MKB-locaties. Onderzoek naar de aard en kwaliteit van de bedrijfslocaties van MKB-ondernemingen. drs. A.H.H.M. Mensen. drs. W.V.M

MKB-locaties Onderzoek naar de aard en kwaliteit van de bedrijfslocaties van MKB-ondernemingen

drs. A.H.H.M. Mensen drs. W.V.M. van Rijt-Veltman Zoetermeer, maart 2005

ISBN: 90-371-0945-4 Bestelnummer: A200416 Prijs: € 40,Dit onderzoek maakt deel uit van het programmaonderzoek MKB en Ondernemerschap, dat wordt gefinancierd door het Ministerie van Economische Zaken.

Voor alle informatie over MKB en Ondernemerschap: www.eim.nl/mkb-en-ondernemerschap.

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij EIM bv. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigenen/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van EIM bv. EIM bv aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

The responsibility for the contents of this report lies with EIM bv. Quoting numbers or text in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part ofthis publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of EIM bv. EIM bv does not accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.

2

Inhoudsopgave

1

Inleid ing

5

1.1 1.2 1.3

Aandacht voor MKB-locaties en -huisvesting Het onderliggende onderzoek Leeswijzer

5 6 6

2

De mark t vo or be dr ijfs lo cat ies : h et aan bod

9

2.1 2.2

Omvang, ontwikkeling en typering Aanbodbepalende factoren en -ontwikkelingen

9 14

3

De mark t vo or be dr ijfs lo cat ies : d e vr aag

21

3.1 3.2

Omvang en ontwikkeling Vraagbepalende factoren en -ontwikkelingen

21 22

4

He t M KB in de ma rk t vo or be drijf s lo ca t ie s

29

4.1 4.2 4.3

Vraagprofiel MKB-ondernemingen Aanbodprofiel MKB-locaties MKB-locaties en -huisvesting: een apart marktsegment?

29 37 38

5

K w a l ite i t v a n M KB- l oc a ties

39

5.1 5.2 5.3 5.4

Tevredenheid met de huidige locatie Knelpuntenanalyse Effect op functioneren Proces van kwaliteitsbeheer en -verbetering

39 39 43 46

6

Gelokaliseerd met beleid

59

L it er at uu r li j s t

63

3

1

Inleiding

1.1

Aandacht voor MKB-locaties en -huisvesting Een inventarisatie. Nederland telt 3.600 bedrijventerreinen, 530 kantorenlocaties en 2.500 winkelgebieden. Jaarlijks wordt er 6,5 miljoen m² bedrijfsruimte, 3,3 miljoen m² kantoorruimte en 0,8 miljoen m² winkelruimte aangeboden. En dan hebben we het nog niet over al die andere 'niet-formele' bedrijfslocaties. Een overweldigend aanbod, maar voor wie is dit eigenlijk? Voor de 685.000 ondernemingen in het middenen kleinbedrijf (MKB), voor de 6.000 ondernemingen in het 1 grootbedrijf (GB) of voor beide ? Bijna de helft van de MKB-ondernemingen maakt in elk geval geen gebruik van dit aanbod, maar is gevestigd op een van de vele 'nietformele' locaties. We hebben het dan over 300.000 bedrijven. Een tweede inventarisatie. Nederland moet in de periode tot 2020 21.000 ha bedrijventerrein (20% van het aanbod) herstructureren en 23.000 ha nieuw bedrijventerrein ontwikkelen. De leegstand in de kantorensector bedraagt op dit moment 2,1 miljoen m² en die in de winkelsector 1,6 miljoen m² (beide 7% van het aanbod). In de kantorensector staan nog vele vierkante meters in de steigers, net zoals de winkelsector die 2 nog 3 miljoen m² in voorbereiding heeft . Van alle ondernemingen in ons land verhuist 18% in een periode van 5 jaar en één op de zeven MKB-bedrijven heeft momenteel 3 plannen voor een bedrijfsverplaatsing . Blijkbaar is de aansluiting van het aanbod op de doelgroep - ongeacht welke het dan moge zijn - niet optimaal. Dit wordt nog eens bevestigd door het feit dat tweevijfde van de MKB-ondernemers een of meer knelpunten op de huidige locatie ervaart. Een derde inventarisatie. Huisvesting is voor de meeste ondernemingen, na de personeelslasten, de tweede kostenpost (Siemons en Kwantes, 2003). Grond en bedrijfsruimten nemen gezamenlijk 18% van de totale investeringen van bedrijven in vaste activa 4 voor hun rekening ; voor vervoermiddelen en extern transport geldt een aandeel van 24%. Bedrijven huisvesten zich vaak ruimer dan strikt noodzakelijk, omdat inzicht in de 5 kosten van bedrijfsruimte vaak ontbreekt . Jarenlang zijn de huurprijzen per m² harder gestegen dan de omzet, waardoor de huisvestingskeuze voor sommige doelgroepen, waaronder het kleinbedrijf, beperkt werd. Bedrijfslocatie en -huisvesting zijn belangrijk. Voor iedereen, maar in het bijzonder voor MKB-ondernemingen, omdat zij in vergelijking met ondernemingen in het grootbedrijf: − minder tijd en prioriteit aan zaken besteden die het primaire proces niet direct beinvloeden (waaronder locatie- en huisvestingsbeleid); − minder vastgoedkennis en -kunde in huis hebben en meer op basis van beperkte informatie beslissen;

1

2

3

4

5

In het bedrijfsleven (excl. overheid). Bron: VGM/Winkels, themanummer van Vastgoedmarkt, mei 2004. Bron: STEC Groep, 2003 en EIM, 2004. Voor bedrijven in de consumentgerichte sectoren is dit aandeel 30 tot 40%. Bron: BCI, 2001.

5

−

moeilijker (financieel) grote investeringen kunnen plegen en daardoor ook minder keuze hebben; − individueel minder invloed kunnen uitoefenen op het aanbod. Dit vertaalt zich in het feit dat MKB-ondernemingen minder effectief en efficiënt met locatie- en huisvestingsbeleid omgaan dan met hun interne bedrijfsprocessen. Daar komt nog bij dat heel weinig bekend is over de 'niet-formele' locaties (waar circa 300.000 MKB-ondernemingen gevestigd zijn). En wanneer de vraag en het aanbod hiervan niet bekend zijn, kan er ook niet gestuurd worden op kwaliteit. Kortom, aandacht voor en inzicht in de kwaliteit van bedrijfslocaties en -huisvesting voor het MKB is meer dan ooit wenselijk.

1.2

Het onderliggende onderzoek Het vorenstaande is onder meer de aanleiding om in 2003 binnen het onderzoeksprogramma 'MKB en Ondernemerschap' van het ministerie van Economische Zaken een onderzoek van start te laten gaan, dat tot doel heeft: ¾

beleidsmakers (ministeries van EZ en VROM, provincies en gemeenten), belangenorganisaties en adviseurs van het MKB, projectontwikkelaars en ondernemers aanknopingspunten te bieden voor beleid dat tot een betere aansluiting van de vraag naar bedrijfsruimte door MKB-ondernemingen en het aanbod daarvan moet leiden.

Het onderzoek is beschrijvend van aard en bestaat uit de volgende onderdelen: − Deskresearch, waaronder een inventarisatie van databronnen op het gebied van MKB-bedrijfslocaties. Andere bronnen zijn rapportages van ministeries, onderzoeksbureaus, universiteiten, Kamers van Koophandel, sectororganisaties, banken en gemeenten, vastgoedbladen en andere vakbladen. − Interviews met deskundigen ter voorbereiding van de primaire dataverzameling van het onderzoek. Deze zijn met name thuis in de locatietheorie, bedrijfsmigratie en rijksoverheidsbeleid. − Telefonische enquête onder 1.800 ondernemers van het EIM MKB-Beleidspanel in najaar 2003 en voorjaar 2004. − Analyse van genoemde enquête, aangevuld met een analyse van de koppeling van deze metingen met de basiskenmerken en eerdere metingen van het panel. − Interviews met vertegenwoordigers van 10 gemeenten. Deze zijn werkzaam bij een zogenoemde ondernemersbalie of -winkel en onderhouden vanuit die functie directe contacten met het bedrijfsleven in de betreffende gemeenten. − Totaalanalyse en rapportage. De onderzoeksbevindingen zijn vervolgens vertaald in de bedoelde aanknopingspunten voor beleid en vastgelegd in deze publieksgerichte strategische verkenning.

1.3

Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft het aanbod van bedrijfsruimte en hoofdstuk 3 de vraag naar bedrijfsruimte. Tezamen beschrijven ze de markt voor bedrijfslocaties in Nederland. Beide hoofdstukken beginnen met de omvang en ontwikkeling van het aanbod respectievelijk de vraag en eindigen met een beschrijving van de aanbodbepalende respectievelijk

6

vraagbepalende factoren. De gegevens in deze twee hoofdstukken zijn vooral afkomstig uit bestaande data- en informatiebronnen. Hoofdstuk 4 gaat in op de positie van MKB-ondernemingen op de markt voor bedrijfslocaties. Hoofdstuk 5 laat zien hoe het gesteld is met de kwaliteit van de bedrijfslocaties waar het MKB is gevestigd, dat wil zeggen hoe de aansluiting van het aanbod en de vraag momenteel is. Hier komen aan de orde de tevredenheid, de knelpunten, het functioneren en de kwaliteitsverbetering. Deze twee hoofdstukken zijn hoofdzakelijk gebaseerd op de resultaten uit het MKB Beleidspanel. Hoofdstuk 6 sluit af met de visie van EIM op het huidige MKB-locatie- en bedrijfshuisvestingsbeleid in Nederland. Door het hele rapport heen zijn ter illustratie diverse stellingen, uitspraken en ervaringen verwoord, afkomstig uit de gehouden interviews, de ondernemers uit het panel en aanvullende documentatie. Deze zijn te herkennen als tekstkaders.

7

2

De markt voor bedrijfslocaties: het aanbod

In dit hoofdstuk staat het aanbod van bedrijfslocaties in Nederland centraal. Eerst worden de omvang en de ontwikkeling van het aanbod, verdeeld naar per type bedrijfslocatie, beschreven (§ 2.1). Daarna komen de belangrijkste aanbodbepalende factoren en ontwikkelingen aan de orde (§ 2.2).

2.1

Omvang, ontwikkeling en typering

2.1.1 Bedrijfsruimten Omvang 1 In 2003 telde Nederland volgens IBIS 3.607 bedrijventerreinen, waarvan 70% volledig is uitgegeven en 30% met nog uitgeefbare grond. De totale netto-oppervlakte die deze terreinen beslaan, bedraagt 69.417 ha. Hiervan is 84% uitgegeven en 16% nog niet. Volgens de Bodemstatistiek bedraagt de netto-oppervlakte van dergelijke bedrijfslocaties in ons land 65.900 ha, inclusief kantoorlocaties en solitaire vestigingen. Het totale aanbod bestaat uit 80% bestaande bouw en 20% nieuwbouw. Ontwikkeling Het aanbod van bedrijfsruimte op de vastgoedmarkt was jarenlang vrij stabiel. In de periode 1993-2000 schommelde het aanbod steeds tussen 3 en 4 miljoen m². Vanaf 2002 is het aanbod echter snel toegenomen tot een omvang 6,5 miljoen m² in 2003. (Rietdijk, 2003) Was voorheen altijd het aanbod van de bestaande bouw groter dan de opname (overcapaciteit), sinds 2000 geldt dit ook voor de nieuwbouw. Wat betreft de bestaande bouw liggen de oorzaken van de overcapaciteit vooral in de slechte aansluiting van het aanbod op de vraag en in de incourantheid van de bedrijfsruimten. De helft van de vrijkomende panden is namelijk verouderd en voor 1980 gebouwd. De nieuwbouw heeft op zijn beurt te kampen met het feit dat potentiële doorstromers hun 'oude' pand niet kwijt kunnen. De leegstand op bedrijventerreinen is tot ongekende waarde gestegen. Als gevolg van de economische terugval is de vraag naar bedrijfsruimte gedaald en daardoor loopt de uitgifte snel terug. Voor de langere termijn is in ieder geval een ruim voldoende aanbod in Nederland beschikbaar. Typering Vanuit de historische ontwikkeling bezien zijn vier generaties bedrijventerreinen te onderscheiden, te weten: e 1 De 1 generatie dateert uit het begin van de industrialisatie en omvat grote individuele fabriekscomplexen met woningen van werknemers erom heen. In de jaren zeventig en tachtig hebben deze terreinen in het kader van stadsvernieuwing hun functie verloren en ruimte gemaakt voor woningbouw.

1

Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS) registreert jaarlijks alle bedrijventerreinen met een omvang van minimaal 1 hectare bruto. Het gaat hier dus alleen om het aanbod op de formele bedrijventerreinen. Bronnen uit de vastgoedwereld hanteren t.a.v. het aanbod vaak een bredere definitie.

9

2

3

4

De 2e generatie dateert uit 1910-1940. Deze bedrijventerreinen liggen aan de rand van de vooroorlogse wijken, zijn planmatig ontwikkeld en huisvesten een diversiteit aan bedrijven. Vele liggen direct aan het water en/of spoor. De interne ontsluiting is niet optimaal: een gevolg van de eenzijdige oriëntatie op distributie via water en spoor. De aansluiting op het hoofdwegennet is vaak problematisch door de verstedelijking rondom. Op deze terreinen komt leegstand veelvuldig voor: de gebouwen zijn verouderd en dikwijls rijp voor de sloop. e De 3 generatie dateert uit 1950-1980 en vindt haar plaats aan de rand van de woonwijken uit de jaren vijftig en zestig. De terreinen zijn goed ontsloten op het hoofdwegennet, omdat in die tijd het vrachtverkeer als distributievorm sterk aan betekenis won. Ze zijn multimodaal van karakter, maar de havens en het spoor hebben hun functie veelal verloren. Verouderingsverschijnselen zijn al zichtbaar en een aantal panden staat leeg. e De 4 generatie is ontwikkeld vanaf het midden van de jaren tachtig. Deze bedrijventerreinen zijn vaak alleen bereikbaar over de weg: het zijn de zogenoemde snelweglocaties aan de rand van verstedelijkte gebieden. De bedrijven die ze huisvesten, zijn doorgaans kleinschaliger dan op de andere terreinen. Dit heeft te maken met de verandering in de economische structuur: minder grootschalige industrie en meer kleinschalige dienstverlening. (Louw, Needham, Olden en Pen, 2004)

IBIS hanteert de volgende indeling van bedrijventerreinen op basis van economische activiteiten en hindercategorieën (zie figuur 1): − zware industrieterreinen (volgens bestemmingsplan is hindercategorie 5 toegestaan); − zeehaventerreinen (grootschalige terreinen met laad- en loskades aan diep vaarwater); − gemengde terreinen (reguliere terreinen waarop volgens bestemmingsplan hindercategorieën 1 t/m 4 zijn toegestaan); − hoogwaardige terreinen (bedoeld voor hoogwaardige productieactiviteiten en R&D in elektronische, instrumenten optische industrie); − distributieparken (gericht op transport, distributie en groothandel). Aan deze indeling kleven veel bezwaren: zij is onder andere onvoldoende onderschei1 dend en tijdgebonden. Toch wordt deze door beleidsmakers vaak gebruikt, omdat het de enige indeling is die landsdekkend is en daarom geschikt voor regionale vergelijkingen.

1

10

Daarom hanteert het Centraal Planbureau nu in zijn Bedrijfslocatiemonitor alleen nog maar de tweedeling in zeehaventerreinen en (overige) bedrijventerreinen.

figuur 1

Verdeling van de voorraad bedrijventerreinen naar type (in %)

5%

7%

6%

20% zware industrieterreinen zeehaventerreinen gemengde terreinen hoogwaardige terreinen distributieparken

62%

Bron: IBIS, 2003.

Verder komen we nog tal van typeringen van bedrijventerreinen tegen, meestal samengesteld aan de hand van economische functies en bereikbaarheidsprofielen. Tegenwoordig is er een beweging om bij typeringen van bedrijventerreinen of -locaties niet uit te gaan van genoemde criteria, maar van de eisen die bedrijven aan hun huisvesting stellen. De overweging hierbij is dat de belangrijkste locatie-eisen voor grote groepen bedrijven gelijk zijn: goede bereikbaarheid, ruimte voor parkeren en een goed gebouw. Een dergelijke typering van bedrijfspanden waarbij de beeldkwaliteit van de panden en kavels centraal staat, onderkent bijvoorbeeld 'kantoren, kantoorachtigen, kantoren met bedrijfshal, bedrijfshallen zonder opslag, bedrijfshallen met opslag en procesindustrie'. (Rouwenhorst en Schuurman, 1994)

2.1.2 Kantoren Omvang In 2003 bedroeg het aanbod van kantoorruimte in ons land 5,1 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (DTZ Zadelhoff, 2004). De verhouding tussen bestaand en nieuw aanbod bedraagt ongeveer 50 : 50. Het bestaande aanbod bestaat overwegend uit kleinschalige kantoorruimten en het nieuwe aanbod uit grootschalige panden. (NEPRON en DTZ Za1 delhoff, 2003 ) Ontwikkeling De kantorenmarkt is in de afgelopen jaren sterk verruimd. De ontwikkeling van het aanbod laat van jaar op jaar groeipercentages met dubbele cijfers zien. Ook in de eerste helft van 2004 werd weer zo'n groei geconstateerd: +15%. (DTZ Zadelhoff Research, 2004) De verhouding tussen aanbod en opname is hierdoor gestegen van 0,8 in 2000 naar 2,5 in 2002. Inmiddels is het aanbod zelfs uitgegroeid tot zo'n 4 keer de jaarop2 name en is de kritieke grens van 2,0 overschreden . Van de 20 te onderscheiden kantooragglomeraties in Nederland bevinden zich 13 boven die grens, met andere woorden zij verkeren in de 'gevarenzone'. (Nepron en DTZ Zadelhoff, 2003) 1

2

Dit is het beeld van 20 kantooragglomeraties in Nederland per ultimo 2002. Deze dekken 75% van het totale aanbod af. Een verhoudingsgetal van 1,5 wordt als evenwichtig beschouwd.

11

Er worden in toenemende mate bestaande kantoren aangeboden. Oorzaken hiervan zijn: verhuizing naar nieuwbouw, reorganisaties en faillissementen. In toenemende mate is er sprake van bestaand aanbod dat beschikbaar komt als gevolg van een verhuizing uit efficiencyoverwegingen (de bedrijven laten grotere metrages achter dan zij nieuw betrekken). Daarnaast neemt ook het aanbod van nieuwbouw flink toe. Oorzaken hiervan zijn: het terugvallen van de uitbreidingsvraag en het verdwijnen van 'huren op de groei'. De leegstand in de kantorensector bedraagt circa 2,1 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak. Dat is ruim 7% van de kantorenvoorraad en 2 procentpunten hoger dan de waarde die in de vastgoedsector als acceptabel wordt beschouwd. De leegstand zal naar verwachting nog verder toenemen, gezien het aantal vierkante meters kantoorruimte dat nog in de steigers staat. Het zijn met name de kleine steden en satellietste1 den die met leegstand te maken hebben . Voorlopig is er dus nog ruim voldoende aanbod voorhanden en hebben de vragers het in deze markt voor het zeggen. Voor de aanbieders is de huidige situatie met grote leegstand verre van optimaal. 'Wat vandaag de dag opvalt is, dat mede door de economische situatie de kantorenmarkt volledig op z'n gat ligt. Ook in de markt voor bedrijfshuisvesting is een sterke afname van met name de verkoop van grotere kavels, en van de verkoop en verhuur van grotere bedrijfspanden waargenomen. Kleinere kavels en panden lopen echter wel door.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Typering Naar locatie kan het aanbod van kantoorruimte onderscheiden worden in vier categorieën, te weten (zie figuur 2): − kantorenlocaties − binnensteden − woonwijken − solitaire locaties. Kenmerkend voor de kantorenlocaties - tweederde van het aanbod in m² - zijn de perifere ligging, de monofunctionele invulling en de grootschaligheid van de panden (lees: bedrijvigheid). Hier vonden met name de nieuwbouwontwikkelingen van de afgelopen jaren plaats. In de binnensteden (voornamelijk stationslocaties) zijn ook wel kantoren gerealiseerd, maar de totale omvang hiervan was veel beperkter. In de binnensteden zijn relatief meer kleinschalige bedrijven te vinden, die een multifunctionele invulling aan het gebied geven.

