti splácet úvěr v důsledku těžké životní situace.
Životní
pojištění k úvěru není pro klienty povinné, jeho existence však umožňuje získat výhodnější úrokovou sazbu. Při splnění podmínek je klientovi přiznána sleva na úrokové sazbě ve výši 0,1 %.
Rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru je pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání. Pojistná částka v průběhu pojištění klesá, v každém okamžiku odpovídá pohledávce banky za pojištěným. Dojde-li k pojistné události během splatnosti hypotečního úvěru, pojišťovna uhradí v případě smrti nebo plné invalidity nesplacenou část hypotečního úvěru bance, v případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání hradí pojišťovna bance pravidelné splátky.
Je možné pojistit celou výši hypotečního úvěru nebo pouze jeho část.
Doba trvání
pojištění odpovídá době trvání úvěrové smlouvy s přesností na měsíce, avšak nejdéle do dosažení věku 66 let. Cena za pojištění, tedy pojistné, je určena jako procento z pojistné částky. Výše pojistného je po celou dobu pojištění konstantní.
Varianta A zahrnuje pojištění pro případ smrti a plné invalidity, je počítáno jako 0,025 % z výše úvěru měsíčně pro klienty ve věku do 45 let. Klienti starší 45 let věku hradí částku 0,045 % z výše úvěru měsíčně.
Varianta B zahrnuje pojištění pro případ smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti, je počítáno jako 0,035 % z výše úvěru pro klienty ve věku do 45 let. Pro klienty starší 45 let věku toto pojištění není sjednáváno.
Varianta C zahrnuje pojištění pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání, je počítáno jako 0,045 % z výše úvěru pro klienty ve věku do 45 let. Opět pro starší klienty není sjednáváno.
28
3.4 Zánik zástavního práva Zástavní právo zaniká, zanikne-li zajištěná pohledávka, úvěr je řádně splacen. Dále je možné, aby zástavní právo zaniklo složením ceny zástavy, tj. zástavní dlužník složí zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci (finanční prostředky odpovídající ceně obvyklé nemovitosti). Další možné případy zániku zástavní práva jsou uplynutí doby, na kterou je sjednáno, vzdáním se zástavního práva, realizací zástavního práva…
3.5 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou speciálním druhem dluhopisů emitovaných bankami. Krytí je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Banky totiž výnos z hypotečních zástavních listů mohou využít pouze za účelem poskytování hypotečních úvěrů. Jsou relativně velmi málo rizikových cenným papírem, výnos však pro držitele bývá také nižší. Z pohledu banky je emise hypotečních zástavních listů levný zdroj financí.
3.6 Proces vyřízení hypotečního úvěru 3.6.1 Podání žádosti o úvěr Banka poskytuje úvěry na základě poptávky klientů, kteří žádají banku o poskytnutí úvěru. Na obchodním místě banky je s klientem sepsána žádost o úvěr na standardním formuláři banky, kde klient uvede své osobní údaje, požadovanou výši úvěru, účel úvěru, předpokládanou splatnost, navrhované zajištění úvěru a informace o svých příjmech, výdajích, počtu a skladbě členů domácnosti atd. Banka provede předběžné posouzení možnosti poskytnout úvěr včetně propočtu schopnosti klienta splácet úvěr v požadované výši a v jím uvažované době splatnosti. Tento předběžný proces se nazývá předselekce, slouží pouze k orientačnímu posouzení bonity klienta na základě vybraných údajů. V případě kladného výsledku je třeba provést kompletní sběr dat. Zde již klient dokládá potvrzení o výdělku ze mzdové účtárny v případě zaměstnanců nebo daňové přiznání v případě osob samostatně výdělečně činných. Dále se již dokládají podklady k objektu úvěru a k objektu zajištění.
Bankovní pracovník provádí vstupní prověrku předložených dokladů k požadovanému úvěru. Součástí takové prověrky je ověření dokladů totožnosti, kontrola předaných
29
dokladů, ověření příjmů, ověření závazků, ověření právního stavu nemovitosti… Základním pravidlem posuzování příjmové situace klienta je trvalost a stabilita příjmu, nejen výše, ale i zdroj příjmů. Klientovy závazky banka analyzuje dle druhů: o závazky vůči bankám (nesplacené zůstatky úvěrů) o závazky vůči jiným osobám (půjčky, splátky leasingu, splátky z nákupu na splátky) o závazky plynoucí z pojistných smluv a ze smluv o stavebním spoření o ostatní závazky (ručení, záruky, avaly směnek) Klient je povinen v žádosti o úvěr své závazky bance sdělit.
Na základě zhodnocení všech podkladů pracovník banky doporučí úvěr ke zpracování. Úvěr je zpracovávám v bankovní aplikaci a již je vyslána informace do bankovního registru, že klient požádal o hypoteční úvěr. Proces sběru dat dále pokračuje vyhotovením odhadu a stanovením procenta LTV.
3.6.2 Schvalovací proces Na základě provedené komplexní analýzy klienta zpracovatel úvěru vypracuje návrh na rozhodnutí o poskytnutí úvěru, ve kterém zhodnotí veškeré skutečnosti zjištěné o klientovi. Návrh obsahuje kromě základních informací o klientovi také všechny údaje o navrhovaném úvěru, především jeho typ, délku splatnosti, výši úrokové sazby, objekt úvěru, objekt zajištění, způsob čerpání i způsob splácení. Dále také obsahuje přehled všech aktivních obchodů klienta u banky a výpis z bankovního a nebankovního registru a registru Solus.
Úvěrový specialista v návrhu hodnotí obchodní i finanční riziko, návratnost úvěru a vyjadřuje se ke kladům a záporům celého obchodu. Součástí návrhu jsou také konkrétní podmínky smlouvy vztahující se k čerpání úvěru (např. podmínky týkající se pojištění nemovitosti, životního pojištění, zástavního práva k nemovitosti apod.). Zpracovaný návrh předkládá v elektronické podobě schvalujícímu místu. Schvalovatel přezkoumá zjištěné informace a doplní své poznámky a úvěr schválí či neschválí.
3.6.3 Smluvní dokumentace Po schválení úvěru hypoteční specialista připravuje smlouvy k podpisu. Smlouva o úvěru je právní dokument, na jehož základě je jednoznačně vymezen vztah mezi bankou a
30
klientem při uzavření úvěrového obchodu. Nedílnou součástí smlouvy jsou Obecné úvěrové podmínky. Smlouva musí obsahovat základní údaje o klientovi, druh a výši úvěru, dobu splatnosti, výši úrokové sazby, fixační období, způsob a termíny čerpání a splácení úvěru, odkládací podmínky čerpání, tj. podmínky, které je třeba splnit, aby mohl být úvěr čerpán. Spolu úvěrovou smlouvou předává banka klienti i zástavní smlouvy, aby klient zajistil jejich vklad na katastrální úřad. Celá procedura vyřízení úvěrového obchodu až po podpis smlouvy o úvěru může trvat s ohledem na okolnosti týden, ale i měsíc.
3.6.4 Plnění podmínek smlouvy a čerpání úvěru Po podpisu úvěrové dokumentace klient plní podmínky smlouvy, aby mohl čerpat úvěr. Čerpání úvěru je bankou povoleno až po splnění poslední ze sjednaných podmínek. Základními podmínkami čerpání úvěru bývá pojištění nemovitosti a životní pojištění a zajištění vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky u obou smluv, doložení účelovosti úvěru (v případě koupě nemovitosti návrhem na vklad kupní smlouvy na katastrální úřad, v případě výstavby či rekonstrukce předkládáním faktur za provedené práce), ale hlavně doložení zaregistrované zástavní smlouvy k nemovitosti. Protože v některých lokalitách zápis zástavního práva trvá katastrálním úřadům poměrně dlouho, banky umožňují čerpání po doložení jen návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti. Jestliže hypotečním úvěrem není financováno 100 % investičních nákladů, je bankou vyžadováno ještě doložení proinvestování vlastních zdrojů. V případě, že žadatel splnil všechny podmínky uvedené ve smlouvě o úvěru, může banka zahájit čerpání úvěru. Pokud klient na čerpání úvěru spěchá, dají se podmínky splnit během pár dní.
Čerpání úvěru probíhá buď jednorázově (zpravidla u účelů koupě, konsolidace, refundace) ve prospěch účtu prodávaného, věřitele či výjimečně na běžný účet klienta nebo postupně (u účelů výstavby, rekonstrukce, modernizace) ve prospěch účtu dodavatele dle předložené faktury.
3.6.5 Splácení úvěru a poplatky Anuitní splácení úvěru je zahájeno po konečném dočerpání hypotečního úvěru. Po dobu čerpání úvěru klient platí pouze úrok z čerpané částky. Splácení úvěru je prováděno automatickým převodem z běžného účtu klienta na základě souhlasu uvedeného ve
31
smlouvě o úvěru. Klient je povinen v den plánované splátky zajistit na svém účtu dostatek peněžních prostředků, aby byla splátka řádně provedena. V případě provedení mimořádné splátky úvěru je klientovi automaticky zkrácena doba splácení úvěru, tzn. Měsíční splátka úvěru zůstává zachována. V případě potřeby klienta měsíční splátku snížit, je toto řešeno formou dodatku ke smlouvě o úvěru, který je zpoplatněn dle sazebníku banky.
