Model Transactie Woonruimte Individueel (professionele opdrachtgever) Versie 1.1

TAXATIERAPPORT

Conradstraat 1 1505 KA Zaandam Rapportnummer:

I1505KA1_2

Rapporttype:

Model Transactie Woonruimte Individueel (professionele opdrachtgever) Versie 1.1

Uitgebracht op:

8 december 2014

Uitgebracht door:

HVMS Paltrokstraat 20 1508 EK ZAANDAM

Taxateur:

De heer D.A. Slop

Het NWWI verwerkt de persoonsgegevens zoals vastgelegd in dit taxatierapport. Voor meer informatie over deze verwerking verwijst het NWWI naar haar Privacy- en Gebruiksverklaring, welke u kunt vinden op www.nwwi.nl/privacy. Object: Conradstraat 1, 1505 KA Zaandam Datum: 8 december 2014 Rapportnummer: I1505KA1_2 Pagina: 1 (23)

INHOUDSOPGAVE A.

OPDRACHT/OPNAME....................................................................................................................... 3

B.

OBJECT......................................................................................................................................... 3

C.

DOEL VAN DE TAXATIE ................................................................................................................... 3

D.

WAARDERING................................................................................................................................ 4

E.

VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID .................................................................................... 4

F.

IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR ..................................4

G.

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN ..................................................................................................... 5

H.

OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING ............................................................................................ 7

I.

ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW / BESTAANDE BOUW ............................................................ 8

J.

VERONTREINIGING ........................................................................................................................ 8

K.

BEWONING ................................................................................................................................... 9

L.

ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL .............................................................................................. 10

M.

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN ................................................................................................... 12

N.

NADERE MEDEDELINGEN .............................................................................................................. 12

O.

BIJLAGEN.................................................................................................................................... 13

P.

FOTO'S ....................................................................................................................................... 14

Q.

DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN ............................................................... 20 Normblad .................................................................................................................................... 21

Object: Conradstraat 1, 1505 KA Zaandam Rapportnummer: I1505KA1_2

Datum: 8 december 2014 Pagina: 2 (23)

Taxatierapport

Bij dit taxatierapport behoort het

transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever)

Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel

Versie: 1.1.

(professionele opdrachtgever) Dit rapport is geregistreerd op www.nwwi.nl onder nummer: 44688339550861

ALGEMEEN A. OPDRACHT/OPNAME Waardepeildatum: Bedrijfsnaam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Opdracht is uitgevoerd door taxateur: Ingeschreven in het register: Lid van/aangesloten bij: Naam kantoor: Adres kantoor: Datum opname en inspectie:

3 december 2014 ZVH Peperstraat 86 1502 AK Zaandam NWWI corporatieingang De heer D.A. Slop VastgoedCert onder nummer RMT07.1107.680 NVM HVMS Paltrokstraat 20 1508 EK ZAANDAM 3 december 2014

B. OBJECT 1.

2.

Woningtype (conform Fotowijzer Woningen): Adres: Postcode en plaats:

portiekflat Conradstraat 1 1505 KA Zaandam

De (hemelsbreed gemeten) afstand tussen het vestigingsadres van het kantoor van de taxateur en het getaxeerde object bedraagt:

3.4 km

Verkoop onder Voorwaarden is van toepassing:

Nee

C. DOEL VAN DE TAXATIE 1.

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: a. Het bepalen van de prijs bij: - Terugkoop

2.

Er is sprake van een arbitrage-taxatie:


Ja, namelijk met Taxateur is aangewezen om een definitieve waarde te bepalen.


D. WAARDERING Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:

E.

Marktwaarde:

€ 150.000,- zegge: honderdenvijftigduizend euro

Marktwaarde met als bijzonder(e) uitgangspunt(en): - Marktwaarde zonder keuken-, wand- en vloerafwerking

€ 147.000,- zegge: honderdzevenenveertigduizend euro

VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1.

Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing:

De Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers

2.

Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.

3.

Normblad Taxatierapport De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het 'Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) versie 1.1.':

Ja

BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk.

F.

IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 1. 2. 3. 4.

5. 6.