1

12

De nieuwste berichtgevingen van PropertyNL beschrijven een leegstand die is opgelopen tot bijna 14%, een niveau dat de afgelopen twintig jaar niet eerder is voorgekomen. Deze bron meldt een aanbod op dit moment van ruim 6 miljoen m². Bron: Het hoogste leegstandspercentage in 20 jaar, PropertyNL, 3 november 2004.

figuur 2

Verdeling van het aanbod kantoorruimte naar type locatie (in %)

5% 15%

kantorenlocaties binnensteden solitaire locaties 15% woonwijken 65%

Bron: NEPRON en DTZ Zadelhoff, 2003.

Naar bereikbaarheid bezien domineren de zogenoemde snelweglocaties het kantorenaanbod. Momenteel bevindt circa 40% van het kantooroppervlak zich nabij een snelwegafslag. Dat is het dubbele van het aantal vierkante meters op de zogenoemde stationslocaties.

2.1.3 Winkel s Omvang In Nederland zijn in totaal ruim 2.500 winkelgebieden of -concentraties. Hiervan zijn er bijna 2.100 met minimaal 5 winkels. Deze laatste winkelgebieden tellen gemiddeld 38 winkels en een winkelvloeroppervlak van gemiddeld 7.420 m². Twee op de vijf winkelgebieden (840 in totaal) behoren tot de planmatig ontwikkelde centra. Dit zijn volgens de definitie van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) winkelcentra die als één geheel zijn ontwikkeld, waarvan het winkelgebruikersvloeroppervlak meer dan 2.500 m² bedraagt en die minimaal 3 verkooppunten bevatten. De winkelgebieden nemen 68% van het totale winkelvloeroppervlak, dat in 2003 ruim 22,2 miljoen m² bedraagt, voor hun rekening. (Locatus, 2003) In 2003 werd in totaal meer dan 800.000 m² winkelruimte aangeboden. Ontwikkeling Het aanbod van winkelruimte in Nederland neemt nog steeds toe. In 2003 werd 10% meer vierkante meters aangeboden dan in 2002. Deze groei treft vooral de Bwinkelgebieden en perifere locaties. Zo zijn er in de afgelopen jaren diverse woonboulevards verrezen (Perifere Detailhandels Vestigingen) en heeft de ontwikkeling van GDVlocaties (Grootschalige Detailhandels Vestigingen) tot een verdere opkomst van megaen superstores geleid. De winkelmarkt is een duidelijke verplaatsingsmarkt. In steden waar nieuwe winkelruimte is toegevoegd, komt leegstand elders in de stad vaker voor dan in steden waar geen nieuwbouw is gepleegd. De totale leegstand in de detailhandel bedraagt circa 1,6 miljoen m² (= 7%) en is onder andere te zien in de aanloopstraten. De verwachting is dat het aanbod van winkelruimte in de komende jaren sneller zal toenemen dan de consumptieve bestedingen en dat de verdringingsconcurrentie zich nog nadrukkelijker zal doen gelden. (Rabobank Nederland, 2003)

13

Typering In de detailhandel wordt het type locatie doorgaans bepaald door het aantal aanwezige winkels met daaraan gekoppeld de omvang van het verzorgingsgebied. De indeling van Locatus is de meest gebruikelijke en ziet er als volgt uit: − Centrale winkelgebieden: binnensteden (> 400 winkels); hoofdwinkelgebieden (100-400 winkels); kernverzorgende winkelgebieden (groot: 50-100 winkels; klein: 5-50 winkels). − Ondersteunende winkelgebieden: stadsdeelcentra (> 50 winkels); wijkwinkelcentra (groot: 25-50 winkels; klein: 10-25 winkels of 5-10 winkels met minimaal 2 supermarkten); buurtwinkelcentra (15-10 winkels met maximaal 1 supermarkt); grootschalige concentraties (> 5 winkels met elk > 500 m² wvo waarvan meer dan de helft in de sector 'in en om het huis' of 'wonen'). − Verspreide bewinkeling: alle niet in winkelgebieden gelegen winkels. tabel 1

Verdeling van het Nederlandse aanbod naar type winkelgebied (in %)

Type winkelgebied Centrale winkelgebieden

Locaties 41

Winkels 51

Aantal m² wvo 42

− binnensteden

1

10

8

− hoofdwinkelcentra

6

21

18

34

20

16

− kernverzorgende winkelgebieden Ondersteunende winkelgebieden

59

24

26

− stadsdeelcentra

4

8

5

− wijkwinkelcentra

29

11

8

− buurtwinkelcentra

20

3

2

6

2

11

− grootschalige concentraties Verspreide bewinkeling

n.v.t.

25

32

Totaal

100

100

100

Bron: Locatus, 2003.

2.1.4 Overige bed rijfshuisvesting Met de bedrijventerreinen, kantoorlocaties en winkelgebieden - ook wel als formele bedrijfslocaties aangeduid - is het plaatje over het aanbod van bedrijfslocaties nog niet rond. Verspreid over steden, dorpen en platteland zijn namelijk nog tal van bedrijven gevestigd. Deze zijn moeilijk nader te typeren. Eén specifieke locatie willen we echter hier niet onvermeld laten en dat is de zogenoemde woon-werklocatie. Bij de kantoorruimte kwamen we die min of meer al tegen als categorie 'woonwijk'. Deze woningen gecombineerd met bedrijfsruimte voldoen veelal als bedrijfslocatie voor zelfstandige beroepsbeoefenaren en andere zzp'ers.

2.2

Aanbodbepalende factoren en -ontwikkelingen De vraag naar bedrijfslocaties en -huisvesting is uiteraard de belangrijkste factor die het aanbod bepaalt. Op deze markt is evenwel geen sprake van volledige marktwerking, omdat de overheid hierin een belangrijke regulerende rol heeft. Het ministerie van

14

VROM zet vanuit het belang van de ruimtelijke ordening de kaders neer in de Nota Ruimte, het ministerie van EZ stuurt vanuit het belang van de algemene economie bepaalde soorten bedrijvigheid, de provincies werken deze beleidslijnen uit in hun regionale structuurvisies en de gemeenten geven uiteindelijk uitvoering aan het locatiebeleid voor bedrijven via bestemmingsplannen, sectornota's en bouwopdrachten. Daarbij komt ook het feit dat tussen de vraag naar bedrijfsruimte en de realisatie van nieuwbouw een grote tijdsspanne zit. De productie van bedrijfsruimte (het aanbod) gebeurt derhalve veelal op basis van prognoses en niet op basis van de werkelijke vraag op een bepaald moment. Verder is het een markt waarop de verouderde producten niet gemakkelijk uit de markt onttrokken kunnen worden. Er is immers een groot kapitaal mee gemoeid. Bovendien is het maatschappelijke en economische belang van de fysieke omgeving groot. De recycling van gebruikte producten (de bestaande bouw) dient met beleid gestuurd te worden. Kortom, het aanbod van bedrijfsruimte wordt door een complex en dynamisch samenspel van factoren bepaald. Hieronder wordt een aantal belangrijke factoren (en ontwikkelingen daarin) beschreven.

2.2.1 Zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik Ruimtewinst en herstructurering De wens van gemeenten is om de ruimte zorgvuldig te gebruiken. Het ministerie van VROM wil gemeenten die vooroplopen op dit vlak en iets nieuws laten zien, stimuleren. Zorgvuldig ruimtegebruik is derhalve het kernbegrip in het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), en de inzet van het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV). Bij ruimtewinst gaat het erom de ruimtelijke kwaliteit te verhogen, d.w.z. om iedere plek een duidelijke functie te geven. Want olievlek-verstedelijking holt de kwaliteit en kracht van de bestaande steden en dorpen uit, genereert extra mobiliteit en laat de open ruimte vollopen. Hoe minder mensen per m², hoe geringer het draagvlak voor economische, sociale en culturele voorzieningen. Niet de hoeveelheid baksteen per m² telt, maar de hoeveelheid functie. (VROM, 2004) Voor het aanbod van bedrijfsruimte betekent dit dat gemeenten ernaar streven: 1. op wijken buurtniveau de ruimte beter te benutten door dezelfde functie of dezelfde combinaties van functies (intensiveren); 2. eenzelfde ruimte voor meerdere functies geschikt te maken (functiemengen); 3. verouderd ruimte- en grondgebruik om te vormen (transformeren). 'De gemeente zet zwaar in op intensiever bouwen. Daarom stelt ze ook strenge eisen aan de bedrijfshuisvesting (bijv. intensief 2 à 3 hoog en parkeervoorzieningen bouwen). Bedrijven gaan hier vaak in mee. Vaak besluiten bedrijven na overleg met de gemeente om alsnog de bedrijfshuisvesting op de bestaande locatie aan te passen. Je moet een bedrijf bij de arm nemen en laten zien wat de mogelijkheden zijn; ook de naburige locaties en gebouwen.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Stedelijke gebieden zijn van oudsher voorbeelden van functiemenging. Alleen de buitenwijken en bedrijvenparken, inclusief kantoorlocaties, woonboulevards en dergelijke, zijn vaak ingericht vanuit het ideaal van functiescheiding. Inmiddels is echter duidelijk geworden dat hiermee de stedelijke kwaliteit en dynamiek deels verloren gaat en dat dit knelpunten ten aanzien van mobiliteit en veiligheid geeft. Naoorlogse wijken, haven- en rangeerterreinen en bedrijfsgebouwen die in de loop der tijd hun functie hebben verloren, worden op de schop genomen en getransformeerd. De nieuwe functie kan ruimtewinst en kwaliteitsverhoging met zich meebrengen.

15

Bij herstructurering van woon-werkgebieden spelen een of meer van de genoemden streefwaarden. Uit de Quickscan Bedrijfsterreinen van NVM BOG komt naar voren dat in verschillende gemeenten in de komende vier jaar 3.140 hectare bedrijfsterreinen geherstructureerd gaat worden. De omvang van die terreinen varieert van 1,5 tot 300 ha en de ruimtewinst die daarmee geboekt gaat worden, ligt tussen 5 en 10% van het oppervlak. Zo'n 460 ha wordt getransformeerd naar een andere bestemming. De nieuwe bestemming betreft meestal de functie wonen. In de Nota Ruimte wordt melding gemaakt van de opgave om in de periode tot 2020 maar liefst 21.000 ha bedrijventerreinen (20% van het totale areaal) te herstructureren. Daarnaast gaat men ervan uit dat nog eens 23.000 ha nieuw bedrijventerrein nodig is, omdat de ervaring leert dat herstructurering in beperkte mate terreinwinst oplevert. (ministeries VROM, LNV, VenW en EZ, 2004) Toegevoegde waarde Een van de belangrijkste drijfveren voor gemeenten om een omvangrijk en goed aanbod van bedrijfsruimte te hebben en hiermee bedrijven aan te kunnen trekken, is het creëren van werkgelegenheid binnen hun gemeentegrenzen. Meer werkgelegenheid staat voor behoud en toevloeiing van koopkracht. Het staat ook voor een hoger inwo1 nertal en meer inkomsten. Arbeid wordt echter een steeds schaarsere productiefactor (grenzen aan arbeidsparticipatie worden bereikt, afvlakkend arbeidsaanbod door demografische ontwikkeling), die dus zo efficiënt mogelijk ingezet moet worden. De economische groei moet voor een groter deel uit de verhoging van de productiviteit komen. Dit geldt ook voor de schaarse productiefactor ruimte. Tegenwoordig wordt er van overheidswege dan ook meer aandacht besteed aan ruimteproductiviteit, het meten en het verhogen daarvan. Ruimteproductiviteit wordt gedefinieerd als de omvang van de productie - in termen van toegevoegde waarde - per eenheid van de factor ruimte. Het wordt beïnvloed door onder andere het type productieproces oftewel de sector (de landbouw en industrie hebben meer ruimte nodig dan de dienstensector), de intensiteit van het ruimtegebruik (dichtheid en hoogte van de bebouwing), en de fysieke ligging ten opzichte van andere economische activiteiten en infrastructuur (agglomeratievoordelen). Als indicatoren voor de hoogte van de ruimteproductiviteit kunnen worden ge2 bruikt de onroerendgoedprijzen en het aantal banen per m² vermenigvuldigd met de arbeidsproductiviteit. (Ministerie van EZ, 2003) De rijksoverheid kiest in haar Nota Ruimte voor 'economische clusters met perspectief voor Nederland', waaronder de zakelijke dienstverlening, logistiek, life sciences en chemie. De dienstverlening groeit snel en heeft een hoge toegevoegde waarde. Handel, financiële en zakelijke dienstverlening maken in 2011 40% van de werkgelegenheid uit. De zakelijke dienstverlening is gebaat bij een functionele clustering van kantoren in hoogstedelijke milieus. Daarom wordt er geïnvesteerd in bedrijvenlocaties in Amsterdam (Zuidas als internationale toplocatie voor diensten), Den Haag (centrum voor internationale rechtspraak), Rotterdam (Tweede Maasvlakte voor logistieke internationale diensten) en Eindhoven/Zuidoost Brabant (centrum voor onderzoek en ontwikkeling).

1

2

16

Afhankelijk van de toegestane woningbouwprogramma's. Het aanbod van ruimte is medebepalend voor de prijzen.

'De gemeente heeft door zijn landschappelijke waardevolle omgeving een structureel tekort aan bedrijventerreinen. Wel zijn er voldoende hoogwaardige kantorenlocaties. Ruimte-extensieve bedrijven worden naar stedelijke gemeenten in de regio doorverwezen. Handel en zakelijke dienstverlening zijn hier relatief sterk vertegenwoordigd. Dit in tegenstelling tot de industrie. De gemeente heeft beperkte mogelijkheden om bedrijven te helpen en kiest daarom voor bedrijven met een hoge toegevoegde waarde. Arbeidsintensief en kennisintensief in de stad.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

2.2.2 Kwaliteit in wonen en w erken 'Quality of life' Het woonklimaat is medebepalend voor de kwaliteit van het aanbod van bedrijfsruimte. Toplocaties voor kantoren en hoogwaardige industrie en dienstverlening kunnen niet zonder hoogwaardige woonmilieus. Dergelijke bedrijven hebben immers hoogopgeleide en hooggekwalificeerde medewerkers nodig. Het gaat om 'quality of life'; om zaken als politieke stabiliteit, veiligheid, kosten van levensonderhoud, historische binnensteden, cultuur, ontspanning en recreatieve mogelijkheden. Richard Florida verwoordde het tijdens het congres 'Creativity and the city' in Amsterdam als volgt: 'Steden die willen opgaan in de vaart der volkeren moeten zich niet richten op het aantrekken van bedrijven, maar op het creëren van een goed klimaat voor deze klasse. Want als de creatievelingen eenmaal in je stad wonen, dan komen de bedrijven vanzelf. Creativiteit is de sleutel tot economische groei.' Stelling: 'Het woonklimaat is erg bepalend voor de locatie van mijn bedrijf' Het belang van het woonklimaat wordt door een kleine meerderheid van de MKBondernemingen erkend: 53% is het eens met de stelling en 41% niet. 'De woonomgeving wordt als locatiefactor steeds belangrijker. Vooral voor de MKB-ondernemer, want als zijn vrouw de woonomgeving niet ziet zitten, dan wordt de bedrijfsverplaatsing afgeblazen. Maar ook voor de arbeidskrachten is de woonomgeving van belang.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Milieuzonering Een andere factor die samenhangt met het woonklimaat en daarmee ook het aanbod beïnvloedt, is de weten regelgeving op het gebied van natuur en milieu. Gemeenten kunnen namelijk in hun bestemmingsplan milieuzonering opnemen. Dit houdt in dat zij op een kaart aangeven welke soort bedrijvigheid op basis van de te verwachten milieuhinder per locatie is toegestaan. Hiermee worden bedrijven die qua geur, stof, geluid en gevaar belastend zijn voor het milieu, fysiek gescheiden van woongebieden. Dit houdt tevens in dat bedrijven die 'verkeerd' zitten (bijvoorbeeld kleinschalige industriële bedrijven in de binnensteden en schil daaromheen) uit hun vertrouwde omgeving geplaatst kunnen worden. 'Wanneer de gemeente zorgvuldiger zoneert, en een strakker bestemmingsplan hanteert kunnen sommige verouderingsproblemen voorkomen worden. Bepaald kan dan worden welke bedrijven in elkaars nabijheid gevestigd kunnen worden. Met name technische veroudering kan voorkomen worden door een beeldkwaliteitsplan te hanteren. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om eisen te stellen aan de ruimtelijke verschijningsvorm.

17

Traditioneel wordt interne zonering toegepast op basis van milieucategorie. Bedrijven die evenveel belang hechten aan de uitstraling van hun bedrijfspand zouden zo veel mogelijk bij elkaar gevestigd moeten worden. Bijvoorbeeld door differentiatie in inrichting van bedrijventerreinen en daarmee samenhangend de grondprijs. Met name bij grotere terreinen bestaan hiervoor kansen. Ook bij de onderlinge profilering van verschillende bedrijventerreinen moet dit een belangrijke rol spelen.' [ uit: Bedrijventerreinen Walcheren, Ruimtebehoefte bedrijven & kwaliteit bestaande terreinen, Kamer van Koophandel voor Zeeland 2003 ]

Parkmanagement en duurzaamheid Terwijl gemeenten met het toepassen van milieuzonering onder andere het wonen aangenamer maken, proberen zij met parkmanagement hetzelfde te doen voor het werken. Met andere woorden: zij trachten de kwaliteit van het werken op bedrijventerreinen (en kantoorlocaties) hiermee te verhogen en de houdbaarheidsdatum van deze terreinen te verlengen. Parkmanagement is volgens het ministerie van Economische Zaken 'een middel om de kwaliteit van een locatie af te stemmen op de wensen van betrokkenen en om het bereikte kwaliteitsniveau ook op langere termijn vast te houden. Het kwaliteitsaspect heeft betrekking op de vorm (indeling private en openbare ruimte en kwaliteit gebouwen), voorzieningen en beheer (in enge zin).' Het begrip wordt meestal in één adem genoemd met de begrippen duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen. Kenmerkend voor duurzame bedrijventerreinen is: 'de samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het bedrijfseconomisch resultaat, de vermindering van milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik', aldus hetzelfde ministerie. Bij de tegenwoordige ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen worden in toenemende deze doelen van kwaliteit en duurzaamheid nagestreefd. In het Activiteitenplan Bedrijventerreinen 2004-2008 heeft het ministerie van Economische Zaken parkmanagement voor nieuwe en geherstructureerde terreinen zelfs verplicht gesteld. (Ministerie van Economische Zaken, 2004) Woon-werkwoningen Zoals gezegd, is er een hernieuwde aandacht voor functiemenging. Eén van de uitingen hiervan is de planmatige ontwikkeling van woon-werkwoningen; een andere is de terugkeer van de woonfunctie in winkelgebieden (wonen boven winkels). Woonwerkwoningen sluiten aan op beleidsdoelstellingen als efficiënt ruimtegebruik, levendige en leefbare wijken, reduceren van mobiliteitsbehoefte, creëren van economische impuls en opvullen en herbestemmen van moeilijke locaties. Er zijn diverse trends die het concept van woon-werkwoningen in de kaart spelen: de groei van de zakelijke dienstverlening, de toename van 'kenniswerk', het belang van startende ondernemers, het combineren van activiteiten door individuen en diversificering van woonwensen. De ervaringen met woon-werkwoningen zijn gematigd positief, zo blijkt uit een eerste inventarisatie van 50 projecten. (Sas en Schouwenaars, 2002)

2.2.3 Prijs Bedrijfsruimten Als gevolg van het stijgende aanbod van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen staan de prijzen onder druk. Vooral bij gebruikte gebouwen zien we hun teruglopende marktwaarde in de prijsstelling terug. Voor nieuwbouw ligt het huurniveau een stuk hoger. De huur voor kwalitatief hoogwaardige ruimte in de grote steden van de Randstad be-

18

draagt tussen € 55 en € 65 per m². Buiten de Randstad liggen de huren voor nieuw1 bouw beneden € 50 per m² . Kantoren De verdere verruiming van de kantorenmarkt heeft geleid tot een toenemende druk op het huurprijsniveau. Vanaf 2002 is er voor het eerst sinds 1994 weer sprake van een lichte daling. Met name de huurprijzen van de kwalitatief mindere (bestaande) gebouwen laten nu een neerwaartse beweging zien. Dit zet zich in 2004 voort. Ontwikkelaars en beleggers hebben de vraagprijs een lange tijd op peil weten te houden door te concurreren om de gunst van de huurder met 'incentives' als inbouwpakketten, mogelijkheid tot onderhuur en huurvrije periodes. Dit beïnvloedt het rendement namelijk slechts eenmalig en niet structureel zoals verlaging van de vraagprijzen. De vraagprijs van het meeste kantooraanbod bedraagt nog altijd tussen € 120 en 2 € 145 . Winkels De huurprijzen voor winkelruimte zijn vanaf 1994 sterker gestegen dan de omzet in de detailhandel. Na jaren van forse stijgingen zijn de huurprijzen in 2002 gestabiliseerd, met uitzondering van de betere locaties in de binnensteden. Vanaf 2003 zien we ook op de laatstgenoemde locaties een stabilisatie van de huurprijzen, hoewel daar nog flinke overnamesommen gebruikelijk zijn. Op de kwalitatief mindere locaties in de aan3 loopstraten zien we zelfs hier en daar lichte prijsdalingen . Het aanbod lijkt weer wat toegankelijker te worden voor meer (kleinere) bedrijven. De huurprijzen voor winkelruimte in de stadscentra varieert van € 220 tot € 1.360 per m² vvo. In de grootschalige winkelconcentraties liggen de prijzen een stuk lager, namelijk tussen € 90 en € 180 per 4 m² vvo .