Poplatky za vyřízení úvěrového obchodu jsou splatné nejpozději v den podpisu smlouvy o úvěru z vlastních zdrojů klienta. Měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu je hrazen obdobným způsobem jako splátka úvěru. Avšak i vyřízení hypotečního úvěru je bankou zpoplatněno. Klient hradí bance poplatek za vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou. Tento poplatek je splatný nejpozději před objednáním odhadu, a to z důvodu obezřetnosti banky, aby posléze nedošlo k jeho nezaplacení. V případech, kdy ocenění nemovitosti není nejpříznivější, tento poplatek se klientovi nevrací. Výše poplatku se odvíjí od typu oceňované nemovitosti (bytová jednotka 3 500,00 Kč, rodinný dům 4 500,00 Kč). Dále klient hradí poplatek za vyřízení hypotečního úvěru, a to nejpozději v den podpisu úvěrové smlouvy. Tento poplatek je u sledovaného peněžního ústavu dán sazebníkem banky, a to ve výši 2 900,00 Kč. Další a poslední poplatek se hradí bance v závislosti na způsobu čerpání hypotečního úvěru. Je to poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Jak jsem již psala v minulé kapitole, tak v případě rychlejšího čerpání jde banka do určitého rizika, že zástavní smlouva nebude na katastru nemovitostí řádně zaregistrována. V těchto případech banka požaduje poplatek od klienta ve výši 1 500,00 Kč. V případě čerpání hypotečního úvěru po řádném zaregistrování zástavního práva není tento poplatek klientovi účtován. Celkové náklady klienta na pořízení hypotečního úvěru jsou tedy u sledovaného peněžního ústavu ve výši minimálně 6 400,00 Kč (odhad za bytovou jednotku + poplatek za vyřízení hypotečního úvěru).
3.6.6 Sledování úvěru Po vyčerpání úvěru však práce nekončí. Pracovníci banky musí sledovat průběh splácení úvěru a také, zdali klient plní podmínky, ke kterým se podpisem smlouvy o úvěru zavázal. Jednou z těchto podmínek je i například domicilace plateb, což znamená převedení příchozích plateb, např. příjmů ze zaměstnání, na účet u banky, která poskytuje úvěr a používání tohoto účtu při běžném platebním styku. Dále banka hlídá stav nemovitosti
32
v zajištění, zdali nebyla nemovitost například zatížena jiným zástavním právem nebo exekucí. Toto hlídání nemovitostí je však pouze formou například dálkového přístupu banky do portálu katastrálního úřadu. Není v silách žádné banky pravidelně navštěvovat nemovitosti v zajištění a kontrolovat jejich fyzický stav.
Někdy se klient dostává do situace, kdy není schopen splácet svůj závazek vůči bance. Podíl na tom může mít špatný odhad svých finančních možností nebo i nenadálé situace jako je ztráta zaměstnání, či úmrtí v rodině. Jaké má potom klient možnosti? V prvé řadě je nutné banku neprodleně informovat. Banka vyhodnotí situaci na základě informací od klienta buď jako dočasnou nebo jako trvalou. V případě dočasného problému banka umožní klientovi například odklad splátek až na dobu šesti měsíců. Klient po tuto dobu nemusí bance splácet a má tak dost času na to, vytvořit si menší finanční rezervu pro další splácení úvěru. Pokud je ale situace vyhodnocena jako trvalá, pak připadá v úvahu spíše varianta prodeje nemovitosti a jednorázové doplacení úvěru, či převedení úvěru na někoho jiného. Nedobrovolný prodej nemovitosti je pro banku až poslední možností, kdy klient s bankou nespolupracuje a nejeví zájem svůj dluh splácet.
Vůči klientovi může banka uplatnit pouze postupy, které jsou uvedeny ve smlouvě o úvěru nebo v obecných podmínkách, které jsou nedílnou součástí smlouvy. Jiné postupy může použít pouze po odsouhlasení klientem. V těchto případech ale s klientem jedná již speciální oddělení centrály, které se nestandardními postupy zabývá.
Klient může banku požádat o změnu podmínek smlouvy o úvěru. Například o změnu data splácení úvěru, změnu dlužníka, prodloužení splatnosti úvěru či změna typu úvěru (například z překlenovacího úvěru na klasický úvěr nebo z klasického úvěru na flexibilní hypotéku). Takováto žádost o změnu je posuzována, a pokud je schválena, uzavře obchodní místo s klientem dodatek ke smlouvě o úvěru.
Úvěrový obchod mezi bankou a klientem končí vyrovnáním všech závazků, které vyplývají ze smlouvy. Po konečném doplacení úvěru banka neprodleně vydává kvitanci k uvolnění zástavního práva k nemovitosti a k uvolnění vinkulace pojistného plnění.
33
3.7 Příklady Příklad č. 1 – klient č. 1 kupuje rodinný dům Typ hypotéky – hypoteční úvěr PLUS do 100 % LTV Cena nemovitosti – 2 500 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 0,00 Kč Výše úvěru – 2 500 000,00 Kč Splatnost – 20 let Fixace úrokové sazby – 5 let Úroková sazba banky – 6,10 % p. a.
Výši anuitní splátky spočítáme dle již zmíněného vzorce. Anuitní splátka = P · (1 + i)n . i
/12
(1 + i)n – 1
Anuitní splátka = 2 500 000 · (1 + 0,061)20 . 0,061 /12
=
18 056,00 Kč
(1 + 0,061)20 – 1
Měsíční splátka tohoto hypotečního úvěru bude tedy ve výši 18 056,00 Kč. Za dobu splácení úvěru klient č. 1 vrátí bance částku 4 333 440,00 Kč, tento propočet se však časem změní vlivem změny úrokové sazby v době fixace. Klient přeplatí bance na úrocích částku 1 833 440,00 Kč.
Pokud by klient č. 1 nekupoval rodinný dům nyní a chtěl by si na něj našetřit tak, aby si nemusel brát hypoteční úvěr, při měsíční úložce ve výši vypočítané anuitní splátky by si tento domek mohl pořídit zhruba za 12 let. Avšak nemá záruku, že za 12 let by srovnatelná nemovitost v této pořizovací ceně byla na trhu dostupná. Dále zde na soukromé úspory působí i jiný faktor, a to okamžitá potřeba, kdy je třeba úspory použít.
34
Příklad č. 2 – klient č. 2 kupuje bytovou jednotku Typ hypotéky – hypoteční úvěr KLASIK do 85 % LTV Cena nemovitosti – 1 000 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 200 000,00 Kč, které jsou uloženy na účtu stavebního spoření Výše úvěru – 800 000,00 Kč Splatnost – 15 let Fixace úrokové sazby – 5 let Úroková sazba banky – 5,29 % p. a.
Anuitní splátka = P · (1 + i)n . i
/12
(1 + i)n – 1
Anuitní splátka = 1 000 000 · (1 + 0,0529)15 . 0,0529
/12
=
6 448,00 Kč
(1 + 0,0529)15 – 1 Za dobu patnácti let klient č. 2 vrátí bance částku 1 160 640,00 Kč, přeplatí tedy částku ve výši 360 640,00 Kč. Tento propočet je opět bez vlivu fixace, kdy se změní úroková sazba na aktuální v té době. Avšak kdyby si chtěl na koupi nemovitosti uspořit, trvalo by mu spoření zhruba 10 let a opět nemá jistotu, zdali by za 10 let byla taková nemovitost dostupná.
35
4. Stavební spoření Stavební spoření má svůj původ v Německu, kde vznikl z myšlenky kolektivního spoření. Pět zakladatelů spolku se smluvně dohodlo, že budou po dobu pěti let spořit do společné kasy a každý rok bude vybrán jeden z nich, který si ze společných peněz pořídí bydlení. Postupně se tato myšlenka rozrostla a začaly vznikat první stavební spořitelny. Systém je podmíněn solidaritou všech účastníků. V České republice se první stavební spořitelny objevily v roce 1993. Pojem stavební spoření představuje hlavně přijímání vkladů účastníků a poskytování úvěrů výhradně na bydlení. Na tomto systému se také podílí stát a to poskytováním státní podpory. Stavební spoření bylo zavedeno, aby zvýšilo zájem občanů o pořízení vlastního bydlení.
Účastníkem stavebního spoření může být každá fyzická osoba občan, která má přidělené rodné číslo a má trvalý pobyt na území České republiky. Tedy účastníkem může být osoba mladší 18 let, ale také cizí státní příslušník, který splní tyto podmínky. Dále může být účastníkem právnická osoba nebo fyzická osoba podnikatel se sídlem v České republice a přiděleným IČ. Nárok na státní podporu má však pouze fyzická osoba občan.
Státní podpora se poskytuje při splnění zákonných podmínek maximálně 15 % z ročně naspořené částky, maximálně však z 20 000,00 Kč, tj. 3 000,00 Kč. Tyto podmínky jsou platné pro smlouvy uzavřené po 1. 1. 2004. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 je poskytována státní podpora ve výši 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však z 18 000,00 Kč. Těchto smluv ale ubývá a stavební spořitelny se všemi možnými způsoby snaží klienty přesvědčit, aby tyto smlouvy ukončili. V další části mé práce nebudu tyto „staré“ smlouvy o stavebním spoření brát v úvahu.
Při sjednávání stavebního spoření si klient volí cílovou částku. Cílovou částkou rozumíme sumu finančních prostředků, které klient může získat od stavební spořitelny ve chvíli, kdy se jeho stavební spoření přesune z fáze spoření do fáze splácení, je to tedy maximálně možný objem úvěru, který lze získat. Cílová částka se skládá z naspořených peněz, z úroku z těchto naspořených peněz a dále z přiznané státní podpory.