Ja Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen (vraag G.2.): De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2.b.): De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "matig" of "slecht" (vraag I.2.a.): De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag I.2.c.): Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag J.2.): Een van de modelwaarden wijkt meer dan 10% af van de getaxeerde marktwaarde (vraag X L.3.): (let op: Dit item blijft leeg als er geen modelmatig rapport beschikbaar is voor het getaxeerde object)

Nee X X X X

X

De afwijking tussen modelwaarde en marktwaarde is: Calcasa: -6,0% NBWO: -11,6%



NADERE GEGEVENS G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - eigendomsbewijs: Ja - kadastraal plan: Ja - kadastraal uittreksel: Ja - overige: De volgende informatiebronnen zijn onderzocht: - akte van splitsing - stukken VVE - Koopgarantbepalingen 2. Kenmerken b. Appartement Het appartementsrecht ondermeer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement kadastraal bekend als: - Gemeente: - Sectie: - Complexaanduiding: - Appartementsindex: Het aandeel in het geheel van de VVE bedraagt:

Zaandam I 10356 177 e

55 / 985 aandeel

Bijzonderheden ten aanzien van het appartementsrecht - Bestuurder / Administrateur VvE: RLD Vastgoedbeheer BV - KVK-nummer VvE: 50371673 - Periodieke en eenmalige bijdragen aan VvE: 121,45 per maand - De meest recente balans - dateert van: 31 december 2013 - is vastgesteld door de VvE: Ja - Uit de meest recente balans volgt - totaal van algemeen reservefonds en € 32.191,bestemmingsfonds(en): - exploitatiesaldo: € 1.823,- langlopende verplichtingen: € 0,- Er is door de VvE een meerjaren onderhoudsplan Ja opgesteld: - Het meerjaren onderhoudsplan loopt tot: 31 december 2027 - De taxateur acht het saldo van het algemeen Ja reservefonds en het voor onderhoud bestemde fonds voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan: - Bijzondere gebruiksbepalingen: Uit de (onder)splitsingsakte respectievelijk het huishoudelijk reglement zijn geen bijzonderheden gebleken die de waarde beïnvloeden. 1.

Volle eigendom:

Nee

2.

Recht van (onder)erfpacht:

Ja, Erfpacht Koopgarant, eeuwigdurend recht van erfpacht ZVH 2 december 2010 Eeuwigdurend Eeuwigdurend afgekocht Geen herziening van toepassing Geen indexering van toepassing

-

erfverpachter: datum vestiging: einddatum van het recht: canon / vergoeding: herzieningsdatum canon: eerstkomende indexering:



3.

- de volgende standaard erfpachtsvoorwaarden zijn van toepassing:

Koopgarant Bepalingen

Recht van opstal:

Nee

Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve Ja, Koopgarantbepalingen zijn van toepassing, rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten hierin staan vereld de volgende bijzondere of beperkingen: bepalingen: - Koperskorting - Terugkoopregeling Aanbiedingsplicht - Zelfbewoningsplicht Onderhoudsverplichting De taxateur heeft voorwaarden of andere Nee bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: c. Complex 1. Het complex staat op eigen grond:

Ja

2. Recht van (onder)erfpacht:

Nee

3. Recht van opstal:

Nee

Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve Nee rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen: De taxateur heeft voorwaarden of andere Nee bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden:



H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object:

b. Bouwaard en toegepaste constructie:

c. Installaties (merk/type/bouwjaar): d. Aantal groepen meterkast: e. Volgens opgave van: heeft het object de volgende vormen van isolatie: Dak: Muur: Vloer: Glas: Anders: f. Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid: g. Bouwjaar: h. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/ uitbreidingen : i. Indeling:

j. Gebruiksoppervlakten - wonen: - overige inpandige ruimte: - gebouwgebonden buitenruimte: - externe bergruimte: k. Indicatie bruto inhoud: 2. Omgeving a. Wijk, stand, voorzieningen:

Aard van de belendingen: b. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving: c. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen):


Het 2-kamer appartement met Frans Balkon gelegen op de 1e verdieping van het complex met verder aanbehoren. Systeembouw; traditioneel afgebouwd. Metselwerk gevels, betonnen vloeren, plat dak constructie; pannen gedekt. Houten kozijnen voorzien van dubbel glas. Verwarming en warm water middels CV-ketel (Intergas bj 2009). 4 groepen met aardlekschakelaar taxateur