1

2

3

4

Planning van bedrijventerreinen, Louw et al., 2004. IBIS, 2003. Detailhandel Magazine, HBD maart 2004. Marktstudie detailhandel non-food, Rabobank Nederland, oktober 2003.

19

3

De markt voor bedrijfslocaties: de vraag

Dit hoofdstuk schetst een beeld van de vraagzijde van de markt voor bedrijfslocaties en -huisvesting. Het gaat in op de omvang en de ontwikkeling van de vraag (§ 3.1) en vervolgens op de belangrijkste vraagbepalende factoren en ontwikkelingen (§ 3.2).

3.1

Omvang en ontwikkeling De omvang van de vraag naar bedrijfsruimte is niet eenduidig weer te geven. De meeteenheden verschillen per marktsegment (verhuurbaar oppervlak, bruto, netto) en de registraties zijn 'slechts' deelverzamelingen (initiële transacties, formele terreinen). Daarom volstaan we hier met een paar indicaties. − Bedrijfsruimten. Gegevens over de uitgifte van grond op bedrijventerreinen zijn vanaf 1975 beschikbaar in wat nu IBIS is. Dit betreft uitsluitend de formele locaties; over de uitgifte buiten die terreinen - de informele locaties - zijn geen gegevens bekend. De uitgifte fluctueert sterk in de tijd en toont een duidelijke relatie met de conjunctuur (figuur 3). We zien de dalen in 1982 (dieptepunt met 300 hectare) en 1993, en we zien de toppen in 1990 en 1999 (hoogtepunt met 1.600 hectare). figuur 3

Ontwikkeling van de uitgifte op bedrijventerreinen vanaf 1975 (in netto hectaren)

2000

1500

1000

500

0

Bron: IBIS.

−

−

1

Kantoren. De opname van kantoorruimte bedroeg in 2003 1,4 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (12% minder dan in 2002). Hiervan betrof circa 30% nieuwbouw en 70% bestaande bouw. De opname van kantoorruimte in de nieuwbouwsector is de laatste paar jaar teruggelopen als gevolg van de verslechterde economische situatie; die in de bestaande sector is door de jaren heen stabiel gebleven. Winkels. In 2003 huurde of kocht de detailhandel in totaal 690.000 m² winkelruim1 te: bijna 9% meer in in 2002 .

Bron: DTZ Zadelhoff, 2004.

21

De vraag naar bedrijventerreinen in de toekomst is nog lastiger vast te stellen, maar wel uiterst belangrijk in verband met de productie van bedrijfsruimte oftewel het aanbod (zie § 4.2). De vraag wordt via diverse methoden geraamd, te weten: − Uitgiftemethode: extrapolatie van uitgifte in het verleden naar de toekomst in een periode van 10 jaar. − Bedrijvenconsultatiemethode: via interviews en enquêtering de vraag naar bedrijfsruimte en verhuisgeneigdheid achterhalen. − Terreinquotiëntenmethode: behoefte afleiden uit prognoses over de omvang en samenstelling van de werkgelegenheid. − Gebouwenvoorraadmethode: ruimtevraag afleiden uit prognoses over de investeringen in bedrijfsgebouwen. Het merendeel van de methoden heeft een slechte voorspellende waarde, zo is gebleken uit de enige studie naar de betrouwbaarheid van de ramingen. (Van Aalst, 1985). De gebouwenvoorraadmethode is theoretisch gezien de enige juiste, omdat de vraag naar bedrijventerreinen direct samenhangt met de vraag naar bedrijfsruimte. (Louw et al., 2004) Hierbij geldt dat de netto-brutoverhouding 70% bedraagt, dat wil zeggen 70% van de ruimte betreft bouwpercelen en 30% openbare ruimte (wegen, collectieve parkeerplaatsen, groen). Het Centraal Planbureau gaat in zijn Bedrijfslocatiemonitor (BLM) uit van de terreinquotiëntenmethode. In de Nota Ruimte verwacht men op basis van deze monitor in de periode tot 2020 in totaal 23.000 hectare nieuw bedrijventerrein nodig te hebben. Al eerder heeft het CPB berekend dat de vraag naar bedrijventerreinen in de periode 19982010 tussen 500 en 1010 hectare op jaarbasis zal liggen, en in de periode 2011-2020 1 tussen 280 en 860 hectare . (CPB, 1999)

3.2

Vraagbepalende factoren en -ontwikkelingen Inzicht in de locatiekeuze en de daaraan ten grondslag liggende factoren (lees: de vraag naar bedrijfsruimte) krijgen we vooral uit onderzoek naar bedrijfsmigratie. In de studie 'Wat beweegt bedrijven' (Pen, 2002) worden 46 verschillende factoren onderscheiden, die door middel van factoranalyse resulteerden in 13 samenhangende oorzaken van bedrijfsmigratie. Zie tabel 2. Ontwikkelingen in het primaire bedrijfsproces (w.o. groei productievolume, efficiency bedrijfsproces, logistiek) en organisatorische veranderingen (w.o. fusie, overname, nieuw management), waardoor het bestaande pand het productieproces niet meer op efficiënte wijze kan huisvesten, spelen vrijwel altijd een rol. Het zijn de oorzaken achter de factor 'gebrek aan ruimte' en ze bepalen voor de ondernemer het besluit om te verhuizen. Als dat besluit eenmaal genomen is, gaat het pakket van eisen ten aanzien van het pand en de directe bedrijfsomgeving een grote rol spelen. Bij dit laatste staan bereikbaarheid en parkeren nog steeds bovenaan.

1

22

Laagste waarde bij een groei van de nationale economie met 1,5% en hoogste waarde bij een groei van de nationale economie met 3,25% per jaar.

tabel 2

Onderliggende oorzaken van bedrijfsmigratie

Componenten bij de factoranalyse

Belangrijke variabelen (uit de 46 oorzaken) die in de

(66,9% oorzaken verklaard)

factorcomponent zijn opgenomen

Primair bedrijfsproces (8,9%)

Efficiency bedrijfsproces; interne communicatie/logistiek

Kwaliteit pand (7,8%)

Kwaliteit installaties pand; onderhoudssituaties pand

Ruimtelijke ordening (6,1%)

Afstand wonen en werken; kwaliteit woon-/leefomgeving

Infrastructuur (5,9%)

Parkeervoorzieningen; bereikbaarheid

Bestemmingsplan (5,3%)

Bestemmingsplan

Huur-/eigendomskosten (4,7%)

Huur-/eigendomssituatie; huur-/grondprijs

Imago van locatie (4,5%)

Uitstraling; representatieve omgeving

Werkplek (4,4%)

Klimaat/geluid/licht; arbo-eisen en veiligheid

Ontwikkeling productiemethoden (4,2%)

Ontwikkeling productiemethoden

Nieuwe economie (4,1%)

ICT; internationale contacten

Organisatieverandering (4,0%)

Reorganisatie/fusie/overname; nieuw management/directie

Pand te ruim/klein (4,0%)

Pand te ruim/klein

Marktinteresse locatie/pand (3,1%)

Marktinteresse locatie/pand

Bron: Pen, 2002.

In deze paragraaf worden de belangrijkste vraagbepalende factoren en -ontwikkelingen daarin toegelicht.

3.2.1 Bedrijfsverplaatsingen De vraag naar ruimte op bedrijventerreinen komt grotendeels voort uit bedrijfsverplaatsingen. Jaarlijks worden tussen 30.000 en 70.000 bedrijven verplaatst. Daaronder bevinden zich met name kleine bedrijven met een omvang tot 5 werkzame personen. (Louw en Hiethaar, 1999) NIPO heeft onlangs in opdracht van Rabobank Nederland de omvang van de bedrijfsmigratie onder het MKB gepeild. Uit die peiling bleek dat 19% van de MKB-ondernemers in de afgelopen drie jaar plannen voor een verhuizing had en dat de helft van die verhuisplannen ook werkelijk gerealiseerd is. Daarnaast loopt op dit moment 28% van de ondernemers met plannen rond om in de toekomst iets aan de huisvesting te veranderen, waarbij 54% aan een verplaatsing denkt. (Rabobank Nederland, 2003) 1 Uit de STEC Database Bedrijfsruimtegebruikers blijkt dat 18% van de ondernemingen in ons land in een periode van 5 jaar verhuist. Het merendeel van de verhuizende bedrijven gaat naar formele bedrijventerreinen en naar (kantoren)locaties bij de snelweg. Hieruit kan afgeleid worden dat de rol van bedrijfsverplaatsingen als vraagbepalende factor voor de overige bedrijfslocaties (winkelgebieden en overige bedrijfslocaties) wat kleiner is, hetgeen ondersteund wordt door het gegeven dat deze locaties relatief meer startende bedrijven huisvesten.

1

Dit betreft een enquête onder 1.400 representatieve gebruikers van bedrijfsruimte.

23

Stelling: 'De levensduur van bedrijfshuisvesting wordt steeds korter' De meningen onder de MKB-ondernemers over de levensduur van hun bedrijfshuisvesting lopen uiteen. 38% van de ondernemers vindt dat de levensduur steeds korter wordt, terwijl 44% het tegenovergestelde van mening is. Daarnaast stelt 18% zich ten aanzien van deze stelling neutraal op of zegt het niet te weten. Een aanwijzing over de ontwikkeling van het aantal bedrijfsverplaatsingen is in dit gegeven niet te vinden.

3.2.2 Locationele tolerantiegebieden: 'dicht bij huis' Bij het zoeken naar bedrijfsruimte speelt de keuze van de regio voor de meeste bedrijven geen rol. Dit heeft te maken met de 'footloose-heid' van de bedrijven. Met andere woorden bedrijfseconomisch gezien maakt het niet uit waar de bedrijven gevestigd zijn. Gebieden waarbinnen bedrijven een bevredigend bedrijfsresultaat kunnen behalen worden aangeduid met het begrip 'locationele tolerantiegebieden'. (Van Heelsbergen en De Smidt, 1982) In de loop der tijd zijn deze gebieden in omvang toegenomen. De productiemilieus in Nederland verschillen weinig van elkaar. De binding aan de bestaande vestigingsplaats neemt hierdoor toe. Dit laatste blijkt ook uit diverse recentere onderzoeken naar locatiekeuze, waaronder de strategische verkenning 'Een warmer vestigingsklimaat voor het MKB'. Deze studie laat zien dat tweederde van de startende ondernemers zich in zijn of haar huidige woonplaats vestigt en dat slechts een kwart van de startende ondernemers bij de locatiekeuze tussen meerdere gemeenten wikt en weegt. Voor driekwart van de verhuizende ondernemers is verhuizing naar een andere gemeente geen optie. (Van Rijt-Veltman, Mensen en Wiggers-Ruigrok, 2002) Ook uit de STEC Database Bedrijfsruimtegebruikers komt de sterke binding met de huidige vestigingsplaats naar voren. Van de verhuisde en nog te verhuizen bedrijven geeft 50% aan dat het feit dat de nieuwe locatie 'dicht bij de huidige vestiging' gelegen is, een van de doorslaggevende factoren bij de locatiekeuze was en is. (STEC Groep, 2002)

3.2.3 Beschikbare ruimte Bedrijfsverplaatsingen komen vaak voort uit de groei van het bedrijf. Driekwart van de MKB-ondernemers heeft de ambitie om het bedrijf te laten groeien. Uit het EIM MKBBeleidspanel blijkt dat ruim een derde van de ondernemers in een periode van drie jaar zijn of haar bedrijf uitbreidt. De meest voorkomende vorm van uitbreiding blijkt de verhuizing naar een groter pand te zijn. Dit is bij 36% van de uitbreidende bedrijven het geval. Ter vergelijking: 33% van de ondernemers breidt het pand op de huidige locatie uit, 10% breidt het aantal vestigingen uit en 12% breidt door middel van een fusie of overname uit. (Mensen, 2002) Het is dan ook niet verwonderlijk dat de aanwezigheid van voldoende ruimte een van de vraagbepalende factoren is. Vaak worden nieuwe bedrijfslocaties 'op de groei' uitgezocht, zeker wanneer groei de bedrijfsstrategie is. We zien dit terug in het relatief grote aantal bedrijfsverplaatsingen bij jonge ondernemingen, bedrijven van ongeveer 5 jaar oud, die bestaansrecht hebben verworven, in een klein pand (bijvoorbeeld aan huis of in een verzamelgebouw) begonnen zijn, hun productie en personeel gaan uitbreiden en derhalve naar een nieuw pand gaan. Dat pand moet hen veel ruimte bieden om ook de toekomstige groei op te kunnen vangen. In een tijd waarin het economisch minder goed gaat, blijken dan veel bedrijven te ruim in hun jasje te zitten. Van een efficiënt ruimtegebruik is dan geen sprake: verhuizen naar een kleiner pand is niet een ding waar men gauw aan denkt. Daarvoor is de bedrijfshuisvesting een te inflexibel instrument. Bij de vraagbepalende pushfactor 'gebrek aan ruimte' vormen vrijwel altijd veranderingen in het bedrijfsproces en organisatie de oorzaak.

24

3.2.4 Veranderingen in bedrijfsproces en organisatie Gemeenten worden overstelpt met aanvragen van supermarkten bouwmarktorganisaties voor uitbreiding van hun bestaande vestigingen en voor nieuwe locaties voor hun megastores. In deze branches is schaalvergroting op vestigingsniveau (door vergroting van het assortiment) al jarenlang een onomkeerbaar proces en dat stimuleert de vraag naar bedrijfshuisvesting. Veranderingen in distributieprocessen en de noodzaak om een hoge mate van efficiency te bereiken heeft ertoe geleid, dat veel bedrijven naar 'snelweglocaties' zijn verhuisd of hun activiteiten steeds meer op de hoofdkantoren zijn gaan concentreren (bijvoorbeeld in de financiële sector). Het outsourcen van productieprocessen, waardoor productiebedrijven steeds meer regiebedrijven worden (bijvoorbeeld in de modesector), zorgt ook voor een andere huisvestingsbehoefte. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de grote verbondenheid van interne bedrijfsprocessen en -organisatie met de vraag naar bedrijfshuisvesting.

3.2.5 Bereikbaarh eid en parke ren In onderzoeken naar bedrijfsmigratie en locatiekeuze komt dit aspect altijd naar voren en staat het hoog op de prioriteitenlijst: bereikbaarheid. Bereikbaarheid is de mate waarin bedrijven in staat zijn om hun stromen van personen, goederen en data efficiënt en concurrerend te verwerken door: − de nabijheid van markten, toeleveranciers en/of dienstverleners − de goede organisatie van vervoersstromen, en − voldoende capaciteit op de fysieke infrastructuur. 'Een consultancykantoor stelt toch duidelijk andere eisen aan een locatie (zoals een goede bereikbaarheid voor de werknemers want deze zijn vaak op pad) dan een verzekeringsmaatschappij, non-profitorganisatie, winkel of horecabedrijf (dicht bij de klant). Kantoren met werktijden voor hun werknemers van 9 tot 5 prefereren de nabijheid van een NS-station en goede busverbindingen. Kantoren met werknemers die in leaseauto's naar hun klanten gaan, kijken naar een goede aansluiting op de snelwegen. Locatiebeslissingen zijn vaak niet optimaal en verhuismotieven niet rationeel. Bedrijven verhuizen met name wanneer ze groeien. Een andere reden om te verhuizen is dwang, bijvoorbeeld vanuit de gemeente. Gemeenten sturen ondernemingen aan de hand van bestemmingsplannen. Vaak blijven ze te lang op een locatie en worden ze door de gemeente uitgekocht.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

De bereikbaarheid is een ernstig zorgpunt voor ondernemers, zo blijkt uit een studie naar de bereikbaarheid van economische centra in Nederland, uitgevoerd door BCI in opdracht van het ministerie van Economische Zaken. (Buck Consultants International, 2002) Het is nog niet zo, dat ondernemers vanwege de matige bereikbaarheid vastgoedprojecten met goede potenties laten liggen, maar ze proberen dan wel het aantal parkeerplaatsen op te krikken of lagere grondprijzen te bedingen. Bij nieuwvestiging speelt de bereikbaarheid wel een belangrijke rol. Economische ontwikkeling kost ruimte. Er valt ruimtewinst te boeken door herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik, maar dat zal niet voldoende zijn. Ondernemers vrezen dan ook dat de bereikbaarheid steeds verder onder druk komt te staan. 'De afnemende bereikbaarheid werkt als een sluipmoordenaar: het is een bedreiging, maar zonder dat je het goed in de gaten hebt.'. (Buck Consultants International, 2002) De toenemende druk op de bereikbaarheid uit zich niet alleen in de lengte van de files op de autosnelwegen ten tijde van de ochtend- en avondspits, maar ook in de dichtslibbende binnensteden en de lange zoektochten naar parkeerplaatsen. De verslechterende bereikbaarheid van de binnensteden - een belangrijke locatie van MKBondernemingen! - en de parkeerproblematiek aldaar is al lang een fel omstreden the-

25

ma. Enerzijds is er de wens om de kleinschaligheid, leefbaarheid en beperking van de automobiliteit te bewaren, en anderzijds wil men inspelen op de noodzakelijk geachte schaalvergroting en economische ontwikkeling. (HBD, 2004) Ondernemers in de binnensteden worden geconfronteerd met - al dan niet veranderende - venstertijden, parkeertarieven en -duur, voetgangerszones, voertuigregulering, inrijverboden, afsluiting van toegangswegen (i.v.m. marktdagen, bouwwerkzaamheden) et cetera. De kwaliteit van de bedrijfslocaties in de steden en daarmee ook de vraag naar bedrijfslocaties wordt sterk beïnvloed door de bereikbaarheid en de maatregelen die de gemeenten op dit vlak ondernemen. Ten aanzien van dit laatste moet opgemerkt worden dat er steeds vaker gedacht wordt aan gecombineerd ruimtegebruik. Een voorbeeld hiervan is de fysieke concentratie van station, parkeerterreinen en cultureel uitgaanscentrum, waarbij het parkeerterrein zowel overdag (P+R-terrein) als 's avonds (schouwburgbezoekers) dienst doet. De Nederlandse Spoorwegen gaan tot 2008 het aantal parkeerplaatsen bij stations verdubbelen tot 20.000. Op de nieuwe parkeerplaatsen komt meer cameratoezicht, is de verlichting beter en krijgen NS-klanten korting. De NS hopen hiermee meer automobilisten de trein in te krijgen, hun klanttevredenheid verhogen en de overlast bij stations verminderen. [ uit: Vastgoedmarkt, 5 november 2004 ]