36
4.1 Fáze spoření Smluvní vztah se stavební spořitelnou začíná dnem podpisu smlouvy o stavebním spoření. Při uzavření smlouvy o stavebním spoření klient hradí stavební spořitelně jednorázový poplatek za uzavření smlouvy, a to ve výši 1 % z cílové částky. Tento poplatek je zaplacen z plateb poslaných na účet stavebního spoření. Základní cyklus je pro pouhé spoření a délka trvání vychází ze zákona, tedy šest let. Po tuto dobu tedy klient musí střádat. Během základního cyklu by si každý měl rozmyslet, jakým způsobem své stavební spoření využije. Rozhodne-li se klient pro financování bydlení prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření, může o úvěr požádat již v průběhu fáze spoření.
Na stavební spoření se spoří pravidelnou či nepravidelnou úložkou. Nejoptimálnějším pravidelným měsíčním vkladem je částka zhruba 1 667,00 Kč s ohledem na maximální státní podporu. Je také možné ale jednorázově složit roční úložku ve výši 20 000,00 Kč. Podmínky pro získání státní podpory v maximální výši 3 000,00 Kč jsou splněny v obou případech. Podle všeobecných podmínek by pravidelná měsíční úložka měla činit 0,5 % z cílové částky, avšak tyto podmínka většinou není plněna a stavební spořitelny své klienti nijak nepostihují.
Fáze spoření končí buď výpovědí účastníka, nebo podpisem smlouvy o úvěru ze stavebního spoření (někdy říkáme také řádného úvěru ze stavebního spoření). V případě ukončení smlouvy výpovědí účastníka před koncem minimální doby trvání, ztrácí klient nárok na přiznanou státní podporu a také na úroky ze státní podpory.
4.2 Úvěr ze stavebního spoření Každý z účastníků má nárok na získání úvěru ze stavebního spoření s relativně nízkou úrokovou sazbou, za předpokladu zajištění návratnosti poskytnutých finančních prostředků. Maximální výše řádného úvěru je rozdílem mezi naspořenou částku a cílovou částkou. Je ale nutné poukázat na základní podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření.
První podmínka vyplývá ze zákona, stanovuje minimální dobu, kterou je nutno spořit na účet stavebního spoření. Tato doba je stanovena na dvacet čtyři měsíce a je platná pro každou stavební spořitelnu bez rozdílu. Druhou podmínku si stanovují samy spořitelny, a
37
to podmínku naspoření alespoň určité procento z cílové částky. Spořitelny nejčastěji požadují 40 %, výjimečně bývá tento požadavek snížen na 20 %, či zvýšen na 50 %. Třetí a poslední podmínkou je dosažení bodového ohodnocení, které si stavební spořitelna stanovuje. Tento ukazatel převážně ovlivňuje doba spoření, výše vkladu na účtu stavebního spoření, výše cílové částky. Výpočet tohoto bodového ohodnocení je uveden v obchodních podmínkách každé stavební spořitelny, stavební spořitelna dle tohoto hodnotícího čísla stanovuje výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr. Hodnocení probíhá pravidelně jednou za čtvrt roku u každého klienta. Pokud klient splní tyto tři podmínky, může začít čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření.
Předpokládáme-li, že klient spoří pravidelně měsíčně částku 0,5 % z cílové částky, vznikne mu nárok na přidělený úvěr zhruba po 6 letech spoření. Avšak potřeba bydlení většinou přichází ihned a ne každý je ochoten čekat do doby, než mu vznikne nárok na přidělený úvěr. Klient má ale možnost jednorázově ložit potřebnou částku na účet stavebního spoření, aby podmínku splnil. Většina stavebních spoření však je uzavřena na poměrně nízké cílové částky, ať už z důvodu, že při uzavírání smlouvy o stavebním spoření ještě klient neměl potřebu financovat své bydlení, ale chtěl jen výhodně spořit. Při žádání o úvěr je tedy potřeba cílovou částku navýšit na požadovanou částku úvěru.
Úvěry ze stavebního spoření jsou poskytovány výhradně pro bytové potřeby. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky a je určena k trvalému bydlení. Nelze financovat rekreační objekty. Touto potřebou se myslí: •
výstavba bytového domu nebo rodinného domu, výstavba bytové jednotky ve vlastnictví
•
změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo bytovou jednotku
•
koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytové jednotky, i rozestavěné
•
koupě pozemku v souvislosti s výstavbou bytového domu, rodinného domu nebo bytové jednotky
•
splacené členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, stane-li se klient členem nebo společníkem v právnické osobě a zároveň nájemce bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby
•
změna, údržba stavby nebo udržovací práce na výše uvedených nemovitostech
38
•
vypořádání společného jmění manželů, spoluvlastnictví či dědictví v případě že předmětem vypořádání je nemovitost
•
koupě domu, bytu, rozestavěné stavby či pozemku ve veřejné dražbě
•
připojení bytového domu, rodinného domu nebo domu s byty k veřejným sítím technického vybavení
•
splacení dříve poskytnutého úvěr nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb
4.3 Překlenovací úvěr (meziúvěr) Z důvodu nastavených podmínek poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny i překlenovací úvěr, někdy též říkáme meziúvěr. Zákonné restrikce představují nemožnost financovat bytové potřeby klientů ihned. Je ale možné financovat
v této
prvotní
fázi
své
potřeby
formou
meziúvěru.
Poskytováním
překlenovacích úvěrů vychází stavební spořitelny vstříc těm účastníkům stavebního spoření, kteří dosud nemají nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a přitom potřebují urychleně řešit své bytové potřeby. Překlenovací úvěr je kombinací spoření a úvěru. Klient zároveň pokračuje ve spoření tak, aby splnil tyto podmínky na získání přiděleného úvěru, a zároveň již splácí úvěr, který mu umožnil pořízení bydlení. Meziúvěr je splácen pouze úrokem z objemu poskytnutého úvěru, tento úvěr je po naspoření potřebné částky jednorázově splacen z výnosu poskytnutého řádného úvěru ze stavebního spoření. I přes skutečnost, že klient zároveň spoří, tedy poskytuje stavební spořitelně finance, platí úrok z celkového úvěru. Spoření je totiž evidováno na samostatném účtu mimo úvěrový účet a není použito na umoření dluhu.
Podmínkou poskytnutí překlenovacího úvěru je zajištění zástavním právem k pohledávce, k účtu stavebního spoření klienta, a to včetně budoucí přírůstků na tomto účtu. Úvěr také musí být zajištěn nějakým dalším zajišťovacím prostředkem, například ručitelem nebo zástavním právem k nemovitosti. Výhodou překlenovacích úvěrů je jejich dostupnost a rychlost vyřízení. Poskytováním meziúvěrů mohou stavební spořitelny zdatně konkurovat bankám, které nabízejí hypoteční úvěry. Nevýhodou překlenovacích úvěrů však je skutečnost, že klient po celou dobu splácí pouze úrok z čerpané částky. Jelikož klient během tohoto splácení také dospořuje, prakticky platí úrok i z vlastních naspořených peněz. Po dobu dospořování je klient povinen platit částku ve výši minimálně 0,2 %
39
z cílové částky. Maximální výše platby není spořitelnou omezena. Čím více klient dospořuje na účet stavebního spoření, tím dříve mu bude řádný úvěr přidělen.
4.4 Zajištění úvěru ze stavebního spoření a meziúvěru Úvěry mohou být poskytovány do určité výše bez zajištění. U bonitních klientů může být poskytnut úvěr bez zajištění až do výše cca 300 000,00 Kč. Úvěry poskytnuté ve vyšším objemu musí být již zajištěny. Stavební spořitelny akceptují zajištění do částky 500 000,00 Kč ručení třetí osoby. Dle výše úvěru bývá vyžadován jeden, dva někdy i tři ručitelé. Dále je akceptováno zajištění vkladem. Stavební spořitelny přijímají do zástavy vklady, které jsou ze zákona pojištěny, tzn. termínované vklady u bankovních ústavů, vklady stavebního spoření nebo vkladní knížky. Vklady mohou být i v cizí měně, avšak musí být uložen v České republice.
Úvěry poskytnuté nad 500 000,00 Kč bývají zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny poskytují úvěry zpravidla do výše 80 % z odhadní ceny nemovitosti. Mohou ale poskytovat i úvěru do 100 % z odhadní ceny nemovitosti. Stejně jako u hypotečních úvěrů u bank bývá tato skutečnost zohledněna ve výši poskytnuté úrokové sazby.
Stavební spořitelny na rozdíl od hypotečních bank po svých klientech nepožadují životní pojištění a vinkulace pojistných smluv. Pokud klient na vinkulaci pojistné smlouvy o životním pojištění trvá, stavební spořitelna vinkulaci provede, ale pro klienta neplyne žádná výhoda, například snížení úrokové sazby.
4.5 Úvěrový proces Celý úvěrový proces je srovnatelný jako vyřizování hypotečního úvěru. Obchodním místem může být pobočka stavební spořitelny, či pobočka bankovního ústavu, která může zprostředkovávat obchody, či samostatně pracující zprostředkovatel, který má povolení stavební spořitelny obchody sjednávat. Konkrétní obchodní místo provede sběr podkladů a dat a zadá informace do systému stavební spořitelny. Kompletní složka je zaslána na centrálu stavební spořitelny, kde úvěrový specialista připraví smluvní dokumentaci k podpisu. Doba vyřízení se však oproti vyřízení hypotečního úvěru znatelně liší, trvá zhruba jeden měsíc. V případě komplikovanějšího úvěru s dobou vyřízení prodlužuje. 40
Rychlé bývá vyřízení jednoduchých úvěrů bez zajištění v nižších objemech, kdy klient dostává peníze ve prospěch svého běžného účtu. Dodatečně pak stavební spořitelně prokazuje jejich účelové použití.
