Módszertani Intézet, egyetemi docens

Naárné Tóth Zsuzsanna1 – Baranyai Zsolt2 – Vinogradov Szergej3 A szántóföld árának és közgazdasági értékének összefüggései Magyarországon1 The relationship between the economic value of agricultural land and market land price in Hungary [email protected] Szent István Egyetem, Gazdaság-és Társadalomtudományi Kar, Közgazdaságtudományi, Jogi és Módszertani Intézet, egyetemi docens 2 Szent István Egyetem, Gazdaság-és Társadalomtudományi Kar, Közgazdaságtudományi, Jogi és Módszertani Intézet, adjunktus 3 Szent István Egyetem, Gazdaság-és Társadalomtudományi Kar, Közgazdaságtudományi, Jogi és Módszertani Intézet, egyetemi docens 1

Összefoglalás A magyar mezőgazdaság az elkövetkező években újabb kihívás előtt áll a termőföldpiac közelgő liberalizációja miatt. Hazánk, hasonlóan a legtöbb újonnan csatlakozott uniós tagországhoz, a társulás időszakban fontosnak tartotta, hogy a még kellően meg nem erősödött hazai egyéni gazdaságok részére megtartsa a termőföldszerzés esélyét, ezért átmeneti mentességet kért és kapott a magyar földpiac külföldiek és gazdasági szervezetek előtti megnyitása alól. Ez a moratórium lassan a végéhez közeleg, ugyanakkor bár az elképzeléseknek megfelelően a magyar termőföld ára az Európai Unióhoz történő csatlakozást követően lassú emelkedésnek indult napjainkra, de még mindig az uniós átlag alatt van, amely számos súlyos probléma forrása lehet. Ezt a szituációt alapul véve, kutatásunk célja, hogy rávilágítsunk azokra a tényezőkre, amelyek okként nevezhetők meg a Magyarországon és Nyugat-Európában tapasztalható földárak közötti differencia kialakulásában. Ennek keretében az Agrárgazdasági Kutató Intézet (AKI) üzemsoros adatain végzünk elemzéseket a parciális tényezőhozadék-számítás és a földérték klasszikus meghatározása módszertanainak felhasználásával. Kulcsszavak: földpiaci ár, földérték, földalapú támogatás, Cobb-Douglas függvény Bevezetés Magyarországon – hasonlóan a legtöbb 2004-ben, illetve 2007-ben csatlakozott új európai uniós tagállamhoz (EU12) – jelentősen alacsonyabb a mezőgazdasági földek ára, mint az EU régebbi (EU15) tagországaiban. A csatlakozási tárgyalások időszakában azt valószínűsítették, 1

310

A tanulmány a TÁMOP-4.2.1.B-11/2/KMR-2011-0003 kutatási téma támogatásával készült.