3.2.6 ICT ICT als verbetering van de bereikbaarheid ICT wordt gezien als een van de oplossingen voor de verslechterende bereikbaarheid van de economische centra en binnensteden. Het beïnvloedt de vraag naar bedrijfshuisvesting door de mogelijkheden die het biedt voor e-work, e-shopping en virtueel transport. E-work i.e. thuis of in satellietkantoren werken is duidelijk in opkomst. Er is echter nog maar een kleine groep mensen (3,3%) die volledig op deze manier werkt. Een aanzienlijk grotere groep mensen (8,5%) doet aan e-worken als onderdeel van een baan die ook op het werk wordt uitgeoefend. Door de files te vermijden werken zij aan een bete1 re bereikbaarheid van ons land . De invloed van E-work op de totale mobiliteit en het ruimtegebruik is gering. De omvang van E-work is uiteraard ook afhankelijk van de werkgevers. Door werknemers - binnen de marges van hun functie - meer vrijheid te geven qua werktijden en werklocatie kunnen meer files omzeild worden. In 2003 werd een omzet van circa € 2,5 miljard e-shopping (B2C e-commerce) gerealiseerd. Die omzet is in de afgelopen jaren sterk gestegen. Toch heeft B2C e-commerce 2 als verkoopkanaal slechts een marktaandeel van 3% . Het fenomeen leidt tot grotere geografische afzetmarkten. De grotere markttransparantie biedt bedrijven uit de meer perifeer gelegen gebieden de mogelijkheid om hun ruimtelijke isolement te doorbreken. B2C e-commerce heeft geen of een beperkt effect op de structuur van de binnensteden en blijkt niet extra interessant voor mensen uit de zogenoemde kleine kernen. Wat betreft het (goederen)vervoer blijkt dat B2C e-commerce eerder tot meer dan tot minder voertuigkilometers leidt. Een toenemend aandeel van de onderlinge transacties tussen bedrijven wordt afgewikkeld via internet (B2B e-commerce of virtueel transport): elektronische verkoop, inkoop 1

2

26

Een deel van de kilometerwinst wordt echter weer tenietgedaan, doordat deze e-workers extra verplaatsingen voor andere doeleinden maken (w.o. winkelen, kinderen naar school). Uit het tijdsbestedingsonderzoek blijkt dat zij een half uur per week minder besteden aan woon-werkverkeer, hetgeen overeenkomt met een kilometerreductie van 40. Bron: Thuiswinkel.org.

en marktplaats. Bedrijven uit de meer perifeer gelegen gebieden blijken relatief vaak via internet te handelen. Door elektronische verkoop (B2B en B2C) worden afzetgebieden en transportafstanden vergroot. B2B e-commerce heeft (nog) geen invloed op de structuur van de logistieke ketens. De ruimtelijke effecten zijn (nu nog) minder groot dan verwacht. (Muconsult, 2003) ICT als vestigingsplaatsfactor Kennisintensieve bedrijven hechten een groot belang aan de aanwezigheid van hoogwaardige ICT-voorzieningen (w.o. breedband) als aspect van hun bedrijfsomgeving. Dit blijkt uit een onderzoek naar het vestigingsklimaat voor kennisintensieve organisaties in Wageningen. Na de aspecten 'bereikbaarheid met openbaar vervoer', 'bereikbaarheid met de auto' en 'parkeergelegenheid in de omgeving van het bedrijf' scoort dit aspect samen met 'uitstraling van het pand' als vierde belangrijke vestigingsplaatsfactor. De geënquêteerde kennisintensieve bedrijven hebben m.n. consultancy, voorlichting, technologisch ontwerp en -ontwikkeling, overige dienstverlening en wetenschappelijk onderzoek als kernactiviteit. Hun kennisgebied is veelal gelieerd aan dat van de Wageningen Universiteit. De helft van de bedrijven is gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw. (Van der Slik en Heijman, 2002)

3.2.7 Kosten De huur- of eigendomskosten van de bedrijfshuisvesting zijn een belangrijke vraagbepalende factor, hoewel deze kosten nooit als eerste genoemd worden als ondernemers gevraagd wordt hun belangrijkste locatiecriteria aan te geven. In de consumentgerichte sectoren is de locatie doorgaans veel bepalender voor de omzet die ter plaatse behaald kan worden dan in de business-to-business sectoren. De kosten van bedrijfshuisvesting zijn bij de eerstgenoemden relatief hoger dan bij de laatstgenoemden. Volgens Rabobank Nederland bedraagt het aandeel van de huisvesting in de totale investering in vaste activa in de horeca 40% en in de handel/reparatie 30%. Ter vergelijking: in het transport is dat 11% en in de zakelijke dienstverlening 14%. De kosten van bedrijfshuisvesting hebben een duidelijk effect op het ruimtelijk patroon van bedrijfshuisvesting. Illustratief in dit verband is de situatie in de winkelgebieden. In de jaren van economische groei en schaalvergroting zijn aldaar de huurprijzen van winkelpanden op A-locaties explosief gestegen, en wel zodanig dat deze huren alleen nog maar op te brengen zijn door de grote retailers uit binnen- en buitenland. Voor het MKB zijn deze toplocaties niet of nauwelijks bereikbaar meer vanwege de hoge kosten, maar ook vanwege de geringere zekerheid die zij aan beleggers kunnen bieden en hun geringere participatie in netwerken. Bij verouderde panden komen betrokken ondernemers voor de beslissing te staan om het huidige pand te verbouwen en moderniseren, of om nieuwbouw te plegen. Ook hier wordt het kostenplaatje gemaakt, waarbij de technische (on)mogelijkheden van het bestaande pand het regelmatig afleggen tegen de aantrekkelijkheid van een nieuwbouwaanbod. 'Hoe groter het bedrijf, hoe professioneler de locatiekeuze. Grote ondernemingen hebben vaak een aparte stafafdeling die een heel proces doorloopt, of zelfs een aparte vastgoedpoot die continu met locaties en bedrijfspanden bezig is. Het MKB doet het daarentegen er vaak maar bij. Het MKB kent doorgaans een grotere loyaliteit van werknemers. Hierdoor is er qua verandering van bedrijfshuisvesting meer mogelijk dan bij grote ondernemingen. Daar staat echter wel weer tegenover dat de binding van de ondernemer aan de locatie weer groter is.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

27

4

Het MKB in de markt voor bedrijfslocaties

We weten nu wat Nederland te bieden heeft aan bedrijfshuisvesting in het algemeen (hoofdstuk 2). We weten ook hoe de vraag van het bedrijfsleven eruitziet, en waardoor die wordt bepaald (hoofdstuk 3). Maar geldt dit ook voor het MKB? Met andere woorden komen de locatie-eisen en het vestigingspatroon van MKB-ondernemers overeen met het algemene beeld? En heeft Nederland een op maat gesneden aanbod van bedrijfslocaties en -huisvesting voor het MKB, wat dat ook moge zijn? Dit hoofdstuk beschrijft welke positie het MKB in de markt voor bedrijfslocaties inneemt en geeft antwoord op de vragen. Eerst wordt een profiel van de vraag gegeven (§ 4.1), daarna een profiel van het aanbod (§ 4.2) en vervolgens de gevolgtrekking hieruit (§ 4.3). De informatie in dit hoofdstuk is voornamelijk gebaseerd op een telefonische enquête onder 1.800 MKB-ondernemers: de deelnemers van het EIM MKB-Beleidspanel.

4.1

Vraagprofiel MKB-ondernemingen

4.1.1 Pakket van eisen bedrijf shui sve sting De eisen die MKB-ondernemers aan hun bedrijfshuisvesting en -locatie stellen, verschillen niet veel van de eisen die hun collega's uit het grootbedrijf stellen. De bereikbaarheid per auto, de aanwezigheid van voldoende ruimte om de bedrijfsactiviteiten uit te kunnen oefenen en de uitstraling van het pand zijn drie factoren die MKB-ondernemers 1 medio 2003 aangaven als de belangrijkste (zie figuur 4) . Dezelfde top-drie geldt ook voor de totale groep van bedrijfsruimtegebruikers, zo blijkt uit de Database Bedrijfsruimtegebruikers van Stec Groep. figuur 4

Top-10 van de belangrijkste criteria van het MKB m.b.t. bedrijfshuisvesting

bereikbaarheid per auto en parkeren voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten uitstraling van het pand bereikbaarheid per OV locatie / ligging nabijheid van klanten huisvestingskosten imago van de buurt nabijheid van voorzieningen zichtbaarheid van locatie en pand 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Bron: TNS NIPO, bewerking Rabobank.

1

Meting door TNS NIPO in opdracht van Rabobank Nederland.

29

Stelling: 'De prijs per vierkante meter is voor mij de belangrijkste afweging bij de keuze voor een locatie' Van de MKB-ondernemers onderstreept 24% deze stelling. Daartegenover staat 64% van de ondernemers die het niet eens zijn met deze stelling. Temidden van andere locatieaspecten werden de huisvestingskosten, waarvan de prijs per m² de hoofdmoot vormt, een jaar geleden door 10% van het MKB als zeer belangrijk bevonden. Dit leverde de zevende plaats in de Top-10 van belangrijke MKBvestigingscriteria op. Een jaar later geeft 24% van het MKB dit locatieaspect diezelfde status mee, zij het gevraagd in de vorm van een stelling. Het is niet ondenkbaar dat de conjunctuur mede debet is aan de stijging van dit percentage. In 2002 zijn de ondernemers uit het EIM MKB-Beleidspanel die in de periode tussen 1998 en 2002 met hun bedrijf gestart of verhuisd zijn, ondervraagd naar hun criteria voor de vestigingskeuze. Hieruit bleek dat: − bij zowel startende als verhuizende ondernemers de top-3 uit bereikbaarheid, ruimte en imago bestaat; − bij verhuizing de bereikbaarheid en de beschikbare ruimte een grotere rol spelen dan bij de start (60-66% t.o.v. 42%); − bij verhuizende bedrijven veranderingen in het gemeentelijk bestemmingsplan een regelmatig voorkomende pushfactor zijn (19%); − bij starters het afzetgebied veel vaker meeweegt in de vestigingskeuze dan bij verhuizers (31% t.o.v. 12%). Dit laatste is overigens niet zo vreemd, omdat veel verhuizende bedrijven de nieuwe bedrijfsvestiging dicht bij de oude zoeken (bij 50% van de bedrijfsruimtegebruikers in Nederland is dit een vestigingscriterium dat van doorslaggevende betekenis is). Met andere woorden: de afzetmarkt is bij de start reeds gevonden en verandert bij verhuizing niet. figuur 5

Criteria vestigingskeuze van startende en verhuizende MKB-ondernemingen (in %)

19 4 7 9 verhuizers

bestemmingsverandering

7

inbreng gemeente

12

arbeidskrachten

37 66

bedrijfsverzamelgebouw

60 andere bedrijvigheid afzetgebied imago locatie

2 8

omvang pand, ruimtegebrek

10

bereikbaarheid

11

starters

31 29 42 42

0

20

Bron: EIM MKB-Beleidspanel 2002.

30

40

60

80

Het pakket van eisen met betrekking tot de bedrijfshuisvesting is ook (indirect) af te lezen uit de kenmerken van de locaties waar het MKB nu gevestigd is. Paragraaf 4.1.2 geeft een beeld van die MKB-locaties en van het type gebruikers.

4.1.2 Locatiekenm erken van h et MKB De bedrijfslocaties in dit onderzoek zijn ingedeeld vanuit twee invalshoeken, namelijk: 1 vanuit de directe omgeving van de bedrijfslocatie; 2 vanuit de ligging van de bedrijfslocatie (ruimtelijke situering) ten opzichte van de kern van de stad of het dorp. Op − − − − −

basis van de directe omgeving zijn de locaties ingedeeld in: industrieterrein of kantoorlocatie (bedrijventerrein); winkelgebied; locatie met bedrijvigheid; solitair (locatie zonder bedrijvigheid); 1 anders .

Op − − − − −

basis van de ruimtelijke situering zijn de locaties ingedeeld in: centrum (van stad of dorp); rand van centrum; overige woonwijk; rand van stad of dorp; buiten bebouwde kom.

'Het verschil tussen het MKB en grote ondernemingen wat betreft de locatiekeuze is, dat bij grote ondernemingen vooral wordt gekeken naar het personeel. Of zij er goed kunnen wonen en of bijvoorbeeld partners er werk kunnen vinden. Men kijkt er op een hoger plan naar dan het MKB dat doet. Het MKB kijkt voornamelijk naar de directe omgeving. Staat er een lantaarnpaal voor de deur?' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Typering van locaties In tabel 3 is weergegeven waar het Nederlandse MKB zich momenteel bevindt. Bijna een derde van de MKB-ondernemingen is gevestigd op een bedrijventerrein. Dit kan zowel een kantoorlocatie als een industrieterrein of een combinatie hiervan zijn. Het grootste deel van deze terreinen bevindt zich aan de rand van de stad. Bijna evenveel MKB-ondernemingen zijn te vinden op een locatie waar geen andere bedrijven gevestigd zijn (solitair). Hier gaat het vaak om locaties buiten het winkelgebied in het centrum van de stad of het dorp. Een vijfde van de MKB-ondernemingen is in een winkelgebied gevestigd.

1

Hieronder vallen hoofdzakelijk bedrijven die geen vaste locatie hebben, waaronder freelancers die bij verschillende en/of wisselende bedrijven werken, ambulante handelaren en ondernemers die vanuit hun auto of boot zeggen te werken.

31

tabel 3

Verdeling van MKB-ondernemingen naar type bedrijfslocatie (in % van het totaal) Directe omgeving

Ligging

Bedrijven-

Winkel-

Locatie met

terrein

gebied

bedrijvigheid

Solitair

Anders

Totaal

Centrum

4

14

2

10

4

35

Rand van centrum

2

1

1

2

0

6

Woonwijk

1

2

1

5

2

11

Rand stad/dorp

15

2

1

8

4

30

Buiten bebouwde kom

10

0

1

6

1

18

Totaal

32

20

6

31

11

100


Wanneer we het ruimtelijke patroon van het MKB vanuit een stadsplattegrond laten zien, dan zien we een kern van MKB-ondernemingen (centrum met 35%), een relatief lege binnenschil (rand centrum en woonwijk met 17%) en een volle buitenschil (rand stad/dorp en buiten bebouwde kom met 48%). Het lijkt erop dat dit patroon overeenkomt met de algemene historische ontwikkeling van bedrijfsruimten in Nederland, waarbij de binnenschil van oudsher de thuisbasis voor bedrijvigheid vormt, en de buitenschil met name vanaf de jaren tachtig in dit opzicht 'volgepland' werd. Verschillen naar grootteklasse In figuur 6 is te zien dat het middenbedrijf (bedrijven met 10 tot 100 werkzame personen) veel vaker op bedrijventerreinen aangetroffen wordt dan het kleinbedrijf (bedrijven met 1 tot 10 werkzame personen). Bij het middenbedrijf is 63% van de ondernemingen en bij het kleinbedrijf 29% van de ondernemingen op zo'n locatie gevestigd. Het kleinbedrijf bevindt zich in vergelijking met het middenbedrijf veel vaker op een solitaire locatie: 32% tegenover 14%. Zoals gezegd is dit dikwijls een locatie buiten het winkelgebied in het centrum van de stad of het dorp. figuur 6

Directe omgeving van het MKB naar grootteklasse (in %)

bedrijventerrein

winkelgebied

locatie met bedrijvigheid

solitair

anders

0%

10% kleinbedrijf


32

20%

30%

40% middenbedrijf

50%

60% totaal

70%

Bijna driekwart van de bedrijventerreinen waarop de MKB-ondernemingen zijn gevestigd, betreft een 'gemengd bedrijventerrein'. Dat wil zeggen dat er zowel kantoren als industriële bedrijven gevestigd zijn. In bijna een kwart van de situaties gaat het om een specifieke 'kantorenlocatie'. Op slechts een heel klein deel van de bedrijventerreinen waar het MKB gevestigd is, bevinden zich uitsluitend industriële bedrijven. Stelling: 'Ik zit liever op een locatie met soortgelijke bedrijven dan op een locatie met verschillende bedrijven' Van de MKB-ondernemers is 20% het eens met deze stelling, maar 56% staat hier lijnrecht tegenover: zij zitten liever in een gemengde omgeving. Bezien vanuit de ruimtelijke situering blijkt dat ondernemingen uit het kleinbedrijf vergeleken met hun soortgenoten uit het middenbedrijf vaker in het centrum van een stad of dorp gevestigd zijn (37% tegenover 21%). Ondernemingen uit het middenbedrijf zijn op hun beurt vaker gevestigd aan de rand van een stad of dorp (39% tegenover 29%) of zelfs helemaal buiten de bebouwde kom (30% tegenover 17%). De grote populariteit van het locatietype 'bedrijventerrein' onder het middenbedrijf is hier onder andere debet aan. Zie figuur 7. figuur 7

Ligging van het MKB naar grootteklasse (in %)

centrum

rand van centrum

woonwijk

rand stad/dorp

buiten bebouwde kom

0

5

10 kleinbedrijf

15

20

25

30

35

40

45

middenbedrijf


Verschillen naar sector Medebepalend voor de locatiekeuze is de sector waarin de MKB-ondernemers opereren. In figuur 8 is de directe omgeving van MKB-ondernemingen in de verschillende sectoren weergegeven. Hieruit is af te lezen dat de industrie het sterkst vertegenwoordigd is op de bedrijventerreinen. De handel (detailhandel en groothandel), logies (horeca en recreatie) en overige dienstverlening (w.o. persoonlijke verzorging) zijn het vaakst in de winkelgebieden te vinden.

33

figuur 8

Directe omgeving van het MKB naar sector (in %)

industrie bouw handel logies vervoer financiële instellingen verhuur en zakelijke diensten overige dienstverlening totaal 0%

20% bedrijventerrein

40% winkelgebied

60%

80%


solitair

100% anders


De sector vervoer hecht over het algemeen veel belang aan een goede bereikbaarheid over de snelweg. De sector industrie heeft te maken met milieuoverlast en wetgeving hieromtrent. Beide sectoren worden derhalve minder vaak in de binnenstad of dorpskern aangetroffen, maar vaker aan de rand van de stad en buiten de bebouwde kom. Zie figuur 9. Financiële instellingen en logies prefereren juist een centrale ligging met grote bezoekersstromen en een goede bereikbaarheid, ook per openbaar vervoer. Ongeveer de helft van de financiële instellingen in het MKB bevindt zich dan ook in de binnenstad of dorpskern. Voor bedrijven in de vervoerssector is dit bij slechts een op de vijf het geval. figuur 9

Ligging van het MKB naar sector (in %)

industrie

bouw

handel

logies

vervoer

financiële instellingen

verhuur en zakelijke diensten

overige dienstverlening 0%

10% centrum


34

20%

30%

rand van stad

40%

50%

woonwijk

60%

70%

rand van centrum

80%

90%

100%

buiten bebouwde kom

Belang van grootteklasse en sector als locatiefactor Na de voorgaande analyse rijst de vraag wat nu bepalender is voor de locatie van MKBondernemingen: − de grootteklasse van de bedrijven en de hiermee samenhangende bijzondere kenmerken van het MKB, of − de sector (de bedrijfsactiviteiten) waartoe de bedrijven behoren. Het antwoord op deze vraag is een combinatie van beide. Maar uit een nadere analyse blijkt dat de grootte van het bedrijf - gemeten in aantal werkzame personen - toch het meest bepalend is voor de locatiekeuze. Dit geldt zowel voor de locatiekeuze ten aanzien van de directe omgeving als ten aanzien van de ligging.