Úroková sazba u řádných úvěrů i u překlenovacích úvěrů je neměnná po celou dobu trvání úvěrového obchodu. Úrok, který je sjednán v úvěrové smlouvě tedy nemá fixační období a klient si tedy dopředu může spočítat, kolik ho úvěr vlastně na konci bude stát. Pokud je úvěr poskytován s nižším zatížením hodnoty nemovitosti, tedy zhruba do 80 % LTV, pak je úroková sazba nižší než u úvěrů do 100 % z LTV. Klienti, kteří financují celou investici z úvěru, nemají možnost změny úrokové sazby. Oproti hypotečnímu úvěr, kde částečné splacení a pokles zůstatku pod hranici 85 % LTV mívá vliv na nabídku úrokové sazby pro nové fixační období.
V následujícím grafu si ukážeme, že podíl poskytnutých úvěrů na vkladech u stavebních spořitelen stále roste a lidé tuto formu spoření a úvěrování hojně využívají.
Graf č. 3
Zdroj: www.acss.cz
41
4.6 Příklady Příklad č. 1 – klient č. 1 kupuje rodinný dům Typ úvěru – úvěr ze stavebního spoření do 100 % z LTV Cena nemovitosti – 2 500 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 0,00 Kč Splatnost – 20 let Fixace úrokové sazby – platná po celou dobu trvání smlouvy Úroková sazba stavební spořitelny – 5,95 % p. a. překlenovací úvěr, 5 % p. a. přidělený úvěr
Pokud by se klient č. 1 rozhodl pro úvěr ze stavebního spoření, pak by úvěr v prvotní fázi byl poskytnut jako překlenovací do doby naspoření potřebné částky k přidělenému úvěru.
platba úroků = P · i / 360 · 30
platba úroků = 2 500 000 · 5,95 / 360 · 30
= 12 396,00 Kč
Dle simulace financování bydlení by klient platil měsíčně splátku ve výši 20 776,00 Kč, z této částky by částka ve výši 8 380,00 Kč byla určena na dospořování na účet stavebního spoření po dobu devíti let, druhá část platby ve výši 12 396,00 Kč by byla určena na splátku úroku z poskytnuté výše úvěru. Zhruba v červnu roku 2019 by byla s klientem sepsána smlouva o řádném přiděleném úvěru ze stavebního spoření a klient by začal splácet anuitní měsíční splátku ve výši 15 000,00 Kč. Tedy, klient č. 1 prvních 9 let splácí vyšší splátku a poté mu jeho finanční zatížení klesá. Úvěr by byl splacen v roce 2030.
Klient č. 1 přeplatí na úrocích z překlenovacího úvěru částku 1 363 541,00 Kč, na úrocích z řádného úvěru dále přeplatí částku 426 744,00 Kč. Bude mu ale přiznána státní podpora ve výši 30 000,00 Kč po dobu trvání překlenovacího úvěru a dále klient č. 1 získá úroky z vkladů ve výši 94 894,00 Kč, což snižuje jeho náklady na úvěr. Nezanedbatelný je ale také jeho prvotní poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření, který činí 1 % z cílové částky, což v tomto konkrétním případě činí částku 25 000,00 Kč. Dále je zde
42
splatný i poplatek za vyřízení smlouvy o úvěr, ten je však možné zaplatit z poskytnutého úvěru.
Příklad č. 2 – klient č. 2 kupuje bytovou jednotku Typ úvěru – úvěr ze stavebního spoření do 85 % z LTV Cena nemovitosti – 1 000 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 200 000,00 Kč, které jsou uloženy na účtu stavebního spoření Splatnost – 15 let Fixace úrokové sazby – platná po celou dobu trvání smlouvy Úroková sazba stavební spořitelny – 5,25 % p. a. překlenovací úvěr, 5 % p. a. přidělený úvěr V tomto příkladu má klient naspořeno na účtu stavebního spoření částku 200 000,0 Kč. Tento příklad je namodelován na konkrétním klientovi, který již má založené stavební spoření, kde již z naspořené částky získává státní podporu a úroky z vkladů. Přesto úvěr od stavební spořitelny bude na celkovou výši investice. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření již zaplatil, tedy nyní bude platit pouze za navýšení cílové částky, jelikož při uzavírání smlouvy o stavebním spoření nepočítal s čerpáním úvěru (tedy uzavřel smlouvu na nižší částku, než nyní potřebuje).
Dle simulace financování bydlení od konkrétní stavební spořitelny by byl úvěr rozdělen na dvě smlouvy. Nejprve by klient uzavřel smlouvu o překlenovacím úvěru ve výši 1 000 000,00 Kč, vlastní zdroje zůstanou na účtu stavebního spoření, kde bude klient dále dospořovat do doby přidělení řádného úvěru. Po dospoření bude uzavřen řádný úvěr ze stavebního spoření.
platba úroků = P · i / 360 · 30
platba úroků = 1 000 000 · 5,25 / 360 · 30
= 4 375,00 Kč
Do doby přidělení bude klient hradit úrok ve výši 4 375,00 Kč měsíčně, dále bude spořit na účet stavebního spoření dle všeobecných podmínek stavební spořitelny částku v minimální výši 0,2 % z cílové částky, tedy alespoň 2 000,00 Kč měsíčně. Po přidělení řádného úvěru klient hradí anuitní splátku. V tomto konkrétním případě bude klientovi přidělen řádný
43
úvěr zhruba v červnu 2015. Od této chvíle začíná klient splácet měsíční platbu 6 000,00 Kč jako anuitní splátku. Úvěr bude splacen v listopadu 2025. Klient za dobu trvání obchodu zaplatí na úrocích z překlenovacího úvěru částku 275 625,00 Kč, dále zaplatí úroky z řádného úvěru ve výši 163 619,00 Kč. Bude mu ale přiznána státní podpora ve výši 72 000,00 Kč za dobu spoření před přidělením řádného úvěru a úroky z vkladů ve výši 72 528,00 Kč. Celkem tedy za dobu splácení přeplatí částku 295 716,00 Kč.
44
5. Úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení Jednou z velmi výhodnou formou financování pořízení bydlení je úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení. Stát prostřednictvím tohoto fondu podporuje státní bytovou politiku, poskytuje nízkoúročené úvěry na pořízení bydlení. Úvěr může být poskytnut do výše 300 000,00 Kč, splatnost takového úvěru je maximálně 20 let a úročí se 2 % p. a.
Vzhledem k možné výši úvěru, kdy není v dnešní době prakticky reálné pořídit bytovou jednotku či rodinný dům za takto nízkou cenu, je úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení vhodný spíše jako doplněk k hypotečnímu úvěru poskytnutého bankou. Úvěr bývá nejčastěji zajištěn formou ručitelského prohlášení, tudíž kupovaná nemovitost zůstává bez omezení zástavním právem, proto je dále vhodná k zajištění hypotečního úvěru.
Úvěr je poskytnut pouze za účelem: -
výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů
-
výstavby bytu v rodinném domě
-
výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z dříve nebytového prostoru
-
koupě bytu
-
koupě rodinného domu s jedním bytem
-
úhrady za převod členských práv a povinností spojených s právem užívání družstevního bytu
-
úhrady členského vkladu do bytového družstva spojené s nájmem družstevního bytu
Žadatelem o úvěr může být manželský pár, kdy alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti o úvěr nedosáhne věku 36 let, nebo samostatná osoba, která v roce podání žádost nedosáhne věku 36 let a zároveň trvale pečuje nejméně o jedno nezletilé dítě, přičemž může jít o dítě osvojené.
Úvěr nemůže být poskytnut žadateli, který je vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo je nájemníkem družstevního bytu. Tuto podmínku musí splnit oba manželé, pokud je žadatel ženatý/vdaná. Dále úvěru nemůže být poskytnut opakovaně stejné osobě
45
či nemůže být poskytnut na pořízení nemovitosti, na kterou již jednou tento úvěr byl poskytnut, byť jinému majiteli.
Příklad č. 1 - klient č. 1 využije kombinaci hypotečního úvěru a úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení: Cena nemovitosti – 2 500 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 0,00 Kč Výše úvěru – 2 200 000,00 Kč Výše úvěru ze státního fondu – 300 000,00 Kč Splatnost – 20 let Fixace úrokové sazby – 5 let Úroková sazba banky – 6,10 % p. a. Úroková sazba státního fondu – 2 % p. a. Anuitní spl. HÚ = 2 200 000 · (1 + 0,061)20 . 0,061
/12
=
15 888,00 Kč
/12
=
1 517,00 Kč
(1 + 0,061)20 – 1
Anuitní spl. fond = 300 000 · (1 + 0,002)20 . 0,002 (1 + 0,002)20 – 1
Klient č. 1 měsíčně uspoří částku ve výši 651,00 Kč, jelikož klesne díky úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení jeho měsíční platba na splácení úvěrů na částku 17 405,00 Kč. Hypoteční úvěr je nižší, ale úroková sazba zůstává stejná, jelikož zatížení nemovitosti neklesne pod hranici 85 % LTV.