Ja, nieuwbouwisolatie Ja, nieuwbouwisolatie Ja, nieuwbouwisolatie Ja, geheel voorzien van dubbel glas tijdens de bouw Nee Geen 2009 Geen Entree, hal met meterkast en toilet, berging met CV-opstelling en warmte terug win installatie en wasmachine-aansluiting, slaapkamer met badkamer voorzien van ligbad/douche en wastafel. Woonkamer met Frans Balkon en een open keuken voorzien van diverse inbouwapparatuur. 63 m² 0 m² 0 m² 0 m² 195 m³ (exclusief bijgebouwen als garages e.d.)

Gelegen op normale stand nabij de Zuiddijk (de doorgaande weg richting centrum). Nabij het centrum van Zaandam, winkels, openbaar vervoer en toegang tot de uitvalswegen. Voornamelijk gelijksoortige appartementen als directe belendingen. Nee Nee


I.

ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW / BESTAANDE BOUW 2. Bestaande bouw a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven - binnenonderhoud: goed - buitenonderhoud: goed - bouwkundige constructie: goed b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die Nee de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: c. De te verwachten kosten voor direct Nee noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde: d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van Nee het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek:

J.

VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie In a. b. c.

dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/of personen geraadpleegd: Kadaster: Ja Gebruiker/Eigenaar: Nee, mw. Smit c. overig: Er zijn geen overige instanties en/ of personen geraadpleegd

2. Bijzonderheden a. Het kadaster geeft een milieumelding: b. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging: c. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: d. De taxateur heeft asbestverdacht materiaal waargenomen/heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is: 3. Energielabel a. Het object beschikt over een energielabel, EPA of EPC-berekening: b. Energielabelklasse:


Nee Nee

Nee

Nee

Ja Niet bekend


K. BEWONING 1. Eigen gebruik Volgens opgave van: wordt het object a. thans volledig bewoond door de eigenaar: b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden: c. onbewoond opgeleverd:

mw. Smit Ja Nee Ja

2. Bijzonderheden omtrent de bewoning a. Volgens de taxateur wordt het object: b. Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade geconstateerd:

normaal gebruikt Nee

3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1 gestelde informatie:

Nee



L.

ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: - objectvergelijking: 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde marktwaarde zal deze marktwaarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa: 3. Geraadpleegde modelmatige rapporten Aantal geraadpleegde rapporten:

Ja 6 - 9 maanden

2

Modelmatige rapporten Indien de taxateur ter onderbouwing van zijn taxatie één of meer modelmatige waarderapporten heeft opgevraagd en ontvangen, worden de gegevens daarvan hieronder weergegeven. Modelmatige Rapporten Overall Beeld

Calcasa

NBWO

Getaxeerde marktwaarde (zie D.)

€ 150.000,-

€ 150.000,-

Percentage afwijking modelwaarde ten opzichte van getaxeerde marktwaarde

-6,0%

-11,6%

Modelwaarde

€ 141.000,-

€ 132.576,-

Betrouwbaarheidspercentage

97,5%

89,0%

Verklarende modellen

Calcasa

NBWO

Verkoopprijs getaxeerde object

-

-

Verkoopdatum getaxeerde object

-

-

Gecorrigeerde verkoopprijs getaxeerde object

-

-

Postcodemodel

-

€ 132.576,-

Straatmodel

-

€ 132.576,-

Kenmerkenmodel

-

€ 135.391,-



Referentieobjecten Object- gegevens

Woningtype

Perceelsopp.