4.1.3 Kenmerken bedrijfspand Bij zowel de start als de verhuizing van het bedrijf gaat het niet alleen om de locatie, maar ook om het bedrijfspand. Een afweging van kosten, financiële middelen, benodigde m², bedrijfsimago en -strategie, gewenste flexibiliteit en persoonlijke randvoorwaarden moet uiteindelijk leiden tot de beslissing van de ondernemer om in een zelfstandig bedrijfspand, een bedrijfsverzamelgebouw of in/aan het woonhuis te gaan zitten. De grootte van het bedrijf én de levensfase waarin het bedrijf zich bevindt, zijn de meest bepalende factoren voor het type pand waarin het MKB gehuisvest is. Dit blijkt uit een andere analyse van het EIM MKB-Beleidspanel. Zie de tabellen 4 en 5. In het middenbedrijf opereert 88% van de ondernemingen vanuit een zelfstandig bedrijfspand. In het kleinbedrijf is dit aantal 'slechts' 59%. Daar is een flink aantal ondernemingen gehuisvest in of aan het woonhuis, terwijl dat in het middenbedrijf nauwelijks voorkomt (27% tegenover 1%). tabel 4

MKB-ondernemingen verdeeld naar type bedrijfspand en grootteklasse (in % van de betreffende categorie) 1-9 werkzame personen

10-99 werkzame personen

Totaal

Zelfstandig bedrijfspand

59

88

62

Bedrijfsverzamelgebouw

14

11

13

In/aan een woonhuis

27

1

25

100

100

100

Totaal Bron: EIM MKB-Beleidspanel 2003.

tabel 5

MKB-ondernemingen verdeeld naar type bedrijfspand en levensfase (in % van de betreffende categorie)

t/m 5 jaar

6 t/m 10

11 t/m 15

16 t/m 20

jaar

jaar

jaar

> 20 jaar

Totaal


45

57

56

63

81

62


24

12

14

12

7

13

In/aan een woonhuis

31

31

30

25

12

25

100

100

100

100

100

100

Totaal


35

Bedrijfsverzamelgebouwen Het aantal bedrijven dat zich in een bedrijfsverzamelgebouw bevindt, ligt voor beide grootteklassen rond het gemiddelde in het MKB: 13%. Bedrijfsverzamelgebouwen worden vaak ontwikkeld met het doel huisvesting te bieden aan startende kleinschalige bedrijven. Deze bedrijven stromen bij succes in hun groeifase - 5 tot 7 jaar erna - door naar bijvoorbeeld zelfstandige panden. Een aanwijzing voor de status van 'doorstroompand' kunnen we in de cijfers vinden. Er zijn namelijk twee keer zoveel jonge MKB-bedrijven (< 6 jaar) in een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd als andere MKB-bedrijven (>= 6 jaar). In Culemborg worden op dit moment 3 verzamelgebouwen aangeboden op verschillende locaties. In totaal bieden zij 16.832 m² vloeroppervlak aan. Van alle respondenten uit Culemborg die op zoek zijn naar bedrijfsruimte, heeft 13% interesse in een verzamelgebouw, 38% misschien en 49% heeft geen interesse in een verzamelgebouw. [ uit: Samenwerken aan een succesvol Culemborg, waar het goed wonen, werken en winkelen is!, Kamer van Koophandel Rivierengebied, 2002 ]

In of aan het woonhuis Soms wordt die doorstroomfunctie ook aan de bedrijfsruimte in of aan het woonhuis toegeschreven. Dit kan echter niet door de cijfers uit tabel 5 worden bevestigd. Er is geen verband tussen deze vorm van bedrijfshuisvesting en de levensfase waarin het MKB-bedrijf zich bevindt. Van de ondernemers die hun bedrijf in of aan het woonhuis hebben is 6% net gestart. In figuur 10 zijn de redenen weergegeven waarom MKB-ondernemers deze specifieke keuze hebben gemaakt. In veel gevallen gaat het om een praktijkruimte aan huis (zelfstandige beroepen). Ook hebben velen geen of beperkte ruimte nodig, omdat zij het werk op wisselende locaties uitvoeren (bouw) of zelf klanten bezoeken (financiën, handel). Slechts 7% van de ondernemers geeft aan binnen vijf jaar door te willen stromen naar een zelfstandig bedrijfspand of bedrijfsverzamelgebouw. figuur 10

Redenen voor bedrijfsruimte in/aan het woonhuis (in % van de door MKBondernemers genoemde redenen)

heeft geen bedrijfsruimte nodig

heeft praktijkruimte aan huis

combineert werk met zorgtaken

vanuit kostenoverwegingen

is net gestart met het bedrijf gemak, files, mobiel door het land toeval i.v.m. beschikbare ruimte

overige redenen 0


36

10

20

30

40

50

60

Gemiddelde omvang Zojuist konden we zien dat van de MKB-ondernemers die vanuit hun woonhuis opereren, 10% dit doet uit kostenoverwegingen. Een factor die voor een groot deel de bedrijfshuisvestingskosten bepaalt, is het aantal m² dat nodig is voor de bedrijfsuitoefening. In tabel 6 is aangegeven wat de gemiddelde omvang is van MKB-ondernemingen in zelfstandige panden, bedrijfsverzamelgebouwen en woonhuizen. Het totaalgemiddelde van het MKB bedraagt 426 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo). tabel 6

Gemiddeld brutovloeroppervlak (bvo) naar type bedrijfspand m² bvo


683


284

In/aan een woonhuis Totaal MKB

64 426

Bron: EIM, 2004.

Het aantal m² vloeroppervlak varieert sterk per sector: van 200 à 250 m² in de zakelijke en financiële dienstverlening tot 750 à 1.000 m² in de vervoerssector en industrie. Ook qua type locatie is de variatie op dit punt groot. In winkelgebieden bedraagt bijvoorbeeld de gemiddelde omvang van de 'MKB-panden' 231 m² en op bedrijventerreinen 879 m². Dit beïnvloedt uiteraard de keuzemogelijkheden qua type pand die de betrokken ondernemers hebben. Ten aanzien van de levensfase van de bedrijven zien we dat naarmate de ondernemingen een langer bestaansrecht hebben opgebouwd het gemiddelde brutovloeroppervlak 1 toeneemt . Dit sluit aan bij de eerdere bevinding dat jonge MKB-ondernemingen vaker in bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd (kunnen) zijn dan andere ondernemingen.

4.2

Aanbodprofiel MKB-locaties Volgens aanbieders van bedrijfslocaties, de Nederlandse gemeenten, is er een specifiek MKB-aanbod van bedrijfslocaties. De helft van de gemeenten zegt namelijk een vestigingsbeleid te voeren dat specifiek op MKB-ondernemingen is gericht. Navraag leert ons echter, dat dit beleid meestal is ingebed in andere beleidsthema's zoals herstructurering van stadsdelen, ontwikkeling van bedrijventerreinen of stimulering van het bedrijfsleven, en is vastgelegd in bijvoorbeeld detailhandelsnota's, nota starters en nota bedrijventerreinen. De gemeenten met zo'n 'specifiek MKB-vestigingsbeleid' zijn qua inwonertal de grotere van ons land. Hun beleid lijkt succesvol, gezien het feit dat zij meer MKB-bedrijven naar zich toe weten te trekken dan andere gemeenten. Dit een van de bevindingen uit een EIM-verkenning naar de positie van het MKB in het vestigingsbeleid van Nederlandse gemeenten in 2002. (Van Rijt-Veltman, Mensen en Wiggers-Ruigrok, 2002) Als we de bevindingen uit het onderzoek van Bureau Louter in 2003 volgen, komen we ook bij de grotere gemeenten terecht als zijnde de aanbieders van bedrijfslocaties met de kwalificatie 'toplocatie voor het MKB'.

1

Gemiddeld 202 m² (< 6 jaar), 289 m² (6-10 jaar), 330 m² (11-15 jaar), 412 m² (16-20 jaar) en 907 m² (>= 21 jaar).

37

In dit onderzoek worden drie groepen economische activiteiten onderscheiden: materiaalgeoriënteerde activiteiten (landbouw, industrie, groothandel, bouw, transport), informatiegeoriënteerde activiteiten (zakelijke diensten, openbaar bestuur/openbaar nut, banken verzekeringswezen, ICT) en persoonsgeoriënteerde activiteiten (detailhandel/reparatie, horeca, recreatie, onderwijs, zorg). Een plaatsing in de lijst van MKBtoplocaties betekent dat de locatie hoog scoort op de toegevoegde waarde per km² voor de betreffende activiteiten. In de lijst voor materiaalgeoriënteerde activiteiten staat Rotterdam met 10 locaties in de top-20 en Amsterdam met 3 locaties in de top-5. In de lijst voor informatiegeoriënteerde activiteiten scoort Amsterdam sterk met een bezetting van de eerste 4 plaatsen en nog eens 5 plaatsen in de top-20. De vier grote steden tezamen domineren hier de top20 met 16 plaatsen. In de lijst voor persoonsgeoriënteerde activiteiten scoort Amsterdam weer 5 keer. Hier komen ook de middelgrote steden in beeld. Bij alle locaties met uitzondering van Amsterdam gaat het om locaties in de binnenstad. (Louter en Van Eikeren, 2003)

4.3

MKB-locaties en -huisvesting: een apart marktsegment? Als we alles op een rij zetten, moeten we concluderen dat een 'aanbod van MKBlocaties' als zodanig niet bestaat. Wel zijn er locaties of vormen van bedrijfshuisvesting te geven die het MKB meer aanspreken dan het grootbedrijf, zoals: − − − − −

binnenstedelijke milieus en met name grote steden; winkelgebieden; woon-werkwoningen; bedrijfsverzamelgebouwen; kleinschalige bedrijfsunits en -kantoren.

De aanbieders van deze locaties zijn er zich ook van bewust dat die locaties deze aantrekkingskracht hebben of moeten hebben. Indien dit bewustzijn ook wordt vertaald in specifieke beleidsvorming en -implementatie, kunnen we spreken over een op maat gesneden aanbod van bedrijfslocaties en -huisvesting voor het MKB. Die vertaalslag kan alleen gemaakt worden als bekend is hoe de huidige 'MKB-locaties' door de gebruikers ervan worden ervaren. Welke knelpunten ervaren de ondernemers op dit moment? Zijn hierbij specifieke locaties betrokken? In hoeverre beïnvloedt dit het functioneren van de ondernemingen? Het gaat hier om de kwaliteit van de huidige MKB-locaties ofwel om de aansluiting van vraag en aanbod.

38

5

Kwaliteit van MKB-locaties

De kwaliteit van de bedrijfslocatie en -huisvesting is af te lezen uit: − de tevredenheid van MKB-ondernemers met hun huidige locatie en bedrijfshuisvesting en hun verhuisgeneigdheid (§ 5.1); − de knelpunten die MKB-ondernemers op hun huidige locatie al dan niet ervaren (§ 5.2); − het effect van deze knelpunten op het functioneren van MKB-ondernemingen (§ 5.3); − de mate waarin MKB-ondernemers of gemeenten als aanbiedende partij knelpunten kunnen wegnemen of verzachten en daarmee een kwaliteitsverbetering tot stand kunnen brengen (§ 5.4).

5.1

Tevredenheid met de huidige locatie Stelling: 'Veel concurrenten zitten nu op een betere locatie dan ik' Van de MKB-ondernemers is 79% het niet eens met deze stelling, terwijl 14% het er wel mee eens is. Bijna 80% van het MKB lijkt tevreden met de huidige bedrijfslocatie en -huisvesting, zo mag uit de reactie op de bovenstaande stelling afgeleid worden. Dit ligt ongeveer in lijn met het NIPO-onderzoek uit het voorjaar van 2003, waarin 85% van het MKB aangaf tevreden te zijn. (Rabobank Nederland, 2003) Een kanttekening bij deze bevindingen is op z'n plaats. Uit het NIPO-onderzoek blijkt namelijk tegelijkertijd, dat 28% van de MKB-ondernemers met verbeterplannen rondloopt (waarvan de helft een verhuizing betreft). En uit dit onderzoek blijkt dat 41% van de MKB-ondernemers toch een of meer knelpunten met betrekking tot de bedrijfslocatie en -huisvesting ervaart.

5.2

Knelpuntenanalyse In dit onderzoek is het MKB aan de tand gevoeld over de twee meest voorkomende locatieaspecten: bereikbaarheid en parkeren, en de eventuele knelpunten daarbij. Hieraan is een derde locatieaspect toegevoegd, namelijk veiligheid en criminaliteit. De reden waarom deze is geselecteerd, is het vermoeden dat veiligheid en criminaliteit op dit moment wel eens een grotere zorg voor het MKB zou kunnen zijn dan andere locatieaspecten. We denken dat het een factor is die behoorlijke invloed kan hebben op de kwaliteit van MKB-locaties. Hieronder worden de drie locatieaspecten gedefinieerd: 1 Bereikbaarheid. Dit knelpunt is al eerder gedefinieerd als de mate waarin bedrijven in staat zijn om hun stromen van personen, goederen en data efficiënt en concurrerend te verwerken door: de nabijheid van markten, toeleveranciers en/of dienstverleners; de goede organisatie van vervoersstromen; en voldoende capaciteit op de fysieke infrastructuur.

39

2

3

Concreet gaat het om zaken als files op snel- en toevoerwegen, binnenstedelijke congestie, verkeersomleidingen (eenrichtingswegen, voorkomen van sluiproutes), 'drempels' voor vrachtverkeer, maar ook om de nabijheid van bus- en tramhaltes, NS-stations en de tijden en kosten daarvan. Parkeergelegenheid. Dit knelpunt omvat niet alleen de beschikbare ruimte voor parkeren van bedrijfsauto's, auto's van personeel en bezoekers en beschikbare ruimte ten behoeve van laden en lossen, maar ook het gemeentelijke parkeerbeleid en de uitwerking daarvan op het bedrijf. Voorbeelden van dit laatste zijn parkeerkosten en -tijden, venstertijden, blauwe zones, voetgangersgebieden, vergunningen en ontheffingen. Veiligheid en criminaliteit. Dit knelpunt omvat vernieling, diefstal, overval, bedreiging, intimiderend gedrag van onder andere hangjongeren, drugs- en drankoverlast, et cetera. Het brengt een onveiligheidsgevoel en angst bij ondernemers, personeel en klanten.

5.2.1 Aard van de knelpunten Van de MKB-ondernemers ervaart 42% een of meer knelpunten met betrekking tot hun bedrijfslocatie en -huisvesting. Ruim een kwart van de ondernemers maakt zich zorgen om de onveiligheid en criminaliteit rond het bedrijf. Dit knelpunt komt vaker voor dan de 'oude bekenden' als parkeergelegenheid en bereikbaarheid. Zie tabel 7. tabel 7

Aard van de door MKB-ondernemers ervaren knelpunten (in %)

Soort knelpunt

Aantal MKB-bedrijven

Bereikbaarheid

10

Parkeergelegenheid

17

Onveiligheid/criminaliteit

28


'Het bedrijfsleven is ronduit ontevreden over de criminaliteit in de stad Utrecht. Het geeft de gemeente een krappe 5 voor veiligheid. Het gemiddelde rapportcijfer voor de meeste vestigingsfactoren is een ruime 6. Dat blijkt uit een onderzoek door de Kamer van Koophandel Utrecht. De KvK benaderde voor het onderzoek naar het ondernemingsklimaat in de stad alle bedrijven met vijftig en meer werknemers. Naast criminaliteit vindt 90% van de bedrijven parkeergelegenheid, bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en voldoende ruimte belangrijke aandachtspunten. De bedrijven vinden dan ook dat de gemeente deze punten met uitzondering van het ruimte-aanbod als eerste zou moeten aanpakken. Het ruimte-aanbod scoort voldoende. Zaken die voor de meeste bedrijven van minder belang zijn, zijn onder andere grond-/huurprijzen, lokale lasten, regels en vergunningen, de kwaliteit van het woningaanbod en de beschikbaarheid van personeel. Van nog minder belang zijn de regionale voorzieningen op het gebied van natuur, recreatie en sport, maar ook de nabijheid van luchthaven Schiphol. [ uit: Bedrijfsleven vindt Utrecht onveilig, Nieuwsbrief KvK Utrecht, 26 augustus 2003 ]

5.2.2 De 'knelpun t'-ondernemingen Ondernemers uit het middenbedrijf ervaren vaker knelpunten (51%) met betrekking tot hun bedrijfslocatie en -huisvesting dan ondernemers uit het kleinbedrijf (41%). Naar sector bekeken zien we dat de ondernemers in de detailhandel, groothandel, horeca en logies vaker knelpunten (>50%) ervaren dan hun collega's in de bouw en dienstensectoren (<35%). Zie figuur 11. Naar levensfase van het bedrijf bekeken zijn geen verschillen op dit vlak te constateren.

40

figuur 11

Aantal MKB-bedrijven met knelpunten per grootteklasse en per sector (in %)

kleinbedrijf middenbedrijf

industrie bouw handel logies vervoer financiële instellingen verhuur en zakelijke diensten overige dienstverlening 0

10

20

30

40

50

60


5.2.3 De 'knelpun t'-locaties Uit de knelpuntenanalyse komt naar voren dat naarmate de omvang van de gemeente toeneemt, ook het aantal MKB-ondernemingen met knelpunten toeneemt. Zie figuur 12. Het MKB in de vier grote steden van ons land ervaart aanzienlijk vaker knelpunten dan elders. Dit geldt voor alle drie categorieën van knelpunten. Ondanks dit feit komen 1 zij in het onderzoek van Bureau Louter toch als toplocaties voor het MKB uit de bus (§ 4.2). De voordelen van het grootstedelijke milieu wegen blijkbaar (nog steeds) zwaarder dan de nadelen ervan.

1

Locaties met de hoogste toegevoegde waarde per km² volgens Bureau Louter.

41

figuur 12

Ervaren locatieknelpunten naar gemeente-omvang (in %)

tot 25.000 inwoners

25.000 tot 50.000 inwoners

50.000 t/m 100.000 inwoners

meer dan 100.000 inwoners

4 grote steden

0%

10%

20%

onveiligheid/criminaliteit

30%

40%

parkeergelegenheid

50%

bereikbaarheid


Binnen de gemeenten komen knelpunten op het gebied van onveiligheid en criminaliteit in veel sterkere mate voor op bedrijventerreinen en in winkelgebieden dan elders (figuur 13). De randen van de stads- of dorpscentra vormen met name 'probleemgebieden' op dit vlak. De woonwijken lijken daarentegen de veiligste omgeving voor het MKB te zijn (zie figuur 14). De winkelgebieden en de centra van de steden en dorpen hebben het meest te kampen met een gebrekkige parkeergelegenheid. Het is dan ook niet zo vreemd dat de detailhandel een van de sectoren is, waarin ondernemers het vaakst knelpunten ondervinden. Wat betreft het knelpunt bereikbaarheid zijn de verschillen tussen de typen locaties binnen de gemeenten niet zo groot. De solitaire locaties en de woonwijken lijken voor het MKB het minst 'problematisch' te zijn. figuur 13

Knelpunten naar directe omgeving (in %)

bedrijventerrein

winkelgebied


solitair

anders

0%

10%

20%

onveiligheid/criminaliteit


42

30%

40%

50%

parkeersituatie

60%

70% bereikbaarheid

80%

figuur 14

Knelpunten naar ligging van het MKB (in %)

centrum stad/dorp

rand van centrum

woonwijk

rand stad/dorp

buiten bebouwde kom

0%

10% onveiligheid/criminaliteit

20%

30% parkeergelegenheid

40%

50%

bereikbaarheid


5.3

Effect op functioneren Bij 41% van de MKB-ondernemers die een of meer knelpunten met betrekking tot hun bedrijfslocatie en -huisvesting ervaren, heeft dit invloed op het functioneren van het bedrijf. Dit komt overeen met 17% van alle MKB-bedrijven in Nederland. In absolute aantallen gaat het hier om ruim 116.000 ondernemingen. Deze MKB-bedrijven lopen vooral omzet mis (omdat klanten weg blijven) en moeten meer kosten maken om de negatieve effecten te voorkomen of in te perken.