Příklad č. 2 - klient č. 2 využije úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení: Cena nemovitosti – 1 000 000,00 Kč Vlastní zdroje klienta – 200 000,00 Kč Výše hypotečního úvěr – 500 000,00 Kč Výše úvěru ze státního fondu – 300 000,00 Kč Splatnost – 15 let Fixace úrokové sazby – 5 let Úroková sazba banky – 4,99 % p. a. 46
Úroková sazba státního fondu – 2 % p. a. Anuitní spl. HÚ = 500 000 · (1 + 0,0499)15 . 0,0499
/12
=
3 952,00 Kč
/12
=
1 931,00 Kč
(1 + 0,0499)15 – 1
Anuitní spl. fond = 300 000 · (1 + 0,002)15 . 0,002 (1 + 0,002)15 – 1
Nižší úroková sazba poskytnutá hypoteční bankou vyplývá z nižšího zatížení úvěrované nemovitosti. Klient č. 2, pokud se rozhodne, že využije kombinace hypotečního úvěr a úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení, nejenže bude nominální úroková sazba hypotečního úvěru, ale klesne i reálný úrok. Jeho měsíční zatížení bude 5 883,00 Kč. Díky nízkoúročenému úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení a nižšímu úroku u úvěrující banky tedy o 565,00 Kč nižší výdaj na splácení úvěrů.
47
6. Doplňkové informace 6.1 Daňové zvýhodnění 6.1.1 Odpočet úroků od základu daně Výhodou financování bydlení je možnost snížení základu daně z příjmu o zaplacené úroky. Toto zvýhodnění se týká pouze fyzických osob občanů. Zákon o daních z příjmu stanoví, že odečíst si zaplacené úroky od základu daně lze pouze z hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření či z úvěru, který je poskytnutý v souvislosti s těmito úvěry, snížené o případně
poskytnutý
státní
příspěvek.
Lze
tedy
uplatnit
i
zaplacené
úroky
z předhypotečního úvěru. Avšak uplatnit lze pouze úroky z úvěru, který je poskytnut za účelem financování bytových potřeb. Pro tyto účely se bytovými potřebami rozumí*: a)
výstavba
bytového
domu,
rodinného
domu,
bytu
nebo
změna
stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby dle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, h) konsolidace dříve poskytnutého úvěru nebo půjčky za účelem financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
* Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu, § 15 Nezdanitelná část základu daně
48
Odpočet úroků lze uplatnit pouze u úvěrů, které jsou poskytnuty bankou nebo stavební spořitelnou. Další podmínkou uplatnění odpočtu je skutečnost, že poplatník ho uplatňuje pouze v případě, že je účastníkem smlouvy. V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich anebo každá z nich, a to rovným dílem. Avšak uplatňuje ten z účastníků, který danou nemovitost užívá k trvalému bydlení svému či k trvalému bydlení svého přímého příbuzného (potomci, rodiče, prarodiče obou manželů). Tato podmínka má za cíl posílit motivaci všech, kdo se musí postarat o své vlastní bydlení. Není tedy možné kupovat nemovitosti za účelem pronájmu třetím osobám a uplatňovat odečet úroků od základu daně.
Odečíst můžeme jen úroky zaplacené v jednom kalendářním roce, za který je podáváno daňové přiznání. Tedy v daňovém přiznání za rok 2009 uplatňuji zaplacené úroky od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2009. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v téže domácnosti, nesmí být vyšší než 300 000,00 Kč.
Sledovaná banka svým klientům umožňuje zahrnout do jejich budoucích příjmů i tuto úsporu na daních. V propočtu bonity klienta se tak klientovi vylepší jeho hodnocení. Toto není uplatňováno plošně u každého klienta, ale v případech, kdy samotné stávající příjmy klienta nejsou dostatečné, je možné budoucí úsporu na daních zohlednit. Měsíční úspora na dani z příjmu se dá spočítat dle jednoduchého vzorce:
(splátka HÚ x počet měsíců) – výše úvěru / počet let splácení = průměrná roční částka úroků průměrná roční částka úroků / 12 = měsíční částka úroků měsíční částka úroků / 15 % = měsíční úspora na dani z příjmu
Příklad: Klient č. 1 (18 056,00 x 240) – 2 500 000,00 / 20 = 91 672,00 Kč 91 672,00 / 12 = 7 639,00 Kč 7 639,00 / 100 x 15 = 1 145,00 Kč
Klientovi č. 1 by tedy bylo možné k jeho stávajícím příjmům přičíst částku 1 145,00 Kč měsíčně, jelikož zhruba tolik ušetří na dani z příjmu. 49
Klient č. 2 (6 448,00 x 180) – 800 000,00 / 15 = 24 042,00 Kč 24 042,00 / 12 = 2 003,00 Kč 2 003,00 / 100 x 15 = 300,00 Kč
Klient č. 2 s nižším hypotečním úvěrem bude mít úsporu na dani z příjmu zhruba ve výši 300,00 Kč měsíčně.
6.1.2 Odpočet pojistného od základu daně Od základu daně za zdaňovací období lze odečíst i zaplacené pojistné na soukromé životní pojištění (pojištění pro případ dožití, pojištění pro případ smrti nebo dožití nebo důchodové pojištění) na základě smlouvy mezi poplatníkem (pojistníkem) a pojišťovnou za předpokladu, že výplata pojistného plnění je ve smlouvě sjednána až po pěti letech od uzavření smlouvy a současně výplata pojistného plnění je sjednána v roce, kdy poplatník dosáhne věku 60 let. Maximální částka, kterou lze odečíst za zdaňovací období činí 12 000,00 Kč, a to i případě, že poplatník má uzavřeno více takovýchto smluv. V případě zániku pojištění nárok na nezdanitelné části základu daně zaniká a poplatník je povinen částky, o které byl poplatníkovi snížen základ daně, dodatečně zdanit.
6.2 Státní finanční podpora 6.2.1 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší nemovitosti Podpora hypoték pro mladé lidi je formou úrokové dotace, která je vyplácena ke splátkám hypotečního úvěru. Podpora se tedy týká pouze klientů, kteří se rozhodnou pro hypoteční úvěr, nikoli pro úvěr ze stavebního spoření. Výše této dotace je dána Nařízením vlády, je vyhlašována vždy v lednu daného roku a je platná od 1. 2. do 31. 1. roku následujícího. Její výše je závislá na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly úvěrující banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je vyhlášena nulová úroková dotace.
Výše dotace je platná po dobu platnosti úrokové sazby k danému hypotečnímu úvěru, maximálně však po dobu 5 let. Po ukončení tohoto období se stejně jako úroková sazba u hypotečního úvěru mění na aktuální v té době.
50
Úroková dotace je poskytována maximálně na deset let. Hypoteční úvěr však může mít splatnost delší. V případě hypotečního úvěru na koupi bytové jednotky je výše úrokové dotace vypočítána maximálně z částky 800 000,00 Kč, u koupě rodinného domu je dotace počítána maximálně z částky 1 500 000,00 Kč. Pokud je hypoteční úvěr vyšší, pak rozdíl není dotován.
Žádost o státní podporu klient podává ve své bance (banka musí mít
povolení ministerstva k přijímání těchto žádostí) v období mezi podpisem smlouvy o úvěru a prvním čerpáním hypotečního úvěru. Smlouva o státní podpoře je s klientem sepsána po splnění následujících podmínek: •
klient dodá zaregistrovanou zástavní smlouvu ke kupované nemovitosti
•
klient dodá zaregistrovanou kupní smlouvu ke kupované nemovitosti
•
klient doloží, že v kupované nemovitosti má trvalé bydliště
Cílem této podpory je zvýšit dostupnost financování potřeb bydlení pro mladé lidi. Dle tohoto programu jsou mladí lidé ti, kdo v roce podání žádosti nedovrčili věku 36 let. V případě, že žadatel je ženatý/vdaná, tuto podmínku věku musí splnit oba manželé současně. Rodinný stav však nehraje roli, žadatel může být svobodný/á, rozvedený/á, ženatý/vdaná či vdovec/vdova.
Příklad: Klient č. 1, který by se rozhodl pro hypoteční úvěr, by po splnění těchto parametrů mohl požádat o Podporu mladým. Dle propočtu banky by mu byla přiznána státní podpora z maximální částky 1 500 000,00 Kč ve výši 746,00 Kč měsíčně.
Klient č. 2 by dle propočtu banky získal státní podporu z celé výše úvěru, tedy z částky 800 000,00 Kč. Státní podpora by činila 398,00 Kč měsíčně.
6.2.2 Základní podmínky pro získání podpory Základní podmínky pro poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Mezi nejdůležitější patří •
Žadatel o státní podporu nesmí v roce podání žádosti o státní podporu dovršit věku 36 let. V případě žadatele ženatého/vdané musí tuto podmínku splnit oba manželé.
51
•
Žadatel v době podání žádosti o státní podporu nesmí vlastnit ani spoluvlastnit jinou nemovitost určenou na bydlení. Tato podmínka je opět platná pro oba manžele. Žadatel může vlastnit pouze tu nemovitost, na kterou je podpora žádána.
•
Kupovaná bytová jednotka nebo rodinný dům musí být minimálně dva roky starý a musí se nacházet na území České republiky.
•
Kupovaná nemovitost je určena pro vlastní bytové potřeby žadatele o úvěr a ten si v dané nemovitosti zřídí trvalé bydliště.
Pouze vybrané banky mohou tuto žádost přijímat. Jsou to banky, které mají zmocnění Ministerstva pro místní rozvoj pro přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory. Jedná se o Českou spořitelnu, a.s., Hypoteční banku, a.s., Komerční banku, a.s., Československou obchodní banku, a.s., GE Money Bank, a.s., UniCreditbank, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Wüstenrot hypoteční banku, a.s.
6.2.3 Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby Vzhledem k tomu, že nařízení vlády č. 244/1995 Sb. bylo v roce 2004 zrušeno, žádosti o státní podporu na výstavbu nemovitosti již nejsou přijímány. Právní vztahy vzniklé před zrušením se řídí platnými předpisy. Tato podpora byla také vyplácena formou úrokové dotace ke splátkám hypotečního úvěru určeného na výstavbu nemovitosti k trvalému bydlení. Vzhledem k platnosti sazby po dobu fixace, maximálně však na dobu pěti let, by již v letošním roce neměla být vyplácena k žádnému hypotečnímu úvěru.