hogy az EU tagságot követő néhány éven belül (Magyarország esetében 9 éven belül) ezek a jelentős árszintkülönbségek csökkeni fognak, és a földpiac teljes liberalizálása nem fog drasztikus társadalmi-gazdasági problémákat okozni. Az integrációt követő időszak tapasztalatai ugyanakkor azt mutatják, hogy ez a folyamat nagyon bizonytalan, nem pontosan a várakozásoknak és a hazai agrárium érdekeinek megfelelően alakul. Ezért vált szükségessé a földpiaci moratórium meghosszabbítása. A tárgyalások szerencsére sikerrel jártak, ugyanakkor az is nyilvánvaló, hogy a magyar földpiac védettsége sokáig nem tartható fenn, hiszen jelenlegi ismereteink szerint 2014-től az átmeneti mentesség megszűnésének eredményeképpen a tőke szabad áramlása, mint uniós alapszabadság, hazánk esetében is korlátozásmenetessé fog válni. Az előbbiekben kifejtett problémakörhöz kapcsolódva, tanulmányunk kettős célt fogalmaz meg az Agrárgazdasági Kutató Intézet tesztüzemi rendszerének adatbázisára támaszkodva: • egyrészt rövid elemzés keretében bemutassa a földárak alakulásának fontosabb tendenciáit az elmúlt években, • másrészt a közgazdasági elmélet bázisán felépítsen és teszteljen egy olyan empirikus modellt, amely alkalmas a szántóterületek közgazdasági értékének becslésére. A magyar mezőgazdaság és földpiac Magyarországnak a mezőgazdaság tekintetében a Kárpát-medencében kedvező földrajzi elhelyezkedése van. A magyar mezőgazdaság jó termesztési feltételei több tényezőn alapszanak pl. a talajminőség, az éghajlat stb. A birtokpolitikában bekövetkező változásoknak köszönhetően a tulajdonjog és a földhasználat drámai változásokon ment keresztül Magyarországon a múlt század második felében. Az egyik fő oka a földtulajdon témakörének a folyamatos politikai kérdésekben való részvételére vonatkozóan az, hogy Magyarország területének 64%-a alkalmas mezőgazdasági művelésre. Ez az arány más európai országokhoz viszonyítva nagyobb. Magyarországon a földpiaci forgalom az utóbbi években 2-3%-ot tett ki. [FVM 2011] A földárak lassú növekedése számos okkal magyarázható, de alapvetően az alacsony földpiaci forgalomra vezethető vissza. A gyenge földpiaci forgalmat kínálati és keresleti tényezők egyidejűleg magyarázzák. Logikailag rendezve a fontosabb magyarázó tényezőket, az alábbi okok jelölhetők meg: A magyar földpiac alacsony kínálatát eredményező tényezők: • jelentős földár növekedés kivárása (várakozás a földpiac liberalizálásáig); • a termőföld, mint alternatív foglalkozási lehetőség és kiegészítő jövedelemforrás (safety net); • érzelmi kötődés a termőföldhöz. A magyar földpiac alacsony keresletét eredményező tényezők: • mérsékelt fizetőképes kereslet: o alacsony jövedelemtermelés a mezőgazdaságban; o fejletlen pénzintézeti infrastruktúra a földpiacon; o a földtulajdonszerzés korlátozása. • elaprózódott üzemstruktúra és a tulajdonjogok tisztázatlansága.

311

Anyag és módszer Ha valaki úgy dönt, hogy földet szeretne vásárolni vagy éppen eladni szeretné a földjét, az első lépése az, hogy összehasonlítja a föld (köz)gazdasági értékét annak jelenlegi piaci árával. Ez a megközelítés szolgál annak értékelésére, hogy jövedelmezőbb-e a bérelt földön való munkavégzés a saját tulajdonban lévőhöz képest. Kutatásaink során az első kérdés az volt, hogy hogyan tudjuk meghatározni a mezőgazdasági termőföld közgazdasági értékét. Vizsgálódásaink során a szántóföld közgazdasági értékének meghatározására fókuszáltunk, hiszen a mezőgazdasági földterületen belül ez a terület képviseli a legnagyobb arányt. A termőföld közgazdasági érékének meghatározási problémájával számos hazai és nemzetközi szakirodalom foglalkozik. A témához kapcsolódó irodalmak három csoportba sorolhatók (Szűcs et al. 2008 alapján): • Az egyensúlyi árak meghatározására irányuló mikroökonómiai eljárások és modellek [pl.: Herdt – Cochrane 1966, Tweeten – Martin 1966, Harvy 1974 stb.]. • A tényleges piaci árak regisztrációja alapján végzett különböző becslési prognózisok készítése [pl.: Featherstone – Baker 1987, Pilis 1978 stb.]. • A termelési tényező-hozadékok különböző módszerekkel történő szétválasztása után a földjáradék meghatározása, majd ennek tőkésítése után a földárak becslése [pl.: Lins et al. 1985, Battese – Fuller 1988, Traill 1980, Szűcs et al. 1990 stb.]. A különböző földérétkelési módszereket Szűcs (1998) és Bakucs – Fertő (2006) is rendszerezte munkáik során. A szántóföld közgazdasági értékének meghatározásához a rendelkezésünkre álló adatbázisra való tekintettel, a harmadik földértékelési megközelítésre esett a választásunk, melyekben a termelési függvényeknek kiemelkedően fontos szerepe van [Sipos – Szűcs 1995]. Kutatásunkhoz az Agrárgazdasági Kutató Intézet által működtetett tesztüzemi rendszer (magyar FADN) adatbázisát használtuk. Kutatásunk két év vizsgálatára terjed ki (a 2006-os és a 2010-es évekre). A kutatás célkitűzéseinek megfelelően vizsgálatainkat a szakosodott gabona(a rizs kivételével), olajosmag- és fehérjenövény-termesztő gazdaságok adataira végeztük el. A vizsgált minta 140 társas vállalkozás adatain alapszik 2006-ban és 154 vállalatéra 2010-ben. Az elemzéseinkhez a következő változókat használtuk: szántóföld (ha); a termőföld értéke aranykoronában kifejezve (Ak/ha); munkaerő felhasználás munkaegységben kifejezve (éves munka/ha), tőke (műszaki berendezések értéke, gépek és járművek értéke (EUR/ha)), egyéb költség, mint vetőmag költség (EUR/ha); műtrágya költsége (EUR/ha); növényvédő szerek