5.3.1 Aard van de effecten Van de MKB-ondernemers die onveiligheid/criminaliteit in de directe omgeving van het bedrijf als een knelpunt ervaren, geeft 42% aan dat zij extra kosten moeten maken om de negatieve effecten hiervan zo beperkt mogelijk te houden en de opgelopen schade te herstellen (zie § 5.4.1). Dit treft in totaal 15% van alle MKB-ondernemingen in ons land. Een flink aantal MKB-ondernemers loopt omzet mis en/of ziet zijn klanten minder vaak of zelfs helemaal niet meer komen (40%). Naast deze effecten die direct van invloed zijn op de financiële situatie van het bedrijf, leidt de onveilige atmosfeer rondom het bedrijf ook tot psychische effecten als stress, angsten en een bedreigend gevoel bij zowel het personeel, de ondernemer als de klanten. Een op de zes bedrijven heeft namelijk te maken gehad met inbraak, overval, diefstal en vandalisme. Een op de zeven bedrijven maakt melding van drugsoverlast, vandalisme, intimiderende gedrag van hangjongeren en van het feit dat het personeel 's avonds niet meer naar huis durft te gaan.

43

figuur 15

Effecten van een onveilige/criminele atmosfeer rond het bedrijf op het functioneren van MKB-ondernemingen (in %)

moet extra kosten maken

loopt omzet mis

inbraak, overval, diefstal, brand

klanten blijven weg

psychische belasting personeel

kan geen goede service verlenen

overige effecten

0

10

20

30

40

50


De gebrekkige parkeersituatie heeft vooral effect op de klantenkring van het MKB. Ruim de helft van de MKB-ondernemers die aangeven dat de parkeersituatie een knelpunt vormt, geeft aan dat klanten wegblijven. Bijna een derde zegt dat men door dit knelpunt omzet misloopt. Zie figuur 16. figuur 16

Effecten van een gebrekkige parkeersituatie op het functioneren van MKBondernemingen (in %)

klanten blijven weg

loopt omzet mis


leveringen komen niet op tijd

klanten moeten betalen

moet extra kosten maken

overige effecten

0


44

10

20

30

40

50

60

Een slechte bereikbaarheid van het bedrijf leidt tot omzetverlies en tijdverlies. Tweevijfde van de MKB-ondernemers die de bereikbaarheid van hun bedrijf als een knelpunt ervaren, merkt dit direct aan zijn omzet. De indirecte effecten komen echter bij veel meer bedrijven voor. En dat zijn juist de effecten die de afnemende bereikbaarheid tot een sluipmoordenaar maken (zie § 3.2.5). We noemen er een paar. Door files en chaos op de Nederlandse wegen komen medewerkers te laat op hun werk of moeten zij zo vroeg van huis gaan, dat het steeds minder aantrekkelijk is om bij het betrokken bedrijf te werken. Leveringen komen niet op tijd aan en afspraken buiten de deur zijn steeds moeilijker te plannen en nemen meer tijd in beslag dan gepland. Daarnaast vormen te kleine rotondes, vluchtheuvels, drempels en andere maatregelen om het verkeer in de stad zo veilig mogelijk te maken, een obstakel voor het grote vrachtverkeer. Omrijden en tijdverlies zijn het gevolg. Zie figuur 17. figuur 17

Effecten van een slechte bereikbaarheid op het functioneren van MKBondernemingen (in %)

loopt omzet mis

verlies arbeidstijd: personeel


leveringen komen niet op tijd

klanten blijven weg verlies arbeidstijd: afspraken, files hogere logistieke kosten tijdverlies door verkeerstechn. zaken overige effecten 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45


5.3.2 Invloed op b edrijfspresta ties Gezien de aard van de effecten die in de vorige paragraaf zijn beschreven, mogen we verwachten dat we dit terug zullen zien in de prestaties van de betrokken MKBbedrijven. In de tabellen 8 en 9 zijn daarom de omzet- en winstontwikkeling in 2003 ten opzichte van 2002 alsmede de omzet- en winstverwachtingen voor 2004 van zowel MKB-bedrijven mét als MKB-bedrijven zonder locatieknelpunten naast elkaar gezet. Hieruit moet geconcludeerd worden dat de 'knelpuntbedrijven' het niet slechter hebben gedaan en zullen doen dan de 'niet-knelpuntbedrijven'. Het teruglopen van de omzet of winst kan niet aan de knelpunten op de locatie (bijvoorbeeld het wegblijven van klanten en het maken van extra kosten) toegeschreven worden.

45

tabel 8

Omzetontwikkeling van MKB-bedrijven die wel of geen locatieknelpunten ervaren (in %) Mét locatieknelpunt(en)

Zonder locatieknelpunt(en)

Totaal

Omzet 2003 t.o.v. 2002: groei

48

45

46

stabiel

18

24

21

daling

34

31

32

groei

48

44

46

stabiel

21

24

22

daling

31

32

32

Verwachte omzet in 2004:


tabel 9

Winstontwikkeling van MKB-bedrijven die wel of geen locatieknelpunten ervaren (in %) Mét locatieknelpunt(en)

Zonder locatieknelpunt(en)

Totaal

Winst 2003 t.o.v. 2002: groei

44

44

44

stabiel

24

28

27

daling

32

28

29

groei

44

43

43

stabiel

37

37

37

daling

19

20

20

Verwachte winst in 2004:


5.4

Proces van kwaliteitsbeheer en -verbetering Zoals gezegd, wordt de kwaliteit van MKB-bedrijfslocaties in wezen bepaald door de aansluiting van vraag en aanbod op elkaar. Het proces van kwaliteitsbeheer en -verbetering is daarmee een zaak van zowel de vragers (lees: MKB-ondernemers) als de aanbieders (lees: de gemeenten). Wat betreft de bijdrage van MKB-ondernemers aan het kwaliteitssysteem is er een tweedeling te maken in: − ad hoc maatregelen gericht op het wegnemen en verkleinen van de huidige knelpunten (§ 5.4.1); − structurele maatregelen gericht op het beïnvloeden van het aanbod (§ 5.4.2). De bijdrage van de gemeenten betreft - letterlijk en figuurlijk - de 'ruimte' die zij aan het MKB bieden en gaan bieden (§ 5.4.3).

46

5.4.1 Actie s naar aanleiding van knelpunt en Bijna driekwart van de MKB-bedrijven (72%) die een of meer knelpunten ten aanzien van hun bedrijfslocatie en -huisvesting ervaren, onderneemt acties om het knelpunt weg te nemen of de negatieve effecten daarvan zo beperkt mogelijk te houden. De meest ingrijpende actie is het zoeken naar een andere locatie en verhuizen. Dit gebeurt in 13% van de situaties waarin de bereikbaarheid het knelpunt is, in 8% van de situaties waarin het parkeren het knelpunt is en in 4% van de situaties waarin onveiligheid/criminaliteit het knelpunt is. Dit treft in totaal zo'n 26.000 MKB-bedrijven. Minder ingrijpend zijn acties zoals het toepassen van extra beveiligingsmaatregelen in en rond het bedrijfspand, parkeeruitrijkaarten aan klanten verstrekken, een betere routing bewerkstelligen, werktijden aanpassen, et cetera. Hieronder volgen de acties per knelpunt. Ruim tweederde van de MKB-bedrijven tracht de onveilige atmosfeer te keren door allerlei beveiligingsmaatregelen in en rond het bedrijfspand te nemen (zie figuur 18). Te noemen zijn (in volgorde van afnemende frequentie genoemd): − het aanbrengen van verlichting; − het installeren van een alarmsysteem; − de inschakeling van een bewakingsdienst; − melding bij de politie; − het plaatsen van hekken, afrastering en dergelijke. Daarnaast voert een vijfde van de MKB-ondernemers overleg met de gemeente over dit punt. Vaak gebeurt dit in samenwerking met andere bedrijven, al of niet via een ondernemersvereniging. Een collectieve benadering om de criminaliteit in winkelgebieden terug te dringen be1 treft het project Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) voor winkelgebieden . Het is een gestructureerde manier om in samenwerking tussen ondernemers, politie, gemeente en winkelcentrumbeheerder criminaliteit en overlast aan te pakken. In 2003 is men gestart 2 in 10 winkelgebieden en in 2004 komen er daar 50 bij. De aanwezigheid van een actieve ondernemersvereniging is een van de voorwaarden om aan dit project deel te nemen. Een op de tien MKB-ondernemers onderneemt (nog) geen acties op het vlak van onveiligheid en criminaliteit.

1

2

Voor meer informatie: www.hbd.nl. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Groningen, Arnhem, Tilburg, Hoorn, Deventer en Haarlem.

47

figuur 18

Acties m.b.t. onveiligheid/criminaliteit (in % van het aantal MKB-bedrijven dat er negatieve effecten van ondervindt)

geen actie

verhuizen andere locatie

openings-/arbeidstijden aangepast

actie met andere bedrijven

overleg met gemeente

beveiliging in/rond bedrijfspand

overige acties

0

10

20

30

40

50

60

70

80


Terwijl het leeuwendeel van de MKB-ondernemers actie onderneemt om de veiligheid in en rond het pand te verbeteren, stellen zij zich ten aanzien van de gebrekkige parkeersituatie minder actief op. Ruim tweevijfde van hen doet niets om dit knelpunt op te lossen of te verzachten. Als toelichting op hun gedrag geven zij aan, dat ze dit als een vast gegeven zien en hun invloed hierop als nihil beschouwen. Een derde van het MKB probeert echter via overleg met de gemeente de situatie wel te verbeteren. Dit betreft dan niet alleen de beschikbaarheid van parkeerruimte, maar ook het beleid ten aanzien van de kosten, ontheffingen, vergunningen, blauwe zones, et cetera. Een aantal ondernemers heeft parkeerplaatsen op eigen terrein gecreëerd of heeft grond hiervoor aangekocht. figuur 19

Acties m.b.t. de gebrekkige parkeersituatie (in % van het aantal MKBbedrijven dat er negatieve effecten van ondervindt)

geen actie

eigen parkeerplaatsen aangelegd

verhuizen andere locatie



overige acties

0


48

10

20

30

40

50

Ook op het vlak van de bereikbaarheid toont het MKB zich 'minder machtig' dan op het vlak van veiligheid. Bijna een derde van de ondernemers doet namelijk niets om dit knelpunt op te lossen of te verzachten. Net zoals bij het voorgaande knelpunt (parkeren) is overleg met de gemeente de meest ondernomen actie. Het gaat hier dan om veranderingen in bebording, verkeerscirculatie, aanrijroutes, venstertijden en dergelijke. Andere acties zijn het aanpassen van de werktijden en het stimuleren van het openbaarvervoergebruik, zodat het probleem van de ochtendspits voor de ondernemers minder merkbaar is. Ook maken ondernemers door adverteren en mailing de beste route naar hun bedrijf aan klanten en leveranciers bekend. Zie figuur 20. figuur 20

Acties m.b.t. de slechte bereikbaarheid (in % van het aantal MKB-bedrijven dat er negatieve effecten van ondervindt)

geen actie

route naar bedrijf promoten


stimuleren van openbaar vervoer openings-/arbeidstijden aangepast verhuizen andere locatie


overige acties 0

5

10

15

20

25

30

35


5.4.2 Structurele samenwerki ng op locati eniveau Bij ondernemers op bedrijventerreinen, op kantoorlocaties en in winkelgebieden komt het wel voor dat zij hun krachten hebben gebundeld in verenigingsverband. Doorgaans doen zij dit enerzijds vanuit het oogpunt van belangenbehartiging en anderzijds vanuit het oogpunt van terreinbeheer en kostenbeheersing. Hiermee dragen zij bij aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving. 'Het bedrijfsleven in onze gemeente is sterk georganiseerd. Alle grote bedrijventerreinen hebben een ondernemersvereniging, die op hun beurt weer vertegenwoordigd zijn in de Stichting Belangenbehartiging Bedrijfsleven. Veel problemen worden samen opgepakt. Bij nieuwe bedrijventerreinen is het lidmaatschap verplicht. Ook de landelijke belangenbehartigende brancheorganisaties pakken steeds vaker problemen als de schaarste aan ruimte, verslechterende bereikbaarheid en dergelijke zelf aan. Het gaat erom dat bedrijven samen aan een oplossing werken. Als gemeente probeer je ook iets te betekenen, door een hoge kwaliteit van bedrijfslocaties te realiseren. De vraag is echter of bepaalde onderwijsprogramma's in de tekorten van sommige groepen van ondernemers kunnen voorzien.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

49

Uit dit onderzoek blijkt dat van de MKB-ondernemers op de genoemde locaties 27% lid is van een ondernemersvereniging. Bij 20% daarvan is het lidmaatschap verplicht. Dit treft voornamelijk MKB-ondernemers op de nieuwere bedrijventerreinen. Het grootste voordeel van het lidmaatschap is volgens hen de invloed die zij in verenigingsverband (kunnen) uitoefenen op het gemeentebeleid (belangenbehartiging), gevolgd door de sociale contacten met collega-ondernemers. Ruim een tiende werkt samen om bedrijfskosten te besparen. Zie figuur 21. figuur 21

Motieven voor lidmaatschap ondernemersvereniging (relatief belang in %)

invloed gemeentebeleid

sociale contacten

kostenbesparingen

andere voordelen

géén voordelen

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45


'Kwaliteit wordt belangrijk op nieuwe bedrijventerreinen. Zo wordt parkmanagement gepromoot. Maar dit is wel iets waarop bedrijven als eerste gaan bezuinigen! Er wordt samengewerkt op het gebied van groen, bewegwijzering en beveiliging. Andere mogelijkheden zijn energie-inkoop, afvalverzameling en dergelijke. Bedrijven verlangen kwaliteit op de locatie, maar voor het MKB is het lastig om zich daar effectief en continu mee bezig te houden. Ze hebben simpelweg te weinig personeel. En alleen kunnen deze bedrijven het niet van de grond krijgen. Samenwerking met andere bedrijven biedt kansen; ook naar de gemeente toe. Onze gemeente voert structureel overleg met de twee ondernemersverenigingen alhier.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Op bedrijventerreinen en kantorenlocaties worden (in het kader van parkmanagement) dikwijls voorzieningen aangeboden, waarvan de aldaar gevestigde bedrijven al dan niet gebruik kunnen maken. Het gebruik ervan levert vaak kosten- en gemaksvoordelen op. Vrijwel alle MKB-bedrijven maken gebruik van een of meer voorzieningen. Het meest populair zijn de beveiligingsvoorzieningen (80%), op afstand gevolgd door voorzieningen op het gebied van parkeren (50%), afvalinzameling (38%) en energie (34%). De geconstateerde grote behoefte aan beveiliging op bedrijventerreinen komt 1 ook naar voren uit de Database Bedrijfsruimtegebruikers van Stec Groep . De minst populaire voorziening zijn de ICT-netwerken (9%). Opvallend is hier de vergelijking met de genoemde Database, waar de behoefte aan ICT-netwerken bij beduidend

1

50

71% van de gebruikers.

meer gebruikers (19%) aanwezig is. Blijkbaar is deze relatief nieuwe voorziening voor het MKB van minder belang of wordt het belang ervan door het MKB lager ingeschat dan door het grootbedrijf. Ook speelt wellicht de doorgaans beperktere investeringsruimte bij het MKB een verklarende rol. In figuur 22 is het complete beeld van het voorzieningengebruik weergegeven. Tot de overige voorzieningen behoort onder meer het beheer van de openbare ruimte. figuur 22

Gebruik van gezamenlijke voorzieningen door het MKB op bedrijventerreinen en in winkelgebieden (in %)

ICT-netwerk inkoopcontracten promotie/reclame water energie afvalinzameling parkeergelegenheid beveiliging overige voorzieningen 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90


5.4.3 'Overheidsruimte' voor het MKB Versterking van lokale economie Gemeenten willen een sterke lokale economie. Hierbij zijn werkgelegenheidsdoelstellingen veelal leidend. Om hun vestigingsklimaat zo aantrekkelijk mogelijk te houden of te maken zetten zij diverse instrumenten in. Eén daarvan is de grondprijs. In de praktijk blijkt dat met name kleine en middelgrote ondernemingen daar gevoelig voor zijn. Zij zien dit als een grote en steeds terugkerende kostenpost. Grote ondernemingen kijken daarentegen veel meer naar de opbrengstenkant van de locatie. Andere instrumenten om bedrijvigheid te behouden en te werven zijn de zorg voor een voldoende en kwalitatief goed aanbod van bedrijfsruimten, beschikbaarheid van arbeidskrachten, goede bereikbaarheid ofwel geen congestie, een innovatief klimaat, een prettig woonklimaat, een gunstig fiscaal klimaat (m.n. voor buitenlandse bedrijven), et cetera. 'De concurrentie met vooral de omringende kleinere gemeenten is groot. Dit hangt samen met de grondprijs. Gemeenten beconcurreren elkaar hiermee en vooral starters en middenstanders maken deze afweging. Ook de congestie speelt een concurrerende rol. Klanten kunnen of willen niet meer naar de gemeente komen. Doordat de binnenstad compact is en de gemeente veel bedrijvigheid aantrekt (eindpunt van de trein), komt er elke dag een enorme stroom forensenverkeer op gang richting stad. De binnenstad loopt in toenemende mate vol.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Toch is het niet zo dat gemeenten elkaar op alle fronten beconcurreren. Er vindt specialisatie op bedrijfsactiviteiten plaats. Zo zijn er typische industriesteden (bijv. Tilburg, Zaanstad), kennissteden (bijv. Eindhoven techniek; Nijmegen medisch), media- en cul-

51

tuursteden (bijv. Hilversum, Amsterdam). Vaak is de basis hiervoor al gelegd in de historie. Bovendien speelt het gezamenlijke regiobelang - al of niet gestimuleerd of afgedwongen vanuit de hogere overheden - een rol in deze. 'Er is niet echt sprake van sterke concurrentie tussen nabijgelegen steden. Elke stad richt zich met name op een bepaalde bedrijfstak. Bijvoorbeeld: Tilburg op de productie, Eindhoven op de techniek, Den Bosch op kantoren en Breda op diensten en faciliterende functies. Wel doet de gemeente mee aan het project Brabant Stad, een project waarbij vijf grote Brabantse steden samenwerken om de regio c.q. de provincie te promoten voor het bedrijfsleven.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Vernieuwing = aandacht voor het MKB De functie van het MKB als aanjager van de lokale economie, als voedingsbodem voor nieuw en innovatief ondernemerschap en als schepper van werkgelegenheid wordt steeds meer onderkend. We zien dit aan de meer expliciete aandacht die het MKB krijgt in het gemeentelijke beleid en de uitvoering daarvan. Het MKB is - vooral bij de grote gemeenten - niet langer meer verscholen achter de andere beleidsthema's of sectoren. In Utrecht vormt bijvoorbeeld het MKB de vierde speerpunt in het selectieve gemeentebeleid. In Den Haag krijgt het MKB straks zijn eigen plaats in Nieuw Laakhaven. 'Utrecht kiest voor doorgaande economische groei en ontwikkeling, maar is selectief. Uitgangspunt vormt de bestaande structuur van bedrijven en instellingen die van wezenlijk belang zijn voor de stad. De speerpunten zijn: − Sterke dienstverleners: Utrecht wil (inter)nationale hoofdkantoren van zakelijke dienstverleners, banken, verzekeraars, ICT en de non-profitsector behouden en werven. Dankzij zijn centrale ligging, goede bereikbaarheid, de nabijheid van Schiphol, het kwalitatief hoogwaardige arbeidspotentieel en het imago van dienstenstad is Utrecht voor dit type activiteiten een uitstekende vestigingslocatie. − Medisch cluster: Zorgaanbieders, zorggerelateerde dienstverleners, de grote onderzoeksinstituten in stad en regio, onderwijsinstellingen en aanverwante bedrijvigheid vormen tezamen nu reeds de grootste werkgever van Utrecht. Diverse ontwikkelingen (groeiende welvaart, vergrijzing, innovaties op het gebied van medische technologie en biotechnologie) maken dit bovendien de groeisector van de toekomst. Utrecht wil waar mogelijk groei en synergie binnen dit cluster bevorderen. − Cluster gastvrijheid: De ontmoetingsplaats Utrecht kent een breed scala aan sectoren en activiteiten gericht op bezoekers van binnen en buiten de stad. Mensen komen naar Utrecht om diverse redenen: winkelen, uitgaan, vergaderen, cursus, opleiding, de historische binnenstad of de vele musea. Utecht wil de samenhang versterken tussen de functies die hiervoor gastvrijheid bieden. − MKB-ondernemerstalent: Utrecht biedt blijvend aandacht en ruimte voor ondernemerstalent uit het Midden- en Kleinbedrijf. het MKB zorgt voor de onmisbare economische basis: lokale binding, diverse werkgelegenheid, vernieuwingsvermogen en relatieve conjunctuurongevoeligheid. Startende ondernemers spelen hierbij een belangrijke rol.' [ Uit: Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent. Economisch Profiel Utrecht 2010, Gemeente Utrecht 2003 ]