Z níže uvedeného grafu, který ukazuje objem vyplacené státní podpory od roku 1996 je vidět, že stát opravdu štědře podporuje bytovou politiku. Od roku 1996 stát podporoval výstavbu nových nemovitostí, od roku 2003 zavedl státní podporu na nákup starší nemovitosti. V roce 2004 byla sice podpora na bytovou výstavbu zrušena, ale byla dále vyplácena, dokud neskončila platnost smluv o státní podpoře. Od února roku 2006 do ledna roku 2009 byla sazba státní podpory na nákup starší nemovitosti vyhlášena ve výši 0,00 %, tudíž nové smlouvy nebyly uzavírány. Od února roku 2009 je opět vyhlášena sazba 1,00 % a počet nových smluv začne postupně opět narůstat.
52
Graf č. 4 Znázorňuje objem státní finanční podpory vyplacené k hypotečním úvěrům od roku 1996 až do března 2010 (v milionech Kč).
Zdroj: www.mmr.cz
6.3 Úvěrové registry Úvěrové registry jsou dnes již naprostou samozřejmostí v převážné většině bankovních ústavů po celém světě. Je však hojně využívám i nebankovními institucemi. Tyto registry informují o platební morálce všech klientů, nejen té pozitivní, ale i negativní. Systém umožňuje vyhledávat nesplacené závazky osob a ekonomických subjektů. Informace je v registrech zaznamenána ještě čtyři roky po celkovém doplacení úvěru. Účelem těchto registrů je samozřejmě zamezení poskytování úvěrů klientům, kteří nechtějí své úvěry splácet. Bohužel však i klient, který pouze zapomene poslat platbu, bude v registru negativně ohodnocen.
Negativním záznamem je záznam o porušení platební morálky, delikvence. Objeví se v registru až v okamžik vzniklé delikvence.
53
Pozitivním záznamem je záznam o poskytnutých obchodech, klient nemusí být delikventní. Jsou zde i žádosti o produkt, kde nemuselo dojít k uzavření smlouvy. V takovémto případě je informace o žádosti uchovávána po dobu šesti měsíců od data podání žádosti.
V České republice jsou čtyři typy registrů:
BRKI – Bankovní registr klientských informací Řídí se dle § 38a Zákona o bankách. Umožňuje vzájemné informování bank o identifikačních údajích majitelů účtů, o bonitě a důvěryhodnosti jejich klientů. Je veden společností Czech Banking Credit Bureau, a.s. – má 22 aktivních uživatelů (např. Česká spořitelna, a.s., Komerční banka, a.s., Československá obchodní banka, a.s….). Účastníkem mohou být všechny banky, které působí na českém trhu a nejsou v nucené správě či v likvidaci. Podává pozitivní, ale i negativní informace o klientech. Klienti jsou fyzické osoby občané a fyzické osoby podnikatelé.
NRKI – Nebankovní registr klientských informací Sdílení informací je na základě udělení souhlasu klientem. Věřitelské (nebankovní) subjekty se vzájemně informují o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce jejich klientů) Je veden společností Leasing & Loan Credit Bureau, z.s.p.o. – členové jsou splátkové a leasingové společnosti. Taktéž jako BRKI podává pozitivní i negativní informace a klienti jsou fyzické osoby občané a fyzické osoby podnikatelé.
SOLUS – zájmové sdružení právnických osob Zařazení klienta do registru je pouze na základě udělení souhlasu klientem. Členem je 30 společností z různých ekonomických sektorů. Jsou mezi nimi nebankovní finanční instituce, banky, mobilní operátoři, distributor elektrické energie a další společnosti. Solus vytváří dva registry – registr fyzických osob občanů a registr fyzických osob podnikatelů a právnických osob. Solus podává pouze negativní informace.
CRÚ – Centrální registr úvěrů Je veden Českou národní bankou. Zde se evidují informace o úvěrových závazcích právnických osob (s výjimkou bank a centrální banky) a fyzických osob podnikatelů. Úvěrovými závazky jsou v tomto případě myšleny nejenom čerpané úvěry, kontokorenty,
54
ale i nečerpané rámce, přísliby, záruky, globální úvěrové linky. Česká národní banka archivuje údaje po dobu 10 let od ukončení pohledávky.
Každý občan má právo vědět, jaký informace o něm registr eviduje. Požadavek na výpis z registru podává klient formou písemné žádosti zaslané na daný registr. V případě evidování negativní informace je klientovi v registru přiřazena stupeň závažnosti z pěti možných. 1. stupeň – klient aktuálně po splatnosti do 500,00 Kč 2. stupeň – klient aktuálně po splatnosti nad 500,00 Kč 3. stupeň – klient aktuálně po splatnosti nad 500,00 Kč, opakovaně v posledním roce 4. stupeň – klient aktuálně po splatnosti více než půl roku nad 500,00 Kč, významná delikvence klienta v posledním roce 5. stupeň – klient prošel vymáháním Je na zvážení každého subjektu, zdali úvěr poskytne.
6.4 Zelená úsporám Tento program sice není určen na podporu financování pořízení bydlení, jelikož je zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje domácností v rodinných a bytových domech, je však významný z pohledu klienta, který může část již proinvestovaných peněžních prostředků získat zpět. Je zde podporováno kvalitní zateplování rodinných a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také výstavba v pasivním energetickém standardu. Pro velkou většinu klientů, kteří s těmito opravami vyčkávali, je zavedení této dotace dostatečným důvodem pro zahájení oprav právě nyní.
O dotaci lze žádat jak před realizací opatření, tak po ní, není možné žádat o podporu opatření dokončených před vyhlášením tohoto programu. Podporu je možné poskytnout na zařízení instalovaná pouze v nemovitostech určených k trvalému bydlení.
55
6.4.1 Základní členění Programu Program je členěn do tří základních oblastí podpory:
Oblast A. Úspora energie na vytápění A.1. Celkové zateplení A.2. Dílčí zateplení V oblasti A podporuje program Zelená úsporám opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového nebo částečného zateplení nemovitostí. V případě dílčího zateplení obytných budov je základním požadavkem pro poskytnutí podpory dosažení dvacetiprocentní úspory energie na vytápění, a to realizací alespoň jednoho z předepsaných opatření - výměnou nebo úpravou oken, zateplením střechy, zateplením vnějších stěn atd. V případě celkového zateplení obytné budovy je podmínkou pro poskytnutí podpory dosažení energeticky úsporného standardu obytné budovy, tj. roční měrné potřeby tepla nejvýše 70 kWh/m2 u rodinných domů a nejvýše 55 kWh/m2 u bytových domů, a zároveň snížení potřeby energie na vytápění o 40 %.
Oblast B. Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B podporuje program Zelená úsporám výstavbu nových rodinných a bytových domů splňujících pasivní energetický standard. Podporována je i změna stavby stávajících obytných domů na energeticky pasivní domy, podmínkou pro přidělení podpory je v obou případech dosažení měrné roční potřeby tepla nejvýše 20 kWh/m2 u rodinných domů respektive 15 kWh/m2 u bytových domů. Dotace se přiděluje jako pevná částka na jeden rodinný dům (250 000 Kč) nebo jednu bytovou jednotku v bytovém domě (150 000 Kč).
Oblast C. Využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody C.1. Výměna neekologického vytápění (uhlí, kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla C.2. Instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb C.3. Instalace solárně-termických kolektorů na přípravu teplé vody nebo na kombinaci přípravy teplé vody a přitápění do stávajících staveb i do novostaveb.
56
Podmínkou pro získání podpory při výměně neekologického zdroje vytápění za zdroj na biomasu je dosažení předepsané účinnosti zdroje a emisních parametrů. Nejvyšší částkou podporuje program Zelená úsporám instalaci kotlů na biomasu se samočinnou dodávkou paliva, nižší částkou pak instalaci kotlů na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží a instalaci kotlů na biomasu s ruční dodávkou paliva bez akumulační nádrže. Stejnou částkou program Zelená úsporám podporuje instalaci zdrojů na biomasu v novostavbách.
Podmínkou pro získání dotace na tepelné čerpadlo (výměna za neekologický zdroj vytápění i instalace tepelného čerpadla v novostavbě) je dosažení předepsaného topného faktoru. Podporované technologie tepelných čerpadel jsou země-voda, vzduch-voda a voda-voda, přičemž tepelná čerpadla technologie vzduch-voda jsou vzhledem k nižším investičním nákladům a nižšímu energetickému efektu podporována nižší částkou než technologie země-voda a voda-voda.
6.4.2 Dotační bonus za vybrané kombinace opatření Žadatele, který provede vybranou kombinaci opatření (např. celkové zateplení a instalaci ekologického zdroje vytápění), ocení program Zelená úsporám dotačním bonusem ve výši 20 000 Kč u rodinného domu a 50 000 Kč u bytového domu. Podmínkou pro získání dotačního bonusu je současné podání žádostí na jednotlivá opatření.
6.4.3 Podpora na přípravu a realizaci opatření (podpora na projekt) Program Zelená úsporám podporuje také zpracování projektu a odborného posudku, případně dalších souvisejících prací, a to ve všech oblastech podpory. Například v oblasti podpory A (zateplení obytných budov) může žadatel získat 20 000 Kč (u rodinných domů), v oblasti B (výstavba pasivních obytných budov) 40 000 Kč. U kombinací opatření lze však získat podporu na zpracování odborného posudku pouze jednou. Vyplácení podpory na přípravu a realizaci opatření však k březnu 2010 končí. Tedy žadatel dostane podporu na projekt pouze v případě, že podá žádost s kompletními podklady nejpozději 31. 3. 2010.