312

költsége (EUR/ha); bruttó mezőgazdasági jövedelem (EUR/ha); bérleti díj (EUR/ha); állami támogatás (EUR/ha). Az értékelésünk lépéseit az alábbiakban ismertetjük: (1) A növénytermesztés Bruttó Jövedelmét (Gross Income) meghatározó tényezők azonosítása. A bemeneti (független váltózók, tényezők) és az eredmény közötti összefüggést a következő matematikai függvénnyel írtuk le:

GI = f (Q , L, K , R ) ahol: GI [HUF·ha-1] = Bruttó Jövedelem (Gross Income). Az érték tartalmazza a munkabért és annak járulékait a társas vállalkozásokban. Q [Ak] =földminőség aranykoronában kifejezve. L [munkaóra·ha-1] =munkaerő. Felhasznált munkaerő hektáronként. K [HUF·ha-1] = a lekötött tőke nettó eszközértéke beleértve a műszaki berendezések értékét, gépek és járművek értékét (EUR/ha). R=SC+FC+PC+EC [HUF·ha-1] = egyéb ráfordítások költségei, beleértve a vetőmag (SC), a műtrágya (FC), a növényvédő szerek (PC) és az energia (EC) költségét is. (2) Összefüggések feltárása. A következő lépésben a négy vélelmezett termelési tényező és a bruttó jövedelem kapcsolatát leíró többváltozós lineáris regressziós becslőfüggvényeket konstruáltunk az egyes évekre. A becslőfüggvény általános alakban a következőképp írható fel:

GI = a ⋅ Qα Lβ K γ Rδ A becslőfüggvény logaritmusából kiindulva:

log GI = log a + α log Q + β log L + γ log K + δ log R ahol:

log a = konstans, feltételezve, hogy a=1; α, β, γ, δ = becsült függvényparaméterek.

(3) Egyes termelési tényezők eredményhez való hozzájárulásának becslése. Az előző lépésben becsült függvények egyszerű átrendezésével az egyes tényezők jövedelem-hozadékból való részesedése könnyen becsülhető az alábbiak szerint: log GI α log Q β log L γ log K δ log R = + + + log GI log GI log GI log GI log GI

313

ahol:

α log Q log GI

= m1 = a földjövedelem aránya

(4) A föld értékének (LV) becslése. A termőföld közgazdasági értékéhez a földnek, mint termelési tényezőnek tulajdonítható jövedelem tőkésítésével jutottunk: LV =

ahol:

m1 GI i

(4)

i = tőkésítési kamatláb. Kalkulációnkban 7%-os tőkésítési kamatlábbal számoltunk a jelenlegi banki (FHB Bank) gyakorlat alapján.