52

'Het middenen kleinbedrijf is de motor van de stad. Hoe meer kleine en middelgrote ondernemingen er zijn, hoe meer mensen een eigen inkomen en dus koopkracht hebben. Dat verbetert de kansen voor ondernemers. Ook zorgt de gemeente voor steeds meer bedrijfsverzamelgebouwen met goedkopere ruimte voor startende ondernemers. Door de geringe koopkracht in de Schilderswijk, Transvaal en Laakhaven zijn er voor startende ondernemers onvoldoende kansen. Daarom investeren we in bedrijfsruimten. Dit heeft al 40 nieuwe bedrijfsvestigingen en 200 nieuwe arbeidsplaatsen opgeleverd. Bovendien zijn er kansen voor allochtone ondernemers, want van de Hagenaren is 40% van allochtone afkomst. Daar moeten we gebruik van maken. Zo komt City Mondial de Schilderswijk in alle opzichten ten goede. Ook met kleine ruimten voor het middenen kleinbedrijf in Nieuw Laakhaven komen we tegemoet aan de grote vraag. Laakhaven West en Laakhaven Petroleumhaven worden de komende jaren ontwikkeld. Het worden gebieden vooral voor het middenen kleinbedrijf. Hier kunnen zo'n 2.000 mensen werk vinden.' [ uit: Metamorfose van voormalig industriegebied. Winkelen, werken, wonen en studeren in Nieuw Laakhaven, De Stadskrant, Den Haag 5 maart 2003 ]

Geïntegreerde aanpak Bij gemeenten zien we dat het ad hoc karakter van het vestigingsbeleid geleidelijk aan verdwijnt en vervangen wordt door een meer geïntegreerd vestigingsbeleid. Bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden worden nu meer in relatie tot elkaar en in relatie tot aanverwante beleidsterreinen bekeken en krijgen zo hun functionele invulling. De ontwikkeling van een nieuw wijkwinkelcentrum wordt bijvoorbeeld steeds vaker aangegrepen om een visie te vormen op de totale detailhandelsstructuur en een nieuwe detailhandelsnota te maken. Sommige gemeenten lopen nu tegen ad hoc beslissingen en ontstane gedoogsituaties uit het verleden aan, die het ideale ruimtelijke beeld verstoren (bijvoorbeeld een detailhandelsvestiging die uit de zelfbedieningsgroothandel is voortgekomen of een bouwmaterialenhandel die aan particulieren verkoopt). De meer geïntegreerde aanpak houdt in dat bedrijfslocaties een eigen functie krijgen toebedeeld in relatie tot andere bedrijfslocaties in de omgeving. Bij winkelcentra wordt bijvoorbeeld zorgvuldig afgewogen of het een buurt-, wijk-, lokaal of bovenlokaal verzorgingsgebied moet hebben, afhankelijk van: consumptieve bestedingen, ligging, bereikbaarheid, verkeersdruk, aanwezige voorzieningen, effecten op bestaande detailhandelsstructuur, et cetera. Bij grootschalige detailhandelslocaties komt daar nog eens bij de afweging of het perifeer gelegen moet zijn of juist niet, of het de binnenstad moet versterken en of het gecombineerd moet worden met leisure. De grotere aandacht voor de (zowel positieve als negatieve) effecten van nieuwe bedrijfslocaties op de huidige aanbodstructuur leidt tot een betere kwaliteit van de betrokken bedrijfslocaties. Kwaliteit is hier het voor het economisch functioneren van de ondernemingen positieve vestigingsklimaat. Selectief vestigingsbeleid Gemeenten maken meer keuzes. Keuzes die aansluiten bij hun sterke punten. Men kiest bijvoorbeeld voor ruimte-intensieve bedrijvigheid, omdat men de fysieke ruimte voor extensieve bedrijvigheid niet heeft. Men kiest ervoor om alle bedrijven met milieucategorie 4 of 5 op dat ene bedrijvenpark te hebben. Men kiest het stimuleren van nieuw ondernemerschap. Of men kiest ervoor om de cultuurstad of de mediastad van Nederland te zijn. Voordeel van dit selectieve beleid is dat de faciliterende rol van de gemeente op deze groepen van ondernemingen is gericht. Hierdoor kan er meer 'maatwerk' worden geleverd dan wanneer de gemeente die rol voor het gehele bedrijfsleven moet vervullen.

53

'Het is woekeren met de ruimte. Voor alle binnen Hilversum te vestigen bedrijven moet daarom het criterium 'ruimte-intensief' gelden, wat wil zeggen relatief weinig ruimtebeslag per werknemer. Dubbel en intensief grondgebruik in de vorm van hoogbouw en ondergronds bouwen is eveneens aan de orde. Kansen zullen worden benut, zoals bijvoorbeeld in het Havenkwartier/de Nieuwe Haven. Verplaatsing van de milieuhinderlijke bedrijven (lawaai en verkeersaantrekkend) ligt daar in de rede, evenals het verder dempen van de havenarmen en wellicht een stuk van het Hilversumse Kanaal. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijvenlocaties en bij de herstructurering, intensivering of revitalisering van bestaande terreinen wordt selectief te werk gegaan. Hilversum kiest in dat kader ook voor een selectief vestigingsbeleid. Dit kan betekenen dat voor bedrijven die niet in het bedrijvenprofiel passen, wordt onderzocht of uitplaatsing mogelijk is.' [ uit: de integrale toekomstvisie Hilversum 2015 van de Gemeente Hilversum ]

'De gemeente gaat verder met het project dat tot doel heeft het zelfstandig ondernemerschap bij etnische minderheden en vrouwen in de gemeente te stimuleren. In het eerste experiment werden 20 deelnemers individueel en gedurende langere tijd ondersteund en begeleid bij het uitwerken van ideeën om een eigen bedrijf op te zetten. Naast de individuele hulp zijn er ook gezamenlijke workshops georganiseerd over vraagstukken waar de ondernemers mee worstelen. Er waren 27 ondernemers aan het project begonnen en dit heeft geresulteerd in 17 succesvolle startende ondernemingen. De gemeente is nu bezig met een vervolg dat wederom twee jaar zal beslaan. Hiernaast kent de gemeente een subsidieregeling voor lokale ondernemers die een innovatief idee hebben dat patenteerbaar lijkt of is, en waarvoor een innovatie-onderzoek gewenst is. Extra financiële ondersteuning moet bijdragen aan het omzetten van het idee naar een te realiseren product. De voorkeur gaat uit naar bedrijven uit de speerpuntsectoren, genoemd in de economische visie van de gemeente.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Functiemenging en behoud van bestaande clustering Functiemenging is bezig haar comeback te maken in de stedelijke inrichting. De negatieve effecten van functiescheiding 'winnen' het in deze tijd van de positieve effecten. We noemen er een paar: − dichtslibbende wegen als gevolg van het woon-werkverkeer; − onveilige atmosfeer en criminaliteit in 's avonds verlaten werkgebieden, met als gevolg extra kosten voor bedrijfsleven en overheid; − aantasting van de levendigheid in delen van de stad. Behalve deze nadelen van functiescheiding is ook uit onderzoek gebleken dat gemeenten met een grotere diversiteit aan bedrijvigheid beter scoren op de ladder van economische vitaliteit dan gemeenten met een eenzijdiger aanbod. De hernieuwde aandacht voor functiemenging ligt dan ook in de rede. Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten in de stedelijke centra krijgen steeds vaker een multifunctionele invulling: wonen, werken, winkelen en ontspanning. Levendigheid wordt veelal geassocieerd met diversiteit en kleinschaligheid. En vanuit dat oogpunt biedt deze overheidskoers perspectief voor MKB-ondernemingen. Het vorenstaande betekent overigens niet dat clustering van bedrijven van de baan is. Integendeel, gemeenten spannen zich in om hun sterke clusters te behouden en spinoffs daarvan (veelal MKB-bedrijven) te stimuleren. Hierbij gaat het dan vooral om clusters die vanuit de historie en van nature zijn ontstaan. Zij vormen vaak de 'unique selling points' van de betrokken gemeenten.

54

'Van oudsher zijn hier veel mediabedrijven geclusterd. Een aantal kleinere ondernemingen is op de goedkopere locaties buiten dit cluster te vinden. Veel bedrijven ontstaan als spin-off van grote partijen die zich op hun corebusiness zijn gaan richten. De media zullen niet snel uit de stad vertrekken. Het cluster heeft een uitstekende infrastructuur die specifiek gericht is op deze bedrijvigheid. Bovendien zijn er onderwijsvoorzieningen aanwezig, die nauw verwant zijn met de bedrijfstak. Industriële ondernemingen wensen vaak op terreinen met veelsoortige bedrijvigheid te zitten. Alleen autogerelateerde bedrijven clusteren bij elkaar. Deze vertrekken uit de binnenstad en zoeken elkaar op (bijvoorbeeld de autoboulevards).' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ] 'De stad kent veel spin-offs van grote ondernemingen (m.n. onderzoeksinstellingen, kennisintensieve dienstverlening) die gevestigd zijn in speciale themaparken waaronder het zogenoemde brainpark. Het was eigenlijk de bedoeling dat de instellingen zouden samenwerken met de universiteit, maar dat is nooit van de grond gekomen. Het succes van het brainpark kan worden verklaard door de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid (elke werknemer had een eigen lease-auto), goede bereikbaarheid, zichtlocatie en de aanwezigheid van restaurantjes en terrasjes. Consultants zijn bovendien geneigd tot clustering. Vooral bij de grotere onder hen spelen netwerken door persoonlijke contacten een belangrijke rol.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ] 'De gemeente richt zich met name op kennisintensieve industrie rondom het cluster 'zorg en technologie'. De aanwezigheid van een regionaal ziekenhuis, de universiteit, kennisinstellingen, het ICT-instituut en het business science park trekt gerelateerde bedrijvigheid aan. De gemeente zorgt voor voorzieningen die daarop aansluiten, bijvoorbeeld het aanbieden van grensoverschrijdend internet Exchange (samen met Duitsland) met een hogere bandbreedte tegen een lager tarief. Ook wordt hoogwaardige kennisinfrastructuur in nieuwe wijken en bedrijventerreinen aangebracht.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Transformatie ten behoeve van het MKB In stedelijke gebieden komen veel gebouwen voor die hun oorspronkelijke functie hebben verloren door 'gedwongen' uitplaatsing of economische of technische veroudering. In het kader van efficiënt ruimtegebruik en functiemenging wordt in toenemende mate bekeken of deze gebouwen getransformeerd kunnen worden tot bijvoorbeeld woningen of bedrijfsverzamelgebouwen. Zo zien we dat voormalige kerken tegenwoordig woonruimte bieden aan éénpersoonshuishoudens, dat schoolgebouwen kleinschalige kantoorunits in zich bergen, en dat fabriekshallen MKB-bedrijven uit een bepaalde sector kansen geven. 'Architecten, webdesigners, reclamebureaus en andere bedrijven uit de grafische sector. Zij hebben zich veelal gevestigd in een voormalig fabriekscomplex. De gemeente heeft de vestiging van dit soort bedrijfjes aldaar gestimuleerd door onder andere intensief met elkaar te communiceren en hen voordeeltjes te geven onder bepaalde voorwaarden. Van oudsher was hier veel nijverheid gevestigd. Op den duur is dit verdwenen en bleef een verouderd bedrijventerrein over. Er wordt geprobeerd de infrastructuur te verbeteren en het een nette uitstraling met veel groen te geven. Tegenwoordig vestigen zich veel autogerelateerde bedrijfjes hier.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

55

Aandacht voor woon-werkwoningen Een vorm van functiemenging en mede daardoor in de belangstelling bij lokale overheden en projectontwikkelaars is het concept 'woon-werkwoning'. Er zijn aanwijzingen dat de vraag naar woon-werkwoningen groeit, aldus de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Trends als de groeiende behoefte aan ruimere woningen, het vervagen van grenzen tussen vrije tijd en werk en de herwaardering van het ondernemerschap zijn de basis hiervoor. Als doelgroep ziet men vooral startende ondernemingen en als positief effect de verlevendiging van woonbuurten. Uit de praktijk blijkt echter dat woon-werkwoningen door de hoge ontwikkelingskosten relatief duur zijn en daardoor vaak buiten het bereik van startende ondernemingen liggen. De afzet van de gecombineerde woon-werkproducten verloopt wat moeilijker dan 1 de verkoop van gewone woningen . Verder blijkt dat in de meeste gevallen dienstverlenende bedrijven zich in een dergelijk product vestigen: bedrijven die nauwelijks bijdragen aan enige levendigheid van de buurt. Ondanks deze teleurstellende performance in relatie tot de beleidsdoelen, zien de betrokken partijen voldoende positieve aanknopingspunten om dit concept verder te ontwikkelen. Meer flexibiliteit ten aanzien van omvang en indeling van de objecten, meer flexibiliteit in het gebruik van de gebouwde omgeving, een adequaat milieucontrolesysteem en financieel commitment bij gemeenten (lagere grondprijzen afwegen tegen ambitie van functiemenging) zijn randvoorwaarden voor succes in de toekomst. (Sas en Schouwenaars, 2002) Een andere vorm van de zojuist bedoelde woonwerkwoningen zijn de woonwerkpanden in grootstedelijke milieus. In steden als Amsterdam en Rotterdam worden bijvoorbeeld tal van panden die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, gebruikt voor alternatieve werken leefvormen. Deze zeer grote ruimten met lage huur (of zelfs geen huur) vormen een broedplaats voor activiteiten op het gebied van beeldende kunst, bouwkunst, podiumkunst, vormgeving, film en andere denkbare disciplines. Ook vormen zij vaak een aanvulling op het voorzieningenniveau in de buurt (bijv. crèche, eetlokaal, vergaderruimte). Belangrijk economisch element zijn ook de rondom deze activiteiten aanwezige netwerken van samenhangende en veelal samenwerkende kleinschalige en innovatieve bedrijvigheid. Door herstructurering van oude stadsdelen en havengebieden verdwijnen steeds meer van deze ruimten voor alternatieve werken leefvormen. Naast de behoefte aan deze woonwerkpanden is er in deze grootstedelijke milieus ook behoefte aan reguliere atelierruimte voor individuele kunstenaars en startende (ambachtelijke/kunstzinnige) ondernemers. Betrokken gemeenten erkennen die behoefte en het belang van deze kleinschalige bedrijvigheid voor de lokale economie. Hier is dan ook sprake van een vestigingsbeleid dat specifiek op het MKB is gericht. 'Het totaal aantal kunstenaars/ondernemers dat op zoek is naar werkruimte of gecombineerde woon/werkruimte wordt door deskundigen uit het veld geraamd op 1.200. Ook onder (startende) ondernemers is er een grote behoefte. Kleine ondernemingen (1 tot 5 personen) leveren een belangrijke bijdrage aan de stedelijke werkgelegenheid: 71.000 arbeidsplaatsen, i.e. 21% van het totaal aantal arbeidsplaatsen in Amsterdam.' [ uit: Een complete stad swingt, startnotitie beleidsontwikkeling ateliers en woonwerkpanden, Amsterdam 1999 ]

1

56

Bron: Bouwfonds Wonen B.V. persbericht Hoevelaken, 4 april 2002.

Tot slot heerst er een algemene tendens binnen het beleid om de woonfunctie weer dichter bij de werkfunctie te brengen. In winkelgebieden wordt wonen boven winkels weer populair en ook op solitaire bedrijfslocaties worden de woningen weer vaker aan of in de buurt van de bedrijven gebouwd. 'Verder is er een toenemende behoefte aan bedrijfswoningen, d.w.z. woningen aan of in de buurt van de bedrijven. In de gemeente is dit gerealiseerd, met groot succes. Voor de betrokken ondernemer is het comfortabel. Het is bovendien veiliger: de kans op inbraken in bedrijfspanden is veel kleiner.' [ interviews Het MKB gelokaliseerd, 2004 ]

Duurzaam bouwen en beheren In het Actieplan Bedrijventerreinen 2004-2008 van het Ministerie van Economische Zaken staat: 'Het kabinet geeft hiermee bovendien invulling aan het streven om met minder regels te komen. Een uitzondering hierop vormt het beheer van een bedrijventerrein. Om snelle veroudering te voorkomen dient bij elk nieuw en geherstructureerd bedrijventerrein parkmanagement adequaat te zijn geregeld'. We mogen dus op dit vlak het een en ander verwachten. Tot nu toe bleef parkmanagement vaak beperkt tot collectieve beveiliging, parkeergelegenheid en terreinonderhoud. Een verklaring hiervoor ligt in het feit dat parkmanagement als concept nog relatief nieuw is en de organisatiegraad onder de bedrijven nog vrij laag is. Nu zowel het concept parkmanagement als de aanwezigheid van een ondernemersvereniging dwingender opgelegd wordt, zal de situatie ongetwijfeld veranderen. Bovendien neemt het aanbod van professionele facilitaire dienstverleners op dit vlak toe. Zij gaan soms heel ver in hun aanbod van basis-, extra- en luxepakketten: gebouwenonderhoud, terreinonderhoud, schoonmaak, catering restaurant, catering koffie & thee, catering overig, groenvoorziening, beveiliging, ICT-infrastructuur, postbezorging, reprografie, vergaderfaciliteiten, werkplek, telefonie, interne services (laptop, mobieltje, auto, etc.) en externe services (stomerij, hakkenbar, boodschappendienst, kinderopvang, hondenuitlaatser1 vice, interieurverzorging thuis, tuinman, klusjesman, etc.). 'Ondernemingen in Middelburg kunnen terecht op de bedrijventerreinen Arnestein I, Arnestein II, Ramsburg en Mortiere. Mortiere is een gebied van 230 ha in ontwikkeling. Daar verrijzen 900 woningen, een locatie voor perifere detailhandel (Huis & Zo), een golfbaan en een bedrijvenpark. De mogelijkheden van parkmanagement voor het bedrijvenpark zijn daarom onderzocht. Mortiere geldt als pilot voor de Zeeuwse situatie. Samen met de gemeente tracht de ondernemersvereniging tot een vorm van parkmanagement te komen. Dit moet het vervolg worden op de reeds bestaande collectieve beveiliging. Het betreft onder meer een basispakket bestaande uit terreinonderhoud, bewegwijzering en beveiliging en een optioneel pakket. Hierbij kan gedacht worden aan afvalinzameling, vervoersmanagement, energievoorziening en facilitymanagement. Parkmanagement draagt bij aan de kwaliteit van de gebieden.' [ uit: Economisch Profiel en Parkmanagement in Zeeland, Gemeente Middelburg ]

1

www.desencogroup.com.