57
6.4.4 Žadatelé o podporu Žadatelem o podporu může být vlastník či stavebník rodinného nebo bytového domu na území České republiky. Nemovitost může využívat k vlastnímu bydlení, ale i k poskytování bydlení třetích osob, tedy: •
fyzické osoby podnikající i nepodnikající,
•
společenství vlastníků bytových jednotek,
•
bytová družstva,
•
města a obce (včetně městských částí),
•
podnikatelské subjekty,
•
případně další právnické osoby.
58
7. Srovnání 7.1 Hypoteční úvěr nebo stavební spoření? Na začátku financování potřeb bydlení by si měl každý klient uvědomit, jaký produkt pro něj bude ten nejvhodnější. Hypoteční úvěry i úvěry ze stavebního spoření mají své výhody ale i nevýhody, je tedy důležité vybraný produkt sladit se svou potřebou. Oba druhy úvěrů jsou od sebe zcela odlišné. Hypoteční úvěr je čistě úvěrový produkt, kdežto stavební spoření je spíše spořící konto, které může, ale nemusí přejít v úvěrový produkt.
V posledních letech došlo k výraznému navýšení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, sazby u úvěru ze stavebního spoření se naopak příliš nezvyšovaly. Z důvodu hospodářské krize bankovní ústavy velmi zpřísnily podmínky pro získání hypotečního úvěru. Toto zpřísňování postihlo i stavební spořitelny. Dle nejnovějších informací ale bankovní ústavy opět zmírňují své skóringové funkce a od konce února opět dochází k uvolňování nastavených přísných pravidel. Toto však neznamená, že bankovní ústavy uvolnily i přísný pohled na negativní záznamy v bankovních a nebankovních registrech.
Stavební spořitelny zdatně konkurují bankovním ústavům, jenže tato konkurenceschopnost je dána pouze možností poskytovat klientovi překlenovací úvěry. Klient, který sice několik let spoří, ale nezíská koeficient pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, by svou okamžitou bytovou potřebu jinak než překlenovacím úvěrem neuspokojil. Hypoteční úvěry naopak nejsou spjaty s prvotním spořením, tudíž z tohoto pohledu jsou dostupné každému v době jeho potřeby.
Z příkladů, které jsme si vypočítali, vyplývá, že výhodnější pro klienta co se týká celkového přeplacení úroků, je úvěr ze stavebního spoření bez ohledu na délku splácení překlenovacího úvěru. U těchto úvěrů ale bývá první polovinu splácení vyšší splátka, kterou nemusí každý klient unést. Pro klienta, který tedy preferuje nižší měsíční splátku, je spíše výhodnější hypoteční úvěr, kde je splátka prakticky celou dobu splácení stejná (toto platí za předpokladu, že se při obnově úrokové sazby rapidně nezvýší úroková sazba vlivem vnějších faktorů). Obecně řečeno tedy hypoteční úvěr je výhodný pro klienty, kteří preferují rychlé vyřízení s možností delšího splácení, tedy s nižší splátkou. Úvěr ze stavebního spoření je naopak vhodný pro toho, kdo chce minimalizovat celkové náklady související s poskytnutým úvěr, avšak prvních několik let bude splácet vyšší splátku. 59
Negativem úvěru ze stavebního spoření je fakt, že maximálně možný objem úvěru může být poskytnut do výše cílové částky.
Tabulka č. 1 Hypoteční úvěr výše úvěru splatnost (v letech) splatnost (v měsících) úroková sazba p. a. měsíční splátka Splátky celkem
Poplatek za zpracování vedení úvěr. účtu/měsíc + výpis vedení úvěr. Účtu/celkem ocenění čerpání na návrh na vklad
celkem zaplaceno
Klient č. 1 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Klient č. 1 2 500 000 Kč výše úvěru 2 500 000 Kč 20 240 6,10% 18 056,00 Kč
splatnost (v letech) splatnost (v měsících) úroková sazba p. a. měsíční splátka překl.úvěru
4 333 440,00 Kč Splátky celkem Splátka překlenovacího úvěru 5,95 % Délka překlenovacího úvěru (měsíce) Suma plateb úroků Měsíční splátka dospořování Délka dospořování (měsíce) Suma plateb spoření Splátka přiděleného úvěru 5% Délka přiděleného úvěru Suma splátek úvěru 2 900,00 Kč Poplatek za zpracování
20 240 5,00% 20 776,00 Kč
12 396,00 Kč 110 1 363 560,00 Kč 8 355,00 Kč 104 868 920,00 Kč 15 000,00 Kč 128 1 920 000,00 Kč 10 000,00 Kč
170 Kč vedení úvěr. účtu/měsíc 40 800,00 Kč vedení úvěr. Účtu/celkem 4 500,00 Kč ocenění 1 500,00 Kč čerpání na návrh na vklad Poplatek za uzavření Spoření celkem zaplaceno překlenovací 4 383 140,00 Kč úvěr celkem zaplaceno přidělený úvěr celkem
25,00 Kč 6 000,00 Kč 4 500,00 Kč 2 500,00 Kč 25 000,00 Kč
2 232 480,00 Kč 1 920 000,00 Kč 4 200 480,00 Kč
Odečty Státní dotace 15%
30 000,00 Kč
úroky z vkladu 2%
94 894,00 Kč
celkem zaplaceno
4 075 586,00 Kč
Z této tabulky jednoznačně vyplývá, že pro klienta č. 1 je výhodnější vzít si úvěr u stavební spořitelny. Po celkovém splacení úvěru by ušetřil částku 307 554,00 Kč, což jistě pro každého z nás je dostatečný důvod při rozhodování, na který finanční ústav se obrátit.
60
Tabulka č. 2 Hypoteční úvěr výše úvěru splatnost (v letech) splatnost (v měsících) úroková sazba p. a. měsíční splátka Splátky celkem
Poplatek za zpracování vedení úvěr. účtu/měsíc + výpis vedení úvěr. Účtu/celkem ocenění čerpání na návrh na vklad
celkem zaplaceno
Klient č. 2 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Klient č. 2 800 000 Kč výše úvěru 1 000 000 Kč 15 180 5,29% 6 448,00 Kč
splatnost (v letech) splatnost (v měsících) úroková sazba p. a. měsíční splátka překl.úvěru
1 160 640,00 Kč Splátky celkem Splátka překlenovacího úvěru 5,25 % Délka překlenovacího úvěru (měsíce) Suma plateb úroků Měsíční splátka dospořování Délka dospořování (měsíce) Suma plateb spoření Splátka přiděleného úvěru 5% Délka přiděleného úvěru Suma splátek úvěru 2 900,00 Kč Poplatek za zpracování 170 Kč vedení úvěr. účtu/měsíc 30 600,00 Kč vedení úvěr. Účtu/celkem 3 500,00 Kč ocenění 1 500,00 Kč čerpání na návrh na vklad Poplatek za uzavření Spoření celkem zaplaceno překlenovací 1 199 140,00 Kč úvěr celkem zaplaceno přidělený úvěr celkem
15 180 5,00% 6 400,00 Kč
4 375,00 Kč 63 275 625,00 Kč 2 000,00 Kč 57 114 000,00 Kč 6 000,00 Kč 125 750 000,00 Kč 10 000,00 Kč 25,00 Kč 6 000,00 Kč 3 500,00 Kč 2 500,00 Kč 10 000,00 Kč
389 625,00 Kč 750 000,00 Kč 1 171 625,00 Kč
Odečty Státní dotace 15%
72 000,00 Kč
úroky z vkladu 2%
71 528,00 Kč
celkem zaplaceno
1 028 097,00 Kč
U klienta č. 2 opět jednoznačně zvítězí stavební spořitelna. Tyto dva případy ale nejsou dobře srovnatelné, jelikož klient měl založeno stavební spoření, kde měl naspořenou částku ve výši 200 000,00 Kč. Již mu plynuly výhody ze stavebního spoření od data uzavření smlouvy o stavebním spoření (státní podpora a úroky z vkladů), které jsou v propočtu zohledněny.
61
Velmi zajímavá je také kombinace úvěrů - hypoteční úvěr v kombinaci s úvěrem ze státního fondu rozvoje bydlení. Tuto kombinaci však může využít pouze klient, který nemovitost staví nebo kupuje nebo kupuje družstevní byt. Tedy klient, který bude rekonstruovat nemovitost, tuto kombinaci nemůže využít, jelikož nesplní základní parametry pro získání úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení. Stejným způsobem je zajímavá i kombinace hypotečního úvěru s úvěrem ze stavebního spoření. Banky dnes sice nabízejí hypoteční úvěr až do výše 100 % z odhadní ceny nemovitosti, avšak ne každý klient na tuto stoprocentní hypotéku dosáhne. Někdy banka klient vyhodnotí jako rizikového a umožní klientovi čerpat úvěr maximálně do výše 80 % z odhadní ceny nemovitosti. V těchto případech je právě vhodná tato kombinace s úvěrem ze stavebního spoření. Výhodou této kombinace je získání státní podpory u stavebního spoření, na kterou má klient nárok po dobu splácení překlenovacího úvěru. Z níže uvedeného grafu je patrné, že hypoteční úvěry měly větší oblibu u klientů než úvěry ze stavebního spoření. V roce 2009 se však rozložení na českém trhu začalo vyrovnávat. Graf č. 5 Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (mld. Kč).