Eredmények A Cobb-Douglas függvény illesztéséhez Microsoft Excel programot alkalmaztunk. A célfüggvénybe a becslés standard hibájának a minimumát állítottuk be. A regressziós függvényillesztés eredményei az esetek döntő többségében egyértelműen igazolták, hogy a definiált termelési tényezők (Q, L, K, R) statisztikailag igazolhatóan összefüggésbe hozhatók a növénytermesztés eredményességével (1. táblázat). Különösen érdekes eredmény a termelésben lekötött tőkeérték (K) között negatív, amely alapvetően ezen erőforrások közgazdaságilag nem racionális felhasználásával magyarázhatók. Ez az alacsony földár egyik magyarázó tényezője. A termőföld kapcsán a földminőségre koncentrálva, a statisztikai modellekkel statisztikailag is sikerült minden esetben igazolni a szántóföldi növénytermesztés eredményére gyakorolt pozitív hatást, olyannyira, hogy a standardizált beta koefficinesek szerint ennek a magyarázó változónak volt a leginkább determináló parciális hatása az eredményre. Ezen tényező hatásának stabilitása is igazolható (CV). 1. táblázat A Cobb-Douglas termelési függvény hatványkitevőinek alakulása a bruttó mezőgazdasági jövedelemre és befolyásoló tényezőire vonatkozóan a társas vállalkozások esetében Magyarországon Faktorok 2006 2010 Q 0.41 0.59 (0.042) (<0.01) L 0.39 0.29 (<0.01) (<0.01) K -0.01 -0.07 (0.116) (0.620)

314

R n F sig. Se (EUR/ha)

0.20 (0.295) 140 <0.01 20.43

0.20 (<0.01) 153 <0.01 25.97

VSe (%)

27.87

29.73

Megjegyzés: ( ) a Cobb-Douglas termelési függvény hatványkitevőire elvégzett t-próba empirikus szignifikancia szintje (p-érték) Forrás: saját számítás A kutatómunkák következő lépésében a függvényargumentumokat felhasználva becsültük meg a termőföld, mint termelési tényező gross income-ból való részesedését (2. táblázat). A termőföldnek tulajdonítható jövedelemhányad meghatározását követően, a földjövedelem tőkésítésével kaphatjuk meg a termőföld közgazdasági értékét. Az így meghatározódó földérték 2006-2010 között dinamikus növekedést mutat, mely növekedés éves átlagos üteme 10,62% (2. táblázat). A termőföld értékének növekedését a piaci ár változása is követte (LP), ugyanakkor annak átlagos üteme mindössze 7,3%. 2. táblázat A piaci földár (LP) és a hozadéki földérték (LV) alakulása a magyar mezőgazdaságban Mutatók 2006 2010 -1 Piaci földár [EUR·ha ] 1.468 1.948 Földhozadék aránya a piaci 25.29 33.10 földáron belül [%] Bruttó jövedelem [EUR·ha-1] 277 317 Hozadéki földérték [EUR·ha-1] 1.001 1.499 A földárnak a földértékhez viszonyított aránya·100 [%] 146.65 129.95 Forrás: saját számítás az FADN adatbázisa, illetve a Magyar Nemzeti Bank éves átlagos árfolyam jelentése alapján (2006-ban 264.27 HUF/EUR és 2010-ben 275.41 HUF/EUR). A csatlakozás előtti évben (2003) a magyar termőföld piaci értéke lényegében szinkronban volt a jövedelemtőkésítésén alapuló földértékkel, ami ugyan a támogatás különbség miatt messze alatta maradt az EU-15 országok átlagos földértékének, amelyekben a magas támogatás már tőkésedett a földpiaci árakba. Az unós csatlakozás nem hozta meg a várt eredményeket. A magyar mezőgazdaságban a technikai, technológiai hatékonyság továbbra is alacsony maradt, fenntartva az üzemek alacsony belső (saját) jövedelemtermelését. Ugyanakkor a