57

Stelling: 'De gemeente treedt in haar locatiebeleid veel sturender op dan voorheen' Het locatiebeleid van de Nederlandse gemeenten toont een diffuus beeld bij de MKBondernemers. Van de ondernemers is 32% het eens met de stelling dat de gemeente sturender optreedt. Maar 43% is die mening echter niet toegedaan. En opvallend is dat een behoorlijk groep van ondernemers (11%) het gewoon niet weet.

58

6

Gelokaliseerd met beleid

Ruime en goede keuze ........ Ons land kent een groot aanbod van bedrijfslocaties en -huisvesting. Dat aanbod overstijgt de vraag - in kwantitatieve zin - en neemt nog steeds toe. Ook in de komende jaren zal dat niet veranderen, gezien de vele bouwplannen en -projecten in uitvoering. De markt voor bedrijfslocaties en -huisvesting gaat langzaamaan de kenmerken van een vragersmarkt vertonen. En dit betekent een ruime keuze voor wie zich als koper (of huurder) op die markt begeeft. Een grote meerderheid van de MKB-ondernemers is tevreden met haar huidige bedrijfslocatie en -huisvesting. De concurrenten hebben geen betere locatie dan zij. Zo op het eerste oog zit het dus wel goed met de locaties van het Nederlandse MKB. ........ of toch niet? Er zit echter een addertje onder het gras. Van de MKB-ondernemers ervaart 42% een of meer knelpunten op het gebied van de bedrijfslocatie en -huisvesting. Dat zijn ruim 287.000 ondernemingen! Bij tweevijfde van hen (= 116.000 ondernemingen) heeft dit invloed op het functioneren van het bedrijf. Bij één op de zeven MKB-ondernemers is de situatie zodanig, dat zij met verhuisplannen rondlopen. Het kan dus beter met de locaties van het Nederlandse MKB. Een prijs- en kwaliteitskloof voor het MKB Tussen de vraag van het MKB naar bedrijfslocaties en -huisvesting en het aanbod ervan zit een grote discrepantie. Deze is hoofdzakelijk kwalitatief van aard en treft de volgende zaken. − In grootstedelijke milieus gedijen MKB-ondernemingen het best. Het jaarlijkse onderzoek naar toplocaties van Bureau Louter bevestigt de kracht van deze milieus. De van oudsher aanwezige broedplaatsfunctie voor startende ondernemingen en de diversiteit aan economische functies geven grootstedelijke milieus een voorsprong op de kleinstedelijke en landelijke milieus. Echter, dit onderzoek toont aan dat de hier gevestigde ondernemers vaker en meer knelpunten ervaren dan hun collega's elders, vooral op het gebied van veiligheid, verpaupering en criminaliteit. De knelpunten treffen met name de binnensteden en e de omringende wijken waar de verouderde 2 generatie-bedrijventerreinen zich bevinden. − Het aanbod van bedrijfsruimte betreft in toenemende mate bestaande bouw en voldoet vaak niet aan de moderne maatstaven. De helft van de vrijkomende panden dateert uit de jaren voor 1980 en is niet 'meegegroeid' met processen als schaalvergroting, automatisering van goederen- en informatiestromen en efficiencyverbeteringen. Zij zijn verouderd en incourant. DTZ Zadelhoff spreekt in zijn jongste persbericht over een schaarser wordende kwaliteit van kantoorruimte, omdat er minder nieuwbouw wordt gepleegd en bij opname van kantoorruimte juist panden van mindere kwaliteit worden achtergelaten. Circa 15% van het aanbod voldoet niet aan de wensen en eisen van de moderne kantoorgebruiker. De omvang van dit zogeheten 'kansloze aanbod' kan in de optiek van DTZ Zadelhoff voor het einde van het decennium verdubbelen (www.dtx.nl, 5 januari 2005). − De zojuist genoemde kwalitatieve discrepantie wordt versterkt door het feit dat de meeste vrijkomende bedrijfspanden inflexibel gebouwd zijn. Ze zijn destijds zodanig op maat gemaakt voor de gebruiker, dat zij niet eenvoudig om te bouwen zijn voor

59

−

de volgende gebruiker. Tegenwoordig is er meer aandacht voor flexibele en levensduurverlengende bouwconcepten, met betrekking tot individuele bedrijfspanden én bedrijventerreinen als geheel. In de economische hoogtijdagen zijn de prijzen van bedrijfsvastgoed sterk gestegen. Hoewel er een zekere kentering in komt, heeft een flink deel van het aanbod een stevig prijskaartje. Dit bemoeilijkt bijvoorbeeld het overstappen van bestaande bouw naar nieuwbouw voor met name kleine (en middelgrote) bedrijven. Een stevig prijskaartje hangt er ook aan het aanbod van woon-werkwoningen. Dit type bedrijfsruimte heeft zeker de belangstelling van het MKB. Maar de nieuwbouwvarianten ervan zijn veelal te duur voor bijvoorbeeld startende ondernemers, zo is gebleken uit de pilots van dergelijke projecten.

Het MKB heeft minder te kiezen Behalve de zojuist beschreven 'mismatch' moet ook geconstateerd worden, dat de keuzevrijheid voor het MKB beperkter is dan op grond van het omvangrijke aanbod aangenomen mag worden. Die keuzevrijheid wordt beperkt door onder andere de kenmerken van het MKB zelf. Enkele 'beperkende' kenmerken van het MKB zijn: − De kleinschaligheid en de hiermee gepaard gaande relatief smalle beurs van MKBondernemingen. Ten opzichte van het grootbedrijf missen zij immers de schaalvoordelen die de bedrijfskosten drukken en derhalve een ruimer huisvestingsbudget mogelijk maken. − De relatief kleinere netwerken van MKB-ondernemers in de wereld van het commerciële vastgoed: projectontwikkelaars, lokale en regionale overheden en andere invloedrijke actoren. Dit is onlangs weer eens gebleken uit een onderzoek naar toekomstige MKB-locaties voor de mode-, schoenen- en sportdetailhandel. Ongeveer een derde van de vastgoedmarkt blijkt daar onzichtbaar te zijn voor MKBondernemingen: de vrijkomende panden (op m.n. A-locaties) zijn door het grootbedrijf onderling al van eigenaar/huurder gewisseld voordat het publiek er weet van krijgt (HBD, 2004). − De in vergelijking met het grootbedrijf grotere 'kennisleemte' bij het MKB ten aanzien van de vastgoedmarkt en in het bijzonder ten aanzien van de kosten en opbrengsten van de eigen en andere bedrijfslocaties en -huisvesting, efficiënt ruimtegebruik, effecten van bereikbaarheid en dergelijke. Die 'kennisleemte' komt voort enerzijds uit de grotere focus van het MKB op de dagelijkse gang van zaken in het bedrijf (kortetermijnvisie) en anderzijds uit het gemis van medewerkers of zelfs afdelingen die gespecialiseerd zijn in de werving en het beheer van bedrijfspanden. Ook hier speelt de schaalgrootte weer een belangrijke rol. De keuzevrijheid voor het MKB wordt daarnaast 'beperkt' door het gedrag van andere betrokken partijen zoals gemeenten en projectontwikkelaars. − Van oudsher zijn Nederlandse gemeenten gericht op het creëren van werkgelegenheid. Dit komen we als doelstelling in vrijwel alle economische kadernota's van lokale overheden tegen. Met de komst van een groot (inter)nationaal georiënteerd bedrijf binnen de gemeentegrenzen is die doelstelling sneller behaald dan met de komst van een klein lokaal georiënteerd bedrijf. In dit licht bezien loopt het MKB een streepje achter bij het grootbedrijf. Uit onderzoek blijkt dat specifieke aandacht voor het MKB bij een aantal gemeenten wel aanwezig is, maar in beperkte mate. Bij 'slechts' een derde van de gemeenten is die aandacht vastgelegd in een beleidsnota; in de helft van de situaties is de MKB-aandacht een onderdeel van een meeromvattende nota. (Van Rijt-Veltman en Mensen, 2002)

60

−

Het MKB heeft bij projectontwikkelaars nog (steeds) het imago van 'risicovol'. Dit geldt vooral in de detailhandel, waar het gebouwde project zo snel mogelijk gevuld moet zijn met het liefst publiekstrekkers. Publiekstrekkers zijn veelal de landelijk bekende winkelketens. Zij 'verzekeren' de projectontwikkelaar van de maandelijkse huurinkomsten, de aantrekkingskracht van het totale project of winkelgebied (hoge drukte-index) en continuïteit. Voor een deel is dit beeld gevormd door onbekendheid met het MKB en de frequentere contacten met het grootbedrijf. Terwijl het grootbedrijf vaak al in een vroeg stadium om de tafel zit bij projectontwikkelaars (en gemeenten), weet nog niet een derde van de MKB-ondernemingen welke ontwikkelingsplannen voor nieuwe bedrijfsruimte in hun omgeving op stapel staan. (Van Rijt-Veltman en Mensen, 2002)

Het dichten van de kloof gaat beginnen Ondanks deze beperkingen zijn er aanwijzingen dat het in de komende jaren beter kan en zal gaan met de kwaliteit van MKB-locaties. Ten eerste is er vanuit het MKB een toenemende professionalisering van het locatiebeleid te verwachten. De sterkere gerichtheid op efficiency en kostenreductie in de afgelopen jaren en de groei in horizontale en verticale samenwerkingsverbanden (netwerkvorming, kennisdeling) dragen hier een steentje aan bij. Ten tweede wordt het aanbod van bedrijfsruimten toegankelijker voor het MKB. Het aanbod is immers in kwantitatieve zin enorm verruimd, maar belangrijker is dat de prijzen onder druk zijn komen te staan. Dit betekent dat de keuzevrijheid voor het MKB weer wat groter wordt. Dit kan tot uitdrukking komen in lagere huisvestingskosten en/of kwalitatief betere bedrijfspanden. Ten derde krijgt het productiemilieu waar het merendeel van de MKB-ondernemingen gevestigd is, in de komende jaren meer aandacht van de overheid. Meer aandacht voor herstructurering van verouderde stadsdelen en bedrijventerreinen, functiemenging, stedelijke verdichting, diversiteit, woon-werkwoningen, en 'last but not least' veiligheid. Die aandacht zal zijn fysieke invulling krijgen via het gemeentelijke en provinciale beleid, waarbij de twee schaalniveaus elkaar moeten vinden in regionale samenwerkingsverbanden. Met andere woorden de beleidsmakers staan dichter bij de praktijk en ongewenste concurrentie tussen gemeenten wordt tegengegaan. Een betere afstemming van het aanbod van bedrijfsruimte en de fysieke infrastructuur op de vraag vanuit het bedrijfsleven mag dan ook verwacht worden. Een positieve ontwikkeling is bovendien het doel om de procedurele tijdsspanne tussen planontwerp en oplevering van bouwprojecten te verkorten, zodat gemeenten sneller en slagvaardiger te werk kunnen 1 gaan . Ten slotte moeten positieve uitwerkingen van initiatieven van organisaties met een MKB-belang niet vergeten worden. Een voorbeeld hiervan is het MKBStedenprogramma van MKB-Nederland in samenwerking met Rabobank Nederland. Dit beoogt het economische klimaat in 40 middelgrote steden te versterken door middel van convenanten met die gemeenten (MKB-Nederland, 2004).

1

Beleidskoersen uit de Nota Ruimte van VROM.

61

Maatwerk = aansluiting op de levensloop Om een goede aansluiting te krijgen van vraag en aanbod op de huisvestingsmarkt voor het MKB is kennis van de levensloop van deze bedrijven van groot belang. Uit dit onderzoek is namelijk gebleken dat er een levensloop van locaties bestaat: de bedrijfsomvang is de bepalende factor voor het type locatie en huisvesting van het MKB. Globaal kan die levensloop vertaald worden in een carrièreladder die begint bij een bedrijfsverzamelgebouw, na een jaar of zes overgaat in een zelfstandig pand op een solitaire locatie in of rond het stadscentrum, en eindigt in een groter zelfstandig pand op een bedrijventerrein aan de rand van de stad. Een uitzondering hierop vormen echter de MKB-ondernemers die hun bedrijf in of aan het woonhuis hebben. Zij blijven hun hele leven bij dit type bedrijfslocatie en -huisvesting.

62

Literatuurlijst Brounen, D. en P.M.A. Eichholtz, 'Vastgoed, een modern bedrijfsdilemma', ESB, 2003 Buck Consultants International, Bereikbaarheid van economische centra in Nederland, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag, 2002 CPB, Bedrijfslocatiemonitor. Regionale verkenningen, Centraal Planbureau, Den Haag, 1999 DTZ Zadelhoff Research, Op kantorenmarkt vooral dynamiek door efficiency, www.dtz.nl, juli 2004 DTZ Zadelhoff, Cijfers in Perspectief 2004, DTZ Zadelhoff, 2004 DTZ Zadelhoff, Kwaliteit wordt schaarser, persbericht 5 januari 2005 Elsevier, Toplokaties, 30 oktober 2004 HBD, Dynamische winkelgebieden, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Den Haag, 2004 HBD, Winkellocaties in beweging, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Den Haag, 2004 Locatus, Retailhandboek 2003. Kengetallen voor de detailhandel, Locatus, Woerden, 2003 Louter, P. en P. van Eikeren, Het Nederlands kampioenschap economisch vitale gemeenten 2003, Bureau Louter, Delft, 2003 Louw, E. en J.F.H. Hiethaar, Bedrijventerreinen over de groene grens, Delft University Press, Delft, 1999 Louw, E., B. Needham, H. Olden en C.J. Pen, Planning van bedrijventerreinen, Sdu Uitgevers, Den Haag, 2004 Mensen, A.H.H.M., Voor wie niet altijd 'Kleinduimpje' in ondernemersland wil blijven. Een onderzoek naar factoren voor een succesvolle bedrijfsuitbreiding in het MKB, EIM, Zoetermeer, 2002 Ministerie van Economische Zaken, Actieplan bedrijventerreinen 2004-2008. Samenwerken aan uitvoering, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag, 2004 Ministerie van Economische Zaken, Ruimte en Productiviteit. Een bron van welvaart, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag, 2003 MKB-Nederland, Meer economie in de stad, MKB-Nederland, Delft, 2004 Muconsult, ICT, ruimte en mobiliteit. De gevolgen van de opkomst van ICT voor ruimtegebruik en transport, AVV, RPD, ministeries VROM, EZ en V&W, Den Haag, 2003 NEPRON en DTZ Zadelhoff, Aanbodmonitor Kantoren 2003, een kwantitatieve en kwalitatieve aanbodanalyse, NEPRON en DTZ Zadelhoff, Haarlem, 2003 NVM BOG, NVM BOG: tekort aan bedrijfsterreinen kwalitatief en kwantitatief, NVM Bedrijfs Onroerend Goed, Nieuwegein, 2002 Pen, C.J., Wat beweegt bedrijven. Besluitvormingsprocessen bij verplaatste bedrijven, Nederlands Geografische Studies, Groningen, 2002 Rabobank Nederland, Rabobank Cijfers & Trends 2003/2004, Rabobank Nederland, Eindhoven, 2003

63

Rietdijk, N., NVB Thermometer Bedrijfsruimten, NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, Voorburg, 2003 Rijt-Veltman, W.V.M. van, A.H.H.M. Mensen en C.M. Wiggers-Ruigrok, Een warmer vestigingsklimaat voor het MKB?, EIM, Zoetermeer, 2002 Rouwenhorst, D.J. en R.B.M. Schuurman, 'Bedrijventerreinen marktgericht ontwikkelen. Segmentering via typologische indeling', Bouw, nr. 11, 1994, blz. 44-47 Sas, M. en H. Schouwenaars, Woon-werkwoningen en de ambitie van functiemenging, SBV Research, School of Real Estate, 2002 Siemons, J.C.M.M. en N.F. Kwantes, 'Ook vastgoed kan prestaties leveren', Real Estate, april 2003 Slik, E. van der en W.J.M. Heijman, Kennis bedrijven in Wageningen. Een onderzoek naar het vestigingsklimaat voor kennisintensieve organisaties, Wageningen Universiteit, Wageningen, 2002 STEC Groep, Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland, STEC Groep, Nijmegen, 2002 VROM, LNV, VenW en EZ, Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkeling, Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ, Den Haag, 2004 VROM, Zoeken naar ruimtewinst. Handreiking ruimtewinst in bebouwd gebied, Ministerie van VROM, TNO INRO en SEV, Den Haag, 2004

64

De resultaten van het Programma MKB en Ondernemerschap worden in twee reeksen gepubliceerd, te weten: Research Reports en Publieksrapportages. De meest recente rapporten staan (downloadable) op: www.eim.nl/mkb-en-ondernemerschap.

Recente Publieksrapportages A200415 A200414 A200413 A200412 A200411 A200410 A200409 A200408 A200407

29-3-2005 24-3-2005 21-3-2005 9-3-2005 17-2-2005 20-1-2005 5-1-2005 18-11-2004 2-11-2004

A200406

12-10-2004

A200405 A200404

14-9-2004 11-8-2004

A200403 A200402 A200401 A200318

11-8-2004 5-7-2004 22-6-2004 15-6-2004

A200317 A200316

28-5-2004 22-4-2004

A200315 A200314

10-3-2004 12-3-2004

A200313 A200312 A200311 A200310 A200309

18-2-2004 12-2-2004 10-2-2004 5-2-2004 22-1-2004

A200308 A200307 A200306 A200305 A200304 A200303 A200302

20-1-2004 17-12-2003 10-12-2003 30-10-2003 14-10-2003 15-9-2003 1-7-2003

A200301 A200215

17-6-2003 23-4-2003

A200214

26-3-2003

Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid Internationalisering van het Nederlandse MKB MKB in een periode van deflatie; risico’s en strategieën Ondernemen in de zorg De bron van vernieuwing Oudere versus jongere starters De kracht van de organisatie Succesvol op weg op de elektronische snelweg!! Toetredingsbarrières in de praktijk : Veranderingen in de hoogte van toetredingsbarrières in het notariaat en de makelaardij Ga direct naar een standaard reïntegratietraject, ga niet langs start Ondernemen in de Sectoren Innovatief ondernemerschap en de rol van de brancheorganisaties : Een exploratieve toets Starten in de recessie Kleinschalig Ondernemen 2004 Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2003 Maatschappelijk verantwoord ondernemen in het middenen kleinbedrijf Wordt de spoeling dun? Entrepreneurial Attitudes Versus Entrepreneurial Activities (GEM) Rechtsvormkeuze in het MKB Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid - periode 19872002 Het Eureka-gevoel van ICT-gebruik Ondernemen in het Ambacht 2004 Ondernemen in de Industrie 2004 Ondernemen in de Diensten 2004 Onevenredig belast! Administratieve lasten in het kleinbedrijf 2002 Ondernemen in de Detailhandel 2004 Kansrijker door samenwerking Ondernemen in de Groothandel 2004 De innovativiteit van de Nederlandse industrie, 1998-2000 Grenzen aan verantwoordelijkheid Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2002 Entrepreneurship in the Netherlands; Knowledge transfer: developing high-tech ventures Kleinschalig Ondernemen 2003 Arbeidsomstandigheden en verzuim in het middenen kleinbedrijf Ondernemen in de Diensten 2003

65

A200213 A200212 A200211 A200210 A200209 A200208 A200207

66

1-4-2003 21-3-2003 26-3-2003 18-3-2003 14-3-2003 11-3-2003 6-3-2003

Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid - Editie 2002 Ondernemen in de Detailhandel 2003 Ondernemen in de Groothandel 2003 Hoe slim zijn jonge ondernemingen? De kortste route naar een kennisrijk MKB Ondernemen in de Industrie 2003 Ondernemen in het Ambacht 2003

MKB-locaties. Onderzoek naar de aard en kwaliteit van de bedrijfslocaties van MKB-ondernemingen. drs. A.H.H.M. Mensen. drs. W.V.M

Recommend Documents