Zdroj: Fincentrum Hypoindex, AČSS, *Ministerstvo pro místní rozvoj
62
Na českém trhu působí pět stavebních spořitelen - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. a Wüstenrot stavební spořitelna, a.s., všechny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen. Bankovními ústavy s největším podílem na trhu jsou Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s. (spolu s Československou obchodní bankou, a.s.), Komerční banka, a.s., Raiffeisen bank, a.s., GE money bank, a.s.
Nabídka je téměř srovnatelná, každý klient určitě ze všech možností najde tu svou nejvýhodnější nabídku. Pokud mu nebude vyhovovat nabídka bankovního ústavu, pořád má možnost vybrat si z nabídek stavebních spořitelen. Dle výše uvedeného grafu klienti stále více preferují úvěry od bankovních ústavů i přes skutečnost, že nemají jisté podmínky po celou dobu trvání úvěrového obchodu. Banky i stavební spořitelny se předhánějí ve svých nabídkách klientům. V rámci výhodných kampaní může klient ušetřit například poplatek za vyřízení úvěru, či dokonce může získat výhodu formou „akční“ úrokové sazby, která je klientům přiznána po splnění nějaké podmínky (například: když klient získá pro banku nového klienta, bude mít slevu na úrokové sazbě). Podobných nabídek je v průběhu roku spousta, jelikož každý peněžní ústav se takto snaží získat nové klienty. Z tabulky a z následujícího grafu vyplývá, že „nejoblíbenějšími“ bankami, co se hypotečních úvěrů týká, jsou Hypoteční banka, a.s. spolu s Československou obchodní bankou, a.s., Česká spořitelna, a.s. a Komerční banka, a.s. Tyto čtyři bankovní ústavy pokrývají více než 75 % objemu všech poskytnutých hypotečních úvěrů. Graf č. 6 Objem portfolia hypotečních úvěrů k 31. 12. 2009
Banka HB + ČSOB ČS KB RFB GE Ostatní Celkem
k 31. 12. 2009 Objem v Kč % 126 533 951 000 27,77 121 609 031000 26,69 99 719 411 000 21,89 48 886 737 000 10,73 24 535 551 000 5,38 34 366 944 000 7,54 455 651 625 000 100,00
63
ostatní; 7,54% RFB; 10,73%
HB + ČSOB; 28%
GE ; 5,38%
KB; 21,89% ČS; 26,69%
Zdroj: interní zdroj nejmenovaného bankovního ústavu
Aby bylo porovnání kompletní, je třeba také zmínit podíly na trhu stavebních spořitelen. Zde je jednoznačně vidět převaha Českomoravské stavební spořitelny, a.s., které také říkáme Liška. Zbylé čtyři stavební spořitelny se přibližně rovnoměrně podělily o zbytek klientů.
Graf č. 7 Objem portfolia úvěrů ze stavebního spoření (včetně překlenovacích úvěrů) k 31. 12. 2009
Stavební spořitelna ČMSS MPSS RSTS Wüstenrot SSČS Celkem
k 31. 12. 2009 Objem v Kč % 125 725 000 000 47,00 42 800 000 000 16,00 42 800 000 000 16,00 29 425 000 000 11,00 26 750 000 000 10,00 267 500 000 000 100,00
64
Wüstenrot; 11,00%
RSTS; 16,00% ČMSS; 47%
MPSS; 16,00%
SSČS; 10,00%
Zdroj: interní zdroj nejmenované stavební spořitelny
65
Závěr V současné době naše bankovnictví poskytuje celou řadu aktivních produktů za účelem financování bydlení. Náš bankovní systém je tvořen velkým množstvím peněžních ústavů. Při zpracování tohoto tématu jsem došla ke zjištění, že nabídka je v oblasti aktivních obchodů téměř totožná.
Při výběru vhodného bankovního ústavu musí klient brát v úvahu nejenom výši úrokové sazbu, kterou mu banka nabídne, ale převážně také míru rizika peněžního ústavu. V dnešní době si banky velmi podrobně prověřují své úvěrované klienty. Také klient by si však měl pečlivě rozmyslet, které bance dá svou důvěru.
Bydlení je jednou ze základních potřeb člověka. Kvalitní bydlení je touha každého z nás. Ne vždy si však můžeme bydlení pořídit z vlastních zdrojů. K uskutečnění našeho snu o bydlení nám pomáhají hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Tuto možnost využívá stále více mladých klientů, jelikož dnes jsou po dostudování odkázáni prakticky pouze na sebe.
Ve své práci jsem se zabývala možnostmi financování pořízení bydlení. Má práce podává nejenom obecný přehled o úvěrech, které jsou v současné době dostupné pro občany, kteří si chtějí pořídit nové bydlení, ale i detailní seznámení s produkty jedné banky. Hlavním cílem mé práce bylo analyzovat možnosti financování vlastního bydlení a porovnat vybrané produkty, jejich výhody či nevýhody a seznámit čtenáře s detaily, které se ne vždy dozví při vyřizování úvěru na bydlení.
Zaměřila jsem se převážně na hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, jelikož všechny ostatní druhy úvěrů jsem shledala nevhodné pro financování bydlení. Při konkrétních výpočtech jsem zjistila, že hypoteční úvěr je pro klienta výhodný rychlým vyřízením, jelikož převážná část schvalovacích pravomocí je na úrovni obchodních míst, tedy na pobočkách. Dále v porovnání s úvěrem ze stavebního spoření má v prvních letech nižší splátku, tedy nižší zatížení rodinného rozpočtu, což je výhodné zejména pro mladé lidi, kteří mají do budoucna perspektivu zvyšování své kvalifikace a růstu platu. Úvěr ze stavebního spoření, bez ohledu na to, jestli je ve fázi překlenovacího či rádného úvěru, je výhodný pro toho, kdo na vyřízení úvěru nespěchá. Zde je vyřízení poněkud zdlouhavější,
66
jelikož úvěr je zasílán na centrálu stavební spořitelny a tam teprve začíná analýza podkladů. V konečném součtu ale klient u úvěru ze stavebního spoření přeplatí nižší sumu úroků a poplatků. Dle propočtů přeplacení úroků jednoznačně vychází lépe úvěr ze stavebního spoření.
Současná situace na trhu úvěrů ale přeje klientům, kteří by si rádi pořídili vlastní bydlení. V roce 2009 byla opět zvýšena státní podpora pro mladé lidi na koupi starší nemovitost z 0 % na 1 % a tato podpora pro letošní rok byla potvrzena. Avšak počátkem dubna 2010 úrokové sazby pro hypoteční úvěry opět klesla, je tedy možné, že pro rok 2011 bude státní podpora opět nulová.
Závěrem bych ráda připomněla, že podmínky jednotlivých úvěrů na bydlení se velmi rychle mění, jelikož peněžní ústavy se chtějí pružně přizpůsobovat potřebám klientů. Dále se na trh zavádějí i nové typy úvěrů, které mají za cíl přilákat stále ještě nerozhodnuté klienty. Na druhou stranu se vyvíjí stále lepší informační kanály mezi jednotlivými ústavy, aby se zabránilo růstu nesplácených úvěrů.
67
Seznam použité literatury: 1. Sekerka, B.: Banky a bankovní produkty, Profess, Praha 1997 2. Revenda, Z.: peněžní ekonomie a bankovnictví, Management Press, Praha 1996 3. Samuelson, P. A. – Nordhaus, W.D.:Ekonomie, Nakladatelství Svoboda, Praha 1995 4. SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, Grada Publishing spol.s.r.o. 2001 5. PRČÍK,.T.: Stavební spoření v kostce, Vydavatelství ERA, 2002 6. Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření 7. Zákon č. 190/2004 Sb. O dluhopisech 8. Zákon 586/1992 Sb., O daních z příjmů 9. Zákon č.21/1992 Sb., O bankách 10. Nařízení vlády č. 50/1999 Sb. kterým se mění nařízení vlády č. 148/1997 Sb., o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu 11. Nařízení vlády č. 97/2002 Sb. o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let 12. Nařízení vlády č. 148/1997 Sb. o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu 13. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 14. www.businesscenter.cz 15. www.acss.cz 16. www.mmr.cz 17. www.zelenausporam.cz 18. www.kb.cz 19. www.finance.cz 20. www.modrapyramida.cz
68
Seznam použitých grafů a tabulek:
Graf č. 1 Úrokové sazby hypotečních úvěrů
str. 22
Graf č. 2 Vývoj úrokových sazeb
str. 22
Graf č. 3 Podíl poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na přijatých vkladech
str. 41
Graf č. 4 Státní podpora vyplácená k hypotečním úvěrům od roku 1996
str. 53
Graf č. 5 Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření str. 62 Graf č. 6 Objem portfolia hypotečních úvěrů
str. 63
Graf č. 7 Objem portfolia úvěrů ze stavebního spoření
str. 64
Tabulka č. 1 a č. 2 Porovnání příkladů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření
69
str. 60, 61
Seznam příloh:
1. Nabídka hypotečního úvěru 2. Nabídka hypotečního úvěru 3. Simulace financování bydlení 4. Simulace financování bydlení 5. Žádost o hypoteční úvěr 6. Seznam dokladů k hypotečnímu úvěru 7. Žádost o úvěru ze stavebního spoření 8. Prohlášení k žádosti o úvěr 9. Seznam dokladů k úvěru ze stavebního spoření 10. Výše sazby státu k Podpoře mladým 11. Propočet Podpory mladým k rodinnému domu 12. Propočet Podpory mladým k bytové jednotce 13. Žádost o poskytnutí Podpory mladým 14. Čestné prohlášení k Podpoře mladým
70
71
72