315

megnövekedett támogatási összeg lényeges hatást gyakorolt a föld közgazdasági értékére, a földnek tulajdonítható bruttó jövedelemrész 25,29%-ról 33,10%-ra emelkedett. Viszont a támogatási rendszernek lényegesen nagyobb mértékű hatása volt a földpiaci árak emelkedésére. A földalapú támogatások magasabb szorzóval tőkésedtek be a földpiaci árakba. Itt szükséges azonban felhívni a figyelmet arra, hogy az új tagállamok mezőgazdaságai késleltetten zárkóznak fel az EU-15-ök támogatási szintjére (mint az ismeretes, a közösségi támogatás kezdeti értéke a Koppenhágai megállapodás értelmében a korábbi uniós átlag 25%a, majd előre meghatározott módon évenként növekszik, 2013-ra elérve a maximális értékét), így az inaktív földpiac miatt a földár és a földérték közötti rés tovább szélesedhet. Kutatómunkánk tapasztalati azt mutatták, hogy a támogatásokk sokkal nagyobb hatást fejtenek ki a bérleti díjakra, a támogatások földárban való csökkent mértékű tőkésedése részben ezzel is magyarázható (például 2008-ban a magyar szántóföldek átlagos bérleti díjai 12%-kal emelkedtek a földár 7%-os növekedéséhez képest). Problémaként vetjük fel, hogy a magyar földpiac tervezett teljes liberalizációjának dátuma (2014) megelőzi a támogatási színvonal uniós szintre történő felzárkózásának időpontját, ami spekulációs vásárlásokat generálhat. További mérlegelési szempont, hogy a maximális támogatási érték elérése előtt az EU-15-ökhoz képest kisebb támogatás tőkésedik, ugyanakkor ez a kisebb támogatás a hatékonyságnövelés lehetősége oldaláról is akadályozza a földárak felzárkózását. Kérdésként jelenik meg ezek alapján, hogy ki fogja a jövőben kapitalizálni a megnövekedett támogatási értékeket az újonnan csatlakozott országokban. Következtetések, javaslatok Vizsgálataink egyértelműen rámutattak az intézményi tényezők (támogatások) szerepére a föld értékének alakulásában. Mindezek alapján a földérték egyik legjelentősebb mozgatójának rövidtávon az intézményi tényezők tekinthetők. Megállapítható, hogy a földpiaci árak és a szántóföldek közgazdasági értéke közötti eltérés csökkenő tendenciát mutat: a földpiaci ár 46,65%-kal meghaladta a közgazdasági értéket 2006ban, szemben a 29,95%-os eltéréssel 2010-ben. Irodalomjegyzék Bakucs, L., Fertő, I. (2006): Economic evaluation of cropland. Manuscript. 68 p. Battese, G. E., Fuller, R. M. (1988): An error-components model for predication of country group areas using survey and satellite data. Journal of American Statistical Association. 83. No. 401.

316

Featherstone, A. M., Baker, T. G. (1987): An examination of farm sector real asset dynamics, 1910-1985. American Journal of Agricultural Economics. 69. 532-545 p. FVM (2011): A magyar mezőgazdaság és élelmiszeripar számokban. http://www.fvm.gov.hu/doc/upload/201001/hungarian_2011.pdf. [D.l.: 17. 04. 2013.] Harvey, D. R. (1974): The theoretical and empirical analysis of agricultural land values in England and Wales. PhD thesis. University of Manchester. Herdt, R. W., Cochrane (1966): Farmland prices and technological advance. Journal of Farm Economic. 48 (2). 243-263 p. Lins, D. A., Robinson, L. J., Venkataraman, R. (1985): Cash rent and land values in U. S. agriculture. American Journal of Agricultural Economics. 67 (4). 795 – 805 p. Pilis, P. (1978): Mezőgazdasági modellek. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó. Budapest. Sipos, A.; Szűcs, I. (1995): A termőföld árának meghatározása. Közgazdasági Szemle. 42 (78). 766-775 p. Szűcs, I. (1998): A föld ára és bére. Agroinform. 199 p. Szűcs, I., Szép, K., Laczkó, I. (1990): Kísérlet a magyar mezőgazdaság érték- és járadéktermelő képességének számítására, Cobb-Douglas függvények segítségével. Gazdálkodás. 36 (3). 67-76 p. Szűcs, I.; Farkasné, F. M.; Vinogradov, Sz.; Naárné, T. Zs.; (2008): A termelési tényezők értékelése. In: Szűcs I. – Farkasné F. M. (szerk.): Hatékonyság a mezőgazdaságban. Budapest: Agroinform Kiadó. 64-85. Traill, B. (1979): An empirical model of the D. K. land market and the impact of price policy on land values and rents. European Review of Agricultural Economics. 6. 209-232 p. Tweeten, L. G., Martin J. E. (1966): A methodology for predicting D. S. farm real estate price variation. Journal of Farm Economics. 48. 387-393 p.

317