GO Wonen

Inhoud

Bouwjaar

Verkoopprijs

Verkoopdatum

Gecorrigeerde verkoopprijs

Conradwerf 153 1505 KB ZAANDAM

portiekflat

-

85 m²

250 m³

2010

€ 175.000,-

10-7-2014

€ 173.000,-

Bleekersstraat 53 1505 GA ZAANDAM

portiekflat

-

70 m²

250 m³

2005

€ 135.000,-

15-2-2013

€ 140.000,-

Oosterwerf 48 1505 KC ZAANDAM

portiekflat

-

80 m²

240 m³

2010

€ 170.000,-

2-4-2013

€ 176.000,-

Oosterwerf 4 1505 KC ZAANDAM

appartement

-

54 m²

130 m³

2010

€ 129.000,-

30-1-2013

€ 131.905,-

Zuiddijk 130 A 1501 CP ZAANDAM

appartement

-

64 m²

195 m³

2006

€ 150.000,-

21-6-2011

€ 136.371,-

Grote Belt 2 1501 CX ZAANDAM

appartement

-

54 m²

165 m³

2008

€ 138.000,-

12-6-2013

€ 142.928,-

Kerngegevens getaxeerde object

portiekflat

-

63 m²

195 m³

2009

Marktwaarde

Calcasa

NBWO

€ 150.000,-

Commentaar taxateur op modelmatig rapport van Calcasa Geen commentaar: Afwijking <10% Commentaar taxateur op modelmatig rapport van NBWO Oosterwerf 4: redelijk vergelijkbaar qua ligging en type, echter kleiner dan het getaxeerde. Zuiddijk 130A: redelijk vergelijkbaar qua type en grootte. Het appartement is met de woonkamer en het Frans Balkon direct aan de drukke Zuiddijk gelegen en heeft slechte parkeervoorzieningen met betaald parkeren. Het getaxeerde heeft veel openbare parkeermogelijkheden en is qua ligging rustiger gelegen. Grote Belt 2: redelijk vergelijkbaar qua ligging en type, echter kleiner dan het getaxeerde.



M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie a. Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: b. Het gebruik van het object als woonruimte is toegestaan conform het bestemmingsplan: c. Er zijn aanschrijvingen ex. Art. 13 t/m 16 Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe:

Kadaster Gemeente Ja Nee

2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Vestigingseisen: Er zijn geen bijzondere vestigingseisen gebleken na onderzoek. b. Gebruiksbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere gebruiksbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek. c. Verkoopbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere verkoopbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

4. Monument Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het complex: a. als beschermd monument (ex artikel 3 Nee Monumentenwet 1988): b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel Nee daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet 1988): c. tot door de gemeente of de provincie verklaard Nee beschermd monument:

N. NADERE MEDEDELINGEN De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zijn op het recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. De erfpachter heeft het volgende aangepast aan het getaxeerde: - keuken geplaatst - Wandafwerking - Vloerafwerking Deze taxatie is uitgevoerd ten behoeve van een geschillenregeling. Naast taxateur D.A. Slop RMT heeft N. Molenaar RMT (KRK Zaandam) en E. de Bree (De Bree Makelaardij Amsterdam) het getaxeerde eveneens getaxeerd. Deze 3 taxateurs hebben gezamenlijk de waarde hebben vastgesteld. Als bijlage een door deze twee taxateurs ondertekende verklaring dat zij instemmen met de volledige inhoud van het taxatierapport zoals deze door de voorzitter is opgesteld.



O. BIJLAGEN -

Controleverslag Centrale Registratie Taxaties Begroting vve Akte van levering Huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaren Akte van (onder)splitsing Notulen van de vereniging van eigenaren Onderhoudsbegroting van de vereniging van eigenaren Uittreksel van de Kamer van Koophandel van de vereniging van eigenaren Winst- en verliesrekening van vereniging van eigenaren Koopgarantbepalingen ZVH Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Verklaring E. de Bree RMT Verklaring N. Molenaar RMT

Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te Zaandam op 8 december 2014 en vervolgens (digitaal) ondertekend door: D.A. Slop



P. FOTO'S

Straatbeeld

Complex aanzicht

Parkeren complex



gemeenschappelijke fietsenstalling

entree parterre met lift

toegang appartement



uitzicht achterzijde

Hal

Woonkamer



Woonkamer1

Uitzicht vanuit woonkamer

Keuken



Slaapkamer

Uitzicht slaapkamer

Badkamer



Bergkast

Toilet

Meterkast



Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN Adresgegevens referentieobject: Woningtype: Gebruiksoppervlakte wonen: Inhoud woning: Bouwjaar: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Bron gegevens: Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning:

Conradstraat 4, 1505 KA ZAANDAM portiekflat 63 m² 195 m³ 2010 € 160.000,2 januari 2014 NVM uitwisseling Zeer goed vergelijkbaar qua grootte, ligging en afwerking. Echter is deze woning voorzien van buitenruimte wat meerwaarde met zich meebrengt ten opzichte van het getaxeerde.

Adresgegevens referentieobject: Woningtype: Gebruiksoppervlakte wonen: Inhoud woning: Bouwjaar: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Bron gegevens: Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning:

Zuiddijk 130 b, 1501 CP Zaandam bovenwoning 57 m² 186 m³ 2007 € 160.000,7 november 2014 NVM uitwisseling Zeer goed vergelijkbaar qua grootte, ligging en afwerking.

Adresgegevens referentieobject: Woningtype: Gebruiksoppervlakte wonen: Inhoud woning: Bouwjaar: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Bron gegevens: Geef aan in hoeverre het referentieobject te vergelijken is met de getaxeerde woning:

Grote Belt 54, 1501 CX ZAANDAM bovenwoning 64 m² 230 m³ 2008 € 141.000,16 juli 2014 NVM uitwisseling Zeer goed vergelijkbaar qua grootte, ligging en afwerking.



Normblad Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever), behorende bij het model “Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) versie 1.1.”

INLEIDING

Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur • dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hijdirect of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag, koop of verkoop (transactie); • dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; • te beschikken over plaatselijke kennis van het gebied waarin het getaxeerde object is gelegen. De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever). De opbouw van dit modelrapport is als volgt: Indien bij ja/nee- of nee/ja-vragen de eerste optie van toepassing is dan volstaat de enkele melding daarvan. Indien de tweede optie van toepassing is, geeft de taxateur een toelichting. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is graag bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Bij deze taxatie is de taxateur er vanuit gegaan dat de gegevens geleverd door deze derden juist zijn.

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN

Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel (niet ouder dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en, indien mogelijk, het meest recente eigendomsbewijs. De opdrachtgever dient er voor zorg te dragen dat informatie over bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen aan de taxateur ter hand worden gesteld. Bij gebrek aan deze informatie wordt als uitgangspunt door de taxateur genomen dat er geen bijzonderheden zijn. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. De geraadpleegde stukken van de vereniging van eigenaren worden als bijlage bij het rapport gevoegd. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich vergewissen van de erfpachtvoorwaarden.

OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Bij de indeling van het object wordt uitgebreid beschreven welke bijzonderheden er per vertrek aanwezig zijn ter ondersteuning van de gemaakte foto’s. Er wordt bij nieuwbouw gebruik gemaakt van het bestek / verkoopgegevens en de bestek- of (bouw)tekeningen welke door de opdrachtgever zijn aangereikt en welke onderdeel (zullen) vormen van de koop/aannemingsovereenkomst. De omschrijving van het object vindt plaats conform de laatste uitgave van de ‘fotowijzer woningen’, een uniformering van begrippen en definities van woningen, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer.



ONDERHOUDSTOESTAND

Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen).

MILIEU/VERONTREINIGING

De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn.

ONDERBOUWING WAARDE-OORDEEL

Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren en aangeven welke andere, door de markt geaccepteerde methode hij heeft gebruikt. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de marktwaarde zoals hierna gedefinieerd.

MARKTWAARDE

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Indien de getaxeerde waarde betrekking heeft op een (nog) niet bestaande situatie dan licht de taxateur dit in het rapport toe en kan naast de marktwaarde een tweede (of volgende) marktwaarde opgenomen worden die duidelijk betrekking heeft op de fictieve situatie, waarbij duidelijk is aangegeven welke uitgangspunten de taxateur heeft gehanteerd. Indien sprake is van volledige nieuwbouw kan volstaan worden met het enkel vermelden van de marktwaarde uitgaande van een conform de aannemingsovereenkomst gerealiseerde woning.

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN

De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot het nemen van) besluiten ex artikel 13 tot en met 14 lid 1 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke besluiten of vooraankondigingen. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet



onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.

VISUELE OBJECTPRESENTATIE

Het taxatierapport bevat afbeeldingen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de c.v.-ketel) en de meterkast (voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn). De foto’s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven.



Model Transactie Woonruimte Individueel (professionele opdrachtgever) Versie 1.1

Recommend Documents